\u00a0 \u00a0 Sentencia C-408\/03 \u00a0<\/p>\n
DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD-Concepto \u00a0<\/p>\n
DERECHO DE PROPIEDAD-Elementos \u00a0<\/p>\n
DERECHO DE PROPIEDAD-Titularidad \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Combina la propiedad individual y la copropiedad sobre un edificio o conjunto \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Regulaci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Forma especial de dominio \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Constituci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
Se constituye mediante escritura p\u00fablica registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos del lugar de ubicaci\u00f3n del edificio o conjunto (Art. 4\u00ba) y da origen a una persona jur\u00eddica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es \u00a0administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de inter\u00e9s com\u00fan de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n debe contener el Reglamento \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Obligaciones a cargo de los propietarios de bienes privados \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Organo de direcci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Representaci\u00f3n legal y administraci\u00f3n \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Exigencia de paz y salvo para transferencia de dominio \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Exigencia de paz y salvo se ci\u00f1e al criterio de razonabilidad\u00a0 \u00a0<\/p>\n
PROPIEDAD HORIZONTAL-Exigencia de paz y salvo para transferencia de dominio no limita la facultad de disposici\u00f3n del propietario \u00a0<\/p>\n
Es evidente que la norma impugnada no limita la facultad de disposici\u00f3n del propietario que tiene pendiente el pago de la obligaci\u00f3n de contribuir a las expensas comunes necesarias, ya que, en virtud de la contenida en el citado inciso 5\u00ba, en caso de que aquel no presente al Notario el paz y salvo mencionado solamente se dejar\u00e1 la indicada constancia en la escritura p\u00fablica, o sea que aquel podr\u00e1 otorgar dicho instrumento y ejercer en forma plena su facultad de disposici\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Referencia: expediente D-4337 \u00a0<\/p>\n
Demanda de inconstitucionalidad contra el art\u00edculo 29, inciso 4\u00ba, de la Ley 675 de 2001. \u00a0<\/p>\n
Demandante: Jorge Roosevelt D\u00e1vila Luna \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente: \u00a0<\/p>\n
Dr. JAIME ARAUJO RENTERIA \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., veintid\u00f3s (22) de mayo de dos mil tres (2003). \u00a0<\/p>\n
La Sala Plena de la Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y tr\u00e1mite establecidos en el decreto 2067 de 1991, ha proferido la siguiente \u00a0<\/p>\n
S E N T E N C I A \u00a0<\/p>\n
I. ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
Cumplidos los tr\u00e1mites constitucionales y legales propios de los procesos de inconstitucionalidad, la Corte Constitucional procede a decidir acerca de la demanda de la referencia. \u00a0<\/p>\n
II. NORMA DEMANDADA \u00a0<\/p>\n
A \u00a0continuaci\u00f3n se transcribe el texto de la disposici\u00f3n demandada, conforme a su publicaci\u00f3n en el Diario Oficial No. 44509 de 4 de agosto de 2001, y se subraya el aparte acusado: \u00a0<\/p>\n
Ley 675 de 2001 \u00a0<\/p>\n
(agosto 3) \u00a0<\/p>\n
por la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
El Congreso de Colombia \u00a0<\/p>\n
DECRETA: \u00a0<\/p>\n
TITULO I \u00a0<\/p>\n
Generalidades \u00a0<\/p>\n
\u201c(…) \u00a0<\/p>\n
CAPITULO VIII \u00a0<\/p>\n
De la contribuci\u00f3n a las expensas comunes \u00a0<\/p>\n
Art\u00edculo 29. Participaci\u00f3n en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estar\u00e1n obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. \u00a0<\/p>\n
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existir\u00e1 solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier t\u00edtulo de bienes de dominio privado. \u00a0<\/p>\n
Igualmente, existir\u00e1 solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. \u00a0<\/p>\n
En la escritura de trasferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal el notario exigir\u00e1 paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad. \u00a0<\/p>\n
En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejar\u00e1 constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. \u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo 1. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en com\u00fan y proindiviso a dos o m\u00e1s personas, cada una de ellas ser\u00e1 solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporci\u00f3n que les corresponda. \u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo 2. La obligaci\u00f3n de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio com\u00fan. \u00a0<\/p>\n
Par\u00e1grafo 3. En los edificios residenciales y de oficinas, \u00a0los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estar\u00e1n obligados a contribuir al mantenimiento, reparaci\u00f3n y reposici\u00f3n de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, dep\u00f3sito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposici\u00f3n ser\u00e1 aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando as\u00ed lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente. \u00a0<\/p>\n
III. DEMANDA \u00a0<\/p>\n
Considera el demandante que la norma acusada vulnera los art\u00edculos 2, 4, 5 y 58 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica. Los cargos se resumen a continuaci\u00f3n: \u00a0<\/p>\n
En este sentido, la \u00a0inclusi\u00f3n de un requisito en una norma, que impide la comercializaci\u00f3n o la constituci\u00f3n de un gravamen sobre una propiedad por efecto de obligaciones pendientes, originadas en las contribuciones a expensas comunes cuando el bien est\u00e1 afectado por la propiedad horizontal, es una limitaci\u00f3n, como ya se dijo, \u00a0a una de las atribuciones de la propiedad privada, como es la libre disposici\u00f3n de la misma \u00a0por parte de su propietario. \u00a0<\/p>\n
La norma cuestionada impide la comercializaci\u00f3n de los bienes inmuebles por efecto de la existencia de obligaciones relativas a las expensas comunes, dicha carga es desproporcionada e implica una ventaja a favor de la administraci\u00f3n de la copropiedad, \u00a0de mayor entidad que aquellas que la ley \u00a0otorga a los acreedores hipotecarios, cuyo cr\u00e9dito inscrito en el registro inmobiliario no saca el inmueble del comercio sino que se traslada unido al mismo en cabeza de su titular. \u00a0<\/p>\n
IV. INTERVENCIONES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0Intervenci\u00f3n del Ministerio de Justicia y del Derecho. \u00a0<\/p>\n
La ciudadana Ana Luc\u00eda Guti\u00e9rrez Guingue, intervino en el proceso en nombre del Ministerio de Justicia y del Derecho con el objeto de solicitar a la Corte que declare la exequibilidad del aparte acusado, con fundamento en los argumentos que a continuaci\u00f3n se resumen: \u00a0<\/p>\n
En primer lugar hace \u00a0un an\u00e1lisis del derecho de dominio, comenzando desde la concepci\u00f3n absolutista del mismo, hasta terminar con la tesis que actualmente se impone como es \u00a0su funci\u00f3n social. \u00a0<\/p>\n
Sostiene que la propiedad horizontal es una forma de dominio en la cual concurren derechos de propiedad exclusiva de car\u00e1cter privado con derechos de propiedad de car\u00e1cter com\u00fan, de donde se desprenden obligaciones para los propietarios. \u00a0<\/p>\n
Se\u00f1ala que as\u00ed, una de las condiciones de la existencia de un orden social justo, es la de que todas las personas cumplan con las obligaciones contra\u00eddas y que los contratos v\u00e1lidamente celebrados se respeten mientras por causas legales o por mutuo consentimiento no se invaliden (art. 1602 C.C.). \u00a0<\/p>\n
Expresa que desde el punto de vista constitucional el exigir el cumplimiento de las obligaciones al deudor, en la pr\u00e1ctica no es un impedimento para la comercializaci\u00f3n o la constituci\u00f3n de un gravamen sobre una propiedad, como lo est\u00e1 asegurando el actor, sino que constituye una acci\u00f3n ordinaria que en manera alguna desconoce la propiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Indica que cuando la norma exige el cumplimiento de las obligaciones al deudor, ello no implica el desconocimiento de las normas constitucionales. \u00a0<\/p>\n
Por \u00faltimo, manifiesta que el actor hace una interpretaci\u00f3n err\u00f3nea de la norma demandada, al considerar que el bien inmueble queda fuera del comercio cuando no se est\u00e1 a paz y salvo con la administraci\u00f3n de la propiedad horizontal, pues el siguiente inciso de la norma demandada consagra que se dejar\u00e1 constancia de tal circunstancia en la escritura, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las obligaciones pendientes para con la copropiedad, y en ninguna parte de la norma se advierte que dicha propiedad no puede transferirse. \u00a0<\/p>\n
2. Intervencion del ciudadano Camilo Alfonso Herrera Urrego\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El ciudadadano Camilo Alfonso Herrera Urrego solicita que la expresi\u00f3n acusada se declare ajustada a la Constituci\u00f3n, con base en los siguientes argumentos: \u00a0<\/p>\n
Agrega que la citada disposici\u00f3n promueve la garant\u00eda de la propiedad privada, ya que ante la imposibilidad de adjuntar el paz y salvo para protocolizarlo en la Notar\u00eda, se deja constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan para con la copropiedad (Inciso 5\u00b0, Art. 29, Ley 675 de 2001), lo cual es un amparo que la Ley otorga a la propiedad, puesto que el adquirente tiene el conocimiento sobre el estado real de las deudas por el mencionado concepto, si las hubiere. \u00a0<\/p>\n
Afirma que la norma \u00a0censurada no vulnera el art. \u00a058 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica; por el contrario, procura el bienestar general de los propietarios y residentes de la propiedad horizontal al establecer un mecanismo que acredite el cumplimiento oportuno de la obligaci\u00f3n de pagar las cuotas de administraci\u00f3n \u00a0conforme al respectivo coeficiente de copropiedad. \u00a0<\/p>\n
Sostiene que, por otra parte, el an\u00e1lisis jur\u00eddico de la disposici\u00f3n impugnada, tendr\u00e1 que efectuarse en concordancia con el art\u00edculo 28 de la Ley 157 de 1887, seg\u00fan el cual “[t]odo derecho real adquirido bajo una ley y en conformidad con ella, subsiste bajo el imperio de otra; pero en cuanto a su ejercicio y cargas, y en lo tocante a su extinci\u00f3n, prevalecer\u00e1n las disposiciones de la nueva ley”. En consecuencia, el legislador tiene la potestad de regular el ejercicio y las cargas de la propiedad, esto es, para la acci\u00f3n de la referencia, ordenar que sean protocolizados paz y salvos para la transferencia de bienes privados en una propiedad horizontal.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3. Intervenci\u00f3n de la Universidad Santo Tom\u00e1s \u00a0<\/p>\n
El ciudadano Samuel Yong Serrano, obrando en nombre de la Universidad Santo Tom\u00e1s, solicita que se declare la constitucionalidad de la expresi\u00f3n impugnada, con las siguientes razones: \u00a0<\/p>\n
Asevera que el actor \u00a0incurre en una \u00a0equivocaci\u00f3n al interpretar la norma de la que hace parte el inciso demandado, por cuanto a su entender est\u00e1 limitando el libre ejercicio del derecho de dominio, al no poderse transferir. La norma ordena a los notarios que exijan el paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes, pero esto no impide ni limita la transferencia de un inmueble sometido a propiedad horizontal, pues en el caso de que no se entregue dicho paz y salvo, de todas formas podr\u00e1 enajenarse el inmueble, dejando constancia de esa circunstancia en la respectiva escritura, as\u00ed como de la solicitud que para el efecto se haya hecho al administrador de la copropiedad y de la solidaridad que asume el nuevo propietario en relaci\u00f3n con las deudas que existan para con la copropiedad al momento de transferirse el inmueble, de conformidad con el mismo art\u00edculo. \u00a0<\/p>\n
Expone que, en conclusi\u00f3n, la exigencia del paz y salvo por parte del notario establecida en la disposici\u00f3n censurada no es violatoria de ninguna de las disposiciones constitucionales citadas por el actor. Por el contrario, el Estado, en ejercicio de su funci\u00f3n legislativa, la expidi\u00f3 en cumplimiento del deber que tiene de asegurar la convivencia pac\u00edfica y la vigencia de un orden justo, tal y como se lo ordena el art\u00edculo 2o de la Constituci\u00f3n, pues con ella busca dar transparencia a la negociaci\u00f3n de inmuebles sometidos a propiedad horizontal y asegurar que no se presenten conflictos futuros, al permitir que \u00a0los adquirentes conozcan la existencia de las obligaciones que asumen. \u00a0<\/p>\n
V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACION \u00a0<\/p>\n
El Procurador General de la Naci\u00f3n, Edgardo Jos\u00e9 Maya Villaz\u00f3n, present\u00f3 el Concepto 3116 el 18 de Diciembre de 2002, en el cual solicita que se declare la exequibiliad del aparte censurado, s\u00f3lo por el cargo formulado, con fundamento en lo siguiente:\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Considera que la propiedad privada, a m\u00e1s de tener atributos que permiten el ejercicio de los derechos inherentes a ella, comporta obligaciones a cargo de sus titulares y de los tenedores de los bienes, como son \u00a0las de car\u00e1cter tributario, de sujeci\u00f3n a las normas de orden p\u00fablico, \u00a0salubridad, seguridad, tranquilidad y, por supuesto, en los bienes que hacen parte de una propiedad horizontal la responsabilidad correlativa derivada del beneficio de los bienes comunes anejos a la propiedad individual. \u00a0<\/p>\n
Afirma que los propietarios de unidades privadas en un inmueble sometido a propiedad horizontal est\u00e1n sujetos al pago de obligaciones dinerarias, cuyo cumplimiento les da el derecho a obtener el paz y salvo que acredita el saneamiento del bien por concepto de expensas comunes. \u00a0<\/p>\n
Indica que en el reglamento de propiedad horizontal se hallan contenidas las obligaciones de los copropietarios, siendo el mismo parte integrante de la escritura p\u00fablica mediante la cual se transfiere el dominio de los inmuebles sujetos a esta clase de propiedad.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Estima que por ello el comprador de un inmueble sujeto a propiedad horizontal debe estar enterado de las obligaciones dinerarias que recaen en cabeza \u00a0de los titulares de derechos reales sobre inmuebles sujetos a dicho r\u00e9gimen y el estado en que se encuentra el cumplimiento de las mismas. \u00a0<\/p>\n
Se\u00f1ala que resulta equivocada la apreciaci\u00f3n del actor en cuanto a que la norma censurada desconoce el derecho del propietario a disponer libremente del bien. Esto no es as\u00ed, pues la norma ha de analizarse en su conjunto y no en forma aislada, y ella tambi\u00e9n establece que “[e]n caso de no contarse con el paz y salvo, se dejar\u00e1 constancia \u00a0en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad”. \u00a0<\/p>\n
Sostiene que, en este sentido, es evidente que \u00a0la norma parcialmente acusada tiene una doble finalidad: \u00a0en primer lugar, \u00a0enterar al adquirente del bien sobre las obligaciones contenidas en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en relaci\u00f3n con las expensas comunes, y, en segundo lugar, hacerlo sabedor de que frente a la negociaci\u00f3n de un bien sometido a dicho r\u00e9gimen la carencia del paz y salvo expedido por el representante legal de la copropiedad lo convierte en deudor solidario de tales expensas. \u00a0<\/p>\n
A\u00f1ade que, as\u00ed, \u00a0la disposici\u00f3n acusada no pone fuera del comercio los bienes sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, como lo afirma el demandante, pues el notario debe autorizar la escritura p\u00fablica, pero debe dejar la \u00a0respectiva constancia, en el sentido de que no se aport\u00f3 el paz y salvo exigido en la norma, y, por ende, no se limita el ejercicio del derecho de propiedad en lo relativo a la libre disposici\u00f3n de los bienes inmuebles sujetos a \u00e9ste r\u00e9gimen especial de propiedad. \u00a0<\/p>\n
VI. CONSIDERACIONES Y FUNDAMENTOS DE LA CORTE\u00a0 \u00a0<\/p>\n
1. Competencia \u00a0<\/p>\n
En virtud de lo dispuesto por el art\u00edculo 241-4 la Corte Constitucional es competente para conocer de las demandas de inconstitucionalidad contra normas de rango legal, como la que se acusa en la demanda en examen. \u00a0<\/p>\n
Corresponde a la Corte establecer si al disponer la norma acusada que en la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal el Notario exigir\u00e1 paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad, limita la facultad de disposici\u00f3n correspondiente a la propiedad privada (Art. 58 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica) y, en consecuencia, los valores y principios del Estado Social de Derecho (Art. 1\u00ba ib\u00eddem), los fines esenciales del mismo (Art. 2\u00ba ib\u00eddem), la supremac\u00eda de la Constituci\u00f3n (Art. 4\u00ba ib\u00eddem) y la primac\u00eda de los derechos inalienables de la persona (Art. 5\u00ba ib\u00eddem). \u00a0<\/p>\n
Para resolver este problema se har\u00e1n unas breves consideraciones sobre el r\u00e9gimen de propiedad horizontal y a continuaci\u00f3n el examen del cargo formulado. \u00a0<\/p>\n
3. R\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00a0<\/p>\n
El Art. 669 del C\u00f3digo Civil consagra el derecho de dominio o propiedad como \u201cel derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno\u201d. \u00a0<\/p>\n
Este concepto fue modificado por el Art. 10 del Acto Legislativo 01 de 1936, en virtud del cual \u201cla propiedad es una funci\u00f3n social que implica obligaciones\u201d. Esta disposici\u00f3n fue reproducida en el Art. 58 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica vigente, en el cual se agreg\u00f3 que a dicho derecho \u201cle es inherente una funci\u00f3n ecol\u00f3gica\u201d. \u00a0<\/p>\n
La doctrina jur\u00eddica ha considerado que el derecho de propiedad comprende tres elementos, que son el uso (usus), el goce o disfrute (fructus) y la disposici\u00f3n (abusus). \u00a0<\/p>\n
La titularidad de tal derecho puede ser individual o compartida. En este \u00faltimo caso se considera que existe copropiedad o condominio. \u00a0<\/p>\n
Los progresos de la tecnolog\u00eda sobre construcci\u00f3n de edificaciones, la limitaci\u00f3n de los espacios urbanos, la b\u00fasqueda de econom\u00eda en la consecuci\u00f3n de vivienda y de sitios de trabajo, la migraci\u00f3n de habitantes del sector rural al sector urbano y la destrucci\u00f3n de muchos inmuebles en las dos guerras mundiales determinaron en el siglo XX el surgimiento y desarrollo de la llamada propiedad horizontal, que combina la propiedad individual y la copropiedad sobre un edificio o conjunto. \u00a0<\/p>\n
En Colombia su primera regulaci\u00f3n se hizo mediante el Decreto Legislativo 1286 de 1948 y la Ley 182 del mismo a\u00f1o. \u00a0<\/p>\n
La regulaci\u00f3n actual est\u00e1 contenida en la Ley 675 de 2001, de la cual forma parte la disposici\u00f3n acusada. \u00a0<\/p>\n
El Art. 1\u00ba de dicha ley establece que la propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la cual \u201cconcurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes\u201d. \u00a0<\/p>\n
En armon\u00eda con esta disposici\u00f3n, el Art. 16 estatuye que \u201cla propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporci\u00f3n con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposici\u00f3n, gravamen o embargo de un bien privado se entender\u00e1n incluidos estos bienes y no podr\u00e1n efectuarse estos actos con relaci\u00f3n a ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Dicha forma de dominio se constituye mediante escritura p\u00fablica registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos del lugar de ubicaci\u00f3n del edificio o conjunto (Art. 4\u00ba) y da origen a una persona jur\u00eddica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es \u00a0administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de inter\u00e9s com\u00fan de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (Art. 32). \u00a0<\/p>\n
La escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de la propiedad horizontal debe contener el Reglamento de Propiedad Horizontal, en el cual se consignan las disposiciones sobre su organizaci\u00f3n y funcionamiento, cuyo contenido m\u00ednimo contempla el Art. 5\u00ba de la ley, y que se\u00f1alan los derechos y obligaciones de los propietarios y moradores del edificio o conjunto, no s\u00f3lo de los iniciales sino tambi\u00e9n de los sucesivos en virtud de enajenaciones del dominio sobre las unidades privadas o de nuevos contratos de tenencia. \u00a0<\/p>\n
Entre las obligaciones a cargo de los propietarios de bienes privados se destaca la de contribuir a las expensas comunes necesarias, las cuales consisten en \u201cerogaciones necesarias causadas por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entender\u00e1n esenciales los servicios necesarios, por el mantenimiento, reparaci\u00f3n, reposici\u00f3n, reconstrucci\u00f3n y vigilancia de los bienes comunes, as\u00ed como los servicios p\u00fablicos esenciales relacionados con \u00e9stos\u201d (Art. 3\u00ba). \u00a0<\/p>\n
Esta obligaci\u00f3n est\u00e1 contemplada expresamente en el Art. 29 de la ley, del cual hace parte la expresi\u00f3n acusada, de conformidad con el cual \u201clos propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estar\u00e1n obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por otra parte, el \u00f3rgano de direcci\u00f3n de la propiedad horizontal es la Asamblea General de Propietarios de los bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el qu\u00f3rum y las condiciones previstas en la misma ley y en el reglamento respectivo (Art. 37). \u00a0<\/p>\n
As\u00ed mismo, la representaci\u00f3n legal de la persona jur\u00eddica y la administraci\u00f3n del edificio o conjunto estar\u00e1n a cargo de un administrador, que ser\u00e1 designado por la Asamblea General de Propietarios o el Consejo de Administraci\u00f3n, seg\u00fan el caso. (Art. 50). \u00a0<\/p>\n
4. Examen del cargo formulado \u00a0<\/p>\n
Seg\u00fan lo dispuesto en el Art. 29, inciso 4\u00ba, de la Ley 675 de 2001, \u201c[E]n la escritura de trasferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal el notario exigir\u00e1 paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad\u201d. \u00a0<\/p>\n
Con esta norma el legislador persigue, por una parte, que los propietarios de bienes privados en los edificios y conjuntos sometidos a propiedad horizontal cumplan la obligaci\u00f3n de contribuir al pago de las expensas comunes necesarias, sin el cual sufre menoscabo manifiesto el funcionamiento de la Propiedad Horizontal, de suerte que al enajenarlos se encuentren a paz y salvo por dicho concepto, y, por otra parte, que el adquirente tenga conocimiento del estado de dicha obligaci\u00f3n, la cual asume en la condici\u00f3n de deudor solidario en caso de estar pendiente de pago, conforme al inciso 3\u00ba del mismo art\u00edculo, en virtud del cual \u201c[i]gualmente, existir\u00e1 solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio\u201d. \u00a0<\/p>\n
En esta forma la disposici\u00f3n acusada, junto con esta \u00faltima que la precede, se ci\u00f1en al criterio de razonabilidad y son producto del ejercicio de la potestad de configuraci\u00f3n del legislador derivada de los Arts. 114 y 150 de la Constituci\u00f3n, sobre la cual esta corporaci\u00f3n ha manifestado, en relaci\u00f3n con la materia de la propiedad horizontal: \u00a0<\/p>\n
\u201c12. La Constituci\u00f3n Pol\u00edtica reconoce la propiedad privada y garantiza su respeto (art\u00edculo 58 superior). Los l\u00edmites que el constituyente le impuso al derecho de propiedad privada se relacionan con la preeminencia del inter\u00e9s social utilidad p\u00fablica. As\u00ed, cuando una ley expedida para garantizar esos bienes colectivos entra en contradicci\u00f3n con la propiedad privada, se establece la regla que priman los fines colectivos sobre el inter\u00e9s particular. \u00a0<\/p>\n
\u201cEn este punto, es claro que el orden constitucional reconoce la propiedad privada y s\u00f3lo condiciona su ejercicio de dominio y disposici\u00f3n por motivos de inter\u00e9s y utilidad p\u00fablica en consecuencia, la facultad conferida al legislador por la Carta Pol\u00edtica frente al tema, hace parte de la cl\u00e1usula general de competencia atribuida al cuerpo colegiado para que, en ejercicio de la deliberaci\u00f3n democr\u00e1tica, establezca las reglas que considere necesarias al organizar el desarrollo de la vida en sociedad. De este modo, la Corte Constitucional se encuentra frente a un aspecto en donde la intensidad del control se define dentro del marco constituido por la protecci\u00f3n del inter\u00e9s social y la utilidad p\u00fablica y por la facultad general que tiene el legislador para reglamentar el ejercicio del derecho de propiedad privada\u201d. 1 \u00a0<\/p>\n
A juicio del demandante la norma censurada limita la libertad de disposici\u00f3n inherente al derecho de propiedad y vulnera el Art. 58 de la Constituci\u00f3n y, como consecuencia, los Arts. 1\u00ba, 2\u00ba, 4\u00ba y 5\u00ba ib\u00eddem. \u00a0<\/p>\n
A este respecto debe se\u00f1alarse que de acuerdo con la doctrina jur\u00eddica la interpretaci\u00f3n y la aplicaci\u00f3n de las disposiciones no debe efectuarse en forma aislada sino en forma sistem\u00e1tica, es decir, con base en su contexto normativo y su relaci\u00f3n con las dem\u00e1s que integran la respectiva instituci\u00f3n jur\u00eddica, comenzando por las superiores de car\u00e1cter constitucional, por imponerlo as\u00ed la unidad y la coherencia del ordenamiento sobre cada materia. \u00a0<\/p>\n
Esta regla fundamental ha sido ignorada por el actor, ya que omite tomar en consideraci\u00f3n que el mismo Art. 29 de la citada ley en su inciso 5\u00ba prev\u00e9 que \u201c[E]n caso de no contarse con el paz y salvo, se dejar\u00e1 constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad\u201d. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por esta raz\u00f3n, es evidente que la norma impugnada no limita \u00a0la facultad de disposici\u00f3n del propietario que tiene pendiente el pago de la obligaci\u00f3n de contribuir a las expensas comunes necesarias, ya que, en virtud de la contenida en el citado inciso 5\u00ba, en caso de que aquel no presente al Notario el paz y salvo mencionado solamente se dejar\u00e1 la indicada constancia en la escritura p\u00fablica, o sea que aquel podr\u00e1 otorgar dicho instrumento y ejercer en forma plena su facultad de disposici\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Es oportuno se\u00f1alar que, en armon\u00eda con el contenido de estas disposiciones, el Art. 5\u00ba, par\u00e1grafo 4\u00ba, de la misma ley estatuye que \u201c[e]l reglamento de administraci\u00f3n de la propiedad horizontal, no podr\u00e1 contener normas que proh\u00edban la enajenaci\u00f3n o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesi\u00f3n de los mismos a cualquier t\u00edtulo\u201d. \u00a0<\/p>\n
Ello significa que el actor parte de una premisa equivocada y que dicha norma no vulnera el Art. 58, ni, en forma consecuencial, los Arts. 1\u00ba, 2\u00ba, 4\u00ba y 5\u00ba superiores. Por tanto, se declarar\u00e1 exequible el Art. 29, inciso 4\u00ba, de la Ley 675 de 2001, por el cargo examinado en esta sentencia. \u00a0<\/p>\n
VII. DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constituci\u00f3n,\u00a0 \u00a0<\/p>\n
R E S U E L V E : \u00a0<\/p>\n
Declarar EXEQUIBLE el Art. 29, inciso 4\u00ba, de la Ley 675 de 2001, por el cargo examinado en esta sentencia. \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese, comun\u00edquese, publ\u00edquese, ins\u00e9rtese en la Gaceta de la Corte Constitucional y arch\u00edvese el expediente. \u00a0<\/p>\n
EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT \u00a0<\/p>\n
Presidente \u00a0<\/p>\n
JAIME ARA\u00daJO RENTER\u00cdA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
ALFREDO BELTR\u00c1N SIERRA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
MANUEL JOS\u00c9 CEPEDA ESPINOSA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
JAIME C\u00d3RDOBA TRIVI\u00d1O \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
RODRIGO ESCOBAR GIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
MARCO GERARDO MONROY CABRA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
\u00c1LVARO TAFUR GALVIS \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
CLARA IN\u00c9S VARGAS HERN\u00c1NDEZ \u00a0<\/p>\n
Magistrada \u00a0<\/p>\n
MARTHA VICTORIA S\u00c1CHICA MENDEZ \u00a0<\/p>\n
Secretaria General \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
1 Sentencia C-522 de 2002. M. P. Jaime C\u00f3rdoba Trivi\u00f1o. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 Sentencia C-408\/03 \u00a0 DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD-Concepto \u00a0 DERECHO DE PROPIEDAD-Elementos \u00a0 DERECHO DE PROPIEDAD-Titularidad \u00a0 PROPIEDAD HORIZONTAL-Combina la propiedad individual y la copropiedad sobre un edificio o conjunto \u00a0 PROPIEDAD HORIZONTAL-Regulaci\u00f3n \u00a0 PROPIEDAD HORIZONTAL-Forma especial de dominio \u00a0 PROPIEDAD HORIZONTAL-Constituci\u00f3n \u00a0 Se constituye mediante escritura p\u00fablica registrada en la Oficina de […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[53],"tags":[],"class_list":["post-9313","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sentencias-2003"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9313","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9313"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9313\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9313"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9313"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/corteconstitucionalcronologico202454587\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9313"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}