\u00a0 \u00a0 Sentencia C-376\/04 \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Car\u00e1cter especial \u00a0<\/p>\n
La Corte ha puesto de presente de manera reiterada que en materia de propiedad horizontal se est\u00e1 en presencia de un r\u00e9gimen normativo especial \u00a0cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes, con miras a la obtenci\u00f3n de un fin constitucional, a saber, \u201cgarantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, as\u00ed como la funci\u00f3n social de la propiedad\u201d. \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Regulaci\u00f3n normativa \u00a0<\/p>\n
EXPENSAS COMUNES NECESARIAS EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Participaci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario \u00a0<\/p>\n
DERECHOS PATRIMONIALES-Facultad legislativa de configuraci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
PATRIMONIO DE PARTICULARES-Definici\u00f3n legislativa de c\u00f3mo los derechos acceden al igual que la extensi\u00f3n y restricci\u00f3n de sus contenidos \u00a0<\/p>\n
EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Establecimiento legislativo de solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario\/EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Fundamento de la solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario \u00a0<\/p>\n
EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Exigencia de paz y salvo por notario en transferencia de dominio \u00a0<\/p>\n
Referencia: expediente D-4873 \u00a0<\/p>\n
Demanda de inconstitucionalidad contra el inciso tercero del art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001. \u00a0<\/p>\n
Actor: Heriberto Segundo Villamil P.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente: \u00a0<\/p>\n
Dr. ALVARO TAFUR GALVIS \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1 D. C., veintisiete (27) de abril de dos mil cuatro (2004). \u00a0<\/p>\n
La Sala Plena de la Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y tr\u00e1mite establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente \u00a0<\/p>\n
SENTENCIA \u00a0<\/p>\n
\u00a0 I. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
En ejercicio de la acci\u00f3n p\u00fablica de inconstitucionalidad, el ciudadano Heriberto Segundo Villamil P. demand\u00f3 el inciso tercero del art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001 \u201cpor la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cumplidos los tr\u00e1mites ya relacionados, propios de esta clase de procesos, y previo el concepto del Procurador General de la Naci\u00f3n, procede la Corte a decidir el asunto.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 II. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0NORMA DEMANDADA \u00a0<\/p>\n
A continuaci\u00f3n se transcribe el texto de la disposici\u00f3n acusada, conforme a su publicaci\u00f3n en el Diario Oficial n\u00famero 44.509 de 4 de agosto de 2001, y se subraya lo demandado: \u00a0<\/p>\n
\u201cLey 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
(3 de agosto) \u00a0<\/p>\n
Por medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00a0<\/p>\n
Art\u00edculo 29. Participaci\u00f3n en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estar\u00e1n obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existir\u00e1 solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier t\u00edtulo de bienes de dominio privado. \u00a0<\/p>\n
Igualmente, existir\u00e1 solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. \u00a0<\/p>\n
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigir\u00e1 paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad. \u00a0<\/p>\n
En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejar\u00e1 constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. \u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo 1\u00b0. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en com\u00fan y proindiviso a dos o m\u00e1s personas, cada una de ellas ser\u00e1 solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporci\u00f3n que les corresponda. \u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo 2\u00b0. La obligaci\u00f3n de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio com\u00fan. \u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo 3\u00b0. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estar\u00e1n obligados a contribuir al mantenimiento, reparaci\u00f3n y reposici\u00f3n de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, dep\u00f3sito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposici\u00f3n ser\u00e1 aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando as\u00ed lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente. \u00a0<\/p>\n
El ciudadano Heriberto Segundo Villamil P. solicita que se declare inexequible el inciso tercero del art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001, porque contraviene los art\u00edculos 2\u00b0, 58 y 95 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, en conexidad con el Pre\u00e1mbulo y el art\u00edculo 83 del mismo ordenamiento superior, y para el efecto expone los argumentos que a continuaci\u00f3n se sintetizan: \u00a0<\/p>\n
Manifiesta, que conforme al art\u00edculo 2\u00b0 de la Carta Pol\u00edtica el fin del Estado es lograr un orden justo, de modo que contrar\u00eda este prop\u00f3sito \u201cque el comprador de un inmueble herede las deudas del anterior propietario\u201d, al punto que \u201cel comprador tambi\u00e9n podr\u00eda asumir las deudas personales del vendedor respecto de terceros y ser solidariamente responsable de asuntos en los que no tuvo injerencia ni provecho alguno\u201d. \u00a0<\/p>\n
Se detiene en los beneficios que la norma demandada representa para la administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n de los inmuebles, sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y concept\u00faa que para efectos de asegurar el pago de las expensas comunes resulta suficiente lo dispuesto en el inciso cuarto del mismo art\u00edculo – el que para efecto de enfatizar su planteamiento subraya -, en cuanto \u201csin pago no hay paz y salvo, sin paz y salvo no hay escritura, sin escritura no hay registro y sin registro no hay tradici\u00f3n de la propiedad inmueble\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Agrega, que el inciso demandado tambi\u00e9n quebranta el art\u00edculo 58 constitucional, en conexidad con el 83 del mismo ordenamiento, \u201cen la medida en que, sin mediar t\u00edtulo jur\u00eddico alguno, una persona podr\u00eda ver disminuir su derecho o incluso perder su propiedad inmueble, si el vendedor de una heredad le hubiese dejado una deuda superior al monto del bien mismo, por concepto de expensas a la propiedad horizontal\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En consonancia con lo anterior, asegura que el inciso tercero del art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001, en cuanto establece solidaridad en el pago de las expensas comunes, entre quien dej\u00f3 de serlo y el nuevo propietario, \u201cabre una puerta para la estafa y el abuso de la ingenuidad de los compradores como ya se ha venido presentando en el pa\u00eds\u201d, y avala la actitud negligente de los administradores, que no inician las acciones que les permiten hacer efectivas las obligaciones insolutas de los copropietarios.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Para concluir sostiene que la norma demandada viola el art\u00edculo 95 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, en conexidad con el deber de los particulares y de las autoridades p\u00fablicas de ce\u00f1irse a los postulados de la buena fe, previsto en el art\u00edculo 83 superior, porque es imperativo que toda persona respete el derecho ajeno y no abuse del propio, y el inciso demandado \u201cavala el abuso de los derechos propios y el irrespeto del derecho ajeno, ya que resulta f\u00e1cil incumplir la obligaci\u00f3n de pagar las expensas de un edificio y luego vender el apartamento y salir corriendo para que sea el incauto comprador el que tenga que venir a asumir un costo que no es de \u00e9l\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Como corolario de lo expuesto el ciudadano accionante sostiene: \u201cLa norma acusada consagra impl\u00edcitamente una invitaci\u00f3n a incumplir la ley, estimula la cultura del no pago y se presta para estafas\u201d. \u00a0<\/p>\n
III. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0INTERVENCIONES \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1. Ministerio del Interior y de Justicia\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
La doctora Ana Luc\u00eda Guti\u00e9rrez Guingue, actuando como apoderada del Ministerio del Interior y de la Justicia, en calidad de Directora de Ordenamiento Jur\u00eddico, interviene en la presente acci\u00f3n para defender la conformidad de la norma acusada con la Carta Pol\u00edtica.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Afirma que el inciso tercero del art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001 no quebranta los art\u00edculos 2\u00b0, 58 y 95 de la Constituci\u00f3n, al establecer solidaridad en el pago de las expensas comunes, entre el propietario anterior y el nuevo propietario de las unidades privadas, sometidas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, porque la ley en cita regula una forma especial de dominio, y \u201cen todo caso el art\u00edculo 58 constitucional le asigna al \u00f3rgano legislativo del poder p\u00fablico una amplia potestad para generar y delimitar derechos patrimoniales en general y la propiedad particular en general\u201d. \u00a0<\/p>\n
Adem\u00e1s, considera que \u201cel hecho de establecer la solidaridad no es una obligaci\u00f3n que establece la ley 675 de 2001\u201d, en cuanto lo que la ley prev\u00e9 \u201ces la posibilidad de que \u00e9ste supuesto se d\u00e9 dentro de esta situaci\u00f3n pero no est\u00e1 se\u00f1alando que lo anterior sea la regla general\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
A\u00f1ade que la disposici\u00f3n \u201cdeja, en todo caso, la facultad de repetir contra quien convencional o legalmente deba realizar dicho pago, ya que el que asuma dicho pago, queda con todas las facultades de un acreedor para exigir el pago\u201d, aspecto que considera armoniza con el numeral 1\u00b0 del art\u00edculo 95 de la Carta Pol\u00edtica, en cuanto comporta el respeto de los derechos ajenos.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Asegura que la propiedad horizontal se impone en el mundo moderno, y que por ello el legislador opt\u00f3 por establecer normas que propenden por la seguridad jur\u00eddica del r\u00e9gimen y buscan la unificaci\u00f3n y la satisfacci\u00f3n de las necesidades de los copropietarios, como acontece con la Ley 675 de 2001, de la que hace parte la norma acusada.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Finalmente sostiene que el inciso en estudio, contrario a lo afirmado por el accionante, \u201c[brinda] a todas las personas la efectividad de los principios y derechos constitucionalmente consagrados, con el fin de alcanzar la convivencia pac\u00edfica y la vigencia de un orden justo\u201d. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El doctor Remberto Quant Gonz\u00e1lez, en ejercicio del poder conferido por la Jefe de la Oficina Jur\u00eddica del Ministerio de Ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial, se refiere, en general, al art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001 para sostener que no quebranta \u201cninguno de los preceptos de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica Nacional\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Afirma que el art\u00edculo en comento propende por el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por los titulares del derecho de propiedad sobre unidades independientes, en inmuebles sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, como quiera que la transferencia del bien no extingue la obligaci\u00f3n de cancelar las expensas comunes, sino que la hace oponible al nuevo adquirente, por \u201cla seguridad para todos los propietarios horizontales, toda vez que dichos recursos son los que se invierten en beneficio de toda la colectividad que vive bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d. \u00a0<\/p>\n
Agrega que el art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001 realiza debidamente el art\u00edculo 2\u00b0 de la Carta, en cuanto \u201cbusca precisamente el equilibrio\u201d, de manera que el comprador de un inmueble sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal deber\u00e1 presentar paz y salvo expedido por la administraci\u00f3n del inmueble, y, en caso de que esto no ocurra, se ver\u00e1 obligado a responder solidariamente con el vendedor por las obligaciones pendientes.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Sostiene que la norma acusada tampoco quebranta el art\u00edculo 58 de la Carta Pol\u00edtica, sino que lo realiza plenamente, \u201ctoda vez que protege la forma asociativa de la propiedad y la solidaria de la misma, tal como lo establece el art\u00edculo mencionado\u201d. \u00a0<\/p>\n
Para concluir expone que no es cierto que el art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001 \u201cabra una puerta para la estafa en el pa\u00eds, pues para eso el Notario, har\u00e1 la salvedad de que no se ha aportado el Paz y Salvo correspondiente sobre el pago de las expensas de la administraci\u00f3n de la propiedad horizontal, y ser\u00e1 voluntad de las partes si suscriben el documento de venta, bajo estas circunstancias, con el previo convencimiento de que si firma la escritura p\u00fablica, con la salvedad hecha por el Notario, quedar\u00e1 como deudor solidario de dichas expensas\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
IV. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0PROCURADOR GENERAL DE LA NACION \u00a0<\/p>\n
El se\u00f1or Procurador General de la Naci\u00f3n alleg\u00f3 al expediente el concepto No. 3434, recibido el 27 de noviembre de 2003 en la Secretaria de esta Corte, mediante el cual solicita que se declaren exequibles el inciso tercero del art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001, y la expresi\u00f3n \u201cy de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad\u201d, contenida en el inciso quinto del mismo art\u00edculo.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Inicialmente la Vista Fiscal disgrega sobre la adquisici\u00f3n de la propiedad inmueble, la buena fe y el servicio p\u00fablico notarial, para concluir que \u201cel registro que es el modo como se realiza la tradici\u00f3n del dominio de los bienes ra\u00edces (..) se constituye en el camino para que los actos que afectan la propiedad inmueble resulten oponibles frente a terceros, a partir de la fecha del respectivo registro\u201d, y que la buena fe \u201centendida como la conciencia de haber adquirido un bien por medios leg\u00edtimos, exentos de fraudes y de todo vicio \u00a0(..) se materializa en el t\u00edtulo correspondiente, que generalmente es la escritura p\u00fablica, raz\u00f3n por la cual se requiere la presencia del servicio p\u00fablico de notariado\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Recuerda que los Notarios est\u00e1n al servicio del derecho y califica de activa su intervenci\u00f3n en la guarda de la fe p\u00fablica, \u201cmediante su participaci\u00f3n tanto de asesor\u00eda y consejo como de garantizador de la expresi\u00f3n del derecho subjetivo de conformidad con el derecho objetivo\u201d, actividad que considera \u201cencaminada a garantizar la convivencia pac\u00edfica, en las actividades de tr\u00e1fico social que requieren del acompa\u00f1amiento notarial\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Se detiene en la forma de dominio que regula la Ley 675 de 2001, y en las diferencias previstas en \u00e9sta, entre bienes privados y comunes, bienes comunes esenciales y no esenciales, y expensas necesarias y no necesarias, para concluir que el mantenimiento de los bienes comunes esenciales, al igual que la administraci\u00f3n del inmueble y la prestaci\u00f3n de los servicios comunes, \u201chace vinculante per se el surgimiento de obligaciones a cargo de sus propietarios y tenedores\u201d, que tienen como fuente la ley.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Trae a colaci\u00f3n los problemas que surgen en los sistemas de copropiedad, en raz\u00f3n del no pago de las expensas comunes necesarias, y resalta la modalidad de transferir las unidades estando pendiente el pago de las expensas comunes, asaltando \u201cla buena fe, la funci\u00f3n social de la propiedad y la convivencia pac\u00edfica de la propiedad com\u00fan\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De modo que considera acertado que el legislador haya decidido \u201cestablecer una garant\u00eda personal de tales obligaciones pecuniarias (..) entre el tenedor a cualquier t\u00edtulo de bienes de dominio privado, lo cual contribuye a evitar injusticias en contra del patrimonio del propietario, cuando el tenedor del inmueble incumple con la obligaci\u00f3n de solventar tales erogaciones.\u201d\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Asegura que la garant\u00eda establecida por el legislador se encamina \u201ca proteger el derecho de propiedad, la buena fe y la vigencia de un orden justo\u201d i) porque \u201cobliga al tradente a cancelar las deudas adquiridas con la copropiedad\u201d, sin restringir su derecho de disposici\u00f3n; y ii) debido a que establece \u201cla solidaridad en el pago de las referidas expensas comunes adeudadas por el tradente, por parte del adquirente, al momento de perfeccionarse la escritura traslaticia de dominio del bien privado del cual emanan las obligaciones incumplidas.\u201d. \u00a0<\/p>\n
V. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Competencia \u00a0<\/p>\n
De conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 241, numeral 5\u00ba de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, la Corte Constitucional es competente para conocer y decidir definitivamente sobre la acci\u00f3n de inconstitucionalidad de la referencia, porque la norma demandada est\u00e1 contenida en la Ley 675 de 2001. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Materia sujeta a examen \u00a0<\/p>\n
Corresponde a la Corte determinar si el inciso tercero de la Ley 675 de 2001, que establece solidaridad en la obligaci\u00f3n de contribuir con las expensas comunes sin soluci\u00f3n al momento de transferirse el derecho de dominio, entre el propietario del bien privado y el adquirente, quebranta los art\u00edculos 2\u00b0, 58 y 95 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, en conexidad con el Pre\u00e1mbulo y el \u00a0art\u00edculo 83 del mismo ordenamiento, porque el accionante afirma i) que no es justo que el nuevo propietario tenga que responder por las obligaciones que otro adquiri\u00f3, ii) que no es dable someterlo a sufrir la disminuci\u00f3n de su patrimonio, e incluso la p\u00e9rdida de su propiedad \u201csin mediar t\u00edtulo jur\u00eddico alguno\u201d; y iii) que la norma \u201cavala el abuso de los derechos propios y el irrespeto del derecho ajeno\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Para los intervinientes dicho inciso en manera alguna vulnera los art\u00edculos superiores invocados puesto que \u00a0i) se enmarca \u00a0claramente dentro de la potestad de configuraci\u00f3n del legislador, ii) propende por el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por los titulares del derecho de propiedad sobre unidades independientes, en inmuebles sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal para asegurar la solvencia financiera de dicha propiedad \u00a0com\u00fan y iii) \u00a0asegura un equilibrio razonable y justo entre los deberes de los copropietarios \u00a0y el derecho de disposici\u00f3n que ellos tienen.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El se\u00f1or Procurador General de la Naci\u00f3n por su parte concept\u00faa tanto sobre la constitucionalidad del inciso demandado, como sobre la conformidad con la Carta de la expresi\u00f3n \u201cy de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan en la copropiedad\u201d, que hace parte del inciso quinto del mismo art\u00edculo, disposiciones \u00a0que en su criterio se ajustan plenamente a la buena fe, al derecho de propiedad y al fin constitucional de garantizar la convivencia pac\u00edfica de los propietarios de bienes privados y de las expensas comunes.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0El car\u00e1cter especial del r\u00e9gimen de propiedad horizontal y el contenido y alcance del art\u00edculo en que se contiene el inciso acusado.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Previamente al an\u00e1lisis del problema jur\u00eddico planteado \u00a0la Corte considera pertinente hacer algunas precisiones en torno al car\u00e1cter especial del r\u00e9gimen de propiedad horizontal y al contenido y alcance del art\u00edculo en que se contiene el inciso acusado.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3.1 La Corte ha puesto de presente de manera reiterada1 que en materia de propiedad horizontal se est\u00e1 en presencia de un r\u00e9gimen normativo especial \u00a0cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes, con miras a la obtenci\u00f3n de un fin constitucional, a saber, \u201cgarantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, as\u00ed como la funci\u00f3n social de la propiedad\u201d2. \u00a0<\/p>\n
Dicho r\u00e9gimen, que dada su especificidad desborda necesariamente la regulaci\u00f3n de los C\u00f3digos Civil y de Comercio, data entre nosotros \u00a0del Decreto 1286 de 1948, \u201csobre el r\u00e9gimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio\u201d del 21 de abril de 19483. Decreto que \u00a0fue convertido, en el mes de diciembre de 1948, en la Ley 182 del mismo a\u00f1o. \u00a0<\/p>\n
En 1985, con el objeto de solucionar algunas de las dificultades presentadas en la aplicaci\u00f3n de la Ley referida, el Congreso Nacional, sin derogar la anterior normatividad, y dando la opci\u00f3n a los copropietarios de elegir una u otra regulaci\u00f3n, expidi\u00f3 la Ley 16 del mismo a\u00f1o4. Posteriormente el Gobierno Nacional \u00a0procedi\u00f3 a reglamentar \u00a0la materia mediante el Decreto 1365 de 19865.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 desarrollaron un derecho inmobiliario que respondi\u00f3 a una misma estructura, que la jurisprudencia \u00a0sintetiz\u00f3 en los siguientes puntos6: \u00a0<\/p>\n
a). \u00a0La existencia de un inmueble \u00fanico en torno del cual converg\u00edan intereses individuales y comunes. \u00a0<\/p>\n
b). \u00a0La delimitaci\u00f3n de espacios en el inmueble \u00fanico, por raz\u00f3n de las salidas individuales a la v\u00eda p\u00fablica, aspecto decisivo para que fuera posible el aprovechamiento individual de pisos y departamentos. \u00a0<\/p>\n
c). El reconocimiento de una comunidad de intereses en torno de la utilizaci\u00f3n y mantenimiento de los elementos comunes, requeridos i) para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n del edificio, y ii) para la correcta utilizaci\u00f3n de los bienes privados. \u00a0<\/p>\n
d). El establecimiento de pautas generales de organizaci\u00f3n de los intereses comunes de administraci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
e). \u00a0La oponibilidad del sistema a futuros adquirentes y terceros. \u00a0<\/p>\n
f). \u00a0La indivisi\u00f3n forzosa de los bienes comunes7.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En vigencia de dichas leyes la especificidad del r\u00e9gimen que ellas regulan \u00a0fue tomado en cuenta \u00a0por \u00a0la jurisprudencia constitucional en varias sentencias de revisi\u00f3n de acciones \u00a0de tutela instauradas contra asambleas, copropietarios y administradores de conjuntos inmobiliarios donde la Corte destac\u00f3 el aspecto particular del derecho real inmueble regulado por las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, y delimit\u00f3 las facultades de los tutelados en torno de la utilizaci\u00f3n de los bienes comunes8. As\u00ed mismo \u00a0en relaci\u00f3n con la pretendida interferencia de las asambleas de copropietarios en aspectos de gesti\u00f3n urbana esta Corte precis\u00f3 que a los \u00f3rganos administrativos de las comunidades organizadas no les est\u00e1 dado erigirse como \u00e1rbitros de intereses colectivos, porque esta labor, no les ha sido confiada9. \u00a0<\/p>\n
En el a\u00f1o 2001 el Congreso de la Rep\u00fablica expidi\u00f3 la Ley 675 de ese a\u00f1o \u201cpor medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d, de la cual forma parte la disposici\u00f3n acusada. \u00a0<\/p>\n
Resumiendo las innovaciones introducidas por la nueva Ley, y los alcances de las mismas frente a las regulaciones anteriores, la \u00a0Corte en la sentencia C-488 de 200210 afirm\u00f3 que \u00a0si bien la Ley 675 de 2001 define un esquema de propiedad horizontal que \u00a0coincide con la modalidad de derecho inmobiliario que fuera prevista en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 a saber: \u201c (..) concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes (..)\u201d, \u00a0dicha norma ampliaba considerablemente la comunidad de intereses a aspectos considerados individuales en el r\u00e9gimen de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, porque i) concede a la asamblea de copropietarios atribuciones para decidir la destinaci\u00f3n y uso de los bienes privados, ii) ampl\u00eda el poder decisorio del \u00f3rgano rector de la copropiedad al suprimir la unanimidad que fuera exigida en el r\u00e9gimen anterior para la imposici\u00f3n de expensas extraordinarias, mejoras necesarias y la alteraci\u00f3n sensible del uso y del goce de los bienes comunes, y iii) convierte en dispositivas las facultades puramente administrativas de la asamblea de copropietarios al permitirle disponer de los bienes comunes y adquirir inmuebles. De modo que la \u00fanica facultad de los copropietarios, individualmente considerados, que no sufre modificaci\u00f3n en el nuevo r\u00e9gimen es la relativa a la enajenaci\u00f3n y cesi\u00f3n de las unidades independientes11. \u00a0<\/p>\n
El art\u00edculo 1\u00ba de la Ley 675 de 2001 establece que la propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la cual \u201cconcurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes\u201d. \u00a0<\/p>\n
En armon\u00eda con esta disposici\u00f3n, el art\u00edculo 16 estatuye que \u201cla propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporci\u00f3n con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposici\u00f3n, gravamen o embargo de un bien privado se entender\u00e1n incluidos estos bienes y no podr\u00e1n efectuarse estos actos con relaci\u00f3n a ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Dicha forma de dominio se constituye mediante escritura p\u00fablica registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos del lugar de ubicaci\u00f3n del edificio o conjunto (Art\u00edculo 4\u00ba) y da origen a una persona jur\u00eddica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es \u00a0administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de inter\u00e9s com\u00fan de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal (art\u00edculo 32). \u00a0<\/p>\n
Por otra parte, el \u00f3rgano de direcci\u00f3n de la propiedad horizontal es la Asamblea General de Propietarios de los bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el qu\u00f3rum y las condiciones previstas en la misma Ley y en el reglamento respectivo (art\u00edculo 37). \u00a0<\/p>\n
As\u00ed mismo, la representaci\u00f3n legal de la persona jur\u00eddica y la administraci\u00f3n del edificio o conjunto estar\u00e1n a cargo de un administrador, que ser\u00e1 designado por la Asamblea General de Propietarios o el Consejo de Administraci\u00f3n, seg\u00fan el caso (art\u00edculo 50). \u00a0<\/p>\n
La escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de la propiedad horizontal debe contener el Reglamento de Propiedad Horizontal, en el cual se consignan las disposiciones sobre su organizaci\u00f3n y funcionamiento, cuyo contenido m\u00ednimo contempla el art\u00edculo 5\u00ba de la Ley, y que se\u00f1alan los derechos y obligaciones de los propietarios y moradores del edificio o conjunto, no s\u00f3lo de los iniciales sino tambi\u00e9n de los sucesivos en virtud de enajenaciones del dominio sobre las unidades privadas o de nuevos contratos de tenencia12. \u00a0<\/p>\n
3.2 \u00a0Entre las obligaciones a cargo de los propietarios de bienes privados se destaca la de contribuir a las expensas comunes necesarias, las cuales consisten en \u201cerogaciones necesarias causadas por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entender\u00e1n esenciales los servicios necesarios, por el mantenimiento, reparaci\u00f3n, reposici\u00f3n, reconstrucci\u00f3n y vigilancia de los bienes comunes, as\u00ed como los servicios p\u00fablicos esenciales relacionados con \u00e9stos\u201d (art\u00edculo 3\u00ba)13. \u00a0<\/p>\n
Esta obligaci\u00f3n est\u00e1 establecida expresamente en el art\u00edculo \u00a029 de la Ley, de conformidad con el cual \u201clos propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estar\u00e1n obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal\u201d14. \u00a0<\/p>\n
Dicho art\u00edculo se\u00f1ala que para efecto de las expensas comunes ordinarias existir\u00e1 solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier t\u00edtulo de bienes de dominio privado. \u00a0<\/p>\n
El tercer inciso, – que es el que acusa el actor en la demanda -, \u00a0establece que igualmente, existir\u00e1 solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio15.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De acuerdo con el cuarto inciso en la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigir\u00e1 paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes16 expedido por el Representante Legal de la copropiedad. \u00a0<\/p>\n
En caso de no contarse con el paz y salvo, precisa el \u00faltimo inciso del referido art\u00edculo 29 de la Ley \u00a0675 de 2001, \u00a0se dejar\u00e1 constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. \u00a0<\/p>\n
4. El an\u00e1lisis del cargo\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Frente al cargo planteado por el actor \u00a0en el sentido de que \u00a0al establecerse en el tercer inciso del art\u00edculo 29 de la Ley \u00a0675 de \u00a02001 \u00a0que \u00a0existir\u00e1 solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio, se quebrantan los art\u00edculos 2\u00b0, 58 y 95 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica en conexidad con el Pre\u00e1mbulo y el \u00a0art\u00edculo 83 del mismo ordenamiento, porque i) no es justo que el nuevo propietario tenga que responder por las obligaciones que otro adquiri\u00f3, ii) no es dable someterlo a sufrir la disminuci\u00f3n de su patrimonio, e incluso la p\u00e9rdida de su propiedad \u201csin mediar t\u00edtulo jur\u00eddico alguno\u201d; y iii) que la norma \u201cavala el abuso de los derechos propios y el irrespeto del derecho ajeno\u201d, la Corte hace las siguientes consideraciones. \u00a0<\/p>\n
El Legislador persigue con el art\u00edculo 29 aludido, por una parte, que los propietarios de bienes privados en los edificios y conjuntos sometidos a propiedad horizontal cumplan la obligaci\u00f3n de contribuir al pago de las expensas comunes, sin el cual sufre menoscabo manifiesto el funcionamiento de la Propiedad Horizontal, de suerte que al enajenarlos se encuentren a paz y salvo por dicho concepto, y, por otra parte, que el adquirente tenga conocimiento del estado de dicha obligaci\u00f3n, la cual asume en la condici\u00f3n de deudor solidario en caso de estar pendiente de pago. \u00a0<\/p>\n
Como lo explic\u00f3 la Corte en la sentencia C-408 de 2003 en la que analiz\u00f3 la exequibilidad del cuarto inciso del art\u00edculo 29 de la ley 675 de 200117 \u00a0frente a un cargo por el supuesto desconocimiento de los art\u00edculos 2, 4, 5 y 58 de la Constituci\u00f3n, dicho art\u00edculo \u00a0se enmarca \u00a0dentro del \u00a0ejercicio de la potestad de configuraci\u00f3n del legislador derivada de los art\u00edculos 114 y 150 de la Constituci\u00f3n y en particular \u00a0dentro de la protecci\u00f3n del inter\u00e9s social y la utilidad p\u00fablica. \u00a0<\/p>\n
Al respecto ha dicho la Corte:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c12. La Constituci\u00f3n Pol\u00edtica reconoce la propiedad privada y garantiza su respeto (art\u00edculo 58 superior). Los l\u00edmites que el constituyente le impuso al derecho de propiedad privada se relacionan con la preeminencia del inter\u00e9s social utilidad p\u00fablica. As\u00ed, cuando una ley expedida para garantizar esos bienes colectivos entra en contradicci\u00f3n con la propiedad privada, se establece la regla que priman los fines colectivos sobre el inter\u00e9s particular.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cEn este punto, es claro que el orden constitucional reconoce la propiedad privada y s\u00f3lo condiciona su ejercicio de dominio y disposici\u00f3n por motivos de inter\u00e9s y utilidad p\u00fablica en consecuencia, la facultad conferida al legislador por la Carta Pol\u00edtica frente al tema, hace parte de la cl\u00e1usula general de competencia atribuida al cuerpo colegiado para que, en ejercicio de la deliberaci\u00f3n democr\u00e1tica, establezca las reglas que considere necesarias al organizar el desarrollo de la vida en sociedad. De este modo, la Corte Constitucional se encuentra frente a un aspecto en donde la intensidad del control se define dentro del marco constituido por la protecci\u00f3n del inter\u00e9s social y la utilidad p\u00fablica y por la facultad general que tiene el legislador para reglamentar el ejercicio del derecho de propiedad privada\u201d. 18 \u00a0<\/p>\n
En ese orden de ideas el art\u00edculo 58 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica faculta ampliamente al legislador para configurar los derechos patrimoniales que la misma norma garantiza, asunto que en materia de la propiedad horizontal fue tratado ampliamente por esta Corporaci\u00f3n al resolver sobre la constitucionalidad parcial de los incisos primero y segundo del Par\u00e1grafo Transitorio del art\u00edculo 86 de la Ley 675 de 200119. \u00a0<\/p>\n
Expuso esta Corte, en la oportunidad que se rese\u00f1a, que compete al legislador definir c\u00f3mo los derechos acceden al patrimonio de los particulares, al igual que la extensi\u00f3n y restricci\u00f3n de sus contenidos, \u201ccon miras a puntualizar la funci\u00f3n social de los intereses particulares involucrados, y la conexi\u00f3n de las facultades individuales, con los valores y principios constitucionales \u2013art\u00edculos 1\u00b0, 2\u00b0, 58 y 150 C.P.-20. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, la ley, sin que con ello se vulnere \u00a0el derecho de propiedad (art. 58 C.P.), ni se desconozca la autonom\u00eda de la voluntad ni el derecho a la libre disposici\u00f3n \u00a0(art. 16 C.P.), bien puede establecer \u00a0la solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo propietario del bien privado sometido a propiedad horizontal, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. \u00a0<\/p>\n
Ahora bien, dado que es la Ley la que establece en este caso la solidaridad \u00a0entre \u00a0el vendedor \u00a0y el adquirente del bien privado sometido a propiedad horizontal es claro que la misma ley \u00a0es la que sirve de fundamento a la obligaci\u00f3n \u00a0que as\u00ed surge para el nuevo propietario. \u00a0<\/p>\n
Dicha solidaridad respecto de las expensas comunes que no se hayan pagado al momento de la venta, encuentra \u00a0a su vez fundamento \u00a0en la necesidad de proteger la copropiedad como tipo especial de dominio, por lo que resulta claramente razonable21 que el Legislador \u00a0la establezca \u00a0como una manera de \u00a0asegurar el cumplimiento de las obligaciones de los copropietarios.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
No debe olvidarse en efecto que dichas expensas est\u00e1n establecidas para garantizar el buen funcionamiento de la copropiedad y que su pago oportuno hace parte de los presupuestos de convivencia, cooperaci\u00f3n y de solidaridad social que orientan la propiedad horizontal y que el legislador en armon\u00eda con los mandatos constitucionales (arts. 2, 13, 51 y 58 C.P.) estableci\u00f3 en el art\u00edculo \u00a02 de la Ley 675 de 200122. \u00a0<\/p>\n
En torno a la acusaci\u00f3n por el posible desconocimiento \u00a0por el inciso acusado del principio de \u00a0buena fe (Art. 83 C.P.), as\u00ed como del art\u00edculo 95 superior por cuanto la norma facilitar\u00eda \u00a0e \u00a0 inducir\u00eda el abuso del derecho \u00a0por parte del propietario anterior frente al adquirente del bien privado sometido a propiedad horizontal, \u00a0la Corte constata que el actor no toma en cuenta el alcance de la obligaci\u00f3n establecida para el notario en los incisos cuarto y quinto del art\u00edculo 29 de la \u00a0misma Ley 675 de 2001 de exigir el paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad al momento de elevar la escritura de transferencia de dominio y de que en caso de no contarse con el paz y salvo, deber\u00e1 \u00a0dejar constancia en la escritura precisamente \u00a0i) de la ausencia de paz y salvo, ii) de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y iii) de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. \u00a0<\/p>\n
Dichas obligaciones, establecidas para proteger la copropiedad, lo son tambi\u00e9n para proteger al comprador quien ante la ausencia de paz y salvo y consecuentemente \u00a0ante \u00a0la puesta en evidencia de la posible existencia de deudas pendientes con la copropiedad que al no estar saldadas deber\u00e1n asumirse solidariamente por aquel, necesariamente estar\u00e1 advertido de esta \u00faltima circunstancia, sin que pueda entenderse que \u00a0el inciso acusado por el simple hecho de establecer la solidaridad est\u00e9 facilitando que se atente contra su buena fe.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En ese orden de ideas la acusaci\u00f3n planteada por el actor contra el tercer inciso del art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001 con fundamento en la supuesta vulneraci\u00f3n de los art\u00edculos 2, 58 y 95 en concordancia con el Pre\u00e1mbulo y el art\u00edculo 83 superiores no est\u00e1 llamada a prosperar y as\u00ed se se\u00f1alar\u00e1 en la parte resolutiva de esta sentencia \u00a0<\/p>\n
\u00a0 VI. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DECISION \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n,\u00a0 \u00a0<\/p>\n
R E S U E L V E: \u00a0<\/p>\n
Declarar EXEQUIBLE, por el cargo formulado contra el tercer inciso del art\u00edculo 29 de la Ley 675 de 2001 \u201cpor medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese, comun\u00edquese, c\u00famplase, publ\u00edquese, ins\u00e9rtese en la Gaceta de la Corte Constitucional y arch\u00edvese el expediente \u00a0<\/p>\n
CLARA IN\u00c9S VARGAS HERN\u00c1NDEZ \u00a0<\/p>\n
Presidenta \u00a0<\/p>\n
JAIME ARAUJO RENTER\u00cdA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALFREDO BELTR\u00c1N SIERRA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
MANUEL JOS\u00c9 CEPEDA ESPINOSA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
JAIME C\u00d3RDOBA TRIVI\u00d1O \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
RODRIGO ESCOBAR GIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
MARCO GERARDO MONROY CABRA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
\u00c1LVARO TAFUR GALVIS \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
IVAN HUMBERTO ESCRUCERIA MAYOLO \u00a0<\/p>\n
Secretario General (e) \u00a0<\/p>\n
EL SUSCRITO SECRETARIO GENERAL (E) \u00a0<\/p>\n
DE LA CORTE CONSTITUCIONAL \u00a0<\/p>\n
HACE CONSTAR: \u00a0<\/p>\n
Que el H. Magistrado doctor MARCO GERARDO MONROY CABRA, no firma la presente sentencia por encontrarse en comisi\u00f3n de servicios en el exterior debidamente autorizado por la Sala Plena. \u00a0<\/p>\n
IVAN HUMBERTO ESCRUCERIA MAYOLO \u00a0<\/p>\n
Secretario General (e) \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1 Ver, entre otras, las sentencia C-318\/02 M.P. Alfredo Beltr\u00e1n Sierra, C-408\/03 M.P. Jaime Araujo Renter\u00eda, C-488\/02 y C-153\/04 \u00a0M.P. \u00c1lvaro Tafur Galvis. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
2 La Ley 675 de 2001 que establece actualmente el r\u00e9gimen de la propiedad horizontal define en su art\u00edculo 1\u00ba el objeto de la norma as\u00ed: \u00a0<\/p>\n
\u201cLa presente Ley regula la forma especial de dominio, denominada, propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, as\u00ed como la funci\u00f3n social de la propiedad\u201d. \u00a0<\/p>\n
3 En los considerandos 2 y 3 de este Decreto, se lee: \u00a0<\/p>\n
\u201c2\u00ba. Que para facilitar la reconstrucci\u00f3n de los sectores afectados por los pasados sucesos (alude al 9 de abril de 1948), es necesario dictar normas encaminadas al fomento de la construcci\u00f3n de todo g\u00e9nero de edificios; \u00a0<\/p>\n
\u201c3\u00ba. Que por falta de una legislaci\u00f3n al respecto, en Colombia no se ha desarrollado el r\u00e9gimen de propiedad por pisos y departamentos de un mismo edificio, el cual en otros pa\u00edses ha permitido resolver en forma satisfactoria el problema de habitaci\u00f3n de la clase media.\u201d \u00a0<\/p>\n
Ver la Sentencia C-318\/02 M.P. Alfredo Beltr\u00e1n Sierra. \u00a0<\/p>\n
4 \u201cLa principal y \u00fanica diferencia trascendente entre las dos Leyes radica en que la propiedad horizontal constituida bajo la Ley 16 de 1985 genera por disposici\u00f3n legal (art.3) una persona jur\u00eddica sin \u00e1nimo de lucro, distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es la administraci\u00f3n de los bienes de uso com\u00fan. En la Ley 182 de 1948 la formaci\u00f3n de la persona jur\u00eddica es potestativa (art. 11)\u201d -Derecho Civil-Derechos Reales Arturo Valencia Zea, \u00c1lvaro Ortiz M. D\u00e9cima Edici\u00f3n, Editorial Temis, Bogot\u00e1, 1996, p\u00e1gina 196. Y otra diferencia, de menor significaci\u00f3n, seg\u00fan opini\u00f3n del mismo tratadista, radica en que la Ley 16 de 1985 permit\u00eda desafectar los bienes comunes no indispensables por decisi\u00f3n de las 4\/5 de los votos que integran la Asamblea de Copropietarios. Lo anotado, porque, seg\u00fan el mismo autor, ninguna consecuencia se sigue de haber radicado la propiedad de los bienes comunes en la persona jur\u00eddica, en los t\u00e9rminos de los art\u00edculos 3\u00b0 y 7\u00b0, ya que por estar los elementos comunes necesariamente unidos a los bienes privados, tal titularidad resulta imposible, \u201c[e]n consecuencia una conclusi\u00f3n clara del art. 3\u00b0 de la Ley 16 de 1985 es la de que semejante texto no pretendi\u00f3 crear un sistema nuevo y diferente del de la Ley 182 de 1948. La persona jur\u00eddica que se menciona no es due\u00f1a del edificio ni de los bienes comunes (..). \u00bfCu\u00e1l entonces el alcance del citado Art. 3\u00b0 de la Ley 16 de 1985? No puede ser otro que el previsto ya por el art. 11 de la Ley 182 de 1948, que dice: Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio podr\u00e1n constituir una sociedad que tenga a su cargo la administraci\u00f3n del mismo..\u201d; es decir el contenido de la sociedad es la administraci\u00f3n del bien. En realidad se trata de una corporaci\u00f3n o asociaci\u00f3n que no persigue repartir utilidades a sus asociados y que busca la correcta administraci\u00f3n de los bienes comunes de la propiedad horizontal.\u201d Obra citada p\u00e1ginas 197 y 196. Ver al respecto la S\u00edntesis efectuada en la Sentencia C-488\/02 M.P. \u00c1lvaro Tafur Galvis. \u00a0<\/p>\n
5 Cabe recordar que dado que \u00a0dichas Leyes \u00a0no regularon los aspectos atinentes al funcionamiento de las asambleas y de la administraci\u00f3n de la comunidad, estos \u00a0fueron previstos por el Decreto 1365 de 1986; normatividad que adapt\u00f3 disposiciones del C\u00f3digo de Comercio atinentes al tema a las particularidades del r\u00e9gimen propio de la administraci\u00f3n de bienes comunes en la propiedad horizontal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
6 Ver la Sentencia C-488\/02 M.P. \u00c1lvaro Tafur Galvis. \u00a0<\/p>\n
7 Ver Sentencia C-153 \/04 M.P. \u00c1lvaro Tafur Galvis. \u00a0<\/p>\n
8 Las facultades de las asambleas de copropietarios han sido abordados por la jurisprudencia constitucional, desde la potestad reguladora de los \u00f3rganos previstos en la propiedad horizontal, concluyendo que \u00e9stos solo tienen facultades administrativas que se concretan en la adopci\u00f3n de medidas tendientes a garantizar la seguridad, exigencia y conservaci\u00f3n de las zonas comunes, sin que puedan desconocer los derechos constitucionales y legalmente protegidos de los copropietarios \u2013sentencias T-233 de 1994, T-216 y 454 de 1998 y T- 418 de 1999-. Ver al respecto la Sentencia C-488\/02 M.P. \u00c1lvaro Tafur Galvis. \u00a0<\/p>\n
9 Ver entre otras las Sentencias \u00a0C-145 y 180 de 1994; C-447 y 585 de 1995; C-021 y 103 de 1996. \u00a0<\/p>\n
10 M.P \u00c1lvaro Tafur Galvis \u00a0<\/p>\n
11 Ver la Sentencia C-738\/02 M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra. \u00a0<\/p>\n
12 Ver sentencia C-408 \/03 M.P. Jaime Araujo Renter\u00eda. \u00a0<\/p>\n
13 De acuerdo con el mismo art\u00edculo en los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendr\u00e1n el car\u00e1cter de expensa com\u00fan necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca. \u00a0<\/p>\n
Dicho art\u00edculo precisa que las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendr\u00e1n car\u00e1cter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayor\u00eda calificada exigida para el efecto en la Ley (Art.- 46-3). Ver al respecto la \u00a0Sentencia C-408 \/03 M.P. Jaime Araujo Renter\u00eda \u00a0<\/p>\n
14 El l Par\u00e1grafo 2\u00b0 \u00a0del art\u00edculo 29 de la Ley \u00a0675 de 2001 precisa que la obligaci\u00f3n de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio com\u00fan. \u00a0<\/p>\n
15 De acuerdo con el \u00a0Par\u00e1grafo 1\u00b0 del mismo art\u00edculo cuando el dominio de un bien privado perteneciere en com\u00fan y proindiviso a dos \u00a0o m\u00e1s personas, cada una de ellas ser\u00e1 solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporci\u00f3n que les corresponda. \u00a0<\/p>\n
16 Dado que el t\u00e9rmino que utiliza la ley es simplemente el de expensas comunes, ha de entenderse que \u00a0el paz y salvo referido se refiere tanto a las expensas ordinarias como a las extraordinarias que se deban de acuerdo con la ley y el reglamento de propiedad horizontal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
17 \u201cEn la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigir\u00e1 paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.\u201d \u00a0<\/p>\n
18 Sentencia C-522 de 2002. M. P. Jaime C\u00f3rdoba Trivi\u00f1o. \u00a0<\/p>\n
19 En la oportunidad a que se hace referencia esta Corte resolvi\u00f3 i) declarar exequibles las expresiones \u201cy tendr\u00e1n un t\u00e9rmino de un (1) a\u00f1o para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses m\u00e1s, seg\u00fan lo determine el Gobierno Nacional\u201d, y \u201ctranscurrido el t\u00e9rmino previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones se\u00f1aladas\u201d, contenidas en los incisos primero y segundo del art\u00edculo 86 de la Ley 675 de 2001 respectivamente, en el entendido i) que las modificaciones deben sujetarse a los reglamentos de propiedad horizontal existentes, en el momento de la vigencia de esta ley, y que lo dispuesto en el inciso segundo se aplica exclusivamente a las normas de orden p\u00fablico contenidas en la misma normatividad \u2013sentencia C-488 de 2002, M.P. Alvaro Tafur G\u00e1lvis-. \u00a0<\/p>\n
\u201c20 El numerus clausus es una doctrina que atribuye a la ley la creaci\u00f3n de los derechos reales, su definici\u00f3n, contenido, modos de adquisici\u00f3n, transferencia y extinci\u00f3n, en oposici\u00f3n de la doctrina del numerus apertus que reconoce en la autonom\u00eda de la voluntad la facultad de crear derechos reales, los que, para ser oponibles a terceros requieren de publicidad formal\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
21 Sobre dicha razonabilidad ver la \u00a0sentencia C-408\/03 M.P. Jaime Araujo Renter\u00eda.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
22 ART\u00cdCULO 2o. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente Ley: \u00a0<\/p>\n
1. Funci\u00f3n social y ecol\u00f3gica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deber\u00e1n respetar la funci\u00f3n social y ecol\u00f3gica de la propiedad, y por ende, deber\u00e1n ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urban\u00edstica vigente. \u00a0<\/p>\n
2. Convivencia pac\u00edfica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deber\u00e1n propender al establecimiento de relaciones pac\u00edficas de cooperaci\u00f3n y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. \u00a0<\/p>\n
3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los \u00f3rganos de administraci\u00f3n de la copropiedad, as\u00ed como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la Ley. \u00a0<\/p>\n
4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urban\u00edsticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, as\u00ed como los integrantes de los \u00f3rganos de administraci\u00f3n correspondientes, deber\u00e1n respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los l\u00edmites del bien com\u00fan. \u00a0<\/p>\n
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administraci\u00f3n, tendientes a la imposici\u00f3n de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deber\u00e1n consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicci\u00f3n e impugnaci\u00f3n. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 Sentencia C-376\/04 \u00a0 REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Car\u00e1cter especial \u00a0 La Corte ha puesto de presente de manera reiterada que en materia de propiedad horizontal se est\u00e1 en presencia de un r\u00e9gimen normativo especial \u00a0cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[58],"tags":[],"class_list":["post-10503","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sentencias-2004"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10503","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10503"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10503\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10503"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10503"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10503"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}