CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Santafé de Bogotá, Distrito Capital, trece (13) de febrero de mil novecientos noventa y seis (1996).-
Referencia: Expediente N° 4244
Se decide el recurso de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, de fecha agosto 19 de 1992, dictada en el proceso ordinario promovido por Francisco Luis Lopera Gil y Mario de Jesús Zapata Penagos contra Libardo Alfonso Alzate Tabares.
ANTECEDENTES
I. Por demanda cuyo conocimiento asumió el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Medellín, los citados demandantes solicitaron que con audiencia del referido demandado se hagan las siguientes declaraciones:
“Que por ser los demandantes los propietarios inscritos del inmueble descrito y aclarado en los hechos primero y segundo, se decrete su restitución a los actores, por parte del demandado.
“En caso de no hacerse esta restitución en el término fijado por el despacho, se ordene la ejecución de la sentencia por la fuerza.
“El demandado pague a los demandantes el valor de los frutos naturales y civiles dados por el inmueble, y no solo los que los dueños hubiesen podido percibir con mediana inteligencia y cuidado, desde el día que empezó la posesión del bien hasta su restitución efectiva.
“En subsidio de la petición tercera que el demandado pague esos mismos perjuicios desde la contestación de la demanda.
“Se imponga al demandado las costas del proceso”.
II. Las anteriores pretensiones se hicieron descansar en los hechos seguidamente relatados:
1° Mediante escritura pública de fecha 21 de junio de 1984, Argiro de Jesús Peña enajenó en favor de Francisco Luis Lopera y Mario de Jesús Zapata un lote de terreno, desmembrado de otro de mayor extensión, situado en Entrerríos, en el paraje de Potrero, conocido con el nombre de “El Flautal y Juan Esteban”.
El lote enajenado tenía casa de habitación y demás mejoras y anexidades. Se mencionan los linderos.
Por escritura pública N° 2321 de abril 30 de 1986, se aclararon los linderos.
2° El vendedor, o sea Argiro de Jesús Peña adquirió este lote por compra que en mayor extensión le hiciera a Evelio Múnera Patiño, según consta en escritura pública N° 47 de marzo 12 de 1984.
3° A su vez, Evelio Múnera Patiño adquirió en mayor extensión por compra a Pedro Antonio Londoño, hecha mediante escritura pública N° 73 de junio 15 de 1978. Según los demandantes el lote comprado por Evelio Múnera a Pedro Antonio Londoño fue desmembrado de otro de mayor extensión, el cual había sido adquirido por Pedro Antonio Londoño mediante las escrituras públicas números 50 de junio 13 de 1946, y 54 de septiembre 10 de 1960.
4° El poseedor del fundo que Argiro de Jesús Peña enajenó a Francisco Luis Lopera y Mario de Jesús Zapata, es el señor Libardo Alfonso Alzate. Este comenzó a poseer el inmueble el día 5 de mayo de 1986. Más adelante se dirá porque razón Libardo Alfonso Alzate es el actual poseedor.
5° El Sr. Jesús Angel Restrepo inició proceso ejecutivo contra Evelio Múnera. En virtud de la demanda solicitó el embargo y secuestro del terreno que actualmente posee Libardo Alfonso Alzate, y que es el mismo que da origen a este proceso y que Argiro de Jesús Peña le enajenó a Francisco Luis Lopera y Mario de Jesús Zapata. El Juzgado que conoció del proceso ejecutivo contra Evelio decretó el embargo y secuestro del mencionado lote.
6° Es de anotar que Evelio Múnera Patiño había hipotecado en favor de José Urbano Londoño Roldán el lote del que se viene hablando. Esta hipoteca fue cancelada en su debido momento por el adquirente del predio.
7° Lamentablemente, por error, a ese gravamen hipotecario se le abrió el folio de matrícula inmobiliaria 025-0004759. En estas condiciones , sobre el mismo predio quedaron dos folios de naturaleza diferente, en el uno, (025-0004759), en el que se hizo constar la hipoteca, continuaba apareciendo como propietario el señor Evelio Múnera Patiño, y en el cual no se hicieron constar las enajenaciones posteriores (es con base en este folio que se decreta el embargo y secuestro del predio). En cambio en el otro folio, el 025-0004905, si se hicieron constar las enajenaciones que terminan con la adquisición por parte de Francisco Luis Lopera y Mario de Jesús Zapata. En este folio no consta para nada el embargo, secuestro y remate del predio, pues estas gestiones se hicieron con base en el otro folio de matrícula. Se inició así una bifurcación de tradiciones que son justamente las que dan lugar a este proceso.
8.- Así las cosas, el actual poseedor lo es en virtud de tradiciones hechas a partir del remate del citado inmueble. Y los demandantes alegan ser propietarios en virtud de la compra que antes del remate le hicieran a Argiro de Jesús Peña. Lo cierto es que cuando se produce el embargo y secuestro Argiro ya le había enajenado a los aquí demandantes.
9°.- En virtud del proceso ejecutivo, y con base en el folio donde seguía figurando como propietario Evelio, se remató el inmueble, razón por la cual los aquí demandantes, que venían poseyendo en razón de la compra que le habían hecho a Argiro, fueron despojados de la posesión y tenencia física del inmueble. El lote fue rematado por Jesús Emilio Suárez Bedoya, quien a su turno vendió el lote rematado a Reinaldo Gallego y a Libardo Alfonso Alzate. Posteriormente Libardo Alfonso Alzate le compró su parte a Reinaldo Gallego Botero, quedando en consecuencia como único propietario del lote y actual tenedor del mismo.
10°. Cabe anotar que en la primera de las enajenaciones, hecha por Pedro Antonio Londoño a Evelio Múnera solo se hizo constar unos linderos que, al parecer, correspondían al predio de mayor extensión, y nada se dijo en cuanto a los linderos que comprendían el predio de menor extensión adquirido por Evelio Múnera. Según se verá, son estos linderos los que tiene en cuenta la sentencia recurrida al momento de desatar el recurso de apelación.
11° En resumen, Libardo Alfonso Alzate, actual poseedor del predio, lo es en virtud de enajenaciones hechas por quien remató el inmueble en el proceso ejecutivo que se instauró contra Evelio Múnera. De su lado, los aquí demandantes, Francisco Luis Lopera y Mario de Jesús Zapata adquirieron por compra directa que le hicieron a Argiro, quien a su turno adquirió de Evelio Múnera. Este adquirió por compra que le hiciera a Pedro Antonio Londoño. Lo que será materia de discusión, como premisa para resolver las pretensiones de la demanda, es el saber si Pedro Antonio Londoño le vendió a Evelio un cuerpo cierto, o si solo le vendió un porcentaje proindiviso sobre la totalidad del lote. La duda surge por el hecho de no existir sino unos linderos en la escritura de compraventa.
III.- El demandado se opone a las pretensiones del demandante y solicita que en caso de que estas prosperen se le reconozcan mejoras, e invoca para ello el derecho de retención.
Haciendo uso de la figura de “denuncia del pleito”, convocó al proceso, de una parte, a la sucesión ilíquida de Jesús Emilio Suárez Bedoya, y de otra, a Reynaldo Gallego Botero.
IV.- Mediante sentencia de fecha abril 28 de 1922, el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Medellín dispuso que:
Los demandantes son titulares del dominio pleno y absoluto de una parte del bien que posee el demandado en extensión de 6 hectáreas, en forma indivisa.
El demandado restituya la posesión a los demandantes en la cuota parte que a ellos corresponde y en la proporción que según el área del bien que posee, corresponde a los actores.
No hay lugar a resolver sobre prestaciones mutuas, dado que lo que se ordena entregar es una cuota determinada proindiviso de cosa singular.
No hay evicción de la cosa comprada por la que deban responder las personas a quienes se denunció el pleito.
Costas a cargo del demandado en un 50%.
V. El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, mediante sentencia de agosto 19 de 1992, confirmó la sentencia apelada por la parte actora. Se abstuvo de condenar en costas.
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
A juicio del Tribunal, en el proceso aparece demostrado lo siguiente:
Pedro Antonio Londoño le vendió a Evelio Múnera Patiño, la mitad de la finca denominada “El flautal, dos puertas y Juan Esteban”. A esta compraventa se le abrió el folio de matrícula 025-0000934, en el que se transcribieron los linderos generales. Evelio Múnera, por lo tanto, se hizo dueño de una cuota de mitad del predio de Pedro Antonio Londoño.
En diciembre de 1983, el dueño de cuota de mitad vende cuerpo cierto a Rosa Emilia Roldán Restrepo. Vende 12 hectáreas.
También en 1983, realiza un desgaje de otras 12 hectáreas. La escritura pública 193 de noviembre 29, da cuenta de ello. Mediante dicha escritura Evelio Múnera hipoteca a José Urbano Londoño el predio ”El Flautal y Juan Esteban”.
En septiembre de 1983, Evelio Múnera le vende en cuerpo cierto, 17 hectáreas a Darío de Jesús Muñoz y a Martha Oliva Zapata.
En marzo, 12 de 1984, Evelio Múnera le vende 8 hectáreas a Argiro de Jesús Peña. Según se desprende de la escritura de venta, lo vendido a Argiro de Jesús Peña coincide exactamente con lo hipotecado a Urbano Londoño.
“Hasta este momento entonces, Evelio Múnera vendió cosa ajena, como que siendo dueño de cuota de mitad enajenó cuerpo cierto. Igualmente hipotecó cosa ajena. Y también, la oficina de registro abrió matrícula o cuota de mitad, primero, y luego, dos matrículas diversas al mismo bien: el que se hipotecó a Urbano y le adjudicó la matrícula 025-004759. Y luego abrió nueva matrícula al mismo bien cuando se vendió por Evelio Múnera a Argiro Peña, la 025-0004905, ésta última”.
La matrícula 025-00049 señala que el predio adquirido por Argiro de Jesús Peña tiene una extensión de 8 hectáreas, de las cuales vendió 6 a Francisco Luis Lopera y Mario de Jesús Zapata, y 2 a Libardo de Jesús Piedrahita.
En resumen, la cuota de mitad que adquirió Evelio Múnera Patiño, dio lugar a enajenaciones como cuerpo cierto así: 17 hectáreas para Darío de Jesús Muñoz y Martha Oliva, 12 hectáreas para Rosa Emilia Roldán, y 8 hectáreas para Argiro de Jesús Peña. Este le enajenó 6 a los demandantes y 2 a Libardo de Jesús Piedrahita.
En consecuencia, todos los adquirentes citados salen de la escritura 73 de junio 15 de 1978, mediante la cual Evelio de Jesús Múnera adquirió de Pedro Antonio Londoño la mitad en proindiviso del inmueble. A esta cuota de mitad se le abrió la matrícula 025-0000934, la cual indica que el predio tiene una extensión de 70 hectáreas.
“El 7 de mayo de 1984 Jesús Angel Restrepo Pérez incoa proceso ejecutivo con título quirografario, letra de cambio, en contra de Evelio Múnera Patiño y en tal proceso con apoyo en la matrícula 025-005749, que se abrió con la escritura de hipoteca a Urbano y que dobla la número 025-0004905, abierta cuando se vendiera el mismo inmueble a Argiro Peña, se embargó, secuestró y remató, el predio vendido por Evelio Múnera a Argiro Peña.
“En ese mismo proceso se desposeyó a los demandantes Mario Zapata y Francisco Lopera...”.
El Tribunal analiza luego las implicaciones jurídicas de los hechos que aparecen acreditados en el proceso. Afirma:
Evelio Múnera Patiño hipoteca cosa ajena en favor de José Urbano Londoño. El predio hipotecado, en efecto, le pertenece a la comunidad conformada por Evelio Múnera Patiño y Pedro Antonio Londoño.
El cuerpo cierto hipotecado a José urbano Londoño es el mismo cuerpo cierto, ajeno, que Múnera Patiño le vende a Argiro de Jesús Peña.
Por lo tanto, Argiro compra lo que no es del vendedor. Compra cosa ajena, por lo que el negocio debe regirse por las disposiciones que regulan esta figura.
Conforme a esta figura, la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida. Empero, como el vendedor no es dueño, no hay transferencia de dominio.
Evelio Múnera no transfirió a Argiro Peña el dominio del inmueble. Por consiguiente, este no lo transfirió a los demandantes.
“En un proceso ejecutivo con título quirografario se persiguió como bien de Evelio Múnera el inmueble vendido a Argiro Peña y por éste a los demandantes, poseedores para entonces, del mismo. En ese proceso y con posterioridad a la venta de cosa ajena hecha a Argiro, se vendió en remate, de nuevo, la misma cosa ajena”.
En este orden de ideas, los demandantes no son dueños. Por lo tanto, su pretensión reivindicatoria debe ser desestimada por ausencia de uno de los requisitos de la acción: el dominio de los pretensores.
Finaliza su discurso el Tribunal, afirmando que la decisión del Ad quem no puede hacer más gravosa la situación del apelante, en desarrollo del principio de la no reformatio in pejus. Y puesto que solo el demandante apeló, no puede el Tribunal desmejorar su situación. Es preciso, por lo tanto, confirmar el fallo.
LA DEMANDA DE CASACION
Un solo cargo formula el recurrente, con fundamento en la causal primera de casación. Afirma el casacionista:
“Acuso la sentencia confirmatoria de segunda instancia, con fundamento en la causal primera de casación, ya que, a causa de evidente error de hecho en la apreciación de la escritura N° 73 que obra a folios 5 y 6 del cuaderno 1, quebrantó, por falta de aplicación el artículo 946 del C. Civil en cuanto concede al dueño de cosa singular el derecho de reclamar su restitución de quien la posea; así mismo transgredió el primer inciso del artículo 947 y los artículos 951, 962, 963, 964 y 969 del mismo C. Civil; también denuncio el fallo del ad quem porque violó igualmente, pero por el concepto de aplicación indebida, los artículos 949, 2322, 2323 y 2330 del C. Civil y el 357 del C. de Procedimiento Civil”.
En la sustentación del cargo se hacen las siguientes afirmaciones:
El Tribunal no observó que en varios puntos de la escritura 73 se hace referencia al inmueble vendido y no a un derecho proindiviso de mitad. No leyó el punto octavo en el que el vendedor declara que en esa fecha ha hecho entrega real y material al vendedor del inmueble vendido y por los linderos indicados. Concluyó entonces, erradamente, que la venta era de cuota y no de cuerpo cierto.
La censura explica la diferencia que existe entre la mitad delimitada de un fundo rústico y un derecho de mitad proindiviso del mismo. Son conceptos diferentes. Por lo tanto, “una cosa es comprar la mitad alindada de una finca, lo que constituye compra de cuerpo cierto, y otra cosa muy distinta e inconfundible es la adquisición de un derecho de mitad en proindiviso, que sólo comporta compra de una cuota determinada de cosa singular”.
Pasó por alto el Tribunal que el objeto de la compraventa fue la mitad alindada de una finca que, desgajada del todo, formó una nueva finca.
Si el fallador hubiera observado las reglas de interpretación de los contratos que contienen los artículos 1618 y 1622 del C.C., habría concluido que el objeto de la compraventa era la mitad alindada de la finca. Dichas reglas enseñan, en efecto, que la intención de los contratantes prima sobre lo literal de las palabras, y que las cláusulas de los contratos se interpretan dándoles a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad.
En el punto primero de la escritura se transfiere a título de venta la mitad de una finca territorial y se dan los linderos generales. En el punto segundo se consigna el nombre de la propiedad, “El Flautal”. En el punto cuarto se afirma que el inmueble está libre de limitaciones y gravámenes. En el punto octavo se hace entrega real y material del inmueble vendido con todas las acciones consiguientes y por los linderos indicados. Al final de la escritura se constituye hipoteca sobre el inmueble para garantizar el pago del precio y sus intereses. Por último, en la nota que aparece al final de la escritura, se aclara “que en este lote existe una casa de tapias y tejas de barro y cocina de lo mismo”, lo cual indica que se vendió cuerpo cierto.
El Tribunal incurrió en error al “asimilar venta de la mitad de una finca, con venta de un derecho proindiviso de mitad, y en creer que los linderos generales de la mitad de la finca dados en la escritura correspondían a la finca total de donde se desprendió o desgajó la porción vendida”.
Todo ello llevó al Tribunal a concluir equivocadamente que Evelio Múnera vendió cosa ajena, que el registrador de Santa Rosa abrió el folio de matrícula N° 025-0000934 a un derecho de mitad, que Evelio Múnera adquirió de Londoño Monsalve la mitad en proindiviso de un inmueble, que el remate fue de cosa ajena, y que Argiro de Jesús Peña, igualmente, compró cosa ajena.
Reitera la censura que el error del Tribunal consistió en confundir la venta de la mitad de una finca, con específico alinderamiento, lo cual implica venta de cuerpo cierto, con la venta de un derecho de mitad proindiviso, que comporta venta de cuota determinada de cosa singular.
En relación con el proceso ejecutivo afirma la censura: “Aunque el H. Tribunal concluyó correctamente que Jesús Emilio Suárez Bedoya remató inmueble que no pertenecía al ejecutado, es decir que subastó cosa ajena, erró gravemente al dar como motivo el de que el bien era de la comunidad Londoño-Múnera, siendo que era, en el lote de terreno que se reivindica, de propiedad de los demandados”.
Tan claro es el derecho a reivindicar, dice el recurrente, que el demandado no apeló la sentencia de primera instancia que lo condenaba. Por el contrario, en el alegato de conclusión solicitó la confirmación del fallo.
Los yerros puntualizados llevaron al Tribunal a no ver que los demandantes son propietarios plenos de lo que reivindican, y que los títulos del demandado no pueden oponerse a ellos.
“El Ad quem infringió los artículos 946 y 949 del C. Civil porque no ordenó la restitución de cosa singular o cuerpo cierto de propiedad de los demandantes, actualmente poseída por el demandado, sino que decretó la restitución de una CUOTA DETERMINADA PROINDIVISO. Y así mismo, al confirmar la negativa del Juez A quo al pago de frutos naturales y civiles, quebrantó por falta de aplicación el artículo 964 del C. Civil que impone al poseedor vencido el pago de esos frutos, más en este caso en que por carecer de título, el demandado debe ser considerado de mala fé”.
Por último, el casacionista solicita que, como consecuencia de casar la sentencia, la Corte declare que los demandantes son propietarios plenos del inmueble reivindicado, con extensión de 6 hectáreas, pero no en forma indivisa. Por lo tanto, que el objeto reivindicado sea un cuerpo cierto, no una cuota parte. Además, que se condene al demandado al pago de frutos naturales y civiles
CONSIDERACIONES
1.- Para el recurrente el yerro fáctico evidente en que incurrió el Tribunal consistió fundamentalmente en deducir de la escritura pública N° 73 de 15 de junio de 1978 otorgada en la Notaría de Entrerríos (Antioquia), la venta de un derecho de cuota sobre el inmueble allí descrito, efectuada por Pedro Antonio Londoño Monsalve a Evelio de Jesús Múnera Patiño, cuando en su concepto la citada venta versó sobre un cuerpo cierto, como lo indica claramente ese documento.
El estudio del cargo obliga entonces examinar delanteramente el texto mismo del contrato, cuestión que impone su transcripción literal, que en lo pertinente reza:
“PRIMERO: Que transfiere a título de venta al señor Evelio de Jesús Múnera Patiño...la mitad (1/2) de una finca territorial, situada en este municipio, paraje de Potrerogrande, conocida con el nombre de ‘El Flautal, Dos puertas y Juan Esteban’: cuyos linderos generales son: Partiendo de la puerta de entrada en el camino real, de potrerogrande, sigue este hasta encontrar lindero con Alfonso Londoño, sigue con este a salir al camino real, sigue hacia arriba a lindar con Juan Esteban Uribe, sigue chamba abajo a lindar con el señor Evelio Múnera, sigue con este a lindar con Luis Pérez, sigue con este a encontrar lindero con Luis Cardoso, sigue con este a encontrar lindero con Francisco Londoño y sigue con este a la puerta de entrada, en el primer lindero, punto de partida. SEGUNDO: Que esta propiedad tendrá como nombre el del ‘Flautal’, tal y como aparece en el catastro correspondiente. TERCERA: Que adquirió el señor Londoño Monsalve mediante escrituras números cincuenta y cuatro (54) de esta notaría de fecha septiembre diez (10) de mil novecientos sesenta (1960) y con registro de Santa Rosa de Osos el 3 de diciembre de 1960, en el libro Primero. tomo 2. Folio 162, No. 903 y matrícula en el libro de Entrerríos tomo 7 folio 147 No. 738 y en el tomo 6 folio 95 No. 387 y mediante escritura número cincuenta de fecha trece (13) de junio de mil novecientos cuarenta y seis (1946) de esta notaría y con registro en Santa Rosa de Osos el 23 de octubre de 1946, en el libro Primero, tomo 2. Folio 83 No. 616 y matrícula en el libro de Entrerríos, tomo 4 folio 143 Nro. 136. CUARTO: Que no tiene vendido, enajenado, ni empeñado el expresado inmueble, el cual se halla libre de todo censo, embargo legal, hipoteca, pleito pendiente y condiciones resolutorias. QUINTO: Que vende con todas sus mejoras y anexidades, usos, costumbres y ervidumbres (sic) activas y pasivas que tenga legalmente constituidas y que consten en títulos anteriores. SEXTO: Que hace esta venta en la suma de TRESCIENTOS MIL PESOS M.L. ($300.000.oo) los cuales pagará como más adelante se detalla. SEPTIMO: Que el justo precio y verdadero valor de esta venta es la suma dicha y que en todo caso se obliga al saneamiento en la forma y términos prescritos por la Ley. OCTAVO: Que desde hoy hace entrega real y material al comprador del inmueble vendido con todas las acciones consiguientes y por los linderos indicados. Presente el comprador nombrado manifestó: Que acepta para si esta escritura en la forma y términos en que está concebida, y da por recibido el inmueble que por medio de ella adquiere. Que se contituye (sic) deudor del vendedor por la suma de TRESCIENTOS MIL PESOS M.L. (300.000,oo) los cuales pagaré con un plazo de tres (3) años contados a partir de la fecha de hoy. Que sobre esta suma le reconocerá intereses así: durante un año y medio (1=1/2) pagará la suma del uno y medio (1-1/2%) por ciento mensual, y durante lso (sic) otro año y medio (1-1/2) reconocerá intereses del dos (2%) por ciento mensual. Que los pagos ser=an (sic) hechos por mensualidades vencidas a su acreedor o a quien legalmente los represente. Que en los pagos no habrá demora y de haberla seán (sic) de su cargo los costos y costas de la cobranza y ejecución con más el interés de mora al mismo precio estipulado en el contrato sin perjuicio de la acción y vía ejecutiva. Que son de su cargo los gastos de cancelación de esta escritura cuando llegue el caso. Que si demorare el pago de los intereses, podrá el acreedor dar por terminada la hipoteca y cobrar el total de la deuda. Que para eguridad (sic) del acreedor, además de compromter (sic) su responsabilidad personal, constituye especial hipoteca de rpimer (sic) grado sobre el inmueble que por medio de esta escritura adquiere. Que verdaderamente lo constituye en caución hipotecaria para responder de todas las obligaciones contraídas por medio de esta escritura...NOTA: que en este lote existe una casa de habitación de tapias y tejas de barro cocina de lo mismo”.
2.- Apreciado dicho acuerdo de voluntades por el Tribunal, éste expresó en el fallo censurado que “cuanto se halla probado
en autos es entonces que, EVELIO MUNERA PATIÑO era dueño de cuota de mitad de un inmueble que corresponde a esos linderos generales, en comunidad con PEDRO LONDOÑO MONSALVE. Si otra fuera la verdad real, y no correspondiera a ésta, la carga de la prueba recaería sobre los demandantes y ellos soportarían su ausencia”. A ello agregó párrafos adelante que en virtud de la escritura 73 de 15 de junio de 1978 “como antes se dijo EVELIO DE JESUS MUNERA PATIÑO adquirió de PEDRO ANTONIO LONDOÑO MONSALVE, LA MITAD EN PROINDIVISO DEL INMUEBLE, a la cual cuota de mitad, se abrió la MATRICULA NRO. 025-0000934, que registra una extensión de 70 hectáreas y que es apenas eso: una cuota de mitad de un inmueble que TIENE COMO DUEÑO A UNA COMUNIDAD CONFORMADA por: PEDRO ANTONIO LONDOÑO MONSALVE y por EVELIO DE JESUS MUNERA PATIÑO, siendo así que este último VENDIO E HIPOTECO cuerpo cierto cuando era apenas titular de derecho cuotativo de dominio: de una cuota de mitad”.
3.- A criterio de la Corte la conclusión extraída por el Tribunal del contrato de compraventa contenido en la escritura 73 de 15 de junio de 1978, no se ajusta a la realidad de esa convención, porque para decidir en la forma en que lo hizo dicho Juzgador se apoyó, como luego se verá, únicamente en su cláusula primera, cuando lo cierto es que la voluntad de las partes respecto del objeto de ese acuerdo aparece consignada cabalmente en otras cláusulas del mismo, no apreciadas por el sentenciador, con cuya preterición incurrió justamente en el yerro fáctico que el censor le atribuye.
En efecto, el Tribunal dejó de apreciar las siguientes estipulaciones del contrato:
a) Cláusula Segunda. En élla las partes, al mencionar lo vendido, hacen alusión concreta a “esta propiedad” no a un derecho de cuota o proindiviso. Allí mismo se indica que esta propiedad “tendrá como nombre el del Flautal...”, lo cual significa que su enajenación se efectuó como cuerpo cierto, pues no tendría sentido ponerle nombre a un derecho de mitad si quien compra una porción indivisa de un predio rústico determinado es dueño “en comunidad” de todo él, o de todas y cada una de las partes que lo componen. Sin duda, resulta extraño al objeto de una venta de cuota la denominación particular de lo vendido, lo que no ocurre tratándose de la venta de cuerpo cierto.
b) Cláusula Cuarta. En ésta declara el vendedor que no ha enajenado ni empeñado “el expresado inmueble”, el cual se encuentra libre de censo, hipoteca, embargo legal, pleito pendiente y condiciones resolutorias de dominio.
c) Cláusula Octava. Por su conducto manifiesta el vendedor que “...desde hoy hace entrega real y material al comprador del inmueble vendido con todas las acciones consiguientes y por los linderos indicados”. Dicha cláusula tiene una doble connotación: descarta en primer lugar la venta de un derecho de cuota por cuanto la entrega de ésta tendría que ser simbólica, no real y material; y al propio tiempo corrobora que lo enajenado fue cuerpo cierto no sólo por esa forma de entrega cuanto porque se hizo por los “linderos indicados”, esto es, por los mencionados en la estipulación primera, con arreglo a los cuales ellos vienen a representar, sin lugar a dudas, la venta de una porción específica e individualizada de un lote mayor, vale decir, de una porción concreta segregada de aquél.
d) En el mismo contrato, a continuación de las declaraciones del vendedor, expuso el comprador: haber recibido “el inmueble”, no una cuota indivisa de él como lo entendió el Tribunal; y constituir especial hipoteca de primer grado sobre “el inmueble” que por medio de esa escritura adquiere. Ratifícase así con mayores veras que lo vendido fue cuerpo cierto, no tanto por la aprehensión material en que se tradujo para el comprador la entrega misma, sino porque sólo así podría tener explicación jurídica el hecho cumplido de la anunciada garantía, recaída sobre un bien en particular (el inmueble vendido), cuestión de imposible ocurrencia en la medida en que lo enajenado hubiese sido un derecho cuotativo de mitad (art. 2442 C.C.). Así mismo, en la NOTA final aparecida en la escritura contentiva del acuerdo, los contratantes hicieron constar que “en este lote” existe casa de habitación, de la cual describen a continuación sus características. Tampoco aquí, es evidente, se hace referencia a un derecho de cuota o de mitad en proindiviso.
4.- De manera que aun cuando, justo es reconocerlo, la cláusula primera no fue afortunada en la utilización de la expresión “linderos generales” en vez de la de “linderos particulares” cuyo empleo era más propio, el yerro fáctico del Tribunal se ubica justamente en que no reparó las otras cláusulas del mismo contrato acabadas de mencionar que perfilaron en definitiva el negocio celebrado e inequívocamente demuestran, a contra pelo de lo concluido por dicho sentenciador, que lo vendido fue en puridad cuerpo cierto y no derecho proindiviso de mitad.
Dicho en otras palabras, al concluir el Tribunal que la venta contenida en la escritura 73 fue de derecho cuotativo de mitad y no de cuerpo cierto, contrarió lógicamente el sentido común que las cláusulas ya relacionadas ofrecen en su conjunto, incurriendo así en el yerro probatorio fáctico y además de carácter trascendente que le endilga la censura, por cuanto pretirió ciertamente estipulaciones del contrato distintas de la primera, a cuyo examen exclusivo se limitó.
A consecuencia de ese error, el sentenciador concluyó, también equivocadamente, que Evelio Múnera Patiño no podía vender cuerpo cierto como lo hizo a Argiro de Jesús Peña Gómez, que éste compró entonces cosa ajena pues su tradente no era dueño, que el inmueble pertenecía a la comunidad Londoño-Múnera, que Argiro tampoco trasmitió dominio a los actores sobre el inmueble determinado que les vendió, y que, consecuentemente, sólo podía reivindicar la mencionada comunidad o uno de los comuneros para ella, pero no dichos actores “por falta de uno de sus elementos axiológicos: EL DOMINIO DE LOS PRETENSORES”.
5.- El cargo, siendo así, se abre paso.
III.- Con todo, antes de proferir la sentencia sustitutiva que corresponde, la Corte considera pertinente decretar, de conformidad con el artículo 375 del C. de P.C., la práctica de la prueba pericial que se indicará en la parte resolutiva de este pronunciamiento.
DECISION :
En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CASA la sentencia impugnada de 19 de agosto de 1922, pronunciada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín en este proceso ordinario promovido por Francisco Luis Lopera Gil y Mario de Jesús Zapata Penagos contra Libardo Alfonso Alzate Tabarez.
Antes de proferir la sentencia sustitutiva que corresponde, establéscase por peritos lo siguiente:
a) El valor de los frutos naturales y civiles percibidos del inmueble solicitado en reivindicación, y poseído por el demandado o los que los dueños hubieren podido percibir con mediana inteligencia y actividad si tuviesen el bien en su poder, teniendo en cuenta, de ser necesario, que “En toda restitución de frutos se abonarán al que la hace los gastos ordinarios que ha invertido en producirlos” (art. 964 C.C.).
b) Las expensas necesarias invertidas en el inmueble por el demandado, detallando “lo que valgan las obras” en el momento actual (art. 965 C.C.).
c) Las mejoras útiles realizadas en el mismo predio por el demandado antes de contestar la demanda (21 de septiembre de 1989), el valor actual de las obras en que ellas consistan, y el valor actual de “lo que en virtud de dichas mejoras valiere más” dicho predio (art. 966 C.C.).
d) Las mejoras útiles hechas en el mismo bien por el demandado después de contestada la demanda, al igual que las voluptuarias efectuadas allí por él, calculando en relación con unas y otras el valor que tendrían “los materiales” empleados en la construcción de las mismas si fueran separados de ellas. Dictaminarán igualmente si esos “materiales” pueden separarse sin detrimento del inmueble pretendido en reivindicación (arts. 966 y 967 C.C.).
e) El valor de las costas legales (gastos notariales y de registro) satisfechas por el demandado en relación con los contratos de venta contenidos en las escrituras números 895 y 896 de 5 de mayo de 1986, ambas de la Notaría Catorce de Medellín, en virtud de los cuales él adquirió el bien que posee, pretendido en esta acción de dominio por los actores (art. 1904 C.C.).
Para tal efecto, se comisiona, con treinta (30) días de término que se contarán a partir del recibo de la actuación, al Juzgado Promiscuo Municipal de Entrerríos (Antioquia), a quien se le conceden precisas facultades para designar peritos de la lista de auxiliares de la justicia, posesionarlos y recibirles el dictamen que han de rendir dentro de los veinte (20) días siguientes:
Por Secretaría, líbrese el despacho comisorio correspondiente, con copia íntegra de los cuadernos 1, 4, 5, 6, 7 y 8 del expediente.
Los gastos que ocasione esta prueba corren de cargo de ambas partes, en proporción de mitad.
Sin costas en el recurso de casación.
COPIESE, NOTIFIQUESE Y CUMPLASE.
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS
PEDRO LAFONT PIANETTA
RAFAEL ROMERO SIERRA
JAVIER TAMAYO JARAMILLO
Con salvamento de voto.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado: Dr. JAVIER TAMAYO JARAMILLO
SALVAMENTO DE VOTO
Referencia: Expediente No. 4244
Por las razones que se expresan a continuación, me aparto con todo respeto de la decisión que, en este caso, adoptó la Sala:
1. El recurrente afirma que el Tribunal incurrió en error evidente en la apreciación de la escritura pública 73 de fecha 15 de junio de 1978. Explica que, a juicio del ad-quem, la venta a que se refiere la escritura pública es de cuota, no de cuerpo cierto, lo cual va en contravía del claro contenido del documento que indica que la venta es de cuerpo cierto, no de cuota.
En sentencia de noviembre 21 de 1969, la Corte manifestó:
“La interpretación de los contratos, ha dicho de manera reiterada la jurisprudencia, es una cuestión que corresponde a la discreta autonomía de los juzgadores de instancia, y por tanto, la que haga el Tribunal no es susceptible de modificarse en casación, a menos de aparecer de modo evidente en los autos que el fallador ad-quem incurrió en ostensible error de hecho, como cuando supone estipulaciones que ciertamente no existen, o ignora las que verdaderamente exterioriza el negocio jurídico o, también, cuando sacrifica su recto sentido con deducciones absurdas por opuestas a la lógica elemental o el sentido común”.
En armonía con lo anterior, estimo que la interpretación que le dio el Tribunal a la compraventa contenida en la escritura pública 73 de fecha junio 15 de 1978, no es descabellada. No es absurda o disparatada, ni contradice abiertamente lo que a primera vista puede apreciarse del acervo probatorio.
Las posibilidades de interpretación del contrato, en el punto que toca la censura, se limitaban a dos: venta de cuerpo cierto, y venta de cuota para formar una comunidad proindiviso con el vendedor. En mayor o menor medida, las dos interpretaciones son razonables. Por tanto, si una de ellas, la de cuerpo cierto, luce o no más convincente y sólida que la otra, la de venta de cuota, es cosa que escapa por completo al recurso extraordinario de casación.
2. El recurrente es consciente de la dificultad del punto estudiado por el Tribunal cuando afirma: “Si el fallador ad-quem hubiera respetado las preciosas y sabias reglas que para interpretar los contratos, contienen los artículos 1618 y 1622 del C. Civil, relativamente a que la clara intención de los contratantes priva (sic) sobre lo literal de las palabras, y que las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad, entonces hubiera concluido que el objeto de la compraventa de la citada escritura N° 73 fue ´la mitad de una finca´, ´la mitad´ claramente alindada...”. Pues bien, la interpretación que se hace de un contrato escudriñando la intención de los contratantes, con prevalencia sobre el sentido literal y posible de las palabras, pugna con el carácter manifiesto que debe tener el error. En otras palabras, no puede ser manifiesto un error en aquellos casos en que el juez, al interpretar el contrato, se aparta de su sentido literal, si este es posible.
3. La interpretación de venta de cuota, es razonable. En efecto, la escritura pública señala que lo vendido es “la mitad (1/2) de una finca territorial...”, “...cuyos linderos GENERALES son...”, y señala, además, que “desde hoy hace entrega real y material al comprador del inmueble vendido con todas las acciones consiguientes y por LOS LINDEROS INDICADOS”. Es decir, vendedor y comprador estuvieron de acuerdo en que, del predio alindado en la escritura, el uno vendía y el otro compraba la mitad. De lo cual era válido deducir que la operación comercial recaía en la mitad proindiviso del fundo. Y si bien algunas cláusulas no guardan armonía con la citada conclusión, lo cierto es que carecen de la fuerza necesaria para tornar en absurda, o contraria a toda evidencia, la interpretación elegida por el fallador.
4. Los linderos que aparecen en la escritura pública 73 de junio 15 de 1978, coinciden con los linderos que aparecen en el folio de matrícula inmobiliaria 025-0000934. ¿Corresponden dichos linderos al predio en mayor extensión de propiedad de Pedro Antonio Londoño? ¿A un predio en menor extensión sacado de aquél? Todo indica que corresponden al predio en mayor extensión y que, por lo tanto, lo que se vendió fue la mitad del terreno comprendido en esos precisos linderos.
La escritura pública 73 de junio 15 de 1978, fue registrada en el folio de matrícula inmobiliaria N° 025-0000934. Los linderos que aparecen en el folio, por lo tanto, deberían corresponder a los linderos del predio desgajado, no a los linderos del predio en mayor extensión perteneciente al vendedor. Con todo, los linderos no son los del predio desgajado, puesto que, si así fuera, uno de los linderos necesariamente tendría que ser el predio de Pedro Antonio Londoño. Esto es, en la venta de una porción de lote, la parte vendida queda lindando, por fuerza, con el lote del vendedor que queda después del fraccionamiento. Y puesto que el predio de Pedro Antonio Londoño no aparece como lindero del predio descrito en el folio de matrícula inmobiliaria 025-0000934, es razonable suponer que los linderos que aparecen en el folio corresponden al todo, no a una hipotética parte que Londoño le hubiese vendido a Múnera Patiño.
5. Los linderos que aparecen en el folio de matrícula inmobiliaria 025-0000934, individualizan el predio cuya historia se reseña. Ahora bien, los linderos que cita el folio, iguales a los de la escritura pública 73 de junio 15 de 1978, no pueden ser los de un cuerpo cierto desgajado de uno de mayor extensión, toda vez que la primera anotación del folio fue hecha en julio 24 de 1958. Es decir, el predio descrito en el folio debe coincidir con el predio de que trata la primera anotación (julio 24 de 1958), y con el de las siguientes puesto que se trata de la historia de un mismo inmueble. En este orden de ideas, los linderos consignados en el folio 025-0000934, y en la escritura pública 73 de junio 15 de 1978, no pueden corresponder a los de un predio que se separó de otro de mayor extensión en 1978.
6. El folio que se analiza señala que la cabida del predio es de 70 hectáreas. ¿A qué corresponden 70 hectareas? ¿Al predio todo, del cual Pedro Antonio Londoño le vendió la mitad a Evelio Múnera? ¿A la mitad que Evelio Múnera le compró a Pedro Antonio Londoño, de un predio en mayor extensión que éste poseía con cabida de 140 hectáreas? Lo primero, más razonable que lo segundo, sin duda. El Tribunal, en efecto, señala en uno de los apartes de la sentencia: “De esa cuota de mitad que adquirió entonces Múnera Patiño hizo enajenaciones como cuerpo cierto así: a Darío de Jesús Muñoz Jaramillo y Martha Oliva Zapata de Muñoz: 17 hectáreas. A Rosa Emilia Roldán Restrepo 12 hectáreas, que ésta a su vez enajenó a Arcadio de Jesús Rios Lopera. A Argiro de Jesús Peña Gómez 8 hectáreas, que éste a su vez enajenó a los demandantes en el proceso 6 hectáreas y dos a Libardo de Jesús Piedrahita Arango.”. Nada indica que Evelio Múnera haya conservado una parte de lo adquirido.
De lo anterior se desprende que 70 hectáreas era la cabida del lote en mayor extensión, pues las enajenaciones hechas posteriormente por Evelio Múnera Patiño, suman 37 hectáreas, cifra que evidentemente está más próxima a ser la mitad de 70 que de 140.
En síntesis: la escritura pública señala que Londoño le vendió a Múnera la mitad de una finca. Los linderos y cabida que se citan, corresponden a los del predio completo del vendedor. La escritura pública se registró en el folio de matrícula inmobiliaria del predio completo del citado vendedor.
7. Es cierto que la interpretación de venta de cuota que eligió el Tribunal conduciría a nuevos y serios problemas jurídicos, puesto que, conforme a dicha interpretación, las ventas hechas posteriormente por Evelio Múnera no podían ser sobre cuerpo cierto por tener el vendedor sólo derecho a una cuota de la cosa. Empero, es cierto también que la interpretación de venta de cuerpo cierto elegida por la Sala (única interpretación posible según lo exige la naturaleza del error de hecho), acarrea otras dificultades no menos complejas, a saber, las que se desprenden de haber enajenado un predio sin que se hubiesen consignado en la escritura pública correspondiente los linderos del inmueble vendido, dificultades que se ponen en evidencia a la luz de las siguientes disposiciones: artículos 31 y 99 del decreto 960 de 1970, artículos 1501 y 1741 del Código Civil.
De lo dicho se desprende que, al margen de los efectos de una y otra interpretación, lo dicho por el Tribunal, lejos de constituir una interpretación absurda, responde a una forma de entender el contrato celebrado entre Múnera y Londoño, conforme a la cual las cláusulas de la compraventa producen efectos, con prevalencia sobre otra interpretación como consecuencia de la cual dichas cláusulas no lo producen (art. 1620 del C.C.).
8. Por último, el Tribunal llegó a la conclusión de que la venta hecha por Pedro Antonio y la compra efectuada por Evelio, recaían sobre una cuota o porción en proindiviso del predio. Es lo que, a su juicio, se desprende de la escritura pública 73 de junio 15 de 1978, y del folio de matrícula inmobiliaria 025-0000934:
“Cuanto se halla probado en autos es entonces que, Evelio Múnera Patiño era dueño de cuota de mitad de un inmueble que corresponde a esos linderos generales, en comunidad con Pedro Antonio Londoño Monsalve. Si otra fuera la verdad real, y no correspondiera a ésta, formal, la carga de la prueba recaería sobre los demandantes y ellos soportarían su ausencia.
“En el proceso obran tanto la escritura como la matrícula referenciadas”.
El fallador, pues, apoyó la conclusión anunciada en estos dos medios de convicción. Los dos de indiscutible importancia, según se ha puesto de manifiesto en este salvamento de voto.
El recurrente se limitó a alegar error evidente en la apreciación de la escritura 73 de junio 15 de 1978, y a guardar silencio en relación con la matrícula 025-0000934. En estas condiciones el ataque es vano, porque no aparece dirigido contra todos los soportes del fallo, y uno de ellos, el folio de matrícula inmobiliaria, le da respaldo a la conclusión del Tribunal.
Con el mayor respeto,
JAVIER TAMAYO JARAMILLO