AC6051-2021 (2018-00275-02)<\/p>\n
<\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
Magistrado ponente <\/p>\n
AC6051-2021 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n.\u00b0 11001-31-03-008-2018-00275-02 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n virtual de dos de diciembre de dos mil veintiuno) <\/p>\n
Bogot\u00e1 D.C., diecis\u00e9is (16) de diciembre dos mil veintiuno (2021). <\/p>\n
Dec\u00eddese sobre la admisi\u00f3n de la demanda de casaci\u00f3n presentada por Dealing In Fresh S. en C. frente a la sentencia de 7 de noviembre de 2019 proferida por el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogot\u00e1, Sala Civil, dentro del proceso verbal promovido por Heblo S.A. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1. En la demanda se pretendi\u00f3 la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la carrera 9\u00aa n.\u00ba 134-00 y\/o calle 137 n.\u00ba 13-80 de Bogot\u00e1, con folio de matr\u00edcula inmobiliaria 50N-20128858 de la oficina de registro de instrumentos p\u00fablicos de la misma ciudad, celebrado por Heblo S.A. (arrendador) y Dealing in Fresh S. en C. (arrendatario) por expiraci\u00f3n de su t\u00e9rmino y, en consecuencia, se ordene restituirlo. <\/p>\n
Las partes acordaron que el convenio durar\u00eda doce meses (hasta el 1 de marzo de 2017); no obstante, se prorrog\u00f3 por un a\u00f1o en esa \u00faltima data. Tambi\u00e9n estipularon en la cl\u00e1usula tercera que el t\u00e9rmino para efectuar el desahucio ser\u00eda de sesenta d\u00edas. <\/p>\n
El 20 de diciembre de 2017 el arrendador \u00abinform\u00f3 su decisi\u00f3n de no prorrogar y\/o renovar el contrato de arrendamiento y lo requiri\u00f3 para restituir el inmueble a la fecha de terminaci\u00f3n del contrato\u00bb, para lo cual aclar\u00f3 que \u00abpara la fecha de la solicitud de terminaci\u00f3n del contrato, el arrendatario no llevaba ocupando el inmueble por dos\u2026 a\u00f1os, raz\u00f3n por la cual no lo cobija el derecho a la renovaci\u00f3n establecido en el art\u00edculo 518 del C. de Co. y por ende tampoco se le debe dar aplicaci\u00f3n al art\u00edculo 520 del C. de Co.\u00bb. <\/p>\n
2. La convocada se opuso a la prosperidad de las pretensiones y excepcion\u00f3 \u00abinexistencia y\/o caducidad del desahucio\u00bb y la defensa \u00abgen\u00e9rica\u00bb. <\/p>\n
3. Mediante fallo de 27 de agosto de 2019, el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogot\u00e1 culmin\u00f3 la primera instancia declarando probada la defensa denominada \u00abinexistencia y\/o caducidad del desahucio\u00bb, neg\u00f3 las pretensiones de la demanda y conden\u00f3 en costas a la actora. <\/p>\n
4. El 7 de noviembre de 2019, al resolver la alzada de la promotora, el Tribunal revoc\u00f3 el fallo de primer grado y, en su lugar, neg\u00f3 la excepci\u00f3n de m\u00e9rito de \u00abinexistencia y\/o caducidad del desahucio\u00bb, declar\u00f3 terminado el contrato de arrendamiento por vencimiento del t\u00e9rmino de duraci\u00f3n, orden\u00f3 a Dealing In Fresh S. en C. restituir el predio dentro de los diez d\u00edas siguientes a la ejecutoria de la decisi\u00f3n y conden\u00f3 en costas en ambas instancias a la convocada. <\/p>\n
SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
1. El desahucio es un derecho y una garant\u00eda a favor del arrendatario para evitar que resulte privado sorpresivamente de la cosa y, en trat\u00e1ndose de bienes donde operen establecimientos de comercio, se trata de una medida que busca proteger la actividad econ\u00f3mica del empresario. <\/p>\n
2. Para resolver el caso concreto, es pertinente indagar si en aquellos contratos de arrendamiento que se hayan ejecutado durante un t\u00e9rmino inferior dos a\u00f1os el t\u00e9rmino para hacer el desahucio es el previsto en los art\u00edculos 518 y siguientes del C. de Co. o, por el contrario, el acordado libremente por las partes. <\/p>\n
El canon 520 ibidem remite al art\u00edculo 518 ejusdem y establece que el desahucio, cuando el contrato lleve m\u00e1s de dos a\u00f1os de ejecuci\u00f3n, deber\u00e1 hacerse con al menos seis meses de anticipaci\u00f3n. Sin embargo, el acuerdo de voluntades que origin\u00f3 la controversia llevaba menos de dos a\u00f1os de ejecuci\u00f3n al momento del preaviso y, por tanto, le era inaplicable el t\u00e9rmino previsto por la ley de los comerciantes; el asunto estaba reglado por la estipulaci\u00f3n de las partes, quienes convinieron en la cl\u00e1usula tercera que el desahucio tendr\u00eda sesenta d\u00edas de anticipaci\u00f3n. <\/p>\n
El precepto 518 ibid consagra el derecho a la renovaci\u00f3n del contrato cuando el empresario-arrendatario haya ocupado el inmueble menos de dos a\u00f1os. Esto se traduce en que esa prerrogativa solamente surge despu\u00e9s de los dos a\u00f1os de ejecuci\u00f3n (no antes, como interpret\u00f3 el a quo, quien consider\u00f3 que como ya se hab\u00eda prorrogado se ostentaba con esa prerrogativa). <\/p>\n
En consecuencia, la decisi\u00f3n apelada malinterpret\u00f3 las normas citadas, pues cuando el contrato se ha ejecutado por menos de dos a\u00f1os, el desahucio puede hacerse dentro del plazo acordado sin que las estipulaciones adolezcan de la ineficacia prevista en el 524 del C.Co. <\/p>\n
3. Finalmente, como el arrendador desahuci\u00f3 al arrendatario antes de que se cumplieran los dos a\u00f1os de duraci\u00f3n del acuerdo, pero dentro del t\u00e9rmino pactado (sesenta d\u00edas), el preaviso fue oportuno, sobre todo cuando es pac\u00edfico que la ejecuci\u00f3n empez\u00f3 el 1\u00ba de marzo de 2016 y el desahucio fue el 20 de diciembre de 2017, es decir, antes de los dos a\u00f1os de duraci\u00f3n. <\/p>\n
DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
Contiene un cargo que, por incumplir los requisitos exigibles, ser\u00e1 inadmitido. <\/p>\n
CARGO \u00daNICO <\/p>\n
Con fundamento en la primera causal de casaci\u00f3n, acus\u00f3 al Tribunal de haber vulnerado \u00abnormas de derecho sustancial como consecuencia de error de derecho por desconocer \u2026 los art\u00edculos 518, 520 y 524 del C\u00f3digo de Comercio\u00bb. <\/p>\n
Se\u00f1al\u00f3 que la interpretaci\u00f3n del ad quem desconoci\u00f3 la \u00faltima disposici\u00f3n porque \u00abcualquier estipulaci\u00f3n que las partes hagan al respecto no se tendr\u00e1 en cuenta ya que las normas que prev\u00e9n la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento cuya naturaleza es comercial \u2026 de car\u00e1cter imperativo\u00bb. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. El cargo adolece de, al menos, tres defectos trascendentales que imponen cerrarle camino mediante la inadmisi\u00f3n. <\/p>\n
2. La primera falencia sustancial radica en su incompletitud por dejar de atacar todas las bases de la sentencia impugnada. Precisamente, el numeral segundo del precepto 344 del C\u00f3digo General del Proceso exige que los embates sean completos, es decir, que ataquen todos y cada uno de los pilares del fallo, de tal manera que, de llegar a tener asidero los planteamientos del recurso, se quiebre la decisi\u00f3n. <\/p>\n
En el caso concreto, se incumpli\u00f3 el requisito de la completitud porque el Tribunal estableci\u00f3 que el plazo del desahucio previsto en el C\u00f3digo de Comercio (seis meses) era aplicable \u00fanicamente cuando el contrato llevara ejecut\u00e1ndose dos a\u00f1os o m\u00e1s, caso en el cual las partes carecen de autorizaci\u00f3n legal para variar ese plazo. Por el contrario, ese t\u00e9rmino es inaplicable cuando el acuerdo lleve cumpli\u00e9ndose un lapso inferior, evento en que las partes son libres de pactar el que consideren. <\/p>\n
La incompletitud del cargo se refleja en que el impugnante se limit\u00f3 a insistir en su alegato de que el t\u00e9rmino de seis meses para hacer el desahucio era el aplicable e imperativo para su caso, sin cuestionar (y, por tanto, dejar intactas) las razones atendibles que expuso el Tribunal para ilustrar, con suficiente claridad, que lo acontecido en el litigio no se subsum\u00eda en los supuestos de hecho plasmados en los art\u00edculos 518 y siguientes del C\u00f3digo de Comercio y, por tanto, las partes gozaban de libertad para acordar sesenta d\u00edas de antelaci\u00f3n para el preaviso. <\/p>\n
La jurisprudencia de la Sala es pac\u00edfica e invariable en punto a que, por la presunci\u00f3n de acierto y legalidad que cobija al fallo de \u00faltimo grado, es imperativo cuestionar todas las bases esenciales que lo sustentan, pues si deja de cuestionarse al menos un pilar que lo sostenga ello es suficiente para que la casaci\u00f3n no se abra camino (CSJ AC1644 5 may. 2021 rad. 2016-27789 o CSJ AC 2610 30 jun. 2021 rad. 2012-00100). <\/p>\n
As\u00ed las cosas, por haber dejado de rebatir todas las bases del fallo, los argumentos no cuestionados lo siguen sosteniendo y se impone repeler el cargo. <\/p>\n
3. Por su parte, la misma norma procedimental citada en el ac\u00e1pite anterior impone que el embate sea claro y preciso con miras a que la Sala comprenda en d\u00f3nde radican y en qu\u00e9 consisten los cuestionamientos del recurrente contra el fallo. Esta c\u00e9lula judicial ha precisado que, cuando falte precisar si las disposiciones fueron violadas por malinterpretaci\u00f3n, indebida aplicaci\u00f3n y\/o ausencia de esta, se incumple esta exigencia de perspicuidad, sin que ello exonere al libelista de justificar el concepto de la violaci\u00f3n con \u00abuna explicaci\u00f3n exigible con miras a que la Sala pueda comprender en d\u00f3nde radica la desatenci\u00f3n del imperio de la ley al que est\u00e1n sometidos los administradores de justicia y, de esa manera, ejercer sus funciones constitucionales de m\u00e1ximo \u00f3rgano de la jurisdicci\u00f3n ordinaria y tribunal de casaci\u00f3n\u00bb (AC3704 25 ago. 2021 rad. 2012-00210). <\/p>\n
El mencionado defecto se configur\u00f3 porque, a pesar de que el Tribunal explic\u00f3 plenamente por qu\u00e9 el t\u00e9rmino de seis meses para hacer el desahucio y la ineficacia de las estipulaciones que establezcan un tiempo inferior son figuras inaplicables al caso concreto, en raz\u00f3n a que el arrendamiento llevaba menos de dos a\u00f1os ejecut\u00e1ndose, la impugnante no ilustr\u00f3 la clase de transgresi\u00f3n que se present\u00f3, aspecto trascendental para el correcto entendimiento del cargo, sobre todo cuando el recurrente se limita a insistir en su forma de entender el litigio que fue descartada en la segunda instancia. <\/p>\n
En consecuencia, por falta de precisi\u00f3n y claridad tambi\u00e9n es inadmisible el embate casacional. <\/p>\n
4. La tercera falencia de la que adolece el cuestionamiento consiste en el desenfoque. El recurrente se limit\u00f3 a insistir en el entendimiento que, a las normas citadas, en su criterio, debe d\u00e1rseles, sin rebatir plenamente los argumentos que llevaron al Tribunal a resolver como lo hizo. <\/p>\n
Valga la pena reiterar que el Tribunal descart\u00f3 la imperatividad de los art\u00edculos 518 y siguientes del estatuto mercantil porque el contrato del caso concreto llevaba menos de dos a\u00f1os de ejecuci\u00f3n, y el supuesto de hecho de estas disposiciones exig\u00eda que el acuerdo llevara cumpli\u00e9ndose un tiempo igual o superior a las dos anualidades. <\/p>\n
Precisamente, el recurrente no rebati\u00f3 por qu\u00e9 esa justificaci\u00f3n del ad quem era equivocada, pues se limit\u00f3 a reiterar argumentos que ya fueron descartados en la segunda instancia. <\/p>\n
5. As\u00ed las cosas, por las razones esgrimidas, se inadmitir\u00e1 el cargo \u00fanico. <\/p>\n
Con base en lo discurrido, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, resuelve declarar inadmisible la demanda de casaci\u00f3n formulada por Dealing In Fresh S. en C. en el proceso de la referencia. <\/p>\n
Se ordena la devoluci\u00f3n del expediente al Tribunal de origen. <\/p>\n
Notif\u00edquese. <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
Presidente de Sala <\/p>\n
\u00c1LVARO FERNANDO GARC\u00cdA RESTREPO <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
<\/p>\n
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