\u00a0 \u00a0 Sentencia C-782\/04 \u00a0<\/p>\n
LIBERTAD DE CONFIGURACION LEGISLATIVA EN ACCESO AL DERECHO A LA PROPIEDAD PRIVADA-Alcance \u00a0<\/p>\n
De conformidad con los art\u00edculos 1, 2\u00b0, 58 y 150 de la Carta, la potestad del Legislador es amplia para regular y establecer los mecanismos que definan la manera de acceder al derecho a la propiedad privada, as\u00ed como sus contenidos, transferencia y l\u00edmites. \u00a0<\/p>\n
DERECHO A LA PROPIEDAD PRIVADA-Garant\u00eda y condicionamiento de ejercicio \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD PRIVADA-Deber de regulaci\u00f3n por el Estado \u00a0<\/p>\n
DERECHO DE PROPIEDAD-Reserva de ley en regulaci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Evoluci\u00f3n y caracter\u00edsticas de las regulaciones legislativas \u00a0<\/p>\n
DERECHO A LA PROPIEDAD HORIZONTAL-Definici\u00f3n \u00a0<\/p>\n
El derecho a la propiedad horizontal puede definirse como una forma de dominio individual sobre un bien, que se acompa\u00f1a adem\u00e1s del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual. \u00a0<\/p>\n
DERECHO DE DOMINIO SOBRE BIENES COMUNES-Origen\/DERECHOS PRIVADOS Y COMUNES EN PROPIEDAD HORIZONTAL-Regulaci\u00f3n y definici\u00f3n del contenido y l\u00edmites \u00a0<\/p>\n
BIENES COMUNES EN PROPIEDAD HORIZONTAL-Definici\u00f3n \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD PRIVADA Y PROPIEDAD EN COMUN EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Convivencia de derechos en cabeza del titular\/PROPIEDAD SOBRE BIENES COMUNES-Es accesoria a la titularidad sobre bienes privados \u00a0<\/p>\n
DERECHOS SOBRE BIENES COMUNES-Medici\u00f3n \u00a0<\/p>\n
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Aspectos que definen \u00a0<\/p>\n
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Definici\u00f3n de criterios por el legislador \u00a0<\/p>\n
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE EXPENSAS COMUNES-Criterio para establecer el monto \u00a0<\/p>\n
LIBERTAD DE CONFIGURACION LEGISLATIVA EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Amplitud \u00a0<\/p>\n
El Legislador cuenta con una amplia libertad para regular la propiedad horizontal, por lo que el Congreso puede establecer diferenciaciones en este campo recurriendo a distintos criterios, siempre y cuando no apele a patrones constitucionalmente prohibidos, como la raza o el origen nacional (CP art. 13). Por esas mismas razones, la Corte debe ser en principio respetuosa de las diferenciaciones establecidas por la ley en este campo, precisamente porque en esta materia la propia Carta confiere al Congreso una amplia libertad de configuraci\u00f3n. Y es que esta Corte ha destacado, en numerosas oportunidades, que existe una relaci\u00f3n inversa entre el grado de libertad que la Carta confiere al Congreso en ciertas materias y la intensidad del control judicial del respeto a la igualdad, la cual podr\u00eda ser formulada as\u00ed: \u201centre mayor es la libertad de configuraci\u00f3n del legislador en una materia, m\u00e1s deferente debe ser el control constitucional del respeto de la igualdad, mientras que ese escrutinio judicial debe ser m\u00e1s riguroso cuando el Legislador utiliza criterios o regula esferas en donde su margen de apreciaci\u00f3n ha sido restringido por la propia Constituci\u00f3n.\u201d En esas condiciones, como en el presente caso, se trata de un asunto en donde la libertad del Congreso es amplia, la Corte concluye que el juez constitucional debe ser en principio respetuoso de los criterios y las diferenciaciones del Legislador en este \u00e1mbito, las cu\u00e1les se entienden constitucionales, salvo que sean manifiestamente irrazonables o vulneren espec\u00edficos mandatos constitucionales. \u00a0<\/p>\n
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES-Criterio general de proporcionalidad al \u00e1rea de cada inmueble \u00a0<\/p>\n
EXPENSAS COMUNES EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Finalidad \u00a0<\/p>\n
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE CONTRIBUCION EN LAS EXPENSAS COMUNES DEL EDIFICIO O CONJUNTO-Criterio utilizado por el legislador \u00a0<\/p>\n
La Ley 675 de 2001 pod\u00eda optar por establecer como regla para determinar el pago de las expensas comunes un criterio de proporcionalidad al \u00e1rea de cada inmueble, diferente a otros criterios posibles, y conforme al cual a mayor copropiedad individual corresponden mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el supuesto de la mayor capacidad de contribuci\u00f3n en las expensas comunes. Este criterio resulta razonable desde la perspectiva de las atribuciones del legislador, porque desarrolla el derecho a la propiedad horizontal asegurando su viabilidad pr\u00e1ctica y responde a los intereses comunitarios que subyacen a este tipo de propiedad. \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Genera derechos sobre unidades inmobiliarias independientes y sobre \u00e1reas comunes \u00a0<\/p>\n
DERECHO A LA IGUALDAD-Alcance \u00a0<\/p>\n
Tal y como lo ha se\u00f1alado esta Corporaci\u00f3n en otras oportunidades, la protecci\u00f3n ofrecida por el art\u00edculo 13 de la Carta con respecto derecho a la igualdad, no pretende asegurar a todas las personas un trato exacto e id\u00e9ntico, dentro de una concepci\u00f3n matem\u00e1tica, sino un reconocimiento de las diferencias que subsisten entre los asociados, al punto de garantizar un trato igual para ellas cuando se encuentren en condiciones relevantemente iguales y una regulaci\u00f3n distinta frente a situaciones divergentes. \u00a0<\/p>\n
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES-Trato diverso justificado entre propietarios \u00a0<\/p>\n
Es plenamente posible para el legislador hacer esa diferenciaci\u00f3n entre propietarios conforme a los coeficientes de copropiedad precisamente porque dicha diferenciaci\u00f3n est\u00e1 fundada en la existencia de situaciones f\u00e1cticas diversas, desde un punto claramente relevante, en la medida en que no todos los miembros de una propiedad en r\u00e9gimen horizontal tienen inmuebles que ocupen exactamente la misma \u00e1rea. Y es ese sentido es un trato diverso justificado que el pago de las expensas comunes sea proporcional al \u00e1rea de cada unidad, por cuanto es una regulaci\u00f3n que responde a la naturaleza misma del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que articula el dominio privado sobre un bien particular con la copropiedad y comunidad sobre las \u00e1reas comunes, que deben ser mantenidas y preservadas. En esas condiciones, y acorde con el principio cl\u00e1sico del derecho, seg\u00fan el cual lo accesorio sigue a la suerte de lo principal, es razonable establecer que las contribuciones al mantenimiento de la propiedad com\u00fan se funden en caracter\u00edsticas de los inmuebles privados, como lo hace la figura del coeficiente de propiedad, que precisamente se calcula como una proporci\u00f3n entre el \u00e1rea privada y el \u00e1rea total del edificio o del conjunto. \u00a0<\/p>\n
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD EN LAS EXPENSAS COMUNES-No es un cobro de lo no debido \u00a0<\/p>\n
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EN MATERIA DE CONTRIBUCION EN LAS EXPENSAS COMUNES-Medio adecuado para prop\u00f3sitos constitucionalmente admisibles \u00a0<\/p>\n
La opci\u00f3n por este criterio dista de ser arbitraria, pues representa un medio adecuado para lograr al menos dos prop\u00f3sitos constitucionalmente admisibles. De un lado, este criterio de proporcionalidad busca ser m\u00e1s equitativo en la medida en que es razonable asociar que quien tiene una propiedad de mayor \u00e1rea tiene mayor capacidad de pago que el propietario de un inmueble de menor \u00e1rea, cuando ambos se encuentran localizados en un mismo edificio o conjunto. Y en general se ha considerado, con raz\u00f3n, que un criterio equitativo de reparto de las cargas comunes es precisamente distribuirlas conforme a la capacidad de pago de los distintos obligados. De otro lado, esta regulaci\u00f3n busca simplificar el manejo administrativo de las expensas comunes y por ello calcula las contribuciones de los distintos propietarios con base en un criterio sencillo, como es el \u00e1rea de cada inmueble. \u00a0<\/p>\n
DERECHO A LA IGUALDAD-Criterio de proporcionalidad\/PRINCIPIO DE EQUIDAD VERTICAL-Alcance\/PRINCIPIO DE IGUALDAD EN MATERIA DE CONTRIBUCIONES TRIBUTARIAS \u00a0<\/p>\n
Referencia: expediente D-5022 \u00a0<\/p>\n
Demanda de inconstitucionalidad contra los art\u00edculos 3\u00b0 (parcial) y 25 numeral 3\u00b0 de la Ley 675 de 2001. \u00a0<\/p>\n
Actor: Humberto Octavio Monroy Pinz\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente (e):\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Dr. RODRIGO UPRIMNY YEPES \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1 D.C, dieciocho (18) de agosto de dos mil cuatro (2004). \u00a0<\/p>\n
SENTENCIA \u00a0<\/p>\n
l. ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
En ejercicio de la acci\u00f3n p\u00fablica de inconstitucionalidad, el ciudadano Humberto Octavio Monroy Pinz\u00f3n demanda los art\u00edculos 3 o (parcial) y 25 numeral 3 o de la Ley 675 de 2001. Cumplidos los tr\u00e1mites constitucionales y legales propios de \/ los procesos de constitucionalidad, la Corte Constitucional procede a decidir acerca de la demanda de la referencia. \u00a0<\/p>\n
II. TEXTO OBJETO DE REVISI\u00d3N. \u00a0<\/p>\n
A continuaci\u00f3n se transcribe el texto de las disposiciones demandadas conforme a su publicaci\u00f3n en el Diario Oficial No. 44.509 de 4 de agosto de 2001, y se subrayan los apartes acusados: \u00a0<\/p>\n
“LEY 675 DE 2001 \u00a0<\/p>\n
(agosto 3) \u00a0<\/p>\n
por medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00a0<\/p>\n
(. ..) \u00a0<\/p>\n
ART\u00cdCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: \u00a0<\/p>\n
(…)\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participaci\u00f3n porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Definen adem\u00e1s su participaci\u00f3n en la asamblea de propietarios y la proporci\u00f3n con que cada uno contribuir\u00e1 en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. \u00a0<\/p>\n
(….) \u00a0<\/p>\n
ART\u00cdCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deber\u00e1 se\u00f1alar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcular\u00e1n de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinar\u00e1n: \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
1. La proporci\u00f3n de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2. El porcentaje de participaci\u00f3n en la asamblea general de propietarios. \u00a0<\/p>\n
3. El \u00edndice de participaci\u00f3n con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administraci\u00f3n, salvo cuando \u00e9stas se determinen de acuerdo con los m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n en la forma se\u00f1alada en el reglamento.\u201d \u00a0<\/p>\n
III. LA DEMANDA. \u00a0<\/p>\n
El actor considera que las normas demandadas violan los art\u00edculos 2\u00b0, 13, 51 Y 58 de la Constituci\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El demandante comienza por precisar que a primera vista las normas acusadas respetan el principio de igualdad, al establecer que un inmueble que hace parte de un conjunto cerrado residencial o mixto sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal debe contribuir a los gastos comunes de acuerdo al coeficiente de propiedad, que es calculado con base en el \u00e1rea de cada inmueble, pues parece razonable y proporcionado que aquel inmueble que tenga mayor \u00e1rea deba pagar una mayor cuota de administraci\u00f3n. Sin embargo, seg\u00fan su parecer, un examen m\u00e1s atento muestra que la anterior impresi\u00f3n es equivocada, ya que las normas acusadas desconocen el principio de igualdad. La raz\u00f3n, explica el actor, es que las cuotas de administraci\u00f3n se dirigen a cubrir los gastos que generan las \u00e1reas comunes en personal, aseo, y por otros motivos, como papeler\u00eda e imprevistos. Y por ello, argumenta el demandante, las normas acusadas desconocen el principio de igualdad por cuanto “todos los residentes del conjunto sin importar el \u00e1rea de su inmueble gozan o disfrutan en igual proporci\u00f3n de los servicios comunes y de administraci\u00f3n que se pagan con las expensas comunes a que est\u00e1n obligados .\u201d seg\u00fan su criterio, los inmuebles de mayor existencia \u201cno le causan necesariamente gastos adicionales al conjunto residencial en que se encuentran\u201d, por lo que las normas acusadas son discriminatorias, ya que \u201cla \u00fanica raz\u00f3n justa para cobrar \u00a0una mayor expensa a un inmueble de mayor \u00e1rea ser\u00eda el hecho de que dichos inmuebles le generar\u00e1n al conjunto mayores costos.\u201d (Las subrayas son del texto original) \u00a0<\/p>\n
Debido a lo anterior, el actor considera que las disposiciones acusadas implican que los propietarios de los inmuebles de mayor \u00e1rea deben subsidiar a los propietarios de los inmuebles de menor extensi\u00f3n, lo cual es injustificado porque todos reciben en igual proporci\u00f3n los mismos servicios comunes y de administraci\u00f3n. Seg\u00fan su parecer, la regulaci\u00f3n compatible con el principio de igualdad es que la ley se\u00f1ale que las cuotas por administraci\u00f3n sean id\u00e9nticas para todos los inmuebles, o eventualmente proporcionadas al gasto que cada inmueble ocasione a la administraci\u00f3n, en caso de que uno o varios inmuebles le causen mayor consumo de servicios comunes y de administraci\u00f3n a un conjunto residencial o mixto. Por el contrario, considera el demandante, la regulaci\u00f3n acusada no s\u00f3lo afecta el principio de igualdad sino que, adem\u00e1s, atenta contra el derecho a la propiedad, pues los due\u00f1os de inmueble s de gran extensi\u00f3n deben pagar cuotas de administraci\u00f3n excesivas, que desvalorizan la propiedad, pues dificultan su venta o arrendamiento \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
IV- INTERVENCIONES \u00a0<\/p>\n
1. Intervenci\u00f3n del Ministerio del Interior y de Justicia. \u00a0<\/p>\n
La ciudadana Ana Luc\u00eda Guti\u00e9rrez Guingue, actuando como apoderada del Ministerio del Interior y de Justicia, interviene en el proceso para defender la constitucionalidad de las normas acusadas. Luego de explicar algunas caracter\u00edsticas de la propiedad horizontal, la interviniente argumenta que “los coeficientes de copropiedad garantizan una adecuada protecci\u00f3n de la propiedad privada al ser determinados con base en el \u00e1rea de cada bien de dominio particular, con respecto al \u00e1rea total del edificio o conjunto”. Seg\u00fan su parecer, la utilizaci\u00f3n de este coeficiente “para determinar el valor de las expensas comunes, cumple con la finalidad de definir la participaci\u00f3n porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto y establecer la proporci\u00f3n con que cada propietario debe contribuir a los gastos del conjunto.” En ese contexto, a\u00f1ade la ciudadana, la regulaci\u00f3n acusada, lejos de desconocer el principio de igualdad, lo desarrolla y reafirma, pues es razonable que los derechos y cargas sobre los bienes comunes sean “proporcionales a la extensi\u00f3n y al precio de las unidades inmobiliarias”. Concluye entonces la interviniente: \u00a0<\/p>\n
“Con esta formula no se establece ninguna discriminaci\u00f3n, como lo manifiesta el actor, por el contrario, se instaura un razonamiento de proporcionalidad y equilibrio para proteger los derechos derivados del dominio patrimonial adquiridos con arreglo al derecho privado. \u00a0<\/p>\n
Efectivamente, si todos los propietarios que integran el edificio o conjunto sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal tienen la obligaci\u00f3n de pagar las cuotas de administraci\u00f3n ordinarias o extraordinarias dependiendo del coeficiente de copropiedad que posean, como lo prev\u00e9n los art\u00edculos acusados, no se halla justificado el cargo expresado por el demandante en relaci\u00f3n con la existencia de una discriminaci\u00f3n y con ello, la vulneraci\u00f3n del principio fundamental de la igualdad. \u00a0<\/p>\n
Es una consecuencia natural del derecho de dominio, que quien sea titular de un bien privado que tenga mayor porcentaje de propiedad sobre los bienes comunes, mayor incidencia debe representar en el valor de las cuotas ordinarias o extraordinarias inherentes a su administraci\u00f3n. ”\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por \u00faltimo, la ciudadana se\u00f1ala que esos mismos argumentos fueron desarrollados por la sentencia C-522 de 2002. \u00a0<\/p>\n
2. Intervenci\u00f3n del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. \u00a0<\/p>\n
El ciudadano Remberto Quant Gonz\u00e1lez, en representaci\u00f3n del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, interviene para defender la constitucionalidad de las normas acusadas. Seg\u00fan su parecer, las disposiciones demandadas no desconocen la igualdad, pues el hecho de que las cuotas para el mantenimiento y administraci\u00f3n de los bienes comunes sea proporcional al \u00e1rea de los inmuebles es equivalente al caso de los peajes, en los cuales “a mayor tama\u00f1o del veh\u00edculo mayor valor se paga”. El interviniente considera que por esa misma raz\u00f3n es claro que la regulaci\u00f3n acusada contribuye a un orden justo, pues busca “el equilibrio en el pago de las expensas con las que se deben contribuir, para el normal funcionamiento y administraci\u00f3n de los conjuntos o edificios habitacionales, de acuerdo con el tama\u00f1o de la propiedad.” Y tampoco existe, seg\u00fan su parecer, afectaci\u00f3n al derecho a una vivienda digna, porque de ninguna forma se est\u00e1 “vulnerando el derecho de que los habitantes de este tipo de conjuntos o edificios, gocen de una vivienda en condiciones de dignidad humana\u201d. \u00a0<\/p>\n
La ciudadana Marlene Salazar Madero tambi\u00e9n interviene en representaci\u00f3n del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. Seg\u00fan su parecer, las normas acusadas no desconocen la igualdad pues los propietarios de apartamentos de mayor \u00e1rea requieren “m\u00e1s servicios y mayor dedicaci\u00f3n por parte de quienes realizan las labores de mantenimiento, por cuanto deben emplear m\u00e1s tiempo horas\/hombre en la realizaci\u00f3n de dichas labores”. \u00a0<\/p>\n
Adem\u00e1s, a\u00f1ade la interviniente, es claro que “a mayor extensi\u00f3n mayor consumo de implementos para el mantenimiento y de servicios tales como agua y energ\u00eda”, por lo que las normas acusadas desarrollan el principio de igualdad, pues establecen que quienes reciben mayores beneficios sufragan mayores contribuciones, sin que eso signifique que “los inmuebles con m\u00e1s \u00e1rea deban sufragar a los de menor extensi\u00f3n porque precisamente lo que se est\u00e1 es buscando la proporcionalidad tanto del beneficio como del costo”. \u00a0<\/p>\n
V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACI\u00d3N. \u00a0<\/p>\n
El Procurador General de la Naci\u00f3n, Edgardo Jos\u00e9 Maya Villaz\u00f3n, en concepto No. 3526, recibido el 29 de marzo de 2004, solicita a la Corte declarar la constitucionalidad de las normas demandadas.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La Vista Fiscal comienza por explicar que los copropietarios tienen la obligaci\u00f3n de pagar las cuotas “para atender las expensas comunes del edifico o conjunto, las cuales tienen origen en la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de servicios comunes esenciales para la existencia, conservaci\u00f3n y seguridad de los bienes comunes”, y por ello, el legislador pod\u00eda disponer, en uso de su libertad de configuraci\u00f3n, que “el coeficiente de propiedad define, entre otras cosas, la proporci\u00f3n con que cada uno contribuir\u00e1 a las expensas comunes del edificio o conjunto”. En tal contexto, el Ministerio P\u00fablico considera que la regulaci\u00f3n acusada no desconoce el principio de igualdad, pues los “propietarios de inmuebles de mayor extensi\u00f3n se encuentran en una situaci\u00f3n de hecho distinta a la de los propietarios de inmuebles de menor. extensi\u00f3n que permite al legislador darles un trato diferente”. El Procurador, con base en los criterios se\u00f1alados por la sentencia C-522 de 2002, concluye entonces: \u00a0<\/p>\n
“La Corte Constitucional en la sentencia C-522 de 2002 al referirse al coeficiente de propiedad respecto de las responsabilidades econ\u00f3micas precis\u00f3 que el primero representa el equilibrio entre derechos y obligaciones para fijar las responsabilidades. econ\u00f3micas. Y agreg\u00f3 que el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual, es una garant\u00eda del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, el hecho de que las expensas comunes se determinen en la propiedad horizontal de acuerdo con el coeficiente de propiedad, lejos de transgredir el principio de igualdad lo que hace es preservarlo, ya que la distinta situaci\u00f3n de hecho en que se encuentran los propietarios o tenedores de los inmuebles de mayor extensi\u00f3n respecto de los de menor \u00e1rea permite razonablemente imponerles unas cargas distintas a los primeros. \u00a0<\/p>\n
La norma acusada tampoco desconoce el derecho a la propiedad privada, pues debe tenerse en cuenta que la propiedad cumple una funci\u00f3n social, y que el disfrute de una mayor extensi\u00f3n de terreno siempre ha sido factor generador de mayores cargas, pensemos nada mas en las cargas tributarias.” \u00a0<\/p>\n
VI- CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS \u00a0<\/p>\n
Competencia.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El asunto bajo revisi\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
2- Las normas acusadas establecen que los distintos inmuebles de un edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal deben contribuir al financiamiento de las expensas comunes mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administraci\u00f3n, que son proporcionales al coeficiente de propiedad de cada inmueble, el cual depende del \u00e1rea de cada inmueble. El demandante considera que esa regulaci\u00f3n desconoce el principio de igualdad y viola el derecho de propiedad. Seg\u00fan su parecer, los inmuebles de mayor extensi\u00f3n no causan necesariamente gastos adicionales al conjunto o al edificio en que se encuentran, pues todos los residentes del conjunto, sin importar el \u00e1rea de su inmueble, gozan en igual proporci\u00f3n de los servicios comunes y de administraci\u00f3n. Y por ello, concluye el actor, es discriminatorio cobrar mayores cuotas para las expensas comunes a los inmuebles de mayor extensi\u00f3n, pues todos los residentes reciben en igual proporci\u00f3n los mismos servicios comunes y de administraci\u00f3n. Seg\u00fan su parecer, la regulaci\u00f3n compatible con el principio de igualdad es que la ley se\u00f1ale que las cuotas por administraci\u00f3n sean id\u00e9nticas para todos los inmuebles, o eventualmente que sean proporcionales al gasto que cada inmueble ocasione a la administraci\u00f3n, en caso de que uno o varios inmuebles causen mayor consumo de servicios comunes. \u00a0<\/p>\n
Por el contrario, los intervinientes y la Vista Fiscal consideran que la regulaci\u00f3n acusada se ajusta a la Carta, pues el Legislador goza de una amplia libertad de configuraci\u00f3n en materia de propiedad horizontal, y por ello bien pod\u00eda establecer que las contribuciones a las expensas comunes de los distintos inmuebles fuera proporcional al \u00e1rea de cada inmueble, ya que se trata de un criterio proporcional y equitativo, seg\u00fan el cual, quienes poseen mayores recursos deben contribuir en forma proporcional a los gastos comunes.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. Conforme a lo anterior, el problema constitucional que plantea la presente demanda es si es o no violatorio de la igualdad que las normas acusadas prevean que los inmuebles de un edificio o conjunto deban contribuir a las expensas comunes en proporci\u00f3n a su \u00e1rea, la cual determina su coeficiente de propiedad. Para responder a ese interrogante, la Corte recordar\u00e1 brevemente el alcance de la libertad de configuraci\u00f3n del Legislador en materia de propiedad horizontal, para luego examinar si la regulaci\u00f3n acusada desconoce o no el principio de igualdad. \u00a0<\/p>\n
La libertad de configuraci\u00f3n del Legislador en materia de propiedad. \u00a0<\/p>\n
4- De conformidad con los art\u00edculos 1, 2\u00b0, 58 y 150 de la Carta, la potestad del Legislador es amplia para regular y establecer los mecanismos que definan la manera de acceder al derecho a la propiedad privada, as\u00ed como sus contenidos, transferencia y l\u00edmites. \u00a0<\/p>\n
El art\u00edculo 58 constitucional establece, en consecuencia, algunos par\u00e1metros concretos para determinar la garant\u00eda y configuraci\u00f3n normativa de este derecho, como son el reconocimiento a la propiedad privada \u201ccon arreglo a las leyes civiles\u201d, la afirmaci\u00f3n de la protecci\u00f3n de los derechos adquiridos en relaci\u00f3n con ella, – en el tr\u00e1nsito legislativo-, y el reconocimiento a la funci\u00f3n social y ecol\u00f3gica que tiene la propiedad, como caracter\u00edsticas establecidas por el constituyente al uso, goce y disposici\u00f3n de este derecho. \u00a0<\/p>\n
De all\u00ed que se pueda asegurar que la Carta reconoce y protege el derecho a la propiedad privada y s\u00f3lo condiciona su ejercicio y disposici\u00f3n, principalmente, a motivos de utilidad p\u00fablica1 o de inter\u00e9s social, asegurando en todo caso, ante la existencia de conflictos entre el inter\u00e9s general de la colectividad y el inter\u00e9s particular, la prevalencia del primero (CP art. 58). Con todo, aunque la ley pueda invocar el bienestar general para limitar los derechos de contenido patrimonial, cuando la limitaci\u00f3n o extinci\u00f3n del derecho pueda ser valorada econ\u00f3micamente, el afectado deber\u00e1 ser indemnizado2 conforme a la Carta, salvo en los eventos en que el acceso a la propiedad responda a las contravenciones se\u00f1aladas en el art\u00edculo 34 constitucional, esto es, que el bien haya sido adquirido mediante enriquecimiento il\u00edcito, en perjuicio del Tesoro P\u00fablico o con grave deterioro de la moral social 3 . \u00a0<\/p>\n
Bajo estos supuestos, al legislador le compete, atendiendo a estas disposiciones superiores, definir las caracter\u00edsticas y modalidades de la propiedad, -intelectual, compartida, inmueble, etc.- y las “facultades, obligaciones, cargas y deberes que los propietarios y terceros pueden desarrollar y est\u00e1n, obligados a cumplir”4 con respecto a los bienes que ostentan y al tipo de propiedad que poseen, en cada caso espec\u00edfico. Puede decirse en consecuencia que la propiedad privada conlleva para el Estado un deber de regulaci\u00f3n que atienda los intereses privados sin desconocer el inter\u00e9s social, y para los particulares un ejercicio que satisfaga o propenda por satisfacer el inter\u00e9s general5. \u00a0<\/p>\n
5- En ese orden de ideas, si bien la regulaci\u00f3n de los derechos de propiedad tiene reserva de ley, eso no significa que la potestad reguladora del Congreso no es absoluta, en la medida en que le compete asegurar que el ejercicio de la propiedad sea posible y sus l\u00edmites o exigencias sean razonables y respetuosas del n\u00facleo esencial de este derecho. Bajo tales supuestos, es plenamente posible que el Legislador decidida estructurar el acceso a la propiedad privada, mediante mecanismos espec\u00edficos que permitan su consolidaci\u00f3n y ejercicio, acorde con las necesidades hist\u00f3ricas. Tal potestad es propia de sus competencias constitucionales, por lo que s\u00f3lo limitaciones desproporcionadas o irrazonables, o abiertamente contrarias a derechos fundamentales concretos, pueden ser consideradas reprochables, en vista del amplio margen de configuraci\u00f3n del Congreso en materia econ\u00f3mica y patrimonial. \u00a0<\/p>\n
6- Las consideraciones precedentes son plenamente aplicables a la llamada propiedad horizontal. En anterior oportunidad, esta Corte tuvo la ocasi\u00f3n de establecer y aclarar qu\u00e9 tipo de regulaci\u00f3n rige este derecho y qu\u00e9 caracter\u00edsticas hist\u00f3ricas le han sido impresas por parte del legislador. Por ser importante para determinar hasta que punto son razonables o no las disposiciones demandadas, la Corte recuerda brevemente la evoluci\u00f3n y caracter\u00edsticas de las regulaciones legislativas relativas a la propiedad horizontal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00a0<\/p>\n
7- La sentencia C-488 de 2002, M.P. Alvaro Tafur Galvis, realiz\u00f3 un exhaustivo an\u00e1lisis sobre la historia de la configuraci\u00f3n legal en materia de propiedad horizontal para concluir, con respecto a la regulaci\u00f3n establecida por el legislador antes de la actual ley 675 de 2001, lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
i) El r\u00e9gimen de propiedad horizontal surgi\u00f3 como una necesidad social producto de los sucesos del 9 de abril de 1948, que llevaron a la expedici\u00f3n de la Ley 182 de 1948, para asegurar el acceso a la propiedad inmueble a un mayor n\u00famero de personas. El art\u00edculo 2\u00b0 de ese cuerpo normativo estableci\u00f3 que un inmueble pod\u00eda ser separado en unidades independientes, de manera tal que un propietario pod\u00eda ser considerado due\u00f1o exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectados al uso colectivo.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
ii) Este derecho a la propiedad horizontal estuvo regulado adem\u00e1s por la ley 16, de 1985, norma que, fuera de reconocer en cada copropietario un derecho sobre la unidad privada e independiente y un derecho de igual naturaleza sobre los bienes comunes, – pero inalienable, indivisible e inseparable del primero-, condicion\u00f3 la constituci\u00f3n de este r\u00e9gimen, al otorgamiento de la escritura p\u00fablica que conten\u00eda el reglamento relativo a los l\u00edmites al ejercicio de propiedad com\u00fan y la responsabilidad de las expensas comunes, garantizando el sometimiento de los copropietarios y terceros al mismo. As\u00ed, conforme a esta norma y al reglamento establecido, una persona jur\u00eddica creada para ese fin, pod\u00eda conducir la administraci\u00f3n de los bienes comunes.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
iii) Acorde con las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, en consecuencia, fueron considerados como bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n del edificio, as\u00ed como las \u00e1reas que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso o departamento. El origen del pago de expensas surgi\u00f3 igualmente por la ley, mientras que el de las obligaciones pecuniarias extraordinarias, se gest\u00f3 principalmente en los acuerdos de las asambleas de copropietarios, cuyo funcionamiento y r\u00e9gimen se regul\u00f3 conforme a lo previsto en el Decreto 1365 de 1986. En materia de expensas comunes, el art\u00edculo 5 de la ley 182 de 1948, modificado por el art\u00edculo 7\u00b0 de la ley 16 de 1985, expresamente se\u00f1ala que \u201ccada propietario deber\u00e1 contribuir a las expensas necesarias a la administraci\u00f3n, conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de los bienes comunes, as\u00ed como al pago de la prima de seguro en proporci\u00f3n al valor del piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes. (…)” \u00a0<\/p>\n
iv) En raz\u00f3n a lo anteriormente expuesto puede concluirse que el r\u00e9gimen de propiedad horizontal establecido antes de la ley 675 de 2001 fue regulado por el Congreso principalmente a trav\u00e9s de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, que desarrollaron un derecho a la propiedad horizontal fundado en las siguientes caracter\u00edsticas6: a) La existencia de un solo inmueble sobre el que conflu\u00edan tanto derechos netamente individuales, como los comunes de los propietarios; b) la configuraci\u00f3n de una comunidad en tomo a la utilizaci\u00f3n y mantenimiento de las \u00e1reas y elementos de uso general necesarios para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n del edificio, y para la correcta utilizaci\u00f3n de los bienes privados; c) el establecimiento de derechos del propietario al uso y goce de bienes comunes y de su propiedad individual y la determinaci\u00f3n de fijar obligaciones en cabeza de los propietarios para cumplir con los objetivos del bien (vgr. pagar cuotas ordinarias y extraordinarias); d) la definici\u00f3n de estas pautas de organizaci\u00f3n, incluso respecto de los intereses comunes, a trav\u00e9s de un reglamento de copropiedad que debe elevarse a escritura p\u00fablica y registrarse en el folio de matr\u00edcula del inmueble; e) la oponibilidad de esas pautas a futuros adquirentes y a terceros; y f) finalmente la indivisi\u00f3n forzosa de los bienes comunes. \u00a0<\/p>\n
8- Conforme a lo anterior, el derecho a la propiedad horizontal puede definirse como una forma de dominio individual sobre un bien, que se acompa\u00f1a adem\u00e1s del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual7. \u00a0Desde sus or\u00edgenes en la regulaci\u00f3n legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes naci\u00f3 directamente del derecho de los propietarios sobre los bienes privados. De manera tal que “de la propiedad de los bienes privados deviene el derecho de dominio sobre los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa8”. La regulaci\u00f3n y definici\u00f3n del contenido y l\u00edmites de los derechos privados y comunes en la propiedad horizontal estaba entonces establecida en la ley y especialmente en el reglamente de copropiedad horizontal correspondiente. \u00a0<\/p>\n
9- Teniendo en cuenta estas consideraciones, conviene recordar que Ley 675 de 2001, sobre la que recae la inconformidad del demandante en este proceso, es la nueva regulaci\u00f3n legal vigente en materia de propiedad horizontal, en la que se estableci\u00f3 igualmente por parte del legislador, la coexistencia de los derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y, a su vez, el derecho de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes. Al respecto, en su art\u00edculo 3\u00b0 la ley acusada define como bienes comunes, aquellas partes “del edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal pertenecientes pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinaci\u00f3n permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservaci\u00f3n, seguridad; uso, goce o explotaci\u00f3n de los bienes de dominio particular”. \u00a0<\/p>\n
Queda claro, conforme a lo indicado, que la norma vigente continu\u00f3 reconociendo que en cabeza del titular conviven dos derechos: el primero, que reside en el dominio que se tiene sobre un \u00e1rea privada determinada; y, el segundo, que es la propiedad en com\u00fan sobre las \u00e1reas comunes, de las que son cotitulares quienes a su turno lo sean de las \u00e1reas privadas9. Bajo estos supuestos, es claro que, conforme a las caracter\u00edsticas generales de la propiedad horizontal que han sido explicadas, y a las propias de la ley 675 de 2001, la “propiedad sobre los bienes comunes resulta accesoria a la titularidad sobre los bienes privados, de suerte que: i) todo acto de suposici\u00f3n o, gravamen o embargo de un bien privado incluye el derecho sobre los bienes comunes; ii) \u00e9stos no pueden ser objeto de acto jur\u00eddicos separadamente de los bienes privados, y ii) el derecho sobre los bienes comunes se mide de acuerdo con el coeficiente de copropiedad”10.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
10- La ley 675 de 2001 prev\u00e9 un criterio respecto a la determinaci\u00f3n de la toma de decisiones, la fijaci\u00f3n de expensas comunes y el establecimiento de obligaciones frente a la propiedad com\u00fan. Se trata del \u201ccoeficiente de copropiedad\u201d, que define el alcance de muchos de los derechos del propietario con respecto a las \u00e1rea comunes y al ejercicio de sus actividades, incluso, en las \u00e1reas privadas. De hecho, el art\u00edculo 25 de la ley 675 de 2001 se\u00f1al\u00f3 que los coeficientes de copropiedad (porcentajes de propiedad) definen la proporci\u00f3n de los derechos de los titulares de unidades privadas sobre los bienes comunes, el porcentaje de participaci\u00f3n en la asamblea para la toma de decisiones econ\u00f3micas y el \u00edndice de participaci\u00f3n en las expensas comunes, pues a mayor coeficiente, mayor cuota de sostenimiento. En el mismo sentido, el art\u00edculo 26 de la mencionada ley estableci\u00f3 que tales coeficientes se calculan \u201ccon base en el \u00e1rea privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al \u00e1rea total privada del edificio o conjunto\u201d, lo cual significa que dicho coeficiente depende esencialmente del \u00e1rea de cada unidad privada que compone el edificio o el conjunto. \u00a0<\/p>\n
11- La Corte recuerda que sobre el tema de los coeficientes de propiedad ya se hab\u00eda pronunciado esta Corporaci\u00f3n, en la sentencia C-522 de 2002, M.P. Jaime C\u00f3rdoba Trivi\u00f1o. En esa ocasi\u00f3n, \u00a0la demanda cuestion\u00f3 la definici\u00f3n de estos criterios por parte del legislador al enfrentarlos con el derecho a la participaci\u00f3n democr\u00e1tica, que no depende de un criterio porcentual determinado o est\u00e1 ligado a \u00e9l para su ejercicio. Si bien en esa oportunidad las consideraciones sobre el tema no fueron decisivos para la decisi\u00f3n tomada, sin embargo resultan relevantes en la medida en que determinan aspectos del derecho a la propiedad horizontal en la ley 675 de 2001, que vale la pena resaltar. As\u00ed, en el fallo mencionado, la Corte reconoci\u00f3 con respecto al coeficiente de copropiedad, que este era “un elemento esencial del derecho al dominio y de referencia y correlaci\u00f3n tanto para determinar las obligaciones pecuniarias a cargo de la unidad privada respectiva en relaci\u00f3n con las expensas comunes como su derecho correlativo a contar con una participaci\u00f3n porcentual en la Asamblea de copropietarios”11.Tambi\u00e9n dijo la Corte que el Legislador estaba facultado para elegir el criterio de coeficiente de propiedad para manejar las relaciones de las personas que adquieren la condici\u00f3n de copropietarios, y que ello no era inconstitucional, en principio, en la medida en que no se revelaba contrario al inter\u00e9s general. \u00a0<\/p>\n
Coeficiente de propiedad y reparto de las contribuciones a las expensas comunes. \u00a0<\/p>\n
12- Como bien se dijo anteriormente, en esta oportunidad los cargos del actor se centran en atacar como violatorio del derecho a la igualdad la decisi\u00f3n legislativa de utilizar precisamente estos coeficientes de copropiedad como criterio para establecer el monto de las expensas comunes en cada caso concreto, incluyendo indudablemente la administraci\u00f3n del edificio o conjunto, y dem\u00e1s gastos. Para el demandante, el legislador debi\u00f3 haber consagrado en materia de las expensas comunes un criterio retributivo, es decir un criterio en el que se tenga en cuenta los costos que realmente cada unidad inmobiliaria ocasiona al edificio y los beneficios reales que dicha unidad obtiene de las zonas comunes, para que cada propietario pague exclusivamente las sumas que correspondan, conforme a esa realidad. En su opini\u00f3n, la ley debi\u00f3 haber consagrado un r\u00e9gimen que permitiera que cada quien asumiera el costo de las expensas comunes conforme a lo que recibe por servicios, de manera tal que quien use o necesite en mayor grado de tales bienes, pague una proporci\u00f3n mayor conforme a esa realidad. De otra parte, tambi\u00e9n consider\u00f3 el actor que el otro criterio plausible que debi\u00f3 haber adoptado en este caso el legislador, a fin de no atentar contra el principio de igualdad, era imponer una cuota uniforme a todas las unidades, de suerte que cada propietario pagara lo mismo por los gastos de las \u00e1reas comunes. Al respecto afirma que el criterio usado por el legislador en la ley 675 implica que no se paga conforme a los servicios recibidos, o en forma id\u00e9ntica todos los inmuebles privados, sino de acuerdo al coeficiente de copropiedad, lo que implica, en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, una clara desigualdad en la medida en que en la pr\u00e1ctica las propiedades con mayor coeficiente terminan subsidiando los gastos comunes de las unidades con menor coeficiente en la propiedad. \u00a0<\/p>\n
13. Ante las reflexiones de la demanda, se pregunta esta Corporaci\u00f3n si es constitucionalmente v\u00e1lido que el legislador escoja entre uno u otro criterio para establecer las obligaciones comunes en materia de propiedad horizontal por parte de quienes ostentan el dominio de los bienes inmuebles individuales. Esto es, \u00bfpuede la ley recurrir a un criterio como el del coeficiente de propiedad? \u00bfO, por el contrario ten\u00eda que adoptar por un criterio retributivo o estrictamente, igualitario, como lo indica el actor? \u00bfO pod\u00eda el legislador v\u00e1lidamente optar por uno u otro criterio?\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Para responder a este interrogante, la Corte recuerda que, como ya se se\u00f1al\u00f3 en esta sentencia, el Legislador cuenta con una amplia libertad para regular la propiedad horizontal, por lo que el Congreso puede establecer diferenciaciones en este campo recurriendo a distintos criterios, siempre y cuando no apele a patrones constitucionalmente prohibidos, como la raza o el origen nacional (CP art. 13). Por esas mismas razones, la Corte debe ser en principio respetuosa de las diferenciaciones establecidas por la ley en este campo, precisamente porque en esta materia la propia Carta confiere al Congreso una amplia libertad de configuraci\u00f3n. Y es que esta Corte ha destacado, en numerosas oportunidades, que existe una relaci\u00f3n inversa entre el grado de libertad que la Carta confiere al Congreso en ciertas materias y la intensidad del control judicial del respeto a la igualdad, la cual podr\u00eda ser formulada as\u00ed: \u201centre mayor es la libertad de configuraci\u00f3n del legislador en una materia, m\u00e1s deferente debe ser el control constitucional del respeto de la igualdad, mientras que ese escrutinio judicial debe ser m\u00e1s riguroso cuando el Legislador utiliza criterios o regula esferas en donde su margen de apreciaci\u00f3n ha sido restringido por la propia Constituci\u00f3n.12\u201d En esas condiciones, como en el presente caso, se trata de un asunto en donde la libertad del Congreso es amplia, la Corte concluye que el juez constitucional debe ser en principio respetuoso de los criterios y las diferenciaciones del Legislador en este \u00e1mbito, las cu\u00e1les se entienden constitucionales, salvo que sean manifiestamente irrazonables o vulneren espec\u00edficos \u00a0mandatos constitucionales13. \u00a0<\/p>\n
14- Bajo estos supuestos, es claro que la Ley 675 no adopt\u00f3 el criterio estrictamente retributivo que reclama el actor, seg\u00fan el cual los propietarios deben contribuir a las expensas comunes en forma estrictamente proporcionada a los beneficios que reciben. Ni tampoco ese cuerpo normativo estableci\u00f3 una regulaci\u00f3n estrictamente igualitaria, seg\u00fan la cual todas las unidades debieran contribuir en forma id\u00e9ntica a sufragar las expensas comunes. La ley incorpor\u00f3 el coeficiente de propiedad, que es un criterio de proporcionalidad al \u00e1rea que representa cada inmueble frente a la totalidad del \u00e1rea del edificio o del conjunto. Pero no por ello la ley se torna inconstitucional porque la Constituci\u00f3n en ninguna parte exige que el r\u00e9gimen de propiedad horizontal tenga que obligatoriamente recurrir a uno o a otro criterio. Bien pod\u00eda entonces el Congreso optar, como lo hizo la Ley 675 de 2001, por un criterio general de proporcionalidad al \u00e1rea de cada inmueble para la determinaci\u00f3n de las responsabilidades en las expensas comunes. Este criterio proporcional permite establecer contribuciones a las expensas comunes fundadas precisamente en la consideraci\u00f3n de que a mayor coeficiente de propiedad en el edificio, es razonable entender que existe mayor capacidad de pago y por consiguiente es posible exigir, en t\u00e9rminos de \u00a0equidad, una contribuci\u00f3n proporcional en las expensas comunes14. En efecto se considera que quienes tienen un mayor patrimonio y perciben mayores ingresos pueden aportar una suma mayor pero proporcional al \u00e1rea de su inmueble para el financiamiento de los gastos comunitarios.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
15- Este criterio puede ser v\u00e1lidamente impuesto por el legislador, en la medida en que resulta razonable y adecuado para la configuraci\u00f3n y ejercicio del derecho a la propiedad horizontal, que se vinculen las obligaciones respecto de las expensas de las \u00e1reas comunes no s\u00f3lo a un criterio objetivo de propiedad, – el coeficiente de propiedad com\u00fan sigue al de propiedad individual-, sino que se acojan adem\u00e1s consideraciones relacionadas con la capacidad contributiva y de pago derivada precisamente de esa mayor capacidad patrimonial, que razonablemente se encuentra ligada al mayor \u00e1rea de la unidad respectiva. Con ello se establece un criterio objetivo y eficiente en el recaudo de las sumas comunes, que en modo alguno resulta contrario al principio de igualdad, pues es admisible que la ley exija, por razones de proporcionalidad, solidaridad y redistribuci\u00f3n, que quienes gozan de inmuebles de mayor \u00e1rea y por ende mayor valor contribuyan en mayor \u00a0medida a sufragar los gastos comunes que quienes son propietarios de inmuebles con menor \u00e1rea, que se entiende que tienden a ser de menor valor.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
16- La Corte destaca adem\u00e1s que las normas acusadas regulan la distribuci\u00f3n de las expensas comunes, que est\u00e1n destinadas a desarrollar y preservar los bienes comunes y los servicios requeridos para la existencia y buen funcionamiento del conjunto o edificio sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Esto significa que esa disposici\u00f3n no se refiere a otros servicios que pueden ser individualizados y cuyo consumo por unidad privada se encuentra claramente determinado, como son por ejemplo los servicios p\u00fablicos domiciliarios de cada local o apartamento, puesto que la norma acusada no prev\u00e9 que el pago de estos servicios individualizados de cada bien de dominio particular dependa del coeficiente de propiedad. En esas condiciones, como se trata de sufragar esas expensas comunes, la ley deb\u00eda prever un r\u00e9gimen eficiente y equitativo para repartir esos gastos y adopt\u00f3, en su libertad de configuraci\u00f3n, el coeficiente de propiedad, \u00a0 \u00a0<\/p>\n
17- Es cierto que el Legislador hubiera tambi\u00e9n podido, dentro de ciertos l\u00edmites, recurrir a otros criterios para distribuir los gastos comunes de los edificios o los conjuntos, ya que el Congreso goza de una amplia libertad de configuraci\u00f3n en esta materia; pero en manera alguna la Carta excluye el uso del criterio proporcional de coeficiente propiedad previsto por los apartes acusados, decisi\u00f3n para la cual pudieron incidir diversas consideraciones. As\u00ed, el Congreso pudo considerar que un criterio como el estrictamente igualitario entre cada unidad o inmueble privado no ser\u00eda realmente equitativo, pues propietarios con muy distinta capacidad de pago terminar\u00edan contribuyendo en forma id\u00e9ntica a sufragar los gastos comunes del edificio o conjunto. Igualmente pudo considerar que \u00a0un criterio retributivo podr\u00eda ser menos solidario o provocar problemas pr\u00e1cticos de gesti\u00f3n para el cobro de las expensas comunes, de suerte que a la postre podr\u00eda llevar a \u00a0la desarticulaci\u00f3n de las obligaciones que precisamente se pretenden garantizar, en la medida en que no siempre es f\u00e1cil aplicar a las \u00e1reas y expensas comunes el principio de “a mayor servicio, mayor pago”. Por ejemplo, algunos propietarios podr\u00edan aducir que ellos abren por s\u00ed mismos las puertas de entrada y del garaje, para argumentar que no deben pagar el servicio del conserje. Otros miembros de la comunidad pueden se\u00f1alar que no utilizan los dep\u00f3sitos de basura de la comunidad, porque entregan directamente las basuras a los carros correspondientes y as\u00ed, sucesivamente. En esas condiciones, es razonable entender que el Congreso opt\u00f3 por el coeficiente de propiedad por considerar que era el que mejor armonizaba la equidad con la eficacia y facilidad en la gesti\u00f3n de las expensas comunes, por lo cual era una decisi\u00f3n posible, dentro la amplia libertad que tiene el Legislador en este campo.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
18. La propiedad horizontal es entonces un tipo de dominio que genera derechos sobre unidades inmobiliarias independientes y sobre \u00e1reas comunes. Con respecto al r\u00e9gimen que regula este tipo de propiedad, el Legislador tiene amplia libertad para determinar el contenido de ese derecho, de manera tal que su competencia se circunscribe a asegurar que el ejercicio del mismo resulte pleno y viable en el contexto hist\u00f3rico determinado y a que la normatividad impuesta sea razonable y constitucionalmente leg\u00edtima (vgr. respeto por los derechos adquiridos, no vulneraci\u00f3n de derechos, fundamentales, etc). La Ley 675 de 2001 pod\u00eda entonces optar por establecer como regla para determinar el pago de las expensas comunes un criterio de proporcionalidad al \u00e1rea de cada inmueble, diferente a otros criterios posibles, y conforme al cual a mayor copropiedad individual corresponden mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el supuesto de la mayor capacidad de contribuci\u00f3n en las expensas comunes. Este criterio resulta razonable desde la perspectiva de las atribuciones del legislador, porque desarrolla el derecho a la propiedad horizontal asegurando su viabilidad pr\u00e1ctica y responde a los intereses comunitarios que subyacen a este tipo de propiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
19- Los anteriores argumentos son suficientes para concluir que la regulaci\u00f3n acusada se ajusta a la Carta. Con todo, y teniendo en cuenta que el actor argumenta que esas disposiciones lesionan el derecho a la igualdad de los propietarios y ponen en entredicho el derecho mismo a la propiedad privada, la Corte realiza unas consideraciones finales para desvirtuar \u00a0esas acusaciones.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Principio de igualdad, respeto a la propiedad privada y coeficiente de propiedad. \u00a0<\/p>\n
20- Tal y como lo ha se\u00f1alado esta Corporaci\u00f3n en otras oportunidades, la protecci\u00f3n ofrecida por el art\u00edculo 13 de la Carta con respecto derecho a la igualdad, no pretende asegurar a todas las personas un trato exacto e id\u00e9ntico, dentro de una concepci\u00f3n matem\u00e1tica, sino un reconocimiento de las diferencias que subsisten entre los asociados, al punto de garantizar un trato igual para ellas cuando se encuentren en condiciones relevantemente iguales y una regulaci\u00f3n distinta frente a situaciones divergentes. En ese orden de ideas, una regulaci\u00f3n en materia de propiedad horizontal parte del supuesto de que quienes est\u00e1n cobijados por esa legislaci\u00f3n son propietarios de inmuebles privados, pero que tienen igualmente la obligaci\u00f3n de cumplir con las expensas comunes en lo referente a la propiedad compartida. La pregunta que surge a este respecto es si es posible para el Legislador, sin desvirtuar el principio de igualdad, establecer una diferenciaci\u00f3n interna entre propietarios fundada en los diferentes coeficientes de propiedad, y a esa diferenciaci\u00f3n darle una atribuci\u00f3n espec\u00edfica en materia de responsabilidades en las expensas comunes. \u00a0<\/p>\n
22- Para esta Corporaci\u00f3n, en consecuencia, no puede considerarse contrario al derecho a la igualdad la diferenciaci\u00f3n real entre propietarios, que fue reconocida legalmente por medio de los coeficientes de copropiedad, en la Ley 675 de 2001, en la medida en que es v\u00e1lida la regulaci\u00f3n diversa para los diferentes e igual para los iguales. \u00a0Adem\u00e1s, como ya se explic\u00f3 largamente en esta sentencia, la opci\u00f3n por este criterio dista de ser arbitraria, pues representa un medio adecuado para lograr al menos dos prop\u00f3sitos constitucionalmente admisibles.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De un lado, este criterio de proporcionalidad busca ser m\u00e1s equitativo en la medida en que es razonable asociar que quien tiene una propiedad de mayor \u00e1rea tiene mayor capacidad de pago que el propietario de un inmueble de menor \u00e1rea, cuando ambos se encuentran localizados en un mismo edificio o conjunto. Y en general se ha considerado, con raz\u00f3n, que un criterio equitativo de reparto de las cargas comunes es precisamente distribuirlas conforme a la capacidad de pago de los distintos obligados.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De otro lado, esta regulaci\u00f3n busca simplificar el manejo administrativo de las expensas comunes y por ello calcula las contribuciones de los distintos propietarios con base en un criterio sencillo, como es el \u00e1rea de cada inmueble. Por el contrario, un criterio como el retributivo, sugerido por el actor, puede ocasionar dificultades pr\u00e1cticas de c\u00e1lculo y manejo de las expensas comunes, tal y como ya se explic\u00f3. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
23- Por las anteriores consideraciones, es errado conforme al actual criterio definido por el legislador, pensar como lo hace el demandante, que se viola la igualdad en la medida en que todos los copropietarios disfrutan en igual proporci\u00f3n de los bienes y servicios comunes y se les cobra distinto, ya que deben pagar sumas mayores los inmuebles de mayor amplitud. Como se explic\u00f3, los criterios retributivo y estrictamente igualitario para la distribuci\u00f3n de las expensas podr\u00edan eventualmente ser adoptados por el Legislador, pero la Carta no establece que obligatoriamente deba ser as\u00ed, por lo que las normas acusadas \u00a0pod\u00edan tomar en cuenta no los servicios recibidos, sino el \u00e1rea de la propiedad privada correspondiente a cada quien, de la que se deriva el coeficiente de propiedad. \u00a0<\/p>\n
A su vez, que los gastos vayan ligados a la propiedad individual se sustenta \u00a0en un criterio de proporcionalidad que en modo alguno resulta ser contrario al derecho a la igualdad. En efecto, la proporcionalidad se funda en el principio de equidad vertical, que precisamente permite proponer una mayor carga impositiva a quienes gozan de mayor capacidad de pago, de modo que aquellos que tienen un patrimonio mayor o perciben mayores recursos contribuyan en forma proporcional a su mayor riqueza a los gastos comunes. Un criterio as\u00ed, fundado en la diferenciaci\u00f3n entre propietarios descrita, respeta entonces el derecho a la igualdad de los asociados. Esa regulaci\u00f3n tampoco desconoce el derecho a la propiedad, porque es indudable que \u00e9sta implica cargas, que m\u00e1s que limitar la propiedad, como lo expone el actor, representan en este caso los costos inherentes a garantizarla, pues sin mantenimiento de los bienes comunes, no podr\u00edan las personas gozar de su inmueble privado. \u00a0<\/p>\n
24- Conforme a lo anterior, el reparto de las expensas comunes seg\u00fan el coeficiente de propiedad no viola la igualdad, incluso si se acepta la hip\u00f3tesis f\u00e1ctica del demandante seg\u00fan la cual los apartamentos de mayor extensi\u00f3n no causan mayores gastos comunes al edificio, por la sencilla raz\u00f3n de que el demandante parte de un presupuesto normativo equivocado. Seg\u00fan su parecer, el \u00fanico criterio compatible con la igualdad al cual puede recurrir el legislador para regular las contribuciones a las expensas comunes de los distintos inmuebles es de naturaleza retributiva, esto es, que el pago debe ser proporcional al beneficio recibido. Como vimos, \u00e9sta no es la \u00fanica posibilidad del legislador. Indudablemente la ley hubiera podido recurrir a ese criterio retributivo, pero, en la medida en que el legislador goza de amplia libertad para regular la propiedad horizontal, y que la propiedad cumple una funci\u00f3n social y que Colombia es un Estado social de derecho que propugna por que la igualdad sea real y efectiva, bien pod\u00eda la ley recurrir a un criterio proporcional vinculado a la capacidad de pago, semejante al que rige el principio de igualdad en materia de contribuciones tributarias. Y por ello no viola la igualdad que la contribuci\u00f3n a las expensas comunes dependa del \u00e1rea de cada inmueble individualmente considerado. \u00a0<\/p>\n
VII. DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional de la Rep\u00fablica de Colombia, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n, \u00a0<\/p>\n
RESUELVE \u00a0<\/p>\n
Declarar EXEQUIBLES, pero \u00fanicamente por los cargos analizados, el art\u00edculo 25 numeral 3\u00b0 de la Ley 675 de 2001, as\u00ed como el aparte acusado del art\u00edculo 3\u00b0 de esa misma ley, el cual literalmente dice: “la proporci\u00f3n con que cada uno contribuir\u00e1 en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n, en edificios o conjuntos de us\u00f3 comercial o mixto. ” \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese, comun\u00edquese, c\u00famplase, publ\u00edquese, ins\u00e9rtese ‘en la Gaceta de la Corte Constitucional y arch\u00edvese el expediente \u00a0<\/p>\n
JAIME ARAUJO RENTERIA \u00a0<\/p>\n
Presidente\u00a0 \u00a0<\/p>\n
ALFREDO BELTRAN SIERRA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
MANUEL JOSE CEPEDA ESPINOSA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
JAIME CORDOBA TRIVI\u00d1O \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
RODRIGO ESCOBAR GIL \u00a0<\/p>\n
MARCO GERARDO MONROY CABRA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALVARO TAFUR GALVIS \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
RODRIGO UPRIMNY YEPES \u00a0<\/p>\n
Magistrado (E) \u00a0<\/p>\n
CLARA INES VARGAS HERNANDEZ \u00a0<\/p>\n
Magistrada \u00a0<\/p>\n
IV\u00c1N HUMBERTO ESCRUCER\u00cdA MAYOLO \u00a0<\/p>\n
Secretario General (e) \u00a0 \u00a0<\/p>\n
2 Corte Constitucional C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis \u00a0<\/p>\n
3 Corte Constitucional Sentencia C-374 de 1997 M.P. Jos\u00e9 Gregorio Hern\u00e1ndez \u00a0<\/p>\n
4 Corte Constitucional Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis \u00a0<\/p>\n
5 Corte Constitucional Sentencia C488 de 2002 \u00a0M.P. Alvaro Tafur Galvis \u00a0<\/p>\n
6 Corte Constitucional Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis \u00a0<\/p>\n
7 Corte Constitucional Sentencia T-035 de 1997 M.P. Hernando Herrera Vergara \u00a0<\/p>\n
8 Corte Constitucional C-318 de 2002 M.P. Alfredo Beltr\u00e1n Sierra \u00a0<\/p>\n
9 Corte Constitucional, Sentencia C-726 de 2000 M.P. Alfredo Beltr\u00e1n Sierra. \u00a0<\/p>\n
10 Corte Constitucional, Sentencia C-488 de 2002 M.P. Alvaro Tafur Galvis \u00a0<\/p>\n
11 Corte Constitucional, Sentencia C-522 de 2002. M.P. Jaime C\u00f3rdoba Trivi\u00f1o. En esa oportunidad se declararon exequibles las normas acusadas, \u201cen el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldr\u00e1 al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, s\u00f3lo para las decisiones \u00a0de contenido econ\u00f3mico\u201d, en la medida en que para las dem\u00e1s decisiones pervive el derecho democr\u00e1tico de una persona un voto. \u00a0<\/p>\n
12 Sentencia C-1191 de 2001, MP Rodrigo Uprimny Yepes, Fundamento 62. \u00a0<\/p>\n
13 Ver al respecto, entre otras, las sentencias C-265 de 1994, C-445 de 1995 y C-093 de 2001.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
14 Corte Constitucional, Sentencia C-333 de 1993 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 Sentencia C-782\/04 \u00a0 LIBERTAD DE CONFIGURACION LEGISLATIVA EN ACCESO AL DERECHO A LA PROPIEDAD PRIVADA-Alcance \u00a0 De conformidad con los art\u00edculos 1, 2\u00b0, 58 y 150 de la Carta, la potestad del Legislador es amplia para regular y establecer los mecanismos que definan la manera de acceder al derecho a la propiedad privada, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[58],"tags":[],"class_list":["post-10592","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sentencias-2004"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10592","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10592"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10592\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10592"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10592"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10592"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}