\u00a0 \u00a0 Sentencia T-427\/07 \u00a0<\/p>\n
ACCION DE TUTELA-Procedencia por no existir otro medio de defensa judicial \u00a0<\/p>\n
PROCESO CIVIL DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE-Regulaci\u00f3n\u00a0 \u00a0<\/p>\n
PROCESO DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Aplicaci\u00f3n de norma respecto a la prueba del pago de c\u00e1nones de arrendamiento para ser o\u00eddo \u00a0<\/p>\n
PROCESO DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Jurisprudencia constitucional de inaplicaci\u00f3n de los numerales 2 y 3 del par\u00e1grafo 2 del art\u00edculo 424 del C.P.C \u00a0<\/p>\n
Distintas Salas de Revisi\u00f3n han decidido en diferentes casos inaplicar los numerales 2\u00b0 y 3\u00b0 del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, a pesar de que ellos fueron declarados exequibles en sentencias de constitucionalidad de la Corte Constitucional. La inaplicaci\u00f3n de esas normas no se decidi\u00f3 con base en la excepci\u00f3n de inconstitucionalidad, sino con fundamento en los principios de justicia y equidad en atenci\u00f3n a las especificidades de cada caso. \u201cLa determinaci\u00f3n persigue impedir los posibles excesos que se podr\u00edan derivar de la aplicaci\u00f3n mec\u00e1nica de los preceptos a circunstancias cuya especificidad no fue prevista por el legislador\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Referencia: expediente T-1528639 \u00a0<\/p>\n
Acci\u00f3n de tutela instaurada por Abertano Lozano P\u00e9rez contra el Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9 (Cundinamarca). \u00a0<\/p>\n
Magistrada Ponente: \u00a0<\/p>\n
Dra. CLARA IN\u00c9S VARGAS HERN\u00c1NDEZ \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., veintiocho (28) de mayo de dos mil siete (2007). \u00a0<\/p>\n
La Sala Novena de Revisi\u00f3n de la Corte Constitucional, integrada por los Magistrados Clara In\u00e9s Vargas Hern\u00e1ndez, Jaime Ara\u00fajo Renter\u00eda y Manuel Jos\u00e9 Cepeda Espinosa, en ejercicio de sus competencias constitucionales y legales, profiere la siguiente \u00a0<\/p>\n
SENTENCIA \u00a0<\/p>\n
En el proceso de revisi\u00f3n de los fallos dictados por el Juzgado Primero (1) Civil del Circuito de Soacha (Cundinamarca) y por la Sala Civil-Familia-Agraria del Tribunal Superior de Cundinamarca, dentro de la acci\u00f3n de tutela instaurada por Abertano Lozano P\u00e9rez. \u00a0<\/p>\n
I. ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
El se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez, interpuso acci\u00f3n de tutela contra el Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9 (Cundinamarca), al considerar vulnerado su derecho fundamental al debido proceso. Para fundamentar su demanda se\u00f1ala los siguientes \u00a0<\/p>\n
1. Hechos \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
a. Expone que fue demandado por el se\u00f1or Carlos Augusto C\u00e9spedes Ortiz y la se\u00f1ora Myriam Aydee Hern\u00e1ndez Carrillo, quienes, mediante apoderado, presentaron demanda de restituci\u00f3n de inmueble ante el juzgado accionado. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
a. Por consiguiente, afirma que le fue notificada la demanda de restituci\u00f3n de inmueble dentro del t\u00e9rmino indicado por la ley y que se hizo parte dentro del t\u00e9rmino del respectivo traslado, mediante apoderado, presentado la contestaci\u00f3n de la demanda y las respectivas excepciones de merito, el 25 de abril de 2006. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
a. No obstante, declara que el Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9 procedi\u00f3 a dictar sentencia sin tener en cuenta la contestaci\u00f3n de la demanda, a pesar de haberse allegado \u201cprueba contundente de estar cumpliendo con el pago de los c\u00e1nones de arrendamiento vigente, con sus respectivos incrementos\u201d. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
a. Asegura que al tener conocimiento de que se dict\u00f3 una providencia que puso fin al proceso de restituci\u00f3n, propuso al juzgado accionado que ordenara una consignaci\u00f3n adicional, para poder acceder al derecho de defensa, \u201ctoda vez que se allegaron al juzgado las consignaciones respectivas, aceptadas hasta la presente fecha, por el anterior y actual propietario, no siendo esta la oportunidad de reclamar reajustes que fueron novados por el pasado arrendador encontr\u00e1ndose dentro de un procedimiento anormal, de acuerdo a lo establecido por el art\u00edculo 424 numeral 1 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil\u201d. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
a. Lo anterior debido a que el se\u00f1or Abertano Lozano celebr\u00f3 el contrato de arrendamiento con el se\u00f1or Jos\u00e9 Alba Garay (arrendador), quien con posterioridad cedi\u00f3 sus derechos a los demandantes dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble. Por ende, afirma que con anterioridad a la notificaci\u00f3n de la cesi\u00f3n del contrato de arrendamiento, \u00e9l y el se\u00f1or Jos\u00e9 Alba Garay celebraron una reforma verbal al contrato de arrendamiento \u201csobre el incremento del arrendamiento, y se realiz\u00f3 un acuerdo extra contrato para acceder al usufructo de dos locales comerciales ubicados dentro del mismo inmueble, por parte del arrendador, para que se cancelaran por el arrendatario \u00a0los servicios que correspond\u00edan a estos locales y as\u00ed no se incrementar\u00eda ni reajustar\u00eda el canon de arrendamiento pactado en el contrato inicial\u201d. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
a. Expresa que dicha novedad fue aceptada por el nuevo propietario, \u201cpor cuanto como bien lo expresa el demandante en los hechos de la demanda de restituci\u00f3n, los c\u00e1nones de arrendamiento siguientes se siguieron cancelando a su favor y as\u00ed mismo hubo ninguna manifestaci\u00f3n de inconformidad, ni se realiz\u00f3 requerimiento que pusiera de manifiesto que se pretend\u00eda efectuar otros incrementos\u201d. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
a. Esgrime que la cesi\u00f3n del contrato de arrendamiento le fue notificada \u201cen los mismos t\u00e9rminos inicialmente pactados y la cancelaci\u00f3n de los c\u00e1nones de arrendamiento se esta realizando, de acuerdo a lo se\u00f1alado taxativamente en el art\u00edculo 424 par\u00e1grafo 1 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil\u201d.\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
a. Finalmente, se\u00f1ala que existen los comprobantes de pago de los servicios p\u00fablicos y de una certificaci\u00f3n expedida por el arrendador con fecha 5 de noviembre de 2003, donde se manifiesta la prorroga del contrato de arrendamiento e igualmente el reajuste que se debe cancelar.\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por todo lo anterior, solicita que se ordene al Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9 (Cundinamarca), que se \u201cpronuncie respecto de la contestaci\u00f3n de la demanda y si es del caso se dicte el auto respectivo antes de entrar a fallar, como lo indica el procedimiento de ley, dentro del proceso de restituci\u00f3n radicado con el n\u00famero 2006-00036-00 de CARLOS A. C\u00c9SPEDES Y MYRIAM A. HERN\u00c1NDEZ C. contra ABERTANO LOZANO PEREZ. Se ordene tener en cuenta las excepciones presentadas, con la contestaci\u00f3n de la demanda y se establezca la viabilidad para proceder al tr\u00e1mite del debido proceso en procura de la defensa de mis intereses\u201d (\u2026) y \u201cSe ordene la suspensi\u00f3n de la diligencia de restituci\u00f3n, ordenada dentro del mismo\u201d. \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
2. Respuesta del ente demandado \u00a0<\/p>\n
Martha Roc\u00edo Cach\u00f3n Hern\u00e1ndez, obrando en su condici\u00f3n de Juez Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9 (Cundinamarca), manifiesta que la demanda de restituci\u00f3n de inmueble arrendado fue presentada por el Doctor Gonzalo Rojas Rojas, apoderado del se\u00f1or Carlos Augusto C\u00e9spedes Ortiz y la se\u00f1ora Myriam Aydee Hern\u00e1ndez Carrillo. Afirma que la demanda fue admitida y por consiguiente trasladada al demandado, Abertano Lozano P\u00e9rez, por el t\u00e9rmino de 10 d\u00edas.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Expresa que, el 21 de abril de 2006, se notific\u00f3 personalmente al se\u00f1or Lozano P\u00e9rez el auto admisorio de la demanda. El demandado otorg\u00f3 poder al se\u00f1or V\u00edctor Augusto Puello Restrepo \u201cquien pese a contestar la demanda dentro del termino de ley no acredit\u00f3 el pago de los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamiento, por tanto no dio cumplimiento a lo preceptuado en el par\u00e1grafo 2 No 2 Art. 424 del C.P.C., procediendo este despacho el 31 de julio del a\u00f1o en curso a proferir el correspondiente fallo declarando que el arrendatario ABERTANO LOZANO PEREZ ha incumplido las obligaciones, al incurrir en mora en el pago de los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamiento conforme a lo manifestado por la parte actora\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por lo anterior, se orden\u00f3 la restituci\u00f3n de la tenencia del inmueble a la parte demandante previo desalojo de la parte demandada. De igual forma, como no se dio cumplimiento a lo ordenado en la sentencia, se libr\u00f3 \u201cdespacho comisorio con los insertos del caso al se\u00f1or Inspector de Polic\u00eda de la localidad\u201d para que se practicara la diligencia de lanzamiento. \u00a0<\/p>\n
Expone que se decret\u00f3 a favor del demandante el derecho de retenci\u00f3n y se conden\u00f3 en costas a la parte demandada. As\u00ed mismo, expresa que la providencia fue notificada en legal forma, venciendo el edicto en silencio sin que la parte demandada interpusiera recurso alguno. \u00a0<\/p>\n
Afirma que una vez ejecutoriada la decisi\u00f3n, el apoderado del actor retir\u00f3 el despacho comisorio para la diligencia de lanzamiento. No obstante, el 28 de agosto de 2006, el apoderado de la parte demandada present\u00f3 incidente de nulidad contra la sentencia proferida por este despacho, de fecha 31 de julio de 2006. Este despacho judicial por auto, de 14 de septiembre de 2006, admiti\u00f3 el incidente de nulidad y orden\u00f3 correr traslado del mismo a la parte contraria.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Aduce que el apoderado de la parte demandante, Gonzalo Rojas Rojas, present\u00f3 recurso de reposici\u00f3n contra el auto que admiti\u00f3 el incidente de nulidad, anexando copia de la diligencia de lanzamiento adelantada por la inspecci\u00f3n de polic\u00eda de la localidad en donde se evidencia que se dio inicio a la misma y el despacho comisionado procedi\u00f3 a alinderar el inmueble y a se\u00f1alar nueva fecha para la entrega material del mismo. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, el apoderado de la parte demandada, V\u00edctor Augusto Puello Restrepo, alleg\u00f3 escrito en donde solicita se rechace de plano el recurso de reposici\u00f3n presentado por la parte actora. A su vez la Inspecci\u00f3n Municipal de Sibat\u00e9 devolvi\u00f3 el despacho comisorio por los escritos allegados por el apoderado de la parte demandada.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Acepta que el se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez alleg\u00f3 un escrito, el 9 de octubre de 2006, en donde anexa copias del algunas consignaciones relacionadas con el pago de los c\u00e1nones de arrendamiento adeudados. \u00a0<\/p>\n
Asegura que a la fecha el proceso se encuentra al Despacho para resolver los escritos antes mencionados. El Juzgado resalta que si bien es cierto que no se accedi\u00f3 a las pretensiones de la parte demandada, tambi\u00e9n lo es, que en ning\u00fan momento, dentro del tramite que se observ\u00f3 en el proceso, se tuvo como finalidad la vulneraci\u00f3n de alg\u00fan derecho fundamental y menos el del debido proceso. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por \u00faltimo, asevera que a pesar de que el demandado contest\u00f3 la demanda dentro del termino de ley, el mismo no acredit\u00f3 el pago de los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamiento, por tanto no dio cumplimiento a lo preceptuado en el par\u00e1grafo 2\u00b0 No 2\u00b0 Art. 424 del CPC. De igual forma, aduce que el actor no utiliz\u00f3 los recursos que la ley dispone dentro del t\u00e9rmino pertinente, a fin de dar a conocer su desacuerdo con la actuaci\u00f3n hasta el momento adelantada por \u00e9ste despacho. \u00a0<\/p>\n
3. Pronunciamiento de la parte demandante en el proceso de restituci\u00f3n de inmueble. \u00a0<\/p>\n
El se\u00f1or Gonzalo Rojas Rojas, actuando en calidad de apoderado judicial de los se\u00f1ores Carlos Augusto C\u00e9spedes Ortiz y Myriam Aydee Hern\u00e1ndez Carrillo, quienes son los demandantes en el proceso de restituci\u00f3n de inmueble, el cual cursa ante el Juzgado accionado, solicita que se deniegue la presente acci\u00f3n de tutela.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Afirma que en relaci\u00f3n con el inmueble ubicado en la carrera 7\u00b0 No 7-101 de Sibat\u00e9, \u201cmis Mandantes incoaron demanda de restituci\u00f3n contra el aqu\u00ed accionante, se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez, aduciendo v\u00e1lidamente la causal de mora en el pago completo de los c\u00e1nones de arrendamiento establecidos en el respectivo contrato, el cual previamente fue cedido por el arrendador inicial quien tambi\u00e9n les transfiri\u00f3 el dominio de dicho bien, todo lo cual fue notificado y aceptado por el arrendatario\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Esgrime que conforme a la demanda y concretamente al contrato de arrendamiento que con ella se aport\u00f3, seg\u00fan el reajuste pactado y que corresponde al \u00edndice de precios al consumidor, el canon mensual para el periodo comprendido entre el 15 de octubre de 2003 y el 14 de octubre de 2004, ten\u00eda un valor de 1.604.850 pesos, para el periodo comprendido entre el 15 de octubre de 2004 al 14 de octubre de 2005, la suma de 1.709.004 y para el periodo siguiente o actual, el canon mensual ser\u00eda por valor de 1.803.000 pesos. \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Asegura que ni el arrendador inicial ni mucho menos los cesionarios han aceptado modificar el contrato de arrendamiento base del proceso de restituci\u00f3n de inmueble. Asevera que \u201clos argumentos esbozados por el arrendatario al contestar la demanda y que ahora repite en este tutela, son absolutamente infundadas. Es m\u00e1s, resulta incre\u00edble que un contrato de arrendamiento, m\u00e1xime cuando es entre experimentados comerciantes, pueda mantenerse con un inmodificable canon de $1.600.000, que es el que actualmente viene consignando el arrendatario\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Asevera que el juez de conocimiento le otorg\u00f3 al proceso el tr\u00e1mite que contempla la ley, \u201clo cual no da cabida a interpretaciones ama\u00f1adas como las que pretend\u00eda darle el accionante, pues al no haber acreditado el pago de los reajustes que motivaron la mora, lo cual a\u00fan se mantiene pues sigue consignando el canon de manera incompleta, la consecuencia es que no sea o\u00eddo en el proceso\u201d. \u00a0<\/p>\n
Manifiesta que la disposici\u00f3n legal (numeral 2\u00b0 del par\u00e1grafo 2\u00b0 del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil), \u201cno s\u00f3lo pas\u00f3 el estudio de exequibilidad por parte de la Corte Constitucional, sino tambi\u00e9n otros rigurosos estudios en los que luego de esgrimirse el fundamento legal y l\u00f3gico de la carga de la prueba, para casos especiales inaplic\u00f3 la disposici\u00f3n porque a juicio del juez de tutela, resultaba imprescindible para no atentar contra derechos de rango fundamental, como cuando surge la duda sobre la existencia del contrato y por ende de la mora en los c\u00e1nones\u201d Para el efecto, cita la sentencia T-162 de 2005, MP. Marco Gerardo Monroy Cabra. \u00a0<\/p>\n
Declara que el actor actu\u00f3 con desidia al \u201cno atender a tiempo lo preceptuado en la ley para ser escuchado (pagar o acreditar el pago de lo adeudado), y por contera la eventual presentaci\u00f3n de los recursos previstos en la ley contra las decisiones judiciales, jam\u00e1s podr\u00eda aducirse v\u00e1lidamente para pretender revivir los t\u00e9rminos perentorios e improrrogables que consagra el ordenamiento procesal civil, y con ello obtener provecho manteni\u00e9ndose en el inmueble que explota econ\u00f3micamente\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Considera que el incidente de nulidad debi\u00f3 rechazarse de plano, porque \u201caunado a que debe mantenerse la orden de no escuchar al demandado, en virtud a lo preceptuado en los art\u00edculos 136 y 138 del Estatuto Procesal civil es extempor\u00e1nea su presentaci\u00f3n. Ahora, en trat\u00e1ndose de nulidad, tambi\u00e9n \u00e9sta resulta improcedente en el actual estado del proceso con vista en lo anterior y en el art\u00edculo 142 ib\u00eddem, toda vez que la sentencia que finiquit\u00f3 el asunto se encuentra debidamente EJECUTORIADA Y EN FIRME, no dando as\u00ed lugar a tr\u00e1mite incidental alguno\u201d. \u00a0<\/p>\n
Finalmente solicita que se ordene que el proceso de restituci\u00f3n contin\u00fae su curso normal, practic\u00e1ndose sin m\u00e1s dilaciones la diligencia de entrega del inmueble, \u201cla cual ya fue iniciada y sin oposici\u00f3n, por la se\u00f1ora Inspectora de Polic\u00eda de Sibat\u00e9 el 19 de septiembre de 2006\u201d. \u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0Pruebas \u00a0<\/p>\n
Del material probatorio allegado al expediente la Sala destaca los siguientes documentos: \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
* Fotocopia del contrato de arrendamiento celebrado entre Jos\u00e9 Alba Garay (arrendador) y el se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez (arrendatario). El arrendador dio en calidad de arrendamiento el Edificio Comercial y Residencial \u201cFerro\u201d, el cual se encuentra ubicado en la carrera 7 No 7-101 de Sibat\u00e9. En el contrato se indica que su t\u00e9rmino de duraci\u00f3n es por 12 meses contados a partir del 13 de octubre de 2002 hasta el 14 de octubre de 2003, \u201cfecha en la cual el ARRENDATARIO \u00a0se obliga a devolver el inmueble al ARRENDADOR a PAZ y SALVO por todo concepto de Impuestos generados por el funcionamiento del local comercial y los servicios p\u00fablicos\u201d. En la cuarta cl\u00e1usula se consagra que el canon de arrendamiento \u201cser\u00e1 de UN MILLON QUINIENTOS MIL PESOS M\/CTE ($1.500.000), pagaderos dentro de los CINCO (5) PRIMEROS d\u00edas de cada periodo MENSUAL Y que ser\u00e1n cancelados por ARRENDATARIO al ARRENDADOR O a quien este asigne\u201d. La quinta cl\u00e1usula contempla que el contrato ser\u00e1 renovable siempre y cuando haya com\u00fan acuerdo entre las dos partes contratantes, avisando por escrito en un t\u00e9rmino no menor a (30) d\u00edas al vencimiento de este contrato \u201cy tendr\u00e1 un incremento en el canon de acuerdo a la tasa de inflaci\u00f3n del a\u00f1o inmediatamente anterior, publicada por el Gobierno Nacional\u201d. Por \u00faltimo, en la cl\u00e1usula d\u00e9cima segunda se consigna que el contrato se rige por todos los decretos y dem\u00e1s disposiciones legales vigentes y concordantes sobre la materia, y se firma en Sibat\u00e9 a los 13 d\u00edas del mes de octubre de 2002 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0(folio 32 cuaderno de primera instancia). \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
* Fotocopia de un escrito, de fecha 5 de noviembre de 2003, por medio del cual el se\u00f1or Jos\u00e9 Alba Garay, arrendador, le comunica al se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez, \u201cInquilino casa Comercial (Sibat\u00e9)\u201d que \u201cel contrato de arrendamiento de fecha, octubre 13 del a\u00f1o 2002, ser\u00e1 prorrogado por doce (12) meses m\u00e1s, a partir del trece (13) de noviembre del a\u00f1o 2003, con reajuste en el Canon de Arrendamiento, del 6.66% es decir queda en la suma de \u201cUn Mill\u00f3n Seiscientos Mil pesos M\/cte.\u201d ($1.600.000), mensual\u201d Seguidamente se consagra que las \u201cdem\u00e1s cl\u00e1usulas, siguen vigentes tal como est\u00e1n estipuladas en el contrato de arrendamiento\u201d (folio 1 cuaderno primera instancia). \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
* Fotocopia del fallo de instancia proferido por el Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9, Cundinamarca, el 31 de julio de 2006, dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble arrendado, mediante el cual se resuelve declarar que el arrendatario Abertano Lozano P\u00e9rez incumpli\u00f3 sus obligaciones, al incurrir en mora en el pago de los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamiento, por valor de 1.975.000 pesos, \u201cconforme lo manifestado por la parte actora en los hechos 9, 10 y 11 de la presente demanda, respecto del inmueble, edificio comercial y residencial \u201cFerro\u201d, ubicado en la carrera 7 No 7 -101 de Sibat\u00e9\u201d. As\u00ed mismo, se decreto la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento celebrado entre Jos\u00e9 Alba Garay, como arrendador, quien cedi\u00f3 posteriormente sus derechos al aqu\u00ed demandante Carlos Augusto C\u00e9spedes Ortiz y Myriam Aydee Hern\u00e1ndez Carrillo, y Abertano Lozano P\u00e9rez como arrendatario del inmueble, edificio comercial y residencial \u201cFerro\u201d, por mora y falta de pago en los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamiento establecidos. De igual forma, se orden\u00f3 la restituci\u00f3n de la tenencia del inmueble a la parte demandante previo desalojo de la parte demandada. A dicha conclusi\u00f3n se lleg\u00f3 por considerar que pese a que el actor contest\u00f3 la demanda \u201cno acredit\u00f3 \u00a0el pago de la suma adeudada; por tanto no se dio cumplimiento al Par\u00e1grafo 2, No 2, art.424 del CPC (\u2026) \u201cno obra dentro del presente proceso prueba alguna por parte del demandado que afirme realmente que ha cancelado los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamiento o por lo menos que hubiesen presentado recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los tres \u00faltimos per\u00edodos, o como determina la norma citada anteriormente, \u201c\u2026 o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos periodos, a favor de aquel\u2026\u201d (folio 35 del cuaderno de primera instancia).\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
* Fotocopia del acta en la que consta la diligencia de restituci\u00f3n de inmueble, efectuada el 19 de septiembre de 2006. En dicha diligencia el apoderado del se\u00f1or Abertano manifiesta que el despacho accionado esta violando los preceptos constitucionales al \u201cno ordenar antes de pronunciarse por medio de auto, la consignaci\u00f3n de los presuntos reajustes adeudados a la parte actora\u201d. Por consiguiente solicita al despacho accionado \u201cla suspensi\u00f3n de dicha diligencia hasta tanto el juzgado no se pronuncie al respecto, as\u00ed mismo teniendo en cuenta que estamos frente a un establecimiento comercial el cual como se ha podido establecer y presenciar \u00a0por la se\u00f1ora inspectora existe gran cantidad de mercanc\u00edas… los cuales le es imposible a la parte demandada su traslado en forma inmediata a un lugar sin estar condicionado para esto, raz\u00f3n esta junto con la anterior, por lo cual le solicito al despacho \u2026la suspensi\u00f3n de esta diligencia\u201d. Por ende, la parte demandante, dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble arrendado, sostuvo que estar\u00eda dispuesta a conceder un plazo de un mes contado a partir de la fecha de esta diligencia para continuar con la misma (folio 38 del cuaderno de primera instancia). \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
II. DECISIONES JUDICIALES OBJETO DE REVISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
1. Primera Instancia\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Del presente asunto conoci\u00f3 el Juzgado Primero (1) Civil del Circuito de Soacha (Cundinamarca), que en providencia de 22 de noviembre de 2006 concedi\u00f3 el amparo solicitado.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Indica que el actor, \u00a0una vez fue notificado de la admisi\u00f3n de la demanda de restituci\u00f3n de inmueble, el 21 de abril de 2006, contest\u00f3 la demanda, el 25 de abril del mismo a\u00f1o, aportando las respectivas pruebas documentales. Seguidamente asegura que a folios 32 y 33 aparecen constancias secretariales, la primera indicando lo siguiente: \u201cSECRETARIA: Sibat\u00e9 Cundinamarca, mayo nueve (9) de dos mil seis (2006). Al despacho de la se\u00f1ora Juez las presentes diligencias informando se recibi\u00f3 escrito en la fecha y hora indicada en el sello. S\u00edrvase disponer lo pertinente\u201d. La segunda constancia data del 14 de julio del presente anuario, en la cual se deja constancia de fechas en la que la titular del despacho tuvo que asistir a seminarios\u201d. \u00a0<\/p>\n
Afirma que posteriormente, \u00a0y luego de las constancias, la titular del despacho con fecha 31 de julio de 2006 dicta sentencia. Asegura que en el art\u00edculo 39 de la ley 820 de 2003, que rige la ley de arrendamiento, se consagra que todos los procesos de restituci\u00f3n de inmueble arrendado tienen un tr\u00e1mite preferente y de \u00fanica instancia cuando la causal de restituci\u00f3n es la mora en el pago del canon de arrendamiento, \u201cpor lo tanto el fallo no puede ser impugnado\u201d. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Manifiesta que los procesos de restituci\u00f3n de inmueble arrendado tienen previsto su tr\u00e1mite en el art\u00edculo 424 y subsiguientes, en los que se consagra que \u201cpara ser escuchado el demandado, cuando se fundamenta la falta de pago, este debe probar que ha consignado el valor total de los c\u00e1nones adeudados. Esto implica que dentro de las especificaciones contenidas en el art\u00edculo precedente y durante el curso del proceso, cualquiera que sea el monto alegado por mora de los c\u00e1nones de arrendamiento, el arrendatario deber\u00e1 cancelarlos en su totalidad, so pena de no ser \u00a0o\u00eddo en el proceso\u201d. \u00a0<\/p>\n
Sostiene que con independencia de dichos requisitos, el demandado debe contestar la demanda dentro del t\u00e9rmino que la ley le otorga para ello, y es deber del juez de conocimiento plasmar mediante un auto si la tiene o no por contestada, \u201csustentarle esa decisi\u00f3n, pues dentro del t\u00e9rmino de ejecutoria de este auto, las partes pueden hacer uso del derecho de controvertir tal decisi\u00f3n, de no mediar tal actuaci\u00f3n, se est\u00e1 no solo vulnerando el debido proceso sino que se esta igualmente cercenando el derecho a la defensa no solo a la parte pasiva sino a todas aquellas que intervienen en el litigio\u201d. \u00a0<\/p>\n
Considera que, pese a lo previsto en el art\u00edculo 424 del C.P.C, no se puede dar \u201cla espalda a pruebas que indudablemente pueden variar las resultas del proceso, es decir, por el solo hecho de no poder ser o\u00eddo el demandado por la falta de pago en los c\u00e1nones de arrendamiento, pueda desecharse prueba alguna o dejarla pasar desapercibida sin ni siquiera ser evaluada por el fallador, y m\u00e1s a\u00fan cuando lo que all\u00ed se pretende y a la vez se refuta es el incremento del canon de arrendamiento y no la mora en el pago de arrendamiento\u201d. \u00a0<\/p>\n
Expone que a \u201cfolio 31 del expediente, se encuentra documento que estructura motivo de duda frente a la situaci\u00f3n que genera la controversia, en tanto lo que se debate en el litigio es meramente el incremento de los c\u00e1nones de arrendamiento, a lo cual el juez instructor esta en la obligaci\u00f3n jur\u00eddica de dilucidar y llegar a la verdad para procurar un fallo ajustado a derecho sin la m\u00e1s m\u00ednima sombra de duda, pues de no ser as\u00ed, de plano el procedimiento quebranta el debido proceso y el derecho a la defensa\u201d. \u00a0<\/p>\n
Expresa que se debe buscar un sustento probatorio que permita lograr llegar a \u201cla convicci\u00f3n sobre la existencia o inexistencia de los hechos que estructuran la relaci\u00f3n litigiosa, es valorar las situaciones que exponga el arrendatario deudor en torno a la posible sustracci\u00f3n de su obligaci\u00f3n de cancelar los c\u00e1nones de arrendamiento \u00a0y que el juez no puede dejar de lado por el simple hecho de no escucharlo al no haberse acreditado el citado pago, pues en ciertos casos, como se dijo, excepciones que puedan generar duda al juez bien vale la pena escucharlo a fin de establecer la verdad, que no amerite duda, en la decisi\u00f3n que tome el juzgador en su momento\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por consiguiente, aduce que la controversia surge del \u201cdel hecho presumible del no pago correcto de los incrementos del arrendamiento, en tanto los c\u00e1nones de arrendamiento como lo demuestra incluso la parte actora en sus pruebas, estos al momento de incoar la demanda, est\u00e1n al d\u00eda (FL.16), por lo que en s\u00edntesis de lo anterior y atendiendo la incertidumbre y la no certeza de estos pagos, es que la parte demandada debe necesariamente ser escuchada en el litigio, para que el juez tenga una visi\u00f3n clara y certera al momento de entrar a dictar la sentencia y de paso conservar el debido proceso y el derecho de defensa sin restricci\u00f3n alguna\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por ello se consider\u00f3 que en el presente caso se encuentra vulnerado el derecho a la defensa del demandado, por lo que se orden\u00f3 al juzgado accionado que \u201cproceda a retrotraer la actuaci\u00f3n al estado de contestaci\u00f3n de la demanda y pronunciarse al respecto y continuar con el tr\u00e1mite que por ley considere pertinente\u201d. \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2. Impugnaci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
Gonzalo Rojas Rojas, actuando en calidad de apoderado judicial de los se\u00f1ores Carlos Augusto C\u00e9spedes Ortiz y Myriam Aydee Hern\u00e1ndez Carrillo, demandantes en el proceso de restituci\u00f3n de inmueble que cursa ante el juzgado accionado, solicita que se revoque en fallo del a quo y en su lugar se deniegue la tutela \u201cpor cuanto la actuaci\u00f3n de la se\u00f1ora juez accionada no amenaza ni vulnera derechos fundamentales del accionante. En consecuencia, s\u00edrvase ordenar que el proceso de restituci\u00f3n continu\u00e9 su curso sin m\u00e1s infundadas e injustas dilaciones\u201d. \u00a0<\/p>\n
Afirma que, el 13 de octubre de 2002, el se\u00f1or Jos\u00e9 Alba Garay, quien ostentaba la calidad de propietario del inmueble ubicado en la carrera 7 No 7- 101 de Sibat\u00e9, lo arrend\u00f3 a favor del se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez para lo cual se suscribi\u00f3 el respectivo contrato de arrendamiento.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Sostiene que en la cl\u00e1usula cuarta del contrato de arrendamiento se contempla que \u201cel canon de arrendamiento se fij\u00f3 en la suma de $1.500.000, 00 pagaderos dentro de los cinco primeros d\u00edas de cada mes\u201d. De igual forma, aduce que la cl\u00e1usula quinta, adem\u00e1s de indicar lo atinente a las condiciones para renovarlo previo consenso entre las partes, estableci\u00f3 que el canon de arrendamiento tendr\u00eda un incremento a la tasa de inflaci\u00f3n del a\u00f1o inmediatamente anterior, publicada por el Gobierno Nacional.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Manifiesta que mediante carta fechada el 5 de noviembre de 2003, el se\u00f1or Jos\u00e9 Alba Garay le notific\u00f3 al arrendatario que prorrogar\u00eda el contrato de arrendamiento \u201cpor \u00a0doce (12) meses m\u00e1s, a partir del 13 de noviembre del a\u00f1o 2003, con un reajuste en el canon de arrendamiento, del 6.66% es decir queda en la suma de \u201cun mill\u00f3n seiscientos mil pesos M\/cte. ($1.600.00) mensual\u201d. Seguidamente le indic\u00f3 que \u201clas dem\u00e1s cl\u00e1usulas, siguen vigentes tal como est\u00e1n estipuladas en el contrato de arrendamiento\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por consiguiente, estima que el contrato de arrendamiento no sufri\u00f3 modificaciones en cuanto al reajuste del canon de arrendamiento, en virtud de la mencionada carta, por el contrario, \u201ccon la misiva arriba aludida el arrendador quiso concretar el monto del canon vigente para la pr\u00f3rroga (12 meses) aplic\u00e1ndole la tasa de inflaci\u00f3n previamente definida\u201d. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, considera que la informaci\u00f3n dada por el arrendador en la referida carta sobre el valor del canon de arrendamiento, \u201crefiere exclusivamente al periodo de pr\u00f3rroga, pero jam\u00e1s puede aducirse como una modificaci\u00f3n al contrato, m\u00e1xime si se realiza de manera unilateral por uno de los contratantes. Entonces, resulta absurdo que el accionante pretenda que con esa manifestaci\u00f3n se haya establecido un canon INMODIFICABLE para los dem\u00e1s periodos en que pod\u00eda prorrogarse el contrato, de haber sido ese el querer de las partes, lo obvio es que se hubiese agregado un \u201cotro s\u00ed\u201d para se\u00f1alar de manera clara e inequ\u00edvoca la modificaci\u00f3n a la cl\u00e1usula quinta del contrato en cuanto al reajuste anual del canon de arrendamiento, situaci\u00f3n \u00e9sta que nunca se hizo\u201d. \u00a0<\/p>\n
Expresa que sus mandantes, Carlos Augusto C\u00e9spedes Ortiz y Myriam Aydee Hern\u00e1ndez Carrillo, adquirieron el dominio del inmueble arrendado, por consiguiente, el contrato de arrendamiento en menci\u00f3n, fue cedido a \u00e9stos por el anterior arrendador, sin que para ello se le hubiese realizado modificaci\u00f3n alguna, todo lo cual fue debidamente notificado y aceptado por el arrendatario. \u00a0<\/p>\n
Esgrime que sus poderdantes incoaron demanda de restituci\u00f3n de inmueble contra el aqu\u00ed accionante, alegando \u201cv\u00e1lidamente la causal de mora en el pago completo de los c\u00e1nones de arrendamiento, pues con vista en dicho contrato debidamente documentado, el arrendatario ven\u00eda incumpli\u00e9ndolo al no incrementar los c\u00e1nones, no obstante que ya se le hab\u00eda requerido para que efectuara esos reajustes, lo cual inicialmente se hizo de manera amigable\u201d. \u00a0<\/p>\n
Arguye que el fallo de primera instancia le causa extra\u00f1eza, al aseverarse en \u00e9l que con la demanda de restituci\u00f3n de inmueble lo que se refuta no es la mora en el pago de arrendamiento sino el incremento del canon, \u201ccuando una cosa lleva a la otra, pues sin que se haga el reajuste estipulado, sencillamente tenemos que el canon pagado no es el que debe pagarse y por contera estamos frente a una mora en el pago completo del canon de arrendamiento\u201d. \u00a0<\/p>\n
Asevera que el juzgado accionado dio al proceso de restituci\u00f3n de inmueble el tr\u00e1mite que contempla la ley \u201clo cual no da cabida a interpretaciones ama\u00f1adas como las que pretende darle el accionante, pues al no haber acreditado el pago de los reajustes que motivaron la mora, lo cual se mantiene ya que a la fecha sigue consignando el canon de manera incompleta ($1.600.000,00), la consecuencia es que no sea o\u00eddo en el proceso.\u201d \u00a0<\/p>\n
Dice que es evidente que el arrendatario ha omitido reajustar el canon mensual durante dos anualidades (\u2026), supuestamente porque una carta le recordaba el valor del canon para un periodo de pr\u00f3rroga que termin\u00f3 en octubre de 2004. \u00a0<\/p>\n
Finalmente, comenta que el a quo cometi\u00f3 un yerro de apreciaci\u00f3n y\/o interpretaci\u00f3n, \u201cpues la parte que represento jam\u00e1s ha dicho que el demandado se encuentra \u201cal d\u00eda\u201d en el pago de los c\u00e1nones. Repito, ha venido efectuando los pagos incompletos porque lo que hoy paga es el canon que corresponde al periodo de octubre de 2003 a octubre de 2004, es decir, ha omitido reajustar en dos oportunidades dicho canon. Al haber certeza en ello, no puede invocar que el demandado deb\u00eda ser escuchado para dilucidar esa \u201cincertidumbre\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. Segunda Instancia\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La Sala Civil-Familia-Agraria del Tribunal Superior de Cundinamarca, en providencia de 18 de diciembre de 2006, revoc\u00f3 el fallo de primera instancia que conced\u00eda el amparo solicitado.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Afirma que de los hechos debatidos desde la presentaci\u00f3n de la demanda y el contrato de arrendamiento \u201cestamos frente a un \u201cedificio comercial\u201d que en el primer piso tiene un local comercial con 3 bodegas seg\u00fan la cl\u00e1usula primera del contrato aportado\u201d. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, sostiene que al ser comercial el inmueble arrendado, \u201cno puede aplicarse la regulaci\u00f3n contenida en el art\u00edculo 39 de la ley 820 de 2003 cuando establece que en los proceso de restituci\u00f3n de inmueble arrendado, cuando la causal invocada sea exclusivamente la mora en el pago de los c\u00e1nones de arrendamiento, el proceso se tramitar\u00e1 en \u00fanica instancia, situaci\u00f3n no aplicable al caso de marras de acuerdo con lo pretendido en el l\u00edbelo inicial por el arrendador, y ello indica que el petente pudo apelar la sentencia dictada en el proceso, pero no lo hizo, pues de ello no hay constancia en el tr\u00e1mite de la tutela\u201d. \u00a0<\/p>\n
Aduce que el actor manifest\u00f3 en su escrito de tutela, que al vencimiento del primer a\u00f1o del contrato de arrendamiento \u201clleg\u00f3 a un \u201cacuerdo verbal\u201d con el se\u00f1or Jos\u00e9 Alba Garay, quien fue el primer arrendador y propietario del inmueble, acuerdo que consisti\u00f3 al parecer en usufructuar los otros dos locales que se encuentran en el mismo inmueble, por lo que el arrendatario se compromet\u00eda a cancelar los servicios p\u00fablicos de los otros dos locales, con el fin de no incrementar el canon de arrendamiento inicialmente pactado\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Manifiesta que pese a ello, \u201cno existe prueba de dicho acuerdo verbal, conforme a la inspecci\u00f3n al parecer realizada por el se\u00f1or juez de tutela de lo cual, como ya expuso el Tribunal, nunca dej\u00f3 un acta, aunque dice en su fallo que el petente aport\u00f3 pruebas junto con la contestaci\u00f3n de la demanda para acreditar el pago de los c\u00e1nones de arrendamiento (folios 19 a 31 del proceso de restituci\u00f3n), seg\u00fan el informe secretarial rendido el 9 de mayo de 2006 por parte del juzgado acusado\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Expresa que la ley siempre ha impuesto una carga adicional a los arrendatarios, cuando les ha ordenado estar totalmente al d\u00eda en el pago de los c\u00e1nones de arriendo, para poder ser o\u00eddos, \u201cnormas que han pasado el tamiz de constitucionalidad con \u00e9xito, como puede verse en la historia del derecho procesal civil. Tambi\u00e9n el actual art\u00edculo 424 del c\u00f3digo de procedimiento civil fue demandado y la Corte Constitucional concluy\u00f3 que es exequible la norma demandada en ese aspecto. Por ende, el Juez de conocimiento s\u00ed debe ser exigente aunque tambi\u00e9n cuidadoso en la aplicaci\u00f3n de esa carga procesal\u201d. \u00a0<\/p>\n
Esgrime que si el demandado no demuestra estar al d\u00eda, no se puede o\u00edr y en consecuencia se debe dictar dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble sentencia estimatoria, salvo que exista \u201cduda absolutamente razonable sobre la inexistencia del contrato\u201d. \u00a0<\/p>\n
Estima que concern\u00eda al arrendatario demostrar el supuesto pacto verbal que realiz\u00f3 con el primer arrendador y en todo caso, mientras lo establec\u00eda durante el proceso, \u201cconsignar los c\u00e1nones aludidos en la demanda, en forma completa cumpliendo el pacto que aparece escrito en el documento contentivo del contrato de arrendamiento\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En s\u00edntesis, se\u00f1ala que no se encuentra configurada una v\u00eda de hecho por parte del juzgado accionado, ni menoscabo al n\u00facleo esencial del debido proceso del arrendatario que \u201cni cumpli\u00f3 su carga procesal, ni apel\u00f3 la sentencia y como si fuera poco, firm\u00f3 el acta en la que el comisionado encargado de ejecutar la sentencia, concedi\u00f3 2 meses para la desocupaci\u00f3n total del inmueble arrendado\u201d.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
III. CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS \u00a0<\/p>\n
1. Competencia \u00a0<\/p>\n
Esta Corte es competente para conocer los fallos materia de revisi\u00f3n, de conformidad con lo establecido en los art\u00edculos 86 y 241-9 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica y en los art\u00edculos 31 a 36 del Decreto 2591 de 1991. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0Problema jur\u00eddico \u00a0<\/p>\n
De acuerdo con la situaci\u00f3n f\u00e1ctica planteada, corresponde a la Sala determinar si el Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9 vulner\u00f3 al se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez los derechos al debido proceso y acceso a la justicia, al negarse a o\u00edrlo dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble, aduciendo que \u00e9ste no demostr\u00f3 haberle pagado a los demandantes los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamiento, a pesar de que el actor manifiesta que se realiz\u00f3 \u201cun acuerdo extra contrato para acceder al usufructo de dos locales comerciales ubicados dentro del mismo inmueble, por parte del arrendador, para que se cancelaran por el arrendatario \u00a0los servicios que correspond\u00edan a estos locales y as\u00ed no se incrementar\u00eda ni reajustar\u00eda el canon de arrendamiento pactado en el contrato inicial\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. La procedencia de la acci\u00f3n de tutela \u00a0<\/p>\n
El inciso tercero del art\u00edculo 86 superior prescribe que la acci\u00f3n de tutela \u201cs\u00f3lo proceder\u00e1 cuando el afectado no disponga de otro medio de defensa judicial, salvo que aquella se utilice como mecanismo transitorio para evitar un perjuicio irremediable\u201d. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
El inciso 2\u00b0 del art\u00edculo 39 de la ley 820 de 2003 \u201cPor la cual se expide el r\u00e9gimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones\u201d consagra que \u201ccuando la causal de restituci\u00f3n sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitar\u00e1 en \u00fanica instancia\u201d. \u00a0<\/p>\n
La Sala Civil- Familia- Agraria del Tribunal Superior de Cundinamarca manifest\u00f3, en el fallo dictado en segunda instancia en la presente acci\u00f3n de tutela, que al ser comercial el inmueble arrendado \u201cno puede aplicarse la regulaci\u00f3n contenida en el art\u00edculo 39 de la ley 820 de 2003 cuando establece que en los procesos de restituci\u00f3n de inmueble arrendado, cuando la causal invocada sea exclusivamente la mora en el pago de los c\u00e1nones de arrendamiento, el proceso se tramitar\u00e1 en \u00fanica instancia, situaci\u00f3n no aplicable al caso de marras de acuerdo con lo pretendido en el l\u00edbelo inicial por el arrendador, y ello indica que el petente pudo apelar la sentencia dictada en el proceso, pero no lo hizo, pues de ello no hay constancia en el tr\u00e1mite de la tutela\u201d. \u00a0<\/p>\n
La Sala considera que no es de recibo el mencionado argumento pues, esta Corporaci\u00f3n en sentencia C-670 de 2004, MP. Clara In\u00e9s Vargas Hern\u00e1ndez, mediante la cual se declar\u00f3 exequible el inciso 2\u00b0 del art\u00edculo 39 de la ley 820 de 2003, consider\u00f3 que la mencionada ley, no solo \u201cregula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sino que se dictan otras disposiciones, entre ellas algunas de tipo procesal aplicables por supuesto a \u201ctodos los procesos de restituci\u00f3n de tenencia por arrendamiento\u201d, dado que el legislador ha consagrado un solo procedimiento para tramitar la restituci\u00f3n del inmueble arrendado independientemente de la destinaci\u00f3n del bien objeto del arrendamiento\u201d. (Negrilla fuera de texto) \u00a0<\/p>\n
De igual forma, la Corte estim\u00f3 que la medida adoptada por el congreso de tramitar en \u00fanica instancia los procesos de restituci\u00f3n de inmueble cuando la causal invocada sea exclusivamente la causal de mora en el pago del canon de arrendamiento, es razonable y justificada \u201cpor cuanto si el arrendatario persiste en incumplir con su principal obligaci\u00f3n contractual, cual es cancelar oportunamente el monto del canon acordado, es evidente que se le est\u00e1 causando un grave perjuicio al arrendador, ante lo cual el legislador consider\u00f3 necesario agilizar el curso de esta variedad de procesos suprimiendo el tr\u00e1mite de la segunda instancia\u201d. \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
As\u00ed pues, en el presente caso se observa que el actor no dispon\u00eda de otros medios de defensa. \u00c9l contest\u00f3 la demanda de restituci\u00f3n de inmueble y propuso excepciones de m\u00e9rito. El Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9 dict\u00f3 sentencia, el 31 de julio de 2006, al considerar que el actor pese a contestar la demanda dentro del t\u00e9rmino de ley \u201cno acredit\u00f3 el pago de los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamiento\u201d, de conformidad con el par\u00e1grafo 2\u00ba numeral 2\u00ba del art\u00edculo 424 del CPC y por consiguiente no pod\u00eda ser o\u00eddo en el proceso de restituci\u00f3n de inmueble. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
El apoderado del se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez en el proceso de restituci\u00f3n de inmueble, el 28 de agosto de 2006, present\u00f3 incidente de nulidad contra la sentencia proferida por el juzgado accionado de fecha 31 de julio de 2006. El despacho judicial accionado mediante auto, de 14 de septiembre de 2006, admiti\u00f3 el incidente de nulidad y orden\u00f3 correr traslado del mismo a la parte contraria. El apoderado de la parte demandante, en el proceso de restituci\u00f3n, present\u00f3 recurso de reposici\u00f3n y por su parte el se\u00f1or Abertano alleg\u00f3 al juzgado accionado un escrito en donde solicit\u00f3 que se rechazara de plano el mencionado recurso. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
La Sala considera que los mecanismos de defensa que, dentro del proceso civil de restituci\u00f3n, el se\u00f1or Abertano tuvo a su alcance para demostrar que no ha incumplido el contrato de arrendamiento por falta de pago, resultan o resultaron completamente ineficaces, porque para hacer uso de ellos tendr\u00eda que haber satisfecho la deuda que se discute, como requisito previo para demostrar que se realiz\u00f3, de forma verbal, una reforma al incremento del canon de arrendamiento en virtud de un acuerdo extra contrato, en el que se pacto que la cancelaci\u00f3n del total de los servicios b\u00e1sicos a cargo del arrendador de dos locales anexos que hacen parte del inmueble arrendado ser\u00edan cancelados por el se\u00f1or Abertano y \u201cas\u00ed no se incrementar\u00eda ni reajustar\u00eda el canon de arrendamiento pactado en el contrato inicial\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La anterior circunstancia aunada a la comprobaci\u00f3n de que, dentro del tr\u00e1mite del proceso de restituci\u00f3n, el se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez contest\u00f3 la demanda, propuso excepciones de m\u00e9rito, al tener conocimiento de que se dict\u00f3 la providencia que puso fin al proceso de restituci\u00f3n \u201cpropuso al juzgado que ordenara una consignaci\u00f3n adicional\u201d, present\u00f3 un incidente de nulidad, un escrito en donde solicit\u00f3 que se rechazara de plano el recurso de reposici\u00f3n presentado por la parte demandante en el proceso de restituci\u00f3n y por \u00faltimo, solicit\u00f3 en la diligencia de restituci\u00f3n de inmueble, efectuada el 19 de septiembre de 2006, la suspensi\u00f3n de la misma, a pesar de lo cual nunca fue o\u00eddo, bajo el argumento de no haber demostrado el pago de los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamientos. \u00a0<\/p>\n
Por consiguiente, la Sala estima que no es cierto que el actor dentro de tal proceso haya tenido o tenga mecanismos de defensa judicial a su alcance para la protecci\u00f3n de su derecho fundamental al debido proceso, espec\u00edficamente las garant\u00edas de defensa y de acceso a la justicia. \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, la Sala encuentra que el demandante carec\u00eda de mecanismos efectivos de defensa judicial dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble arrendado, raz\u00f3n por la cual la presente acci\u00f3n resulta procedente.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Verificado que la acci\u00f3n de tutela se convierte en el medio expedito y oportuno para garantizar los derechos fundamentales del actor, proceder\u00e1 la Sala de Revisi\u00f3n a estudiar el fondo del asunto. Para tal efecto, se analizar\u00e1n los siguientes temas: (i) si los arrendatarios demandados por falta de pago deben demostrar la cancelaci\u00f3n de los c\u00e1nones de arrendamiento, para poder ser o\u00eddo dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble; (ii) La jurisprudencia de la Corte acerca de la inaplicaci\u00f3n, en casos espec\u00edficos, de los numerales 2\u00ba y 3\u00ba del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil; y por \u00faltimo (iii) se resolver\u00e1 el caso concreto.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4. Los arrendatarios demandados por falta de pago dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble deben demostrar el pago de los c\u00e1nones, para poder ser o\u00eddos\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil ha sido modificado en diferentes oportunidades. El numeral 227 del art\u00edculo 1\u00ba del Decreto 2282 de 1989 y el art\u00edculo 44 de la ley 794 de 2003 \u201cPor la cual se modifica el C\u00f3digo de Procedimiento Civil, se regula el proceso ejecutivo y se dictan otras disposiciones\u201d modificaron el art\u00edculo 424 del C.P.C., que regula el proceso de restituci\u00f3n de inmueble arrendado. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
El numeral 2\u00ba del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C.P.C qued\u00f3 as\u00ed: \u201csi la demanda se fundamenta en la falta de pago, el demandado no ser\u00e1 o\u00eddo en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a \u00f3rdenes del Juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los c\u00e1nones adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los tres \u00faltimos per\u00edodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos per\u00edodos, a favor de aqu\u00e9l\u201d. \u00a0<\/p>\n
A su vez, el numeral 3\u00ba del art\u00edculo 424 C.P.C dispone que \u201ccualquiera que fuere la causal invocada, el demandado tambi\u00e9n deber\u00e1 consignar oportunamente a \u00f3rdenes \u00a0del Juzgado, en la cuenta de dep\u00f3sitos judiciales, los c\u00e1nones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejar\u00e1 de ser o\u00eddo hasta cuando presente el t\u00edtulo de dep\u00f3sito respectivo, el recibo de pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignaci\u00f3n efectuada en proceso ejecutivo\u201d. \u00a0<\/p>\n
El art\u00edculo 4\u00ba. num. 227 del decreto 2282 de 1989, modificatorio del par\u00e1grafo 2o. numeral 2o. del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, trascrito, fue demandado ante la Corte Constitucional, por cuanto vulneraba el derecho al debido proceso. En consecuencia, la Corte mediante sentencia C-070 de 1993, MP. Eduardo Cifuentes Mu\u00f1oz1, estableci\u00f3 la constitucionalidad del precepto y expuso al respecto lo siguiente:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cLa causal de terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento por falta de pago de los c\u00e1nones de arrendamiento, cuando \u00e9sta es invocada por el demandante para exigir la restituci\u00f3n del inmueble, coloca al arrendador ante la imposibilidad de demostrar un hecho indefinido: el no pago. No es l\u00f3gico aplicar a este evento el principio general del derecho probatorio seg\u00fan el cual \u2018incumbe al actor probar los hechos en los que basa su pretensi\u00f3n\u2019. Si ello fuera as\u00ed, el demandante se ver\u00eda ante la necesidad de probar que el arrendatario no le ha pagado en ning\u00fan momento, en ning\u00fan lugar y bajo ninguna modalidad, lo cual resultar\u00eda imposible dada las infinitas posibilidades en que pudo verificarse el pago. Precisamente por la calidad indefinida de la negaci\u00f3n -no pago-, es que se opera, por virtud de la ley, la inversi\u00f3n de la carga de la prueba. Al arrendatario le corresponde entonces desvirtuar la causal invocada por el demandante, ya que para ello le bastar\u00e1 con la simple presentaci\u00f3n de los recibos o consignaciones correspondientes exigidas como requisito procesal para rendir sus descargos. (Subrayado fuera de texto) \u00a0<\/p>\n
\u201cEl desplazamiento de la carga probatoria hacia el demandado cuando la causal es la falta de pago del canon de arrendamiento es razonable atendida la finalidad buscada por el legislador. En efecto, la norma acusada impone un requisito a una de las partes para darle celeridad y eficacia al proceso, el cual es de f\u00e1cil cumplimiento para el obligado de conformidad con la costumbre y la raz\u00f3n pr\u00e1ctica. Seg\u00fan la costumbre m\u00e1s extendida, el arrendatario al realizar el pago del canon de arrendamiento exige del arrendador el recibo correspondiente. Esto responde a la necesidad pr\u00e1ctica de contar con pruebas que le permitan demostrar en caso de duda o conflicto el cumplimiento de sus obligaciones. \u00a0(Subrayado fuera de texto) \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cPara esta Corte es de meridiana claridad que la exigencia hecha al demandado de presentar una prueba que solamente \u00e9l puede aportar con el fin de dar continuidad y eficacia al proceso, en nada desconoce el n\u00facleo esencial de su derecho al debido proceso, pudiendo \u00e9ste f\u00e1cilmente cumplir con la carga respectiva para de esa forma poder hacer efectivos sus derechos a ser o\u00eddo, presentar y controvertir pruebas. La inversi\u00f3n de la carga de la prueba, cuando se trata de la causal de no pago del arrendamiento, no implica la negaci\u00f3n de los derechos del demandado. Este podr\u00e1 ser o\u00eddo y actuar eficazmente en el proceso, en el momento que cumpla con los requisitos legales, objetivos y razonables, que permiten conciliar los derechos subjetivos de las partes con la finalidad \u00faltima del derecho procesal: permitir la resoluci\u00f3n oportuna, en condiciones de igualdad, de los conflictos que se presentan en la sociedad. \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cLa legislaci\u00f3n en materia de arrendamientos de inmuebles para habitaci\u00f3n ha sido tradicionalmente favorable a la parte arrendataria, la cual es tratada en la legislaci\u00f3n como “parte d\u00e9bil”. Sin embargo, la protecci\u00f3n legal no puede extenderse de tal manera que haga nugatorio el leg\u00edtimo derecho de obtener la restituci\u00f3n del inmueble ante el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de pagar los c\u00e1nones que corresponde al arrendatario. La protecci\u00f3n legal que se dispensa al arrendatario presupone el cabal cumplimiento de sus obligaciones. En ning\u00fan sentido su desacato puede resultar amparado.\u201d \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s adelante, en sentencia C-056 de 1996, MP. Jorge Arango Mej\u00eda2, la Corte se pronunci\u00f3 sobre la constitucionalidad del numeral 3\u00b0 del par\u00e1grafo 2\u00b0 del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. Con apoyo en las consideraciones expuestas en la sentencia C-070 de 2003, esta Corporaci\u00f3n concluy\u00f3 que la carga impuesta al demandado por el mencionado numeral no vulneraba el derecho al debido proceso. Se dijo entonces: \u00a0<\/p>\n
\u201c… si se analiza el numeral 3, que establece la obligaci\u00f3n de seguir pagando los c\u00e1nones que se causen durante el tr\u00e1mite del proceso, so pena de no ser o\u00eddo, se ve f\u00e1cilmente c\u00f3mo existe una relaci\u00f3n l\u00f3gica entre las dos normas. No tendr\u00eda sentido exigir la consignaci\u00f3n de los c\u00e1nones adeudados, seg\u00fan la demanda, o, en su defecto, la prueba del pago de los correspondientes a los tres \u00faltimos per\u00edodos, y permitir que luego el arrendador demandado dejara de pagar mientras el proceso se tramitara. La presentaci\u00f3n de la demanda no tiene por qu\u00e9 modificar las obligaciones que el contrato de arrendamiento crea para las partes: el arrendador sigue obligado a “conceder el goce de una cosa” y a cumplir concretamente las obligaciones a que se refiere el art\u00edculo 1982 del C\u00f3digo Civil, y todo lo que de ellas se deriva; y el arrendatario, \u2018a pagar por este goce”. \u00a0<\/p>\n
En sentencia C-122 de 2004, MP. Alfredo Beltr\u00e1n Sierra, la Corte analiz\u00f3 dos demandas presentadas contra los numerales 2\u00ba y 3\u00ba del par\u00e1grafo segundo del art\u00edculo 44 de la Ley 794 de 2003 que modific\u00f3 el art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. En esta sentencia se determin\u00f3 que el contenido de los numerales demandados era id\u00e9ntico al de los mismos numerales que conformaban anteriormente el art\u00edculo 424 del CPC. Por lo tanto, y en vista de que los cargos de constitucionalidad elevados eran los mismos que se hab\u00edan presentado en las demandas que fueron definidas en las sentencias de constitucionalidad anteriormente citadas, la Corte dispuso que deb\u00eda estarse a lo resuelto en dichas sentencias y en consecuencia se declar\u00f3 exequibles los numerales 2\u00b0 y 3\u00b0 del art\u00edculo 44 de la ley 794 de 2003.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
As\u00ed, pues, la Corte ha declarado que es constitucional que la ley les exija a los demandados dentro de los procesos de restituci\u00f3n de inmueble originados en la falta de pago que, para poder ser o\u00eddos dentro del proceso, demuestren haber \u00a0pagado los c\u00e1nones \u00a0acordados, tanto antes de la demanda como en el transcurso de la misma.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
5. La jurisprudencia de la Corte acerca de la inaplicaci\u00f3n, en casos espec\u00edficos, de los numerales 2\u00ba y 3\u00ba del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil \u00a0<\/p>\n
En sentencia T-150 de 2007, MP. Manuel Jos\u00e9 Cepeda Espinosa, la Sala Segunda de Revisi\u00f3n, al estudiar un caso con un \u00a0problema jur\u00eddico similar al que ahora nos ocupa, se dio a la tarea de recopilar casos anteriores fallados por la Corte que muestran la jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n acerca de la inaplicaci\u00f3n en casos espec\u00edficos, de los numerales 2\u00ba y 3\u00ba del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de procedimiento Civil. \u00a0<\/p>\n
En efecto, en dicha sentencia, se consider\u00f3 la sentencia T-838 de 2004, MP. \u00c1lvaro Tafur Galvis, en la cual la Corte conoci\u00f3 de una tutela instaurada por una madre cabeza de familia que habitaba un inmueble de propiedad del padre de su ni\u00f1a menor de edad. Ella acudi\u00f3 a esta acci\u00f3n luego de que, dentro de un proceso de restituci\u00f3n de inmueble que hab\u00eda iniciado contra ella el padre de su hija, el juzgado de conocimiento le hubiera ordenado entregar el inmueble, sin haber sido o\u00edda dentro del proceso, por cuanto no hab\u00eda demostrado estar al d\u00eda en el pago de los c\u00e1nones. Al proceso se hab\u00eda anexado un contrato de arrendamiento escrito. La actora manifestaba que, a pesar de lo anterior, la realidad era que ella no era arrendataria del inmueble y que, dentro de un proceso penal por inasistencia alimentaria que ella hab\u00eda iniciado contra el padre de la ni\u00f1a, se hab\u00eda oficializado el acuerdo de que ellas \u00a0permanecieran en el inmueble sin pagar arriendo, como forma de pago de la cuota alimentaria que \u00e9l deb\u00eda cancelarle a su hija. Agregaba que por esos hechos hab\u00eda denunciado a su ex compa\u00f1ero por el delito de fraude procesal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En \u00e9sta sentencia, la Sala Octava de Revisi\u00f3n concluy\u00f3 que efectivamente el demandante dentro del proceso de restituci\u00f3n hab\u00eda acordado ante la Fiscal\u00eda que pagar\u00eda sus obligaciones alimentarias permiti\u00e9ndole a su hija que habitara con su madre en el inmueble. Por lo tanto, la Sala estim\u00f3 que en este caso el Juzgado debi\u00f3 tener en cuenta esta situaci\u00f3n para evitar que los intereses de la ni\u00f1a fueran defraudados. Por lo tanto, se consider\u00f3:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cComo qued\u00f3 explicado el C\u00f3digo del Menor tiene previstos distintos procedimientos para que el se\u00f1or Absal\u00f3n Soto Jim\u00e9nez solicite la revisi\u00f3n de la cuota con la que atiende la congrua subsistencia de (\u2026) \u00a0-que \u00e9l mismo se impuso y la madre no objet\u00f3-, de manera que el nombrado no pod\u00eda acudir al proceso de restituci\u00f3n de inmueble arrendado, como efectivamente ocurri\u00f3, para despojar a la actora y a la ni\u00f1a de la ocupaci\u00f3n del inmueble, despu\u00e9s de haber reconocido ante la Fiscal\u00eda Delegada 34 de Bogot\u00e1, que con dicha ocupaci\u00f3n cumpl\u00eda su obligaci\u00f3n alimentaria.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cDe modo que la Jueza accionada, si bien no pod\u00eda o\u00edr a la se\u00f1ora Mart\u00ednez como demandada, ten\u00eda que hacerlo como representante y encargada de la custodia y cuidado personal de Johanna Alejandra. Entonces al omitir ese deber \u00a0incurri\u00f3 en v\u00eda de hecho y deber\u00e1 enmendar la actuaci\u00f3n\u201d. \u00a0<\/p>\n
En la sentencia T-150 de 2007, tambi\u00e9n se consider\u00f3 la sentencia T-162 de 2005, MP. Marco Gerardo Monroy Cabra3, en la cual, la Corte decidi\u00f3 sobre un caso en el que el demandado dentro del proceso de restituci\u00f3n alegaba que el inmueble hab\u00eda sido de su padre y que \u00e9l habitaba all\u00ed, con la anuencia de sus hermanos, mientras se decid\u00eda el proceso de sucesi\u00f3n. Adem\u00e1s, explicaba que el demandante era un medio hermano, que nunca hab\u00eda suscrito ning\u00fan contrato de arrendamiento con \u00e9l y que las declaraciones de testigos que se hab\u00edan anexado al proceso como prueba del contrato verbal de arriendo eran falsas, como lo demostraba una declaraci\u00f3n en ese sentido de uno de los testigos. Agregaba que por ese hecho hab\u00eda formulado una denuncia penal ante la Fiscal\u00eda. Finalmente, anotaba que no contaba con el dinero para consignar los c\u00e1nones que supuestamente adeudaba.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En \u00e9sta oportunidad, la Sala de Revisi\u00f3n concedi\u00f3 la tutela y orden\u00f3 al juzgado correspondiente suspender el proceso hasta que se hubiera fallado el proceso penal iniciado por el actor de la demanda de tutela. A dicha conclusi\u00f3n se lleg\u00f3 luego de estimar lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
\u201c4.5 (\u2026) la Sala estima que, en el caso particular que ahora se somete a su decisi\u00f3n, no procede aplicar la norma que exige al arrendatario demandado cancelar la totalidad de los c\u00e1nones que se imputan en mora, como requisito para ser o\u00eddo en el juicio. Empero, esta inaplicaci\u00f3n no obedece a la utilizaci\u00f3n de la figura de la excepci\u00f3n de inconstitucionalidad, como lo propuso el juez de primera instancia, pues, por las razones que arriba se dejaron rese\u00f1adas, la Corte ha demostrado que no existe una contradicci\u00f3n objetiva entre dicha regla legal y la Constituci\u00f3n. La raz\u00f3n que en este caso impone inaplicar la disposici\u00f3n estriba en que el material probatorio obrante tanto en el proceso de tutela, como en el civil de restituci\u00f3n, arroja una duda seria respecto de la existencia real de un contrato de arriendo entre el demandante y el demandado, es decir, est\u00e1 en entredicho la presencia el supuesto de hecho que regula la norma que se pretende aplicar. (Subrayado fuera de texto)\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cEn otras palabras, cuando el par\u00e1grafo 2\u00b0, numeral 2\u00b0, del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil dispone que no se oir\u00e1 al demandado si no cancela los c\u00e1nones adeudados, parte de la base de la existencia de un contrato de arriendo incumplido, cuya prueba ha sido aportada con la demanda. Pero si, por la raz\u00f3n que fuere, el juez encuentra un motivo grave para dudar de la validez de la prueba aportada, como sucede en este caso, mal har\u00eda en aplicar autom\u00e1ticamente la disposici\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cEn efecto, la decisi\u00f3n judicial no consiste en la imposici\u00f3n irreflexiva de las consecuencias previstas en las normas, sin una evaluaci\u00f3n particularizada de la situaci\u00f3n de hecho sujeta a examen, para determinar que ella sea realmente la premisa de aplicaci\u00f3n de la disposici\u00f3n. La actividad judicial debe estar presidida por la virtud de la prudencia, que exige al juez obrar con cautela, moderaci\u00f3n y sensatez a la hora de aplicar la ley, m\u00e1s cuando, como en el caso de autos, la aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica de las normas puede conducir a una restricci\u00f3n excesiva de derechos fundamentales, en este caso el derecho al debido proceso, concretamente en sus garant\u00edas de defensa y contradicci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
\u201cEs decir, en el concreto y particular caso de autos, la inaplicaci\u00f3n de la norma que exige que para ser o\u00eddo en juicio el demandado debe probar que se han cancelado los c\u00e1nones que se denuncian en mora, no obedece a la inconstitucionalidad de la \u00a0disposici\u00f3n, sino a que se ha puesto en manos del juez una prueba relevante que hacer surgir una duda grave sobre la existencia del contrato de arriendo y de la deuda por concepto de mensualidades en mora. As\u00ed pues la inaplicaci\u00f3n de la disposici\u00f3n obedece a tal grave duda respecto del presupuesto f\u00e1ctico de aplicaci\u00f3n de la misma.\u201d (Subrayado fuera de texto) \u00a0<\/p>\n
\u201cAhora bien, podr\u00eda pensarse que de todas formas el juez de conocimiento dentro del proceso de restituci\u00f3n en cualquier caso debe deso\u00edr al demandado hasta tanto no consigne a disposici\u00f3n de juzgado los c\u00e1nones que se le imputa deber, aun cuando se hayan hecho llegar a su poder pruebas relevantes que ponen en grave duda la existencia del contrato de arriendo. La anterior posici\u00f3n podr\u00eda soportarse aduciendo que el propio C\u00f3digo de Procedimiento Civil concede la posibilidad para que en esos casos el demandado solicite al juzgado la retenci\u00f3n de los dineros depositados, hasta tanto termine el proceso y se esclarezca el asunto de la existencia del contrato. No obstante, la Sala estima que, en el caso concreto que ahora se examina, \u00a0esta interpretaci\u00f3n arroja sobre el demandado en el proceso de restituci\u00f3n una carga desproporcionada, que consiste en la obligaci\u00f3n de consignar a \u00f3rdenes del juzgado m\u00e1s de diez millones de pesos que se le imputa deber, como requisito previo para que la prueba relativa a la inexistencia del contrato sea tenida en cuenta. Es decir, el derecho de acceso a la justicia se condiciona al pago de una relevante suma de dinero, a pesar de obrar en poder del juez una prueba grave relativa a la inexistencia de tal deuda y de la causa jur\u00eddica de la misma, esto es el contrato de arriendo\u201d. \u00a0<\/p>\n
La sentencia T-150 de 2007, tambi\u00e9n se refiri\u00f3 a la sentencia T-494 de 2005, MP. Rodrigo Escobar Gil, que vers\u00f3 tambi\u00e9n sobre una demanda de restituci\u00f3n de inmueble en el que no se permiti\u00f3 participar dentro del proceso a la demandada, por cuanto no aport\u00f3 prueba del pago de los c\u00e1nones que adeudaba. La demandada hab\u00eda convivido con el demandante durante 17 a\u00f1os, pero se hab\u00edan separado en el 2001. Ella hab\u00eda obtenido la custodia provisional sobre los ni\u00f1os, con los cuales habitaba en el inmueble. Tambi\u00e9n hab\u00eda firmado un contrato de arrendamiento sobre la vivienda, la cual figuraba a nombre de su ex compa\u00f1ero.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La demandada no se opuso a la demanda, pero s\u00ed lo hizo el Defensor de Familia. Sin embargo, el Juzgado consider\u00f3 que no pod\u00eda ser o\u00eddo dentro del proceso, porque la demandada no hab\u00eda aportado pruebas de estar al d\u00eda en el pago de los arriendos. Por eso, orden\u00f3 la desocupaci\u00f3n y entrega del bien, mandato que se hizo efectivo a trav\u00e9s de una Inspecci\u00f3n de Polic\u00eda.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La acci\u00f3n de tutela fue instaurada por el Defensor de Familia. La Sala de Revisi\u00f3n concedi\u00f3 la protecci\u00f3n solicitada. Consider\u00f3 que la norma que exige la prueba del pago de los c\u00e1nones no le era aplicable al Defensor de Familia y estim\u00f3 que de las pruebas recogidas en el expediente se pod\u00eda deducir que el demandante le hab\u00eda entregado el bien a su ex compa\u00f1era e hijos para cumplir con sus obligaciones alimentarias. De esta manera, la demanda de restituci\u00f3n constitu\u00eda en la pr\u00e1ctica una evasi\u00f3n de estas obligaciones. En consecuencia, \u00a0la Sala dispuso, entre otras cosas, \u00a0la nulidad de la sentencia de restituci\u00f3n y orden\u00f3 que se oyera al Defensor de Familia dentro del proceso. As\u00ed mismo, determin\u00f3 que el bien deb\u00eda ser restituido a la demandada. A dicha decisi\u00f3n se lleg\u00f3 al considerar lo siguiente:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(i) Si bien el art\u00edculo 424, par\u00e1grafo 2\u00b0, numeral 2\u00b0, del C\u00f3digo de Procedimiento Civil exige en el proceso abreviado de restituci\u00f3n de inmueble arrendado, cuando la pretensi\u00f3n de entrega se fundamenta en la falta de pago, la consignaci\u00f3n a \u00f3rdenes del juzgado del valor total adeudado, o en su defecto, los recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los tres (3) \u00faltimos meses, o si fuere el caso, las consignaciones por el mismo valor de acuerdo con los requisitos de ley, como carga procesal para admitir el ejercicio del derecho de oposici\u00f3n del demandando4, dicha exigencia por su contenido altamente limitativo del derecho de defensa debe ser interpretada restrictivamente, esto es, que bajo ninguna circunstancia puede resultar exigible para otras personas distintas del demandando que gocen de legitimaci\u00f3n para intervenir en dicho proceso\u201d. (Subrayado fuera de texto) \u00a0<\/p>\n
(\u2026) \u00a0<\/p>\n
\u201cDe donde resulta que, en el presente caso, no pod\u00eda el Juzgado Segundo Civil Municipal de Florencia -Caquet\u00e1-, desconocer la leg\u00edtima intervenci\u00f3n del Defensor de Familia, cuyo fundamento radicaba en la legitimatio ad processum prevista en el ordenamiento Superior, a favor de las autoridades del Estado constituidas para proteger los derechos de los ni\u00f1os (C.P. art. 44), bajo el simple argumento de no haberse cancelado los c\u00e1nones de arrendamiento adeudados por la supuesta arrendataria, se\u00f1ora Ana Elizabeth Gamboa, pues dicha carga -seg\u00fan se ha visto- es \u00fanicamente exigible para el demandado, y no para el Defensor de Familia, quien goza de plena capacidad procesal para ejercer las acciones pertinentes ante las autoridades judiciales, en defensa de los derechos de los ni\u00f1os.\u201d \u00a0<\/p>\n
(\u2026) \u00a0<\/p>\n
\u201cEn virtud de lo anterior, es indiscutible que el Juzgado Segundo Civil Municipal de Florencia -Caquet\u00e1-, no s\u00f3lo incurri\u00f3 en un desconocimiento constitutivo de v\u00eda de hecho por defecto procedimental al extender al Defensor de Familia la carga procesal impuesta por el par\u00e1grafo 2\u00b0, numeral 2\u00b0, del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, cuando conforme a su contenido literal y a lo expuesto por la jurisprudencia constitucional, dicha carga solamente le resulta exigible al demandado; sino que tambi\u00e9n lo hizo al ignorar el valor normativo de la Constituci\u00f3n, que en trat\u00e1ndose de la preservaci\u00f3n de los derechos fundamentales de los menores de edad, le reconoce al citado funcionario plena legitimatio ad processum para exigir en todo momento de las autoridades judiciales competentes \u201csu cumplimiento y la sanci\u00f3n de los infractores\u201d, conforme lo establece categ\u00f3ricamente el art\u00edculo 44 Superior.5\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cEn el caso sub-judice, es innegable que en el tr\u00e1mite del proceso abreviado de restituci\u00f3n de inmueble arrendado de Ra\u00fal Ortiz Fajardo contra Ana Elizabeth Gamboa, se incurri\u00f3 en una flagrante violaci\u00f3n al debido proceso, pues se desconoci\u00f3 el leg\u00edtimo derecho que le asist\u00eda al Defensor de Familia, para velar por la protecci\u00f3n de los derechos fundamentales de los ni\u00f1os, los cuales estaban siendo amenazados por la ejecuci\u00f3n de un contrato de arrendamiento mediante el cual se configuraba un supuesto fraude a la ley, al tratar de burlar el cumplimiento de una obligaci\u00f3n alimentaria frente a menores de edad\u201d. \u00a0<\/p>\n
Igualmente, la sentencia T-150 de 2007 analiz\u00f3 la sentencia T-035 de 2006, MP. Marco Gerardo Monroy Cabra, en la cual la Corte reafirm\u00f3 que la norma que obliga al demandado a demostrar el pago de los c\u00e1nones establecidos no puede aplicarse de manera indiscriminada. En la sentencia la Corte fall\u00f3 sobre un caso en el que la parte demandada alegaba que ella no hab\u00eda firmado ning\u00fan contrato de arrendamiento con el demandante y que, adem\u00e1s, ya la justicia hab\u00eda decidido a su favor otro proceso de restituci\u00f3n de inmueble iniciado contra ella por el mismo demandante, y por los mismos hechos. La Corte encontr\u00f3 que, en efecto, dentro de un proceso anterior de caracter\u00edsticas id\u00e9nticas, la justicia hab\u00eda negado las pretensiones del demandante, pues no figuraba como parte en ninguno de los extremos de la relaci\u00f3n contractual. Por eso, orden\u00f3 escuchar a la parte demandada y anular todas las actuaciones surtidas a partir del auto en el que se deneg\u00f3 a la parte demandada la posibilidad de ser escuchada dentro del proceso.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
All\u00ed se dijo:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c5.3 En conclusi\u00f3n, de la jurisprudencia precedentemente sentada por esta Corporaci\u00f3n emerge que aunque la norma contenida en el numeral segundo del par\u00e1grafo segundo del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil se ajusta a la Constituci\u00f3n y los principios jur\u00eddicos que presiden el Derecho Probatorio, entre los cuales est\u00e1 aquel seg\u00fan el cual al demandante le corresponde probar los hechos en que funda su acci\u00f3n, pero esta regla general se invierte cuando se trata de hechos indefinidos (como lo es el hecho del no pago de los c\u00e1nones de arrendamiento, que impone al acusado de moroso demostrar el hecho positivo contrario a la mora, es decir la efectiva cancelaci\u00f3n de lo adeudado), tambi\u00e9n es cierto que tal inversi\u00f3n de la carga de la prueba, en el caso en que el demandante alega la mora en el pago del canon de arrendamiento, presupone la demostraci\u00f3n as\u00ed sea sumaria de la existencia del contrato que dar\u00eda lugar a la mora. Existiendo dudas graves y serias sobre este punto, el supuesto pr\u00e1ctico de aplicaci\u00f3n de la regla contenida en el segundo numeral del par\u00e1grafo segundo del art\u00edculo 424 del C. de P.C. queda en entre dicho.\u201d \u00a0<\/p>\n
La sentencia T-150 de 2007, tambi\u00e9n consider\u00f3 la sentencia T-326 de 2006, MP. Alfredo Beltr\u00e1n Sierra, en la cual se resolvi\u00f3 un caso en el que la demandada dentro del proceso de restituci\u00f3n tach\u00f3 de falso el contrato de arrendamiento que fue anexado como prueba dentro de la demanda y anot\u00f3 que hab\u00eda instaurado una denuncia ante la Fiscal\u00eda por ese hecho. A pesar de ello el Juzgado de conocimiento se neg\u00f3 a escucharla dentro del proceso. Luego de que la demandada instaur\u00f3 demanda de tutela contra la decisi\u00f3n, la Corte Constitucional consider\u00f3 que en este caso no se pod\u00eda exigir a la demandada el pago de los c\u00e1nones exigidos en la demanda para poder ser escuchada, por cuanto \u201cel material probatorio obrante en el proceso de tutela, arroja una duda respecto de la existencia real de un contrato de arrendamiento entre el demandante y el demandado, es decir, que est\u00e1 en entredicho la presencia del supuesto de hecho que regula la norma que se pretende aplicar.\u201d\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De la misma manera, la T-150 de 2007 refiri\u00f3 a la sentencia T-601 de 2006, MP. Rodrigo Escobar Gil, en la que se orden\u00f3 al juzgado ordinario que escuchara a la demandada dentro del proceso de restituci\u00f3n. En esa ocasi\u00f3n la demandada manifestaba que ella s\u00ed hab\u00eda sido arrendataria de \u00a0la empresa demandante, pero que hab\u00eda manifestado en tiempo su decisi\u00f3n de no prorrogar el contrato y hab\u00eda puesto el inmueble a disposici\u00f3n de la demandante. A su vez, la sociedad demandante expresaba que el contrato de arrendamiento se hab\u00eda prorrogado autom\u00e1ticamente, por cuanto la demandada hab\u00eda presentado tarde el escrito en que manifestaba su decisi\u00f3n de entregar el inmueble.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En \u00e9sta oportunidad, la Sala de Revisi\u00f3n precis\u00f3 que, a pesar de que la Corte hab\u00eda declarado que era constitucional exigir la prueba del pago de los c\u00e1nones para poder ser o\u00eddo en el proceso, tambi\u00e9n \u201cla Corte ha se\u00f1alado que dado el contenido altamente limitativo del derecho de defensa que tiene la carga procesal prevista en el referido par\u00e1grafo del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento la misma debe ser interpretada restrictivamente.6 De esta manera, cuando se trate de aplicar esa disposici\u00f3n, el juez civil debe analizar la situaci\u00f3n f\u00e1ctica que le haya sido planteada para ver si la misma se ubica en los extremos a partir de las cuales la carga impuesta al demandado resulta ajustada a la Constituci\u00f3n y que implican la existencia de un contrato de arrendamiento, que ha sido incumplido por el arrendatario en condiciones cuya prolongaci\u00f3n en el tiempo resulta lesiva de los derechos e intereses de las partes, en particular del arrendador que ha obrado de buena fe, y de la correcta administraci\u00f3n de justicia.\u201d As\u00ed mismo, se manifest\u00f3:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cEn concreto, la Corte se\u00f1al\u00f3 que cuando en un proceso de restituci\u00f3n se le ha presentado al juez una prueba relevante que haga surgir una duda grave sobre la existencia del contrato de arrendamiento y de la deuda por concepto de mensualidades en mora, tal duda afecta los presupuestos de aplicaci\u00f3n de la norma que exige al arrendatario probar que se han cancelado los c\u00e1nones que se denuncian en mora, de tal modo que si el juez, sin sopesar ese elemento de convicci\u00f3n, aplica la norma, puede incurrir en grave violaci\u00f3n de los derechos constitucionales del \u00a0demandado. De acuerdo con la doctrina constitucional vertida en esa sentencia, la violaci\u00f3n de los derechos fundamentales del demandado se materializa, cuando existiendo grave duda sobre los presupuestos de aplicaci\u00f3n de la norma que establece la aludida carga procesal, \u00a0la misma es aplicada y de ello resulta un gravamen desproporcionado para el demandado, gravamen que consistir\u00eda en la necesidad de acreditar el pago de lo que de acuerdo con el demandante estar\u00eda debiendo, como requisito previo para que la prueba relativa a la inexistencia del contrato sea tenida en cuenta. \u201cEs decir, el derecho de acceso a la justicia se condiciona al pago de una relevante suma de dinero, a pesar de obrar en poder del juez una prueba grave relativa a la inexistencia de tal deuda y de la causa jur\u00eddica de la misma, esto es el contrato de arriendo.\u201d \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Resulta claro que, cuando se ha hecho surgir una duda grave sobre la existencia misma del contrato de arrendamiento, desaparecen los presupuestos de aplicaci\u00f3n de la norma que ahora se analiza, porque en lugar de constituirse ella en una garant\u00eda de los derechos del arrendador de buena fe y en un medio para evitar que la dilaci\u00f3n o la simple prolongaci\u00f3n del proceso comporten una carga cada d\u00eda m\u00e1s gravosa para \u00e9ste, se convertir\u00eda en un medio para dificultar la defensa del arrendatario frente a una pretensi\u00f3n sobre cuya existencia se ha planteado una seria duda. En tal caso, dado el car\u00e1cter restrictivo de la interpretaci\u00f3n de la norma, precisamente para evitar la lesi\u00f3n de los derechos a la defensa y de acceso a la administraci\u00f3n de justicia, se impone inaplicar la exigencia contenida en los numerales 2\u00ba y 3\u00ba \u00a0del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, \u00a0para permitir que la controversia entre las partes se adelante en igualdad de condiciones.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 De este modo se tiene que, de acuerdo con la jurisprudencia constitucional, no obstante que la carga procesal establecida para el demandado en los numerales 2\u00ba y 3\u00ba \u00a0del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, se aviene a la Constituci\u00f3n y debe ser aplicada, por disposici\u00f3n de la ley, en todos los procesos de restituci\u00f3n de inmueble arrendado, ello no releva al juez del deber de sopesar, en cada caso, los supuestos f\u00e1cticos a los que remite la norma, porque \u00a0la aplicaci\u00f3n indiscriminada de la misma, cuando se haya planteado en el proceso una duda seria sobre la existencia del contrato y de la mora, implicar\u00eda privilegiar injustificadamente la posici\u00f3n del arrendador, cuya posici\u00f3n jur\u00eddica y su obrar de buena fe tambi\u00e9n estar\u00edan en entredicho, y desconocer los derechos de defensa y de acceso a la administraci\u00f3n de justicia del demandado, si la condici\u00f3n para ser o\u00eddo en el juicio, resulta, por las circunstancias del caso, gravemente desproporcionada.\u201d (Subrayado fuera de texto) \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Tambi\u00e9n la sentencia T-150 de 2007 trajo a referencia la sentencia T-613 de 2006, MP. Nilson Pinilla Pinilla, en la que la Corte tambi\u00e9n decidi\u00f3 inaplicar el numeral 2\u00b0 del par\u00e1grafo 2\u00ba del art. 424 del CPC. En ese caso la demandada dentro del proceso de restituci\u00f3n hab\u00eda sido compa\u00f1era permanente del arrendador y viv\u00eda en el inmueble con la hija com\u00fan, que era menor de edad. La demandada rechazaba que ella tuviera un contrato de arrendamiento con el demandante y manifestaba no contar con el dinero necesario para pagar los c\u00e1nones que supuestamente deb\u00eda para poder ser o\u00edda en el proceso. La Sala de Revisi\u00f3n consider\u00f3 que exist\u00edan dudas sobre la existencia del contrato y que en esa ocasi\u00f3n deb\u00edan protegerse los derechos de la ni\u00f1a: \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) en el caso concreto, no procede aplicar la norma que exige al arrendatario demandado cancelar la totalidad de los c\u00e1nones que se imputan en mora, como requisito para ser o\u00eddo en el juicio. Por tanto, la raz\u00f3n que en este caso permite inaplicar la disposici\u00f3n, deriva de que el material probatorio obrante en el proceso de tutela arroja una duda respecto de la existencia real de un contrato de arrendamiento y la prevalencia de los derechos de (…), frente a la supuesta relaci\u00f3n contractual existente. (Subrayado fuera de texto) \u00a0<\/p>\n
\u201cPor otro lado, se deben tener en cuenta ciertas pruebas aportadas por la se\u00f1ora Martha Beatriz Posada en el tr\u00e1mite de tutela, las cuales permiten concluir que la demanda de restituci\u00f3n se debe a los conflictos existentes entre el se\u00f1or Yepes y la se\u00f1ora Posada, motivo por el cual es deber del juez constitucional entrar a proteger los derechos de (…), en cumplimiento del art\u00edculo 44 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica.\u201d \u00a0<\/p>\n
La sentencia T-150 de 2007 concluy\u00f3, que distintas Salas de Revisi\u00f3n han decidido en diferentes casos inaplicar los numerales 2\u00b0 y 3\u00b0 del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, a pesar de que ellos fueron declarados exequibles en sentencias de constitucionalidad de la Corte Constitucional. La inaplicaci\u00f3n de esas normas no se decidi\u00f3 con base en la excepci\u00f3n de inconstitucionalidad, sino con fundamento en los principios \u00a0de justicia y equidad en atenci\u00f3n a las especificidades de cada caso. \u201cLa determinaci\u00f3n persigue impedir los posibles excesos que se podr\u00edan derivar de la aplicaci\u00f3n mec\u00e1nica de los preceptos a circunstancias cuya especificidad no fue prevista por el legislador\u201d7.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Tambi\u00e9n se afirm\u00f3 en la sentencia T-150 de 2007, que en las citadas sentencias se ha afirmado que los numerales 2\u00b0 y 3\u00b0 del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil comportan una importante limitaci\u00f3n de los derechos de defensa y contradicci\u00f3n de los arrendatarios demandados, que solamente es aceptable cuando no existen dudas serias sobre la situaci\u00f3n descrita por el arrendador en la demanda. Por eso, se ha definido que el juez debe analizar las caracter\u00edsticas de cada caso para determinar si no existen razones de peso que ameritar\u00edan la inaplicaci\u00f3n de las normas en estas circunstancias espec\u00edficas y excepcionales. As\u00ed, se ha establecido que las aludidas normas no pueden ser aplicadas de manera irreflexiva por el juez y que la carga procesal que ellas imponen a los arrendatarios demandados debe ser interpretada de manera restrictiva para no generar cargas excesivas sobre el demandado, todo de acuerdo con las circunstancias espec\u00edficas del caso que se juzga.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De esta manera, consider\u00f3 la sentencia T-150 de 2007, que se ha decidido que cuando hay serias dudas sobre la existencia o la vigencia del contrato de arrendamiento o sobre la mora \u00a0no procede exigirle al demandado dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble que demuestre el pago de los c\u00e1nones reclamados para ser o\u00eddo dentro del proceso. Tambi\u00e9n se ha manifestado que la limitaci\u00f3n al derecho de defensa no se aplica a terceros legitimados para intervenir dentro del proceso, como ocurre en el caso del Defensor de Familia cuando se trata de la protecci\u00f3n de los derechos de los ni\u00f1os. Igualmente, se ha indicado que, incluso cuando no se cuestiona la existencia del contrato de arrendamiento, las normas mencionadas deben inaplicarse si el juez observa que el proceso persigue \u00a0defraudar los intereses de algunas personas especialmente protegidas, como sucede en el caso de los ni\u00f1os cuando se ha acordado que los alimentos que les debe uno de los padres se pagar\u00e1n en especie, proporcion\u00e1ndoles un lugar para vivir. \u00a0<\/p>\n
Con fundamento en lo anterior, la sentencia T-150 de 2007, MP. Manuel Jos\u00e9 Cepeda Espinosa, la Corte resolvi\u00f3 el caso planteado en esa oportunidad, en el que el accionante de la acci\u00f3n de tutela manifestaba que hab\u00eda celebrado un contrato de arrendamiento sobre un local comercial de propiedad de la se\u00f1ora Gloria Cifuentes de Mart\u00ednez, el 13 de agosto de 2001. Con posterioridad, el 24 de octubre de 2005, la se\u00f1ora Gloria Cifuentes de Mart\u00ednez y \u00c1lvaro Nicol\u00e1s Torres S\u00e1nchez firmaron un contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble en el cual se encontraba el local arrendado. El 30 de noviembre de 2005, \u00c1lvaro Nicol\u00e1s Torres S\u00e1nchez y el accionante de la acci\u00f3n de tutela, Edgar Ricardo Giraldo Garc\u00eda, firmaron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial. El 5 de diciembre, el se\u00f1or Garc\u00eda le pag\u00f3 el primer canon de arrendamiento al se\u00f1or Torres. Poco despu\u00e9s la se\u00f1ora Cifuentes de Mart\u00ednez le solicit\u00f3 al se\u00f1or Garc\u00eda el pago del mismo mes y le exigi\u00f3 que le continuara pagando a ella el importe de los arriendos. De esta manera, el se\u00f1or Garc\u00eda le pag\u00f3 a la se\u00f1ora Cifuentes de Mart\u00ednez los c\u00e1nones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2006.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El d\u00eda 8 de marzo de 2006, el se\u00f1or Torres instaur\u00f3 una demanda de restituci\u00f3n de inmueble contra el se\u00f1or Garc\u00eda, con base en la causal de mora en el pago. En la demanda se manifiesta que el demandado solamente pag\u00f3 el canon del mes de diciembre de 2005 y que se encontraba en mora por los meses de enero, febrero y marzo de 2006. El 20 de abril, se present\u00f3 la contestaci\u00f3n de la demanda. En el escrito, el apoderado reconoce que el se\u00f1or Garc\u00eda firm\u00f3 el contrato de arrendamiento con el se\u00f1or Torres. Sin embargo, aclara que lo hizo inducido a enga\u00f1o por el se\u00f1or Torres, pues este \u00faltimo le hizo creer que era el nuevo propietario del inmueble. Afirma, entonces, que su poderdante le pag\u00f3 los c\u00e1nones de enero a marzo de 2006 a la se\u00f1ora Cifuentes de Mart\u00ednez por ser la propietaria del inmueble. Por lo tanto, asegura que el contrato de arrendamiento que le firm\u00f3 al se\u00f1or Torres \u201cest\u00e1 viciado de nulidad, por la mala fe del arrendador, quien le hizo creer a mi cliente que hab\u00eda comprado el inmueble que es objeto de contrato de arrendamiento, adquisici\u00f3n o compra que no se pudo realizar, como se desprende del Acta N\u00b0 009 del d\u00eda 24 de noviembre de 2005 de la Notar\u00eda \u00danica de Honda \u201cACTA DE INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.\u201d \u00a0<\/p>\n
En \u00e9sta oportunidad, la corte concedi\u00f3 el amparo solicitado y orden\u00f3 dejar sin efecto el auto por medio del cual se hab\u00eda determinado que el demandado no pod\u00eda ser o\u00eddo en el proceso al tenor de lo dispuesto en el art\u00edculo 424, par\u00e1grafo 2\u00b0 del C. P. C. En su lugar se orden\u00f3 al Juzgado accionado que dictara un nuevo auto en el que se admita o\u00edr al demandado dentro del proceso y, en armon\u00eda con ello, confirme su decisi\u00f3n de darle traslado al actor del proceso de la contestaci\u00f3n de la demanda y de las excepciones presentadas. \u201cA partir de all\u00ed, el Juzgado repondr\u00e1 toda la actuaci\u00f3n\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
A dicha decisi\u00f3n lleg\u00f3 la Sala Segunda de Revisi\u00f3n, al estimar que en el caso transcrito no se pod\u00eda aplicar el numeral 2\u00ba del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C.P.C y en consecuencia no se pod\u00eda exigir al actor de la tutela que para poder ser o\u00eddo consignara los c\u00e1nones que reclamaba el demandante dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble, pues \u201cel problema que aqu\u00ed se presenta es que el actor firm\u00f3 dos contratos de arrendamiento que corren simult\u00e1neamente \u00a0sobre el mismo local comercial, de tal manera que tendr\u00eda que responder por los c\u00e1nones de arrendamiento ante dos arrendadores: la se\u00f1ora Cifuentes de Mart\u00ednez y el se\u00f1or Torres. La existencia de dos contratos sobre el mismo inmueble significa que cualquiera de los dos arrendadores podr\u00eda instaurar una demanda contra el actor por mora en el pago de los c\u00e1nones. En este caso, la demanda la instaur\u00f3 el se\u00f1or Torres, puesto que el actor decidi\u00f3 pagarle a la primera arrendadora. Pero si \u00e9l le hubiera pagado los arrendamientos de enero a marzo al se\u00f1or Torres, la se\u00f1ora Cifuentes de Mart\u00ednez lo habr\u00eda podido demandar por mora en el pago de los c\u00e1nones\u201d. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed mismo, se manifest\u00f3 que la situaci\u00f3n descrita es excepcional y que la obligaci\u00f3n fundamental de un arrendatario de buena fe es cumplir con el pago de los c\u00e1nones de arrendamiento, como lo hizo el mencionado accionante. Pero en dicho caso, \u201cde aplicarse mec\u00e1nicamente la regla de los numerales 2 y 3 del par\u00e1grafo 2 del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, el actor tendr\u00eda que consignar dos arriendos por el mismo mes para evitar ser demandado por mora en el pago y para poder ser o\u00eddo en el proceso de restituci\u00f3n\u201d. \u00a0<\/p>\n
6. Caso concreto \u00a0<\/p>\n
El 21 de abril de 2006, al se\u00f1or Abertano le fue notificada la demanda de restituci\u00f3n de inmueble, quien la contest\u00f3 presentando las respectivas excepciones de merito, el 25 de abril de 2006. \u00a0<\/p>\n
El aqu\u00ed actor y demandado en restituci\u00f3n, asevera que se efectu\u00f3 un acuerdo verbal, en el que se modificaron los reajustes sobre los c\u00e1nones de arrendamiento inicialmente pactados en el contrato de arrendamiento, reforma que asegura fue aceptada por los demandantes del proceso de restituci\u00f3n de inmueble \u201cpor cuanto como bien lo expresa el demandante en los hechos de la demanda de restituci\u00f3n, los c\u00e1nones de arrendamiento siguientes se siguieron cancelando a su favor y as\u00ed mismo hubo ninguna manifestaci\u00f3n de inconformidad, ni se realiz\u00f3 requerimiento que pusiera de manifiesto que se pretend\u00eda efectuar otros incrementos\u201d. \u00a0<\/p>\n
El Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9, el 31 de julio de 2006, dict\u00f3 sentencia de restituci\u00f3n sin tener en cuenta la contestaci\u00f3n de la demanda, ya que consider\u00f3 que no pod\u00eda ser escuchado dentro del proceso el demandado, por cuanto \u201cno acredit\u00f3 el pago de los reajustes pactados sobre los c\u00e1nones de arrendamiento\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En las circunstancias que se analiza, no est\u00e1 en duda que el actor suscribi\u00f3, el 13 de octubre de 2002, un contrato de arrendamiento de un inmueble comercial, con el se\u00f1or Jos\u00e9 Alba Garay8, quien ostentaba la calidad de propietario del inmueble arrendado, que cedi\u00f3 sus derechos a Carlos C\u00e9spedes y Myriam Hern\u00e1ndez, quienes adquirieron el dominio de dicho inmueble9. Tampoco hay duda acerca de que el actor se encuentra cancelando $1.600.000 pesos mensuales de canon de arrendamiento a los demandantes dentro del proceso de restituci\u00f3n de inmueble, pues el mismo apoderado de los demandantes lo afirma y as\u00ed lo acepta el se\u00f1or Abertano Lozano (folio 18 y 41 Cdno primera instancia). \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El problema que aqu\u00ed se presenta es que el actor es demandado por la presunta mora en el pago de los reajustes sobre los c\u00e1nones de arrendamiento que alega no deber por el presunto acuerdo verbal al que lleg\u00f3 con el se\u00f1or Jos\u00e9 Garay, anterior arrendado que cedi\u00f3 el contrato a los hoy demandantes de la restituci\u00f3n, en el que se compromet\u00eda a pagar los servicios p\u00fablicos, a cargo del arrendador, de dos locales comerciales ubicados dentro del inmueble arrendado y as\u00ed \u201cno se incrementar\u00eda ni reajustar\u00eda el canon de arrendamiento pactado en el contrato inicial\u201d y en virtud del escrito de 5 de noviembre de 2003, mediante el cual se dice que el canon tendr\u00e1 un reajuste del 6.66%, es decir qued\u00f3 en la suma de $1.600.000 pesos mensuales. \u00a0<\/p>\n
El apoderado de Carlos Augusto C\u00e9spedes y Myriam Aydee Hern\u00e1ndez, manifiesta que ni el se\u00f1or Jos\u00e9 Alba ni sus representados \u201chan aceptado modificar el contrato de arrendamiento\u201d, en particular el reajuste del canon. Considera que el canon de arrendamiento no puede mantenerse inmodificable en la suma de $1.600.000 pesos mensuales. Insiste que el contrato de arrendamiento no fue reformado por la carta de 5 de noviembre de 2003, pues lo que se quiso hacer fue \u201cconcretar el monto del canon vigente para la pr\u00f3rroga (12 meses) aplic\u00e1ndole la tasa de inflaci\u00f3n previamente definida\u201d. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
La Sala considera que en el proceso de restituci\u00f3n de inmueble arrendado que se inici\u00f3 contra el se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez, desde la contestaci\u00f3n misma de la demanda se aport\u00f3 evidencia que pon\u00eda en seria duda la existencia de la mora alegada por los demandantes, respecto de los reajustes al canon de arrendamiento.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En efecto, el actor de la presente acci\u00f3n de tutela sostiene que con anterioridad a la notificaci\u00f3n de la cesi\u00f3n del contrato de arrendamiento, realiz\u00f3 con el anterior arrendador, Jos\u00e9 Alba Garay, una reforma verbal al contrato inicial \u201csobre el incremento del arrendamiento\u201d, que consist\u00eda en que el se\u00f1or Abertano pagaba los servicios p\u00fablicos, a cargo del arrendador, de dos locales comerciales ubicados dentro del mismo inmueble arrendado \u201cy as\u00ed no se incrementar\u00eda ni reajustar\u00eda el canon de arrendamiento pactado en el contrato inicial\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Sin embargo, el juzgado accionado dict\u00f3 sentencia el 31 de julio de 2006, pese a existir serias dudas acerca de la mora en el pago de los reajustes a los c\u00e1nones de arrendamiento.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De igual forma, el actor afirma que aport\u00f3 al proceso las consignaciones respectivas, \u201caceptadas hasta la fecha, por el anterior y actual propietario\u201d. El juzgado accionado afirma, en el escrito en el que contest\u00f3 la acci\u00f3n de tutela, que el se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez alleg\u00f3 un escrito, el 9 de octubre de 2006, en donde se anexaban copias de algunas consignaciones \u00a0relacionadas \u201ccon el pago de los c\u00e1nones de arrendamiento adeudados\u201d. \u00a0<\/p>\n
El actor se\u00f1ala que existen los comprobantes de pago de los servicios p\u00fablicos y de una certificaci\u00f3n expedida por el arrendador con fecha 5 de noviembre de 2003, donde se manifiesta la prorroga del contrato de arrendamiento e igualmente el reajuste que se debe cancelar. \u00a0<\/p>\n
En efecto, a folio 1 del cuaderno de primera instancia, se encuentra el escrito, de fecha 5 de noviembre de 2003, por medio del cual el se\u00f1or Jos\u00e9 Alba Garay, arrendador, le comunic\u00f3 al se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez, \u201cInquilino casa Comercial (S\u00edbate)\u201d que \u201cel contrato de arrendamiento de fecha, octubre 13 del a\u00f1o 2002, ser\u00e1 prorrogado por doce (12) meses m\u00e1s, a partir del trece (13) de noviembre del a\u00f1o 2003, con reajuste en el Canon de Arrendamiento, del 6.66% es decir queda en la suma de \u201cUn Mill\u00f3n Seiscientos Mil pesos M\/cte.\u201d ($1.600.000), mensual\u201d. Seguidamente se \u00a0consagra que las \u201cdem\u00e1s cl\u00e1usulas, siguen vigentes tal como est\u00e1n estipuladas en el contrato de arrendamiento\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por lo tanto, la raz\u00f3n que en este asunto impone inaplicar el numeral 2\u00b0 del par\u00e1grafo 2\u00b0 del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, deriva en que el material probatorio obrante en el proceso de tutela, arroja una seria duda en relaci\u00f3n a si el actor debe los reajustes sobre los c\u00e1nones de arrendamiento motivos de la solicitud de restituci\u00f3n, en raz\u00f3n de una modificaci\u00f3n verbal al contrato de arrendamiento, celebrada con el anterior arrendador. Es decir, est\u00e1 en entredicho la presencia del supuesto hecho que regula la norma que se pretende aplicar \u201cSi la demanda se fundamenta en falta de pago, el demandante no ser\u00e1 o\u00eddo en el proceso\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La Sala considera que este es uno de los casos en que debe reiterarse la jurisprudencia de la Corte sobre la inaplicaci\u00f3n de la norma que dispone no o\u00edr a los arrendatarios cuando no demuestran en el proceso haber cancelado los respectivos c\u00e1nones de arrendamiento que se dicen adeudados. Para el caso, la aplicaci\u00f3n mec\u00e1nica de la mencionada disposici\u00f3n jur\u00eddica vulnera al demandado el derecho al debido proceso y el acceso a la administraci\u00f3n de justicia. Por ende, dadas las especiales condiciones del proceso, la decisi\u00f3n del juzgado demandado de no o\u00edr al arrendatario vulner\u00f3 los derechos del actor de la tutela a gozar de un debido proceso judicial y a acceder a la justicia para ejercer su derecho de defensa, de conformidad con los precedentes antes citados. \u00a0<\/p>\n
IV. DECISI\u00d3N. \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Sala Novena de Revisi\u00f3n de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del Pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, \u00a0<\/p>\n
RESUELVE \u00a0<\/p>\n
Primero. REVOCAR la sentencia proferida por la Sala Civil- Familia- Agraria del Tribunal Superior de Cundinamarca, el 18 de diciembre de 2006, mediante la cual se neg\u00f3 la acci\u00f3n de tutela presentada por Abertano Lozano P\u00e9rez contra el Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9. CONFIRMAR el fallo proferido en primera instancia por el Juzgado Primero (1) Civil del Circuito de Soacha (Cundinamarca), por las razones expuestas en esta sentencia, que CONCEDIO la tutela de los derechos al debido proceso y el de a acceder a la justicia para ejercer el derecho de defensa.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Segundo. En consecuencia, ORDENAR al Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9, dejar sin efecto lo actuado en el proceso de restituci\u00f3n de inmueble arrendado, incoado por Carlos Augusto C\u00e9spedes Ortiz y Myriam Aydee Hern\u00e1ndez Carrillo contra el arrendatario Abertano Lozano P\u00e9rez, a partir de la actuaci\u00f3n siguiente a la contestaci\u00f3n de la demanda, con la finalidad de que sea escuchado el se\u00f1or Abertano Lozano P\u00e9rez y, en armon\u00eda con ello, de traslado a los demandantes del proceso la contestaci\u00f3n de la demanda y de las excepciones presentadas. As\u00ed pues el Juzgado Promiscuo Municipal de Sibat\u00e9 deber\u00e1 dejar sin efecto el fallo de instancia, de 31 de julio de 2006, por medio del cual se puso fin al proceso de restituci\u00f3n de inmueble y toda la actuaci\u00f3n posterior a ella.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Tercero. ORDENAR que por Secretar\u00eda General se d\u00e9 cumplimiento a lo dispuesto en el art\u00edculo 36 del Decreto 2591 de 1991. \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese, comun\u00edquese, publ\u00edquese en la Gaceta de la Corte Constitucional y c\u00famplase. \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
CLARA IN\u00c9S VARGAS HERN\u00c1NDEZ \u00a0<\/p>\n
Magistrada Ponente \u00a0<\/p>\n
JAIME ARA\u00daJO RENTER\u00cdA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
AUSENTE EN COMISION \u00a0<\/p>\n
MANUEL JOS\u00c9 CEPEDA ESPINOSA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
MARTHA VICTORIA S\u00c1CHICA MENDEZ \u00a0<\/p>\n
Secretaria General \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
1 Salvaron su voto los Magistrados Ciro Angarita Bar\u00f3n y Alejandro Mart\u00ednez Caballero.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2 Salvaron su voto los Magistrados \u00a0Carlos Gaviria D\u00edaz, Jos\u00e9 Gregorio Hern\u00e1ndez y Alejandro Mart\u00ednez Caballero. \u00a0<\/p>\n
3 Aclar\u00f3 su voto el Magistrado Humberto Sierra Porto: \u201cNo comparto la anterior argumentaci\u00f3n, pues el hecho de que la disposici\u00f3n trascrita del C\u00f3digo de Procedimiento Civil haya sido objeto de un pronunciamiento previo de exequibilidad proferido por esta Corporaci\u00f3n no impide que frente a dicho enunciado normativo se pueda emplear la figura de la excepci\u00f3n de inconstitucionalidad en un caso particular. En otras palabras, el control abstracto de constitucionalidad realizado previamente por esta Corporaci\u00f3n no impide que en determinados casos, en ejercicio del control concreto por v\u00eda de excepci\u00f3n -uno de cuyos mecanismos es precisamente la acci\u00f3n de tutela-, se inaplique un enunciado normativo que fue encontrado en su oportunidad ajustado a la Constituci\u00f3n, por resultar violatorio de los derechos fundamentales y, por consiguiente, en ese caso concreto inconstitucional. En esta oportunidad es evidente que exist\u00eda la prueba sumaria del contrato de arrendamiento exigida por el C\u00f3digo de Procedimiento Civil, sin embargo, las particulares circunstancias del caso hac\u00edan irrazonable y desproporcionado, adem\u00e1s de violatorio del derecho al debido proceso y de acceso a la administraci\u00f3n de justicia, que el juez de conocimiento exigiera al supuesto arrendatario consignar los c\u00e1nones debidos para poder ser o\u00eddo en el proceso de restituci\u00f3n del inmueble arrendado. Por lo tanto no se trata de una inaplicaci\u00f3n de la disposici\u00f3n debido \u00a0a la \u201cgrave duda respecto del presupuesto f\u00e1ctico de aplicaci\u00f3n de la misma\u201d, sino simplemente de una inaplicaci\u00f3n del numeral 2\u00ba del par\u00e1grafo 2\u00ba del art\u00edculo 424 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil en virtud del control concreto por v\u00eda de excepci\u00f3n\u201d \u00a0<\/p>\n
4 Enti\u00e9ndase por carga procesal: \u201caquellas situaciones instituidas por la ley que comportan o demandan una conducta de realizaci\u00f3n facultativa, normalmente establecida en inter\u00e9s del propio sujeto y cuya omisi\u00f3n trae aparejadas para \u00e9l consecuencias desfavorables, como la preclusi\u00f3n de una oportunidad o un derecho procesal e inclusive hasta la p\u00e9rdida del derecho sustancial debatido en el proceso.\/\/ Como se ve, las cargas procesales se caracterizan porque el sujeto a quien se las impone la ley conserva la facultad de cumplirlas o no, sin que el Juez o persona alguna pueda compelerlo coercitivamente a ello, todo lo contrario de lo que sucede con las obligaciones; de no, tal omisi\u00f3n le puede acarrear consecuencias desfavorables. As\u00ed, por ejemplo probar los supuestos de hecho \u00a0para no recibir una sentencia adversa\u201d. (Sentencia C-1512 de 2000. MP. \u00c1lvaro Tafur Galvis). \u00a0<\/p>\n
5 Seg\u00fan lo expuesto anteriormente, se entiende por defecto procedimental: \u201caquel que se origina en una manifiesta desviaci\u00f3n de las formas propias del juicio que conduce a una amenaza o vulneraci\u00f3n de los derechos y garant\u00edas de alguna de las partes o de los dem\u00e1s sujetos procesales con inter\u00e9s leg\u00edtimo\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
6 Ver Sentencia T-494 de 2005. En esa sentencia la Corte se pronunci\u00f3 sobre el car\u00e1cter restrictivo de la interpretaci\u00f3n de la aludida carga procesal en relaci\u00f3n con los destinatarios de la misma, que son s\u00f3lo los demandados y no otros sujetos legitimados para intervenir en el proceso.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
7 Sentencia T-150 de 2007, MP. Manuel Jos\u00e9 Cepeda Espinosa. \u00a0<\/p>\n
8 Folio 32 Cdno primera instancia. \u00a0<\/p>\n
9 Folio 35 Cdno primera instancia \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 Sentencia T-427\/07 \u00a0 ACCION DE TUTELA-Procedencia por no existir otro medio de defensa judicial \u00a0 PROCESO CIVIL DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE-Regulaci\u00f3n\u00a0 \u00a0 PROCESO DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Aplicaci\u00f3n de norma respecto a la prueba del pago de c\u00e1nones de arrendamiento para ser o\u00eddo \u00a0 PROCESO DE RESTITUCION DE BIEN INMUEBLE ARRENDADO-Jurisprudencia […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[71],"tags":[],"class_list":["post-14563","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-tutelas-2007"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/14563","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=14563"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/14563\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=14563"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=14563"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=14563"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}