\u00a0 \u00a0 Sentencia C-127\/04 \u00a0<\/p>\n
DERECHO DE PARTICIPACION CIUDADANA-Caracter\u00edsticas jur\u00eddicas \u00a0<\/p>\n
DERECHO DE PARTICIPACION-No circunscrita al campo electoral\/DERECHO DE PARTICIPACION-Alcance \u00a0<\/p>\n
De las normas superiores sobre las que se edifica la democracia participativa, se infiere que el derecho de participaci\u00f3n de todas las personas no se circunscribe al \u00e1mbito electoral, sino que permea todos los \u00e1mbitos p\u00fablicos, privados, sociales, familiares y comunitarios, en los cuales se han de tomar decisiones que afectan a toda la comunidad, como sucede con las decisiones adoptadas al interior de una copropiedad. \u00a0<\/p>\n
DEMOCRACIA PARTICIPATIVA EN MATERIA DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Alcance \u00a0<\/p>\n
DERECHO DE PARTICIPACION-No es absoluto \u00a0<\/p>\n
La participaci\u00f3n, as\u00ed como el resto de los derechos fundamentales consagrados en la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, no es un derecho absoluto, pues el mismo admite modulaciones cuya precisi\u00f3n le corresponde al legislador, a quien le compete a trav\u00e9s de instrumentos democr\u00e1ticos seleccionar entre las opciones normativas que surgen de la Carta Pol\u00edtica, las que desarrollen de mejor manera el derecho en cuesti\u00f3n, sin que resulten irrazonables o desproporcionadas. \u00a0<\/p>\n
LIBERTAD DE CONFIGURACION LEGISLATIVA EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Alcance \u00a0<\/p>\n
CONSEJO DE ADMINISTRACION EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Designaci\u00f3n de administrador no desconoce participaci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
La designaci\u00f3n del administrador por el consejo de administraci\u00f3n cuando este exista, no desconoce el derecho de participaci\u00f3n de todos los copropietarios, pues son ellos precisamente los que en asamblea general han elegido a sus integrantes de entre los propietarios de las unidades privadas respectivas, para que en cumplimiento de las atribuciones que les confiere la ley y el reglamento nombren al administrador, creando con ello un procedimiento razonable que permita la agilizaci\u00f3n en la toma de decisiones. La eficiencia y la eficacia no son s\u00f3lo principios predicables de la funci\u00f3n administrativa del orden estatal, son, en concepto de la Corte, principios de ineludible aplicaci\u00f3n en todas los escenarios en los que hayan de adoptarse decisiones que afectan los intereses de una copropiedad, en donde se hace indispensable que los principios en cuesti\u00f3n irradien todas las decisiones de suerte que se aseguren la convivencia pac\u00edfica y la vigencia de un orden justo. \u00a0<\/p>\n
Referencia: expediente D-4909 \u00a0<\/p>\n
Demanda de inconstitucionalidad contra el art\u00edculo 50, inciso primero, parcial, de la Ley 675 de 2001 \u201cPor medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Demandante: Gerardo Vargas Moreno \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente: \u00a0<\/p>\n
Dr. ALFREDO BELTR\u00c1N SIERRA \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., diecisiete (17) de febrero de dos mil cuatro (2004).\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La Sala Plena de la Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y tr\u00e1mite establecidos por el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente \u00a0<\/p>\n
SENTENCIA \u00a0<\/p>\n
I. ANTECEDENTES \u00a0 \u00a0<\/p>\n
En ejercicio de la acci\u00f3n p\u00fablica de inconstitucionalidad consagrada en el art\u00edculo 241-4 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica el ciudadano Gerardo Vargas Moreno, present\u00f3 demanda de inconstitucionalidad contra el art\u00edculo 50, inciso primero, parcial, de la Ley 675 de 2001 \u201cPor la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por auto de 16 de octubre del a\u00f1o 2003, el magistrado sustanciador admiti\u00f3 la demanda presentada, y orden\u00f3 fijar en lista la norma acusada. As\u00ed mismo, se dispuso dar traslado al se\u00f1or Procurador General de la Naci\u00f3n para que rindiera su concepto y comunic\u00f3 la iniciaci\u00f3n del asunto al se\u00f1or Presidente de la Rep\u00fablica y al se\u00f1or Presidente del Congreso de la Rep\u00fablica. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
II. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0NORMA DEMANDADA \u00a0<\/p>\n
A continuaci\u00f3n se transcribe el texto de la norma demandada, de conformidad con su publicaci\u00f3n en el Diario Oficial No. 44.509 de 4 de agosto de 2001. Se subraya lo acusado. \u00a0<\/p>\n
\u201cLEY 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
(agosto 3) \u00a0<\/p>\n
Art\u00edculo 50. \u00a0Naturaleza del administrador. \u00a0La representaci\u00f3n legal de la persona jur\u00eddica y la administraci\u00f3n del edificio o conjunto corresponder\u00e1n a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administraci\u00f3n, donde ser\u00e1 elegido por dicho \u00f3rgano, para el per\u00edodo que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jur\u00eddica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Los administradores responder\u00e1n por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jur\u00eddica, a los propietarios o a terceros. Se presumir\u00e1 la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitaci\u00f3n de sus funciones, violaci\u00f3n de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo 1\u00b0. \u00a0Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculaci\u00f3n con el administrador, actuar\u00e1 como representante legal de la persona jur\u00eddica el presidente del consejo de administraci\u00f3n o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general. \u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo 2\u00b0. \u00a0En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administraci\u00f3n directamente, o por encargo de una persona jur\u00eddica contratada para tal fin, deber\u00e1 acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrar\u00e1 en los t\u00e9rminos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional. \u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo 3\u00b0. \u00a0El Gobierno Nacional podr\u00e1 disponer la constituci\u00f3n de p\u00f3lizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto m\u00e1ximo asegurable ser\u00e1 equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el a\u00f1o en que se realiza la respectiva designaci\u00f3n\u201d. \u00a0<\/p>\n
III. \u00a0LA DEMANDA \u00a0<\/p>\n
El ciudadano demandante considera que la expresi\u00f3n acusada vulnera el art\u00edculo 40 de la constituci\u00f3n Pol\u00edtica, al constituir una extralimitaci\u00f3n del legislador, porque en \u201caplicaci\u00f3n an\u00e1loga\u201d del art\u00edculo superior citado, para el caso de las diferentes comunidades organizadas en propiedad horizontal, se cercena de plano a cada uno de los copropietarios el derecho a elegir y ser elegido al cargo de administrador de una \u201cdeterminada organizaci\u00f3n democr\u00e1tica\u201d. \u00a0<\/p>\n
Manifiesta el accionante que como bien se sabe \u201cel Administrador de una copropiedad, es la persona, que al igual, que el Alcalde, el Gobernador, El Presidente y dem\u00e1s funcionarios de elecci\u00f3n popular, representa legalmente y rige los destinos de su Comunidad. Por otra parte, tambi\u00e9n le corta a los copropietarios, el derecho fundamental de tomar parte de las elecciones, y consultas populares y otras formas de participaci\u00f3n democr\u00e1tica en su cofrad\u00eda, sometida legalmente al r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d. \u00a0<\/p>\n
IV. INTERVENCI\u00d3N DEL MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO TERRITORIAL \u00a0<\/p>\n
El apoderado de la entidad interviniente defiende la constitucionalidad de la expresi\u00f3n acusada del art\u00edculo 50 de la Ley 675 de 2001, porque considera que no viola el art\u00edculo 40 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, pues esta norma superior resulta aplicable a las formas de participaci\u00f3n ciudadana contenidas en el art\u00edculo 103 de la Carta y desarrolladas por la Ley 134 de 1994, a los cuales no hace referencia la expresi\u00f3n acusada, como quiera que la misma regula situaciones totalmente distintas. Agrega que el art\u00edculo 50 de la Ley 675 de 2001 en lo demandado, tampoco se refiere a los procesos de elecci\u00f3n a las corporaciones p\u00fablicas o a cargos de elecci\u00f3n popular, tales como alcaldes, gobernadores, entre otros, raz\u00f3n por la cual ni siquiera se puede pensar que viola el derecho fundamental a elegir y ser elegido. \u00a0<\/p>\n
Despu\u00e9s de referirse a las dos situaciones que contempla la norma cuestionada para ser elegido administrador de un edificio o conjunto residencial, manifiesta que en los dos eventos, esto es, bien si es elegido por la asamblea general o por el consejo de administraci\u00f3n, ello es el resultado de un proceso democr\u00e1tico y libre con miembros de la misma comunidad de propietarios. Si se trata de la elecci\u00f3n por parte del consejo de administraci\u00f3n, es la propia ley la que le asigna a dicho consejo unas funciones, entre ellas, la de nombrar administrador. \u00a0<\/p>\n
V. \u00a0CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACION. \u00a0<\/p>\n
El Procurador General de la Naci\u00f3n en concepto Nro. 3444 de 10 de diciembre de 2003, solicita declarar la exequibilidad de la expresi\u00f3n acusada, bajo los argumentos que a continuaci\u00f3n se sintetizan: \u00a0<\/p>\n
Despu\u00e9s de realizar unas breves consideraciones sobre la propiedad horizontal y el alcance de las figuras de la asamblea general de copropietarios y del administrador, el Procurador General se\u00f1ala que en su concepto la decisi\u00f3n del legislador no vulner\u00f3 la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, en lo que ata\u00f1e con el derecho de participaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Expresa que es importante aclarar que la ley que regula la propiedad horizontal, no establece la obligatoriedad de que los reglamentos consagren los consejos de administraci\u00f3n para todos los casos, pues su creaci\u00f3n se sujeta a unos requisitos establecidos en el art\u00edculo 53 de la Ley 675 de 2001. Siendo ello as\u00ed, el legislador otorga una discrecionalidad a los copropietarios para que determinen la necesidad de consagrar en sus reglamentos consejos de administraci\u00f3n \u201cque s\u00f3lo son obligatorios en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto cuando cuenten con m\u00e1s de treinta (3) inmuebles\u201d. \u00a0<\/p>\n
Manifiesta la vista fiscal que el derecho de participaci\u00f3n no se circunscribe al quehacer estatal, pues el propio art\u00edculo 2 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica dispone que uno de los fines esenciales del Estado es garantizar la participaci\u00f3n de todos en las decisiones que los afectan. En ese orden de ideas, la forma de ejercer dicho derecho en relaci\u00f3n con la propiedad horizontal, es la intervenci\u00f3n en la asamblea general \u201cque se constituye en el mecanismo adecuado para que los copropietarios debatan sobre diversos aspectos que son inherentes a los derechos que le asisten en la copropiedad\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
A\u00f1ade, que en el r\u00e9gimen de la propiedad horizontal el derecho a la participaci\u00f3n tiene singular importancia, debido a que fue el propio legislador quien estableci\u00f3 una serie de reglas que deben ser cumplidas por todos y cada uno de los copropietarios a fin de que puedan participar en debida forma, tales como la convocatoria a reuniones, qu\u00f3rum, mayor\u00edas e impugnaciones, entre otros. No obstante, agrega, se trata de un derecho que puede ser sujeto de regulaci\u00f3n por parte del Estado, con el objeto de garantizar la materializaci\u00f3n y efectividad del mismo. Siendo ello as\u00ed, el legislador puede disponer que el administrador sea designado por el consejo de administraci\u00f3n, acudiendo para ello al principio de racionalidad dentro del concepto de la libertad de configuraci\u00f3n normativa, sin que se afecte el derecho de participaci\u00f3n, pues no en todos los edificios \u00a0o conjuntos es necesario la existencia de un consejo de administraci\u00f3n, por lo que la designaci\u00f3n del administrador estar\u00e1 a cargo de la asamblea general y, en los eventos en que exista dicho consejo a \u00e9l le corresponde la designaci\u00f3n del administrador. \u00a0<\/p>\n
Adicionalmente, considera que no \u00a0viola el derecho a la participaci\u00f3n de los copropietarios, el hecho de que el administrador sea elegido por el consejo de administraci\u00f3n, pues en primer lugar \u00e9l no toma decisiones que afecten la esencia de la copropiedad, como si lo hace la asamblea general o el consejo de administraci\u00f3n dentro de las atribuciones que les confiere la ley o el reglamento; y, en segundo lugar, porque no ser\u00eda razonable que en los edificios o conjuntos integrados por una gran cantidad de unidades \u201cla Asamblea General directamente escogiese al Administrador, lo que se convertir\u00eda en un procedimiento que atentar\u00eda contra la pertinencia de dicha escogencia\u201d. \u00a0<\/p>\n
Considera tambi\u00e9n inadmisible el Procurador General, que el demandante invoque la inconstitucionalidad de la norma acusada, bajo el argumento de que el administrador de un edificio o conjunto cumple la misma tarea de los funcionarios de elecci\u00f3n popular y, por tanto, deba ser necesariamente designado por la asamblea general \u201cpuesto que la democracia participativa que tambi\u00e9n se expresa a trav\u00e9s de la elecci\u00f3n de dignatarios en todas las esferas pol\u00edticas y sociales o de lo p\u00fablico o privado, corresponde a un dise\u00f1o de orden constitucional, en vista de que es de la esencia del Estado para conservar precisamente el principio democr\u00e1tico de la participaci\u00f3n que los cargos de elecci\u00f3n popular tengan ese car\u00e1cter y es la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica la que expresamente dispone cu\u00e1les cargos de direcci\u00f3n pol\u00edtica y administrativa deben ser provistos mediante el ejercicio del sufragio, abstrayendo al Congreso de la Rep\u00fablica que mediante ley, discrecionalmente disponga el cambio de esas reglas de juego\u201d. Y, agrega que dentro de la democracia participativa, tambi\u00e9n inherente a los asuntos privados, el legislador goza de un amplio margen de discrecionalidad para decir cu\u00e1ndo opera en ese \u00e1mbito, pudiendo estatuir criterios respecto a la designaci\u00f3n o elecci\u00f3n de dignatarios de la copropiedad. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
VI. \u00a0CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL \u00a0<\/p>\n
En virtud de lo dispuesto por el art\u00edculo 241-4 la Corte Constitucional es competente para conocer de las demandas de inconstitucionalidad contra normas de rango legal, como la que se acusa en la demanda que se estudia. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0Problema jur\u00eddico – constitucional a resolver \u00a0<\/p>\n
El argumento central del demandante radica en la extralimitaci\u00f3n del Congreso de la Rep\u00fablica, al establecer en el inciso primero del art\u00edculo 50 de la Ley 675 de 2001, que sea el consejo de administraci\u00f3n de edificios o conjuntos, quien designe al administrador de la copropiedad, y no la asamblea general, pues con ello se vulnera el derecho a la participaci\u00f3n consagrado en el art\u00edculo 40 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, concretamente el de elegir y ser elegido. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0El derecho de participaci\u00f3n que consagra la Constituci\u00f3n de 1991 no se circunscribe al campo electoral, sino que permea todos los escenarios p\u00fablicos y privados en los que se adopten decisiones que interesan a la comunidad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3.1. \u00a0Considera la Corte que el argumento planteado por el demandante como sustento de su solicitud de inconstitucionalidad de la expresi\u00f3n \u201csalvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administraci\u00f3n, donde ser\u00e1 elegido por dicho \u00f3rgano\u201d, resulta de una interpretaci\u00f3n restringida del derecho de participaci\u00f3n que consagra la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, porque el mismo no solamente tiene aplicaci\u00f3n en el derecho de todo ciudadano a participar en la conformaci\u00f3n, ejercicio y control del poder pol\u00edtico, sino que tiene un espectro mucho m\u00e1s comprensivo, por cuanto se trata de garantizar la participaci\u00f3n de toda la comunidad en las decisiones que los afectan.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La Corte Constitucional en m\u00faltiples pronunciamientos se ha ocupado de examinar las caracter\u00edsticas jur\u00eddicas del derecho fundamental a la participaci\u00f3n ciudadana, como una de las expresiones m\u00e1s vivas de un Estado democr\u00e1tico. En efecto, se ha se\u00f1alado que el Estatuto Fundamental desde el Pre\u00e1mbulo dispone que el r\u00e9gimen constitucional Colombiano se desarrolla dentro de un marco jur\u00eddico, democr\u00e1tico y participativo, principio que se reitera entre otros1, en el art\u00edculo 1\u00b0, al disponer que Colombia es un Estado de Derecho democr\u00e1tico y participativo; y, establecer entre los fines del Estado \u00a0el de facilitar la participaci\u00f3n de todos en las decisiones que los afectan (CP. art. 2).\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De las normas superiores sobre las que se edifica la democracia participativa, se infiere que el derecho de participaci\u00f3n de todas las personas no se circunscribe al \u00e1mbito electoral, sino que permea todos los \u00e1mbitos p\u00fablicos, privados, sociales, familiares y comunitarios, en los cuales se han de tomar decisiones que afectan a toda la comunidad, como sucede con las decisiones adoptadas al interior de una copropiedad. \u00a0<\/p>\n
Precisamente, la Corte al examinar la constitucionalidad de unas disposiciones de la Ley 675 de 2001 (arts. 3, 25 y 37), \u00a0en los cuales se definen derechos y deberes de los copropietarios con base en el criterio de coeficiente de propiedad2, precis\u00f3 el concepto de democracia participativa, expresando que: \u00a0<\/p>\n
\u201c[D]e otra parte, es necesario puntualizar que la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica de 1991 no restringe el principio democr\u00e1tico al \u00e1mbito pol\u00edtico sino que lo extiende a m\u00faltiples esferas sociales. El proceso de ampliaci\u00f3n de la democracia supera la reflexi\u00f3n sobre los mecanismos de participaci\u00f3n directa y especialmente hace \u00e9nfasis en la extensi\u00f3n de la participaci\u00f3n de las personas interesadas en las deliberaciones de los cuerpos colectivos diferentes a los pol\u00edticos. El desarrollo de la democracia se extiende de la esfera de lo pol\u00edtico en la que el individuo es considerado como ciudadano, a la esfera social donde la persona es tomada en cuenta en su multiplicidad de roles, por ejemplo, como trabajador, estudiante, miembro de una familia, afiliado a una empresa prestadora de salud, consumidor etc. Ante la extensi\u00f3n de la democracia la Corte Constitucional ha se\u00f1alado que el principio democr\u00e1tico que la Carta prohija es a la vez universal y expansivo3. Universal porque compromete varios escenarios, procesos y lugares tanto p\u00fablicos como privados y tambi\u00e9n porque la noci\u00f3n de pol\u00edtica que lo sustenta se nutre de todo lo que v\u00e1lidamente puede interesar a la persona, a la comunidad y al Estado y sea por lo tanto susceptible de afectar la distribuci\u00f3n, control y asignaci\u00f3n del poder. Es expansivo pues porque ha de ampliarse progresivamente conquistando nuevos \u00e1mbitos y profundizando permanentemente su vigencia, lo que demanda por parte de los principales actores p\u00fablicos y privados un denodado esfuerzo para su efectiva construcci\u00f3n\u201d4 . \u00a0<\/p>\n
La participaci\u00f3n que consagra la Constituci\u00f3n no se contrae al campo de la participaci\u00f3n pol\u00edtica, en el cual los ciudadanos pueden elegir o ser elegidos, tomar parte en elecciones, plebiscitos, referendos, consultas populares y otras formas de participaci\u00f3n democr\u00e1tica, entre otros aspectos (CP. art. 40), sino que se extiende a otros campos distintos del electoral, en los cuales los ciudadanos pueden tomar parte en las decisiones que los afectan y que inciden en forma significativa en el rumbo de su vida5. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En este sentido, resulta ilustrativo traer a colaci\u00f3n la precisi\u00f3n que en relaci\u00f3n con la competencia del Congreso de la Rep\u00fablica para expedir la ley que regula el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, se hizo por la Corte en la sentencia C-522 de 2002, ya citada. Se dijo en esa oportunidad: \u00a0<\/p>\n
\u201c[E]n m\u00faltiples ocasiones la Corte Constitucional se ha referido a la necesidad de identificar el \u00e1mbito de competencia que la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica le otorga al legislador en el caso objeto de estudio para definir el grado o intensidad del control con el prop\u00f3sito de armonizar los principios constitucionales de la divisi\u00f3n de poderes y supremac\u00eda de la Carta Pol\u00edtica los cuales, en principio parecen entrar en contradicci\u00f3n al otorgar la facultad de hacer la ley al Congreso de la Rep\u00fablica pero al mismo tiempo prescribe que la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica es la Norma de normas, lo cual significa que el legislador no posee una soberan\u00eda absoluta para producir la ley sino que se encuentra sujeto a las prescripciones constitucionales. Cu\u00e1nto, c\u00f3mo y por qu\u00e9 es un asunto que debe esclarecer el juez constitucional para definir los contornos de su acci\u00f3n y lograr un equilibrio entre los fundamentos de un r\u00e9gimen democr\u00e1tico y la vigencia de un orden constitucional. \u00a0<\/p>\n
12. \u00a0La Constituci\u00f3n Pol\u00edtica reconoce la propiedad privada y garantiza su respeto (art\u00edculo 58 superior). Los l\u00edmites que el constituyente le impuso al derecho de propiedad privada se relacionan con la preeminencia del inter\u00e9s social utilidad p\u00fablica. As\u00ed, cuando una ley expedida para garantizar esos bienes colectivos entra en contradicci\u00f3n con la propiedad privada, se establece la regla que priman los fines colectivos sobre el inter\u00e9s particular. \u00a0<\/p>\n
Es este punto, es claro que el orden constitucional reconoce la propiedad privada y s\u00f3lo condiciona su ejercicio de dominio y disposici\u00f3n por motivos de inter\u00e9s y utilidad p\u00fablica en consecuencia, la facultad conferida al legislador por la Carta Pol\u00edtica frente al tema, hace parte de la cl\u00e1usula general de competencia atribuida al cuerpo colegiado para que, en ejercicio de la deliberaci\u00f3n democr\u00e1tica, establezca las reglas que considere necesarias al organizar el desarrollo en la vida en sociedad. De este modo, la Corte Constitucional se define dentro del marco constituido por la protecci\u00f3n del inter\u00e9s social y la utilidad p\u00fablica y por la facultad general que tiene el legislador para reglamentar el ejercicio del derecho de propiedad privada. \u00a0<\/p>\n
13. \u00a0Conforme a lo expuesto, el legislador se encuentra facultado para elegir el criterio conforme al cual se rigen las relaciones de las personas que adquieren la condici\u00f3n de copropietarios y para ello, eligi\u00f3 el coeficiente de propiedad…\u201d. (Negrillas fuera de texto). \u00a0<\/p>\n
Estando el legislador en libertad, obviamente dentro del marco que le fija la Constituci\u00f3n, de dise\u00f1ar un sistema normativo que a su juicio resulte pertinente y conveniente para desarrollar las relaciones de las personas que adquieren la condici\u00f3n de propietarios, pasa la Corte a examinar si se viola el derecho de participaci\u00f3n al permitir el que consejo de administraci\u00f3n, en los edificios o conjuntos en donde exista, nombre al administrador de la copropiedad. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0La decisi\u00f3n del legislador de establecer que el administrador de una copropiedad pueda ser nombrado por el consejo de administraci\u00f3n no viola el derecho de participaci\u00f3n de los propietarios de los inmuebles. \u00a0<\/p>\n
4.1. La propiedad horizontal constituye una forma especial de dominio, constituida sobre pisos o locales, en el cual coexisten dos derechos: \u201cel primero, que radica en la propiedad o dominio que se tiene sobre un \u00e1rea privada determinada; y, el segundo, una propiedad en com\u00fan sobre las \u00e1reas comunes, de la cual son cotitulares quienes a su turno lo sean de \u00e1reas privadas\u201d6.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Ante la dualidad legislativa que exist\u00eda en relaci\u00f3n con este r\u00e9gimen especial de propiedad7, surge la Ley 675 de 2001, mediante la cual se busca garantizar la seguridad, la convivencia pac\u00edfica y solidaridad social, la funci\u00f3n social y ecol\u00f3gica de la propiedad, el respeto a la dignidad humana, la libre iniciativa empresarial en los inmuebles con destinaci\u00f3n comercial o mixto, el debido proceso, el derecho de defensa, contradicci\u00f3n e impugnaci\u00f3n, aspectos todos \u00e9stos que deben ser respetados tanto por la asamblea general como por el consejo de administraci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Tal como lo dispone la Ley 675 de 2001, una vez constituida legalmente la propiedad horizontal, surge una persona jur\u00eddica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar en forma oportuna y eficaz los bienes y servicios comunes, as\u00ed como manejar los asuntos de inter\u00e9s com\u00fan y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (art.32). Para ello, la ley dispuso la creaci\u00f3n de \u00f3rganos de direcci\u00f3n y administraci\u00f3n de la persona jur\u00eddica, a saber: la asamblea general de propietarios, el consejo de administraci\u00f3n si lo hubiere y el administrador del edificio o conjunto (art. 36). \u00a0<\/p>\n
La asamblea general por disposici\u00f3n legal, est\u00e1 constituida por todos los propietarios de los inmuebles que integran la copropiedad, quienes tendr\u00e1n derecho a participar en sus reuniones y a votar en ella, una vez cumplidos el qu\u00f3rum y las condiciones que para el efecto prevean la ley y el reglamento de propiedad horizontal, y cuyas atribuciones se encuentran expresamente establecidas en la ley. Es pues la m\u00e1xima autoridad de la copropiedad y, en ese orden de ideas, est\u00e1 encargada de dirigirla y administrarla, por cuanto es en ella en donde confluye la voluntad colectiva de los copropietarios en todo lo relacionado con la administraci\u00f3n de los bienes comunes. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Otro de los \u00f3rganos de direcci\u00f3n de la propiedad horizontal, es el consejo de administraci\u00f3n, \u00f3rgano que por ministerio de la ley (art. 53 Ley 675 de 2001), solamente es obligatorio constituirlo en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por m\u00e1s de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o dep\u00f3sitos, el cual estar\u00e1 integrado por un n\u00famero impar de tres (3) o m\u00e1s propietarios de las unidades privadas respectivas o sus delegados. En los dem\u00e1s casos, esto es, edificios o conjuntos de uso comercial o mixto con menos de treinta bienes privados, o en los de uso residencial integrados por m\u00e1s de treinta (30) bienes privados ser\u00e1 potestativo la consagraci\u00f3n de ese organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
Una de las atribuciones del consejo de administraci\u00f3n en los edificios o conjuntos en que dicho \u00f3rgano se constituya, consiste en elegir al administrador de la copropiedad, quien tambi\u00e9n hace parte, como se vio, de los \u00f3rganos de direcci\u00f3n y administraci\u00f3n de la persona jur\u00eddica, y quien \u00a0seg\u00fan lo dispone el art\u00edculo 50 de la Ley 675 de 2001 tiene su representaci\u00f3n legal, adem\u00e1s de la facultad de tomar las determinaciones necesarias para que dicha persona jur\u00eddica cumpla con los fines establecidos en la ley y en el reglamento. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
4.2. \u00a0Es precisamente esa atribuci\u00f3n del consejo de administraci\u00f3n, la que a juicio del demandante resulta contraria a la Carta pues al parecer, a su juicio, impide que todos los copropietarios participen de dicha elecci\u00f3n, con lo cual se vulnera el derecho de participaci\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
No comparte la Corte esa apreciaci\u00f3n del demandante, porque el legislador en uso de la cl\u00e1usula general de competencia de hacer la ley, eligi\u00f3 como uno de los criterios para elegir al administrador de la copropiedad, que en los eventos en que el consejo de administraci\u00f3n estuviera constituido, bien por la obligatoriedad que impone la ley en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por m\u00e1s de treinta bienes privados, ya por la voluntad de la copropiedad de constituir este \u00f3rgano de direcci\u00f3n en los dem\u00e1s casos, a ese consejo correspondiera dicha designaci\u00f3n, sin que ello resulte inconstitucional pues no se revela contrario al derecho de participaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
En efecto, la asamblea general, en la cual participan todos los propietarios con derecho a deliberar y votar en ella, tiene dentro de sus funciones la de nombrar libremente al administrador cuando fuere el caso, y la de elegir y remover a los miembros del consejo de administraci\u00f3n. Significa lo anterior que en los edificios o conjuntos en los que no exista el mencionado consejo, la designaci\u00f3n del administrador le compete directamente a la asamblea general, pero en el evento contrario, el legislador, como lo se\u00f1ala el Procurador General, acudiendo a un principio de racionalidad dentro del concepto de la libertad de configuraci\u00f3n normativa, dispuso que el administrador lo elija el consejo de administraci\u00f3n, \u00f3rgano \u00e9ste que es elegido a su vez, por la asamblea general de copropietarios. \u00a0<\/p>\n
A juicio de la Corte, la designaci\u00f3n del administrador por el consejo de administraci\u00f3n cuando este exista, no desconoce el derecho de participaci\u00f3n de todos los copropietarios, pues son ellos precisamente los que en asamblea general han elegido a sus integrantes de entre los propietarios de las unidades privadas respectivas, para que en cumplimiento de las atribuciones que les confiere la ley y el reglamento nombren al administrador, creando con ello un procedimiento razonable que permita la agilizaci\u00f3n en la toma de decisiones.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La eficiencia y la eficacia no son s\u00f3lo principios predicables de la funci\u00f3n administrativa del orden estatal, son, en concepto de la Corte, principios de ineludible aplicaci\u00f3n en todas los escenarios en los que hayan de adoptarse decisiones que afectan los intereses de una copropiedad, en donde se hace indispensable que los principios en cuesti\u00f3n irradien todas las decisiones de suerte que se aseguren la convivencia pac\u00edfica y la vigencia de un orden justo (CP. art. 2). Por ello, el legislador en forma razonable previ\u00f3 la creaci\u00f3n de un consejo de administraci\u00f3n en edificios de uso comercial o mixto integrados por m\u00e1s de treinta inmuebles, o en aquellos en donde se quiera consagrar ese organismo, con el objeto de racionalizar la toma de algunas decisiones, sin tener que estar recurriendo a la convocatoria de asamblea general, por lo dispendioso que ello resulta.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
No obstante, el legislador tambi\u00e9n previo que dada la trascendencia de ciertas decisiones que afectan a una copropiedad, ellas solamente puedan ser tomadas por la asamblea general como m\u00e1xima autoridad de la copropiedad, tales como aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual; las reformas al reglamento de propiedad horizontal; decidir la desafectaci\u00f3n de bienes comunes; y, aprobar la disoluci\u00f3n o liquidaci\u00f3n de la persona jur\u00eddica, entre otras, asuntos que son indelegables en el consejo de administraci\u00f3n. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Precisamente, en la exposici\u00f3n de motivos de la Ley 675 de 2001, en el Congreso de la Rep\u00fablica, se explic\u00f3 la utilidad de la creaci\u00f3n del consejo de administraci\u00f3n, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c[A] pesar de las disposiciones para evitar las consecuencias lesivas del ausentismo en la asamblea general, existe dificultad para convocarla con cierta frecuencia, para tomar decisiones que tengan car\u00e1cter de urgentes. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia se ha previsto la existencia de un consejo de administraci\u00f3n en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por m\u00e1s de veinte inmuebles de dominio privado. \u00a0<\/p>\n
Este consejo, que tambi\u00e9n puede ser creado en otros edificios o conjuntos, seg\u00fan lo indique el reglamento de propiedad horizontal, tiene como funci\u00f3n fundamental actuar como intermediario entre la asamblea general y el administrador. De igual forma, es dado a la asamblea delegar en el consejo algunas de sus facultades\u201d. \u00a0<\/p>\n
4.3. Ahora, si bien no es admisible el s\u00edmil argumentativo que esgrime el demandante, para invocar la inconstitucionalidad de la expresi\u00f3n acusada, en el sentido que el administrador de una copropiedad cumple la misma funci\u00f3n de los funcionarios de elecci\u00f3n popular, como alcaldes y gobernadores, pues como lo advierte el Procurador General la elecci\u00f3n de dichos dignatarios corresponde a un dise\u00f1o de orden constitucional, en el cual es la propia Carta Pol\u00edtica la que expresamente dispone cu\u00e1les cargos de direcci\u00f3n pol\u00edtica y administrativa deben ser provistos mediante el ejercicio del sufragio, dada la relevancia de la organizaci\u00f3n territorial en el esquema constitucional que rige desde 1991, resulta importante precisar que la Ley 675 de 2001 en ninguna de sus disposiciones proh\u00edbe la elecci\u00f3n de propietarios de bienes inmuebles que conforman una copropiedad, como administrador de la misma. La \u00fanica exigencia consagrada en la ley para el desempe\u00f1o del cargo en cuesti\u00f3n, se encuentra establecida en el par\u00e1grafo 2\u00b0 del art\u00edculo 50 de la mencionada ley, en el cual se dispone que \u201c[E]n los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto o comercial, quien ejerza la administraci\u00f3n directamente, o por encargo de una persona jur\u00eddica contratada para tal fin, deber\u00e1 acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrar\u00e1 en los t\u00e9rminos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional\u201d. \u00a0<\/p>\n
La elecci\u00f3n del administrador por parte del consejo de administraci\u00f3n si lo hubiere, no desconoce el derecho de participaci\u00f3n de los propietarios de unidades privadas de una copropiedad a ser elegido, en primer lugar, porque se trata de un \u00f3rgano de direcci\u00f3n de la copropiedad designado por todos los propietarios en asamblea general, para lo cual el legislador adopt\u00f3 dicho criterio en aras de agilizar ciertas decisiones; y, en segundo lugar, porque como se anot\u00f3 en el p\u00e1rrafo precedente, la Ley 675 de 2001 no consagra en ninguna de sus disposiciones la prohibici\u00f3n de que un propietario pueda ser designado como administrador de la copropiedad, si para ello acredita la idoneidad que para el efecto exija el reglamento expedido por el Gobierno Nacional, \u00a0lo cual se ajusta a las previsiones de orden constitucional y legal que orientan el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
No obstante, el derecho de participaci\u00f3n de los propietarios de las unidades privadas de un inmueble sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, no se agota con su asistencia a la asamblea general, ni con la elecci\u00f3n de los miembros del consejo de administraci\u00f3n, cuando \u00e9ste exista, pues, como es obvio, de manera permanente tienen el derecho a intervenir en los asuntos que los afecten y, pueden ser consultados para emitir su opini\u00f3n o por el consejo o por el administrador, cuando ello sea pertinente.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
VII. \u00a0DECISION \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n, \u00a0<\/p>\n
RESUELVE \u00a0<\/p>\n
Declarar EXEQUIBLE la expresi\u00f3n \u201csalvo en aquellos casos en los que exista el Consejo de Administraci\u00f3n donde ser\u00e1 elegido por dicho \u00f3rgano\u201d, contenida en el inciso primero del art\u00edculo 50 de la Ley 675 de 2001 \u201cpor medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d, por los cargos analizados en esta providencia. \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese, comun\u00edquese, publ\u00edquese, ins\u00e9rtese en la Gaceta de la Corte Constitucional y arch\u00edvese el expediente. \u00a0<\/p>\n
CLARA IN\u00c9S VARGAS HERN\u00c1NDEZ \u00a0<\/p>\n
Presidenta \u00a0<\/p>\n
JAIME ARAUJO RENTER\u00cdA \u00a0Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALFREDO BELTR\u00c1N SIERRA \u00a0Magistrado \u00a0<\/p>\n
MANUEL JOS\u00c9 CEPEDA ESPINOSA \u00a0Magistrado \u00a0<\/p>\n
JAIME C\u00d3RDOBA TRIVI\u00d1O \u00a0Magistrado \u00a0<\/p>\n
RODRIGO ESCOBAR GIL \u00a0Magistrado \u00a0<\/p>\n
MARCO GERARDO MONROY CABRA \u00a0Magistrado \u00a0<\/p>\n
EDUARDO MONTEALEGRE LYNNET \u00a0Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALVARO TAFUR GALVIS \u00a0Magistrado \u00a0<\/p>\n
IVAN HUMBERTO ESCRUCERIA MAYOLO \u00a0<\/p>\n
Secretario General (e) \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1 Cfr. C-089\/94 \u00a0<\/p>\n
2 La Corte declar\u00f3 la exequibilidad de la expresi\u00f3n \u201cDefine adem\u00e1s su participaci\u00f3n en la Asamblea de propietarios\u201d del art\u00edculo 3, as\u00ed como la constitucionalidad del numeral 2 del art\u00edculo 25 de la Ley 675 de 2001. En relaci\u00f3n con el par\u00e1grafo 2 del art\u00edculo 37 de la citada ley se declar\u00f3 exequible \u201cen el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldr\u00e1 al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, s\u00f3lo para las decisiones de contenido econ\u00f3mico conforme a lo expresado en la parte motiva de esta providencia\u201d. \u00a0<\/p>\n
3 Sent. C-089\/94 \u00a0<\/p>\n
4 Sent. C-552\/02 M.P. Jaime C\u00f3rdoba Trivi\u00f1o \u00a0<\/p>\n
5 Cfr. C-089\/94, C-180\/94 \u00a0<\/p>\n
6 Sent. C-726\/00 M.P. Alfredo Beltr\u00e1n Sierra \u00a0<\/p>\n
7 Ley 182 de 1948, Ley 16 de 1985 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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