SC5513-2021 (2008-00227-01)<\/p>\n
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HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
Magistrada ponente <\/p>\n
SC5513-2021 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n No. 44650-31-89-001-2008-00227-01 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n de dos de diciembre de dos mil veintiuno) <\/p>\n
Procede la Corte, en sede de instancia, a proferir sentencia sustitutiva dentro del proceso ordinario promovido por Carlos Salvador G\u00f3mez Carrillo contra Bartolom\u00e9 Parodi Medina. <\/p>\n
I. ANTECEDENTES <\/p>\n
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1. El demandante acudi\u00f3 a la jurisdicci\u00f3n para que se declarara resuelto el contrato de promesa de compraventa que celebr\u00f3 el 28 de septiembre de 2001 con el enjuiciado sobre un inmueble, en raz\u00f3n del incumplimiento en el pago del saldo del precio. <\/p>\n
En consecuencia, pidi\u00f3 que se le condenara a restituir el bien y a pagar los perjuicios ocasionados con la inobservancia del pacto, los frutos civiles percibidos y las arras confirmatorias en cuant\u00eda de $24.500.000. <\/p>\n
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2. En sustento de sus pretensiones, adujo que, en la fecha mencionada y obrando por conducto de Vicente Parodi Medina, suscribi\u00f3 un contrato de promesa de compraventa con el demandado, donde se oblig\u00f3 a venderle el predio identificado con la matr\u00edcula inmobiliaria No. 214-0001849 de la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de San Juan del Cesar, el cual le entreg\u00f3 en la misma data, dejando constancia de que se hallaba arrendado y conviniendo que los c\u00e1nones de renta ser\u00edan recibidos por el promitente comprador. <\/p>\n
<\/p>\n
1. El precio de la negociaci\u00f3n fue acordado en $\u200960\u2019000.000, de los cuales la suma de $\u200924\u2019500.000 se declar\u00f3 recibida por el promitente vendedor a t\u00edtulo de arras confirmatorias, y respecto del saldo de $\u200935\u2019000.000, acordaron los negociantes que G\u00f3mez Carrillo tambi\u00e9n la declaraba recibida, pero la dejaba en poder del otro contratante para que pagara al acreedor hipotecario el pr\u00e9stamo otorgado por ese monto y lo sustituyera en todas sus obligaciones con la entidad. <\/p>\n
<\/p>\n
2. En relaci\u00f3n con el convenio prometido, indicaron que se celebrar\u00eda en el plazo del d\u00e9cimo d\u00eda siguiente a que el promitente comprador subrogara o cancelara la deuda bancaria \u201ca las diez de la ma\u00f1ana (10 a.m.) en la Notar\u00eda \u00danica de Fonseca, o antes si as\u00ed lo acuerdan los contratantes, o en una fecha posterior a la se\u00f1alada para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa si en igual forma lo acuerdan los contratantes\u201d. <\/p>\n
<\/p>\n
3. Fenecido el lapso prefijado para finiquitar la deuda hipotecaria y despu\u00e9s de siete a\u00f1os, el convocado a la causa no ha satisfecho esa obligaci\u00f3n, impidiendo el otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa. <\/p>\n
3. En la oportunidad correspondiente, Bartolom\u00e9 Parodi Medina se opuso al petitum del libelo y formul\u00f3 excepciones de m\u00e9rito. <\/p>\n
<\/p>\n
4. Agotado el tr\u00e1mite de rigor, el juez a quo acogi\u00f3 las pretensiones del reclamante y dispuso las restituciones mutuas, condenando al demandado al pago de los perjuicios ocasionados a su contraparte, asumidos \u00e9stos con los dineros entregados como arras confirmatorias. <\/p>\n
<\/p>\n
4. Inconforme con lo resuelto, el enjuiciado apel\u00f3 la decisi\u00f3n y, en sentencia de 20 de septiembre de 2013, el superior funcional la revoc\u00f3 y, en su lugar, deneg\u00f3 las pretensiones de la demanda, por estimar que la falta de subrogaci\u00f3n de la deuda no constitu\u00eda desatenci\u00f3n de los compromisos adquiridos por el promitente comprador, al no se\u00f1alarse un plazo determinado para su cumplimiento. <\/p>\n
<\/p>\n
4. Formulada por el promotor de la acci\u00f3n la impugnaci\u00f3n extraordinaria, mediante el pronunciamiento SC2468-2018, la Corte cas\u00f3 el veredicto del Tribunal, al encontrar que incurri\u00f3 en violaci\u00f3n directa de los art\u00edculos 1611 y 1741 del C\u00f3digo Civil, por cuanto pese a que observ\u00f3 que la promesa no reun\u00eda los requisitos de la primera norma, no atendi\u00f3 que el mismo precepto establece que, en tal caso, el contrato no produce obligaci\u00f3n alguna, y la consecuencia de ese defecto es la nulidad absoluta. <\/p>\n
7. Previo a proferir la decisi\u00f3n de reemplazo, se orden\u00f3 como prueba de oficio, la complementaci\u00f3n del dictamen rendido en el juicio en relaci\u00f3n con los frutos que pudo recibir el promitente comprador desde la fecha del convenio preparatorio -28 de septiembre de 2001- hasta la data de emisi\u00f3n de la sentencia proferida en sede de casaci\u00f3n. <\/p>\n
Allegada la experticia, de ella se corri\u00f3 traslado a las partes, quienes, dentro de esa oportunidad legal, no efectuaron pronunciamiento alguno, tal como lo inform\u00f3 la Secretar\u00eda de la Sala (folio 77 cno. Corte), y aunque posteriormente, de forma err\u00f3nea, se dispuso un nuevo traslado del dictamen, tal determinaci\u00f3n fue dejada sin efecto en prove\u00eddo de 9 de junio de 2021, que cobr\u00f3 firmeza al decidir el recurso de reposici\u00f3n interpuesto en su contra (folios 88 a 89 y 96 a 99, ib). <\/p>\n
El demandado solicit\u00f3 abstenerse de reconocer valor demostrativo a la prueba decretada de oficio, en tanto su contraparte exor\u00f3 impartirle aprobaci\u00f3n. <\/p>\n
II. CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. Satisfechos los presupuestos procesales y ante la ausencia de irregularidades invalidantes de lo actuado, la decisi\u00f3n en sede de segunda instancia se limitar\u00e1 a proveer sobre las consecuencias de la nulidad absoluta de la promesa de compraventa concertada por las partes, que la Corte declar\u00f3 al desatar el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el gestor de la acci\u00f3n. <\/p>\n
En la indicada oportunidad y como resultado del an\u00e1lisis de la entidad y trascendencia de la infracci\u00f3n de las disposiciones sustanciales invocadas que el casacionista atribuy\u00f3 al sentenciador ad quem, consider\u00f3 la Sala que el mencionado convenio carec\u00eda del se\u00f1alamiento del plazo en el cual deb\u00eda otorgarse el instrumento p\u00fablico donde se recoger\u00eda el pacto prometido, omisi\u00f3n que acarreaba su invalidez. <\/p>\n
Se\u00f1al\u00f3, al respecto, que habi\u00e9ndose acordado por los promitentes vendedor y comprador, la suscripci\u00f3n de la escritura de compraventa \u00aben el plazo de diez (10) d\u00edas contados a partir del d\u00eda en que el promitente comprador subrogue o cancele la deuda a que se ha hecho referencia [cr\u00e9dito hipotecario contra\u00eddo por el promitente vendedor]\u201d, tanto la concreci\u00f3n del hito inicial de ese lapso como el hecho mismo que lo generaba [subrogaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n crediticia] se defiri\u00f3 a la voluntad del ahora demandado, de ah\u00ed que ninguna de las partes ten\u00eda certeza sobre el momento en que acaecer\u00eda el suceso futuro del que se hizo pender la celebraci\u00f3n del negocio prometido. <\/p>\n
La secuela de tan particular previsi\u00f3n contractual no pod\u00eda ser otra que la invalidaci\u00f3n integral del acuerdo preparatorio, toda vez que los concertantes \u00abestablecieron una condici\u00f3n de car\u00e1cter meramente potestativo, y, por ende, indeterminado\u00bb, en clara contravenci\u00f3n del precepto 1611 de la codificaci\u00f3n civil (numeral 3\u00b0), que reclama el se\u00f1alamiento de \u00abun plazo o condici\u00f3n que fije la \u00e9poca en que ha de celebrarse el contrato\u00bb. <\/p>\n
2. En lo que ata\u00f1e a las restituciones rec\u00edprocas generadas por la anulaci\u00f3n de los negocios jur\u00eddicos, de manera insistente se ha predicado en la jurisprudencia que esta procede, a\u00fan de oficio, en los t\u00e9rminos del T\u00edtulo XX del Libro Cuarto del C\u00f3digo Civil, conforme a lo estatuido por la regla 1746, a cuyo tenor: \u201cLa nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallar\u00edan si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa il\u00edcita. En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, ser\u00e1 cada cual responsable de la p\u00e9rdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, \u00fatiles o voluptuarias, tom\u00e1ndose en consideraci\u00f3n los casos fortuitos, y la posesi\u00f3n de buena fe o mala fe de las partes; todo ello seg\u00fan las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente art\u00edculo\u201d. <\/p>\n
De acuerdo con la citada norma, la declaratoria de la nulidad de un contrato apareja la aniquilaci\u00f3n de sus efectos vinculantes y obligatorios para las partes, de donde deviene el car\u00e1cter retroactivo de tal veredicto, a fin de colocar a los extremos de la relaci\u00f3n negocial en la situaci\u00f3n en que se encontrar\u00edan de no haber celebrado la convenci\u00f3n. <\/p>\n
En consecuencia, si han ejecutado de manera parcial o total los compromisos a su cargo, se habilitan las devoluciones bilaterales, salvo, claro est\u00e1, en el evento de las nulidades absolutas originadas en objeto o causa il\u00edcitos. Para tal efecto, es menester acudir a las disposiciones que gobiernan las prestaciones mutuas en materia de reivindicaci\u00f3n, consignadas en los art\u00edculos 961 a 971 del compendio citado. <\/p>\n
2.1. As\u00ed lo ha explicado esta Corporaci\u00f3n, destacando que \u00ab(\u2026) siempre que sea declarada la nulidad de un acto o contrato, las cosas han de retrotraerse al estado en que las partes se hallaban antes de su celebraci\u00f3n, lo que subsecuentemente abarca toda entrega o cumplimiento -en la medida de lo posible- que los contratantes en virtud del convenio, hayan llegado a efectuar, por supuesto, con cargo de restituir asimismo las especies de que da cuenta el precepto anotado, y dentro de ellas, los frutos, tom\u00e1ndose en cuenta la buena o mala fe de las partes, entre otras circunstancias (\u2026)\u00bb (CSJ SC5060-2016, 22 abr., rad. 2001-00177-02). <\/p>\n
2.2. En ese orden, las restituciones mutuas que hayan de hacerse los estipulantes en relaci\u00f3n con las mejoras, p\u00e9rdidas y deterioros de la cosa; las expensas utilizadas en su conservaci\u00f3n; y, los frutos civiles y naturales, as\u00ed como los gastos ordinarios invertidos en su producci\u00f3n, que surgen cuando las partes del convenio preparatorio han anticipado o satisfecho obligaciones propias del negocio jur\u00eddico proyectado, por ejemplo, el pago de parte o de la totalidad del precio o la entrega del bien; o si cumplieron prestaciones adicionales como la entrega de arras penitenciales, descansan teleol\u00f3gicamente en razones de evidente equidad, en raz\u00f3n del aprovechamiento efectivo o potencial de los frutos por parte del demandado, pero tambi\u00e9n en la posibilidad de que haya mejorado la cosa o la deteriorara, t\u00f3picos cuya inatenci\u00f3n conllevar\u00eda prohijar un enriquecimiento indebido tanto del reo del reintegro como del acreedor de este, que recibir\u00eda un bien con mejoras no sufragadas por \u00e9l o se le inferir\u00eda un perjuicio al retornarle su propiedad deteriorada a causa de actos de su contradictor. <\/p>\n
2.3. Ata\u00f1edero a la restituci\u00f3n de frutos, punto materia de la prueba de oficio, deben reiterarse las subreglas que enseguida se relacionan, aceptadas por la jurisprudencia vigente de esta colegiatura: <\/p>\n
2.3.1. La buena o mala fe a escrutar en el comportamiento del litigante a quien corresponde efectuar el reintegro es la \u201cposesoria\u201d (CSJ SC3966-2019, 25 sep., rad. 2011-00179-01), porque acorde con el canon 964 de la codificaci\u00f3n civil, el poseedor de mala fe est\u00e1 compelido a restituir \u00ablos frutos naturales y civiles de la cosa\u00bb durante todo el tiempo de su posesi\u00f3n, \u00aby no solamente los percibidos sino los que el due\u00f1o hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder\u00bb. En cambio, el que pueda calificarse como de buena fe, \u00abno es obligado a la restituci\u00f3n de los frutos percibidos antes de la contestaci\u00f3n de la demanda; en cuanto a los percibidos despu\u00e9s, estar\u00e1 sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores\u00bb. <\/p>\n
En relaci\u00f3n con este particular, ha destacado la Sala: <\/p>\n
(\u2026.) estando regulada expresamente en la ley la forma como debe responder el poseedor de buena fe por este concepto, debe seguirse que \u00e9ste no est\u00e1 obligado sino a entregar los frutos percibidos y, si no existen, a pagar su valor al tiempo que los percibi\u00f3 o los debi\u00f3 percibir, esto es, bajo estos par\u00e1metros lo que la cosa produce o pudo producir entre el d\u00eda de la contestaci\u00f3n de la demanda y el d\u00eda de la restituci\u00f3n, deducidas las expensas de producci\u00f3n o custodia\u201d (G. J., T. CLXXXVIII, tomo 2, p\u00e1g. 150) (CJS SC 8 nov. 2000, rad. 4390, reiterada en CSJ SC 5 abr. 2005, rad. 1991-3611-02; CSJ SC 5 may. 2006, rad. 1999-00067-01; CSJ SC11786-2016, 26 ago., rad. 2006-00322-01; CSJ SC1078-2018, 18 abr., rad. 2006-00210-01). <\/p>\n
Y en el pronunciamiento CSJ SC10326-2014, 5 ago., rad. 2008-00437-01, precis\u00f3: <\/p>\n
(\u2026) la Sala, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 964 del C\u00f3digo Civil, ha observado que dicha norma \u201cestablece una excepci\u00f3n a la regla general desarrollada en el art\u00edculo 716 ib\u00eddem, pues hace due\u00f1o al poseedor de buena fe de los frutos que haya percibido con anterioridad al enteramiento de la demanda, momento hasta el cual puede atribu\u00edrsele dicha condici\u00f3n -la de poseedor de buena fe-, pues a partir de all\u00ed, en el supuesto de ser vencido en el proceso, se le dar\u00e1 el mismo tratamiento establecido para el poseedor de mala fe y, por lo mismo, estar\u00e1 obligado a la restituci\u00f3n de la totalidad de los frutos que perciba\u201d (Cas. Civ., sentencia de 16 de septiembre de 2011, expediente No. 19001-3103-003-2005-00058-01; se subraya). No sobra destacar que esta posici\u00f3n de la jurisprudencia que ha sido constante desde hace varios lustros, al precisarse en su momento que \u201c[c]uando los arts. 964 y 966 del C.C. hablan de contestaci\u00f3n de la demanda, no se refieren al hecho material de la respuesta del demandado al libelo con que se inicia el juicio, sino al fen\u00f3meno de la litis contestatio, o sea a la formaci\u00f3n del v\u00ednculo jur\u00eddico-procesal que nace con la notificaci\u00f3n de la demanda\u201d (Cas. Civ. 3 de junio de 1954, LXXVII, p\u00e1g. 772). <\/p>\n
(\u2026) Es patente, entonces, que el Tribunal err\u00f3 en la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 1746 del C\u00f3digo Civil y que, como consecuencia de tal yerro, no hizo actuar el art\u00edculo 964 ib\u00eddem, pues de no haber cometido tales desatinos, habr\u00eda colegido que el aqu\u00ed demandado, al ser poseedor de buena fe, como esa misma Corporaci\u00f3n lo calific\u00f3 en su propio fallo, apreciaci\u00f3n f\u00e1ctica que al no estar comprendida en la acusaci\u00f3n no puede ser revisada por la Corte, estaba obligado a restituir \u00fanicamente los frutos percibidos con posterioridad a la notificaci\u00f3n del auto admisorio de la demanda, porque s\u00f3lo a partir de este momento quedaba sometido al r\u00e9gimen que para los poseedores de mala fe prev\u00e9 el segundo de tales preceptos.\u201d (negrilla para destacar). <\/p>\n
2.3.2. Sobre el importe de los frutos procede el reconocimiento de correcci\u00f3n monetaria, posibilidad que durante a\u00f1os se restringi\u00f3 bajo el entendimiento de que \u00abestando regulada expresamente en la ley la forma como debe responder el poseedor de buena fe por este concepto, debe seguirse que \u00e9ste no est\u00e1 obligado sino a entregar los frutos percibidos y, si no existen, a pagar su valor al tiempo que los percibi\u00f3 o los debi\u00f3 percibir, esto es, bajo estos par\u00e1metros lo que la cosa produce o pudo producir entre el d\u00eda de la contestaci\u00f3n de la demanda y el d\u00eda de la restituci\u00f3n, deducidas las expensas de producci\u00f3n o custodia\u00bb (G. J., T. CLXXXVIII, tomo 2, p\u00e1g. 150) (Criterio reiterado en CSJ SC 25 oct. 2004, rad. 5627, CSJ SC 5 abr. 2005, rad. 1991-03611-02, CSJ SC 5 may. 2006, rad. 1999-00067-01, CSJ SC 21 jun. 2007, rad. 7892, CSJ SC11786-2016 y CSJ SC1078-2018, 13 abr., rad. 2006-002010-01). <\/p>\n
Desde esa \u00f3ptica indexar ese tipo de condenas luc\u00eda extravagante en tanto el reintegro de frutos deb\u00eda limitarse a \u00ablo que val\u00edan o debieron valer al tiempo de la percepci\u00f3n, debi\u00e9ndose deducir al obligado lo que gast\u00f3 en producirlos, y ese valor, y no otro adicional, es el que debe satisfacer el poseedor\u201d (G. J., t. CLXXXVIII, p\u00e1g. 158) (reiterada en CSJ SC 21 jun. 2007, exp. 7892), menos cuando se expresaban en c\u00e1nones de arrendamiento donde el reajuste anual fuera legal o contractualmente establecido era garant\u00eda de su actualizaci\u00f3n (CSJ SC1078-2018 ya referenciada). <\/p>\n
Sin embargo, analizada nuevamente la tem\u00e1tica, en el reciente pronunciamiento CSJ SC2217-2021, la Corporaci\u00f3n encontr\u00f3 razones suficientes que provocaban el cambio en su jurisprudencia, reconociendo que el valor de los frutos \u00abdebe actualizarse desde que se percibieron o debieron producirse hasta cuando efectivamente se satisfacen, descontados los gastos que se prueben o que razonablemente conlleva obtenerlos\u00bb (9 jun, rad. 2010-00633-02). <\/p>\n
Destac\u00f3, al respecto, que \u00absometido el asunto a controversia judicial, es ostensible que entre la producci\u00f3n y el pago de dichos beneficios siempre transcurre un tiempo cuya duraci\u00f3n no puede determinarse a priori y se ve trascendida por las m\u00faltiples vicisitudes que puede sufrir el decurso procesal, sin olvidar que la mayor\u00eda de las veces el reconocimiento no implica el recaudo autom\u00e1tico de su importe. Incluso, la demora podr\u00eda verse estimulada por el inter\u00e9s de quien detenta un bien productivo y sabe que al final no tendr\u00e1 que abonar por frutos m\u00e1s que su precio original\u00bb, problem\u00e1tica que se despliega en el marco de una econom\u00eda inflacionaria que denota lo inocuo que resulta para el acreedor \u00abverse obligado a conformarse con el precio que primariamente ten\u00edan los frutos, m\u00e1xime cuando se observa que el deudor los percibi\u00f3 (percepti) o debi\u00f3 percibirlos desde el primer momento (percipitendi) y, por ende, pudo aprovechar plenamente su potencialidad econ\u00f3mica, de tal forma que en \u00faltimas lo que sucede es que se enriquece a costa del empobrecimiento de aquel bajo el complaciente arbitrio de la judicatura\u00bb. <\/p>\n
2.3.3. En observancia plena del postulado constitucional de equidad, debe atenderse que la producci\u00f3n de frutos civiles requiere la incursi\u00f3n en gastos, y ante la falta de prueba en contrario, del quantum concreto de tales expensas o de su comprobaci\u00f3n en un rango inferior o superior, la Corte ha estimado que una reducci\u00f3n del valor indexado de los frutos en proporci\u00f3n del 15% es \u00abjusta y equitativa, atendiendo los gastos normales que hay que realizar para la obtenci\u00f3n de frutos durante una administraci\u00f3n de los bienes productores de rentas\u00bb (CSJ SC5235-2018, 4 dic., rad. 2006-00307-01, citada en CSJ SC2217-2021 ya citada). <\/p>\n
3. Como se acredit\u00f3 con las pruebas incorporadas al plenario, las partes celebraron la promesa de compraventa invalidada el 30 de septiembre de 2001, fecha en la cual se hizo entrega al demandado del inmueble que se proyect\u00f3 enajenar, el cual a ese momento se hallaba arrendado y secuela de ello se acord\u00f3 que los c\u00e1nones de renta los percibir\u00eda para s\u00ed el promitente comprador; pactaron como precio del bien la cifra de $60.000.000, de la cual Parodi Medina \u00fanicamente pag\u00f3 $24.500.000 declarados recibidos en dinero en efectivo, los que, seg\u00fan la cl\u00e1usula sexta del convenio, \u201chacen parte del precio de la venta, y se dan en calidad de arras confirmatorias, por consiguiente, ninguno de los contratantes podr\u00e1 retractarse\u201d (folio 4, cno.1). <\/p>\n
3.1. Lo anterior conduce a que declarada la invalidez del aludido convenio deba proveerse en relaci\u00f3n con las restituciones rec\u00edprocas, para lo cual deber\u00e1 establecerse si el promitente comprador obr\u00f3 con buena fe o, por el contrario, su actuar merece reproche y debe ten\u00e9rsele como detentador del bien de mala fe. <\/p>\n
De acuerdo con la doctrina jurisprudencial vigente de esta colegiatura, \u00abla entrega anticipada de lo que se promete en venta, concede a quien recibe la mera tenencia de la cosa, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesi\u00f3n\u00bb (CSJ SC3642-2019, 9 sep., rad. 1991-02023-01). <\/p>\n
El pronunciamiento que se cita trajo a colaci\u00f3n la posici\u00f3n resguardada por la Sala por m\u00e1s de cuatro d\u00e9cadas, seg\u00fan la cual, cuando el prometiente comprador de un inmueble, \u00ablo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligaci\u00f3n de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio de la cosa no le corresponde a\u00fan; que de este derecho no se ha desprendido todav\u00eda el prometiente vendedor, a quien por tanto el detentador considera due\u00f1o, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida\u00bb. De contera, la entrega de la cosa prometida no origina posesi\u00f3n material, salvo que en el convenio preparatorio se estipule de manera clara y expresa que \u00abel prometiente vendedor le entrega al futuro comprador en posesi\u00f3n material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa, pues s\u00f3lo as\u00ed se manifestar\u00eda el desprendimiento del \u00e1nimo de se\u00f1or o due\u00f1o en el promitente vendedor, y la voluntad de adquirirlo por parte del futuro comprador\u201d -subrayado de la Sala- (CSJ SC 24 jun. 1980, G.J. T. CLXVI, p\u00e1gs. 51 y 52). <\/p>\n
De modo que si los signatarios de la promesa de compraventa deciden anticipar el cumplimento del negocio proyectado y no pactan expresa e inequ\u00edvocamente que se hace entrega antelada de la posesi\u00f3n sobre el bien prometido en venta, la secuela jur\u00eddica es que la cosa \u00abse entiende entregada y recibida a t\u00edtulo de mera tenencia, porque al prometerse con la celebraci\u00f3n del definitivo, transferir y adquirir la propiedad de su due\u00f1o, se reconoce dominio ajeno, y tal reconocimiento, excluye la posesi\u00f3n -texto destacado- (CSJ SC 30 jul. 2010, rad. 2005-00154-01; en el mismo sentido CSJ SC7004-2014, 5 jun., rad. 2004-00209-01; CSJ SC16993-2014, 12 dic., rad. 2010-00166-01 y CSJ SC10825-2016, 8 ago., rad. 2011-00213-01). <\/p>\n
Aunque en el contrato preparatorio, los concertantes no estipularon de manera clara, expresa e inequ\u00edvoca que se hac\u00eda entrega antelada de la posesi\u00f3n sobre el bien ra\u00edz prometido en venta, si no \u00fanicamente que aquel se encontraba arrendado y por ello, en adelante, los c\u00e1nones correspondientes ser\u00edan percibidos por el promitente comprador2, debe entenderse que el demandado recibi\u00f3 la mera tenencia y no la posesi\u00f3n del fundo. <\/p>\n
No obstante, posterior a la celebraci\u00f3n del aludido negocio jur\u00eddico, el promitente comprador se ha comportado, en relaci\u00f3n con la heredad, como se\u00f1or y due\u00f1o, y comoquiera que su contraparte no desvirtu\u00f3 la presunci\u00f3n que consagra el precepto 769 del compendio civil, a cuyo tenor: \u201c{l}a buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunci\u00f3n contraria. (\u2026). En todos los otros, la mala fe deber\u00e1 probarse\u201d, para efectos de los reintegros mutuos, se le tendr\u00e1 como detentador de buena fe. <\/p>\n
3.1.1. En ese orden, respecto de la restituci\u00f3n del fundo se dar\u00e1 aplicaci\u00f3n a las pautas 961 a 963 de la normatividad civil, teniendo en cuenta que se hallan comprendidas en la resoluci\u00f3n de una heredad \u201clas cosas que forman parte de ella, o que se reputan como inmuebles, por la conexi\u00f3n con ella\u201d y sus llaves, y por ser de buena fe, el demandado no ser\u00e1 responsable de los deterioros. <\/p>\n
3.1.2. A la parte demandante se le ordenar\u00e1 reintegrar la parte pagada del precio, esto es, la suma de $24.500.000 que declar\u00f3 recibida en dinero efectivo en la fecha de realizaci\u00f3n del contrato de promesa de compraventa, la cual corresponde a las arras confirmatorias entregadas por el promitente comprador, que, por su naturaleza, son imputables al pago del precio y as\u00ed lo pactaron los concertantes3, estipulaci\u00f3n que acompasa con la previsi\u00f3n del art\u00edculo 1861 del C\u00f3digo Civil (inciso primero). Mem\u00f3rese que se trata de aquellas que se dan \u00abcomo s\u00edmbolo, se\u00f1al o manifestaci\u00f3n de querer o de perseverar en el contrato, excluyendo de suyo cualquier posibilidad l\u00edcita de arrepentimiento, las cuales pueden entregarse como parte del precio de la correspondiente operaci\u00f3n o como \u201cse\u00f1al de quedar convenidos\u201d los contratantes\u00bb (CSJ SC 14 dic. 2010, rad. 2002-08463-01). <\/p>\n
En aras de restablecer el valor adquisitivo de lo pagado en su momento por la venta prometida, se indexar\u00e1 la indicada cantidad, criterio acogido por esta Sala en varias oportunidades con fundamento en el principio de equidad, inspirador de la actuaci\u00f3n jurisdiccional. En ese sentido, se ha sostenido que \u00abel reintegro de los dineros recibidos debe ser completo, seg\u00fan la doctrina reiterada de esta Corte (CSJ SC, 25 abr. 2003, rad. 7140, SC11331 de 2015, rad. n\u00ba 2006-00119), partiendo de la base de que en econom\u00edas inflacionarias como la colombiana el simple transcurso del tiempo determina la p\u00e9rdida del poder adquisitivo de la moneda, fen\u00f3meno que ha sido calificado como notorio\u201d (CSJ SC2307-2018, 25 jun, rad. 2003-00690-01; CSJ SC3666-2021, 25 ago., rad. 2012-00061-01). <\/p>\n
Con el fin de traer a valor presente la condena, se acudir\u00e1 a las reglas que desde hace mucho ha empleado la Corte para la actualizaci\u00f3n de cantidades pecuniarias, con base en el \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC) certificado por el DANE, indicador que por su connotaci\u00f3n de hecho notorio no requiere su demostraci\u00f3n en el juicio (CSJ SC 7 oct. 1999, rad. 5002; CSJ SC 4 sep. 2000, rad. 5260; CSJ SC 26 feb. 2004, rad. 7069, CSJ SC 1731-2021, 19 may., rad. 2010-00607-01, CSJ SC002-2021, 18 ene., rad. 2011-00068-01; CSJ SC3687-2021, 25 ago., rad. 2013-00141-01, entre otras). Se tomar\u00e1n para el justiprecio el \u00edndice m\u00e1s cercano a la aprobaci\u00f3n de este fallo (octubre de 2021) y el certificado para el mes de septiembre de 2001.4 <\/p>\n
Para el anotado ejercicio se recurrir\u00e1 a la siguiente f\u00f3rmula: <\/p>\n
VH = VA x IPC final (octubre de 2021) <\/p>\n
IPC inicial (septiembre de 2001) <\/p>\n
Donde: <\/p>\n
VH = valor hist\u00f3rico <\/p>\n
VA= valor actual <\/p>\n
VA = (24.500.000) 110,06 <\/p>\n
66,30 <\/p>\n
VA = $40.670.739 <\/p>\n
3.1.3. Atinente a las mejoras, debe repararse en que no obran medios suasorios sobre el levantamiento o construcci\u00f3n de mejoras en el bien ra\u00edz objeto del litigio y el convocado ni siquiera las aleg\u00f3 al contestar el libelo inaugural de la contienda procesal, raz\u00f3n por la cual no se impondr\u00e1 condena alguna por este rubro. <\/p>\n
3.1.4. Respecto de los frutos producidos por la cosa, se le ordenar\u00e1 al encartado restituirlos a partir de la fecha en que le fue notificado el auto admisorio de la demanda (18 de diciembre de 20085) y hasta la aprobaci\u00f3n de esta sentencia sustitutiva con la indexaci\u00f3n correspondiente de conformidad con el art\u00edculo 307 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, estatuto bajo el cual se rige la alzada por ser la reglamentaci\u00f3n vigente a la interposici\u00f3n de dicho recurso vertical. Deber\u00e1 recurrirse a la variaci\u00f3n del \u00edndice de precios al consumidor (IPC). <\/p>\n
El experto a quien se orden\u00f3 complementar su dictamen al resolver la s\u00faplica extraordinaria, conceptu\u00f3 que para el a\u00f1o 2001, el precio mensual por el arrendamiento del inmueble vinculado a este proceso correspond\u00eda a $600.000, equivalente al 1% del valor comercial del inmueble, asignado por las partes en el convenio preparatorio anulado ($60.000.000), sobre el cual estim\u00f3 los incrementos anuales con base en el IPC consolidado del periodo de doce meses anterior, renta que calcul\u00f3 hasta el 29 de junio de 2018 (data de emisi\u00f3n de la sentencia proferida por la Corte), indexando las cantidades resultantes con corte a la indicada calenda final del ejercicio, del cual obtuvo como conclusi\u00f3n un importe de $193.272.722 por c\u00e1nones de renta y de correcci\u00f3n monetaria en cuant\u00eda de $62.075.884 para un total de $255.348.605 por los dos conceptos (folios 53 a 55, cno. Corte). <\/p>\n
En ese orden, las conclusiones a que arrib\u00f3 el experto se avizoran razonables y dado que ninguna de las partes de la litis formul\u00f3 reparos oportunamente, se impone acogerlas para efectos de la liquidaci\u00f3n de los frutos entre el 18 de diciembre de 2008 y el 29 de junio de 2018, de donde resulta que los frutos civiles a reconocer junto con la indexaci\u00f3n correspondiente por el indicado periodo ascienden a $150.671.777. <\/p>\n
La Sala, siguiendo el mismo procedimiento, liquidar\u00e1 los valores causados en adelante y hasta la fecha aproximada de emisi\u00f3n de esta providencia conforme las variaciones anuales certificadas por el DANE para el IPC8, obteni\u00e9ndose los siguientes resultados: <\/p>\n
<\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
IPC <\/p>\n
DESDE <\/p>\n
HASTA <\/p>\n
ARRIENDO POR MES <\/p>\n
MESES <\/p>\n
TOTAL ANUALIDAD <\/p>\n
2018 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
30\/6\/2018 <\/p>\n
31\/12\/2018 <\/p>\n
1.399.042 <\/p>\n
6 <\/p>\n
8.394.252 <\/p>\n
2019 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
1\/01\/2019 <\/p>\n
31\/12\/2019 <\/p>\n
1.443.531 <\/p>\n
12 <\/p>\n
17.322.372 <\/p>\n
2020 <\/p>\n
1\/01\/2020 <\/p>\n
31\/12\/2020 <\/p>\n
1.498.385 <\/p>\n
12 <\/p>\n
17.980.620 <\/p>\n
2021 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
1\/01\/2021 <\/p>\n
30\/11\/2021 <\/p>\n
1.522.509 <\/p>\n
10 <\/p>\n
15.225.090 <\/p>\n
TOTAL <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$58.922.334 <\/p>\n
<\/p>\n
Conforme a lo anunciado en l\u00edneas precedentes, el monto de los frutos de 2018 a 2020 ser\u00e1 tra\u00eddo a valor presente9, procedimiento para el cual se tomar\u00e1 en consideraci\u00f3n que \u00abla suma actualizada (Sa) es igual a la suma hist\u00f3rica (Sh) multiplicada por el \u00edndice de precios al consumidor del mes hasta el que se va a realizar la actualizaci\u00f3n (\u00edndice final) dividido por el \u00edndice de precios al consumidor del mes del que se parte (\u00edndice inicial)\u00bb (CJS SC 16 sep. 2011, rad. 2005-00058-01, reiterada en CSJ SC11331-2016 y CSJ SC2217-2021 citada), con apoyo en la f\u00f3rmula explicada en esta sentencia: <\/p>\n
Arriendos a\u00f1o 2018: <\/p>\n
VH = VA x IPC final (octubre de 2021) <\/p>\n
IPC inicial (diciembre de 2018) <\/p>\n
VA = (8.394.252) 110,06 <\/p>\n
100,00 <\/p>\n
Arriendos a\u00f1o 2019: <\/p>\n
VH = VA x IPC final (octubre de 2021) <\/p>\n
IPC inicial (diciembre de 2019) <\/p>\n
VA = (17.322.372) 110,06 <\/p>\n
103,80 <\/p>\n
VA = $18.367.054 <\/p>\n
Arriendos a\u00f1o 2020: <\/p>\n
VH = VA x IPC final (octubre de 2021) <\/p>\n
IPC inicial (diciembre de 2020) <\/p>\n
VA = (17.980.620) 110,06 <\/p>\n
105,48 <\/p>\n
VA = $18.761.348 <\/p>\n
De las operaciones efectuadas, resulta que el valor de los frutos civiles con actualizaci\u00f3n cercana a la fecha en que ha de adoptarse el presente fallo, asciende a $212.263.983, seg\u00fan se resume en la siguiente tabla: <\/p>\n
<\/p>\n
RENTA ACUMULADA 18 DIC 2008 A 29 JUN. 2018 CON CORRECCI\u00d3N MONETARIA <\/p>\n
$150.671.777 <\/p>\n
RENTA ACUMULADA 30 JUN 2018 A 30 NOV 2021 CON CORRECCI\u00d3N MONETARIA <\/p>\n
$61.592.206 <\/p>\n
TOTAL <\/p>\n
$212.263.983 <\/p>\n
Los gastos ordinarios sufragados para producir los anteriores frutos, conforme a lo expuesto en esta motiva, se estiman en el 15% del anterior importe, esto es, en la cifra de $31.839.597 que se deduce del monto precedente, obteni\u00e9ndose la cantidad de $180.424.386 como condena a imponer al demandado. <\/p>\n
La correcci\u00f3n monetaria causada a partir del 1\u00b0 de diciembre de 2021 deber\u00e1 liquidarse bajo las directrices aqu\u00ed se\u00f1aladas y conforme a lo estatuido en el inciso final del art\u00edculo 308 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. <\/p>\n
Con arreglo a lo dispuesto por los preceptos 1714 y 1715 del compendio civil, es procedente la compensaci\u00f3n entre las partes de la lid respecto de las sumas de dinero que se deben mutuamente. <\/p>\n
4. Corolario de lo discurrido, se revocar\u00e1 la sentencia que por v\u00eda de apelaci\u00f3n se ha revisado y, en su lugar, declarar la nulidad absoluta del convenio preparatorio suscrito por las partes, ordenando las restituciones mutuas del caso. Las costas de ambas instancias ser\u00e1n de cargo del demandado. <\/p>\n
III. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica de Colombia y por autoridad de la Ley, CASA la sentencia de 20 de noviembre de 2013, proferida por la Sala Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Riohacha, dentro del juicio referenciado en el encabezamiento. <\/p>\n
SIN COSTAS en casaci\u00f3n ante la prosperidad del remedio extraordinario. <\/p>\n
Y, situada la Corte en sede de segunda instancia, <\/p>\n
RESUELVE: <\/p>\n
PRIMERO: REVOCAR la sentencia dictada el 25 de abril de 2013 por el Juzgado Adjunto de Descongesti\u00f3n al Promiscuo del Circuito de Villanueva, La Guajira, por las razones indicadas en la parte considerativa de esta decisi\u00f3n. <\/p>\n
SEGUNDO: NEGAR las pretensiones de la demanda de resoluci\u00f3n de contrato promovida por Carlos Salvador G\u00f3mez Carrillo contra Bartolom\u00e9 Parodi Medina. <\/p>\n
TERCERO: DECLARAR la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes en relaci\u00f3n con el inmueble identificado por sus linderos y cabida en la demanda, que se localiza en la Calle 11 No. 16-77 del municipio de Fonseca, La Guajira y le corresponde la matr\u00edcula inmobiliaria No. 214-0001849. <\/p>\n
CUARTO: ORDENAR al demandado Bartolom\u00e9 Parodi Medina que, en el t\u00e9rmino de diez (10) d\u00edas, contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia, proceda a restituir el bien ra\u00edz mencionado en el numeral anterior a favor del demandante Carlos Salvador G\u00f3mez Carrillo. <\/p>\n
QUINTO: CONDENAR a Bartolom\u00e9 Parodi Medina a pagar a Carlos Salvador G\u00f3mez Carrillo la suma de $180.424.386 a t\u00edtulo de frutos civiles. <\/p>\n
SEXTO: CONDENAR a Carlos Salvador G\u00f3mez Carrillo a pagar a Bartolom\u00e9 Parodi Medina la cantidad de $40.670.739, por concepto de parte pagada del precio del inmueble, debidamente actualizada. <\/p>\n
La correcci\u00f3n monetaria que se cause a partir del 1\u00b0 de diciembre de 2021 sobre las condenas impuestas en los dos ordinales precedentes, deber\u00e1 liquidarse bajo las directrices se\u00f1aladas en este fallo y conforme a lo estatuido en el inciso final del art\u00edculo 308 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. <\/p>\n
Las partes podr\u00e1n efectuar las compensaciones pertinentes. <\/p>\n
S\u00c9PTIMO: COSTAS en ambas instancias a cargo del demandado Bartolom\u00e9 Parodi Medina. Incl\u00fayanse como agencias en derecho de la segunda instancia $5.000.000 M\/CTE. Liqu\u00eddense. <\/p>\n
En oportunidad devu\u00e9lvase el expediente al Tribunal de origen. <\/p>\n
NOTIF\u00cdQUESE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
Presidente de Sala <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
1\u0002 Dane.gov.co series de empalme. <\/p>\n
2\u0002 Folio 5, cno. 1. <\/p>\n
3\u0002 Cl\u00e1usula sexta de la promesa de venta; folio 4, cno. 1. <\/p>\n
4\u0002 Los indicadores se pueden consultar en: https:\/\/www.dane.gov.co\/index.php\/estadisticas-por-tema\/precios-y-costos\/indice-de-precios-al-consumidor-ipc <\/A> y https:\/\/es.scribd.com\/doc\/254857681\/IPC-Indices-Serie-de-Empalme. <\/p>\n 5\u0002 Folio 28, \u00eddem. <\/p>\n 6\u0002 Folio 122, cno. Tribunal. <\/p>\n 7\u0002 Folio 124, \u00eddem. <\/p>\n