\u00a0 \u00a0 Sentencia C-318\/02 \u00a0<\/p>\n
DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Generalidad del cargo e interpretaci\u00f3n personal de normas\/DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Examen general atendiendo cargos \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Referencia hist\u00f3rica a raz\u00f3n de ser \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Teor\u00edas jur\u00eddicas sobre pertenencia y titularidad de bienes comunes \u00a0<\/p>\n
TEORIA DE LA COMUNIDAD EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Pertenencia y titularidad de bienes comunes \u00a0<\/p>\n
TEORIA DE LA PERSONA JURIDICA EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Pertenencia y titularidad de bienes comunes \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Naturaleza jur\u00eddica \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Nacimiento de derecho de dominio sobre bienes comunes \u00a0<\/p>\n
Desde su regulaci\u00f3n legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes nace directamente del derecho que adquirieron los propietarios de los bienes privados. Es decir, de la propiedad de los bienes privados deviene el derecho de dominio de los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa. \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Coexistencia de unidades privadas y comunes\/PROPIEDAD HORIZONTAL-Titularidad de \u00e1reas comunes en propietarios de \u00e1reas privadas \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Caracter\u00edsticas\/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Propietario comparte con otros titularidad sobre bienes comunes \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Composici\u00f3n de bienes comunes \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Impone obligaciones \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-L\u00edmites al ejercicio de la propiedad \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Sujeci\u00f3n a la Constituci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Titulares de propiedad en com\u00fan son los propietarios de unidades privadas\/ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS-Decisiones sobre derecho de dominio sobre \u00e1reas y bienes comunes \u00a0<\/p>\n
No hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en com\u00fan son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. En consecuencia, s\u00f3lo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre s\u00ed, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las \u00e1reas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren m\u00e1s eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresi\u00f3n del ejercicio de la propiedad, con \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o, con las limitaciones que establezcan la Constituci\u00f3n y la ley. \u00a0<\/p>\n
DEBIDO PROCESO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Sanciones o limitaci\u00f3n de derechos a propietarios y moradores \u00a0<\/p>\n
DEBIDO PROCESO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Imposici\u00f3n de sanciones a moradores\/REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Obliga a propietarios y residentes\/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Ante conflictos\u00a0 \u00a0<\/p>\n
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Finalidad en materia de bienes privados y comunes \u00a0<\/p>\n
Una ley expedida para regular el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, como su nombre lo indica, est\u00e1 encaminada a reglar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes, por lo que deben establecerse con claridad los derechos y obligaciones que surgen para los propietarios, que decidieron adquirir un inmueble en estas condiciones. Y por ello, corresponde a la Ley definir cu\u00e1les son los derechos que los propietarios tienen sobre los bienes que no corresponden a sus bienes privados, y cu\u00e1les sobre los restantes bienes comunes del inmueble.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL-No regula derechos de quienes no tienen el dominio\/LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Regulaci\u00f3n de algunas situaciones de moradores \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Derechos de moradores\/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Presentaci\u00f3n de peticiones y posibilidad de ser o\u00eddos los moradores \u00a0<\/p>\n
Quienes residan en el inmueble sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede priv\u00e1rseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resoluci\u00f3n, como tampoco neg\u00e1rseles la posibilidad de ser o\u00eddos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podr\u00e1n actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeci\u00f3n al reglamento de propiedad horizontal que no podr\u00e1 conculcar o hacer nugatorio este derecho. \u00a0<\/p>\n
Referencia: expediente\u00a0D-3771 \u00a0<\/p>\n
Demanda de inconstitucionalidad en contra de los art\u00edculos 1, 3, parcial, 32, parcial, 37, parcial, 39, parcial, 42, parcial, 43, parcial, 44, parcial, 45, parcial, 47, parcial, 49, parcial, 50, parcial, 51, parcial, 53, parcial, 58, parcial, 59, parcial, y 62, parcial, de la Ley 675 de 2001, \u201cPor medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.\u201d \u00a0<\/p>\n
Actor : Carlos Arturo Toro L\u00f3pez \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Dr. ALFREDO BELTR\u00c1N SIERRA\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., dos (2) de mayo de dos mil dos (2002). \u00a0<\/p>\n
La Sala Plena de la Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y tr\u00e1mite establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente \u00a0<\/p>\n
SENTENCIA\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En ejercicio de la acci\u00f3n p\u00fablica de inconstitucionalidad consagrada en los art\u00edculos 241 y 242 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, el ciudadano Carlos Arturo Toro L\u00f3pez demand\u00f3 parcialmente los art\u00edculos de la referencia, de la Ley 675 de 2001, \u201cPor medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.\u201d \u00a0<\/p>\n
Cumplidos los tr\u00e1mites constitucionales y legales propios de los procesos de inconstitucionalidad, la Corte Constitucional procede a decidir acerca de la demanda de la referencia. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
II. \u00a0NORMAS DEMANDADAS. \u00a0<\/p>\n
A continuaci\u00f3n, se transcribe el texto de las disposiciones acusadas y se subraya lo demandado. \u00a0<\/p>\n
\u201cLey 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
\u201cPor medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 1. Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, as\u00ed como la funci\u00f3n social de la propiedad. \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 3\u00ba. Definiciones. Para los efectos de la presente Ley se establecen las siguientes definiciones : \u00a0<\/p>\n
(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cReglamento de Propiedad Horizontal. Estatuto que regula los derechos y obligaciones espec\u00edficas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 32. Objeto de la persona jur\u00eddica. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jur\u00eddica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto ser\u00e1 administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de inter\u00e9s com\u00fan de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 37. Integraci\u00f3n y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituir\u00e1n los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el qu\u00f3rum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
\u201cTodos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendr\u00e1n derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldr\u00e1 al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cLas decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y dem\u00e1s \u00f3rganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 39. Reuniones.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cPar\u00e1grafo 1. Toda convocatoria se har\u00e1 mediante comunicaci\u00f3n enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la \u00faltima direcci\u00f3n registrada por los mismos. Trat\u00e1ndose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicaci\u00f3n escrita, en el aviso se insertar\u00e1 el orden del d\u00eda y en la misma no se podr\u00e1n tomar decisiones sobre temas no previstos en \u00e9ste.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…)\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 42. Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habr\u00e1 reuni\u00f3n de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicaci\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de conformidad con el qu\u00f3rum requerido para el respectivo caso. En este \u00faltimo caso, la sucesi\u00f3n de comunicaciones deber\u00e1 ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dar\u00e1 fe el revisor fiscal de la copropiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 43. Decisiones por comunicaci\u00f3n escrita. Ser\u00e1n v\u00e1lidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, se\u00f1alando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicaci\u00f3n, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 44. Decisiones en reuniones no presenciales. En los casos a que se refieren los art\u00edculos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas ser\u00e1n ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicaci\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva, o en la comunicaci\u00f3n escrita, expresada esta \u00faltima dentro del t\u00e9rmino previsto en el art\u00edculo anterior.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 45. Qu\u00f3rum y mayor\u00edas. Con excepci\u00f3n de los casos en que la Ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un qu\u00f3rum o mayor\u00eda superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el art\u00edculo 41, la asamblea general sesionar\u00e1 con un n\u00famero plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, m\u00e1s de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomar\u00e1 las decisiones con el voto favorable de la mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de propiedad \u00a0representados en la respectiva sesi\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 47. Actas. \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cDentro de un lapso no superior a veinte (20) d\u00edas h\u00e1biles contados a partir de la fecha de reuni\u00f3n, el administrador debe poner a disposici\u00f3n de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administraci\u00f3n, e informar tal situaci\u00f3n a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejar\u00e1 constancia sobre la fecha y lugar de publicaci\u00f3n.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cPar\u00e1grafo. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podr\u00e1 acudir en reclamaci\u00f3n ante el Alcalde municipal o distrital o su delegado, quien a su vez ordenar\u00e1 la entrega de al copia solicitada so pena de sanci\u00f3n de car\u00e1cter policivo.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 49. Impugnaci\u00f3n de decisiones. El administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podr\u00e1n impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 50. Naturaleza del administrador. La representaci\u00f3n legal de la persona jur\u00eddica y la administraci\u00f3n del edificio o conjunto corresponder\u00e1n a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administraci\u00f3n, donde ser\u00e1 elegido por dicho \u00f3rgano, para el per\u00edodo que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jur\u00eddica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 51. Funciones del administrador. La administraci\u00f3n inmediata del edificio o conjunto estar\u00e1 cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecuci\u00f3n, conservaci\u00f3n, representaci\u00f3n y recaudo. Sus funciones b\u00e1sicas son las siguientes : \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201c11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que se\u00f1ale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administraci\u00f3n, seg\u00fan el caso, por incumplimiento de obligaciones.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 53. Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por m\u00e1s de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o dep\u00f3sitos, tendr\u00e1n un consejo de administraci\u00f3n, integrado por un n\u00famero impar de tres (3) o m\u00e1s propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un n\u00famero igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y dep\u00f3sitos, ser\u00e1 potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 58. Soluci\u00f3n de conflictos.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cPar\u00e1grafo 1\u00ba. Los miembros de los comit\u00e9s de convivencia ser\u00e1n elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un per\u00edodo de un (1) a\u00f1o y est\u00e1 integrado por un n\u00famero impar de tres (3) o m\u00e1s personas.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagraci\u00f3n en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que \u00e9stos deban responder en los t\u00e9rminos de la ley, dar\u00e1 lugar, previo requerimiento escrito, con indicaci\u00f3n del plazo para que ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposici\u00f3n de las siguientes sanciones : \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 62. Impugnaci\u00f3n de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El propietario de bien privado sancionado podr\u00e1 impugnar las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(…)\u201d \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
III. LA DEMANDA. \u00a0<\/p>\n
Considera el actor que las normas demandadas violan el pre\u00e1mbulo de la Constituci\u00f3n y los art\u00edculos 1, 2, 5, 13, 14, 23, 29, 40, 58, 95, 103, 112, 158 y 229 de la Carta. El concepto de violaci\u00f3n se tratar\u00e1 de resumir as\u00ed : \u00a0<\/p>\n
La Ley 675 de 2001, desde su inicio, desconoce la realidad del pa\u00eds, en el sentido de que al lado de los derechos de los propietarios de las unidades privadas en los edificios o conjuntos, concurren los derechos de otras personas, que son moradores de tales unidades, en calidad de poseedores, tenedores, arrendatarios, cuyos derechos tambi\u00e9n deben ser respetados.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por desconocer esta realidad, la Ley est\u00e1 estructurada, desde su objeto mismo, otorgando a los propietarios un poder \u201cde dominaci\u00f3n antidemocr\u00e1tico sobre los dem\u00e1s miembros de la comunidad social\u201d. Se\u00f1ala, tambi\u00e9n, que \u201cDe manera absolutamente abusiva y arbitraria, y por ende ilegal, la ley 675 estatuye a favor de los propietarios de unidades privadas todo un amplio cat\u00e1logo de derechos y tan solo consagra respecto de los tenedores obligaciones y sanciones.\u201d \u00a0<\/p>\n
El art\u00edculo 1\u00ba acusado, no obstante anunciar que la finalidad del r\u00e9gimen de propiedad horizontal es garantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, y la funci\u00f3n social de la sociedad, esta finalidad no se refleja, ya que s\u00f3lo regula lo que ata\u00f1e a los propietarios.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Se\u00f1ala que las partes subrayadas de los art\u00edculos acusados impiden la regulaci\u00f3n de la convivencia pacifica en los edificios y conjuntos a quienes no sean propietarios, lo que crea una verdadera injusticia y desigualdad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Esto se refleja, en especial, en la forma como est\u00e1 concebida la propiedad horizontal. En efecto, el art\u00edculo 32 se\u00f1ala que la propiedad horizontal es una persona jur\u00eddica conformada \u00fanicamente por los due\u00f1os de dominio particular. Es decir, deja expresamente por fuera a quienes no tienen el car\u00e1cter de propietarios.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Sin embargo, el art\u00edculo 37, inciso 3, establece que las decisiones de la asamblea general son de obligatorio cumplimiento no s\u00f3lo para los propietarios del edificio, sino para todos sus usuarios y ocupantes.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Para el actor, extender las decisiones de la asamblea general a quienes no son propietarios, viola el art\u00edculo 2 de la Constituci\u00f3n, en cuanto expresa que en las decisiones que afectan a todos, deben participar todos. Adem\u00e1s, se \u00a0desconoce el art\u00edculo 14 de la Carta, pues se niega el derecho a tener \u00a0personalidad jur\u00eddica a quienes no son propietarios. Los tenedores y poseedores, tampoco tienen derecho a elegir y ser elegido en los \u00f3rganos de representaci\u00f3n de la copropiedad. Ni tienen acci\u00f3n ante la Alcald\u00eda.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La violaci\u00f3n del debido proceso y del acceso a la administraci\u00f3n de justicia, la explica el demandante as\u00ed : \u00a0<\/p>\n
\u201cEl art\u00edculo 37 de la Ley 675, pregona que las decisiones de la asamblea general son obligatorias para los propietarios, usuarios y ocupantes del edificio o conjunto. El art\u00edculo 59 ib\u00eddem, permite sancionar las conductas de propietarios, tenedores o terceros.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cSin embargo, el art\u00edculo 49 de la ley en comento, haciendo coro con el art\u00edculo 62 de la misma, solamente permiten que el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, tengan derecho de acci\u00f3n para impugnar las decisiones corrientes de la asamblea general; y solamente se permite que el propietario sancionado impugne la decisi\u00f3n sancionatoria.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cTama\u00f1o adefesio significa, que pese a que el reglamento y las decisiones de la asamblea cobijan por igual a propietarios, ocupantes y usuarios, solamente los primeros pueden ejercitar el derecho de acci\u00f3n para demandar las decisiones que les afecten. Ello, desconoce el principio de igualdad, niega el derecho de acceso a la administraci\u00f3n de justicia de miembros del colectivo distintos a los propietarios, y consagra un orden injusto, contrario al orden justo que implanta la Carta. \u00a0<\/p>\n
\u201cEl derecho fundamental al debido proceso, que incluye el de contradicci\u00f3n y defensa experimenta un desconocimiento absoluto a trav\u00e9s de las normas acusadas de la ley cuando se contempla que solamente el propietario de bien privado que ha sido sancionado puede impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.\u201d \u00a0<\/p>\n
IV. INTERVENCI\u00d3N. \u00a0<\/p>\n
En este proceso intervino el ciudadano Carlos Eduardo Serna Barbosa, en representaci\u00f3n de la Naci\u00f3n-Ministerio de Desarrollo Econ\u00f3mico, quien se opuso a los cargos de esta demanda. Sus argumentos se resumen as\u00ed : \u00a0<\/p>\n
Para el ciudadano interviniente, las normas acusadas de la Ley 675 de 2001 no violan la Constituci\u00f3n. En su explicaci\u00f3n, se remonta a la exposici\u00f3n de motivos, en la que se estudi\u00f3 el derecho de propiedad, desde la perspectiva de los derechos personales y los reales.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Se\u00f1ala que la propiedad horizontal es una forma de dominio, donde concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacifica en los inmuebles sometidos a propiedad horizontal y la funci\u00f3n social de la propiedad, tal como qued\u00f3 consagrado en el art\u00edculo 1\u00ba de la Ley 675. \u00a0<\/p>\n
Teniendo en cuenta que la propiedad horizontal es una forma especial de dominio, la Ley 675 adicion\u00f3 el C\u00f3digo Civil, respecto de la reglamentaci\u00f3n de una clase de propiedad en la que concurren no s\u00f3lo derechos sobre bienes inmuebles de las unidades privadas, sino derechos a trav\u00e9s de coeficientes en los bienes comunes, que son de propiedad de los copropietarios. \u00a0<\/p>\n
Menciona que la Corte Constitucional se pronunci\u00f3 acerca de las caracter\u00edsticas de la propiedad horizontal, en la sentencia T-035 de 1997, caracter\u00edsticas que fueron tenidas en cuenta al expedir esta Ley. \u00a0<\/p>\n
Se\u00f1ala que es de la esencia de la propiedad horizontal que la asamblea general est\u00e9 integrada por los propietarios, pues el tenedor, seg\u00fan establece el art\u00edculo 775 del C\u00f3digo Civil, s\u00f3lo tiene los derechos que se generan de la tenencia sobre la unidad privada, reconociendo como due\u00f1o al propietario del bien privado. Tambi\u00e9n es consustancial a la propiedad horizontal que los propietarios puedan demandar las decisiones de la asamblea de propietarios, a trav\u00e9s del procedimiento especial establecido en el art\u00edculo 49 de la Ley, lo que no impide que la persona diferente al propietario, cuestione las decisiones de la asamblea general de propietarios acudiendo al procedimiento establecido en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil. \u00a0<\/p>\n
El interviniente dice que no se refiere a los cargos de violaci\u00f3n de la unidad de materia, porque el actor no efect\u00faa ning\u00fan juicio al respecto. Lo mismo sobre la presunta violaci\u00f3n de derechos adquiridos.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
V. \u00a0CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACION. \u00a0<\/p>\n
El se\u00f1or Procurador General de la Naci\u00f3n, en el concepto Nro. 2756, de fecha 6 de diciembre de 2001, solicit\u00f3 declarar exequibles las normas acusadas, pero s\u00f3lo en cuanto ellas no comportan desconocimiento de derecho alguno de los poseedores o tenedores de una unidad habitacional sometida al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
El Procurador analiza, en primer lugar, la naturaleza jur\u00eddica de la propiedad horizontal. Se\u00f1ala que \u201cla propiedad horizontal ha sido considerada como una propiedad de car\u00e1cter especial que se constituye sobre pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, teniendo su titular un derecho exclusivo sobre ellos y un derecho de copropiedad sobre los elementos del inmueble que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute por parte de quienes conformen la propiedad.\u201d La intenci\u00f3n de la Ley fue incluir disposiciones acordes con las necesidades comerciales y urbanas, que con las leyes anteriores no eran suficientes para prevenir y superar los eventuales conflictos que se presentan.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s adelante, el Procurador expone los conceptos de propiedad, tenencia, posesi\u00f3n, porque considera que el actor, en su acusaci\u00f3n, parte de la asimilaci\u00f3n de tales conceptos.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Respecto de los derechos del poseedor, trae a colaci\u00f3n la sentencia T-494 de 1992 de la Corte Constitucional, en la que se afirm\u00f3 que la posesi\u00f3n es un derecho fundamental, al tener una conexi\u00f3n directa con el derecho de propiedad. Por ello, el poseedor, que no reconoce el derecho de dominio en cabeza de otro, tiene derecho, en la propiedad horizontal, de permit\u00edrsele el ejercicio de todos y cada uno de los derechos consagrados a los propietarios en los preceptos demandados. En este sentido debe entenderse el vocablo \u201cpropietario\u201d. \u00a0<\/p>\n
Para el se\u00f1or Procurador, el actor plantea un falso dilema de constitucionalidad cuando sostiene que las normas acusadas desconocen los derechos de los poseedores y tenedores, pues del an\u00e1lisis de la ley no se desprende limitaci\u00f3n alguna a quines no son propietarios. \u00a0<\/p>\n
Respecto del tenedor, sus derechos surgen del contrato de arrendamiento, de comodato, etc., lo que supone su aquiescencia de las condiciones de seguridad y convivencia consagradas en el reglamento de propiedad horizontal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Finalmente, dice el Procurador : \u00a0<\/p>\n
\u201cEn este orden, se puede concluir que al carecer el tenedor del derecho de disposici\u00f3n sobre los bienes, tampoco est\u00e1 llamado a tomar decisiones encaminadas a dirigir y a administrar la propiedad horizontal. En el mismo sentido, se colige, que si el mero tenedor carece de vocaci\u00f3n decisoria en los t\u00e9rminos se\u00f1alados, tampoco puede demandar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios, dentro del procedimiento especial establecido en el art\u00edculo 49 de la Ley 675 de 2001. Sin embargo, es claro que si el reglamento de propiedad horizontal no observa los lineamientos legales y constitucionales, es completamente procedente que el tenedor afectado, ventile judicialmente los conflictos conforme a las disposiciones del C\u00f3digo de Procedimiento Civil.\u201d\u00a0 \u00a0<\/p>\n
VI. \u00a0CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS. \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0Competencia. \u00a0<\/p>\n
En virtud de lo dispuesto por el art\u00edculo 241, numeral 4, de la Constituci\u00f3n, la Corte Constitucional es competente para conocer de las demandas de inconstitucionalidad contra disposiciones contenidas en leyes, como las que son objeto de esta acci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
2. Lo que se debate. \u00a0<\/p>\n
2.1 Hay que advertir desde ahora, que el examen se har\u00e1 sobre el cargo general que plantea el actor, que consiste, b\u00e1sicamente, en que la Ley 675 de 2001, desde su articulado inicial, desconoce la realidad del pa\u00eds, en el sentido de que al lado de los derechos de los propietarios de las unidades privadas en los edificios o conjuntos sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, concurren los derechos de otras personas, que son moradores de tales unidades, en calidad de poseedores, tenedores, arrendatarios, cuyos derechos tambi\u00e9n deben ser respetados. Considera, entonces, que la Ley al desconocer esta realidad, viola el pre\u00e1mbulo de la Constituci\u00f3n y los art\u00edculos 1, 2, 5, 13, 14, 23, 29, 40, 95, 103, 112 y 229 de la Carta.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La violaci\u00f3n de los derechos de quienes no son propietarios, seg\u00fan el demandante, se plasma en el contenido de los 17 art\u00edculos que acusa \u00a0parcialmente. Cuyo concepto de violaci\u00f3n se resume en que tales preceptos impiden que los moradores de edificios o conjuntos sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que no sean propietarios, sean objeto de regulaci\u00f3n del reglamento, a pesar de que el objeto de la Ley, es la convivencia pac\u00edfica (arts. 1 y 3 de la ley 675); los no propietarios no hacen parte de la persona jur\u00eddica que se constituye para administrar correctamente los bienes y servicios comunes (art. 32 ib\u00eddem); no pueden integrar la asamblea general, que es el \u00f3rgano que toma decisiones, decisiones que no s\u00f3lo afectan a los propietarios, sino a los dem\u00e1s moradores (art. 37 ib\u00eddem); en las reuniones de copropietarios s\u00f3lo son convocados los propietarios (arts. 39, 42, 43, 45); se les restringe a los no propietarios el acceso a las actas a los no propietarios (arts. 47, 49); ni pueden, esta clase de moradores, designar al representante legal (art. 50); adem\u00e1s, una de las funciones del administrador es notificar las sanciones a los propietarios, pero nada dice sobre quienes no lo son (art. 51, 11).\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Sin embargo, observa el demandante, para efectos de imponer sanciones, los no propietarios s\u00ed son objeto de regulaci\u00f3n en la Ley (art. 59); y, el derecho de impugnaci\u00f3n contra las sanciones s\u00f3lo se predica para los \u00a0propietarios (62). \u00a0<\/p>\n
Esto quiere decir que, se viola, en especial, el principio consagrado en la Constituci\u00f3n que dice \u201cfacilitar la participaci\u00f3n de todos en las decisiones que los afectan\u201d (art. 2 de la Carta), porque, explica el actor, si las decisiones de la asamblea general cobijan a todos, todos deben tener derecho a participar en la asamblea, al no hacerlo, la Ley no est\u00e1 garantizando la convivencia pac\u00edfica, a pesar de ser el objeto descrito en el art\u00edculo 1\u00ba.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2.2 El interviniente y el se\u00f1or Procurador consideran que no tiene raz\u00f3n el demandante porque, la situaci\u00f3n jur\u00eddica de quienes son propietarios no es la misma de la de los poseedores, tenedores o arrendatarios. Para el Procurador, sin embargo, quienes sean poseedores con \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o, deben ser tenidos como propietarios.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2.3 Planteadas as\u00ed las cosas, dada la generalidad del cargo y la forma como est\u00e1 redactada la demanda, la mayor parte de las normas constitucionales que estima vulneradas el actor, obedecen a la interpretaci\u00f3n personal que de las mismas \u00e9l da, por lo que la Sala no se detendr\u00e1 a examinar disposici\u00f3n por disposici\u00f3n, sino que examinar\u00e1 la acusaci\u00f3n general. \u00a0<\/p>\n
2.4 Por ello, en primer lugar examinar\u00e1 en qu\u00e9 consiste una ley de propiedad horizontal; y, en segundo lugar, si una ley de esta naturaleza debe cobijar las relaciones jur\u00eddicas de convivencia de los propietarios y de los no propietarios, o si la resoluci\u00f3n de estas situaciones corresponde a otra clase de regulaciones.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. La ley que regula el r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Breve referencia hist\u00f3rica.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3.1 La acusaci\u00f3n, tal como la plantea el demandante, no puede resolverse sin hacer una breve referencia a la raz\u00f3n de ser de esta relativamente nueva noci\u00f3n del derecho de dominio, denominada propiedad horizontal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3.2 La necesidad inmediata de establecer reglas sobre la propiedad horizontal, los estudiosos la ubican en los hechos sucedidos el d\u00eda 9 de abril de 1948, cuando, a ra\u00edz de la destrucci\u00f3n de inmuebles, que se produjo ese d\u00eda, hizo que este asunto que ya estaba en desarrollo en otros pa\u00edses, con la experiencia vivida en las 2 guerras mundiales, que se padecieron en el siglo pasado, dejara de ser un problema te\u00f3rico y se convirtiera en una realidad de inaplazable regulaci\u00f3n, en nuestro pa\u00eds.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En efecto : hab\u00eda que solucionar, en forma r\u00e1pida, el problema de vivienda de quienes se hab\u00edan quedado sin ella, lo que, aunado al momento social por el que estaba pasando Colombia, que se traduc\u00eda en la llegada a las ciudades de inmensos n\u00fameros de \u00a0personas que viv\u00edan en el campo, fueron factores que contribuyeron a generar una gran presi\u00f3n por la tierra urbana, y buscar la manera de que con la menor utilizaci\u00f3n de la misma, se beneficiara el mayor n\u00famero de personas. Adem\u00e1s, aprovechando la reducci\u00f3n de costos de construcci\u00f3n que se deriva de esta clase de soluciones de vivienda, en comparaci\u00f3n con las individuales y aisladas. \u00a0<\/p>\n
Los hechos del 9 de abril, pues, dieron como resultado que con la declaraci\u00f3n del Estado de Sitio (Decreto 1239 de 10 de abril de 1948), se expidiera el Decreto 1286 de 1948, de fecha 21 de abril de 1948 \u201csobre el r\u00e9gimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio.\u201d \u00a0<\/p>\n
En los considerandos 2 y 3 de este Decreto, se lee: \u00a0<\/p>\n
\u201c2\u00ba. Que para facilitar la reconstrucci\u00f3n de los sectores afectados por los pasados sucesos, es necesario dictar normas encaminadas al fomento de la construcci\u00f3n de todo g\u00e9nero de edificios; \u00a0<\/p>\n
\u201c3\u00ba. Que por falta de una legislaci\u00f3n al respecto, en Colombia no se ha desarrollado el r\u00e9gimen de propiedad por pisos y departamentos de un mismo edificio, el cual en otros pa\u00edses ha permitido resolver en forma satisfactoria el problema de habitaci\u00f3n de la clase media.\u201d \u00a0<\/p>\n
Este decreto fue convertido, en el mes de diciembre de 1948, en la Ley 182 de 1948.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3.3 Sin embargo, desde entonces, esta clase de derecho de dominio ha planteado m\u00faltiples interrogantes, que de una u otra manera, afectan la convivencia pac\u00edfica de quienes comparten bienes comunes. \u00a0<\/p>\n
4. C\u00f3mo ha resuelto la ley el interrogante de a qui\u00e9n pertenecen los bienes comunes, y, por ende, la titularidad de los mismos. \u00a0<\/p>\n
4.1 Por tratarse de una situaci\u00f3n nueva que, como se dijo, no ten\u00eda un desarrollo legal y, mucho menos, jurisprudencial, frente a los numerosos interrogantes y conflictos que suscitaba esta moderna forma de vivir cotidianamente, compartiendo unos bienes y servicios comunes, ha dado lugar a las m\u00e1s diversas teor\u00edas jur\u00eddicas, encaminadas a resolver, dentro de las nociones generales y cl\u00e1sicas del derecho y de la propiedad, asuntos tales como, cu\u00e1l es la naturaleza jur\u00eddica de la propiedad horizontal, a qui\u00e9n pertenecen las \u00e1reas comunes : si a todos los propietarios, o a una nueva persona jur\u00eddica o a una sociedad, integrada por los propietarios. Para lo que interesa a esta providencia, porque, no es del caso detenerse en todas las teor\u00edas que se han desarrollado, basta mencionar las m\u00e1s importantes, y la forma como la Ley las ha adoptado : \u00a0<\/p>\n
4.1.1 – La teor\u00eda de la comunidad, entendida como el derecho de propiedad que tienen dos o m\u00e1s personas sobre los bienes comunes. Sin embargo, esta teor\u00eda \u00a0presenta inconvenientes jur\u00eddicos, ya que, si se aplica en estricto sentido, los comuneros tendr\u00edan derecho, tambi\u00e9n, por ejemplo, a pedir la divisi\u00f3n de la cosa en com\u00fan. Por ello, se desarroll\u00f3 la teor\u00eda de la comunidad sui generis, que fue la adoptada, primero en el Decreto 1286 de 1948, y posteriormente, en la Ley 182 de 1948, as\u00ed : \u201cCada propietario ser\u00e1 due\u00f1o exclusivo de su piso o departamento, y comunero de los bienes afectado a uso com\u00fan. (art. 2)\u201d \u00a0<\/p>\n
4.1.2 – En la Ley 16 de 1985 se acogi\u00f3 la teor\u00eda de la persona jur\u00eddica. Con esta teor\u00eda se trataron de superar los inconvenientes que conten\u00eda la teor\u00eda de la sociedad, que estaba siendo expuesta en ese momento. Sin embargo, esta teor\u00eda de la persona jur\u00eddica, dentro de la propiedad horizontal, entendida como una persona jur\u00eddica distinta de los copropietarios y due\u00f1a de los bienes comunes, para algunos presenta el problema jur\u00eddico de la forma jur\u00eddica de \u00a0la adquisici\u00f3n de los derechos reales : el t\u00edtulo y el modo. No obstante estos inconvenientes que le se\u00f1alan es la que se impuso, no s\u00f3lo en la Ley 16 de 1985, sino, tambi\u00e9n, en la ley 675 de 2001, art\u00edculo 32. \u00a0<\/p>\n
4.2 Sea este breve recuento, para resaltar dos aspectos :\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4.2.1 La naturaleza jur\u00eddica de la propiedad horizontal es un tema en desarrollo, tanto por la ley como por la jurisprudencia, y, su evoluci\u00f3n y perfeccionamiento depender\u00e1n, en gran medida, como todos los asuntos jur\u00eddicos, de la forma como \u00e9stos se desenvuelvan en la sociedad, aunado al hecho innegable, que esta clase de propiedad es la que se impone en el mundo moderno. Basta mirar el auge de los grandes centros comerciales y de las construcciones de vivienda, que son verdaderos conglomerados habitacionales, que comparten \u00e1reas y servicios.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4.2.2 El otro aspecto a destacar consiste en que desde su regulaci\u00f3n legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes nace directamente del derecho que adquirieron los propietarios de los bienes privados. Es decir, de la propiedad de los bienes privados deviene el derecho de dominio de los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa. \u00a0<\/p>\n
\u201cDel an\u00e1lisis de la norma en cuesti\u00f3n, queda claro que coexisten dos derechos, a saber: \u00a0el primero, que radica en la propiedad o dominio que se tiene sobre un \u00e1rea privada determinada; y, el segundo, una propiedad en com\u00fan sobre las \u00e1reas comunes, de la cual son cotitulares quienes a su turno lo sean de \u00e1reas privadas. (sentencia C-726 de 2000, M.P., doctor Alfredo Beltr\u00e1n Sierra) \u00a0<\/p>\n
Tambi\u00e9n, la Corte Constitucional, en sentencia T-035 de 1997, examin\u00f3 las caracter\u00edsticas del r\u00e9gimen de propiedad horizontal. En esa oportunidad se\u00f1al\u00f3 que el propietario comparte con otros la titularidad del dominio sobre los bienes comunes; \u00e9stos son los necesarios para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n del conjunto; esta forma de propiedad otorga derechos y obligaciones al propietario; esta forma de propiedad puede imponer limitaciones al r\u00e9gimen de propiedad que se tiene sobre el bien individual; y, destac\u00f3 la sentencia, que el reglamento de propiedad horizontal \u201ces un negocio jur\u00eddico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes y deciden sobre los derechos disponibles, como a bien lo tengan\u201d, sin que ello signifique que pueda trascender o regular sobre los derechos fundamentales, tales como la intimidad o la autonom\u00eda. Explic\u00f3 la sentencia estos puntos, as\u00ed : \u00a0<\/p>\n
\u201cDe esta manera, puede afirmarse, entonces, que el r\u00e9gimen de propiedad horizontal tiene, entre otras, las siguientes caracter\u00edsticas: \u00a0<\/p>\n
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, adem\u00e1s, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero. \u00a0<\/p>\n
Los bienes comunes est\u00e1n compuestos por aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n del conjunto, con los cuales se pretende facilitar el uso y goce de cada uno de los inmuebles por sus respectivos propietarios y demandan el uso ordinario para el cual existen, con un correlativo respeto a la utilizaci\u00f3n leg\u00edtima por parte de todos los dem\u00e1s propietarios. En lo que hace a los bienes de dominio particular, se tiene que estos pueden ser utilizados con cierta libertad y autonom\u00eda por parte de sus propietarios, pero bajo la forma prevista por el reglamento de copropiedad o a falta de \u00e9ste en consonancia con los prop\u00f3sitos para los cuales se encuentra destinado el edificio, dada su naturaleza (Ley 182 de 1948). \u00a0<\/p>\n
Esta forma de propiedad otorga, entonces, una serie de derechos al propietario de un bien, tales como gozar de los bienes comunes para aquello que fueron concebidos (circular u otros derechos similares) y su dominio se encuentra en cabeza de una comunidad (Ley 182 de 1948) o de una persona jur\u00eddica creada para ese fin (Ley 16 de 1985). \u00a0<\/p>\n
De otro lado, el r\u00e9gimen de propiedad horizontal impone tambi\u00e9n obligaciones para el propietario que tienen que ver con aquellas conductas cuya observancia resulta indispensable para que la modalidad de la propiedad cumpla a cabalidad sus objetivos. Son obligaciones de los propietarios, por ejemplo, pagar las cuotas (ordinarias y las extraordinarias) correspondientes para cubrir adecuadamente los gastos en que se incurra para mantener los bienes comunes, de manera que cumplan con sus finalidades. \u00a0<\/p>\n
Adem\u00e1s, el r\u00e9gimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armon\u00eda de la comunidad o las caracter\u00edsticas de la misma. Igualmente, podr\u00e1 establecer restricciones a la destinaci\u00f3n que se le otorgue al inmueble, m\u00e1s all\u00e1 de las regulaciones que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate. \u00a0<\/p>\n
El conjunto de derechos, deberes y limitaciones mencionados se concretan en un reglamento de copropiedad exigido por la ley, adoptado por la unanimidad de los propietarios, el cual debe elevarse a escritura p\u00fablica y registrarse en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles sometidos a \u00e9l. \u00a0<\/p>\n
En este sentido, el citado reglamento constituye un negocio jur\u00eddico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes y deciden sobre los derechos disponibles, como a bien tengan. Sin embargo, las caracter\u00edsticas propias del mismo y la circunstancia de que en \u00e9l se pueden comprometer derechos constitucionales fundamentales obliga a se\u00f1alar que las mencionadas estipulaciones tienen que sujetarse a unas reglas m\u00ednimas de proporcionalidad, razonabilidad y objetividad, ajustadas a los mandatos constitucionales a fin de garantizar la convivencia pac\u00edfica entre copropietarios y vecinos, ante el goce leg\u00edtimo de los derechos que en la comunidad se ejercitan, para as\u00ed armonizarlos de manera que el ejercicio de los derechos de unos se limite por el ejercicio de los dem\u00e1s. \u00a0<\/p>\n
Por lo tanto, el contenido del reglamento de copropiedad no podr\u00e1 ir m\u00e1s all\u00e1 de la regulaci\u00f3n de los derechos que exige el mantenimiento de la comunidad, de aquello que resulte necesario para su existencia, seguridad y conservaci\u00f3n, y con las limitaciones mencionadas; as\u00ed las cosas, no podr\u00e1n ser oponibles, por virtud del mismo, cl\u00e1usulas relativas a derechos que no trascienden el \u00e1mbito de lo privado y que por tanto forman parte del n\u00facleo esencial de derechos como la intimidad o la autonom\u00eda privada, sobre los cuales se admiten excepciones cuando entran en conflicto con los derechos de los dem\u00e1s o el orden jur\u00eddico. A contrario sensu, los derechos que trascienden ese espacio \u00edntimo pueden ser objeto de regulaci\u00f3n m\u00e1s amplia, siempre bajo los par\u00e1metros que imponen los principios y valores del ordenamiento constitucional. \u00a0<\/p>\n
Esos l\u00edmites procuran evitar que en las decisiones que se adopten en la asamblea general de copropietarios se violen los derechos de las minor\u00edas a trav\u00e9s de la votaci\u00f3n impositiva de la mayor\u00eda.\u201d (sentencia T-035 de 1997, M.P., doctor Hernando Herrera Vergara) \u00a0<\/p>\n
4.4 De todo lo anterior, no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en com\u00fan son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, s\u00f3lo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre s\u00ed, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las \u00e1reas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren m\u00e1s eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresi\u00f3n del ejercicio de la propiedad, con \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o, con las limitaciones que establezcan la Constituci\u00f3n y la ley. \u00a0<\/p>\n
4.5 Ahora bien: hay que observar que en todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando son objeto de sanciones o de la limitaci\u00f3n de alguno de sus derechos, debe garantiz\u00e1rseles el debido proceso, y el derecho de defensa. Adem\u00e1s, pueden acudir al procedimiento establecido en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil. Al examinar la Ley 675, en estos aspectos, al contrario de lo afirmado por el demandante, en el sentido de que no se respetan estos principios en relaci\u00f3n con quienes no son propietarios, el art\u00edculo 77, no acusado, es claro al respecto : \u201cSoluci\u00f3n de conflictos. Los conflictos de convivencia se tratar\u00e1n conforme con lo dispuesto en el art\u00edculo 58 de la presente ley. Los procedimientos internos de concertaci\u00f3n no constituyen un tr\u00e1mite previo obligatorio para ejercer las acciones policivas, penales y civiles.\u201d \u00a0<\/p>\n
Ello significa, entonces, que cuando se trate de la imposici\u00f3n de sanciones a los moradores del inmueble, aun cuando no sean propietarios de inmuebles sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, deber\u00e1 siempre observarse respecto de \u00e9stos el debido proceso interno, garant\u00eda constitucional que, en ning\u00fan caso, puede ser vulnerado. El reglamento, en todo caso, ser\u00e1 de obligatorio cumplimiento tanto para propietarios como para los residentes que no lo son. Cabe se\u00f1alar, tambi\u00e9n que, as\u00ed la Ley 675 de 2001 no lo dijera expresamente como lo hace en la norma transcrita, tal circunstancia tampoco impedir\u00eda a los afectados acudir a las autoridades administrativas o judiciales para resolver los conflictos suscitados en la convivencia en edificios o conjuntos sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
4.6 Entendidas as\u00ed las cosas, hay que concluir que una ley expedida para regular el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, como su nombre lo indica, est\u00e1 encaminada a reglar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes, por lo que deben establecerse con claridad los derechos y obligaciones que surgen para los propietarios, que decidieron adquirir un inmueble en estas condiciones. Y por ello, corresponde a la Ley definir cu\u00e1les son los derechos que los propietarios tienen sobre los bienes que no corresponden a sus bienes privados, y cu\u00e1les sobre los restantes bienes comunes del inmueble.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Es obvio, entonces, que una ley de propiedad horizontal no tiene por objeto regular los derechos de copropiedad de quienes no tienen derechos de dominio sobre los bienes comunes, como es, precisamente, el caso de quienes no son propietarios de bienes privados, y mucho menos, de los comunes. Aunque, nada impide, que la ley de propiedad horizontal se ocupe de algunas situaciones de quienes sin ser propietarios, por el hecho de morar en el edificio o conjunto, deban, tambi\u00e9n, someterse a las reglas de convivencia. \u00a0<\/p>\n
4.7 De otra parte, observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede priv\u00e1rseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resoluci\u00f3n, como tampoco neg\u00e1rseles la posibilidad de ser o\u00eddos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podr\u00e1n actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeci\u00f3n al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podr\u00e1 conculcar o hacer nugatorio este derecho. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, el cargo general aducido por el actor, en el sentido de que la Ley s\u00f3lo regul\u00f3 los derechos de los propietarios y desconoci\u00f3 los derechos de quienes no lo son, como los tenedores, arrendatarios, poseedores, etc., no prospera, por las razones expuestas, pero habr\u00e1 de entenderse condicionado a lo expuesto en p\u00e1rrafos precedentes, como se indicar\u00e1, para mayor precisi\u00f3n en la parte resolutiva de esta sentencia.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4.8 Finalmente, s\u00f3lo hay que decir, como lo pusieron de presente el interviniente y el se\u00f1or Procurador, el actor asimila las nociones de propietario con las de poseedor, tenedor, arrendatario, y, en general, con la de cualquier persona, y que bajo cualquier t\u00edtulo, que sea morador de un edificio o conjunto bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
Como las diferencias son obvias, basta remitirse al C\u00f3digo Civil, para descartar que con la expedici\u00f3n de la Ley 675 se viole el derecho de quienes no son iguales, como es el caso que se examina. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, por los cargos formulados, se declarar\u00e1n exequibles los art\u00edculos demandados. \u00a0<\/p>\n
VII. DECISION. \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Constitucional de la Rep\u00fablica de Colombia, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n, \u00a0<\/p>\n
RESUELVE : \u00a0<\/p>\n
Primero : Declarar exequibles por los cargos formulados, lo acusado de los art\u00edculos 1, 3, parcial, 32, parcial, 37, parcial, 39, parcial, 42, parcial, 43, parcial, 44, parcial, 45, parcial, 47, parcial, 49, parcial, 50, parcial, 51, parcial, 53, parcial, 58, parcial, 59, parcial, y 62, parcial, de la Ley 675 de 2001, \u201cPor medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.\u201d, bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal podr\u00e1n ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petici\u00f3n, as\u00ed como el de ser o\u00eddos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia. \u00a0<\/p>\n
Segundo : Igualmente, se declara la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposici\u00f3n de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, habr\u00e1 de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese, comun\u00edquese, publ\u00edquese, ins\u00e9rtese en la Gaceta de la Corte Constitucional y arch\u00edvese el expediente. \u00a0<\/p>\n
MARCO GERARDO MONROY CABRA \u00a0<\/p>\n
Presidente \u00a0<\/p>\n
JAIME ARA\u00daJO RENTERIA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALFREDO BELTR\u00c1N SIERRA \u00a0<\/p>\n
Magistrado\u00a0 \u00a0<\/p>\n
MANUEL JOS\u00c9 CEPEDA ESPINOSA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
JAIME C\u00d3RDOBA TRIVI\u00d1O \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
RODRIGO ESCOBAR GIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
LUIS EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT \u00a0<\/p>\n
Magistrado\u00a0 \u00a0<\/p>\n
ALVARO TAFUR GALVIS \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
CLARA IN\u00c9S VARGAS HERN\u00c1NDEZ \u00a0<\/p>\n
Magistrada \u00a0<\/p>\n
MARTHA VICTORIA S\u00c1CHICA DE MONCALEANO\u00a0 \u00a0Secretaria General \u00a0 \u00a0<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 Sentencia C-318\/02 \u00a0 DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Generalidad del cargo e interpretaci\u00f3n personal de normas\/DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Examen general atendiendo cargos \u00a0 REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Referencia hist\u00f3rica a raz\u00f3n de ser \u00a0 REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Teor\u00edas jur\u00eddicas sobre pertenencia y titularidad de bienes comunes \u00a0 TEORIA DE LA COMUNIDAD EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Pertenencia y titularidad […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[49],"tags":[],"class_list":["post-8139","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sentencias-2002"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8139","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8139"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8139\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8139"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8139"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8139"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}