\u00a0 \u00a0 Sentencia C-738\/02 \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Innovaciones y alcance \u00a0<\/p>\n
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Car\u00e1cter de expensa com\u00fan necesaria de costos de mercado \u00a0<\/p>\n
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Sectores y m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Asunci\u00f3n de expensas necesarias por bienes comunes \u00a0<\/p>\n
No todas las expensas necesarias originadas en los bienes comunes, y entre ellas las provenientes de los costos de mercadeo, son necesariamente asumidas por todos los copropietarios, pues, como lo ordena la disposici\u00f3n que se acaba de transcribir, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto se debe prever la existencia de “bienes y servicios comunales que no est\u00e9n destinados al uso y goce general de los propietarios\u201d. En relaci\u00f3n con ellos, las expensas necesarias estar\u00e1n a cargo exclusivo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes los sufragar\u00e1n de acuerdo con los m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n respectivos. Esta regla busca proteger a aquellos propietarios que, por la naturaleza, destinaci\u00f3n, o localizaci\u00f3n de su unidad privada, no se ven beneficiados con el uso y goce de ciertos bienes o servicios comunes. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-Contenido normativo que no se deduce de la disposici\u00f3n acusada \u00a0<\/p>\n
BIENES DE USO PUBLICO-Concepto constitucional m\u00e1s amplio \u00a0<\/p>\n
DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Concepto de violaci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-Inexistencia de contenido normativo \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Qu\u00f3rum y mayor\u00edas\/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Qu\u00f3rum para decisiones \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Qu\u00f3rum decisorio \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Qu\u00f3rum deliberatorio \u00a0<\/p>\n
LIBRE DESARROLLO DE LA PERSONALIDAD EN RELACION CONTRACTUAL PRIVADA-No es absoluto\/AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD EN RELACION CONTRACTUAL PRIVADA-No es absoluta \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Mayor\u00edas m\u00e1ximas y m\u00ednimas \u00a0<\/p>\n
INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-No adecuada sustentaci\u00f3n del cargo \u00a0<\/p>\n
INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-No adecuada sustentaci\u00f3n del cargo \u00a0<\/p>\n
REVISORIA FISCAL EN CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Exigencia de ser contador p\u00fablico \u00a0<\/p>\n
TITULO DE IDONEIDAD PROFESIONAL-Exigencia \u00a0<\/p>\n
REVISORIA FISCAL EN CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Trato diferente justificado \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Publicaci\u00f3n de listas de copropietarios que incumplen obligaciones pecuniarias \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Publicaci\u00f3n de listas de morosos\u00a0 \u00a0<\/p>\n
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Publicaci\u00f3n de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias \u00a0<\/p>\n
JUNTA ADMINISTRADORA EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Integraci\u00f3n por propietarios y moradores \u00a0<\/p>\n
Referencia: expediente D-3988 \u00a0<\/p>\n
Demanda de inconstitucionalidad contra los art\u00edculos 3\u00b0 (parcial), 20, 21, 22, 45, 46, 56, 59 (parcial) y contra el Cap\u00edtulo XIII de la 76 de la Ley 675 de 2001. \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente: \u00a0<\/p>\n
Dr. MARCO GERARDO MONROY CABRA \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, once (11) de septiembre de dos mil dos (2002) \u00a0<\/p>\n
La Sala Plena de la Corte Constitucional, en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y en cumplimiento de los requisitos y tr\u00e1mites establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la presente Sentencia con base en los siguientes, \u00a0<\/p>\n
ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
El ciudadano Juan Jos\u00e9 Neira G\u00f3mez, en ejercicio de la acci\u00f3n p\u00fablica de inconstitucionalidad consagrada en la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica de 1991, pide a la Corte declarar inexequibles los art\u00edculos 3\u00b0 (parcial), 20, 21, 22, 45, 46, 56, 59 (parcial) y 76 de la Ley 675 de 2001. \u00a0<\/p>\n
El Magistrado sustanciador admiti\u00f3 la demanda al haberse satisfecho los requisitos establecidos en el Decreto 2067 de 1991. Dispuso, as\u00ed mismo, el traslado al Se\u00f1or Procurador General de la Naci\u00f3n, para efectos de obtener el concepto de su competencia, al tiempo que orden\u00f3 comunicar la iniciaci\u00f3n del proceso al Congreso de la Rep\u00fablica \u00a0y a los se\u00f1ores ministros de Desarrollo y de Justicia y del Derecho, al Instituto de Desarrollo Urbano, a la C\u00e1mara de Comercio y a la Junta Central de Contadores.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cumplidos los tr\u00e1mites constitucionales y legales propios de los procesos de inconstitucionalidad, la Corte Constitucional procede a decidir acerca de la demanda de la referencia. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
I. EL TEXTO DE LAS NORMAS ACUSADAS \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Se transcribe a continuaci\u00f3n el texto de las norma acusadas, con la advertencia que respecto de aquellas que han sido demandadas parcialmente, se resalta y subraya lo demandado: \u00a0<\/p>\n
\u201cLEY 675 DE 2001 \u00a0<\/p>\n
(agosto 3) \u00a0<\/p>\n
\u201cpor medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad \u00a0horizontal. \u00a0<\/p>\n
\u201cEl Congreso de Colombia \u00a0<\/p>\n
\u201cDECRETA: \u00a0<\/p>\n
\u201c… \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 3\u00b0. Definiciones. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: \u00a0<\/p>\n
\u201c… \u00a0<\/p>\n
\u201cExpensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entender\u00e1n esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparaci\u00f3n, reposici\u00f3n, reconstrucci\u00f3n y vigilancia de los bienes comunes, as\u00ed como los servicios p\u00fablicos esenciales relacionados con estos. \u00a0<\/p>\n
\u201cEn los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendr\u00e1n el car\u00e1cter de expensa com\u00fan necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 20. Desafectaci\u00f3n de bienes comunes no esenciales. Previa autorizaci\u00f3n de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urban\u00edsticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un n\u00famero plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podr\u00e1 desafectar la calidad de com\u00fan de bienes comunes no esenciales, los cuales pasar\u00e1n a ser del dominio particular de la persona jur\u00eddica que surge como efecto de la constituci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
\u201cPar\u00e1grafo 1\u00b0. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectaci\u00f3n de bienes comunes no esenciales, podr\u00e1n realizarse todos los actos o negocios jur\u00eddicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y ser\u00e1n objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuar\u00e1 de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectaci\u00f3n y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
\u201cPar\u00e1grafo 2\u00b0. No se aplicar\u00e1n las normas aqu\u00ed previstas a la desafectaci\u00f3n de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinaci\u00f3n o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenaci\u00f3n de estos bienes se realizar\u00e1 de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 21. Procedimiento para la desafectaci\u00f3n de bienes comunes. La desafectaci\u00f3n de bienes comunes no esenciales implicar\u00e1 una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizar\u00e1 por medio de escritura p\u00fablica con la cual se protocolizar\u00e1 el acta de autorizaci\u00f3n de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el art\u00edculo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrar\u00e1 en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos, la cual abrir\u00e1 el folio de matr\u00edcula inmobiliaria correspondiente. \u00a0<\/p>\n
\u201cEn la decisi\u00f3n de desafectar un bien com\u00fan no esencial se entender\u00e1 comprendida la aprobaci\u00f3n de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n, como efecto de la incorporaci\u00f3n de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y m\u00f3dulo se calcular\u00e1n teniendo en cuenta los criterios establecidos en el cap\u00edtulo VII del t\u00edtulo primero de esta ley.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 22. Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitar\u00eda el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podr\u00e1n ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localizaci\u00f3n puedan disfrutarlos. \u00a0<\/p>\n
\u201cLos parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y \u00e1reas de recreaci\u00f3n y deporte, entre otros, no podr\u00e1n ser objeto de uso exclusivo. \u00a0<\/p>\n
\u201cLos parqueaderos destinados a los veh\u00edculos de los propietarios del edificio o conjunto podr\u00e1n ser objeto de asignaci\u00f3n al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignaci\u00f3n no contrar\u00ede las normas municipales y distritales en materia de urbanizaci\u00f3n y construcci\u00f3n.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 45. Qu\u00f3rum y mayor\u00edas. Con excepci\u00f3n de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un qu\u00f3rum o mayor\u00eda superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el art\u00edculo 41, la asamblea general sesionar\u00e1 con un n\u00famero plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, m\u00e1s de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomar\u00e1 decisiones con el voto favorable de la mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de propiedad y tomar\u00e1 decisiones con el voto favorable de la mitad \u00a0m\u00e1s uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesi\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
\u201cPara ninguna decisi\u00f3n, salvo la relativa a la extinci\u00f3n de la propiedad horizontal, se podr\u00e1 exigir una mayor\u00eda superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayor\u00edas superiores previstas en los reglamentos se entender\u00e1n por no escritas y se asumir\u00e1 que la decisi\u00f3n correspondiente se podr\u00e1 tomar con el voto favorable de la mayor\u00eda calificada aqu\u00ed indicada. \u00a0<\/p>\n
\u201cLas decisiones que se adopten en contravenci\u00f3n a lo prescrito en este art\u00edculo, ser\u00e1n absolutamente nulas.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 46. Decisiones que exigen mayor\u00eda calificada. Como excepci\u00f3n a la norma general, las siguientes decisiones requerir\u00e1n mayor\u00eda calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: \u00a0<\/p>\n
\u201c1. Cambios que afecten la destinaci\u00f3n de los bienes comunes o impliquen una sensible disminuci\u00f3n en uso y goce. \u00a0<\/p>\n
\u201c2. Imposici\u00f3n de expensas extraordinarias cuya cuant\u00eda total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. \u00a0<\/p>\n
\u201c3. Aprobaci\u00f3n de expensas comunes diferentes de las necesarias. \u00a0<\/p>\n
\u201c4. Asignaci\u00f3n de un bien com\u00fan al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando as\u00ed lo haya solicitado un copropietario. \u00a0<\/p>\n
\u201c5. Reforma a los estatutos y reglamento. \u00a0<\/p>\n
\u201c6. Desafectaci\u00f3n de un bien com\u00fan no esencial. \u00a0<\/p>\n
\u201c7. Reconstrucci\u00f3n del edificio o conjunto destruido en proporci\u00f3n que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). \u00a0<\/p>\n
\u201c8. Cambio de destinaci\u00f3n gen\u00e9rica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urban\u00edstica vigente. \u00a0<\/p>\n
\u201c9. Adquisici\u00f3n de inmuebles para el edificio o conjunto. \u00a0<\/p>\n
\u201c10. Liquidaci\u00f3n y disoluci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
\u201cPar\u00e1grafo. Las decisiones previstas en este art\u00edculo no podr\u00e1n tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este \u00faltimo caso se obtenga la mayor\u00eda exigida por esta ley.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estar\u00e1n obligados a contar con Revisor Fiscal, contador p\u00fablico titulado, con matr\u00edcula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios. \u00a0<\/p>\n
\u201cEl Revisor Fiscal no podr\u00e1 ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni v\u00ednculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y\/o los miembros del consejo de administraci\u00f3n, cuando exista. \u00a0<\/p>\n
\u201cLos edificios o conjuntos de uso residencial podr\u00e1n contar con Revisor Fiscal, si as\u00ed lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podr\u00e1 ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 57. Funciones. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jur\u00eddica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, as\u00ed como las previstas en la presente ley.\u201d \u00a0<\/p>\n
Art\u00edculo 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagraci\u00f3n en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los t\u00e9rminos de la ley, dar\u00e1 lugar, previo requerimiento escrito, con indicaci\u00f3n del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposici\u00f3n de las siguientes sanciones: \u00a0<\/p>\n
\u201c1. Publicaci\u00f3n en lugares de amplia circulaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n o conjunto de la lista de los infractores con indicaci\u00f3n expresa del hecho o acto que origina la sanci\u00f3n.\u201d \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 76. Autoridades internas. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas: \u00a0<\/p>\n
2. La Junta Administradora, cuando esta exista; conformada democr\u00e1ticamente por los copropietarios o moradores que tendr\u00e1n los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.\u201d \u00a0<\/p>\n
LA DEMANDA \u00a0<\/p>\n
El demandante considera que las normas que acusa violan los art\u00edculos 1, 6, 13, 16, 38, 58, 63, 83, 145, 146 y 333 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica. \u00a0<\/p>\n
Como introducci\u00f3n a la exposici\u00f3n de los cargos que posteriormente se aducen de manera particular contra cada una de las normas demandadas, el actor expone que siendo que la Ley 675 de 2001 regula relaciones que se circunscriben al \u00e1mbito del derecho privado, debe tenerse en cuenta que en ellas prima la autonom\u00eda de la voluntad de los propietarios de los bienes privados que conforman una propiedad horizontal. En tal virtud, las disposiciones en ella incluidas \u201cque impiden la autodeterminaci\u00f3n de un conglomerado legal de ciudadanos, dificultan la b\u00fasqueda de la sana convivencia, la solidaridad, la libertad, el respeto a la dignidad humana, y, sobre todo, chocan con la pr\u00e1ctica de la democracia\u201d y, por ello, vulneran diversos preceptos superiores. Adicionalmente, pone de presente que la Ley que acusa no fue concebida para regular entidades con \u00e1nimo de lucro, y por esa raz\u00f3n sus disposiciones deben acomodarse a esta realidad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En relaci\u00f3n concreta con las normas que particularmente acusa, el actor expone los siguientes cargos: \u00a0<\/p>\n
– Respecto de la expresi\u00f3n que demanda del art\u00edculo 3\u00b0, que indica que en los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendr\u00e1n el car\u00e1cter de expensa com\u00fan necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca, el actor indica que esta norma resulta contraria a los art\u00edculos 1\u00b0, 6\u00b01 y 162 de la Constituci\u00f3n, pues \u201clos bienes comunes de que son condue\u00f1os los propietarios de los bienes privados integrantes del conjunto o edificio, no tienen car\u00e1cter mercantil y la persona jur\u00eddica que los administra tampoco\u201d. En efecto, afirma que tal persona jur\u00eddica \u00a0s\u00f3lo tiene por objeto administrar dichos bienes comunes, por lo cual es de naturaleza civil, sin \u00e1nimo de lucro, como expresamente lo establecen los art\u00edculos 32 y 33 de la misma Ley 675 de 2001.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Al no tenerse en cuenta lo anterior y \u201ccon el hecho de dar a los costos de mercadeo el car\u00e1cter de expensas necesarias, se est\u00e1 obligando a todos los propietarios de bienes comunes a incurrir en este tipo de gasto, as\u00ed no lo necesite o no quiera hacerlos\u201d. Esto, en su sentir, desconoce la dignidad humana y resulta arbitrario en cuanto impide a la Asamblea General, donde se expresa la autonom\u00eda de la voluntad de los copropietarios, adoptar decisiones acordes con el objeto social de la persona jur\u00eddica encargada de administrar los bienes comunes.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
– En cuanto al art\u00edculo 20, que prescribe que \u201cla asamblea general, con el voto favorable de un n\u00famero plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podr\u00e1 desafectar la calidad de com\u00fan de bienes comunes no esenciales, los cuales pasar\u00e1n a ser del dominio particular de la persona jur\u00eddica que surge como efecto de la constituci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d, el actor afirma que esta norma permite una \u201cdesmembraci\u00f3n de la propiedad horizontal\u201d, \u00a0propiedad cuya raz\u00f3n de ser son justamente los bienes comunes, \u201cingrediente esencial de la vida en comunidad\u201d. Por ello, sostiene que esta disposici\u00f3n atenta contra el art\u00edculo 38 superior, que garantiza la libertad de asociaci\u00f3n, as\u00ed como contra el 63 ibidem, seg\u00fan el cual \u201c(l)os bienes de uso p\u00fablico, los parques naturales, las tierras comunales de grupos \u00e9tnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueol\u00f3gico de la Naci\u00f3n y los dem\u00e1s bienes que determine la ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables.\u201d\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En cuanto a los art\u00edculos 21 y 22 de la Ley 675 que tambi\u00e9n acusa, sin aducir cargos concretos afirma que, en el evento de resultar inexequible el art\u00edculo 20, no tendr\u00eda objeto mantenerlos dentro del ordenamiento.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
– En relaci\u00f3n con el art\u00edculo 45 que contiene normas sobre qu\u00f3rum y mayor\u00edas para deliberar y para decidir en las reuniones de las asambleas generales de copropietarios, el demandante afirma que \u201cen forma autoritaria impone la mayor\u00eda absoluta para adoptar decisiones que no requieren mayor\u00eda calificada, como si esta fuera la \u00fanica f\u00f3rmula existente\u201d; es decir, a juicio del demandante la norma contenida en este art\u00edculo proscribe otras f\u00f3rmulas de decisi\u00f3n como lo ser\u00edan, por ejemplo, las mayor\u00edas simples o relativas, \u00fatiles para los casos en que existen m\u00e1s de dos propuestas alusivas a un tema. Con este proceder, estima \u00a0desconocida la autonom\u00eda de la voluntad que prevalece en las relaciones de derecho privado, con lo cual resultan desconocidos los art\u00edculos 1\u00b0, 6\u00b0, 16, 1453 \u00a0y 1464 de la Carta.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
– La acusaci\u00f3n contra el art\u00edculo 46, que se\u00f1ala los casos en que las \u00a0decisiones de la asamblea general requerir\u00e1n mayor\u00eda calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, consiste en aducir que este mandato contiene el mismo autoritarismo del art\u00edculo 45 anterior. Es decir, el actor encuentra constitucionalmente reprochable que no se permita ninguna otra alternativa para la toma de esta clase de decisiones, lo cual, a su juicio, equivale a un desconocimiento de la dignidad humana, la autonom\u00eda de la voluntad de los copropietarios, la libertad y el principio democr\u00e1tico a que aluden los art\u00edculos 1\u00b0, 6\u00b0, 16 y 835 de la Constituci\u00f3n. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
En cuanto a los art\u00edculos 56 y 57 que conforman el Cap\u00edtulo XIII del T\u00edtulo I, \u00edntegramente acusado, los cuales prescriben la obligatoriedad del nombramiento de un revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, que deber\u00e1 ser contador p\u00fablico y que entre otros impedimentos se ve cobijado por el de ser propietario o tenedor de bienes privados, el demandante estima que ellos desconocen concretamente los art\u00edculos 1\u00b0, 2\u00b0, 6\u00b0, 13, 16, 83, y 333 de la Carta. Para sustentar este cargo afirma que por control interno se entiende \u201cla vigilancia sobre su propio ente ejercida por la misma administraci\u00f3n\u201d; siendo que para llevar a cabo dicho control interno no se requiere la intervenci\u00f3n de un contador p\u00fablico, estima que para ejercer la revisor\u00eda fiscal tampoco debe exigirse. El revisor fiscal, afirma, \u201ces una autoridad vigilante que act\u00faa en representaci\u00f3n de los copropietarios cuando no produce resultados positivos el control interno\u201d, … \u201cde tal manera que si la autoridad de control interno no requiere la calidad de contador p\u00fablico, para ejercitar la misma funci\u00f3n el Revisor Fiscal no debe tener calidad distinta a la primera.\u201d \u00a0<\/p>\n
Esta exigencia, continua la demanda, se debe a que estos art\u00edculos, como toda la ley, reglamentan la propiedad horizontal como si se tratara de una sociedad comercial, desconociendo que su verdadera naturaleza es la de ser una sociedad sin \u00e1nimo de lucro. Al proceder as\u00ed, el legislador se extralimita en sus funciones (por lo cual viola el art\u00edculo 6\u00b0 superior) y se entromete indebidamente en la copropiedad impidiendo a la voluntad de la mayor\u00eda adoptar las decisiones acordes con su raz\u00f3n de ser. (Por esta raz\u00f3n desconoce el art\u00edculo 16 de la Carta). Adem\u00e1s, \u201cal remitir a los copropietarios al control externo, est\u00e1 presumiendo la mala fe e incapacidad de los propietarios para resolver sus asuntos administrativos\u201d, por lo cual vulnera el art\u00edculo 83 constitucional.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En cuanto al desconocimiento del art\u00edculo 333 de la Constituci\u00f3n, el demandante expone de la siguiente manera el concepto de violaci\u00f3n: afirma que el hecho de que el conjunto o edificio tenga inmuebles de uso privado destinados al comercio no modifica el car\u00e1cter de entidad sin \u00e1nimo de lucro que se reconoce a la persona jur\u00eddica que administra los bienes comunes. Esta persona jur\u00eddica \u201cconforma una organizaci\u00f3n solidaria que debe funcionar como tal\u201d, prop\u00f3sito que se ve frustrado por las exigencias del legislador. \u00a0<\/p>\n
Finalmente, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 56 y 57 el demandante estima que resultan contrarios al art\u00edculo 13 de la Carta, que consagra el derecho a la igualdad, pues impone el requisito de tener revisor fiscal s\u00f3lo a unas copropiedades -las de uso comercial o mixto- mientras libera a otras de esta obligaci\u00f3n \u201ca pesar de tratarse de personas jur\u00eddicas del mismo car\u00e1cter.\u201d \u00a0<\/p>\n
-Respecto del numeral 1\u00b0 del art\u00edculo 59 que dentro de las sanciones que por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que pueden ser impuestas a los propietarios, tenedores o terceros, incluye la de la publicaci\u00f3n en lugares de amplia circulaci\u00f3n de la lista de infractores, con indicaci\u00f3n expresa del hecho o acto que origina la sanci\u00f3n, el demandante arguye que si la Constituci\u00f3n protege el derecho a la intimidad, las autoridades no pueden disponer la difusi\u00f3n de las faltas o errores \u201cen que lleguen a incurrir los habitantes de una propiedad horizontal\u201d. A su juicio, \u201cesta disposici\u00f3n en una coacci\u00f3n lacerante sobre quien recaiga\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
– Por \u00faltimo, el actor demanda el numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 76 de la Ley 675 de 2001, que enumera a la Junta Administradora dentro de las autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas se\u00f1alando que, cuando exista, estar\u00e1 compuesta \u201cpor los copropietarios o moradores\u201d. \u00a0Esta \u00faltima expresi\u00f3n es la que motiva el reproche del demandante, pues estima que la ley \u201ccon la inclusi\u00f3n de los moradores en la Junta Administradora, est\u00e1 desconociendo el derecho exclusivo que asiste a los copropietarios de la Unidad Inmobiliaria Carrada para administrar directamente los bienes comunes de sus propiedades privadas\u201d pues \u201csin desconocer que la propiedad tiene una funci\u00f3n social que implica obligaciones, el legislador no debe introducir condiciones que pongan en riesgo el derecho que, adem\u00e1s del Art. 58 de la C.N., el Art. 17 de la declaraci\u00f3n de los derechos del hombre considera sagrado e inviolable pues, siendo inherente a la persona, no puede ser afectado por actos contrarios a la raz\u00f3n y a la justicia\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
I. INTERVENCIONES \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1. Intervenci\u00f3n de la Junta Central de Contadores \u00a0<\/p>\n
Dentro del t\u00e9rmino correspondiente, intervino el ciudadano Benjam\u00edn L\u00f3pez Arciniegas, vicepresidente de la Junta Central de Contadores, quien expuso una serie de consideraciones en defensa de la constitucionalidad del art\u00edculo 56 de la Ley 675 de 2001. Tras hacer un extenso recuento de la historia de la instituci\u00f3n de la revisor\u00eda fiscal en nuestra legislaci\u00f3n y de los objetivos que hoy en d\u00eda ella persigue como \u00f3rgano de fiscalizaci\u00f3n, el ciudadano interviniente \u00a0destaca la importancia de que el legislador haga obligatoria esta figura en toda clase de entes sin atender a que persigan o no \u00e1nimo de lucro, pues ella \u201csirve de garant\u00eda y de seguridad acerca del cumplimiento de las normas legales y estatutarias por parte de los administradores, como tambi\u00e9n sobre el correcto y eficiente manejo de los recursos\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por todo lo anterior descarta la inconstitucionalidad del art\u00edculo 56 que prescribe la obligatoriedad de revisor\u00eda fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, revisor\u00eda que debe ser ejercida por un contador p\u00fablico, que no podr\u00e1 ser propietario o tenedor de bienes privados.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2. Intervenci\u00f3n del Ministerio de Desarrollo Econ\u00f3mico \u00a0<\/p>\n
El abogado Camilo Alfonso Herrera Urrego, en representaci\u00f3n del Ministerio de la referencia, solicit\u00f3 a la Corte declarar la exequibilidad de las normas demandadas, bas\u00e1ndose en los siguientes argumentos: \u00a0<\/p>\n
-Para responder a la acusaci\u00f3n formulada en contra la parte acusada del art\u00edculo 3\u00b0, que indica que en los edificios o conjuntos de uso comercial los costos de mercadeo tendr\u00e1n el car\u00e1cter de expensa com\u00fan necesaria, el inteviniente explica que dichos costos son fijados mediante el sistema de \u201cm\u00f3dulos de contribuci\u00f3n\u201d y no necesariamente en proporci\u00f3n directa al \u00edndice de copropiedad. En efecto, recuerda, la misma ley define que los m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n son \u201c\u00edndices que establecen la participaci\u00f3n porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relaci\u00f3n con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto\u201d.6 Este sistema de reparto de las expensas comunes, sostiene el interviniente, evita situaciones injustas que podr\u00edan presentarse cuando algunos copropietarios no usaran determinados bienes comunes y, por ende, no percibieran ning\u00fan beneficio y hace infundadas las acusaciones del demandante.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
– De igual manera descarta el cargo de inconstitucionalidad aducido en contra del art\u00edculo 20, pues estima que el mismo se esgrime desde la consideraci\u00f3n de que los bienes comunes de un edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal son \u201cbienes de uso p\u00fablico\u201d, lo cual no es cierto. En su opini\u00f3n, estos bienes son del dominio privado de los copropietarios y no de la persona jur\u00eddica originada en la constituci\u00f3n de la copropiedad. De otro lado, estima que el cargo de inexequibilidad formulado contra los art\u00edculos 21 y 22 siguientes, que tratan sobre el procedimiento para la desafectaci\u00f3n de los bienes comunes, no es claro. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
– Sobre la acusaci\u00f3n que recae en el art\u00edculo 45, que contiene normas sobre qu\u00f3rum y mayor\u00edas para deliberar y para decidir en las reuniones de las asambleas generales de copropietarios, el interviniente en nombre del Ministerio de Desarrollo Econ\u00f3mico indica que con esta norma el legislador quiso unificar la diversidad de disposiciones que al respecto exist\u00edan tanto en la Ley 182 de 1948 como en la 16 de 1986 y busc\u00f3 evitar dificultades que sobreven\u00edan en la administraci\u00f3n de los conjuntos como consecuencia del ausentismo en las reuniones de la asamblea general.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
-En relaci\u00f3n con el art\u00edculo 46, relativo a aquellas decisiones que exigen mayor\u00eda cualificada, el ciudadano defiende su constitucionalidad reiterando lo dicho respecto del art\u00edculo anterior, esto es, que con estas normas el legislador quiso facilitar la adopci\u00f3n de decisiones en las reuniones de copropietarios, lo cual no desconoce ninguna norma de la Constituci\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Acerca del art\u00edculo 59, sobre sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, la intervenci\u00f3n del Ministerio de la referencia indica que las mismas deben ser impuestas de conformidad con los principio del debido proceso y que pueden ser impugnadas judicialmente. Adem\u00e1s, recuerda como la jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n ha avalado la procedibilidad de la imposici\u00f3n de este tipo de sanciones, y particularmente ha puesto de presente que la publicaci\u00f3n de las listas de deudores morosos no vulnera el derecho a la intimidad y al buen nombre.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Respecto de la acusaci\u00f3n formulada en contra del art\u00edculo 76 en relaci\u00f3n con la cual el demandante considera que se ponen en peligro los bienes privados y en consecuencia los comunes, al permitirse a los moradores formar parte de las Juntas Administradoras, el interviniente se limita a recordar que tal norma s\u00f3lo rige para las Unidades Inmobiliarias Cerradas.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Finalmente, en cuanto al art\u00edculo 56 que \u00a0obliga al nombramiento de un revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, indicando que deber\u00e1 ser contador p\u00fablico y que no podr\u00e1 ser propietario o tenedor de bienes privados, la intervenci\u00f3n del Ministerio de Desarrollo afirma que los cargos aducidos en realidad corresponden a opiniones personales del demandante, no soportadas con argumentos que demuestren el desconocimiento de la Constituci\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. Intervenci\u00f3n de la C\u00e1mara Colombiana de la Construcci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
Como presidente ejecutivo del organismo gremial de la referencia, intervino dentro del proceso el ciudadano Eduardo Jaramillo Robledo para defender la constitucionalidad del art\u00edculo 56 de la Ley 675 de 2001. En sustento de su posici\u00f3n afirm\u00f3 que la revisor\u00eda fiscal, tal y como es desarrollada por la menciona Ley, \u201ces una instituci\u00f3n que cumple funciones que son compatibles con la naturaleza de la persona jur\u00eddica que surge de la propiedad horizontal\u201d. Pone de presente que, dentro de \u00e9ste r\u00e9gimen legal, \u201cla propiedad horizontal administra recursos suministrados por los due\u00f1os de bienes privados a trav\u00e9s de cuotas ordinarias y extraordinarias\u201d, recursos que tienen un fin espec\u00edfico y sobre los cuales recae el inter\u00e9s de todos los copropietarios en que sean administrados correctamente, inter\u00e9s que tambi\u00e9n concurre en terceros que establezcan relaciones jur\u00eddicas con la copropiedad. Adicionalmente, las funciones de la Asamblea General y del administrador de la propiedad horizontal ameritan la existencia del revisor fiscal, cuya labor s\u00f3lo puede redundar en beneficio para los mismos propietarios. Lo anterior, sumado a la libertad de configuraci\u00f3n que le asiste al legislador en la materia, pues no existe norma superior que proh\u00edba la incorporaci\u00f3n de la revisor\u00eda fiscal a personas jur\u00eddicas distintas de las sociedades comerciales, hace que el cargo de la demanda carezca de todo fundamento.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En cuanto a la acusaci\u00f3n de inconstitucionalidad formulada en contra del art\u00edculo 56 por supuesto desconocimiento del principio de buena fe y de la autonom\u00eda de los copropietarios, el interviniente la rechaza arguyendo que, antes bien, la revisor\u00eda fiscal asegura una gesti\u00f3n de la copropiedad ajustada a la ley y permite la participaci\u00f3n activa de los copropietarios en la toma de decisiones.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por \u00faltimo el organismo gremial, a trav\u00e9s de su presidente ejecutivo, descarta tambi\u00e9n la acusaci\u00f3n por desconocimiento del derecho a la igualdad aducida en contra del art\u00edculo en menci\u00f3n, pues estima que la situaci\u00f3n f\u00e1ctica y jur\u00eddica de los conjuntos de uso residencial no es la misma que la de los de uso comercial o mixto, por lo cual el legislador bien pod\u00eda dispensar un trato diferente imponiendo a estos \u00faltimos la obligaci\u00f3n de contar con un revisor fiscal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
El Procurador General de la Naci\u00f3n, Edgardo Maya Villaz\u00f3n, solicita a la Corte declarar la exequibilidad del inciso 2\u00b0 del art\u00edculo 3\u00b0, de los art\u00edculos 45, 46, y 59 as\u00ed como la del Cap\u00edtulo XIII del T\u00edtulo I de la Ley 675 de 2001. En cuanto al numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 76, pide que sea declarado inexequible. Y sobre la acusaci\u00f3n formulada en contra de los art\u00edculos 20, 21 y 22, estima que la Corte debe inhibirse de llevar a cabo un pronunciamiento de fondo. Como fundamento de estas solicitudes, expone lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
-En relaci\u00f3n con el inciso 2\u00b0 del art\u00edculo 3\u00b0, que como se recuerda afirma que en los edificios de uso comercial los costos de mercadeo tienen el car\u00e1cter de expensa com\u00fan necesaria, la vista fiscal sostiene dichos gastos s\u00ed pueden constituirse en una necesidad esencial para los comerciantes, pues de ellos puede depender que su actividad comercial sea pr\u00f3spera, por lo cual el legislador pod\u00eda darles la categor\u00eda que les dio. Adem\u00e1s, recuerda que los copropietarios tienen potestad para establecer dichas expensas y para se\u00f1alar su cuant\u00eda, por lo cual no puede entenderse que la ley est\u00e9 imponiendo dicha obligaci\u00f3n, sino tan solo otorgando la posibilidad de que se incluyan como expensas necesarias. De otro lado, afirma, el sistema de reparto de estos gastos a trav\u00e9s del mecanismo de los m\u00f3dulos de distribuci\u00f3n, que permite la sectorizaci\u00f3n de los bienes y servicios comunales que no est\u00e1n destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privada, garantiza el derecho a la igualdad de los copropietarios a la hora de tomar decisiones y sufragar costos como aquellos a que se refiere esta disposici\u00f3n. Por todo lo anterior no encuentra el Ministerio P\u00fablico c\u00f3mo la norma en referencia pueda desconocer la dignidad humana o el derecho al libre desarrollo de la personalidad de los copropietarios. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
– Respecto de las acusaciones formuladas en contra de los art\u00edculos 20 a 22 de la Ley 675 de 2001, el se\u00f1or procurador estima que se presenta una ineptitud sustantiva de la demanda. A su juicio, el actor no explica de qu\u00e9 manera se desconoce el derecho de asociaci\u00f3n por el hecho de que la norma legal permita la desafectaci\u00f3n de bienes comunes de car\u00e1cter no esencial, para pasarlos al dominio de la persona jur\u00eddica que se crea en el acto de formaci\u00f3n de la propiedad horizontal. De igual manera considera que la demanda parte de un error cuando estima que los bienes comunes de un edificio son bienes de uso p\u00fablico, y sobre esta estimaci\u00f3n edifica el cargo de violaci\u00f3n constitucional. Por lo anterior, en relaci\u00f3n con estas normas la vista fiscal propone un fallo inhibitorio.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
– En cuanto a los art\u00edculos 45 y 46, que contienen normas sobre qu\u00f3rum y mayor\u00edas que el demandante estima que no pueden ser impuestas a los copropietarios, el Ministerio P\u00fablico indica que la carencia de \u00e1nimo de lucro no es circunstancia que impida al legislador \u201cestablecer par\u00e1metros que permitan garantizar que las decisiones al interior de la asamblea general de propietarios sean tomadas democr\u00e1tica y justamente.\u201d Igualmente, el procurador encuentra que \u201clas normas superiores que se consideran vulneradas, relativas a la dignidad humana y al libre desarrollo de la personalidad en nada tienen que ver con la regulaci\u00f3n sobre mayor\u00edas requeridas en los preceptos cuestionados\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
-Respecto del art\u00edculo 59 sobre publicaci\u00f3n en \u00e1reas de alta circulaci\u00f3n de las listas de infractores del r\u00e9gimen de la copropiedad, la vista fiscal recuerda la jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n que ha hecho ver que \u201cel derecho al buen nombre no es absoluto ni gratuito, y exige, como presupuesto indispensable, el m\u00e9rito, esto es, la conducta irreprochable de quien aspira a ser su titular y al reconocimiento social del mismo.\u201d Con base en esas consideraciones descarta tambi\u00e9n esta acusaci\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
– Sobre los cargos aducidos en contra del numeral 2\u00b0 el art\u00edculo 76, referente a la posibilidad de que los \u201cmoradores\u201d de la copropiedad formen parte de la Junta de Administraci\u00f3n, el concepto \u00a0fiscal estima que deben prosperar. En efecto, sostiene que la expresi\u00f3n \u201cmoradores\u201d es gen\u00e9rica, incluyendo a propietarios, poseedores y tenedores; por ello, genera inseguridad jur\u00eddica y no constituye suficiente garant\u00eda del derecho de propiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
– \u00a0Por \u00faltimo en relaci\u00f3n con la constitucionalidad del Cap\u00edtulo XII del T\u00edtulo I, relativo a la obligatoriedad de contar con revisor\u00eda fiscal en las conjuntos de uso comercial o mixto, el se\u00f1or procurador afirma que la carencia de \u00e1nimo de lucro no es circunstancia que impida al legislador imponer esta obligaci\u00f3n, pues ello no emana de la Carta. A su juicio, la libertad de configuraci\u00f3n legislativa que tiene el congreso, le permit\u00eda llegar a tal decisi\u00f3n, que, adem\u00e1s, responde al inter\u00e9s general que se pretende asegurar con la revisor\u00eda. La medida de control no impide a los propietarios el tomar libremente decisiones, ni limita su poder de deliberaci\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
VI. CONSIDERACIONES DE LA CORTE \u00a0<\/p>\n
Competencia \u00a0<\/p>\n
1. La Corte Constitucional es competente para pronunciarse sobre la demanda objeto de revisi\u00f3n, toda vez que las normas acusadas hacen parte de una Ley de la Rep\u00fablica.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cuestiones previas \u00a0<\/p>\n
Cosa juzgada parcial relativa en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 45 de la Ley 675 de 2002.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2. Mediante Sentencia C-318 de 20027, la Corte Constitucional resolvi\u00f3 la demanda formulada en contra de la expresi\u00f3n \u201cde propietarios\u201d contenida en el art\u00edculo 45 de la Ley 675 de 2001, nuevamente demandada en esta oportunidad. En la parte resolutiva de esa decisi\u00f3n, la Corte declar\u00f3 la exequibilidad de la referida expresi\u00f3n, pero \u00fanicamente en relaci\u00f3n con el cargo estudiado en la Sentencia, relativo al desconocimiento de los derechos de los moradores no propietarios en los edificios o conjuntos sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
En esta oportunidad el texto completo del art\u00edculo 45 ha sido nuevamente demandado, pero por otros cargos distintos al anteriormente aducido. En tal virtud, la Corte estima que debe efectuar un pronunciamiento de fondo, pues s\u00f3lo existe cosa juzgada relativa al cargo antes estudiado.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Jurisprudencia previa relativa a la Ley 675 de 2001, relacionada con los problemas jur\u00eddicos que se plantean en la presente oportunidad. \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4. El la mencionada Sentencia C-318 de 2002, la Corte estudi\u00f3 un cargo de inconstitucionalidad general esgrimido en contra de varias disposiciones de la Ley 675 de 2001, seg\u00fan el cual dicha ley defend\u00eda \u00fanicamente los derechos de los propietarios en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, dejando de lado los de otras personas como los moradores en calidad de \u00a0poseedores, tenedores o arrendatarios, a quienes s\u00f3lo gravaba con obligaciones y sanciones, impidiendo con ello la convivencia pac\u00edfica dentro de dicho r\u00e9gimen de propiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En esa oportunidad la Corte acept\u00f3 que no hab\u00eda \u201cninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en com\u00fan son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal.\u201d En consecuencia estim\u00f3 que \u201cs\u00f3lo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre s\u00ed, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las \u00e1reas y los bienes comunes de que son titulares\u201d. \u00a0<\/p>\n
A\u00f1adi\u00f3 que el reglamento, en todo caso, ser\u00eda de obligatorio cumplimiento tanto para propietarios como para los residentes que no lo fueran, sin perjuicio de que para la imposici\u00f3n de sanciones deber\u00eda siempre observarse el debido proceso interno, y del derecho a ser o\u00eddos que les asiste a los tenedores, arrendatarios, poseedores cuando vayan a ser adoptadas por la asamblea decisiones que lleguen a afectarlos.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
5. Mediante la Sentencia C-488 de 20028, la Corte resolvi\u00f3 la demanda de inconstitucionalidad interpuesta en contra de los incisos primero y segundo y el par\u00e1grafo transitorio del art\u00edculo 86 de la Ley 675 de 2001. Dichas normas establecen que los edificios y conjuntos sometidos a los reg\u00edmenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regir\u00e1n por las disposiciones de la Ley 675 de 2001; y que tendr\u00edan un plazo de un a\u00f1o, prorrogable por seis meses m\u00e1s, \u00a0para modificar en lo pertinente sus reglamentos internos, transcurrido el cual las disposiciones de la nueva ley se entender\u00edan incorporadas en tales reglamentos internos. El par\u00e1grafo establece que, no obstante lo anterior, los proceso judiciales o arbitrales en curso al momento de la expedici\u00f3n de la ley, o que llegaran a iniciarse durante el plazo se\u00f1alado anteriormente, \u00a0continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo dispuesto en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, hasta su culminaci\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Dentro de las consideraciones que se hicieron para decidir la anterior demanda de inconstitucionalidad, la Corte abord\u00f3 el estudio del r\u00e9gimen de propiedad horizontal que rigi\u00f3 bajo la vigencia de las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, compar\u00e1ndolo con el adoptado por la nueva ley. Sobre el particular afirm\u00f3 que \u201cel derecho que define el art\u00edculo 1\u00b0 de la Ley 675 de 2001 coincide con la modalidad de derecho inmobiliario que fuera prevista en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 a saber: \u201c (..) concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes (..)\u201d.Sin embargo, como va a verse, la Ley 675 de 2001 ampl\u00eda considerablemente las relaciones de concurrencia, en raz\u00f3n de que faculta a la asamblea de copropietarios para determinar aspectos que en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 no le fueron confiados, y, para decidir otros, que aunque se contaban entre las atribuciones de las asambleas, en la anterior normatividad requer\u00edan ser adoptados por unanimidad9. \u00a0<\/p>\n
Dentro de esta ampliaci\u00f3n de las facultades de la asamblea de copropietarios determinada por la nueva ley, en relaci\u00f3n concreta con los bienes privados la Sentencia en cita destac\u00f3 que si bien en el nuevo r\u00e9gimen el reglamento debe definir su destinaci\u00f3n, la asamblea tiene la facultad de decidir con votaci\u00f3n cualificada del 70% de los votos de sus integrantes, el cambio \u201cgen\u00e9rico\u201d de tal destinaci\u00f3n, con sujeci\u00f3n a las normas urban\u00edsticas (art\u00edculos 3\u00b0, 5\u00b0 y 46). \u00a0<\/p>\n
En cuanto a los bienes comunes no esenciales, tambi\u00e9n se hizo ver como la ampliaci\u00f3n de las facultades de la asamblea permite ahora que \u201ccon el voto favorable de un n\u00famero plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad\u201d, pueden ser desafectados del uso com\u00fan, pasando a ser propiedad de la persona jur\u00eddica que se conforma por la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen. \u00a0<\/p>\n
En suma, afirma la Sentencia explicando la Ley 675, en el nuevo r\u00e9gimen \u201cpara ninguna de las decisiones de la asamblea se requiere la unanimidad de los votos de los copropietarios que la conforman, como tampoco la decisi\u00f3n un\u00e1nime de los votos de los asistentes a la reuni\u00f3n, en cuanto i) \u201cla asamblea general sesionar\u00e1 con un n\u00famero plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, m\u00e1s de la mitad de los coeficientes de copropiedad\u201d, ii) \u201ctomar\u00e1 decisiones con el voto favorable de la mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva reuni\u00f3n.\u201d, iii) \u201c[p]ara ninguna decisi\u00f3n, salvo la relativa a la extinci\u00f3n de la propiedad horizontal se podr\u00e1 exigir una mayor\u00eda superior al 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.\u201d, iv) [l]as mayor\u00edas superiores previstas en los reglamentos se tendr\u00e1n por no escritas y se asumir\u00e1 que la decisi\u00f3n correspondiente se podr\u00e1 tomar con el voto favorable de la mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de copropiedad representados en la de la mayor\u00eda calificada aqu\u00ed indicada\u201d, y v) las decisiones que se tomen en contravenci\u00f3n a las disposiciones sobre qu\u00f3rum y mayor\u00edas \u201cser\u00e1n absolutamente nulas\u201d \u2013art\u00edculo 45-. \u00a0<\/p>\n
Resumiendo las innovaciones introducidas por la nueva Ley, y los alcances de las mismas frente a las regulaciones anteriores, la Sentencia en comento afirm\u00f3 que \u201cla Ley 675 de 2001 define un esquema de propiedad horizontal que \u2013como se dijo- ampl\u00eda la comunidad de intereses a aspectos considerados individuales en el r\u00e9gimen de las Leyes 182 de 1948 y 16 de1985, porque i) concede a la asamblea de copropietarios atribuciones para decidir la destinaci\u00f3n y uso de los bienes privados, ii) amplia el poder decisorio del \u00f3rgano rector de la copropiedad al suprimir la unanimidad que fuera exigida en el r\u00e9gimen anterior para la imposici\u00f3n de expensas extraordinarias, mejoras necesarias y la alteraci\u00f3n sensible del uso y del goce de los bienes comunes, y iii) convierte en dispositivas las facultades puramente administrativas de la asamblea de copropietarios al permitirle disponer de los bienes comunes y adquirir inmuebles…..De modo que al parecer de la Corte la \u00fanica facultad de los copropietarios, individualmente considerados, que no sufre modificaci\u00f3n en el nuevo r\u00e9gimen es la relativa a la enajenaci\u00f3n y cesi\u00f3n de las unidades independientes10. \u00a0<\/p>\n
Las anteriores consideraciones y sus implicaciones frente a los derechos de quienes se hab\u00edan hecho copropietarios bajo el r\u00e9gimen de las leyes anteriores, llevaron a la Corte a afirmar que \u201cdentro del marco general de respeto por el derecho de los asociados de optar por uno u otro esquema de propiedad inmobiliaria, debe entenderse que las expresiones en estudio conceden un plazo perentorio a los propietarios de edificios o conjuntos, para someter a consideraci\u00f3n de la asamblea las nuevas previsiones legales en la materia, a fin de que conforme a sus reglamentos vigentes decidan si acogen o no el esquema legal de propiedad compartida dise\u00f1ado por la Ley 675 de 2001. Decisi\u00f3n que no obsta para que si en el t\u00e9rmino previsto no se somete el asunto a la consideraci\u00f3n de la asamblea, y si sometido a \u00e9sta no es acogido los edificios o conjuntos se entienda sujetos a las disposiciones de la Ley 675, en todos aquellos aspectos que no desfiguran las facultades que adquirieron, ni les impongan nuevas obligaciones y cargas. \u00a0<\/p>\n
Por lo anterior, concluy\u00f3 que la expresi\u00f3n del inciso primero del art\u00edculo 86 de la Ley 675 que conced\u00eda un t\u00e9rmino para que las asambleas y copropietarios de edificios y conjuntos modificaran sus estatutos no quebrantaba el ordenamiento constitucional, siempre y cuando se entendiera que estas modificaciones se deb\u00edan hacer consultando los reglamentos vigentes, particularmente en cuanto a las mayor\u00edas requeridas para adoptar las reformas. Ahora bien, en relaci\u00f3n con la expresi\u00f3n \u00a0\u201c[t]ranscurrido el t\u00e9rmino previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones se\u00f1aladas\u201d, contenida en el inciso segundo del art\u00edculo 86 de la Ley 675 de 2001, la Corte la encontr\u00f3 exequible pero en el entendido que esta disposici\u00f3n se aplicaba exclusivamente a las normas de orden p\u00fablico contenidas en la ley.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
6. Mediante Sentencia C-522 de 2002, la Corte se pronunci\u00f3 sobre la constitucionalidad de algunas expresiones contenidas en los art\u00edculos 3\u00b0, 25 y 37 de la Ley 675 de 2001, que definen derechos y deberes dentro del r\u00e9gimen de propiedad horizontal con fundamento en el coeficiente de propiedad, especialmente la participaci\u00f3n en la asamblea de propietarios. Normas que hab\u00edan sido acusadas por conceder privilegios econ\u00f3micos y desconocer el derecho a la igualdad y a la participaci\u00f3n democr\u00e1tica en la adopci\u00f3n de decisiones.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Dentro de las consideraciones que sustentaron el fallo adoptado, la Corporaci\u00f3n hizo ver c\u00f3mo los sistemas de voto ponderado que conceden mayor peso a las opiniones de ciertas personas en principio resultan extra\u00f1os a la democracia participativa que se funda en la igualdad. Adem\u00e1s, teni\u00e9ndose en cuenta la fuerza expansiva del principio democr\u00e1tico, que hace que el mismo se extienda a m\u00faltiples espacios de la vida social, la regla \u201cuna persona un voto\u201d trasciende la \u00f3rbita estrictamente pol\u00edtica. Sin embargo, se dijo, de lo anterior no es posible concluir \u201cque de la profundizaci\u00f3n de la democracia se siga la desaparici\u00f3n de la diferencia existente entre el \u00e1mbito pol\u00edtico y la esfera social\u201d. De ah\u00ed que, continu\u00f3 el fallo en comento reiterando jurisprudencia anterior, \u201cla Constituci\u00f3n no proscribe toda forma de voto ponderado pues en ciertos espacios esos sistemas son leg\u00edtimos\u201d11. \u00a0<\/p>\n
Entrando en el an\u00e1lisis concreto de las normas acusadas, la Corte afirm\u00f3 que \u00a0frente al an\u00e1lisis constitucional eran diferentes los derechos que se ve\u00edan comprometidos en una relaci\u00f3n de tipo comercial sujeta a la primac\u00eda de la autonom\u00eda privada, y aquellos otros que surg\u00edan de la copropiedad de un inmueble destinado a vivienda. \u201cAll\u00ed -dijo- el v\u00ednculo no es de tipo comercial o de una actividad con \u00e1nimo de lucro, sino que compromete en forma especial, el diario vivir de las personas e incide en el goce efectivo d derechos fundamentales como el libre desarrollo de la personalidad, el derecho a la intimidad, la tranquilidad, la recreaci\u00f3n y el descanso entre otros, que pueden verse seriamente afectados por una relaci\u00f3n de preeminencia si se aplica el coeficiente de propiedad para definir el voto en ese tipo de copropiedad.\u201d \u00a0<\/p>\n
Por lo anterior y teniendo en cuenta la norma superior que concede a todos los colombianos el derecho a la vivienda digna, la Sentencia en comento defini\u00f3 que en las asambleas de copropietarios de inmuebles destinados a vivienda deb\u00eda distinguirse entre las decisiones de tipo econ\u00f3mico y las que no fueran de esta clase, \u201cporque para las primeras, el coeficiente de propiedad como criterio para determinar el voto porcentual, es una garant\u00eda del equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes pero para las decisiones que no representan erogaci\u00f3n econ\u00f3mica, la regla ser\u00e1 la de un propietario un voto.\u201d \u00a0<\/p>\n
Por lo anterior, en la parte resolutiva de la Sentencia C- 522 de 2002, la Corte declar\u00f3 la exequibilidad de las normas acusadas, pero en relaci\u00f3n con el par\u00e1grafo 2\u00b0 del art\u00edculo 37 condicion\u00f3 la decisi\u00f3n a que se entendiera que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldr\u00eda al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, s\u00f3lo para las decisiones de contenido econ\u00f3mico. \u00a0<\/p>\n
7. Los anteriores criterios vertidos en las sentencias que se acaban de rese\u00f1ar, constituyen un precedente que orienta la interpretaci\u00f3n de las normas acusadas en la presente oportunidad y contribuye a definir su conformidad o inconformidad con la Constituci\u00f3n. Desde esta perspectiva procede la Corte a llevar \u00a0cabo el examen de constitucionalidad que se le pide.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Examen de las normas particularmente acusadas.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cargos en contra del art\u00edculo 3\u00b0 (parcial) de la Ley 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
8. En primer lugar el demandante acusa la expresi\u00f3n contenida en el art\u00edculo 3\u00b0, seg\u00fan la cual \u201c(e)n los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendr\u00e1n el car\u00e1cter de expensa com\u00fan necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.\u201d A su parecer esta disposici\u00f3n desconoce los art\u00edculos 1\u00b0,6\u00b0 y 16 de la Carta, pues al otorgar a los costos de mercadeo el car\u00e1cter de expensas necesarias, se est\u00e1 obligando a todos los propietarios de bienes comunes a incurrir en estos gastos, lo cual atenta contra la dignidad humana y el derecho al libre desarrollo de la personalidad, pues impide a la asamblea adoptar otro tipo de decisiones. Adem\u00e1s, con esta reglamentaci\u00f3n se desconoce que aunque el edificio o conjunto tenga un uso comercial, los bienes comunes no tienen tal car\u00e1cter, ni la persona que los administra tampoco.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Las expensas necesarias, seg\u00fan la definici\u00f3n contenida en la misma Ley, son \u201c(e)rogaciones necesarias causadas por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entender\u00e1n esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparaci\u00f3n, reposici\u00f3n, reconstrucci\u00f3n y vigilancia de los bienes comunes, as\u00ed como los servicios p\u00fablicos esenciales relacionados con estos.\u201d\u00a0 Las consecuencias que se derivan de que los costos de mercadeo sean considerados como expensas necesarias en los edificios o conjuntos de uso comercial consisten en que los propietarios de los bienes privados estar\u00e1n obligados a contribuir su pago, \u201cde acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal\u201d12, sin que sea necesaria su aprobaci\u00f3n mediante mayor\u00eda calificada del 70%, como si la requieren las expensas que no son necesarias.13 Adem\u00e1s, para esos efectos existir\u00e1 solidaridad entre el propietario, el tenedor a cualquier t\u00edtulo, y el propietario anterior.14 \u00a0<\/p>\n
De otro lado, para definir las consecuencias que se derivan del hecho de que la ley considere que los costos de mercadeo tienen el car\u00e1cter de expensas necesarias en los edificios o conjuntos de uso comercial, es preciso tener en cuenta lo dispuesto por el art\u00edculo 31 de la Ley, que prev\u00e9 la figura de los llamados \u201cm\u00f3dulos de contribuci\u00f3n\u201d. El tenor de la disposici\u00f3n mencionada es el siguiente: \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 31. Sectores y m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deber\u00e1n prever de manera expresa la sectorizaci\u00f3n de los bienes y servicios comunales que no est\u00e9n destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en raz\u00f3n a su naturaleza, destinaci\u00f3n o localizaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
\u201cLas expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estar\u00e1n a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragar\u00e1n de acuerdo con los m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
\u201cLos recursos de cada sector de contribuci\u00f3n se precisar\u00e1n dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podr\u00e1n sufragar las erogaciones inherentes a su destinaci\u00f3n espec\u00edfica.\u201d \u00a0<\/p>\n
Como puede apreciarse, no todas las expensas necesarias originadas en los bienes comunes, y entre ellas las provenientes de los costos de mercadeo, son necesariamente asumidas por todos los copropietarios, pues, como lo ordena la disposici\u00f3n que se acaba de transcribir, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto se debe prever la existencia de “bienes y servicios comunales que no est\u00e9n destinados al uso y goce general de los propietarios\u201d. En relaci\u00f3n con ellos, las expensas necesarias estar\u00e1n a cargo exclusivo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes los sufragar\u00e1n de acuerdo con los m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n respectivos. Esta regla busca proteger a aquellos propietarios que, por la naturaleza, destinaci\u00f3n, o localizaci\u00f3n de su unidad privada, no se ven beneficiados con el uso y goce de ciertos bienes o servicios comunes. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Dentro de los antecedentes legislativos de la Ley 675 de 2001 en el Congreso Nacional, se encuentra la siguiente explicaci\u00f3n sobre la utilidad de la figura de los sectores y m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n, dada por uno de los ponentes del proyecto correspondiente: \u00a0<\/p>\n
\u201ccomo quiera que en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, algunos bienes comunes pueden beneficiar m\u00e1s a unos propietarios o tenedores que a otros, se ha considerado necesario proponer la creaci\u00f3n de la figura de los sectores y m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n, para garantizar que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales que no est\u00e9n destinados al uso y goce general, sean sufragadas por los propietarios de bienes privados que derivan mayores beneficios de su uso, exclusivamente para los comerciales o mixtos, nunca para los residenciales.\u201d15 \u00a0<\/p>\n
9. Hechas las precisiones anteriores es posible entrar en el examen de cargo de inconstitucionalidad planteado. Al respecto, la Corte aprecia que tal cargo parte del supuesto seg\u00fan el cual la asamblea de copropietarios de edificios o conjuntos de uso comercial debe aprobar los costos de mercadeo como expensas necesarias, y que tales erogaciones deben ser asumidas por todos los copropietarios. Es decir, que resulta imperativa dicha aprobaci\u00f3n, la cual se impone a todos los copropietarios por encima de su voluntad, por lo cual se desconoce la dignidad individual y el derecho al libre desarrollo de la personalidad de los condue\u00f1os.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Sin embargo, la lectura atenta de la norma parcialmente acusada y de las dem\u00e1s relativas al r\u00e9gimen de las expensas comunes necesarias, muestran que ello no es as\u00ed. En efecto, como la misma disposici\u00f3n lo indica, los costos de mercadeo tendr\u00e1n el car\u00e1cter de expensa com\u00fan necesaria, \u201csin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca\u201d. Esta expresi\u00f3n indica que no es obligatorio que en los conjuntos o edificios sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal los costos de mercadeo se tengan por expensas necesarias, pues los copropietarios pueden adoptar otra determinaci\u00f3n, o se\u00f1alar excepciones al respecto, de manera que el asunto queda librado a la decisi\u00f3n de la asamblea de copropietarios, quien a trav\u00e9s del derecho que le asiste de aprobar o de modificar dicho reglamento, puede introducir tales excepciones.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De otro lado, tampoco es cierto que todos los costos de mercadeo tengan que ser asumidos por todos los copropietarios de edificios o conjuntos de uso comercial en calidad de expensas necesarias y en proporci\u00f3n directa al \u00edndice de copropiedad, pues si algunos servicios no est\u00e1n destinados al uso y goce general de los copropietarios (como pueden serlo en ciertos casos los costos de publicidad o mercadeo), el reglamento debe prever la sectorizaci\u00f3n de tales servicios, como lo ordena perentoriamente el art\u00edculo 31 antes trascrito, a fin de que las correspondientes erogaciones se determinen mediante el sistema de m\u00f3dulos de contribuci\u00f3n. De esta manera, tales expensas ser\u00e1n asumidas \u00fanicamente por quienes se benefician con ellas.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Lo anterior pone en evidencia que no es cierta la acusaci\u00f3n del demandante para quien la norma que demanda est\u00e1 obligando a todos los propietarios de bienes comunes a incurrir en costos de mercadeo, as\u00ed no los necesiten o no quieran hacerlos. Obviamente, quien est\u00e9 dentro del grupo de propietarios a quienes corresponde sufragar los costos de servicios publicitarios en raz\u00f3n de la naturaleza de su unidad privada o su destinaci\u00f3n o localizaci\u00f3n, y de los beneficios que obtiene con ellos, debe acoger las decisiones que, observando las normas sobre qu\u00f3rum y mayor\u00edas, sean adoptadas por la asamblea general. De esta forma, la obligatoriedad de contribuir con esta clase de expensas necesarias, en \u00faltimas no proviene de la ley, sino de la decisi\u00f3n de la asamblea general, organismo en donde se conforma la voluntad colectiva de los copropietarios en todo lo atinente a la administraci\u00f3n de los bienes comunes.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Ahora bien, no puede perderse de vista que un edificio o conjunto de uso comercial es aquel \u201ccuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urban\u00edstica vigente\u201d16, por lo cual los reglamentos de propiedad horizontal y las decisiones de los \u00f3rganos de administraci\u00f3n deben respetar el desarrollo de la libre iniciativa empresarial de los dem\u00e1s copropietarios17. \u00a0Por ello, los condue\u00f1os que se benefician de ciertos servicios que como los publicitarios contribuyen al logro del objeto comercial impl\u00edcito en este tipo de propiedad horizontal, deben contribuir a sufragarlos, acogiendo la voluntad mayoritaria al respecto. Una soluci\u00f3n distinta, que permitiera a cada due\u00f1o de unidades privadas decidir libremente si contribuye o no a tales expensas, desconocer\u00eda el fundamento mismo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, que se estructura sobre la existencia de bienes comunes cuyo uso y disfrute corresponde a todos los copropietarios, pero en donde tambi\u00e9n los costos y gastos de mantenerlos son de todos en proporci\u00f3n a su participaci\u00f3n en ellos, y tambi\u00e9n la destinaci\u00f3n de las unidades privadas para uso comercial, definida en el reglamento de propiedad horizontal, a cuyas disposiciones los copropietarios, en el momento en que adquieren tal calidad, se acogen libremente. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Finalmente, la Corte llama la atenci\u00f3n sobre la naturaleza no imperativa de la disposici\u00f3n acusada. Como se ha dicho, ella no obliga a la asamblea a establecer que el costo de los servicios publicitarios sea considerado como una expensa necesaria, ya que admite restricciones y excepciones al respecto. En tal virtud no es una norma de orden p\u00fablico, es decir una de aquellas respecto de las cuales los particulares no puedan disponer en contrario. Por lo tanto, esta disposici\u00f3n de la Ley 675 de 2001 no es de las que modifican autom\u00e1ticamente los reglamentos de propiedad horizontal vigentes al momento de entrar a regir la ley, en el caso de que la asamblea no hubiera decidido, voluntariamente y consultando tales reglamentos, la correspondiente modificaci\u00f3n dentro del plazo de un a\u00f1o prorrogable por seis meses m\u00e1s, se\u00f1alado en el art\u00edculo \u00a086 de la misma Ley. En efecto, como se recuerda, la Sentencia C-488 de 2002 condicion\u00f3 la constitucionalidad de dicho art\u00edculo 86 a que se entendiera que tal modificaci\u00f3n autom\u00e1tica de los reglamentos se aplicaba exclusivamente respecto de las normas de orden p\u00fablico contenidas en la Ley. No siendo de esta naturaleza la que ahora se demanda, su incorporaci\u00f3n autom\u00e1tica a los reglamentos vigentes cuando entr\u00f3 a regir la Ley 675, queda descartada.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cargos en contra de los art\u00edculos 20, 21 y 22 de la Ley 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
10. Conforme a los dispuesto por el art\u00edculo 20 de la Ley 675 de 2001, \u00a0\u201cla asamblea general, con el voto favorable de un n\u00famero plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podr\u00e1 desafectar la calidad de com\u00fan de bienes comunes no esenciales, los cuales pasar\u00e1n a ser del dominio particular de la persona jur\u00eddica que surge como efecto de la constituci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d. En relaci\u00f3n con esta disposici\u00f3n, la acusaci\u00f3n consiste en afirmar que ella permite una \u00a0\u201cdesmembraci\u00f3n de la propiedad horizontal\u201d, que \u00a0atenta contra el art\u00edculo 38 de la Constituci\u00f3n que garantiza la libertad de asociaci\u00f3n, as\u00ed como contra el 63 ibidem, seg\u00fan el cual \u201c(l)os bienes de uso p\u00fablico, los parques naturales, las tierras comunales de grupos \u00e9tnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueol\u00f3gico de la Naci\u00f3n y los dem\u00e1s bienes que determine la ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables.\u201d \u00a0<\/p>\n
En torno de la anterior acusaci\u00f3n, la Corte comparte el criterio que se expone en la vista fiscal seg\u00fan el cual el cargo presenta una ineptitud sustancial en su formulaci\u00f3n. En reiteradas ocasiones la jurisprudencia ha rechazado por esta raz\u00f3n demandas que se formulaban a partir de alcances que no eran expl\u00edcitos en el texto legal. En efecto, la Corte ha sostenido que cuando la acusaci\u00f3n de inconstitucionalidad se formula sobre la base de un contenido normativo que no es posible deducir de la lectura de una disposici\u00f3n, se presenta una ineptitud sustancial en la formulaci\u00f3n del cargo, defecto que conduce al rechazo de la demanda o a un fallo inhibitorio.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La siguiente cita de la jurisprudencia constitucional es ilustrativa de la imposibilidad en que se encuentra el fallador para proferir una sentencia de m\u00e9rito cuando, por los defectos se\u00f1alados, el cargo no ha sido correctamente formulado: \u00a0<\/p>\n
\u201cConsidera la Corte que el juicio de constitucionalidad requiere de una debida y cabal interpretaci\u00f3n tanto de la preceptiva constitucional concernida como de la norma que con ella se confronta. \u00a0<\/p>\n
\u201cEl int\u00e9rprete -y, por supuesto, ello es aplicable al juez constitucional- no puede hacer decir a las normas lo que no dicen, menos todav\u00eda si ello conduce a la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad del precepto, pues, guardadas proporciones, ello ser\u00eda tan grave como condenar a una persona por un delito en el cual no incurri\u00f3, debido a una err\u00f3nea identificaci\u00f3n de la conducta real del sujeto con el tipo penal correspondiente. \u00a0<\/p>\n
\u201cPor otra parte, las normas de la ley deben ser interpretadas y aplicadas del modo que mejor convenga a los mandatos constitucionales.\u201d18 \u00a0<\/p>\n
11. En el presente caso la acusaci\u00f3n que se formula por violaci\u00f3n del art\u00edculo 63 de la Constituci\u00f3n, parte de la base de que la disposici\u00f3n permite la enajenaci\u00f3n de bienes de uso p\u00fablico. No obstante, este no es el alcance normativo del art\u00edculo impugnado, pues los bienes comunes no esenciales, cuya desafectaci\u00f3n ella regula, no son bienes de uso p\u00fablico. \u00a0<\/p>\n
De conformidad con lo prescrito por el art\u00edculo 674 del C\u00f3digo Civil, \u201cSe llaman bienes de la Uni\u00f3n aquellos cuyo dominio pertenece a la Rep\u00fablica. Si adem\u00e1s su uso pertenece a todos los habitantes de un territorio, como el de calles, plazas, puentes y caminos, se llaman bienes de la Uni\u00f3n de uso p\u00fablico o bienes p\u00fablicos del territorio. Los bienes de la Uni\u00f3n cuyo uso no pertenece generalmente a los habitantes, se llaman bienes de la Uni\u00f3n o bienes fiscales.\u201d \u00a0<\/p>\n
Ahora bien, el art\u00edculo 21 acusado se refiere a la desafectaci\u00f3n de bienes comunes no esenciales de un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal. La misma Ley 675 define que son \u201cbienes comunes\u201d aquellas \u201c(p)artes del edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinaci\u00f3n permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservaci\u00f3n, seguridad, uso, goce o explotaci\u00f3n de los bienes de dominio particular.\u201d22 Dentro de esta categor\u00eda se distinguen los \u201cbienes comunes esenciales\u201d que son aquellos \u201cindispensables para la existencia, estabilidad, conservaci\u00f3n y seguridad del edificio o conjunto, as\u00ed como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular\u201d. Los no esenciales, seg\u00fan la misma norma, son todos los dem\u00e1s bienes comunes que no tiene estas caracter\u00edsticas.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
As\u00ed pues, no existe una identidad entre las nociones de bienes comunes no esenciales y de bienes de uso p\u00fablico, pues los primeros, dentro de los edificios o conjuntos sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, no est\u00e1n destinados al uso de toda la comunidad en general, o al de todos los habitantes del territorio, sino exclusivamente al de los copropietarios. Por eso, la disposici\u00f3n no tiene el alcance regulador que le atribuye el actor, pues espec\u00edficamente no tolera la enajenaci\u00f3n de bienes de uso p\u00fablico, ni destinados al uso p\u00fablico. En tal medida el cargo se elabora sobre contenidos normativos inexistentes.23\u00a0 \u00a0<\/p>\n
12. De igual manera, la acusaci\u00f3n por desconocimiento del derecho de asociaci\u00f3n carece, dentro del libelo de la demanda, de una adecuada explicaci\u00f3n que sirva de sustento al cargo. No expone el actor por qu\u00e9 raz\u00f3n tal facultad de desafectaci\u00f3n produce el desconocimiento del referido derecho, m\u00e1s cuando s\u00f3lo se refiere a bienes comunes \u201cno esenciales\u201d a la copropiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El examen de una acusaci\u00f3n de inconstitucionalidad formulada contra una norma de rango legal supone que, en la formulaci\u00f3n del cargo, el ciudadano demandante exponga el concepto de violaci\u00f3n, esto es \u201clas razones por las cuales los textos normativos demandados violan la Constituci\u00f3n\u201d. Estas razones, como lo ha recordado la jurisprudencia en varias ocasiones24, deben ser claras, ciertas, espec\u00edficas, pertinentes y suficientes25.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En el presente caso, el concepto de violaci\u00f3n relativo al desconocimiento del art\u00edculo 38 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica \u00a0se expone de la siguiente manera: \u201clo preceptuado en los art\u00edculos 20, 21 y 22, adem\u00e1s de sembrar confusi\u00f3n acerca de la manera de proceder en el manejo de los bienes comunes, constituyen una clara invitaci\u00f3n a la desmembraci\u00f3n de la propiedad horizontal, en virtud de que su raz\u00f3n de ser son los bienes comunes que, en el fondo, todos son ingrediente esencial de la vida en comunidad que est\u00e1 regulando, siendo, por tanto, opuesto al Art. 38 de la Carta Magna.\u201d \u00a0<\/p>\n
La inconstitucionalidad de los art\u00edculos 21 y 22 se sustenta de esta manera: \u201cArt. 21. Procedimiento para la desafectaci\u00f3n de bienes comunes. Si resulta inexequible el Art. 20, no tiene objeto mantenerlo en la ley.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cArt.22. Bienes comunes de uso exclusivo. Lo dispuesto en \u00e9l crea confusi\u00f3n sobre la administraci\u00f3n de los bienes comunes de la propiedad horizontal, adem\u00e1s de perder su objeto si es declarado inexequible el Art. 20.\u201d \u00a0<\/p>\n
A juicio de la Corte, las razones anteriores no son espec\u00edficas en se\u00f1alar de qu\u00e9 manera concreta resulta desconocido el derecho de asociaci\u00f3n por el hecho de que la norma permita la desafectaci\u00f3n de bienes comunes no esenciales. De forma particular, hubiera sido necesario que el actor explicara \u00a0por qu\u00e9 la propiedad horizontal es una forma de ejercicio de tal derecho, cosa que no se hace, y c\u00f3mo el mismo se ve desconocido porque algunos bienes no esenciales se traspasen a la persona jur\u00eddica que surge de la copropiedad. Esta concreci\u00f3n del cargo se \u00a0echa de menos en la presente oportunidad; en cambio, la acusaci\u00f3n se esgrime de manera vaga e imprecisa.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Las siguientes dudas, como m\u00ednimo, no son despejadas por el demandante, a fin de que su acusaci\u00f3n pueda concretarse: i) \u00bfde qu\u00e9 manera la propiedad horizontal es una forma de ejercicio de la libertad de asociaci\u00f3n?. ii) \u00bfpor qu\u00e9 la enajenaci\u00f3n de algunos mas no todos los bienes comunes de la copropiedad vulnera tal derecho?. iii) \u00bfpor qu\u00e9 la enajenaci\u00f3n de bienes comunes no esenciales implica una desmembraci\u00f3n de la copropiedad que vulnera la libertad de asociaci\u00f3n? iv) teni\u00e9ndose en cuenta que, seg\u00fan lo indica la misma disposici\u00f3n acusada, los bienes no esenciales desafectados pasan a ser \u201cdel dominio particular de la persona jur\u00eddica que surge como efecto de la constituci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d, \u00bfpor qu\u00e9 entiende el actor que se produce la desmembraci\u00f3n de la propiedad a que se refiere, en perjuicio de la libertad de asociaci\u00f3n? \u00a0<\/p>\n
Esta falta de claridad sobre los puntos anteriores hace que no exista una coherencia entre el contenido dispositivo de las normas acusadas, el cargo aducido y las normas superiores que se estiman violadas, de manera que la Corte pueda hacer la confrontaci\u00f3n que se le pide. En tal virtud, se declarar\u00e1 impedida para llevar a cabo un estudio de fondo respecto de los art\u00edculos 20, 21 y 22 acusados.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cargos en contra del art\u00edculo 45 la Ley 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
13. El art\u00edculo 45 de la Ley 675 de 2001, como se recuerda, es del siguiente tenor. \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 45. Qu\u00f3rum y mayor\u00edas. Con excepci\u00f3n de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un qu\u00f3rum o mayor\u00eda superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el art\u00edculo 41, la asamblea general sesionar\u00e1 con un n\u00famero plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, m\u00e1s de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomar\u00e1 decisiones con el voto favorable de la mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesi\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
\u201cPara ninguna decisi\u00f3n, salvo la relativa a la extinci\u00f3n de la propiedad horizontal, se podr\u00e1 exigir una mayor\u00eda superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayor\u00edas superiores previstas en los reglamentos se entender\u00e1n por no escritas y se asumir\u00e1 que la decisi\u00f3n correspondiente se podr\u00e1 tomar con el voto favorable de la mayor\u00eda calificada aqu\u00ed indicada. \u00a0<\/p>\n
\u201cLas decisiones que se adopten en contravenci\u00f3n a lo prescrito en este art\u00edculo, ser\u00e1n absolutamente nulas.\u201d \u00a0<\/p>\n
La anterior preceptiva contiene varias reglas que pueden desglosarse as\u00ed: \u00a0<\/p>\n
Una primera seg\u00fan la cual \u201c(c)on excepci\u00f3n de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un qu\u00f3rum o mayor\u00eda superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el art\u00edculo 41, la asamblea general sesionar\u00e1 con un n\u00famero plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, m\u00e1s de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomar\u00e1 decisiones con el voto favorable de la mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesi\u00f3n. Esta regla, a su vez, puede separarse en dos: la que establece el qu\u00f3rum para sesionar y la que fija la mayor\u00eda para decidir. \u00a0<\/p>\n
En cuanto a qu\u00f3rum para sesionar, la regla general que se establece (que no se aplica en los casos de reuni\u00f3n para segunda convocatoria, ni para ciertos asuntos especiales que la ley regula de manera diferente) es que \u201cla asamblea general sesionar\u00e1 con un n\u00famero plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, m\u00e1s de la mitad de los coeficientes de propiedad\u201d. Esta regla, como se aprecia, fija un qu\u00f3rum m\u00ednimo, pues el reglamento puede exigir uno superior, pero no inferior. As\u00ed, en cuanto a este requerimiento m\u00ednimo de qu\u00f3rum para sesionar, la norma es de car\u00e1cter imperativo o de orden p\u00fablico, pues no es posible a los copropietarios disponer en contrario en el reglamento de copropiedad. Es decir, la autonom\u00eda de la voluntad de los copropietarios permite fijar un qu\u00f3rum para sesionar superior al que fija la ley, pero no inferior.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Respecto del qu\u00f3rum para adoptar decisiones, la norma en comento lo establece en la mayor\u00eda absoluta (mitad m\u00e1s uno) de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesi\u00f3n. En este punto la redacci\u00f3n de la disposici\u00f3n revela su car\u00e1cter imperativo o de orden p\u00fablico, pues reza: \u201cla asamblea general… tomar\u00e1 decisiones con el voto favorable de la mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesi\u00f3n.\u201d\u00a0 \u00a0<\/p>\n
No obstante, el inciso inmediatamente siguiente prescribe perentoriamente que\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c(p)ara ninguna decisi\u00f3n, salvo la relativa a la extinci\u00f3n de la propiedad horizontal, se podr\u00e1 exigir una mayor\u00eda superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.\u201d Y agrega que \u00a0\u201c(l)as mayor\u00edas superiores previstas en los reglamentos se entender\u00e1n por no escritas y se asumir\u00e1 que la decisi\u00f3n correspondiente se podr\u00e1 tomar con el voto favorable de la mayor\u00eda calificada aqu\u00ed indicada.\u201d Adem\u00e1s, el inciso siguiente establece que las decisiones que se adopten en contravenci\u00f3n a esta regla sobre l\u00edmite superior de la mayor\u00eda para decidir ser\u00e1n absolutamente nulas. \u00a0<\/p>\n
Como puede apreciarse, nuevamente el legislador adopta una f\u00f3rmula imperativa o de orden p\u00fablico, al fijar un l\u00edmite superior al qu\u00f3rum decisorio. De esta manera, por el juego entre las dos normas imperativas relativas a qu\u00f3rum para adoptar decisiones, la autonom\u00eda de los copropietarios se reduce a fijar en el reglamento mayor\u00edas decisorias que pueden oscilar entre la mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de propiedad representados en la reuni\u00f3n (sobre la base de un qu\u00f3rum deliberatorio de la mitad de los coeficientes de propiedad) y el 70% de los coeficientes que integran la copropiedad. \u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
14. Para el examen de constitucionalidad de la anterior disposici\u00f3n, es necesario tener en cuenta las decisiones previas de la Corporaci\u00f3n, especialmente las adoptadas mediante las sentencias C-488 y C-522 de 200226. En efecto, conforme al primero de estos fallos, las disposiciones de orden p\u00fablico contenidas en la Ley 675 de 2001 modifican autom\u00e1ticamente los reglamentos de propiedad horizontal vigentes al entrar a regir la nueva ley, si la modificaci\u00f3n voluntaria llevada a cabo por la asamblea del respectivo edificio o conjunto no se hubiere hecho en el plazo m\u00e1ximo de un a\u00f1o, prorrogable por seis meses m\u00e1s, contado a partir de tal entrada en rigor. Conforme al segundo, en las asambleas generales de los conjuntos o edificios destinados a vivienda sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, las decisiones de contenido no econ\u00f3mico se adoptar\u00e1n siguiendo la f\u00f3rmula una unidad un voto, y s\u00f3lo las que s\u00ed tienen tal contenido podr\u00e1n tomarse por las reglas basadas en \u00edndices de copropiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De esta manera, en cuanto la norma que ahora se acusa contiene reglas relativas a qu\u00f3rum y mayor\u00edas para deliberar y decidir en las reuniones de las asambleas generales de los conjuntos o edificios sujetos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, reglas que se establecen acudiendo al coeficiente de copropiedad de cada propietario de unidades privadas, debe entenderse, conforme a lo decidido en la mencionada sentencia C-522 de 2002, que tales reglas, en las copropiedades destinadas a vivienda, s\u00f3lo se aplican para la adopci\u00f3n de decisiones de contenido econ\u00f3mico.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
No obstante, en relaci\u00f3n con las decisiones de contenido no econ\u00f3mico en las copropiedades destinadas a vivienda, las reglas contenidas en el art\u00edculo que ahora se examina sigue teniendo aplicaci\u00f3n en cuanto establece mayor\u00edas m\u00ednimas y m\u00e1ximas, pero ahora deben entenderse no referidas al \u00edndice de copropiedad, sino al n\u00famero de votos emitidos, sobre la base de la f\u00f3rmula \u201cuna unidad un voto\u201d. Es decir, donde la disposici\u00f3n contenida en el art\u00edculo 45 dice que el qu\u00f3rum para sesionar ser\u00e1 \u201cun n\u00famero plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, m\u00e1s de la mitad de los coeficientes de propiedad\u201d, el condicionamiento introducido al par\u00e1grafo 2\u00b0 del art\u00edculo 37 de la Ley 675 de 2001 por la Sentencia C-522 de 2002 impone entender que tal qu\u00f3rum deliberatorio se conformar\u00e1 con \u00a0un n\u00famero plural de propietarios de unidades privadas que represente por lo menos, m\u00e1s de la mitad de las unidades. Y donde el mismo art\u00edculo indica que la asamblea de copropietarios\u00a0 \u201ctomar\u00e1 decisiones con el voto favorable de la mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesi\u00f3n\u201d debe entenderse que, trat\u00e1ndose de decisiones de contenido no econ\u00f3mico en conjuntos o edificios destinados a vivienda, la mayor\u00eda decisoria se conforma con la mitad m\u00e1s uno de los votos correspondientes las unidades presentes o representadas en la reuni\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
15. Hechas las anteriores aclaraciones sobre el alcance que debe d\u00e1rsele al art\u00edculo 45 en virtud de los resuelto en la Sentencia C- 522 de 2002, procede la Corte a estudiar los cargos que contra ese art\u00edculo formula el demandante, los cuales, se recuerda, consisten en aducir que las normas sobre qu\u00f3rum y mayor\u00eda que se contienen en ellos \u201cen forma autoritaria imponen la mayor\u00eda absoluta para adoptar decisiones que no requieren mayor\u00eda calificada, como si esta fuera la \u00fanica f\u00f3rmula existente\u201d, impidiendo que en los reglamentos de copropiedad se establezcan otras f\u00f3rmulas, como podr\u00edan ser la de la mayor\u00eda simple o relativa. Por lo anterior, alega que tales reglas vulneran el art\u00edculo 16 superior, relativo al derecho al libre desarrollo de la personalidad, y las normas de la Constituci\u00f3n que establecen f\u00f3rmulas distintas sobre qu\u00f3rum deliberatorio y decisorio en las c\u00e1maras legislativas, aceptando como regla general la mayor\u00eda simple para la toma de decisiones, sobre la base de un qu\u00f3rum para sesionar de la mitad m\u00e1s uno de los integrantes de aquellas corporaciones. As\u00ed mismo, estima lesionada la dignidad humana y el principio de buena fe. \u00a0<\/p>\n
En cuanto a la acusaci\u00f3n por desconocimiento del derecho al libre desarrollo de la personalidad, que en este caso se configurar\u00eda por la restricci\u00f3n impuesta a la autonom\u00eda de la voluntad de los copropietarios, debe aclararse que la norma contenida en el art\u00edculo 45 no es absolutamente impositiva, pues, como se dijo, en lo que concierne a la regla general sobre mayor\u00eda decisoria, permite que en el reglamento se establezcan f\u00f3rmulas que deben respetar el m\u00ednimo de la \u00a0mitad m\u00e1s uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesi\u00f3n, o de la mitad m\u00e1s uno de los votos de las unidades presentes en ella, seg\u00fan el caso, y el m\u00e1ximo del 70 % de dichos coeficientes o propietarios. As\u00ed dentro de estos topes m\u00e1ximo y m\u00ednimo, la autonom\u00eda de la voluntad puede fijar el qu\u00f3rum deliberatorio o decisorio que estime conveniente.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Tambi\u00e9n el qu\u00f3rum deliberatorio, o qu\u00f3rum para sesionar, se fija en un m\u00ednimo que la libre determinaci\u00f3n de los copropietarios puede aumentar pero no disminuir. Por lo anterior, el l\u00edmite impuesto a la autonom\u00eda de la voluntad por el art\u00edculo 45 no es absoluto, y en ciertos casos permite que en el reglamento se adopten distintas f\u00f3rmulas, eso si, sobre la base de los m\u00e1ximos o m\u00ednimos exigidos por la Ley.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
16. El derecho al libre desarrollo de la personalidad, as\u00ed como la autonom\u00eda de la voluntad que domina las relaciones contractuales privadas, no son categor\u00edas absolutas. En cuanto al primero, si bien es uno de los derechos personal\u00edsimos m\u00e1s importantes del individuo, de all\u00ed no se sigue que su alcance y efectividad no puedan ser ponderados a fin de dar efectividad a otros principios o derechos constitucionales o que no existan \u00e1mbitos en los cuales este derecho fundamental tenga un menor alcance. En otras palabras, la autonom\u00eda de la voluntad y el derecho al libre desarrollo de la personalidad admiten l\u00edmites, siempre y cuando los mismos no desconozcan su n\u00facleo esencial y tengan asidero en la Constituci\u00f3n. Por lo tanto, las normas que, como las que ahora se examinan, introducen l\u00edmites a la autonom\u00eda de la voluntad de los particulares admiten un examen de proporcionalidad que establezca si con ellas se persigue alg\u00fan objetivo acorde con las normas superiores, si son id\u00f3neas para ello y si no implican un sacrificio desproporcionado frente al bien constitucional que se busca obtener.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Como se ha dicho, no en todos los \u00e1mbitos el derecho al libre desarrollo de la personalidad y la autonom\u00eda de la voluntad tienen el mismo alcance. Por ello la jurisprudencia ha hecho ver que \u201cCabe, pues, distinguir un \u00e1mbito del derecho al libre desarrollo de la personalidad, donde el sujeto puede plantear ante las autoridades y los dem\u00e1s una pretensi\u00f3n absoluta de no injerencia, indispensable para que pueda forjarse un plan de vida propio, y un \u00e1mbito de libertad personal que tiene car\u00e1cter prima facie, en el cual resulta menester armonizar debidamente las exigencias individuales y las comunitarias.\u201d27 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
A juicio de la Corte, el objeto de regulaci\u00f3n del art\u00edculo 45 que ahora se examina es de aquellos en los cuales concurren no s\u00f3lo intereses individuales sino tambi\u00e9n comunitarios, por lo cual la autonom\u00eda de la voluntad y el libre desarrollo de la personalidad tienen un car\u00e1cter menos irrestricto. Sin lugar a dudas, el r\u00e9gimen de copropiedad comporta especiales relaciones de comunidad y de concurrencia de intereses que resulta necesario regular legalmente, en aras de la convivencia pac\u00edfica. Por ello, dentro de los objetivos generales que la misma Ley 675 de 2001 dice perseguir, se enuncia el de \u201cgarantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, as\u00ed como la funci\u00f3n social de la propiedad\u201d28. \u00a0<\/p>\n
Las normas imperativas relativas a mayor\u00edas m\u00e1ximas y m\u00ednimas exigidas por el art\u00edculo 45 para sesionar o para decidir, persiguen estos mismo objetivos. No puede perderse de vista que en la asamblea general se adoptan las decisiones m\u00e1s importantes que regulan las relaciones de los copropietarios y las modificaciones al mismo r\u00e9gimen de copropiedad. La necesidad de que las mismas cuenten con un m\u00ednimo de respaldo en la comunidad, sin que exista la posibilidad de vetos minoritarios que entorpezcan el desenvolvimiento de las relaciones comunitarias, justifican la imposici\u00f3n de ciertos l\u00edmites a las facultades de regular de manera absolutamente aut\u00f3noma el asunto de las mayor\u00edas deliberatorias y decisorias en las referidas reuniones de asamblea. Con ello el legislador propende al logro de la convivencia pac\u00edfica en las copropiedades, adoptando una f\u00f3rmula de equilibrio entre la exigencia de decisiones un\u00e1nimes \u2013aceptada por las regulaciones anteriores- y la permisi\u00f3n de decisiones sin respaldo comunitario suficiente. Uno y otro extremo, sin duda, originarios de multiplicidad de conflictos dentro de ese tipo de comunidades. \u00a0Adem\u00e1s, debe tenerse en cuenta que, al exigir mayor\u00edas del 51%, la norma contenida en el art\u00edculo 45 realiza el principio democr\u00e1tico.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
As\u00ed pues las reglas sobre mayor\u00edas contenidas en este art\u00edculo \u2013el 45- se revelan justificadas constitucionalmente, y adecuadas para la obtenci\u00f3n del fin superior que de la convivencia pac\u00edfica. De otro lado, no son desproporcionadas porque el beneficio comunitario que con el l\u00edmite impuesto a la autonom\u00eda de la voluntad se obtiene, y que consiste en la posibilidad de lograr unas relaciones de vecindad m\u00e1s arm\u00f3nicas al proscribir la imposici\u00f3n de decisiones carentes de una respaldo mayoritario adecuado, resulta mayor que el sacrifico del derecho al libre desarrollo de la personalidad. Por lo anterior no prospera la acusaci\u00f3n relativa exclusivamente al desconocimiento del art\u00edculo 16 de la Constituci\u00f3n formulada en contra del art\u00edculo 45 de la Ley 675 de 2001.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
17. En cuanto a las acusaciones por desconocimiento del principio de buena fe recogido en el art\u00edculo 83 superior y de las normas constitucionales sobre qu\u00f3rum y mayor\u00edas deliberatoria y decisorias en las c\u00e1maras legislativas, no encuentra Corte una adecuada sustentaci\u00f3n del cargo, que le permita llevar a cabo un examen de inconstitucionalidad. Nuevamente el reproche se aduce sin expresar razones claras de violaci\u00f3n de las normas de la Carta que se estiman desconocidas. El actor no explica por qu\u00e9 las normas superiores relativas a mayor\u00edas dentro del proceso legislativo deben ser las mismas que presidan la adopci\u00f3n de decisiones en las asambleas de copropietarios. De igual manera omite explicar en forma clara por qu\u00e9 raz\u00f3n la determinaci\u00f3n legal de mayor\u00edas m\u00ednimas y m\u00e1ximas desconoce el principio de la buena fe. En efecto, al sustentar tales acusaciones se limita a expresar lo siguiente: \u201cpresumiendo la mala fe de unos y la incapacidad de otros para hacer valer sus derechos frente a las decisiones de una Asamblea General, fija unos requisitos y un procedimiento que bloquea la posibilidad de resolver …\u201d. \u00a0<\/p>\n
No siendo \u00a0claras, ciertas, espec\u00edficas, pertinentes ni suficientes las razones anteriores, con las cuales se quiere sustentar la violaci\u00f3n de los textos constitucionales, debe entenderse que respecto de estos cargos existe tambi\u00e9n una ineptitud sustancial de la demanda.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cargos en contra del art\u00edculo 46 la Ley 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
18. El art\u00edculo 46 contiene otra norma imperativa, de obligatoria observancia en los reglamentos de copropiedad, seg\u00fan la cual se exige mayor\u00eda calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto para la adopci\u00f3n de las decisiones que se en listan en los diez numerales del art\u00edculo. Para el demandante, tal mayor\u00eda calificada del 70% es una f\u00f3rmula impositiva que no permite ninguna otra alternativa para la toma de esta clase de decisiones, por lo cual el art\u00edculo desconoce el canon 16 superior. Adem\u00e1s se reiteran, en relaci\u00f3n con esta norma, las acusaciones relativas al desconocimiento del principio de buena fe recogido en el art\u00edculo 83 superior y de las normas constitucionales sobre qu\u00f3rum y mayor\u00edas deliberatoria y decisorias en las c\u00e1maras legislativas. \u00a0<\/p>\n
A juicio de la Corte, nuevamente el cargo aparece inadecuadamente sustentado. Las razones que soportan la acusaci\u00f3n se limitan a afirmar la violaci\u00f3n de la norma superior sin explicar la manera en que ello se produce. Como arriba se dijo, para que esta Corporaci\u00f3n pueda llevar a cabo el examen de constitucionalidad que se le pide es menester que, al formular su acusaci\u00f3n, el demandante exponga el concepto de la violaci\u00f3n aduciendo razones claras, ciertas, espec\u00edficas, pertinentes y suficientes. No obstante, en esta oportunidad, al atacar el art\u00edculo 46 el actor se limita a se\u00f1alar que la regla que expresa contiene \u201cel mismo autoritarismo\u201d del art\u00edculo 45 anterior. Como el alcance normativo del art\u00edculo 46 es bien distinto del que se contiene en el art\u00edculo 45, no es posible a la Corte examinar la conformidad de esta \u00faltima disposici\u00f3n con la Carta, discutida ahora con fundamento en lo reglado por aquella otra disposici\u00f3n, que no resulta id\u00e9ntica.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En especial, se omite en la demanda contra este art\u00edculo la indicaci\u00f3n sobre por qu\u00e9 el legislador carece de facultades para limitar el derecho al libre desarrollo de la personalidad mediante normas de orden p\u00fablico. Tampoco se explica c\u00f3mo un derecho personal\u00edsimo, como es el consagrado en el art\u00edculo 16 de la Constituci\u00f3n, referente a la elecci\u00f3n de opciones de vida del ser humano, se desconoce por una regulaci\u00f3n cuyo objeto es la actividad de la asamblea general en la propiedad horizontal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Adicionalmente los cargos referentes a la violaci\u00f3n del art\u00edculo 83 superior y de las normas constitucionales sobre qu\u00f3rum y mayor\u00edas deliberatoria y decisorias en las c\u00e1maras legislativas, que se aducen tambi\u00e9n contra el art\u00edculo 45, igualmente carecen de sustentaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el 46.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En tal virtud, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 46 de la Ley 675 de 2001 la Corte se declarar\u00e1 inhibida para fallar en el fondo, por ineptitud sustancial de la demanda.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cargos en contra de los art\u00edculos 56 y 57 de la Ley 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
19. Como se expuso anteriormente, el actor acusa los art\u00edculos 56 y 57 de la Ley 675 que obligan al nombramiento de un revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, el cual, seg\u00fan la indicaci\u00f3n legal, debe ser contador p\u00fablico, no pudiendo ser escogido entre los propietarios o tenedores de bienes privados. Esta regulaci\u00f3n, aduce la demanda, desconoce la naturaleza de lo que se entiende por control interno, que es el llevado a cabo por la misma administraci\u00f3n y que no requiere ser ejercido por un revisor fiscal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Seg\u00fan el actor, al imponer esta exigencia el legislador trata a los conjuntos de uso comercial o mixto como si se tratara de sociedades comerciales, desconociendo que no persiguen \u00e1nimo de lucro, con lo cual excede el \u00e1mbito de sus facultades legislativas, por lo cual viola el art\u00edculo 6\u00b0 de la Constituci\u00f3n; adem\u00e1s, desconoce la libertad de autodeterminaci\u00f3n de los copropietarios, vulnerando el 16 ibidem, y presume su mala fe, por lo que atenta contra el 83 del mismo ordenamiento superior. \u00a0Tambi\u00e9n, este desconocimiento de la naturaleza no lucrativa de la persona jur\u00eddica que surge de la copropiedad, viola el canon 333 de la Constituci\u00f3n. Finalmente, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 56 y 57 el demandante afirma que resultan contrarios al art\u00edculo 13 de la Carta, que consagra el derecho a la igualdad, pues impone el requisito de tener revisor fiscal s\u00f3lo a unas copropiedades -las de uso comercial o mixto- mientras libera a otras de esta obligaci\u00f3n \u201ca pesar de tratarse de personas jur\u00eddicas del mismo car\u00e1cter.\u201d \u00a0<\/p>\n
Las anteriores acusaciones cuestionan la libertad en la que se hallaba el legislador para determinar que en los conjuntos de uso comercial o mixto la administraci\u00f3n debe estar sometida al control de un revisor fiscal, contador p\u00fablico no propietario o tenedor de unidades privadas. Todos los cargos aducen que el legislador no pod\u00eda adoptar esta decisi\u00f3n, pues diversas normas superiores se lo imped\u00edan, de manera tal que estas resultan desconocidas por el art\u00edculo acusado.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El objeto de las normas cuestionadas, que es el mismo de toda la Ley en que se encuentran insertadas, es \u201cregular una forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, as\u00ed como la funci\u00f3n social de la propiedad\u201d29. \u00a0Por lo tanto, tales normas regulan la manera de ejercer ese derecho de dominio especial; en tal sentido, fijan l\u00edmites al mismo con miras a la obtenci\u00f3n de un fin constitucional que el propio legislador enuncia: \u201cgarantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, as\u00ed como la funci\u00f3n social de la propiedad\u201d \u00a0<\/p>\n
Ahora bien, la naturaleza de las funciones que los contadores p\u00fablicos asumen cuando act\u00faan como revisores fiscales, \u00a0explica por qu\u00e9 raz\u00f3n el legislador estim\u00f3 que los conjuntos de uso comercial o mixto estar\u00edan obligados a contar con revisor\u00eda fiscal. En efecto, de manera general tales revisores suscriben los estados financieros de las personas jur\u00eddicas sobre las que recae su labor, y con esta suscripci\u00f3n los certifican. Esta certificaci\u00f3n da fe p\u00fablica, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1\u00b0 de la Ley 43 de 1990, de que tales estados financieros son reflejo fiel de la contabilidad y de que \u00e9sta es \u00a0llevada a cabo de conformidad con las normas contables generalmente aceptadas. En tal virtud, los estados financieros dictaminados son garant\u00eda de correcta administraci\u00f3n y de informaci\u00f3n cierta sobre la realidad econ\u00f3mica de la persona jur\u00eddica a que se refieren. Pero m\u00e1s all\u00e1 de esta labor, al revisor fiscal compete ejercer una funci\u00f3n general de control o auditor\u00eda externa de las operaciones de la persona jur\u00eddica que se constituye en la propiedad horizontal, que de igual manera asegura la correcta administraci\u00f3n en aquellos conjuntos o edificios de naturaleza comercial o mixta.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Para la Corte, si la regulaci\u00f3n legal de la propiedad horizontal persigue como fines constitucionales propios el \u201cgarantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, as\u00ed como la funci\u00f3n social de la propiedad\u201d, una disposici\u00f3n como la que se estudia -el art\u00edculo 56-, que establece la obligatoriedad de contar con revisor fiscal en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto sujetos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, contribuye a una gesti\u00f3n financiera m\u00e1s transparente de los mismos, y en tal virtud permite el logro de los objetivos mencionados.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Obviamente, al imponer esta obligaci\u00f3n el legislador restringe algunos derechos de los titulares de esta clase de propiedad especial: efectivamente, el derecho al libre desarrollo de la personalidad, que podr\u00eda ser ejercido por los copropietarios en el sentido de disponer la ausencia de revisor\u00eda fiscal en este tipo de propiedad horizontal, se ve recortado, como lo denuncia el demandante. Sin embargo, este l\u00edmite a la autonom\u00eda de la voluntad persigue un fin constitucionalmente v\u00e1lido (garantizar la seguridad y la convivencia pac\u00edfica en los inmuebles sometidos a ella, as\u00ed como la funci\u00f3n social de la propiedad), que justifican la limitaci\u00f3n impuesta. La limitaci\u00f3n, adem\u00e1s, se revela adecuada a la consecuci\u00f3n de este fin, pues la fiscalizaci\u00f3n de la administraci\u00f3n de los bienes de la persona jur\u00eddica redunda en una pac\u00edfica convivencia, y adem\u00e1s no es desproporcionada en cuanto no significa un \u00a0recorte total de las facultades administrativas de los copropietarios, que contin\u00faan con la titularidad de tal administraci\u00f3n, orient\u00e1ndose \u00fanicamente a que la misma se ajuste a la ley y a las normas contables com\u00fanmente aceptadas. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
20. En cuanto a las exigencias legales relativas a que el revisor fiscal sea contador p\u00fablico, es necesario se\u00f1alar que de manera general el legislador ha considerado que la revisor\u00eda fiscal es un actividad relacionada con el ejercicio de la contadur\u00eda p\u00fablica, y en tal virtud ha indicado que debe ser ejercida por contadores p\u00fablicos. En este sentido, los art\u00edculos 2\u00b0 y 13 de la Ley 43 de 1990 \u201cpor la cual se adiciona la Ley 145 de 1960, reglamentaria de la profesi\u00f3n \u00a0de Contador P\u00fablico y se dictan otras disposiciones\u201d prescriben lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 2o. De las actividades relacionadas con la ciencia contable en general. Para los efectos de esta ley se entienden por actividades relacionadas con la ciencia contable en general todas aquellas que implican organizaci\u00f3n, revisi\u00f3n y control de contabilidades, certificaciones y dict\u00e1menes sobre estados financieros, certificaciones que se expidan con fundamentos en los libros de contabilidad, revisor\u00eda fiscal, prestaci\u00f3n de servicios de auditor\u00eda, as\u00ed como todas aquellas actividades conexas con la naturaleza de la funci\u00f3n profesional del Contador P\u00fablico, tales como: la asesor\u00eda tributaria, la asesor\u00eda gerencial, en aspectos contables y similares.\u201d\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 13. Adem\u00e1s de lo exigido por las leyes anteriores, se requiere tener la calidad de Contador P\u00fablico en los siguientes casos: \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1. Por razones del cargo. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
a. Para desempe\u00f1ar las funciones de revisor fiscal, auditor externo, auditor interno en toda clase de sociedades, para las cuales la ley o el contrato social as\u00ed lo determinan.\u201d \u00a0 \u00a0<\/p>\n
As\u00ed, la exigencia de ser contador p\u00fablico para ejercer la revisor\u00eda fiscal en las copropiedades, no es formulada ad hoc para el caso. Ella se hace de manera general, por razones que tienen que ver con la salvaguarda de los intereses de la comunidad, a quien la idoneidad profesional del revisor fiscal le sirve de garant\u00eda.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Reiterada jurisprudencia constitucional31 ha hecho ver c\u00f3mo la adecuada \u00a0interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 26 superior, relativo a la libertad de escoger profesi\u00f3n u oficio y a la facultad del legislador para exigir t\u00edtulos de idoneidad, indica que cuando para el ejercicio de una profesi\u00f3n se necesita un conocimiento t\u00e9cnico suficiente para evitar repercusiones sociales graves, es leg\u00edtimo que el legislador exija t\u00edtulos profesionales. En este sentido ha vertido los siguientes conceptos. \u00a0<\/p>\n
\u201cel ejercicio de ciertas actividades econ\u00f3micas puede aparejar un grave riesgo social o afectar arbitrariamente derechos de terceras personas. En consecuencia, el art\u00edculo 26 de la Carta autoriza al legislador para exigir determinados t\u00edtulos de idoneidad a quienes quieran desempe\u00f1ar actividades que impliquen riesgo social y tambi\u00e9n, para establecer mecanismos de inspecci\u00f3n y vigilancia con el fin de evitar que resulten lesionados derechos de terceras personas. Adicionalmente, el principio de solidaridad social – que se encuentra reconocido, por ejemplo, en la funci\u00f3n social de la empresa (C.P. art. 58 y 333) -, permite que la ley establezca ciertas cargas especiales a quienes, por desempe\u00f1ar determinadas actividades econ\u00f3micas o profesionales, se encuentran directamente comprometidos en la realizaci\u00f3n efectiva de los derechos de los dem\u00e1s.\u201d32\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En el caso de la revisor\u00eda fiscal, la naturaleza de la actividad, de car\u00e1cter eminentemente contable como lo precisa el art\u00edculo 2\u00b0 de la Ley 43 de 1990 arriba trascrito, pone de manifiesto que su ejercicio requiere de tal clase de conocimientos profesionales, por lo cual no resulta desproporcionada la exigencia que formula el legislador relativa a que en las propiedades horizontales \u00a0el revisor fiscal tenga esa profesi\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
No obstante lo anterior, la Corte debe aclarar que por cuanto de conformidad con lo prescrito por la Ley 43 de 1990 est\u00e1 permitido que la profesi\u00f3n de contador p\u00fablico se ejercida en ciertos casos por personas que no son tituladas en la respectiva ciencia, esta Corporaci\u00f3n, mediante sentencia C-670 de 2002, declar\u00f3 la inexequibilidad de la expresi\u00f3n \u201ctitulado\u201d contenida en el art\u00edculo 56 de la Ley 675 de 2001. en tal virtud, en el presente pronunciamiento se ordenar\u00e1 estarse a lo resuelto en aquella ocasi\u00f3n en relaci\u00f3n con la palabra \u201ctitulado\u201d contenida en la norma que ahora se examina.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
21. En lo que tiene que ver con la inhabilidad que estable el art\u00edculo 56 de la Ley 675 de 2001 conforme a la cual \u201c(e)l Revisor Fiscal no podr\u00e1 ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni v\u00ednculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y\/o los miembros del consejo de administraci\u00f3n, cuando exista\u201d, es claro que la misma persigue evitar los conflictos de inter\u00e9s que pueden presentarse si la labor de auditor\u00eda encomendada al revisor se pone en manos de un propietario o tenedor de bienes de del edificio o conjunto. Recu\u00e9rdese que al ejercer la revisor\u00eda fiscal los revisores suscriben los estados financieros de las personas jur\u00eddicas sobre las que recae su labor y con esta suscripci\u00f3n los certifican. Y que esta certificaci\u00f3n da fe p\u00fablica, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1\u00b0 de la Ley 43 de 1990, de que tales estados financieros son reflejo fiel de la contabilidad y de que \u00e9sta es \u00a0llevada a cabo de conformidad con las normas contables generalmente aceptadas. El inter\u00e9s p\u00fablico, no s\u00f3lo de los copropietarios sino de terceros interesados en la veracidad de esta certificaci\u00f3n, justifican estas inhabilidades que garantizan la transparencia de la labor adelantada por el revisor.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De otro lado, en cuanto dan fe p\u00fablica sobre la veracidad y legalidad de los estados financieros, los contadores y revisores ejercen una funci\u00f3n p\u00fablica similar a la funci\u00f3n fedante, y tal virtud el legislador est\u00e1 habilitado para se\u00f1alar su r\u00e9gimen en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 123 de la Constituci\u00f3n33.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Finalmente, no escapa a la Corte que esta inhabilidad para actuar como revisor fiscal en los conjuntos o edificios sujetos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, coincide con la que de manera general el art\u00edculo 50 de la Ley 43 de 1990 consagra para los contadores p\u00fablicos cuando act\u00faan como revisores fiscales; dice as\u00ed la referida disposici\u00f3n:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
22. Un \u00faltimo cargo se esgrime en contra de las normas que se refieren a la exigencia de revisor fiscal en las copropiedades destinadas a uso comercial o mixto y es el relativo al desconocimiento del derecho a la igualdad, en cuanto la misma exigencia no se hace a las propiedades horizontales de uso residencial. Para el demandante, tanto en unas como en otras no est\u00e1 presente el \u00e1nimo de lucro, no obstante lo cual la ley trata a las primeras como si se tratara de sociedades comerciales.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Si bien la anterior acusaci\u00f3n parte de una realidad jur\u00eddica cierta, cual es la naturaleza no lucrativa de la persona jur\u00eddica que se constituye a ra\u00edz de la propiedad horizontal (la cual es llamada a administrar los bienes comunes sin ser la titular del derecho de dominio sobre ellos, pues estos permanecen en cabeza de los copropietarios en proporci\u00f3n directa al \u00edndice de propiedad que les corresponde), lo cierto es que desconoce que en los conjuntos o edificios de uso comercial o mixto est\u00e1 presente un inter\u00e9s espec\u00edfico que est\u00e1 ausente en aquellos destinados \u00fanicamente a uso residencial. Este inter\u00e9s radica en la posibilidad de ejercer, mediante el uso del derecho de propiedad en estos conjuntos o edificios, la libertad de iniciativa empresarial. La propia Ley 675 de 2001 legitima el ejercicio de este derecho cuando, dentro de los principios orientadores del r\u00e9gimen que regula, consagra el siguiente:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 2\u00b0. Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley: \u00a0<\/p>\n
\u201c4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urban\u00edsticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, as\u00ed como los integrantes de los \u00f3rganos de administraci\u00f3n correspondientes, deber\u00e1n respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los l\u00edmites del bien com\u00fan.\u201d \u00a0<\/p>\n
N\u00f3tese como la Ley s\u00f3lo se refiere a este principio orientador en relaci\u00f3n con los conjuntos de uso comercial o mixto. Lo cual evidencia que no es el mismo tipo de relaciones de copropiedad las que tienen lugar dentro de esta clase de propiedades horizontales, que aquellas que se dan dentro de las de uso exclusivamente residencial.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Esta diferencia, a juicio de la Corte, legitima el trato diferente que dispensa el legislador al exigir la revisor\u00eda fiscal exclusivamente en las copropiedades destinadas al uso comercial o mixto. En ellas notoriamente la ley tolera en cabeza de los propietarios de bienes individuales, o por lo menos en cabeza de algunos de ellos, un inter\u00e9s lucrativo que se persigue a trav\u00e9s del ejercicio de alguna actividad comercial, industrial o profesional.34 \u00a0En tal virtud, las relaciones econ\u00f3micas que se producen entre los copropietarios adquieren mayor relevancia y, por ello, exigen una mayor garant\u00eda de transparencia y legalidad. \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
No estando en el mismo supuesto f\u00e1ctico las copropiedades de uso residencial y las dem\u00e1s frente a la necesidad de garantizar la una gesti\u00f3n administrativa y \u00a0contable ajustada a la ley, la acusaci\u00f3n por desconocimiento del derecho a la igualdad pierde sustento.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cargos en contra del numeral 1\u00b0 del \u00a0art\u00edculo 59 de la Ley 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
23. Esta disposici\u00f3n, dentro de las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que provengan de la ley o del reglamento de copropiedad, incluye la relativa a la publicaci\u00f3n, en lugares de amplia circulaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n o conjunto, de la lista de los infractores con indicaci\u00f3n expresa del hecho o acto que origina la sanci\u00f3n. El demandante estima que la norma desconoce el derecho a la intimidad y se constituye en \u201cuna coacci\u00f3n lacerante sobre quien recaiga\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Sobre el tema de la publicaci\u00f3n de listas de copropietarios que han incumplido con obligaciones pecuniarias en los edificios o conjuntos sujetos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, la Corte ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse explicando por qu\u00e9 ello no desconoce \u00a0el derecho a la intimidad ni al buen nombre de los incumplidos. En relaci\u00f3n concreta con el derecho al buen nombre y su ausencia de vulneraci\u00f3n por la publicaci\u00f3n del incumplimiento de obligaciones dijo lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
\u201cToda persona tiene derecho, seg\u00fan el art\u00edculo 15 de la Constituci\u00f3n, a su buen nombre, y a cargo del Estado ha sido establecida la obligaci\u00f3n de respetarlo y hacerlo respetar. \u00a0<\/p>\n
\u201cEl buen nombre alude al concepto que del individuo tienen los dem\u00e1s miembros de la sociedad en relaci\u00f3n con su comportamiento, honestidad, decoro, calidades, condiciones humanas y profesionales, antecedentes y ejecutorias. Representa uno de los m\u00e1s valiosos elementos del patrimonio moral y social de la persona y constituye factor indispensable de la dignidad que a cada uno debe ser reconocida. \u00a0<\/p>\n
\u201cSe atenta contra este derecho cuando, sin justificaci\u00f3n ni causa cierta y real, es decir, sin fundamento, se propagan entre el p\u00fablico -bien en forma directa y personal, ya a trav\u00e9s de los medios de comunicaci\u00f3n de masas- informaciones falsas o err\u00f3neas o especies que distorsionan el concepto p\u00fablico que se tiene del individuo y que, por lo tanto, tienden a socavar el prestigio y la confianza de los que disfruta en el entorno social en cuyo medio act\u00faa, o cuando en cualquier forma se manipula la opini\u00f3n general para desdibujar su imagen. \u00a0<\/p>\n
\u201cLo anterior implica que no est\u00e1 en posici\u00f3n de reclamar respeto y consideraci\u00f3n a su buen nombre quien ha incurrido en actos u omisiones que de suyo generan el deterioro del concepto general en que se tiene al interesado. As\u00ed, el que incumple sus obligaciones y persiste en el incumplimiento se encarga \u00e9l mismo de ocasionar la p\u00e9rdida de la aceptaci\u00f3n de la que gozaba en sociedad y no puede, por tanto, aspirar a que se lo reconozca p\u00fablicamente como persona digna de cr\u00e9dito. Eso mismo acontece en los diversos campos de la vida social, en los cuales la conducta que una persona observa, cuando es incorrecta, incide por s\u00ed sola, sin necesidad de factores adicionales y de una manera directa, en el desprestigio de aquella.\u201d35 \u00a0<\/p>\n
De manera an\u00e1loga, la jurisprudencia ha descartado la vulneraci\u00f3n del derecho a la intimidad por la publicaci\u00f3n de listas de morosos en conjuntos residenciales, toda vez que lo que se da a conocer en tales casos son hechos ciertos que interesan a los dem\u00e1s habitantes de la copropiedad: \u00a0<\/p>\n
“Ahora bien, la publicaci\u00f3n de la lista de deudores morosos en las carteleras del conjunto residencial en obedecimiento de directrices trazadas por la asamblea de copropietarios, no constituye por s\u00ed misma, vulneraci\u00f3n del derecho constitucional fundamental a la intimidad ni al buen nombre. (…) Las circunstancias descritas en este caso no comportan una situaci\u00f3n que pueda interesar tan solo al propietario, sino que involucran aspectos que comprometen a los dem\u00e1s miembros del conjunto residencial, y que, de alg\u00fan modo, se relacionan con las previsiones del reglamento de la copropiedad. No se trata de informaciones estrictamente personales, familiares no destinadas al conocimiento p\u00fablico; por el contrario, la administraci\u00f3n no hizo nada diferente a cumplir lo establecido por el reglamento de copropiedad del conjunto residencial, en el sentido de informar la situaci\u00f3n de mora en que se encuentra el mencionado se\u00f1or Gonz\u00e1lez Luna, en relaci\u00f3n con el atraso que presenta en el pago de las cuotas de administraci\u00f3n, despu\u00e9s de hab\u00e9rsele requerido para el pago de las cuotas adeudadas.”36 \u00a0<\/p>\n
Recientemente, mediante Sentencia de unificaci\u00f3n SU-509 de 200137, la Corte reiter\u00f3 los anteriores conceptos jurisprudenciales de la siguiente manera: \u00a0<\/p>\n
\u201cEn relaci\u00f3n con la publicaci\u00f3n de lista de morosos, en las zonas comunes de la copropiedad, la Corte dijo, en la sentencia T- 360 de 1995, que tal publicaci\u00f3n no constituye, por s\u00ed misma, violaci\u00f3n a los derechos al buen nombre y a la intimidad, por cuanto lo \u00fanico que se da a conocer es un hecho cierto, la mora en el pago de cuotas de administraci\u00f3n y este es un asunto que interesa a los dem\u00e1s habitantes de la copropiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u201c… \u00a0<\/p>\n
\u201cClaro que la Corte precis\u00f3, en la sentencia T-630 de 1997, que la informaci\u00f3n en las carteleras de morosos debe ser ponderada.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
“Deber\u00e1 estudiarse: a) si la informaci\u00f3n contenida en las listas involucran aspectos que comprometen a todos los residentes de la unidad residencial; b) si no se describen aspectos estrictamente personales o familiares; c) si la informaci\u00f3n tiene relevancia econ\u00f3mica para todos los miembros del conjunto; d) si la publicaci\u00f3n se circunscribe a todos los habitantes del edificio y no a todo el p\u00fablico en general.” \u00a0<\/p>\n
24. En la presente oportunidad la norma que se acusa de ser inconstitucional prescribe la publicaci\u00f3n no de la situaci\u00f3n de mora de los copropietarios, sino de las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que provengan de la ley o del reglamento de copropiedad. Sobre la base de que para la imposici\u00f3n de sanciones debe siempre observarse el debido proceso interno, y concederse a los infractores el derecho a ser o\u00eddos sin consideraci\u00f3n a su condici\u00f3n de propietarios, tenedores, arrendatarios o poseedores, como fuera precisado por esta Corporaci\u00f3n mediante sentencia C-318 de 2002, la disposici\u00f3n acusada no desconoce el derecho a la intimidad ni al buen nombre, por las mismas razones por las que la publicaci\u00f3n de listas de deudores morosos de obligaciones pecuniarias en las copropiedades tampoco tienen ese alcance. En efecto, el incumplimiento de las normas de convivencia prescritas por la ley o el reglamento no es asunto que permanezca en el fuero interno o en el \u00e1mbito familiar de quien as\u00ed procede, sino que interesa a toda la comunidad afectada por \u00e9l. Es decir, de suyo tiene un alcance de afectaci\u00f3n del inter\u00e9s com\u00fan; por ello, la publicaci\u00f3n de la sanci\u00f3n subsiguiente a la falta no vulnera la intimidad del sancionado, puesto que la falta misma no es un comportamiento \u00edntimo que deba ser protegido de la divulgaci\u00f3n a terceros.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Otro tanto sucede con el derecho al buen nombre que, no vulnera cuando un copropietario, residente, tenedor o arrendatario incumple obligaciones no pecuniarias derivadas de la ley o del reglamento de copropiedad. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Cargos contra el numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 76 de la Ley 675 \u00a0<\/p>\n
25. \u00a0El numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 76 enumera a la Junta Administradora dentro de las autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas se\u00f1alando que, cuando exista, estar\u00e1 compuesta \u201cpor los copropietarios o moradores\u201d. \u00a0Sobre esta \u00faltima expresi\u00f3n recae la acusaci\u00f3n, pues el demandante estima que con ella se est\u00e1 desconociendo el derecho exclusivo que asiste a los copropietarios de la unidad inmobiliaria cerrada de administrar directamente los bienes comunes de sus propiedades privadas, y con ello el canon 58 de la constituci\u00f3n, que reconoce el derecho de propiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El art\u00edculo parcialmente acusado que ahora se examina pertenece al Cap\u00edtulo IV del T\u00edtulo II de la Ley 675 de 2001, que regula el tema de las Unidades Inmobiliarias Cerradas. Estas son definidas por la misma ley como \u201clos conjuntos de edificios, casas y dem\u00e1s construcciones integradas arquitect\u00f3nica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, \u00e1reas comunes de circulaci\u00f3n, recreaci\u00f3n, reuni\u00f3n, instalaciones t\u00e9cnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios p\u00fablicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras\u201d38. Ahora bien, por disposici\u00f3n del art\u00edculo 64 de Ley 675, las unidades inmobiliarias cerradas est\u00e1n sometidas a las disposiciones de esa Ley que les sean \u00edntegramente aplicables.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Los art\u00edculos de la Ley 675 que conforman el cap\u00edtulo II del Titulo referente a las unidades inmobiliarias cerradas determinan que son \u00e1reas sociales comunes las destinadas a la circulaci\u00f3n, recreaci\u00f3n, uso social, zonas verdes, \u00a0de servicio y de parqueo, as\u00ed como el cerramiento de la unidad. En cuanto a las destinadas a recreaci\u00f3n, su utilizaci\u00f3n \u201cse someter\u00e1 a la reglamentaci\u00f3n interna que expida la asamblea de copropietarios y la junta administradora de la unidad Inmobiliaria Cerrada\u201d39. Tambi\u00e9n la utilizaci\u00f3n de las \u00e1reas \u00a0de uso social \u201cestar\u00e1 sometida a la reglamentaci\u00f3n de la Junta Administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad\u201d40. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed, existiendo dentro de las unidades inmobiliarias cerradas bienes de propiedad individual y \u00e1reas sociales comunes y aplic\u00e1ndose a ellas las normas de la Ley 675, el art\u00edculo 76 parcialmente acusado, que ahora se examina, dispone que son autoridades internas de las unidades inmobiliarias cerradas la asamblea de copropietarios, la junta administradora, cuando esta exista y el administrador de la unidad. En cuanto a la junta administradora, \u00a0la norma bajo examen indica que estar\u00e1 conformada democr\u00e1ticamente por \u201clos copropietarios o moradores\u201d que tendr\u00e1n los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria. La demanda recae sobre todo el inciso 2\u00b0, pero la acusaci\u00f3n va dirigida exclusivamente a discutir la constitucionalidad de la inclusi\u00f3n de moradores en la Junta. \u00a0<\/p>\n
De lo expuesto debe destacarse que sobre las \u00e1reas sociales comunes recae una verdadera copropiedad que no pierde su car\u00e1cter privado ni se transforma en \u201cbien de uso p\u00fablico\u201d en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 674 del C\u00f3digo Civil; tampoco llega a erigirse en una zona privada que constituya un espacio p\u00fablico de uso general de la ciudadan\u00eda, pues tales \u00e1reas en las unidades inmobiliarias cerradas est\u00e1n destinadas exclusivamente a la utilizaci\u00f3n\u00a0 de los habitantes del predio urbano que fue constituido como tal. Esta realidad se debe a que las unidades inmobiliarias cerradas son construidas originalmente sobre un terreno de propiedad privada, en el cual se decide reservar algunos espacios interiores al uso compartido de los propietarios. \u00a0<\/p>\n
Debe distinguirse esta situaci\u00f3n de la que se genera no ya en las unidades inmobiliarias cerradas propiamente tales, sino en aquellas otras que lo eran \u201cpor asimilaci\u00f3n\u201d, a las cuales se refer\u00eda el inciso 3\u00b0 del art\u00edculo 64 de la Ley 675 de 2001. En estas unidades cerradas asimiladas, las \u00e1reas comunes se constitu\u00edan sobre bienes de uso p\u00fablico que eran cerrados por los propietarios de bienes privados. Sobre la referida norma, que permit\u00eda esa posibilidad, recay\u00f3 la Sentencia C-265 de 200241, \u00a0que la declar\u00f3 inexequible.42\u00a0 \u00a0<\/p>\n
26. Teniendo en cuenta lo anterior, se pregunta la Corte si es posible que la Ley autorice que los moradores de las unidades inmobiliarias cerradas propiamente tales formen parte de la junta administradora \u00a0de esta forma de copropiedad, o si ello desconoce el derecho de propiedad como lo alega el demandante.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Como se dijo anteriormente, mediante la Sentencia C-318 de 200243 la Corte estudi\u00f3 un cargo de inconstitucionalidad general esgrimido en contra de varias disposiciones de la Ley 675 de 2001, seg\u00fan el cual dicha ley defend\u00eda \u00fanicamente los derechos de los propietarios en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, dejando de lado los de otras personas como los moradores en calidad de \u00a0poseedores, tenedores o arrendatarios, a quienes s\u00f3lo gravaba con obligaciones y sanciones, impidiendo con ello la convivencia pac\u00edfica dentro de dicho r\u00e9gimen de propiedad. Al resolver esa demanda, la Corte dijo, en torno de los derechos de los copropietarios, lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
\u201cDe todo lo anterior, no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en com\u00fan son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
\u201cEn consecuencia, s\u00f3lo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre s\u00ed, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las \u00e1reas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren m\u00e1s eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresi\u00f3n del ejercicio de la propiedad, con \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o, con las limitaciones que establezcan la Constituci\u00f3n y la ley.\u201d (Negrillas fuera del original) \u00a0<\/p>\n
Si bien el fallo en comento reconoce s\u00f3lo a los copropietarios el derecho sobre las zonas comunes y, por consiguiente, la facultad de disponer sobre ellas mediante las decisiones que al respecto adopte la asamblea general de copropietarios, no tiene el alcance de impedir que ciertos actos de administraci\u00f3n puedan ser llevados a cabo por moradores no propietarios que act\u00faen dentro de la junta administradora. \u00a0Las funciones que seg\u00fan la Ley 675 compete ejercer a la asamblea general44 y que son definidas por el art\u00edculo 38 de la misma45 corresponden a todas la decisiones que conllevan actos de disposici\u00f3n de las zonas comunes, y las m\u00e1s relevantes en cuanto a actos administrativos se refiere. De esta manera, aquello que queda a la competencia de la junta administradora no tiene alcances que comprometan en forma significativa el derecho a usar, gozar o disponer de las mismas. Adem\u00e1s, debe tenerse en cuenta que la junta administradora es elegida por la asamblea general y que sus funciones son se\u00f1aladas por ella misma, como lo dispone justamente la norma acusada. En tal virtud, no existe una amenaza real para el derecho de propiedad que los titulares de inmuebles privados tienen sobre las zonas comunes, por el hecho de que moradores no propietarios participen de esta gesti\u00f3n administrativa secundaria, por lo cual lo cual el cargo carece de fundamento.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En cambio, permitir que personas que como moradores forman parte de la comunidad en las unidades inmobiliarias cerradas, realiza el principio expansivo de la democracia participativa, en cuanto les permite participar en las decisiones que los afectan, sin llegar a afectar el derecho de propiedad de los copropietarios. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
En similar sentido, la referida Sentencia C-318 de 200246 hab\u00eda dicho: \u00a0<\/p>\n
\u201cDe otra parte, observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede priv\u00e1rseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resoluci\u00f3n, como tampoco neg\u00e1rseles la posibilidad de ser o\u00eddos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podr\u00e1n actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeci\u00f3n al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podr\u00e1 conculcar o hacer nugatorio este derecho.\u201d \u00a0<\/p>\n
VII. DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional, o\u00eddo el concepto del se\u00f1or procurador general de la Naci\u00f3n y cumplidos los tr\u00e1mites previstos en el Decreto 2067 de 1991, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n, \u00a0<\/p>\n
RESUELVE \u00a0<\/p>\n
Primero: Declararse INHIBIDA para llevar a cabo un pronunciamiento de fondo en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 20, 21, 22 y 46 de la Ley 675 de 2001, por ineptitud sustancial de la demanda.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Segundo: Declarar EXEQUIBLE la expresi\u00f3n \u201cEn los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendr\u00e1n el car\u00e1cter de expensa com\u00fan necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca\u201dcontenida en el art\u00edculo 3\u00b0 de la Ley 675 de 2001 y los art\u00edculos 56, 57, 59 numeral primero \u00a0y 76 numeral segundo de la misma Ley, pero solamente por los cargos analizados en la presente decisi\u00f3n. Salvo la palabra \u201ctitulado\u201d contenida en el art\u00edculo 56 de la Ley 675 de 2001, respecto de la cual se ordena \u00a0 ESTARSE A LO RESUELTO en la Sentencia C-670 de 2002. \u00a0<\/p>\n
Tercero. Declarar EXEQUIBLE el art\u00edculo 45 de la Ley 675 de 2001, en los t\u00e9rminos del fundamento jur\u00eddico n\u00famero 14 de la parte considerativa de la presente Sentencia y solamente en relaci\u00f3n con los cargos estudiados en la presente decisi\u00f3n; y declararse INHIBIDA respecto de las acusaciones formuladas contra esta misma disposici\u00f3n por violaci\u00f3n del art\u00edculo 83 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica y de las normas constitucionales sobre qu\u00f3rum y mayor\u00edas deliberatoria y decisoria en la c\u00e1maras legislativas.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese, publ\u00edquese, comun\u00edquese al Gobierno Nacional y al Congreso de la Rep\u00fablica, ins\u00e9rtese en la Gaceta de la Corte Constitucional y arch\u00edvese el expediente. \u00a0<\/p>\n
MARCO GERARDO MONROY CABRA \u00a0<\/p>\n
Presidente \u00a0<\/p>\n
JAIME ARAUJO RENTER\u00cdA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALFREDO BELTR\u00c1N SIERRA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
MANUEL JOS\u00c9 CEPEDA ESPINOSA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
JAIME CORDOBA TRIVI\u00d1O \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
RODRIGO ESCOBAR GIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
EDUARDO MONTEALEGRE LYNNET \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALVARO TAFUR G\u00c1LVIS \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
CLARAIN\u00c9S VARGAS HERN\u00c1NDEZ \u00a0<\/p>\n
Magistrada \u00a0<\/p>\n
MARTHA VICTORIA S\u00c1CHICA MENDEZ \u00a0<\/p>\n
Secretaria General \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
1 Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, Art\u00edculo 6: \u201cLos particulares s\u00f3lo son responsables ante las autoridades por infringir la Constituci\u00f3n y las leyes. Los servidores p\u00fablicos lo son por la misma causa y por omisi\u00f3n o extralimitaci\u00f3n en el ejercicio de sus funciones.\u201d \u00a0<\/p>\n
2 Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, Art\u00edculo 16. Todas las personas tienen derecho al libre desarrollo de su personalidad sin m\u00e1s limitaciones que las que imponen los derechos de los dem\u00e1s y el orden jur\u00eddico. \u00a0<\/p>\n
3 Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, Art\u00edculo 145: El Congreso pleno, las C\u00e1maras y sus comisiones no podr\u00e1n abrir sesiones ni deliberar con menos de una cuarta parte de sus miembros. Las decisiones s\u00f3lo podr\u00e1n tomarse con la asistencia de la mayor\u00eda de los integrantes de la respectiva corporaci\u00f3n, salvo que la Constituci\u00f3n determine un qu\u00f3rum diferente. \u00a0<\/p>\n
4 Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, art\u00edculo 146: En el Congreso pleno, en las C\u00e1maras y en sus comisiones permanentes, las decisiones se tomar\u00e1n por la mayor\u00eda de los votos de los asistentes, salvo que la Constituci\u00f3n exija expresamente una mayor\u00eda especial. \u00a0<\/p>\n
5 Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, art\u00edculo 83: \u201cLas actuaciones de los particulares y de las autoridades p\u00fablicas deber\u00e1n ce\u00f1irse a los postulados de la buena fe, la cual se presumir\u00e1 en todas las gestiones que aquellos adelanten ante \u00e9stas.\u201d \u00a0<\/p>\n
6 Cf. Art. 3\u00b0 Ley 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
7 M.P. Alfredo Beltr\u00e1n Sierra \u00a0<\/p>\n
8 M.P \u00c1lvaro Tafur G\u00e1lvis \u00a0<\/p>\n
9 En la sesi\u00f3n ordinaria del 19 de junio de 2000, una vez puesto a consideraci\u00f3n de la Plenaria del Senado el Proyecto 136\/99, el H. senador Carlos Corsi Ot\u00e1lora interpel\u00f3 al Ponente, H. senador Jos\u00e9 Ren\u00e1n Trujillo Garc\u00eda, a fin de que explicara la conveniencia del r\u00e9gimen propuesto, debido a las dudas que suscitaba en el interpelante la asociaci\u00f3n que hac\u00eda el proyecto del r\u00e9gimen de propiedad horizontal con formas societarias. El siguiente es un aparte de la intervenci\u00f3n: \u201c se est\u00e1 asociando la propiedad horizontal a una sociedad de responsabilidad limitada o an\u00f3nima (..) porque cuanto se toma la teor\u00eda de la sociedad de que esto es equivalente a cualquier sociedad y prima el accionista mayoritario como en cualquier sociedad, se dan casos de enormes conflictos porque el que tiene el 51% de los coeficientes le impone su voluntad al 49% de los convivientes y si a \u00e9l no le gusta un jard\u00edn o una zona, impone el coeficiente y resulta que se trata de convivientes, no es una sociedad an\u00f3nima, no es una suma de capitales, f\u00edjese que hay un factor humano de fondo y entonces ponga usted un edificio de propiedad horizontal donde hay 40 apartamentos y el coeficiente lo tiene un se\u00f1or que tiene el 51% porque es inversionista en propiedad ra\u00edz y le impone sus caprichos a los otros 20 propietarios con \u00e9l (..) y se vuelve un dictador del edificio o del centro comercial, eso es grave (..)\u201d-Gaceta del Congreso 254 11 de julio de 2000 p\u00e1gina 52 -. \u00a0<\/p>\n
10 \u201cPar\u00e1grafo 4\u00b0. El reglamento de administraci\u00f3n de la propiedad horizontal no podr\u00e1 contener normas que proh\u00edban la enajenaci\u00f3n o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesi\u00f3n de los mismos a cualquier t\u00edtulo\u201d -art\u00edculo 5\u00b0 Ley 675 de 2001- En igual sentido art\u00edculos 8\u00b0 de la Ley 182 de 1948 y 7\u00b0 de la Ley 16 de 1985, nota 32-.. \u00a0<\/p>\n
11 Sentencia C-110 de 2000 \u00a0<\/p>\n
12 Cf. Ley 675 de 2001, art\u00edculo 29. \u00a0<\/p>\n
13 Cf. Ley 675 de 2001, art\u00edculo 46 numeral 3\u00b0.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
14 Cf. idem. \u00a0<\/p>\n
15 Ponencia para primer debate al proyecto de ley n\u00famero 136 de 1999 Senado. Gaceta del Congreso N\u00b0 78 del viernes 31 de marzo de 2000. \u00a0<\/p>\n
16 Cf. Ley 675 de 2001, art\u00edculo 3\u00b0, inciso 7\u00b0 \u00a0<\/p>\n
17 Cf. Ley 675 de 2001, art\u00edculo 2\u00b0 nueral 4\u00b0 \u00a0<\/p>\n
18 Sentencia C-371 de 1994. M.P Jos\u00e9 Gregorio Hern\u00e1ndez Galindo \u00a0<\/p>\n
19 Cfr. Corte Constitucional Sentencia C-346 de 1997. Antonio Barrera Carbonell.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
20 Cfr. Corte Constitucional Sentencia T-518 de 1992. Jos\u00e9 Gregorio Hern\u00e1ndez Galindo. La legislaci\u00f3n ha incluido algunos elementos en el \u00e1mbito del espacio p\u00fablico. Estos elementos figuran en el art\u00edculo 5\u00ba de la Ley 9\u00aa de 1989 y han sido complementados posteriormente. \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
a. Las \u00e1reas requeridas para la circulaci\u00f3n tanto peatonal como vehicular (v\u00edas p\u00fablicas), – como por ejemplo las calles, plaza, puentes y caminos -. \u00a0\u00a0<\/p>\n
b. Las \u00e1reas para la recreaci\u00f3n p\u00fablica, activa o pasiva, -enti\u00e9ndase estadios, parques y zonas verdes, por ejemplo-. \u00a0\u00a0<\/p>\n
c. Las franjas de retiro de las edificaciones sobre las v\u00edas, – es decir andenes o dem\u00e1s espacios peatonales-. \u00a0\u00a0<\/p>\n
d. Las fuentes agua, y las v\u00edas fluviales que no son objeto de dominio privado. (Corte Constitucional. Sentencia T-508 de 1992. M.P. Fabio Mor\u00f3n D\u00edaz). \u00a0\u00a0<\/p>\n
e. Las \u00e1reas \u00a0necesarias para la instalaci\u00f3n y mantenimiento de los servicios p\u00fablicos b\u00e1sicos o para la instalaci\u00f3n y uso de los elementos constitutivos del amoblamiento urbano en todas sus expresiones. \u00a0\u00a0<\/p>\n
f. Las \u00e1reas para la preservaci\u00f3n de las obras de inter\u00e9s p\u00fablico y de los elementos hist\u00f3ricos, culturales, religiosos, recreativos y art\u00edsticos, para la conservaci\u00f3n y preservaci\u00f3n del paisaje. \u00a0\u00a0<\/p>\n
g. Los elementos naturales del entorno de la ciudad. \u00a0\u00a0<\/p>\n
i. \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
21 Cfr., entre otras, Corte Constitucional Sentencia SU-360 de 1999 M.P. Alejandro Mart\u00ednez Caballero y SU-601A de 1999 M.P. Vladimiro Naranjo Mesa. \u00a0<\/p>\n
22 Ley 675 de 2001, art\u00edculo 3\u00b0 inciso 10\u00b0. \u00a0<\/p>\n
23 En la Sentencia C-522 de 2002 la Corte puso de presente c\u00f3mo las normas relativas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal contenidas en la Ley 675 de 2001 no se refer\u00edan a bienes p\u00fablicos. En este sentido en dicho fallo se afirm\u00f3 lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
\u201cEl tema tratado en el presente estudio no tiene vinculaci\u00f3n directa con el inter\u00e9s social o la utilidad publica, porque el asunto en cuesti\u00f3n, se relaciona especialmente con la definici\u00f3n de las relaciones internas de la asociaci\u00f3n de copropietarios y no, de las relaciones de asociaci\u00f3n con los bienes p\u00fablicos, como si ocurre cuando la norma hace referencia a la construcci\u00f3n de unidades inmobiliarias cerradas que afectan el espacio p\u00fablico, all\u00ed si existe una clara vinculaci\u00f3n entre el reconocimiento del derecho de propiedad y la necesidad de condicionar su ejerci\u00f3 al respeto del inter\u00e9s general.\u201d \u00a0<\/p>\n
24 Cf sentencia C-898 de 2001 y C- 1052 de 2001, M.P Manuel Jos\u00e9 Cepeda Espinosa y C- 1251 de 2001, M.P Clara In\u00e9s Vargas Hern\u00e1ndez, entre otras.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
25 Explicando estas exigencias, la Sentencia C-1052 de 2001 resumi\u00f3 la jurisprudencia anterior de la siguiente manera: \u00a0<\/p>\n
\u201c La claridad de la demanda es un requisito indispensable para establecer la conducencia del concepto de la violaci\u00f3n, pues aunque \u201cel car\u00e1cter popular de la acci\u00f3n de inconstitucionalidad, [por regla general], releva al ciudadano que la ejerce de hacer una exposici\u00f3n erudita y t\u00e9cnica sobre las razones de oposici\u00f3n entre la norma que acusa y el Estatuto Fundamental\u201d25, no lo excusa del deber de seguir un hilo conductor en la argumentaci\u00f3n que permita al lector comprender el contenido de su demanda y las justificaciones en las que se basa. \u00a0<\/p>\n
Adicionalmente, las razones que respaldan los cargos de inconstitucionalidad sean ciertas significa que la demanda recaiga sobre una proposici\u00f3n jur\u00eddica real y existente25 \u201cy no simplemente [sobre una] deducida por el actor, o impl\u00edcita\u201d25 e incluso sobre otras normas vigentes que, en todo caso, no son el objeto concreto de la demanda25. \u00a0As\u00ed, el ejercicio de la acci\u00f3n p\u00fablica de inconstitucionalidad supone la confrontaci\u00f3n del texto constitucional con una norma legal que tiene un contenido verificable a partir de la interpretaci\u00f3n de su propio texto; \u201cesa t\u00e9cnica de control difiere, entonces, de aquella [otra] encaminada a establecer proposiciones inexistentes, que no han sido suministradas por el legislador, para pretender deducir la inconstitucionalidad de las mismas cuando del texto normativo no se desprenden\u201d25. \u00a0<\/p>\n
De otra parte, las razones son espec\u00edficas si definen con claridad la manera como la disposici\u00f3n acusada desconoce o vulnera la Carta Pol\u00edtica a trav\u00e9s \u201cde la formulaci\u00f3n de por lo menos un cargo constitucional concreto contra la norma demandada\u201d25. El juicio de constitucionalidad se fundamenta en la necesidad de establecer si realmente existe una oposici\u00f3n objetiva y verificable entre el contenido de la ley y el texto de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, resultando inadmisible que se deba resolver sobre su inexequibilidad a partir de argumentos \u201cvagos, indeterminados, indirectos, abstractos y globales\u201d25 que no se relacionan concreta y directamente con las disposiciones que se acusan. \u00a0Sin duda, esta omisi\u00f3n de concretar la acusaci\u00f3n impide que se desarrolle la discusi\u00f3n propia del juicio de constitucionalidad25. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La pertinencia tambi\u00e9n es un elemento esencial de las razones que se exponen en la demanda de inconstitucionalidad. \u00a0Esto quiere decir que el reproche formulado por el peticionario debe ser de naturaleza constitucional, es decir, fundado en la apreciaci\u00f3n del contenido de una norma Superior que se expone y se enfrenta al precepto demandado. En este orden de ideas, son inaceptables los argumentos que se formulan a partir de consideraciones puramente legales25 y doctrinarias25, o aquellos otros que se limitan a expresar puntos de vista subjetivos en los que \u201cel demandante en realidad no est\u00e1 acusando el contenido de la norma sino que est\u00e1 utilizando la acci\u00f3n p\u00fablica para resolver un problema particular, como podr\u00eda ser la indebida aplicaci\u00f3n de la disposici\u00f3n en un caso espec\u00edfico\u201d25; tampoco prosperar\u00e1n las acusaciones que fundan el reparo contra la norma demandada en un an\u00e1lisis de conveniencia25, calific\u00e1ndola \u201cde inocua, innecesaria, o reiterativa\u201d25 a partir de una valoraci\u00f3n parcial de sus efectos.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Finalmente, la suficiencia que se predica de las razones de la demanda de inconstitucionalidad guarda relaci\u00f3n, en primer lugar, con la exposici\u00f3n de todos los elementos de juicio (argumentativos y probatorios) necesarios para iniciar el estudio de constitucionalidad respecto del precepto objeto de reproche; as\u00ed, por ejemplo, cuando se estime que el tr\u00e1mite impuesto por la Constituci\u00f3n para la expedici\u00f3n del acto demandado ha sido quebrantado, se tendr\u00e1 que referir de qu\u00e9 procedimiento se trata y en qu\u00e9 consisti\u00f3 su vulneraci\u00f3n (art\u00edculo 2 numeral 4 del Decreto 2067 de 1991), circunstancia que supone una referencia m\u00ednima a los hechos que ilustre a la Corte sobre la fundamentaci\u00f3n de tales asertos, as\u00ed no se aporten todas las pruebas y \u00e9stas sean tan s\u00f3lo pedidas por el demandante. Por otra parte, la suficiencia del razonamiento apela directamente al alcance persuasivo de la demanda, esto es, a la presentaci\u00f3n de argumentos que, aunque no logren prime facie convencer al magistrado de que la norma es contraria a la Constituci\u00f3n, si despiertan una duda m\u00ednima sobre la constitucionalidad de la norma impugnada, de tal manera que inicia realmente un proceso dirigido a desvirtuar la presunci\u00f3n de constitucionalidad que ampara a toda norma legal y hace necesario un pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional.\u201d \u00a0<\/p>\n
26 M.P \u00c1lvaro Tafur G\u00e1lvis y Jaime C\u00f3rdova Trivi\u00f1o, respectivamente.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
27 Sentencia T-067 de 1998, M.P. Eduardo Cifuentes Mu\u00f1oz \u00a0<\/p>\n
28 Ley 675 de 2001, art\u00edculo 1\u00b0.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
29 Ley 675 de 2001, art\u00edculo 1\u00b0 \u00a0<\/p>\n
30 Cf. Ley 675 de 2001, art\u00edculos 4\u00b0 Y 33.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
31 Cf., entre otras, las sentencias C-251 de 1998, C-530 de 2000, C-031 de 1999, C-697 de 2000, C-1213 de 2001 y C-087 de 1998.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
32 Sentencia c-697 de 2000, M.P Eduardo Cifuentes Mu\u00f1oz \u00a0<\/p>\n
33 C.P. Art. 123, inciso 3\u00b0: \u201cLa ley determinar\u00e1 el r\u00e9gimen aplicable a los particulares que temporalmente desempe\u00f1en funciones p\u00fablicas y regular\u00e1 su ejercicio.\u201d \u00a0<\/p>\n
34 Conforme al art\u00edculo 3\u00b0 de la ley 675 de 2001, se entiende por uso residencial, comercial o mixto lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
\u201cEdificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urban\u00edstica vigente. \u00a0<\/p>\n
\u201cEdificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urban\u00edstica vigente. \u00a0<\/p>\n
\u201cEdificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urban\u00edstica vigente.\u201d \u00a0<\/p>\n
35 Sentencia T-228 de 1994, M.P Jos\u00e9 Gregorio Hern\u00e1ndez Galindo.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
36 Sentencia T-360 de 1995.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
37 M.P Marco Gerardo Monroy Cabra \u00a0<\/p>\n
38 Cf. art\u00edculo 63 de la Ley 675 de 2001. \u00a0<\/p>\n
39 Ley 675 de 2001, art. 66.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
40 Ley 675 de 2001 art. 67 \u00a0<\/p>\n
41 M.P Manuel Jos\u00e9 Cepeda Espinosa \u00a0<\/p>\n
42 En sustento de esa determinaci\u00f3n la Corte explic\u00f3 que el cerramiento del espacio p\u00fablico por parte de un grupo de propietarios privados para su beneficio particular representaba, prima facie, una afectaci\u00f3n permanente y grave del espacio p\u00fablico. Dicho cerramiento se traduc\u00eda en la pr\u00e1ctica en la apropiaci\u00f3n de una porci\u00f3n del espacio p\u00fablico por unos particulares y en la consecuente exclusi\u00f3n del resto de los habitantes del acceso a un espacio destinado por mandato constitucional al uso com\u00fan. Por ello condicionar la posibilidad del cerramiento a una autorizaci\u00f3n administrativa, sin se\u00f1alar criterios que impidieran dicha apropiaci\u00f3n y exclusi\u00f3n, como lo hac\u00eda la norma examinada, resultaba insuficiente para proteger los bienes constitucionalmente garantizados. \u00a0<\/p>\n
43 M.P. Alfredo Beltr\u00e1n sierra \u00a0<\/p>\n
44 Las normas generales de la Ley 675 de 2001 se aplican a las unidades inmobiliarias cerradas, de conformidad con lo preceptuado por el art\u00edculo 64 de la misma Ley \u00a0<\/p>\n
45 el texto de este art\u00edculo es el siguiente: \u00a0<\/p>\n
\u201cArt\u00edculo 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el \u00f3rgano de direcci\u00f3n de la persona jur\u00eddica que surge por mandato de esta ley, y tendr\u00e1 como funciones b\u00e1sicas las siguientes: \u00a0<\/p>\n
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para per\u00edodos determinados, y fijarle su remuneraci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deber\u00e1n someter a su consideraci\u00f3n el Consejo Administrativo y el Administrador. \u00a0<\/p>\n
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comit\u00e9 de convivencia para per\u00edodos de un a\u00f1o, en los edificios o conjuntos de uso residencial. \u00a0<\/p>\n
4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, as\u00ed como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. \u00a0<\/p>\n
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
7. Decidir la desafectaci\u00f3n de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o divisi\u00f3n, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el car\u00e1cter esencial o no de un bien com\u00fan. \u00a0<\/p>\n
8. Decidir la reconstrucci\u00f3n del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley. \u00a0<\/p>\n
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administraci\u00f3n, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
10.Aprobar la disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n de la persona Jur\u00eddica. \u00a0<\/p>\n
11. Otorgar autorizaci\u00f3n al administrador para realizar cualquier erogaci\u00f3n con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley. \u00a0<\/p>\n
12. Las dem\u00e1s funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.\u201d \u00a0<\/p>\n
46 M.P. Alfredo Beltr\u00e1n sierra \u00a0 \u00a0<\/p>\n
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