SC2500-2021 (2013-00168-01)<\/p>\n
<\/p>\n
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA <\/p>\n
Magistrado Ponente <\/p>\n
SC2500-2021 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n\u00b0 08001-31-03-010-2013-00168-01 <\/p>\n
(Aprobado en Sala virtual de once de febrero de dos mil veintiuno) <\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., veintitr\u00e9s (23) de junio de dos mil veintiuno (2021) <\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda, respecto de la sentencia de 27 de marzo de 2017, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario promovido por el recurrente contra Inversiones Eilat S.A.S. <\/p>\n
1. ANTECEDENTES <\/p>\n
1.1. Petitum. El demandante solicit\u00f3 declarar que la convocada incumpli\u00f3 un contrato de arrendamiento; como consecuencia, condenarla a pagar los perjuicios causados. <\/p>\n
1.2. Causa petendi. Las s\u00faplicas se fundamentaron en los hechos que en lo pertinente se sintetizan: <\/p>\n
1.2.1. El 1\u00b0 de octubre de 1993, Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda, el arrendatario, y Promociones y Construcciones del Caribe Ltda. & C\u00eda. S. C. A., arrendadora, celebraron un contrato de arrendamiento, cuyo objeto era el local comercial 103 del Centro Comercial Villa Country de Barranquilla, destinado al almac\u00e9n Calzado Trento. La locadora fue sustituida por Inversiones Eilat S.A.S., en virtud de la cesi\u00f3n efectuada. <\/p>\n
1.2.2. A finales de 2010, la gerente de la unidad inmobiliaria comunic\u00f3 a propietarios y arrendatarios la realizaci\u00f3n de obras de remodelaci\u00f3n. Se\u00f1al\u00f3 que los negocios \u201cpermanecer\u00edan atendiendo al p\u00fablico de manera habitual\u201d. El acceso de la clientela, empero, \u201cera pr\u00e1cticamente imposible\u201d. <\/p>\n
1.2.3. El 13 de enero de 2012, la interpelada inform\u00f3 al precursor la intenci\u00f3n de \u201cno renovar el contrato (\u2026) de conformidad con lo establecido en la cl\u00e1usula quinta\u201d. Requiri\u00f3 la entrega del inmueble para el 30 de septiembre del mismo a\u00f1o. <\/p>\n
1.2.4. Seg\u00fan misiva de 4 de febrero, proveniente del Centro Comercial, la ampliaci\u00f3n del local comercial se iniciar\u00eda el 13 de febrero. Las obras durar\u00edan trece d\u00edas, aproximadamente, al cabo de los cuales el inmueble ser\u00eda devuelto. <\/p>\n
El arrendatario solicit\u00f3 al condominio aclarar la reforma y su coordinaci\u00f3n. La respuesta la obtuvo no de la administradora de la copropiedad sino de la accionada, quien se extra\u00f1\u00f3 por sus proyecciones acordes con la remodelaci\u00f3n, pero adem\u00e1s, le record\u00f3 \u201c(\u2026) su deseo de no prorrogar el contrato\u201d y su inter\u00e9s en obtener la entrega del inmueble el 30 de septiembre de 2012. <\/p>\n
El accionante la refut\u00f3. Aleg\u00f3 ser contratante cumplido por m\u00e1s de 18 a\u00f1os. Adem\u00e1s, reclam\u00f3 la protecci\u00f3n de su actividad comercial, que no pod\u00eda \u201cdesconocer unilateralmente\u201d. <\/p>\n
1.2.5. Inversiones Eilat S.A.S. comenz\u00f3 los trabajos, una vez el ingeniero designado recibi\u00f3 de los empleados del almac\u00e9n el inventario de la mercanc\u00eda. Para el efecto, obstaculiz\u00f3 por completo el \u201cpaso a la clientela, haciendo inviable la actividad comercial, ya que el edificio se [encontraba] totalmente en obra negra (\u2026), los locales de su entorno totalmente cerrados, con mallas de tela que impiden su visibilidad y letrero de no siga\u201d. <\/p>\n
1.2.6. El 7 de marzo de 2012, el demandante record\u00f3 al Centro Comercial el vencimiento del plazo para las adecuaciones. Solicit\u00f3 indicar cu\u00e1ndo se reabrir\u00eda el local, en tanto, \u201c(\u2026) hasta esa fecha no les hab\u00edan vuelto a acondicionar el pasillo para volver a atender a su clientela\u201d. <\/p>\n
1.2.7. El pretensor impetr\u00f3 como prueba anticipada una inspecci\u00f3n judicial con intervenci\u00f3n de perito. La diligencia fue llevada a cabo el 3 de marzo de 2012, por el Juzgado Quinto Civil Municipal de Barranquilla. Tuvo por objeto verificar el estado del inmueble, la imposibilidad de \u201cacceso de la clientela al Almac\u00e9n Trento y (\u2026) la nula actividad mercantil en estas condiciones\u201d; y los perjuicios causados. <\/p>\n
1.2.8. El 23 noviembre de 2012, el conciliador en equidad, Manuel Caballero, y el agente del Ministerio P\u00fablico, Edgardo Campo, sin notificar al inquilino, inspeccionaron el local. En la diligencia designaron a Gabriel Jes\u00fas Guti\u00e9rrez depositario provisional de los muebles; d\u00edas despu\u00e9s, \u00e9ste le comunic\u00f3 que los bienes se hallaban a su disposici\u00f3n en una bodega. <\/p>\n
El actor avis\u00f3 a la convocada y al depositario su descontento por la actuaci\u00f3n; la calific\u00f3 de irregular. Se\u00f1al\u00f3 que no estaban facultados para adelantar la visita, menos, sin su presencia, y se neg\u00f3 a recibir la mercanc\u00eda retenida. <\/p>\n
1.2.9. Las obras realizadas, el abuso del poder de la demandada y el despojo del local, generaron perjuicios al accionante. Adem\u00e1s de lo dejado de vender, se afect\u00f3 su reputaci\u00f3n y prestigio construido por muchos a\u00f1os. <\/p>\n
1.3. Contestaci\u00f3n de la demanda. La convocada resisti\u00f3 las s\u00faplicas. Acept\u00f3 la remodelaci\u00f3n y su realizaci\u00f3n diligente. Precis\u00f3 que la obra no devino de una obligaci\u00f3n impuesta en el contrato cuestionado, sino que se \u201cdesarroll\u00f3 en relaci\u00f3n con el centro comercial en el que se encuentra ubicado el local\u201d. <\/p>\n
Anot\u00f3 que la determinaci\u00f3n de no renovar el arriendo se fund\u00f3 en la autonom\u00eda de la voluntad y fue el demandante el que incumpli\u00f3 ese convenio al dejar abandonado el inmueble. <\/p>\n
1.4. El fallo de primer grado. El 16 de septiembre de 2016, el Juzgado D\u00e9cimo Civil del Circuito de Barranquilla desestim\u00f3 las pretensiones. Ech\u00f3 de menos el incumplimiento imputado a la demandada y la prueba de los da\u00f1os causados. <\/p>\n
1.5. La decisi\u00f3n de segundo grado. Confirm\u00f3 la anterior decisi\u00f3n al resolver la apelaci\u00f3n del demandante. <\/p>\n
2. LAS RAZONES DEL TRIBUNAL <\/p>\n
2.1. Hall\u00f3 demostrados varios hechos: La existencia de la relaci\u00f3n sustancial. La propuesta de obras dentro del Centro Comercial Villa Country y su notificaci\u00f3n al actor. La entrega del inmueble por trece d\u00edas con dicho prop\u00f3sito. Y lo expresado por el depositario provisional sobre el paradero de la mercanc\u00eda del precursor, resultado de la diligencia adelantada por el ministerio p\u00fablico y el conciliador en equidad. <\/p>\n
2.2. Encontr\u00f3 ausente, s\u00ed, la prueba del afirmado incumplimiento contractual. <\/p>\n
2.2.1. Sobre la falta de entrega del local al arrendatario, al t\u00e9rmino de las remodelaciones, se\u00f1al\u00f3 que hab\u00eda retornado a su poder y estaba abierto al p\u00fablico. Todo, una vez solicit\u00f3 el arreglo del pasillo para atender la clientela. <\/p>\n
Lo anterior, dijo, se corroboraba en la inspecci\u00f3n judicial y en el dictamen. Si bien las obras de remodelaci\u00f3n (\u2026) obstaculizaban la llegada de clientes y el desarrollo normal de la actividad comercial\u201d, cierto era, el establecimiento mercantil funcionaba y el arrendatario ten\u00eda acceso al mismo. <\/p>\n
El incumplimiento, por el contrario, se predicaba del accionante. Pese a recobrar el inmueble, dej\u00f3 de pagar las rentas de marzo a septiembre de 2012; de manera que, si estaba en sus manos, ning\u00fan reclamo le asist\u00eda por los muebles all\u00ed dejados. <\/p>\n
2.2.2. Relacionado con la renovaci\u00f3n del arriendo, indic\u00f3 que el locatario reclam\u00f3 ese derecho tan pronto el arrendador comunic\u00f3 la expiraci\u00f3n del contrato y la restituci\u00f3n del inmueble, todo para el 30 de septiembre de 2012. En la hip\u00f3tesis de ostentarlo, debi\u00f3 promover un proceso para el estudio respectivo. <\/p>\n
2.3. Frente a lo discurrido, el Tribunal desestim\u00f3 los motivos de la alzada. <\/p>\n
3. EL RECURSO DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
3.1. El recurrente, demandante en el litigio, formul\u00f3 tres cargos, los cuales no fueron replicados por la contraparte. Sustanciados con arreglo al C\u00f3digo General del Proceso, la Corte limitar\u00e1 el estudio al inicial y al \u00faltimo, al estar llamados a prosperar. <\/p>\n
3.2. Cargo primero. Acusa la infracci\u00f3n directa de los art\u00edculos 518 y 520 del C\u00f3digo de Comercio. <\/p>\n
3.2.1. Para el censor, el ad-quem interpret\u00f3 err\u00f3neamente esas disposiciones. No pod\u00eda \u201cv\u00e1lidamente el arrendador negarse a renovar el contrato y mucho menos arrendarlo para un negocio diferente, pues en ese caso no se cumplir\u00edan los presupuestos de la normatividad en comento\u201d. Y no pod\u00eda considerarse desahucio \u201cuna comunicaci\u00f3n injustificada\u201d y caprichosa de la demandada para dar por finiquitado el contrato. <\/p>\n
3.2.2. Simplemente, conforme a tales preceptos, bastaba mantenerse en el establecimiento de comercio por m\u00e1s de dos a\u00f1os y beneficiarse de la prerrogativa de \u201ccontinuar usando y gozando\u201d el bien; salvo que el demandado haya noticiado al actor la terminaci\u00f3n del arriendo con una antelaci\u00f3n no inferior a seis meses, identificando la causal que autoriza la ley. Esto, sin embargo, no tuvo ocurrencia. <\/p>\n
3.3. El cargo tercero, denuncia la violaci\u00f3n indirecta de los art\u00edculos 29 y 230 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, 1613, 1614 y 1615 del C\u00f3digo Civil, como consecuencia de la comisi\u00f3n de errores de hecho probatorios. <\/p>\n
3.3.1. Supuso que Inversiones Eilat S.A.S., hab\u00eda retornado el local comercial al \u201c\u00e1mbito\u201d tenencial del arrendatario, una vez trascurrido el plazo de la remodelaci\u00f3n. <\/p>\n
Tergivers\u00f3, en efecto, la inspecci\u00f3n judicial y el dictamen pericial. Las pruebas no daban cuenta del funcionamiento del almac\u00e9n ni de estar \u201cabierto al p\u00fablico\u201d. Solo se\u00f1alaban que se encontraba cerrado y era imposible el acceso de clientes. Ello, debido a elementos de construcci\u00f3n ubicados en el frente. <\/p>\n
3.3.2. Pretiri\u00f3 las comunicaciones intercambiadas entre las partes el 13 de enero, 4 y 8 de febrero de 2012, y cercen\u00f3 el contenido de la misiva de 7 de marzo, siguiente; al inferir que, si lo solicitado por el demandante era el acondicionamiento de los pasillos, se entend\u00eda que el local le hab\u00eda sido entregado. <\/p>\n
La realidad dimanante del contenido de dichas pruebas es distinta. Ellas ense\u00f1aban que, expirado el plazo para la remodelaci\u00f3n, el arrendatario requiri\u00f3 en varias ocasiones para saber la fecha cuando pod\u00eda abrir al p\u00fablico, por lo tanto, estaba dando cuenta, sencillamente, que, para esa \u00e9poca, \u201cno estaba ejerciendo su actividad comercial\u201d. <\/p>\n
3.3.3. Hizo a un lado los testimonios de Osvaldo Enrique Arvilla Vargas y Campo El\u00edas Rinc\u00f3n Cepeda. Los dos, tambi\u00e9n arrendatarios en el centro comercial, quienes declararon que el demandante no pudo continuar con su negocio. <\/p>\n
3.3.4. Las mismas pruebas, agrega, evidenciaban que no era dable exigir el pago de \u201carrendamiento (…) de un inmueble donde nunca m\u00e1s volvi\u00f3 a ejercer su actividad comercial\u201d. <\/p>\n
3.4. Solicita el recurrente, en consecuencia, casar la sentencia impugnada y proceder de conformidad. <\/p>\n
4. CONSIDERACIONES <\/p>\n
4.1. El estudio de los cargos se acometer\u00e1 aunados, por cuanto ameritan consideraciones comunes y sucesivas. En general, tratan cuestiones alrededor del derecho del arrendatario a gozar del inmueble arrendado, bien durante la ejecuci\u00f3n del contrato, ya en virtud del derecho a la renovaci\u00f3n. <\/p>\n
4.2. En el caso, ambas cosas se denuncian quebrantadas. Para el Tribunal, empero, ninguna ten\u00eda m\u00e9rito. Encontr\u00f3 que, finalizada la remodelaci\u00f3n, el local hab\u00eda retornado al \u201c\u00e1mbito\u201d de Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda, y el almac\u00e9n Calzado Trento, estaba funcionando. Atinente a la renovaci\u00f3n, se\u00f1al\u00f3 que el arrendatario hab\u00eda reclamado el derecho, en tanto, si lo ten\u00eda y fue negado, ha debido solicitarlo en el proceso correspondiente. <\/p>\n
4.2.1. El primer t\u00f3pico nada ten\u00eda que ver con la entrega del inmueble al demandante, culminado el tiempo fijado para realizar obras. El hecho subyac\u00eda en el contexto de la acusaci\u00f3n. Para el recurrente, simplemente, no era posible \u201cejercer (\u2026) actividad comercial\u201d; el local no se \u201cpod\u00eda abrir al p\u00fablico\u201d. Y esto, por supuesto, supon\u00eda que lo detentaba materialmente. <\/p>\n
4.2.2. Relacionado con el derecho a la renovaci\u00f3n del arriendo, es inobjetable la ocupaci\u00f3n del local por parte del empresario por espacio superior a dos a\u00f1os. El hecho, por s\u00ed, era suficiente, en l\u00ednea de principio, para que continuara con su disfrute, salvo la concurrencia de causas legales y no el capricho del arrendador para darlo por terminado. <\/p>\n
4.3. El incumplimiento en el goce, entonces, consisti\u00f3 inicialmente en una perturbaci\u00f3n transitoria, pues no le fue restablecido plenamente al actor su derecho a disfrutar la cosa arrendada. Luego se torn\u00f3 en definitiva, ciertamente, ante el dep\u00f3sito de los bienes y enseres en cabeza de un tercero y en la aprehensi\u00f3n del local comercial por el arrendador. <\/p>\n
4.3.1. La naturaleza jur\u00eddica, definici\u00f3n, elementos, obligaciones, efectos y dem\u00e1s particularidades del contrato de arrendamiento se encuentran reguladas en los preceptos contenidos en el T\u00edtulo XXVI del C\u00f3digo Civil. Se aplican por remisi\u00f3n a los convenios nacidos en el \u00e1mbito mercantil, seg\u00fan reza el art\u00edculo 822 del C\u00f3digo de Comercio, salvo en lo especial que prevea ese plexo normativo. <\/p>\n
4.3.2. En los t\u00e9rminos del canon 1973 del C\u00f3digo Civil, el arrendamiento \u201ces un contrato en que las dos partes se obligan rec\u00edprocamente, la una a conceder el goce de una cosa (\u2026)\u201d y la otra a pagar por este (\u2026) un precio determinado\u201d. <\/p>\n
4.3.2.1. Como se lee, uno de los elementos esenciales del acuerdo es \u201cla concesi\u00f3n del goce o uso de la cosa\u201d1. Sin duda, es el requisito definitorio que le da singularidad y alrededor del cual se ha dise\u00f1ado una variada protecci\u00f3n legal. Se intensifica cuando, por ejemplo, el disfrute tiene por objeto un local comercial destinado a un establecimiento de comercio. Su incidencia en la econom\u00eda nacional as\u00ed lo amerita. <\/p>\n
En ese evento, el espacio y el bien mercantil se interrelacionan como un todo para realizar los fines de la empresa (art\u00edculo 515 del C\u00f3digo de Comercio2). La permanencia en el tiempo y, por supuesto, el esfuerzo constante del comerciante, allanan el camino para que sobre esa estructura se consoliden derechos inmateriales como el contrato de arrendamiento; pero, adem\u00e1s, que se creen y proyecten otros intangibles que dan un cariz de crecimiento continuo, robusto y estable a la unidad econ\u00f3mica. Son estos, v. gr., la clientela, el \u201cgood will\u201d, el posicionamiento en el gremio, entre otros. Sobre el particular, esta Corte ha destacado: <\/p>\n
\u201c(\u2026) es palmario que quien, con su esfuerzo cotidiano, prestigia un establecimiento mercantil, creando en torno al mismo una clientela que, preponderantemente, se orienta por el local comercial utilizado por el empresario, genera un intangible que produce notables beneficios econ\u00f3micos a quien de \u00e9l pretenda aprovecharse; por supuesto que dentro de los factores generadores de utilidades en el tr\u00e1fico mercantil se encuentra la posibilidad de convocar una gran cantidad de clientes, tanto m\u00e1s si estos son habituales. Como la labor de afamar el local comercial tiene como venero la actividad realizada por el comerciante, y la misma es fuente de riqueza, se considera que el contrato de arrendamiento del inmueble constituye un elemento inmaterial del establecimiento mercantil\u201d3. <\/p>\n
El empresario que con dedicaci\u00f3n ha invertido su tiempo, capital y trabajo, aprestigia su negocio y logra captar una clientela, genera tambi\u00e9n progreso y es fuente de riqueza; por lo mismo, su derecho a conservar la fama y a incrementarla, a mantener sus consumidores y a atraer otros, frente al adecuado trato y la calidad del bien o servicio prestado. <\/p>\n
Aquello que, en principio, despunta como un proyecto de emprendimiento para el desarrollo de una actividad econ\u00f3mica, se convierte en un s\u00f3lido y atractivo negocio que impulsa la producci\u00f3n, transformaci\u00f3n, circulaci\u00f3n, administraci\u00f3n o custodia de bienes, o la prestaci\u00f3n de servicios, en fin. <\/p>\n
De esa manera, la funcionalidad del establecimiento de comercio se optimiza para reportar una multiplicidad de beneficios para el empresario, clientes, propietarios de bienes y, en general, para el mercado. Un asunto no de poca monta, que el ordenamiento jur\u00eddico debe resguardar. <\/p>\n
4.3.2.2. El alcance del derecho a gozar la cosa arrendada es omnicomprensivo de los distintos elementos que permiten que el establecimiento de comercio desarrolle la funci\u00f3n a la que sirve. La protecci\u00f3n legal de este derecho va m\u00e1s all\u00e1 de garantizar el disfrute del espacio f\u00edsico y se ampl\u00eda a todos los intangibles agregados al inmueble, que contribuyen a mejorar el prop\u00f3sito de la empresa y, con mayor raz\u00f3n, cuando no est\u00e1 aislado el bien arrendado, sino formando parte de un conjunto arquitect\u00f3nico, propiedad horizontal o bienes comunes. <\/p>\n
Seg\u00fan el legislador colombiano, para garantizar la prerrogativa del arrendatario de gozar de la cosa arrendada en los t\u00e9rminos indicados, se imponen correlativamente al arrendador diferentes obligaciones cuya literalidad, entendimiento y teleolog\u00eda explican la manera apropiada para amparar aquella salvaguarda. <\/p>\n
2(i) Unas, previstas en los numerales 2\u00b0 y 3\u00b0 del art\u00edculo 1982 del C\u00f3digo Civil. La primera, manda preservar y sostener la cosa arrendada \u201cen estado de servir para el fin a que ha sido arrendada\u201d; esto es, del buen funcionamiento del establecimiento de comercio. La segunda, dispone \u201clibrar al arrendatario de toda turbaci\u00f3n o embarazo en el goce\u201d del bien. <\/p>\n
(ii) Esas obligaciones, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1603 ej\u00fasdem, deben cumplirse con la correcci\u00f3n dimanante de la buena fe que campea en toda la actividad negocial. <\/p>\n
La bonae fidei recorre el ordenamiento jur\u00eddico en su integridad, y el derecho de las obligaciones en sus diferentes manifestaciones. Hace parte de su propia m\u00e9dula, pues constituye un elemento estructural fundante, con fuerza y jerarqu\u00eda superior para todos los actos y relaciones jur\u00eddicas. Conforma el derrotero conductual que gu\u00eda el comportamiento negocial como una actividad honesta, proba y leal. <\/p>\n
Obrar conforme a los est\u00e1ndares de rectitud antelados responde a imperativos de derecho obligacional y a los valores que inspiran el Estado Democr\u00e1tico. En ese orden de ideas, el par\u00e1metro de conducta exigido al arrendador es aquel que se encuadra en la \u00e9tica del contratante, alejado de la mezquindad y dirigido a lograr la realizaci\u00f3n del objeto contractual. <\/p>\n
En concreto, le dicta, procurar realizar lo necesario y que est\u00e9 a su alcance para que el arrendatario no deba preocuparse porque el estado del inmueble sea un obst\u00e1culo para desarrollar el objeto social de su empresa o una perturbaci\u00f3n indebida a su tranquilidad. Cuestiones simples y razonables, que resultan indispensables para el efectivo goce del bien. <\/p>\n
(iii) El grado de intensidad de protecci\u00f3n del goce de la cosa arrendada aumenta en virtud del tiempo, factor que juega un papel superlativo; de tal modo que, si un negocio perdura, supone por regla que ha logrado estabilidad y sentado las bases para su crecimiento. La situaci\u00f3n, adem\u00e1s de representar la buenandanza de la relaci\u00f3n negocial, comporta una expectativa probable de que el establecimiento permanecer\u00e1 y progresar\u00e1. <\/p>\n
Con ello se torna constante una din\u00e1mica exponencial. Se maximiza el intercambio de bienes y servicios, se generan empleos, incrementa la clientela, los arrendadores sostienen su ingreso, se posiciona la empresa y el mercado financiero interviene a trav\u00e9s de pr\u00e9stamos, que le otorgan al comerciante posibilidades de inversi\u00f3n y expansi\u00f3n. <\/p>\n
(iv) Una visi\u00f3n macro, evidencia el impacto positivo en la econom\u00eda nacional a grandes dimensiones. La necesidad de resguardar el goce de la cosa arrendada trasciende la relatividad contractual, para ser un objetivo del inter\u00e9s general. <\/p>\n
La tranquilidad de diversos sectores econ\u00f3micos pende de la continuidad de los contratos de arrendamiento, se impone a\u00fan en contra de comportamientos arbitrarios del arrendador que busquen obstruir el progreso del arrendatario o aprovecharse de su esfuerzo y dedicaci\u00f3n, apoder\u00e1ndose del negocio y la trayectoria que aqu\u00e9l ha edificado. <\/p>\n
La concepci\u00f3n absolutista del derecho a la propiedad y de la autonom\u00eda de la voluntad debe ceder ante el orden p\u00fablico. Los art\u00edculos 518 a 524 del C\u00f3digo de Comercio, as\u00ed lo contemplan. Nada distinto a la posici\u00f3n pac\u00edfica que la Corte ha adoptado sobre el particular. <\/p>\n
La sentencia de 29 de septiembre de 1978, se refiri\u00f3 al fallo proferido por la Sala Plena el 20 de noviembre de 1971, donde analiz\u00f3 la constitucionalidad de aquellas normas. Comenz\u00f3 por recordar que \u201c[l]a autonom\u00eda de la voluntad (\u2026) ha sufrido y contin\u00faa sufriendo serios recortes, ya por motivos de inter\u00e9s social y aun de orden p\u00fablico, ya por un empe\u00f1o de tutela en amparo de los individuos y en guarda de la equidad (\u2026). Luego memor\u00f3 las razones que llevaron a la Comisi\u00f3n Revisora del C\u00f3digo a formularlas: <\/p>\n
\u201cAspecto muy importante (\u2026) es el relativo a la regulaci\u00f3n de los arrendamientos de locales comerciales. La comisi\u00f3n considera que el concepto romano de la propiedad ha evolucionado considerablemente y ha perdido parte de su rigidez individualista, para recibir tambi\u00e9n el ben\u00e9fico choque de las realidades sociales, que han humanizado el derecho moderno y que han dado una fecunda virtualidad a los principios del enriquecimiento sin causa y del abuso de los derechos’. <\/p>\n
\u00abLa segunda idea fundamental que desarrolla el proyecto es la de que hay un inter\u00e9s general comprometido en la subsistencia de toda empresa industrial o comercial, porque el trabajo estable y organizado es siempre mucho m\u00e1s productivo y ventajoso para un pa\u00eds que el trabajo simplemente ocasional (\u2026)\u201d (subl\u00ednea extexto). <\/p>\n
En tiempo reciente retom\u00f3 la ratio legis de las normas y enfatiz\u00f3: <\/p>\n
\u201cComo es de p\u00fablico conocimiento, el principio de la autonom\u00eda de la voluntad que inspir\u00f3 la legislaci\u00f3n de derecho privado en el siglo XIX como reflejo fiel del individualismo dominante entonces, hubo de ceder frente a las nuevas circunstancias econ\u00f3mico- sociales y pol\u00edticas, en virtud de las cuales se abri\u00f3 paso el intervencionismo estatal \u00aben beneficio de los intereses generales\u00bb, como se puso de presente por esta Corporaci\u00f3n, entre otras en sentencia de 26 de septiembre de 1945 (G.J. T. LIX, p\u00e1g. 317). <\/p>\n
\u201cEn ese orden de ideas, el Estado, por razones de inter\u00e9s p\u00fablico y de utilidad social, como director responsable de la marcha general de la econom\u00eda, ha desplegado su actividad reguladora al campo contractual, de tal suerte que, en el derecho moderno no es extra\u00f1a su intervenci\u00f3n, en la actividad de los particulares, y, por ello, la autonom\u00eda absoluta de que antes se hac\u00eda gala, se encuentra ahora reemplazada por los denominados por la doctrina \u00abcontratos dirigidos\u00bb, en los cuales la voluntad de los particulares se encuentra restringida porque as\u00ed lo exigen el inter\u00e9s general y el orden p\u00fablico. <\/p>\n
\u201cComo quiera que el establecimiento de comercio, entendido como un conjunto de bienes particularmente afecto por el empresario, para realizar los fines propios de la empresa en forma organizada, exige, en inter\u00e9s general, una protecci\u00f3n espec\u00edfica que garantice su estabilidad y continuidad, el C\u00f3digo de Comercio incluye como uno de los bienes mercantiles a tal tipo de establecimiento, del cual forma parte esencial el contrato de arrendamiento (\u2026)\u201d. <\/p>\n
\u201cSiendo ello as\u00ed, las normas contenidas en los art\u00edculos 518 a 524 del C\u00f3digo de Comercio, que regulan lo atinente al arrendamiento de los locales comerciales, son de orden p\u00fablico, y, a tal punto, que en la \u00faltima de las normas citadas expresamente se precept\u00faa por el legislador que los pactos en contrario celebrados por las partes no producir\u00e1n ning\u00fan efecto, esto es, que la voluntad de los particulares para alterar lo dispuesto por el legislador respecto de este contrato, ha de sujetarse a lo prescrito por la ley, pues las normas aludidas no son de car\u00e1cter supletivo, sino rigurosamente imperativas\u201d4. <\/p>\n
(v) De esa manera el ordenamiento jur\u00eddico propende por la correcci\u00f3n de la relaci\u00f3n sustancial estudiada. En esta los contratantes no se vinculan para tratar de anular los intereses del otro o aprovecharse deslealmente de su buen proceder. No. Se unen para lograr un beneficio com\u00fan y contribuir al bienestar de la sociedad. Por eso se afirma que est\u00e1 orientada por los postulados que rigen la vida econ\u00f3mica en el marco del Estado Social de Derecho (art\u00edculo 2 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica). <\/p>\n
La solidaridad, no el ego\u00edsmo o el individualismo codicioso, es el principio que gu\u00eda la iniciativa privada y el elemento optimizador del sistema econ\u00f3mico; ella, con efigie constitucional, ense\u00f1a que el apoyo mutuo y la alteridad es el mejor camino para lograr la prosperidad individual al promover mancomunadamente la realizaci\u00f3n de las aspiraciones de la colectividad y de los particulares. <\/p>\n
(vi) En especial, los art\u00edculos 518 y 520 estatuyen los mecanismos para amparar, en la medida de lo posible, la estabilidad del bien mercantil y contener los desprop\u00f3sitos del arrendador. Consagran, respectivamente, dos prerrogativas entrelazadas, sucesivas y con diferente grado de protecci\u00f3n; una, principal, el derecho a la renovaci\u00f3n que privilegia la continuidad del goce del establecimiento. Otra, subsidiaria, el desahucio, para hip\u00f3tesis excepcionales que buscan evitar mayores traumatismos a la actividad del empresario, al verse compelido a dejar el lugar en donde la desarrollaba. As\u00ed se evita \u201cque el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario\u201d5. Prev\u00e9n en su orden las normas en menci\u00f3n: <\/p>\n
ART\u00cdCULO 518. El empresario que a t\u00edtulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos a\u00f1os consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr\u00e1 derecho a la renovaci\u00f3n del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: <\/p>\n
\u201c1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; <\/p>\n
\u201c2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitaci\u00f3n o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y <\/p>\n
\u201c3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupaci\u00f3n, o demolido por su estado de ruina o para la construcci\u00f3n de una obra nueva. <\/p>\n
\u201cART\u00cdCULO 520. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del art\u00edculo 518, el propietario desahuciar\u00e1 al arrendatario con no menos de seis meses de anticipaci\u00f3n a la fecha de terminaci\u00f3n del contrato, so pena de que \u00e9ste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo t\u00e9rmino del contrato inicial. Se except\u00faan de lo dispuesto en este art\u00edculo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente\u201d. <\/p>\n
La Corte en doctrina probable ha consolidado el sentido y alcance de esas disposiciones, al estimar: <\/p>\n
\u201cComo instrumento para la protecci\u00f3n de los establecimientos de comercio, el art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, consagra a favor del empresario el derecho de renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento del local donde aqu\u00e9llos funcionan, al vencimiento del mismo. Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien econ\u00f3mico, pero tambi\u00e9n, los valores intr\u00ednsecos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen. Desde luego que este derecho, como ocurre con la generalidad de los derechos subjetivos, no tiene car\u00e1cter absoluto, pues su \u00e1mbito de eficacia est\u00e1 sujeto a las condiciones establecidas por la citada norma, vale decir, que a t\u00edtulo de arrendamiento se haya ocupado un inmueble para la explotaci\u00f3n de un establecimiento de comercio; que la tenencia derivada del v\u00ednculo arrendaticio se haya dado por no menos de dos a\u00f1os consecutivos; que durante ese lapso siempre haya sido explotado un mismo establecimiento; que haya vencido el contrato de arrendamiento, y que no se presente alguna de las salvedades que se\u00f1alan los tres numerales del art\u00edculo, esto es, que el arrendatario haya incumplido el contrato; que el propietario necesite el inmueble para su propia habitaci\u00f3n o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario, o cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupaci\u00f3n, o demolido por su estado de ruina o para la construcci\u00f3n de una obra nueva. <\/p>\n
\u201cEl derecho de renovaci\u00f3n que asiste al empresario \u2013 arrendatario, garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la relaci\u00f3n sustancial, porque, como se anot\u00f3, pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde anta\u00f1o se cumple la actividad mercantil. <\/p>\n
\u201cAl lado del anterior derecho, como otro elemento m\u00e1s de protecci\u00f3n del establecimiento de comercio, el art\u00edculo 520 del C\u00f3digo de Comercio, consagra el llamado derecho al desahucio, que no es otra cosa que el derecho que tiene el empresario \u2013 arrendatario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento del derecho de renovaci\u00f3n, por darse alguna de las circunstancias previstas por los ordinales 2\u00ba y 3\u00ba del art\u00edculo 518 ib\u00eddem, con el fin de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle la restituci\u00f3n de la tenencia. De tal modo que \u00e9ste es un aviso que se le da al arrendatario para que en el razonable t\u00e9rmino que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes\u201d6. <\/p>\n
Ese criterio, sentado en sentencias de 29 de septiembre de 1978 (G.J. 2399) y 14 de abril de 2008 (rad. 2001-00082-01), que hoy se reafirma, es preciso en definir los \u00fanicos supuestos hipot\u00e9ticos exigidos en las normas mencionadas para que se viabilice la operatividad de las prerrogativas. <\/p>\n
El arrendatario tiene derecho a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento y a continuar gozando de la propiedad comercial en el lugar arrendado cuando: i) ha ocupado t\u00edtulo de arrendamiento el inmueble para la explotaci\u00f3n de un establecimiento de comercio, por no menos de dos a\u00f1os consecutivos; (ii) ha explotado durante ese lapso un mismo establecimiento; (iii) ha vencido el contrato de arrendamiento; y cuando (iv) no se presente alguna de las situaciones que se\u00f1alan los tres numerales del art\u00edculo 518 precitadas. <\/p>\n
Por excepci\u00f3n, de configurarse alguna de las salvedades descritas en los numerales 2\u00b0 o 3\u00b0 ib\u00eddem, la anterior salvaguarda podr\u00e1 ser sorteada por el arrendador. En ese caso, para que ello ocurra, deber\u00e1 garantizar el derecho del desahucio al arrendatario, comunic\u00e1ndole, con seis meses de anticipaci\u00f3n, su intenci\u00f3n de hacer uso del local comercial para los fines previstos en aquellas causales. <\/p>\n
4.3.2.3. Claramente, no es el objetivo del legislador ni de esta Sala pasar al otro extremo y cercenar los derechos del arrendador. El prop\u00f3sito, por el contrario, es armonizar los intereses subjetivos de los contratantes y alinearlos con el inter\u00e9s supremo que resulta ser el bienestar com\u00fan y el principio de solidaridad constitucional econ\u00f3mica-social, atr\u00e1s expuesto; y, por supuesto, desterrar la arbitrariedad en el ejercicio de los derechos, para dar paso a la razonabilidad y la realizaci\u00f3n de la justicia en la soluci\u00f3n de los conflictos. <\/p>\n
As\u00ed lo ha explicado la Corte. Si ha de privilegiarse el derecho a la renovaci\u00f3n, \u201cno implica imposici\u00f3n a quien arrienda el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relaci\u00f3n convencional\u201d, pues el arrendador puede demandar nuevas reglas para el acuerdo que comienza, inclusive el precio. <\/p>\n
Si se acepta la terminaci\u00f3n del v\u00ednculo por las v\u00edas excepcionales, con el desahucio se le \u201cpermitir\u00e1 al empresario adoptar las medidas de publicidad necesarias para conservar los intangibles que en torno a su actividad empresarial ha creado y as\u00ed atenuar o eliminar todas las consecuencias que se puedan derivar de un traslado apresurado o intempestivo\u201d7. <\/p>\n
Se trata de adoptar medidas ponderadas, considerada la uni\u00f3n de esfuerzos de las partes vinculadas a trav\u00e9s de un contrato de arrendamiento, tendientes a optimizar los derechos encontrados, minimizar los efectos que puedan surgir de su afectaci\u00f3n, y conservar el progreso que para la econom\u00eda reviste. <\/p>\n
4.3.3. En s\u00edntesis, el derecho del arrendatario al goce de la cosa arrendada en los t\u00e9rminos explicados implica para el arrendador cumplir varias obligaciones: (i) Mantener apto el local para el buen funcionamiento del establecimiento de comercio. (ii) Librar al empresario de toda perturbaci\u00f3n. Y (iii) permitir la continuidad en el tiempo del disfrute del bien mercantil, garantizando la renovaci\u00f3n del contrato, salvo justa causa debidamente enterada. <\/p>\n
4.4. Frente a lo discurrido, pasa la Corte a examinar si el Tribunal incurri\u00f3 en las faltas enrostradas. <\/p>\n
4.4.1. La responsabilidad civil contractual8 se origina en la inejecuci\u00f3n o ejecuci\u00f3n imperfecta o tard\u00eda de una obligaci\u00f3n convenida en un contrato9. <\/p>\n
La instituci\u00f3n se sit\u00faa en el contexto de un derecho de cr\u00e9dito que transcurre en un terreno exclusivo y limitado. Se concreta entre las partes del negocio jur\u00eddico y \u00fanicamente respecto de los perjuicios nacidos en \u00e9l10. <\/p>\n
Igualmente, cuando la acci\u00f3n indemnizatoria se cierne en el contrato, para salir avante deber\u00e1 probarse la culpa, adem\u00e1s de la convenci\u00f3n, la clase de prestaci\u00f3n incumplida o deficientemente satisfecha, el menoscabo y el necesario nexo causal entre estos \u00faltimos11. <\/p>\n
Enmarcado en la cl\u00e1usula general de responsabilidad convencional se halla para los contratos de arrendamiento, el r\u00e9gimen especial que regula el deber del arrendador de indemnizar los perjuicios causados, ante el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de garantizar el goce de la cosa arrendada. <\/p>\n
El art\u00edculo 1987 del C\u00f3digo Civil as\u00ed lo asienta. Si \u201c(\u2026) el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquier persona a quien \u00e9ste pueda vedarlo, tendr\u00e1 derecho a indemnizaci\u00f3n de perjuicios\u201d. <\/p>\n
En lo que interesa al recurso, la perturbaci\u00f3n reparable se presenta porque se incumple cualquiera de las obligaciones relacionadas con el goce de la cosa por parte del arrendador. Ya sea por no mantener en estado id\u00f3neo el local para el buen funcionamiento del establecimiento de comercio; o por negarse injustificadamente a renovar el contrato de arrendamiento. Tambi\u00e9n, aunque provenga de un tercero, cuando la turbaci\u00f3n pudo ser evitada por aqu\u00e9l. <\/p>\n
4.4.2. Los errores facti in iudicando denunciados. En el caso, seg\u00fan el Tribunal, una vez transcurrido el t\u00e9rmino acordado para la remodelaci\u00f3n del local comercial arrendado, el bien estaba abierto al p\u00fablico, por tanto, hab\u00eda retornado al \u201c\u00e1mbito\u201d de Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda. Si el demandante se limit\u00f3 a solicitar que solo le acondicionaran el pasillo para volver a atender la clientela, aquello deb\u00eda concluirse. <\/p>\n
Ning\u00fan reproche, entonces, cab\u00eda hacerse a Inversiones Eilat S.A.S. si el goce se le restaur\u00f3 al actor. Adem\u00e1s, no fue la demandada quien recibi\u00f3 el inmueble para las obras, sino el Centro Comercial Villa Country. <\/p>\n
La inspecci\u00f3n judicial y el dictamen pericial apoyaban aquel razonamiento. Si bien, dijo, la construcci\u00f3n obstaculizaba la llegada de clientes y el desarrollo normal de la actividad econ\u00f3mica, cierto era, el negocio estaba funcionando y obligado el arrendatario a pagar por ese disfrute el canon respectivo. <\/p>\n
En cambio, para el casacionista, la realidad informada por esos instrumentos de convicci\u00f3n fue tergiversada. Vencido el plazo concedido a la demandada para los arreglos, el inmueble no era apto para reiniciar labores. Las pruebas documentales y testimoniales preteridas, corroboraban esa circunstancia. <\/p>\n
4.4.2.1. Los yerros de hecho en el \u00e1mbito casacional se asocian cuando se supone un elemento demostrativo que no existe o ignora su presencia f\u00edsica; o al contemplarlo lo deforma, ya sea mediante adici\u00f3n, cercenamiento o alteraci\u00f3n. <\/p>\n
Se estructuran, en cualquier hip\u00f3tesis, si resultan manifiestos, producto de la simple comparaci\u00f3n entre lo visto o dejado de observar por el sentenciador y la materialidad u objetividad de los elementos demostrativos. Sin embargo, deben ser trascendentes, vale decir, que hayan sido determinantes de la decisi\u00f3n final, en una relaci\u00f3n necesaria de causa a efecto. <\/p>\n
4.4.2.2. Como se observa, las faltas enrostradas refulgen a simple vista. En la causa se adujo, con fundamento en la prueba referida, que los pasillos no estaban listos y la construcci\u00f3n obstaculizaba el arribo de los clientes al local comercial. El Tribunal afirm\u00f3 que el arrendatario gozaba de ese bien y que el establecimiento de comercio estaba abierto al p\u00fablico y funcionando. <\/p>\n
Lo anterior resulta contraevidente. La operatividad de Calzado Trento no era posible percibirse si los consumidores no pod\u00edan acceder al inmueble donde se encontraba. As\u00ed de claro. El contenido material de la prueba, no queda dudas, fue desfigurado. El yerro es patente. Tal como lo advirti\u00f3 el ataque en casaci\u00f3n, una mirada de los citados elementos de conocimiento y de los omitidos, con nitidez lo confirman. <\/p>\n
4.4.2.2.1. En la comunicaci\u00f3n de 7 de marzo de 2012, el se\u00f1or Chiriv\u00ed Garc\u00eda, luego de aludir al lapso de cierre del local para la remodelaci\u00f3n, del 13 al 26 de febrero de esa anualidad, anot\u00f3 \u201c[h]asta la fecha no nos han vuelto a acondicionar el pasillo para nosotros volver a atender a nuestra clientela\u201d. M\u00e1s adelante solicit\u00f3 \u201cel favor de responderme en que fecha podremos abrir nuevamente\u201d. <\/p>\n
4.3.2.2.2. En el mismo sentido la visita judicial y la prueba t\u00e9cnica anticipada el 23 de marzo de 2012. En su orden observaron que \u201cel centro comercial donde se halla ubicado el bien inspeccionado se encuentra totalmente en construcci\u00f3n, vale decir, en obra negra, especialmente las \u00e1reas comunes\u201d; y \u201cel local estaba encerrado por mallas pl\u00e1sticas que se usan en las construcciones (\u2026), las v\u00edas peatonales de acceso al almac\u00e9n se encontraban taponadas\u201d. <\/p>\n
Las im\u00e1genes incorporadas a esos medios de prueba respaldan los hallazgos. Ciertamente, el establecimiento de comercio Calzado Trento estaba completamente bloqueado al p\u00fablico, era imposible acceder al local comercial. <\/p>\n
4.3.2.2.3. Lo mismo ocurre con los instrumentos de conocimiento dejados de lado. Los testimonios de Osvaldo Enrique Arvilla y Campo El\u00edas Rinc\u00f3n Cepeda concuerdan en que el demandante no pudo seguir ejerciendo su actividad comercial. Su calidad de comerciantes, afectados tambi\u00e9n por las obras, no convierte el error en intrascendente, en tanto, estar\u00eda minada su credibilidad, dado que los testigos coinciden con los dem\u00e1s medios examinados. De ah\u00ed que, respecto de los mismos, ninguna tacha de sospecha pod\u00eda predicarse. <\/p>\n
4.4.2.3. El dislate f\u00e1ctico tambi\u00e9n surge en lo apreciado alrededor de la entrega del local comercial para la remodelaci\u00f3n al Centro Comercial y no a la encartada. Aunque el arrendatario dirigi\u00f3 indagaciones sobre las especificaciones de la construcci\u00f3n a la copropiedad, quien respond\u00eda era la demandada, como se anunci\u00f3 en el cargo. <\/p>\n
La documental preterida as\u00ed lo ense\u00f1a. Ante el requerimiento realizado en aquel sentido por el actor, Inversiones Eilat contest\u00f3 \u201ccon gran extra\u00f1eza hemos recibido su correo del 06 de febrero de 2012, en la cual manifiestan sus proyecciones comerciales acorde con nuestra remodelaci\u00f3n\u201d. <\/p>\n
Contrario a lo expresado por el ad quem, es evidente, la demandada fue a quien se encarg\u00f3 el local para las modificaciones. Su deber, entonces, era restablecer el statu quo reclamado una vez finalizado el t\u00e9rmino fijado para las obras. Frente a este t\u00f3pico, dicho sea de paso, no existi\u00f3 discusi\u00f3n en los albores del proceso. La arrendadora en su defensa contest\u00f3, sin titubeo, que las reparaciones estaban a su cargo y las hab\u00eda efectuado de manera diligente. <\/p>\n
4.4.2.3. Los yerros facti in iudicando incidieron en la decisi\u00f3n final y en la aplicaci\u00f3n de las normas que obligaban al arrendador a garantizar el goce pac\u00edfico de la cosa. Suponer que el almac\u00e9n de calzado estaba abierto al p\u00fablico y funcionando, no obstante, estar completamente impedido el acceso a los clientes, comport\u00f3 que la protecci\u00f3n de aquella prerrogativa y la obligaci\u00f3n correlativa de no perturbarla, se entendiera limitada a la tenencia f\u00edsica del inmueble por parte del arrendatario. <\/p>\n
Lo anterior, por supuesto, contrari\u00f3 la regulaci\u00f3n arriba estudiada, que impon\u00eda al arrendador mantener el estado del local comercial de tal forma que intangibles como la clientela pudieran disfrutarse, todo, para el buen funcionamiento del establecimiento de comercio. Esto implicaba una comprensi\u00f3n de esa obligaci\u00f3n conforme a los designios de la buena fe, que le demandaba para su satisfacci\u00f3n hacer lo necesario a su alcance en direcci\u00f3n de garantizar a plenitud el goce del inmueble. <\/p>\n
Vencido el plazo dado para la remodelaci\u00f3n, el comportamiento b\u00e1sico para no turbar el citado derecho era remover los obst\u00e1culos para que los consumidores visibilizaran e ingresaran al negocio, pero esto no ocurri\u00f3. No era posible que el bien sirviera al fin para el cual fue contratado. Esto mismo fue considerado por esta Corte en un caso de similares contornos, en donde enfatiz\u00f3: <\/p>\n
\u201cEl arrendador, no puede valerse por s\u00ed o por interpuesta persona para entrabar el goce de la cosa entregada a t\u00edtulo de tenencia, puesto que el inter\u00e9s positivo del arrendatario, para el caso concreto de acreedor, se forja o estructura precisamente en el uso acorde para lo que ha sido arrendada. El respeto, por tanto que aqu\u00e9l debe, no se limita a entregar la cosa sino que se extiende a que el aprovechamiento o utilizaci6n descanse sobre los designios del contrato. Y la perturbaci\u00f3n no debe recaer siempre sobre el bien arrendado. Puede provenir de otros hechos de f\u00e1cil identificaci\u00f3n que muestren restricci\u00f3n de uso, como el cerramiento de un inmueble o la demolici\u00f3n, siempre y cuando se refleje en una disminuci\u00f3n en los resultados queridos del contrato y si es del caso ya alcanzados. (\u2026) <\/p>\n
\u201cLa desatenci\u00f3n de un contrato y la correlativa inobtenci\u00f3n de los resultados queridos por la parte demandante, por la injur\u00eddica conducta del deudor, sirve de sanci\u00f3n mediante la indemnizaci\u00f3n de los perjuicios (\u2026). <\/p>\n
\u201cAhora bien, (\u2026) los errores facti in judicando, sirven para mostrar que se produjo el cerramiento (\u2026), en detrimento de los intereses de la demandante en su calidad de arrendataria, esto es, directo o proveniente de la parte obligada a no incurrir en el quebranto del deber de permitir el uso de los bienes, es decir, de evitar cualquier perturbaci\u00f3n o embarazo, y la certeza en la disminuci\u00f3n del rendimiento de los establecimientos instalados sobre los inmuebles. <\/p>\n
\u201cAs\u00ed, en la inspecci\u00f3n judicial extrajuicio se aprecia: la demolici\u00f3n del edificio donde se encuentran los locales (\u2026) y \u00abse ha producido una interrupci\u00f3n de la calzada de peatones inmediatamente contigua al local n\u00famero 13-79 dando lugar a un punto muerto donde aparecen basuras y desperdicios, y aun materias fecales\u00bb. Esto se convierte, entonces, en una perturbaci\u00f3n del goce de los bienes arrendados. Y la circunstancia de que el juzgado que practic\u00f3 la diligencia hubiese dejado la constancia que la obra que se est\u00e1 adelantando en el edificio \u00abest\u00e1 independizada de los locales examinados que est\u00e1n funcionando\u00bb o que \u00abno hay huellas de que la obra o refacci\u00f3n que se ha descrito est\u00e9 alterando directamente a los locales, ni en los muros ni en el techo\u00bb, pasajes que le sirven al censor para endilgarles yerro f\u00e1ctico, no contradice la conclusi\u00f3n del sentenciador de segundo grado, puesto que \u00e9ste concluy\u00f3 que la perturbaci\u00f3n y, por ende, el incumplimiento del contrato por parte de la sociedad demandada, no obedec\u00eda a trabas que imped\u00edan el goce directo de los locales sino a hechos que le restaban el uso normal, particularmente para el logro de los fines del arrendatario en la explotaci\u00f3n del negocio\u201d12. <\/p>\n
Si el arrendador no garantiz\u00f3 el acceso a la clientela y el establecimiento de comercio no estaba en funcionamiento, no se pod\u00eda concluir nada distinto que la obligaci\u00f3n de permitir el goce de la cosa arrendada hab\u00eda sido inobservada. Sin embargo, el detallado equ\u00edvoco del juzgador colegiado lo llev\u00f3 a resolver lo contrario. Negar las pretensiones ante la ausencia del incumplimiento negocial. Por lo mismo, a dejar de analizar, los dem\u00e1s elementos de la responsabilidad. <\/p>\n
4.4.3. Demostrado el error y develado que Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda no disfrutaba del Almac\u00e9n Calzado Trento a partir de marzo de 2012, en ninguna infracci\u00f3n contractual pudo haber incurrido por no pagar los c\u00e1nones causados desde esa calenda. La conclusi\u00f3n opuesta del Tribunal se cae por su propio peso, pues la at\u00f3 a la hip\u00f3tesis fallida de hab\u00e9rsele restablecido el disfrute de la cosa arrendada al demandante. <\/p>\n
La legislaci\u00f3n tambi\u00e9n respalda al arrendatario. Injusto ser\u00eda que se le obligara a pagar por algo que el arrendador no le permite usar. El art\u00edculo 1973 del C\u00f3digo Civil es claro en establecer que se paga por el goce. <\/p>\n
Expresamente, el precepto 1986 \u00eddem, habilita al locatario sustraerse de cancelar los c\u00e1nones cuando la perturbaci\u00f3n es justificada (reparaciones inaplazables). Regula que \u201ctendr\u00e1 derecho a que se le rebaje entre tanto [duren las reparaciones] el precio o renta, a proporci\u00f3n de la parte que fuere\u201d privada del goce (inc. 2). Si se acepta para ese tipo de molestias, con mayor raz\u00f3n, deben serlo en su totalidad para las que son, sin justificaci\u00f3n alguna, absolutamente perturbadoras. <\/p>\n
4.5. La violaci\u00f3n directa de la ley. Para el recurrente el incumplimiento contractual, adicionalmente, fue producto de otro hecho. Le fue conculcado su derecho a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento, por tanto, a continuar gozando de la propiedad comercial en el lugar arrendado. <\/p>\n
El Tribunal con fundamento en lo previsto en las reglas 518 y 520 del C\u00f3digo de Comercio y en una decisi\u00f3n de esta Corporaci\u00f3n no hall\u00f3 reparo a la no renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento ni a la misiva dirigida en ese sentido al arrendatario por parte del arrendador. De esta dijo que la ley no exig\u00eda mayor formalismo y que fue debidamente comunicada; de aquella indic\u00f3 que el demandante debi\u00f3 iniciar el \u201cproceso correspondiente\u201d para saber si era procedente. <\/p>\n
El ataque en casaci\u00f3n denuncia la violaci\u00f3n recta de las normas referidas a ra\u00edz de su equ\u00edvoca interpretaci\u00f3n. Seg\u00fan esas disposiciones, adujo el casacionista, bastaba permanecer con el mismo establecimiento durante dos a\u00f1os en el local comercial para tener derecho a la renovaci\u00f3n. Y para que el arrendador se pudiera negar a ello necesitaba dar a conocer una justa causa con la suficiente antelaci\u00f3n, no el simple capricho de concluir el v\u00ednculo negocial. <\/p>\n
4.5.1. Como se sabe, los errores iuris in iudicando se asocian con la subsunci\u00f3n normativa de los hechos fijados pac\u00edficamente en el proceso o que son el producto de las discusiones f\u00e1cticas o probatorias discurridas. <\/p>\n
En ese evento, el recurrente, en lugar de controvertir dichas cuestiones, debe aceptarlas en la forma como fueron construidas en las instancias, pues, seg\u00fan se tiene decantado, la Corte, en esa hip\u00f3tesis, \u00ab(\u2026) trabaja con los textos legales sustantivos \u00fanicamente, y ante ellos enjuicia el caso; ya sabe si los hechos est\u00e1n probados o no est\u00e1n probados, parte de la base de una u otra cosa, y s\u00f3lo le falta aplicar la ley a los hechos establecidos\u00bb13. <\/p>\n
Por esto, trat\u00e1ndose de violaci\u00f3n directa de la ley sustancial, el estudio debe quedar confinado a elucidar pol\u00e9micas de tipo sustantivo, en concreto, respecto de la pertinencia (aplicaci\u00f3n o inaplicaci\u00f3n) de las disposiciones legales que crean, modifican o extinguen derechos subjetivos, o en punto de su interpretaci\u00f3n o alcance. <\/p>\n
4.5.2. El ad quem dio por demostrado sin reproche del casacionista lo siguiente. <\/p>\n
– Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda era arrendatario del local 103 del Centro Comercial Villa Country, ubicado en Barranquilla, desde el 2 de marzo de 1994, destinado al funcionamiento del Almac\u00e9n Calzado Trento. <\/p>\n
– El 13 de enero de 2012, la Sociedad Inversiones Eilat S.A.S. le comunic\u00f3 al locatario su determinaci\u00f3n de \u201cno renovar el contrato de arrendamiento por un nuevo periodo, de conformidad con lo establecido en la cl\u00e1usula quinta y vig\u00e9sima segunda (\u2026), por consiguiente, el inmueble deber\u00e1 ser entregado y se dar\u00e1 por terminado el contrato a dicha fecha el 30 de septiembre de 2012\u201d14. <\/p>\n
– El 26 de noviembre de 2012, Gabriel de Jes\u00fas Guti\u00e9rrez, en calidad de depositario provisional, notific\u00f3 a Chiriv\u00ed Garc\u00eda que los muebles y enseres que se encontraban en el local comercial precitado se hallaban en su poder. Luego de la visita practicada a ese inmueble por los funcionarios Manuel Caballero y Edgardo Campo, conciliador en equidad y agente del ministerio p\u00fablico, respectivamente. <\/p>\n
4.5.3. Visto lo anterior, es irrefutable que el sentenciador al exigir como presupuesto para tener derecho a la renovaci\u00f3n que el demandante lo reclamara judicialmente, agreg\u00f3 inconsultamente un supuesto de hecho que el art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, no consagra. <\/p>\n
Como lo asegur\u00f3 la queja extraordinaria, al vencimiento del contrato de arrendamiento, para beneficiarse de la antelada prerrogativa le bastaba al arrendatario haber permanecido por m\u00e1s de dos a\u00f1os en el local con el mismo establecimiento. <\/p>\n
En el caso, la salvaguarda deb\u00eda respetarse por cuanto el demandante llevaba m\u00e1s de 18 a\u00f1os en el inmueble, destinado, sin soluci\u00f3n de continuidad, al funcionamiento del almac\u00e9n Calzado Trento. Nada justificaba el retiro del mobiliario y el cese operativo del bien mercantil. <\/p>\n
4.5.3.1. La conformidad normativa que el juzgador colegiado consider\u00f3 respecto de la comunicaci\u00f3n dirigida para concluir el acuerdo, es inaceptable. La causa esgrimida en la misiva no se subsume en ninguna de las hip\u00f3tesis consagradas en el art\u00edculo 520 ib\u00eddem. De all\u00ed que no existiera motivo v\u00e1lido que enervara el derecho a la renovaci\u00f3n del v\u00ednculo negocial. <\/p>\n
4.5.3.2. Finalmente, no es cierto que la posici\u00f3n del sentenciador est\u00e9 respaldada por la sentencia de esta Corporaci\u00f3n de 27 de abril de 2010. En esa decisi\u00f3n se evalu\u00f3 la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 519 del C\u00f3digo de Comercio, frente a las discusiones que se presentaran en torno a las reglas que gobernaban en lo sucesivo el v\u00ednculo, m\u00e1s no se dijo que la renovaci\u00f3n se condiciona a un litigio. <\/p>\n
4.5.4. La indebida interpretaci\u00f3n puesta de presente implic\u00f3 la transgresi\u00f3n tanto de las normas se\u00f1aladas, como de la doctrina probable de la Corte anotada ut supra. El error iuris in iudicando se configura con car\u00e1cter trascendente. De haber dado el correcto sentido y alcance a las normas, el Tribunal habr\u00eda concluido que la terminaci\u00f3n abrupta del contrato de arrendamiento implic\u00f3 el incumplimiento del derecho del arrendatario a continuar con el goce de la cosa arrendada. <\/p>\n
4.6. Los cargos, en consecuencia, se abren paso, sin lugar a condenar en costas. Esto impone resolver el recurso de apelaci\u00f3n elevado contra el fallo de primer grado. <\/p>\n
5. SENTENCIA SUSTITUTIVA <\/p>\n
5.1. Para lo pertinente de \u00e9ste iudicium rescissorium, se advierte, ante todo, el fallo impugnado extraordinariamente no sufre mengua, respecto de lo decidido en torno a la preexistencia del v\u00ednculo negocial. El Tribunal lo dej\u00f3 establecido y la decisi\u00f3n no fue involucrada en casaci\u00f3n, ello es suficiente para mantener ese elemento inc\u00f3lume. <\/p>\n
5.2. En el fallo apelado por el extremo actor, se concluy\u00f3 que Inversiones Eilat S.A.S. no incumpli\u00f3 el contrato de arrendamiento y el da\u00f1o resarcible no se hab\u00eda demostrado. De igual manera que la falta era atribuible a Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda al no pagar la renta desde marzo de 2012. <\/p>\n
La disidencia vertical atac\u00f3 esas determinaciones y expuso, entre otros motivos, que las obras ejecutadas por la demandada imped\u00edan el ingreso y el ejercicio de la actividad comercial. De ah\u00ed, no era viable censurar el no pago de los c\u00e1nones de arrendamiento desde la aludida fecha. Tambi\u00e9n refut\u00f3 lo decidido frente a la renovaci\u00f3n y el desahucio. Reiter\u00f3 finalmente la causaci\u00f3n de da\u00f1os por cuenta de esas conductas. <\/p>\n
5.3. La raz\u00f3n est\u00e1 parcialmente del lado de la alzada. Si bien se verific\u00f3 el incumplimiento contractual de la demandada y no del demandante, no ocurre lo propio respecto de la mayor\u00eda de los perjuicios reclamados. <\/p>\n
5.3.1. Frente al primer t\u00f3pico, por econom\u00eda procesal la Corte se remitir\u00e1 a los argumentos expuestos al resolverse la impugnaci\u00f3n extraordinaria. All\u00ed qued\u00f3 claro que la arrendadora inobserv\u00f3 el acuerdo al no garantizar el disfrute pleno de la cosa arrendada. Asimismo, que la infracci\u00f3n atribuida del arrendatario era injustificada. <\/p>\n
5.3.2. La conducta de la demandada, adem\u00e1s, era absolutamente reprochable. En un evidente abuso de su derecho a la propiedad y de la posici\u00f3n que le asist\u00eda por estar a cargo de las obras de remodelaci\u00f3n de local comercial donde funcionaba el almac\u00e9n Calzado Trento, perturb\u00f3 infundadamente la tranquilidad del arrendatario y propici\u00f3 la incursi\u00f3n arbitraria al bien para retirar el mobiliario. <\/p>\n
De esa manera cumpli\u00f3 su objetivo de terminar abruptamente el v\u00ednculo negocial. Al a\u00f1o siguiente, arrend\u00f3 el local a Rip Curl Colombia S.A.S. por una renta de $7.899.584, canon que representa un \u201cincremento [de] 280.52% con respecto al canon de arrendamiento que cancelaba el propietario del almac\u00e9n Calzado Trento\u201d (prueba pericial fl. 103 cdno.1). <\/p>\n
Lo anterior, trajo provecho a la demandada. Sin embargo, ech\u00f3 por tierra la solidaridad negocial y, por supuesto, el inter\u00e9s general que le exig\u00eda, en beneficio de la econom\u00eda nacional, resguardar a la empresa estable. <\/p>\n
5.4. Con relaci\u00f3n al da\u00f1o, como elemento integrante de la responsabilidad contractual, es entendido por la doctrina de esta Corte, como la \u201c(\u2026) vulneraci\u00f3n de un inter\u00e9s tutelado por el ordenamiento legal, a consecuencia de una acci\u00f3n u omisi\u00f3n humana, que repercute en una lesi\u00f3n a bienes como el patrimonio o la integridad personal (\u2026)\u201d15. <\/p>\n
El perjuicio es la consecuencia que se deriva del da\u00f1o para la v\u00edctima, y la indemnizaci\u00f3n corresponde al resarcimiento o pago del \u201c(\u2026) perjuicio que el da\u00f1o ocasion\u00f3 (\u2026)\u201d16. <\/p>\n
Este \u00faltimo para que sea reparable, debe ser inequ\u00edvoco, real y no eventual o hipot\u00e9tico. Es decir, \u201c(\u2026) cierto y no puramente conjetural, [por cuanto] (\u2026) no basta afirmarlo, puesto que es absolutamente imperativo que se acredite procesalmente con los medios de convicci\u00f3n regular y oportunamente decretados y arrimados al plenario (\u2026)\u201d (se resalta)17. <\/p>\n
En otras palabras, al margen de dejar establecida la autor\u00eda y existencia de un hecho injusto, el menoscabo que sufre una persona con ocasi\u00f3n del mismo, s\u00f3lo podr\u00e1 ser resarcible siempre y cuando demuestre su certidumbre, \u201cporque la culpa, por censurable que sea, no los produce de suyo\u201d18. <\/p>\n
5.4.1. El demandante identific\u00f3 diferentes menoscabos causados por el comportamiento antijur\u00eddico. En apoyo de su comprobaci\u00f3n se recaudaron dos dict\u00e1menes periciales, uno practicado como prueba anticipada y el otro allegado al proceso como sustento de los valores reclamados. <\/p>\n
Esta Corte, en providencia reciente19, tuvo la oportunidad de recordar los criterios m\u00ednimos a tener en cuenta para determinar si una experticia es fiable, a saber: (i) Validez o aceptabilidad suficiente del m\u00e9todo o t\u00e9cnica utilizada por el perito; (ii) aplicaci\u00f3n, adecuaci\u00f3n y coherencia del m\u00e9todo con todos los hechos objeto de dictamen en el proceso; (iii) consistencia interna o relaci\u00f3n de causa-efecto, entre los fundamentos y la conclusi\u00f3n del peritaje; y (iv) calificaci\u00f3n e idoneidad del experto. <\/p>\n
(i) Aplicados los est\u00e1ndares a los medios aludidos, se nota que el adelantado antes de este decurso carece de fundamentaci\u00f3n. No fue realizado por un experto en el \u00e1rea contable o econ\u00f3mica y es hu\u00e9rfano de un m\u00e9todo que justifique las conclusiones arribadas. <\/p>\n
(iii) El da\u00f1o emergente que corresponde, por un lado, al inventario de bienes que al parecer perecieron por la inactividad y cierre del almac\u00e9n Calzado Trento, no fue detallado ni relacionado por el actor, como s\u00ed en la experticia. De igual manera, no se explic\u00f3 c\u00f3mo se lleg\u00f3 a la conclusi\u00f3n de que el calzado estaba en mal estado y que hab\u00eda pasado de moda. Por el otro, los gastos previos para adelantar el juicio no est\u00e1n respaldados en esa prueba ni en otra. <\/p>\n
(v) Lo mismo debe decirse del da\u00f1o moral del que no se identifican elementos de juicio que permitan comprender c\u00f3mo la merma material incidi\u00f3 en aquella aflicci\u00f3n. Igual de la prima, respecto de la cual la Corte ha afirmado que como \u201cno existe regla legal que favorezca tal pr\u00e1ctica, ni disposici\u00f3n legislativa alguna que imponga al arrendador que recupera el inmueble arrendado el deber de pagarla\u201d20, debe demostrarse su apoyo normativo en la costumbre, algo que en este caso no sucedi\u00f3. <\/p>\n
(vi) El \u201cgood will\u201d, que \u201calude al buen nombre, al prestigio, que tiene un establecimiento mercantil, o un comerciante, frente a los dem\u00e1s y al p\u00fablico en general\u201d21, ya esta Sala hab\u00eda clarificado que, no obstante, tratarse de un intangible, su categor\u00eda corresponde a la de un derecho material, pues \u201cel mismo hace parte del patrimonio del comerciante y\/o de la empresa, y es susceptible de ser valorado en dinero y de negociarse\u201d22. <\/p>\n
Como todo perjuicio de ese car\u00e1cter, su reconocimiento exige la prueba de su existencia y extensi\u00f3n; y, si en ese prop\u00f3sito, se utiliza el medio experto, es innegable, que la conclusi\u00f3n no puede estar sujeta a la discreci\u00f3n del perito, sino a la fundamentaci\u00f3n del dictamen. <\/p>\n
Para ello la Corporaci\u00f3n ha identificado en el plano f\u00e1ctico ciertas condiciones que contribuyen a la fiabilidad del instrumento t\u00e9cnico, sin los cuales no es posible validar las inferencias indicativas de la presencia de ese da\u00f1o. <\/p>\n
\u201cAl respecto precis\u00f3. Es ostensible, por consiguiente, la ausencia de fundamentaci\u00f3n de la experticia, tal como lo puso de relieve el Tribunal, pues los peritos, dej\u00e1ndose llevar por conjeturas y apreciaciones subjetivas, tasaron a su arbitrio el GOOD WILL del establecimiento comercial de la demandante, sin detenerse a cuantificar los aspectos ya se\u00f1alados, para cuyo efecto debieron indagar, por ejemplo, si exist\u00edan bienes incorporales, tales como los relativos a la propiedad industrial, procesos t\u00e9cnicos, etc., que incrementasen las utilidades; o si era \u00f3ptima la posici\u00f3n del establecimiento en el mercado. Ni siquiera se alude en el peritaje a la calidad en la prestaci\u00f3n del servicio, al buen trato dispensado al cliente, todo ello, por supuesto, debidamente sustentado, ni a las excelentes condiciones laborales que la empresa pudiera tener, ni a la confianza que, por raz\u00f3n de un loable desempe\u00f1o gerencial, ella tuviese en el sector financiero. <\/p>\n
\u201cPero, es m\u00e1s, no se establece en la peritaci\u00f3n de qu\u00e9 manera sufri\u00f3 menoscabo el aludido intangible por causa de la restituci\u00f3n del inmueble, ya que no se precis\u00f3 si el establecimiento de la actora dej\u00f3 de existir o si, por el contrario, sigui\u00f3 funcionando en otro local\u201d23. <\/p>\n
La pericia es hu\u00e9rfana de ese an\u00e1lisis. Lac\u00f3nicamente refiri\u00f3 el tiempo de permanencia del establecimiento de comercio y expuso apreciaciones subjetivas sin ning\u00fan soporte. En definitiva, es insuficiente para establecer la existencia del perjuicio. <\/p>\n
Adicionalmente, no existe claridad en la causa petendi y en el petitum de los elementos que dan cuenta del menoscabo a la reputaci\u00f3n mercantil. Esto es de capital importancia en aras de verificar que sea esa la manifestaci\u00f3n del da\u00f1o que se busca resarcir, y no otra; dicho en otras palabras, para saber si lo que se est\u00e1 reparando es lo efectivamente afectado. La incertidumbre en este caso es latente y niega cualquier posibilidad de reconocer el reclamo. <\/p>\n
5.3.5. Acreditada la existencia del lucro cesante, es irrefutable que la p\u00e9rdida de las ganancias que dejar\u00edan las ventas frustradas tiene como hecho antecedente los actos perturbatorios relatados. El nexo causal se comprueba. <\/p>\n
5.4. Demostrados los presupuestos de la pretensi\u00f3n reparatoria, se declarar\u00e1 la responsabilidad civil de la sociedad demandada por los perjuicios causados a Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda. <\/p>\n
5.5. Cuantificaci\u00f3n del perjuicio <\/p>\n
La cuantificaci\u00f3n fijada en la experticia para el lucro cesante no es acertada. Se us\u00f3 como par\u00e1metro comparativo los valores de ventas, costos y gastos del Almac\u00e9n de Calzado Trento de la sede Buena Vista y no los de la sede Villa Country. <\/p>\n
Lo anterior no impide que la Corte pueda resolver de fondo el t\u00f3pico en este asunto. Criterios de equidad y sentido com\u00fan permiten solventar el lapsus. Adem\u00e1s, existen herramientas y datos suficientes en la experticia para fijar con razonabilidad y aproximaci\u00f3n el monto a indemnizar. <\/p>\n
El dictamen da cuenta que en ambas sedes la actividad econ\u00f3mica era la misma y el promedio de ventas en los a\u00f1os previos a 2012 era constante. La diferencia se presenta en que las ventas, costos y gastos en Buena Vista, era mayor al de Villa Country en relaci\u00f3n de tres a uno. <\/p>\n
Como lo pretendido se limita a la utilidad del \u00faltimo, desde marzo hasta agosto de 2012, y la prueba relaciona las ventas del 2011, para esos meses, se tendr\u00e1n estos \u00faltimos como valores de ventas para 2012 y se utilizar\u00e1 la proporci\u00f3n aludida para hallar los valores restantes (costos y gastos). Se condenar\u00e1 entonces a la demandada a pagar por lucro cesante la suma resultante actualizada, teniendo como base el \u00edndice de precios al consumidor, as\u00ed: <\/p>\n
<\/p>\n
Ventas Mes 2012 <\/p>\n
Utilidad <\/p>\n
Utilidad <\/p>\n
actualizada <\/p>\n
Marzo <\/p>\n
$8.535.450 <\/p>\n
$16.128.917 <\/p>\n
Abril <\/p>\n
$8.225.433 <\/p>\n
$9.428.848 <\/p>\n
Mayo <\/p>\n
$13.252.433 <\/p>\n
$10.376.275 <\/p>\n
Junio <\/p>\n
$11.031.166 <\/p>\n
$12.518.400 <\/p>\n
$10.804.933 <\/p>\n
$4.049.600 <\/p>\n
Agosto <\/p>\n
$8.808.534 <\/p>\n
$10.494.352 <\/p>\n
Total <\/p>\n
<\/p>\n
$62.996.391 <\/p>\n
5.6. Excepciones de la demandada. Se desestimar\u00e1n las nominadas como inexistencia de responsabilidad, irresponsabilidad del actor y culpa del arrendatario. En \u00faltimas, aluden a los elementos de la pretensi\u00f3n. Se corrobor\u00f3 la entrega del local para su remodelaci\u00f3n a la accionada, el incumplimiento injustificado de las obligaciones exigidas para garantizar el derecho a gozar de la cosa arrendada y la conducta de la demandante no incidi\u00f3 en la realizaci\u00f3n del resultado. <\/p>\n
5.7. El recurso de apelaci\u00f3n de los demandantes, por tanto, resulta exitoso parcialmente. <\/p>\n
6. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica de Colombia y por autoridad de la Ley, casa la sentencia de 27 de marzo de 2017, emitida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil- Familia, en el proceso incoado por Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda contra Inversiones Eilat S.A.S., y en sede de instancia: <\/p>\n
7. RESUELVE <\/p>\n
Primero: Revocar parcialmente la sentencia de 16 de septiembre de 2016, proferida por el Juzgado D\u00e9cimo Civil del Circuito de Barranquilla, \u00fanicamente en los siguientes t\u00e9rminos, quedando en lo dem\u00e1s indemne: <\/p>\n
(a) Declarar que Inversiones Eilat S.A.S. es responsable de los da\u00f1os causados a Carlos Adri\u00e1n Chiriv\u00ed Garc\u00eda, con ocasi\u00f3n del incumplimiento del deber de garantizar el goce de la cosa arrendada. <\/p>\n
(b) Condenar a la demandada a pagar al actor, a t\u00edtulo de lucro cesante, las sumas descritas en el ac\u00e1pite 5.5., las cuales se actualizar\u00e1n el momento del pago efectivo, teniendo como base el \u00edndice de precios al consumidor. <\/p>\n
Segundo: Disponer que cada parte debe asumir las costas causadas en ambas instancias, considerando que el demandante no alcanz\u00f3 \u00e9xito en su totalidad. <\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y cumplido lo anterior, devu\u00e9lvase el expediente a la oficina de origen. <\/p>\n
Presidente de la Sala <\/p>\n
\u00c1LVARO FERNANDO GARC\u00cdA RESTREPO <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA <\/p>\n
1\u0002 CSJ SC sentencia de 25 de febrero de 1976 (G.J. T. 2393, p\u00e1g. 40 y s.s.). <\/p>\n
2\u0002 \u201cSe entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa\u201d. <\/p>\n
3\u0002 CSJ. Civil. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860. <\/p>\n
4\u0002 CSJ. Civil. Sentencia de 8 de octubre de 1997, expediente 4818. <\/p>\n
5\u0002 CSJ. Civil. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860. <\/p>\n
6\u0002 CSJ. Civil. Sentencia de 24 de septiembre de 2001, expediente 5878. <\/p>\n
7\u0002 CSJ. Civil. Sentencia de 14 de abril de 2008, expediente 2001-00082-01. <\/p>\n
8\u0002 Para Valencia Zea la expresi\u00f3n \u201cresponsabilidad contractual\u201d es inadecuada, por cuanto deber\u00eda corresponder a \u201cresponsabilidad por violaci\u00f3n de los derechos de cr\u00e9dito\u201d, pues no s\u00f3lo pueden transgredirse las obligaciones surgidas en el contrato, sino tambi\u00e9n las originadas en cualquier otra fuente. (VALENCIA ZEA, A., \u201cDerecho civil tomo III, de las obligaciones\u201d, Temis, Bogot\u00e1, 1998, pp. 325). <\/p>\n
9\u0002 Al respecto, expuso esta Corte que la responsabilidad contractual \u201c(\u2026) juega de ordinario entre personas que se han ligado voluntariamente y que por lo mismo han procurado especificar el contenido de los compromisos emergentes del negocio por ellas celebrado (\u2026)\u201d (CSJ SC 19 feb de 1999, exp., 5099). <\/p>\n
10\u0002 El principio denominado por Renato Scognamiglio como \u201cesfera de la relevancia de la obligaci\u00f3n contractual\u201d se halla contenido en el art\u00edculo 1613 del C\u00f3digo Civil (Ver Scognamiglio R., \u201cResposabilit\u00e1 contrattuale e responsabilita extracontrattuale\u201d’, en Novissimo Digesto Italiano. Vol. XV. Tur\u00edn: UTET, 1968. pp. 670 y ss.). <\/p>\n
11\u0002 Aqu\u00ed la responsabilidad contractual asume elementos de la extracontractual, como la culpa, la existencia del menoscabo y el nexo causal entre ambas, sin implicar ello una fusi\u00f3n de ambas instituciones, pues ha sido el propio legislador, y de ah\u00ed la Corte en su amplia doctrina, quien previ\u00f3 tratarlas mediante regulaciones aut\u00f3nomas (CSJ SC 25 oct., exp., 5012). <\/p>\n
12\u0002 CSJ. Civil. Sentencia de 18 de junio de 1987, G.J. n\u00famero 2427 p\u00e1g. 257 y ss. <\/p>\n
13\u0002 CSJ. Civil. Sentencia de 25 de abril de 2000 (exp. 5212), citando LXXXVIII-504. <\/p>\n
14\u0002 El texto del clausulado es: \u201cQuinta. Par\u00e1grafo: El arrendador podr\u00e1 abstenerse de aprobar la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento mediante aviso dado por escrito con sesenta (60) d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha de vencimiento del periodo respectivo y sin lugar a indemnizaci\u00f3n alguna\u201d. \u201cVig\u00e9sima segunda. Se podr\u00e1 dar por terminado el contrato previo aviso por escrito con (60) d\u00edas de anticipaci\u00f3n en caso de demolici\u00f3n\u201d. <\/p>\n
15\u0002 CSJ SC 6 de abril de 2001, rad. 5502. <\/p>\n
16\u0002 \u00cddem. <\/p>\n
17\u0002 CSJ SC 10297 de 2014. <\/p>\n
18\u0002 CSJ SC G.J. T. LX, p\u00e1g. 61. <\/p>\n
19\u0002 CSJ. Civil. Cfr. Sentencia SC5186 de 18 de diciembre de 2020, expediente 00204. <\/p>\n
21\u0002 Ib\u00eddem. <\/p>\n
22\u0002 CSJ. STC de 1\u00b0 de marzo de 2018, expediente 2018-00009-01. <\/p>\n
23\u0002 CSJ. Civil. Sentencia de 27 de julio de 2001, expediente 5860. <\/p>\n
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