SC563-2021 (2012-00639-01)_1<\/p>\n
<\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
Magistrado ponente <\/p>\n
SC563-2021 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n\u00b0 11001-31-03-016-2012-00639-01 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n virtual de once de junio de dos mil veinte). <\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., primero (01) de marzo de dos mil veintiuno (2021). <\/p>\n
Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por R&P Construcciones Civiles EU (en liquidaci\u00f3n) frente a la sentencia proferida el 6 de julio de 2016 por la Sala civil del Tribunal Superior de Bogot\u00e1, en el proceso que Conjunto Industrial Porvenir II Etapa le instaur\u00f3. <\/p>\n
I. ANTECEDENTES <\/p>\n
A. La pretensi\u00f3n <\/p>\n
Con demanda repartida al Juzgado 16 Civil del Circuito de Bogot\u00e1, la entidad demandante pretende que se declare responsable a la empresa convocada, por el mal estado de las v\u00edas internas del Conjunto Industrial Porvenir II Etapa. Que, en consecuencia, se le obligue a repararlas y que en el evento de que no lo haga, se nombre un perito que eval\u00fae y cuantifique las obras requeridas y se le condene al pago de estas. <\/p>\n
B. Causa petendi <\/p>\n
Como fundamentos f\u00e1cticos, alega la actora que la empresa interpelada construy\u00f3 el proyecto denominado Conjunto Industrial Porvenir II Etapa, terminado en el segundo semestre de 2009. <\/p>\n
El 28 de noviembre de ese a\u00f1o, con acta debidamente suscrita por las partes, se dej\u00f3 constancia del informe preliminar sobre las v\u00edas internas, donde se indica que no cumplen con las especificaciones del contrato y que no se dan por recibidas por no estar conforme con lo explicado en los planos. La actora estima el valor de los perjuicios causados en $1.000.000.000. <\/p>\n
Que la firma de ingenieros consultores Lascano y Esguerra y C\u00eda. Ltda., en un informe del 22 de diciembre de 2009, concluy\u00f3 que las anotadas v\u00edas internas del conjunto incumpl\u00edan requerimientos t\u00e9cnicos, porque el espesor del concreto asf\u00e1ltico era deficiente, la compactaci\u00f3n y los materiales inaceptables y con grandes probabilidades de que la estructura sufriese deformaciones importantes por el tr\u00e1fico esperado. <\/p>\n
C. Posici\u00f3n de la demandada y tr\u00e1mite del proceso <\/p>\n
1. Allegadas las constancias de las certificaciones sobre la diligencia de notificaci\u00f3n a la demandada (fls. 250 a 263, c. 1) y transcurrido en silencio el t\u00e9rmino del traslado, el juzgado de conocimiento fij\u00f3 fecha para llevar a cabo la audiencia prevista en el art\u00edculo 101 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, en cuyo desarrollo se dej\u00f3 constancia del fracaso de la conciliaci\u00f3n intentada, as\u00ed como de la afirmaci\u00f3n de la demandada en cuanto a que el conjunto carece de zonas comunes. <\/p>\n
2. El Juzgado Sexto Civil de Circuito de Descongesti\u00f3n de Bogot\u00e1 profiri\u00f3 la sentencia de primera instancia (fls. 324 a 330, c. 1), en la que declar\u00f3 civilmente responsable a la demandada \u201ccomo consecuencia de la ejecuci\u00f3n defectuosa del contrato de obra del Conjunto Industrial Porvenir II Etapa, por el mal estado en que fueron entregadas las v\u00edas internas de \u00e9l\u201d. En consecuencia, \u201cla conden\u00f3 a pagar la suma de $775.596.543,18 a favor del conjunto\u201d. <\/p>\n
3. La apelaci\u00f3n de la demandada fue desatada con sentencia objeto del recurso extraordinario, en la que el ad quem confirm\u00f3 la decisi\u00f3n impugnada. <\/p>\n
II. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
En lo suyo, esa Corporaci\u00f3n resumi\u00f3 las cr\u00edticas del apelante al fallo de primera instancia, enfocadas en arg\u00fcir, en primer t\u00e9rmino, que la demandante carece de legitimaci\u00f3n por activa en vista de que no existi\u00f3 contrato de obra entre los sujetos procesales que permitiese la aplicaci\u00f3n de la figura contemplada en el art\u00edculo 2060 del C\u00f3digo Civil y que, por el contrario, la acci\u00f3n procedente era la redhibitoria o de rebaja del precio. Adem\u00e1s, que en el reglamento de copropiedad no se contemplan los bienes comunes, por lo cual la copropiedad carece de ellos y, de ese modo, no existe objeto o causa para una condena. <\/p>\n
En respuesta a tales cuestionamientos, el Juzgador colegiado expresa que como la interpelada no contest\u00f3 la demanda, tal conducta, seg\u00fan lo dispuesto en los art\u00edculos 95 y 175 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, debe ser tenida como indicio grave en su contra, por lo que la existencia del contrato entre empresa resistente y Conjunto, de que da cuenta el hecho primero de la demanda, se desprende de ese comportamiento procesal. Inferencia que se robustece porque en el proceso est\u00e1 probado que mediante acta del 7 de julio de 2010 la demandada se comprometi\u00f3 a consultar sobre las fallas de las v\u00edas internas, lo que pone en evidencia la existencia de esa vinculaci\u00f3n contractual entre las partes. <\/p>\n
En relaci\u00f3n con la legitimaci\u00f3n activa, explica que por escritura p\u00fablica 1051 del 10 de julio de 2008 otorgada en la Notar\u00eda \u00danica de Mosquera (Cundinamarca) se protocoliz\u00f3 el reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Industrial Porvenir II Etapa, de modo que, constituida en legal forma la propiedad horizontal, su vocer\u00eda recae en el administrador designado por la asamblea, quien dentro de sus funciones tiene cuidar y vigilar los bienes comunes, as\u00ed como representar judicial y extrajudicialmente a esa entidad. Agrega que ella est\u00e1 compuesta por todos los propietarios horizontales y tiene un administrador cuya funci\u00f3n es actuar en nombre de aquellos en los asuntos del condominio. Todo lo anterior significa que la demandante est\u00e1 legitimada, dado que inici\u00f3 la acci\u00f3n para la defensa de las zonas comunes, aserto que avala con precedente de tutela de esta Corte. <\/p>\n
En cuanto a la afirmaci\u00f3n de que no existen zonas comunes, se\u00f1ala que este tipo de \u00e1reas corresponde a aquellas necesarias para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n del conjunto, que facilitan el uso y goce de cada uno de los inmuebles privados. Examina lo dispuesto en el art\u00edculo 3\u00b0de la Ley 675 de 2001 sobre definici\u00f3n de bienes comunes esenciales, destacando que ostentan esa calidad, entre otros, \u201clas circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados\u201d. Y en el reglamento, en efecto, se establecieron bienes catalogados de comunes, como las \u00e1reas comunales de circulaci\u00f3n. <\/p>\n
Ya al final, puntualiza que si bien el juez aplic\u00f3 las normas referidas al contrato de obra y que la acci\u00f3n no se encamin\u00f3 por esa v\u00eda, as\u00ed no se hubiere determinado en la demanda qu\u00e9 tipo de v\u00ednculo jur\u00eddico fundamentaba las pretensiones (contrato de obra o de compraventa), \u201clo cierto es que esa omisi\u00f3n de identificar el negocio, en verdad, no afecta el fondo de la decisi\u00f3n, al estar presentes los elementos que justifican la responsabilidad contractual, derivada del hecho cierto de los da\u00f1os suscitados en las v\u00edas comunales\u201d (f. 20, c. 1). <\/p>\n
III. LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
Los dos cargos elevados contra el fallo impugnado ser\u00e1n despachados en forma conjunta, porque comparten similares consideraciones, sin perjuicio, claro est\u00e1, de observaciones que la Corte debe hacer en relaci\u00f3n con acusaciones particulares de cada uno. <\/p>\n
El recurso fue interpuesto en vigencia del C\u00f3digo General del Proceso, raz\u00f3n por la cual es este estatuto el aplicable, por as\u00ed disponerlo el numeral 5\u00b0 de su art\u00edculo 625. <\/p>\n
A. PRIMER CARGO <\/p>\n
Con estribo en la causal primera de casaci\u00f3n, se acusa la sentencia del Tribunal de violar directamente, y por interpretaci\u00f3n err\u00f3nea, los art\u00edculos 2351 y regla 3\u00aa del 2060 del C\u00f3digo Civil, as\u00ed como las relativas a la propiedad horizontal contenidas en la ley 675 de 2001. <\/p>\n
En orden a sustentarlo, se\u00f1ala que los mencionados preceptos del C\u00f3digo Civil no eran aplicables al caso. Para demostrarlo, expone algunas diferencias entre la responsabilidad civil contractual y la extracontractual, as\u00ed como su diferente tratamiento en ese Estatuto, para luego indicar que esas normas fueron infringidas \u201cdado que el asunto que se defin\u00eda era una acci\u00f3n de responsabilidad civil extracontractual, pues la copropiedad no particip\u00f3 de ninguna forma en la celebraci\u00f3n del contrato de construcci\u00f3n del proyecto urban\u00edstico que posteriormente mut\u00f3 a Conjunto Industrial Porvenir II Etapa\u201d (f. 18, c. Corte). Debi\u00f3 entonces el actor escoger la v\u00eda extracontractual. <\/p>\n
De otra parte, precisa que \u201cla copropiedad actora adolec\u00eda de legitimaci\u00f3n en la causa por activa, toda vez, que \u00e9sta no puede exigir la indemnizaci\u00f3n de perjuicios por los da\u00f1os causados en los bienes comunes, ya que al tenor del art\u00edculo 19 de la ley 675 de 2001, estos pertenecen proindiviso a los propietarios de los bienes privados y no a la copropiedad\u201d (f. 19). En consecuencia, dado un da\u00f1o en los bienes comunes de una propiedad horizontal, si bien la copropiedad tiene personer\u00eda jur\u00eddica, en el caso concreto no tiene inter\u00e9s para demandar, por cuanto quienes detentan la propiedad sobre estos bienes son los propietarios de los bienes privados y a la copropiedad s\u00f3lo le est\u00e1n asignadas funciones de administraci\u00f3n, de las cuales no se desprende que se le haya causado da\u00f1o. <\/p>\n
B. SEGUNDO CARGO <\/p>\n
En este cargo se acusa la sentencia del Tribunal de haber violado indirectamente los art\u00edculos 1494, 1495, 1502 y 1602 del C\u00f3digo Civil; 822, 826 y 870 del C\u00f3digo de Comercio; y 269 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. Tales infracciones fueron el producto de error de hecho cometido por el juzgador en la apreciaci\u00f3n de la demanda y el acta de reuni\u00f3n, con las cuales dio por demostrado el contrato de construcci\u00f3n entre las partes. <\/p>\n
En relaci\u00f3n con el acta, indica que ella no fue firmada por el representante legal de R&P Construcciones Civiles EU, pues est\u00e1 suscrita por una persona diferente de aquel, con firmas completamente distintas de la que usa este representante, como se puede contrastar con los instrumentos p\u00fablicos que obran en el proceso. <\/p>\n
De haber apreciado el Tribunal esos documentos, se hubiera dado cuenta de que la demandante no suscribi\u00f3 ning\u00fan tipo de acuerdo con la demandada y por causa de ello, no aplic\u00f3 las normas mencionadas al principio del cargo y en cambio, dio por demostrada la existencia de un contrato de construcci\u00f3n. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
A. El primer cargo contiene dos acusaciones: una dirigida a controvertir la aplicaci\u00f3n de la normativa de la responsabilidad contractual porque la propiedad horizontal no particip\u00f3 en el contrato de construcci\u00f3n base de la reclamaci\u00f3n. Y es de igual tesitura al segundo cargo, s\u00f3lo que en este se desconoce la autenticidad del acta del 7 de julio de 2010, con base en la cual el Tribunal, entre otras pruebas, encontr\u00f3 demostrado el previo v\u00ednculo concreto entre las partes, origen para la aplicaci\u00f3n de las normas referidas a la responsabilidad contractual. <\/p>\n
La otra acusaci\u00f3n, planteada en el primer cargo, est\u00e1 referida a que, como los bienes comunes pertenecen proindiviso a los propietarios de las \u00e1reas privadas y no a la propiedad horizontal, entonces esta no tiene legitimaci\u00f3n para demandar el da\u00f1o que aquellos pudieron haber recibido del demandado. <\/p>\n
B. Procede la Corte a referirse al primer embate, para luego pasar al estudio del siguiente: <\/p>\n
1. De entrada, debe resaltarse que en el cargo primero la afirmaci\u00f3n \u201cno hubo contrato\u201d se separa radicalmente de la base f\u00e1ctica que, debido al indicio grave derivado de la falta de contestaci\u00f3n a la demanda y de lo se\u00f1alado en la referida acta de julio de 2010, llevaron al Tribunal a considerar todo lo contrario, esto es, que s\u00ed hubo contrato entre las partes. <\/p>\n
2. Sin embargo, es bien sabido que desde 1991 la Corte tiene el deber, cuando de violaci\u00f3n de normas sustanciales se trata, de escindir las acusaciones si en su criterio debieron haberse presentado en cargos separados. O integrar los cargos si se considera que han debido proponerse en uno solo. <\/p>\n
Tal preceptiva fue copiada en el C\u00f3digo General del Proceso con la mala fortuna de haberla reducido, seg\u00fan se dice literalmente en el par\u00e1grafo segundo del art\u00edculo 344, a \u201cla causal primera\u201d (apelativo este que en el \u00e1mbito del c\u00f3digo anterior comprend\u00eda la violaci\u00f3n directa y la indirecta de normas sustanciales) logr\u00e1ndose as\u00ed una escasa por no decir nula operatividad de la norma en cuesti\u00f3n, pues lo cierto es que lo usual, lo que la Corte con alguna regularidad observa en las demandas de casaci\u00f3n que examina, como este caso lo muestra, es que los impugnantes, en un mismo cargo, esbocen cr\u00edticas jur\u00eddicas a las normas aplicadas o dejadas de aplicar y, con base en las mismas normas, expongan discrepancias sobre el an\u00e1lisis probatorio. <\/p>\n
Lo anterior, de suyo, significa mezclar la causal primera con la hoy causal segunda de casaci\u00f3n. Evidentemente, existen excepciones que autorizan esa mixtura, como cuando el fundamento de la decisi\u00f3n comprende consideraciones f\u00e1cticas y jur\u00eddicas, ambas equivocadas y amalgamadas seg\u00fan se explica a espacio en precedente jurisprudencial, a\u00fan vigente (Cfr. SC-169-2000). <\/p>\n
3. Pues bien, as\u00ed se entienda que el par\u00e1grafo 1\u00b0 del art\u00edculo 344 CGP quiso permitir que se separaran las acusaciones cuando se entremezclaran las v\u00edas directa e indirecta de violaci\u00f3n de normas sustanciales, y aun aplicando tal preceptiva a la acusaci\u00f3n que se estudia, no podr\u00eda la Corte adentrarse en el fondo de la misma porque, si se examina el ataque bajo la \u00f3rbita de la violaci\u00f3n directa, \u00e9l parte de supuestos f\u00e1cticos distintos, esto es, que no hubo contrato, cuando el Tribunal se bas\u00f3, seg\u00fan se vio, en lo contrario. <\/p>\n
Y si se optara por entender que lo arg\u00fcido es que la violaci\u00f3n es indirecta, lo que supone que el sentenciador cometi\u00f3 yerros en la apreciaci\u00f3n de las pruebas, no es t\u00e9cnicamente subsistente la acusaci\u00f3n porque no determina el medio de convicci\u00f3n sobre el cual recae el yerro probatorio, ni indica qu\u00e9 clase de error cometi\u00f3 el Tribunal, ni, en fin, expone un contraste entre lo que las pruebas denotan y lo que el Tribunal dedujo de forma que con car\u00e1cter trascendente, tal desacople con lo f\u00e1ctico lo condujo a la infracci\u00f3n normativa de que se le acusa. <\/p>\n
En suma, resulta claro que este primer ataque es inane. <\/p>\n
C. El segundo cargo fustiga tambi\u00e9n la existencia del v\u00ednculo jur\u00eddico previo entre las partes, b\u00e1culo de la legitimaci\u00f3n de la actora para demandar a la demandada en procura de lograr el resarcimiento de perjuicios derivados de un incumplimiento contractual. S\u00f3lo que, como se vio, le achaca al Tribunal error de hecho en la apreciaci\u00f3n de un acta, la del 10 de julio de 2010, pero sin formular embate alguno a la otra prueba explicitada por el Tribunal, esto es, la referida al indicio grave que, conforme a la ley, esa corporaci\u00f3n dedujo de la falta de contestaci\u00f3n de la demanda. Es pues, un ataque incompleto. <\/p>\n
En efecto, de conformidad con el art\u00edculo 344 del C\u00f3digo General del Proceso, referido a los requisitos que deben cumplir las demandas de casaci\u00f3n, es de particular importancia que el censor formule el cargo contra la sentencia recurrida \u201ccon la exposici\u00f3n de los fundamentos de cada acusaci\u00f3n, en forma clara, precisa y completa\u201d, adem\u00e1s en armon\u00eda o consonancia con los soportes del fallo, requerimiento t\u00e9cnico este de origen jurisprudencial, pero de firme basamento l\u00f3gico. <\/p>\n
Una acusaci\u00f3n incompleta, esto es, una imputaci\u00f3n en casaci\u00f3n que deje intacto un argumento del Tribunal que por s\u00ed mismo preste base suficiente al fallo, es inane porque la Corte, dado lo dispositivo del recurso, no puede de oficio enmendar o suplir la omisi\u00f3n o falencia en que incurri\u00f3 el censor. En esa medida, si el juzgador se bas\u00f3 en varias pruebas, y todas racionalmente, de modo individual o apreciadas en conjunto, soportan la decisi\u00f3n, es de cargo del recurrente atacarlas -eficazmente- todas. <\/p>\n
Como se recordar\u00e1, el Tribunal estim\u00f3 que las partes estaban atadas a un contrato porque, como se relata en el hecho primero de la demanda, R&P Construcciones Civiles EU edific\u00f3 el Conjunto Industrial Porvenir II Etapa. Muy especialmente, aquel comportamiento de no contestar la demanda se erigi\u00f3 en un indicio grave de que esta empresa unipersonal en efecto s\u00ed estaba atada contractualmente. Como esto no fue atacado, resulta intangible en casaci\u00f3n y, en consecuencia, queda vigente la comprobaci\u00f3n del v\u00ednculo contractual, base para la aplicaci\u00f3n de la responsabilidad contractual. <\/p>\n
Lo que la impugnante s\u00ed recrimin\u00f3 fue la autenticidad del acta aportada con la demanda, de la que dijo que no estaba suscrita por el representante legal de la demandada, sino por un tercero diferente del gerente, reparo por supuesto extempor\u00e1neo, desde luego que su tacha o desconocimiento debi\u00f3 haberse aducido en la contestaci\u00f3n de la demanda (art\u00edculo 289 CPC). <\/p>\n
D. Pero a\u00fan de llegarse a entender que estos dos elementos probatorios tenidos en cuenta por el Tribunal no ofrecen base firme para deducir la existencia de un contrato o v\u00ednculo jur\u00eddico previo y concreto entre la empresa unipersonal convocada y la persona jur\u00eddica surgida de la propiedad horizontal, es lo cierto que esta Corporaci\u00f3n ha perfilado una jurisprudencia, que tiene la categor\u00eda de doctrina probable, atinente a que la responsabilidad civil del constructor por vicios en el suelo, en los materiales o en la construcci\u00f3n, a que hace referencia el art\u00edculo 2060 del C\u00f3digo Civil, es, m\u00e1s que contractual o extra contractual, de \u00edndole legal. <\/p>\n
En el primero indic\u00f3: <\/p>\n
En consonancia con el Tribunal, ninguna duda cabe sobre que el art\u00edculo 2060, ordinal 3\u00ba del C\u00f3digo Civil, frente al due\u00f1o de la obra, regula la responsabilidad directa del constructor, definido en el art\u00edculo 4\u00ba de la Ley 400 de 1997, como el \u201cprofesional, ingeniero civil o arquitecto, bajo cuya responsabilidad se adelanta la construcci\u00f3n de una edificaci\u00f3n\u201d, o al tenor del art\u00edculo 1\u00ba de la Ley 1229 de 2008, como el \u201cprofesional, ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura o ingenier\u00eda, bajo cuya responsabilidad se adelanta una edificaci\u00f3n\u201d. La pregunta que surge es si el tercero adquirente de la misma, fundado en la garant\u00eda decenal all\u00ed mismo prevista, puede reclamar del empresario constructor los da\u00f1os sufridos cuando el edificio \u201cperece o amenaza ruina\u201d como consecuencia de los vicios de la construcci\u00f3n, del suelo o de los materiales. <\/p>\n
Sin mayores disquisiciones, la respuesta debe ser afirmativa, porque aparte de que la norma en cuesti\u00f3n, particularmente el ordinal tercero, no hace ninguna distinci\u00f3n, as\u00ed se entronque, seg\u00fan su encabezado, con los \u201ccontratos para la construcci\u00f3n de edificios\u201d, se entiende que como esa garant\u00eda se activa cuando el edificio pereciere o amenazare ruina, en todo o en parte, en los \u201cdiez a\u00f1os subsiguientes a su entrega\u201d, causados por los vicios referidos, la responsabilidad del constructor durante ese lapso sigue siendo la misma, sin consideraci\u00f3n a las mutaciones del dominio, puesto que, en \u00faltimas, por razones de seguridad se exige que los edificios se construyan con la estabilidad, solidez y la firmeza suficientes para evitar su ruina (CSJ SC de jul 5 2009, rad. n\u00b0. C-0800131030061993-08770-01). <\/p>\n
En el segundo: <\/p>\n
Es innegable que la actividad de la construcci\u00f3n se desarrolla a trav\u00e9s de distintas formas negociales que rebasan la hip\u00f3tesis contemplada en la primera de las disposiciones citadas [se refiere la Corte al art\u00edculo 2060 del C\u00f3digo Civil], en las cuales se encuentran otras personas que, en forma aut\u00f3noma, desarrollan el proyecto constructivo, de ah\u00ed que a pesar de aludir ese art\u00edculo \u00fanicamente a la construcci\u00f3n de edificios por un precio \u00fanico prefijado, la responsabilidad all\u00ed prevista, tambi\u00e9n llamada \u00abdecenal\u00bb se predica del constructor en general, con independencia tanto de la forma de pago del importe, como de que la obra no se haya realizado \u00abpor encargo\u00bb sino de manera independiente. <\/p>\n
Luego, si una persona natural o jur\u00eddica se encarga de la construcci\u00f3n de bienes ra\u00edces y una vez edificados procede a venderlos, \u00e9l tambi\u00e9n es responsable en los t\u00e9rminos del numeral 3\u00ba del art\u00edculo 2060, de los da\u00f1os que se causen al comprador en caso de que la cosa perezca o amenace ruina total o parcialmente en los diez a\u00f1os siguientes a su entrega, siempre que tal situaci\u00f3n obedezca a vicios de la construcci\u00f3n, del suelo o de los materiales (CSJ. SC1 4426-2016 de oct. 7 2016, rad. n\u00b0. 41001-31-03-004-2007-00079-01) <\/p>\n
En su \u00faltimo pronunciamiento, el tercero y que da origen a la doctrina probable, se\u00f1al\u00f3: <\/p>\n
\u201cComo bien se dijo en el primer precedente, este art\u00edculo [se refiere la Corte a la regla 3\u00aa del art\u00edculo 2060 del C\u00f3digo Civil] establece algunas pautas atinentes a los contratos para construcci\u00f3n de edificios, sin que en especial en la regla tercera ya transcrita, se haga alguna distinci\u00f3n acerca del titular de la garant\u00eda y de la acci\u00f3n de responsabilidad civil, a resultas de lo cual la del constructor y la garant\u00eda decenal all\u00ed contemplada, est\u00e1n dadas sin consideraci\u00f3n al t\u00edtulo del accionante, pues se evidencia que dicha regulaci\u00f3n ampara intereses generales que exigen que las edificaciones cuenten con la solidez suficiente de modo que brinden confianza, a quien la habita, a los subadquirentes y a la comunidad. Por ello es que otras disposiciones, incluso administrativas, han venido a regular t\u00e9cnicamente la materia1, todo en aras de esa aludida finalidad de estabilidad y solidez. Si ello es as\u00ed, debe sin ambages se\u00f1alarse que no queda circunscrita, por consiguiente, al mero \u00e1mbito del contrato de construcci\u00f3n de la edificaci\u00f3n que regula las relaciones del constructor con el due\u00f1o de la obra, sino que esa garant\u00eda decenal y la responsabilidad subsecuente del constructor puede ser hecha valer por terceros adquirentes, sin que sea dable aducir el t\u00edtulo (compraventa, fiducia mercantil, leasing, etc.) del cual deriva su derecho sobre el edificio como causa inmediata de pedir en el marco de una responsabilidad contractual, pues esta debe catalogarse de legal, como en el primer precedente se afirm\u00f3. <\/p>\n
Es por lo dem\u00e1s, lo que la actual legislaci\u00f3n, no aplicable a este caso, regula. En virtud del art\u00edculo 8\u00ba de la Ley 1796 de 2016 (Estatuto del Consumidor), <\/p>\n
\u201csin perjuicio de la garant\u00eda legal de la que trata el art\u00edculo 8\u00ba de la Ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los diez (10) a\u00f1os siguientes a la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n T\u00e9cnica de Ocupaci\u00f3n2 de una vivienda nueva, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del art\u00edculo 2060 del C\u00f3digo Civil, el constructor o el enajenador de vivienda nueva, estar\u00e1 obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados\u201d. <\/p>\n
E. Descartado por innecesario el debate sobre la base contractual que encontr\u00f3 el Tribunal, y que el recurrente intenta desestimar, y reiterada la doctrina que en los precedentes anotados la Corte edific\u00f3 y que ahora vuelve a sostener, debe recalcarse que lo medular consiste en s\u00ed, para demandar al constructor el resarcimiento de los perjuicios derivados de la mala calidad de los bienes comunes, la persona jur\u00eddica administradora de la propiedad horizontal debe ser titular del derecho de dominio de aquellos, como este caso lo son las v\u00edas internas. La segunda acusaci\u00f3n del primer cargo lo niega porque esa persona jur\u00eddica es una mera administradora. <\/p>\n
Observa la Corte que la regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal se caracteriza por reconocer que en esta forma especial de propiedad son esenciales, entre otros elementos, la confluencia de bienes privados y comunes. Estos \u00faltimos han sido considerados como de propiedad com\u00fan y proindiviso de los titulares de las \u00e1reas privadas (como en la Ley 182 de 1948 y en la actual 675 de 2001) o como bienes de propiedad de la persona jur\u00eddica que administra la propiedad horizontal (ley 16 de 1985). <\/p>\n
En efecto, desde el decreto 1286 de 1948, dictado por el gobierno de entonces para hacer frente a los acontecimientos del 9 de abril de ese a\u00f1o que dejaron semidestruida a la Capital, y subsecuentemente, con la adopci\u00f3n de la ley 182 de 1948, que recogi\u00f3 tal decreto, as\u00ed como con los decretos reglamentarios, qued\u00f3 claro que la figura de la propiedad horizontal (denominada entonces como \u201cpropiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio\u201d) permit\u00eda que un edificio fuese dividido en pisos y estos a su vez en departamentos, los cuales pod\u00edan ser de propiedad exclusiva de diversas personas, adem\u00e1s propietarias estas, en com\u00fan y proindiviso, de los bienes inmuebles comunes, necesarios para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n del edificio y que facilitaran a aquellos el uso y goce de su bien privado. <\/p>\n
Con la expedici\u00f3n de la ley 16 de 1985, los bienes destinados al uso y goce de los propietarios pasaron a ser de la persona jur\u00eddica conformada por ellos, punto este muy cuestionado en su momento, pero que apuntaba a facilitar la actuaci\u00f3n en juicio de la comunidad de copropietarios, de la propiedad horizontal, antes representada por un administrador en los t\u00e9rminos de la ley 95 de 1890. <\/p>\n
Esta copropiedad de los \u201cbienes de uso o servicio com\u00fan\u201d se modific\u00f3 entonces, aunque sin derogarse, en virtud de lo dispuesto en la Ley 16 de 1985, que estableci\u00f3 un r\u00e9gimen paralelo con la anterior normatividad y que, en lo que concierne al tema que se dilucida, consagraba la propiedad exclusiva de las unidades privadas al paso que establec\u00eda que las \u00e1reas de uso o de servicio com\u00fan pertenec\u00edan a la persona jur\u00eddica que nac\u00eda por mandato de la ley3, en un intento por solventar las dificultades que present\u00f3 el anterior r\u00e9gimen en cuanto a la representaci\u00f3n de la comunidad por parte del administrador. Pero surgieron cr\u00edticas en torno a la titularidad de esos bienes comunes dado que no exist\u00eda un t\u00edtulo (causa, negocio jur\u00eddico) que justificara su transferencia a la persona jur\u00eddica administradora. <\/p>\n
De conformidad con el decreto 1365 de 1986 (que reglamentaba tanto la ley 182 de 1948 como la 16 de 1985), el administrador, \u201cen los casos de la ley 182 de 1948\u201d ten\u00eda a su cargo \u201cla personer\u00eda de la copropiedad en los t\u00e9rminos de la ley 95 de 18904\u201d y expresamente, para los efectos de responsabilidad, se le aplican las normas del mandato. Dentro de sus funciones estaba la de \u201cvelar por la conservaci\u00f3n, mantenimiento y buen uso de los bienes comunes\u201d, as\u00ed como \u201crepresentar judicial y extrajudicialmente a la copropiedad en todos los actos y contratos acordes con la naturaleza de su cargo y que se relacionen con la actividad normal de la propiedad horizontal\u201d. <\/p>\n
La representaci\u00f3n de la copropiedad en el r\u00e9gimen de ley 182 presentaba obst\u00e1culos referidos a la asunci\u00f3n de obligaciones por parte de los cond\u00f3minos por conducto del administrador, pero no ofrec\u00eda mayores dificultades si este realizaba actos de defensa e inter\u00e9s de la comunidad de copropietarios, pues ello estaba decantado: <\/p>\n
\u201cEn el estado de comunidad, que es concurrencia de derechos aut\u00f3nomos vinculados a la misma cosa, cuanto a ella concierne interesa directa y personalmente a todos y cada uno de los indivisarios, de modo que cualquiera de estos, en defensa de su propio derecho, puede por s\u00ed solo demandar para la comunidad todo lo que a \u00e9sta corresponde\u2026 De todo lo cual resulta que, cuando llegara a proferirse sentencia en favor de la comunidad, el prove\u00eddo ha de entenderse otorgado en beneficio de todos los part\u00edcipes que la integran\u2026\u201d (SC del 22 nov 1965, G.J. CXIII y CXIV, p\u00e1g. 180) <\/p>\n
Dejando de lado lo que dispuso la ley 428 de 1998 sobre unidades inmobiliarias cerradas y grandes complejos inmobiliarios integrados por edificios, y por tanto pasando al r\u00e9gimen actual regulado en la ley 675 de 2001, la regulaci\u00f3n de la propiedad horizontal adopt\u00f3 un enfoque m\u00e1s amplio, ya que incluye al sector residencial, comercial e industrial, as\u00ed como a las aludidas unidades inmobiliarias cerradas. <\/p>\n
En lo que ata\u00f1e a la materia que se analiza, se caracteriza esta regulaci\u00f3n legal por establecer un r\u00e9gimen de coexistencia del derecho de propiedad exclusiva de unos bienes de dominio particular y un derecho proporcional de copropiedad que los titulares de aquellos ejercen en los bienes comunes (recu\u00e9rdese que estos pod\u00edan ser de propiedad de la persona jur\u00eddica administradora en el r\u00e9gimen de la ley 16 de 1985). Por lo dem\u00e1s, es distintivo de esta regulaci\u00f3n la creaci\u00f3n de una persona jur\u00eddica sui generis, cuya funci\u00f3n es la administraci\u00f3n de los bienes comunes. <\/p>\n
Que tiene la representaci\u00f3n judicial y extrajudicial de la copropiedad, m\u00e1s no es la titular del derecho de dominio de ellos, es lo que quiz\u00e1s ha generado cierto nivel de confusi\u00f3n en la interpretaci\u00f3n. Precisamente, este es el asunto que pone de presente el casacionista. Pero si se repara en varios textos de la ley 675 de 2001, puede arribarse a una conclusi\u00f3n que privilegia la econom\u00eda procesal reflejada en el f\u00e1cil acceso a la administraci\u00f3n de justicia por parte de los copropietarios coligados por un r\u00e9gimen de propiedad horizontal. <\/p>\n
En efecto, los art\u00edculos 19, 32, 50, 51 de esta ley establecen, en su orden, que los bienes comunes a que se hace referencia pertenecen en com\u00fan y proindiviso a los propietarios de los bienes privados. Que la persona jur\u00eddica surge cuando la propiedad horizontal se constituye legalmente. Que esta persona jur\u00eddica tiene a su cargo administrar los bienes comunes. Y que, adem\u00e1s, esta persona jur\u00eddica tiene a su cargo \u201clos asuntos de inter\u00e9s com\u00fan de los propietarios de bienes privados.\u201d Desde luego, esa persona jur\u00eddica cuenta, como no puede ser de otro modo, con un representante legal que tiene dentro de sus funciones \u201ccuidar y vigilar los bienes comunes\u201d y \u201crepresentar judicial y extrajudicialmente la persona jur\u00eddica\u201d. <\/p>\n
De lo dicho puede concluirse que la evoluci\u00f3n de r\u00e9gimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el inter\u00e9s del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocer\u00eda. Y que la interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jur\u00eddica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace a los bienes comunes. <\/p>\n
Precisamente, esta Sala, en sede constitucional, consider\u00f3 improcedente que todos los condue\u00f1os de los bienes que forman la propiedad horizontal debiesen comparecer a los estrados judiciales cuando estimaran lesionados los derechos que comparten, a manera de un litisconsorcio necesario, aduciendo una consideraci\u00f3n pr\u00e1ctica, pues tal manera de interpretar la ley entorpec\u00eda \u201cde hecho el \u00e1gil ejercicio del derecho de acci\u00f3n y lo que es peor del de defensa, habida consideraci\u00f3n de la cada vez m\u00e1s frecuente constituci\u00f3n de unidades habitacionales o comerciales que abarcan un elevado n\u00famero de copropietarios, dando al traste con el evidente prop\u00f3sito del legislador\u201d (STC861-2015). <\/p>\n
En ocasi\u00f3n posterior refrend\u00f3 tal postura, tambi\u00e9n por v\u00eda constitucional, a partir de varios textos legales de la ley 675. De una parte, el art\u00edculo 325, pues habilita a la persona jur\u00eddica para ejercer actos tendientes a prevenir o resolver asuntos que interesen o afecten a todos los copropietarios y que tengan incidencia directa en aquellos bienes y servicios comunes a ellos (CSJ. STL4551-2015). Y, de otra, el ya mencionado art\u00edculo 50, referente a las referidas funciones del administrador. <\/p>\n
De modo pues que es la ley la que, con independencia del asunto de la titularidad dominical -que desde luego descansa en los propietarios horizontales-, la persona jur\u00eddica administradora de la propiedad horizontal6 s\u00ed est\u00e1 autorizada para custodiar y defender los bienes comunes -reconocidos como verdaderos actos de administraci\u00f3n-. En una palabra, la persona jur\u00eddica administradora de la propiedad horizontal est\u00e1 dotada no s\u00f3lo de legitimaci\u00f3n en la causa por activa y pasiva sino, dado el caso, de inter\u00e9s para actuar. <\/p>\n
Sobre el particular, bien vale que la Corte aclare estos conceptos, conforme a precedentes suyos: <\/p>\n
En definitiva, los asuntos como los que se abrazan el caso sub examine -y, en general, aquellos relacionados con el mantenimiento, conservaci\u00f3n y defensa de las zonas comunes, tales como v\u00edas internas, salones comunales, piscinas y dem\u00e1s instalaciones deportivas, etc.-, bien pueden reconocerse como actos de administraci\u00f3n. As\u00ed las cosas, estos asuntos mal podr\u00edan calificarse como actos de dominio, reservados -estos s\u00ed- al dominus del bien. <\/p>\n
En consecuencia, los cargos no prosperan. <\/p>\n
Costas de la casaci\u00f3n a cargo del impugnante. <\/p>\n
IV. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia proferida el 6 de julio de 2016 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogot\u00e1, en el proceso del Conjunto Industrial Porvenir II Etapa frente a R&P Construcciones Civiles EU (en liquidaci\u00f3n). <\/p>\n
Costas en casaci\u00f3n a cargo del recurrente. Como quiera que la parte opositora no replic\u00f3 en tiempo la demanda, con la que se sustent\u00f3 la impugnaci\u00f3n extraordinaria, se fija como agencias en derecho, la suma de $3.000.000.oo. <\/p>\n
En su oportunidad, devu\u00e9lvase el expediente a la Corporaci\u00f3n de origen. <\/p>\n
NOTIF\u00cdQUESE <\/p>\n
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA <\/p>\n
Presidente de Sala <\/p>\n
\u00c1LVARO FERNANDO GARC\u00cdA RESTREPO <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1 A t\u00edtulo de ejemplo, menciona la Corte en esta ocasi\u00f3n la Ley 400 de 1997, modificada por la ley 1229 de 2008 sobre construcciones sismo resistentes. <\/p>\n
2 Reza el art\u00edculo 6\u00ba de la anotada ley: \u201cCERTIFICACI\u00d3N T\u00c9CNICA DE OCUPACI\u00d3N. Una vez concluidas las obras aprobadas en la respectiva licencia de construcci\u00f3n y previamente a la ocupaci\u00f3n de nuevas edificaciones, el supervisor t\u00e9cnico Independiente deber\u00e1 expedir bajo la gravedad de juramento la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica de ocupaci\u00f3n de la respectiva obra, en el cual se certificar\u00e1 que la obra cont\u00f3 con la supervisi\u00f3n correspondiente y que la edificaci\u00f3n se ejecut\u00f3 de conformidad con los planos, dise\u00f1os y especificaciones t\u00e9cnicas, estructurales y geot\u00e9cnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de Construcciones Sismorresistentes y aprobadas en la respectiva licencia\u201d <\/p>\n
3 El art\u00edculo 3\u00ba dispon\u00eda que \u00abla propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona jur\u00eddica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados. Esta persona, que no tendr\u00e1 \u00e1nimo de lucro, deber\u00e1 cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio com\u00fan y en general ejercer la direcci\u00f3n, administraci\u00f3n y manejo de los intereses comunes de los propietarios de inmuebles en relaci\u00f3n con el mismo\u00bb. <\/p>\n
4 El art\u00edculo 22 de esta ley expresa: \u00abel administrador de una comunidad, nombrado con arreglo a las disposiciones anteriores, tiene la personer\u00eda de ella\u00bb. <\/p>\n
5 Art\u00edculo 32. Objeto de la persona jur\u00eddica. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jur\u00eddica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto ser\u00e1 administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de inter\u00e9s com\u00fan de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. <\/p>\n
6 Viene al caso recordar este precedente constitucional: \u201cla interpretaci\u00f3n aceptada por el juez promueve y hace efectivo el acceso a la justicia por parte de los ciudadanos al posibilitar que problemas de \u00edndole formal, como la exigencia de individualizaci\u00f3n de los copropietarios, puedan obviarse con la prueba de la representaci\u00f3n judicial de la comunidad en cabeza del administrador. El criterio judicial cuestionado permite que una vez constatada la legalidad del nombramiento del representante legal de la comunidad y establecidas sus funciones en el reglamento, pueda \u00e9ste v\u00e1lidamente proceder a entablar acciones judiciales y extrajudiciales en defensa de los intereses de la comunidad. La importancia de ello se evidencia en el caso de los grandes bloques de vivienda constituidos bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en los cuales el requisito de la individualizaci\u00f3n de los comuneros puede convertirse en un obst\u00e1culo insuperable para el acceso a la justicia. En la hip\u00f3tesis de que existan diferentes posibilidades de interpretaci\u00f3n de un texto legal lo conducente es adoptar aqu\u00e9lla que sea m\u00e1s favorable al ejercicio efectivo de los derechos fundamentales y, en particular, del derecho de acceso a la justicia. (T-345-96) <\/p>\n
7 Ib\u00eddem, p\u00e1g. 440. <\/p>\n
26 <\/p>\n
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SC563-2021 (2012-00639-01)_1 FRANCISCO TERNERA BARRIOS Magistrado ponente SC563-2021 Radicaci\u00f3n n\u00b0 11001-31-03-016-2012-00639-01 (Aprobado en sesi\u00f3n virtual de once de junio de dos mil veinte). Bogot\u00e1, D. C., primero (01) de marzo de dos mil veintiuno (2021). Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por R&P […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[34],"tags":[],"class_list":["post-53866","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-marzo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/53866","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=53866"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/53866\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=53866"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=53866"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=53866"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}