{"id":102498,"date":"2026-07-02T15:29:07","date_gmt":"2026-07-02T15:29:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/?p=102498"},"modified":"2026-07-02T15:29:07","modified_gmt":"2026-07-02T15:29:07","slug":"sc1905-2019-2011-00271-01","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/2026\/07\/02\/sc1905-2019-2011-00271-01\/","title":{"rendered":"SC1905-2019 (2011-00271-01)"},"content":{"rendered":"
MARGARITA CABELLO BLANCO
\nMagistrada Ponente <\/p>\n

SC1905-2019
\nRadicaci\u00f3n n\u00b0 11001-31-03-041-2011-00271-01
\n(Aprobado en sesi\u00f3n de cinco de septiembre de dos mil dieciocho) <\/p>\n

Bogot\u00e1, D. C., cuatro (4) de junio de dos mil diecinueve (2019). <\/p>\n

Procede la Corte a resolver el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la demandante cesionaria sociedad Bosac & C\u00eda. S.A.S., respecto de la sentencia proferida por la Sala Civil Especializada de Restituci\u00f3n de Tierras del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, el doce (12) de septiembre de dos mil trece (2013), complementada el 10 de octubre del mismo a\u00f1o, en el proceso ordinario instaurado por los cedentes Mar\u00eda Elena Bravo Guevara y Oscar de Jes\u00fas G\u00f3mez contra Gabriel Gonz\u00e1lez Garz\u00f3n. <\/p>\n

I. ANTECEDENTES <\/p>\n

1. Mar\u00eda Elena Bravo Guevara y Oscar de Jes\u00fas G\u00f3mez Garc\u00eda convocaron a juicio a Gabriel Gonz\u00e1lez Garz\u00f3n, para que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: <\/p>\n

\u00ab1. Se declare que el se\u00f1or Gabriel Gonz\u00e1lez Garz\u00f3n en su condici\u00f3n de arrendador y propietario del inmueble denominado "Villa Cristina", ubicado en la carrera 98 A No. 155-96 (direcci\u00f3n anterior), hoy carrera 99 No. 155-96 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Bogot\u00e1, con matr\u00edcula inmobiliaria No 50N-231914 autoriz\u00f3 y\/o consinti\u00f3 las construcciones que se detallan en los hechos 16 y 17 de esta demanda (mejoras \u00fatiles), realizadas por los se\u00f1ores MAR\u00cdA ELENA BRAVO GUEVARA y OSCAR DE JES\u00daS G\u00d3MEZ GARC\u00cdA, en su condici\u00f3n de arrendatarios de dicho bien\u00bb. <\/p>\n

\u00ab2. En consecuencia de lo anterior se ordene al demandado Gabriel Gonz\u00e1lez Garz\u00f3n cancelar a los demandantes Mar\u00eda Elena Bravo Guevara y Oscar de Jes\u00fas G\u00f3mez Garc\u00eda la suma de Un Mil Seiscientos Setenta y Cinco Millones Ciento Cincuenta Mil pesos ($1.675.750.000,oo), suma que corresponde al valor de las construcciones y mejoras \u00fatiles realizadas por \u00e9stos al predio de aqu\u00e9l, conforme al aval\u00fao que se aporta con esta demanda, o la que probatoriamente se establezca en el curso del proceso, conforme a lo dispuesto por el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil\u2026\u00bb <\/p>\n

\u00ab3. As\u00ed mismo se ordene Gabriel Gonz\u00e1lez Garz\u00f3n cancelar a los demandantes Mar\u00eda Elena Bravo Guevara y Oscar de Jes\u00fas G\u00f3mez Garc\u00eda la suma de once millones de pesos ($11'000.000,oo), o la suma que resultare probada dentro del proceso, que corresponde al valor del impuesto predial cancelado por [\u00e9stos], por no ser su obligaci\u00f3n legal ya que son simples arrendatarios del inmueble\u2026\u00bb <\/p>\n

\u00ab4. Que se conceda a [los demandantes] el derecho de retenci\u00f3n sobre el inmueble (…) hasta tanto el demandado (\u2026) les cancele los valores a que se contraen las pretensiones 2 y 3 anteriores, tal como lo prev\u00e9 el art\u00edculo 1995 de la misma Codificaci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n

Adicionalmente reclam\u00f3, en relaci\u00f3n con las pretensiones dinerarias referidas en los numerales 2 y 3, que se ordene al demandado el pago \u00abdentro de los tres d\u00edas siguientes a la ejecutoria de la sentencia que acoja estas pretensiones y de no ser as\u00ed, deber\u00e1 indexarse al momento del pago efectivo junto con sus intereses legales establecidos por el art\u00edculo 1617 ib\u00eddem\u00bb. <\/p>\n

2. Como soporte f\u00e1ctico de las pretensiones adujo los hechos que admiten el siguiente compendio: <\/p>\n

2.2. Refiri\u00f3 que, por un aviso publicado en el diario "El Tiempo" los demandantes, quienes se dedican a la docencia, se enteraron del ofrecimiento de un predio para establecimiento educativo, por lo que contactaron al propietario \u2013hoy demandado- pero al ver el predio constataron que se trataba de \u00abun lote abandonado y sin ninguna construcci\u00f3n\u00bb, por lo que preguntaron al propietario porque lo ofrec\u00eda como lo hac\u00eda y \u00e9ste respondi\u00f3 \u00abaqu\u00ed est\u00e1 el lote construyan el colegio, el predio es apropiado para ese tipo de uso\u00bb. <\/p>\n

2.3. Luego de conversaciones entre s\u00ed, los demandantes estuvieron de acuerdo con construir un colegio en el lote en menci\u00f3n, por lo que contactaron al se\u00f1or Germ\u00e1n Arbel\u00e1ez Duque para que visitara el predio, quien conceptu\u00f3 que era apropiado para ese fin, llevando a cabo una nueva reuni\u00f3n con el propietario, en la que este verbalmente manifest\u00f3 su autorizaci\u00f3n \u00abpara construir sobre el lote las instalaciones que fueran necesarias para el funcionamiento del colegio, autorizaci\u00f3n plasmada posteriormente por escrito autenticado el 4 de marzo de 1993\u00bb (Negrillas originales); sin que mediara aun contrato el propietario les hizo entrega real y material del predio. <\/p>\n

2.4. En el contrato suscrito el 1\u00b0 de agosto de 1992, se acord\u00f3 un canon de arrendamiento de $1.200.000,00, y en su cl\u00e1usula tercera se estableci\u00f3 que \u00abel inmueble se destinar\u00e1 \u00fanica y exclusivamente para el funcionamiento de un plantel de educaci\u00f3n de nombre "Liceo M\u00e9jico"\u00bb, sin que se hiciera inventario inicial \u00abpor cuanto no hab\u00eda nada que inventariar, pero s\u00ed se tomaron varias fotos (3) en las que aparece el estado en que se encontraba el bien y de las cuales se puede colegir, que desde un comienzo, todos los costos, estudios, levantamientos topogr\u00e1ficos, licencias y en general todo lo que conllevara a la ejecuci\u00f3n total de las construcciones del colegio, incluyendo materiales y mano de obra, fueron por cuenta de [los demandantes]\u00bb. <\/p>\n

2.5. En agosto de 1992, se efectu\u00f3 el cerramiento del lote para evitar invasiones, se habl\u00f3 con el se\u00f1or Arbel\u00e1ez para desarrollar la obra, se pusieron en la b\u00fasqueda de los recursos necesarios y en septiembre de ese a\u00f1o se present\u00f3 el proyecto que fue aprobado por los demandantes \u00abd\u00e1ndoselo a conocer igualmente al propietario del predio se\u00f1or Gabriel Gonz\u00e1lez Garz\u00f3n quien lo acept\u00f3 inmediatamente por parecerle excelente\u00bb, procedi\u00e9ndose a su desarrollo en la secuencia que se anota en los hechos diez y doce (10 y 12) de la demanda. <\/p>\n

2.6. Era tan palmario el conocimiento y aceptaci\u00f3n de las obras por parte del arrendador que para poder continuarlas, conforme lo acordado, dio autorizaci\u00f3n escrita al arrendatario, en documento debidamente firmado y autenticado. <\/p>\n

2.7. En el a\u00f1o 1994 se inici\u00f3 el tr\u00e1mite de legalizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n ante la curadur\u00eda urbana con autorizaci\u00f3n del arrendador, pero a costas de los arrendatarios; \u00abel 22 de septiembre de 2004, bajo radicaci\u00f3n 04-4-2079 y con base en la autorizaci\u00f3n dada por el demandado y propietario del inmueble el 27 de octubre de 2007, documento que es ratificado por este en carta autorizaci\u00f3n-poder al Colegio Anglo Escoses Campestre conferido al se\u00f1or Germ\u00e1n Arbel\u00e1ez Duque el 23 de agosto de 2005 y debidamente autenticado, el Colegio dio inicio al tr\u00e1mite de reconocimiento de la construcci\u00f3n, y\/o edificaci\u00f3n\u00bb, el cual se surti\u00f3 en la Curadur\u00eda Urbana n\u00famero cuatro, quien dispuso su aprobaci\u00f3n mediante resoluci\u00f3n n\u00famero 05-4-0936 (referencia 04-4-2079). <\/p>\n

2.8. Anot\u00f3 que en el reconocimiento y pago de las construcciones est\u00e1n comprendidas las siguientes obras representadas en metros cuadrados: <\/p>\n

a
\nOficinas \t\t\t\tadministrativas
\n403.75 \t\t\t\tM2
\nb
\nAulas \t\t\t\ty laboratorios
\n2625.75 \t\t\t\tM2 \t\t<\/p>\n

Restaurante \t\t\t\ty Cafeter\u00eda
\n168.50 \t\t\t\tM2
\nd
\nAlmac\u00e9n \t\t\t\ty taller
\n86.00 \t\t\t\tM2
\ne
\n\u00c1rea \t\t\t\tcirculaci\u00f3n y canchas
\n1173.00 \t\t\t\tM2
\nf
\nV\u00eda \t\t\t\tinterna
\n963.00 \t\t\t\tM2
\ng
\nCancha \t\t\t\tM\u00faltiple \u00e1rea libre
\n10.00 \t\t\t\tM2
\nh
\nZonas \t\t\t\tverdes
\n2255.64 \t\t\t\tM2 \t <\/p>\n

2.9. Dio cuenta que en el a\u00f1o 2006 se inici\u00f3 la construcci\u00f3n de 10 aulas de clase, una enfermer\u00eda, en un \u00e1rea de 705 metros cuadrados, procediendo a rese\u00f1ar las obras que actualmente existen en el predio, especific\u00e1ndolas en el hecho 17 de la demanda; y anot\u00f3, que en el a\u00f1o 2008 se hicieron otras. <\/p>\n

2.10. Que terminada la primera etapa de las obras, el propietario les manifest\u00f3 que debido a la valorizaci\u00f3n del predio deb\u00edan seguir cancelando el impuesto predial, sin que ello sea obligaci\u00f3n de los arrendatarios, por lo que le deben ser reembolsados. <\/p>\n

2.11. En noviembre de 2010 se contrat\u00f3 un peritaje con la firma Arquitectura Consultor\u00eda y Avaluaci\u00f3n Ltda., quien determin\u00f3 que \u00abel precio estimado de las construcciones aqu\u00ed reclamadas y autorizadas por el arrendador es de $1.645.150.000, el valor de las mejoras es de $30.000.000 y el precio estimado del lote de terreno es de $1.312.199.200 para un valor total de $2.987.349.200,oo\u00bb (Negrillas originales). <\/p>\n

2.12. Sostiene que de lo expuesto \u00abse colige meridianamente que el \u00e1rea f\u00edsica del Colegio Anglo Escoces se construy\u00f3 sobre el lote del aqu\u00ed demandado y arrendador del mismo, con su conocimiento y autorizaci\u00f3n, quien observ\u00f3 y aprob\u00f3 los planos y la maqueta respectiva, al punto que una vez terminada le informa a [los demandantes] que deb\u00edan seguir pagando en forma proporcional el impuesto predial del bien debido a la valorizaci\u00f3n que al lote le dio la construcci\u00f3n; sin embargo, pretende actualmente desconocer todas estas circunstancias a fin de obtener para s\u00ed las construcciones pagadas todas en totalidad por [los demandante] y adem\u00e1s, adquirir un enriquecimiento sin justa causa\u00bb. <\/p>\n

2.13. En varias ocasiones el propietario les propuso a los demandantes \u00abque vendieran el predio y que del producto de la misma cada uno recibir\u00eda lo que le corresponde, aceptando entonces que la construcci\u00f3n es de propiedad de Oscar de Jes\u00fas G\u00f3mez y Mar\u00eda Elena Bravo Guevara, pero nunca se ha concretado nada por cuanto el argumento de aqu\u00e9l es que el precio del lote es mayor al de la construcci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n

3. El Juzgado 41 Civil del Circuito de Bogot\u00e1, despacho al que le correspondi\u00f3 conocer de la demanda, la admiti\u00f3 por auto del once (11) de mayo de dos mil once (2011), ordenando el enteramiento del convocado (fl. 84). <\/p>\n

4. Notificado en debida forma Gabriel Gonz\u00e1lez Garz\u00f3n contest\u00f3 la demanda. Al oponerse a las pretensiones formul\u00f3 la excepci\u00f3n que denomin\u00f3 \u00abinexistencia de derechos para la causa invocada por mala fe y abuso de confianza\u00bb (fls. 158-167 Cd 1). <\/p>\n

5. Los se\u00f1ores Mar\u00eda Elena Bravo Guevara y Oscar de Jes\u00fas G\u00f3mez hicieron cesi\u00f3n de derechos en favor de la sociedad Bosac & C\u00eda. S.A.S. (fl 121), la cual fue aceptada en decisi\u00f3n proferida en diligencia de 7 de marzo de 2012 (fl 216), en la que se orden\u00f3 que en adelante se tuviera a la cesionaria como demandante. <\/p>\n

6. El veintiocho (28) de septiembre de dos mil doce (2012), el juez de conocimiento defini\u00f3 la instancia con sentencia que desestim\u00f3 la excepci\u00f3n propuesta, declar\u00f3 que el demandado en su condici\u00f3n de propietario y arrendador \u00abautoriz\u00f3 y\/o consinti\u00f3 las construcciones que se detallan en los hechos 16 y 17 de esta demanda (mejoras \u00fatiles), realizadas por los se\u00f1ores MAR\u00cdA ELENA BRAVO y OSCAR DE JES\u00daS G\u00d3MEZ GARC\u00cdA en su condici\u00f3n de arrendatarios de dicho bien\u00bb. Consecuentemente le impuso la obligaci\u00f3n de cancelar a los demandantes la suma de $1.652.392.491,00 (fls. 453-477 Cd. principal B). <\/p>\n

Decisi\u00f3n aclarada y adicionada con providencia de 29 de noviembre de 2012; lo primero, para precisar que la suma impuesta en la sentencia \u00abdeber\u00e1 ser indexada a la fecha de la ejecutoria de esta decisi\u00f3n \u2013\u00edndice final- y teniendo como \u00edndice inicial el 28 de septiembre de 2012, data en que se profiri\u00f3 sentencia\u00bb; y lo segundo, para condenar al demandado \u00abal pago de intereses legales previstos en el art\u00edculo 1617 del C\u00f3digo Civil, pero solo a partir de la exigibilidad de la obligaci\u00f3n, esto es, al d\u00eda siguiente] del vencimiento del t\u00e9rmino concedido para el pago, en el evento en que la prestaci\u00f3n no sea satisfecha en forma oportuna\u00bb (fls. 493-497). <\/p>\n

7. La Sala Especializada de Restituci\u00f3n de Tierras del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1 decidi\u00f3 el recurso de alzada formulado por el demandado, mediante prove\u00eddo de 12 de septiembre de 2013, en el cual revoc\u00f3 en todas sus partes la sentencia apelada y la decisi\u00f3n complementaria, para en su lugar negar las pretensiones de la demanda (fls. 26-44 Cd Trib.); esta providencia fue igualmente complementada el 10 de octubre del mismo a\u00f1o, para disponer la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la demanda ordenada y negar la petici\u00f3n de adici\u00f3n que formul\u00f3 el extremo demandado \u00aben lo que refiere a emitir pronunciamiento frente a la cancelaci\u00f3n de las medidas de embargo y secuestro que se aduce se decretaron respecto del inmueble objeto de la litis\u00bb. <\/p>\n

8. Contra la sentencia de segundo grado el extremo vencido interpuso recurso de casaci\u00f3n que, por ser debidamente concedido, una vez recibidas las diligencias en esta Corporaci\u00f3n fue admitido a tr\u00e1mite. <\/p>\n

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n

1. El fallador ad-quem, desech\u00f3 los reparos que plante\u00f3 el apelante, referidos a una eventual falta de competencia, por el hecho de que la reclamaci\u00f3n por las mejoras deb\u00eda plantearse dentro del proceso de restituci\u00f3n que entre las mismas partes se curs\u00f3, puesto que \u00abnada impide al mejorante pedir en proceso aut\u00f3nomo e independiente el pago de las mejoras si en el proceso de restituci\u00f3n no se trat\u00f3 el tema y la sentencia nada dispuso al respecto\u00bb; lo propio hizo con los planteados frente a la cesi\u00f3n de derechos que se hiciera a favor de la sociedad Bosac & C\u00eda. S.A.S., porque \u00e9sta fue aceptada en diligencia en la cual el extremo demandado no formul\u00f3 reparo alguno; que \u00abel demandado cedido no puede oponerse porque es un tercero en relaci\u00f3n con dicho acto jur\u00eddico\u00bb, siendo consecuencial la sucesi\u00f3n procesal del cedente al cesionario, siempre que medie aceptaci\u00f3n del demandado, y en este caso el silencio de \u00e9ste no refleja nada distinto a su asentimiento. <\/p>\n

De cara al objeto del litigio apunt\u00f3, que los demandantes persiguen \u00abel pago unas mejoras \u00fatiles plantadas en el predio de propiedad del demandado y que ejecutaron en virtud de la relaci\u00f3n contractual arrendaticia que los uni\u00f3. Tales pretensiones las apoyan en el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil\u00bb, para lo cual el juzgador a quo \u00ababord\u00f3 el estudio del caso exclusivamente en el \u00e1mbito de las hip\u00f3tesis contempladas en los art\u00edculos 713 y 739 del C\u00f3digo Civil, que regulan la figura de la accesi\u00f3n\u00bb\u2026\u00abde donde estim\u00f3 que quien realiza mejoras en bien inmueble ajeno obtiene un derecho de cr\u00e9dito, que puede hacer valer tanto en el proceso de restituci\u00f3n como fuera de \u00e9l\u00bb. <\/p>\n

Se cuestion\u00f3 el tribunal si \u00bfese sustento normativo, por cuyo cauce se resolvi\u00f3 el litigio, en verdad atiende los lineamientos que trazaron en la demanda los demandantes y la manera como se desenvolvi\u00f3 el debate? El cual respondi\u00f3 que no, porque \u00abla situaci\u00f3n f\u00e1ctica que plante\u00f3 el libelo introductorio de la acci\u00f3n, no fue otra que el reclamo de una prestaci\u00f3n por mejoras \u00fatiles ejecutadas por los demandantes en el predio del demandado, en desarrollo de un contrato de arrendamiento tan as\u00ed que en la pretensi\u00f3n segunda se pidi\u00f3 condenar a \u00e9ste a pagar el valor de las construcciones y mejoras \u00fatiles "…conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil", y en la pretensi\u00f3n cuarta se ejerci\u00f3 el derecho de retenci\u00f3n que trata el art\u00edculo 1995 de la misma obra sustancial, normas que en el \u00e1mbito de esa particular forma de relaci\u00f3n contractual , disciplinan el ejercicio de tales derechos. Adem\u00e1s, los hechos de la demanda, que como ha pregonado la Corte Suprema de Justicia, constituyen la voz del derecho reclamado, evidencian que las suplicas imploradas se cimentaron en el marco del aludido negocio jur\u00eddico\u00bb. <\/p>\n

Al amparo de precedente de esta Corporaci\u00f3n, relacionado con la tem\u00e1tica, se\u00f1al\u00f3 que estuvo desacertada la aplicaci\u00f3n de las normas de la accesi\u00f3n para la resoluci\u00f3n del caso, sin justificar el ad quo el por qu\u00e9 no aplicaba los lineamientos del art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil, sobre el cual los demandantes cimentaron sus pretensiones. <\/p>\n

En esa direcci\u00f3n apunt\u00f3 entonces, que \u00abel asunto debi\u00f3 escrutarse, analizarse y resolverse en el campo que le corresponde, es decir, por la senda fijada en la demanda, con base en el contrato de arrendamiento por cuya fuente se ejecutaron las mejoras y en virtud de las normas especiales que gobiernan esta clase de relaci\u00f3n contractual\u00bb; de suerte que, conforme lo prev\u00e9 el art\u00edculo 1994 \u00abla obligaci\u00f3n que surge a cargo del arrendador de reembolsar el costo de las mejoras \u00fatiles, depende exclusivamente de que las haya consentido pero con la expresa condici\u00f3n de abonarlas. Si no ocurre as\u00ed, el arrendatario tiene ante s\u00ed la posibilidad de separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, salvo que el arrendador est\u00e9 dispuesto a pagarle lo que valdr\u00edan los materiales, consider\u00e1ndolos separados\u00bb, ocup\u00e1ndose de la interpretaci\u00f3n y alcance que la doctrina y jurisprudencia le han dado a este postulado. <\/p>\n

En armon\u00eda con lo anotado, examinado el contenido de los distintos contratos de arrendamiento y lo expuesto por el convocado en su interrogatorio de parte, infiri\u00f3 que en el presente caso, si bien existen elementos demostrativos que acreditan que ciertamente se realizaron unas mejoras \u00fatiles por parte de los arrendatarios, y que el arrendador demandado s\u00ed las autoriz\u00f3, de los mismos no emerge que este se hubiera comprometido, expresamente, a abonar su costo, esto es, a pagarlas. <\/p>\n

Concluy\u00f3 as\u00ed, que \u00abal no existir en el expediente medios de convicci\u00f3n demostrativos de que el demandado se oblig\u00f3 expresamente a pagar las mejoras plantadas en su predio tal como lo exige el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil, carga que por supuesto ten\u00edan los demandantes, sus pretensiones no pueden prosperar\u00bb. <\/p>\n

LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N
\nCARGO \u00daNICO <\/p>\n

Fincado en la causal primera de casaci\u00f3n del art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, el recurrente acus\u00f3 la sentencia del ad quem \u00abde ser violatoria, por v\u00eda indirecta, de los art\u00edculos 966 y 1994 del C\u00f3digo Civil, por aplicaci\u00f3n indebida, e inciso final del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, por falta de aplicaci\u00f3n, como consecuencia de los errores de hecho en que incurri\u00f3 el Tribunal\u00bb. <\/p>\n

Tales yerros descansan, en lo medular, en una indebida interpretaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas de los distintos contratos de arrendamiento suscritos por las partes respecto del bien en el cual los demandantes realizaron las obras cuyo reconocimiento y pago ahora reclaman en los que, en su decir, nada se acord\u00f3 en relaci\u00f3n con las obras nuevas que realizar\u00edan los arrendatarios, as\u00ed como de unas comunicaciones, en las cuales el arrendador demandado autoriz\u00f3 \u00e9stas; fustiga igualmente la apreciaci\u00f3n que se hiciera del escrito genitor, por cuanto la demanda no describe ning\u00fan tipo de mejoras sino obras nuevas y que la cita del precepto 1994 del C\u00f3digo Civil que hacen los actores apenas representa el cumplimiento de una formalidad, pues lo que determina el litigio es la causa petendi, adem\u00e1s, que las pretensiones est\u00e1n perfiladas en direcci\u00f3n distinta a la estimada por el Tribunal y tambi\u00e9n en una omisi\u00f3n por no valorar el dictamen pericial allegado con la demanda. <\/p>\n

La mentada acusaci\u00f3n la desarrolla el recurrente en los argumentos que a continuaci\u00f3n se rese\u00f1an. <\/p>\n

Tras referirse a las pretensiones de la demanda, as\u00ed como a algunos de los fundamentos f\u00e1cticos que le sirvieron de soporte, y lo dicho por el tribunal en la sentencia impugnada, el primer cuestionamiento lo encamina frente a la afirmaci\u00f3n all\u00ed contenida, referente a que \u00ab[P]ersiguen los demandantes el pago de unas mejoras \u00fatiles plantadas en el predio de propiedad del demandado y que ejecutaron en virtud de la relaci\u00f3n contractual arrendaticia que los uni\u00f3. Tales pretensiones las apoyan en el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil\u00bb, al considerar que es el resultado de los errores de hecho en que incurri\u00f3 el ad quem. <\/p>\n

Haciendo remembranza de lo apuntado por el juzgador de segundo grado y del an\u00e1lisis que aqu\u00e9l hizo de las cl\u00e1usulas contractuales, las comunicaciones de 4 de marzo de 1993, 27 de octubre de 2004 y 23 de agosto de 2005, y del interrogatorio de parte que rindi\u00f3 el demandado, indic\u00f3 que \u00ablo cierto es que en tales cl\u00e1usulas nada se dice respecto de la regulaci\u00f3n contractual o legal que se le dispensar\u00eda a dichas construcciones ni referencia alguna que indicara que ellas debieran ser consideradas como mejoras \u00fatiles, para que recibieran el tratamiento previsto en el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil\u00bb. <\/p>\n

Afirm\u00f3 que \u00ab[E]l yerro interpretativo del tribunal respecto de las aludidas cl\u00e1usulas brota, pues, manifiesto, pues no obstante la clara distinci\u00f3n que precedentemente hab\u00eda hecho entre las mejoras que exist\u00edan al momento de celebrar el contrato de arrendamiento y las obras nuevas que los arrendatarios tuvieron luego que realizar necesariamente para que el predio cumpliera con la finalidad para el cual hab\u00eda sido arrendado, "(…) porque, evidentemente no exist\u00edan (…) " result\u00f3, sin embargo, a la postre identificando o asimilando \u00e9stas con aquellas, para imprimirle a las obras nuevas el tratamiento contractual previsto en la referidas cl\u00e1usulas para las mejoras \u00fatiles, es decir, el tratamiento contemplado en el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil, cuando lo cierto es que las unas, las mejoras \u00fatiles, y las otras, las obras nuevas, son absolutamente diferentes y por ello, para su indemnizaci\u00f3n o pago, disponen de un r\u00e9gimen legal notoriamente diferenciado\u00bb. <\/p>\n

Prosigue exponiendo el contenido del art\u00edculo 996 y la jurisprudencia de esta Corte, respecto a las mejoras \u00fatiles, para anotar, que \u00ablas obras o construcciones nuevas -levantadas con materiales propios en terreno ajeno, con o sin consentimiento del due\u00f1o- no responden al concepto de mejoras \u00fatiles sino a una modalidad de la accesi\u00f3n, entendida como uno de los modos de adquirir el dominio, conocida por la doctrina como "accesi\u00f3n industrial en bienes ra\u00edces"\u00bb. <\/p>\n

En este punto acude nuevamente a lo dicho por esta Corte para afirmar, que \u00abas\u00ed establecida la diferencia entre las obras nuevas y las mejoras \u00fatiles a las que se alude en el art\u00edculo 1994 del C. C, el sentenciador de segundo grado incurri\u00f3 -indudablemente- en el yerro de facto que se denuncia cuando dedujo -desde luego de manera equivocada- que en las precitadas cl\u00e1usulas las partes hab\u00edan convenido la suerte de las obras nuevas construidas en el predio arrendado, con autorizaci\u00f3n del arrendador y con la espec\u00edfica finalidad de adaptar el predio para el uso para el cual fue arrendado, cuando en realidad sobre su compensaci\u00f3n o pago nada se convino, pues en tales cl\u00e1usulas los contratantes tan solo regularon el destino de las mejoras \u00fatiles, de conformidad con lo dispuesto sobre el particular en el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil, texto que aparece expresamente citado en la cl\u00e1usula sexta (6a) del contrato de arrendamiento suscrito el 1\u00b0 de agosto de 1992 y, en l\u00edneas generales, reproducido en los dos contratos de arrendamiento suscritos posteriormente; a lo cual cabe agregar que no ser\u00eda comprensible deducir que en esas cl\u00e1usulas las partes regularon el tema relacionado con las obras nuevas, si se tiene en cuenta que mientras la construcci\u00f3n de \u00e9stas fueron propiciadas por el arrendador y aceptadas por los arrendatarios, como presupuesto para que el predio cumpliera con la finalidad para el cual se arrendaba, luego se incluyeran en los contratos, mediante cl\u00e1usulas que en general, las prohibiera, excepcionalmente las permitiera bajo autorizaci\u00f3n del arrendador, como si se tratara de mejoras \u00fatiles, cuando las construcciones empezaron simult\u00e1nea y coet\u00e1neamente con el inicio de la relaci\u00f3n arrendaticia, contando para ello -se repite- con el consentimiento del arrendador, quien -desde luego- ten\u00eda pleno conocimiento que el uso del predio no se pod\u00eda llevar a cabo si no se contaba con la construcci\u00f3n de las obras nuevas que adecuaran el bien para el funcionamiento de un establecimiento educativo, situaci\u00f3n que reconoci\u00f3 el ad quem cuando afirm\u00f3: "(…) Las dem\u00e1s construcciones descritas en la demanda, debieron realizarse porque evidentemente no exist\u00edan"\u00bb. <\/p>\n

Insisti\u00f3, en que \u00ab[E]l yerro interpretativo por adici\u00f3n de la prueba respecto de las precitadas cl\u00e1usulas es, entonces, palpable a primer golpe de vista, pues la regulaci\u00f3n que all\u00ed hicieron las partes solamente se refiere -como en ellas aparece meridianamente claro- al tema de las mejoras \u00fatiles pero no al de las construcciones nuevas, pues los contratantes y, en particular, el arrendador, eran conscientes que el lote de terreno -para que cumpliera con el uso para el cual hab\u00eda sido ofrecido en arriendo- deb\u00eda adecuarse con construcciones nuevas propias para el funcionamiento de un establecimiento educativo. Esas construcciones, entonces, quedaron por fuera de dicha regulaci\u00f3n por no tratarse de mejoras \u00fatiles seg\u00fan lo previsto en el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil, dentro de lo que fue el objeto del inicial contrato de arrendamiento ajustado por las partes. Y es que, en efecto, si de acuerdo con el art\u00edculo 1973 del C\u00f3digo Civil el arrendamiento es un contrato en el que una de las partes, el arrendador, se obliga a concederle a la otra "el goce" de una cosa, lo que debe ser entendido en el sentido que prev\u00e9 el ordinal 2 del art\u00edculo 1982 ib., o sea, como la obligaci\u00f3n de mantener la cosa arrendada "(…) en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada", se cae de su peso observar que ese goce \u2014propio del arrendamiento\u2014 no pod\u00eda darse en las condiciones en las que al inicio de la relaci\u00f3n se hallaba el lote de terreno\u00bb. <\/p>\n

Yerro que igualmente aduce frente a las comunicaciones de 4 de marzo de 1993, 27 de octubre de 2004 y 23 de agosto de 2005, \u00abpues las autorizaciones que en ellas expidi\u00f3 el arrendador no se refer\u00edan ni pod\u00edan referirse a las mejoras \u00fatiles propias de un contrato de arrendamiento, sino a las obras nuevas que los arrendatarios deb\u00edan construir para adecuar el terreno arrendado para la destinaci\u00f3n originalmente prevista por las partes\u00bb, de donde extrae que \u00ab[D]e no haber incurrido en el yerro de facto que se denuncia, por adici\u00f3n de la prueba, el ad quem habr\u00eda concluido que las obras all\u00ed autorizadas por el arrendador representaban construcciones nuevas, realizadas por fuera o al margen del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este proceso, construidas con la venia del arrendador para que el inmueble prestara el uso para el cual \u00e9ste lo hab\u00eda arrendado y que, por lo tanto, no se trataba de simples mejoras \u00fatiles, cuya compensaci\u00f3n o pago hubieran regulado los .y contratantes por conducto de las cl\u00e1usulas precedentemente transcritas\u00bb. <\/p>\n

Estima el recurrente que existe de error de hecho a consecuencia de la valoraci\u00f3n que hiciera el tribunal de los contratos ajustados entre las partes para el arriendo del predio de propiedad del demandado, citando apartes de los mismos, para anotar, que \u00ab[D]e haberse detenido en el examen de los anteriores y claros apartes del clausulado contractual, el sentenciador de segundo grado habr\u00eda tenido que deducir, por fuerza de las manifestaciones acabadas de reproducir y ante el hecho palmario de que ninguno de los precitados contratos contiene estipulaciones concernientes a las obras nuevas que luego fueran construidas por los arrendatarios, destinadas a adecuar el lote de terreno para los fines para los cuales hab\u00eda sido arrendado, seg\u00fan requerimientos del arrendador, que la regulaci\u00f3n que las partes hicieron en cada uno de ellos no comprend\u00eda o involucraba a tales obras nuevas, sino a las mejoras \u00fatiles que aquellos (los arrendatarios) les hubieran podido introducir a lo siguiente:"(…) una casa de habitaci\u00f3n compuesta de dos (2) piezas, una (1) cocina, un ba\u00f1o y un hall de 10.00 mts de largo, una bodega de aproximadamente 120 metros cuadrados, con pisos de cemento y techos en teja de eternit. La vivienda tiene pisos de madera. Cuenta con un tanque de almacenamiento de agua y los servicios de energ\u00eda, acueducto, alcantarillado y tel\u00e9fono, \u00e9ste con dos (2) l\u00edneas (…), con sus respectivos aparatos, construcci\u00f3n levantada en la parte norte del inmueble (…) ", que eran las escasas y limitadas construcciones que exist\u00edan en el inmueble al comenzar el arrendamiento, seg\u00fan se da cuenta en los dos primeros contratos, es decir, en los suscritos el 1\u00b0 de agosto de 1992 (Flios 5 a 6, cdno ppal) y 2 de febrero de 2004 (Flios 7 a 10), pues en el \u00faltimo, es decir, en el suscrito el 1\u00b0 de enero de 2008, ni siquiera las mencionan\u00bb. <\/p>\n

El otro cuestionamiento recay\u00f3 contra la interpretaci\u00f3n que hiciera el tribunal de la demanda, el cual descansa en la manifestaci\u00f3n sobre la incidencia de la citaci\u00f3n del art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil, para ubicar el pleito en una reclamaci\u00f3n de mejoras \u00fatiles \u00abcuando en realidad la demanda no describe ning\u00fan tipo de mejoras, ni mucho menos \u00fatiles propias del se\u00f1alado precepto, sino obras nuevas que, construidas en las circunstancias de modo, tiempo y lugar de que dan cuenta los hechos del libelo, superan ampliamente el concepto de mejoras \u00fatiles dentro de lo que por tales debe entenderse a la luz del ya citado art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil, en armon\u00eda con los art\u00edculos 1973 y 1982-2 ib., para ubicarse en el \u00e1mbito de construcciones nuevas levantadas por los demandantes, con sus propias expensas, en terreno ajeno, es decir, en predio de propiedad del demandado pero con su benepl\u00e1cito, construidas con la expresa finalidad de adecuar el terreno para el uso para el cual \u00e9ste lo hab\u00eda arrendado\u00bb. <\/p>\n

Adujo adem\u00e1s, que \u00ab[L]a constante referencia del ad quem a la mera invocaci\u00f3n que hicieron los demandantes del art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil, como precepto tutelar para su reclamo al pago de las obras nuevas, invocaci\u00f3n acogida como presupuesto cardinal para resolver el asunto sub lite, seg\u00fan el resumen precedente, patentiza el yerro de facto que aqu\u00ed se denuncia, por cuanto el tribunal estim\u00f3, por supuesto erradamente, que los fundamentos de derecho que invocaron los demandantes como reguladores de la situaci\u00f3n de facto que exponen en su demanda constituyen el elemento que define o identifica -per se- la naturaleza jur\u00eddica de la acci\u00f3n que promovieron, cuando tal se\u00f1alamiento apenas representa el cumplimiento de una formalidad de la demanda, de valor poco menos que transcendente en la apreciaci\u00f3n de la misma, pues son los hechos narrados en la causa petendi y no las invocaciones de normas jur\u00eddicas los que fijan el marco de la controversia y, por lo tanto, los que determinan las normas legalmente aplicables por el juzgador a esa situaci\u00f3n de facto, en virtud del antiguo, pero siempre vigente principio, "da mihi factum, dabo tibi ius"\u00bb. <\/p>\n

Acorde con tal argumento sostiene, que de no haber incurrido el tribunal en los yerros indicados habr\u00eda deducido, de conformidad con los hechos expuestos, que la acci\u00f3n pretend\u00eda el reconocimiento y pago de unas obras nuevas y no de unas mejoras \u00fatiles plantadas por el arrendatario y autorizadas por el propietario para adecuar el predio para el funcionamiento de un colegio; desacierto que igualmente se da al haber pasado por alto el contenido de las pretensiones, que de no haberlas preterido \u00abse habr\u00eda percatado que ellas no estaban encaminadas a obtener el reconocimiento y pago de mejoras \u00fatiles, sino de las obras que en el terreno arrendado hab\u00edan construido los demandantes -arrendatarios- con autorizaci\u00f3n del demandado arrendador, con ocasi\u00f3n pero no dentro del marco, como el Tribunal equivocadamente lo se\u00f1ala, del contrato de arrendamiento entre ellos celebrado, cuya regulaci\u00f3n, se repite, qued\u00f3 al margen de la convenci\u00f3n que sobre mejoras \u00fatiles acordaron las partes en los documentos que recogieron los contratos sucesivamente celebrados por ellos sobre el lote de terreno de propiedad del arrendador\u00bb. <\/p>\n

La otra imputaci\u00f3n hace referencia a la omisi\u00f3n por parte del tribunal de la prueba pericial adjuntada con la demanda que de no haber preterido \u00abhabr\u00eda concluido que la controversia planteada en la demanda no pretend\u00eda el pago de mejoras, ni menos \u00fatiles, que apenas estaban avaluadas en la suma de $30'00.000,oo, sino de las obras construidas en el predio -con autorizaci\u00f3n del demandado- para que los demandantes -arrendatarios- pudieran gozar del inmueble, seg\u00fan la destinaci\u00f3n prevista por el arrendador, due\u00f1o del terreno, obras que, como ya dijo, superan ampliamente el mero concepto de mejoras \u00fatiles\u00bb. <\/p>\n

CONSIDERACIONES <\/p>\n

1. Por la data de interposici\u00f3n del recurso extraordinario, las reglas llamadas a gobernar su resoluci\u00f3n son las del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, de conformidad con lo previsto en los art\u00edculos 624 y 625 del C\u00f3digo General del Proceso, en virtud de los cuales los recursos \u00abse regir\u00e1n por las leyes vigentes cuando se interpusieron\u00bb. <\/p>\n

2. Es conocido que la violaci\u00f3n de la ley sustancial por v\u00eda indirecta siempre implica inconformidad con la labor investigativa del ad quem en el campo probatorio y ocurre por una equivocada aplicaci\u00f3n del derecho sustancial o su no aplicaci\u00f3n, por deficiencias en el \u00e1mbito de la prueba, asociados con la presencia f\u00edsica de estas en el proceso, ya al suponerse, ora al omitirse; o con la fijaci\u00f3n de su contenido intr\u00ednseco, claro est\u00e1 luego de verificar su existencia material, en el caso de haberse tergiversado, en las modalidades de adici\u00f3n, cercenamiento o alteraci\u00f3n. <\/p>\n

Existe error de hecho cuando el juzgador supone, omite o altera el contenido de los medios de convicci\u00f3n, siempre y cuando dicha anomal\u00eda influya en la forma en que se desat\u00f3 el debate, de tal manera que de no haber ocurrido otro fuera el resultado, por lo que quien lo formula tiene la severa tarea argumentativa de acreditar lo que aparece palmario o demostrado con contundencia, la protuberante inconsistencia entre lo que objetivamente se desprende de tales pruebas y las conclusiones de aqu\u00e9l, as\u00ed como la trascendencia del dislate sobre lo resuelto, amen \u00abque no cualquier yerro de esa estirpe es suficiente para infirmar un fallo en sede de casaci\u00f3n, sino que se requiere que sea manifiesto, porque si se edifica a partir de un complicado proceso dial\u00e9ctico, as\u00ed sea acertado, frente a unas conclusiones tambi\u00e9n razonables del sentenciador, dejar\u00eda de ser evidente, pues simplemente se tratar\u00eda de una disputa de criterios, en cuyo caso prevalecer\u00eda la del juzgador, puesto que la decisi\u00f3n ingresa al recurso extraordinario escoltada de la presunci\u00f3n de acierto\u00bb (CSJ SC de 9 de agosto de 2010, Rad. 2004-00524-01). <\/p>\n

Postura que tiene su raz\u00f3n de ser en el hecho de que \u00abel juzgador de instancia, con sujeci\u00f3n a los aspectos objetivos y jur\u00eddicos de los medios de prueba, tiene la clara atribuci\u00f3n de estimarlos conforme a las reglas de la sana cr\u00edtica y arribar a las conclusiones pertinentes que sustenten el correspondiente fallo. Por esta raz\u00f3n en principio, tales conclusiones deber\u00e1n mantenerse, a menos que el sentenciador hubiese incurrido en error evidente de hecho o en error de derecho trascendente, para quebrar el fallo atacado\u00bb (CSJ SC de 10 de dic. de 1999, exp. 5277, reiterada SC de 19 de sept. de 2006, exp. 1999-00633-01). <\/p>\n

Se estructuran, en cualquier hip\u00f3tesis, cuando son manifiestos, evidentes, producto del simple y llano parang\u00f3n entre lo visto o dejado de otear por el juzgador y la materialidad u objetividad de los medios de convicci\u00f3n. En adici\u00f3n, cuando son incidentes, trascendentes, vale decir, en la medida que hayan sido determinantes de la decisi\u00f3n final, en una relaci\u00f3n necesaria de causa a efecto. <\/p>\n

De igual modo, las faltas deben referirse a cada prueba en particular, porque si para verificarlas se acude a la confrontaci\u00f3n de medios, el problema ser\u00eda de eficacia jur\u00eddica, pues ese contraste extr\u00ednseco, dirigido a mostrar incompatibilidades, concatenaciones, exclusiones y conclusiones, se entronca con su valoraci\u00f3n en conjunto, esto es, con su legalidad; mas no, con el aspecto material u objetivo, marco propio del error de hecho. <\/p>\n

3. El asunto sometido a la consideraci\u00f3n de la jurisdicci\u00f3n refiere al reconocimiento y pago de unas obras que los demandantes edificaron en el predio dado en arrendamiento y de propiedad del demandado. <\/p>\n

La discusi\u00f3n surge porque, el tribunal consider\u00f3 que aquellas corresponden a mejoras \u00fatiles colocadas por el arrendatario en el inmueble arrendado, y ante la ausencia de prueba de que el arrendador se hubiera comprometido expresamente a abonarlas, de acuerdo con lo previsto en el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil, no hab\u00eda lugar a imponerle el pago de las mismas en favor de los arrendatarios; en tanto que el recurrente sostiene, que constituyen obras nuevas plantadas en predio ajeno, a ciencia y paciencia del propietario, por lo que \u00e9ste estaba llamado a su pago, por haber sido reconocidas y aceptadas, bajo las reglas del art\u00edculo 739 inciso segundo \u00eddem, referente a la accesi\u00f3n. <\/p>\n

3.1. El negocio jur\u00eddico <\/p>\n

Uno de los principios que inspiran nuestro C\u00f3digo Civil en materia negocial es el de la autonom\u00eda privada de la voluntad, en cuyo ejercicio los individuos pueden crear, modificar y extinguir una determinada relaci\u00f3n con efectos jur\u00eddicos, a trav\u00e9s de los denominados \u00abnegocios jur\u00eddicos\u00bb, los cuales constituyen el instrumento que el derecho le otorga a las personas para la disposici\u00f3n de intereses, tendiente a producir un efecto jur\u00eddico con efecto vinculante. <\/p>\n

3.1.1. Por la naturaleza y finalidad que tienen los negocios jur\u00eddicos en la disposici\u00f3n de los intereses privados estos han sido objeto de m\u00faltiples clasificaciones, entre las que est\u00e1n los patrimoniales, que refieren a relaciones que tienen por objeto o intereses aspectos econ\u00f3micos, pudiendo ser unipersonales o pluripersonales; en estos \u00faltimos, dos o m\u00e1s personas intervienen en su celebraci\u00f3n, siendo manifestaci\u00f3n inequ\u00edvoca de esta categor\u00eda los contratos, reconocidos en el orden interno como fuente de obligaciones, de acuerdo con dispuesto en el art\u00edculo 1494 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual \u00ab [L]as obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o m\u00e1s personas, como en los contratos o convenciones\u2026\u00bb. <\/p>\n

Otras clasificaciones que se han hecho de los negocios jur\u00eddicos son las de unilaterales, en cuanto genere obligaciones solo para una de las partes; bilaterales, cuando del mismo emergen prestaciones a cargo de ambas partes, tambi\u00e9n llamados sinalagm\u00e1ticos; conmutativos, referidos a los acuerdos en los cuales desde el inicio del convenio quedan definidas las desventajas o beneficios de cada una de los intervinientes y los aleatorios, en los que estos quedan sujetos a la ocurrencia de determinadas circunstancias desconocidas o imprevisibles. <\/p>\n

Tambi\u00e9n han sido clasificados en t\u00edpicos y at\u00edpicos para referir los primeros a aquellos que gozan de un r\u00e9gimen normativo espec\u00edfico, como la compraventa, el contrato de obra, el arrendamiento, entre otros; y los segundos que carecen de una ordenaci\u00f3n institucional, pero que regulan acuerdos de voluntades v\u00e1lidos de car\u00e1cter general. <\/p>\n

3.1.2. Esa manifestaci\u00f3n de la voluntad como presupuesto para la conformaci\u00f3n de un negocio jur\u00eddico puede exteriorizarse de manera expresa o t\u00e1cita, cuya eficacia y validez queda supeditada a la naturaleza del acto de que se trate; la expresa, o tambi\u00e9n llamada explicita o directa, tiene lugar cuando se hace conocer mediante lenguaje verbal, escrito o un signo inequ\u00edvoco la intencionalidad del sujeto; la t\u00e1cita cuando no se hace conocer directamente, sino que puede deducirse de la ejecuci\u00f3n o inejecuci\u00f3n de ciertos actos o comportamientos, teniendo presente que como dice Claro Solar \u00abpor s\u00ed solo el silencio, comprendiendo en \u00e9l tambi\u00e9n la inacci\u00f3n, puesto que un acto puede importar una expresi\u00f3n t\u00e1cita de voluntad, no puede ser una forma del consentimiento. El que guarda silencio y permanece en la inacci\u00f3n no manifiesta voluntad alguna, no dice que no; pero tampoco dice que s\u00ed. El silencio no manifiesta m\u00e1s que una sola inacci\u00f3n, la de callar y no tomar resoluci\u00f3n alguna\u00bb1. <\/p>\n

En nuestro pa\u00eds el legislador ha previsto eventos en los cuales habilita que la conducta de los individuos genere efectos jur\u00eddicos, como una manifestaci\u00f3n de voluntad t\u00e1cita, tal el caso de aceptaci\u00f3n de la herencia por los actos de disposici\u00f3n que el heredero haga de la cosa que se le ha deferido (art. 1287 C.C.), la remisi\u00f3n de la deuda por la entrega voluntaria o destrucci\u00f3n que el acreedor haga del t\u00edtulo que contiene la obligaci\u00f3n (art. 1713); pero, igualmente contempla otros en los cuales exige, perentoriamente, que esa manifestaci\u00f3n de voluntad se exteriorice de forma expresa, verbigracia en el otorgamiento del testamento (art. 1055), o el consentimiento del acreedor para imputar el pago a capital cuando se deban intereses (art. 1653 C.C.), o la facultad del arrendatario para subarrendar (art. 2004 C.C.). <\/p>\n

3.1.3. Ha sido motivo de constante controversia lo referido a los elementos estructurales del negocio jur\u00eddico. La teor\u00eda tradicional, refiere tres tipos: (i.) los esenciales o necesarios, porque deben integrar dicho negocio que deben aparecer para que se considere v\u00e1lido y eficaz y su ausencia excluye la existencia del negocio, de suerte que operan como aut\u00e9nticos requisitos del acto; (ii.) naturales, que corresponden a condiciones, circunstancias, datos o caracter\u00edsticas del negocio derivadas de las normas dispositivas que funcionan en defecto de pacto en contrario entre las partes, sin necesidad de cl\u00e1usulas especiales, por lo que pueden constar o ser suprimidos por la voluntad de estos, sin que se afecte el acto; (iii.) incidentales, porque sin ser esenciales o naturales s\u00f3lo existen cuando las partes los determinan y agregan expresamente al convenio. <\/p>\n

En lo que hace a los elementos naturales el propio legislador ratifica su incorporaci\u00f3n, aun en ausencia de estipulaci\u00f3n expresa, al se\u00f1alar en el art\u00edculo 38 de la ley 153 de 1887, que \u00ab[E]n todo contrato se entender\u00e1n incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebraci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n

3.1.4. Como quiera que tanto la celebraci\u00f3n de un negocio jur\u00eddico como su propio contenido son fruto de la voluntad del hombre, no es ajeno a ello que surjan controversias referidas al contenido y alcance de las distintas manifestaciones acordadas, por lo que en tales eventos deber\u00e1 indagarse por la intenci\u00f3n o querer real, a partir de su interpretaci\u00f3n, con el prop\u00f3sito de desentra\u00f1ar la voluntad com\u00fan. <\/p>\n

En dicha labor de interpretaci\u00f3n de los acuerdos negociales el int\u00e9rprete deber\u00e1 acudir a las reglas hermen\u00e9uticas que para ese prop\u00f3sito ha fijado el legislador, partiendo del principio esencial de la primac\u00eda de la voluntad real sobre la declarada, siempre que aquella se hubiera dado a conocer, conforme se desprende del art\u00edculo 1618 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual \u00abconocida claramente la intenci\u00f3n de los contratantes, debe estarse a ella m\u00e1s que a lo literal de las palabras\u00bb; caso contrario, si el contenido de dichas manifestaciones resulta inequ\u00edvoco se impondr\u00e1 lo all\u00ed escrito, en aras de la seguridad jur\u00eddica, como bien lo ha indicado esta Sala de vieja data, al se\u00f1alar que el int\u00e9rprete \u00abdebe fijar el alcance y sentido de las cl\u00e1usulas; ajust\u00e1ndose a las regias de la hermen\u00e9utica dadas en el Titulo 13 del Libro' 49 del C. C., entre las cuales se hallan los antecedentes del contrato, teniendo como l\u00edmite la declaraci\u00f3n misma, y sin que o en algunos casos sea indispensable, para investigar la voluntad real de los pactantes, detenerse \u00b7en el sentido literal de la expresi\u00f3n usada, sino que hay que ir m\u00e1s all\u00e1 de \u00e9sta, en la averiguaci\u00f3n del prop\u00f3sito realmente querido por ellos\u00bb (CSJ SC de 16 de oct. de 1952). <\/p>\n

En tiempos m\u00e1s recientes ratific\u00f3 dicha postura en relaci\u00f3n con ese labor\u00edo interpretativo al se\u00f1alar, que: <\/p>\n

\u00abcuando el querer de los extremos de la relaci\u00f3n ligacional se ve concretado en un acuerdo jur\u00eddico, quedando escritos en cl\u00e1usulas n\u00edtidas, concretas y sin asomo de vaguedad que den lugar a equ\u00edvocos, tiene que presumirse que las condiciones as\u00ed concebidas corresponden al genuino pensamiento de aquellos, y por lo mismo, se torna in\u00fatil e inoficioso un esfuerzo hermen\u00e9utico m\u00e1s all\u00e1 del expresado fidedignamente en el texto del contrato\u00bb (CSJ SC de 10 de abril de 2013, exp. 2006-00782-01). <\/p>\n

3.2. El contrato de arrendamiento <\/p>\n

3.2.1. Dentro de los distintos negocios jur\u00eddicos est\u00e1 el contrato de arrendamiento, en el cual \u00abdos partes se obligan rec\u00edprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por \u00e9ste goce, obra o servicio un precio determinado\u00bb (art\u00edculo 1973 C.C.). <\/p>\n

Del referido enunciado emergen como elementos esenciales de este tipo negocial: (i.) la existencia de una cosa real, determinada o determinable y susceptible de darse, o un hecho que se debe ejecutar que puede ser la ejecuci\u00f3n de una obra o la prestaci\u00f3n de un servicio; (ii.) el precio que se obliga a pagar el arrendatario como contraprestaci\u00f3n por el goce de la cosa arrendada, la obra a ejecutar o el servicio prestado. <\/p>\n

En tanto que resultan de su naturaleza, al estar expresamente regulado, lo referido a la perturbaci\u00f3n por el uso de la cosa arrendada, la responsabilidad del arrendatario, sus familiares y dependientes por el deterioro, as\u00ed como las reparaciones locativas o lo concerniente al rembolso por reparaciones indispensables o mejoras, respecto de los cuales las partes pueden omitir pronunciamiento en el contrato, pero quedan sometidas a lo que al respecto dispuso el legislador, ora pueden consignarlo expresamente, ajustado a lo dispuesto en la ley, o incluso pactar en sentido contrario, sin que se afecte el acto. <\/p>\n

De igual forma de aquel concepto brota la esencia bilateral y conmutativa del contrato de arrendamiento, pues all\u00ed queda clara la existencia de obligaciones reciprocas de los contratantes; estando las del arrendador previstas en los art\u00edculos 1982 y siguientes del C\u00f3digo Civil que la doctrina subsume diciendo, que \u00abel arrendador contrae una sola obligaci\u00f3n, la de hacer gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador\u00bb2; mientras que el arrendatario asume las de pagar el precio pactado, la de conservaci\u00f3n y restituci\u00f3n. <\/p>\n

3.3. Mejoras <\/p>\n

3.3.1. Valga la pena de manera inicial acotar que desde el lenguaje natural o consuetudinario se conocen como \u201cobra\u201d aquella cosa hecha o producida por el hombre sea material o intelectual, como ser\u00eda la construcci\u00f3n de un edificio o escribir un libro. Trat\u00e1ndose de obras materiales podemos encontrar obras nuevas o reformas, en donde estas \u00faltimas constituyen un cambio de aspecto o funcionalidad de una estructura, un cambio en su forma o tama\u00f1o, incluida tareas de preservaci\u00f3n y mantenimiento. <\/p>\n

Desde la arquitectura se dice que una reforma usualmente implica una reconstrucci\u00f3n total o parcial de una edificaci\u00f3n, bien sea por la necesidad de reparaciones necesarias para mantener o mejorar la estabilidad, por motivos de ruina o abandono, o para adaptar lo existente a nuevas necesidades. <\/p>\n

Tales conceptos no son ajenos a los contenidos en la legislaci\u00f3n, habida cuenta que en raz\u00f3n de diversas situaciones jur\u00eddicas es dable su realizaci\u00f3n con consecuencias jur\u00eddicas, como es el caso de las que hace el poseedor o un tenedor, que pueden dar derecho o no a adquirir el dominio, como ocurre con la accesi\u00f3n, o el reconocimiento del derecho que puede tener el poseedor reivindicado, o el locatario en el arrendamiento a ser resarcido en el valor de las expensas necesarias invertidas en la conservaci\u00f3n de la cosa o las mejoras \u00fatiles hechas antes de la contestaci\u00f3n de la demanda. <\/p>\n

Respecto de las mejoras nuestro ordenamiento, con raigambre romanista, ha acogido la definici\u00f3n tradicional, calificando las necesarias como aquellas sin las cuales el inmueble no podr\u00eda ser conservado; \u00fatiles, las que no siendo indispensables para la conservaci\u00f3n del inmueble, aumentan su valor y resultan provechosas para el propietario y locatario; y voluptuarias, referidas a las realizadas en beneficio exclusivo de quien las incorpor\u00f3, como las de recreo o esparcimiento, de mero lujo o suntuarias; reconociendo los efectos de su realizaci\u00f3n en distintos escenarios, as\u00ed como la existencia o no del derecho y condiciones necesarias para reclamarlas. <\/p>\n

3.3.2. Las normas que regulan el contrato de arrendamiento contemplan el derecho del arrendatario para hacer mejoras y reclamar su reembolso al arrendador. Los art\u00edculos 1993 y 1994 del C.C. al respecto indican: <\/p>\n

\u00abArt\u00edculo 1993 El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo m\u00e1s pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trat\u00f3 de hacer oportunamente las reparaciones, se abonar\u00e1 al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad. <\/p>\n

ARTICULO 1994. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras \u00fatiles, en que no ha consentido con la expresa condici\u00f3n de abonarlas; pero el arrendatario podr\u00e1 separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador est\u00e9 dispuesto a abonarle lo que valdr\u00edan los materiales, consider\u00e1ndolos separados. <\/p>\n

De acuerdo con esto, queda claro que el arrendatario en principio \u2013 salvo pacto en contrario- puede realizar ciertas mejoras en el predio objeto de arrendamiento, dependiendo el derecho de reembolso a la clase de las mismas, pues siendo \u00fatiles podr\u00eda optar por retirarlas, siempre que no se afecte el predio, o exigir su abono al arrendador, para lo cual \u00e9ste tendr\u00eda que haberlas autorizado y comprometido expresamente a abonarlas, amen que, en ausencia de dicha autorizaci\u00f3n, podr\u00e1 el arrendador reclamar su retiro para que se restituya el inmueble al estado original, tal cual como lo recibi\u00f3 el inquilino, as\u00ed como exigir el pago de los perjuicios que su ejecuci\u00f3n le pudieron generar y\/o eximirse de abonarlas. <\/p>\n

3.3.3. En relaci\u00f3n con el arrendamiento de inmuebles destinados a actividad comercial la legislaci\u00f3n mercantil limita su regulaci\u00f3n a las previsiones contenidas en los art\u00edculos 518 a 524; sin embargo, no regula lo relacionado con la inversi\u00f3n de mejoras, ni el reconocimiento de las mismas, cuando son realizadas por los arrendatarios para poder llevar a cabo, de manera acorde con su finalidad, las actividades econ\u00f3micas propias de su negocio, por lo que es de rigor, que al amparo de la remisi\u00f3n normativa que consagran los art\u00edculos 2\u00b0 y 822 del C\u00f3digo de Comercio, se deban aplicar las disposiciones civiles, para definir la existencia o no del derecho al pago de las obras solicitado en la demanda. <\/p>\n

En efecto, acorde con lo indicado en las referidas disposiciones, \u00ab[E]n las cuestiones comerciales que no pudieren regularse conforme a la regla anterior, se aplicar\u00e1n las disposiciones de la legislaci\u00f3n civil\u00bb (art. 2\u00b0) puntualizando adem\u00e1s, que \u00ab[L]os principios que gobiernan la formaci\u00f3n de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretaci\u00f3n, modo viabilidad definitiva de extinguirse, anularse o rescindirse, ser\u00e1n aplicables a las obligaciones y negocios jur\u00eddicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa. La prueba en derecho comercial se regir\u00e1 por las reglas establecidas en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales establecidas en la ley\u00bb (art. 822). <\/p>\n

De manera que, no existiendo norma mercantil que se ocupe de la realizaci\u00f3n de obras \u2013 mejoras- y su pago en el contrato de arrendamiento de predio destinado a uso comercial, es de rigor acudir a las que al respecto consagra el estatuto de los ritos civiles, pues, incluso, est\u00e1n en discusi\u00f3n los efectos derivados del contrato de arrendamiento ajustado entre las partes. <\/p>\n

3.4. La accesi\u00f3n <\/p>\n

3.4.1. El art\u00edculo 713 del C\u00f3digo Civil define la accesi\u00f3n como \u00abel modo de adquirir por el cual el due\u00f1o de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella\u00bb, siendo relevante para el sub lite la relativa al evento en que se construye con materiales propios en suelo ajeno, pues en tal supuesto, a voces de lo previsto en el art\u00edculo 739 \u00eddem, <\/p>\n

\u00ab[E]l due\u00f1o del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendr\u00e1 derecho de hacer suyo el edificio, plantaci\u00f3n o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el t\u00edtulo de la reivindicaci\u00f3n, o de obligar al que edific\u00f3 o plant\u00f3 a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembr\u00f3 a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios. <\/p>\n

Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del due\u00f1o del terreno, ser\u00e1 este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantaci\u00f3n o sementera\u00bb. <\/p>\n

Respecto de esta forma de accesi\u00f3n, cuya caracter\u00edstica esencial es la uni\u00f3n de una cosa a otra y su naturaleza jur\u00eddica, de acuerdo con nuestro ordenamiento civil es la de ser un modo originario de adquirir el dominio, prevista en el citado art\u00edculo 739, ha dicho la doctrina que \u00abcomo hecho de adquisici\u00f3n, la \u201caccesi\u00f3n\u201d se caracteriza porque, antes de ella, propiedad del suelo y propiedad de las cosas que a \u00e9l vienen a unirse son de sujetos distintos, y despu\u00e9s de la \u201caccesi\u00f3n\u201c constituyen un solo todo del propietario del suelo\u00bb3. <\/p>\n

Frente a las diferencias que pueden existir entre las mejoras y la accesi\u00f3n ha indicado la doctrina extranjera que: <\/p>\n

"Es preciso distinguir cuidadosamente las mejoras propiamente tales seg\u00fan el estricto sentido jur\u00eddico de la palabra y que son esas a que acaba de hacerse referencia, de las plantaciones y construcciones nuevas que una persona hace en suelo ajeno, porque la condici\u00f3n de estas \u00faltimas obras se determina por las reglas relativas a la accesi\u00f3n de bienes inmuebles; reglas que difieren bastante de las que quedan expuestas con relaci\u00f3n a esta materia. Las mejoras se hacen en cosa preexistente a efecto de ampliarla, modificarla, repararla o condicionarla seg\u00fan la conveniencia o gusto del poseedor. As\u00ed, trat\u00e1ndose de un edificio, la apertura de una o m\u00e1s ventanas, componer el techo, agregar una o m\u00e1s piezas, son obras o trabajos que se concept\u00faan mejoras. Y con referencia a un predio r\u00fastico, lo son, asimismo, reponer las plantas que han perecido, arreglar las cercas que estuvieren en mal estado, desecar pantanos y a\u00fan ensanchar las plantaciones que all\u00ed hab\u00eda cuando el individuo entr\u00f3 en posesi\u00f3n de la finca. M\u00e1s las plantaciones o edificaciones hechas en terreno ajeno donde no hab\u00eda obras de esa naturaleza, o si exist\u00edan estaban por completo separadas de las nuevas, son mejoras, en la acepci\u00f3n com\u00fan de la palabra, mas no en el sentido legal, y se rigen por la accesi\u00f3n inmobiliaria4. <\/p>\n

Es claro entonces que el art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, como modo originario de adquirir el dominio consagra unos particulares supuestos que permiten adquirir la propiedad de una cosa o que, en algunos eventos, se configure el derecho a ser indemnizado por lo que a ella se adhiere, partiendo del postulado de que lo accesorio corre la suerte de lo principal, por lo que confiere al propietario del terreno la facultad de conservar la propiedad del predio, haci\u00e9ndose due\u00f1o de las mejoras, previa indemnizaci\u00f3n al poseedor por el valor de las mismas, ora de despojarse de ese dominio obligando al que construy\u00f3 a pagarle el justo valor del lote, con los intereses por todo el tiempo en que lo haya tenido en su poder, y al que sembr\u00f3 a pagarle la renta e indemnizarle los perjuicios, como tambi\u00e9n, en el evento de que las hubiera autorizado a recuperar el lote previo pago de la indemnizaci\u00f3n al mejorante por el valor de estas. <\/p>\n

Frente a este modo adquisitivo de dominio esta Corte ha indicado que: <\/p>\n

\u00abpor el hecho de la accesi\u00f3n el due\u00f1o del terreno pasa a serlo de la edificaci\u00f3n que en \u00e9l se levante, con su consentimiento. No necesita adquirir por compra o transferencia del constructor ese dominio, porque ya lo tiene median\u00eda el modo de la accesi\u00f3n, y nadie puede adquirir lo que ya es suyo. <\/p>\n

Quiere esto decir que el art\u00edculo 739 en su inciso 2\u00ba le da al constructor el derecho a conservar la posesi\u00f3n del edificio y la tenencia del terreno donde fue construido, mientras el due\u00f1o de \u00e9ste no le pague el valor de aqu\u00e9l. As\u00ed, cuando el due\u00f1o del terreno paga el valor de la obra no adquiere el do\u001fminio sobre el edificio, pues \u00e9l le corresponde en virtud de la accesi\u00f3n; con el pago simplemente recobra la tenencia del terreno y adquiere la posesi\u00f3n del edificio. La raz\u00f3n es muy clara. El hecho de que la construcci\u00f3n se haya levantado con el consentimiento del due\u00f1o del suelo implica que el constructor reconoce ese dominio; por ello no puede ser poseedor del terreno. En tanto, sobre el edificio levantado a sus expensas y en raz\u00f3n de tal consentimiento el constructor s\u00ed tiene verdadera posesi\u00f3n\u00bb (CSJ SC 134 de 5 de sept. de 1952). <\/p>\n

En punto del derecho del constructor de las mejoras plantadas en suelo ajeno esta Corporaci\u00f3n ha dicho, que: <\/p>\n

\u00abEn el caso de mejoras puestas en predio ajeno, o que no es \u00edntegramente propio del autor de las mismas, no puede decirse que esas mejoras constituyen una propiedad suya superpuesta al condominio de la finca, en una a manera de coexistencia de dos se\u00f1or\u00edos diferentes, porque ello no lo permitir\u00eda el r\u00e9gimen legal de las mejoras en punto de propiedad privada, r\u00e9gimen que es de orden p\u00fablico y el cual \u2013dejando aparte las incidencias de la propiedad horizontal, con las que nada tiene que ver la especie de esta Litis-, est\u00e1 gobernado por el principio tradicional de lo que se incorpora al suelo accede al dominio del mismo, sin perjuicio de las indemnizaciones previstas en la ley para evitar el injusto enriquecimiento\u00bb (CSJ SC de 17 de jul. de 1959, citada en sentencia de 14 de sept. de 1966). <\/p>\n

3.4.2. Cuando se unen dos o m\u00e1s cosas de diferente due\u00f1o, en forma que una vez unidas, constituyen un todo indivisible, (accesi\u00f3n continua), el due\u00f1o de la cosa principal se hace due\u00f1o de la cosa accesoria, hay aumento de la propiedad por efecto de una adquisici\u00f3n nueva y si ese aumento ocurre por un hecho humano, la industria de los hombres, se hace indispensable que exista carencia absoluta de un t\u00edtulo contractual, porque de existir, lo realizado se regir\u00e1 por las espec\u00edficas reglas de ese convenio. <\/p>\n

3.4.3. Es lo cierto que hay eventos en que las obras elaboradas constituyen un incremento, modificaci\u00f3n o reparaci\u00f3n de las ya existentes, ora que las mismas impliquen incorporaci\u00f3n de bienes no existentes, como edificaciones, sembrad\u00edos o plantaciones nuevas, pero ello no apareja que pueda predicarse, con car\u00e1cter absoluto, la configuraci\u00f3n de la accesi\u00f3n, amen que no desdibuja el car\u00e1cter de mejoras la cuant\u00eda de la inversi\u00f3n que implic\u00f3 su realizaci\u00f3n, sino la condici\u00f3n f\u00e1ctica en que las mismas se ejecutan. <\/p>\n

Esto, porque en la accesi\u00f3n es posible que exista pleno reconocimiento del titular del derecho de propiedad del suelo respecto de las dos cosas que se acceden, pretendiendo siempre, o, hacerse due\u00f1o de la que se junta, sin que medie un convenio entre las partes, o la entrega voluntaria del suelo en donde se ejecutaron las obras por el propietario, quien puede conocer o no de la edificaci\u00f3n o plantaci\u00f3n; mientras que en las mejoras, originadas en virtud de una relaci\u00f3n negocial distinta, no necesariamente va impl\u00edcita esa finalidad, amen que pueden darse incluso con ocasi\u00f3n de una mera relaci\u00f3n de tenencia y no con el \u00e1nimo de adquirir o juntar el dominio del predio en que se ejecutan con las mejoras mismas, m\u00e1s all\u00e1 de la eventual obligaci\u00f3n de reembolso que se pueda reconocer al mejorante. <\/p>\n

4. En el caso sub examine el combate, planteado a trav\u00e9s de la alegaci\u00f3n de errores de hecho, confuta, en lo medular, la definici\u00f3n que del pleito hizo el tribunal ad quem, a partir de las reglas del contrato de arrendamiento, que lo llevaron a negar las pretensiones econ\u00f3micas derivadas de la realizaci\u00f3n de unas obras en el predio arrendado con el consentimiento del arrendador, insistiendo el recurrente, en que debi\u00f3 hacerse con soporte en el art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, que regula la accesi\u00f3n y, por tanto, estaba llamado el propietario a pagar su valor, en la cuant\u00eda estimada en la prueba pericial allegada al juicio. <\/p>\n

4.1.1. El primer error que se imputa al tribunal recae sobre la interpretaci\u00f3n que este hiciera del clausulado del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que qued\u00f3 instrumentado en tres convenios, de suerte que resulta pertinente memorar que esta Corte, en relaci\u00f3n con el error de hecho derivado de la indebida interpretaci\u00f3n contractual, ha manifestado que: <\/p>\n

\u00abAdvi\u00e9rtase, seg\u00fan de antiguo postula la Sala, la \u201cdiscreta autonom\u00eda\u201d (CXLVII, 52), de los jueces para interpretar el negocio jur\u00eddico, labor confiada a su \u201c\u2026cordura, perspicacia y pericia\u201d (CVIII, 289), su prudente, razonado y fundado juicio, dotado de la presunci\u00f3n de acierto y susceptible de infirmar s\u00f3lo cuando haya incurrido en un yerro f\u00e1ctico \u201ctan claro a la luz de las reglas legales y de los datos del expediente que no deje lugar a duda alguna\u201d (XX, 295), evidente, incidente en la decisi\u00f3n, invocado y demostrado por el censor (CXLII, 218; CCXL, 491, CCXV, 567), \u201cque ponga de manifiesto, palmaria u ostensiblemente, que ella es de tal alcance que contradice la evidencia", como cuando "supone estipulaciones que no contiene, ora porque ignore las que ciertamente expresa, o ya porque sacrifique el verdadero sentido de sus cl\u00e1usulas con deducciones que contradicen la evidencia que ellas demuestran" (cas. junio 15\/1972, CXLII, 218 y 219), \u201c\u2026desnaturaliza abiertamente las convenciones de las partes contratantes, o pretermite al aplicar el contrato alguna estipulaci\u00f3n terminante o la sustituye por otra de su invenci\u00f3n\u201d (XXV, 429), en forma que \u201cla ex\u00e9gesis de la cl\u00e1usula contractual propuesta por el casacionista sea la \u00fanica admisible a la luz de las circunstancias particulares, y se muestre, consecuentemente, como un planteamiento tan s\u00f3lido y persuasivo que, por su propio peso, sea capaz de revelar la contraevidencia en la comprensi\u00f3n del Tribunal\u201d (S-226-2004 [7356], 13 de diciembre de 2004), \u201cde modo que mientras la adoptada por el Tribunal no desnaturalice los t\u00e9rminos claros y no ambiguos de la convenci\u00f3n rompiendo su armon\u00eda, desconociendo sus fines o la naturaleza espec\u00edfica del contrato, debe ser respetada por la Corte\u201d (LV, 298), pues las interpretaciones \u201cconformes al haz probatorio y que no sean absurdas o carentes de sind\u00e9resis y l\u00f3gica, impiden la constituci\u00f3n de un error de hecho evidente, alegable en casaci\u00f3n, por lo que dicha interpretaci\u00f3n, en esas condiciones, queda cerrada en las instancias y resulta inimpugnable mediante el recurso extraordinario de casaci\u00f3n, as\u00ed la hermen\u00e9utica que efectu\u00f3 el censor devenga respetable y, por ende, luzca coherente, lo cual no es suficiente para quebrar un fallo judicial, por lo dem\u00e1s cobijado por una presunci\u00f3n de acierto que es menester derruir\u201d\u00bb (Sentencia de la Sala Civil, Exp.7560)\u2026\u00bb (CSJ.CS de 7 de feb. de 2008, Rad. 2001-06915-01 reiterada SC 418-2018 de 1\u00b0 de marzo de 2018, rad. 2011-00434-01). <\/p>\n

Acorde con lo anotado, se tiene que no existe discusi\u00f3n alguna entre los litigantes respecto a que el demandado Gabriel Gonz\u00e1lez Garz\u00f3n entreg\u00f3 en arrendamiento el predio de su propiedad a los demandantes Mar\u00eda Elena Bravo Guevara y Oscar de Jes\u00fas G\u00f3mez Garc\u00eda, a trav\u00e9s de tres (3) contratos, iniciando la relaci\u00f3n negocial desde el a\u00f1o 1992, y que lo que se cuestiona es la interpretaci\u00f3n que el juzgador diera a su contenido respecto de las obras que se realizaron para adecuar el inmueble objeto del mismo para el funcionamiento del establecimiento educativo para el cual se entreg\u00f3 la tenencia a los demandantes, imponi\u00e9ndose entonces escrutar el contenido de dichos contratos para verificar si ocurri\u00f3 o no la equivocaci\u00f3n planteada. <\/p>\n

Para ese prop\u00f3sito es preciso recordar las reglas hermen\u00e9uticas contenidas en los art\u00edculos 1620, 1621 y 1622 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan los cuales: <\/p>\n

\u00abARTICULO 1620. El sentido en que una cl\u00e1usula puede producir alg\u00fan efecto, deber\u00e1 preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno\u00bb. <\/p>\n

ARTICULO 1621. En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria, deber\u00e1 estarse a la interpretaci\u00f3n que mejor cuadre con la naturaleza del contrato\u2026\u00bb. <\/p>\n

ARTICULO 1622. Las cl\u00e1usulas de un contrato se interpretar\u00e1n unas por otras, d\u00e1ndosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad\u2026\u00bb. <\/p>\n

A partir de estas directrices, atendiendo la naturaleza del contrato de arrendamiento, la situaci\u00f3n precedente que, seg\u00fan los demandantes, se dio entre los contratantes ante la oferta que del predio hiciera el arrendador, y lo claramente definido en relaci\u00f3n con las mejoras y las condiciones de restituci\u00f3n del predio, no se aviene contraevidente, absurdo o descabellado inferir que no quedaba abierta la posibilidad para el arrendatario de ejecutar a su discrecionalidad obras en el predio desligadas del acuerdo contractual con cargo a una eventual accesi\u00f3n de suelo, sino que las mismas pend\u00edan necesariamente de aquel negocio y sujetas a las normas que regulan la materia, de acuerdo con lo que adelante se detalla. <\/p>\n

El contrato inicial se celebr\u00f3 el primero (1\u00b0) de agosto de 1992, en el cual se indic\u00f3, que recae sobre \u00abuna casa de habitaci\u00f3n compuesta de dos (2) piezas, una cocina, un ba\u00f1o y un hall de 10.00 mts de largo, una bodega de aproximadamente 120 metros cuadrados, con pisos en cemento y techos de tejas de eternit. La vivienda tiene pisos en madera. Cuenta con tanque de almacenamiento de agua y los servicios de Energ\u00eda, acueducto alcantarillado y tel\u00e9fono, este con dos l\u00edneas (\u2026) con sus respectivos aparatos, construcci\u00f3n levantada en la parte norte del inmueble. El inmueble objeto del contrato de arrendamiento, est\u00e1 comprendido dentro de los siguientes linderos (\u2026), lo que da una superficie de 10.852,16 mts cuadrados\u00bb. <\/p>\n

All\u00ed se defini\u00f3 un t\u00e9rmino de duraci\u00f3n de 5 a\u00f1os, a partir del 1\u00b0 de agosto de 1992 para culminar el 31 de julio de 1997, el valor del canon de arrendamiento, y su destinaci\u00f3n; acordando que \u00abEl inmueble se destinar\u00e1, \u00fanica y exclusivamente para el funcionamiento de un plantel de educaci\u00f3n con el nombre \u201cLICEO M\u00c9JICO\u201d. <\/p>\n

Adicionalmente, en la cl\u00e1usula sexta se estipul\u00f3, que \u00ab[E]l arrendatario no podr\u00e1 hacer mejora alguna en el inmueble sin previo consentimiento escrito del arrendador y las que llevare a cabo sin este requisito quedar\u00e1n de propiedad de este, sin que el arrendador est\u00e9 obligado a pago o indemnizaci\u00f3n alguna por este concepto. Art. 1994 del C.C. y las que por fuerza deban hacerse, ser\u00e1n consultadas previamente con el arrendador, para evitar reformas no acordes con la edificaci\u00f3n\u00bb. (fl. 5,6 Cd 1). <\/p>\n

El segundo convenio aparece datado febrero dos (2) de 2004, refiriendo que el objeto del mismo era conceder el goce de un bien inmueble que consta de \u00abuna casa de habitaci\u00f3n compuesta por dos piezas, una cocina, un ba\u00f1o y un hall de diez metros de largo, una bodega de aproximadamente 120 metros cuadrados, con pisos en cemento y techos de tejas de eternit. La vivienda tiene pisos en madera. Cuenta con tanque de almacenamiento de agua y todos los servicios. Con una extensi\u00f3n total de diez mil quinientos metros cuadrados (10.500. mts)\u00bb. <\/p>\n

La duraci\u00f3n en esta oportunidad se pact\u00f3 por cuatro (4) a\u00f1os, con posibilidad de pr\u00f3rroga, y su destinaci\u00f3n continu\u00f3 siendo para el \u00abfuncionamiento de plantel educativo\u00bb. <\/p>\n

En la cl\u00e1usula cuarta de este contrato se fij\u00f3 la responsabilidad por las reparaciones locativas y \u00ab[E]n cuanto a las mejoras les queda absolutamente prohibido ejecutarlas, en caso de hacerlas es con previa autorizaci\u00f3n del ARRENDADOR, al momento de restituir el inmueble, podr\u00e1 el ARRENDADOR solicitar que las retire y entregue el bien objeto del presente contrato en el estado en que se recibi\u00f3 inicialmente\u00bb; esta puntual exigencia se ratifica en la cl\u00e1usula sexta al decir, que \u00ab[L]os ARRENDATARIOS restituir\u00e1n el inmueble al arrendador a la terminaci\u00f3n del contrato en el mismo estado en que lo recibe, salvo el deterioro natural\u00bb. <\/p>\n

El \u00faltimo convenio allegado fue suscrito el primero (1\u00b0) de enero de 2008, acordando una duraci\u00f3n de tres (3) a\u00f1os, a partir de esa calenda hasta el 31 de diciembre de 2010, limitando la identificaci\u00f3n del predio a su ubicaci\u00f3n y linderos; se mantuvo la destinaci\u00f3n acordada desde el inicio de la relaci\u00f3n, conviniendo en su cl\u00e1usula segunda, que \u00ab[E]L ARRENDATARIO podr\u00e1 retirar del inmueble las mejoras este le haga (sic), siempre y cuando el inmueble no sufra detrimento alguno por dicho retiro y las mejoras hayan sido autorizadas por el Arrendador previamente y por escrito\u00bb. <\/p>\n

La cl\u00e1usula s\u00e9ptima de este pacto, a m\u00e1s de referir las obligaciones esenciales de las partes, precisa que el arrendatario \u00ab[R]estituir\u00e1 el inmueble al vencimiento del contrato, en el mismo estado en que le fue entregado y poni\u00e9ndolo a disposici\u00f3n del ARRENDADOR\u00bb. <\/p>\n

Del contenido de las mentadas estipulaciones no emerge como pretende el recurrente el yerro interpretativo que se endilga al tribunal, habida cuenta que, como qued\u00f3 advertido, resultan estipulaciones esenciales del contrato de arrendamiento lo relativo a la entrega temporal del goce de un predio con la obligaci\u00f3n de pagar por ello un precio determinado, y de su naturaleza lo que tiene que ver con las responsabilidades y derechos a rembolso sobre las mejoras que en ellos se planten, en el entendido que el arrendatario podr\u00e1 realizar las obras que considere necesarias para efectivizar la destinaci\u00f3n del mismo con las limitaciones que las mismas partes puedan o no estipular. <\/p>\n

Justamente, el extremo demandante, en su condici\u00f3n de arrendatario, ante la precariedad de las locaciones existentes en el bien objeto del contrato consider\u00f3 necesario realizar algunas obras para adecuar el predio de manera tal que permitiera ejecutar su objeto negocial debidamente, las cuales no podr\u00edan calificarse de modo distinto a unas mejoras \u00fatiles, como se estim\u00f3 en la instancia, aun cuando el costo de su realizaci\u00f3n hubiera sido considerable, pues es indiscutible que las mismas fueron hechas con ocasi\u00f3n y por efecto de la tenencia que del bien les hiciera el propietario, por la relaci\u00f3n arrendaticia ajustada entre ellos, para beneficiar el desempe\u00f1o de su actividad comercial, con lo que se reconoc\u00eda el derecho de dominio que le asist\u00eda al propietario del predio y el de aquellos sobre las mejoras que pudiera realizar, al prevenir expresamente en el acuerdo negocial las condiciones para su ejecuci\u00f3n y en las que deb\u00eda hacerse la restituci\u00f3n del predio. <\/p>\n

Impide la interpretaci\u00f3n que pretende el recurrente el propio contenido de los contratos, particularmente los dos (2) \u00faltimos, los cuales fueron ajustados cuando ya se hab\u00edan realizado la mayor\u00eda de las obras que ahora se reclaman, sin que en parte alguna se hiciera precisi\u00f3n en relaci\u00f3n con la modificaci\u00f3n que hasta ese momento hab\u00eda sufrido la heredad, como tampoco de su contenido emerge la posibilidad de que el arrendatario pudiera desarrollar obras con las cuales se comprometiera el derecho del arrendador o que le impongan a \u00e9ste el deber de reconocer el pago de las indemnizaci\u00f3n de que trata el art\u00edculo 739 ya citado, habida cuenta que es reiterado el articulado negocial en el sentido de que es obligaci\u00f3n del arrendatario \u00abrestituir el inmueble en el mismo estado en que le fue entregado\u00bb, lo que significa que aun cuando ciertamente el arrendador pod\u00eda o no autorizar la realizaci\u00f3n cualquier obra que los arrendatarios estimaran necesarias para el ejercicio de su actividad comercial, les compet\u00eda al finalizar el arrendamiento, de acuerdo con lo expresamente pactado, entregar el inmueble libre de cualquier obra extra\u00f1a a las que exist\u00edan al momento en que lo recibieron, pues, incluso en el contrato del a\u00f1o 2004, se itera, cuando ya se hab\u00edan ejecutado algunas obras, se pact\u00f3 la posibilidad de que el arrendador le pudiera exigir que \u00ablas retire y entregue el bien objeto del presente contrato en el estado en que lo recibi\u00f3 inicialmente\u00bb, lo que impide pregonar la existencia de un vac\u00edo en relaci\u00f3n con las obras que pudieran desarrollarse en el inmueble para entender que la referencia que en ellos se hace solo cobija obras menores. <\/p>\n

Aunado a esto, y solo a efecto de rebatir lo dicho por el casacionista, no podr\u00eda aplicarse la tesis de obra nueva que pregona el censor con el prop\u00f3sito de aplicar el art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, por cuanto el mismo convenio negocial, que rige las relaciones objeto de estudio e impide la aplicaci\u00f3n de la instituci\u00f3n de la accesi\u00f3n, da cuenta de que al recibir los demandantes la tenencia del terreno en cuesti\u00f3n, en virtud del contenido contractual, exist\u00edan algunas obras susceptibles de ser mejoradas, que indiscutiblemente fueron alteradas por los arrendatarios para la adecuaci\u00f3n del predio a su destinaci\u00f3n econ\u00f3mica, m\u00e1s all\u00e1 de que algunas abarcaron \u00e1reas que estaban sin construir debido a la extensi\u00f3n del predio (10.500 mts2). <\/p>\n

Tampoco se aviene a la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento la interpretaci\u00f3n que del mismo pretende el recurrente, puesto que con esta se rompe la armon\u00eda negocial y desconoce los fines precisos de este particular contrato, en raz\u00f3n a que la regla general de estos es el no reconocimiento de mejoras, salvo las necesarias, pues, claramente, el legislador contempl\u00f3 que trat\u00e1ndose de las \u00fatiles para el eventual reconocimiento del derecho del mejorante tendr\u00eda que mediar un compromiso expreso del arrendador para abonar su costo, lo que es entendible, en la medida que con la entrega del predio el arrendador pretende obtener un beneficio econ\u00f3mico, como contraprestaci\u00f3n a la satisfacci\u00f3n de la necesidad del goce del bien por parte del locatario, quien podr\u00eda por esa v\u00eda realizar mejoras que puedan superar el valor mismo del predio afectando el equilibrio que debe campear en las relaciones jur\u00eddicas, y poniendo en riesgo ese derecho de dominio del titular, habida cuenta que en tales eventos quedar\u00eda sub judice la posibilidad de recuperar el predio si carece de los medios para satisfacer el valor de las obras hechas, lo que no se compadece con la finalidad misma de este tipo de acuerdos. <\/p>\n

Por otra parte, siendo que la tenencia del predio por parte de los demandante se deriv\u00f3 de la celebraci\u00f3n de un contrato de arrendamiento tampoco se aviene a su naturaleza la aplicaci\u00f3n por analog\u00eda de las reglas que regulan la accesi\u00f3n, si en cuenta se tiene que en los eventos que pudiera considerarse la existencia de un vac\u00edo en los contratos deviene imperativo acudir necesariamente a las disposiciones que regulan ese particular negocio antes que a cualquier otro, y ser\u00e1n esas disposiciones y no otras las llamadas a actuar, como lo ha indicado de tiempo atr\u00e1s esta Corte al decir que, <\/p>\n

\u00abTampoco puede ser de recibo el planteamiento que se hace en la demanda introductoria y que, adem\u00e1s, se enfatiza ante la Corte, en el sentido de que se configur\u00f3 la hip\u00f3tesis del inciso 2\u00ba del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, por la pot\u00edsima raz\u00f3n de que los art\u00edculos 727 y s.s. ib\u00eddem, regulan situaciones que no devienen de un acuerdo de voluntades, sino de actos eminentemente extracontractuales que permiten que se adquiera la propiedad de una cosa o que, en algunos eventos, se configure el derecho a ser indemnizado por lo que se adhiere materialmente a ella. <\/p>\n

En \u00faltimas, cuando hay un contrato de por medio, ser\u00e1n las reglas de ese acuerdo de voluntades las que gobiernen el reconocimiento de las mejoras, sin que sea posible dar cabida a otras instituciones con teleolog\u00edas extra\u00f1as al \u00e1mbito negocial\u00bb. (CSJ SC de 4 de agosto de 2008, Rad. 2000-00710-01). <\/p>\n

En el mismo sentido se ha pronunciado la doctrina al se\u00f1alar, que: <\/p>\n

\u00abEl que edifica en suelo ajeno lo hace como poseedor, pero podr\u00eda ser un mero tenedor un arrendatario, por ejemplo. El contrato que haya mediado entre el mero tenedor y el propietario determinar\u00eda sus respectivos derechos en materia de prestaciones. Cuando obra en virtud de un v\u00ednculo jur\u00eddico, de una obligaci\u00f3n emanada de un contrato o un cuasi-contrato, una agencia oficiosa, por ejemplo todas las dificultades deben ser resueltas seg\u00fan la naturaleza particular de la obligaci\u00f3n existente entre las partes y la oscuridad no podr\u00e1 ser invocada para modificarlas\u00bb5. <\/p>\n

Tal planteamiento parte de las disimilitudes que, necesariamente, se presentan entre los derechos derivados de una eventual accesi\u00f3n, como modo de adquirir el dominio, y los que surgen entre las partes con ocasi\u00f3n de un acuerdo de voluntades, como lo es el contrato de arrendamiento. <\/p>\n

De acuerdo con esto, si las obras que ejecutaron los demandantes en el predio de propiedad del demandado, lo fueron con ocasi\u00f3n de un contrato de arrendamiento, no es procedente la reclamaci\u00f3n de derecho alguno por causa de estas con fundamento en otro escenario jur\u00eddico; y ante la indiscutible inexistencia de un acuerdo expreso del arrendador para el pago o abono del costo de esas construcciones, no es posible que salga adelante la queja casacional, mucho menos cuando existe pacto contractual reiterado de consentir en las edificaciones requeridas por el arrendatario bajo la condici\u00f3n de devolver el inmueble en las mismas condiciones que fuere entregado, con la permisividad de retirar las mejoras susceptibles de ello. <\/p>\n

Deviene de lo dicho que, dado que \u00absi el juez, tras examinar y aplicar las diversas reglas de hermen\u00e9utica establecidas en la ley, opta por uno de los varios sentidos plausibles de una determinada estipulaci\u00f3n contractual, esa elecci\u00f3n, en s\u00ed misma considerada, no puede ser enjuiciada ante la Corte, so pretexto de una construcci\u00f3n m\u00e1s elaborada que pueda presentar el demandante en casaci\u00f3n, en la medida en que, en esa hip\u00f3tesis, la decisi\u00f3n judicial no proviene de un error evidente de hecho en la apreciaci\u00f3n de las pruebas, sino que es el resultado del ejercicio de la discreta autonom\u00eda con que cuenta el juzgador de instancia para la interpretaci\u00f3n del contrato\u00bb (CSJ SC de 28 de feb. de 2005, exp. 7504), no es predicable la existencia del yerro denunciado. <\/p>\n

4.1.2. El segundo cuestionamiento se enfila a la indebida apreciaci\u00f3n que hiciera el tribunal de las comunicaciones del 4 de marzo de 1993, a trav\u00e9s de la cual se autoriz\u00f3 al arrendatario \u00abpara que construya salones de clase y otras locaciones para el funcionamiento del colegio\u00bb (fl. 14 Cd 1), la de 27 de octubre de 2004, en que se autoriz\u00f3 al colegio \u00abactual arrendatario\u00bb para que \u00abadelante ante la CURADUR\u00cdA URBANA N\u00b0 4 el RECONOCIMIENTO Y LEGALIZACI\u00d3N DE LA CONSTRUCCI\u00d3N HECHA POR EL COLEGIO PARA SU FUNCIONAMIENTO\u00bb (negrillas y subrayas del texto) (fl. 23Cd 1), ni la de 23 de agosto de 2005, en la cual, con base en la autorizaci\u00f3n antes dicha, el arrendador confiere poder para las gestiones pertinentes ante la mentada curadur\u00eda (fl. 22 Cd 1). <\/p>\n

La interpretaci\u00f3n que de dichas comunicaciones hace el recurrente no resultan suficientes para abrir paso al quiebre de la sentencia impugnada, habida cuenta que en las mismas se recaba no s\u00f3lo en la condici\u00f3n de propietario del bien de quien las emite, sino tambi\u00e9n la de arrendatario del autorizado, lo que ratifica que la viabilidad de todas estas obras se dio con ocasi\u00f3n y en virtud de esa relaci\u00f3n arrendaticia, sin que hubiera lugar a considerar que fueran ajenas a este por la presunta existencia de un vac\u00edo contractual respecto de las obras que pudieran hacerse en el predio objeto de negociaci\u00f3n. <\/p>\n

Antes por el contrario, las mentadas comunicaciones remarcan la intencionalidad de los contratantes frente a las obras realizadas en el predio, como tambi\u00e9n el hecho de se\u00f1alar expresamente en los distintos convenios que suscribieron, las condiciones en que este deb\u00eda restituirse, e incluso lo dicho en la propia demanda por los actores, pues en el hecho 23, anotan que en el contrato ajustado en febrero de 2004, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2007, \u00absi bien se relaciona que el inmueble arrendado tiene una casa de habitaci\u00f3n compuesta por dos piezas, una cocina, un ba\u00f1o, hall de diez metros de largo,, una bodega de aproximadamente 1230 mts 2 cuadrados, con piso en cemento y techos en teja en eternit, vivienda con pisos de madera, y que cuenta con un tanque de almacenamiento de agua y todos los servicios, lo cierto es que para esa data ya se encontraban terminadas todas las construcciones antes discriminadas, como consta en los planos aprobados por la Curadur\u00eda Urbana N\u00b0 4 y que sirvieron de soporte para la licencia de construcci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n

As\u00ed las cosas, resulta incontestable que las mentadas comunicaciones son consecuencia del negocio jur\u00eddico existente entre las partes y, por tanto, deben ser apreciadas en armon\u00eda con lo acordado por ellas para regir esa relaci\u00f3n arrendaticia. <\/p>\n

Partiendo, entonces, de los criterios hermen\u00e9uticos de interpretaci\u00f3n y el postulado de que los contratos se deben ejecutar de buena fe, se puede colegir que en el caso de autos si los demandantes desde un comienzo consideraron procedente tomar en arrendamiento un predio para destinarlo a desarrollar una actividad educativa y las condiciones locativas del mismo no satisfac\u00edan plenamente los requerimientos necesarios para ese fin, era claro que tendr\u00edan que ejecutar todas aquellas obras que en su sano criterio estimaran pertinentes, para lo cual, en contraposici\u00f3n, el arrendador debi\u00f3 autorizar su ejecuci\u00f3n, como ciertamente lo hizo, sin que tal proceder per se lo haga reo de la obligaci\u00f3n de reembolso reclamada. <\/p>\n

Esto por cuanto, como qued\u00f3 visto al examinar el contenido de los convenios ajustados entre las partes -algunos cuando ya se hab\u00edan hecho algunas obras de adecuaci\u00f3n por parte de los aqu\u00ed demandantes- los contratantes a m\u00e1s de acordar la necesidad de obtener esa autorizaci\u00f3n para las que hubieran que hacerse, fueron expl\u00edcitos al se\u00f1alar que los arrendatarios deb\u00edan restituir el predio en el estado en que les fue entregado inicialmente, salvo el deterioro natural, como tambi\u00e9n previeron la potestad del arrendador para reclamar el retiro de las obras que se hubieran hecho, lo que v\u00e1lidamente le permit\u00eda al tribunal colegir que el soporte normativo llamado a aplicarse para la resoluci\u00f3n del caso eran las reglas propias de esta tipolog\u00eda negocial y no las de la accesi\u00f3n, lo que no resulta absurdo o indebido que habilite el quiebre de la decisi\u00f3n. <\/p>\n

4.1.3. Tal inferencia de suyo, apareja que al ubicar el tribunal la realizaci\u00f3n de las mejoras y los derechos de ella emanados en la normativa contractual, sin que encontrara acreditada la autorizaci\u00f3n por parte del arrendador con el expreso compromiso de abonarlas, relieva al juzgador ad quem del examen del aval\u00fao que, del predio y de las distintas construcciones levantadas en \u00e9l, se alleg\u00f3 al juicio, lo que basta para no pregonar respecto de este proceder la ocurrencia de un error por preterici\u00f3n de la prueba. <\/p>\n

4.1.4. De acuerdo con lo visto, no es predicable la existencia del error de hecho por valoraci\u00f3n probatoria, palmario o demostrado con contundencia, capaz de quebrar la decisi\u00f3n impugnada, amen que no se advierte que el juzgador ad quem supuso, omiti\u00f3 o alter\u00f3 el contenido de las pruebas que fueron regular y debidamente incorporadas al juicio con resultado determinante en el sentido de la decisi\u00f3n que desat\u00f3 el debate. <\/p>\n

4.2. Se cuestiona igualmente en el cargo la interpretaci\u00f3n que el tribunal hizo del libelo inicial, para ubicar la resoluci\u00f3n del caso en las reglas que gobiernan el contrato de arrendamiento y no en las que refieren a la construcci\u00f3n de obras en predio ajeno reguladas en el art\u00edculo 739 inciso segundo del C\u00f3digo Civil, esto es, de la accesi\u00f3n de mueble a inmueble. <\/p>\n

4.2.1. Sobre el error de hecho en la apreciaci\u00f3n del libelo inicial, preciso es memorar que, en raz\u00f3n a que la funci\u00f3n p\u00fablica de administrar justicia en materia civil es rogada, la existencia de una demanda en forma constituye uno de los denominados presupuestos procesales para que el funcionario pueda decidir de m\u00e9rito el asunto puesto a consideraci\u00f3n de la jurisdicci\u00f3n; dicho escrito genitor debe satisfacer todas las exigencias que la ley impone, de tal manera que permita garantizar el agotamiento de los fines y efectos de la administraci\u00f3n de justicia, como son, no s\u00f3lo el cumplimiento del principio de acceso eficiente y eficaz para el promotor, sino tambi\u00e9n el de permitir el debido ejercicio del derecho de contradicci\u00f3n y de defensa del llamado al juicio. <\/p>\n

Puede ocurrir sin embargo, que la demanda presentada no tenga la suficiente claridad que permita extraer de ella, de manera inequ\u00edvoca, el objeto o causa del litigio, para lo cual podr\u00e1 en primer lugar el propio funcionario inadmitirla, a efectos de subsanar tal falencia, o en su lugar, el interpelado procurar provocar dar luz a esa oscuridad, a trav\u00e9s de la correspondiente excepci\u00f3n previa, o en \u00faltimas el juzgador definirla mediante su adecuada interpretaci\u00f3n al momento de proferir la sentencia que dirima el pleito, de tal manera que sin suplantar la voluntad del reclamante se pueda fijar su alcance y satisfacer de la mejor manera la controversia. <\/p>\n

Respecto de la facultad de interpretaci\u00f3n de la demanda y el error de hecho reclamable en casaci\u00f3n, cuando \u00e9ste ejercicio no se surte debidamente, De vieja data esta Corporaci\u00f3n sostuvo: <\/p>\n

\u00abAcerca de esta particular cuesti\u00f3n, tiene dicho la Corte que \u201ccuando el lenguaje de la demanda, sin ser indescifrable por completo, no se ajusta a la claridad y precisi\u00f3n indispensables en tan delicada materia\u201d (CLXXXVIII, 139), para \u201cno sacrificar el derecho material en aras de un culto vano al formalismo procesal\u201d (CCXXXIV, 234), \u201cel juzgador est\u00e1 obligado a interpretarla en busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administraci\u00f3n de justicia y la soluci\u00f3n real de los conflictos\u201d, realizando \u201cun an\u00e1lisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos\u201d, \u201cmediante su interpretaci\u00f3n racional, l\u00f3gica, sistem\u00e1tica e integral\u201d (cas. civ. sentencia de 27 de agosto de 2008, [SC-084-2008], expediente 11001-3103-022-1997-14171-01, \u00e9nfasis de la Sala), \u201csiempre en conjunto, porque la intenci\u00f3n del actor est\u00e1 muchas veces contenida no s\u00f3lo en la parte petitoria, sino tambi\u00e9n en los fundamentos de hecho y de derecho\u201d, bastando \u201cque ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretaci\u00f3n l\u00f3gica basada en todo el conjunto de la demanda\u201d (XLIV, p. 527; XIV, 488 y 833; LXI, 460; CXXXII, 241; CLXXVI, 182 y CCXXV, 2\u00aa parte, 185). <\/p>\n

En sentido an\u00e1logo, la Sala ha destacado el yerro f\u00e1ctico in iudicando denunciable en casaci\u00f3n por la causal primera, en que incurre el fallador cuando al interpretar la demanda, \u201ctergiversa de modo evidente su texto, o lo hace decir lo que no expresa o, tambi\u00e9n cuando cercena su real contenido\u201d (Casaci\u00f3n Civil de 22 de agosto de 1989), \u201ca ra\u00edz de lo cual fija los hechos y peticiones de la misma que en su sentir estructuran la disputa judicial de que conoce, y como consecuencia de ese ejercicio cae en la equivocaci\u00f3n consistente en considerar uno o varios hechos ajenos a la causa o en definir una petici\u00f3n que no le ha sido formulada\u201d (Sent. cas. civ. de 8 de abril de 2003, expediente 7844), en cuyo caso, su certeza, notoria evidencia e incidencia comporta el quiebre de la sentencia\u00bb. (CSJ SC de 6 de mayo. de 2009, Exp. 2002-00083). <\/p>\n

4.2.2. Frente a la importancia de la demanda como pieza probatoria para la definici\u00f3n de los juicios y la forma en que se determina o no la existencia del error de hecho por indebida interpretaci\u00f3n de la misma para soportar la s\u00faplica extraordinaria, esta Corporaci\u00f3n indic\u00f3: <\/p>\n

\u00abtiene dicho la jurisprudencia de la Corte, porque ello corresponde a la naturaleza misma del error de hecho trascendente, que para que \u00e9sta clase de yerro f\u00e1ctico en la interpretaci\u00f3n de la demanda pueda alegarse con \u00e9xito como punto de partida de un cargo en casaci\u00f3n, tiene que ser ostensible o manifiesto, es decir que a primera vista se presente como una disconformidad con lo que el contenido objetivo de la demanda indica; que "Las dudas o vacilaciones sobre la inteligencia de una demanda est\u00e1n indicando de suyo que la prevalencia de una cualquiera de sus aceptables interpretaciones no puede l\u00f3gicamente estimarse como algo manifiestamente err\u00f3neo", porque si ninguna de ellas desborda el objetivo de dicho libelo, la elecci\u00f3n que haga el sentenciador en nada contradice la evidencia que dicho escrito ostenta (G.J. Tomo LXVII, p\u00e1g. 434). De ah\u00ed que, como lo dijo la Corte en su fallo d\u00e9 18 de mayo de 1972 y lo reiter\u00f3 en el pronunciado el 1\u00ba de abril de 1975, ambos citados anteriormente, que "cuando uno de los hechos afirmados en la demanda incoativa del proceso, ya sea que se le considere aisladamente o ya en conjunto con otro u otros para su definici\u00f3n jur\u00eddica, ofrece dos o m\u00e1s interpretaciones l\u00f3gicas, ninguna de las cuales desborda el objetivo de dicho libelo, puede el sentenciador elegir una u otra, sin que su conducta implique error de hecho manifiesto porque tal proceder no entra\u00f1a arbitrariedad, ni contradice la evidencia que ese escrito ostenta". (CSJ SC de 14 de oct. de 1993, Exp. 3794). <\/p>\n

Tal aserto lo puntualiz\u00f3 la Corporaci\u00f3n posteriormente al decir que: <\/p>\n

\u00abA este prop\u00f3sito, \u201cno se puede olvidar que la demanda, no solo constituye una pieza con la cual se inicia el proceso, sino que a la vez asume el car\u00e1cter de elemento o medio de convicci\u00f3n\u2019 (G. J. Tomo LXVII, 434; CXLII, p\u00e1g. 200)\u2019 (Casaci\u00f3n Civil de 22 de agosto de 1989)\u201d (Sent. Cas. Civ. No. 084 de 27 de agosto de 2008), y como tal, puede ser indebidamente apreciada o interpretada por el Tribunal, caso en el cual, la vulneraci\u00f3n de la ley sustancial, la existencia del yerro f\u00e1ctico, su naturaleza manifiesta u ostensible e incidencia en la providencia recurrida, se determinar\u00e1 contrastando, cotejando o confrontando las consideraciones espec\u00edficas de la decisi\u00f3n con el escrito introductor. <\/p>\n

En efecto, \u201cpara que se configure el error en la interpretaci\u00f3n de la demanda, es necesario como lo exige la ley, que \u2018sea manifiesto\u2019, ostensible o protuberante,\u201d pr\u00edstino y evidente, \u201ces decir que salte a la vista de la simple lectura de la demanda, pues la actividad de interpretaci\u00f3n solamente es atacable en casaci\u00f3n \u2018cuando fuere notoria y evidentemente err\u00f3nea, lo que no se dar\u00eda cuando entre varias interpretaciones razonables y l\u00f3gicamente posibles, el Tribunal ha elegido alguna de ellas, pues es el resultado del ejercicio adecuado de su funci\u00f3n jurisdiccional\u2019 (sentencias del 7 de abril de 1989 y del 28 de febrero de 1992, sin publicar)\u201d (CCXXV, 2\u00aa parte, p. 185; \u00e9nfasis de \u00e9sta Sala). <\/p>\n

De no estar viciada la decisi\u00f3n por un desacierto de tal magnitud, o \u201csi para advertirlo se requiere de previos y m\u00e1s o menos esforzados razonamientos, o si se manifiesta apenas como una posibilidad y no como una certeza, entonces, aunque se demuestre el yerro, ese suceder no tendr\u00e1 incidencia en el recurso extraordinario\u201d (CXLII, 242), como tampoco la tendr\u00e1 al ser \u2013la pifia denunciada- s\u00f3lo una posibilidad, dejando espacio para la dubitaci\u00f3n e impidiendo as\u00ed la verificaci\u00f3n de su calidad de inobjetable y la certeza de su ocurrencia, pues \u201cdonde hay duda no puede haber error manifiesto\u201d (LXVIII, 561, CCXII, p. 113 y CCXXXI, p. 704)\u00bb (CSJ SC de 19 de sept. de 2009, Rad. 2003-00318-01). <\/p>\n

Quiere decir esto, que en el labor\u00edo de interpretaci\u00f3n de la demanda \u00e9sta debe ser examinada de manera \u00edntegra y no fragmentada, teniendo presente de forma especial el principio que rige la estructura dial\u00e9ctica del proceso, seg\u00fan el cual \u201cVenite ad factum iura novit curiae\u201d, por virtud del car\u00e1cter dispositivo que, en l\u00edneas generales, regentan los asuntos civiles, lo que impone al juzgador una debida comprensi\u00f3n del asunto sometido a su consideraci\u00f3n. <\/p>\n

Es as\u00ed que los fundamentos de hecho en que las partes soportan sus pretensiones u oposici\u00f3n, junto con las pruebas que permitan tener aquellos hechos por ciertos ser\u00e1n los que orienten adecuadamente el sentido de la decisi\u00f3n que dirima el juicio, puesto que no le es dado al juzgador fundar \u00e9sta en hechos no afirmados por las partes, o ignorar los que las mismas hubieran admitido, siendo de su cargo la determinaci\u00f3n del derecho que gobierna el caso, a\u00fan con prescindencia del invocado por las partes, pues es el llamado a subsumir o adecuar los hechos alegados y acreditados en el proceso a los supuestos de hecho de la norma que consagra el efecto jur\u00eddico que ellas persiguen. <\/p>\n

Respecto de la trascendencia de los fundamentos de hecho, como factor determinante para la demarcar el objeto del proceso, esta Corporaci\u00f3n ha indicado, que \u00abno es la calificaci\u00f3n jur\u00eddica que el demandante hace en su libelo de la relaci\u00f3n jur\u00eddica sustancial en disputa la que demarca el objeto del proceso, sino que lo es la exposici\u00f3n y alegaci\u00f3n de los hechos jur\u00eddicamente relevantes los que la precisan, con lo cual se cumple con el viejo aforismo latino que regla la actividad judicial \u2018mihi factum, dabo tibi ius\u2019 (dadme los hechos, yo te dar\u00e9 el derecho), connatural con los principios constitucionales de prevalencia del derecho sustancial (art\u00edculo 228) y autonom\u00eda judicial (art\u00edculo 230)\u00bb (CSJ SL17741-2015 de 11 de nov. de 2015, Rad. 41927). <\/p>\n

4.2.3. Acorde con tales planteamientos carecen de asidero los reparos formulados por el recurrente, toda vez que se alude que en el libelo en parte alguna se pretendi\u00f3 obtener de la jurisdicci\u00f3n el reconocimiento de mejoras plantadas por el arrendatario, sino el pago de unas obras nuevas que se hicieron en suelo ajeno, a ciencia y paciencia del propietario, por lo que este estaba llamado a reconocer su pago, en los t\u00e9rminos que impone el art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n

Para ello sostiene que la demanda no describe ning\u00fan tipo de mejoras, que la referencia que all\u00ed se hace del art\u00edculo 1994 C\u00f3digo Civil \u00abapenas representa el cumplimiento de una formalidad de la demanda de valor poco menos que trascendente en la apreciaci\u00f3n de la misma, pues son los hechos narrados en la causa petendi y no las invocaciones de normas jur\u00eddicas los que fijan el marco de la controversia y, por lo tanto, los que determinan las normas legalmente aplicables por el juzgador a esa situaci\u00f3n de facto\u00bb. <\/p>\n

Los argumentos expuestos en precedencia en relaci\u00f3n con los anteriores errores apuntalan la desestimaci\u00f3n de este preciso reclamo, pues como qued\u00f3 visto, no es el valor de las obras realizadas o su extensi\u00f3n lo que define su ubicaci\u00f3n en la categor\u00eda de mejoras, sino el contexto en que las mismas se ejecutan, que aqu\u00ed qued\u00f3 demostrado fue con ocasi\u00f3n de la entrega de tenencia del predio que hizo el propietario a los demandantes, derivado de la celebraci\u00f3n de un contrato de arrendamiento destinado al funcionamiento de un establecimiento educativo, con la obligaci\u00f3n de ser restituido en el mismo estado en que fue entregado inicialmente, de manera que cualquier obra, considerable o no, nueva o no, estaba llamada a ser retirada para cumplir con esa expresa estipulaci\u00f3n. <\/p>\n

S\u00famese a lo dicho, que confrontado el libelo introductorio con lo que interpret\u00f3 el tribunal no se configura el descache que se aduce en la impugnaci\u00f3n; en efecto, <\/p>\n

a. La \tdemanda se dirige contra Gabriel Gonz\u00e1lez Garz\u00f3n en su \tcondici\u00f3n de \tarrendador \ty propietario del inmueble ubicado en la carrera 59 N\u00b0 128 B-49 \tde esta ciudad. <\/p>\n

b. La \tprimera pretensi\u00f3n reclama que se declare que \u00e9ste, en \tla mentada condici\u00f3n (arrendador propietario), \u00abautoriz\u00f3 \ty\/o consinti\u00f3 las construcciones que se detallan en los \thechos 16 y 17 de esta demanda (mejoras \t\u00fatiles), \trealizadas por [los demandantes], en su condici\u00f3n de \tarrendatarios de dicho bien\u00bb. <\/p>\n

A su vez, en la segunda pidi\u00f3 se le condenara al pago de la suma \u00abque corresponde al valor de las construcciones o mejoras \u00fatiles realizadas por estos al predio de aquel, (\u2026), conforme a lo dispuesto en el art. 1994 del C\u00f3digo Civil\u00bb. <\/p>\n

Tambi\u00e9n se reclam\u00f3 el pago de la suma de $11.000.000,00 a t\u00edtulo de rembolso por el pago que del impuesto predial hicieran al no ser su obligaci\u00f3n \u00abpor no ser su obligaci\u00f3n legal ya que son simplemente arrendatarios\u00bb. <\/p>\n

c. En \tlos fundamentos de hecho de la demanda refiri\u00f3 el extremo \tdemandante, que el inmueble ofrecido en arrendamiento no estaba en \tcondiciones para servir a la destinaci\u00f3n prevista, pero que \tal obtener concepto sobre la viabilidad del predio \u00abresolvi\u00f3 \ttomar el arriendo el lote, habiendo manifestado verbalmente el \tarrendador su autorizaci\u00f3n a Oscar de Jes\u00fas G\u00f3mez \tGarc\u00eda para construir sobre el lote las instalaciones que \tfueran necesarias para el funcionamiento del colegio\u00bb. <\/p>\n

d. Se \treitera en m\u00e1s de una ocasi\u00f3n en la demanda el \tconocimiento que de la ejecuci\u00f3n de las obras ten\u00eda el \tarrendador y la autorizaci\u00f3n que este hiciera para su \trealizaci\u00f3n, llegando a se\u00f1alar, incluso, que en el \tcontrato celebrado en el a\u00f1o 2004 con vigencia hasta el 31 de \tdiciembre de 2007 que en este \u00absi \tbien se relaciona que el inmueble arrendado tiene una casa de \thabitaci\u00f3n compuesta por dos piezas, una cocina, un ba\u00f1o, \thall de diez metros de largo,, una bodega de aproximadamente 1230 \tmts 2 cuadrados, con piso en cemento y techos en teja en eternit, \tvivienda con pisos de madera, y que cuenta con un tanque de \talmacenamiento de agua y todos los servicios, lo cierto es que para \tesa data ya se encontraban terminadas todas las construcciones antes \tdiscriminadas, como consta en los planos aprobados por la Curadur\u00eda \tUrbana N\u00b0 4 y que sirvieron de soporte para la licencia de \tconstrucci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n

e. A \tmanera de concluir los supuestos facticos del libelo inicial \tsostiene el demandante, que \u00abpor \ttodo lo anterior deber\u00e1 declararse que el aqu\u00ed \tdemandado y arrendador del lote de terreno ubicado actualmente en la \tcarrera 99 N\u00b0 155-96 de esta ciudad, donde funciona el Colegio \tAnglo Escoces Campestre, autoriz\u00f3 la construcci\u00f3n all\u00ed \tlevantada y por ende, debe devolver a mis poderdantes el valor de \tdichas obras a t\u00edtulo de indemnizaci\u00f3n, conforme a lo \tdispuesto por el art\u00edculo 1994 del C\u00f3digo Civil\u00bb. <\/p>\n

f. Pretendieron, \tadicionalmente, los demandantes hacer efectivo el derecho de \tretenci\u00f3n sobre el predio \u00abhasta \ttanto el demandado GABRIEL GONZ\u00c1LEZ GARZ\u00d3N les cancele \tlos valores a que se contraen las pretensiones 2 y 3 anteriores, tal \tcomo lo prev\u00e9 el art\u00edculo 1995 de la misma \tCodificaci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n

g. En \tel ac\u00e1pite de \u00abPROCEDIMIENTO \tCUANT\u00cdA Y COMPETENCIA\u00bb \trecalcan, que la define \u00abel \tdomicilio del demandado y el lugar de ubicaci\u00f3n del inmueble \tdonde se construyeron las mejoras reclamadas y arrendado a mis \tpoderdantes\u00bb. <\/p>\n

h. En \trelaci\u00f3n con las normas de derecho en el aspecto sustancial \tevocan los art\u00edculos \u00ab1982, \t1994, 1995 y dem\u00e1s concordantes del C.C.\u00bb. <\/p>\n

De acuerdo con la anterior rese\u00f1a refulge, que los reclamantes, desde el aspecto sustancial, ubicaron su pretensi\u00f3n en el \u00e1mbito de la relaci\u00f3n contractual existente con el demandado, pretendiendo que este reconociera el pago de las obras realizadas con su autorizaci\u00f3n, lo que impon\u00eda que la discusi\u00f3n que en torno a ellas se hiciera lo fuera al amparo de las disposiciones que regulan este especifico tipo negocial. <\/p>\n

T\u00e9ngase presente, que las obras desarrolladas por los arrendatarios no tienen la calidad de reparaciones locativas o necesarias, sino que dichas construcciones estuvieron destinadas mejorar las locaciones para beneficiar la actividad econ\u00f3mica del arrendatario, esto es, el funcionamiento del establecimiento educativo a cuya destinaci\u00f3n expresamente se acord\u00f3 ser\u00eda sometido el predio, raz\u00f3n por la cual la discusi\u00f3n en modo alguno pod\u00eda desviarse por el camino de la accesi\u00f3n, como ahora se reclama. <\/p>\n

Respalda esta afirmaci\u00f3n la rese\u00f1a que se hiciera de los antecedentes del caso, del cual se extrae que ning\u00fan argumento se plante\u00f3 en las instancias en direcci\u00f3n distinta a la controversia contractual, particularmente referida a la situaci\u00f3n f\u00e1ctica que contempla el art\u00edculo 739 inciso segundo del C\u00f3digo Civil, pues si aquel hubiera sido el prop\u00f3sito de los reclamantes, desde el libelo de demanda se hubiera recabado en el derecho que tiene el propietario para recuperar el edificio previo el pago de la indemnizaci\u00f3n correspondiente por el valor de las mejoras y el de retenci\u00f3n, pero este \u00faltimo no bajo las preceptivas contractuales, sino de las que se reconocen en el t\u00edtulo de la reivindicaci\u00f3n, a cuyas reglas remite el citado art\u00edculo 739, nada de lo cual se hizo. <\/p>\n

5. Consecuente con esto, del ejercicio de valoraci\u00f3n y ponderaci\u00f3n realizado por el tribunal, tanto de los elementos probatorios arrimados al juicio como de la interpretaci\u00f3n que hiciera del libelo genitor, no se advierten esos yerros trascendentes, notorios, palmarios o manifiestos que se endilgan por el censor, de los que se extraiga la indebida aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 966 y 1994 del C\u00f3digo Civil o la falta de aplicaci\u00f3n del canon 739 \u00eddem, o que el \u00fanico sentido posible sea el indicado por el recurrente, habida cuenta de que si el conflicto tuvo su g\u00e9nesis en el contrato de arrendamiento, y del material probatorio allegado al juicio, evidentemente, no emerge el compromiso expreso del arrendador de abonar el costo de las obras que se hicieron en el predio, aun cuando el mismo las hubiera autorizado, ning\u00fan reparo merece la elecci\u00f3n normativa que este hiciera para la definici\u00f3n del caso, circunstancias que impide la intromisi\u00f3n de esta Corporaci\u00f3n, pues como de anta\u00f1o se ha indicado \u00abel recurso de casaci\u00f3n no es una tercera instancia de los procesos en la cual se pueda revisar libremente el litigio o las pruebas aportadas en su caso, pues esta Corporaci\u00f3n como tribunal de casaci\u00f3n no se ocupa directamente del fondo mismo de los negocios, sino que examina la sentencia recurrida en relaci\u00f3n con la ley y dentro de los l\u00edmites y temas que sean adecuados seg\u00fan los fundamentos de la sentencia, y no los que libremente proponga el recurrente, como se observa en este caso. (CSJ SC de 5 de jun. de 2002 exp. 6848). <\/p>\n

6. El cargo, en consecuencia, no se abre paso. <\/p>\n

DECISI\u00d3N <\/p>\n

En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, actuando en nombre de la Rep\u00fablica, NO CASA la sentencia proferida Sala Especializada de Restituci\u00f3n de Tierras del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, el doce (12) de septiembre de dos mil trece (2013), complementada el 10 de octubre del mismo a\u00f1o, en el proceso ordinario se\u00f1alado en la referencia. <\/p>\n

Se condena en costas al recurrente en casaci\u00f3n, sociedad Bosac & C\u00eda. S.A.S., en favor del extremo demandado. Por secretar\u00eda incl\u00fayase en la liquidaci\u00f3n la suma de $6.000.000, por concepto de agencias en derecho. <\/p>\n

Cumplido lo anterior, devu\u00e9lvase la actuaci\u00f3n surtida al Tribunal de origen. <\/p>\n

Notif\u00edquese, <\/p>\n

AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
\nPresidente de la Sala <\/p>\n

MARGARITA CABELLO BLANCO <\/p>\n

\u00c1LVARO FERNANDO GARC\u00cdA RESTREPO <\/p>\n

LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n

ARIEL SALAZAR RAM\u00cdREZ <\/p>\n

OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n

LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA <\/p>\n

ACLARACI\u00d3N DE VOTO <\/p>\n

Radicaci\u00f3n n.\u00b0 11001-31-03-041-2011-00271-01 <\/p>\n

Si bien comparto la decisi\u00f3n consignada en la sentencia, respetuosamente me permito aclarar mi voto, especialmente en relaci\u00f3n con la afirmaci\u00f3n seg\u00fan la cual \u00abel art\u00edculo 713 del C\u00f3digo Civil define la accesi\u00f3n como \u201cel modo de adquirir por el cual el due\u00f1o de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella\u201d, siendo relevante para el sub lite la relativa al evento en que se construye con materiales propios en suelo ajeno (…) a voces de lo previsto en el art\u00edculo 739 \u00eddem\u00bb (f. 196 vto., cdno. de la Corte). <\/p>\n

Ello porque, en mi opini\u00f3n, el referido precepto 739 del estatuto sustantivo civil no se limita a regular eventos de accesi\u00f3n (lo que solo hace en su primer inciso6), sino que consagra tambi\u00e9n \u2013en su segundo inciso7\u2013 el derecho de superficie, como prestaci\u00f3n personal (derecho de cr\u00e9dito) en cabeza del superficiario, y a cargo de propietario del terreno donde aquel edific\u00f3, plant\u00f3 o sembr\u00f3. <\/p>\n

1.\tDerechos reales y derechos personales. <\/p>\n

Seg\u00fan la teor\u00eda cl\u00e1sica dualista8, acogida en el estatuto sustantivo civil colombiano9, los derechos patrimoniales est\u00e1n estructurados de forma binaria: o son derechos personales, o son reales10. Los primeros, corresponden a la facultad en cabeza de una persona (el acreedor) de exigir de otra (el deudor) determinada prestaci\u00f3n de dar, hacer o no hacer11, mientras que los segundos, son aquellos \u00abque tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona\u00bb (art\u00edculo 665, ejusdem). <\/p>\n

Desde esa \u00f3ptica, puede colegirse que los derechos que no participan de los rasgos definitorios de los reales, necesariamente habr\u00e1n de ser considerados personales, o lo que es lo mismo, si un elemento constitutivo del patrimonio consiste en el \u00abpoder jur\u00eddico total o parcial sobre una cosa, con cargo a ser respetado por todos\u00bb12, ser\u00e1 un ius in re; si no, pertenecer\u00e1 a la especie opuesta, que se identifica con el \u00abpoder jur\u00eddico para exigir de una persona determinada el cumplimiento de una prestaci\u00f3n\u00bb13. <\/p>\n

2.\tCaracter\u00edsticas de los derechos reales. <\/p>\n

La expresi\u00f3n ius in re denota un conjunto de prerrogativas (el uso, el goce y la disposici\u00f3n) y acciones (persecuci\u00f3n y preferencia) con que cuenta su titular respecto de todo el conglomerado; de este modo, a diferencia de lo que ocurre con los derechos personales (que son de naturaleza intersubjetiva, y por ende relativos, pues solo extienden sus efectos directos a los extremos del v\u00ednculo obligacional), los atributos reales son oponibles erga omnes. <\/p>\n

Esto se traduce en que, por un lado, los poderes con que cuenta el titular del derecho real le permiten obtener provecho (econ\u00f3mico) o servirse de la cosa en la forma que estime adecuada, siempre que consulte su natural funci\u00f3n, pudiendo \u2013adem\u00e1s\u2013 exigir a todas las dem\u00e1s personas que le permitan ejercer sus privilegios en la forma en que libremente disponga, sin interposici\u00f3n alguna, dando lugar al surgimiento de un deber correlativo, pero general y abstracto, de abstenci\u00f3n. <\/p>\n

Por ese mismo sendero, debe destacarse que: <\/p>\n

(i) \tLos derechos reales, como regla general, emanan de la realizaci\u00f3n de los modos de adquirir el dominio, como la prescripci\u00f3n, ocupaci\u00f3n, sucesi\u00f3n, accesi\u00f3n, adjudicaci\u00f3n o creaci\u00f3n (salvo en los casos del mutuo y la prenda civil, en los que el solo t\u00edtulo tiene tal aptitud, dado su car\u00e1cter traslaticio y constitutivo, respectivamente; y de la tradici\u00f3n, modo que reclama su coexistencia con un t\u00edtulo preexistente con vocaci\u00f3n traslaticia, por exigencia expresa del canon 745 del C\u00f3digo Civil); y <\/p>\n

(ii) \tEn principio, solo existen tantos derechos reales cuantos se encuentren consagrados en la legislaci\u00f3n (art\u00edculo 665 del C\u00f3digo Civil14, o en disposiciones complementarias o especiales), enumeraci\u00f3n restrictiva que es ajena a los derechos personales. <\/p>\n

3.\tEl derecho de superficie (estudio comparado). <\/p>\n

Siguiendo a D\u00edez\u2013Picazo, <\/p>\n

\u00abel derecho de superficie (…) permite que, en determinadas hip\u00f3tesis, y en virtud de los negocios jur\u00eddicos celebrados por las partes, el propietario pueda hacer cesi\u00f3n de la utilizaci\u00f3n del suelo a favor de un tercero, que se propone y conviene en llevar a cabo una edificaci\u00f3n, adquiriendo ese tercero concesionario la propiedad de lo edificado durante el tiempo que el derecho deba durar, que es, por regla general, un plazo de legal duraci\u00f3n. Hay, pues, una situaci\u00f3n de propiedad dividida: (…) por una parte est\u00e1 la propiedad del suelo, que sigue perteneciendo al concedente y a sus causahabientes, y por otra parte, est\u00e1 la propiedad de lo edificado. Naturalmente el derecho sobre la edificaci\u00f3n comparte el disfrute de lo edificado y todas las dem\u00e1s consecuencias o secuelas deber\u00e1n realizarse seg\u00fan lo pactado\u00bb15. <\/p>\n

(i)\tRep\u00fablica Italiana, Art\u00edculo 952, C\u00f3digo Civil: \u00abel propietario puede constituir el derecho de hacer y mantener sobre el suelo una construcci\u00f3n a favor de otro, que adquiere su propiedad. Del mismo modo, puede enajenar la propiedad de la construcci\u00f3n ya existente, separadamente de la propiedad del suelo\u00bb16. <\/p>\n

(ii)\tReino de Espa\u00f1a, Art\u00edculo 53, Real Decreto Legislativo 7\/2015 (\u00abLey de suelo y rehabilitaci\u00f3n urbana\u00bb): \u00abEl derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. Tambi\u00e9n puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo\u00bb. <\/p>\n

(iii)\tRep\u00fablica del Per\u00fa, Art\u00edculo 1030, C\u00f3digo Civil: \u00abPuede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcci\u00f3n en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar m\u00e1s de noventinueve a\u00f1os. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto\u00bb. <\/p>\n

(iv)\tRep\u00fablica Oriental del Uruguay, art\u00edculo 36, Ley n.\u00ba 18.308: \u00abEl propietario de un inmueble, privado o fiscal, podr\u00e1 conceder a otro el derecho de superficie de su suelo, por un tiempo determinado, en forma gratuita u onerosa, mediante escritura p\u00fablica registrada y subsiguiente tradici\u00f3n. El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre un inmueble ajeno que atribuye temporalmente parte o la totalidad de la propiedad y comprende el derecho a utilizar el bien seg\u00fan las disposiciones generales de la legislaci\u00f3n aplicable y dentro del marco de los instrumentos de ordenamiento territorial y conforme al contrato respectivo\u00bb. <\/p>\n

(v)\tRep\u00fablica Federativa de Brasil, art\u00edculo 1369, C\u00f3digo Civil: \u00abEl propietario puede conceder a otro el derecho de construir o de plantar en su terreno, por tiempo determinado, mediante escritura p\u00fablica debidamente registrada en la Oficina de Registro de Inmuebles\u00bb17. <\/p>\n

4.\tEl caso colombiano. <\/p>\n

Aunque el derecho de superficie suele clasificarse como un ius in re (tal como lo demuestra la legislaci\u00f3n compendiada), lo cierto es que, en sus albores, fue concebido como un cr\u00e9dito. En efecto, <\/p>\n

\u00ab[e]n el derecho romano cl\u00e1sico el derecho superficie no se configuraba como derecho real. El due\u00f1o de un fundo era titular de cuanto se construyese o plantase en \u00e9l, en virtud del principio superficies solo cedit. Hab\u00eda, sin embargo, propietarios que no pudiendo o no queriendo construir, se pon\u00edan de acuerdo con un tercero que lo deseaba, consinti\u00e9ndole edificar y gozar plenamente del edificio as\u00ed construido. Antes que los particulares, perece que hicieron tales concesiones los magistrados respecto del suelo p\u00fablico. Se cita en este sentido que despu\u00e9s de la destrucci\u00f3n de la Roma por los galos (a\u00f1o 838 a.C.) se comenz\u00f3 la reconstrucci\u00f3n de la urbe mediante la concesi\u00f3n de suelo p\u00fablico en plena propiedad al principio, y m\u00e1s tarde mediante el pago de un canon o sol\u00e1rium. La relaci\u00f3n que surg\u00eda entre el concedente y el superficiario era generalmente un arrendamiento. As\u00ed Gayo (D. 43, 18, 2) \u201csuperficiarias Aedes apellamus quae in conducto solo positae sunt\u201d y Paulo, en Dig. 39, 2, 18, dice que es \u201csuperficiarius qui in conducto solo superficiem impermit\u201d. No deriva, pues, de la superficie un derecho real, sino solamente un derecho de cr\u00e9dito, protegido mediante las correspondientes acciones personales ejercitables \u00fanicamente contra el propietario concedente o contra sus herederos\u00bb18. <\/p>\n

En ese sentido, las disposiciones relacionadas con el derecho de superficie que rigen en nuestro pa\u00eds fueron consagradas (inicialmente19) en t\u00e9rminos semejantes a los reci\u00e9n descritos, al decir, en el citado inciso 2\u00ba del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, que \u00ab[s]i se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del due\u00f1o del terreno, ser\u00e1 este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantaci\u00f3n o sementera\u00bb. <\/p>\n

No se trata, pues, de un supuesto adicional de accesi\u00f3n, como sugiri\u00f3 el fallo mayoritario, porque m\u00e1s que configurar un ius in re, prev\u00e9 el surgimiento de una obligaci\u00f3n, cuya fuente es esa aquiescencia o voluntad t\u00e1cita del propietario, y que origina el deber jur\u00eddico de \u00abpagar el valor del edificio, plantaci\u00f3n o sementera\u00bb, aunque no cuando se lo demande el acreedor de la prestaci\u00f3n (el superficiario), sino cuando aquel, como deudor, decida recobrar el inmueble de su propiedad. <\/p>\n

Y es que, conforme lo tiene decantado la jurisprudencia comparada, la citada expresi\u00f3n \u00aba ciencia y paciencia\u00bb (que, por igual, establecen el C\u00f3digo Civil colombiano y el chileno, este \u00faltimo en el art\u00edculo 669 al regular el derecho de superficie) constituye una expresi\u00f3n t\u00e1cita de la voluntad de obligarse del propietario, frente a quien edifica en su suelo: <\/p>\n

\u00ab(…) [E]l art\u00edculo 669 regula las consecuencias de la edificaci\u00f3n, plantaci\u00f3n o siembra en suelo ajeno distinguiendo si el due\u00f1o tuvo conocimiento es decir, si la actividad tuvo lugar a ciencia y paciencia del due\u00f1o o no y establece consecuencias diversas para cada uno de esos dos escenarios. Pues bien, como lo muestra con elocuencia este caso, la pregunta que ha de responderse es \u00bfqu\u00e9 ha de entenderse por \u201cconocimiento\u201d o, lo que es lo mismo, qu\u00e9 ha de significar que la actividad haya tenido lugar a \u201cciencia y paciencia del due\u00f1o\u201d? (…). [P]or lo pronto, habr\u00e1 que comenzar desechando que por \u201cconocimiento\u201d haya de entenderse simplemente el saber o tener noticia elemental de algo, en este caso de la existencia de una plantaci\u00f3n. Al respecto se\u00f1ala Claro Solar lo siguiente: \u201cLa disposici\u00f3n de la ley est\u00e1 fundada en la regla del derecho que invocaba Ulpianus nemo videtur fraudare eos sciunt et consent\u00edunt, ninguno parece que defraude a los que saben y consienten\u201d (Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, vol. III, Editorial Jur\u00eddica de Chile, 2003, pp. 218 219). Desde antiguo, entonces, se ha asumido que no basta entonces \u201csaber\u201d, es necesario, adem\u00e1s, \u201cconsentir\u201d. Que el conocimiento no puede significarse como simple \u201csaber\u201d queda acreditado por una idea persistente que distintos autores han sostenido en el \u00e1mbito nacional en los \u00faltimos cien a\u00f1os y es que el inciso segundo del art\u00edculo 669 no disciplinar\u00eda, propiamente, un caso de accesi\u00f3n, sino una especie de pacto entre las partes.
\nAqu\u00ed no es necesario evaluar la correcci\u00f3n de dicha idea; \u00e9sta basta, sin embargo, para descartar la noci\u00f3n del conocimiento como mero saber. Se requiere algo m\u00e1s. Y aquello que se requiere es que haya existido, al menos, una apariencia de consentimiento por parte del propietario del terreno en la edificaci\u00f3n, plantaci\u00f3n o siembra en terreno ajeno. Esa apariencia de consentimiento y no el mero saber del due\u00f1o es lo que determina que la buena o mala fe entendida como conocimiento del hecho del dominio ajeno de quien ocupa el predio no sea relevante pues lo ocupa amparado en una autorizaci\u00f3n, real o, al menos, aparente del due\u00f1o; por lo mismo, su conocimiento de que el predio no es de su propiedad deviene irrelevante. (…) [S]eg\u00fan lo que ha quedado expresado (…), la pregunta no es, exactamente, si el propietario del terreno sobre el que se plant\u00f3 tuvo un conocimiento en t\u00e9rminos de un saber elemental acerca de si el tercero hab\u00eda plantado o no, sino m\u00e1s bien si esas plantaciones pueden explicarse normativamente por una especie de consentimiento o aquiescencia del propietario del terreno\u00bb (Corte Suprema de Justicia de la Rep\u00fablica de Chile. Sentencia de Casaci\u00f3n de 26 de julio de 2018. Rol: 38141-2017; CL\/JUR\/3992\/2018). <\/p>\n

Por esa v\u00eda, en virtud de un acto jur\u00eddico del propietario, que permite a otro edificar \u00aba ciencia y paciencia\u00bb suya, nace en el patrimonio del superficiario un cr\u00e9dito (esto es, un derecho personal), equivalente al \u00abvalor del edificio, plantaci\u00f3n o sementera\u00bb levantados en suelo ajeno, que este podr\u00e1 exigir una vez el dominus le reclame la devoluci\u00f3n de lo que es suyo: es decir, el lote y sus anexidades, que pasan a ser una sola cosa una vez satisfecha esa obligaci\u00f3n. <\/p>\n

5.\tConclusi\u00f3n. <\/p>\n

Aun cuando las consideraciones relacionadas con la t\u00e9cnica de casaci\u00f3n, y la forma sui generis de contrataci\u00f3n que celebraron las partes, imped\u00edan el reconocimiento reclamado en la demanda, lo cierto es que quien edifica en suelo ajeno, con la impl\u00edcita aprobaci\u00f3n del propietario, se hace acreedor del derecho al rembolso ya descrito, supuesto que, pese a su inusual ubicaci\u00f3n en la codificaci\u00f3n sustantiva, no puede ser pretermitido en el an\u00e1lisis de situaciones como la que origin\u00f3 el presente conflicto. <\/p>\n

Las razones expuestas fundamentan mi aclaraci\u00f3n de voto, con comedida reiteraci\u00f3n de mi respeto por la Sala de Casaci\u00f3n Civil. <\/p>\n

Fecha ut supra, <\/p>\n

LUIS ALONSO RICO PUERTA
\nMagistrado <\/p>\n

SALVAMENTO DE VOTO <\/p>\n

Radicaci\u00f3n n.\u00b0 76001-22-03-002-2017-00271-01 <\/p>\n

Disiento de la decisi\u00f3n acogida en la providencia objeto de este pronunciamiento, por ende, estimo necesario salvar mi voto, por los motivos planteados en lo sucesivo. <\/p>\n

1. Jos\u00e9 Arbey Maldonado Lenis, Carmen Rosa, \u00d3scar y Orlando Rinc\u00f3n Bonilla iniciaron el ruego de la referencia cuestionando al Juzgado Tercero de Ejecuci\u00f3n Civil del Circuito de Cali por cuanto, mediante prove\u00eddo de 8 de abril de 2016, neg\u00f3 su pedimento de terminaci\u00f3n del ejecutivo hipotecario iniciado en su contra por Bancolombia, por falta reestructuraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n reclamada, en los t\u00e9rminos fijados en la Ley 542 de 1999. <\/p>\n

Asimismo, critican la decisi\u00f3n de 13 de diciembre de esa anualidad, mediante la cual se zanj\u00f3 desfavorablemente la reposici\u00f3n por ellos propuesta contra la anterior determinaci\u00f3n, en la cual se arguy\u00f3 por el funcionario querellado que pese a no haber observado \u201cvoluntad del ejecutante para concertar la reestructuraci\u00f3n del cr\u00e9dito\u201d, era inviable acceder a la finalizaci\u00f3n deprecada por los ac\u00e1 actores, pues dos de ellos se encontraban inmersos en tr\u00e1mites concursales, frente a los cuales el coercitivo se encontraba suspendido. <\/p>\n

2. La posici\u00f3n mayoritaria de esta colegiatura, en segunda instancia, revoc\u00f3 la concesi\u00f3n del resguardo efectuada por el tribunal constitucional a quo, tras razonar: <\/p>\n

\u201c(\u2026) [L]a c\u00e9lula judicial accionada destac\u00f3 que si bien ser\u00eda admisible concluir que deb\u00eda reponerse el auto atacado, por ser procedente la terminaci\u00f3n del proceso por falta de reestructuraci\u00f3n, que constituye requisito sine qua non para que se pueda promover demanda ejecutiva, no es menos, que est\u00e1 suspendido el proceso de ejecuci\u00f3n para los demandados Orlando y Carmen Rosa Rinc\u00f3n Bonilla, en virtud de existir tr\u00e1mites concursales en su contra, aunado a que \u00e9stos son los propietarios del inmueble hipotecado, seg\u00fan se desprende de la providencia de 12 de octubre de 2012, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial \u2013 Sala Civil de Decisi\u00f3n de Cali, en la cual se desat\u00f3 el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por la parte demandada, contra la sentencia proferida por el Juzgado S\u00e9ptimo Civil del Circuito de esa urbe, aduciendo que \u201cse demanda en acci\u00f3n ejecutiva mixta a los se\u00f1ores Carmen Rosa y Orlando Rinc\u00f3n Bonilla, actuales propietarios inscritos en el inmueble dado en garant\u00eda hipotecaria y a los se\u00f1ores Jos\u00e9 Arbey Maldonado Lenis, Orlando y \u00d3scar Rinc\u00f3n Bonilla, suscriptores del t\u00edtulo valor pagar\u00e9\u201d, cuyo cr\u00e9dito se encuentra incorporado al proceso concursal, y a la espera de lo que se resuelva en dicho procedimiento, todo lo cual hace impr\u00f3spera la terminaci\u00f3n del proceso ejecutivo por falta de restructuraci\u00f3n (sic) (\u2026)\u201d. <\/p>\n

\u201c(\u2026) As\u00ed las cosas, no es factible dar por terminado un proceso ejecutivo hipotecario en que se persigue el recaudo de un cr\u00e9dito adquirido para la compra de vivienda, en atenci\u00f3n a que los deudores no pueden, en este puntual y espec\u00edfico caso, ejecutarse separadamente, comoquiera que dos de ellos, quienes por dem\u00e1s son propietarios del bien gravado, se encuentran en proceso de negociaci\u00f3n de deudas, cuyas consecuencias se proyectan al interior del tr\u00e1mite compulsivo; asunto que debe auscultar el juzgador, quien en desarrollo de ese ejercicio determin\u00f3 la inviabilidad de finiquitar el juicio ejecutivo, decisi\u00f3n que es razonable y no comporta un acto arbitrario o caprichoso, sino que tiene una l\u00f3gica jur\u00eddica admisible (\u2026)\u201d (fls. 30 a 37 vuelto cdno. Corte). <\/p>\n

2. En el juicio materia de esta salvaguarda, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, mediante prove\u00eddo de 12 de octubre de 2012 (fls. 18 a 25 vuelto), resolvi\u00f3 en segunda instancia seguir con ese compulsivo por la suma de \u201c1.237.016.1946 UVR\u201d. Es menester destacar que ese decurso se tramit\u00f3 <\/p>\n

\u201c(\u2026) como una acci\u00f3n mixta a los se\u00f1ores Carmen Rosa [y] Orlando Rinc\u00f3n Bonilla, actuales propietarios inscritos del inmueble dado en garant\u00eda hipotecaria y a los se\u00f1ores Jos\u00e9 Arbey Maldonado Lenos, Orlando [y] \u00d3scar Rinc\u00f3n Bonilla, suscriptores del t\u00edtulo valor pagar\u00e9 (\u2026)\u201d (\u00eddem.). <\/p>\n

\u201c(\u2026) [S]i bien puede apreciarse que en el escrito de la demanda se dijo por la parte ejecutante, que por ser pactada la obligaci\u00f3n en UPAC deb\u00eda realizarse la redenominaci\u00f3n de los valores de cr\u00e9dito a UVR, efectuando entonces la operaci\u00f3n matem\u00e1tica correspondiente para que el valor demandado en UPAC quedara en UVR, dicho actuar no equivale a que se haya concretado efectivamente la reestructuraci\u00f3n correspondiente, pues como lo ha previsto la Corte Constitucional en sentencia SU-787 de 2012, \u201csi cumplidas las anteriores condiciones subsiste un saldo insoluto, deudor y acreedor deben llegar a un acuerdo de reestructuraci\u00f3n\u201d, siendo entonces lo pertinente haber instado al deudor para concretar un convenio de reestructuraci\u00f3n del cr\u00e9dito\u201d. <\/p>\n

\u201cEn ese sentido, comoquiera que no se observa que haya existido voluntad del ejecutante para concertar la reestructuraci\u00f3n del cr\u00e9dito, atendiendo a las directrices legales descritas en la Ley 546 de 1999, ser\u00eda admisible concluir que procede reponer el auto atacado, toda vez que es la reestructuraci\u00f3n del cr\u00e9dito, realizada en debida forma, un requisito sine qua non para que se pueda promover demanda ejecutiva (\u2026)\u201d. <\/p>\n

No obstante, a rengl\u00f3n seguido precis\u00f3 que no era posible acceder a tal pedimento, por cuanto: <\/p>\n

\u201c(\u2026) [A]l encontrarse suspendido el proceso para la mitad de la parte demandada, en virtud de la promoci\u00f3n de procesos concursales, debe traerse a colaci\u00f3n lo referente a la indivisibilidad de la hipoteca, puesto que la obligaci\u00f3n que de aqu\u00ed se pregona cumplimiento se halla garantizada con dicho gravamen, por lo que toda la obligaci\u00f3n se encuentra sujeta a la garant\u00eda real, empero, (\u2026) aunque la hipoteca se reputa indivisible, el cr\u00e9dito, como obligaci\u00f3n principal no lo es; es decir, al encontrarse dos de los cuatro demandados en tr\u00e1mites concursales, se presume que al haberse solicitado la suspensi\u00f3n de este compulsivo en su contra, es porque asumieron en el respectivo concurso la refrendaci\u00f3n del cr\u00e9dito base de recaudo de este proceso, desconociendo esta agencia judicial los alcances que se hayan dado a la solidaridad en dichos tr\u00e1mites, por lo que, asimismo, dar por concluida esta ejecuci\u00f3n repercute de manera directa en lo atinente a lo refrendado por Orlando y Carmen Rosa Rinc\u00f3n Bonilla, ya que al estar suspendido el proceso en su contra, quedar\u00eda viciada toda actuaci\u00f3n que influya en lo correspondiente al cumplimiento del cr\u00e9dito por parte de ellos, encontrando entonces necesario primero conocer las condiciones en las que las partes mencionadas ostentan el cumplimiento de la obligaci\u00f3n que aqu\u00ed se persigue, de suerte que dependiendo c\u00f3mo se haya asumido la solidaridad de la obligaci\u00f3n, asimismo podr\u00eda el despacho concluir la procedencia de la terminaci\u00f3n de este tr\u00e1mite por carencia de reestructuraci\u00f3n, pues por las condiciones de la garant\u00eda hipotecaria, no se puede acceder tajantemente a lo pretendido (\u2026)\u201d. <\/p>\n

3. Para el suscrito hab\u00eda lugar a otorgar el auxilio, por cuanto la numerosa jurisprudencia emitida sobre la materia por esta corporaci\u00f3n y la Corte Constitucional, avalan la procedencia de la finalizaci\u00f3n de ese coercitivo, luego de apreciarse la falta de reestructuraci\u00f3n, presupuesto ineludible para demandar el pago de acreencias adquiridas para la compra de vivienda, como aqu\u00ed aconteci\u00f3. <\/p>\n

Por tanto, si el juzgado constat\u00f3 la inobservancia del se\u00f1alado requisito, esto es, luego de esclarecer la inexistencia de una propuesta de reestructuraci\u00f3n v\u00e1lida, efectuada por el ejecutante a su contraparte, deb\u00eda acceder a la reclamaci\u00f3n de los tutelantes, siguiendo los derroteros jurisprudenciales compendiados por la Corte Constitucional sobre la materia, a saber: <\/p>\n

\u201c(\u2026) [L]a reestructuraci\u00f3n, que por definici\u00f3n, implicaba un acuerdo de voluntades, pas\u00f3 a ser, en ausencia del mismo, un imperativo para las entidades financieras, quienes deb\u00edan, por consiguiente, efectuarla de manera unilateral, para lo cual, sin embargo, no pod\u00edan imponer su mero criterio, sino que deb\u00edan atenerse a par\u00e1metros imperativos derivados de la propia ley, aun cuando requiriesen precisi\u00f3n jurisprudencial\u201d. <\/p>\n

\u201cAs\u00ed, era necesario definir una serie de elementos, que no se encuentran en la ley ni en la jurisprudencia, tales como (i) los t\u00e9rminos de la restructuraci\u00f3n en caso de falta de acuerdo, o, (ii) el plazo y el procedimiento para que las partes busquen un acuerdo, a falta del cual proceden los t\u00e9rminos legales y jurisprudenciales\u201d. <\/p>\n

\u201cParecer\u00eda claro que la nueva obligaci\u00f3n, por el saldo insoluto acreditado en el proceso ejecutivo, surge a partir de la terminaci\u00f3n de \u00e9ste. Cabr\u00eda pensar en un plazo de gracia de 30 d\u00edas, para que el deudor se acerque al banco para acordar, a su elecci\u00f3n, o un plan de pago, o los t\u00e9rminos de la reestructuraci\u00f3n. Vencido ese t\u00e9rmino, regir\u00eda la obligaci\u00f3n reestructurada en los t\u00e9rminos de ley y de la jurisprudencia, que deb\u00eda fijar las condiciones aplicables en cuanto a plazo, modalidad de amortizaci\u00f3n y tasa, obligaci\u00f3n cuyo primer vencimiento se producir\u00eda en treinta d\u00edas y a partir del cual, la falta de pago dar\u00eda lugar a mora del deudor y a la posibilidad de iniciar un nuevo proceso ejecutivo\u201d. <\/p>\n

\u201cA falta de previsi\u00f3n expresa, habr\u00eda que concluir que el saldo es el valor de la obligaci\u00f3n insoluta, una vez aplicados la reliquidaci\u00f3n y los alivios; el plazo y los intereses, los mismos que los del cr\u00e9dito original, con los ajustes que hubiesen resultado de la reliquidaci\u00f3n (\u2026)\u201d. <\/p>\n

\u201c(\u2026) [U]na reconstrucci\u00f3n de la jurisprudencia constitucional sobre esta materia, ajustada con los elementos de an\u00e1lisis que se han ido haciendo evidentes en las distintas oportunidades en las que la Corte se ha ocupado del tema, muestra que las reglas aplicables, de acuerdo con el marco constitucional, son las siguientes: (i) En el \u00e1mbito de la Ley 546 de 1999, los procesos ejecutivos hipotecarios, (\u2026) una vez realizada la reliquidaci\u00f3n del cr\u00e9dito y aplicados los alivios correspondientes, terminan por ministerio de la ley; (ii) si cumplidas las anteriores condiciones subsiste un saldo insoluto, deudor y acreedor deben llegar a un acuerdo de reestructuraci\u00f3n; (iii) a falta de acuerdo, la reestructuraci\u00f3n debe hacerse directamente por la entidad crediticia, de acuerdo con los par\u00e1metros legales, jurisprudencialmente delimitados y, (iv) cuando cumplidas las anteriores condiciones se advierta por el juez, o que existen otros procesos ejecutivos en curso contra el deudor, por obligaciones diferentes, o que no obstante la reestructuraci\u00f3n, el deudor carece de la capacidad financiera para asumir la obligaci\u00f3n, se except\u00faa el mandato de dar por terminado el proceso, el cual continuar\u00e1, en el estado en el que se encontraba, por el saldo insoluto de la obligaci\u00f3n (\u2026)\u201d20 (subl\u00edneas de la Sala). <\/p>\n

Por lo antelado, seg\u00fan ha conceptuado esta Corporaci\u00f3n, es obligatorio para las autoridades judiciales determinar la concurrencia de la mentada reestructuraci\u00f3n junto con el t\u00edtulo contentivo de la obligaci\u00f3n insoluta, pues aqu\u00e9llos <\/p>\n

\u201c(\u2026) conforman un t\u00edtulo ejecutivo complejo y, por ende, la ausencia de alguno de estos no permit\u00eda continuar con la ejecuci\u00f3n (\u2026)\u201d. <\/p>\n

\u201cAl respecto, la Corte en un asunto de similares contornos consider\u00f3 que: <\/p>\n

\u201c(\u2026) Si bien podr\u00eda decirse en gracia de discusi\u00f3n que el funcionario judicial no se refiri\u00f3 a dicha cuesti\u00f3n, es decir, si la obligaci\u00f3n hab\u00eda sido objeto de reestructuraci\u00f3n, por estimar que el proceso ejecutivo hipotecario se origin\u00f3 en el 2011 y porque no se demostr\u00f3 la existencia de saldos insolutos antes del 31 de diciembre de 1999, tales aspectos no podr\u00edan considerarse suficientes para desestimar per s\u00e9 dicho t\u00f3pico, sobre todo, por tratarse el asunto de un cr\u00e9dito para la adquisici\u00f3n de vivienda, situaci\u00f3n que ameritaba interpretarse con mayor \u00e9nfasis a la luz de la Carta Pol\u00edtica y la doctrina constitucional (\u2026)\u201d. <\/p>\n

\u201cEn esa l\u00ednea, pretiri\u00f3 exaltar la viabilidad de la reestructuraci\u00f3n21, en virtud de los lineamientos contenidos en el art\u00edculo 42 ej\u00fasdem, y en la providencia SU-813 de 2007, en particular, porque la concesi\u00f3n de tal beneficio \u201c(\u2026) no depende de la existencia de un proceso ejecutivo o de si la obligaci\u00f3n estaba al d\u00eda o en mora [a corte de 31 de diciembre 1999] (\u2026)\u201d22 (\u2026) (CSJ STC2747-2015, 12 mar. 2015, rad. 2015-00037-01) (\u2026)\u201d23. <\/p>\n

3.1. Se insiste, de acuerdo con el criterio reciente de esta Sala, en caso de determinarse la inexistencia de la reestructuraci\u00f3n del cr\u00e9dito en litigios como el cuestionado, procede la terminaci\u00f3n del compulsivo, pues <\/p>\n

\u201c(\u2026) [L]a decisi\u00f3n de culminar el coercitivo por falta de reestructuraci\u00f3n del cr\u00e9dito solo puede evitarse (\u2026) si resulta evidente la poca solvencia econ\u00f3mica de la obligada24 (\u2026)\u201d. <\/p>\n

\u201cPor tal motivo, esa medida no resulta discrecional para el acreedor, mucho menos renunciable por la deudora, en raz\u00f3n de su importancia constitucional. De ese modo, el prop\u00f3sito de diferir el saldo seg\u00fan las reales posibilidades financieras de la tutelante, vale insistir, de acuerdo con sus circunstancias concretas, persigue evitar que las familias sigan perdiendo injusta y masivamente sus hogares, de ah\u00ed que la reestructuraci\u00f3n para esa clase de coercitivos, integre el t\u00edtulo complejo y su ausencia impida adelantar el cobro (\u2026)\u201d25. <\/p>\n

Sobre lo discurrido, la Corte Constitucional ha sostenido: <\/p>\n

\u201c(\u2026) [A] partir del cap\u00edtulo VIII de la aludida ley, se dispone la creaci\u00f3n de un r\u00e9gimen de transici\u00f3n, en el que expresamente se se\u00f1ala que: \u2018[los] establecimientos de cr\u00e9dito deber\u00e1n ajustar los documentos contentivos de las condiciones de los cr\u00e9ditos de vivienda individual a largo plazo, desembolsados con anterioridad a la fecha de vigencia de la presente ley y a las disposiciones previstas en la misma (\u2026)\u201926. Esto significa que m\u00e1s all\u00e1 de la fecha de iniciaci\u00f3n del proceso ejecutivo, el hecho determinante para hacer exigible la reestructuraci\u00f3n, es que el cr\u00e9dito haya sido desembolsado con anterioridad a las fechas mencionadas en la propia Ley 546 de 1999 (\u2026)\u201d. <\/p>\n

\u201cLa reestructuraci\u00f3n implica tanto la conversi\u00f3n del cr\u00e9dito del sistema UPAC al UVR, como el reconocimiento de los abonos previstos en el art\u00edculo 41 de la ley en menci\u00f3n, conforme al cual: \u2018Los abonos a que se refiere el art\u00edculo anterior se har\u00e1n sobre los saldos vigentes a 31 de diciembre de 1999, de los pr\u00e9stamos otorgados por los establecimientos de cr\u00e9dito para la financiaci\u00f3n de vivienda individual a largo plazo (\u2026)\u201d (subrayas fuera de texto)27. <\/p>\n

3.2. Seg\u00fan se extrae de las reglas jurisprudenciales atr\u00e1s transcritas, la \u00fanica eventualidad en la cual se desestima la solicitud de terminaci\u00f3n del compulsivo por no haber reestructuraci\u00f3n, es cuando est\u00e1 acreditada la insolvencia econ\u00f3mica del extremo ejecutado o su incapacidad financiera para asumir el cumplimiento de la obligaci\u00f3n reestructurada, por cuanto tal circunstancia tornar\u00eda inviable cualquier reestructuraci\u00f3n, ante la imposibilidad de los deudores de cumplir con las nuevas condiciones fijadas en el cr\u00e9dito renegociado, siguiendo las pautas de la doctrina constitucional. Con todo, ni siquiera ha existido intento de dar paso a la reestructuraci\u00f3n. <\/p>\n

Si bien se ha entendido como elemento demostrativo de tal eventualidad, la existencia de otros compulsivos en donde se haya decretado el embargo de los remanentes, tal circunstancia, per s\u00e9, no lleva a tal conclusi\u00f3n, pues ese mero hecho no lleva impl\u00edcita la incapacidad de pago del obligado. <\/p>\n

Tampoco la existencia de tr\u00e1mites concursales o de negociaci\u00f3n de deudas apareja similar afirmaci\u00f3n, pues ese tipo de tr\u00e1mites se originan precisamente con el objetivo de reunir a los acreedores para lograr la cancelaci\u00f3n de las deudas. <\/p>\n

Por tanto, es indispensable una labor proactiva del juzgador para esclarecer con suficiencia este presupuesto, teniendo en cuenta que de ello depende la posibilidad para los deudores de reorganizar su obligaci\u00f3n hipotecaria atendiendo a sus \u201creales posibilidades financieras\u201d y, de esa manera, garantizarles la facultad de hacer frente a ese cr\u00e9dito y conservar sus viviendas, derecho de rango supralegal y fin primordial de la Ley 542 de 1999 y de la doctrina judicial antedicha. <\/p>\n

4. En el presente asunto, resulta extra\u00f1a la postura adoptada por la mayor\u00eda de la Sala, pues bajo el argumento que Orlando y Carmen Rosa Rinc\u00f3n Bonilla, \u201cquienes por dem\u00e1s son propietarios del bien gravado, se encuentran en proceso de negociaci\u00f3n de deudas\u201d, se deneg\u00f3 la potestad de los hoy querellantes de acceder a la aludida reestructuraci\u00f3n, la cual, como viene dici\u00e9ndose, en estos eventos, al estar acreditado que se trata de un cr\u00e9dito destinado para la adquisici\u00f3n de vivienda originado bajo el extinto sistema Upac, est\u00e1 directamente relacionado con la garant\u00eda iusfundamental a la vivienda. <\/p>\n

No puede, bajo ning\u00fan derrotero, predicarse que por estar suspendido respecto de los prenombrados el coercitivo, en virtud de los tr\u00e1mites concursales referidos, les est\u00e1 vedado exigir el cumplimiento del presupuesto descrito como requisito previo e indispensable para la presentaci\u00f3n de la demanda de ejecuci\u00f3n. <\/p>\n

N\u00f3tese, el objetivo de la reestructuraci\u00f3n es que los deudores acuerden con el ente financiero la modalidad de pago de la acreencia de acuerdo a su capacidad econ\u00f3mica, por ende, no puede truncarse tal prerrogativa aduci\u00e9ndose que dos de ellos, en procedimientos separados, est\u00e1n \u201cnegociando deudas\u201d.
\nLo anterior conllevar\u00eda que los ejecutados no implicados en esos tr\u00e1mites deban supeditarse a lo resuelto en los mismos, en los cuales podr\u00edan emitirse disposiciones en contrav\u00eda de sus reales posibilidades para hacer frente a la obligaci\u00f3n con garant\u00eda hipotecaria. <\/p>\n

Se difiere de la postura mayoritaria de la Corte, pues, se reitera, la suspensi\u00f3n del proceso a dos de los cuatro demandados, no afecta los derechos y obligaciones solidarias contra\u00eddas con su acreedor, y, por lo tanto, a cualquiera de ellos le es factible pedir la finalizaci\u00f3n del compulsivo ante la falta restructuraci\u00f3n del cr\u00e9dito, a lo cual deber\u00e1 accederse si se satisfacen todos los requisitos legales y jurisprudenciales antes citados. <\/p>\n

La existencia de otras obligaciones de los concursados, no afecta de ninguna manera la garant\u00eda hipotecaria, pues el banco, ante la existencia de la misma, tiene preferencia para satisfacer su cr\u00e9dito sobre los dem\u00e1s acreedores. <\/p>\n

5. Se aclara, si bien los demandados \u201cen negociaci\u00f3n de deudas\u201d son los propietarios inscritos del bien hipotecado, tal circunstancia no implica que tengan distintas facultades o deberes respecto de los dem\u00e1s ejecutados, quienes suscribieron el t\u00edtulo valor p\u00e1bulo del cobro judicial, pues ni la ley 546 de 1999, ni su jurisprudencia complementaria, hacen distinci\u00f3n alguna entre unos y otros. Lo trascendente o indispensable es la suscripci\u00f3n del cr\u00e9dito para comprar una vivienda bajo los derroteros del sistema Upac. <\/p>\n

6. As\u00ed las cosas, el estrado accionado en las providencias de 8 de abril y 13 de diciembre de 2016, se apart\u00f3 de las reglas desarrolladas en precedencia, trunc\u00f3 injustificadamente el derecho en cabeza de los aqu\u00ed accionados de acceder a la aludida reestructuraci\u00f3n, incurriendo en quebranto de las prerrogativas al debido proceso, igualdad y a la vivienda de los deudores hipotecarios afectados, menoscab\u00e1ndose los principios de legalidad y de seguridad jur\u00eddica, as\u00ed como el imperativo supralegal seg\u00fan el cual: \u201c(\u2026) Los jueces, en sus providencias, s\u00f3lo est\u00e1n sometidos al imperio de la ley (\u2026)\u201d; postura en contrav\u00eda de los art\u00edculos 29, 228, 229 y 230 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica28 y 8, 9 y 25 de la Convenci\u00f3n Americana de Derechos Humanos29.
\n7. En los anteriores t\u00e9rminos, dejo consignado mi anunciado salvamento. <\/p>\n

Fecha, ut supra. <\/p>\n

LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA
\nMagistrado <\/p>\n

1\u0002 \tClaro Solar Luis. XI Derecho Civil, Santiago, Editorial Nascimento, \ta\u00f1o 1941, p\u00e1g. 106.
\n2\u0002Alessandri \tRodr\u00edguez, Arturo: De Los Contratos, Editorial Jur\u00eddica \tEdiar-ConoSur, 1988, p\u00e1g. 163.
\n3\u0002 \tBarrero \tDomenico, Sistema del Derecho Privado tomo II, Ediciones Jur\u00eddicas \tEuropa Am\u00e9rica Buenos Aires 1967, p\u00e1g. 284.
\n4\u0002Brenes \tC\u00f3rdoba Alberto, Tratado de los Bienes, 1981, Editorial \tJuricentro, p\u00e1g. 73 y 74.
\n5\u0002 \tClaro \tSolar Luis. Explicaciones del derecho civil Chileno y comparado \tVolumen III, Editorial Jur\u00eddica de Chile, Santiago de Chile, \t19837, p\u00e1gina 246.
\n6\u0002 \t\u00abEl due\u00f1o del terreno en que otra persona, sin su \tconocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendr\u00e1 \tderecho de hacer suyo el edificio, plantaci\u00f3n o sementera, \tmediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de \tbuena o mala fe en el t\u00edtulo de la reivindicaci\u00f3n, o \tde obligar al que edific\u00f3 o plant\u00f3 a pagarle el justo \tprecio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que \tlo haya tenido en su poder, y al que sembr\u00f3 a pagarle la \trenta y a indemnizarle los perjuicios\u00bb.
\n7\u0002 \t\u00abSi se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y \tpaciencia del due\u00f1o del terreno, ser\u00e1 este obligado, \tpara recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantaci\u00f3n o \tsementera\u00bb. <\/p>\n

9\u0002 \tArt\u00edculo 664, C\u00f3digo Civil: \u00abLas cosas \tincorporales son derechos reales o personales\u00bb.
\n10\u0002 \tNo quiere desconocerse, por supuesto, la trascendencia \t(especialmente en \u00e9pocas recientes) de los derechos \tintelectuales, pero, en esta oportunidad, no resulta necesario \texplorar esa categor\u00eda.
\n11\u0002 \tArt\u00edculo 666, C\u00f3digo Civil: \u00abDerechos \tpersonales o cr\u00e9ditos son los que s\u00f3lo pueden \treclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola \tdisposici\u00f3n de la ley, han contra\u00eddo las obligaciones \tcorrelativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por \tel dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De \testos derechos nacen las acciones personales\u00bb.
\n12\u0002 \tG\u00d3MEZ, Jos\u00e9 J. Bienes. Universidad Externado de \tColombia, Bogot\u00e1. 1981, p. 114.
\n13\u0002 \tIb\u00eddem, p. 110.
\n14\u0002 \t\u00abSon derechos reales el de dominio, el \tde herencia, los de usufructo, uso o habitaci\u00f3n, los de \tservidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos \tderechos nacen las acciones reales\u00bb.
\n15\u0002 \tD\u00cdEZ\u2013PICAZO, Luis. Fundamentos del derecho civil \tpatrimonial, Tomo VI (Derechos Reales). Ed. Thomson\u2013Civitas, \tMadrid. 2012, p. 326\u2013327.
\n16\u0002 \tTexto original: \u00abIl proprietario pu\u00f2 costituire il \tdiritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a \tfavore di altri, che ne acquista la propriet\u00e0. Del pari pu\u00f2 \talienare la propriet\u00e0 della costruzione gi\u00e0 esistente, \tseparatamente dalla propriet\u00e0 del suolo\u00bb.
\n17\u0002 \tTexto original: \u00abO propriet\u00e1rio pode conceder a \toutrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por \ttempo determinado, mediante escritura p\u00fablica devidamente \tregistrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis\u00bb.
\n18\u0002 \tD\u00cdEZ\u2013PICAZO, Op. Cit., p. 324.
\n19\u0002 \tCon la expedici\u00f3n de la Ley 1955 de 2019 (por el cual se \texpide el Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022. \u201cPacto por \tColombia, Pacto por la Equidad\u201d), surgi\u00f3 un supuesto de \tsuperficie como derecho real accesorio: el consagrado en el canon \t33\u20138 de esa normativa, a cuyo tenor: \u00abUna entidad \tp\u00fablica denominada superficiante, titular absoluta de un bien \tinmueble fiscal o de uso p\u00fablico destinado a la \tinfraestructura de Transporte conforme a lo establecido en el \tart\u00edculo 4\u00b0 de la Ley 1682 de 2013, podr\u00e1 otorgar \tel derecho real de superficie de origen contractual, enajenable y \toneroso, a un tercero denominado superficiario, por un plazo m\u00e1ximo \tde treinta (30) a\u00f1os, prorrogables hasta m\u00e1ximo veinte \t(20) a\u00f1os adicionales. El superficiario tendr\u00e1 la \tfacultad, conforme a la normatividad de ordenamiento territorial del \tlugar donde se ubique el bien inmueble y las disposiciones \turban\u00edsticas vigentes, de realizar y explotar por su \texclusiva cuenta y riesgo, construcciones o edificaciones en \u00e1reas \tlibres aprovechables con todos los atributos de uso, goce y \tdisposici\u00f3n de las mismas, a fin de que tales desarrollos \tpuedan soportar grav\u00e1menes y limitaciones al dominio, sin \tafectar el uso p\u00fablico, la prestaci\u00f3n del servicio de \ttransporte, ni restringir la propiedad del inmueble base del \tsuperficiante.
\nEl \tderecho real de superficie se constituye mediante contratos elevados \ta escritura p\u00fablica suscritos entre el titular del inmueble \tbase y los terceros que ser\u00e1n superficiarios, los cuales \tcontendr\u00e1n la delimitaci\u00f3n del \u00e1rea \taprovechable, el plazo de otorgamiento del derecho, las condiciones \tde reversi\u00f3n de las construcciones, las causales de \tterminaci\u00f3n del contrato, las obligaciones de las partes y la \tretribuci\u00f3n que corresponde al superficiante, debiendo adem\u00e1s \tinscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos \ten el folio de matr\u00edcula inmobiliaria del predio sobre el \tcual se confiere el derecho real de superficie, en el que deber\u00e1 \trealizarse una anotaci\u00f3n de este como derecho accesorio, \tidentific\u00e1ndose el \u00e1rea conferida al superficiario y \tlos linderos de la misma y las construcciones, adem\u00e1s deber\u00e1n \tregistrarse los actos jur\u00eddicos que se efect\u00faen en \trelaci\u00f3n con el derecho real de superficie.
\nLa \tcancelaci\u00f3n de la constituci\u00f3n de este derecho real \taccesorio de superficie proceder\u00e1 mediante escritura p\u00fablica \tsuscrita por las partes constituyentes, que ser\u00e1 objeto de \tregistro en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria \tcorrespondiente y ante la Oficina de Registro competente.
\nPara \totorgar el derecho real de superficie el superficiante deber\u00e1 \tcontar con un estudio t\u00e9cnico, financiero y jur\u00eddico, \tque valide y determine las condiciones y beneficios financieros y \tecon\u00f3micos que se generan a partir de su implementaci\u00f3n \ty para la selecci\u00f3n del superficiario el superficiante deber\u00e1 \tsujetarse a las reglas propias de contrataci\u00f3n que le \tapliquen a la entidad p\u00fablica que act\u00fae en tal \tcalidad\u00bb.
\n20\u0002 \tCorte \tConstitucional, sentencia SU-787 de 2012.
\n21\u0002 \tAl respecto, la sentencia SU-813 de 2007 expuso: \t\u201c(\u2026) \tLa reestructuraci\u00f3n implica tanto la conversi\u00f3n del \tcr\u00e9dito del sistema UPAC al UVR, como el reconocimiento de \tlos abonos previstos en el art\u00edculo 41 de la ley en menci\u00f3n, \tconforme al cual: \u201cLos abonos a que se refiere el art\u00edculo \tanterior se har\u00e1n sobre los saldos vigentes a 31 de diciembre \tde 1999, de los pr\u00e9stamos otorgados por los establecimientos \tde cr\u00e9dito para la financiaci\u00f3n de vivienda individual \ta largo plazo (\u2026)\u201d.
\n22\u0002 \tCorte \tConstitucional, sentencia T-319 de 2012.
\n23\u0002 \tCorte Suprema de Justicia. Civil. Sentencia \tde \t7 de abril de 2015, exp. 11001-02-03-000-2015-00601-00
\n24\u0002 \tCorte Constitucional, sentencia T-511 \tde 2001.
\n25\u0002 \tCSC. STC \taprobada \ten Sala de 20 de abril de 2016, \texp. 11001-02-03-000-2016-00926-00
\n26\u0002 \tArt\u00edculo 39 de la Ley 546 de 1999.
\n27\u0002 \tCorte Constitucional T-881 \tde 2013, \tcitada por esta Sala el 7 de abril de 2015, exp. \t11001-02-03-000-2015-00601-00.
\n28\u0002 \t\u201c(\u2026) \tArt. \t29. El debido proceso se aplicar\u00e1 a toda clase de actuaciones \tjudiciales y administrativas\u201d. \u201cNadie podr\u00e1 ser \tjuzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le \timputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la \tplenitud de las formas propias de cada juicio (\u2026)\u201d.
\n\u201c(\u2026) \tArt. \t228. La Administraci\u00f3n de Justicia es funci\u00f3n p\u00fablica. \tSus decisiones son independientes. Las actuaciones ser\u00e1n \tp\u00fablicas y permanentes con las excepciones que establezca la \tley y en ellas prevalecer\u00e1 el derecho sustancial. Los \tt\u00e9rminos procesales se observar\u00e1n con diligencia y su \tincumplimiento ser\u00e1 sancionado. Su funcionamiento ser\u00e1 \tdesconcentrado y aut\u00f3nomo \t(\u2026)\u201d.
\n\u201c(\u2026) \tArt. \t229. Se garantiza el derecho de toda persona para acceder a la \tadministraci\u00f3n de justicia. La ley indicar\u00e1 en qu\u00e9 \tcasos podr\u00e1 hacerlo sin la representaci\u00f3n de abogado \t(\u2026)\u201d.
\n\u201c(\u2026) \tArt. \t230. Los jueces, en sus providencias, s\u00f3lo est\u00e1n \tsometidos al imperio de la ley\u201d.
\n\u201cLa \tequidad, la jurisprudencia, los principios generales del derecho y \tla doctrina son criterios auxiliares de la actividad judicial \t(\u2026)\u201d.
\n29\u0002 \t\u201c(\u2026) \tArt. \t8. Garant\u00edas Judiciales. 1. Toda persona tiene derecho a ser \to\u00edda, con las debidas garant\u00edas y dentro de un plazo \trazonable, por un juez o tribunal competente, independiente e \timparcial, establecido con anterioridad por la ley, en la \tsustanciaci\u00f3n de cualquier acusaci\u00f3n penal formulada \tcontra ella, o para la determinaci\u00f3n de sus derechos y \tobligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro \tcar\u00e1cter\u201d. \u201c2. Toda persona inculpada de delito \ttiene derecho a que se presuma su inocencia mientras no se \testablezca legalmente su culpabilidad. Durante el proceso, toda \tpersona tiene derecho, en plena igualdad, a las siguientes garant\u00edas \tm\u00ednimas: \u201ca) derecho del inculpado de ser asistido \tgratuitamente por el traductor o int\u00e9rprete, si no comprende \to no habla el idioma del juzgado o tribunal; \u201cb) comunicaci\u00f3n \tprevia y detallada al inculpado de la acusaci\u00f3n formulada; \u201c \tc) concesi\u00f3n al inculpado del tiempo y de los medios \tadecuados para la preparaci\u00f3n de su defensa; \u201cd) \tderecho del inculpado de defenderse personalmente o de ser asistido \tpor un defensor de su elecci\u00f3n y de comunicarse libre y \tprivadamente con su defensor; \u201ce) derecho irrenunciable de ser \tasistido por un defensor proporcionado por el Estado, remunerado o \tno seg\u00fan la legislaci\u00f3n interna, si el inculpado no se \tdefendiere por s\u00ed mismo ni nombrare defensor dentro del plazo \testablecido por la ley; \u201cf) derecho de la defensa de \tinterrogar a los testigos presentes en el tribunal y de obtener la \tcomparecencia, como testigos o peritos, de otras personas que puedan \tarrojar luz sobre los hechos; \u201cg) derecho a no ser obligado a \tdeclarar contra s\u00ed mismo ni a declararse culpable, y \u201ch) \tderecho de recurrir del fallo ante juez o tribunal superior.
\n\u201c3. \tLa confesi\u00f3n del inculpado solamente es v\u00e1lida si es \thecha sin coacci\u00f3n de ninguna naturaleza. \u201c4. El \tinculpado absuelto por una sentencia firme no podr\u00e1 ser \tsometido a nuevo juicio por los mismos hechos. \u201c5. El proceso \tpenal debe ser p\u00fablico, salvo en lo que sea necesario para \tpreservar los intereses de la justicia. (\u2026)\u201d.
\n\u201c(\u2026) \tArt. \t9. \tNadie \tpuede ser condenado por acciones u omisiones que en el momento de \tcometerse no fueran delictivos seg\u00fan el derecho aplicable. \tTampoco se puede imponer pena m\u00e1s grave que la aplicable en \tel momento de la comisi\u00f3n del delito. Si con posterioridad a \tla comisi\u00f3n del delito la ley dispone la imposici\u00f3n de \tuna pena m\u00e1s leve, el delincuente se beneficiar\u00e1 de \tello \t(\u2026)\u201d.
\n\u201c(\u2026) \tArt. \t25. Protecci\u00f3n Judicial. 1. Toda persona tiene derecho a un \trecurso sencillo y r\u00e1pido o a cualquier otro recurso efectivo \tante los jueces o tribunales competentes, que la ampare contra actos \tque violen sus derechos fundamentales reconocidos por la \tConstituci\u00f3n, la ley o la presente Convenci\u00f3n, aun \tcuando tal violaci\u00f3n sea cometida por personas que act\u00faen \ten ejercicio de sus funciones oficiales. \t<\/p>\n

\u201ca) \ta garantizar que la autoridad competente prevista por el sistema \tlegal del Estado decidir\u00e1 sobre los derechos de toda persona \tque interponga tal recurso; \u201c b) a desarrollar las \tposibilidades de recurso judicial, y \u201c c) a garantizar el \tcumplimiento, por las autoridades competentes, de toda decisi\u00f3n \ten que se haya estimado procedente el recurso \t(\u2026)\u201d.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

MARGARITA CABELLO BLANCO Magistrada Ponente SC1905-2019 Radicaci\u00f3n n\u00b0 11001-31-03-041-2011-00271-01 (Aprobado en sesi\u00f3n de cinco de septiembre de dos mil dieciocho) Bogot\u00e1, D. C., cuatro (4) de junio de dos mil diecinueve (2019). Procede la Corte a resolver el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la demandante cesionaria sociedad Bosac & C\u00eda. S.A.S., respecto de la sentencia […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[106],"tags":[],"class_list":["post-102498","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-106"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/102498","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=102498"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/102498\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=102498"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=102498"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=102498"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}