AC810-2022 (2018-00032-01)<\/p>\n
<\/p>\n
\u00c1LVARO FERNANDO GARC\u00cdA RESTREPO <\/p>\n
Magistrado ponente <\/p>\n
AC810-2022 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n.\u00b0 76001-31-03-014-2018-00032-01 <\/p>\n
(Discutido y aprobado en sesi\u00f3n virtual del veinticuatro de febrero de dos mil veintid\u00f3s) <\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., treinta y uno (31) de marzo de dos mil veintid\u00f3s (2022).- <\/p>\n
Procede la Sala a decidir sobre la admisibilidad de la demanda presentada por DIANE \u00c9DER JAMES, quien act\u00faa en nombre propio y como heredera de ALAN JAMES \u00c9DER QUINN, para sustentar el recurso extraordinario de casaci\u00f3n que interpuso frente a la sentencia proferida el 30 de septiembre de 2020 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali dentro del juicio verbal que aquella adelant\u00f3 contra CHARLES \u00c9DER QUINN, MAR\u00cdA ROSARIO DOM\u00cdNGUEZ DE \u00c9DER y CHARLES JAMES \u00c9DER DOM\u00cdNGUEZ. <\/p>\n
I.- ANTECEDENTES <\/p>\n
1. La promotora pidi\u00f3 decretar la rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n enorme para el vendedor, del contrato de compraventa celebrado entre el causante y la parte demandada, elevado a escritura p\u00fablica No. 314 de 10 de febrero de 2014, otorgada en la Notar\u00eda Cuarta de Cali, sobre el 50% del derecho de propiedad en relaci\u00f3n con el inmueble ubicado en la \u201ccalle 9\u00aa No. 8-65 Norte\u201d, barrio Juanamb\u00fa de la misma ciudad. <\/p>\n
Como pretensiones consecuenciales solicit\u00f3: (i) la cancelaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica; (ii) que el finado Alan James Eder Quinn contin\u00fae figurando como propietario inscrito del 50% del referido predio; (iii) la restituci\u00f3n de los derechos enajenados a la comunidad herencial; (iv) ordenar a los convocados la purificaci\u00f3n del inmueble de la hipoteca por ellos constituida; (v) condenarlos a pagar a la comunidad herencial el valor de los frutos civiles producidos por el inmueble; (vi) decretar que la comunidad herencial debe restituir a la parte demandanda el precio o la parte del precio que el causante recibi\u00f3 como vendedor. <\/p>\n
Y alternativamente deprec\u00f3: que los demandados pueden persistir en el sinalagm\u00e1tico, mediante la consignaci\u00f3n, a \u00f3rdenes del juzgado y en favor de la comunidad herencial, de la suma de dinero que faltare para completar el justo precio del inmueble con deducci\u00f3n de una d\u00e9cima parte, con la debida correcci\u00f3n monetaria y los intereses corrientes. Finalmente, pidi\u00f3 condenar en costas a los llamados a juicio1. <\/p>\n
2. Como causa petendi adujo, en resumen, lo siguiente: <\/p>\n
2.1. Alan James Eder Quinn, fallecido el 29 de febrero de 2016, celebr\u00f3 en calidad de vendedor el contrato de compraventa sobre el predio descrito y que ten\u00eda una relaci\u00f3n de parentesco con los compradores Charles Eder Quinn, Mar\u00eda Rosario Dom\u00ednguez de Eder y Charles James Eder Dom\u00ednguez. <\/p>\n
2.2. Que la recurrente promueve el litigio en calidad de heredera y en pro de la comunidad herencial de la sucesi\u00f3n il\u00edquida de su padre. <\/p>\n
2.4 Que la forma de pago pactada fue la siguiente: (i) $270.000.000 que el occiso declar\u00f3 en el sinalagm\u00e1tico recibir a satisfacci\u00f3n; y (ii) $630.000.000 producto de un pr\u00e9stamo tramitado ante el Banco de Bogot\u00e1, que de no darse, \u201clos compradores quedar\u00edan obligados a pagar con recursos propios el saldo del precio de venta \u2013pero no se fij\u00f3 un plazo o unas condiciones determinadas al efecto-, (\u2026)\u2019\u201d. <\/p>\n
2.5. Que la demandante ignora si los llamados a juicio pagaron el monto restante del precio ($630.000.000) al vendedor, \u201cpues nada sabe acerca de si el Banco de Bogot\u00e1 aprob\u00f3 o no el aludido cr\u00e9dito y si hizo o no alg\u00fan desembolso por ese concepto, ni tampoco tiene conocimiento de si los compradores pagaron o no dicho saldo con sus propios recursos (\u2026)\u201d. <\/p>\n
2.6. Que al tiempo en el que se celebr\u00f3 el contrato de compraventa, es decir, el 10 de febrero de 2014, el inmueble objeto del negocio jur\u00eddico \u201cten\u00eda un justo precio de comercial de al menos cuatro mil doscientos millones de pesos ($4.200.000.000.oo), lo que significa que la mitad de ese derecho de propiedad que el se\u00f1or ALAN JAMES EDER QUINN ten\u00eda \u2013en com\u00fan y proindiviso\u2013 (\u2026)\u201d era de al menos, \u201cdos mil cien millones de pesos ($2.100.000.000.oo) (\u2026) Y, as\u00ed las cosas, en el aludido contrato de compraventa hubo lesi\u00f3n enorme para el vendedor, pues el precio de venta acordado ($900.000.000.oo) resulta inferior a la mitad del justo precio comercial (\u2026)\u201d3. <\/p>\n
3. Admitido el libelo y notificados los convocados, comparecieron al proceso oponi\u00e9ndose frontalmente a las s\u00faplicas de la demanda, para el efecto, formularon como excepci\u00f3n de m\u00e9rito la \u201cinexistencia de la causal invocada al no configurarse la rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n enorme\u201d por no encontrarse reunidos los requisitos que consagrada el canon 1947 del C\u00f3digo Civil; adicionalmente, objetaron el juramento estimatorio, al manifestar que este es \u201ctemerario y con el cual se pretende inducir en error\u201d, toda vez que en la escritura p\u00fablica antes descrita se encuentra protocolizada la comunicaci\u00f3n de fecha 30 de enero de 2014, mediante la cual \u201cel Banco de Bogot\u00e1 le comunica a uno de los poderdantes CHARLES EDER QUINN la aprobaci\u00f3n del cr\u00e9dito de vivienda por valor de seiscientos treinta millones de pesos ($630.000.000) (\u2026)\u201d e indica adem\u00e1s que \u201cel valor comercial total del inmueble es por la suma de MIL QUINIENTOS VEINTICUATRO MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y SIETE PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.524.734.177.oo) M\/CTE\u201d4. <\/p>\n
4. El 11 de julio de 2019, la gestora aport\u00f3 el dictamen pericial del aval\u00fao comercial del inmueble objeto del contrato de compraventa, enunciado en el escrito genitor, por valor de $3.912.695.900,oo M\/CTE, rendido por el perito Herney Carbonell Mar\u00edn5; el cual fue agregado al expediente y contradicho oportunamente por la parte demandada <\/p>\n
5. En sentencia de 11 de septiembre de 2019, el Juzgado Catorce Civil del Circuito de la capital del Valle del Cauca neg\u00f3 la totalidad de las s\u00faplicas formuladas en el escrito rector, levant\u00f3 las medidas cautelares, conmin\u00f3 a la demandante a pagar en favor del Consejo Superior de la Judicatura, la sanci\u00f3n consagrada el inciso 4\u00ba del precepto 206 del C\u00f3digo General del Proceso, equivalente $133.763.291, y finalmente, la conden\u00f3 en costas y agencias en derecho en favor de los demandados6. <\/p>\n
6. Apelado el fallo por la convocante7, el Tribunal desat\u00f3 la alzada mediante providencia de 30 de septiembre de 2020, en la que confirm\u00f3 la decisi\u00f3n de negar la totalidad de las pretensiones, revoc\u00f3 la sanci\u00f3n impuesta a favor del Consejo Superior de la Judicatura que consagra en inciso 4 del canon 206 del C\u00f3digo General del Proceso y conden\u00f3 en costas a la opugnante8. <\/p>\n
II.- LA SENTENCIA DEL AD QUEM <\/p>\n
Los razonamientos esenciales para adoptar la mencionada determinaci\u00f3n, se condensan as\u00ed: <\/p>\n
1. En virtud de lo establecido en los art\u00edculos 15, 16 y 1602 del C\u00f3digo Civil, el contrato de compraventa est\u00e1 sometido al principio de la libertad o autonom\u00eda contractual, seg\u00fan el cual, las partes pueden obligarse libre y v\u00e1lidamente mientras no se desborden los l\u00edmites establecidos por la ley. <\/p>\n
A su turno, el legislador civil dispuso en los c\u00e1nones 1946 y 1947 de esa misma normatividad, que negocios jur\u00eddicos como el antes referido se pueden rescindir si alguno de los contratantes sufre \u201clesi\u00f3n enorme\u201d; la cual, debe demostrarse seg\u00fan la jurisprudencia vigente con: \u201c(i) la existencia de la desproporci\u00f3n econ\u00f3mica en los t\u00e9rminos fijados por el art\u00edculo 1947 del C\u00f3digo Civil; (ii) debe tratarse de ventas admitidas por el legislador (C.C., art. 1949); (iii) y que la cosa se conserve en poder del comprador (C.C., art. 1951)\u201d. <\/p>\n
2. La apelante acus\u00f3 a la juzgadora de descartar el aval\u00fao por ella presentado, con el argumento de que el mismo fue dise\u00f1ado bajo un \u201chipot\u00e9tico proyecto de construcci\u00f3n \u2018no planteado ni querido por los propietarios del inmueble\u2019, desconociendo con ello no solamente que la proyecci\u00f3n de un proyecto inmobiliario en tales circunstancias constituye la caracter\u00edstica principal de tal m\u00e9todo de avaluaci\u00f3n leg\u00edtimamente sustentado conforme a las normas t\u00e9cnicas, sino que adem\u00e1s, ello la llev\u00f3 a confundir el avalu\u00f3 de un inmueble con el aval\u00fao de un proyecto en construcci\u00f3n\u201d. <\/p>\n
3. Sin embargo, la a quo no incurri\u00f3 \u201cen la confusi\u00f3n de conceptos anunciada ni tampoco que fincara su negativa de acoger el socorrido dictamen pericial bajo la consideraci\u00f3n de que el mismo se bas\u00f3 en un proyecto hipot\u00e9tico y no existente al momento de celebrarse la compraventa\u201d, como lo sostuvo la recurrente; pues, lejos de desconocer el fundamento legal y t\u00e9cnico que sustenta el aval\u00fao, lo resalt\u00f3, y advirti\u00f3 su conducencia para probar las pretensiones, pero decidi\u00f3 no acogerlo en consideraci\u00f3n a que el m\u00f3vil de los contratantes para celebrar el negocio jur\u00eddico sobre el predio no fue la construcci\u00f3n de un proyecto inmobiliario. <\/p>\n
Adem\u00e1s, en la decisi\u00f3n judicial confutada de manera acertada se descart\u00f3 la implementaci\u00f3n de la metodolog\u00eda residual basada \u201cen la consideraci\u00f3n de que su aplicaci\u00f3n requer\u00eda la necesaria existencia de un proyecto de construcci\u00f3n al menos \u2018planteado por el solicitante\u2019\u201d, acogiendo el planteamiento de la jurisprudencia en el sentido de que dentro del estudio de la \u201cacci\u00f3n de lesi\u00f3n enorme\u201d solo pueden evaluarse aspectos \u201cacordes con su naturaleza meramente objetiva\u201d; argumento v\u00e1lido, si se tiene en cuenta que, de acuerdo con el precepto 1947 del C.C., la estimaci\u00f3n del justo precio \u201cse refiere al tiempo del contrato\u201d, es decir, \u201csobre el valor que representaba el bien al momento en el que se produjo la venta\u201d. <\/p>\n
Por lo anterior, no obstante que el m\u00e9todo residual comprende un trabajo m\u00e1s elaborado para avaluar el bien objeto de venta, el mismo resulta \u00fatil \u201cpara establecer el valor de un terreno que est\u00e1 destinado desde el momento de su negociaci\u00f3n para desarrollar proyectos inmobiliarios de gran envergadura (\u2026) y no simplemente para ser aplicado a cualquier negociaci\u00f3n en la cual, con posterioridad a su ejecuci\u00f3n, quiera alegarse una mejor utilizaci\u00f3n\u201d del predio. <\/p>\n
De ah\u00ed que, la solicitud de desconocimiento del aval\u00fao presentado por la recurrente encontrar\u00eda sustento s\u00ed la comparaci\u00f3n se hubiese realizado entre dos avaluaciones con las mismas caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas porque se podr\u00eda evidenciar los eventuales errores de estimaci\u00f3n que el primero contuvo y \u201cque llevaron a la lesi\u00f3n patrimonial de alguno de los contratantes\u201d; sin embargo, al \u201cpretender socavar la negociaci\u00f3n inicialmente fincada en un aval\u00fao elaborado bajo otra t\u00e9cnica de avaluaci\u00f3n (\u2026) al tener finalidades distintas el resultado de su valoraci\u00f3n siempre va a ser dis\u00edmil y no comparable\u201d. <\/p>\n
En consecuencia, resulta \u201ccontrario a los principios de voluntad contractual y seguridad jur\u00eddica\u201d aceptar la fijaci\u00f3n del justo precio de un inmueble bajo un m\u00e9todo de avaluaci\u00f3n distinto al inicialmente determinado por los contratantes; y por tanto, \u201cla existencia de la desproporci\u00f3n del precio deb\u00eda probarse bajo la comparaci\u00f3n de dos aval\u00faos efectuados bajo la misma t\u00e9cnica o m\u00e9todo\u201d, empero, la parte demandante no lo hizo; dado que, la recurrente \u201cno demostr\u00f3 a trav\u00e9s de otro aval\u00fao elaborado con las mismas caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas del tenido en cuenta por los contratantes para fijar el precio de la negociaci\u00f3n, cu\u00e1les eran los errores t\u00e9cnicos que lo viciaban de ni c\u00f3mo estos influyeron en la determinaci\u00f3n del precio dando lugar a la desproporci\u00f3n econ\u00f3mica\u201d. Y \u201csi bien el avalu\u00f3 fundado en la t\u00e9cnica residual presentado por la actora se encuentra t\u00e9cnicamente sustentado, el mismo no resulta conducente para demostrar la lesi\u00f3n patrimonial alegada en el asunto de marras al no permitir efectuar una comparaci\u00f3n v\u00e1lida\u201d. <\/p>\n
Para finalizar el an\u00e1lisis a la primera censura, se enfatiza en que \u201cnada se opone a que un inmueble pueda ser avaluado bajo diferentes t\u00e9cnicas de avaluaci\u00f3n comercial, no obstante, aceptada por los contratantes una en especial para la fijaci\u00f3n de su justo precio, no puede a posteriori, y con el fin de alegar una lesi\u00f3n patrimonial intentar comparar su resultado con el obtenido por otra t\u00e9cnica de avaluaci\u00f3n, en este caso la residual, que por sus caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas y finalidad, prev\u00e9 la posibilidad de un mayor valor dada la proyecci\u00f3n futura que el mismo incorpora\u201d. <\/p>\n
4. Respecto del segundo reparo relacionado con los \u201csupuestos errores que afectan el aval\u00fao comercial presentado por los demandados como soporte de la negociaci\u00f3n del precio del bien\u201d, se\u00f1al\u00f3 que no es de recibo la objeci\u00f3n presentada porque, de una parte, dicho documento no fue \u201ccorrectamente tachado\u201d en el momento en el que fue aportado al proceso, y de la otra, no se desvirtu\u00f3 el aval\u00fao comercial efectuado por el Banco de Bogot\u00e1 que sirvi\u00f3 de base para fijar el monto de la negociaci\u00f3n, ni \u201cexiste prueba que demuestre los errores de (sic) mismo ni su incidencia en la determinaci\u00f3n del valor comercial de inmueble\u201d. <\/p>\n
5. Finalmente, accedi\u00f3 a la s\u00faplica relacionada con el reproche a la sanci\u00f3n pecuniaria impuesta en el numeral 3\u00ba de la sentencia de segundo grado, en contra de la apelante y a favor del Consejo Superior de la Judicatura; y en consecuencia, dispuso que no hab\u00eda lugar a aplicar el correctivo previsto en el inciso 4\u00ba del canon 206 del estatuto procesal vigente; por cuanto, \u201cpara su c\u00e1lculo la juez tom\u00f3 en cuenta la estimaci\u00f3n del justo precio que en la demanda hizo el demandante por valor de $2.100.000.000, y no as\u00ed, de la real pretensi\u00f3n pecuniaria de la demanda por valor de $1.207.637.507 del que finalmente se depreca es la diferencia dineraria que causa la lesi\u00f3n\u201d. <\/p>\n
III. LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
Dos ataques se formularon para atacar la sentencia de segunda instancia, fundados en la causal segunda del art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso. <\/p>\n
PRIMER CARGO <\/p>\n
Se denuncia la violaci\u00f3n indirecta, por falta de aplicaci\u00f3n, de los c\u00e1nones 1946 a 1949, 1953 y 1954 del C\u00f3digo Civil, como consecuencia del error de derecho en que incurri\u00f3 el ad quem en la apreciaci\u00f3n de dos pruebas, a saber: en el dictamen pericial que present\u00f3 la actora para acreditar el justo precio comercial del inmueble al momento de la celebraci\u00f3n del contrato de compraventa; y en el aval\u00fao que aport\u00f3 la parte demandada para el mismo efecto. <\/p>\n
En desarrollo del embate, la casacionista expuso: <\/p>\n
1. En cuanto al \u201cerror de derecho en la apreciaci\u00f3n del aval\u00fao pericial presentado por la demandante\u201d: <\/p>\n
1.1. Que el juez colegiado neg\u00f3 todo valor y m\u00e9rito probatorio al aval\u00fao presentado por la convocante, al imponer exigencias \u201cque ninguna norma jur\u00eddica contempla en relaci\u00f3n con la elaboraci\u00f3n y contenido de los aval\u00faos de bienes inmuebles con base en el m\u00e9todo residual (\u2026), tales como, que el dictamen adosado \u201cno obedeci\u00f3 a un proyecto inmobiliario que los contratantes hubieran planteado o querido al momento de celebrar el contrato\u201d y \u201cno fue elaborado bajo el mismo m\u00e9todo del presentado por los convocados\u201d. <\/p>\n
Requerimientos \u201cabiertamente ilegales\u201d porque la Resoluci\u00f3n No. 620 de 2008 del IGAC \u201cno impone ni podr\u00e1 imponer a los peritos [determinado] m\u00e9todo\u201d para avaluar inmuebles, debido a que, solo a ellos compete la selecci\u00f3n de este en consideraci\u00f3n a las condiciones en las que se encuentre el predio, ya sea al tiempo del avalu\u00f3 o \u201cen la \u00e9poca anterior -como suele ocurrir en los casos de lesi\u00f3n enorme-\u201d. <\/p>\n
1.2. Resulta \u201cabsolutamente impertinente\u201d la exigencia de que un hipot\u00e9tico proyecto inmobiliario con base en el cual el perito desarroll\u00f3 su dictamen \u201chubiera sido planteado o al menos querido por las partes al momento de celebrar el contrato, pues obviamente en todos los casos de lesi\u00f3n enorme la labor del perito se contrae, de manera exclusiva, a establecer cu\u00e1l era el justo precio comercial de inmueble a la saz\u00f3n del contrato desde una perspectiva puramente objetiva, sin que al efecto interesen para nada (\u2026) las motivaciones o las intenciones de las partes en ese momento (\u2026)\u201d, por corresponder a factores de \u00edndole subjetiva, ajenos a la tarea pericial; por lo que, se transgredi\u00f3 el inciso 1\u00ba del canon 226 del C.G.P., al desviar \u201cel objeto propio del dictamen pericial, que ya no apuntar\u00eda a una determinaci\u00f3n objetiva del justo precio del bien al momento de (sic) contrato, sino a la determinaci\u00f3n y valoraci\u00f3n de las intenciones y motivaciones de los contratantes\u201d. <\/p>\n
1.3. El requerimiento por parte del ad quem de que el aval\u00fao pericial presentado por la actora deb\u00eda guardar relaci\u00f3n con el m\u00e9todo con el cual fue elaborado el avaloro aportado por los demandados, se realiz\u00f3 \u201ca \u00faltima hora y a posteriori\u201d, pues este \u201cse trataba de un punto excluido de la controversia\u201d, no solo por el hecho de que son los peritos los \u00fanicos llamados a seleccionar la t\u00e9cnica de valoraci\u00f3n a emplear, sino porque ninguna de las preguntas que se le hizo al experto en la audiencia tuvo relaci\u00f3n con esto. <\/p>\n
De ah\u00ed que, en la apreciaci\u00f3n de dicho aval\u00fao pericial, se present\u00f3 una violaci\u00f3n de medio de los preceptos 228 (inciso 1\u00ba), 232 y 373 numeral 3\u00ba, literal a) ib\u00eddem, \u201cpor falta de aplicaci\u00f3n, pues no fue tenido en cuenta el comportamiento cabalmente profesional del perito en la audiencia\u201d; debido a que, \u201cla exigencia ilegal\u201d efectuada al perito de que tuviera en cuenta \u201casuntos puramente subjetivos\u201d ajenos a su quehacer como los descritos anteriormente, limita su libertad para elegir el m\u00e9todo m\u00e1s adecuado con el fin de determinar objetivamente el valor comercial de un inmueble en un determinado momento. <\/p>\n
Lo que condujo al \u201cindebido desconocimiento\u201d de la precitada probanza y, por lo tanto, a la violaci\u00f3n indirecta de las normas sustanciales invocadas \u201ccon violaci\u00f3n de medio por falta de aplicaci\u00f3n\u201d de algunas de las disposiciones que rigen la prueba pericial, en especial, se itera, el art\u00edculo 226 del C.G.P., \u201chabida cuenta de que en este caso el ad quem se inmiscuy\u00f3 indebida e ilegalmente en la tarea del perito, como si el experto fuera \u00e9l y no \u00e9ste, y, asimismo, con violaci\u00f3n de medio de la resoluci\u00f3n No. 620 de 2008 del IGAC (\u2026)\u201d y el canon 232 ejusdem, porque a pesar de que se reconoci\u00f3 las calidades t\u00e9cnicas del dictamen y la correcta utilizaci\u00f3n del m\u00e9todo residual para su elaboraci\u00f3n \u201ca la postre lo desestim\u00f3 y le neg\u00f3 valor probatorio para acreditar el justo precio de la compraventa (\u2026)\u201d. <\/p>\n
2. En relaci\u00f3n con el \u201cerror de derecho en la apreciaci\u00f3n del documento \/ aval\u00fao presentado por los demandados\u201d se\u00f1al\u00f3: <\/p>\n
2.1. No le era dado al juzgador colegiado \u201creconocerle valor probatorio al aval\u00fao presentado por los demandados y, correlativamente, negarle valor probatorio al dictamen pericial adosado por la parte demandante\u201d m\u00e1xime cuando se le resalt\u00f3 la conducencia, calidad y debida sustentaci\u00f3n t\u00e9cnica del \u00faltimo; y por lo tanto, este solo pod\u00eda ser desconocido \u201cmediante prueba pericial de mayor calidad, y no mediante un simple documento (\u2026) que fue elaborado con la relativa informalidad inherente a sus fine comerciales espec\u00edficos \u2013servir como requisito para la gesti\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario en un banco comercial-\u201d. <\/p>\n
2.2. El ad quem aplic\u00f3 de forma indebida las normas relativas al valor probatorio de la prueba documental y, en especial, de los documentos privados, contenidas en el art\u00edculo 260 del C.G.P, que debe \u201cenlazarse\u201d con el inciso 1\u00ba del art\u00edculo 257 y los c\u00e1nones 262, 246 y 250 ejusdem, toda vez que para establecer el justo precio del inmueble al momento de la celebraci\u00f3n del contrato de compraventa, se le otorg\u00f3 pleno valor probatorio al aval\u00fao aportado en copia por los convocados, el cual es un \u201cdocumento privado de contenido declarativo emanado de un tercero y que fue apreciado sin necesidad de ratificaci\u00f3n de su contenido, adem\u00e1s de que fue valorado como prueba indivisible y con efectos probatorios vinculantes para las partes (\u2026), con total e indebido desmedro del valor probatorio del dictamen pericial presentado al efecto por la parte demandante\u201d. <\/p>\n
2.3. El Tribunal estableci\u00f3 \u201cun requisito probatorio completamente ilegal\u201d, al se\u00f1alar que el aval\u00fao comercial presentado por la demandante no fue correctamente tachado en el momento en el que fue arrimado al proceso, \u201cpues no hay ninguna norma jur\u00eddica que exija que el contenido de un documento sea cuestionado en el momento en que es aportado al proceso, mediante la aducci\u00f3n de los errores t\u00e9cnicos que eventualmente se le puedan atribuir\u201d. <\/p>\n
3. Finalmente, los errores denunciados son trascedentes porque si no se hubiese incurrido en ellos, el ad quem hubiera concluido que \u201cel aval\u00fao presentado por los demandados no era id\u00f3neo para probar el justo precio que ten\u00eda el inmueble al momento del contrato litigioso\u201d, y por ende en su lugar, \u201ctendr\u00eda que hab\u00e9rsele reconocido pleno valor para el efecto, [al avaloro arrimado por la actora] dada su calidad y sustentaci\u00f3n\u201d. <\/p>\n
SEGUNDO CARGO <\/p>\n
Se acusa el fallo censurado de violaci\u00f3n indirecta de normas sustanciales por falta de aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 1946, 1947, 1948, 1949, 1953 y 1954 del C\u00f3digo Civil, como consecuencia de diversos yerros, a saber: 1. el error de derecho en la apreciaci\u00f3n del dictamen pericial que present\u00f3 la gestora; y 2. los errores de hecho manifiestos y trascendentes en la apreciaci\u00f3n de: 2.1 el aval\u00fao presentado por los demandados; y 2.2 el escrito de contestaci\u00f3n de la demanda. <\/p>\n
En desarrollo del embate, la casacionista esboz\u00f3: <\/p>\n
1. En lo relativo al \u201cerror de derecho en la apreciaci\u00f3n del aval\u00fao pericial presentado por la demandante\u201d, plante\u00f3 exactamente los mismos argumentos descritos por la Sala en el punto 1., del primer cargo. <\/p>\n
2. En lo atinente a los errores de hecho en la apreciaci\u00f3n del aval\u00fao presentado por los demandados y de la contestaci\u00f3n de la demanda, expres\u00f3: <\/p>\n
2.1. Que el ad quem, al igual que la a quo, asumi\u00f3 que el aval\u00fao presentado por los demandados se trataba de un elemento \u201cprobatoriamente id\u00f3neo y suficiente\u201d, sin advertir que \u201cese documento\/aval\u00fao adolece de m\u00faltiples y graves errores, inconsistencias y omisiones de fundamentaci\u00f3n\u201d. Tales como que: <\/p>\n
a) Bajo el No. 6 del precitado aval\u00fao, se presentaron inconsistencias en relaci\u00f3n con el tiempo de vida \u00fatil y de construcci\u00f3n que all\u00ed se adujo ten\u00eda el inmueble; datos que, resultan contrarios a la realidad, tal y como lo reconoci\u00f3 la propia parte demandada en el escrito de contestaci\u00f3n. <\/p>\n
b) El c\u00e1lculo empleado en dicho avaloro para determinar el monto del terreno por metro cuadrado es \u201csimple\u201d y carece de explicaciones m\u00ednimas, aunado a que el experto \u201clo desarroll\u00f3 con abierta inobservancia de lo dispuesto [en los incisos 9\u00ba y 10\u00ba] [d]el art\u00edculo 9\u00ba de la resoluci\u00f3n No. 620 de 2008 del IGAC, que regula el m\u00e9todo auxiliar de la \u2018consulta a expertos avaluadores o encuestas\u2019\u201d; por lo que, el dictamen es fr\u00e1gil, carente de fundamentos y las falencias en su fundamentaci\u00f3n devienen palpables con la sola confrontaci\u00f3n del mismo con el texto legal, y por ende su \u201cinadvertencia por parte del ad quem comporta un manifiesto error de hecho en la apreciaci\u00f3n de esta prueba\u201d. <\/p>\n
c) El aval\u00fao en comento fue solicitado por un tercero, el Banco de Bogot\u00e1, \u201ccon el claro prop\u00f3sito de establecer si el inmueble pod\u00eda constituir una garant\u00eda real suficiente de un cr\u00e9dito\u201d; raz\u00f3n por la cual, el mismo conlleva un espec\u00edfico inter\u00e9s y no pod\u00eda \u201cser considerado como un aval\u00fao riguroso del valor comercial del inmueble\u201d al momento de la celebraci\u00f3n del sinalagm\u00e1tico. (\u2026) <\/p>\n
Aunado a que el avaluador \u201cse conform\u00f3\u201d, con tener en cuenta solo el uso residencial que tenia el inmueble, atrevi\u00e9ndose incluso a referir una fecha de construcci\u00f3n diferente a la real, como antes se expuso y \u201cno hizo nada para hallar el valor comercial del inmueble con base en su mayor y mejor uso, a sabiendas de que lo verdaderamente valioso era el lote de terreno (\u2026) en tanto las construcciones realmente estaban llegando al final de su vida \u00fatil\u201d. <\/p>\n
2.2. Se presentaron \u201cerrores de hecho manifiestos y trascendentes en la apreciaci\u00f3n del escrito de contestaci\u00f3n de la demanda\u201d, por lo siguiente: <\/p>\n
a) El Tribunal inobserv\u00f3 \u201cque en el documento\/aval\u00fao se incluyeron conclusiones falsas o totalmente erradas acerca de la antig\u00fcedad de esas construcciones\u201d, debido a que omiti\u00f3 considerar que en el escrito de contestaci\u00f3n la parte demandada \u201csostuvo expresa y claramente que las construcciones existentes en el predio litigioso datan del a\u00f1o 1939, que tienen m\u00e1s de 75 a\u00f1os, que son muy viejas y que incluso hay parte que amenazan ruina\u201d. <\/p>\n
b) El ad quem dio por establecido, sin estarlo, que el aval\u00fao del inmueble solicitado por el Banco de Bogot\u00e1 para otorgar el cr\u00e9dito hipotecario a los demandados, \u201cfue el soporte con base en el cual los contratantes fijaron el precio de la compraventa litigiosa\u201d y con base en lo anterior, arguy\u00f3 que como dicho estudio se realiz\u00f3 bajo el m\u00e9todo de encuestas, en atenci\u00f3n a la voluntad de las partes, no era de recibo que se arrimara al proceso un avaloro que se efectuara bajo una t\u00e9cnica diferente, como el aportado por la actora que se llev\u00f3 a cabo siguiendo las reglas del m\u00e9todo residual. <\/p>\n
Conclusi\u00f3n \u00faltima que va en contrav\u00eda de \u201cla relativa libertad con la que cuentan los avaluadores de inmuebles para seleccionar en cada caso el m\u00e9todo del aval\u00fao seg\u00fan criterio profesional\u201d y adem\u00e1s, \u201cno es para nada cierto que los contratantes hubieran fijado el precio de compraventa con base en ese aval\u00fao\u201d, pues, para la calenda en la que ese estudio fue concluido y presentado a la entidad financiera citada, \u201cya hac\u00eda aproximadamente un mes que las partes hab\u00edan acordado el precio de venta (\u2026) como precisamente se dijo en la contestaci\u00f3n de la demanda (\u2026)\u201d. <\/p>\n
3. Finalmente, para demostrar transcendencia de los \u201cerrores de echo y de derecho\u201d enunciados en el segundo cargo esboz\u00f3 similares razones a las presentadas en el primer ataque. <\/p>\n
IV. CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. Norma aplicable <\/p>\n
El examen de la presente demanda de casaci\u00f3n se har\u00e1 a la luz del C\u00f3digo General del Proceso, que rige de manera integral desde el 1\u00b0 de enero de 2016, pues, el litigio donde se dict\u00f3 la sentencia confutada fue rituado bajo dicha disposici\u00f3n, siendo aquel remedio extraordinario formulado el 21 de octubre de 20209. <\/p>\n
2. Aspectos formales y t\u00e9cnicos de la demanda de casaci\u00f3n <\/p>\n
En el marco del nuevo estatuto procesal civil, el de casaci\u00f3n sigue siendo, en l\u00edneas generales, un recurso extraordinario de naturaleza dispositiva y formal, toda vez que, en esencia, para su debida sustentaci\u00f3n el interesado debe enfilar su inconformidad dentro de las causales expresamente previstas por el legislador, que no son otras que las cinco relacionadas en su art\u00edculo 336, y mediante la introducci\u00f3n de una demanda que satisfaga las exigencias del art\u00edculo 344 ib\u00eddem. <\/p>\n
De ah\u00ed que, en el respectivo libelo, so pena de inadmisi\u00f3n, se impone para el extremo recurrente mencionar las partes de la controversia, sintetizar los hechos y pretensiones materia del litigio y formular por separado los cargos, con fundamentos claros, precisos y completos. <\/p>\n
Ahora bien, cuando se invoca la causal segunda de casaci\u00f3n, esto es, violaci\u00f3n por la v\u00eda indirecta de la norma sustancial por la comisi\u00f3n de errores de hecho y de derecho, en la respectiva demanda se debe enunciar los preceptos de ese linaje vulnerados con el fallo impugnado. <\/p>\n
Frente al primero de los mencionados desaciertos, se ha dicho que se exterioriza en la valoraci\u00f3n del contenido material de las pruebas legal y oportunamente recaudadas en el juicio10, por lo que en dicho escrito tambi\u00e9n \u201cdeber\u00e1 manifestarse en qu\u00e9 consiste y cu\u00e1les son, en concreto, las pruebas o piezas procesales sobre las que recay\u00f3 el desacierto en la actividad de apreciaci\u00f3n de su contenido material\u201d (CSJ, AC2679-2020), esto es, si el fallador \u201cpretiri\u00f3 o tergivers\u00f3 los elementos de juicio existentes en el proceso, o si supuso uno inexistente\u201d (CSJ, AC2213-2020). <\/p>\n
As\u00ed mismo, como lo ha enfatizado la Sala, el ataque \u201cdebe comprender la totalidad de las deducciones probatorias sobre las cuales se apoy\u00f3 la providencia discutida (completitud), enfilarse con precisi\u00f3n absoluta hacia dichas conclusiones (enfoque), y demostrar la dimensi\u00f3n del error, de modo que se muestre tan grave y notorio que su sola exhibici\u00f3n sugiera que las tesis del tribunal son contrarias a toda evidencia\u201d (Cit., reiterado en AC2501-2021). <\/p>\n
De otro lado, trat\u00e1ndose del segundo de los aludidos yerros, que se materializa cuando en la actividad de valoraci\u00f3n jur\u00eddica de los medios de convicci\u00f3n (aducci\u00f3n, incorporaci\u00f3n y apreciaci\u00f3n) se contrar\u00edan las reglas legales que gobiernan el r\u00e9gimen probatorio, la Corte ha dicho que \u201ces menester se\u00f1alar las normas probatorias que se consideran quebrantadas y hacer una explicaci\u00f3n sucinta de la manera en que lo fueron\u201d (CSJ, AC2679-2020, reiterado en AC2501-2021). <\/p>\n
Por \u00faltimo, de acuerdo con lo dispuesto en el inciso segundo del literal a) del \u00faltimo de los mencionados c\u00e1nones, para efectos de fundamentar esta causal no es admisible referirse a aspectos f\u00e1cticos no debatidos en las instancias, pues ello vendr\u00eda a ser lo que la doctrina de la Sala ha denominado medios nuevos, los cuales se consideran inadmisibles, ya que este remedio extraordinario no se erigi\u00f3 \u201cpara repentizar con debates f\u00e1cticos y probatorios de \u00faltima hora\u201d (CSJ, G.J. t. LXXXIII 2169, p\u00e1gina 76, citada en SC, 9 sep. 2010, Rad. 2005-00103-01, SC5175-2020 y AC5724-2021, entre otros). <\/p>\n
3. An\u00e1lisis formal de los ataques propuestos <\/p>\n
As\u00ed, pues, confrontadas las exigencias formales mencionadas con los dos cargos planteados, se advierte que los mismos deben inadmitirse, por las razones que pasan a explicarse en detalle: <\/p>\n
3.1. En cuanto al primero <\/p>\n
3.1.1. Mem\u00f3rese que el primer argumento de la censura consisti\u00f3 en reprochar al Tribunal haber restado eficacia probatoria al dictamen pericial aportado por la demandante para estimar el justo precio del bien inmueble objeto de la compraventa celebrada el 10 de febrero de 2014 entre Alan James Eder Quinn, ya fallecido, y los demandados, tras imponer \u201cexigencias\u201d que \u201cresultan abiertamente ilegales\u201d, al desconocer los art\u00edculos 226, 228, 232 y 373 numeral 3\u00b0, literal a) del C\u00f3digo General del Proceso. <\/p>\n
Sin embargo, al examinarse los argumentos expuestos por la aludida autoridad frente al tema, lo que se observa es que en ning\u00fan momento \u00e9sta le dej\u00f3 de dar la eficacia probatoria otorgada por el legislador a dicho medio de prueba, sino que, por el contrario, luego de arrog\u00e1rsela, le resto m\u00e9rito por hallar que los fundamentos de sus conclusiones no eran s\u00f3lidos. <\/p>\n
En efecto, n\u00f3tese que el juez colegiado no desech\u00f3 la referida prueba pericial de tajo, aludiendo a que esta carec\u00eda de eficacia (forma), lo que le imped\u00eda valorarla (materia), sino que precisamente la estim\u00f3, lo que condujo a que apoyara las inferencias de la juez de primera instancia frente a esta, las cuales apuntan a que la misma carece de solidez de cara a lo pretendido. <\/p>\n
Para una mayor claridad, se transcriben a continuaci\u00f3n -in extenso- los argumentos del Tribunal: <\/p>\n
\u201cEn torno del primer reparo, se tiene en s\u00edntesis que el apelante acusa a la juzgadora de descartar \u2018indebida e ilegalmente\u2019 el aval\u00fao presentado por la demandante bajo el argumento de que el mismo fue planteado bajo un hipot\u00e9tico proyecto de construcci\u00f3n \u2018no planteado ni querido por los propietarios del inmueble\u2019, desconociendo con ello no solamente que la proyecci\u00f3n de un proyecto inmobiliario en tales circunstancias constituye la caracter\u00edstica principal de tal m\u00e9todo de avaluaci\u00f3n leg\u00edtimamente sustentado conforme las normas t\u00e9cnicas, sino que adem\u00e1s, ello la llev\u00f3 a confundir el avalu\u00f3 de un inmueble con el aval\u00fao de un proyecto en construcci\u00f3n. <\/p>\n
\u201cNo obstante, revisado el contenido de dicho reparo frente a lo realmente dicho por la juez en el fallo apelado, no se ve que la falladora hubiese incurrido en la confusi\u00f3n de conceptos anunciada, ni tampoco que fincara su negativa de acoger el socorrido dictamen pericial bajo la consideraci\u00f3n de que el mismo se bas\u00f3 en un proyecto hipot\u00e9tico y no existente al momento de celebrarse la compraventa, en la forma como lo afirma el apelante. <\/p>\n
\u201cEn efecto, visto lo dicho por la juez al respecto, se ve que aquella, lejos de desconocer el fundamento legal y t\u00e9cnico que sustenta el aval\u00fao presentado por la demandante, exalt\u00f3 tales caracter\u00edsticas advirtiendo de entrada que el mismo resultaba conducente para probar los fundamentos de las pretensiones; circunstancia diferente, a los motivos que expuso a continuaci\u00f3n para enervar las mismas, que tambi\u00e9n, como se vio, no partieron de la premisa planteada por el apelante, sino en el hecho de que, al momento de celebrarse la negociaci\u00f3n, la construcci\u00f3n de un proyecto inmobiliario, como el se\u00f1alado en el aval\u00fao de marras no fue el motivo que orient\u00f3 la voluntad de los contratantes. <\/p>\n
\u201cY es que si bien, como ha sido se\u00f1alado por la jurisprudencia nacional y es expuesto por el apelante en sus reparos, dentro del estudio de la acci\u00f3n de lesi\u00f3n enorme no pueden evaluarse aspectos subjetivos no acordes con su naturaleza meramente objetiva, lo cierto es que la decisi\u00f3n judicial objeto de apelaci\u00f3n no plante\u00f3 la existencia de factores subjetivos para justificar la legalidad del precio pagado. Por el contrario, el correcto entendimiento del argumento que la sustenta permite afirmar que la juez descart\u00f3 la aplicabilidad de la metodolog\u00eda residual basada en la consideraci\u00f3n de que su aplicaci\u00f3n requer\u00eda la necesaria existencia de un proyecto de construcci\u00f3n al menos \u2018planteado por el solicitante\u2019. <\/p>\n
\u201cArgumento que, en consideraci\u00f3n de esta Corporaci\u00f3n, no resulta desacertado y es v\u00e1lido si en cuenta se tiene que por expreso mandato legal (art\u00edculo 1947), la estimaci\u00f3n del justo precio \u2018se refiere al tiempo del contrato\u2019, esto quiere decir, sobre el valor que representaba el bien al momento en el que se produjo la venta, y no, sobre el que hipot\u00e9ticamente llegar\u00eda a tener, que se indica, no necesariamente puede ser mayor, sino, a\u00fan menor dados las posibles circunstancias extr\u00ednsecas a la negociaci\u00f3n, e inclusive, por el propio dinamismo de la econom\u00eda. <\/p>\n
\u201cEs decir, de cara a fijar el justo precio de determinada negociaci\u00f3n, el avalu\u00f3 debe \u00fanica y exclusivamente atender las condiciones que tiene el inmueble al momento de su visita, y no as\u00ed; tener en cuenta aquellas obras o mejoras futuras que podr\u00edan aumentar o disminuir el precio, a menos que los contratantes as\u00ed quisieran proyectarlo. <\/p>\n
\u201cEn tal sentido, debe indicarse que a pesar de que el m\u00e9todo residual, dadas sus caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas y finalidad, para el caso concreto, obtener el aval\u00fao del bien objeto de venta, comprende un trabajo m\u00e1s elaborado ya que las constantes a analizar son variadas y hacen parte indispensable al momento de emitir el dictamen, debe entenderse que su utilizaci\u00f3n resulta viable para establecer el valor de un terreno que est\u00e1 destinado desde el momento de su negociaci\u00f3n para desarrollar proyectos inmobiliarios de gran envergadura como viviendas multifamiliares, conjuntos sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, centros comerciales, centros empresariales, entre otros, y no simplemente para ser aplicado a cualquier negociaci\u00f3n en la cual, con posterioridad a su ejecuci\u00f3n, quiera alegarse una mejor utilizaci\u00f3n del bien. <\/p>\n
\u201cLo anterior, por cuanto aceptar la fijaci\u00f3n del justo precio de un bien inmueble bajo el m\u00e9todo de avaluaci\u00f3n residual luego de que el mismo fue previamente determinado por los contratantes a trav\u00e9s de otro m\u00e9todo de avaluaci\u00f3n, inclusive con apoyo en dict\u00e1menes t\u00e9cnicos que orientaron su aceptaci\u00f3n frente al negocio, resultar\u00eda contario a los principios de voluntad contractual y seguridad jur\u00eddica, que como pilares fundamentales de las negociaciones privadas, deben prevalecer. <\/p>\n
\u201cBajo las anteriores condiciones, la existencia de la desproporci\u00f3n del precio deb\u00eda probarse bajo la comparaci\u00f3n de dos aval\u00faos efectuados bajo la misma t\u00e9cnica o m\u00e9todo. <\/p>\n
\u201cPara el caso concreto, la parte demandante no demostr\u00f3 a trav\u00e9s de otro avalu\u00f3 elaborado con las mismas caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas del tenido en cuenta por los contratantes para fijar el precio de la negociaci\u00f3n, cu\u00e1les eran los errores t\u00e9cnicos que lo viciaban ni c\u00f3mo estos influyeron en la determinaci\u00f3n del precio dando lugar a la desproporci\u00f3n econ\u00f3mica. <\/p>\n
\u201cSi bien el avalu\u00f3 fundado en la t\u00e9cnica residual presentado por la actora se encuentra t\u00e9cnicamente sustentado, el mismo no resulta conducente para demostrar la lesi\u00f3n patrimonial alegada en el asunto de marras al no permitir efectuar una comparaci\u00f3n v\u00e1lida, y con ello, como se se\u00f1al\u00f3 en el aparte jurisprudencial citado en precedencia, que el aprovechamiento patrimonial de la enajenaci\u00f3n efectuada result\u00f3 abusiva al punto de romper el equilibrio natural exigido para esta clase de acuerdos. <\/p>\n
\u201cSe insiste, nada se opone a que un inmueble pueda ser avaluado bajo diferentes t\u00e9cnicas de avaluaci\u00f3n comercial, no obstante, aceptada por los contratantes una en especial para la fijaci\u00f3n de su justo precio, no puede a posteriori, y con el fin de alegar una lesi\u00f3n patrimonial intentar comparar su resultado con el obtenido por otra t\u00e9cnica de avaluaci\u00f3n, en este caso la residual, que por sus caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas y finalidad, prev\u00e9 la posibilidad de un mayor valor dada la proyecci\u00f3n futura que el mismo incorpora. <\/p>\n
\u201cEn este sentido entonces, no se ve que la decisi\u00f3n de la juez de haberse apartado de la prueba presentada por la parte actora hubiese resultado desacertada y contraria a derecho\u201d11. <\/p>\n
Como puede verse, el Tribunal estuvo de acuerdo con la juez a-quo en que el m\u00e9todo aplicado (residual) en la experticia allegada por la actora no era el indicado para valorar el justo precio del bien al momento del contrato, dado que sobre la base de otro peritaje, esto es, el realizado por el Banco que prest\u00f3 a los demandados la parte faltante del precio pactado, y que se elabor\u00f3 bajo otra t\u00e9cnica (encuestas), los contratantes fijaron el mismo, y que, por obvias razones, no tienen punto de comparaci\u00f3n para poder evidenciar un error en la tasaci\u00f3n que en su momento se hizo del bien. <\/p>\n
Ello quiere decir, entonces, que el fallador de segunda instancia, al igual que la de primera, no le neg\u00f3 idoneidad ni eficacia a la memorada prueba pericial, sino que al valorarla, conforme lo ordena el canon 232 del vigente estatuto adjetivo civil, descartaron o desestimaron sus conclusiones, por la raz\u00f3n antes dicha, esto es, en s\u00edntesis, que la valoraci\u00f3n adjuntada por el extremo actor incorpor\u00f3 un elemento o factor (proyecto inmobiliario), que no se contempl\u00f3 o avizor\u00f3 por los contratantes para el momento exacto en que ajustaron el acuerdo de voluntades sobre la venta del predio. <\/p>\n
As\u00ed las cosas, resulta evidente que por parte del Tribunal no se configur\u00f3 la comisi\u00f3n del error de derecho que se le atribuye en relaci\u00f3n con el demarcado medio de convicci\u00f3n, circunstancia que da lugar a que se aplique el supuesto previsto en el numeral 2\u00ba del canon 347 de la citada codificaci\u00f3n, el cual autoriza a la Corte a inadmitir la demanda cuando \u201cno es evidente la trasgresi\u00f3n del ordenamiento jur\u00eddico en detrimento del recurrente\u201d. <\/p>\n
3.1.2. De otro lado, el siguiente reproche de la recurrente consisti\u00f3 en que el juez de segundo grado le otorg\u00f3 eficacia probatoria al \u201cdocumento\/aval\u00fao\u201d arrimado por los demandados con el fin de acreditar el valor comercial que ten\u00eda el inmueble al momento de la compraventa, cuando por mandato legal no era la prueba id\u00f3nea para alcanzar ese cometido, toda vez que fue incorporado, tramitado y considerado como prueba documental a lo largo del proceso. <\/p>\n
No obstante, encuentra la Sala que el ataque es intrascendente, ya que aunque se admita que el ad-quem cometi\u00f3 el dislate que se le enrostra y, por ende, que dicha prueba pierde toda eficacia de cara a alcanzar el fin resaltado, lo cierto es que el fallo atacado se mantendr\u00eda indemne. <\/p>\n
Lo anterior, porque dicha autoridad confirm\u00f3 la negativa de las pretensiones efectuada por la juez de primera instancia, bajo la premisa de que \u201cla parte demandante no demostr\u00f3 a trav\u00e9s de otro avalu\u00f3 elaborado con las mismas caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas del tenido en cuenta por los contratantes para fijar el precio de la negociaci\u00f3n, cu\u00e1les eran los errores t\u00e9cnicos que lo viciaban ni c\u00f3mo estos influyeron en la determinaci\u00f3n del precio dando lugar a la desproporci\u00f3n econ\u00f3mica\u201d. <\/p>\n
Es decir, el Tribunal jam\u00e1s tuvo a dicho aval\u00fao como prueba del justo precio del bien, sino como el tenido en cuenta por los contratantes para pactar el precio de la compraventa, de h\u00ed que, descalificara el aportado por el extremo activo, por no soportarse en el m\u00e9todo que se utiliz\u00f3 para realizar dicha estimaci\u00f3n; luego, entonces, al margen de que dicho elemento de convicci\u00f3n pueda o no ser valorado con el demarcado prop\u00f3sito, lo cierto es que la inconforme no alleg\u00f3 un peritaje que bajo tal derrotero pudiera acreditar la lesi\u00f3n enorme denunciada. En otras palabras, el litigio sigue quedando hu\u00e9rfano de prueba que respalde las pretensiones incoadas. <\/p>\n
En ese sentido, al no demostrar la impugnante la trascendencia del embate, es inevitable el rev\u00e9s del mismo, porque como lo ha explicado la Sala, \u201c(…) en sede casacional, los errores no s\u00f3lo deben ser evidentes, sino tambi\u00e9n trascendentes, lo que significa que el recurrente debe acreditar que el yerro \u2018fue determinante en relaci\u00f3n con la decisi\u00f3n judicial que se combate\u2019 (cas. civ. de 27 de octubre de 2000; exp: 5395), \u2018hasta el punto de que su verificaci\u00f3n en el recurso conduzca por necesidad a la infirmaci\u00f3n del fallo con el fin de restablecer por este medio la legalidad sustancial quebrantada\u2019 (CCLII, p\u00e1g. 631), de donde se colige que, si la equivocaci\u00f3n es irrelevante, \u2018la Corte no debe ocuparse del examen de los errores delatados, dada su inocuidad\u2019 (CCXLIX. p\u00e1g., 1605)\u201d (negritas intencionales, CSJ SC17154-2015, citada en AC3839-2020 y AC3041-2021). <\/p>\n
3.2. En cuanto al segundo <\/p>\n
3.2.1. Ac\u00e1, la casacionista expuso tres cuestionamientos contra el fallo opugnado: uno por error de derecho, id\u00e9ntico al denunciado en el cargo primero frente al peritaje aportado por dicho extremo procesal, y los otros por desatino de hecho, derivados de la tergiversaci\u00f3n del \u201cdocumento\/aval\u00fao\u201d arrimado por su contraparte y de la indebida interpretaci\u00f3n de la contestaci\u00f3n de la demanda. <\/p>\n
Pues, bien, recu\u00e9rdese que el primer embate se calific\u00f3 como inadmisible en el anterior cargo, por ser inexistente el desacierto formulado, raz\u00f3n por la que se atendr\u00e1 la Sala a los argumentos expuestos en el punto 2.1.1. de las presentes consideraciones. <\/p>\n
3.2.2. Por otra parte, la antagonista sostiene que el fallador de segundo grado err\u00f3 al darle todo el m\u00e9rito probatorio a dicha prueba para acreditar \u201cel justo valor comercial que ten\u00eda el inmueble litigioso\u201d, sin tener en cuenta que adolece de m\u00faltiples y graves errores, inconsistencias y omisiones en su fundamentaci\u00f3n, relacionadas con la edad y vida \u00fatil de la vivienda construida en dicha propiedad; el c\u00e1lculo sobre el valor del terreno por metro cuadrado; y la aplicaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n No. 620 de 2008 del IGAC. <\/p>\n
Al respecto, conviene anotar que uno de los aspectos de mayor importancia del escrito de casaci\u00f3n es que sus ataques guarden armon\u00eda con los fundamentos que sirvieron de apoyo al Tribunal para adoptar la resoluci\u00f3n censurada, pues, de no ser as\u00ed, caer\u00e1n en el vicio de desenfoque que los hace inanes, en la medida que al enfilarse contra argumentos que no contiene la sentencia recurrida dejan en pie los que verdaderamente le sirvieron de apoyo. <\/p>\n
Sobre este particular, la Sala ha dicho reiteradamente que la demanda \u201creclama que su cr\u00edtica guarde adecuada consonancia con lo esencial de la motivaci\u00f3n que se pretende descalificar, vale decir que se refiera directamente a las bases en verdad importantes y decisivas en la construcci\u00f3n jur\u00eddica sobre la cual se asienta la sentencia, habida cuenta que si blanco del ataque se hacen los supuestos que delinea a su mejor conveniencia el recurrente y no los que objetivamente constituyen fundamento nuclear de la providencia, se configura un notorio defecto t\u00e9cnico por desenfoque que conduce al fracaso del cargo correspondiente\u201d (CSJ G.J., t. CCLVIII, p\u00e1g. 294, citada en CSJ AC2804-2016 y AC276-2021, entre otros). <\/p>\n
Al repasar una vez m\u00e1s el contenido del fallo de segunda instancia, cuya s\u00edntesis se hizo precedentemente, lo que se encuentra es que dicha autoridad no alcanz\u00f3 siquiera a examinar los fundamentos del mentado trabajo, puesto que despach\u00f3 desfavorablemente tales inconformidades con el argumento de que \u201cdicho documento, no fue correctamente tachado en el momento en el que fue aportado al proceso aduciendo, como era lo propio en tal momento, los supuestos errores t\u00e9cnicos que se exponen como sustento de la alzada\u201d, m\u00e1xime cuando \u201cno existe prueba que demuestre los errores de[l] mismo ni su incidencia en la determinaci\u00f3n del valor comercial de[l] inmueble\u201d. <\/p>\n
Adem\u00e1s, reit\u00e9rase que el juez plural no tuvo a dicho aval\u00fao como prueba del justo precio del bien, sino como aquel que tuvieron en cuenta los contratantes para fijar el valor de la memorada negociaci\u00f3n. <\/p>\n
Por tanto, como el ataque no guarda armon\u00eda con los fundamentos sobre los cuales la citada Corporaci\u00f3n edific\u00f3 tal negativa, es claro que este fue impreciso o desenfocado. <\/p>\n
3.2.3. As\u00ed mismo, la recurrente pregona como tercer cuestionamiento que el ad-quem interpret\u00f3 indebidamente el escrito de contestaci\u00f3n de la demanda, por cuanto que omiti\u00f3 tener en cuenta las afirmaciones efectuadas por el extremo pasivo en relaci\u00f3n con las construcciones existentes en el predio objeto de la negociaci\u00f3n, lo cual le impidi\u00f3 ver que en el tantas veces mencionado \u201cdocumento\/aval\u00fao\u201d se vertieron conclusiones falsas o erradas acerca de tales obras. <\/p>\n
Sin embargo, para la Corte esa particular censura es intrascendente, toda vez que as\u00ed se valoren tales aspectos, lo cierto es que ello en nada cambiar\u00e1 el veredicto del Tribunal, en la medida que, como se ha venido diciendo, el pluricitado aval\u00fao no fue referenciado como prueba del justo precio del inmueble materia del litigio, sino como aquel que aceptaron vendedor y compradores para tasar su valor comercial, por lo que deviene inane tratar de derruir la conclusi\u00f3n que al respecto se tuvo, sumado a que no se puede perder de vista que en relaci\u00f3n con ese particular hecho dicha autoridad concluy\u00f3 que no hab\u00eda medio de persuasi\u00f3n que acreditara la lesi\u00f3n enorme denunciada. <\/p>\n
3.2.4. Finalmente se\u00f1al\u00f3, al marge, que el juzgador de segunda instancia \u201cdio por establecido, sin estarlo\u201d, que el aval\u00fao presentado por los demandados con la contestaci\u00f3n de la demanda fue el soporte con base en el cual los contratantes fijaron el precio del inmueble enajenado, ya que, para cuando este se rindi\u00f3, \u00e9stos ya lo hab\u00edan pactado. <\/p>\n
No obstante, advierte la Sala que al aludida critica no se expuso en ninguna de las fases del proceso, pues, pese a que tal hecho fue planteado por los demandados al contestar la demanda12 y la juez del conocimiento lo tuvo por sentado en el fallo de primera instancia13, tal discrepancia no se mencion\u00f3 en el escrito de r\u00e9plica a la excepci\u00f3n de m\u00e9rito formulada por dicho extremo procesal14, ni en los alegatos de conclusi\u00f3n15, como tampoco hizo parte de los reparos efectuados oralmente con el recurso de alzada interpuesto contra la mentada providencia16 y su correspondiente sustentaci\u00f3n por escrito17. <\/p>\n
Por consiguiente, estima la Sala que la in\u00e9dita censura que se estudia no satisface las exigencias t\u00e9cnicas del recurso de casaci\u00f3n, pues al no ser revelada durante las instancias ordinarias, constituye un \u201cmedio nuevo\u201d, el cual debe rechazarse <\/p>\n
\u201c(…) en salvaguardia de la finalidad excepcional del remedio extraordinario, que supone cuestionar la sentencia como thema decisum, sin que sea dable reabrir el debate de instancia o proponer lecturas novedosas de la controversia para buscar una decisi\u00f3n favorable. \u2018Total que, seg\u00fan el transcrito numeral 3 del art\u00edculo 374 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil [hoy inciso segundo del literal a) del numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 344 del C.G.P.], el embiste debe ser preciso, en el sentido de dirigirse con acierto contra las bases de la sentencia de instancia, sin que sea posible que se aleje de ellas para traer reflexiones de \u00faltimo minuto o aspectos que est\u00e1n por fuera de la discusi\u00f3n\u2019 (negrilla fuera de texto, AC1014, 14 mar. 2018, rad. n.\u00b0 2005-00036-02). (\u2026). Agr\u00e9guese que, admitir argumentos nuevos en casaci\u00f3n, hiere la lealtad procesal, en tanto se espera que en los grados jurisdiccionales se discutan las materias f\u00e1cticas objeto de su ligio, sin que pueda aguardarse al final para izar t\u00f3picos con los que se pretende una resoluci\u00f3n favorable\u201d (negritas deliberadas, CSJ SC1732-2019, citada en SC2779-2020). <\/p>\n
4. Para finalizar, cumple se\u00f1alar que desde otra perspectiva resulta impertinente desconocer las deficiencias formales y t\u00e9cnicas advertidas para darle impulso a la demanda estudiada, de conformidad con lo dispuesto en el inciso final del art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso, y el precepto 7\u00ba de la Ley 1285 de 2009, reformatorio del 16 de la Ley 270 de 1996, pues, analizado el proceso, no se observa pues, vulneraci\u00f3n de derechos constitucionales, una afrenta al principio de legalidad de los fallos, ni que se comprometa gravemente el orden o patrimonio p\u00fablico. <\/p>\n
5. Colof\u00f3n de todo lo que antecede, es que se inadmitir\u00e1 la demanda auscultada. <\/p>\n
V. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, INADMITE la demanda presentada por la demandante DIANE \u00c9DER JAMES para sustentar el recurso de casaci\u00f3n que interpuso frente a la sentencia proferida el 30 de septiembre de 2020 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, dentro del proceso verbal de rescisi\u00f3n de contrato de compraventa por lesi\u00f3n enorme que promovi\u00f3 en contra de CHARLES \u00c9DER QUINN, MAR\u00cdA ROSARIO DOM\u00cdNGUEZ DE \u00c9DER y CHARLES JAMES \u00c9DER DOM\u00cdNGUEZ. <\/p>\n
Contra la presente decisi\u00f3n no procede recurso alguno al tenor del art\u00edculo 346 del C\u00f3digo General del Proceso. <\/p>\n
Notif\u00edquese y, en oportunidad, devu\u00e9lvase el expediente al Tribunal de origen. <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
Presidente de Sala <\/p>\n
\u00c1LVARO FERNANDO GARC\u00cdA RESTREPO <\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 Folios 59 a 66, del c. (001) cuaderno principal parte I. exp. digital. <\/p>\n
2\u0002 Inmueble inscrito bajo el folio de matr\u00edcula inmobiliaria No. 370-192402 de la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de Cali. <\/p>\n
3\u0002 Folios 62 t 63, ib\u00eddem. <\/p>\n
4\u0002 Folios 131 a 144, ib\u00eddem. <\/p>\n
5\u0002 Folios 275 a 309, ib\u00eddem y folios 1 a 68, (002) cuaderno principal parte 2. exp. digital. <\/p>\n
6\u0002 Audio sentencia de primera instancia, folios 138 a 140 ib. <\/p>\n
7\u0002 Folios 141 a 150 ib\u00eddem, y anexo (009) Sustentaci\u00f3n Apelaci\u00f3n. <\/p>\n
8\u0002 Anexo (013)Sentencia Segunda Instancia, expediente digital. <\/p>\n
9\u0002 Archivo (015)CorreoRecursoCasacion.pdf, carpeta EXPEDIENTE.zip. <\/p>\n
10\u0002 Entre ellas, el libelo introductorio del proceso y su contestaci\u00f3n. <\/p>\n
11\u0002 Archivo (013)SentenciaSegundaInstancia.pdf, carpeta EXPEDIENTE.zip. <\/p>\n
12\u0002 Archivo(001)CuadernoPrincipalParte1.pdf, P\u00e1gs. 131 a 144, carpeta EXPEDIENTE.zip. <\/p>\n
13\u0002 Archivo (004)SentenciaPrimeraInstanciaFolio374.wmv, Min. 1:22:44 a 1:38:40, Cit. <\/p>\n
14\u0002 Archivo(001)CuadernoPrincipalParte1.pdf, P\u00e1gs. 268 a 270, ib\u00eddem. <\/p>\n
15\u0002 Archivo (004)SentenciaPrimeraInstanciaFolio374.wmv, Min. 00:54:03 a 1:13:57, Ob. <\/p>\n
16\u0002 Min. 1:41:33 a 1:51:32, ejusdem. <\/p>\n
17\u0002 Archivo (009)Sustentaci\u00f3nApelaci\u00f3n.pdf, Cfr. <\/p>\n
\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
AC810-2022 (2018-00032-01) \u00c1LVARO FERNANDO GARC\u00cdA RESTREPO Magistrado ponente AC810-2022 Radicaci\u00f3n n.\u00b0 76001-31-03-014-2018-00032-01 (Discutido y aprobado en sesi\u00f3n virtual del veinticuatro de febrero de dos mil veintid\u00f3s) Bogot\u00e1, D. C., treinta y uno (31) de marzo de dos mil veintid\u00f3s (2022).- Procede la Sala a decidir […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[47],"tags":[],"class_list":["post-61746","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-marzo-2022"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/61746","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=61746"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/61746\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=61746"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=61746"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=61746"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}