\u00a0 \u00a0 Sentencia T-107\/01 \u00a0<\/p>\n
JUNTA ADMINISTRADORA DE CONJUNTO RESIDENCIAL-Cobros extraprocesales \u00a0<\/p>\n
ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Suspensi\u00f3n de servicios siempre y cuando no se afecten necesidades vitales \u00a0<\/p>\n
Ante la mora en el pago de las expensas obligatorias, la copropiedad puede suspender los servicios que presta directamente, siempre y cuando no afecte las necesidades vitales de existencia de sus habitantes, pues \u201cese espacio donde el hombre requiere de los dem\u00e1s para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que nieguen las posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por s\u00ed mismo\u201d. As\u00ed las cosas, es claro para la Sala que los mecanismos extraprocesales para presionar el pago de obligaciones atrasadas de deudores morosos, por parte de las juntas administradoras de conjuntos residenciales sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, son aceptables como leg\u00edtimos en la medida que \u201c…no afecten las necesidades vitales de existencia de sus habitantes\u201d, y no sean \u201cirrazonables o desproporcionados\u201d \u00a0<\/p>\n
ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Suspensi\u00f3n servicio de cit\u00f3fono y porter\u00eda \u00a0<\/p>\n
– Reiteraci\u00f3n de Jurisprudencia – \u00a0<\/p>\n
Referencia: expediente T-399382 \u00a0<\/p>\n
Acci\u00f3n de tutela interpuesta por Jaime Rojas Bedoya contra El Conjunto Residencial Santa Luc\u00eda De Ch\u00eda. \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente: \u00a0<\/p>\n
Dr. FABIO MORON DIAZ\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., enero treinta y uno (31) de dos mil uno (2001). \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La Sala S\u00e9ptima de Revisi\u00f3n de Tutelas de la Corte Constitucional, integrada por los Magistrados CRISTINA PARDO SCHLESINGER (e), ALVARO TAFUR GALVIS y FABIO MORON DIAZ, en ejercicio de sus competencias constitucionales y legales, ha proferido la siguiente \u00a0<\/p>\n
SENTENCIA \u00a0<\/p>\n
en el proceso de revisi\u00f3n de los fallos proferidos por EL JUZGADO TERCERO PROMISCUO MUNICIPAL DE CHIA, CUNDINAMARCA, el 4 de septiembre de 2000, que deneg\u00f3 la acci\u00f3n de tutela interpuesta por JAIME BEDOYA ROJAS contra EL CONJUNTO RESIDENCIAL SANTA LUCIA DE CHIA, representado por su administrador se\u00f1or ARTURO ROJAS, y por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ZIPAQUIRA que confirm\u00f3 esa decisi\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
I. ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
1. Hechos. \u00a0<\/p>\n
Manifiesta el actor, que junto con varios miembros de su familia reside en la casa No. 21 del conjunto residencial demandado, de la cual \u00e9l es propietario, y que dada la grave crisis econ\u00f3mica que afronta el pa\u00eds, la cual lo ha afectado directamente, desde hace varios meses le ha sido imposible cancelar las cuotas de administraci\u00f3n que le corresponden, lo que motiv\u00f3 a la junta administradora del conjunto residencial a iniciar un proceso ejecutivo en su contra. \u00a0<\/p>\n
Se\u00f1ala, que no obstante que los administradores del conjunto dieron inicio al mencionado proceso ejecutivo, de manera arbitraria y paralela adoptaron medidas coactivas que atentan contra sus derechos fundamentales, como ordenar a los celadores que impidan el paso a su casa de las personas que lo visitan o acuden a prestarle alg\u00fan servicio comercial, lo que seg\u00fan \u00e9l vulnera sus derechos a la privacidad y a llevar una vida digna en condiciones de igualdad. \u00a0<\/p>\n
Reitera, que si el conjunto demandado ya recurri\u00f3 al medio judicial que se\u00f1ala la ley para obtener el pago de lo que \u00e9l le adeuda por administraci\u00f3n, no se justifica que recurran a mecanismos de coacci\u00f3n como el anotado, mucho menos si se tiene en cuenta que el ingreso de visitantes a su casa nada tiene que ver con el servicio que a \u00e9l le est\u00e1n cobrando. \u00a0<\/p>\n
2. Las Sentencias Objeto de Revisi\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
2.1 Sentencia de primera instancia. \u00a0<\/p>\n
El Juzgado Tercero Promiscuo Municipal de Ch\u00eda, Cundinamarca, a trav\u00e9s de sentencia proferida el 15 de septiembre de 2000 neg\u00f3 la tutela de la referencia, previa la recopilaci\u00f3n de algunas pruebas que sirvieron de base a su decisi\u00f3n, la cual el a-quo fundament\u00f3 en los argumentos que se resumen a continuaci\u00f3n: \u00a0<\/p>\n
En primer lugar el a-quo manifiesta que en el caso concreto el actor est\u00e1 legitimado para interponer la acci\u00f3n dada su situaci\u00f3n de subordinaci\u00f3n frente al demandado. \u00a0<\/p>\n
Manifiesta luego, que la jurisprudencia constitucional ha avalado la facultad de los administradores de edificios y conjuntos sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, de adelantar, dentro del marco que determine la ley, diligencias extraprocesales que tengan como objetivo el cobro y la recuperaci\u00f3n de cartera, \u201c…siempre y cuando los m\u00e9todos empleados al efecto no sean lesivos de los valores y principios constitucionales.\u201d \u00a0<\/p>\n
Agrega, que dicha jurisprudencia ha se\u00f1alado de manera expl\u00edcita que cuando se incumple con el pago de expensas obligatorias de la copropiedad, los administradores de la misma \u201c…pueden suspender los servicios comunes, siempre que no se afecten las necesidades vitales de existencia de los propietarios y residentes ni sus derechos fundamentales.\u201d\u00a0 \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, en concepto del juez constitucional de primera instancia, en el caso que se analiza si bien \u201c…la entidad accionada cuenta con otros mecanismos judiciales de defensa para obtener el pago de las obligaciones concernientes a cuotas de administraci\u00f3n (…) las medidas adoptadas por el administrador del conjunto no son desproporcionadas o irrazonables…\u201d, pues dadas las dimensiones del conjunto residencial, el hecho de que no se le anuncien las visitas por cit\u00f3fono y no se le abra la puerta, en nada afecta el n\u00facleo de sus derechos fundamentales ni pone en peligro su seguridad, mientras que por el contrario la junta administradora si tiene potestad para tomar decisiones dirigidas a regular la convivencia y a custodiar los bienes comunes de los copropietarios. \u00a0<\/p>\n
Descarta tambi\u00e9n el a-quo la vulneraci\u00f3n del derecho a la igualdad del accionante, pues su situaci\u00f3n es diferente a la de los dem\u00e1s copropietarios, los cuales dado que pagan oportunamente sus obligaciones a la administraci\u00f3n del conjunto residencial, si est\u00e1n legitimados para reclamar la prestaci\u00f3n de los servicios a cargo de aqu\u00e9lla, mientras que \u00e9l en su condici\u00f3n de incumplido no. \u00a0<\/p>\n
2.2 Impugnaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Con fecha 19 de septiembre de 2000 el actor de la tutela impugn\u00f3 el fallo de primera instancia, insistiendo en que las medidas adoptadas por los administradores del conjunto residencial en el que \u00e9l y su familia habitan, al cual le debe varias cuotas de administraci\u00f3n, si vulneran su derecho fundamental a recibir visitas y lo m\u00e1s grave pueden constituirse en un riesgo para la integridad de dos se\u00f1oras mayores de edad que residen en su casa y deben permanecer solas durante varias horas, expuestas, en caso de urgencia, a no recibir la ayuda que requieran por la imposibilidad de recibir visitantes en su domicilio. \u00a0<\/p>\n
2.3 Sentencia de Segunda instancia. \u00a0<\/p>\n
De la impugnaci\u00f3n le correspondi\u00f3 conocer al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Zipaquir\u00e1, despacho que a trav\u00e9s de sentencia fechada el 1\u00ba de noviembre de 2000 confirm\u00f3 la decisi\u00f3n del a-quo, quien hab\u00eda denegado la tutela de la referencia. \u00a0<\/p>\n
Los argumentos que sustentaron la decisi\u00f3n del ad-quem en resumen son los siguientes: \u00a0<\/p>\n
Manifiesta el juez constitucional de segunda instancia, que atendiendo los \u00faltimos pronunciamientos de esta Corporaci\u00f3n, la suspensi\u00f3n de los servicios que presta la copropiedad, como medida para obtener el pago de obligaciones atrasadas, es aceptable siempre y cuando \u201c…ella no impida el ejercicio de las condiciones y necesidades m\u00ednimas del residente en mora…\u201d, motivo por el cual comparte las apreciaciones y la decisi\u00f3n de la juzgadora de primera instancia. \u00a0<\/p>\n
En cuanto al riesgo que las medidas adoptadas por la administraci\u00f3n puedan ocasionarle a dos se\u00f1oras mayores de edad que habitan en casa del actor, el ad-quem aclara que lo que se suspendi\u00f3 fue el servicio de porter\u00eda y no la entrada de los visitantes, lo que se traduce en la incomodidad que representa para quienes residen en ella de tener que estar pendientes de sus visitas, situaci\u00f3n que en nada afecta sus derechos fundamentales, mucho menos si se tiene en cuenta el tama\u00f1o peque\u00f1o de la unidad residencial. \u00a0<\/p>\n
Concluye el ad-quem, que con base en la pruebas recaudadas por el juez constitucional de primera instancia, \u201c…no existe vulneraci\u00f3n del derecho a la igualdad, ni amenaza de violaci\u00f3n del derecho a la intimidad…\u201d, pues el actor y su familia siguen gozando de la seguridad de la casa, de la recepci\u00f3n de correspondencia, mensajes, retiro de basuras y disfrute de \u00e1reas comunes…\u201d, raz\u00f3n por la cual procede a confirmar el fallo impugnado. \u00a0<\/p>\n
II. CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS \u00a0<\/p>\n
1. Competencia \u00a0<\/p>\n
De conformidad con lo establecido en los art\u00edculos 86 y 241-9 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, y en los art\u00edculos 31 a 36 del Decreto 2591 de 1991, la Sala S\u00e9ptima de Revisi\u00f3n de Tutelas de la Corte Constitucional es competente para revisar la decisi\u00f3n judicial mencionada. \u00a0<\/p>\n
2. Lo que se debate. Reiteraci\u00f3n de jurisprudencia. \u00a0<\/p>\n
En el caso que ocupa a la Sala el actor solicita protecci\u00f3n para sus derechos a vivir en condiciones dignas, a la intimidad y a la igualdad, los cuales considera que han sido vulnerados por la administraci\u00f3n del conjunto residencial en el que \u00e9l y su familia habitan, al que le debe varias cuotas de administraci\u00f3n, pues las medidas que \u00e9sta adopt\u00f3 como mecanismo de presi\u00f3n para obtener el pago de la deuda, entre ellas suspender los servicios de porter\u00eda y de cit\u00f3fono, en su criterio, a m\u00e1s de transgredir sus derechos, no son admisibles si se tiene en cuenta que la impugnada ya inici\u00f3 contra \u00e9l un proceso ejecutivo.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Teniendo en cuenta que las controversias entre deudores morosos de unidades o conjuntos residenciales sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal y las juntas administradoras de los mismos, por los mecanismos extraprocesales que \u00e9stas utilizan para presionar el pago de lo adeudado, los cuales los primeros alegan inconstitucionales porque seg\u00fan ellos afectan el n\u00facleo esencial de varios de sus derechos fundamentales, ya han sido tema de varias sentencias producidas por esta Corte en sede de revisi\u00f3n, en el caso que ocupa a la Sala, que presenta presupuestos de hecho similares, \u00e9sta reiterar\u00e1 su jurisprudencia. \u00a0<\/p>\n
\u201cPropiedad horizontal y uso de zonas comunes. \u00a0<\/p>\n
(…) La jurisprudencia reiterada de esta Corporaci\u00f3n1, ha sostenido que las juntas administradoras de la propiedad horizontal est\u00e1n facultadas para realizar cobros extraprocesales a los copropietarios que no cumplen con el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias que son necesarias para \u201cla administraci\u00f3n, conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de los bienes comunes\u201d (art\u00edculo 5\u00ba de la Ley 182 de 1948). Sin embargo, se reitera, que no todos los m\u00e9todos de recuperaci\u00f3n de cartera son constitucionalmente leg\u00edtimos, pues los actos de la copropiedad encuentran su l\u00edmite en la aplicaci\u00f3n directa de la Carta (C.P. art. 4\u00ba) \u00a0<\/p>\n
(…) Pues bien, en anteriores pronunciamientos, esta misma Sala de Revisi\u00f3n2 ha se\u00f1alado que, ante la mora en el pago de las expensas obligatorias, la copropiedad puede suspender los servicios que presta directamente, siempre y cuando no afecte las necesidades vitales de existencia de sus habitantes, pues \u201cese espacio donde el hombre requiere de los dem\u00e1s para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que nieguen las posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por s\u00ed mismo\u201d3 (i). Igualmente, es claro que la administraci\u00f3n de la propiedad horizontal no puede suspender los servicios p\u00fablicos de quien incumple sus compromisos econ\u00f3micos con aquella, como quiera que \u201clos servicios p\u00fablicos son el medio por el cual el Estado realiza los fines esenciales de servir a la comunidad, promover la prosperidad general y garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes constitucionales (C.P. art. 2)\u201d4 (ii). Finalmente, las medidas de cobro que adelanten las copropiedades no pueden transgredir el n\u00facleo esencial de derechos fundamentales (iii). As\u00ed pues, se convierten en actos abusivos de las facultades de cobro de la administraci\u00f3n, la utilizaci\u00f3n de medidas que limitan irrazonable y desproporcionadamente los derechos, a manera de ejemplo, de circulaci\u00f3n de los residentes en las zonas comunales destinadas para ello, o que le nieguen, a sus titulares, el acceso a los inmuebles de uso privado5. (Corte Constitucional, Sentencia T-752 de 1999, M.P. Dr. Alejandro Mart\u00ednez Caballero)\u00a0 \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, es claro para la Sala que los mecanismos extraprocesales para presionar el pago de obligaciones atrasadas de deudores morosos, por parte de las juntas administradoras de conjuntos residenciales sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, son aceptables como leg\u00edtimos en la medida que \u201c…no afecten las necesidades vitales de existencia de sus habitantes\u201d, y no sean \u201cirrazonables o desproporcionados\u201d6 \u00a0<\/p>\n
En ese contexto, la decisi\u00f3n de la administraci\u00f3n del conjunto residencial impugnado, de no prestar al actor el servicio de porter\u00eda y cit\u00f3fono, los cuales se sostienen y pagan precisamente con el aporte de los habitantes del mismo, dadas las condiciones del accionante y el tama\u00f1o de la unidad residencial, apenas 46 casas, en nada afectan sus derechos fundamentales a la dignidad, a la intimidad y a la igualdad, pues como acertadamente lo se\u00f1ala el juez constitucional de segunda instancia, son esos servicios los que se suspendieron despu\u00e9s de reiterados requerimientos de la accionada para llegar a un acuerdo de pago, lo que no implica que se haya tomado alguna medida que le impida la libre movilizaci\u00f3n a \u00e9l o a su familia, o prohiba el ingreso de terceros autorizados por ellos. \u00a0<\/p>\n
De otra parte, el hecho de que la administraci\u00f3n haya iniciado un proceso ejecutivo para recobrar las sumas adeudadas, no excluye la posibilidad de que la misma pueda recurrir a la suspensi\u00f3n de los servicios antes mencionados, pues su prestaci\u00f3n estar\u00eda causando un nuevo cobro que no est\u00e1 incluido en lo que se reclama ante el respectivo juez, de ah\u00ed que la Sala confirmar\u00e1 los fallos de primera y segunda instancia en el proceso de la referencia, que denegaron la acci\u00f3n de tutela interpuesta por el actor. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Sala S\u00e9ptima de Revisi\u00f3n de la Corte Constitucional, administrando justicia en nombre del Pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, \u00a0<\/p>\n
RESUELVE \u00a0<\/p>\n
Primero. CONFIRMAR el fallo proferido por EL JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ZIPAQUIRA, de fecha 1\u00ba de noviembre de 2000, que a su vez confirm\u00f3 el fallo DEL JUZGADO TERCERO PROMISCUO MUNICIPAL DE CHIA CUNDINAMARCA, de fecha 15 de septiembre de 2000, que neg\u00f3 la acci\u00f3n de tutela interpuesta por el se\u00f1or JAIME BEDOYA ROJAS contra EL CONJUNTO RESIDENCIAL SANTA LUCIA DE CHIA, representado por su administrador se\u00f1or ARTURO ROJAS. \u00a0<\/p>\n
Segundo. Por Secretar\u00eda General, l\u00edbrense las comunicaciones previstas en el art\u00edculo 36 del decreto 2591 de 1991, para los efectos all\u00ed contemplados. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese, comun\u00edquese, publ\u00edquese en la Gaceta de la Corte Constitucional y c\u00famplase. \u00a0<\/p>\n
FABIO MORON DIAZ \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
CRISTINA PARDO SCHLESINGER \u00a0<\/p>\n
Magistrada (E) \u00a0<\/p>\n
ALVARO TAFUR GALVIS \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
IVAN ESCRUCERIA MAYOLO \u00a0<\/p>\n
Secretario General (E) \u00a0<\/p>\n
1 Ver, entre otras, las sentencias T-035 de 1997. M.P. Hernando Herrera Vergara, T-228 de 1994 M.P. Jos\u00e9 Gregorio Hern\u00e1ndez Galindo, T-360 de 1995 M.P. Hernando Herrera Vergara.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2 Ver sentencias T-630 de 1997 y T-454 de 1998. M.P. Alejandro Mart\u00ednez Caballero \u00a0<\/p>\n
3 Sentencia T-630 de 1997 M.P. Alejandro Mart\u00ednez Caballero. \u00a0<\/p>\n
4 Sentencia T-540 de 1992 M.P. Eduardo Cifuentes Mu\u00f1oz. \u00a0<\/p>\n
5 Con relaci\u00f3n a este tema, puede consultarse la sentencia T-470 de 1999. M.P. Jos\u00e9 Gregorio Hern\u00e1ndez Galindo. \u00a0<\/p>\n
6 Corte Constitucional, Sentencia T-752 de 1999, M.P. Dr. Alejandro Mart\u00ednez Caballero. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
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