AC2437-2022 (2016-00074-01)<\/p>\n
<\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
Magistrada Ponente <\/p>\n
AC2437-2022 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n: 73449-31-03-002-2016-00074-01 <\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., ocho (8) de julio de dos mil veintid\u00f3s (2022) <\/p>\n
Decide la Corte sobre la admisibilidad de la demanda presentada por el Club Hotel La Herradura S.A. \u2013 en Liquidaci\u00f3n, para sustentar el recurso extraordinario de casaci\u00f3n interpuesto frente a la sentencia de 14 de febrero de 2020, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagu\u00e9, Sala Civil \u2013 Familia, dentro del proceso verbal que promovi\u00f3 en su contra el Condominio Fuente Real, In\u00e9s Flor Stella Pe\u00f1a \u00c1lvarez y Carlos Hernando Abondano Guzm\u00e1n. <\/p>\n
I. ANTECEDENTES DEL LITIGIO <\/p>\n
1. En la demanda principal se solicit\u00f3: <\/p>\n
1.1. Declarar que la copropiedad forma parte de la entidad denominada Club Hotel La Herradura S.A. \u2013 en Liquidaci\u00f3n, toda vez que esta aport\u00f3 las instalaciones, \u00e1reas comunales y zonas recreativas necesarias para la aprobaci\u00f3n de la licencia de construcci\u00f3n No. 10 del 24 de enero de 1989, expedida por la Oficina de Planeaci\u00f3n de Melgar (Tolima). <\/p>\n
1.2. Declarar que de conformidad con lo previsto en la Ley 675 de 2001, la convocada debe entregarle la administraci\u00f3n al conjunto residencial, \u00abpor haberse cumplido con los requisitos de la construcci\u00f3n y venta de m\u00e1s de la mitad de las unidades de construcci\u00f3n autorizadas por la autoridad local\u00bb. <\/p>\n
1.3. Declarar que todos los copropietarios de las unidades privadas tienen el derecho de usar y acceder a las \u00e1reas comunes que administra la demandada, en raz\u00f3n a los porcentajes de \u00abcoeficiente de copropiedad que aparecen en los t\u00edtulos [y la] licencia de construcci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
1.4. Condenar en costas y perjuicios al Club en caso de oposici\u00f3n. <\/p>\n
2. En sustento de tales pedimentos, se plantearon los hechos que pasan a sintetizarse: <\/p>\n
2.1. Para construir la urbanizaci\u00f3n \u00abCorporaci\u00f3n La Herradura Primera Etapa\u00bb, se segreg\u00f3 el predio denominado lote No. 1 de la manzana \u00abF\u00bb, identificado con el folio de matr\u00edcula No. 366-4197, destinado a ser, seg\u00fan los planos, la sede social de la copropiedad. <\/p>\n
Para tal fin, el inmueble se enajen\u00f3 al Club Hotel La Herradura S.A., mediante escritura p\u00fablica No. 1263 del 27 de marzo de 1981, quien posteriormente lo dividi\u00f3 en tres unidades diferentes a trav\u00e9s de la escritura No. 3860 del 14 octubre de 1988, as\u00ed: a) Lote No. 1, en extensi\u00f3n de 2.502 metros cuadrados (F.M.I.1 366-13468), b) Lote No. 2, en extensi\u00f3n 3.308 metros cuadrados (F.M.I. 366-13469) y, c) Lote No. 3, en extensi\u00f3n 20.158 metros cuadrados (F.M.I. 366-13470). <\/p>\n
2.2. Seg\u00fan se desprende de la licencia de construcci\u00f3n otorgada por la Alcald\u00eda de Melgar, en el lote No. 3 deb\u00eda constituirse la sede social y dem\u00e1s zonas de recreaci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n; los otros dos lotes (Nos. 1 y 2) se utilizar\u00edan para la construcci\u00f3n de 4 unidades de vivienda denominadas A, B, C y D. <\/p>\n
2.3. El proyecto se desarroll\u00f3 mediante un contrato de fiducia inmobiliaria suscrito con Fiduciaria La Previsora Ltda., quien tambi\u00e9n se encargar\u00eda de someter los bienes al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. <\/p>\n
2.4. Teniendo en cuenta que en el reglamento inserto en la escritura No. 3860, se pact\u00f3 que cada una de las unidades privadas que se alzaran en los lotes Nos. 1 y 2, formar\u00edan parte del No. 3, cada adquiriente pas\u00f3 a ser \u00abaccionista\u00bb de la sociedad demandada, en un porcentaje equivalente a su coeficiente de propiedad. <\/p>\n
2.5. La Secretar\u00eda de Obras P\u00fablicas de Melgar otorg\u00f3 al Club La Herradura S.A. la licencia de construcci\u00f3n No. 10 del 24 de enero de 1989, para la edificaci\u00f3n del conjunto residencial Fuente Real. <\/p>\n
2.6. Construida la torre A, se formaliz\u00f3 el primer reglamento de propiedad horizontal en la escritura p\u00fablica No. 2195 del 25 de mayo de 1990, en la que, entre otras cosas, se indic\u00f3 que mientras se erigieran los dem\u00e1s edificios, los copropietarios de esa torre ser\u00edan accionistas del Club y, por contera, quedaban como beneficiarios de la sede social y las \u00e1reas de recreaci\u00f3n que se ubicar\u00edan en el lote No. 3. <\/p>\n
2.7. Terminadas las torres A y B se adecu\u00f3 el reglamento, como se vislumbra en la escritura No. 5693 del 26 de noviembre de 2002, en la que se reiter\u00f3 que los lotes Nos. 1, 2 y 3, formaban parte del condominio. Lo anterior se ratific\u00f3 mediante escritura No. 1191 del 4 de marzo de 2003. <\/p>\n
2.8. A la fecha la convocada, quien era la administradora provisoria, \u00abno ha efectuado la entrega de las zonas comunes recreativas del conjunto plasmadas en los planos que sirvieron de soporte para el otorgamiento de la licencia de construcci\u00f3n (\u2026) ni tampoco ha cumplido las obligaciones y deberes a que se oblig\u00f3 como constructor dentro del r\u00e9gimen de propiedad horizontal por \u00e9l constituido (sic)\u00bb. <\/p>\n
3. Por intermedio de apoderado judicial, el Club La Herradura S.A. \u2013 en Liquidaci\u00f3n contest\u00f3 oportunamente, se pronunci\u00f3 individualmente acerca de los fundamentos f\u00e1cticos y plante\u00f3 las excepciones de m\u00e9rito tituladas: \u00abLa sociedad demandada resulta ser beneficiari[a] y\/o fideicomisari[a] en el contrato de fiducia\u00bb, \u00abResoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n del contrato de fiducia inmobiliaria celebrado entre la demandada sociedad Club Hotel La Herradura S.A. y la Fiduciaria La Previsora S.A.\u00bb, \u00abInexistencia de las zonas y \u00e1reas pretendidas\u00bb, \u00abImprocedencia de la acci\u00f3n demandada\u00bb, \u00abIncumplimiento del contrato de prestaci\u00f3n de servicios y el reglamento del Club Hotel La Herradura S.A. por parte de los demandados\u00bb. <\/p>\n
3.1.1. Declarar que Carlos Hernando Abondano Guzm\u00e1n, In\u00e9s Flor Stella Pe\u00f1a \u00c1lvarez y el Condominio Fuente Real, buscan usurpar el derecho que tiene sobre el Lote No. 3 de la Manzana \u00abF\u00bb de la Urbanizaci\u00f3n La Herradura Primera Etapa. <\/p>\n
3.1.2. Condenar a los convocados a pagar las siguientes sumas: a) $4\u00b4611.096.oo, por concepto de los dineros dejados de percibir. b) $11\u00b4801.052.oo, por los costos asumidos en las acciones instauradas en su contra. c) $38\u00b4880.000.oo, por las p\u00e9rdidas generadas ante el retiro de sus afiliados. d) $44\u00b4707.852.oo, por los intereses y gastos financieros en los que incurrir\u00e1 por la mora en el pago de sus obligaciones. e) $1.400\u00b4000.000.oo, a t\u00edtulo de indemnizaci\u00f3n como perjuicio compensatorio, junto con los intereses causados a partir de la ejecutoria de la sentencia. <\/p>\n
3.2. Los integrantes de la parte demandada en reconvenci\u00f3n contestaron, se opusieron a la prosperidad del petitum y propusieron las excepciones de fondo denominadas: \u00abCarecer el demandante en reconvenci\u00f3n del fundamento legal de la demanda alegando hechos contrarios a la realidad\u00bb, \u00abFalta de legitimidad en la causa para invocar la titularidad del inmueble distinguido con la matr\u00edcula inmobiliaria 366-13470 con un \u00e1rea de 20.158 metros\u00bb y \u00abFalta de legitimaci\u00f3n en la causa, falta de derecho de postulaci\u00f3n y temeridad\u00bb. <\/p>\n
4. En sentencia del 5 de febrero de 2019, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tolima), dispuso: 1) Declar\u00f3 impr\u00f3speras las excepciones de m\u00e9rito planteadas por el Club Hotel La Herradura S.A. 2) En consecuencia, declar\u00f3 que el Conjunto Residencial Fuente Real hace parte del mencionado Club, tal como se plasm\u00f3 en la escritura p\u00fablica No. 1191 del 4 de marzo de 2003, elevada ante la Notar\u00eda Sexta del C\u00edrculo de Bogot\u00e1. 3) Orden\u00f3 a la demandada principal que, dentro de los treinta (30) d\u00edas siguientes a la ejecutoria de la sentencia, cite \u00aba una reuni\u00f3n de copropietarios y accionistas de ella y de [F]uente [R]eal, para establecer bajo los par\u00e1metros de la Ley 675 de 2001, la designaci\u00f3n de la administraci\u00f3n y uso de las zonas comunes que cubren ambas entidades y que conforman una sola propiedad horizontal, teniendo en cuenta sus coeficientes de copropiedad\u00bb. 4) No accedi\u00f3 a lo solicitado en la demanda de reconvenci\u00f3n. 5) Conden\u00f3 al Club a pagar las costas procesales. <\/p>\n
5. Contra tal determinaci\u00f3n se mostr\u00f3 inconforme el Club Hotel La Herradura S.A., quien interpuso recurso de apelaci\u00f3n. <\/p>\n
6. En sentencia del 14 de febrero de 2020, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagu\u00e9 \u2013 Sala Civil Familia, confirm\u00f3 los numerales primero, cuarto y quinto del fallo de primer grado; reform\u00f3 el segundo, en el sentido de declarar que las instalaciones deportivas y recreativas ubicadas dentro del lote No. 3, cuya extensi\u00f3n es de 20.158 metros cuadrados y se identifica con el folio de matr\u00edcula No. 366-13470, as\u00ed como el lote referido, hacen parte de las \u00e1reas comunes del condominio Fuente Real, de conformidad con lo plasmado en las escrituras p\u00fablicas Nos. 3860 del 14 de octubre de 1988, 2195 del 25 de mayo de 1990 y 859 del 15 de marzo de 1995, que contienen los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios 1A y 1B. <\/p>\n
As\u00ed mismo, reform\u00f3 el numeral tercero para ordenarle al Club que, dentro del t\u00e9rmino de treinta (30) d\u00edas, convoque a una asamblea extraordinaria en la que participen [obligatoriamente] los copropietarios de los edificios 1A y 1B del Condominio Fuente Real, junto con el propietario del lote No. 2, para dar cumplimiento a lo ordenado en el numeral segundo, unificar los reglamentos de propiedad horizontal de las torres A y B, y asignar los coeficientes de propiedad horizontal respectivos, acatando lo previsto en el art\u00edculo 86 de la Ley 675 de 2001. <\/p>\n
Dispuso inscribir la providencia en los folios de matr\u00edcula inmobiliaria Nos. 366-13470 y 366-13468. <\/p>\n
Conden\u00f3 en costas de ambas instancias al Club. <\/p>\n
6.1. Para arribar a tales conclusiones, luego de efectuar un recuento cronol\u00f3gico de los antecedentes que rodearon este asunto y de las pruebas recaudadas en el interior del juicio, el ad quem explic\u00f3 que de acuerdo con lo estipulado en los reglamentos de propiedad horizontal que se fueron expidiendo durante el desarrollo del proyecto inmobiliario, se aclar\u00f3 que tanto el lote, como las construcciones y las instalaciones en las que funcionaban las \u00e1reas sociales y recreativas del Club La Herradura, \u00abse convertir\u00edan en \u00e1reas comunes del Condominio Fuente Real, pues los copropietarios ser\u00edan a su vez los \u00fanicos accionistas del Club Hotel La Herradura S.A.\u00bb; motivo por el cual, se torna imperiosa la realizaci\u00f3n de una asamblea extraordinaria para someter ese tema a discusi\u00f3n, pues resulta claro que, en \u00faltimas, el Conjunto Residencial hace parte del Club. <\/p>\n
Con ese panorama, al interpretar el contenido del escrito inicial, se colige que una de las pretensiones de la parte actora se enfil\u00f3 a que se declare que los copropietarios de los apartamentos ubicados en los edificios 1A y 1B [los ya construidos] son comuneros de las \u00e1reas recreativas y sociales del lote No. 3, al ser este una zona com\u00fan del Conjunto Fuente Real. <\/p>\n
As\u00ed las cosas, tras clarificar la naturaleza del predio objeto de disputa y el sustrato del petitum, indic\u00f3 que su sometimiento a las normas de propiedad horizontal no debi\u00f3 analizarse bajo los derroteros de la Ley 675 de 2001, como lo hizo el a quo, sino frente a las disposiciones vigentes para la \u00e9poca en que sucedieron los hechos materia de litigio, cuales eran la Ley 182 de 1948 (modificada por la Ley 16 de 1985) y el Decreto 1365 de 1986. <\/p>\n
Despu\u00e9s de precisar el marco normativo regente para el caso y citar algunos de sus art\u00edculos, memor\u00f3 que luego de adquirir el lote No. 1 de la manzana \u00abF\u00bb, el Club lo dividi\u00f3 en tres predios diferentes identificados como los lotes Nos. 1, 2 y 3, siendo este \u00faltimo en el que, seg\u00fan los planos, se encontraban las \u00e1reas sociales. <\/p>\n
Para la edificaci\u00f3n de los lotes Nos. 1 y 2 se encarg\u00f3 a la Fiduciaria La Previsora, sin incluir el No. 3 que nunca se transfiri\u00f3 y, por lo tanto, se mantuvo dentro de la propiedad del Club Hotel La Herradura S.A. <\/p>\n
Cuando se liquid\u00f3 el contrato de fiducia mediante escritura p\u00fablica No. 3449 del 14 de septiembre de 1992, al no haberse edificado el lote No. 1B (segregado del lote No. 1) y el No. 2, se restituyeron al Club. <\/p>\n
Entonces, tras concluir que la demandada principal es la propietaria del lote No. 3, procedi\u00f3 a verificar si los reglamentos de propiedad horizontal que realiz\u00f3 la Fiduciaria e Inversiones La Herradura S.A. producen efectos sobre dicho predio. <\/p>\n
Siendo as\u00ed, despu\u00e9s de estudiar las escrituras p\u00fablicas obrantes en el diligenciamiento, el contrato de fiducia y los diversos reglamentos de propiedad horizontal, determin\u00f3 que para el per\u00edodo comprendido entre 1990 y 1995, quienes ten\u00edan la \u00abfacultad para efectuar la constituci\u00f3n de una propiedad horizontal y reglamentarla de acuerdo al decreto 1365 de 1982 eran los copropietarios del edificio o el due\u00f1o del lote por construir\u00bb. <\/p>\n
En tal sentido, al examinar los pormenores del caso, afirm\u00f3 que despu\u00e9s de construido el edificio 1A sobre el lote No. 1, Fiduciaria La Previsora fue quien se encarg\u00f3 de constituir la propiedad horizontal, previo compromiso de ser o adquirir acciones en el Club Hotel La Herradura S.A., lo que le permiti\u00f3 obligarse en las reglamentaciones de propiedad horizontal a que una vez se construyeran los 4 edificios del proyecto final, \u00ablas instalaciones del Club (\u2026) se convertir\u00edan en \u00e1reas comunes del condominio [Fuente Real]\u00bb; por ende, luego de enajenar las unidades privadas del edificio 1A, naci\u00f3 para sus copropietarios el derecho de exigir la entrega de las \u00e1reas sociales y comunes. <\/p>\n
El mismo resultado se predica de los propietarios de los apartamentos del edificio 1B, quienes tienen el mismo derecho para exigir las \u00e1reas sociales en el lote No. 3, \u00abuna vez se construyan los 4 edificios\u00bb, en raz\u00f3n a que sus reglamentos quedaron sujetos a los que sirvieron de base al desarrollo del condominio. <\/p>\n
Adujo que, en los diferentes contratos que particip\u00f3 el Club, atinentes a los lotes Nos. 1 y 2, \u00abhizo manifestaci\u00f3n expresa de que en dichos bienes iba a ser construido el Condominio Fuente Real (\u2026) y que seg\u00fan ciertas circunstancias las \u00e1reas recreativas y sociales construidas en el lote No. 3 iban a ser zonas comunes de las anteriores edificaciones\u00bb, por lo que se concluye que los adquirientes de las unidades de vivienda compraron con la convicci\u00f3n de beneficiarse tanto de las \u00e1reas privadas como de las comunes. <\/p>\n
Ahora bien, aunque el mencionado derecho a favor de los titulares de dominio de los edificios 1A y 1B solo se generar\u00eda cuando terminara la totalidad de la obra y no antes, al valorar las circunstancias particulares de este caso se advirti\u00f3 que el estado de liquidaci\u00f3n en que se encuentra el Club Hotel La Herradura impedir\u00e1 finiquitarla, por lo que es razonable inferir que el proyecto no continuar\u00e1 y, en consecuencia, se aceler\u00f3 el derecho de exigibilidad para los copropietarios de las unidades residenciales que alcanzaron a construirse. <\/p>\n
De otro lado, dispuso que para acatar las \u00f3rdenes emitidas en el fallo debe procederse de conformidad con lo normado en el art\u00edculo 86 de la Ley 675 de 2001, en virtud del tr\u00e1nsito de legislaci\u00f3n que oper\u00f3 para los edificios y conjuntos sometidos a los reg\u00edmenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998. <\/p>\n
II. LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
El Club Hotel La Herradura S.A. \u2013 en Liquidaci\u00f3n, por intermedio de apoderado judicial, formul\u00f3 cinco acusaciones contra la sentencia proferida el 14 de febrero de 2020. <\/p>\n
PRIMER CARGO <\/p>\n
Con fundamento en el numeral 1\u00ba del art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso, la sociedad recurrente denunci\u00f3 la violaci\u00f3n directa de los art\u00edculos 740, 742, 744, 745 y 765 el C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
Adujo que luego de valorar los elementos de convicci\u00f3n aportados en el proceso, el a quo concluy\u00f3 que el condominio Fuente Real hace parte del Club, toda vez que las \u00e1reas comunes de este se incluyeron en el plano que sirvi\u00f3 de base para la aprobaci\u00f3n de la licencia de construcci\u00f3n de las torres A y B; sin embargo, tal deducci\u00f3n corresponde a un falso juicio ya que el Club nunca ha dejado de ser el propietario del lote No. 3, pues ello implicar\u00eda una transferencia del dominio a trav\u00e9s de las solemnidades legales que, en el sub lite, nunca sucedi\u00f3. <\/p>\n
Siendo as\u00ed, ni por asomo existi\u00f3 la voluntad del Club de \u00abtransferir y\/o aportar sus instalaciones para la consecuci\u00f3n de una licencia, adem\u00e1s, porque no existe ninguna obligaci\u00f3n o requisito para ello. Pues solo aparecen referenciados en el plano de ubicaci\u00f3n general (sic) (\u2026)\u00bb. <\/p>\n
De otro lado, como uno de los requisitos de la tradici\u00f3n es que el representante act\u00fae dentro de los l\u00edmites del mandato conferido (art. 744 del C.C.), critic\u00f3 que el ad quem hubiera afirmado que los representantes del Club comprometieron in extenso la titularidad de sus bienes, cuando sus actuaciones se ci\u00f1eron estrictamente al desarrollo del proyecto inmobiliario. <\/p>\n
Igual equ\u00edvoco surge del an\u00e1lisis de los reglamentos de propiedad horizontal contenidos en las escrituras Nos. 2195 del 25 de mayo de 1990 y 859 del 15 de marzo de 1995, en los que no se oblig\u00f3 el Club directamente a transferir las zonas comunes, sino que lo hizo Fiduciaria La Previsora y un tercero, quienes \u00abnada tiene[n] que ver con el dominio [de] los bienes y derechos reales de la demandada\u00bb. <\/p>\n
En s\u00edntesis, el Tribunal omiti\u00f3 verificar si existi\u00f3 alg\u00fan acto, a trav\u00e9s del cual la demandada principal hubiera expresado la voluntad inequ\u00edvoca de transferir el lote reclamado. <\/p>\n
SEGUNDO CARGO <\/p>\n
El impugnante anunci\u00f3 la violaci\u00f3n directa de los art\u00edculos 1226, numeral 2\u00ba del art\u00edculo 1230 y numeral 10\u00ba del art\u00edculo 1240 del C\u00f3digo de Comercio. <\/p>\n
Despu\u00e9s de citar el mentado art\u00edculo 1226 ejusdem, asegur\u00f3 que mediante escritura p\u00fablica No. 3860 del 4 de octubre de 1988, el Club Hotel La Herradura S.A., constituy\u00f3 un fideicomiso inmobiliario con La Previsora, en virtud del cual le transfiri\u00f3 los lotes Nos. 1 y 2 para la construcci\u00f3n del condominio Fuente Real. <\/p>\n
Con ese panorama, es evidente que el encargo fiduciario no recay\u00f3 sobre el inmueble objeto de disputa (lote No. 3) y, por lo tanto, el juez de segundo grado incurri\u00f3 en un falso juicio al aducir que el Club autoriz\u00f3 a la fiduciaria para negociar con los futuros copropietarios y comprometerlo a que, una vez se construyeran los 4 edificios presupuestados, convertir\u00eda sus instalaciones en \u00e1reas comunes. De suerte que \u00abdel simple an\u00e1lisis de los documentos contentivos del negocio jur\u00eddico, que adem\u00e1s tiene[n] protocolizado[s] todos los anexos e instrucciones impartidas por el fideicomitente inicial, determinan que el precepto legal aplicable no es otro que el [a]rt\u00edculo 1226 del C\u00f3digo de Comercio\u00bb. <\/p>\n
TERCER CARGO <\/p>\n
El casacionista aludi\u00f3 a la violaci\u00f3n directa de los numerales 1, 2 y 5 del art\u00edculo 379 y del art\u00edculo 406 del C\u00f3digo de Comercio, al considerar que el juzgador no los tuvo en cuenta como marco normativo. <\/p>\n
Sostuvo que no es cierto, como lo pretenden los demandantes, asegurar que por el simple hecho de adquirir los apartamentos que componen los edificios del condominio, autom\u00e1ticamente se convirtieron en accionistas del Club, pues existen preceptos legales que determinan c\u00f3mo se adquiere y acredita la calidad de accionista de una sociedad. <\/p>\n
Con ese panorama, refulge palmaria la transgresi\u00f3n se\u00f1alada, en la medida en que los mismos actores confesaron en el interrogatorio de parte que no ostentan la condici\u00f3n de accionistas. <\/p>\n
A\u00fan m\u00e1s, con la intelecci\u00f3n brindada a los hechos tanto en primera como segunda instancia, se desconoci\u00f3 que las sociedades son de naturaleza comercial, en tanto que las copropiedades son civiles y sin \u00e1nimo de lucro, siendo la legislaci\u00f3n comercial la que debi\u00f3 imperar en el estudio del derecho de los accionistas. <\/p>\n
CUARTO CARGO <\/p>\n
El censor tambi\u00e9n se quej\u00f3 de que se incurri\u00f3 en \u00abfalsos juicios\u00bb, al no tener en cuenta las normas jur\u00eddicas sustanciales que regulan la copropiedad, particularmente, las consagradas en el par\u00e1grafo 1\u00ba del art\u00edculo 5\u00ba de la Ley 675 de 2001 y en el art\u00edculo 87 ejusdem. <\/p>\n
Aunque el Tribunal advirti\u00f3 de entrada que el a quo aplic\u00f3 retroactivamente la Ley 675 de 2001, encuadr\u00e1ndola en los reglamentos de propiedad horizontal protocolizados entre los a\u00f1os 1990 y 1995, al confirmar los numerales primero, cuarto y quinto de la providencia apelada, contrari\u00f3 el precepto del art\u00edculo 87 Ib\u00eddem atinente a que tal normativa rige a partir de su publicaci\u00f3n y, por lo tanto, no pod\u00eda ser citada como fuente para acceder a las pretensiones. <\/p>\n
Respecto de ese par\u00e1grafo, asegura que con la actuaci\u00f3n desplegada por el ad quem se contravino el canon referente a que \u00ab[e]n ning\u00fan caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podr\u00e1n vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entender\u00e1n no escritas\u00bb. <\/p>\n
QUINTO CARGO <\/p>\n
La acusaci\u00f3n literalmente se anunci\u00f3 en el siguiente sentido: \u00abVIOLACI\u00d3N DIRECTA DE LA NORMA SUSTANCIAL: Por la violaci\u00f3n indirecta de la ley sustancial, como consecuencia del error de derecho, adem\u00e1s del error de hecho manifiesto y trascendente en la apreciaci\u00f3n de las pruebas\u00bb. <\/p>\n
Como fundamento, adujo que para la anualidad en que se otorg\u00f3 la licencia de construcci\u00f3n [1989], los inmuebles en los que se desarrollar\u00edan proyectos inmobiliarios no eran objeto de afectaciones ni cesiones para espacio p\u00fablico, puesto que tales exigencias se impusieron con la entrada en vigor de la Ley 388 de 1997, situaci\u00f3n que no se analiz\u00f3 en este caso concreto. <\/p>\n
Aunado a ello, tampoco se tuvo en cuenta la inexperiencia que se dej\u00f3 en evidencia frente al perito, quien se\u00f1al\u00f3, en primer lugar, que el plano de urbanismo y el de localizaci\u00f3n son lo mismo, siendo esa una aseveraci\u00f3n equ\u00edvoca, y en segundo, que las zonas sociales equivalen a cesiones p\u00fablicas, cuando estas \u00faltimas ni siquiera correspond\u00edan a la \u00e9poca en que inici\u00f3 el proyecto. <\/p>\n
De otro lado, para demostrar el error de hecho en la valoraci\u00f3n de las pruebas, introdujo la definici\u00f3n en arquitectura de los \u00abplanos de ubicaci\u00f3n\u00bb para finalmente indicar que de la documental arrimada a las diligencias, se colige que el condominio Fuente Real correspondi\u00f3 \u00fanicamente a los lotes Nos. 1 y 2. <\/p>\n
III. CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. En el marco del estatuto procesal civil, el recurso extraordinario de casaci\u00f3n prospera ante la existencia de una de las causales consagradas en el art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso, cuyo rigor en su presentaci\u00f3n se encuentra previsto en el art\u00edculo 344 ib\u00eddem. <\/p>\n
Se\u00f1ala la norma que la demanda de casaci\u00f3n, am\u00e9n de reunir la especificaci\u00f3n del proceso con los detalles que relaciona en su numeral 1\u00ba el art\u00edculo 344 citado, debe referirse de manera formal a cada uno de los cargos con la exposici\u00f3n de sus fundamentos y con sujeci\u00f3n a las reglas all\u00ed impuestas. <\/p>\n
2. Siendo as\u00ed, antes de analizar los cargos formulados, la primera labor que emprende la Sala se contrae a verificar los requisitos legales de la demanda de casaci\u00f3n, en los que se estudia el cumplimiento de: i) La designaci\u00f3n de las partes. ii) La s\u00edntesis del proceso. iii) La exposici\u00f3n de los fundamentos de la acusaci\u00f3n \u00aben forma clara, precisa y concisa\u00bb. iv) La enunciaci\u00f3n de la norma de derecho sustancial, cuando constituya la \u00abbase esencial del fallo impugnado o habiendo debido serlo\u00bb. <\/p>\n
En ese orden, como los recurrentes no pueden enfilar su ataque con base en generalidades, ambig\u00fcedades o suposiciones, tienen el compromiso de plantear una acusaci\u00f3n sim\u00e9trica, dirigida a los pilares de la sentencia cuestionada, en la que expliquen con suficiencia cu\u00e1l fue el error en que incurri\u00f3 el ad quem al aplicar o inaplicar determinada norma sustancial, y no simplemente exponer sus motivos de inconformidad o brindar una perspectiva diferente de la manera en que pudo resolverse el litigio, tal como lo ha se\u00f1alado insistentemente esta Corporaci\u00f3n al decir: \u00ab[E]l anotado medio constituye un mecanismo para juzgar la sentencia recurrida y no el proceso, la norma exige identificar las razones basilares de la decisi\u00f3n y expresar los argumentos dirigidos a socavarlas. As\u00ed se facilita, de un lado, establecer si hay acusaci\u00f3n; y de otro, verificar, en punto de la violaci\u00f3n directa o indirecta de la ley sustancial, si se denuncia como equivocado el an\u00e1lisis jur\u00eddico o probatoria del juzgador, en caso positivo, si el ataque es enfocado o totalizador\u00bb2 (resaltado intencional). <\/p>\n
3. Ahora bien, los temas o aspectos nuevos, como lo pregona la reiterada jurisprudencia de la Corte, no son de recibo en casaci\u00f3n; por consiguiente, lo que no fue objeto de debate en las instancias no puede hacer parte del recurso extraordinario. <\/p>\n
Esa novedad est\u00e1 proscrita, por abierto desconocimiento del debido proceso y del tr\u00e1mite excepcional de la protesta extraordinaria. En reciente oportunidad, la Corte dijo sobre el particular: \u00ab(…) el cual es \u201cinadmisible en casaci\u00f3n, toda vez que \u2018la sentencia del ad quem no puede enjuiciarse \u2018sino con los materiales que sirvieron para estructurarla; no con materiales distintos, extra\u00f1os y desconocidos. Ser\u00eda de lo contrario, un hecho desleal, no s\u00f3lo entre las partes, sino tambi\u00e9n respecto del tribunal fallador, a quien se le emplazar\u00eda a responder en relaci\u00f3n con hechos o planteamientos que no tuvo ante sus ojos, y a\u00fan respecto del fallo mismo, que tendr\u00eda que defenderse de armas para \u00e9l hasta entonces ignoradas\u2019 (Sent. 006 de 1999 Exp: 5111), al fin y al cabo, a manera de m\u00e1xima, debe tenerse en cuenta que \u2018lo que no se alega en instancia, no existe en casaci\u00f3n\u2019 (LXXXIII p\u00e1g. 57)\u201d (CSJ, SC del 21 de agosto de 2001, Rad. N.\u00b0 6108)\u00bb3. <\/p>\n
4. Tambi\u00e9n debe anotarse que las sentencias atacadas por intermedio de este recurso se encuentran amparadas por una presunci\u00f3n de legalidad y acierto, tanto en su fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica como en la apreciaci\u00f3n de las pruebas que hubiera realizado el juzgador de instancia; por ende, cuando se controvierte solo una parte de la decisi\u00f3n del ad quem se entiende que lo dem\u00e1s fue aceptado en su integridad de donde, si constituye suficiente apoyo al prove\u00eddo criticado, el cargo carecer\u00eda de completitud que habilite su estudio en esta sede extraordinaria o, incluso, puede resultar intrascendente. <\/p>\n
Lo anterior implica que el cargo pueda inadmitirse por falta de trascendencia o de completitud; el primer evento tiene lugar cuando el cuestionamiento no tiene la fuerza suficiente para conducir a la invalidaci\u00f3n del prove\u00eddo, y el segundo, cuando no se reprochan in extenso todos los fundamentos en que el Tribunal ciment\u00f3 su determinaci\u00f3n, ya que \u00ab[d]ejar libre de reproche alguna de las motivaciones expuestas, basilares del fallo, comporta mantener en pie la sentencia generando la frustraci\u00f3n del recurso\u00bb4. <\/p>\n
5. En el asunto sub lite, se advierte que el recurso se fundament\u00f3 en cinco cargos, los cuales pasar\u00e1n a calificarse para verificar, con rigorismo, si la demanda de casaci\u00f3n debe admitirse o, por el contrario, declararse inadmisible. <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
1. Teniendo en cuenta que el numeral 1\u00ba del art\u00edculo 336 del C.G.P. ata\u00f1e a la violaci\u00f3n directa de una norma sustancial, el inconforme debe se\u00f1alar por lo menos una determinaci\u00f3n esencial de ese linaje, \u00absin que sea necesario incorporar una proposici\u00f3n jur\u00eddica completa\u00bb, ni tampoco \u00abcomprender ni extenderse a la materia probatoria\u00bb (art. 344 Ib). <\/p>\n
Las normas de esa categor\u00eda, como inveteradamente se ha dicho, son aquellas que declaran, crean, modifican, o extinguen relaciones jur\u00eddicas concretas; por lo tanto, no pueden confundirse con \u00ablos preceptos materiales que se limitan a definir fen\u00f3menos jur\u00eddicos, o a precisar los elementos estructurales de los mismos, o los puramente enunciativos o enumerativos, o los procesales, entre ellos, los de disciplina probatoria\u201d (auto 5 de agosto de 2009, exp. 1999 00453 01; reiterado el 12 de abril de 2011, exp. 11001-3103-026-2000-24058-01)\u00bb5. <\/p>\n
Cuando se invoca \u00fanicamente la transgresi\u00f3n de las normas sustanciales por v\u00eda directa, la labor de la Corte no gravita sobre el an\u00e1lisis de los hechos presentados por la parte quejosa, ni sobre las pruebas recaudadas, sino en el estudio pormenorizado de las violaciones endilgadas y su impacto en la sentencia; de suerte que el trabajo de esta Corporaci\u00f3n se limita al examen de las normas acusadas y no al desarrollo del litigio, pues se recuerda que el estudio debe ce\u00f1irse a los \u00abtextos legales sustantivos \u00fanicamente, y ante ellos enjuicia el caso; ya sabe si los hechos est\u00e1n probados o no est\u00e1n probados, parte de la base de una u otra cosa, y s\u00f3lo le falta aplicar la ley a los hechos establecidos\u00bb6. <\/p>\n
2. Como el recurso alude a la violaci\u00f3n directa de los art\u00edculos 740, 742, 744, 745 y 765 del C\u00f3digo Civil, calificados como normas sustanciales por el censor, pronto se advierte que ninguno pertenece a esa categor\u00eda, por lo que no pod\u00edan erigirse como la fuente de este ataque, veamos: <\/p>\n
En reciente pronunciamiento, la Corte memor\u00f3 que las citadas disposiciones carecen de la connotaci\u00f3n de sustanciales, por tratarse de art\u00edculos que se limitan a definir conceptos como la tradici\u00f3n y el justo t\u00edtulo, o sus requisitos de validez, por lo que lejos se encuentran de corresponder a aquellos que crean, modifiquen o extingan derechos u obligaciones concretas. Lo anterior se expres\u00f3 as\u00ed: <\/p>\n
\u00abVarios reparos encuentra la Corte frente a este ataque, empezando porque se evidencia una citaci\u00f3n indiscriminada de normas que, en su mayor\u00eda, no ostentan el car\u00e1cter sustancial requerido para soportar el ataque, como es el caso de las disposiciones 740 a 746, 756, 759, 762, 765, 766, 768, 769, 770, 1521, 2528, 2531 del ordenamiento civil y 590 y 591 del C\u00f3digo General del proceso, por tratarse de reglas encargadas de definir conceptos o enunciarlos, establecer requisitos de validez para instituciones jur\u00eddicas como la tradici\u00f3n, la posesi\u00f3n y las clases de t\u00edtulos adquisitivos de dominio y de regular lo concerniente a la aplicabilidad de algunas medidas cautelares en determinados juicios, nada de lo cual crea, modifica o extingue derechos u obligaciones concretas entre sujetos determinados, como lo ha decantado insistentemente la jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n\u00bb7 (resaltado intencional). <\/p>\n
Sobre tales disposiciones, se ha reiterado inveteradamente que no revisten la calidad de sustanciales: <\/p>\n
\u00abDel mismo modo, los art\u00edculos 740, 741, 742, 745, 746, 747, 749 y 756 ib\u00eddem no son normas sustanciales, como lo precis\u00f3 la Corte en los siguientes autos: 19 de noviembre de 2010, expediente No. 11001-3103-037-2005-00372-01; 16 de agosto de 1995, expediente No. 5532; 23 de septiembre de 1996, expediente No. 6177; y 20 de mayo de 2011, expediente No. 68001-3103-008-2005-00104-01\u00bb8. <\/p>\n
\u00abPues bien, pronto se advierte que los art\u00edculos 740, 741, 742, 743 y 744 del C\u00f3digo Civil, no tienen la connotaci\u00f3n de normas sustanciales por cuanto definen qu\u00e9 es la tradici\u00f3n como modo de adquirir el dominio de las cosas; la denominaci\u00f3n de las partes en la tradici\u00f3n, tradente y adquirente; sus elementos estructurales; la ratificaci\u00f3n de la tradici\u00f3n por parte del tradente o del adquirente, y la validez de la tradici\u00f3n por intervenci\u00f3n de mandatarios o representantes legales\u00bb9. <\/p>\n
\u00abEllo es trascendente porque en el cargo formulado, la inconforme cit\u00f3 gran cantidad de pautas legales y constitucionales que no revisten la aludida naturaleza, como el art\u00edculo 29 de la Carta Pol\u00edtica, los art\u00edculos 762, 764, 765 (\u2026) del C\u00f3digo Civil, adem\u00e1s de varios preceptos del C\u00f3digo General del Proceso, ninguno de los cuales corresponde a una norma sustancial en el sentido explicado, sino a reglas probatorias, consagraci\u00f3n de derechos fundamentales abstractos y criterios de interpretaci\u00f3n judicial, que no son aptos para estructurar un embate por la causal primera o segunda de casaci\u00f3n\u00bb10 (resaltado por la Sala). <\/p>\n
Entonces, si ninguna de las normas invocadas como base del cargo se catalogan como sustanciales, no est\u00e1 llamada a prosperar esta afrenta bajo las precisas atestaciones del numeral 1\u00ba del art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso ni, mucho menos, emprender la revisi\u00f3n exhaustiva de su contenido. <\/p>\n
CARGO SEGUNDO <\/p>\n
1. Esta acusaci\u00f3n se enfil\u00f3 a controvertir la sentencia del ad quem por violaci\u00f3n directa de tres art\u00edculos del C\u00f3digo de Comercio, 1226, 1230 y 1240, los cuales, seg\u00fan el recurrente, son sustanciales. <\/p>\n
En el mismo sentido anotado en precedencia, ninguna de las referidas disposiciones corresponde a normas de esa estirpe, pues al examinarlas se observa que se trata de c\u00e1nones que se encargan de: i) definir el concepto de fiducia mercantil, ii) enumerar las prohibiciones que existen en esa materia para crear negocios fiduciarios secretos o avalar la concesi\u00f3n de beneficios a diversas personas sucesivamente y, iii) enlistar las causales de extinci\u00f3n de ese tipo de negocios fiduciarios. <\/p>\n
Lo anterior significa que ese conjunto de normas se encuadra dentro de aquellas que definen fen\u00f3menos jur\u00eddicos y las que son puramente enumerativas, m\u00e1s no las que obedecen a crear, modificar o extinguir obligaciones determinadas, por lo que este cargo tambi\u00e9n adolece de no tener siquiera una norma que revista la caracter\u00edstica de sustancial. <\/p>\n
2. Sobre dichos art\u00edculos de la codificaci\u00f3n mercantil esta Sala ha tenido la oportunidad de pronunciarse para advertir que no se enmarcan en el linaje sustantivo que se exige para la hip\u00f3tesis de los numerales 1\u00ba y 2\u00ba del art\u00edculo 336 del C.G.P.: <\/p>\n
\u00ab[L]a Corte observa que en los embates a los que se viene aludiendo los art\u00edculos invocados como normas de derecho sustancial vulneradas carecen de dicha condici\u00f3n, puesto que el art\u00edculo 1226 del C\u00f3digo de Comercio (se\u00f1alado en los cargos 1\u00ba y 2\u00ba) se limita a plasmar el concepto del contrato de fiducia mercantil, al paso que el canon 1234 de la misma obra (en que se bas\u00f3 el \u00faltimo reproche) enumera los deberes del fiduciario. <\/p>\n
Es decir, que se trata de dos normas, la primera define un fen\u00f3meno jur\u00eddico y la segunda de tipo enunciativo, denot\u00e1ndose que ninguna cumple con la exigencia de ser de estirpe sustancial, necesaria en trat\u00e1ndose del recurso extraordinario de casaci\u00f3n\u00bb11. <\/p>\n
\u00abDel contenido del numeral 1\u00ba del art\u00edculo 146 del Decreto 663 de 1993, los art\u00edculos 864, 898, 1226, 1227, 1228, 1229, 1230, 1231, 1232, 1239, 1240 y 1241 del C\u00f3digo de Comercio y 1502, 1517, 1518 y 1524, f\u00e1cil se advierte su contenido insustancial, toda vez que est\u00e1n destinados a delinear aspectos procedimentales o a enlistar situaciones jur\u00eddicas, pero sin crear, modificar o extinguir relaciones materiales determinadas (\u2026)\u00bb12 (resaltado intencional). <\/p>\n
Siendo as\u00ed, como ninguna de las normas a las que hizo alusi\u00f3n la parte recurrente se erigen como normas de estirpe sustancial, no pod\u00edan ser objeto de ataque por la v\u00eda directa como se pretendi\u00f3 en el sub lite, por lo que tampoco se admitir\u00e1 la demanda frente a este cargo. <\/p>\n
CARGO TERCERO <\/p>\n
1. El casacionista sostiene que se infringieron por violaci\u00f3n directa los numerales 1\u00ba, 2\u00ba y 5\u00ba del art\u00edculo 379 del C\u00f3digo de Comercio, junto con el art\u00edculo 406 ejusdem. <\/p>\n
De entrada, basta decir que frente al primer canon [el 379-2], la Corporaci\u00f3n ha manifestado que s\u00ed se encuentra catalogado como sustancial13, por lo que, en principio, se cit\u00f3 por lo menos una norma de este linaje; sin embargo, examinado el contenido de la acusaci\u00f3n se observa que no se abre paso su estudio, toda vez que el interesado no se ci\u00f1\u00f3 al debate puramente normativo, sino que descendi\u00f3 a la valoraci\u00f3n probatoria, lo que resulta inadmisible si en cuenta se tiene que para atacar las inconformidades frente de los medios de convicci\u00f3n, el legislador consagr\u00f3 una causal espec\u00edfica en el numeral 2\u00ba del art\u00edculo 336 del C.G.P., que ata\u00f1e a la \u00abviolaci\u00f3n indirecta de la ley sustancial, como consecuencia de error de derecho derivado del desconocimiento de una norma probatoria, o por error de hecho manifiesto y trascendente en la apreciaci\u00f3n de la demanda, de su contestaci\u00f3n, o de una determinada prueba\u00bb. <\/p>\n
Sobre este t\u00f3pico la Sala ha sido reiterativa en indicar que, si la alegaci\u00f3n corresponde a la v\u00eda directa, le est\u00e1 vedado al impugnante inmiscuirse en la valoraci\u00f3n de las pruebas, pues su deber es circunscribir el alegato al examen de la norma reprochada, veamos: <\/p>\n
\u00abSe ha explicado con suficiencia que cuando la acusaci\u00f3n se dirige por la v\u00eda directa, no es v\u00e1lido al impugnante hacer reproche alguno a la apreciaci\u00f3n de las pruebas, pues se presenta \u00abdirectamente, en l\u00ednea recta, sin rodeos, sin el medio o veh\u00edculo de los errores en el campo probatorio\u00bb (CSJ, GJ. LXXXVIII, 657). Pero, al margen de lo anterior, tambi\u00e9n constituye un requisito formal imprescindible, el precisar la forma de transgresi\u00f3n denunciada en tanto que el recurrente debe exponer el fundamento de cada acusaci\u00f3n, el cual se echa de menos en el desarrollo del cargo primero\u00bb14 (resaltado intencional). <\/p>\n
N\u00f3tese que al abordar este cargo el recurrente insisti\u00f3 en que el Tribunal interpret\u00f3 equivocadamente las disposiciones contenidas en los mentados art\u00edculos, al atribuirles la calidad de accionistas del Club Hotel La Herradura S.A., a los propietarios de los apartamentos construidos en los edificios del condominio, como si de un \u00abderecho propio\u00bb se tratara, sin reparar en que, seg\u00fan se desprende del acopio probatorio que milita en el diligenciamiento se corrobora que los mismos demandantes confesaron que no ostentan dicha calidad. <\/p>\n
As\u00ed se relat\u00f3 en la demanda de casaci\u00f3n: <\/p>\n
\u00ab(\u2026) obra en el expediente suficiente material probatorio que los copropietarios del condominio no son en la actualidad [accionistas] de la demandada, como los mismos demandantes en causa propia lo confesaron al [absolver] el interrogatorio de parte (\u2026) <\/p>\n
(\u2026) en el tr\u00e1mite procesal, los demandantes en causa propia nunca demostraron su calidad de accionistas del club, por el contrario, en el interrogatorio absuelto confiesan, no haber adquirido acciones, y en relaci\u00f3n a los dem\u00e1s copropietarios, de ser accionistas, deber\u00e1n acreditar tal condici\u00f3n en el proceso liquidatorio pue estos derechos son personales entre los copropietarios y la copropiedad\u00bb <\/p>\n
De suerte que, si lo pretendido por el censor era cotejar el material probatorio con la interpretaci\u00f3n que efectu\u00f3 el Tribunal acerca de los derechos que le asisten a los copropietarios de las unidades habitacionales, el sendero que sigui\u00f3 result\u00f3 completamente equivocado, puesto que, se insiste, esta clase de reproches no deben escapar a la \u00f3rbita de lo estrictamente normativo y, por lo tanto, no se permite deambular entre las pruebas recaudadas durante el juicio. <\/p>\n
As\u00ed las cosas, como el argumento toral del inconforme se bas\u00f3 en que los demandantes principales \u00abconfesaron\u00bb no ser accionistas del Club y, en tal virtud, no pueden beneficiarse de esa condici\u00f3n, as\u00ed como tampoco pueden hacerlo los copropietarios de los edificios, pues as\u00ed se deduce del an\u00e1lisis probatorio, tales asertos corresponden m\u00e1s a un alegato propio de la violaci\u00f3n indirecta que al de esta (la directa), por lo que se despachar\u00e1 desfavorablemente la queja. <\/p>\n
2. Ahora, si en gracia de discusi\u00f3n se segregara la citada acusaci\u00f3n para aludir a la causal segunda del art\u00edculo 336 del C.G.P., tampoco ser\u00eda procedente ahondar en su estudio, toda vez que el inconforme omiti\u00f3 precisar si los defectos endilgados derivaron de un error de derecho, en el que deb\u00edan indicarse con claridad las normas probatorias supuestamente infringidas, con la adecuada explicaci\u00f3n de su quebranto, o de un error de hecho, en el que se requer\u00eda, a su vez, singularizar las pruebas sobre las que recaen los yerros, su trascendencia en la sentencia reprochada y la causa de la discordia. <\/p>\n
Siendo as\u00ed, adem\u00e1s de no haber efectuado tal precisi\u00f3n, n\u00f3tese que en el desarrollo del cargo no se hizo referencia a alguna norma probatoria en particular que se hubiera denunciado como conculcada, as\u00ed como tampoco se realiz\u00f3 una comparaci\u00f3n seria y juiciosa entre las valoraciones probatorias del juzgador de cierre con las que el recurrente considera que debieron hacerse desde su perspectiva, ya que simplemente se limit\u00f3 a exponer el desarrollo del caso desde su \u00f3ptica. <\/p>\n
Y es que, para el caso concreto, no bastaba simplemente con asegurar que los actores \u00abconfesaron\u00bb no son accionistas del Club y, por ende, concluir que no tienen derecho a obtener los beneficios que esa calidad les confiere, sino que resultaba imperioso cotejar esa prueba con todas las que sirvieron de sustento al fallo, enfrent\u00e1ndolas individualmente y explicando en qu\u00e9 consisti\u00f3 el yerro del ad quem al valorar cada una, lo que nunca se hizo. <\/p>\n
CARGO CUARTO <\/p>\n
1. El recurrente acus\u00f3 la trasgresi\u00f3n directa del par\u00e1grafo primero del art\u00edculo 5\u00ba de la Ley 675 de 2001, as\u00ed como del art\u00edculo 87 ib\u00eddem, atinentes a la imposibilidad de que los reglamentos de propiedad horizontal vulneren las normas imperativas de esa misma ley, so pena de tenerlos por no escritos, y a su vigencia y derogatoria15, sustentado en que el Tribunal aplic\u00f3 la mentada Ley 675 a varios reglamentos de propiedad horizontal protocolizados entre los a\u00f1os 1990 y 1995, pese a la irretroactividad de tal disposici\u00f3n. <\/p>\n
2. Vistos los planteamientos de la protesta extraordinaria se observa que, contrario a lo se\u00f1alado por el censor, el Tribunal en ning\u00fan momento aludi\u00f3 a tales disposiciones como fundamento de la sentencia, pues a pesar de que s\u00ed hizo alusi\u00f3n a la Ley 675 de 2001, lo fue para aclarar que, en principio, no debi\u00f3 utilizarse para analizar los reglamentos de propiedad horizontal que se protocolizaron en aquella \u00e9poca, ya que para ese momento se encontraban otras vigentes: <\/p>\n
\u00ab(\u2026) Luego como la pretensi\u00f3n inicial arriba referenciada y analizada se refiere a la averiguaci\u00f3n de si unos bienes son \u00e1reas comunes del conjunto residencial [Fuente Real] debe acudirse a las normas que sobre propiedad horizontal se encontraban vigentes para la \u00e9poca en que se construy\u00f3 el condominio (\u2026) debi\u00e9ndose precisar que a contrario sensu de lo manifestado por la juez de primer grado no es procedente en este caso dar aplicaci\u00f3n a lo normado por la ley 675 de 2001, con respecto a hechos que acaecieron en \u00e9pocas anteriores y conforman el presupuesto f\u00e1ctico de normas igualmente anteriores (\u2026) a continuaci\u00f3n pasar\u00e1 la corporaci\u00f3n a citar las normas que est\u00e1n llamadas a disciplinar la materia litigiosa\u00bb (resaltado ajeno). <\/p>\n
Diferente es que al momento de explicar c\u00f3mo tendr\u00edan que materializarse las \u00f3rdenes dictadas en la sentencia, atinentes a la necesidad de convocar a una asamblea extraordinaria para unificar los reglamentos de propiedad horizontal y asignar los coeficientes de copropiedad, se hubiera referido a dicha ley, en lo que fuera pertinente, para que tuviera plenos efectos a la hora actual, veamos: <\/p>\n
\u00ab(\u2026) se aceptar\u00e1n las pretensiones de la demanda conforme al an\u00e1lisis atr\u00e1s realizado, ordenando para el efecto, adem\u00e1s, acatar y actuar conforme a lo establecido en el art\u00edculo 86 de la ley 675 de 2001\u00bb. <\/p>\n
De hecho, n\u00f3tese que el ad quem clarific\u00f3 que la incidencia de esa ley en la asamblea extraordinaria que debe celebrarse entre los copropietarios de los edificios 1A y 1B, junto con el del lote No. 2, deviene de los efectos de la transici\u00f3n legislativa del art\u00edculo 86 ejusdem, que conlleva la integraci\u00f3n de los edificios o conjuntos que se hubieran sometido a reg\u00edmenes consagrados en normativas anteriores como sucedi\u00f3 en este caso. <\/p>\n
En ese orden, la afirmaci\u00f3n del recurrente en la que indic\u00f3 que \u00ab(\u2026) no pod\u00eda ser citada como fundamento para acceder a las pretensiones de la demanda [la Ley 675], basados en unas disposiciones transitorias de unos reglamentos de copropiedad que fueron protocolizados el 25 de mayo de 1990 (\u2026) y 15 de marzo de 1995 (sic)\u00bb, no encuentra asidero en el contenido de la sentencia atacada, en la que, se itera, el ad quem revis\u00f3 los reglamentos allegados al expediente con base en la normativa vigente para la fecha de su protocolizaci\u00f3n, m\u00e1s no bajo el manto de la Ley 675 de 2001, ya que incluso mencion\u00f3 en su orden las disposiciones que reg\u00edan para la \u00e9poca de los hechos y sobre las mismas gravit\u00f3 su valoraci\u00f3n. <\/p>\n
Siendo as\u00ed, como la exposici\u00f3n del cargo desfigura lo plasmado en el fallo, luce completamente desenfocado e impreciso, puesto que, de un lado, no se rebatieron los argumentos torales expuestos en la sentencia, y del otro, no existe coherencia entre los argumentos del inconforme y el estudio que hizo el Tribunal acerca de los lineamientos de la propiedad horizontal con sujeci\u00f3n a las normas que reg\u00edan para la data en que se desarroll\u00f3 el proyecto inmobiliario. Sobre este t\u00f3pico la Sala ha ense\u00f1ado: <\/p>\n
\u00abel reproche resulta desenfocado, en la medida en que no guarda una estricta y adecuada consonancia con lo esencial de la motivaci\u00f3n que se pretende descalificar\u2019 (auto de 18 de diciembre de 2009, exp. 6800131030012001-00389 01) o que \u2018resulta desenfocado, pues deja de lado la raz\u00f3n toral de la que se vali\u00f3 el ad quem para negar las pretensiones (\u2026) Ignorado fue, entonces, el n\u00facleo argumentativo del fallo impugnado, haciendo del cargo una embestida carente de precisi\u00f3n, pues apenas comprende algunas de las periferias del asunto, lo cual anticipa su ineficacia para propiciar el pronunciamiento de la Corte\u2019 (auto de 30 de agosto de 2010, exp. 11001-31-03-005-1999-02099-01). (AC 2 de nov. 2011, rad. n.\u00b0 2003-00428, reiterado en AC1473, 30 abr. 2019, rad. n.\u00b0 2016-00721)\u00bb (resaltado intencional)16. <\/p>\n
En s\u00edntesis, como las consideraciones de la providencia reprochada se encauzaron hacia un an\u00e1lisis distinto al que se refiere la demanda de casaci\u00f3n, no puede abrirse paso su estudio. <\/p>\n
CARGO QUINTO <\/p>\n
1. Al examinar la acusaci\u00f3n se observa in limine la ausencia de t\u00e9cnica del recurrente en la formulaci\u00f3n de la queja, al haber integrado simult\u00e1neamente tanto la violaci\u00f3n directa como la indirecta y, adem\u00e1s, de esgrimir conjuntamente los errores de hecho y de derecho. <\/p>\n
Para evidenciar el referido dislate, se reproducir\u00e1 un aparte de la demanda: <\/p>\n
\u00abVIOLACI\u00d3N DIRECTA DE LA NORMA JUR\u00cdDICA SUSTANCIAL: Por la violaci\u00f3n indirecta de la ley sustancial, como consecuencia de un error de derecho, adem\u00e1s de error de hecho manifiesto y trascedente en la apreciaci\u00f3n de las pruebas\u00bb (resaltado intencional). <\/p>\n
Siendo as\u00ed, al haber anunciado coet\u00e1neamente la transgresi\u00f3n directa e indirecta de la norma sustancial, es evidente que las superpuso frente a los mismos argumentos en que estructur\u00f3 su reproche. <\/p>\n
No bastando con ello, acto seguido, aleg\u00f3 tambi\u00e9n la existencia de errores de hecho y de derecho en el an\u00e1lisis probatorio indiscriminadamente. <\/p>\n
Entonces, al haber incluido transgresiones dis\u00edmiles dentro de un mismo cargo, con la intenci\u00f3n de que se estudiaran desde diferentes \u00f3pticas, el casacionista desatendi\u00f3 uno de los requisitos formales contemplados en el art\u00edculo 344 del C\u00f3digo General del Proceso, seg\u00fan el cual, en la demanda impetrada deben proponerse los cargos contra la sentencia recurrida \u00abpor separado\u00bb; es decir, debidamente individualizados, no solo en su enunciaci\u00f3n sino tambi\u00e9n en su desarrollo. <\/p>\n
Sobre este punto, en pret\u00e9rita oportunidad la Corte ha se\u00f1alado que \u00ablos argumentos que componen el ataque formulado no deben venir mixturados; los motivos que dieren lugar a una u otra acusaci\u00f3n, una vez identificados, no se pueden agrupar indistintamente en una misma causal; cada fundamento debe exponerse por separado y respetando la correspondencia con el dislate esgrimido. Cuando as\u00ed ocurre, no s\u00f3lo se peca contra esa autonom\u00eda e individualidad, sino que, por esa v\u00eda, se desacata la exigencia atinente a que los fundamentos de las acusaciones sean claros, precisos y completos (numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 344 del C\u00f3digo General del Proceso)\u00bb17 (resaltado ajeno al texto). <\/p>\n
La discriminaci\u00f3n que pas\u00f3 por alto la sociedad inconforme denota la falta de t\u00e9cnica al generar una mixtura dentro del mismo cargo. <\/p>\n
Tal proceder, sin duda, acarrea un reproche para quien plante\u00f3 la acusaci\u00f3n de esa manera, pues de anta\u00f1o se ha explicado que \u00ablas razones o circunstancias que en cada una se consagran como suficientes para impugnar la sentencia gozan de autonom\u00eda e individualidad propia, y, en consecuencia, no es posible configurar dos o m\u00e1s de ellas en la misma censura y que los cargos no solo respeten la independencia de las causales en que se fundan, sino que se formulen por separado (\u2026) (Cas. Civ. del 16 de junio de 1.985\u201d). (Ver sent. Cas. Civ. No. 085 de 29 de septiembre de 1998, y AC del 6 de julio de 2009, rad. 52001-31-03-004-2000-00341-01)\u00bb18 (resaltado intencional). <\/p>\n
2. En gracia de discusi\u00f3n, si se realizara un an\u00e1lisis sistem\u00e1tico del contenido del cargo y se optara por separar el t\u00edtulo enunciativo (violaci\u00f3n directa) de su contenido ulterior (violaci\u00f3n indirecta), se arribar\u00eda a la misma conclusi\u00f3n que imposibilitar\u00eda su estudio, pues n\u00f3tese que tambi\u00e9n se propuso de manera simult\u00e1nea el error de hecho y el de derecho, subsumi\u00e9ndolos dentro de los mismos argumentos. <\/p>\n
Sobre el particular, esta Corporaci\u00f3n ha enfatizado en que: <\/p>\n
[C]uando se denuncia el quebranto de normas de derecho sustancial, derivado de la apreciaci\u00f3n de los elementos de convicci\u00f3n, resulta atentatorio de la t\u00e9cnica del recurso, la alegaci\u00f3n indistinta de errores de hecho y de derecho, pues entre unos y otros existen sustanciales diferencias y por lo mismo, a la censura no le es permitido confundirlos, ni mezclarlos\u00bb (resaltado por la Sala)19. <\/p>\n
De suerte que, al haber aludido dentro del mismo cargo a dos tipos de errores, dis\u00edmiles entre s\u00ed, se desatendi\u00f3 la individualizaci\u00f3n del ataque que debe revestir el cargo. <\/p>\n
3. Y si ello no resultara suficiente, tambi\u00e9n brilla por su ausencia la individualizaci\u00f3n de la norma sustancial que soporte la queja, toda vez que, para inmiscuirse en el estudio del caso, bien sea para abarcar la violaci\u00f3n directa, o la indirecta por error de hecho o de derecho, la primera labor que debe emprender el recurrente consiste en citar por lo menos un canon de estirpe sustancial, lo que aqu\u00ed no ocurri\u00f3. <\/p>\n
Sobre este asunto, se ha dicho: <\/p>\n
\u00ab[C]uando el recurso se soporta en la infracci\u00f3n, directa o indirecta, de normas de derecho sustancial, como es el caso de las causales primera y segunda consagradas en el art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso, se torna indispensable que el disidente \u00ab\u2026se\u00f1ale cualquiera disposici\u00f3n de esa naturaleza que, constituyendo base esencial del fallo impugnado o habiendo debido serlo, a juicio del recurrente haya sido violada\u00bb20 (resaltado ajeno al texto). <\/p>\n
Al examinar el escrito de demanda se advierte que el recurrente no clarific\u00f3 las normas sobre las que ciment\u00f3 la protesta extraordinaria, ya que a pesar de citar de manera et\u00e9rea algunas leyes, como la 182 de 1948, la 16 de 1985 y la 388 de 1997, no le atribuy\u00f3 a ninguna la calidad de sustancial, pues ni siquiera hizo referencia a ese aspecto. <\/p>\n
4. Lo expuesto es suficiente para inadmitir los cargos propuestos, m\u00e1xime cuando no se avizora ninguna circunstancia excepcional que imponga su selecci\u00f3n para llevarlo a un estudio de fondo (art\u00edculo 336, in fine, del C\u00f3digo General del Proceso). Es m\u00e1s, ni siquiera se observa que este caso amerite un an\u00e1lisis especial, pues no se vislumbra la posible violaci\u00f3n de los derechos fundamentales de la parte recurrente. <\/p>\n
IV. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia \u2013 Sala de Casaci\u00f3n Civil, declara inadmisible la demanda de casaci\u00f3n de la referencia; por lo tanto, no la recibe a tr\u00e1mite. En consecuencia, se ordena devolver el expediente al Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagu\u00e9 \u2013 Sala Civil Familia, para lo pertinente. <\/p>\n
NOTIF\u00cdQUESE y C\u00daMPLASE, <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
(Presidente de Sala) <\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO JOS\u00c9 TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 F.M.I. (folio de matr\u00edcula inmobiliaria). <\/p>\n
2\u0002 CSJ AC2947-2017 (Citado en AC6078-2021). <\/p>\n
3\u0002 Reiterada en AC4207-2021. <\/p>\n
4\u0002 AC-6492, 28 de septiembre de 2016, rad. No. 2008-00224-02. <\/p>\n
5\u0002 Reiterada en AC-4591 de 2018. <\/p>\n
6\u0002 CSJ, SC040-2000; SC 20 ago. 2014, rad. 00307; SC2342-2018; SC1043-2021 y AC5875-2021. <\/p>\n
7\u0002 AC-4218, 7 de octubre de 2021, rad. No. 2017-00132-01. <\/p>\n
8\u0002 CSJ \u2013 Sala de Casaci\u00f3n Civil, 18 de septiembre de 2013, rad. No. 2007-00091-01. <\/p>\n
9\u0002 AC-5535, 19 de diciembre de 2018, rad. No. 2012-00616-01. <\/p>\n
10\u0002 AC-2133, 7 de septiembre de 2020, rad. No. 2014-00410-01. <\/p>\n
11\u0002 AC-7621, 8 de noviembre de 2016, rad. No. 2007-00128-01. <\/p>\n
12\u0002 AC-2743, 29 de junio de 2018, rad. No. 2016-00089-01. <\/p>\n
13\u0002 AC1427-2020, 13 de julio de 2020, rad. No. 2015-00461-01. En el que se plasm\u00f3: \u00abSe indicaron tambi\u00e9n los art\u00edculos 98, 379-2 del C\u00f3digo de Comercio y 29 y 228 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, los cuales pueden considerarse como sustanciales y as\u00ed lo ha reconocido esta Corte\u00bb, citando como referencia al auto CSJ 19 de mayo de 2005, Exp. No. 7355, Rad SC130-2018, 12 de febrero de 2018, Rad.2002-01133-01. <\/p>\n
14\u0002 AC-2898, 12 de julio de 2018, rad. No. 2015-00278-01. <\/p>\n
15\u0002 Art\u00edculo 87: \u00abVigencia y derogatoria. La presente ley rige a partir de su publicaci\u00f3n y deroga las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, as\u00ed como los decretos que se hayan expedido para reglamentarlas\u00bb. <\/p>\n
16\u0002 AC-816, 10 de marzo de 2020, rad. No. 2015-00289-01. <\/p>\n
17\u0002 AC-4048, 27 de junio de 2017, rad. No. 2014-00173-01. <\/p>\n
18\u0002 Reiterada en AC-4048 de 2017. <\/p>\n
19\u0002 AC-586, 6 de febrero de 2017, rad. No. 2013-00088-01. <\/p>\n
20\u0002 AC-749, 4 de marzo de 2020, rad. No. 2016-00830-01. <\/p>\n
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