T-210-93<\/p>\n
Sentencia No. T-210\/93 <\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL\/MEDIO DE DEFENSA JUDICIAL <\/p>\n
En los reg\u00edmenes que reglamentan la propiedad horizontal, se ordena que las diferencias que surjan entre propietarios y entre \u00e9stos y la administraci\u00f3n, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones, como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular, al igual que las diferencias que surjan sobre la legalidad del reglamento y de las decisiones de la asamblea general, deben someterse a decisi\u00f3n judicial, para que mediante el tr\u00e1mite del proceso verbal, regulado en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil, se definan. La acci\u00f3n de tutela no es la v\u00eda judicial id\u00f3nea. Al existir otro medio de defensa judicial, igualmente apto para proteger los derechos del propietario y el arrendatario, sobre zonas de uso com\u00fan del conjunto residencial La Floresta de esta ciudad, la presente acci\u00f3n de tutela, se torna improcedente. <\/p>\n
REF.: Expediente No. T-11732 <\/p>\n
Acci\u00f3n de tutela instaurada por Iv\u00e1n Obreg\u00f3n San\u00edn y Juan Carlos Castillo Garnica, contra una organizaci\u00f3n de car\u00e1cter particular. <\/p>\n
Magistrado Ponente: Dr. CARLOS GAVIRIA DIAZ. <\/p>\n
<\/p>\n
Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, D.C., ocho (8) de junio de mil novecientos noventa y tres (1993). <\/p>\n
La Corte Constitucional, por intermedio de la Sala Cuarta de revisi\u00f3n de tutelas, integrada por los Magistrados Carlos Gaviria D\u00edaz, Jos\u00e9 Gregorio Hern\u00e1ndez Galindo y Hernando Herrera Vergara, procede a examinar el fallo proferido por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, el d\u00eda 19 de marzo de 1993, en virtud del cual resuelve la acci\u00f3n interpuesta por los ciudadanos mencionados en la referencia. <\/p>\n
I. ANTECEDENTES. <\/p>\n
Los se\u00f1ores IVAN OBREGON SANIN y JUAN CARLOS CASTILLO GARNICA, en su calidad de propietario y arrendatario, respectivamente, de un apartamento ubicado en el conjunto residencial La Floresta, de esta ciudad, interpusieron ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, acci\u00f3n de tutela contra la administradora y el consejo de administraci\u00f3n de dicho conjunto habitacional, pues consideran que al no permitir que el citado se\u00f1or Castillo Garnica, estacione el carro de su propiedad (taxi) en el parqueadero que le corresponde, se han violado los derechos fundamentales consagrados en los art\u00edculos 13, 16, 24, 25 y 84 de la Constituci\u00f3n Nacional. <\/p>\n
II. HECHOS. <\/p>\n
El se\u00f1or Iv\u00e1n Obreg\u00f3n San\u00edn di\u00f3 en arrendamiento, al se\u00f1or Juan Carlos Castillo Garnica, un apartamento de su propiedad, ubicado en el edificio U-306 del Conjunto Residencial La Floresta de esta ciudad, a partir del 15 de enero de 1993, contrato que, a juicio del primero, “da derecho al inquilino a utilizar todas las \u00e1reas comunes del conjunto, exactamente como si fuera el propietario”. <\/p>\n
Sin embargo “el primer d\u00eda en que el inquilino trat\u00f3 de entrar al parqueadero del conjunto, que es un \u00e1rea com\u00fan, un veh\u00edculo de su propiedad, destinado a prestar servicio como taxi, el portero le impidi\u00f3 la entrada, alegando que ten\u00eda orden de la Administraci\u00f3n de impedir la entrada de taxis al parqueadero”, motivo por el cual el arrendatario se dirigi\u00f3 por escrito a la administradora, quien respondi\u00f3 que seg\u00fan acta No. 30 del 27 de noviembre de 1988, emanada del consejo de administraci\u00f3n y ratificada posteriormente por la No. 20 de enero 27 de 1993, no se permite estacionar taxis ni camiones dentro del parqueadero del conjunto. <\/p>\n
Esa decisi\u00f3n la cuestionan los accionantes, pues consideran que tanto la administradora como el consejo de administraci\u00f3n de dicho conjunto “se est\u00e1n extralimitando en sus atribuciones que nunca incluyen la de establecer prohibiciones de car\u00e1cter discriminatorio en contra de los residentes del conjunto”, violando en consecuencia los derechos contenidos en los art\u00edculos 13, 16, 24, 25 y 84 de la Ley Suprema que consagran “los derechos a la movilizaci\u00f3n y al trabajo y prohiben toda forma de discriminaci\u00f3n en raz\u00f3n de profesi\u00f3n u oficio y el establecimiento de requisitos adicionales no previstos en la ley.” <\/p>\n
Finalmente se agrega en la solicitud de amparo que esta acci\u00f3n es pertinente de conformidad con lo dispuesto en el numeral 4 del art\u00edculo 42 del decreto 2591 de 1991. <\/p>\n
III. FALLO DE UNICA INSTANCIA. <\/p>\n
El Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Corporaci\u00f3n a la que acudieron los peticionarios, decidi\u00f3 en sentencia fechada el 19 de marzo de 1993, denegar por improcedente la solicitud impetrada, pues dicho conflicto debe ser resuelto por la jurisdicci\u00f3n ordinaria, mediante el ejercicio de la acci\u00f3n correspondiente “que se tramita por el procedimiento verbal contemplado en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil. A m\u00e1s de lo anterior en el par\u00e1grafo de la norma citada se establece igualmente la actuaci\u00f3n ante las autoridades de Polic\u00eda como medida preventiva”. <\/p>\n
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE. <\/p>\n
a.- Competencia. <\/p>\n
Esta Corporaci\u00f3n es tribunal competente para revisar la sentencia precitada, de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 241-9 de la Constituci\u00f3n Nacional en concordancia con el 33 y ss. del decreto 2591 de 1991, y espec\u00edficamente le corresponde a esta Sala, en virtud del reparto y escogencia previo efectuado por la sala de selecci\u00f3n respectiva. <\/p>\n
b.- Tutela contra particulares. <\/p>\n
El articulo 86 de la Constituci\u00f3n Nacional consagra, como regla general, la procedencia de la acci\u00f3n de tutela contra las autoridades p\u00fablicas, cuando por la acci\u00f3n u omisi\u00f3n de \u00e9stas se amenace o vulnere un derecho constitucional fundamental. No ocurre lo mismo cuando se trata de actos u omisiones de personas particulares, pues en tales eventos dicha acci\u00f3n s\u00f3lo procede en aquellos casos en que expresa y taxativamente lo autorice la ley, siempre y cuando se cumplan los lineamientos fijados por el constituyente, a saber: que los particulares est\u00e9n encargados de la prestaci\u00f3n de un servicio p\u00fablico, que la conducta del particular afecte grave y directamente el inter\u00e9s colectivo, o que el solicitante de la tutela se halle frente al particular en estado de indefensi\u00f3n o subordinaci\u00f3n. <\/p>\n
En desarrollo de este mandato constitucional, el art\u00edculo 42 del decreto 2591 de 1991, establece nueve casos en los que cabe tal mecanismo de defensa contra personas particulares, y es as\u00ed como en el numeral 4o., invocado por los peticionarios, prescribe: <\/p>\n
“4.- Cuando la solicitud fuere dirigida contra una organizaci\u00f3n privada, contra quien la controle efectivamente o fuere el beneficiario real de la situaci\u00f3n que motiv\u00f3 la acci\u00f3n, siempre y cuando el solicitante tenga una relaci\u00f3n de subordinaci\u00f3n o indefensi\u00f3n con tal organizaci\u00f3n”. <\/p>\n
Esta Corporaci\u00f3n, ha reiterado en m\u00faltiples ocasiones, que la indefensi\u00f3n “es una relaci\u00f3n f\u00e1ctica y jur\u00eddica que coloca a la persona que la sufre en situaci\u00f3n de desventaja ostensible, hasta el grado de quedar materialmente inerme para evitar la vulneraci\u00f3n o amenaza de sus derechos fundamentales”. (sent. T-189\/93) <\/p>\n
En el caso que es objeto de revisi\u00f3n, los peticionarios no se hallan en estado de indefensi\u00f3n frente a la administradora y al consejo de administraci\u00f3n del conjunto residencial La Floresta, como se demostrar\u00e1 m\u00e1s adelante, pues cuentan con otros medios de defensa judicial, igualmente aptos y eficaces, para proteger los derechos constitucionales fundamentales, que afirman se les han vulnerado. <\/p>\n
c.- La propiedad horizontal. <\/p>\n
<\/p>\n
El art\u00edculo 1o. de la ley 16 de 1985, define a la propiedad horizontal, como “una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un inmueble y sujeta las \u00e1reas de \u00e9ste destinadas al uso o servicio com\u00fan de todos o parte de los propietarios de aquellas al dominio de la persona jur\u00eddica que nace conforme a las disposiciones de esta ley”. <\/p>\n
Dicha propiedad se encuentra regulada en las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, quedando a voluntad de los propietarios acogerse a uno u otro r\u00e9gimen. En caso de que \u00e9stos opten por someterse, exclusivamente, a las normas de la ley 182 de 1948, debe dejarse constancia expresa de este hecho en el reglamento de copropiedad, y si por el contrario la decisi\u00f3n es sujetarse a lo dispuesto en la ley 16 de 1985, el reglamento de copropiedad debe reformarse en este sentido, previo el cumplimiento de las diligencias que la misma ley estatuye. <\/p>\n
Pero sea cual fuere el r\u00e9gimen que decidan adoptar los propietarios, la ley ordena en ambos casos, expedir un reglamento de copropiedad, el cual debe ser acordado por la unanimidad de los interesados, elevarse a escritura p\u00fablica e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos, junto con los t\u00edtulos de propiedad. En dicho estatuto deben consagrarse las normas relativas a la administraci\u00f3n del inmueble, conservaci\u00f3n y uso de zonas comunes, funciones de la asamblea de copropietarios, qu\u00f3rum para sesionar y decidir, votaciones, reuniones ordinarias y extraordinarias, facultades, obligaciones y forma de elecci\u00f3n del administrador, valor de las cuotas de administraci\u00f3n, periodo del administrador y de la junta de administraci\u00f3n etc., y todas aquellas otras disposiciones en las que se precisen los deberes y obligaciones de los propietarios en relaci\u00f3n con la copropiedad. <\/p>\n
La asamblea general de propietarios, que est\u00e1 integrada por la totalidad de los due\u00f1os de los apartamentos o casas que conforman el edificio o conjunto residencial, es la m\u00e1xima autoridad de la copropiedad, encargada de dirigirla y administrarla, ya sea directamente o por intermedio de un tercero. Las decisiones que adopta dicha colectividad constan en actas que deben ser firmadas por el presidente y el secretario de la misma, las cuales obligan a todos los propietarios, inclusive a los ausentes o disidentes, al administrador y los dem\u00e1s \u00f3rganos ejecutores y asesores de la administraci\u00f3n y a quienes a cualquier t\u00edtulo usen bienes integrantes del edificio o conjunto “siempre que tales decisiones sean de car\u00e1cter general y se ajusten a las leyes, decretos o reglamento de dominio o uso comunes” (art. 29 dec. 1365 de 1986). <\/p>\n
Ahora bien, los propietarios cuyos inmuebles est\u00e9n sometidos exclusivamente al r\u00e9gimen de la ley 182 de 1948, est\u00e1n autorizados, de acuerdo con lo dispuesto por el art\u00edculo 11 del mismo ordenamiento, a constituir una sociedad que tenga a su cargo la administraci\u00f3n de la copropiedad, cuyo administrador tendr\u00e1 las mismas facultades que el C\u00f3digo Civil establece para las grandes comunidades. <\/p>\n
Y en lo que respecta a los inmuebles sujetos a la ley 16 de 1985, la propiedad horizontal una vez constituida conforme a las exigencias establecidas en la ley, “forma una persona jur\u00eddica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados”. Ente al que se le asignan, entre otras, las siguientes funciones: “cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio com\u00fan y en general ejercer la direcci\u00f3n, administraci\u00f3n y manejo de los intereses comunes de los propietarios de inmuebles en relaci\u00f3n con el mismo”. <\/p>\n
De otra parte precept\u00faa el art\u00edculo 7o. de la ley \u00faltimamente citada, que “Todos los derechos y obligaciones de los propietarios sobre los bienes de uso o servicio com\u00fan consagrados en la Ley 182 de 1948 se transfieren a la persona jur\u00eddica encargada de su administraci\u00f3n y manejo, y por tanto, tales derechos y obligaciones se radican en su patrimonio. As\u00ed mismo, las dem\u00e1s prescripciones de dicha ley en relaci\u00f3n con los mismos bienes se entienden referidas a esta persona jur\u00eddica”. Los bienes de uso o servicio com\u00fan, como se recordar\u00e1, son inalienables e indivisibles. <\/p>\n
Finalmente cabe agregar que en los dos reg\u00edmenes que reglamentan la propiedad horizontal, se ordena que las diferencias que surjan entre propietarios y entre \u00e9stos y la administraci\u00f3n, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones, como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular, al igual que las diferencias que surjan sobre la legalidad del reglamento y de las decisiones de la asamblea general, deben someterse a decisi\u00f3n judicial, para que mediante el tr\u00e1mite del proceso verbal, regulado en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil, se definan. (arts. 7 Ley 182\/48 y 8 de la Ley 16\/85). <\/p>\n
C.- El caso que se revisa. <\/p>\n
En el proceso que es objeto de revisi\u00f3n por parte de esta Sala, se advierte a primera vista, la existencia de una controversia entre el arrendatario y el propietario de un bien inmueble situado dentro del conjunto residencial La Floresta de esta ciudad, y la administradora del mismo, con ocasi\u00f3n de la aplicaci\u00f3n por parte de esta \u00faltima, de una decisi\u00f3n que dice haber adoptado la Asamblea general de copropietarios de dicha propiedad horizontal, en el sentido de no permitir el parqueo de veh\u00edculos de servicio p\u00fablico (taxis) dentro de la zona del conjunto asignada para tal fin, raz\u00f3n por la cual al citado arrendatario no se le permite la entrada del taxi de su propiedad al parqueadero del conjunto, lo que considera atentatorio de varios derechos fundamentales, motivo que lo indujo a interponer junto con el propietario, acci\u00f3n de tutela contra la citada administradora y la junta de administraci\u00f3n . <\/p>\n
La acci\u00f3n de tutela, como en tantas oportunidades se ha reiterado, no es un mecanismo paralelo, adicional, sustitutivo o alternativo que pueda proponerse en reemplazo de las acciones judiciales o procedimientos ordinarios que el legislador ha estatuido, sino una acci\u00f3n a la que se puede recurrir, cuando dentro de los distintos medios de defensa consagrados en nuestro ordenamiento jur\u00eddico no existe alguno id\u00f3neo para proteger en forma inmediata y objetiva, un derecho constitucional fundamental que se considera vulnerado o amenazado por virtud de la conducta activa u omisiva de una autoridad p\u00fablica o de un particular, en los eventos expresamente se\u00f1alados por la ley. <\/p>\n
En el caso que es objeto de estudio, la acci\u00f3n de tutela no es la v\u00eda judicial id\u00f3nea para definir los derechos que tienen el se\u00f1or Iv\u00e1n Obreg\u00f3n San\u00edn, en su calidad de propietario de un apartamento del conjunto residencial La Floresta y el se\u00f1or Juan Carlos Castillo Garnica, arrendatario del mismo, para usar una zona com\u00fan del citado conjunto, concretamente, el \u00e1rea de parqueadero, por cuanto disponen de otro medio de defensa judicial, igualmente eficaz, al que pueden acudir, y que el legislador ha estatuido claramente en las leyes que regulan la propiedad horizontal, cual es iniciar ante la jurisdicci\u00f3n civil un proceso verbal sumario, de conformidad con lo dispuesto en los art\u00edculos 435 y siguientes del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. <\/p>\n
En efecto, prescribe el art\u00edculo 435 precitado: <\/p>\n
“Se tramitar\u00e1n en \u00fanica instancia, por el procedimiento que regula este cap\u00edtulo, los siguientes asuntos: <\/p>\n
PARAGRAFO 1o. En consideraci\u00f3n a su naturaleza: <\/p>\n
1.- Controversias sobre la propiedad horizontal de que tratan el art\u00edculo 7o. de la Ley 182 de 1948 y los art\u00edculos 8o. y 9o. de la Ley 16 de 1985″. <\/p>\n
El proceso verbal sumario que, como se acab\u00f3 de anotar, es de \u00fanica instancia, es breve, expedito y por tanto eficaz e id\u00f3neo, para que los accionantes recurran a \u00e9l, con el fin de definir las diferencias que hoy afrontan con la administraci\u00f3n del edificio del conjunto residencial en donde est\u00e1 ubicado el inmueble de propiedad de uno de \u00e9llos, y que actualmente ocupa, en calidad de arrendatario, el otro peticionario. <\/p>\n
En consecuencia, al existir otro medio de defensa judicial, igualmente apto para proteger los derechos del propietario y el arrendatario, sobre zonas de uso com\u00fan del conjunto residencial La Floresta de esta ciudad, la presente acci\u00f3n de tutela, se torna improcedente, de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 6.-1 del decreto 2591 de 1991, y as\u00ed se resolver\u00e1. <\/p>\n
Finalmente debe agregarse que la acci\u00f3n ordinaria a que alude el C\u00f3digo de Procedimiento Civil, no impide que los peticionarios, en este caso propietario y arrendatario, recurran a las autoridades de polic\u00eda, para los efectos preventivos de su competencia. <\/p>\n
<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Sala Cuarta de Revisi\u00f3n de tutelas, en nombre del pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n Nacional, <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
R E S U E L V E : <\/p>\n
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, fechada el 19 de marzo de 1993, por medio de la cual se deniega por improcedente la tutela interpuesta por IVAN OBREGON SANIN Y JUAN CARLOS CASTILLO GARNICA, contra la administradora y la junta de administraci\u00f3n del Conjunto residencial La Floresta, de esta ciudad. <\/p>\n
SEGUNDO. Comunicar la presente decisi\u00f3n al Tribunal Administrativo de Cundinamarca, para que d\u00e9 cumplimiento a lo dispuesto en el art\u00edculo 36 del decreto 2591 de 1991. <\/p>\n
C\u00f3piese, comun\u00edquese, notif\u00edquese, c\u00famplase, ins\u00e9rtese en la Gaceta de la Corte Constitucional. <\/p>\n
CARLOS GAVIRIA DIAZ <\/p>\n
Magistrado Ponente <\/p>\n
JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO <\/p>\n
Magistrado <\/p>\n
HERNANDO HERRERA VERGARA <\/p>\n
Magistrado <\/p>\n
MARTHA VICTORIA SACHICA DE MONCALEANO <\/p>\n
Secretaria General <\/p>\n
<\/p>\n
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