\u00a0 \u00a0 Sentencia C-726\/00\u00a0 \u00a0<\/p>\n
DERECHO A LA IGUALDAD-Copropietarios de zonas comunes\/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL \u00a0<\/p>\n
DERECHO DE PROPIEDAD-Zonas comunes de unidades inmobiliarias cerradas \u00a0<\/p>\n
Referencia: expediente D-2694 \u00a0<\/p>\n
Demanda de inconstitucionalidad en contra \u00a0del art\u00edculo 4\u00ba de la Ley 428 de 1998 “Por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal”. \u00a0<\/p>\n
Actores: \u00a0Norma Viviana Soto Ayala y Miguel Esteban D\u00edaz C.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Dr. ALFREDO BELTR\u00c1N SIERRA. \u00a0<\/p>\n
Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, D.C., veintiuno (21) de junio del a\u00f1o dos mil (2000). \u00a0<\/p>\n
La Sala Plena de la Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y tr\u00e1mites establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente\u00a0 \u00a0<\/p>\n
SENTENCIA\u00a0 \u00a0<\/p>\n
I. ANTECEDENTES.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0Los ciudadanos Norma Viviana Soto Ayala y Miguel Esteban D\u00edaz C., en ejercicio de la acci\u00f3n p\u00fablica de inconstitucionalidad, solicitan a la Corte declarar la inexequibilidad parcial del art\u00edculo 4\u00ba de la Ley 428 de 1998, “Por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal”. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0Mediante auto de 29 de noviembre de 1999, el magistrado sustanciador admiti\u00f3 la demanda aludida, orden\u00f3 su fijaci\u00f3n en lista por el t\u00e9rmino de diez d\u00edas para permitir la intervenci\u00f3n ciudadana conforme a lo dispuesto por los art\u00edculos 242 numeral primero de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica y 7\u00ba inciso segundo del Decreto 2067 de 1991, el env\u00edo de copia de las diligencias al despacho del se\u00f1or Procurador General de la Naci\u00f3n para que rinda el concepto correspondiente y, as\u00ed mismo, se comunic\u00f3 la iniciaci\u00f3n del proceso a los se\u00f1ores Presidente de la Rep\u00fablica y Presidente del Congreso de la Rep\u00fablica, con remisi\u00f3n de la copia de la demanda para los efectos pertinentes. \u00a0<\/p>\n
II.- \u00a0NORMA DEMANDADA. \u00a0<\/p>\n
A continuaci\u00f3n se transcribe el texto de la norma acusada, subrayando los apartes acusados: \u00a0<\/p>\n
“Ley 428 de 1998 \u00a0<\/p>\n
(enero16) \u00a0<\/p>\n
“por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal”. \u00a0<\/p>\n
“El Congreso de Colombia \u00a0<\/p>\n
Decreta \u00a0<\/p>\n
“Art\u00edculo 4\u00ba. Propiedad de las zonas comunes. \u00a0Los propietarios de las unidades inmobiliarias cerradas son due\u00f1os de las zonas comunes en proporci\u00f3n a la participaci\u00f3n de su derecho individual en relaci\u00f3n al conjunto. \u00a0Dicha participaci\u00f3n ser\u00e1 establecida al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
La participaci\u00f3n de cada propietario guardar\u00e1 relaci\u00f3n entre su \u00e1rea privada y el total de las \u00e1reas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada establecida al r\u00e9gimen de copropiedad y propiedad horizontal” \u00a0<\/p>\n
III.- \u00a0LA DEMANDA. \u00a0<\/p>\n
Los demandantes afirman que la norma demandada, en cuanto establece que en las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal los propietarios de ellas lo son tambi\u00e9n de las zonas comunes “en proporci\u00f3n a la participaci\u00f3n de su derecho individual en relaci\u00f3n al conjunto”, y que la participaci\u00f3n de cada uno de los propietarios guardar\u00e1 relaci\u00f3n “entre su \u00e1rea privada y el total de las \u00e1reas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada”, quebrantan el derecho a la igualdad consagrado en el art\u00edculo 13 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, porque se otorga un trato desigual entre quienes adquirieron un inmueble de menor valor y tama\u00f1o, con respecto a los copropietarios de inmuebles de mayor extensi\u00f3n y precio, discriminaci\u00f3n que no tiene justificaci\u00f3n, “puesto que las \u00e1reas comunes deben ser usadas y gozadas por todos los copropietarios sin ninguna restricci\u00f3n”, como lo estableci\u00f3 la Ley 182 de 1948, en su art\u00edculo 3\u00ba, sin que pueda darse prevalencia a unos copropietarios sobre otros para el uso de las zonas comunes. \u00a0<\/p>\n
Agregan, adem\u00e1s, que la carga econ\u00f3mica para atender los gastos de administraci\u00f3n debe ser igualitaria para todos los copropietarios, puesto que todos tienen derecho a gozar en forma igual de las \u00e1reas y servicios comunes. \u00a0<\/p>\n
Aducen luego que tambi\u00e9n se viola el art\u00edculo 58 de la Carta, pues si se establece el trato diferencial y discriminatorio entre copropietarios por raz\u00f3n de la extensi\u00f3n y precio de sus respectivas unidades inmobiliarias, se impondr\u00eda la voluntad de unos sobre otros, con olvido de la funci\u00f3n social de la propiedad. \u00a0<\/p>\n
Finalmente, expresan que por las mismas razones anotadas, la norma acusada quebranta el pre\u00e1mbulo y el art\u00edculo 2\u00ba de la Constituci\u00f3n, en cuanto se afecta el derecho a la participaci\u00f3n en asuntos que afectan a todos los copropietarios. \u00a0<\/p>\n
IV.- \u00a0CONCEPTO DEL SE\u00d1OR PROCURADOR GENERAL DE LA NACI\u00d3N. \u00a0<\/p>\n
El se\u00f1or Procurador General de la Naci\u00f3n en concepto distinguido con el n\u00famero 2054 (folios 16 a 21), solicita a la Corte declarar la constitucionalidad de los apartes acusados del art\u00edculo 4\u00ba de la Ley 428 de 1998. \u00a0<\/p>\n
En la argumentaci\u00f3n expuesta para fundamentar la solicitud de constitucionalidad a que se ha hecho referencia, manifiesta el jefe del ministerio p\u00fablico que los copropietarios de unidades inmobiliarias cerradas tienen el deber de someterse al r\u00e9gimen jur\u00eddico contenido en los estatutos correspondientes, que constituyen el reglamento de propiedad horizontal para establecer entre ellos un r\u00e9gimen m\u00ednimo de convivencia, para que todos “puedan disfrutar socialmente y de manera pac\u00edfica del derecho de dominio y dem\u00e1s garant\u00edas civiles, que les concede la ley como propietarios de su inmueble”, reglamento que precisamente para ese efecto se eleva a escritura p\u00fablica. \u00a0<\/p>\n
Manifiesta as\u00ed mismo el se\u00f1or Procurador General de la Naci\u00f3n, que al analizar el contenido de la norma demandada, ella regula las relaciones existentes entre los copropietarios de las unidades inmobiliarias cerradas, para determinar obligaciones de estos en cuanto al uso de zonas comunes y sociales, teniendo en cuenta los porcentajes que en ellas le correspondan a cada uno de los titulares de derecho de dominio sobre inmuebles individualizados y con unas \u00e1reas privadas determinadas, por lo que resulta acorde con la equidad “que la cuota ordinaria de administraci\u00f3n” se fije en proporci\u00f3n “al porcentaje de copropiedad que posee en la propiedad horizontal”. \u00a0Del mismo modo, expresa que las cuotas extraordinarias que llegaren a ser acordadas, deber\u00e1n tener en cuenta el mismo factor. \u00a0<\/p>\n
A continuaci\u00f3n, enumera algunos de los puntos que ha de contener el reglamento de propiedad horizontal y afirma que la norma demandada no establece “que los copropietarios tienen derecho a usar y disfrutar los bienes comunes en el porcentaje proporcional que se determina de acuerdo al \u00e1rea de su copropiedad, como lo afirman los demandantes. \u00a0<\/p>\n
Por otra parte, recuerda el se\u00f1or Procurador General de la Naci\u00f3n que si la propiedad es una funci\u00f3n social que implica obligaciones, no puede entenderse “que el porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada propietario en las \u00e1reas comunes, incida en el usufructo de dichas zonas pues es una propiedad privada que tiene l\u00edmites, que no se puede enajenar de manera independiente al inmueble principal” y de la que no puede hacerse uso “sino de conformidad con las disposiciones del r\u00e9gimen de propiedad horizontal”. \u00a0<\/p>\n
En virtud de lo anterior, tampoco se viola ninguna otra de las disposiciones constitucionales que los actores denuncian como quebrantadas. \u00a0<\/p>\n
V.- \u00a0CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS. \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0Competencia. \u00a0<\/p>\n
Dado que se solicita la declaraci\u00f3n de inexequibilidad parcial de una norma legal, la Corte es competente para conocer de este proceso y pronunciarse sobre la demanda, conforme a lo dispuesto por el art\u00edculo 241, numeral 5 de la Constituci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0Lo que se debate. \u00a0<\/p>\n
\u00a0Como puede apreciarse, lo que en este proceso ha de ser objeto del pronunciamiento de la Corte, es si el art\u00edculo 4\u00ba de la Ley 428 de 1998, establece que los propietarios de unidades inmobiliarias cerradas son due\u00f1os de las zonas comunes en proporci\u00f3n a la participaci\u00f3n de su derecho individual en relaci\u00f3n al conjunto, y que tal participaci\u00f3n ha de guardar relaci\u00f3n entre el \u00e1rea privada y el total de las \u00e1reas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada conforme al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, quebranta. -como lo afirman los demandantes- el derecho a la igualdad entre los distintos copropietarios por raz\u00f3n de la extensi\u00f3n y precio de sus respectivas \u00e1reas privadas, as\u00ed como si, por eso mismo, se incurre en violaci\u00f3n del art\u00edculo 58 de la Carta Pol\u00edtica que establece que la propiedad es una funci\u00f3n social que implica obligaciones; y, adicionalmente, si se quebrantan el pre\u00e1mbulo y el art\u00edculo 2\u00ba de la Carta en cuanto otorga el derecho a la participaci\u00f3n en los asuntos que afectan a las personas. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0An\u00e1lisis sobre la constitucionalidad de los apartes acusados del art\u00edculo 4\u00ba de la Ley 428 de 1998. \u00a0<\/p>\n
3.1. \u00a0Ante todo, ha de recordarse que el derecho a la igualdad consagrado por el art\u00edculo 13 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica de 1991, difiere de la antigua concepci\u00f3n que sobre el principio de igualdad fue producto de la revoluci\u00f3n francesa de 1789, pues, entonces, si de lo que se trataba era de la eliminaci\u00f3n de odiosos privilegios para algunos sectores de la sociedad y de legislaciones de car\u00e1cter restrictivo y especial, la conquista de orden pol\u00edtico-social se tradujo en conseguir la realizaci\u00f3n de la “igualdad ante la ley”, para lo cual se proclam\u00f3 que por la sola raz\u00f3n del nacimiento, todos los seres humanos son iguales, sin distinci\u00f3n de raza, sexo o condici\u00f3n, postulado este del cual se deriv\u00f3, como una consecuencia natural que la ley fuese general, abstracta, impersonal y objetiva. \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s, como quiera que pese a ello en las circunstancias concretas de car\u00e1cter econ\u00f3mico, hist\u00f3rico, social y cultural la igualdad te\u00f3rica ante la ley difiere de la realidad por la existencia de inmensas e inocultables desigualdades, se impuso un cambio conceptual sobre este principio, de tal suerte que en la nueva Constituci\u00f3n colombiana, al igual que en la alemana de 1948, en la italiana de post-guerra y en la espa\u00f1ola de 1978, al regular el punto se parte del reconocimiento expreso de la existencia de la desigualdad y se ordena, en todas, que las autoridades del Estado en el ejercicio de su funci\u00f3n procuren condiciones para “remover” esas desigualdades, con la adopci\u00f3n de medidas concretas a favor de aquellos grupos que por circunstancias especiales sean objeto de discriminaci\u00f3n, as\u00ed como ha de protegerse de manera especial a quienes por sus especiales condiciones econ\u00f3micas, sociales o de salud, se encuentren en debilidad manifiesta, todo lo cual ha llevado a la distinci\u00f3n entre discriminaci\u00f3n, igualdad de trato, acciones afirmativas para combatir las desigualdades existentes, lo que implica el abandono de la antigua concepci\u00f3n de que la igualdad se realizaba, simplemente por la generalidad de la ley. \u00a0<\/p>\n
En este sentido, la Corte Constitucional, entre otras, Sentencia C-530 de 11 de noviembre de 1993, expres\u00f3 que: \u00a0<\/p>\n
“Ahora bien, el concepto de la igualdad ha ido evolucionando en la jurisprudencia de la Corte Constitucional, as\u00ed: en un primer pronunciamiento, la Corporaci\u00f3n sostuvo que la igualdad implicaba el trato igual entre los iguales y el trato diferente entre los distintos.1 En un segundo fallo la Corte agreg\u00f3 que para introducir una diferencia era necesario que \u00e9sta fuera razonable en funci\u00f3n de la presencia de diversos supuestos de hecho.2 En una tercera sentencia la Corporaci\u00f3n ha defendido el trato desigual para las minor\u00edas.3 Ahora la Corte desea continuar con la depuraci\u00f3n del concepto de igualdad en virtud de la siguiente afirmaci\u00f3n: \u00a0<\/p>\n
“El principio de igualdad consagrado en el art\u00edculo 13 de la Carta permite conferir un trato distinto a diferentes personas siempre que se den las siguientes condiciones:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
“- En segundo lugar, que el trato distinto que se les otorga tenga una finalidad;\u00a0 \u00a0<\/p>\n
“- En tercer lugar, que dicha finalidad sea razonable, vale decir, admisible desde la perspectiva de los valores y principios constitucionales;\u00a0 \u00a0<\/p>\n
“- En cuarto lugar, que el supuesto de hecho -esto es, la diferencia de situaci\u00f3n, la finalidad que se persigue y el trato desigual que se otorga- sean coherentes entre s\u00ed o, lo que es lo mismo, guarden una racionalidad interna;\u00a0 \u00a0<\/p>\n
“- Y en quinto lugar, que esa racionalidad sea proporcionada, de suerte que la consecuencia jur\u00eddica que constituye el trato diferente no guarde una absoluta desproporci\u00f3n con las circunstancias de hecho y la finalidad que la justifican.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
“Si concurren pues estas cinco circunstancias, el trato diferente ser\u00e1 admisible y por ello constitutivo de una diferenciaci\u00f3n constitucionalmente leg\u00edtima; en caso contrario, el otorgar un trato desigual ser\u00e1 una discriminaci\u00f3n contraria a la Constituci\u00f3n”. (Magistrado ponente, doctor Alejandro Mart\u00ednez Caballero). \u00a0<\/p>\n
3.2. \u00a0Como puede apreciarse por el contenido normativo del art\u00edculo 4\u00ba de la Ley 428 de 1998, en los apartes acusados, lo que en ellos se establece es la proporci\u00f3n en que los due\u00f1os de unidades inmobiliarias cerradas lo son de las zonas comunes, para lo cual se dispone que ser\u00e1n copropietarios de estas “en proporci\u00f3n a la participaci\u00f3n de su derecho individual en relaci\u00f3n al conjunto” y que dicha participaci\u00f3n guardar\u00e1 relaci\u00f3n entre el \u00e1rea privada de propiedad de cada uno “y el total de las \u00e1reas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada, conforme al r\u00e9gimen de propiedad horizontal”. \u00a0<\/p>\n
Del an\u00e1lisis de la norma en cuesti\u00f3n, queda claro que coexisten dos derechos, a saber: \u00a0el primero, que radica en la propiedad o dominio que se tiene sobre un \u00e1rea privada determinada; y, el segundo, una propiedad en com\u00fan sobre las \u00e1reas comunes, de la cual son cootitulares quienes a su turno lo sean de \u00e1reas privadas. \u00a0M\u00e1s, como la extensi\u00f3n de estas puede no ser igual en extensi\u00f3n y precio, el legislador, precisamente en guarda de la equidad establece que sobre las \u00e1reas comunes la copropiedad deber\u00e1 ser proporcional a la que se tenga sobre las privadas. \u00a0<\/p>\n
Esta norma, lejos de romper con el derecho a la igualdad como lo sostienen los demandantes, los sit\u00faa a ellos no en presencia de una discriminaci\u00f3n, ni de un trato desigual, sino exactamente en la situaci\u00f3n contraria pues, como salta a la vista, les da a todos los propietarios de unidades privadas un mismo tratamiento al disponer que todos ser\u00e1n copropietarios de las zonas comunes, y que todos lo ser\u00e1n en la proporci\u00f3n que corresponda a la extensi\u00f3n de sus respectivas \u00e1reas de propiedad particular. \u00a0No estamos, entonces, ante la vulneraci\u00f3n del derecho a la igualdad sino ante su plena realizaci\u00f3n en la hip\u00f3tesis prevista sobre unos supuestos f\u00e1cticos determinados por el legislador.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3.3. \u00a0Descartada por las razones que ya se expusieron la violaci\u00f3n del art\u00edculo 13 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica por los apartes de la norma acusada, no encuentra tampoco la Corte que exista infracci\u00f3n alguna con respecto al art\u00edculo 58 de la Constituci\u00f3n Nacional, como quiera que el art\u00edculo 4\u00ba de la Ley 428 de 1998, no desconoce el derecho de propiedad de los particulares en las unidades inmobiliarias cerradas, en cuanto a las zonas comunes, sino que lo reafirma, por un lado; y, por otro, para nada resulta afectada la norma constitucional acabada de mencionar en cuanto ella tampoco desconoce que la propiedad es una funci\u00f3n social que implica obligaciones, por lo que, por este aspecto, tampoco puede prosperar la acusaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
3.4. \u00a0Del mismo modo, no encuentra la Corte que la norma objeto de la acusaci\u00f3n quebrante el derecho a participar en las cuestiones que afecta a cada uno de los copropietarios en las zonas comunes, como lo afirman los demandantes, ni mucho menos el pre\u00e1mbulo de la Carta Pol\u00edtica, nada de lo cual se encuentra demostrado. \u00a0<\/p>\n
VI.- DECISI\u00d3N. \u00a0<\/p>\n
Por lo expuesto, la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n, \u00a0<\/p>\n
RESUELVE\u00a0: \u00a0<\/p>\n
Decl\u00e1ranse EXEQUIBLES las expresiones “en proporci\u00f3n a la participaci\u00f3n de su derecho individual en relaci\u00f3n al conjunto” y “entre su \u00e1rea privada y el total de las \u00e1reas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada”, contenidas en el art\u00edculo 4\u00ba de la Ley 428 de 1998 “por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal”.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese, c\u00f3piese, publ\u00edquese, comun\u00edquese e ins\u00e9rtese en la Gaceta de la Corte Constitucional. \u00a0<\/p>\n
ALEJANDRO MART\u00cdNEZ CABALLERO \u00a0<\/p>\n
Presidente \u00a0<\/p>\n
ANTONIO BARRERA CARBONELL \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALFREDO BELTR\u00c1N SIERRA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
EDUARDO CIFUENTES MU\u00d1OZ \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
CARLOS GAVIRIA D\u00cdAZ \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
JOS\u00c9 GREGORIO HERN\u00c1NDEZ GALINDO \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
FABIO MOR\u00d3N D\u00cdAZ \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
VLADIMIRO NARANJO MESA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALVARO TAFUR GALVIS \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
MARTHA S\u00c1CHICA DE MONCALEANO \u00a0<\/p>\n
Secretaria General \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
1Corte Constitucional. Sentencia N\u00b0 T-02 de 1992 \u00a0<\/p>\n
2Corte Constitucional. Sentencia N\u00b0 T-422 de 1992 \u00a0<\/p>\n
3Corte Constitucional. Sentencia N\u00b0 T-416 de 1992, reiterada en el fallo T-429 del mismo a\u00f1o \u00a0 \u00a0<\/p>\n
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