SC1964-2022 (2013-00359-01)<\/p>\n
<\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
Magistrado ponente <\/p>\n
SC1964-2022 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n.\u00ba 11001-31-03-006-2013-00359-01 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n de nueve de junio de dos mil veintid\u00f3s) <\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., diecinueve (19) de julio de dos mil veintid\u00f3s (2022). <\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el convocante frente a la sentencia de 20 de mayo de 2021, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, en el tr\u00e1mite que promovi\u00f3 Edgar V\u00e9lez Duque contra Metrosur Ltda. \u2013 en liquidaci\u00f3n (en adelante, Metrosur). <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1. Pretensiones. <\/p>\n
El actor pidi\u00f3 que se ordene a su contraparte \u00abdar cumplimiento a los contratos de [promesa de] permuta, celebrado el 30 de junio de 2010, y de promesa de compraventa de 15 de julio de 2010 (\u2026) proced[iendo] al correspondiente desenglobe de los locales mencionados en los (\u2026) hechos de la demanda, por encontrarse dichos locales en un predio de mayor extensi\u00f3n (\u2026)\u00bb. Asimismo, reclam\u00f3 que \u00abse condene a la parte demandada al pago de los perjuicios ocasionados por no haberse cumplido los contratos\u00bb, los cuales tas\u00f3 en $1.327.683.867 \u2013$602.513.867 por concepto de da\u00f1o emergente y $725.170.000 a t\u00edtulo de lucro cesante\u2013. <\/p>\n
2. Fundamento f\u00e1ctico. <\/p>\n
2.1. El 30 de junio de 2010, los litigantes celebraron un contrato de \u00abpromesa de permuta\u00bb, mediante el cual el convocante se oblig\u00f3 a transferir el predio con matr\u00edcula inmobiliaria n.\u00ba 157-3837, ubicado en el municipio de Chinauta, y valorado en $550.000.000, a cambio de: (i) un primer abono de $20.000.000 en efectivo; (ii) veinticuatro \u00abm\u00f3dulos comerciales (…) ubicados en el plano de la reforma del Centro Comercial Metrosur\u00bb1, avaluados en un total de $350.000.000; y (iii) $180.000.000 pagaderos mediante cheque, que se entregar\u00eda el d\u00eda del otorgamiento de la escritura p\u00fablica correspondiente. <\/p>\n
2.3. El se\u00f1or V\u00e9lez Duque cumpli\u00f3 con todas las prestaciones a su cargo. Sin embargo, Metrosur no atendi\u00f3 las suyas, pues no transfiri\u00f3 los m\u00f3dulos individuales convenidos, sino cuotas de dominio de los locales del Centro Comercial Metrosur \u2013equivalentes al \u00e1rea total de los m\u00f3dulos\u2013. Adem\u00e1s, no realiz\u00f3 la tradici\u00f3n del \u00abm\u00f3dulo 133\u00bb, perteneciente al Local 106. <\/p>\n
2.4. Expresado de otro modo, Metrosur \u00abnunca realiz\u00f3 el desenglobe de cada uno de los m\u00f3dulos ofrecidos\u00bb, requisito imprescindible para perfeccionar la tradici\u00f3n, sin que pueda pasarse por alto que \u00abla parte demandante nunca tuvo conocimiento que los locales que adquiri\u00f3 (…) se encontraban englobados dentro del predio de mayor extensi\u00f3n, y la parte demandada nunca inform\u00f3 (…) sobre la existencia de ese vicio oculto\u00bb. <\/p>\n
2.5. El incumplimiento de la vendedora ha impedido al se\u00f1or V\u00e9lez Duque transferir los \u00abm\u00f3dulos comerciales\u00bb a terceras personas, lo que a su vez le ha dificultado atender varios cr\u00e9ditos bancarios que adquiri\u00f3 para pagar el precio pactado, y que garantiz\u00f3 con hipotecas constituidas sobre otros inmuebles de su propiedad. <\/p>\n
3. Actuaci\u00f3n procesal <\/p>\n
3.1. Enterada del auto admisorio de la demanda, Metrosur propuso las excepciones tituladas \u00abinexistencia de contrato de permuta y\/o resoluci\u00f3n del mismo por mutuo disenso entre las partes por imposibilidad de la vendedora Metrosur Ltda.\u00bb; \u00abcontratos cumplidos por parte de Metrosur e incumplidos por Edgar V\u00e9lez Duque\u00bb; \u00abcarencia de causa para incoar la acci\u00f3n\u00bb y \u00abtemeridad y mala fe en el demandante\u00bb. <\/p>\n
3.2. En el decurso de la primera instancia se orden\u00f3 vincular al proceso al Grupo Cano Valencia S.A., pretextando su condici\u00f3n de litisconsorte necesario de la parte pasiva. Notificada de esa determinaci\u00f3n, la sociedad dijo \u00abadherirse\u00bb a las defensas que plante\u00f3 la demandada, a las que sum\u00f3 las denominadas \u00abcontrato cumplido por el Grupo Cano Valencia y Edgar V\u00e9lez, contenido en la escritura n.\u00b0 2.034 del 14 de julio de 2010\u00bb y \u00abprescripci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
3.3. Mediante sentencia de 18 de julio de 2019, el Juzgado S\u00e9ptimo Civil del Circuito de Bogot\u00e1 declar\u00f3 de oficio \u00abla nulidad absoluta de los contratos de promesa de permuta celebrado entre las partes el d\u00eda 30 de junio de 2010, modificado el 14 de julio de 2010 y de promesa de compraventa celebrado el 15 de julio de 2010\u00bb. En consecuencia, conden\u00f3 a la convocada a \u00abdevolver al demandante (\u2026) a t\u00edtulo de restituciones mutuas, la suma de $5.000.000\u00bb, y al se\u00f1or V\u00e9lez Duque a restituir \u00ablos inmuebles entregados con ocasi\u00f3n del contrato de promesa de compraventa celebrado el 15 de julio de 2010, correspondiente (sic) a los m\u00f3dulos B-129, B-148, B-149, B-156 y B-157 del local 104 del Centro Comercial Metrosur\u00bb. <\/p>\n
Ambas partes interpusieron el recurso de apelaci\u00f3n. <\/p>\n
SENTENCIA IMPUGNADA <\/p>\n
El tribunal modific\u00f3 parcialmente la sentencia materia de alzada, \u00fanicamente para precisar la suma que la convocada deb\u00eda restituir a su contraparte, que tas\u00f3 en \u00ab$7.344.028 por concepto de capital corregido monetariamente y $3.225.000 por intereses\u00bb. En lo dem\u00e1s, mantuvo lo decidido por el fallador a quo, con apoyo en los siguientes argumentos: <\/p>\n
(i) Durante el juicio se estableci\u00f3 que \u00ablas partes celebraron sendos contratos, uno de promesa de compraventa de unos locales ubicados en el Centro Comercial Metrosur y, otro de promesa de permuta con un objeto similar, de lo que se deduce sin mayor esfuerzo que se trat\u00f3 de actos mercantiles, que se rigen por la consensualidad\u00bb. <\/p>\n
(ii) Esas negociaciones \u00abno cumplen con el requisito del numeral 4 del art\u00edculo 1611 del C\u00f3digo Civil, por cuanto no se indicaron los linderos de los locales prometidos, ni mucho menos del predio de mayor extensi\u00f3n, tem\u00e1tica respecto de la cual la jurisprudencia ha precisado que cuando el negocio verse sobre el dominio de un inmueble \u201cel alindamiento del inmueble objeto del contrato prometido ha de formar parte de la descripci\u00f3n que de dicho contrato se realice en la promesa a causa de que sin \u00e9l ese contrato no podr\u00eda ser perfeccionado\u201d\u00bb. <\/p>\n
(iii) Ciertamente, \u00absi en las referidas promesas no se alinderaron los locales que se estaban prometiendo, no pod\u00eda el a quo tomar una decisi\u00f3n distinta a la de declarar la nulidad de las mismas, sin perjuicio de que se precise que al estar cumplido el contrato de permuta, no resultaba viable retrotraer sus efectos, como lo resolvi\u00f3 el Juzgado cognoscente, y sin que las partes controvirtieran tal decisi\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
(iv) Comoquiera que \u00abla consecuencia obvia de la nulidad declarada es dejar sin efecto el contrato de promesa de compraventa, no es posible analizar si existieron vicios al no haberse desenglobado los inmuebles objeto de la misma, habida cuenta que los vicios ocultos s\u00f3lo son predicables cuando el contrato de compraventa ya se ha celebrado, no de la promesa de compraventa, aunque se hayan adelantado prestaciones con ocasi\u00f3n de \u00e9sta, conforme se deduce de lo reglado en el art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio, y ac\u00e1 esos contratos de compraventa no se cuestionaron\u00bb. <\/p>\n
(v) En lo que ata\u00f1e a \u00ablas restituciones mutuas ordenadas en primera instancia, se observa que en el numeral \u201ccuarto\u201d de la sentencia se dispuso \u201cOrdenar al demandante, Edgar V\u00e9lez Duque, restituir dentro de los cinco d\u00edas (5) siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, a la sociedad demandante, Metrosur Ltda. en liquidaci\u00f3n, los inmuebles entregados con ocasi\u00f3n del contrato de promesa de compraventa celebrado el 15 de julio de 2010; correspondiente a los m\u00f3dulos B-129, B-148, B-149, B-156 y B-157 del local 104 del centro comercial Metrosur (…); ordenamiento que no solo no fue objeto de reparo alguno sino que se ajusta a la decisi\u00f3n principal\u00bb. <\/p>\n
(vi) En contraposici\u00f3n, \u00ablo que concierne al numeral \u201ctercero\u201d [en el que se establece el monto que ha de restituir al convocante la promitente vendedora] deber\u00e1 adicionarse a la correcci\u00f3n monetaria dispuesta el pago de los intereses legales a la tasa del 6%, liquidaci\u00f3n que se realizar\u00e1 hasta la fecha de esta sentencia en estricto acatamiento de lo reglado en el art\u00edculo 283 del C\u00f3digo General del Proceso\u00bb. <\/p>\n
(vii) Frente a los frutos civiles \u00abgenerados por los locales, la Sala no puede dejar de lado que la parte actora manifest\u00f3 que no los hab\u00eda podido explotar, y para acreditar tal hecho alleg\u00f3 fotos que dan cuenta de esa circunstancia, sin que el extremo demandado hubiera probado en contrario, y en esas precisas circunstancias no se realizar\u00e1 condena por tal concepto\u00bb. <\/p>\n
(viii) Aun cuando el actor aleg\u00f3 haber sufrido un \u00ab\u201cperjuicio material\u201d (…) por la presencia de un \u201cvicio oculto\u201d (…) t\u00e9ngase en cuenta que la nulidad oficiosa decretada (…) tan solo da lugar a las restituciones mutuas, lo cual descarta de tajo la posibilidad de analizar los dem\u00e1s aspectos del incumplimiento endilgado, pues, nulitado el convenio, irrelevante resulta analizar si el defecto aludido existi\u00f3 y si se cumpli\u00f3 o no con las obligaciones correlativas\u00bb. <\/p>\n
DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
Al sustentar su impugnaci\u00f3n extraordinaria, el convocante formul\u00f3 cinco cargos. El primero al amparo de la causal \u00eddem, y los dem\u00e1s por la senda de la causal segunda del art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso. <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
(i) El precepto \u00ab89 de la Ley 153 de 1887 y el subrogado art\u00edculo 1611, en ning\u00fan momento hacen la exigencia expresa ni taxativa que se deban citar los \u201clinderos\u201d del inmueble en los contratos de promesa de permuta o de compraventa celebrados\u00bb. <\/p>\n
(ii) No est\u00e1 en discusi\u00f3n \u00abel valor de la matr\u00edcula inmobiliaria que a su vez contiene el certificado de tradici\u00f3n, que es un documento ad substantiam actus, es decir, no existe otro medio id\u00f3neo para demostrar \u2013sobre todo en predios debidamente consolidados\u2013 no s\u00f3lo la propiedad sobre el bien inmueble, sino su tradici\u00f3n, ubicaci\u00f3n y linderos, porque cada Local del Centro Comercial posee su correspondiente Matr\u00edcula Inmobiliaria, de esta forma los contratos no est\u00e1n concebidos en t\u00e9rminos vagos u oscuros, y los inmuebles est\u00e1n plenamente identificados\u00bb. <\/p>\n
(iii) Es cierto que el \u00abDecreto 960 de 1970 en su art\u00edculo 31 s\u00ed exige expresamente la identificaci\u00f3n por linderos, pero, n\u00f3tese que es un requisito legal para que el Notario pueda expedir las correspondientes escrituras, esto es: una exigencia para el Notariado y Registro\u00bb. Ello refleja la \u00abinterpretaci\u00f3n err\u00f3nea del art\u00edculo 1611 numeral 4 y dem\u00e1s normas pertinentes aplicadas, puesto que no se analiz\u00f3 que al asignarse este n\u00famero de matr\u00edcula a los predios, todos los Locales y lo que ellos incluyen tienen determinado de antemano sus respectivos linderos, en un inmueble construido hace m\u00e1s de treinta a\u00f1os (30) de otra forma no podr\u00eda el Distrito asignar arbitrariamente otra ubicaci\u00f3n material o espacio a los inmuebles\u00bb. <\/p>\n
(iv) Los certificados de tradici\u00f3n aportados permiten la plena identificaci\u00f3n de los inmuebles prometidos en venta, pues la matr\u00edcula inmobiliaria \u00abcumple con las exigencias para la correcta identificaci\u00f3n de los inmuebles, m\u00e1xime si se analizan las numerosas anotaciones marginales como producto de negociaciones de m\u00e1s de 25 a\u00f1os sobre los mismos inmuebles y en la misma Notar\u00eda 56, que exponen de forma di\u00e1fana y sin mayor dubitaci\u00f3n que no hay falsa tradici\u00f3n, que \u00e9sta es legal para la ubicaci\u00f3n de los mismos Locales, mientras que se encuentran acreditados los linderos y propiedad en la escritura 3175 del 24 de noviembre de 1997\u00bb. <\/p>\n
(v) El yerro del tribunal conlleva una \u00abdeficiencia anal\u00edtica que a su vez ha incidido de forma grave en la parte resolutiva de su sentencia, al declarar restituciones con afectaci\u00f3n grave para el demandante y devoluciones monetarias irritas, situaci\u00f3n que ser\u00eda diferente para la parte actora si se hubieran reconocido sus derechos contractuales y el agravio sufrido, con un an\u00e1lisis contundente y ajustado jurisprudencialmente a la legalidad de los contratos y al accionar entre las partes lo cual hubiese conducido irremediablemente a observar el ordenamiento legal y la demanda en total plenitud\u00bb. <\/p>\n
(vi) Dejando de lado la irregularidad que se consider\u00f3 configurada, \u00abconcurren los requisitos de eficacia y validez jur\u00eddica porque los contratos contienen todos los elementos que para tal efecto consagra el art\u00edculo 1611 del C\u00f3digo Civil norma que fue interpretada err\u00f3neamente, y el problema jur\u00eddico que se plantea es transparente y ajustado a las exigencias legales\u00bb. <\/p>\n
CARGO SEGUNDO <\/p>\n
Tras alegar la infracci\u00f3n indirecta de los art\u00edculos 1501, 1502, 1511, 1517, 1518, 1611, 1618 a 1622, 1740 a 1742, 1746 y 1864 del C\u00f3digo Civil y 899 del C\u00f3digo de Comercio, el se\u00f1or V\u00e9lez Duque expuso: <\/p>\n
(i) El contrato de promesa de compraventa celebrado el 15 de julio de 2010 \u00abcontiene la direcci\u00f3n y el \u00e1rea de los respectivos bienes: \u201cCentro Comercial Metrosur, propiedad horizontal, ubicado actualmente en la Cra. 73 n.\u00ba 57 R 12 Sur de la ciudad de Bogot\u00e1 D.C. Centro Comercial que fuera construido (…) sobre el lote denominado tres segregado del predio Metrosur \u2013 lote matriz\u00bb. <\/p>\n
(ii) En id\u00e9ntico sentido, \u00abconsta en las correspondientes Matriculas Inmobiliarias y Certificados de Tradici\u00f3n de los Locales cuyos linderos generales y especiales se hayan contenidos, no s\u00f3lo en el plano de la copropiedad, como cosas esenciales y de la naturaleza de los contratos (art\u00edculo 1502 del C.C.) que pertenecen y son consecutivos al mismo Modulo 5 del Centro Comercial Metrosur P.H., en donde se encuentran las \u00e1reas o Locales negociados por las partes. De igual manera en la Escritura 3175 del 24 de noviembre de 1997\u00bb. <\/p>\n
(iii) Asimismo, \u00abla Escritura 4179 del 31 de agosto de 1992 citada en los Certificados de Tradici\u00f3n contiene el Reglamento de la Copropiedad. [y all\u00ed] los bienes inmuebles no han quedado indeterminados\u00bb, debi\u00e9ndose agregar que \u00abya existen escrituras p\u00fablicas para los bienes prometidos en la promesa de permuta, copias que fueron aportadas por la pasiva, lo cual significa que ya contienen todos sus elementos identificantes\u00bb. <\/p>\n
(iv) Ello muestra que el tribunal \u00abaplic\u00f3 indebidamente la codificaci\u00f3n civil y no analiz\u00f3: i.- que ninguno de los contratos se encuentra dentro de las espec\u00edficas causales de nulidad absoluta ya que no tienen ni objeto ni causa il\u00edcita; ii.- que se expresan causas reales y l\u00edcitas con las solemnidades del caso; iii.- que no incurrieron en omisi\u00f3n de requisito o formalidad prescrito por la ley en consideraci\u00f3n de la naturaleza misma del contrato; iv.- las partes que los otorgaron no son incapaces absolutos\u00bb. <\/p>\n
(v) Por consiguiente, \u00abel ad quem menospreci\u00f3 la identificaci\u00f3n de los bienes, y no tuvo en cuenta las escrituras para el contrato de promesa de permuta del 30 de junio de 2010, escrituras No: 2040 de 14 de julio de 2010; 2056, 2060, 2058, 2057, 2062, 2059, 2061 de 15 de julio de 2010; 3301 de 25 de noviembre de 2010; todas por parte de Metrosur Ltda., en Liquidaci\u00f3n; 3202 de 11 de noviembre de 2010 venta del Grupo Cano Valencia SAS; 3479 de 15 de diciembre de 2010: escritura de aclaraci\u00f3n por parte de Metrosur Ltda., en Liquidaci\u00f3n, todas elaboradas en la Notaria 56 del Circulo de Bogot\u00e1 D.C., escrituras que contienen los respectivos alindamientos generales y especiales de los inmuebles aqu\u00ed en litigio\u00bb. <\/p>\n
CARGO TERCERO <\/p>\n
Tambi\u00e9n con sustento en la causal segunda del art\u00edculo 336 citado, el actor anunci\u00f3 la \u00abviolaci\u00f3n indirecta de la ley sustancial por falta de aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos: 1496, 1546, 1602, 1608, 1613, 1614, 1615, 1760, 1850, 1861, 1884, 1889, 2056, del C\u00f3digo Civil; art\u00edculos: 822, 861, 870, del C\u00f3digo de Comercio, y dem\u00e1s normas concordantes\u00bb, debido a \u00aberrores de hecho por falta de apreciaci\u00f3n de unos medios probatorios aportados al proceso y ausencia de valoraci\u00f3n de otros\u00bb. El anterior cuestionamiento puede sintetizarse as\u00ed: <\/p>\n
(i) El tribunal, bajo premisas equivocadas, no analiz\u00f3 lo atinente a \u00ablos vicios ocultos y redhibitorios, y el incumplimiento de las demandadas\u00bb, obviando que durante las instancias se recaud\u00f3 copiosa evidencia de esas irregularidades. <\/p>\n
(ii) Es incontestable que \u00abel despacho nunca se pronunci\u00f3 sobre lo resuelto por la DIAN mediante oficio No 1022 del 26 de abril de 2017 (\u2026). Tampoco sobre los contratos, y todas las aportadas con el l\u00edbelo introductorio de la demanda (\u2026); no abord\u00f3 el estudio del recurso de apelaci\u00f3n radicado el 22 de agosto de 2019; [los] certificados de tradici\u00f3n No 50S-40118554 (\u2026), 50S-40118554 (\u2026), 50S-40118558 (\u2026), 50S-40118560 (\u2026) y 50S-40118561; ni los Testimonios de: Manuel Antonio Cano Berm\u00fadez, Jos\u00e9 Mar\u00eda Rodr\u00edguez Jim\u00e9nez, Tulio Alberto Orteg\u00f3n Ib\u00e1\u00f1ez, H\u00e9ctor Jaime Buitrago Guti\u00e9rrez, Edgar V\u00e9lez Duque, Martha Esperanza G\u00f3mez Bello\u00bb. <\/p>\n
(iii) El ad quem, entonces, \u00abincurre en error de hecho manifiesto al omitir el contenido de los medios probatorios documental y testimonial en raz\u00f3n qu\u00e9 no observo las declaraciones como confesi\u00f3n ficta de las partes y pruebas fehacientes del incumplimiento de las demandadas\u00bb, as\u00ed como al pretermitir \u00abel interrogatorio de parte celebrado el d\u00eda 15 de octubre de 2013 para (sic) el se\u00f1or Manuel Antonio Cano Berm\u00fadez, [que] demuestra las profundas contradicciones entre lo dejado de cumplir y lo observado en los contratos\u00bb. <\/p>\n
(iv) Seg\u00fan lo manifest\u00f3 el citado declarante, \u00abEdgar V\u00e9lez Duque no dispon\u00eda del dinero para finiquitar la negociaci\u00f3n. [Pero] si el se\u00f1or V\u00e9lez no tiene la plata, c\u00f3mo se explica que compre a otros copropietarios. Para demostrar que s\u00ed se dispon\u00eda del dinero para cumplir con el compromiso, est\u00e1n los extractos bancarios y se puede ver f\u00e1cilmente con las compras efectuadas por el Sr. V\u00e9lez a otros copropietarios, que desvirt\u00faa f\u00e1cilmente su argumento en tanto que est\u00e1n las matr\u00edculas inmobiliarias adosadas al proceso\u00bb. <\/p>\n
(v) De igual modo, \u00abIncurre en error de hecho el respetado ad quem al no contemplar como medio de prueba los certificados de tradici\u00f3n, como tampoco tuvo en cuenta lo establecido en el contrato del 15 de julio de 2010 ni lo argumentado en el recurso de apelaci\u00f3n del 22 de agosto de 2019 y reafirmado el 2 de febrero de 2021. \u00bfQu\u00e9 establece la cl\u00e1usula octava del contrato de compraventa?: \u201c\u2026si alguno de ellos no pudiere suscribir el correspondiente t\u00edtulo se declarar\u00e1 resuelto el contrato \u201csobre el correspondiente m\u00f3dulo\u201d sin que se causen perjuicios o indemnizaciones a ninguna de las partes…\u201d. Desde otra perspectiva, la parte vendedora dispon\u00eda de seis meses para cumplir\u00bb. <\/p>\n
(vi) Tampoco se consider\u00f3 que \u00abla Sociedad Metrosur Ltda., en liquidaci\u00f3n recibi\u00f3 el pago por un m\u00f3dulo, vitrina, o coeficiente sobre el cual no ten\u00eda la propiedad, espec\u00edficamente sobre el M\u00f3dulo B-152 del Local 102, con Matr\u00edcula Inmobiliaria No 50S-40118554, y no cumpli\u00f3 con la respectiva escrituraci\u00f3n en tanto que prometi\u00f3 vender \u00e9ste m\u00f3dulo (B-152) que no le pertenec\u00eda, y as\u00ed la legislaci\u00f3n contemple la venta de cosa ajena, en este caso hizo entrega de un bien con fraude al promitente comprador, porque pertenece a Henry Munevar Monta\u00f1o, seg\u00fan figura en el Certificado de Tradici\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
(vii) Igualmente, omiti\u00f3 el ad quem que \u00ablas demandadas no se presentaron a la Notar\u00eda en la fecha pactada para suscribir las escrituras del contrato de promesa de compraventa del 15 de julio de 2010, ni analiz\u00f3 el incumplimiento sobre el M\u00f3dulo B-137 del Local 108 con Matr\u00edcula Inmobiliaria No 50S-40118560, negociado en 30 de junio de 2010, e incluido en el documento otros\u00ed del 14 de julio de 2010, saneamiento de deuda por conceptos de administraci\u00f3n ante el Centro Comercial con el consiguiente proceso ejecutivo\u00bb. <\/p>\n
(viii) La magistratura de segundo grado se abstuvo de analizar \u00ablos da\u00f1os causados por el promitente vendedor con el fracaso para el se\u00f1or V\u00e9lez en las negociaciones adelantadas con el se\u00f1or Tulio Alberto Orteg\u00f3n Ib\u00e1\u00f1ez por su incumplimiento contractual y por los vicios ocultos, con memorial de solicitud de devoluci\u00f3n de arras con aplicaci\u00f3n de la Cl\u00e1usula penal da\u00f1os que est\u00e1n claramente estipulados en el peritaje ordenado por el despacho, y que deben ser resarcidos por las sociedades aqu\u00ed involucradas\u00bb. <\/p>\n
(ix) No se repar\u00f3 en la solicitud de \u00abaplicar del art\u00edculo 44 de la ley 190 de 1995 para levantar el velo corporativo de estas sociedades, lo mismo que la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 37 de la ley 142 de 1994. Esto es confirmado por el apoderado de la pasiva en su recurso de reposici\u00f3n del d\u00eda 28 de junio de 2016 al hacer referencia al Grupo Cano Valencia SAS: \u201c…Adquiri\u00f3 uno de los bienes involucrados en la permuta entre el se\u00f1or Edgar V\u00e9lez Duque y la Sociedad Metrosur Ltda., en Liquidaci\u00f3n, del d\u00eda 30 de junio de 2010\u201d, lo cual la convierte en parte procesal como actor contractual, Grupo que pretende ser excluido seg\u00fan la declaraci\u00f3n del a-quo\u00bb. <\/p>\n
(x) El ad quem \u00abcae en error de hecho al no apreciar los medios de prueba, es decir cercena absolutamente la prueba, porque falta hacer la transferencia del m\u00f3dulo B-133. Igualmente no dan aplicaci\u00f3n al art\u00edculo 1889 del C\u00f3digo Civil \u201c…si se vende con se\u00f1alamiento de linderos, estar\u00e1 obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos\u201d, en raz\u00f3n a que est\u00e1n perfectamente determinados en los contratos los coeficientes y las \u00e1reas vendidas\u00bb. <\/p>\n
(xi) No es cierto que los contratantes hubieran dejado sin efecto los negocios jur\u00eddicos preparatorios con la celebraci\u00f3n de otro posterior, \u00aben tanto que existen las pruebas de parte del se\u00f1or V\u00e9lez que \u00e9ste en ning\u00fan momento ha deseado, declarado o desistido del compromiso, o prescindido del negocio. Si hubiese sido as\u00ed no hubiera instaurado esta demanda, ni radicado la solicitud de evicci\u00f3n, ni hubiera convocado a conciliaci\u00f3n, ni hubiera pagado algunos impuestos prediales, ni asistido a reuniones de copropietarios, ni pagado cuotas de administraci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
(xii) El fallo recurrido excluy\u00f3 de toda responsabilidad \u00abal Grupo Cano Valencia SAS, ignorando lo ordenado por el art\u00edculo 61 del C.G.P., porque sus actos llevan de forma impl\u00edcita la concausalidad y esencia del derecho afectado para el demandante aqu\u00ed en litigio, y tienen plena validez y eficacia porque emanan de todos los actores contractuales. Por esta raz\u00f3n tanto el a-quo como el Ad-quem al no declarar probada esta falta contractual y no aplicar estrictamente el art\u00edculo 165 del C.G.P., y dem\u00e1s normas concordantes, incurren en error de hecho en la apreciaci\u00f3n de los medios probatorios aportados al proceso porque no declararon el incumplimiento\u00bb. <\/p>\n
(xiii) Es evidente que \u00abla ley no obliga a permanecer en la indivisi\u00f3n. Por parte del se\u00f1or Edgar V\u00e9lez Duque no ha existido desistimiento t\u00e1cito ni expreso como lo demuestra la asistencia a reuniones con Secretaria de Gobierno de Bogot\u00e1 D.C., para tratar asuntos del desenglobe 11 de diciembre de 2012, la constituci\u00f3n de la p\u00f3liza de seguro, la cancelaci\u00f3n de honorarios por peritaje, la asistencia permanente al Centro Comercial y su participaci\u00f3n en las Asambleas de Copropietarios, que demuestran fidedignamente, que no existe la rec\u00edproca y simult\u00e1nea inejecuci\u00f3n o incumplimiento con sus obligaciones contractuales\u00bb. <\/p>\n
(xiv) As\u00ed las cosas, \u00absea que el se\u00f1or Manuel Antonio Cano Berm\u00fadez niegue la existencia del Contrato de Permuta, o el Contrato de Promesa de Compraventa entre las partes: los derechos, da\u00f1os y perjuicios del se\u00f1or Edgar V\u00e9lez Duque no pueden quedar en el limbo, y el representante legal de las sociedades aqu\u00ed involucradas, debe salir al saneamiento y cumplimiento de lo ofrecido, as\u00ed pretenda hacer recaer la relaci\u00f3n contractual en una de sus Sociedades familiares, como es el denominado Grupo Cano Valencia S.A.S., lo cual no le exonera y por el contrario, le vincula y obliga inexorablemente a cumplir con los compromisos adquiridos como parte de la relaci\u00f3n contractual\u00bb. <\/p>\n
CARGO CUARTO <\/p>\n
Arguyendo nuevamente que el tribunal incurri\u00f3 en \u00abviolaci\u00f3n indirecta de la ley sustancial: i.- por falta de aplicaci\u00f3n, art\u00edculos: 756, 1494, 1880, 1893, 1895, 1914, 1915, 1916, 1918, 2341, del C\u00f3digo Civil y dem\u00e1s normas concordantes; art\u00edculo 925, 936 del C\u00f3digo de Comercio; ii.- por errores de hecho por falta de apreciaci\u00f3n de los medios probatorios aportados al proceso y ausencia de valoraci\u00f3n de otros, art\u00edculos: 166, 174, 205, del C\u00f3digo General del Proceso\u00bb, el casacionista anot\u00f3: <\/p>\n
(i) Se pretirieron todos los elementos de juicio que mostraban \u00abla existencia previa de los vicios ocultos y redhibitorios\u00bb, yerro que obedece a la desatenci\u00f3n de \u00ablas reglas probatorias de la conducencia, la pertinencia y la utilidad del medio de convicci\u00f3n as\u00ed como tampoco la conducta y el referente negocial de las partes en especial el de las demandadas\u00bb. <\/p>\n
(ii) Con el interrogatorio de parte de Manuel Antonio Caro Berm\u00fadez; las escrituras p\u00fablicas contentivas de los contratos de compraventa; el testimonio del contador de las convocadas, y las copias de una demanda de reparaci\u00f3n directa promovida por Metrosur, qued\u00f3 demostrado que la convocada sab\u00eda \u00abdesde hace m\u00e1s de diecis\u00e9is a\u00f1os del no desenglobe y no registro de la escritura 3175 de 1997, antes de la celebraci\u00f3n de los contratos, y que realizaba negociaciones mercantiles como: arriendo de los locales de las sociedades, o compra-ventas de tipo inmobiliario en el Centro Comercial como consta en los certificados de tradici\u00f3n que el ad quem no tuvo en cuenta para verificar que la Sociedad Metrosur Ltda., en Liquidaci\u00f3n, si hacia negocios\u00bb. <\/p>\n
(iii) Refulge que \u00ablas demandadas pretenden desviar la atenci\u00f3n con el falaz argumento de que \u201cfue su socio quien administr\u00f3 y manej\u00f3 la Sociedad\u201d, y que, por lo tanto, no conoci\u00f3 ninguno de los planos, ni los intentos de reforma, ni de divisiones, ni las escrituras complementarias para suplir las falencias de la Escritura 3175 del 24 de noviembre de 1997. Estas irregularidades fueron subsanadas con las escrituras: 2020 del 29 de julio de 2003, y la 2257 del 13 de agosto de 2004, de la Notar\u00eda 56 de Bogot\u00e1 D.C., firmadas por el Se\u00f1or Fabio Corredor Andrade como su socio en la construcci\u00f3n del Centro Comercial Metrosur P.H., falencia que se desvirt\u00faa con la tradici\u00f3n hist\u00f3rica de sociedad Metrosur Ltda., narrada en ac\u00e1pites anteriores\u00bb. <\/p>\n
(iv) El tribunal dej\u00f3 de analizar \u00abla afirmaci\u00f3n del contador de las demandadas que (sic): \u201c…\u00c9l fue a la oficina como dos o tres veces a decirle a don Manuel, que \u00e9l no hab\u00eda comprado un segundo piso ni sab\u00eda que hab\u00eda divisi\u00f3n con el mezzanine…\u201d, que no s\u00f3lo reafirma que el se\u00f1or V\u00e9lez no fue informado de la existencia del nivel de mezzanine, sino que contradice lo dicho por el se\u00f1or Manuel Antonio Cano Berm\u00fadez, lo cual se transluce de forma di\u00e1fana como vicio oculto y redhibitorio existente antes de la negociaci\u00f3n. Este vicio oculto impidi\u00f3 la negociaci\u00f3n de arriendo con opci\u00f3n de compra con el Banco de Bogot\u00e1 que estaba interesado en todo el Local \u201c…cuando hicieron papeles de estudio con el banco, el banco no los acepto en esa forma, porque no era due\u00f1o del 100% del Local, que no era due\u00f1o del mezzanine…\u201d Seg\u00fan narra el contador de la sociedad Metrosur Ltda., en Liquidaci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
(v) Incluso, \u00abconstituye una aceptaci\u00f3n expresa de los vicios ocultos y redhibitorios: la demanda iniciada por el aqu\u00ed permutante y vendedor, Sociedad Metrosur Ltda., en contra de la Secretar\u00eda de Gobierno de Bogot\u00e1 D.C., radicada 5 Junio 2012 bajo el n\u00famero 2012-925 ordinario acci\u00f3n de reparaci\u00f3n directa, ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca (…) por el no registro de la Escritura 3175 del 24 de noviembre de 1997, y los da\u00f1os causados\u00bb. <\/p>\n
(vi) De igual manera, \u00abno fueron apreciados los contratos celebrados entre las partes, ni la contestaci\u00f3n de la demanda por parte de la Secretaria Distrital de Gobierno de Bogot\u00e1 D.C., el 30 de abril de 2013 para Metrosur Ltda., en Liquidaci\u00f3n, en donde narra fidedignamente el desarrollo del incumplimiento por parte de la Sociedad Metrosur Ltda., en Liquidaci\u00f3n por no cumplir con la obligaci\u00f3n de registro y los vicios ocultos al momento de subscribir el contrato. Tampoco el ad quem tuvo en cuenta las declaraciones de los testigos, ni las afirmaciones del demandante, ni las declaraciones de las demandadas, y dem\u00e1s actuaciones al interior de la copropiedad Centro Comercial Metrosur P.H., entre otras\u00bb. <\/p>\n
(vii) En resumidas cuentas, \u00abal incurrir en violaci\u00f3n indirecta de la ley sustancial por falta de aplicaci\u00f3n de algunas normas legales, el respetado ad quem no observ\u00f3 a plenitud, que se satisface lo ordenado por los art\u00edculos 756, 1494, 1880, 2341, y dem\u00e1s, referentes a los vicios ocultos y redhibitorios y a la responsabilidad del vendedor, sin otorgarle plena observancia a la realizaci\u00f3n de los derechos consagrados en abstracto por el derecho objetivo, y que se deben observar los ordenamientos legales y los precedentes doctrinales de la Sala de Casaci\u00f3n Civil de la Corte Suprema de Justicia al respecto, los cuales tienen fuerza vinculante conforme a la jurisprudencia\u00bb. <\/p>\n
CARGO QUINTO <\/p>\n
Invocando el motivo segundo de casaci\u00f3n, el convocante aleg\u00f3 la infracci\u00f3n \u00abindirecta de la ley sustancial: i.- por falta de aplicaci\u00f3n art\u00edculos: 63, 66, 769, 1508, 1515, 1516, 1521, 1603, 1616, 2343, 2356, del C\u00f3digo Civil y dem\u00e1s normas concordantes; art\u00edculos: 834, 835, 863, 871 del C\u00f3digo de Comercio; ii.- por errores de hecho por falta de apreciaci\u00f3n de los medios probatorios aportados al proceso y ausencia de valoraci\u00f3n de otros, art\u00edculos: 78 #1, 79 #5, 80, 81, 191 # 2, 186, 240, 241, 242, 264, 268 del C\u00f3digo General del Proceso.; Constituci\u00f3n Pol\u00edtica Art\u00edculo 83\u00bb. <\/p>\n
En s\u00edntesis, el recurrente dijo: <\/p>\n
(i) El tribunal obvi\u00f3 la \u00abinducci\u00f3n y manipulaci\u00f3n de parte del Se\u00f1or Manuel Antonio Cano Berm\u00fadez en las negociaciones efectuadas entre las partes, as\u00ed como el referente conductual y negocial (\u2026), la forma fidedigna, las anomal\u00edas existentes antes de firmar los contratos, y el dolo y mala fe del promitente vendedor, entendiendo que no hay error de conducta en el accionar de las demandadas, expertas en esta clase de lides comerciales\u00bb. <\/p>\n
(ii) El demandante, \u00absiendo aconsejado e inducido por el promitente vendedor se\u00f1or Cano Berm\u00fadez, constituy\u00f3 hipoteca sobre una finca de su propiedad para comprarle a los dem\u00e1s copropietarios, posici\u00f3n abusiva y dominante sobre una persona con nula experiencia en esta clase de negocios\u00bb. <\/p>\n
(iii) La colegiatura de segundo grado no cuestion\u00f3 \u00absi no es temeridad y mala fe reportar como robados los libros de contabilidad, y denunciarlos dos meses despu\u00e9s ante la autoridad competente, sin que se haya dado aviso a la Administraci\u00f3n del Centro Comercial, o a la oficina de celadur\u00eda del mismo, libros en donde supuestamente estaban registradas todas las negociaciones\u00bb. <\/p>\n
(iv) Tambi\u00e9n dej\u00f3 de valorar \u00abla conducta de las demandadas en su relaci\u00f3n contractual, como indicio y no se dio por demostrado, a pesar de estarlo, que hay dolo y que la demandada actu\u00f3 de mala fe como lo demuestra su conducta\u00bb. <\/p>\n
(v) El tribunal debi\u00f3 responder si \u00ab\u00bfno es obrar de mala fe el aportar certificaciones de su contador se\u00f1or Jos\u00e9 Mar\u00eda Rodr\u00edguez Jim\u00e9nez, siete a\u00f1os despu\u00e9s de robados los libros de contabilidad, en la cual certifica que: \u201c…la venta de las \u00e1reas las realiz\u00f3 el Grupo Cano Valencia SAS para cumplir una negociaci\u00f3n realizada con el se\u00f1or Edgar V\u00e9lez Duque…\u201d, cuando en el interrogatorio de parte el se\u00f1or Cano Berm\u00fadez dice lo contrario? (…) \u00bfno es mala fe trasladar el pago total de los impuestos prediales por el nivel de mezanine o segundo piso al promitente comprador? (…) \u00bfno es mala fe que contin\u00fae solicitando la propiedad del segundo piso cuando ya lo ha vendido a la Secretar\u00eda de Gobierno de Bogot\u00e1 D.C.?\u00bb. <\/p>\n
(vi) La colegiatura de segundo grado \u00abno estudi\u00f3 que la mala fe y la intenci\u00f3n dolosa en que incurri\u00f3 el demandado aparece acreditada (sic) de forma pat\u00e9tica, (indicios, documentos, declaraci\u00f3n de testigos, dictamen pericial), no solo con su actuaci\u00f3n sino con el referente conductual aportado, en el cual figura la intenci\u00f3n inequ\u00edvocamente dolosa y la mala fe. Entonces, est\u00e1 acreditada en cabeza del demandado \u201cla clara intenci\u00f3n de inferir da\u00f1o y la mala fe e imprudencia manifiesta\u201d en contra de lo consagrado en el art\u00edculo 83 de la Constituci\u00f3n Nacional\u00bb. <\/p>\n
(vii) Tampoco advirti\u00f3 \u00abun vicio oculto con intenci\u00f3n dolosa y mala fe al no entregar la escritura del M\u00f3dulo 133, perteneciente al Local 106, identificado con Matr\u00edcula Inmobiliaria No 50S-40118558, como puede comprobarse con un an\u00e1lisis detallado a los Certificados de Tradici\u00f3n aportados, porque continua a nombre de la se\u00f1ora Luz Garnica. Situaci\u00f3n igualmente v\u00e1lida para el M\u00f3dulo B-152 del Local 102, con Matr\u00edcula Inmobiliaria No 50S-40118554, que no cumpli\u00f3 con la respectiva escrituraci\u00f3n en tanto que \u00e9ste m\u00f3dulo no le pertenec\u00eda\u00bb. <\/p>\n
(viii) Pese a la trascendencia del punto, de cara a probar la mala fe de las opositoras, no se repar\u00f3 en el hecho de que \u00abla sociedad Metrosur Ltda. supuestamente hab\u00eda perdido los libros de contabilidad el d\u00eda 1 de Octubre de 2010, con denuncio ante la Estaci\u00f3n 19 de Polic\u00eda de Ciudad Bol\u00edvar el d\u00eda 7 de Diciembre de 2010 (esto es m\u00e1s de 2 meses despu\u00e9s de ocurrido el supuesto hecho), situaci\u00f3n que en ning\u00fan momento comunic\u00f3 a la Oficina de Celadur\u00eda encargada de la vigilancia, ni report\u00f3 tal hecho a la Administraci\u00f3n del Centro Comercial\u00bb. <\/p>\n
(ix) Por lo anterior, \u00abse puede inferir de forma meridiana, que concurren los requisitos de eficacia y validez jur\u00eddica que demuestran de forma n\u00edtida, la mala fe y la intenci\u00f3n dolosa de las aqu\u00ed demandadas, y los perjuicios para el demandante, por virtud, que tanto el a-quo como el Respetado ad quem, no observaron la conducta contractual de las partes. Toda esta relaci\u00f3n negocial, estaba perfectamente detallada para que los juzgadores de instancia, hubieran dictado sentencia a favor del aqu\u00ed demandante por los da\u00f1os y perjuicios padecidos\u00bb. <\/p>\n
(x) Recapitulando, \u00abel tribunal debi\u00f3 haber aceptado las pretensiones del actor, consistentes en que se declarara el incumplimiento de los contratos, el da\u00f1o emergente y lucro cesante, y la indemnizaci\u00f3n de perjuicios por vicios ocultos y redhibitorios, en los m\u00e1s de once a\u00f1os de efectuada esta negociaci\u00f3n sin que haya producido para el afectado ninguna utilidad, tan s\u00f3lo perjuicios (\u2026). Por consiguiente, la declaratoria de nulidad absoluta y las restituciones mutuas ordenadas en su resoluci\u00f3n, y la no observancia del total del petitum de la demanda, perjudican de manera grave el patrimonio del aqu\u00ed recurrente\u00bb. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. An\u00e1lisis formal de los cargos. <\/p>\n
1.1. Para refrendar la decisi\u00f3n del juzgador a quo, la colegiatura de segunda instancia advirti\u00f3 que las promesas de permuta y de compraventa que ajustaron las partes de este litigio estaban viciadas de nulidad, pues all\u00ed no quedaron registrados los linderos especiales de los \u00abm\u00f3dulos comerciales\u00bb que Metrosur prometi\u00f3 enajenar al demandante V\u00e9lez Duque, ni tampoco otros datos que permitieran establecer con claridad el objeto del contrato prometido. <\/p>\n
A rengl\u00f3n seguido, el tribunal explic\u00f3 que el contrato de promesa de permuta hab\u00eda sido cumplido, por lo que \u2013en l\u00ednea con lo que se concluy\u00f3 en la sentencia de primer grado\u2013 no era viable retrotraer sus efectos. Finalmente, precis\u00f3 que \u00absi la consecuencia obvia de la nulidad declarada es dejar sin efecto el contrato de promesa de compraventa, no es posible analizar si existieron vicios al no haberse desenglobado los inmuebles objeto de la misma, habida cuenta que los vicios ocultos s\u00f3lo son predicables cuando el contrato de compraventa ya se ha celebrado\u00bb. <\/p>\n
1.2. Perdiendo de vista las reglas de t\u00e9cnica que gobiernan el recurso de casaci\u00f3n, los fundamentos de la decisi\u00f3n del ad quem solo fueron abordados en tres de los cinco cargos de la demanda de sustentaci\u00f3n; puntualmente, en el cuestionamiento inicial, donde se aleg\u00f3 que las normas que gobiernan el contrato de promesa no exigen la inclusi\u00f3n de los linderos de los inmuebles a enajenar; en el cargo segundo, donde se advirti\u00f3 que los referidos linderos pod\u00edan deducirse del texto de las convenciones, en conjunto con otros documentos; y en un aparte del cargo tercero, en el que se afirm\u00f3 que la promesa de permuta conservaba vigencia. <\/p>\n
En los dem\u00e1s segmentos de su impugnaci\u00f3n, el se\u00f1or V\u00e9lez Duque se ocup\u00f3 de tem\u00e1ticas que no tuvieron ning\u00fan protagonismo en la sentencia de segunda instancia, como \u00abla existencia previa de los vicios ocultos y redhibitorios\u00bb en los inmuebles que constitu\u00edan el objeto de los contratos prometidos, o \u00abla mala fe y la intenci\u00f3n dolosa\u00bb con la que habr\u00eda obrado Metrosur al contratar. <\/p>\n
En cambio, dej\u00f3 de discutir las razones dadas por el ad quem para abstenerse de analizar la conducta contractual de las partes, a saber: que no puede sancionarse el incumplimiento de un contrato nulo, ni es posible hablar de vicios redhibitorios en trat\u00e1ndose de pactos meramente preparatorios. <\/p>\n
1.3. Lo anterior equivale a decir que los cargos cuarto y quinto, dedicados exclusivamente a las problem\u00e1ticas descritas en el p\u00e1rrafo anterior, y una buena parte del tercero, resultan desenfocados e incompletos. Lo primero, porque all\u00ed no se intent\u00f3 rebatir la argumentaci\u00f3n del ad quem, sino plantear debates que eran propios de las instancias ordinarias, obviando con ello que, al esgrimir un yerro f\u00e1ctico en sede de casaci\u00f3n, <\/p>\n
\u00ab(\u2026) el recurrente debe plantear una cr\u00edtica concreta y razonada de las partes de la sentencia que dicho litigante estima equivocadas (…), [que] guarde adecuada consonancia con lo esencial de la motivaci\u00f3n que se pretende descalificar, vale decir, que se refiera directamente a las bases en verdad importantes y decisivas en la construcci\u00f3n jur\u00eddica sobre la cual se asienta la sentencia, habida cuenta de que si blanco del ataque se hacen los supuestos que delinea a su mejor conveniencia el recurrente y no a los que constituyen el fundamento nuclear de la providencia, se configura un notorio defecto t\u00e9cnico por desenfoque que conduce al fracaso del cargo correspondiente (sentencia 06 de 26 de marzo de 1999); criterio que la Corte ha reiterado en muchos pronunciamientos, entre otros, en los fallos de 7 de noviembre de 2002, exp. 7587, y 28 de mayo de 2004, exp. 7101, para citar solo algunos\u201d (Casaci\u00f3n Civil, sentencia de 5 de abril de 2010, Exp. 50001-31-03-002-2001-04548-01)\u00bb (CSJ SC, 20 sep. 2013, rad. 2007-00493-01). <\/p>\n
Y lo segundo, porque el se\u00f1or V\u00e9lez Duque no combati\u00f3 el pilar principal del raciocinio de la corporaci\u00f3n ad quem en punto a la improcedencia de indemnizar las infracciones contractuales que se anunciaron en la demanda, dada la nulidad de los contratos de promesa, incurriendo en otra grave deficiencia formal, en la medida que <\/p>\n
\u00ab(…) la demanda de casaci\u00f3n debe desandar los pasos del tribunal para derruir todos y cada uno de los pilares que sirven de apoyo a la decisi\u00f3n que clausur\u00f3 la segunda instancia, porque en la medida en que alguno de sus argumentos basilares se mantenga inc\u00f3lume, la presunci\u00f3n de legalidad y acierto que ampara la labor de esa colegiatura se torna intangible para la Corte (…). \u201cLa competencia que el recurso de casaci\u00f3n otorga a la Corte, no abre un debate sin l\u00edmite como si fuera un thema decidendum, todo lo contrario, el fallo del Tribunal atrae sobre s\u00ed la censura, como thema decisum. <\/p>\n
La demanda de casaci\u00f3n delinea estrictamente los confines de la actividad de la Corte, la que desarrolla su tarea de velar por la cabal aplicaci\u00f3n del derecho objetivo y la preservaci\u00f3n de las garant\u00edas procesales, seg\u00fan sea la causal alegada. S\u00edguese de ello, que no puede la Corte abordar un examen exhaustivo de todo el litigio, sino que su misi\u00f3n termina donde la acusaci\u00f3n acaba, y si tal impugnaci\u00f3n es deficitaria, porque algunos argumentos o elementos probatorios invocados por el Tribunal quedaron al margen de la censura, porque fueron omitidos por el casacionista, que respecto de ellos dej\u00f3 de explicar en qu\u00e9 consiste la infracci\u00f3n a la ley, cu\u00e1l su incidencia en el dispositivo de la sentencia y en qu\u00e9 direcci\u00f3n debe buscarse el restablecimiento de la normatividad sustancial vulnerada, no puede la Corte completar la impugnaci\u00f3n. <\/p>\n
En suma, \u201cel ataque en casaci\u00f3n supone el arrasamiento de todos los pilares del fallo, pues mientras subsistan algunos, suficientes para soportar el fallo, este pasar\u00e1 indemne\u201d (CSJ SC, 2 abr. 2004, rad. 6985 reiterada en CSJ SC, 29 jun. 2012, rad. 2001-00044-01)\u00bb (CSJ AC2680-2020, 19 oct.). <\/p>\n
1.4. En s\u00edntesis, no pueden abrirse paso los cargos cuarto y quinto, ni los segmentos del cargo tercero dedicados a \u00ablos vicios ocultos y redhibitorios y a la responsabilidad del [promitente] vendedor\u00bb. Por consiguiente, la Corte limitar\u00e1 su an\u00e1lisis al contenido de las dos acusaciones iniciales, as\u00ed como a la parcela de la tercera que se refiere a la pervivencia del contrato de promesa de permuta, labor\u00edo que se adelantar\u00e1 a continuaci\u00f3n, pero en orden inverso al propuesto por el casacionista. <\/p>\n
2. Efectos de la transferencia de los bienes prometidos en permuta a trav\u00e9s de varios contratos de compraventa. <\/p>\n
2.1. Es menester se\u00f1alar que las partes celebraron un contrato de promesa de permuta el 30 de junio de 2010, y un contrato de promesa de compraventa el 15 de julio siguiente. En este apartado, la Corte solo se referir\u00e1 al primero de esos pactos preparatorios, cuyo clausulado se reproduce, en lo pertinente, a continuaci\u00f3n: <\/p>\n
\u00ab[CL\u00c1USULA] PRIMERA: El primer permutante (sic), se\u00f1or Edgar V\u00e9lez Duque, se compromete a dar en venta real y material y se obliga a traditar la propiedad a t\u00edtulo de permuta del siguiente bien inmueble a favor del segundo permutante, se\u00f1or Manuel Antonio Cano Berm\u00fadez: lote terreno (sic) conocido como Las Delicias, que tiene por matr\u00edcula inmobiliaria la No. 157-3837 de la ORIP de Fusagasug\u00e1, ubicado en el sector de Chinauta (…), y cuyos linderos generales y especiales se hallan contenidos en el t\u00edtulo escriturario No. 1149 de septiembre 04 de 2002 (…). <\/p>\n
[CL\u00c1USULA] SEGUNDA: El prometiente, segundo permutante, el se\u00f1or Manuel Antonio Cano Berm\u00fadez, en representaci\u00f3n de la empresa Metrosur Ltda. en liquidaci\u00f3n (…) se obliga y compromete a comprar el inmueble relacionado en la cl\u00e1usula primera del presente contrato, a t\u00edtulo de permuta, y a pagar el precio en la forma aqu\u00ed convenida. <\/p>\n
[CL\u00c1USULA] TERCERA: Manifiestan los aqu\u00ed permutantes (sic) que el inmueble vendido por el primer permutante (…) ser\u00e1 igual a una extensi\u00f3n de 6.000 metros cuadrados m\u00ednimos, por un valor total de $550.000.000 (…). El segundo permutante (…) pagar\u00e1 esta suma de dinero de la siguiente manera: la suma de $20.000.0000 a la firma del presente contrato de permuta y que el primer permutante (sic) declara recibos (sic) a satisfacci\u00f3n y que tendr\u00e1n la calidad de arras compromisorias. La suma de $350.000.000, representados en los m\u00f3dulos comerciales 103, 141, 164, 138, 142, 135, 136, 161, 144, 145, 160, 134, 133, 159 y siguientes hasta completar la cantidad de 175 metros cuadrados, ubicados en el plano de reforma del Centro Comercial Metrosur Ltda. En el evento de ser necesario completar el metraje de un m\u00f3dulo y exceda la cantidad de 175 metros cuadrados, el primer permutante pagar\u00e1 al segundo la suma de $2.000.000 por cada metro cuadrado (…). El saldo, o sea la suma de $180.000.000, ser\u00e1n cancelados con t\u00edtulos valores cheques pagaderos a la vista, en la fecha y hora que se otorguen y firmen los correspondientes t\u00edtulos escriturarios que formalicen el presente contrato de permuta (sic). <\/p>\n
(…) [CL\u00c1USULA] CUARTA: Manifiesta el segundo permutante que el bien aqu\u00ed prometido en permuta, m\u00f3dulos comerciales, son de su exclusiva propiedad, que no han sido enajenados anteriormente, que se encuentran en su posesi\u00f3n pac\u00edfica, pero que en todo caso se compromete a salir a su saneamiento (…). <\/p>\n
(…) [CL\u00c1USULA] SEXTA: Han acordado los aqu\u00ed permutantes que los t\u00edtulos escriturarios que legalicen el presente contrato de permuta se otorgar\u00e1n el jueves 21 de julio de 2010, a las 10:00 am en la Notar\u00eda Cincuenta y Seis de Bogot\u00e1 (…)\u00bb2. <\/p>\n
Algunos d\u00edas despu\u00e9s, m\u00e1s exactamente el 14 de julio de 2010, las partes ajustaron un otros\u00ed a la promesa de permuta, de este tenor: <\/p>\n
\u00abLas partes aqu\u00ed contratantes han aceptado que para dar estricto cumplimiento a la transacci\u00f3n comercial realizada (…), deciden: PRIMERO: Otorgar los t\u00edtulos escriturarios correspondientes al lite Las Delicias el d\u00eda 14 de julio de 2010, en la Notar\u00eda 56, a las 11:30 am. <\/p>\n
SEGUNDO: Otorgar los t\u00edtulos escriturarios correspondientes a los m\u00f3dulos B-103, B-138, B-141, B-164, con un \u00e1rea total de acceso al primer piso de 42,43 metros cuadrados y con un coeficiente de propiedad del 42,898% correspondiente al Local 109; M\u00f3dulo B-136, B-142, B-143, B-162 con un \u00e1rea total de 21,68 metros cuadrados y con un coeficiente de propiedad del 38,3850% correspondiente al Local 108; B-107, B-134, B-135, B-144, B-145, B-160, B-161 con un \u00e1rea total de 37,51 metros cuadrados y con un coeficiente de propiedad del 37,9234% correspondiente al Local 107; B-159 con un \u00e1rea total de 9,7 metros cuadrados y con un coeficiente de propiedad del 9,8069% correspondiente al Local 106; B-119 con un \u00e1rea total de 11,96 metros cuadrados y con un coeficiente de propiedad del 11,989% correspondiente al Local 101; B-153 con un \u00e1rea total de 10,96 metros cuadrados y con un coeficiente de propiedad del 11,010% correspondiente al Local 102; B-155 con un \u00e1rea total de 5,62 metros cuadrados y con un coeficiente de propiedad del 5,6819% correspondiente al Local 103; B-147, B-158 con un \u00e1rea total de 18,76 metros cuadrados y con un coeficiente de propiedad del 18,9667% correspondiente al Local 105. <\/p>\n
TERCERO: Han acordado las partes que los m\u00f3dulos n\u00fameros B-108 del Local 106; B-133 del Local 106; B-137 del Local 108, ser\u00e1n entregados en la fecha al comprador se\u00f1or Edgar V\u00e9lez Duque y los t\u00edtulos escriturarios ser\u00e1n otorgados en la misma Notar\u00eda ocho d\u00edas h\u00e1biles despu\u00e9s de haberse terminado el proceso judicial, los cuales el prometiente permutante declara recibidos a satisfacci\u00f3n (…)\u00bb3 <\/p>\n
2.2. Como puede advertirse, inicialmente el actor se comprometi\u00f3, en t\u00e9rminos un tanto imprecisos, a transferir a la sociedad convocada un bien rural avaluado en $550.000.000 \u2013la finca denominada \u201cLas Delicias\u201d\u2013, recibiendo como contraprestaci\u00f3n $200.000.000 en efectivo, y varios \u00abm\u00f3dulos comerciales\u00bb del Centro Comercial Metrosur, a los que se les asign\u00f3 un precio total de $350.000.000. <\/p>\n
Posteriormente, las partes modificaron su voluntad inicial, para (i) clarificar que los m\u00f3dulos corresponder\u00edan a un porcentaje de copropiedad de algunos locales comerciales; (ii) supeditar la transferencia de tres m\u00f3dulos a una condici\u00f3n suspensiva indeterminada (\u00abhaberse terminado el proceso judicial\u00bb); y (iii) disponer que las escrituras p\u00fablicas se otorgaran en calendas distintas, descartando as\u00ed la posibilidad de ajustar un \u00fanico contrato de permuta. <\/p>\n
Consecuencialmente, en los d\u00edas y meses siguientes los litigantes celebraron once contratos de compraventa distintos, instrumentados en sendas escrituras p\u00fablicas. En la primera de ellas, la n.\u00ba 2034 de 14 de julio de 20104, el se\u00f1or V\u00e9lez Duque transfiri\u00f3 la finca \u201cLas Delicias\u201d al Grupo Cano Valencia S.A.S., sociedad ajena al contrato de promesa de permuta \u2013aunque compart\u00eda representante legal con Metrosur\u2013, y de quien recibi\u00f3 los $200.000.000 incluidos como parte del precio en los pactos antecedentes5. <\/p>\n
Y a trav\u00e9s los diez convenios restantes, Metrosur transfiri\u00f3 al actor unas cuotas de dominio, que seg\u00fan la versi\u00f3n un\u00e1nime de las partes, corresponden a las que se incluyeron en el otros\u00ed de 14 de julio de 20106, dejando sentado en cada acto escritural que \u00ablos derechos en com\u00fan y proindiviso los ejercer\u00e1 el comprador proporcionalmente a su participaci\u00f3n en la totalidad del inmueble, conforme al reglamento interno de uso, a entera satisfacci\u00f3n desde la fecha (sic), especialmente y con exclusividad\u00bb sobre algunos \u00abm\u00f3dulos comerciales\u00bb. <\/p>\n
Para facilitar el an\u00e1lisis, es pertinente sistematizar las referidas diez convenciones, as\u00ed: <\/p>\n
<\/p>\n
FL. <\/p>\n
E.P. <\/p>\n
Local <\/p>\n
M.I. <\/p>\n
Coefic. <\/p>\n
M\u00f3dulos <\/p>\n
Comerciales <\/p>\n
248 <\/p>\n
2061, de 15\/07\/2010 <\/p>\n
101 <\/p>\n
50S-40118553 <\/p>\n
11,98% <\/p>\n
B-119 <\/p>\n
256 <\/p>\n
2040, de 14\/07\/2010 <\/p>\n
102 <\/p>\n
50S-40118554 <\/p>\n
11,44% <\/p>\n
B-153 <\/p>\n
264 <\/p>\n
2059, de 15\/07\/2010 <\/p>\n
103 <\/p>\n
50S-40118555 <\/p>\n
5,6819% <\/p>\n
B-155 <\/p>\n
272 <\/p>\n
2062, de 15\/07\/2010 <\/p>\n
105 <\/p>\n
50S-40118557 <\/p>\n
18,9667% <\/p>\n
B-147; B-158 <\/p>\n
311 <\/p>\n
2057, de 15\/07\/2010 <\/p>\n
106 <\/p>\n
50S-40118558 <\/p>\n
9,8096% <\/p>\n
B-159 <\/p>\n
319 <\/p>\n
3202, de 11\/11\/2010 <\/p>\n
106 <\/p>\n
50S-40118558 <\/p>\n
B-108 <\/p>\n
303 <\/p>\n
2058, de 15\/07\/2010 <\/p>\n
107 <\/p>\n
50S-40118559 <\/p>\n
37,9234% <\/p>\n
B-107; B-134; B-135; B-144; B-145; B-160; B-161 <\/p>\n
280 <\/p>\n
2060, de 15\/07\/2010 <\/p>\n
108 <\/p>\n
50S-40118560 <\/p>\n
21,87% <\/p>\n
B-136; B-142; B-143; B-162 <\/p>\n
293 <\/p>\n
3301, de 25\/11\/2010 <\/p>\n
108 <\/p>\n
50S-40118560 <\/p>\n
5,08% <\/p>\n
B-137 <\/p>\n
331 <\/p>\n
2056, de 15\/07\/2010 <\/p>\n
109 <\/p>\n
50S-40118561 <\/p>\n
42,898% <\/p>\n
B-103; B-138; B-141; B-164 <\/p>\n
2.3. As\u00ed las cosas, quienes se comprometieron a celebrar una permuta en el futuro, terminaron transfiriendo y adquiriendo rec\u00edprocamente la totalidad de los inmuebles y cuotas de dominio que relacionaron en sus tratos preparatorios (con excepci\u00f3n del \u00abm\u00f3dulo B-133\u00bb), aun cuando eligieron para ello una tipolog\u00eda contractual diversa a la que anunciaron al iniciar sus tratativas, lo que constituye un l\u00edcito ejercicio de su libertad negocial. <\/p>\n
Dicho de otro modo, tanto el se\u00f1or V\u00e9lez Duque, como Metrosur, redefinieron de com\u00fan acuerdo la v\u00eda jur\u00eddica de la que se servir\u00edan para cumplir el prop\u00f3sito pr\u00e1ctico de su transacci\u00f3n comercial \u2013la causa objetiva del contrato\u2013, y procedieron de conformidad. Por ende, la promesa celebrada el 30 de junio de 2010, reformada mediante otros\u00ed de 14 de julio siguiente, perdi\u00f3 toda su eficacia y utilidad jur\u00eddica tan pronto los activos que las partes prometieron intercambiar fueron transferidos mediante compraventas rec\u00edprocas. <\/p>\n
Por supuesto que, tras haberse materializado la transferencia inmobiliaria, ning\u00fan sentido tendr\u00eda mantener los contratos provisionales, pues \u2013prima facie\u2013 los definitivos reflejar\u00edan la voluntad resuelta y consumada de los estipulantes, as\u00ed como el contenido de las obligaciones a su cargo. Recu\u00e9rdese que el contrato de promesa \u00abno es un fin en s\u00ed mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto\u00bb (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145), debi\u00e9ndose a\u00f1adir que, conforme el precedente, <\/p>\n
\u00ab\u201clos efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espont\u00e1neo de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligaci\u00f3n t\u00edpica del contrato de promesa, lo es la celebraci\u00f3n del contrato prometido\u201d7, tesis que ha sido acogida por esta Corporaci\u00f3n, aunque sin alcances totalizadores, al considerar: \u201cEl objeto de la promesa \u2013seg\u00fan lo tiene establecido la jurisprudencia\u2013 es la conclusi\u00f3n del contrato posterior (…)\u201d (CSJ SC, 16 dic. 2013, rad. 1997-04959-01). <\/p>\n
(…) El efecto \u2018extintivo\u2019 que conlleva frente a los pactos del precontrato el surgimiento del convenio final, no puede, ni debe, ser absoluto. Por el contrario, para responder [si la celebraci\u00f3n del contrato prometido extingue las obligaciones incorporadas en el contrato de promesa] resulta imperativo identificar, previamente, si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jur\u00eddicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones se\u00f1aladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos. <\/p>\n
En la primera hip\u00f3tesis, resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociaci\u00f3n que, como se ha se\u00f1alado insistentemente a lo largo de esta providencia, corresponde a una expresi\u00f3n temporal de voluntad de las partes, orientada \u2013precisamente\u2013 a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido. En el segundo evento, a su turno, ser\u00e1 necesario identificar si los puntos divergentes fueron, o no, objeto de una novedosa regulaci\u00f3n en el contrato definitivo. <\/p>\n
Ciertamente, si en la promesa se prev\u00e9 que alguno de los elementos del contrato prometido adoptar\u00e1 una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender \u2013al menos en l\u00ednea de principio\u2013 que lo manifestado en el negocio jur\u00eddico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo as\u00ed su querer inicial, expresado en la promesa; lo anterior precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y funci\u00f3n jur\u00eddico-econ\u00f3mica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebraci\u00f3n de un convenio posterior. <\/p>\n
En cambio, si las partes guardan silencio en el segundo contrato (el definitivo) frente a alg\u00fan punto sistematizado en el primero (el preliminar), la disposici\u00f3n primigenia subsistir\u00e1, siempre y cuando re\u00fana los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de la totalidad de las convenciones entre particulares. <\/p>\n
En s\u00edntesis, \u201c(…) como las voluntades de los contratantes se pusieron de acuerdo sobre lo que es objeto del contrato preparatorio, este los obliga como cualquier contrato. Sin embargo, las partes solo est\u00e1n obligadas porque se pusieron de acuerdo en cuanto a la preparaci\u00f3n de un contrato que normalmente surge despu\u00e9s y como consecuencia del contrato preparatorio. Necesariamente llegar\u00e1 un momento en que el contrato preparatorio se transformar\u00e1 en contrato definitivo, o en que el segundo remplace al primero, o en que tenga que comprobarse la imposibilidad de concluir el contrato definitivo, la que implica la extinci\u00f3n del precontrato que no lleg\u00f3 a su fin. Lo que s\u00ed es cierto es que el contrato definitivo solo existir\u00e1 desde la fecha en que reemplazar\u00e1 al contrato preparatorio (…). [E]l precontrato no tiene por objeto suspender la existencia de un contrato cuyos elementos existen en su totalidad; se trata de un acuerdo que prepara el contrato definitivo, el cual no existe todav\u00eda porque faltan uno o varios elementos para que se considere como perfecto, esto es, para que pueda producir sus efectos. En otras palabras, el precontrato retarda la conclusi\u00f3n definitiva del contrato\u201d8\u00bb (CSJ SC2221-2020, 13 jul). <\/p>\n
2.4. As\u00ed las cosas, y dado que en los contratos de compraventa se regularon \u00edntegramente los elementos esenciales y accidentales del acuerdo al que llegaron los litigantes para la transferencia de varios de sus bienes ra\u00edces, era l\u00f3gico entender que esos negocios jur\u00eddicos definitivos sustituyeron las estipulaciones temporales del contrato de promesa de permuta y su otros\u00ed; o lo que es lo mismo, que esos convenios preparatorios dejaron de existir para el derecho, al haber cumplido su finalidad. <\/p>\n
Y como el tribunal no incurri\u00f3 en pifia alguna al deducir de las evidencias recaudadas la extinci\u00f3n de ese pacto preliminar, el cargo tercero no puede abrirse paso. <\/p>\n
3. La nulidad del contrato de promesa de permuta en raz\u00f3n de la indeterminaci\u00f3n del plazo de celebraci\u00f3n y el objeto del contrato prometido. <\/p>\n
Si, en gracia de discusi\u00f3n, se dejaran de lado los argumentos que se esgrimieron en precedencia, y se concluyera \u2013a tono con las alegaciones del demandante\u2013 que la promesa de permuta no se extingui\u00f3, de todas maneras ese acuerdo preparatorio estar\u00eda viciado de nulidad absoluta, como se declar\u00f3 en el fallo censurado9, tornando intrascendente la referida acusaci\u00f3n y sellando, en consecuencia, su suerte adversa. <\/p>\n
3.1. Ciertamente, en lo que concierne a \u00ablos m\u00f3dulos n\u00fameros B-108 del Local 106; B-133 del Local 106; B-137 del Local 108\u00bb, las partes acordaron que \u00ablos t\u00edtulos escriturarios ser\u00e1n otorgados (…) ocho d\u00edas h\u00e1biles despu\u00e9s de haberse terminado el proceso judicial (sic)\u00bb. Por tanto, como no especificaron a qu\u00e9 proceso judicial en concreto se refer\u00edan, ni fijaron una \u00e9poca concreta en la que ese suceso futuro debiera acaecer, supeditaron la celebraci\u00f3n de los contratos prometidos a una condici\u00f3n indeterminada, en contrav\u00eda de lo dispuesto en el precepto 1611-3 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
En ese escenario, resulta pertinente reiterar que <\/p>\n
\u00ab(…) el plazo o la condici\u00f3n son los hechos futuros que al cumplirse fijan \u201cla \u00e9poca en que ha de celebrarse el contrato\u201d. La fijaci\u00f3n de la \u00e9poca, dice el ord. 3\u00ba del art. 89, debe hacerse a trav\u00e9s de un plazo o una condici\u00f3n, pero teniendo presente, como lo ha expuesto la Corte, que en este punto lo primordial o subordinante es el se\u00f1alamiento de la \u00e9poca y lo instrumental el plazo o la condici\u00f3n, que seg\u00fan las circunstancias concretas del caso deben ser adecuados para precisar tal \u00e9poca. <\/p>\n
El aludido presupuesto significa que necesariamente, bajo una de dichas modalidades, pueden y deben las partes establecer cu\u00e1ndo se ha de celebrar o perfeccionar el contrato proyectado, sin olvidar, claro est\u00e1, que si se trata de una condici\u00f3n \u201c\u2026 la \u00fanica (…) compatible con ese texto legal (requisito 3\u00ba de la norma transcrita), en consideraci\u00f3n a la funci\u00f3n que all\u00ed cumple, es aquella \u2018que comporta un car\u00e1cter determinado\u2019, por cuanto s\u00f3lo una condici\u00f3n de estas (o un plazo), permite la delimitaci\u00f3n de la \u00e9poca en que debe celebrarse el contrato prometido\u201d (CSJ SC 22 abr. 1997, exp. 4461. G. J. Tomo CCXLVI, No. 2485, p\u00e1g. 498). <\/p>\n
De esta manera, existiendo plazo o condici\u00f3n, como se se\u00f1al\u00f3, es evidente que la prestaci\u00f3n de hacer que surge de la promesa, consistente en celebrar la convenci\u00f3n prometida, no puede ser pura y simple, as\u00ed como tampoco puede quedar incierta la \u00e9poca en que ha de llevarse a cabo el dicho contrato definitivo. En este orden, si hay plazo, su exigibilidad emerge del vencimiento del pactado, el cual, se reitera, debe atender lo prescrito en el citado art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, de suerte que resulte suficiente y preciso para alcanzar el fin propuesto, que no es otro que perfeccionar el contrato proyectado; y si hay condici\u00f3n, su nacimiento se contrae a la realizaci\u00f3n del acontecimiento futuro e incierto, desde luego posible y definido (arts. 1530 y 1536 C.C.), pero cuya determinaci\u00f3n temporal, en el caso espec\u00edfico de la promesa, se requiere a fin de que se conozca de antemano el momento en que debe ocurrir o no el suceso condicional y de qu\u00e9 depende, en tanto, como lo indica el canon 1541 del C\u00f3digo Civil, las condiciones deben cumplirse literalmente en la forma convenida, todo lo cual obliga a su completa precisi\u00f3n. <\/p>\n
Conforme a lo expuesto, el plazo o la condici\u00f3n deben ser determinados o, lo que es lo mismo, deben estar definidos de tal manera que permitan establecer, con precisi\u00f3n, cu\u00e1ndo se ha de otorgar el contrato final, dado que, sin tal particularidad, la incertidumbre se opondr\u00eda al car\u00e1cter transitorio de la promesa, raz\u00f3n por la cual se ha se\u00f1alado que la condici\u00f3n determinada es aquella en la que el suceso incierto, establecido con claridad, se estima que ocurra \u201c… dentro de un lapso temporal determinado de antemano\u201d. En cambio, es indeterminada cuando \u00ab… no solamente se ignora si el evento condicional ocurrir\u00e1 o no; sino que adem\u00e1s se ignora la \u00e9poca en que \u00e9ste puede ocurrir\u00bb (CSJ SC 18 sep. 1986, G.J. CLXXXIV, n\u00famero 2423. P\u00e1g. 283), a lo cual se agrega la exigencia de posibilidad de cumplimiento de la condici\u00f3n, pues si \u00e9sta es imposible f\u00edsica o jur\u00eddicamente, una vez m\u00e1s la indefinici\u00f3n da al traste con la temporalidad de la promesa, mientras que cuando es posible y se fija el aludido hito, la modalidad ser\u00e1 leg\u00edtima como v\u00e1lido ser\u00e1 el contrato de promesa. <\/p>\n
Por tales razones, cabe reiterar, las partes deben fijar, sin vaguedades, la \u00e9poca en la cual se ha de verificar el contrato prometido para lo cual pueden acudir a un plazo o a una condici\u00f3n, pero la modalidad escogida debe ser precisa para la finalidad buscada, que no es otra que establecer certeramente la transitoriedad del contrato de promesa\u00bb (CSJ SC5690-2018, 19 dic.). <\/p>\n
3.2. A lo anterior cabe agregar que ni en la promesa de permuta, ni en su otros\u00ed, se describieron con precisi\u00f3n las propiedades ra\u00edces que constituir\u00edan el objeto del contrato prometido. En el primer acto solo se dijo que Metrosur transferir\u00eda al se\u00f1or V\u00e9lez Duque \u00ablos m\u00f3dulos comerciales 103, 141, 164, 138, 142, 135, 136, 161, 144, 145, 160, 134, 133, 159 y siguientes hasta completar la cantidad de 175 metros cuadrados, ubicados en el plano de reforma del Centro Comercial Metrosur Ltda.\u00bb, sin mencionar ning\u00fan otro dato que permitiera la cabal identificaci\u00f3n de esos predios, como su direcci\u00f3n, o el folio de matr\u00edcula de cada unidad inmobiliaria. <\/p>\n
Y en el segundo, solo se asignaron los m\u00f3dulos a ciertos locales comerciales, y se especific\u00f3 \u2013de manera un tanto ambivalente\u2013 que la transferencia versaba sobre una cuota de dominio, obviando de nuevo aportar cualquier informaci\u00f3n \u00fatil orientada a describir con la claridad debida el objeto de los pactos prometidos. Ello tambi\u00e9n comporta la nulidad del convenio que se analiza, al infringir la regla que prev\u00e9 el art\u00edculo 1611-4 del C\u00f3digo Civil, que reza: \u00abLa promesa de celebrar un contrato no produce obligaci\u00f3n alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: (…)4\u00aa). Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradici\u00f3n de la cosa o las formalidades legales\u00bb. <\/p>\n
Para apuntalar esa conclusi\u00f3n es pertinente tener en cuenta lo que explic\u00f3 la Sala en CSJ SC, 24 jun. 2005, rad. 1999-01213-01: <\/p>\n
\u00ab[L]a Corte, en torno al entendimiento del art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887, ha reiterado que \u201ccomo en el contrato ajustado como promesa de compraventa no se dieron los linderos del inmueble objeto de ella, el bien qued\u00f3 indeterminado y por ello la promesa no produce obligaci\u00f3n alguna (…). En frente de lo preceptuado por la regla 4\u00aa del precitado art\u00edculo 89 de esa ley 153, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposici\u00f3n legal en el sentido de que, cuando la promesa versa sobre un contrato de enajenaci\u00f3n de un inmueble, como cuerpo cierto, \u00e9ste debe determinarse o especificarse en ella por los linderos que lo distinguen de cualquiera otro\u201d (CLXXX – 2419 p\u00e1gina 226). <\/p>\n
Y en providencia posterior se\u00f1al\u00f3: \u201c(…) cuando el objeto del contrato es un bien inmueble la direcci\u00f3n del problema cambia de rumbo, pues si su identificaci\u00f3n por medio de linderos tiene que aparecer en el instrumento p\u00fablico tambi\u00e9n deben consignarse en la promesa, porque al notarse su ausencia en \u00e9sta, simbolizar\u00eda que el perfeccionamiento del contrato quedar\u00eda supeditado, no s\u00f3lo al otorgamiento de la escritura p\u00fablica \u2013como es lo que dice el precepto\u2013, sino tambi\u00e9n a la averiguaci\u00f3n de los detalles por medio de los cuales se distingue un inmueble (…). <\/p>\n
El alindamiento del inmueble objeto del contrato prometido ha de formar parte de la descripci\u00f3n que de dicho contrato se realice en la promesa a causa de que sin \u00e9l ese contrato no podr\u00eda ser perfeccionado. Desde luego, otro podr\u00eda ser el cariz de la cuesti\u00f3n si legalmente no se exigiera que en el contrato prometido, destinado a la enajenaci\u00f3n de un inmueble, \u00e9ste se especificara por medio de sus linderos porque, en tal hip\u00f3tesis, por fuera de las solemnidades legales, no habr\u00eda ninguna otra cosa que interfiriera con la efectuaci\u00f3n del contrato (…)\u201d (CLXXXIV – 2423, p\u00e1gina 396). <\/p>\n
Concl\u00fayese que la especificaci\u00f3n o singularizaci\u00f3n del bien prometido no queda sometida a la discrecionalidad de los promitentes pactantes, pues si de acuerdo con la ley, lo \u00fanico que debe quedar pendiente es la tradici\u00f3n o la ejecuci\u00f3n de las formalidades legales, es porque el contrato prometido est\u00e1 determinado a cabalidad\u00bb. <\/p>\n
Y m\u00e1s recientemente, se insisti\u00f3 en que <\/p>\n
\u00ab(…) precisamente teniendo presente que una es la obligaci\u00f3n adquirida en la promesa y otras las que emanan del contrato prometido, a la vez que procurando que la identificaci\u00f3n del inmueble prometido no fuera talanquera para el cumplimiento, la jurisprudencia de la Corporaci\u00f3n ha exigido la inclusi\u00f3n en la promesa de su ubicaci\u00f3n y alindamiento, pues tal informaci\u00f3n constituye la forma natural de procurar la requerida precisi\u00f3n en la determinaci\u00f3n del objeto que reclama el precepto en comento (…). A manera de aquilatamiento de su doctrina sobre la materia, parece \u00fatil memorar que en sentencia del 6 de noviembre de 1968, cuando reg\u00eda entre nosotros un sistema registral mixto integrado por las normas del C\u00f3digo Civil y la Ley 40 de 1932, reiter\u00f3 la Corporaci\u00f3n, tomando pie en una ya establecida doctrina jurisprudencial suya: \u201cLa raz\u00f3n de ser de esta severidad acerca de la determinaci\u00f3n del contrato futuro en el acto de su prometimiento, es obvia: porque si la obligaci\u00f3n de los prometientes de un contrato futuro es, como ya se dijo, obligaci\u00f3n de hacer o sea la de celebrarlo, y si, por lo mismo, el objeto de la promesa no es otro que la celebraci\u00f3n del contrato prometido, resulta que para que la promesa de contrato pudiera lograr su finalidad en el comercio jur\u00eddico, sin quedar expuesta q incertidumbres y desv\u00edos que la hicieran peligrosa y ocasionada a controversias, ten\u00eda el autor de la ley que exigir como requisito sine qua non de su eficacia, el que se determinase el contrato prometido en todos sus elementos estructurales hasta el punto de que para ser celebrado posteriormente, mediante el empleo de esos cabales elementos, s\u00f3lo restase en orden a su perfeccionamiento la tradici\u00f3n de la cosa, cuando el contrato fuese real, o las formalidades legales, cuando \u00e9stas fuesen requeridas por el derecho, como en los contratos solemnes\u201d. <\/p>\n
Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiter\u00f3 su doctrina de antiguo cu\u00f1o, explicando que \u201cEn frente a lo preceptuado por la regla 4\u00aa del art\u00edculo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposici\u00f3n legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenaci\u00f3n de un inmueble, como cuerpo cierto, \u00e9ste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porci\u00f3n de otro de mayor extensi\u00f3n, debe tambi\u00e9n individualizarse \u00e9ste en la misma forma, es decir, por sus alindaciones especiales. La raz\u00f3n de esta doctrina, que otrora se hac\u00eda estribar en el contenido del art\u00edculo 2594 del C\u00f3digo Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970\u201d. <\/p>\n
Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, p\u00e1g. 226) en las que el \u00e9nfasis del requerimiento acerca de la determinaci\u00f3n del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicaci\u00f3n del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el prop\u00f3sito de que el bien ra\u00edz sobre que versar\u00e1 la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista raz\u00f3n para exigir la menci\u00f3n concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala\u00bb (CSJ SC004-2015, 14 ene.). <\/p>\n
3.3. En conclusi\u00f3n, no incurri\u00f3 en error alguno el tribunal al declarar la nulidad de la promesa de permuta, porque como viene de verse, all\u00ed se supedit\u00f3 la celebraci\u00f3n del contrato prometido a una condici\u00f3n indeterminada, y como si fuera poco, los bienes objeto de la convenci\u00f3n futura fueron descritos de forma muy imprecisa. <\/p>\n
Sobre este \u00faltimo tema cabe resaltar que el ad quem no extra\u00f1\u00f3 la transcripci\u00f3n de los linderos \u2013como lo sugiri\u00f3 el recurrente\u2013, sino el uso de cualquier referencia de individualizaci\u00f3n, como la ubicaci\u00f3n, la direcci\u00f3n exacta, o incluso el folio de matr\u00edcula inmobiliaria de los predios sobre los que versar\u00eda la futura transferencia, datos que brillan por su ausencia en las convenciones escrutadas. <\/p>\n
Y no se diga, como lo sugiere el casacionista, que las referidas variables pod\u00edan esclarecerse verificando los registros y la documentaci\u00f3n catastral de los locales cuyas cuotas \u2013o porciones\u2013 se habr\u00edan prometido en venta, porque el contrato de promesa est\u00e1 sometido a la solemnidad de constar por escrito, de manera que los pactos de su esencia \u2013como lo es, a no dudarlo, \u00abdetermin[ar] de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradici\u00f3n de la cosa o las formalidades legales\u00bb\u2013 deben constar en el texto mismo de la convenci\u00f3n, lo que no ocurre en este caso. <\/p>\n
4. La nulidad del contrato de promesa de compraventa, en raz\u00f3n de la indeterminaci\u00f3n del objeto del contrato prometido. <\/p>\n
4.1. El 15 de julio de 2010, el se\u00f1or V\u00e9lez Duque y Metrosur celebraron un segundo contrato, esta vez de promesa de compraventa, en virtud del cual <\/p>\n
\u00ab(…) el prometiente vendedor, se\u00f1or Manuel Antonio Cano Berm\u00fadez, quien act\u00faa en nombre y representaci\u00f3n de la sociedad Metrosur Ltda. en liquidaci\u00f3n (…), se compromete a dar en venta material, real y efectiva, a hacer entrega y firmar el correspondiente t\u00edtulo escriturario de los siguientes bienes inmuebles, distinguidos as\u00ed: M\u00f3dulo B-129; B-148; B-149; B-156 y B-157 correspondientes al Local 104, con matr\u00edcula inmobiliaria n\u00famero 050-40118556, con un coeficiente total del 27,12% del \u00e1rea total del primer piso del local y un \u00e1rea total de 26,82 metros cuadrados, de una parte, y el M\u00f3dulo B-152 del local 102 del mismo centro comercial (sic), con un coeficiente del 11,330% del \u00e1rea total del primer piso del local, para un \u00e1rea de 11,2065 metros cuadrados del Centro Comercial Metrosur \u2013 propiedad horizontal \u2013 ubicado actualmente en la Cra. 73 No. 57 4 \u2013 12 Sur de la ciudad de Bogot\u00e1\u00bb10. <\/p>\n
N\u00f3tese que, en esta ocasi\u00f3n, las partes se cuidaron de indicar la ciudad y la direcci\u00f3n donde se ubicaba el Centro Comercial Metrosur, e incluso mencionaron el folio de matr\u00edcula de uno de los dos locales comerciales que se transferir\u00edan parcialmente en el futuro. Sin embargo, la indeterminaci\u00f3n se mantuvo, principalmente porque no se incluy\u00f3 en esa m\u00e1s detallada descripci\u00f3n al Local 102 \u2013-que hac\u00eda parte de la negociaci\u00f3n\u2013. <\/p>\n
Cabe insistir que la vaguedad no depende de la falta de transcripci\u00f3n de los linderos, pues ese trasunto puede reemplazarse con otras referencias pertinentes, sino del hecho de haber obviado cualquier menci\u00f3n supletoria, que permitiera saber con exactitud qu\u00e9 fue lo que se prometi\u00f3 vender. Dicho de otro modo, debe descartarse que la anulaci\u00f3n del contrato obedeciera al hecho de no haberse reproducido el alinderamiento de los locales, pues esa soluci\u00f3n obedeci\u00f3 a la absoluta imprecisi\u00f3n con la que los estipulantes describieron el objeto del contrato prometido. <\/p>\n
4.2. Ahora bien, es innegable que los jueces de instancia fijaron especialmente su atenci\u00f3n en la ausencia de linderos (que, se insiste, no fueron objeto de ninguna alusi\u00f3n, directa o indirecta), pero ello fue as\u00ed porque el contrato de promesa de compraventa parec\u00eda versar, simult\u00e1neamente, sobre una cuota de dominio de ciertas unidades inmobiliarias (los locales que integran la copropiedad Centro Comercial Metrosur) y sobre porciones espec\u00edficas de esas unidades (uno o varios \u00abm\u00f3dulos comerciales\u00bb). <\/p>\n
En efecto, los referidos locales, cada uno con un folio de matr\u00edcula propio, fueron f\u00edsicamente fragmentados en espacios m\u00e1s peque\u00f1os, que se denominaron \u00abm\u00f3dulos comerciales\u00bb, y que fueron mencionados por los testigos Jos\u00e9 Mar\u00eda Rodr\u00edguez Jim\u00e9nez11 y Emiro Su\u00e1rez Galindo12, cuya descripci\u00f3n coincide con los registros fotogr\u00e1ficos que militan en la foliatura13. A esos m\u00f3dulos se les asign\u00f3 una numeraci\u00f3n informal, y fueron enajenados por separado, como si realmente se tratara de unidades inmobiliarias independientes. <\/p>\n
Pero como no lo eran, sino que hac\u00edan parte de locales comerciales \u00abde mayor extensi\u00f3n\u00bb \u2013en palabras del actor\u2013, las partes idearon una especie de soluci\u00f3n intermedia, que no armoniza con el r\u00e9gimen de la comunidad que consagra el Cap\u00edtulo III, T\u00edtulo XXXIII, del Libro Cuarto del C\u00f3digo Civil, ni con el previsto para las propiedades horizontales en la Ley 675 de 2001: transferir derechos de cuota, en un porcentaje equivalente a la participaci\u00f3n del \u00e1rea del m\u00f3dulo en el \u00e1rea total del local, asignando al copropietario un \u00abderecho de uso exclusivo\u00bb sobre el (o los) m\u00f3dulo(s) que \u201cadquir\u00eda\u201d. <\/p>\n
Lo laber\u00edntico de la estructura contractual elegida, en s\u00ed mismo, muestra que el objeto del negocio jur\u00eddico prometido no fue determinado con el rigor del caso, pues no es claro si la transferencia futura versaba sobre un cuerpo cierto (una subdivisi\u00f3n del local), o sobre una cuota de dominio. Pero, de optarse por la primera alternativa, resultar\u00eda innegable la necesidad de dejar consignados los linderos espec\u00edficos de cada \u00abm\u00f3dulo comercial\u00bb, pues ellos no constaban \u2013ni podr\u00edan constar\u2013 en ning\u00fan documento p\u00fablico; de ah\u00ed que los jueces de instancia se refirieran a la cuesti\u00f3n con especial ah\u00ednco, pero como una de las varias razones para justificar la anulaci\u00f3n del acuerdo preparatorio, y no como la \u00fanica. <\/p>\n
4.3. Queda as\u00ed descartado que se hubiera presentado la violaci\u00f3n directa de la ley sustancial que se denunci\u00f3, pues si bien no puede afirmarse que sea imperativo transcribir los linderos de los bienes prometidos en venta o en permuta, s\u00ed resulta necesario que sus caracter\u00edsticas se determinen de forma muy precisa, lo que impone aludir a un n\u00famero de rasgos suficiente para distinguir con certeza la heredad que se transferir\u00e1 en el futuro de cualquiera otra. <\/p>\n
En ese sentido, se relieva de nuevo que el tribunal no decidi\u00f3 refrendar la anulaci\u00f3n dispuesta por el fallador a quo \u00fanicamente con apoyo en la ausencia de la menci\u00f3n del alinderamiento, sino porque en el texto de las promesas no reposaba pr\u00e1cticamente ning\u00fan dato que sirviera para identificar los predios negociados. De hecho, en la promesa de permuta y su otros\u00ed ni siquiera se incluy\u00f3 su direcci\u00f3n. <\/p>\n
Para finalizar, insiste la Corte en que, como es natural, toda la informaci\u00f3n faltante para lograr individualizar el objeto de los contratos prometidos reposa en varios documentos p\u00fablicos ajenos a la promesa; pero estos solo podr\u00edan ligarse al pacto preparatorio suponiendo en su contenido textual algo que no dice \u2013v. gr. la menci\u00f3n del n\u00famero de folio de matr\u00edcula de cada uno de los locales prometidos en venta o permuta\u2013, lo cual es improcedente, en raz\u00f3n a la solemnidad ad substantiam actus que consagra el art\u00edculo 1611-1 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
En consecuencia, los cargos primero y segundo no prosperan. <\/p>\n
DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando Justicia en nombre de la Rep\u00fablica de Colombia y por autoridad de la ley, <\/p>\n
RESUELVE <\/p>\n
PRIMERO. NO CASAR la sentencia de 20 de mayo de 2021, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, en el tr\u00e1mite que promovi\u00f3 Edgar V\u00e9lez Duque contra Metrosur Ltda. \u2013 en liquidaci\u00f3n. <\/p>\n
SEGUNDO. CONDENAR a la parte actora, como impugnante vencida, al pago de las costas procesales de esta actuaci\u00f3n. En la liquidaci\u00f3n incl\u00fayanse $6.000.000, por concepto de agencias en derecho. <\/p>\n
TERCERO. Por secretar\u00eda rem\u00edtase el expediente al tribunal de origen. <\/p>\n
Notif\u00edquese y c\u00famplase <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
Presidenta de Sala <\/p>\n
(Ausencia Justificada) <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 Los aludidos \u00abm\u00f3dulos comerciales\u00bb, identificados por los contratantes con una numeraci\u00f3n individual, hacen parte de los locales comerciales 101 a 109 del Centro Comercial Metrosur, en la forma que seguidamente se compendia: <\/p>\n
<\/p>\n
M\u00d3DULO <\/p>\n
LOCAL <\/p>\n
M.I. <\/p>\n
M\u00d3DULO <\/p>\n
LOCAL <\/p>\n
M.I. <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
119 <\/p>\n
101 <\/p>\n
50S-40118553 <\/p>\n
145 <\/p>\n
107 <\/p>\n
50S-40118559 <\/p>\n
<\/p>\n
153 <\/p>\n
102 <\/p>\n
50S-40118554 <\/p>\n
160 <\/p>\n
50S-40118559 <\/p>\n
<\/p>\n
155 <\/p>\n
103 <\/p>\n
50S-40118555 <\/p>\n
161 <\/p>\n
107 <\/p>\n
50S-40118559 <\/p>\n
<\/p>\n
147 <\/p>\n
105 <\/p>\n
50S-40118557 <\/p>\n
136 <\/p>\n
108 <\/p>\n
50S-40118560 <\/p>\n
<\/p>\n
158 <\/p>\n
105 <\/p>\n
50S-40118557 <\/p>\n
137 <\/p>\n
108 <\/p>\n
50S-40118560 <\/p>\n
<\/p>\n
108 <\/p>\n
106 <\/p>\n
50S-40118558 <\/p>\n
142 <\/p>\n
108 <\/p>\n
50S-40118560 <\/p>\n
<\/p>\n
133 <\/p>\n
106 <\/p>\n
50S-40118558 <\/p>\n
143 <\/p>\n
108 <\/p>\n
50S-40118560 <\/p>\n
<\/p>\n
159 <\/p>\n
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108 <\/p>\n
50S-40118560 <\/p>\n
<\/p>\n
107 <\/p>\n
107 <\/p>\n
50S-40118559 <\/p>\n
103 <\/p>\n
109 <\/p>\n
50S-40118561 <\/p>\n
<\/p>\n
134 <\/p>\n
107 <\/p>\n
50S-40118559 <\/p>\n
138 <\/p>\n
109 <\/p>\n
50S-40118561 <\/p>\n
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135 <\/p>\n
107 <\/p>\n
50S-40118559 <\/p>\n
141 <\/p>\n
109 <\/p>\n
<\/p>\n
144 <\/p>\n
107 <\/p>\n
50S-40118559 <\/p>\n
164 <\/p>\n
109 <\/p>\n
50S-40118561 <\/p>\n
2\u0002 Folios 23 y 24 del archivo digital denominado \u00ab C1 006- 2013-00359-01.pdf\u00bb. <\/p>\n
3\u0002 Folio 22, ib. <\/p>\n
4\u0002 Folio 40 del archivo digital denominado \u00abC4 TRIBUNAL 006-2013-00359-01.pdf\u00bb. <\/p>\n
5\u0002 Esta informaci\u00f3n reposa en un comprobante de egreso aportado por la convocada, donde figura la r\u00fabrica del actor en se\u00f1al de recibido (folio 247 del archivo digital denominado \u00abC1 006- 2013-00359-01.pdf\u00bb). <\/p>\n
6\u0002 Esa correspondencia no es completamente exacta, pero las variaciones son insignificantes. Ciertamente, hay una discrepancia en los porcentajes de copropiedad: (i) del Local 108, debido a un yerro de metraje que fue advertido y aclarado por los contratantes mediante escritura p\u00fablica n.\u00ba 3979 de 14 de diciembre de 2010 (folio 288, ib.) y (ii) del Local 102, cuya participaci\u00f3n pas\u00f3 del 11,010% en el otros\u00ed, al 11,44% en el contrato de compraventa. <\/p>\n
7\u0002 \u00abROCHA, Salvador. El contrato de promesa. En: Jur\u00eddica, Anuario del Departamento de Derecho de la Universidad Iberoamericana (M\u00e9xico). 1974, pp. 621-636\u00bb (referencia propia del texto citado). <\/p>\n
8\u0002 \u00abLARROUMET, Christian. Teor\u00eda general del contrato, Volumen I. Ed. Temis, Bogot\u00e1. 1999, p. 224\u00bb (referencia propia del texto citado). <\/p>\n
9\u0002 Advierte la Sala que, tras establecer que el contrato de promesa de permuta hab\u00eda perdido eficacia jur\u00eddica, no parec\u00eda imperativo disponer su anulaci\u00f3n de oficio, pues tal determinaci\u00f3n se mostraba inocua; de hecho, la propia colegiatura ad quem insisti\u00f3 en que no hab\u00eda lugar a restituciones mutuas, porque no existieron movimientos patrimoniales derivados de la ejecuci\u00f3n del pacto anulado. Sin embargo, as\u00ed se dispuso en ambas instancias, sin que el casacionista discutiera la necesidad o utilidad espec\u00edfica de esa determinaci\u00f3n, o su coherencia con las dem\u00e1s conclusiones de esa providencia. <\/p>\n
10\u0002 Folio 20 del archivo digital denominado \u00abC1 006- 2013-00359-01.pdf\u00bb. <\/p>\n
11\u0002 Folio 129 del archivo digital denominado \u00abC2 006-2013-00359-01.pdf. <\/p>\n
12\u0002 Folio 482 del archivo digital denominado \u00abC1 006- 2013-00359-01.pdf\u00bb. <\/p>\n
13\u0002 Folio 87 a 90, del archivo digital denominado \u00ab C2 006-2013-00359-01.pdf\u00bb. <\/p>\n
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SC1964-2022 (2013-00359-01) LUIS ALONSO RICO PUERTA Magistrado ponente SC1964-2022 Radicaci\u00f3n n.\u00ba 11001-31-03-006-2013-00359-01 (Aprobado en sesi\u00f3n de nueve de junio de dos mil veintid\u00f3s) Bogot\u00e1, D.C., diecinueve (19) de julio de dos mil veintid\u00f3s (2022). Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el convocante frente […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[51],"tags":[],"class_list":["post-65059","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-julio-2022"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65059","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=65059"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/65059\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=65059"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=65059"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=65059"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}