CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACION CIVIL
Magistrado Ponente: Dr. JORGE SANTOS BALLESTEROS
Bogotá, D.C., veintitrés (23) de febrero de dos mil uno (2001).
Ref.: Expediente No. 6399
Mediante apoderado judicial constituido para el efecto, los GARCÍA, arriba determinados, convocaron a proceso ordinario a DAVID VARGAS a efectos de que, previo el trámite del proceso ordinario, se declarasen rescindidos por lesión enorme los contratos de compraventa sobre un predio situado en Floridablanca, de matrícula inmobiliaria No. 300-0012-230 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga, solemnizados mediante escrituras públicas números 1371 del 13 de abril de 1989 y 4928 del 29 de diciembre de 1989, corridas ambas en la Notaría Séptima de Bucaramanga, contrato en los cuales los GARCÍA actuaron como vendedores y DAVID VARGAS como comprador. Y como consecuencia de la rescisión deprecada, pidieron además que se condenara a VARGAS a restituir a los demandantes, el valor de los frutos naturales y civiles producidos por el inmueble mencionado; que si el demandado no completare el justo precio con deducción de una décima parte, se ordenase al registrador y al notario correspondientes la cancelación de los registros y de las escrituras mencionadas, y se ordenase al demandado la restitución del predio, todo dentro de los términos que para esos efectos señalase la autoridad judicial.
Los hechos en que basaron esos pedimentos pueden ser resumidos así:
El 2 de noviembre de 1988 los actores suscribieron a favor de DAVID VARGAS un contrato de promesa de venta de las cuotas partes que a cada uno correspondían, sobre el predio alinderado como se describe en la demanda, e identificado con matrícula inmobiliaria 300-0012-230. Se pactó como precio la suma de $90.000.000,oo que fueron pagados por el comprador, de conformidad con el contrato de promesa, en diversas cuotas. Y para solemnizar el contrato prometido se otorgaron dos escrituras públicas corridas en la Notaría Séptima de Bucaramanga, la No. 1371 del 13 de abril de 1988, mediante la cual todos los García, menos ERWING ALONSO, a la sazón menor adulto, vendieron a DAVID VARGAS sus respectivas cuotas por un valor total de $90.000.000,oo. Por su parte, ERWING vendió su cuota a DAVID VARGAS tiempo después, cuando adquirió la mayoría de edad, mediante escritura pública 4928 del 29 de diciembre de 1989, en la que se estipuló, sólo por mero requisito, un precio de $4.000.000,oo, no pagado por el comprador, en vista de que el precio antes acordado por el total del predio, era de $90.000.000,oo que incluía la cuota de ERWING.
Para la fecha del contrato de promesa, 2 de noviembre de 1988, según recibo oficial No. 207882 del Impuesto Predial del municipio de Floridablanca, el predio objeto de venta tenía un avalúo de $125.679.000,oo y el valor comercial o justo precio era de $252.000.000,oo. Y para la fecha de venta, 13 de abril de 1989, según recibo oficial No. 105882 del Impuesto Predial, tenía un avalúo de $142.545.000,oo y el justo precio era de $285.000.000,oo. Por tanto, bien para la fecha de la promesa o ya para la del contrato de venta, el precio pactado, $90.000.000,oo, era inferior en menos de la mitad del justo precio del bien entregado, que en la actualidad, se encuentra avaluado en la suma de $409.062.000, según certificación 06337 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
El Juez Cuarto Civil del Circuito de Bucaramanga, al que por reparto correspondió conocer del presente asunto, previamente a la admisión de la demanda, ordenó que la parte actora constituyera caución por la suma de $2.000.000,oo a efectos de acceder a la inscripción de la demanda en la Oficina de Registro respectiva, por lo que los demandantes en tiempo la aportaron. Admitió entonces el juez la demanda, aceptó la caución ofrecida y ordenó la inscripción del libelo incoatorio en la matrícula correspondiente al inmueble objeto de venta.
Notificado de la demanda, y por conducto de apoderado, contestó el demandado con expresa oposición a los pedimentos de los actores. Adujo que el inmueble era aún rural para la época de la compraventa, que no era entonces urbanizable comercialmente, que era cenagoso (con aguas subterráneas no conducidas), sujeto al “Desarrollo de Servicios Metropolitanos, D.S.M.”, amén de estar ocupado por varios inquilinos. Agregó que el terreno había sido ofrecido antes a muchas otras personas, que para su adecuación fue necesario realizar labores de relleno y reconducción de aguas, y así consiguió la modificación de su uso, mediante resolución 031 del 20 de agosto de 1991. En el escrito de contestación pidió el demandado su absolución y la condena a los actores al pago de los perjuicios ocasionados por razón de la inscripción de la demanda, hecho lo cual se aprestó a referirse a los hechos de la demanda, de los que admitió algunos y negó otros.
De otro lado, y en tiempo, formuló el demandado demanda de reconvención contra los actores, para pedir que se les declarara responsables de los perjuicios materiales “que se han ocasionado y que se siguen causando al señor DAVID VARGAS con la demanda ordinaria y su inscripción” y que se les condenara a pagar el valor de tales perjuicios. Para el caso en que fuera decretada la rescisión, pidió que se condenara a los actores a pagar a DAVID VARGAS el valor total de las obras que este efectuó sobre el inmueble, en cuantía de $50.000.000,oo.
Como sustento fáctico de estas pretensiones, adujo el actor en reconvención que se le había demandado, según lo ya relatado; que se había inscrito la demanda en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente al bien objeto de compraventa; que los GARCIA habían tenido suficiente tiempo para cuestionar el precio pactado, y que sólo lo hicieron cuando el actor en reconvención había obtenido la modificación, por parte del Area Metropolitana de Bucaramanga, del uso del terreno a zona urbanizable comercialmente, para lo cual hubo de hacer cuantiosas obras, que describe sucintamente, y que tasa en la predicha suma de $50.000.000,oo. Agrega que la inscripción imposibilitó la realización de cualquier negociación sobre el terreno, como su venta o su urbanización, ésta última proyectada con la firma URDIVAR LTDA, para cuyo desarrollo se habían confeccionado los planos y ultimado todos los detalles del caso.
Adelantado el trámite propio de la instancia, y en virtud de lo ordenado por el Tribunal Superior, en orden a lo dispuesto por el decreto 2651 de 1991, correspondió dictar sentencia al Juez Primero Civil del Circuito de Málaga, quien resolvió el pleito con sentencia estimatoria de la demanda principal. Así, declaró rescindido por lesión enorme el contrato de compraventa a que se refieren las dos escrituras arriba mencionadas; desechó el primero de los dos dictámenes periciales rendidos y en su lugar aceptó el segundo -en el que se valoró el bien para la fecha de la primera escritura, 13 de abril de 1989, en la suma de $294.512.000,oo-; ordenó las cancelaciones de los registros y escrituras y condenó al demandado VARGAS a restituir, si no optaba por completar el justo precio con deducción de la décima parte. Y en caso de rescisión, ordenó que los demandantes devolviesen el precio recibido ($90.000.000,oo) indexado y con intereses legales desde que recibieron esa suma hasta el día en que la devuelvan. Reconoció mejoras por $10.000.000,oo, a favor del demandado VARGAS y negó el pago de frutos naturales y civiles por no hallarse probados. En cuanto a la demanda de reconvención, negó sus pedimentos por no hallarse demostrados y finalmente, condenó en costas a la parte demandada.
Apelado el fallo por ambas partes y surtido el trámite de la segunda instancia, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga profirió sentencia en la que resolvió denegar las pretensiones tanto de la demanda principal como de la de reconvención, compulsó copias a la fiscalía, ordenó la cancelación de la inscripción de la demanda y condenó en costas a la parte demandante, en ambas instancias, rebajadas en un 40%.
Tras constatar que no había vicio generador de nulidad que impidiese pronunciamiento de fondo, y luego de la usual síntesis del proceso, se aplica el Tribunal a la tarea de enmarcar conceptualmente la figura de que trata la litis, la lesión enorme, luego de lo cual se adentra en el análisis del primer dictamen pericial rendido en el proceso por los ingenieros Quijano y Arambula, quienes conceptuaron que para el 2 de noviembre de 1988 el valor del predio era de $85.000.000,oo, dictamen del que destaca el área (85.000 m2); el hecho de estar destinado el predio para servicios metropolitanos hasta el 20 de agosto de 1991; la ocupación del inmueble por siete inquilinos; la salvedad de los vendedores en el sentido de no obligarse al saneamiento del terreno; la opinión de estos auxiliares en relación con la poca comerciabilidad del terreno por su destinación; su “valor mínimo” precisamente por lo anterior, ya que “sólo se le puede vender al gobierno o a una entidad de economía mixta”, y la “impresión” de los peritos de “que el gobierno quiere la ampliación del área del parque recreacional El Lago” (40% del terreno) como cesión gratuita del (sic) municipio”, en atención a que para el cambio de uso, el gobierno pide la unificación del área de cesión para zonas verdes y equipamiento comunal estipulada en el código de urbanismo.
A continuación destaca en detalle las razones de los demandantes para objetar por error grave el dictamen, para así entrar a sintetizar el segundo dictamen pericial rendido por causa de la objeción, el que a su vez, y a la manera como hizo con el primer dictamen, resume en estos puntos: que para el dos de noviembre de 1988 el valor del terreno era $261.788.000, que su área es de 81.809 m2, que el predio figura como urbano desde antes de la negociación y que por el conocimiento que tienen saben que a sus alrededores han existido las vías de comunicación y los servicios públicos que hoy existen y que dan la posibilidad de conectarse a ellos, por lo que concluyen que el predio es y ha sido potencialmente urbanizable desde antes de la venta. En cuanto a la modificación del uso del suelo –por acuerdo metropolitano pasó de “desarrollo de servicios metropolitanos” a “área intensiva para vivienda”- expresa el Tribunal que en el dictamen pericial los expertos le restan importancia a tal cambio, pues éste no obedeció a mejoramientos sustanciales del lote. De la calidad del suelo, el dictamen –sigue diciendo el tribunal- expresa que es estable y apto para la construcción, a pesar de la presencia de agua en él, dado su buen drenaje, excepto en una pequeña zona.
A continuación, resume el Tribunal las declaraciones de varios testimonios de arrendatarios del predio. De LUIS ALEJANDRO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, menciona que aseveró que el lote que tenía arrendado se enlagunaba en su parte alta, que un año antes de su declaración necesitó hacer unos moldes para canaleta y al excavar al pie de donde existió un árbol, “le resultó agua y por eso no pudo continuar”, que el lote no tiene agua potable, que el servicio de luz lo hizo conectar el deponente, y, en relación con las obras que ejecutó el demandado VARGAS, que consistieron ellas en la colocación de tubos para la conducción de aguas, en “terraplenar” un sitio donde montaron una plaza de toros y en la tala de algunos árboles.
De JOSE QUINTERO CALDERON, quien ocupa 6.000 m2 desde hace aproximadamente catorce años con un parqueadero y lavadero de carros, resalta su dicho en cuanto a las obras que adelantó el demandado consistentes en la conducción de aguas y en la explanación del terreno.
De RAUL JAIMES SANDOVAL, mencionó el Tribunal que ocupa dos lotes, dedicados a fundición y a prefabricados. Del suelo, aseguró el deponente que uno de los que ocupaba era seco, “pero lo que es prebloque, sí queda pegado al agua y no es que se le haya presentado enlagunación, es solamente cuando llueve que el agua pega en el parque”.
De GERMAN GUTIERREZ sólo menciona que ocupa el lote desde hace veintiún años con prefabricados y que el suelo de la parte que ocupa es seco y firme.
De BAUDILIO GONZALEZ OVALLE expresa que ocupa el terreno, apto para la actividad que realiza, desde hace quince años con una fábrica de bloques y prefabricados. Menciona que el terreno es plano y “tiene unas partes faldudas”. Y que aparte de los arrendatarios anteriores, deponentes, “está el que ocupa el trapiche con una fábrica de vidrios y el señor Tuta”.
Pasa luego el Tribunal a referirse a las copias de las actas de las reuniones de Junta Directiva de la “Empresa Terminal de Transportes”, celebradas entre el 22 de febrero y el 9 de agosto de 1988, de las que dice que en ellas “se puede observar todo el trámite dado a la oferta hecha por los dueños del lote de ‘Lagos’, según se consigna en el acta de febrero 22, a un precio de $1.300 por metro cuadrado si se compra todo el lote o a $1.600 si se adquiere una parte”. Cita el Tribunal un aparte de esas actas en los siguientes términos: “allí mismo se consigna que ‘sobre el lote de Lagos se hizo la consulta a Planeación y ésta considera de uso institucional o zona de reserva y por eso el precio de venta es más bajo’”. Expresa que de acuerdo con el acta 018 se obtuvo el avalúo del lote por parte de Instituto Geográfico Agustín Codazzi donde aparece un valor de $1.315 por metro cuadrado. Y menciona que “ya en la reunión siguiente el Dr. Víctor Francisco Paillie Mantilla informó que el lote de Florida presenta inconvenientes jurídicos ya que los propietarios (familia García) no se comprometen a entregar el inmueble saneado porque existen compromisos con algunos vivientes, motivo por el cual no se pudo firmar la respectiva promesa de compraventa como estaba previsto”.
Se refiere después a la declaración de Víctor Paillie, gerente, para la época de la negociación del lote, de la Terminal de Transportes de Bucaramanga S.A. De la declaración resalta que afirmó el deponente que el lote era totalmente montado, de ochenta y cinco mil metros cuadrados, con varios inquilinos, con una casa grande en mal estado, que tuvo conocimiento de que tenía problemas para la construcción por estudio que había realizado la firma “Marval Ltda”, pero que para el objetivo del Terminal no era importante debido a que éste básicamente necesita zonas de parqueo y rodamiento. Asegura que la razón por la cual no se adquirió el lote fue por su ubicación (Floridablanca) ya que se requería que el Terminal quedase en el perímetro urbano de Bucaramanga, que el inmueble tenía problemas de agua, que tuvo conocimiento de que el demandado David Vargas debió invertir en arreglar todo lo que es la parte anegada. Y preguntado por las conclusiones del estudio, resalta el tribunal que el deponente contestó que buena parte del lote no era apto para la construcción porque presentaba problemas de aguas, que “recomendaban construir solamente en la parte de Lagos, donde había unos talleres”.
El Tribunal alude enseguida al testimonio de HENRY DELGADO SERRANO, ingeniero civil, “quien declara en relación con el suelo asegurando que en ese lote se votó (sic) tierra debido a que el terreno tenía un nivel freático muy alto, y un buldozer la iba extendiendo para mejorar el terreno. También afirma que conoció un proyecto de don David de construir unas casas”.
Se refiere a la certificación expedida por el secretario ejecutivo del Area Metropolitana de Bucaramanga según la cual el predio del demandado “tenía asignado el uso de Desarrollo de Servicios Metropolitanos DSM hasta el 20 de agosto de 1991, fecha en la cual fue cambiado el uso del suelo a ‘Area Intensiva en Vivienda AIV’, según consta en Acuerdo Metropolitano No. 31 de 1991”.
Hecho el resumen del acervo probatorio, el Tribunal desestima la objeción por error grave del primer dictamen, opta en consecuencia por éste entre los dos practicados, por ser “el que más se acerca al justo precio”, atendidas estas razones:
a.) Se halla demostrado que el avalúo catastral para 1988 era de $125.679.000,oo sobre un área de 10 hectáreas y 1.872 m2;
c.) En el segundo dictamen se desconoció que el inmueble se encontraba ocupado por ocho inquilinos con diferentes negocios que le restan valor al inmueble, aspecto que, por lo demás, consideró el Terminal y se consignó en la promesa a fin de que los vendedores no se comprometieran a entregar el predio libre de inquilinos.
d.) “Se desconoce además el hecho de que en la época de la negociación el predio tenía uso restringido de manera que sólo podía ser utilizado en zona de servicios metropolitanos como son los de abastecimiento, transporte, servicios públicos, funerarios, carcelarios, de disposición y tratamiento de desechos y recreativos institucionales”, aspecto que incide en su valor pues se merma considerablemente su demanda. Más adelante remata esta idea el Tribunal al concluir que “la realidad es que el inmueble se vendió con una restricción de uso y quien lo adquiriera debía someterse a una incertidumbre respecto de su utilización y de los beneficios que se obtendrían”.
e.) “Las características del lote, su humedad y desnivel influyen también en la dificultad para su negociación”, amén de que “existen pocas posibilidades de venta para un inmueble de tal área y sólo utilizable en proyectos que demanden grandes inversiones”.
f.) El concepto de que el predio era potencialmente urbanizable, emitido por el catastro, no es definitivo, pues no se contaba con un estudio de suelos y no se podía prever que la restricción fuera levantada.
g.) El avalúo que para la compra por parte de la Terminal de Transportes, rindió el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, “el cual merece credibilidad pues sólo fue elaborado para el sólo efecto de la negociación con los aquí demandantes y consta en documento que no fue desconocido ni tachado de falso”, era de $1.315 por metro cuadrado, suma más cercana a la fijada por los iniciales peritos.
h.) El Tribunal tiene en cuenta que el avalúo oficial del predio para 1981, según recibo de pago del impuesto predial aportado por la apoderada de la parte demandada, era de $2.413.000, por lo que concluye que “no es extraña la afirmación de los peritos iniciales en el sentido de que los propietarios hubieran logrado un reavalúo del inmueble, si como se sabe se tenía en mente la venta a una entidad oficial. Y si bien es cierto, del recibo que se acaba de mencionar el inmueble figura como urbano, en el certificado de matrícula inmobiliaria se registra como rural”.
Y a manera de conclusión, reitera el Tribunal que no admite la objeción por error grave del primer dictamen, presentada por la apoderada de la parte demandante, pues “al ser analizado frente al avalúo hecho en esa época por entidad especializada en esos menesteres, y frente a los demás testimonios allegados, apreciándolo en conjunto con las demás pruebas allegadas al proceso resulta ser el más cercano al justo precio que el emitido posteriormente”, por lo que estima ese justo precio, para la época del negocio, en la suma de $85.000.000,oo.
Dada su brevedad, a continuación se reproducen las consideraciones del Tribunal en cuanto a las pretensiones de la demanda de reconvención: “respecto de la demanda de reconvención, en la cual el demandado solicita declarar que los demandantes son responsables de los perjuicios materiales causados con la presentación de la demanda, además de considerarse prematura no se hallan demostrados los supuestos de hecho invocados en la demanda de reconvención. Si bien parece ser cierto que el demandado tenía proyectada la construcción de varias casas sobre parte del terreno, no puede afirmarse que tal proyecto sea imposible de llevar a cabo”.
CARGO UNICO
Los demandantes formulan por conducto de apoderado un solo cargo a la sentencia acabada de resumir, consistente él en la violación indirecta de los artículos 1946, 1947 y 1948 del Código Civil, como consecuencia de errores evidentes de hecho y trascendentes en la apreciación de las pruebas que llevaron al sentenciador de segundo grado a negar la rescisión de la compraventa al no encontrar probada, estándolo, la lesión enorme.
Singulariza a continuación las pruebas en cuya apreciación objetiva cometió el ad quem yerro fáctico: los dictámenes de peritos y sus aclaraciones e inspección judicial, los testimonios de Luis Alejandro Hernández Rodríguez, José Quintero Calderón, Raúl Jaimes Sandoval, Germán Gutiérrez Rodríguez, Baudilio González y Víctor Paille; la carta enviada por el demandante al Gerente de la Cooperativa Colombiana de la Construcción, los certificados de avalúo catastral, los escritos del arquitecto Héctor Sarmiento Rosillo y del ingeniero Jaime González Corso.
Pasa entonces a la demostración del cargo con una breve alusión teórica de la lesión enorme, de la que dice que en virtud de su consagración como vicio objetivo, obliga al fallador a encontrar la verdad no por aproximación graciosa sino con argumentos de fuerza y convicción. Recuerda que el dictamen pericial se erige como el medio demostrativo idóneo para saber si la ruptura del equilibrio contractual se ha producido y por consiguiente, agrega que él debe partir de su fundamentación adecuada. Y en la medida en que el Tribunal acogió el primer dictamen pericial, que fue objetado por error grave, y no el segundo, afirma el casacionista que es obligatorio el análisis y confrontación de los dos. Reproduce entonces apartes del dictamen acogido por el Tribunal, para, a continuación, alegar que no puede ser fundada una pericia que parte de afirmaciones imaginarias o especulativas o carentes de sentido y de lógica, como cuando en la experticia se estima el justo precio inferior al avalúo catastral “con la absurda suposición que es alto ‘posiblemente para venderle mejor al Gobierno’” contrariando la realidad que muestra que los avalúos siempre están por debajo del valor comercial. O cuando suponen los peritos que el predio sólo puede ser adquirido por el Gobierno o una entidad de economía mixta, “ignorando que podía destinarse a obras de envergadura como lo permiten las normas de planeación del lugar”. O cuando afirman que el predio se encontró ocupado por más de siete arrendatarios, sin hacer la distinción de que únicamente era una mínima parte del predio la arrendada, tal como constó en la inspección judicial y en los testimonios, además que esa circunstancia por sí sola no desvaloriza la propiedad. O cuando tienen en cuenta una certificación de una entidad de derecho privado sobre la extensión superficiaria del inmueble, ignorando al mismo tiempo que el comprador convino en esa situación. O cuando tienen la impresión de que el gobierno quiere la ampliación del área del parque Recreacional como cesión gratuita.
Erró el sentenciador, continúa el recurrente, al considerar que el predio es rural cuando las pruebas que se hacen visibles muestran lo contrario, desconociendo de contera que las autoridades de catastro son las que pueden certificar sobre la índole de los predios y no las oficinas de registro. E igualmente erró cuando para el valor del predio tiene en cuenta un avalúo hecho por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, según consta en documento que obra a folio 69 del cuaderno 1, puesto que dicho avalúo no aparece, ni puede ser tenido en cuenta como certificación un escrito que no tiene sino la calidad de simple constancia.
Dice el recurrente que el Tribunal incurre en yerro fáctico “cuando desestima el segundo dictamen y su adición porque le parece que el primero está mejor sustentado y fundamentado, contrariando la realidad; y cuando afirma que la apreciación en conjunto de las demás pruebas, sin saberse cuáles, permiten considerar como más cercano al justo precio el primer dictamen”.
Enseguida el recurrente se dedica a resaltar el segundo dictamen pericial, soportado por dos conceptos, el avalúo catastral y por la propia carta del demandado, puntualizando las circunstancias que tuvo en cuenta el dictamen (el levantamiento topográfico, la ocupación parcial del predio, la ubicación urbana del inmueble, el uso y calidad del suelo) y que el Tribunal desconoce, para efectos de restarle eficacia, como la afirmación de esa corporación de que el dictamen desconoce la existencia de arrendatarios o el uso del predio.
Con la advertencia de que “no es para colocar en una balanza los dos dictámenes e inclinarse por alguno de ellos con el argumento de la autonomía del juzgador”, pasa el recurrente a exponer la trascendencia de los errores de hecho denunciados, que en su sentir queda establecida al acoger el tribunal el primer dictamen pericial.
CONSIDERACIONES
Es sabido que el recurso de casación no es instancia adicional del proceso. En cuanto concierne a la causal primera de casación (violación de la ley sustancial), y más precisamente, en punto de la violación indirecta de normas sustanciales por evidentes errores de hecho en la apreciación de las pruebas, aquel aserto, el de que la casación no es instancia adicional, sintetiza varias directrices que deben cumplirse en la impugnación de la sentencia que se intente por este extraordinario medio, cuales son, en primer lugar, la cabal demostración del error endilgado al tribunal, requisito que se consagra en el artículo 374 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que “es necesario” que el recurrente lo demuestre, lo cual supone la realización de un parangón, del que fluya con facilidad la equivocación del sentenciador. En segundo lugar, ese error debe ser ostensible, protuberante, o, como dispone la norma indicada, evidente, concepto del cual se desprende el que, si no hay evidencia del error, la Corte deba respetar las conclusiones que en el terreno de las pruebas ha prohijado el Tribunal ad quem, pues goza éste de discreta autonomía para ponderarlas, facultad connatural a la función que ejerce. Y en tercer lugar, ese evidente error de hecho debe trascender a la decisión, es decir, debe ser determinante en el sentido del fallo, de modo que de no haberse cometido otra hubiese sido la decisión. De lo dicho se infiere también que no se trata sólo de contraponer los argumentos o el análisis del tribunal con uno más sesudo que el censor presente, a efectos de que la Corte entre, sin más, a optar por el del recurrente, pues a más de devenir por este medio el recurso de casación en instancia adicional del proceso, es sabido que “el juicio probatorio de los litigantes tiende a ser generalmente antagónico al del sentenciador según sea la posición del interés protegido en el fallo, sin que este criterio haya sido ciertamente el fundamento previsto en la ley para consagrar esta tutela jurídica que como remedio excepcional sólo está concebido para especialísimas circunstancias” (Cas. 1o. de abril de 1993, no publicada).
Es preciso por tanto insistir, con jurisprudencia de esta Corte, que “en materia de conclusión probatoria, son entonces las de índole contraevidente las únicas que, por claro mandato de la ley, dan cabida a la casación, debiendo entenderse por ellas, según la jurisprudencia de la Corte, los juicios del sentenciador alejados en tal forma de la realidad del proceso, que resultan absurdos o sin ninguna justificación frente a ésta. Por ser precisamente esa la característica de éste yerro, la Sala ha manifestado que por contrario que resulte a los intereses de un recurrente el resultado probatorio sacado por el sentenciador, esa sóla circunstancia no estructura por si misma error de este linaje, sino en cuanto ella no encuentre ninguna correspondencia en las distintas alternativas surgidas del examen objetivo de los medios de convicción, o cuando el resultado probatorio que propone el recurrente como consecuencia del mérito de la acusación es la única alternativa posible. No por existir, pues, la posibilidad de que una de las partes extraiga del acervo probatorio conclusiones diversas a la del sentenciador, esta última deviene sin más en contraevidente, y de ahí que, cual lo ha puntualizado con insistencia la Corte, sea necesario que la labor del recurrente se encamine a demostrar el error visiblemente grave del juzgador” (sentencia de Casación Civil del 24 de septiembre de 1998).
A lo anterior se suma otra exigencia técnica del recurso de casación, que se acompasa también con la presunción de acierto y legalidad con que llega la sentencia del Tribunal a la Corte, atinente a la necesidad de que el recurrente ataque eficazmente no sólo los fundamentos del fallo sino las pruebas tenidas en cuenta por el Tribunal, para adoptar la decisión.
La sentencia del Tribunal, cual se constata en el mismo resumen plasmado líneas arriba, da cuenta de los sustentos de cada dictamen pericial, de los argumentos de la parte demandante en la objeción del primero por error grave, para, a continuación, exponer las razones que el Tribunal tuvo para acoger el dictamen impugnado. Y en ese íter acompaña su argumentación del restante acervo probatorio con el cual aquilata la decisión que tuvo a bien en adoptar. Así, se ocupa de resaltar lo pertinente de las declaraciones de LUIS ALEJANDRO HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, (el lote se enlagunaba en su parte alta, que no tiene agua potable, que el servicio de luz lo hizo conectar el deponente), JOSE QUINTERO CALDERON (quien ocupa 6.000 m2 desde hace aproximadamente catorce años con un parqueadero y lavadero de carros), RAUL JAIMES SANDOVAL (de los dos lotes que ocupa uno , dedicado al “prebloque”, “sí queda pegado al agua y no es que se le haya presentado enlagunación, es solamente cuando llueve que el agua pega en el parque”), GERMAN GUTIERREZ y BAUDILIO GONZALEZ OVALLE. Analiza el Tribunal las copias de las actas de las reuniones de Junta Directiva de la “Empresa Terminal de Transportes”, en las que aprecia el trámite dado a la oferta hecha por los actores, dueños del lote de ‘Lagos’, “según se consigna en el acta de febrero 22, a un precio de $1.300 por metro cuadrado si se compra todo el lote o a $1.600 si se adquiere una parte”. Además, y en relación con las mismas actas, no solo alude al avalúo del Instituto Agustín Codazzi -único ataque que el censor hace de esta prueba- sino que resalta que “ya en la reunión siguiente el Dr. Víctor Francisco Paillie Mantilla informó que el lote de Florida presenta inconvenientes jurídicos ya que los propietarios (familia García) no se comprometen a entregar el inmueble saneado porque existen compromisos con algunos vivientes, motivo por el cual no se pudo firmar la respectiva promesa de compraventa como estaba previsto”. Alude el Tribunal a la declaración de Víctor Paillie, gerente, para la época de la negociación del lote, de la Terminal de Transportes de Bucaramanga S.A., declaración de la cual indica sus pormenores, atinentes a las características del predio y a las razones para que la compra por parte de esa Terminal se frustrara. Se fija el Tribunal sobre el dicho del testigo acerca de las conclusiones del estudio, para resaltar, asimismo, que el deponente contestó que buena parte del lote no era apto para la construcción porque presentaba problemas de aguas, que “recomendaban construir solamente en la parte de Lagos, donde había unos talleres”. Y resume también el testimonio de HENRY DELGADO SERRANO, ingeniero civil, “quien declara en relación con el suelo asegurando que en ese lote se votó (sic) tierra debido a que el terreno tenía un nivel freático muy alto, y un buldozer la iba extendiendo para mejorar el terreno. También afirma que conoció un proyecto de don David de construir unas casas”. En fin, el Tribunal aprecia y valora la certificación expedida por el secretario ejecutivo del Area Metropolitana de Bucaramanga según la cual el predio del demandado “tenía asignado el uso de Desarrollo de Servicios Metropolitanos DSM hasta el 20 de agosto de 1991, fecha en la cual fue cambiado el uso del suelo a ‘Area Intensiva en Vivienda AIV’, según consta en Acuerdo Metropolitano No. 31 de 1991”.
Pues bien, lo primero que resalta de este nuevo resumen del fallo, es que ninguna de esas pruebas, sopesadas por el Tribunal para a fin de cuentas desestimar el segundo dictamen pericial y acoger el primero, fue objeto de ataque alguno.
Pero, y ya en el terreno propio de los dictámenes periciales, no lucen absurdas o alejadas de las demás probanzas, las conclusiones que el Tribunal sentó en torno a por qué veía más ajustado a la realidad el primer dictamen y no el segundo. En efecto, constata que el avalúo catastral para 1988 era de $125.679.000,oo sobre un área de 10 hectáreas y 1.872 m2 (y no de 8.5 ha), avalúo que para el Tribunal luce alto frente al que tenía en 1981 ($2.413.000). Y de allí concluye, que “no es extraña la afirmación de los peritos iniciales en el sentido de que los propietarios hubieran logrado un reavalúo del inmueble, si como se sabe se tenía en mente la venta a una entidad oficial”. Expresamente destaca el Tribunal que ni los testimonios ni la inspección judicial respaldan el segundo dictamen y que éste no tuvo en cuenta, a pesar de indicarlo, el hecho de que parte del inmueble se encontraba ocupado por ocho inquilinos con diferentes negocios y que el terreno presentaba humedad, factores que le restaban valor. Se percata de la restricción impuesta al uso del inmueble, de manera que sólo podía ser utilizado en zona de servicios metropolitanos como son los de abastecimiento, transporte, servicios públicos, funerarios, carcelarios, de disposición y tratamiento de desechos y recreativos institucionales, aspecto que para el Tribunal incide en su valor pues se merma considerablemente su demanda.
Por tanto, al cotejar los argumentos de la demanda y los que presenta la sentencia, frente a las pruebas recaudadas, sobresale en primer lugar, el hecho de que buena parte de ellas –tenidas en cuenta por el Tribunal para valorar el dictamen pericial- no fueron objeto de ataque. Y que, de todos modos, se ve la Corte precisada a respetar la decisión del Tribunal, porque fue en uso de una discreta y racional autonomía en la ponderación de las pruebas como llegó a la conclusión que el cargo, en consecuencia, infructuosamente rebate.
DEMANDA DE CASACION DEL DEMANDADO
CARGO UNICO
Con fundamento en el numeral primero del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, en esta demanda se erige un solo cargo, por violación indirecta de los artículos 1613, 1614, 2341, 2342, 2343, 2344, 2356 y 2359 del Código Civil, que se dejaron de aplicar como consecuencia de error de hecho manifiesto en la apreciación de las siguientes pruebas:
La demanda contra DAVID VARGAS; la póliza que ampara el pago de costas y perjuicios por la inscripción de la demanda; el auto admisorio de la demanda en donde se ordena su inscripción; el oficio No. 257 del 12 de febrero de 1993 expedido por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bucaramanga, mediante el cual ordena la inscripción de la demanda en el folio de matrícula No.300.012.230; el formulario de calificación de la Oficina de Registro en el aparece inscrita la demanda; la contrademanda en cuyos hechos 6 y 7 se precisa la clase de perjuicio ocasionado, el testimonio de Fernando Prada Monsalve, quien declara que en razón de la demanda ordinaria se frustró la construcción de una urbanización; la ampliación del dictamen pericial rendido por Arambula y Quijano en donde consta que los perjuicios recibidos por DAVID VARGAS ascienden a $331.400.000,oo, así como los documentos que sirvieron a estos peritos para la ampliación del dictamen, es decir, los certificados de disponibilidad de servicios de la Electrificadora de Santander y la Compañía de Acueducto Metropolitano de Bucaramanga, la aprobación de trámite expedido por el Departamento de Planeación de Floridablanca para la urbanización Lagos III Etapa, la demarcación expedida por esta dependencia oficial para la sobredicha urbanización, el plano de ésta y la resolución 0005 del 2 de marzo de 1993 expedida por el Departamento de Planeación Municipal de Floridablanca para la mencionada urbanización.
En la demostración del cargo, expresa el recurrente que la responsabilidad deprecada es la extracontractual nacida de los daños derivados de la demanda y su inscripción, y luego de reproducir el aparte de la sentencia que trata de la contrademanda, concluye que los tres argumentos sobre que descansa la denegación de la pretensión resarcitoria son: 1) que la demanda es prematura, 2) que los supuestos de hecho invocados no se hallan demostrados y 3) que aunque parece ser cierto que el demandado tenía proyectada la construcción de varias casas, no puede decirse que esto sea imposible.
A continuación se detiene en cada uno de ellos, así:
a) Que la demanda es prematura: Con base en el inciso 2º del literal a del artículo 690 del Código de Procedimiento Civil, seis son los pasos cuando se trata de perjuicios causados por la parte demandante a la demandada, en caso de que no prospere la demanda ordinaria que se registró: presentación de la demanda e inscripción, sentencia desestimatoria y levantamiento de la medida cautelar, proceso tendiente a establecer la existencia y cuantía de los perjuicios irrogados a la demandada víctima de la medida cautelar, eventual sentencia de condena, demanda ejecutiva para el cobro coactivo de los perjuicios haciendo efectiva la caución.
Luego dice que para el Tribunal, el paso número tres (proceso de responsabilidad) debe ser posterior a la sentencia desestimatoria de la rescisión, con desconocimiento del artículo 400 del Código de Procedimiento Civil que permite la reconvención cuando el asunto pueda ser conocido por el mismo juez y se tramite por la vía ordinaria, vía que por lo demás es la más apropiada y sin que exista inconveniente alguno si las pretensiones son excluyentes. Agrega que por economía procesal no tiene ningún fundamento discurrir que la contrademanda es prematura porque eso equivale a manifestar que debía esperar el comprador a que finalizara el proceso ordinario de rescisión para poder ejercer su derecho a reclamar los perjuicios que pudiera demostrar como causados.
2) Que no se encuentran demostrados los supuestos de hecho invocados. Comienza en este punto el recurrente por tratar de esclarecer que la culpa sí se halla acreditada en el proceso, con la aducción de los hechos 6 y 7 de la contrademanda los cuales reproduce (aquellos que dicen que por la demanda y su inscripción se están ocasionando perjuicios al comprador derivados de la imposibilidad de realizar cualquier negociación como es el caso de la firma URDIVAR que tenía proyectada la construcción de cincuenta casas). Y a continuación expresa que la demanda se prueba con el libelo propiamente dicho, la póliza, el auto admisorio de la demanda, el oficio de inscripción y ésta propiamente tal, pruebas todas que ignoró el juzgador y que constituían punto de partida de la pretensión de perjuicios.
Luego continúa con el daño, del que dice que se encuentra acreditado con la aclaración al dictamen pericial en el que se tasa una utilidad dejada de percibir por $331.400.000,oo, fundamentado este guarismo en los documentos que se acompañaron a la pericia y que el juzgador ignoró.
Finaliza con la relación de causalidad, que considera acreditada con el testimonio de Fernando Prada Monsalve, tachada por la contraparte de sospechosa, pero que no mereció –ni la tacha ni el testimonio- valoración alguna en la sentencia.
3) Que aunque parece ser cierto que el demandado tenía proyectada la construcción de varias casas, no puede decirse que esto sea imposible. Critica el censor esta frase de la sentencia en la media en que para un juez las cosas no pueden parecer. Son o no son. Por lo que si quedó con dudas debe aplicar los artículos 179 y 237 del Código de Procedimiento Civil, es decir, debe decretar pruebas de oficio. Pero en este proceso, continúa el censor, no existe vacío alguno en cuanto a la prueba de la urbanización proyectada y menos aun en lo que tiene que ver el monto de los perjuicios, acreditado con el mismo peritazgo que desestimó la lesión enorme, pero no visto, en esta parte, por el juzgador. Y también es desafortunada la frase al decir que no es imposible, pues aun cuando es cierto que el registro de la demanda no saca del comercio los bienes afectados con esa medida, en la práctica es muy difícil que cualquier persona natural o jurídica se aventure a adquirir un bien en esas condiciones. Reitera su punto con jurisprudencia de esta Corte.
CONSIDERACIONES
1. El Tribunal, como lo anota el recurrente, sentó tres escuetas consideraciones en orden a negar la prosperidad de la pretensión de la demanda de reconvención. La primera, relativa a que la demanda es prematura; la segunda atinente a la falta de prueba de los supuestos de hecho de la demanda y la tercera a que el daño no parece configurado, si se tiene en cuenta que el frustrado proyecto de que da cuenta la demanda de reconvención aún se puede adelantar.
2. Por su parte, el censor le endilga al Tribunal la comisión de error de hecho por falta de apreciación de las pruebas que relaciona, preterición que sólo resalta en punto del segundo y tercer fundamento del fallo, es decir, de la falta de prueba sobre los supuestos de hecho de la demanda de reconvención y de la posibilidad de adelantar el proyecto urbanístico que se tenía prediseñado. En cuanto al primer pilar del fallo (la demanda es prematura), no indica ninguna prueba respecto de la cual hubiese recaído algún error del Tribunal. Sólo enfatiza en que por economía procesal es posible y hasta aconsejable la demanda de reconvención, así ella persiga una pretensión que frente a la de la demanda primigenia, sea excluyente.
Por tanto, y sin que esto signifique que sea acertado o no el argumento del Tribunal, debe decirse que el cargo, montado por la vía indirecta por error de hecho por omisión en la apreciación de pruebas, queda trunco en cuanto al primer fundamento del fallo, dado que no singularizó ninguna prueba en particular respecto de la cual hubiese recaído el error de hecho del Tribunal. Tal falencia torna impróspero el ataque del cargo al primer fundamento del fallo. En efecto, “el recurso de casación persigue aniquilar un fallo que se reputa ilegal y, por consiguiente, el cargo que se formula con ese propósito debe estar orientado a combatir eficazmente los argumentos en que aquél se funda. Así, por lo que a la causal primera concierne, debe contener una crítica precisa y concluyente frente a los argumentos que soportan la sentencia impugnada, pues, como es sabido, la Corte tiene circunscrito su ejercicio a los límites que le traza la demanda con que se sustenta la impugnación, por los cuales le está vedado entrar a considerar, de oficio, cuestiones que están por fuera de ella; desde luego que su función dista enormemente de la que desempeñan, de manera amplia y panorámica, los jueces de instancia. (sentencia de Casación Civil del 8 de septiembre 1999)
En consecuencia, el cargo no prospera.
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, NO CASA la sentencia de fecha 30 de septiembre de 1996, proferida dentro del proceso ordinario instaurado por JUAN DE JESUS y MARIA DEL ROSARIO GARCIA PRADA, LUCILA GARCIA DE GARCIA, CARLOS AUGUSTO, MARTA PATRICIA, JAVIER ENRIQUE, OSCAR FERNANDO y ERWIN ALONSO GARCIA GARCIA, RODOLFO y AURELIO GARCIA SUAREZ contra DAVID VARGAS, quien a su vez demandó en contravención a los mencionados actores.
Las costas del recurso a cargo de las partes recurrentes. Tásense en su oportunidad.
COPIESE, NOTIFIQUESE Y DEVUELVASE AL TRIBUNAL DE ORIGEN
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO
NICOLAS BECHARA SIMANCAS
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ
JORGE SANTOS BALLESTEROS
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO