SC3103-2022 (2008-00402-01)<\/p>\n
<\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
Magistrada ponente <\/p>\n
SC3103-2022 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n\u00b0 05001-31-03-017-2008-00402-01 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n de cuatro de agosto de dos mil veintid\u00f3s) <\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., veintinueve (29) de septiembre de dos mil veintid\u00f3s (2022) <\/p>\n
Procede la Corte, en sede de instancia, a proferir sentencia sustitutiva dentro del proceso ordinario promovido por Juan Camilo Sierra Mesa contra Consuelo Gaviria de Sierra; Martha L\u00eda, Luz Estella, Mar\u00eda Cristina, Jaime, Jorge Antonio y Bernardo de Jes\u00fas Sierra Gaviria; y los herederos indeterminados de Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno. <\/p>\n
I. ANTECEDENTES <\/p>\n
<\/p>\n
1. El demandante acudi\u00f3 a la jurisdicci\u00f3n para que se declarara absolutamente simulado el acto jur\u00eddico contenido en la escritura p\u00fablica No. 4086 de 29 de diciembre de 2005, otorgada ante la Notar\u00eda Veinte del C\u00edrculo de Medell\u00edn, aclarada en el instrumento No. 665 de 6 de marzo de 2006, protocolizado ante el mismo ente notarial. <\/p>\n
En subsidio de lo anterior, reclam\u00f3 declarar la nulidad absoluta del fideicomiso en el exceso de cincuenta salarios m\u00ednimos legales mensuales por falta de la insinuaci\u00f3n exigida por la ley, y de fracasar la precedente aspiraci\u00f3n, declarar que, en la constituci\u00f3n de aquel, existi\u00f3 una donaci\u00f3n con la cual fue menoscabada la leg\u00edtima rigurosa del convocante, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1245 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
Como consecuencia de la bienandanza de los dos primeros pedimentos, deprec\u00f3 ordenar la cancelaci\u00f3n de los registros originados en el acto censurado y condenar a los demandados a restituir los bienes a la masa herencial, con sus frutos y accesorios. <\/p>\n
<\/p>\n
2. En apoyo de sus pretensiones, adujo que, a trav\u00e9s de la escritura p\u00fablica No. 4086 de 29 de diciembre de 2005, otorgada ante la Notar\u00eda Veinte del C\u00edrculo de Medell\u00edn, su abuelo Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno constituy\u00f3 a t\u00edtulo gratuito un fideicomiso civil, donde design\u00f3 a sus hijos Bernardo y Martha L\u00eda Sierra Gaviria como propietarios fiduciarios y les impuso la obligaci\u00f3n de transferir a los fideicomisarios -todos sus hijos-, los bienes relacionados en la providencia SC2906-2021, en su mayor\u00eda inmuebles localizados en la ciudad de Medell\u00edn, acciones y cuotas sociales en las empresas Ladrillera El Diamante S.A. y Ladrillera Santa Rita Ltda. <\/p>\n
Con el instrumento escriturario No. 665 de 6 de marzo de 2006, se aclar\u00f3 el acto antecesor con el fin de excluir del negocio jur\u00eddico celebrado, uno de los predios involucrados. <\/p>\n
No obstante, los contratantes nunca tuvieron la intenci\u00f3n de celebrar el fideicomiso; por el contrario, acordaron aparentar una relaci\u00f3n jur\u00eddica inexistente, de ah\u00ed que el constituyente nunca dejara de comportarse como due\u00f1o de los bienes fideicomitidos, los cuales representan la mayor parte de sus activos. <\/p>\n
El negocio jur\u00eddico as\u00ed realizado afecta la cuota de leg\u00edtima rigurosa correspondiente a su progenitor Carlos Alberto Sierra Gaviria, a quien representa por haber fallecido1 antes de deferirse la herencia de Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno2, cuya sucesi\u00f3n se abri\u00f3 en el Juzgado Quinto de Familia de Medell\u00edn. <\/p>\n
<\/p>\n
3. En la oportunidad correspondiente, los demandados se opusieron al petitum del libelo y formularon excepciones de m\u00e9rito. <\/p>\n
4. Agotado el tr\u00e1mite de rigor, el juez a quo accedi\u00f3 a la pretensi\u00f3n principal de la demanda y orden\u00f3 el retorno de los bienes a la masa herencial del constituyente, adem\u00e1s de la cancelaci\u00f3n de los instrumentos p\u00fablicos contentivos del fideicomiso y su aclaraci\u00f3n junto con su inscripci\u00f3n en el registro inmobiliario. Lo propio dispuso respecto de las cuotas sociales y acciones de Ladrillera Santa Rita Ltda. y Ladrillera El Diamante S.A. <\/p>\n
5. Inconformes con lo resuelto, los enjuiciados apelaron la decisi\u00f3n y, en sentencia de 2 de abril de 2018, el superior funcional la revoc\u00f3 y, en su lugar, deneg\u00f3 los reclamos del libelo introductorio, al no hallar acreditado el concierto simulatorio, ni el enga\u00f1o fraguado por las partes. <\/p>\n
6. Formulada por el promotor de la acci\u00f3n la impugnaci\u00f3n extraordinaria, mediante el pronunciamiento SC2906-2021, la Corte cas\u00f3 el veredicto del Tribunal, al encontrar que incurri\u00f3 en violaci\u00f3n indirecta del art\u00edculo 1766 de la codificaci\u00f3n civil, como consecuencia de trascendentes, graves y manifiestos errores de hecho en la labor del sentenciador de segundo grado de valorar los medios suasorios. <\/p>\n
7. Previo a proferir la decisi\u00f3n de reemplazo, se orden\u00f3 como prueba de oficio, un dictamen pericial, con el fin de determinar el valor de los frutos producidos o que hubiesen podido producir los inmuebles objeto del negocio declarado simulado, desde el deceso del fideicomitente, am\u00e9n de avaluar los bienes y las mejoras efectuadas en ellos y el monto de los rendimientos obtenidos por las acciones transferidas en el fideicomiso. <\/p>\n
Para la pr\u00e1ctica y contradicci\u00f3n de la experticia se comision\u00f3 al despacho del magistrado ponente de la decisi\u00f3n que resolvi\u00f3 la segunda instancia procesal, y surtidas tales etapas se dispuso el env\u00edo de lo rituado a esta Corporaci\u00f3n. <\/p>\n
El apoderado judicial de los demandados solicit\u00f3 abstenerse de reconocer frutos a su contraparte, quien se opuso a ese pedimento. <\/p>\n
II. CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. De manera liminar advierte la Sala que se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no existen irregularidades con entidad para invalidar lo actuado, circunstancias que habilitan una decisi\u00f3n de m\u00e9rito. <\/p>\n
2. Mem\u00f3rese que la sentencia proferida por el juzgador de primer grado fue favorable a las pretensiones de la parte demandante, la que apelada, el tribunal ad quem determin\u00f3 revocarla y, en su lugar, denegar la prosperidad del petitum contenido en el escrito inicial del juicio. <\/p>\n
Lo anterior supone que habi\u00e9ndose casado el fallo desestimativo de las aspiraciones del actor como resultado de la impugnaci\u00f3n vertical, corresponder\u00eda a esta Sala, en sede de segunda instancia, pronunciarse sobre los reparos concretos que adujeron los convocados a la litis como sustento del recurso de alzada que formularon en contra de aquel primer veredicto. <\/p>\n
3. En esa direcci\u00f3n, es suficiente iterar que como resultado de la valoraci\u00f3n probatoria efectuada en la sentencia de casaci\u00f3n -SC2906-2021-, se constat\u00f3 lo siguiente: <\/p>\n
<\/p>\n
a. El Tribunal cometi\u00f3 errores de suposici\u00f3n y de preterici\u00f3n al apreciar los medios suasorios, desaciertos que lo condujeron a tener por establecido que los fiduciarios Martha L\u00eda y Bernardo de Jes\u00fas Sierra Gaviria no se confabularon con el constituyente (Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno) para enga\u00f1ar a terceros, y que era innecesario detenerse en el estudio de los indicios aducidos por el demandante para evidenciar la simulaci\u00f3n. <\/p>\n
<\/p>\n
b. El desconocimiento de los fiduciarios sobre los elementos del fideicomiso, las obligaciones adquiridas en virtud del mismo, su finalidad y la raz\u00f3n de recurrir a esa figura en lugar de utilizar otra especie convencional, es indicativo de que contribuyeron con su aquiescencia a la consumaci\u00f3n del enga\u00f1o querido por su padre para disminuir los bienes de su acervo herencial, con menoscabo de los intereses del tambi\u00e9n heredero Juan Camilo Sierra Mesa (demandante), quedando en evidencia el consilium simulandis echado de menos por el ad quem. <\/p>\n
Convergen en el asunto una cadena de indicios concomitantes y homog\u00e9neos que ponen de presente la irrealidad de la convenci\u00f3n, algunos de ellos adverados por el promotor de la acci\u00f3n, los cuales sacaron a flote la real voluntad de los copart\u00edcipes: <\/p>\n
i) Inertia: esta conducta pasiva, desentendimiento y despreocupaci\u00f3n de los c\u00f3mplices en el acuerdo fingido, opuesta al liderazgo ejercido por el fideicomitente se comprueba con su aseveraci\u00f3n sobre que \u00aben vida de su progenitor, ellos nunca administraron ni usaron los bienes fideicomitidos \u2013 como corresponde a un real propietario fiduciario -, sino que tales prerrogativas las concentr\u00f3 aqu\u00e9l\u00bb.3 <\/p>\n
ii) Nescientia: notoria ignorancia aducida por los secundadores del simulador principal sobre la naturaleza, contenido esencial del negocio jur\u00eddico o acerca de las prestaciones acordadas, que, en el caso, resulta inexplicable, porque no s\u00f3lo firmaron el instrumento escriturario contentivo de la constituci\u00f3n del fideicomiso, sino otros tres donde se incluyeron o excluyeron bienes del fideicomitente. <\/p>\n
iii) Dominancia del transmisor de la propiedad: conducta controladora del transmisor de las propiedades objeto del fideicomiso, cuyo hecho indicador est\u00e1 debidamente demostrado, pues dos de los hijos de Jos\u00e9 Bernardo Romero Sierra coincidieron en sus interrogatorios, en afirmar que aqu\u00e9l se ocupaba directamente de sus negocios y en estos no interven\u00edan sus familiares4. Los fiduciarios fueron contestes en afirmar que su progenitor estructur\u00f3 el negocio, asesorado por su abogado de confianza. <\/p>\n
iv) Afinidad entre los part\u00edcipes del fideicomiso: Entre el fideicomitente y los fiduciarios exist\u00eda una especial proximidad, derivada del v\u00ednculo filial de primer grado que los un\u00eda y de la cercan\u00eda de estos con su padre, a tal punto que compart\u00edan oficina, permanec\u00edan con \u00e9l, le ayudaban y obedec\u00edan. <\/p>\n
v) Affectio: Adicional al parentesco y a su contig\u00fcidad f\u00edsica en el sitio de trabajo, exist\u00eda entre los prenombrados una cercan\u00eda emocional, corroborada por la especial confianza que relataron los fiduciarios y su designaci\u00f3n en el testamento del fideicomitente como albaceas con libre tenencia y administraci\u00f3n de bienes.5 <\/p>\n
vi) – Reserva de usufructo: se trat\u00f3 de una precauci\u00f3n contra los eventuales actos de los hijos en contra del fideicomitente, que fortaleci\u00f3 con otras medidas tendientes a limitar el accionar de los fiduciarios y de los beneficiarios. <\/p>\n
vii) Limitaciones impuestas a los fiduciarios: restricciones que desnaturalizan la posici\u00f3n convencional de los fiduciarios, explicables \u00fanicamente si el fideicomiso no era real, como que no pod\u00edan \u201cenajenar a ning\u00fan t\u00edtulo ni limitar el dominio de los Bienes y Acciones Fideicomitidas\u201d, como tampoco \u201cejecutar ni legalizar actos o contratos con relaci\u00f3n a esta limitaci\u00f3n o enajenaci\u00f3n, sin la previa autorizaci\u00f3n escrita del FIDEICOMITENTE\u201d6. <\/p>\n
viii) Limitaciones impuestas a los fideicomisarios: En las escrituras que recogen el fidecomiso y su adici\u00f3n, se prohibi\u00f3 a los beneficiarios y a sus herederos reclamar de cualquier forma contra ese negocio jur\u00eddico, atacarlo o impedir su perfecci\u00f3n y cumplimiento, so pena de ser excluidos \u00abipso jure autom\u00e1ticamente del mismo, sin necesidad de declaraci\u00f3n judicial\u00bb.7 <\/p>\n
ix) Retenci\u00f3n de la posesi\u00f3n: se demostr\u00f3 con los interrogatorios de los fiduciarios, revelando la ausencia de intenci\u00f3n del constituyente de tornar eficaz la transferencia del dominio bajo la figura del fideicomiso, que se limit\u00f3 a ser una simple operaci\u00f3n formal de traslaci\u00f3n provisoria del dominio, en tanto no hubo disposici\u00f3n material ni jur\u00eddica de los bienes por parte de los fiduciarios. <\/p>\n
x) Transferencia masiva de bienes: el acto dispositivo recay\u00f3 sobre una buena cantidad de recursos patrimoniales del fideicomitente (la mayor parte de sus activos) y su transferencia, con excepci\u00f3n de un solo predio, se orden\u00f3 en un mismo convenio, sin motivos serios para esa desintegraci\u00f3n de su acervo econ\u00f3mico. <\/p>\n
xi) Avanzada edad del constituyente: a los anteriores indicios se a\u00fana la edad de Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno al momento de constituir el fideicomiso, pues ten\u00eda 80 a\u00f1os de edad. <\/p>\n
xii) Ocultaci\u00f3n del acto a terceros o \u00absilentio\u00bb: los demandados Mar\u00eda Cristina, Jorge Antonio, Jaime y Luz Stella Sierra Gaviria -hijos del fideicomitente y beneficiarios del fideicomiso-, manifestaron no haber conocido la existencia del acto jur\u00eddico, sino hasta un mes despu\u00e9s de ocurrido el deceso de su padre, en lo cual coincidieron con el relato del demandante, quien dijo haberse enterado en el mismo momento que sus t\u00edos.8 <\/p>\n
xiii) Causa simulandi: el an\u00e1lisis conjunto de los interrogatorios practicados y las pruebas documentales, tornan veros\u00edmil la tesis sobre que la finalidad del negocio era disminuir el patrimonio de Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno para excluir de la masa herencial la mayor parte de sus bienes, con afectaci\u00f3n de los derechos sucesorales del demandante. <\/p>\n
3.1. A partir de los concurrentes y graves indicios rese\u00f1ados, obtenidos de las probanzas recaudadas en el proceso y de aquellas incorporadas al plenario, la Corporaci\u00f3n encontr\u00f3 probada la simulaci\u00f3n del fideicomiso constituido a trav\u00e9s de la escritura p\u00fablica No. 4086 de 29 de diciembre de 2005, otorgada ante la Notar\u00eda Veinte del C\u00edrculo Notarial de Medell\u00edn, aclarada en el instrumento No. 665 de 6 de marzo de 2006, otorgado ante el mismo fedatario p\u00fablico. <\/p>\n
3.2. Ese fingimiento negocial fue absoluto, pues los intervinientes en los prenombrados actos, no tuvieron intenci\u00f3n de realizar negocio jur\u00eddico alguno, de all\u00ed que el fideicomitente sigui\u00f3 comport\u00e1ndose como due\u00f1o y se\u00f1or de los activos patrimoniales involucrados, ocup\u00e1ndose personalmente de todo lo relacionado con ellos e impidiendo que sus hijos, a quienes design\u00f3 como fiduciarios, pudieran disponer de ellos, administrarlos o tomar para s\u00ed sus frutos y rendimientos. <\/p>\n
Recientemente, esta Sala, en relaci\u00f3n con la indicada figura, acot\u00f3: <\/p>\n
(\u2026) si no hay v\u00ednculo contractual de ninguna especie y por lo tanto el \u00fanico acto en realidad celebrado consiste en el convenio de las partes para dar vida a una apariencia que enga\u00f1e p\u00fablicamente demostrando ante terceros la existencia de un negocio que las partes nunca se propusieron ajustar, la simulaci\u00f3n se califica de absoluta (CSJ SC963-2022, 1 jul., rad. 2012-00198-01, reiterando la providencia CSJ SC3598-2020, 28 sep., rad. 2011-00139-01). <\/p>\n
4. Las precisiones realizadas sirven de marco al estudio que debe acometerse en esta oportunidad, pues teniendo en claro la inexistencia de una voluntad de los intervinientes en el fideicomiso encaminada a celebrar negocio alguno, el pronunciamiento presente ha de circunscribirse a las secuelas de la simulaci\u00f3n absoluta constatada. <\/p>\n
Sobre ese t\u00f3pico de discusi\u00f3n, en anteriores ocasiones ha precisado la Sala: <\/p>\n
(\u2026) \u2018la ley, no ha reglamentado expresamente las consecuencias que deben desprenderse en el evento de que haya que impon\u00e9rsele al demandado la obligaci\u00f3n de restituir la cosa a su verdadero due\u00f1o (\u2026); pero se comprende f\u00e1cilmente que la soluci\u00f3n a que debe llegarse al respecto es la misma que la ley consagra en las aludidas acciones de nulidad, reivindicatoria y rescisoria, no s\u00f3lo porque subsisten los mismos motivos de equidad que para \u00e9stas la han determinado, sino porque razones de analog\u00eda imponen al juzgador el deber de aplicar las leyes que regulan casos o materias semejantes (art. 8\u00ba, Ley 153 de 1887), y tambi\u00e9n porque las disposiciones sobre prestaciones mutuas tienen tal generalidad que de suyo son aplicables para regular las indemnizaciones rec\u00edprocas, en todos los casos en que un poseedor vencido pierda la cosa y sea obligado a entregarla a quien le corresponde\u2019 (G.J. LXIII, p\u00e1g. 658) sent. cas. sust. de 12 de diciembre de 2000 exp. 5225)\u201d (CSJ SC 12 dic. 2000, rad. CSJ SC 21 jun. 2011, rad. 2007-00062-01 citada en CSJ SC5235-2018, 4 dic., rad. 2006-00307-01). <\/p>\n
4.1. El reconocimiento de las prestaciones se\u00f1aladas descansa en el principio de equidad previsto en el art\u00edculo 8 de la Ley 153 de 1887. En esencia, procura el restablecimiento que legalmente proceda en cuanto a la restituci\u00f3n de los bienes, el reconocimiento de frutos, el pago de los gastos ordinarios en que se haya incurrido para su producci\u00f3n, as\u00ed como de los valores correspondientes a las expensas, mejoras, p\u00e9rdidas y deterioros de las cosas (art\u00edculos 965 a 967 C.C.). El pronunciamiento del juzgador es, pues, oficioso, en tanto hace parte del thema decidendum del litigio, el cual, en este caso conocido en sede de segunda instancia, debe sujetarse a las siguientes reglas particulares: <\/p>\n
4.1.1. Reintegro de los bienes objeto del negocio simulado: <\/p>\n
En virtud de la declaraci\u00f3n de mendacidad del negocio jur\u00eddico a trav\u00e9s del cual Bernardo Sierra Moreno pretendi\u00f3 mermar sustancialmente su patrimonio, los efectos de dicho acto deben retrotraerse a la etapa pre-convencional y ello implica que los inmuebles, acciones en la Ladrillera El Diamante S.A. y cuotas de inter\u00e9s social en la Alfarera Santa Rita S.A.9 -posteriormente convertidas en acciones-relacionados en la escritura de constituci\u00f3n del fideicomiso No. 4086 de 29 de diciembre de 2005, otorgada ante la Notar\u00eda Veinte del C\u00edrculo de Medell\u00edn, a excepci\u00f3n del que se excluy\u00f3 en el instrumento aclarativo No. 665 de 6 de marzo de 2006, protocolizado ante el mismo ente notarial, deben retornar al patrimonio del fideicomitente, lo que significa que acaecido su fallecimiento el 6 de febrero de 2008, los bienes han de volver a la masa herencial dejada por dicho causante, como as\u00ed lo orden\u00f3 el juez a quo. <\/p>\n
Se dar\u00e1 aplicaci\u00f3n a las pautas 961 a 963 de la normatividad civil, por lo que los demandados deber\u00e1n proceder a la restituci\u00f3n en el plazo que ser\u00e1 fijado, teniendo en cuenta que en la de una heredad est\u00e1n comprendidas \u00ablas cosas que forman parte de ella, o que se reputan como inmuebles, por la conexi\u00f3n con ella\u00bb, adem\u00e1s de sus llaves y \u00ablos t\u00edtulos que conciernen a ella\u00bb. <\/p>\n
4.1.2. Reconocimiento y pago de frutos: <\/p>\n
Ata\u00f1edero a los frutos, debe repararse en que la declaraci\u00f3n judicial de ser simulado un negocio jur\u00eddico sea absoluta o relativamente, no siempre conlleva la restituci\u00f3n de la posesi\u00f3n del bien o bienes involucrados y con ello la restituci\u00f3n de los frutos naturales o civiles que produzca. <\/p>\n
Lo anterior, porque casos habr\u00e1 en que el negociante simulador retuvo la posesi\u00f3n de los bienes, precisamente porque a pesar de que el enga\u00f1o consist\u00eda en exteriorizar una transferencia legal y material del dominio de los mismos, no era su intenci\u00f3n desprenderse de ellos y por tal raz\u00f3n nunca procedi\u00f3 a su entrega f\u00edsica, y en tales eventos no proceder\u00eda ordenar el pago de frutos. <\/p>\n
En el sub iudice, de acuerdo con la naturaleza y destinaci\u00f3n de los bienes involucrados en el fideicomiso simulado de acuerdo con la documental arrimada al proceso y los dict\u00e1menes periciales practicados en el curso de la primera instancia y como resultado de la orden impartida en sede de casaci\u00f3n, previo a emitir este fallo sustitutivo, los llamados a reconocer son los de orden civil, esto es, \u00ablos precios, pensiones o c\u00e1nones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuesto a fondo perdido. Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos desde que se cobran\u00bb (art. 717 C.C.). <\/p>\n
La norma siguiente determina que tales producidos pertenecen al due\u00f1o de la cosa de que provienen, \u00abde la misma manera y con la misma limitaci\u00f3n que los naturales\u00bb (art\u00edculo 718 C.C.), previsi\u00f3n que debe interpretarse en consonancia con el canon 1395 del mismo compendio, regulador de la distribuci\u00f3n de frutos en materia sucesoral. <\/p>\n
Al efecto, dicho mandato impone que aquellos percibidos despu\u00e9s de la muerte del causante, y durante la indivisi\u00f3n, se deben dividir de la siguiente manera: <\/p>\n
1o.) Los asignatarios de especies tendr\u00e1n derecho a los frutos y accesorios de ellas desde el momento de abrirse la sucesi\u00f3n; salvo que la asignaci\u00f3n haya sido desde d\u00eda cierto, o bajo condici\u00f3n suspensiva, pues en estos casos no se deber\u00e1n los frutos sino desde ese d\u00eda o desde el cumplimiento de la condici\u00f3n; a menos que el testador haya expresamente ordenado otra cosa. <\/p>\n
2o.) Los legatarios de cantidades o g\u00e9neros no tendr\u00e1n derecho a ningunos frutos, sino desde el momento en que la persona obligada a prestar dichas cantidades o g\u00e9neros se hubiere constituido en mora; y este abono de frutos se har\u00e1 a costa del heredero o legatario moroso. <\/p>\n
3o.) Los herederos tendr\u00e1n derecho a todos los frutos y accesiones de la masa hereditaria indivisa, a prorrata de sus cuotas; deducidos, empero, los frutos y accesiones pertenecientes a los asignatarios de especies. <\/p>\n
4o.) Recaer\u00e1 sobre los frutos y accesiones de toda la masa la deducci\u00f3n de que habla el inciso anterior, siempre que no haya una persona directamente gravada para la prestaci\u00f3n del legado; habi\u00e9ndose impuesto por el testador este gravamen a alguno de sus asignatarios, \u00e9ste s\u00f3lo sufrir\u00e1 la deducci\u00f3n (destacado propio). <\/p>\n
4.1.2.1. En el sub examine, dado que, con ocasi\u00f3n de la declaraci\u00f3n de ser irreales el fideicomiso y su acto aclaratorio, es procedente la restituci\u00f3n de los bienes muebles e inmuebles concernidos por dicho negocio jur\u00eddico a la masa herencial del se\u00f1or Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno, se impone atender que lo correspondiente a los frutos civiles debe reintegrarse, igualmente, al acervo sucesoral, pues es imprescindible atender las reglas impuestas por el art\u00edculo 1395 del C\u00f3digo Civil que acaba de trasuntarse, en particular, la destacada en el numeral 3\u00b0. <\/p>\n
Referente al espacio temporal en que se viabiliza el reconocimiento de tales producidos, esta Sala ha puntualizado que <\/p>\n
(…) [S]i bien se rige por las reglas generales de las prestaciones mutuas, consignadas en el Cap\u00edtulo 4o. del T\u00edtulo 12 del Libro 2o. del C\u00f3digo Civil, por aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de lo dispuesto por el art\u00edculo 1746 de la misma obra, no por ello es dable emplear el l\u00edmite temporal (la notificaci\u00f3n de la demanda al demandado) que el art\u00edculo 964 -inmerso en dicho cap\u00edtulo- establece a efectos de determinar desde cu\u00e1ndo est\u00e1 la parte obligada a restituir los frutos, \u00abporque entonces se har\u00eda nugatorio el efecto general y propio de toda declaraci\u00f3n de nulidad, y desde luego, de la de fen\u00f3menos afines, cual es el de retrotraer las cosas al estado en que se hallar\u00edan si no hubiese existido el acto o contrato nulo\u00bb (CSJ SC 059 1995, del 15 de junio de 1995, rad. 4398. Subraya por fuera del texto original) (CSJ SC5235-2018, 4 dic., rad. 2006-00307-01). <\/p>\n
De lo anterior se deduce que el efecto de la declaraci\u00f3n judicial al prosperar la pretensi\u00f3n simulatoria, es retroactivo, esto es, los frutos se restituyen desde la causaci\u00f3n a fin de colocar a los extremos de la relaci\u00f3n negocial en la situaci\u00f3n en que se encontrar\u00edan de no haber celebrado la convenci\u00f3n. <\/p>\n
En consonancia con lo anterior, los frutos habr\u00edan de reconocerse desde que se celebr\u00f3 la convenci\u00f3n fingida, pero en este caso el hito inicial debe ser otro, porque tal como se precis\u00f3 en la sentencia de casaci\u00f3n, el se\u00f1or Bernardo Sierra Moreno retuvo la posesi\u00f3n de los bienes objeto del fideicomiso hasta su muerte que acaeci\u00f3 el 6 de febrero de 2008. <\/p>\n
Luego, ser\u00e1 la fecha de su deceso el hito inicial de la liquidaci\u00f3n de los frutos, pues a partir de ese momento los bienes que los generaron salieron de su patrimonio y pasaron a hacer parte de la masa herencial a repartir entre sus sucesores. <\/p>\n
Respecto de cada uno de los fundos involucrados incumbe identificar si el causante ostentaba la propiedad plena o un porcentaje de participaci\u00f3n, y de este la proporci\u00f3n que se dijo transferir en el negocio supuesto. <\/p>\n
4.1.2.2. Sobre el importe de los frutos procede el reconocimiento de correcci\u00f3n monetaria, tal como se expuso en la providencia CSJ SC5513-2021, citando la decisi\u00f3n CSJ SC2217-2021, paradigm\u00e1tica frente a ese t\u00f3pico, pues con anterioridad a ella se consideraba extravagante indexar la indicada condena. A partir de dicho pronunciamiento, la Sala ha considerado que el valor de los frutos debe actualizarse desde que se percibieron o debieron producirse hasta cuando efectivamente se satisfacen. Como mecanismo id\u00f3neo para la preservaci\u00f3n de su valor, se ha determinado como una de las herramientas \u00fatiles la variaci\u00f3n del \u00edndice de precios al consumidor certificada por el Departamento Administrativo Nacional de Estad\u00edstica -DANE-. <\/p>\n
En efecto, como lo indicara la Sala en uno de los pronunciamientos citados, cuando es necesario dejar a las partes en el mismo estado en que se encontrar\u00edan si no hubiese existido el acto o contrato, tal como ocurre en este caso, los principios de equidad y reparaci\u00f3n integral conducen a \u00abla necesidad de que dichos frutos se actualicen a la fecha de su pago desde el momento en que el beneficiario efectivamente debi\u00f3 percibirlos, para lo cual se aplicar\u00e1 la variaci\u00f3n del \u00edndice de precios al consumidor durante el respectivo periodo (\u2026)\u00bb (CSJ SC2217-2021, 9 jun., rad. 2010-00633-02). <\/p>\n
4.1.3. Gastos ordinarios invertidos en la producci\u00f3n de los frutos: <\/p>\n
Con la gu\u00eda del postulado constitucional y legal de la equidad, se reconoce, adicionalmente, que la producci\u00f3n de frutos requiere la incursi\u00f3n en gastos ordinarios (inciso final art. 964 C.C.), y ante la falta de prueba en contrario, del quantum concreto de tales expensas o de su comprobaci\u00f3n en un rango inferior o superior, la Corte ha estimado que una reducci\u00f3n del valor indexado de los frutos en proporci\u00f3n del 15% es \u00abjusta y equitativa, atendiendo los gastos normales que hay que realizar para la obtenci\u00f3n de frutos durante una administraci\u00f3n de los bienes productores de rentas\u00bb (CSJ SC5235-2018, 4 dic., rad. 2006-00307-01, citada en CSJ SC2217-2021 ya citada). <\/p>\n
4.2. Liquidaci\u00f3n de los frutos: <\/p>\n
Con venero en las explicaciones precedentes, se procede a analizar el valor concreto de los frutos civiles de acuerdo con lo determinado en las experticias rendidas como resultado del decreto oficioso de la prueba por esta Corporaci\u00f3n, previo a la emisi\u00f3n del fallo de reemplazo, respecto de las cuales se surti\u00f3 la debida contradicci\u00f3n y fueron objeto de aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n a solicitud de las partes. En ellas aparecen citadas las fuentes de informaci\u00f3n, el marco te\u00f3rico, los m\u00e9todos a que acudieron para realizar las valoraciones encomendadas y los resultados de sus an\u00e1lisis. <\/p>\n
4.2.1. Rendimientos de las acciones de Bernardo Sierra Moreno en Ladrillera El Diamante S.A. y cuotas de inter\u00e9s social en Ladrillera Santa Rita Ltda. (actualmente Alfarera Santa Rita S.A.)10: <\/p>\n
Respecto de los rendimientos producidos por las acciones y cuotas sociales de propiedad de Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno en las Ladrilleras El Diamante S.A. y Santa Rita Ltda., el experto designado se\u00f1al\u00f3 que tuvo en cuenta: <\/p>\n
los valores debidamente cancelados por concepto de dividendos, decisiones de montos y pagos, que constan en las respectivas actas de asamblea para cada una de las sociedades; acto seguido, se procedi\u00f3 a indexar los valores obtenidos en diferentes fechas desde la fecha de suscripci\u00f3n del fideicomiso, es decir, se trajo a valor presente el dinero pagado en diferentes fechas.11 <\/p>\n
En cuanto a la participaci\u00f3n accionaria del fallecido fideicomitente en la sociedad Ladrillera El Diamante S.A., indic\u00f3 el auxiliar de la justicia que \u00aba la fecha de la constituci\u00f3n del fideicomiso, que consta en la escritura p\u00fablica No. 4086 otorgada el 29 de diciembre de 2005 ante la Notar\u00eda Veinte del C\u00edrculo Notarial de Medell\u00edn, es de 104.400 Acciones, que representan una participaci\u00f3n accionaria del 27.399% (Acta 81)\u00bb (idem), conforme a lo descrito en el siguiente cuadro: <\/p>\n
Conforme a lo descrito en la tabla, el auxiliar de la justicia concluy\u00f3 que al 31 de diciembre de 2020, la participaci\u00f3n accionaria de Bernardo Sierra Moreno correspond\u00eda a la cantidad de $1.630.372.441.81, valor indexado al mes de octubre de 2021. <\/p>\n
Respecto de la participaci\u00f3n en Ladrillera Santa Rita Ltda., acot\u00f3 que, a la fecha de la constituci\u00f3n del fideicomiso (29 de diciembre de 2005), esta era de 3.200.000 cuotas sociales que representaban el 24.615%, por valor de $3.199.950, e inform\u00f3 que, a trav\u00e9s de la escritura p\u00fablica 1763, otorgada el 30 de junio de 2015 ante la Notar\u00eda 22 del C\u00edrculo de Medell\u00edn, se registr\u00f3 la transformaci\u00f3n de la persona jur\u00eddica a sociedad an\u00f3nima12 y se cambi\u00f3 la denominaci\u00f3n social a Alfarera Santa Rita S.A., realiz\u00e1ndose un aumento de capital por decisi\u00f3n de la asamblea general de accionistas celebrada el 30 de marzo de 2017 (acta No. 64), y recogida en instrumento p\u00fablico. Con dicho incremento, el capital societario pas\u00f3 de $13.000.000 a $300.000.000, variando las iniciales 13.000.000 de acciones a 300.000.000 de acciones, de ah\u00ed que el porcentaje accionario del fideicomitente -24.615%- equivale a una participaci\u00f3n de $73.845.000, representados en 73.845.000 acciones. <\/p>\n
En consonancia con lo descrito en la tabla, el auxiliar de la justicia concluy\u00f3 que a 31 de diciembre de 2020, la participaci\u00f3n de Bernardo Sierra Moreno era de $333.285.030,65. <\/p>\n
Con ocasi\u00f3n de las cr\u00edticas realizadas por los mandatarios judiciales de las partes en la audiencia de contradicci\u00f3n, el perito aclar\u00f3 y complement\u00f3 su dictamen en varios aspectos como la correcci\u00f3n del c\u00e1lculo de los rendimientos, teniendo en cuenta la real repartici\u00f3n de utilidades y los anticipos a estas realizados en algunas vigencias. <\/p>\n
Adicionalmente, se\u00f1al\u00f3 que del total de 477.821 acciones de Ladrillera El Diamante S.A., la participaci\u00f3n cedida por Bernardo Sierra Moreno fue de 105.400 acciones, correspondiente al 22,0585% y no al 27,399% como indic\u00f3 en un comienzo.13 <\/p>\n
Lo expuesto dio lugar a que presentara nuevamente la liquidaci\u00f3n de los rendimientos desde dos hitos iniciales: la constituci\u00f3n del fideicomiso (29 de diciembre de 2005) y la muerte del fideicomitente (6 de febrero de 2008), como se describe en las siguientes tablas14: <\/p>\n
A partir de la constituci\u00f3n del fideicomiso: <\/p>\n
A partir del deceso del fideicomitente15: <\/p>\n
La anterior regla introduce criterios racionales en la apreciaci\u00f3n de los fundamentos de la experticia como elemento preponderante en el an\u00e1lisis riguroso de la probanza. Se trata de una evaluaci\u00f3n racional que acomete el juzgador desde la sana cr\u00edtica en relaci\u00f3n con varios aspectos, entre ellos la firmeza y calidad del trabajo pericial, que, tal como lo ha precisado esta Corporaci\u00f3n derivan de \u00abla fuerza expositiva de los razonamientos, la ilaci\u00f3n l\u00f3gica de las explicaciones y conclusiones, as\u00ed como la calidad de las comprobaciones y m\u00e9todos utilizados por el experto\u00bb (CSJ SC 16 jun. 2014, rad. 2008-00374-01). <\/p>\n
Los anotados elementos deben conducir, seg\u00fan lo acot\u00f3 el pronunciamiento reci\u00e9n citado a que la pericia \u00abresulte comprobable respecto de las conclusiones o resultados que plantea \u2013a partir de la informaci\u00f3n y la metodolog\u00eda que detalla- de cara al estado del arte o ciencia de que se trate, y suficientemente consistente en sus conclusiones desde la perspectiva de la l\u00f3gica formal; soporte que, se repite, siempre debe explicitarse en el dictamen, a efectos de que, sin dejar de ser -a fin de cuentas- una opini\u00f3n del perito, se sostenga ella en reglas, m\u00e9todos, procedimientos t\u00e9cnicos, cient\u00edficos o art\u00edsticos que la tornen lo m\u00e1s objetiva posible, y, por ese camino, que le brinden al trabajo realizado por el experto, la fuerza persuasiva necesaria para su acogimiento, en tanto es un juicio racional emitido con base en el conocimiento especializado acerca de un hecho cuya valoraci\u00f3n es necesaria en el proceso y no pertenece a la \u00f3rbita del derecho ni cae en el \u00e1mbito de la informaci\u00f3n media o com\u00fan\u00bb (providencia reiterada en CSJ SC5186-2020, 18 dic., rad. 2016-00204-01). <\/p>\n
4.2.1.2. Apreciado el dictamen de acuerdo con las reglas de la sana cr\u00edtica, observa la Sala que la experticia cumple las exigencias determinadas en el canon 226 ejusdem; el perito cuenta con la idoneidad y probidad requerida para el ejercicio de su profesi\u00f3n y el desempe\u00f1o de la labor encomendada, lo cual acredit\u00f3 en debida forma en el plenario; el trabajo realizado fue exhaustivo y los conceptos expuestos am\u00e9n de claros, son precisos y se encuentran debidamente fundamentados en los an\u00e1lisis y c\u00e1lculos que el experto ejecut\u00f3 con base en la informaci\u00f3n obtenida acerca del pago de dividendos en las empresas ladrilleras, adem\u00e1s de lo cual explic\u00f3 suficientemente la metolog\u00eda utilizada (deductiva e inductiva) respecto de los insumos suministrados por las compa\u00f1\u00edas, que constituyen fuentes v\u00e1lidas de informaci\u00f3n tales como estados financieros, asientos contables y actas de asamblea que dan cuenta de las decisiones adoptadas respecto de la distribuci\u00f3n de utilidades, acervo que reposa en \u00ablos libros de contabilidad, estados financieros, libros de actas, libros de accionistas, de las empresas estudiadas\u00bb de los a\u00f1os fiscales 2005 a 2021.16 <\/p>\n
Tuvo en cuenta el experto en contabilidad, para efectos de la liquidaci\u00f3n de los frutos, la conversi\u00f3n de la segunda de ellas al tipo societario an\u00f3nimo y la capitalizaci\u00f3n ordenada por la asamblea general de accionistas celebrada el 30 de marzo de 2017 (acta No. 64)17, increment\u00e1ndose el valor de la participaci\u00f3n que correspond\u00eda al fideicomitente cuando estaba representada en cuotas de inter\u00e9s social, atendi\u00e9ndose para dicho ente moral que los socios dispusieron distribuir dividendos a partir del a\u00f1o 2018. <\/p>\n
Se impone, en consecuencia, acoger la estimaci\u00f3n del perito de los rendimientos obtenidos por la participaci\u00f3n de Bernardo Sierra Moreno en las personas jur\u00eddicas Ladrillera El Diamante S.A. y Ladrillera Santa Rita Ltda. -hoy Alfarera Santa Rita S.A.-, sobre la cual constituy\u00f3 el fideicomiso contenido en el acto escriturario atacado en el proceso. Para efectos de la liquidaci\u00f3n, se tendr\u00e1 en cuenta el segundo escenario planteado, esto es, los frutos producidos desde el fallecimiento del fideicomitente. <\/p>\n
El importe se actualizar\u00e1 a una data cercana a la aprobaci\u00f3n de este fallo sustitutivo, pero no lo ser\u00e1n desde la fecha de causaci\u00f3n individualmente considerada, porque dicho ejercicio de actualizaci\u00f3n lo realiz\u00f3 el perito respecto de cada monto repartido por concepto de dividendos en las dos sociedades hasta el mes de enero de 2022, obteni\u00e9ndose una sumatoria de $1.463\u2019798.954,43 al mes de enero de 2022 como frutos civiles de la participaci\u00f3n en las dos empresas ($341.440.598,99 en Alfarera Santa Rita S.A. + $1\u00b4122.358.355,44 en Ladrillera El Diamante S.A.). <\/p>\n
Con el fin de traer a valor presente los montos que el \u00f3rgano societario dispuso pagar por el se\u00f1alado rubro, se acudir\u00e1 a las reglas socorridas por la jurisprudencia de esta Sala para la indexaci\u00f3n de cantidades pecuniarias, con base en el \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC) certificado por el DANE, indicador que, por su connotaci\u00f3n de hecho notorio, no requiere su demostraci\u00f3n en el litigio (CSJ SC 1731-2021, 19 may., rad. 2010-00607-01, CSJ SC002-2021, 18 ene., rad. 2011-00068-01; CSJ SC3687-2021, 25 ago., rad. 2013-00141-01, entre otras). <\/p>\n
Se tomar\u00e1 para el justiprecio como \u00edndice final el m\u00e1s cercano a la aprobaci\u00f3n de este fallo (julio de 2022) y como \u00edndice inicial el correspondiente al mes de enero de la misma anualidad respecto de la sumatoria global ($1.463\u2019798.954,43), pues el resultado de tal operaci\u00f3n es el mismo que se obtendr\u00eda si se actualizara a julio del presente a\u00f1o y de manera separada cada una de las cantidades (sumandos) que se adicionaron para llegar al monto total indicado.18 <\/p>\n
Para el aludido ejercicio se recurrir\u00e1 a la siguiente ecuaci\u00f3n: <\/p>\n
IPC Final (julio de 2022) <\/p>\n
VH = VA x IPC Inicial (enero de 2022) <\/p>\n
Donde: <\/p>\n
VH = valor hist\u00f3rico <\/p>\n
VA= valor actual <\/p>\n
Luego, la cantidad correspondiente a los frutos civiles a reconocer respecto de la participaci\u00f3n de Bernardo Sierra Moreno en los entes morales se\u00f1alado es de $1.554\u2019397.847,86 al mes de julio de 2022. <\/p>\n
4.2.2. Frutos de los inmuebles: <\/p>\n
En relaci\u00f3n con los percibidos o que pudieron percibirse por los bienes ra\u00edces, la perito designada realiz\u00f3 un primer justiprecio de los involucrados en el negocio jur\u00eddico simulado con corte a diciembre de 2021, estudio en el cual destac\u00f3 que, en raz\u00f3n a que dichos bienes generan renta, <\/p>\n
(\u2026) no son nuevos, han tenido una baja tasa de vacancia y en ellos las mejoras mayores han corrido por cuenta de los arrendatarios; \u201ca decir de ellos\u201d y tomado como cierto por nuestra interdisciplina al no haberse tenido la posibilidad de confrontarlas; la metodolog\u00eda que mejor refleja su valor probable es el an\u00e1lisis y actualizaci\u00f3n de ingresos acorde con las normas internacionales de valoraci\u00f3n IVS (enfoque de los ingresos en la IVS 2020), al aplicar esta metodolog\u00eda y sus t\u00e9cnicas (l\u00e9ase herramientas pertinentes), se cumple con los preceptos de la resoluci\u00f3n 620 del <\/p>\n
IGAC y el decreto 1420 del ministerio de desarrollo y vivienda del 2008 y 1998 respectivamente y en el marco del mayor y mejor uso, aplicado al entorno y al bien de forma particular.19 <\/p>\n
Seguidamente, la experta calcul\u00f3 los valores encomendados por la Corporaci\u00f3n en relaci\u00f3n con cada uno de los activos de acuerdo a sus caracter\u00edsticas particulares (tipificaci\u00f3n, ubicaci\u00f3n, destinaci\u00f3n, identificaci\u00f3n f\u00edsica y jur\u00eddica, explotaci\u00f3n econ\u00f3mica, entorno, entre otras), tal como pasa a compendiarse: <\/p>\n
i) \u00abINMUEBLE 1 (ACTIVO a): <\/p>\n
a) Parcela N\u00b0 25 de la unidad denominada \u201cParcelaci\u00f3n Mirador del Retiro\u201d, situada en el Municipio de El Retiro, Antioquia, identificada con la matr\u00edcula inmobiliaria N\u00b0 017 \u2013 0005555\u00bb, la cual corresponde a una \u00abVivienda campestre usufructuada por los herederos del causante en proporci\u00f3n a sus cuotas partes (turnos convenidos para fines de semana) (\u2026)\u00bb, la cual tiene un \u00e1rea de 10.940 m2 y se destina \u00abcomo vivienda campestre o de descanso, para sus comuneros\u00bb. <\/p>\n
Estim\u00f3 la avaluadora que teniendo en cuenta que el predio ten\u00eda una \u00abinfraestructura utilizable y al no existir comparables para su homogeneizaci\u00f3n, se procedi\u00f3 a comparar su capacidad instalada con un Fami-hotel, que de ese si existen, suficientes en el sector, para obtener una muestra representativa aplicable\u00bb. <\/p>\n
Reiter\u00f3 que <\/p>\n
(\u2026) es un bien de gran costo el cual para su aval\u00fao por el m\u00e9todo comparativo es dif\u00edcil de encontrar semejantes, por lo que fue necesario y de com\u00fan acuerdo con la interdisciplina crear el escenario para avaluarlo dentro del entorno comercial del sector con la consideraci\u00f3n de bien especial contemplado en las normas internacionales IVS como herramienta coadyuvante para convertir las bondades cualitativas en cuantitativas, en el contexto de un Fami-Hotel, como as\u00ed se usufruct\u00faan en el territorio. <\/p>\n
Para tasar los frutos civiles, recurri\u00f3 a una tasa de inversi\u00f3n que \u00abgarantice la no devaluaci\u00f3n o envilecimiento del capital involucrado en la inversi\u00f3n as\u00ed: el 50% de la tasa de inflaci\u00f3n y adicional a \u00e9sta, una que represente otra, de libre riesgo como es el 50% del DTF\u00bb sobre el valor comercial. <\/p>\n
Estableci\u00f3 el se\u00f1alado importe con base en la \u00abcapacidad instalada del bien para efectos del an\u00e1lisis puede albergar una familia de 15 personas que aporten de a $400.000 o sea $6.000.000\/semana, en las cuatro semanas del mes, ser\u00edan $24.000.000, pero consideremos que \u00fanicamente se va a captar de esos $24.000.000 las dos terceras partes\u00bb. <\/p>\n
De all\u00ed concluy\u00f3 que la captaci\u00f3n ascender\u00eda a $16.000.000, monto del que deriv\u00f3 la renta directa, as\u00ed: VC= = 16.000.000 \/ 0.004\u2217 = $4.000.000.000, importe que, a trav\u00e9s de una regresi\u00f3n lineal, llev\u00f3 al a\u00f1o 2008 ($2.634.765.017), sobre el cual justipreci\u00f3 los frutos civiles, ejercicio que arroj\u00f3 el resultado descrito en el cuadro que a continuaci\u00f3n se presenta: <\/p>\n
ii) INMUEBLE 2 (ACTIVO b): <\/p>\n
b) Apartamento y su garaje, ubicados en la Calle 47 N\u00b0 68\u00aa \u2013 46 de Medell\u00edn, al cual le corresponde la matr\u00edcula N\u00b0 001 \u2013 117404\u00bb, con \u00e1rea de 177,18 m2. \u00abPrimer piso, Apartamento 68\u00aa \u2013 46, que forma parte integrante de un edificio de propiedad horizontal, situado en Medell\u00edn, del Barrio La Am\u00e9rica, con frente a la calle 47, crucero con la Carrera. 68-A, Manzana 15 del Lote 132 (\u2026). 7. Explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del bien: Arrendamiento. (\u2026) 11. AVAL\u00daO: Para este aval\u00fao se tuvo que extraer del mercado, muestras representativas del inmueble sujeto, para mediante las medidas de tendencia central obtener el valor m\u00e1s probable para una transacci\u00f3n aceptable. (\u2026) METODOLOG\u00cdA APLICAR: Enfoque comparativo por correcci\u00f3n simple. Dado que el activo a valorar es un bien inmueble y que este tiene mercado en la zona la metodolog\u00eda que me mejor refleja su valor m\u00e1s probable es por mercado comparativo. <\/p>\n
Para depurar la muestra de los fundos comparables, sostuvo haber aplicado el m\u00e9todo \u00abChauvenet\u00bb, estimando el valor comercial en $620.831.217, el cual retrocedi\u00f3 al a\u00f1o 2008 mediante el \u00cdndice de Costos de la Construcci\u00f3n de Vivienda – ICCV ($408.936.093), y para tasar los frutos, sobre dicho monto aplic\u00f3 la misma tasa de inversi\u00f3n utilizada en el anterior predio, operaci\u00f3n que determin\u00f3 la suma de $555.571.027 por ese concepto al 30 de noviembre de 2021. <\/p>\n
iii) \u00abINMUEBLE 3 (ACTIVO c): <\/p>\n
c) Lote de terreno 24 de la manzana F del barrio Florida nueva de Medell\u00edn y la casa de habitaci\u00f3n edificada en \u00e9l, situados en la Calle 47D N\u00b0 70 \u2013 165, con matr\u00edcula Inmobiliaria N\u00b0 001 \u2013 130963 (fol. 28). (\u2026). Se trata de una \u00abCasa local, de dos pisos y un s\u00f3tano (Garaje) (\u2026), con un \u00e1rea de 180 mts2, ubicado en el barrio florida Nueva, destinada a sede y espacio para capacitaci\u00f3n de la empresa arrendataria no sometida a R.P.H.\u00bb. (\u2026) Destinaci\u00f3n del Inmueble: Al momento de la visita el inmueble estaba siendo ocupado mediante contrato por inquilinos que pagan renta. Explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del bien: Renta por canon de arrendamiento. (\u2026) AVAL\u00daO: METODOLOG\u00cdA APLICAR: Enfoque del Costo por adici\u00f3n, T\u00e9cnica Residual, Costo Reposici\u00f3n. En tasaci\u00f3n es importante entender que aquellos inmuebles que en Colombia no est\u00e1n sometido al r\u00e9gimen de propiedad Horizontal (ley 675 de 2001). La propiedad debe valorarse separadamente por sus dos componentes: LOTE Y CONTRUCCI\u00d3N. Atendiendo la ley, un tasador con formaci\u00f3n acad\u00e9mica sabe que el terreno se valora por el enfoque del costo por adici\u00f3n o t\u00e9cnica Residual. En cambio, la construcci\u00f3n o mejora se debe valorar por el enfoque del costo, pero espec\u00edficamente por el COSTO Reposici\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
En ese orden, estim\u00f3 la propiedad en $1.358.372.809, discriminado en $1.183.802.809 (terreno) y $174.570.000 (construcci\u00f3n), llevando \u00abel valor comercial del bien de hoy, al a\u00f1o 2008, mediante una regresi\u00f3n lineal, tomando como factor el ICCV dado por el DANE\u00bb, ejercicio que dio como resultado la cantidad de $894.748.284, sobre la cual avalu\u00f3 los frutos civiles hasta el 30 de noviembre de 2021 en $1.311.084.938. <\/p>\n
iv) INMUEBLE 4 (ACTIVOS d – e): <\/p>\n
d) Local Comercial N\u00b0 40 \u2013 105 Centro Comercial Paseo Bol\u00edvar, Matr\u00edcula N\u00b0 001 \u2013 423548 <\/p>\n
e) Un lote de Terreno con sus mejoras y anexidades, Predio en el cual se construy\u00f3 el Centro Comercial Paseo Bol\u00edvar Matr\u00edcula N\u00b0 001 \u2013 423548. (\u2026) Explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del bien: Arrendamiento. <\/p>\n
En cuanto a la metodolog\u00eda para avaluar explic\u00f3 que \u00abDado que el activo a valorar es un bien inmueble y que este genera renta la metodolog\u00eda que me mejor refleja su valor m\u00e1s probable es por el m\u00e9todo actualizaci\u00f3n de ingresos y como lo reconoce la Norma Internacional de valoraci\u00f3n-IVS- (Enfoque de los ingresos en la IVS2020). Al aplicar esta metodolog\u00eda y sus t\u00e9cnicas se cumple el principio de mayor y mejor uso\u00bb, acudiendo a una f\u00f3rmula matem\u00e1tica para calcular la renta directa: <\/p>\n
VC= <\/p>\n
<\/p>\n
Donde, <\/p>\n
Vc = Valor comercial, <\/p>\n
i = Tasa de rentabilidad inmobiliaria – se acude a una tabla de tasas de inter\u00e9s acorde con el tipo de bien: <\/p>\n
\u00abSe procede a reemplazar para cada bien a VALORAR <\/p>\n
VC= 1.799.000 = $ 199.888.889 <\/p>\n
0.009\u2217 <\/p>\n
A continuaci\u00f3n tas\u00f3 los ingresos por renta, discriminando los correspondientes a \u00abCanon Mercado\u00bb y a \u00abCanon Contrato\u00bb. <\/p>\n
Y de estos descont\u00f3 los egresos por distintos conceptos como impuesto predial, administraci\u00f3n, vacancia y comisi\u00f3n de arrendamiento, entre otros, todo para obtener un valor presente neto del bien ($130.894.854), el cual promedi\u00f3 con el resultado del anterior ejercicio, lo que dio como resultado la cantidad de $165.391.872, sobre la cual estim\u00f3 los frutos civiles causados desde el 6 de febrero de 2008 (deceso del fideicomitente), determin\u00e1ndolos en la suma de $248.566.941 al 30 de noviembre de 2021. <\/p>\n
v) INMUEBLE 5 (ACTIVO f \u2013 g \u2013 h \u2013 i \u2013 j): <\/p>\n
f) Local 24 \u2013 15 que hace parte de un edificio situado en la carrera 43G y calle 25 de Medell\u00edn, identificado con la matr\u00edcula N\u00b0 001 \u2013 278928 <\/p>\n
g) Local y Mezzanine de un primer piso que hace parte de un edificio localizado en la Carrera 43G y la calle 25, con folio de matr\u00edcula inmobiliaria N\u00b0 001 \u2013 278929 <\/p>\n
h) Local integrante de un edificio situado en la Calle 25 N\u00b0 43G \u2013 13 de Medell\u00edn, que se identifica con la matr\u00edcula Inmobiliaria N\u00b0 001 \u2013 278930 <\/p>\n
i) Local 201 del edificio localizado en la Carrera 43G N\u00b0 24 \u2013 7 de la ciudad de Medell\u00edn, al que le corresponde la matr\u00edcula N\u00b0 001 \u2013 278931 <\/p>\n
j) Local 202 del edificio situado en la Carrera 43G N\u00b0 24 \u2013 7 de la ciudad de Medell\u00edn, al que le corresponde la matr\u00edcula N\u00b0 001 \u2013 278932 (\u2026). C\u00f3mo (sic) podemos ver se trata de unas instalaciones Indu-comerciales livianas, ubicadas en uno de los sectores m\u00e1s apetecidos de Medell\u00edn, que espera continuar con el macro-proyecto Rio Sur decretado, lo que a su vez garantice un desarrollo auspicioso para el sector. <\/p>\n
Indic\u00f3 que se trata de un \u00abEdificio en propiedad horizontal que consta de cinco matr\u00edculas inmobiliarias Nrs. 001 \u2013 278928; 001 \u2013 278929; 001 \u2013 278930; 001 \u2013 278931 y 001 \u2013 278932\u00bb. Cada matr\u00edcula corresponde a un local comercial, conforme a la siguiente descripci\u00f3n: <\/p>\n
<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278928: Tienda para Bebes, con Mezzanine, con \u00e1rea de 123 mts2.<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278929: Restaurante con Mezzanine, con \u00e1rea de 19 mts2.<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278930: Insumos m\u00e9dicos con Mezzanine, con \u00e1rea de 211 mts2.<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278931: Local 201 (Insumos de Cosmetolog\u00eda), con \u00e1rea de 246 mts2.<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278932: Local 202 (Insumos de Cosmetolog\u00eda), con \u00e1rea de 228 mts2. <\/p>\n
La perito avalu\u00f3 este activo con base en el \u00abm\u00e9todo de actualizaci\u00f3n de ingresos\u00bb, teniendo en cuenta la destinaci\u00f3n generadora de renta de los locales. Y para ello manifest\u00f3 haber estudiado \u00abel mercado de renta de la zona por m2 correspondiente a la de la tipolog\u00eda correspondiente al inmueble en estudio\u00bb, an\u00e1lisis del que obtuvo los siguientes resultados en materia de frutos con corte al 30 de noviembre de 2021: <\/p>\n
<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278928: $813.987.289.<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278929: $604.574.488<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278930: $669.985.38220<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278931: $800.370.175<\/p>\n
* MI 001 \u2013 278932: $741.806.504.21 <\/p>\n
vi) INMUEBLE 6 (ACTIVO k): <\/p>\n
k) Una casa de habitaci\u00f3n distinguida con los Nos. 73 \u2013 4\/12\/20 de la fracci\u00f3n de la Am\u00e9rica de la ciudad de Medell\u00edn, que se identifica con el folio de matr\u00edcula N\u00b0 001 \u2013 134558. Se compone de tres locales (Dos Boutiques) y un restaurante, parqueadero y escalas de acceso a la vivienda del segundo piso; el cual no entr\u00f3 en el an\u00e1lisis econ\u00f3mico encomendado, ante la oposici\u00f3n de los fideicomitentes Bernardo y Martha Sierra, por haber sido objeto de aclaraci\u00f3n a quo. Dejo constancia de que no se permiti\u00f3 su tasaci\u00f3n en el contexto de lo encomendado.22 <\/p>\n
vii) INMUEBLE 7 (ACTIVO l): <\/p>\n
l) Una finca rural situada en la fracci\u00f3n de Bel\u00e9n, paraje Aguas Fr\u00edas de Medell\u00edn, al que le corresponde la matr\u00edcula inmobiliaria N\u00b0 001 \u2013 510500. (\u2026). Se trata del Predio N\u00b0 156 con \u00e1rea de 298.152,29 mts2, localizado en la \u00abcomuna AltaVista, Barrio San Pablo, sector Ca\u00f1o \u201cLas Margaritas\u201d, de nomenclatura Carrera 100 N\u00b0 31F \u2013 24\u00bb, sector \u00absuburbano del cual se extraen materiales utilizados como insumos para la construcci\u00f3n. (\u2026) Destinaci\u00f3n del Inmueble: Al momento de la visita el inmueble estaba siendo destinado a la explotaci\u00f3n Industrial como cantera extractiva (lote). (\u2026) Explotaci\u00f3n econ\u00f3mica del bien: Al momento de la visita en el Lote se desarrollaban actividades de extracci\u00f3n (cantera) y, una ladrillera, que estaban en explotaci\u00f3n por los arrendatarios del lote (no se suministr\u00f3 m\u00e1s informaci\u00f3n). <\/p>\n
La experta acot\u00f3 que por tratarse de un lote de reserva para \u00abexpansi\u00f3n urbana\u00bb, seg\u00fan el Plan de Ordenamiento Territorial (P.O.T), a efectos de establecer el valor de la heredad, \u00abante la posibilidad de desarrollo para este tipo de lotes, opto (sic) para obtener el valor del Lote: La t\u00e9cnica residual (m\u00e9todo involutivo \u2013 t\u00e9cnica residual y Potencial de desarrollo) que es aquel: al que mediante un proyecto hipot\u00e9tico vendible se le descuentan los costos de construcci\u00f3n y los financieros queda un remanente aplicable al lote y a la utilidad del constructor\u00bb.23 <\/p>\n
En el ac\u00e1pite de metodolog\u00eda expuso que aplicar\u00eda las de \u00abEnfoque del Costo por adici\u00f3n\u00bb, \u00abT\u00e9cnica Residual (Potencial de desarrollo)\u00bb y \u00abCosto Reposici\u00f3n para la mejora\u00bb, se\u00f1alando que \u00abel terreno se valora por el enfoque del costo por adici\u00f3n o t\u00e9cnica Residual. En cambio, la construcci\u00f3n o mejora se debe valorar por el enfoque del costo, pero espec\u00edficamente por el COSTO Reposici\u00f3n\u00bb.24 <\/p>\n
Enseguida, procedi\u00f3 a avaluar los dos componentes referidos, partiendo de la realizaci\u00f3n de un proyecto constructivo hipot\u00e9tico, teniendo en cuenta que \u00abla densidad m\u00e1xima permitida en ese pol\u00edgono es de 80 viviendas por hect\u00e1rea, para \u00e9ste caso se da un \u00c1REA TOTAL a construir de 149.076. Aplicando el concepto urban\u00edstico proximidades se tiene como hip\u00f3tesis o premisas: De viviendas (Vis) 70 mts2 = 2.130 unds o su equivalente as\u00ed: 85% Viviendas y un 15% de Comercio. Ahora, para continuar con la t\u00e9cnica residual se debe plantear un flujo de caja, donde los ingresos se calculan a partir de un estudio de mercado de los productos inmobiliarios hipot\u00e9ticos\u00bb, con fundamento en los ingresos y egresos posibles, ejercicio del cual descont\u00f3 el valor de las mejoras levantadas en el predio, tomando en consideraci\u00f3n la depreciaci\u00f3n sufrida por ellas\u00bb.25 <\/p>\n
As\u00ed encontr\u00f3 que el valor del lote de terreno era $8.815.673.730 y el de las mejoras depreciadas $115.900.000 para un monto total de $8.931.573.730, cantidad sobre la cual justipreci\u00f3 los frutos civiles, utilizando una tasa de inter\u00e9s que \u00abgarantice la no devaluaci\u00f3n o envilecimiento del capital involucrado como es el 50 % de la tasa de inflaci\u00f3n y adicional a \u00e9sta, una que represente una de libre de riesgo como es el 50% del DTF\u00bb, determinando como frutos civiles acumulados desde el 6 de febrero de 2008 hasta el 30 de noviembre de 2021 la suma de $6.603.559.292.26 <\/p>\n
viii) INMUEBLE 8 (ACTIVO m): <\/p>\n
m) Un lote de terreno distinguido con el N\u00b0 10\u00aa de la manzana D de la urbanizaci\u00f3n Asturias 1 con la edificaci\u00f3n levantada, mejoras y anexidades, situado en la fracci\u00f3n de la Am\u00e9rica de Medell\u00edn, que tiene asignado el folio N\u00b0 001 \u2013 586778. (\u2026) Edificio de tres pisos con nomenclatura Calle 39C N\u00b0 73 \u2013 07\/11\/13, Donde funciona un Coworking, Restaurante y espacio para capacitaci\u00f3n de la empresa arrendataria, no sometido a R.P.H. (\u2026) Destinaci\u00f3n del Inmueble: Al momento de la visita el inmueble estaba ocupado mediante contrato (que no tuve a la vista) por inquilinos (\u2026). <\/p>\n
Para valorar monetariamente el terreno opt\u00f3 por recurrir a la t\u00e9cnica valuatoria del \u00abcosto por adici\u00f3n\u00bb, el cual refiri\u00f3 como uno \u00abde los m\u00e9todos reconocidos y aceptados por Normas Internacionales de valoraci\u00f3n, tambi\u00e9n conocido como \u201cT\u00e9cnica Residual\u201d\u00bb, esto es, tal como ocurri\u00f3 con el activo precedente, sobre la base del proyecto constructivo hipot\u00e9tico que pudiera darle al suelo un mejor y mayor uso, teniendo en cuenta para ello que la \u00abdensidad m\u00e1xima permitida en ese pol\u00edgono es de 350 viviendas por hect\u00e1rea, para \u00e9ste caso se da un total de 684 mts2 para vivienda y 223 mts2 para comercio en el primer piso. Aplicando el concepto urban\u00edstico proximidades\u00bb.27 <\/p>\n
Del mismo modo que en el anterior, plante\u00f3 un flujo de caja, donde calcul\u00f3 los ingresos del proyecto de construcci\u00f3n \u00aba partir de un estudio de mercado de los productos inmobiliarios hipot\u00e9ticos\u00bb, estimando los ingresos y egresos posibles adem\u00e1s de la utilidad, ejercicio del cual descont\u00f3 el valor de las mejoras levantadas en el predio, tomando en consideraci\u00f3n la depreciaci\u00f3n sufrida por ellas\u00bb.28 <\/p>\n
Como derivaci\u00f3n del ejercicio cuantific\u00f3 el valor f\u00edsico del bien en $4.422.022.620 bajo la \u00abt\u00e9cnica residual\u00bb, la cual contrast\u00f3 con la de \u00abrenta directa\u00bb, donde obtuvo como importe del bien la cantidad de $4.451.526.014, y luego de ponderar dichos montos determin\u00f3 que el precio comercial del inmueble al 30 de noviembre de 2021 era $4.436.769.31829, sobre el cual justipreci\u00f3 los frutos civiles aplicando la tasa de rentabilidad del \u00ab50 % de la tasa de inflaci\u00f3n y adicional a esta una que represente una de libre de riesgo como es el 50% del DTF como lo m\u00ednimo que pedir\u00eda un inversionista para este tipo de negocio que le garantice un rendimiento\u00bb, arrojando un resultado de $5.475.161.507 por concepto de frutos civiles a la preindicada fecha.30 <\/p>\n
ix) INMUEBLE 9 (ACTIVO n): <\/p>\n
n) Lote N\u00b0 132 y edificio en \u00e9l construido con 3 apartamentos y 3 garajes, localizado en la Calle 47 con Carrera 68\u00aa de la ciudad de Medell\u00edn. (\u2026) Observaci\u00f3n Pericial En cuanto al Lote 132 que se me encomend\u00f3 evaluar, quiero manifestar que es el Lote de mayor extensi\u00f3n de un edificio de 3 pisos donde el segundo y tercer piso son de personas diferentes a las involucradas en el litigio, raz\u00f3n por la cual no se permiti\u00f3 ni la entrada ni aportaron informaci\u00f3n pertinente; solamente el primer piso de matr\u00edcula inmobiliaria N\u00b0 001 \u2013 117404 inspeccionado y reconocido por la parte, que ya fue avaluado en el ac\u00e1pite N\u00b0 b, folio N\u00b0 18 \u2013 27, como componente de esa Propiedad Horizontal. <\/p>\n
Realizado de la forma descrita el aval\u00fao de los inmuebles comprometidos en el negocio jur\u00eddico simulado, la perito present\u00f3 un cuadro de resumen final, en el cual detall\u00f3 los frutos civiles acumulados de cada uno de los bienes evaluados, descont\u00e1ndole lo correspondiente a las mejoras necesarias en un 10% y los gastos invertidos en la producci\u00f3n de los frutos en un porcentaje del 15,5%31, para determinar el quantum de los \u00abfrutos l\u00edquidos\u00bb.32 <\/p>\n
4.2.2.1. En la audiencia de contradicci\u00f3n que se realiz\u00f3 ante el funcionario comisionado, los apoderados judiciales de los contendores en la litis interrogaron a la perito y ri\u00f1eron con diversos aspectos del trabajo que aquella efectu\u00f3, algunos de los cuales fueron atendidos en la aclaraci\u00f3n presentada el 9 de marzo de 2022, como, por ejemplo, los t\u00f3picos relativos a los producidos acumulados del local comercial identificado con la matr\u00edcula inmobiliaria No. 001 \u2013 27893033 y a la operaci\u00f3n de descuento de las mejoras y gastos invertidos en la producci\u00f3n de los frutos civiles de todos los inmuebles avaluados, la cual, pese a lo manifestado por la profesional inicialmente34, si se hab\u00eda verificado en la pericia inicial y fue precisada y corregida en la respuesta aclaratoria. <\/p>\n
Otras valoraciones de la tasaci\u00f3n fueron objeto de refutaci\u00f3n, las cuales a continuaci\u00f3n y, en apretada s\u00edntesis, se compendian tem\u00e1ticamente junto con las respuestas de la autora del dictamen: <\/p>\n
Cuestionamientos de la parte demandante: <\/p>\n
i) No se indexaron los valores de los frutos: La experta respondi\u00f3 en la audiencia de contradicci\u00f3n que no hab\u00eda ejecutado dicha actualizaci\u00f3n35; posteriormente, expuso que \u00ab[e[stos frutos a\u00f1o por a\u00f1o se van indexando conforme a la ecuaci\u00f3n\u00bb.36 <\/p>\n
ii) No aplic\u00f3 el porcentaje de copropiedad correspondiente en los aval\u00faos y estimaci\u00f3n de frutos (supuso que Bernardo Sierra Moreno era titular del 100% de la propiedad de cada uno de los bienes ra\u00edces)37: La perito inform\u00f3 la imposibilidad de realizar los ajustes en tanto la informaci\u00f3n que le fue suministrada no le permit\u00eda identificar los porcentajes de titularidad del dominio o la divisi\u00f3n en cuotas partes38. El gestor judicial de los demandados calific\u00f3 esta omisi\u00f3n de la experticia como un error protuberante que afecta la precisi\u00f3n del dictamen.39 <\/p>\n
Cuestionamientos de la parte demandada: <\/p>\n
i) La experta no encontr\u00f3 mercado comparable para el inmueble identificado con MI 017-0005555, procediendo a determinar ingresos con base en una producci\u00f3n hotelera que no se puede ejecutar por prohibici\u00f3n del reglamento de propiedad horizontal y, en todo caso, no present\u00f3 las averiguaciones llevadas a t\u00e9rmino en otros \u201cfami-hoteles\u201d del sector, ni justific\u00f3 conceptos como la tasa de captaci\u00f3n \u2013 ocupaci\u00f3n empleada y si se incluyeron o no los costos operativos: La arquitecta indic\u00f3 estar autorizada para recrear el escenario hipot\u00e9tico de un \u201cfamihotel\u201d, por as\u00ed permitirlo las normas de valuaci\u00f3n y obrar bajo el principio de sustituci\u00f3n, creando un escenario de valor para la heredad de acuerdo a sus condiciones y dada la posibilidad de desenglobe al poder utilizar una v\u00eda p\u00fablica pr\u00f3xima, lo que evitar\u00eda acudir a la porter\u00eda com\u00fan de la parcelaci\u00f3n. La proporci\u00f3n de vacancia del bien y los costos operativos se incluyeron con c\u00e1lculos provenientes del an\u00e1lisis financiero.40 <\/p>\n
ii) No tuvo en cuenta los valores de la renta percibida por concepto de los c\u00e1nones de arrendamiento en los inmuebles explotados econ\u00f3micamente bajo convenios de ese tipo: La auxiliar refiri\u00f3 que la informaci\u00f3n proporcionada por la parte demandada \u00aben una tabla de excel\u00bb carec\u00eda de los soportes que habilitaran tenerla como cierta41, y no solicit\u00f3 los documentos respectivos a la empresa inmobiliaria que se encargaba de su administraci\u00f3n, ante la falta de suministro de los documentos en la inspecci\u00f3n ocular a los fundos y el avance del tiempo para entregar la labor encomendada, adem\u00e1s de la discordancia entre los valores reportados por el mandatario judicial de los convocados y los resultados de sus c\u00e1lculos.42 <\/p>\n
iii) Se estimaron los frutos con base en el aval\u00fao dado al inmueble y no bajo el m\u00e9todo comparativo o de mercado: Para la auxiliar se requer\u00eda \u00fanicamente el valor comercial de los bienes para estimar la renta producida por estos, sin recurrir a los c\u00e1nones cobrados por inmuebles de similares caracter\u00edsticas. <\/p>\n
iv) No se realiz\u00f3 la experticia bajo los par\u00e1metros de la Resoluci\u00f3n 620 de 2008 expedida por el Instituto Geogr\u00e1fico Agust\u00edn Codazzi \u2013 IGAC, ni del marco jur\u00eddico nacional que regenta la actividad avaluadora: Considera la profesional que en lugar de desechar dicha reglamentaci\u00f3n, el dictamen la complementa bajo el entedido de que la tasaci\u00f3n es una actividad internacional, que cuenta con nuevas herramientas multicriterio. <\/p>\n
v) No se tuvo en cuenta el IPPr (\u00cdndice de Precios de la Propiedad Residencial) en lugar del ICCV (\u00cdndice de Costos de la Construcci\u00f3n de Vivienda): Indic\u00f3 que la raz\u00f3n de ello radica en que el segundo involucra mayor cantidad de \u00edtems; en cambio, en el IPPr el rubro predominante es el terreno y los lotes no se deprecian.43 <\/p>\n
vi) No se explicaron las t\u00e9cnicas de aval\u00fao, los m\u00e9todos de saneamiento de muestras y de depreciaci\u00f3n de inmuebles, las tasas de rentabilidad aplicadas, los valores de flujos de caja, ni los porcentajes correspondientes a gastos: Todas las t\u00e9cnicas, m\u00e9todos y herramientas, anot\u00f3 la perito, se explicaron en la experticia y en el escrito de aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n.44 <\/p>\n
vii) Para tasar los frutos que corresponden a c\u00e1nones de renta se utiliza una f\u00f3rmula financiera para hallar la rentabilidad de un capital como si el objeto del dictamen fuera dinero y no bienes inmuebles: Apunt\u00f3 la experta que aunque el bien ra\u00edz sea una cosa tangible, debe generar unos ingresos m\u00ednimos que debe tener como si se tratara de una suma dineraria en efectivo y al no corresponder a viviendas de inter\u00e9s social (VIS), donde existe un margen definido del IPC o del 90% del IPC, lo m\u00ednimo que pueden reportar como rentabilidad es el 50% del IPC m\u00e1s el 50% del DTF45. Denot\u00f3 que se trata de un \u00abinteres de oportunidad\u00bb, pues es lo m\u00ednimo que puede entrar a rentar \u00abun capital sea dinero o propiedad\u00bb.46 <\/p>\n
No acudi\u00f3 a los valores de los c\u00e1nones de arrendamiento que le se\u00f1al\u00f3 la parte demandada como generados por los predios, porque \u00abfueron suministrados en tablas de Excel, donde no hay cosas contables, una certificaci\u00f3n, unas declaraciones de renta donde me certifique que era lo que esos frutos paguen exactamente\u00bb.47 <\/p>\n
ix) No se avalu\u00f3 el predio destinado a extracci\u00f3n de materiales para construcci\u00f3n de acuerdo con la actual explotaci\u00f3n (cantera), sino recreando un proyecto constructivo que podr\u00eda desarrollarse en el terreno: Se\u00f1al\u00f3 la avaluadora que la cantera est\u00e1 subarrendada a otras personas independientes, por lo que no es posible usufructuarse de la actividad desarrollada por estas, sino \u00fanicamente de las construcciones y el lote, y con base en el POT, determin\u00f3 el proyecto que pod\u00eda ejecutarse en el terreno, de modo que resultara m\u00e1s ben\u00e9fico econ\u00f3micamente.48 <\/p>\n
\u00ab(i) Validez o aceptabilidad suficiente del m\u00e9todo o t\u00e9cnica utilizada por el perito; (ii) aplicaci\u00f3n, adecuaci\u00f3n y coherencia del m\u00e9todo con todos los hechos objeto de dictamen en el proceso; (iii) consistencia interna o relaci\u00f3n de causa-efecto, entre los fundamentos y la conclusi\u00f3n del peritaje; y (iv) calificaci\u00f3n e idoneidad del experto\u00bb (CSJ SC5186-2020, 18 dic., rad. 2016-00204-01, citada en CSJ SC2500-2021, 23 jun., rad. 2013-00168-01). <\/p>\n
Adicionalmente, el art\u00edculo 232 del estatuto procesal civil ya citado en esta motiva impone al juzgador valorar la prueba pericial de acuerdo con las reglas de la sana critica, reparando en la solidez, claridad, exhaustividad, precisi\u00f3n y calidad de los fundamentos del dictamen y en la idoneidad del experto que lo rinde, su comportamiento en audiencia y los restantes medios suasorios de que se encuentre nutrido el acervo probatorio. <\/p>\n
4.2.2.3. Aplicados los antedichos est\u00e1ndares a la experticia, la Sala no encuentra reparo que realizar respecto de las calidades y probidad de la arquitecta que la elabor\u00f3, pues las primeras fueron suficientemente acreditadas dentro de la actuaci\u00f3n y su car\u00e1cter es especializado en relaci\u00f3n con el objeto de la prueba, por lo que es t\u00e9cnicamente competente para el desempe\u00f1o de la labor encargada. En cuanto a su proceder, ni su comportamiento en la audiencia, ni otras circunstancias ofrecen un motivo serio para dudar de su imparcialidad. <\/p>\n
De otra parte, en cuanto hace a la fundamentaci\u00f3n del dictamen, para la Sala algunas de las conclusiones no resultan convincentes, lo que respecto de algunos bienes obedece a la metodolog\u00eda utilizada en las valoraciones y en relaci\u00f3n con los restantes, debido a la equivocada realizaci\u00f3n de los c\u00e1lculos, de ah\u00ed que se le acoja de manera parcial, proceder que, en este caso en particular, no lesiona ni resiente la \u00abunidad objetiva de la prueba\u00bb, porque es de las caracter\u00edsticas dis\u00edmiles de las heredades objeto de la experticia de donde dimana la viabilidad de fragmentar materialmente el medio probatorio, pues en virtud de esa diversidad de objetos del trabajo pericial est\u00e1 plenamente autorizada la utilizaci\u00f3n de diferentes t\u00e9cnicas avaluatorias y las conclusiones concernientes a los valores de los bienes y sus frutos son independientes unas de otras. <\/p>\n
4.2.2.3.1. En ese orden, lo primero en recordar es que la actividad avaluatoria de bienes inmuebles est\u00e1 regida, aunque no exclusivamente, por el marco jur\u00eddico positivo propio de la expropiaci\u00f3n, los procedimientos de enajenaci\u00f3n voluntaria y forzada y la determinaci\u00f3n del efecto de plusval\u00eda, as\u00ed como la compensaci\u00f3n por obras p\u00fablicas, lo que hace aplicables, en lo pertinente, la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998, la Resoluci\u00f3n 620 de 2008 del IGAC y el Decreto 422 de 200049. <\/p>\n
Conforme al art\u00edculo 61 de la primera de las indicadas normas, <\/p>\n
El precio de adquisici\u00f3n ser\u00e1 igual al valor comercial determinado por el Instituto Geogr\u00e1fico Agust\u00edn Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, seg\u00fan lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre aval\u00faos expida el gobierno. El valor comercial se determinar\u00e1 teniendo en cuenta la reglamentaci\u00f3n urban\u00edstica municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relaci\u00f3n con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinaci\u00f3n econ\u00f3mica.50 <\/p>\n
La reglamentaci\u00f3n sobre aval\u00faos a que hace referencia la norma precitada corresponde al Decreto 1420 de 1998 que determina los par\u00e1metros, procedimientos y criterios para la elaboraci\u00f3n de las tasaciones a fin de establecer el valor comercial de los bienes inmuebles. <\/p>\n
En los art\u00edculos 21 y 22 se se\u00f1alan como par\u00e1metros y caracter\u00edsticas de los bienes a tener en cuenta en el justiprecio, los siguientes: <\/p>\n
(\u2026) La reglamentaci\u00f3n urban\u00edstica municipal o distrital vigente al momento de la realizaci\u00f3n del aval\u00fao en relaci\u00f3n con el inmueble objeto del mismo. <\/p>\n
La destinaci\u00f3n econ\u00f3mica del inmueble. <\/p>\n
Para los inmuebles sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, el aval\u00fao se realizar\u00e1 sobre las \u00e1reas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad. <\/p>\n
Para los inmuebles que presenten diferentes caracter\u00edsticas de terreno o diversidad de construcciones, en el aval\u00fao se deber\u00e1n consignar los valores unitarios para cada uno de ellos. (\u2026) <\/p>\n
La estratificaci\u00f3n socioecon\u00f3mica del bien <\/p>\n
Para el terreno: Aspectos f\u00edsicos tales como \u00e1rea, ubicaci\u00f3n, topograf\u00eda y forma. <\/p>\n
Clases de Suelo: urbano, rural, de expansi\u00f3n urbana, suburbano y de protecci\u00f3n. <\/p>\n
Tipo de construcciones en la zona <\/p>\n
La dotaci\u00f3n de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios p\u00fablicos domiciliarios, as\u00ed, como la infraestructura vial y servicio de transporte. <\/p>\n
En zonas rurales, adem\u00e1s de las anteriores caracter\u00edsticas deber\u00e1 tenerse en cuenta las agrol\u00f3gicas del suelo y las aguas. <\/p>\n
La estratificaci\u00f3n socioecon\u00f3mica del inmueble <\/p>\n
Para las construcciones: El \u00e1rea de construcciones existentes autorizadas legalmente <\/p>\n
Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados <\/p>\n
Las obras adicionales o complementarias existentes <\/p>\n
La edad de los materiales <\/p>\n
El estado de conservaci\u00f3n f\u00edsica <\/p>\n
La vida \u00fatil econ\u00f3mica y t\u00e9cnica remanente <\/p>\n
La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido <\/p>\n
Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las caracter\u00edsticas de las \u00e1reas comunes. <\/p>\n
Para los cultivos: La variedad <\/p>\n
La densidad del cultivo <\/p>\n
La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo <\/p>\n
El estado fitosanitario <\/p>\n
La productividad del cultivo, asociada a las condiciones clim\u00e1ticas donde se encuentre localizado. <\/p>\n
El decreto encarg\u00f3 al Instituto Agust\u00edn Codazzi la expedici\u00f3n de una resoluci\u00f3n a trav\u00e9s de la cual fijara las \u00abnormas metodol\u00f3gicas para la realizaci\u00f3n y presentaci\u00f3n de los aval\u00faos\u00bb (art. 23) y refiri\u00f3 que los m\u00e9todos aplicables eran los de \u00abcomparaci\u00f3n o de mercado, el de renta o capitalizaci\u00f3n por ingresos, el de costo de reposici\u00f3n o el residual\u00bb. <\/p>\n
La Resoluci\u00f3n 762 de 1998, modificada por la 149 de 2002 cumpli\u00f3 la tarea encomendada al establecer los procedimientos para realizar los aval\u00faos de finca ra\u00edz con base en las metodolog\u00edas enunciadas en la normatividad precedente, explicando las notas caracter\u00edsticas de cada una de ellas. El indicado acto fue derogado y sustituido por la Resoluci\u00f3n 620 de 2008 que actualmente rige la materia. <\/p>\n
De la preanotada regulaci\u00f3n y del decreto que le antecedi\u00f3 emana con claridad que el m\u00e9todo de \u00abcomparaci\u00f3n o de mercado\u00bb (m\u00e9todo 1), definido como la \u00abt\u00e9cnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de aval\u00fao\u00bb (art. 1\u00b0), no es el \u00fanico que puede emplearse a fin de justipreciar el valor comercial de un inmueble, pues la t\u00e9nica avaluatoria contempla tambi\u00e9n otras metodolog\u00edas igualmente v\u00e1lidas para la consecuci\u00f3n de la finalidad de ese an\u00e1lisis. <\/p>\n
Se explica que los otros m\u00e9todos aplicables son los de: <\/p>\n
M\u00e9todo 2: \u00abcapitalizaci\u00f3n de rentas o ingresos\u00bb: el importe mercantil del bien surge a partir de \u00ablas rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus caracter\u00edsticas f\u00edsicas, de uso y ubicaci\u00f3n, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de aval\u00fao, con una tasa de capitalizaci\u00f3n o inter\u00e9s\u00bb (art. 2). <\/p>\n
M\u00e9todo 3: (\u2026) costo de reposici\u00f3n: (\u2026) busca establecer el valor comercial del bien objeto de aval\u00fao a partir de estimar el costo total de la construcci\u00f3n a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de aval\u00fao, y restarle la depreciaci\u00f3n acumulada. Al valor as\u00ed obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. <\/p>\n
Respecto de la depreciaci\u00f3n de construcciones aclara que debe utlizarse un sistema que tome en consideraci\u00f3n la edad y el estado de conservaci\u00f3n \u00abtal como lo establece Fitto y Corvini\u00bb (art. 3)51. <\/p>\n
M\u00e9todo 4: (\u2026) t\u00e9cnica residual: busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcci\u00f3n, acorde con la reglamentaci\u00f3n urban\u00edstica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de aval\u00fao. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que adem\u00e1s de la factibilidad t\u00e9cnica y jur\u00eddica se eval\u00fae la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Par\u00e1grafo.- Este m\u00e9todo (t\u00e9cnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, seg\u00fan el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser\u00e1 el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y f\u00edsicas, al econ\u00f3micamente m\u00e1s rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser\u00e1 el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y f\u00edsicas, con la combinaci\u00f3n de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, seg\u00fan las condiciones de mercado (art. 4). <\/p>\n
4.2.2.3.2. En el peritazgo, cuyo objeto, adem\u00e1s de avaluar los bienes concernidos por el negocio jur\u00eddico deca\u00eddo en raz\u00f3n de haber sido absolutamente simulado por las partes, era la tasaci\u00f3n de los frutos civiles percibidos o que hubieren podido percibirse con mediana inteligencia y prudencia como as\u00ed lo establece el art\u00edculo 964 de la codificaci\u00f3n civil, la arquitecta acudi\u00f3 a diversos m\u00e9todos de aval\u00fao: <\/p>\n
<\/p>\n
* Inmueble 1 -activo a- (Parcela No. 25 de la unidad denominada \u201cParcelaci\u00f3n Mirador del Retiro\u201d, con MI 017-0005555): la perito dijo acudir inicialmente al m\u00e9todo de \u00abrenta directa\u00bb (m\u00e9todo 2), a lo cual le agreg\u00f3 el ingrediente de \u00abcrear el escenario para avaluarlo dentro del entorno comercial del sector con la consideraci\u00f3n de bien especial contemplado en las normas internacionales IVS como herramienta coadyuvante para convertir las bondades cualitativas en cuantitativas, en el contexto de un Fami-Hotel, como as\u00ed se usufruct\u00faan en el territorio\u00bb.52 <\/p>\n
<\/p>\n
* Inmueble 2 -activo b- (apartamento y su garaje, con MI 001-117404): aplic\u00f3 la metolog\u00eda comparativa o de mercado para hallar el valor del bien (m\u00e9todo 1) y para la regresi\u00f3n del resultado obtenido al a\u00f1o desde el cual se decret\u00f3 estimar los frutos (2008), emple\u00f3 el \u00cdndice de Costos de la Construcci\u00f3n de Vivienda \u2013 ICCV, tasando los producidos con base en una tasa de inversi\u00f3n que permitiera determinar el rendimiento m\u00ednimo (50% de la tasa de inflaci\u00f3n m\u00e1s 50% del DTF). <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
* Inmueble 4 -activos d y e- (local comercial No. 40-105 del Centro Comercial Paseo Bol\u00edvar, localizado en la Carrera 52 con Calle 41 de la ciudad de Medell\u00edn y lote de terreno sobre el cual se construy\u00f3 el Centro Comercial Paseo Bol\u00edvar, con MI 001-423548): Aplic\u00f3 metodolog\u00eda de renta directa (m\u00e9todo 2) y de flujo de caja por ingresos y egresos, ejercicios cuyos resultados promedi\u00f3 para obtener una \u00fanica cantidad y sobre ella justipreci\u00f3 los frutos a partir de una tasa de rentabilidad con el mismo procedimiento empleado para los inmuebles 2 y 3. <\/p>\n
<\/p>\n
* Inmueble 5 -activos f a j- (locales comerciales identificados con las MI 001 \u2013 278928, 001 \u2013 278929, 001 \u2013 278930, 001 \u2013 278931 y 001 \u2013 278932): Recurri\u00f3 a la herramienta de actualizaci\u00f3n de ingresos como el anterior y metodolog\u00eda de mercado (m\u00e9todo 1) y calcul\u00f3 los frutos con base en la herramienta de la tasa de inversi\u00f3n. <\/p>\n
– Inmueble 6 -activo k- (casa de habitaci\u00f3n distinguida con los Nos. 73 \u2013 4\/12\/20 de la fracci\u00f3n de la Am\u00e9rica de la ciudad de Medell\u00edn, identificada con la matr\u00edcula No. 001 \u2013 134558): No se aval\u00faa por cuanto fue excluido del fideicomiso a trav\u00e9s de la escritura p\u00fablica No. 1845 de 8 de junio de 2006. <\/p>\n
<\/p>\n
* Inmueble 7 -activo l- (finca rural situada en la fracci\u00f3n de Bel\u00e9n, paraje Aguas Fr\u00edas de Medell\u00edn, con MI 001-510500, destinado a la explotaci\u00f3n como cantera extractiva): La perito consider\u00f3 que al localizarse en un lote de reserva para \u00abexpansi\u00f3n urbana\u00bb, era aplicable la t\u00e9cnica residual (m\u00e9todo 4), en desarrollo del cual cre\u00f3 un escenario de valor mediante un proyecto hipot\u00e9tico vendible, le descont\u00f3 los costos de construcci\u00f3n y los financieros, quedando un remanente aplicable al lote y a la utilidad del constructor. Estim\u00f3 que el desarrollo pod\u00eda ser de 8 pisos para usos de vivienda (85%) y comercio (15%). Obtenido el valor del bien para el presente, estim\u00f3 el importe a 2008 con base en el ICCV y tas\u00f3 los frutos mediante tasa de rentabilidad. <\/p>\n
<\/p>\n
* Inmueble 8 -activo m- (lote de terreno con la edificaci\u00f3n levantada, identificado con MI 001-586778. Edificio de tres pisos donde funciona un Coworking, un restaurante y un espacio para capacitaci\u00f3n de la empresa arrendataria): Aplic\u00f3 la t\u00e9cnica residual (m\u00e9todo 4), teniendo en cuenta una capacidad de 684 mts2 para vivienda y 223 mts2 para comercio en el primer piso, estimando el flujo de caja con los ingresos y egresos aparejados al desarrollo constructivo hipot\u00e9tico. Contrast\u00f3 dicha metodolog\u00eda con la de renta directa (m\u00e9todo 2) y ponderando las dos metodolog\u00edas estim\u00f3 el valor f\u00edsico del bien, estim\u00f3 el mismo importe a 2008 con base en el ICCV y apreciando los frutos a trav\u00e9s de tasa de rentabilidad. <\/p>\n
4.2.2.3.2.1. Los m\u00e9todos y t\u00e9cnicas valuatorias utilizadas por la experta se corresponden con las definidas y descritas en la Resoluci\u00f3n 620 de 2008 dictada por el IGAC, raz\u00f3n que conduce a la Sala a reconocer eficacia probatoria al dictamen, en cuanto dicho trabajo aparece debidamente fundamentado, pues se explican las motivaciones que conducen a la aplicaci\u00f3n de las metodolog\u00edas de aval\u00fao, justificaciones que no pueden calificarse de deficitarias, ni ayunas de precisi\u00f3n o de l\u00f3gica en relaci\u00f3n con los fundamentos expresados, salvo el caso de tres inmuebles (1, 3 y 7), respecto de los cuales no proced\u00eda acudir a la t\u00e9cnica empleada por la arquitecta, como adelante se expondr\u00e1. <\/p>\n
En relaci\u00f3n con los restantes inmuebles, debe repararse en que la perito si bien acudi\u00f3 a m\u00e9todos de tasaci\u00f3n autorizados por la ley, emple\u00f3 unas tasas de rentabilidad que no coinciden en todos los periodos de causaci\u00f3n con los certificados por el DANE y el Banco de la Rep\u00fablica, raz\u00f3n por la cual la Sala proceder\u00e1 a su enmienda con las precisiones necesarias en atenci\u00f3n al porcentaje objeto de retorno a la masa sucesoral, atendiendo los derechos parciales del fideicomitente en algunos activos y totales en otros, am\u00e9n de la actualizaci\u00f3n requerida para complementar la condena en concreto, tomando en consideraci\u00f3n los gastos invertidos en la producci\u00f3n de los frutos. <\/p>\n
En cuanto al reproche del apoderado de la mayor\u00eda de los demandados sobre la improcedencia de acudir a herramientas como el \u00cdndice de Costos de la Construcci\u00f3n de Vivienda -ICCV- en lugar del \u00cdndice de Precios de la Propiedad Residencial (IPPR) y la tasa de inversi\u00f3n o rentabilidad para estimar los frutos civiles, an\u00f3tese que si bien el sugerido por el gestor judicial es un indicador que muestra la variaci\u00f3n de precios de los inmuebles residenciales de tipo habitacional, su desarrollo como operaci\u00f3n estad\u00edstica por ahora solo se encuentra disponible con informaci\u00f3n de las transacciones realizadas sobre inmuebles situados en el \u00e1rea urbana de la capital de pa\u00eds a partir del 1\u00b0 de enero de 2019 y no en la ciudad de Medell\u00edn o en el departamento de Antioquia53, de ah\u00ed que no pudiera aplicarse en la fijaci\u00f3n de los producidos; adem\u00e1s, el ICCV contiene \u00edtems variados que tornan multidimensional e integrativo el c\u00e1lculo como lo explic\u00f3 la perito, de all\u00ed que no pueda censurarse su aplicaci\u00f3n. <\/p>\n
De otra parte, la utilizaci\u00f3n de una tasa de inversi\u00f3n responde a la t\u00e9cnica avaluatoria de renta directa (m\u00e9todo 2), esto es, con el ejercicio se busca hallar la renta esperada de la inversi\u00f3n. Para ello debe tenerse en mente que aquella opera como un \u00abfactor de ajuste entre la valorizaci\u00f3n del inmueble y la tasa media de ganancia de la econom\u00eda m\u00e1s un factor de riesgo y un factor de liquidez\u00bb. Adicionalmente, la rentabilidad de la finca ra\u00edz est\u00e1 dada b\u00e1sicamente por tres factores: \u00abvalorizaci\u00f3n del terreno m\u00e1s inflaci\u00f3n\u00bb, \u00abaumento de valor de la construcci\u00f3n menos depreciaci\u00f3n\u00bb y \u00abalquileres recibidos menos gastos de mantenimiento\u00bb.54 <\/p>\n
No puede dejar la Sala de reparar en que la parte demandada, quien se opuso a la estimaci\u00f3n de los frutos, si bien plante\u00f3 sus apreciaciones y cuestionamientos en la audiencia de contradicci\u00f3n del trabajo pericial y en la siguiente realizada con ocasi\u00f3n de la aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n presentada, e incluso formul\u00f3 una improcedente objeci\u00f3n por error grave, no refut\u00f3 id\u00f3neamente, esto es, a trav\u00e9s de concepto t\u00e9cnico, dictamen o literatura especializada las conclusiones t\u00e9cnicas de la perito y ni siquiera demostr\u00f3 el valor percibido por concepto de c\u00e1nones de renta de los inmuebles arrendados, inform\u00e1ndose por la perito que dichos valores se le remitieron en una tabla del programa excel sin acompa\u00f1arla de los necesarios soportes que respaldaran tanto el monto como su efectivo pago. <\/p>\n
4.2.2.3.2.2. Como se anunciara l\u00edneas atr\u00e1s, la cuantificaci\u00f3n de los frutos fijada en la experticia respecto de los inmuebles identificados en ella como los Nos. 1 (activo a), 3 (activo c) y 7(activo l) no es acertada y se aleja del marco normativo regulatorio contenido en la Resoluci\u00f3n 620 de 2008 varias veces mencionada, de donde deviene que las conclusiones del peritaje en relaci\u00f3n con los producidos de estos predios no ser\u00e1n atendidas. <\/p>\n
La raz\u00f3n de lo anotado estriba en que en el caso del inmueble No. 1 o activo a), esto es, la parcela No. 25 de la unidad denominada \u201cParcelaci\u00f3n Mirador del Retiro\u201d, con MI 017-0005555, la perito utiliz\u00f3 la t\u00e9cnica residual para recrear el escenario de un \u00abfamihotel\u00bb con capacidad para 15 personas y una tasa de ocupaci\u00f3n de las dos terceras partes de cada anualidad, desconociendo varios aspectos: <\/p>\n
i) Si bien el Decreto 2590 de 7 de julio de 2009, contempla la prestaci\u00f3n de servicios de vivienda tur\u00edstica en inmuebles sometidos a propiedad horizontal, el art\u00edculo 3\u00b0 de dicha reglamentaci\u00f3n estatuye que el reglamento de la copropiedad debe \u00abestablecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley para el efecto\u00bb, y en el caso de la parcela aludida no s\u00f3lo el reglamento de la propiedad horizontal no lo permite, sino que lo proh\u00edbe. <\/p>\n
ii) La aplicaci\u00f3n de la t\u00e9cnica residual est\u00e1 supeditada a la \u00abfactibilidad t\u00e9cnica y jur\u00eddica\u00bb del proyecto de construcci\u00f3n, am\u00e9n de la \u00abfactibilidad comercial\u00bb, seg\u00fan as\u00ed lo precept\u00faa el art\u00edculo 4\u00b0 de la Resoluci\u00f3n 620 de 2008 emanada del IGAC, presupuesto que la estimaci\u00f3n de la arquitecta desatiende, pues el desarrollo del proyecto carece de factibilidad jur\u00eddica en virtud de la prohibici\u00f3n prevista en el reglamento de la parcelaci\u00f3n y si bien la manera de superarla ser\u00eda desafectar el inmueble, como parece sugerirlo la profesional, tal cosa supone una carga irrazonable que no puede imponerse a la voluntad de los sucesores de Bernardo Sierra Moreno para efectos del c\u00e1lculo de los dineros que pod\u00eda producir el activo. <\/p>\n
iii) En la experticia se dej\u00f3 claro que el fundo corresponde a una vivienda campestre usufructuada por los herederos del fideicomitente a trav\u00e9s de turnos convenidos para los fines de semana, de donde dimana que el bien no es generador de frutos civiles, pues el uso que se le ha dado no es el de ser arrendado ni siquiera por algunos periodos, sino que se le utiliza como finca de recreo o de descanso por los sucesores de Bernardo Sierra Moreno y ellos no pod\u00edan ser conminados a proporcionarle una explotaci\u00f3n econ\u00f3mica diversa. <\/p>\n
iv) En virtud de la prohibici\u00f3n consignada en el reglamento de la copropiedad, aun obrando con mediana inteligencia y actividad, no habr\u00eda sido posible obtener los frutos derivados de la proyecci\u00f3n hipot\u00e9tica elaborada por la perito. <\/p>\n
En raz\u00f3n de lo expuesto, no se reconocer\u00e1n frutos respecto de este inmueble. <\/p>\n
Respecto de las heredades 3 (activo c) y 7 (activo l), se presenta una situaci\u00f3n similar, pues en ambos se acude a la t\u00e9cnica residual para establecer el valor comercial del bien a partir de un proyecto constructivo, metodolog\u00eda que aunque es aceptada dentro del conocimiento valuatorio, requiere un an\u00e1lisis riguroso del mercado del producto final vendible en la zona donde se va a desarrollar la construcci\u00f3n, con miras a evaluar la factibilidad comercial, estudio del cual carece el trabajo pericial, de donde no resulta claro que el seguimiento del principio de \u00abmayor y mejor uso\u00bb se logre a trav\u00e9s de los proyectos propuestos en el dictamen. <\/p>\n
De otra parte, de acuerdo con el art\u00edculo 24 de la Resoluci\u00f3n 620 mentada, la valoraci\u00f3n de predios en zonas de expansi\u00f3n urbana que no cuenten con plan parcial, como lo es el predio identificado con el No. 7, explotado como cantera de extracci\u00f3n de materiales para la construcci\u00f3n, \u00abse har\u00e1 con las condiciones f\u00edsicas y econ\u00f3micas vigentes. Para la estimaci\u00f3n del valor comercial deber\u00e1 utilizarse el m\u00e9todo de mercado y\/o renta. En concordancia con lo previsto en el inciso 2 del art\u00edculo 29 del Decreto 2181 del 2006, la investigaci\u00f3n de los precios del terreno debe tener en cuenta la condici\u00f3n de tierra rural, es decir, sus caracter\u00edsticas agron\u00f3micas, agua, pendiente, ubicaci\u00f3n y en general la capacidad productiva del suelo\u00bb. <\/p>\n
La perito no atendi\u00f3 la anterior previsi\u00f3n que le imped\u00eda avaluar el inmueble bajo la t\u00e9cnica residual (m\u00e9todo 4), pues le impon\u00eda no s\u00f3lo atender para dicha estimaci\u00f3n las condiciones f\u00edsicas y econ\u00f3micas vigentes, esto es, que el predio no est\u00e1 construido con usos de vivienda y comercio, sino como lote para la extracci\u00f3n de materiales, sino que deb\u00eda establecer el valor comercial del terreno por el m\u00e9todo de mercado o por el de renta y tomar en consideraci\u00f3n en dicho ejercicio sus caracter\u00edsticas agron\u00f3micas, de agua, pendiente, localizaci\u00f3n y capacidad productiva del suelo. <\/p>\n
Sin haber reparado en los se\u00f1alados aspectos, las conclusiones de la pericia sobre los frutos calculados respecto de este fundo carecen de validez y, por tanto, no ser\u00e1n acogidas por la Sala. <\/p>\n
Lo anterior no impide que la Corte pueda resolver de fondo y superar la deficiencia de la experticia en el justiprecio de los frutos de los inmuebles 3 y 7, comoquiera que en el plenario obran otros elementos de juicio como los aval\u00faos catastrales allegados por el apoderado judicial de los demandados, a partir del cual podr\u00e1n tasarse con razonabilidad. <\/p>\n
En ese orden y ante la falta de prueba de los c\u00e1nones de renta efectivamente percibidos desde 2008 hasta la actualidad en relaci\u00f3n con estos predios, en este caso y en virtud -se repite- de la orfandad demostrativa en cuanto al valor de los arrendamientos generados por los bienes, dado que ambos se encontraban arrendados y al monto de los rendimientos obtenidos por la explotaci\u00f3n de la ladrillera que opera en una fracci\u00f3n del inmueble No. 7, es viable acudir, por v\u00eda anal\u00f3gica, a la regulaci\u00f3n del arrendamiento en materia de vivienda, por lo que siendo razonable que un bien ra\u00edz destinado a vivienda genere un canon de arrendamiento m\u00e1ximo mensual del 1% del aval\u00fao comercial (Ley 820 de 2003), con raz\u00f3n similar, los inmuebles dedicados a un uso comercial pueden generar un canon por el mismo valor. <\/p>\n
4.2.2.3.3. Liquidaci\u00f3n de frutos: <\/p>\n
<\/p>\n
A. Inmueble 1 (activo a): a) Parcela N\u00b0 25 de la unidad denominada \u201cParcelaci\u00f3n Mirador del Retiro\u201d, situada en el Municipio de El Retiro, Antioquia, identificada con la matr\u00edcula inmobiliaria N\u00b0 017 \u2013 0005555\u00bb. No se reconoce valor alguno por concepto de frutos, conforme a las razones expuestas al analizar las conclusiones y fundamentaci\u00f3n de la experticia en torno de este activo. <\/p>\n
B) Inmueble 2 (activo b): Apartamento y su garaje, ubicados en la Calle 47 N\u00b0 68\u00aa \u2013 46 de Medell\u00edn, al cual le corresponde la matr\u00edcula N\u00b0 001 \u2013 117404\u00bb, con \u00e1rea de 177,18 m2. \u00abPrimer piso, Apartamento 68\u00aa \u2013 46, que forma parte integrante de un edificio de propiedad horizontal, situado en Medell\u00edn, del Barrio La Am\u00e9rica, con frente a la calle 47, crucero con la Carrera. 68-A, Manzana 15 del Lote 132 (\u2026). <\/p>\n
La perito tas\u00f3 los frutos al 30 de noviembre de 2021 en $555.571.027, ejercicio que la Sala procede a ajustar con base en los indicadores DTF e IPC (inflaci\u00f3n) certificados para el periodo de causaci\u00f3n. Se memora que el empleo de una tasa de inversi\u00f3n responde a la t\u00e9cnica avaluatoria de renta directa (m\u00e9todo 2 Resoluci\u00f3n 620 de 2008 IGAC), de ah\u00ed que no sea equivocada la estimaci\u00f3n de la renta futura a trav\u00e9s de la elecci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de una tasa que \u00abgarantice la no devaluaci\u00f3n o envilecimiento del capital involucrado: como es el 50% de la tasa de inflaci\u00f3n y adicional a \u00e9sta una que represente una tasa de libre de riesgo como es el 50% del DTF como lo m\u00ednimo que pedir\u00eda un inversionista para este tipo de negocio que le garantice un rendimiento\u00bb.55 <\/p>\n
<\/p>\n
FECHA IPC \/ DTF <\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
VALOR COMERCIAL <\/p>\n
IPC <\/p>\n
DTF <\/p>\n
C\u00c1LCULO <\/p>\n
50% <\/p>\n
FRUTOS <\/p>\n
FRUTOS ACUMULADOS <\/p>\n
31\/12\/2008 <\/p>\n
2008 <\/p>\n
$408.936.090 <\/p>\n
7,67% <\/p>\n
9,82% <\/p>\n
17,49% <\/p>\n
8,75% <\/p>\n
$32.284.652 <\/p>\n
$32.284.652 <\/p>\n
31\/12\/2009 <\/p>\n
2009 <\/p>\n
$430.577.522 <\/p>\n
2,00% <\/p>\n
4,11% <\/p>\n
6,11% <\/p>\n
3,06% <\/p>\n
$13.154.143 <\/p>\n
$45.438.796 <\/p>\n
31\/12\/2010 <\/p>\n
2010 <\/p>\n
$425.746.649 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
3,47% <\/p>\n
6,64% <\/p>\n
3,32% <\/p>\n
$14.134.789 <\/p>\n
$59.573.584 <\/p>\n
31\/12\/2011 <\/p>\n
2011 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
4,98% <\/p>\n
8,71% <\/p>\n
4,36% <\/p>\n
$18.868.397 <\/p>\n
$78.441.982 <\/p>\n
31\/12\/2012 <\/p>\n
2012 <\/p>\n
$463.039.031 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
5,27% <\/p>\n
7,71% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$17.850.155 <\/p>\n
$96.292.136 <\/p>\n
31\/12\/2013 <\/p>\n
2013 <\/p>\n
$474.656.671 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
4,07% <\/p>\n
6,01% <\/p>\n
3,01% <\/p>\n
$14.263.433 <\/p>\n
$110.555.569 <\/p>\n
31\/12\/2014 <\/p>\n
2014 <\/p>\n
$487.240.435 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
4,34% <\/p>\n
8,00% <\/p>\n
4,00% <\/p>\n
$19.489.617 <\/p>\n
$130.045.187 <\/p>\n
31\/12\/2015 <\/p>\n
2015 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
5,22% <\/p>\n
11,99% <\/p>\n
6,00% <\/p>\n
$29.737.128 <\/p>\n
$159.782.315 <\/p>\n
31\/12\/2016 <\/p>\n
2016 <\/p>\n
$522.069.202 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
6,86% <\/p>\n
12,61% <\/p>\n
6,31% <\/p>\n
$32.916.463 <\/p>\n
$192.698.778 <\/p>\n
31\/12\/2017 <\/p>\n
2017 <\/p>\n
$538.565.767 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
5,21% <\/p>\n
9,30% <\/p>\n
4,65% <\/p>\n
$25.043.308 <\/p>\n
$217.742.086 <\/p>\n
31\/12\/2018 <\/p>\n
2018 <\/p>\n
$564.264.663 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
4,54% <\/p>\n
7,72% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$21.780.616 <\/p>\n
$239.522.702 <\/p>\n
31\/12\/2019 <\/p>\n
2019 <\/p>\n
$578.345.919 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
4,48% <\/p>\n
8,28% <\/p>\n
4,14% <\/p>\n
$23.943.521 <\/p>\n
31\/12\/2020 <\/p>\n
2020 <\/p>\n
$594.794.178 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
1,89% <\/p>\n
3,50% <\/p>\n
1,75% <\/p>\n
$10.408.898 <\/p>\n
$273.875.121 <\/p>\n
31\/12\/2021 <\/p>\n
2021 <\/p>\n
$620.831.217 <\/p>\n
5,62% <\/p>\n
3,21% <\/p>\n
8,83% <\/p>\n
4,42% <\/p>\n
$27.409.698 <\/p>\n
$301.284.820 <\/p>\n
05\/09\/2022 <\/p>\n
2022 (a 5 sep. 2022) <\/p>\n
$663.461.434 <\/p>\n
10,21% <\/p>\n
10,43% <\/p>\n
20,64% <\/p>\n
10,32% <\/p>\n
$46.597.108 <\/p>\n
$347.881.928 <\/p>\n
Total frutos a 5 de septiembre de 2022: $347.881.928. <\/p>\n
Conforme a lo expuesto en esta motiva, de los frutos deben descontarse los gastos que se prueben o que razonablemente conlleva obtenerlos. A ese respecto y a falta de prueba de su valor, debe atenderse que la Sala, en otras ocasiones, lo ha estimado en el 15% (CSJ SC5235-2018 y CSJ SC2217-2021 ya citadas). <\/p>\n
C) Inmueble 3 (activo c): Lote de terreno 24 de la manzana F del barrio Florida nueva de Medell\u00edn y la casa de habitaci\u00f3n edificada en \u00e9l, situados en la Calle 47D N\u00b0 70 \u2013 165, con matr\u00edcula Inmobiliaria N\u00b0 001 \u2013 130963 (fol. 28). (\u2026). Se trata de una \u00abCasa local, de dos pisos y un s\u00f3tano (Garaje) (\u2026), con un \u00e1rea de 180 mts2, ubicado en el barrio florida Nueva, destinada a sede y espacio para capacitaci\u00f3n de la empresa arrendataria no sometida a R.P.H.\u00bb. <\/p>\n
Debido a que las conclusiones de la experticia presentada ante esta sede no son atendibles, tal como se explic\u00f3 en el numeral 4.2.2.3.2.2. de esta considerativa y a que no obra en el plenario prueba alguna con la cual se acredite el importe comercial del bien para las anualidades 2008 a 2022, es necesario, a efectos de liquidar los frutos correspondientes a este activo, acudir a otros instrumentos y herramientas metodol\u00f3gicas, cuya utilizaci\u00f3n no se pretende generalizar, de ah\u00ed que sean aplicables a este caso atendidas sus particularidades y el d\u00e9ficit probatorio evidenciado en el t\u00f3pico. <\/p>\n
En ese orden, se tomar\u00e1n como base los aval\u00faos catastrales del predio (a\u00f1os 2011 a 2021), que se indican en el certificado expedido por la Secretar\u00eda de Gesti\u00f3n y Control Territorial \u2013 Subsecretar\u00eda de Catastro de la Alcald\u00eda de Medell\u00edn59. Para las anualidades 2008 a 2010 y 2022 se determinar\u00e1 el aval\u00fao catastral con base en los incrementos autorizados por el Gobierno Nacional. <\/p>\n
En ausencia de prueba del importe comercial del bien y de los frutos percibidos o por percibir con mediana inteligencia y atendidas las especificidades de este caso, se acudir\u00e1 a otras reglas consagradas en el ordenamiento civil, particularmente al art\u00edculo 444 del estatuto procesal como mecanismo para establecer el valor comercial y el art\u00edculo 18 de la ley de arrendamiento de vivienda urbana (Ley 820 de 2003), que fija el monto m\u00e1ximo del canon de renta en ese tipo de inmuebles. <\/p>\n
Las anteriores disposiciones son aplicables en tanto establecen un m\u00ednimo atendible de cara a la determinaci\u00f3n de los frutos civiles, comoquiera que, si la cuant\u00eda mercantil de un fundo puede determinarse de la manera prevista en la primera norma y es capaz de generar una renta mensual en el equivalente al porcentaje especificado en el segundo precepto, lo m\u00ednimo esperable de un predio con destinaci\u00f3n comercial como el que se analiza, es la generaci\u00f3n de un canon en esa misma proporci\u00f3n. <\/p>\n
Aunque en la primera instancia se practic\u00f3 un dictamen pericial que avalu\u00f3 los bienes objeto de la controversia determinando su valor comercial para los a\u00f1os 2005 y 2013, la Sala observa que su autor no revel\u00f3 los ex\u00e1menes y an\u00e1lisis efectuados, ni dio cuenta de las investigaciones que realiz\u00f3 a fin de fijar tales importes, y a pesar de que manifest\u00f3 haber seguido el m\u00e9todo de comparaci\u00f3n o de mercado, no suministr\u00f3 informaci\u00f3n alguna acerca de los inmuebles comparables con los avaluados, ni especific\u00f3 los precios del metro cuadrado como unidad b\u00e1sica del justiprecio, de ah\u00ed que dicha probanza no pueda ser atendida en esta sede, esencialmente habida consideraci\u00f3n que los fundamentos t\u00e9cnicos de la pericia en que supuestamente se basan las conclusiones, carecen de precisi\u00f3n y completitud. <\/p>\n
Por lo anterior y a efectos de establecer el valor comercial de la casa de uso comercial localizada en el barrio Florida Nueva de Medell\u00edn y subsecuentemente el de los c\u00e1nones de renta que aquella podr\u00eda generar desde el a\u00f1o 2008, debe fijarse de manera retrospectiva el importe catastral partiendo del primero acreditado en el proceso que, como se dijo, es el correspondiente al a\u00f1o 2011 ($266.705.000)60, teniendo en cuenta que cada anualidad el Gobierno Nacional impone el aumento de los aval\u00faos catastrales en un determinado porcentaje, aplicable a la mayor\u00eda de predios. <\/p>\n
Es as\u00ed como el Decreto 4818 de 2010 fij\u00f3 en el 3% el reajuste de los aval\u00faos catastrales a partir del 1\u00b0 de enero de 2011; luego, si para el a\u00f1o 2011 el aval\u00fao catastral de este predio urbano era $266,705,000.00, al sustraer el monto del aumento se obtiene que el valor catastral en el a\u00f1o 2010 era $258.936.893 ($266,705,000.00 – $7.768.107). <\/p>\n
El Decreto 4945 de 2009 estableci\u00f3 en id\u00e9ntica proporci\u00f3n el incremento en los aval\u00faos catastrales para 2010, por lo que, bajo la misma metodolog\u00eda de c\u00e1lculo, si al valor catastral de 2010 ($258.936.893) se le resta el incremento ($7.541.851), se obtiene como resultado que el aval\u00fao catastral para 2009 correspond\u00eda a $251.395.042. <\/p>\n
El Decreto 4787 de 2008 fij\u00f3 el reajuste de los aval\u00faos catastrales para el a\u00f1o 2009 en el 5%; luego al sustraer al valor catastral de 2009 ($251.395.042) el monto del aumento ($11.971.193), se obtiene como resultado que el aval\u00fao catastral para 2008 correspond\u00eda a $239.423.849. <\/p>\n
Para calcular los frutos civiles, s\u00f3lo ser\u00e1 necesario aplicar la anterior regla al aval\u00fao catastral del a\u00f1o 2008, porque sobre la base del quantum resultante se determinar\u00e1 el primer canon de renta, el cual se reajustar\u00e1 anualmente como es la usanza en los contratos de arrendamiento. <\/p>\n
Nuevamente, en raz\u00f3n de la falta de prueba del valor de los c\u00e1nones de renta efectivamente percibidos o que pudieron percibirse atendiendo las caracter\u00edsticas y destinaci\u00f3n del predio, se acude exclusivamente con alcance en este asunto, a la regla consagrada en el art\u00edculo 18 de la Ley 820 de 2003, que fija en el 1% del valor comercial del inmueble, la cuant\u00eda m\u00e1xima del precio mensual de arrendamiento de una vivienda urbana. <\/p>\n
La justificaci\u00f3n de lo anterior radica en que la fijaci\u00f3n del canon de renta en los inmuebles con destinaci\u00f3n comercial se rige por la libre transacci\u00f3n de las partes atendiendo distintas variables de mercado y, por regla general, es superior al de las heredades sometidas a regulaci\u00f3n estatal a trav\u00e9s de la normativa antedicha, de ah\u00ed que lo esperable es que al menos los frutos civiles que se generen sean equivalentes al valor m\u00e1ximo previsto en el citado precepto. <\/p>\n
Bajo ese mismo razonamiento, a fin de establecer los incrementos se aplicar\u00e1 a este caso y sin que constituya una pauta extensible a otras controversias, la disposici\u00f3n 20 de la ley en comento, que toma como reajuste m\u00e1ximo anual del precio del arrendamiento el \u00abciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el \u00edndice de precios al consumidor en el a\u00f1o calendario inmediatamente anterior a aqu\u00e9l en que deba efectuarse el reajuste del canon (\u2026)\u00bb, pues atendi\u00e9ndose que las reglas de la experiencia ense\u00f1an que la variaci\u00f3n anual en los alquileres mercantiles sobrepasa la indicada, \u00e9sta ser\u00eda la m\u00ednima a esperar como generada por inmueble perteneciente a esa categor\u00eda. <\/p>\n
Por consiguiente, en aplicaci\u00f3n de la metodolog\u00eda de c\u00e1lculo que s\u00f3lo se utilizar\u00e1 en este caso a fin de superar el vac\u00edo demostrativo y asignar un valor comercial al inmueble para el a\u00f1o 2008, dicho importe resulta de adicionar en un 50% el aval\u00fao catastral de ese mismo lectivo, operaci\u00f3n que se expresa as\u00ed: <\/p>\n
Valor comercial del bien 2008 = Valor aval\u00fao catastral 2008 x 1,5 <\/p>\n
Al despejar la anterior ecuaci\u00f3n se obtiene el siguiente resultado: <\/p>\n
Valor comercial del bien 2008 = $239.423.849 x 1,5 <\/p>\n
Valor comercial del bien 2008 = $359.135.773,5 <\/p>\n
Seg\u00fan las consideraciones que preceden, se puede determinar el valor del canon mensual del predio en el 1% mensual del valor que ten\u00eda el inmueble para el 6 de febrero de 2008, fecha desde la cual se causan los frutos civiles a reconocer, como se anota en la siguiente operaci\u00f3n: <\/p>\n
Valor canon mensual de renta 6 de febrero 2008 a 5 de febrero 2009 = Valor comercial del bien 2008 x 1% <\/p>\n
Valor canon mensual de renta 6 de febrero 2008 a 5 de febrero 2009 = $359.135.773,5 x 1% <\/p>\n
Valor canon mensual de renta del 6 de febrero 2008 al 5 de febrero 2009 = $3.591.358. <\/p>\n
En consecuencia, los frutos civiles del a\u00f1o 2008 se obtienen de multiplicar por 12 el importe del canon mensual, arrojando un resultado de $43.096.296. <\/p>\n
Con miras a fijar el valor del canon durante la anualidad 2009, el monto de la renta mensual de 2008, tal como se explic\u00f3, se reajustar\u00e1 con base en el 100% del aumento que haya tenido el IPC en la misma anualidad, esto es 7,67%61. <\/p>\n
En ese orden, <\/p>\n
Valor canon mensual de renta del 6 de febrero 2009 al 5 de febrero 2010 = $3.591.358 + ($3.591.358 x 7,67%), entonces <\/p>\n
Valor canon mensual de renta del 6 de febrero 2009 al 5 de febrero 2010 = $3.591.358 + $275.457, entonces <\/p>\n
Valor canon mensual de renta del 6 de febrero 2009 al 5 de febrero 2010 = $3.866.815. <\/p>\n
Acumulado c\u00e1nones de renta del 6 de febrero 2009 al 5 de febrero 2010 = $3.866.815 x 12 = $46.401.780. <\/p>\n
De la misma manera se procede para los periodos sucesivos, teniendo cuenta que los valores de variaci\u00f3n a\u00f1o corrido del IPC certificados por el DANE62 son: <\/p>\n
<\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
VARIACI\u00d3N IPC CONSOLIDADO <\/p>\n
2009 <\/p>\n
2% <\/p>\n
2010 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
2011 <\/p>\n
2012 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
2013 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
2014 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
2015 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
2016 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
2017 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
2018 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
2019 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
2020 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
2021 <\/p>\n
5,62% <\/p>\n
La liquidaci\u00f3n de los c\u00e1nones de renta en las anualidades postreras se condensa en este cuadro: <\/p>\n
<\/p>\n
Periodo <\/p>\n
% aumento <\/p>\n
Valor incremento <\/p>\n
Canon reajustado <\/p>\n
C\u00e1nones tiempo transcurrido <\/p>\n
del 6 de febrero de 2010 al 5 de febrero de 2011 <\/p>\n
2% <\/p>\n
$77.336,30 <\/p>\n
<\/p>\n
$3.944.151,30 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$47.329.815,60 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2011 al 5 de febrero de 2012 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
$125.029,60 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$4.069.180,90 <\/p>\n
$48.830.170,75 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2012 al 5 de febrero de 2013 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
$151.780, 45 <\/p>\n
$4.220.961,34 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2013 al 5 de febrero de 2014 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
$102.991,46 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$4.323.952,80 <\/p>\n
$51.887.433,61 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2014 al 5 de febrero de 2015 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
$83.884,68 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$4.407.837,48 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$52.894.049,82 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2015 al 5 de febrero de 2016 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
$161.326,85 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$4.569.164,34 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$54.829.972,04 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2016 al 5 de febrero de 2017 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
$309.332,43 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$4.878.496,76 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$58.541.961,15 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2017 al 5 de febrero de 2018 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
$280.513,56 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$5.159.010,33 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$61.908.123,91 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2018 al 5 de febrero de 2019 <\/p>\n
$211.003,52 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$5.370.013,85 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$64.440.166,18 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2019 al 5 de febrero de 2020 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
$170.766,44 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$5.540.780,29 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$66.489.363,47 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2020 al 5 de febrero de 2021 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
$210.549,65 <\/p>\n
<\/p>\n
$5.751.329,94 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$69.015.959,28 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
$92.596,41 <\/p>\n
<\/p>\n
$5.843.926,35 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$70.127.116,22 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2022 al 5 de septiembre de 2022 <\/p>\n
No aplica <\/p>\n
No aplica <\/p>\n
$5.843.926,35 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$40.907.484,45 <\/p>\n
(7 meses) <\/p>\n
Subtotal del 6 de febrero de 2010 al 5 de septiembre de 2022 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$737.853.152,60 <\/p>\n
Para recapitular t\u00e9ngase en mente que los c\u00e1nones de arrendamiento del 6 de febrero 2009 al 5 de febrero 2010 sumar\u00edan un monto de $46.401.780, que adicionado al subtotal de la tabla precedente correspondiente a los c\u00e1nones del 6 de febrero de 2010 al 5 de septiembre de 2022 ($737.853.152,60), arroja un resultado de $784.254.932,6 por concepto de los frutos obtenidos por el inmueble al que se ha hecho alusi\u00f3n. <\/p>\n
Conforme a lo expuesto en esta motiva, de los frutos deben descontarse los gastos que se estimen razonablemente invertidos en su producci\u00f3n, los cuales ha considerado esta Sala, en ausencia de medio demostrativo que lo acredite, pueden estimarse en el 15%. <\/p>\n
En consecuencia, de la cifra de $784.254.932,6 se sustraer\u00e1 la cantidad de $117.638.239,89, correspondiente al enunciado porcentaje, sin que haya lugar a deducci\u00f3n por concepto de mejoras, en tanto no obran medios demostrativos que las acrediten; por ello, los frutos netos se estiman en $666.616.692,71. <\/p>\n
<\/p>\n
* Inmueble 4 (activos d y e): (local comercial No. 40-105 del Centro Comercial Paseo Bol\u00edvar, localizado en la Carrera 52 con Calle 41 de la ciudad de Medell\u00edn y lote de terreno sobre el cual se construy\u00f3 el Centro Comercial Paseo Bol\u00edvar, con MI 001-423548). La perito tas\u00f3 los frutos al 30 de noviembre de 2021 en $248.566.941, ejercicio que la Sala procede a ajustar con base en los indicadores DTF e IPC (inflaci\u00f3n) certificados para el periodo de causaci\u00f3n, como se procedi\u00f3 respecto del inmueble No. 2. En la tabla siguiente se consigna la operaci\u00f3n, aplicando la metodolog\u00eda indicada en la experticia con las tasas de rentabilidad correctas hasta el 5 de septiembre de 2022, seg\u00fan se explic\u00f3. <\/p>\n
<\/p>\n
FECHA IPC \/ DTF <\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
VALOR COMERCIAL <\/p>\n
IPC <\/p>\n
DTF <\/p>\n
C\u00c1LCULO <\/p>\n
50% TASA <\/p>\n
FRUTOS <\/p>\n
FRUTOS ACUMULADOS <\/p>\n
31\/12\/2008 <\/p>\n
2008 <\/p>\n
$108.942.179 <\/p>\n
7,67% <\/p>\n
9,82% <\/p>\n
17,49% <\/p>\n
$8.600.758 <\/p>\n
$8.600.758 <\/p>\n
31\/12\/2009 <\/p>\n
2009 <\/p>\n
$114.707.541 <\/p>\n
2,00% <\/p>\n
4,11% <\/p>\n
6,11% <\/p>\n
3,06% <\/p>\n
$3.504.315 <\/p>\n
$12.105.073 <\/p>\n
31\/12\/2010 <\/p>\n
2010 <\/p>\n
$113.420.578 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
3,47% <\/p>\n
6,64% <\/p>\n
3,32% <\/p>\n
$3.765.563 <\/p>\n
$15.870.637 <\/p>\n
31\/12\/2011 <\/p>\n
2011 <\/p>\n
$115.421.701 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
4,98% <\/p>\n
8,71% <\/p>\n
4,36% <\/p>\n
$5.026.615 <\/p>\n
$20.897.252 <\/p>\n
31\/12\/2012 <\/p>\n
2012 <\/p>\n
$123.355.415 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
5,27% <\/p>\n
7,71% <\/p>\n
$4.755.351 <\/p>\n
$25.652.603 <\/p>\n
31\/12\/2013 <\/p>\n
2013 <\/p>\n
$126.450.399 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
4,07% <\/p>\n
6,01% <\/p>\n
3,01% <\/p>\n
$3.799.835 <\/p>\n
$29.452.437 <\/p>\n
31\/12\/2014 <\/p>\n
2014 <\/p>\n
$129.802.764 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
4,34% <\/p>\n
8,00% <\/p>\n
4,00% <\/p>\n
$5.192.111 <\/p>\n
$34.644.548 <\/p>\n
31\/12\/2015 <\/p>\n
2015 <\/p>\n
$132.144.914 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
5,22% <\/p>\n
6,00% <\/p>\n
$7.922.088 <\/p>\n
$42.566.636 <\/p>\n
31\/12\/2016 <\/p>\n
2016 <\/p>\n
$139.081.284 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
6,86% <\/p>\n
12,61% <\/p>\n
6,31% <\/p>\n
$8.769.075 <\/p>\n
$51.335.711 <\/p>\n
31\/12\/2017 <\/p>\n
2017 <\/p>\n
$143.476.033 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
5,21% <\/p>\n
9,30% <\/p>\n
4,65% <\/p>\n
$6.671.636 <\/p>\n
$58.007.346 <\/p>\n
31\/12\/2018 <\/p>\n
2018 <\/p>\n
$150.322.320 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
4,54% <\/p>\n
7,72% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$5.802.442 <\/p>\n
$63.809.788 <\/p>\n
31\/12\/2019 <\/p>\n
2019 <\/p>\n
$154.073.622 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
4,48% <\/p>\n
8,28% <\/p>\n
4,14% <\/p>\n
$6.378.648 <\/p>\n
$70.188.436 <\/p>\n
31\/12\/2020 <\/p>\n
2020 <\/p>\n
$158.455.503 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
1,89% <\/p>\n
3,50% <\/p>\n
1,75% <\/p>\n
$2.772.971 <\/p>\n
$72.961.407 <\/p>\n
31\/12\/2021 <\/p>\n
2021 <\/p>\n
$165.391.872 <\/p>\n
3,21% <\/p>\n
8,83% <\/p>\n
4,42% <\/p>\n
$7.302.051 <\/p>\n
$80.263.458 <\/p>\n
05\/09\/2022 <\/p>\n
2022 (a 5 sep. 2022) <\/p>\n
$176.748.729 <\/p>\n
10,21% <\/p>\n
10,43% <\/p>\n
20,64% <\/p>\n
10,32% <\/p>\n
$12.413.652 <\/p>\n
$92.677.110 <\/p>\n
Total frutos a 5 de septiembre de 2022: $92.677.110 <\/p>\n
Del anterior valor se descuenta el 15% correspondiente a los gastos ordinarios invertidos en su producci\u00f3n ($13.901.566), sin que proceda deducir alg\u00fan otro valor por concepto de mejoras, en tanto no obran medios demostrativos que las acrediten; por ello, los frutos netos se estiman en $78.775.544. <\/p>\n
<\/p>\n
* Inmueble 5 (activos f a j): <\/p>\n
i). Activo f (Local Comercial con MI 001 \u2013 278928): La autora de la experticia estim\u00f3 los frutos en $813.987.289 al 30 de noviembre de 2021, ejercicio que la Sala procede a ajustar con base en los indicadores DTF e IPC (inflaci\u00f3n) certificados para el periodo de causaci\u00f3n, como se procedi\u00f3 respecto de los inmuebles Nos. 2 y 4. En la tabla siguiente se consigna la operaci\u00f3n, aplicando la metodolog\u00eda indicada en la experticia con las tasas de rentabilidad correctas hasta el 5 de septiembre de 2022, seg\u00fan se explic\u00f3. <\/p>\n
<\/p>\n
FECHA IPC \/ DTF <\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
VALOR COMERCIAL <\/p>\n
IPC <\/p>\n
DTF <\/p>\n
C\u00c1LCULO <\/p>\n
50% <\/p>\n
TASA <\/p>\n
FRUTOS <\/p>\n
FRUTOS ACUMULADOS <\/p>\n
31\/12\/2008 <\/p>\n
2008 <\/p>\n
$288.067.640 <\/p>\n
7,67% <\/p>\n
9,82% <\/p>\n
17,49% <\/p>\n
8,75% <\/p>\n
$22.742.340 <\/p>\n
$22.742.340 <\/p>\n
31\/12\/2009 <\/p>\n
2009 <\/p>\n
$303.312.555 <\/p>\n
2,00% <\/p>\n
4,11% <\/p>\n
6,11% <\/p>\n
3,06% <\/p>\n
$9.266.199 <\/p>\n
$32.008.539 <\/p>\n
31\/12\/2010 <\/p>\n
$299.909.534 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
3,47% <\/p>\n
6,64% <\/p>\n
3,32% <\/p>\n
$9.956.997 <\/p>\n
$41.965.535 <\/p>\n
31\/12\/2011 <\/p>\n
2011 <\/p>\n
$305.200.954 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
4,98% <\/p>\n
8,71% <\/p>\n
4,36% <\/p>\n
$13.291.502 <\/p>\n
$55.257.037 <\/p>\n
31\/12\/2012 <\/p>\n
2012 <\/p>\n
$326.179.479 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
5,27% <\/p>\n
7,71% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$12.574.219 <\/p>\n
$67.831.256 <\/p>\n
31\/12\/2013 <\/p>\n
2013 <\/p>\n
$334.363.315 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
4,07% <\/p>\n
6,01% <\/p>\n
3,01% <\/p>\n
$10.047.618 <\/p>\n
$77.878.873 <\/p>\n
31\/12\/2014 <\/p>\n
2014 <\/p>\n
$343.227.720 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
4,34% <\/p>\n
8,00% <\/p>\n
4,00% <\/p>\n
$91.607.982 <\/p>\n
31\/12\/2015 <\/p>\n
2015 <\/p>\n
$349.420.894 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
5,22% <\/p>\n
11,99% <\/p>\n
6,00% <\/p>\n
$20.947.783 <\/p>\n
$112.555.765 <\/p>\n
31\/12\/2016 <\/p>\n
2016 <\/p>\n
$367.762.216 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
6,86% <\/p>\n
12,61% <\/p>\n
6,31% <\/p>\n
$23.187.408 <\/p>\n
$135.743.172 <\/p>\n
31\/12\/2017 <\/p>\n
2017 <\/p>\n
$379.382.923 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
5,21% <\/p>\n
9,30% <\/p>\n
4,65% <\/p>\n
$17.641.306 <\/p>\n
$153.384.478 <\/p>\n
31\/12\/2018 <\/p>\n
2018 <\/p>\n
$397.486.046 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
4,54% <\/p>\n
7,72% <\/p>\n
$15.342.961 <\/p>\n
$168.727.440 <\/p>\n
31\/12\/2019 <\/p>\n
2019 <\/p>\n
$407.405.332 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
4,48% <\/p>\n
8,28% <\/p>\n
4,14% <\/p>\n
$16.866.581 <\/p>\n
$185.594.020 <\/p>\n
31\/12\/2020 <\/p>\n
2020 <\/p>\n
$418.992.011 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
1,89% <\/p>\n
3,50% <\/p>\n
1,75% <\/p>\n
$7.332.360 <\/p>\n
$192.926.381 <\/p>\n
31\/12\/2021 <\/p>\n
2021 <\/p>\n
$437.333.333 <\/p>\n
5,62% <\/p>\n
3,21% <\/p>\n
4,42% <\/p>\n
$19.308.267 <\/p>\n
$212.234.647 <\/p>\n
05\/09\/2022 <\/p>\n
2022 (a 5 sep. 2022) <\/p>\n
$467.363.419 <\/p>\n
10,21% <\/p>\n
10,43% <\/p>\n
20,64% <\/p>\n
10,32% <\/p>\n
$32.824.491 <\/p>\n
$245.059.138 <\/p>\n
Total frutos a 5 de septiembre de 2022: $245.059.138 <\/p>\n
Del anterior valor se descuenta el 15% correspondiente a los gastos ordinarios invertidos en su producci\u00f3n ($36.758.871), sin que proceda deducir alg\u00fan otro valor por concepto de mejoras, en tanto no obran medios demostrativos que las acrediten; por ello, los frutos netos se estiman en $208.300.267 y de esta cantidad no debe reintegrarse a la masa sucesoral sino el 50%, proporci\u00f3n que corresponde a los derechos que el fideicomitente ostentaba en el bien, esto es, los frutos corresponden a la suma de $104.150.133, estimados a la fecha se\u00f1alada. <\/p>\n
ii.) Activo g (Local Comercial con MI 001 \u2013 278929): Se avaluaron los frutos en el dictamen en $604.574.488 al 30 de noviembre de 2021, ejercicio que la Sala procede a ajustar con base en los indicadores DTF e IPC (inflaci\u00f3n) certificados para el periodo de causaci\u00f3n. En la tabla siguiente se consigna la operaci\u00f3n, aplicando la metodolog\u00eda indicada en la experticia con las tasas de rentabilidad correctas hasta el 5 de septiembre de 2022, seg\u00fan se explic\u00f3. <\/p>\n
<\/p>\n
FECHA IPC \/ DTF <\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
VALOR COMERCIAL <\/p>\n
IPC <\/p>\n
DTF <\/p>\n
SUMA TASAS <\/p>\n
50% <\/p>\n
TASA <\/p>\n
FRUTOS <\/p>\n
FRUTOS ACUMULADOS <\/p>\n
31\/12\/2008 <\/p>\n
2008 <\/p>\n
$278.699.587 <\/p>\n
7,67% <\/p>\n
9,82% <\/p>\n
17,49% <\/p>\n
8,75% <\/p>\n
$22.002.752 <\/p>\n
$22.002.752 <\/p>\n
31\/12\/2009 <\/p>\n
2009 <\/p>\n
$293.448.732 <\/p>\n
4,11% <\/p>\n
6,11% <\/p>\n
3,06% <\/p>\n
$8.964.859 <\/p>\n
$30.967.611 <\/p>\n
31\/12\/2010 <\/p>\n
2010 <\/p>\n
$290.156.379 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
3,47% <\/p>\n
6,64% <\/p>\n
3,32% <\/p>\n
$9.633.192 <\/p>\n
$40.600.802 <\/p>\n
31\/12\/2011 <\/p>\n
2011 <\/p>\n
$295.275.720 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
4,98% <\/p>\n
8,71% <\/p>\n
4,36% <\/p>\n
$12.859.258 <\/p>\n
$53.460.060 <\/p>\n
31\/12\/2012 <\/p>\n
2012 <\/p>\n
$315.572.016 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
5,27% <\/p>\n
7,71% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$12.165.301 <\/p>\n
$65.625.361 <\/p>\n
31\/12\/2013 <\/p>\n
2013 <\/p>\n
$323.489.712 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
4,07% <\/p>\n
6,01% <\/p>\n
3,01% <\/p>\n
$9.720.866 <\/p>\n
$75.346.227 <\/p>\n
31\/12\/2014 <\/p>\n
2014 <\/p>\n
$332.065.844 <\/p>\n
4,34% <\/p>\n
8,00% <\/p>\n
4,00% <\/p>\n
$13.282.634 <\/p>\n
$88.628.861 <\/p>\n
31\/12\/2015 <\/p>\n
2015 <\/p>\n
$338.057.613 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
5,22% <\/p>\n
11,99% <\/p>\n
6,00% <\/p>\n
$20.266.554 <\/p>\n
$108.895.415 <\/p>\n
31\/12\/2016 <\/p>\n
2016 <\/p>\n
$355.802.469 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
6,86% <\/p>\n
12,61% <\/p>\n
6,31% <\/p>\n
$22.433.346 <\/p>\n
$131.328.760 <\/p>\n
31\/12\/2017 <\/p>\n
2017 <\/p>\n
$367.045.267 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
5,21% <\/p>\n
9,30% <\/p>\n
4,65% <\/p>\n
$17.067.605 <\/p>\n
$148.396.365 <\/p>\n
31\/12\/2018 <\/p>\n
2018 <\/p>\n
$384.559.671 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
4,54% <\/p>\n
7,72% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$14.844.003 <\/p>\n
$163.240.368 <\/p>\n
31\/12\/2019 <\/p>\n
2019 <\/p>\n
$394.156.378 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
8,28% <\/p>\n
4,14% <\/p>\n
$16.318.074 <\/p>\n
$179.558.443 <\/p>\n
31\/12\/2020 <\/p>\n
2020 <\/p>\n
$405.366.255 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
1,89% <\/p>\n
3,50% <\/p>\n
1,75% <\/p>\n
$7.093.909 <\/p>\n
$186.652.352 <\/p>\n
31\/12\/2021 <\/p>\n
2021 <\/p>\n
$423.111.111 <\/p>\n
5,62% <\/p>\n
3,21% <\/p>\n
8,83% <\/p>\n
4,42% <\/p>\n
$18.680.356 <\/p>\n
$205.332.708 <\/p>\n
05\/09\/2022 <\/p>\n
2022 (a 5 sep. 2022) <\/p>\n
$452.164.609 <\/p>\n
10,21% <\/p>\n
10,43% <\/p>\n
20,64% <\/p>\n
10,32% <\/p>\n
$31.757.028 <\/p>\n
$237.089.735 <\/p>\n
Total frutos a 5 de septiembre de 2022: $237.089.735 <\/p>\n
Del anterior valor se descuenta el 15% correspondiente a los gastos ordinarios invertidos en su producci\u00f3n ($35.563.460), sin que proceda deducir alg\u00fan otro monto por concepto de mejoras, en tanto no obran medios demostrativos que las acrediten; por ello, los frutos netos se estiman en $201.526.275 y de esta cantidad no debe reintegrarse a la masa sucesoral sino el 50%, proporci\u00f3n que corresponde a los derechos que el fideicomitente ostentaba en el bien, esto es, los frutos corresponden a la suma de $100.763.137, estimados a la fecha se\u00f1alada. <\/p>\n
iii.) Activo h (Local Comercial con MI 001 \u2013 278930): La perito fij\u00f3 los frutos en $582.039.767 al 30 de noviembre de 2021, ejercicio que la Sala procede a ajustar con base en los indicadores DTF e IPC (inflaci\u00f3n) certificados para el periodo de causaci\u00f3n. En la tabla siguiente se consigna la operaci\u00f3n, aplicando la metodolog\u00eda indicada en la experticia con las tasas de rentabilidad correctas hasta el 5 de septiembre de 2022, seg\u00fan se explic\u00f3. <\/p>\n
<\/p>\n
FECHA IPC \/ DTF <\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
VALOR COMERCIAL <\/p>\n
IPC <\/p>\n
DTF <\/p>\n
SUMA TASAS <\/p>\n
50% <\/p>\n
FRUTOS <\/p>\n
FRUTOS ACUMULADOS <\/p>\n
31\/12\/2008 <\/p>\n
2008 <\/p>\n
$308.853.008 <\/p>\n
7,67% <\/p>\n
9,82% <\/p>\n
17,49% <\/p>\n
8,75% <\/p>\n
$24.383.302 <\/p>\n
$24.383.302 <\/p>\n
31\/12\/2009 <\/p>\n
2009 <\/p>\n
$325.197.913 <\/p>\n
2,00% <\/p>\n
4,11% <\/p>\n
6,11% <\/p>\n
3,06% <\/p>\n
$9.934.796 <\/p>\n
$34.318.098 <\/p>\n
31\/12\/2010 <\/p>\n
2010 <\/p>\n
$321.549.348 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
3,47% <\/p>\n
6,64% <\/p>\n
3,32% <\/p>\n
$44.993.536 <\/p>\n
31\/12\/2011 <\/p>\n
2011 <\/p>\n
$327.222.568 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
4,98% <\/p>\n
8,71% <\/p>\n
4,36% <\/p>\n
$14.250.543 <\/p>\n
$59.244.079 <\/p>\n
31\/12\/2012 <\/p>\n
2012 <\/p>\n
$349.714.787 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
5,27% <\/p>\n
7,71% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$13.481.505 <\/p>\n
$72.725.584 <\/p>\n
31\/12\/2013 <\/p>\n
2013 <\/p>\n
$358.489.124 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
4,07% <\/p>\n
6,01% <\/p>\n
3,01% <\/p>\n
$10.772.598 <\/p>\n
$83.498.182 <\/p>\n
31\/12\/2014 <\/p>\n
2014 <\/p>\n
$367.993.136 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
4,34% <\/p>\n
8,00% <\/p>\n
4,00% <\/p>\n
$14.719.725 <\/p>\n
$98.217.908 <\/p>\n
31\/12\/2015 <\/p>\n
2015 <\/p>\n
$374.633.174 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
5,22% <\/p>\n
11,99% <\/p>\n
6,00% <\/p>\n
$22.459.259 <\/p>\n
$120.677.166 <\/p>\n
31\/12\/2016 <\/p>\n
2016 <\/p>\n
$394.297.904 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
6,86% <\/p>\n
6,31% <\/p>\n
$24.860.483 <\/p>\n
$145.537.649 <\/p>\n
31\/12\/2017 <\/p>\n
2017 <\/p>\n
$406.757.098 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
5,21% <\/p>\n
9,30% <\/p>\n
4,65% <\/p>\n
$18.914.205 <\/p>\n
$164.451.854 <\/p>\n
31\/12\/2018 <\/p>\n
2018 <\/p>\n
$426.166.442 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
4,54% <\/p>\n
7,72% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$16.450.025 <\/p>\n
$180.901.879 <\/p>\n
31\/12\/2019 <\/p>\n
2019 <\/p>\n
$436.801.449 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
4,48% <\/p>\n
8,28% <\/p>\n
4,14% <\/p>\n
$18.083.580 <\/p>\n
$198.985.459 <\/p>\n
31\/12\/2020 <\/p>\n
2020 <\/p>\n
$449.224.159 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
3,50% <\/p>\n
1,75% <\/p>\n
$7.861.423 <\/p>\n
$206.846.882 <\/p>\n
31\/12\/2021 <\/p>\n
2021 <\/p>\n
$468.888.889 <\/p>\n
5,62% <\/p>\n
3,21% <\/p>\n
8,83% <\/p>\n
4,42% <\/p>\n
$20.701.444 <\/p>\n
$227.548.326 <\/p>\n
05\/09\/2022 <\/p>\n
2022 (a 5 sep. 2022) <\/p>\n
$501.085.780 <\/p>\n
10,21% <\/p>\n
10,43% <\/p>\n
20,64% <\/p>\n
10,32% <\/p>\n
$35.192.925 <\/p>\n
$262.741.251 <\/p>\n
Total frutos a 5 de septiembre de 2022: $262.741.251 <\/p>\n
Del anterior valor se descuenta el 15% correspondiente a los gastos ordinarios invertidos en su producci\u00f3n ($39.411.188), sin que proceda deducir alg\u00fan otro monto por concepto de mejoras, en tanto no obran medios demostrativos que las acrediten; por ello, los frutos netos se estiman en $223.330.063 y de esta cantidad no debe reintegrarse a la masa sucesoral sino el 50%, proporci\u00f3n que corresponde a los derechos que el fideicomitente ostentaba en el bien, esto es, los frutos corresponden a la suma de $111.665.031, estimados a la fecha se\u00f1alada. <\/p>\n
iv.) Activo i (Local Comercial con MI 001 \u2013 278931): La pericia justipreci\u00f3 los frutos en $800.370.175 al 30 de noviembre de 2021, ejercicio que la Sala procede a ajustar con base en los indicadores DTF e IPC (inflaci\u00f3n) certificados para el periodo de causaci\u00f3n. En la tabla siguiente se consigna la operaci\u00f3n, aplicando la metodolog\u00eda indicada en la experticia con las tasas de rentabilidad correctas hasta el 5 de septiembre de 2022, seg\u00fan se explic\u00f3. <\/p>\n
<\/p>\n
FECHA IPC \/ DTF <\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
VALOR COMERCIAL <\/p>\n
IPC <\/p>\n
DTF <\/p>\n
SUMA <\/p>\n
TASAS <\/p>\n
TASAS <\/p>\n
FRUTOS <\/p>\n
FRUTOS ACUMULADOS <\/p>\n
31\/12\/2008 <\/p>\n
2008 <\/p>\n
$405.095.119 <\/p>\n
7,67% <\/p>\n
9,82% <\/p>\n
17,49% <\/p>\n
8,75% <\/p>\n
$31.981.416 <\/p>\n
$31.981.416 <\/p>\n
31\/12\/2009 <\/p>\n
2009 <\/p>\n
$426.533.281 <\/p>\n
2,00% <\/p>\n
4,11% <\/p>\n
6,11% <\/p>\n
3,06% <\/p>\n
$13.030.592 <\/p>\n
$45.012.007 <\/p>\n
31\/12\/2010 <\/p>\n
2010 <\/p>\n
$421.747.782 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
3,47% <\/p>\n
6,64% <\/p>\n
3,32% <\/p>\n
$14.002.026 <\/p>\n
$59.014.034 <\/p>\n
31\/12\/2011 <\/p>\n
2011 <\/p>\n
$429.188.842 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
4,98% <\/p>\n
4,36% <\/p>\n
$18.691.174 <\/p>\n
$77.705.208 <\/p>\n
31\/12\/2012 <\/p>\n
2012 <\/p>\n
$458.689.893 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
5,27% <\/p>\n
7,71% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$17.682.495 <\/p>\n
$95.387.703 <\/p>\n
31\/12\/2013 <\/p>\n
2013 <\/p>\n
$470.198.413 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
4,07% <\/p>\n
6,01% <\/p>\n
3,01% <\/p>\n
$14.129.462 <\/p>\n
$109.517.166 <\/p>\n
31\/12\/2014 <\/p>\n
2014 <\/p>\n
$482.663.982 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
4,34% <\/p>\n
8,00% <\/p>\n
4,00% <\/p>\n
$19.306.559 <\/p>\n
31\/12\/2015 <\/p>\n
2015 <\/p>\n
$491.373.133 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
5,22% <\/p>\n
11,99% <\/p>\n
6,00% <\/p>\n
$29.457.819 <\/p>\n
$158.281.544 <\/p>\n
31\/12\/2016 <\/p>\n
2016 <\/p>\n
$517.165.616 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
6,86% <\/p>\n
12,61% <\/p>\n
6,31% <\/p>\n
$32.607.292 <\/p>\n
$190.888.836 <\/p>\n
31\/12\/2017 <\/p>\n
2017 <\/p>\n
$533.507.236 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
5,21% <\/p>\n
4,65% <\/p>\n
$24.808.086 <\/p>\n
$215.696.923 <\/p>\n
31\/12\/2018 <\/p>\n
2018 <\/p>\n
$558.964.753 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
4,54% <\/p>\n
7,72% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$21.576.039 <\/p>\n
$237.272.962 <\/p>\n
31\/12\/2019 <\/p>\n
2019 <\/p>\n
$572.913.749 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
4,48% <\/p>\n
8,28% <\/p>\n
4,14% <\/p>\n
$23.718.629 <\/p>\n
$260.991.591 <\/p>\n
31\/12\/2020 <\/p>\n
2020 <\/p>\n
$589.207.516 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
1,89% <\/p>\n
3,50% <\/p>\n
1,75% <\/p>\n
$10.311.132 <\/p>\n
$271.302.723 <\/p>\n
31\/12\/2021 <\/p>\n
2021 <\/p>\n
$615.000.000 <\/p>\n
5,62% <\/p>\n
3,21% <\/p>\n
8,83% <\/p>\n
4,42% <\/p>\n
$27.152.250 <\/p>\n
$298.454.973 <\/p>\n
05\/09\/2022 <\/p>\n
2022 <\/p>\n
$657.229.809 <\/p>\n
10,21% <\/p>\n
10,43% <\/p>\n
20,64% <\/p>\n
10,32% <\/p>\n
$46.159.440 <\/p>\n
Total frutos a 5 de septiembre de 2022: $344.614.413 <\/p>\n
Del anterior valor se descuenta el 15% correspondiente a los gastos ordinarios invertidos en su producci\u00f3n ($51.692.162), sin que proceda deducir alg\u00fan otro monto por concepto de mejoras, en tanto no obran medios demostrativos que las acrediten; por ello, los frutos netos se estiman en $292.922.251 y de esta cantidad no debe reintegrarse a la masa sucesoral sino el 50%, proporci\u00f3n que corresponde a los derechos que el fideicomitente ostentaba en el bien, esto es, los frutos corresponden a la suma de $146.461.125, estimados a la fecha se\u00f1alada. <\/p>\n
v.) Activo j (Local Comercial con MI 001 \u2013 278932): Se avaluaron los frutos en $741.806.504 al 30 de noviembre de 2021, ejercicio que la Sala procede a ajustar con base en los indicadores DTF e IPC (inflaci\u00f3n) certificados para el periodo de causaci\u00f3n. En la tabla siguiente se consigna la operaci\u00f3n, aplicando la metodolog\u00eda indicada en la experticia con las tasas de rentabilidad correctas hasta el 5 de septiembre de 2022, seg\u00fan se explic\u00f3. <\/p>\n
FECHA IPC \/ DTF <\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
VALOR COMERCIAL <\/p>\n
IPC <\/p>\n
DTF <\/p>\n
SUMA <\/p>\n
TASAS <\/p>\n
50% <\/p>\n
TASA <\/p>\n
FRUTOS <\/p>\n
FRUTOS ACUMULADOS <\/p>\n
31\/12\/2008 <\/p>\n
2008 <\/p>\n
$375.454.013 <\/p>\n
7,67% <\/p>\n
9,82% <\/p>\n
17,49% <\/p>\n
8,75% <\/p>\n
$29.641.312 <\/p>\n
$29.641.312 <\/p>\n
31\/12\/2009 <\/p>\n
2009 <\/p>\n
$395.323.529 <\/p>\n
2,00% <\/p>\n
4,11% <\/p>\n
6,11% <\/p>\n
3,06% <\/p>\n
$12.077.134 <\/p>\n
$41.718.446 <\/p>\n
31\/12\/2010 <\/p>\n
2010 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
3,47% <\/p>\n
6,64% <\/p>\n
3,32% <\/p>\n
$12.977.488 <\/p>\n
$54.695.934 <\/p>\n
31\/12\/2011 <\/p>\n
2011 <\/p>\n
$397.784.781 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
4,98% <\/p>\n
8,71% <\/p>\n
4,36% <\/p>\n
$17.323.527 <\/p>\n
$72.019.461 <\/p>\n
31\/12\/2012 <\/p>\n
2012 <\/p>\n
$425.127.218 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
5,27% <\/p>\n
7,71% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$16.388.654 <\/p>\n
$88.408.115 <\/p>\n
31\/12\/2013 <\/p>\n
2013 <\/p>\n
$435.793.651 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
4,07% <\/p>\n
6,01% <\/p>\n
3,01% <\/p>\n
$13.095.599 <\/p>\n
$101.503.714 <\/p>\n
31\/12\/2014 <\/p>\n
$447.347.106 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
4,34% <\/p>\n
8,00% <\/p>\n
4,00% <\/p>\n
$17.893.884 <\/p>\n
$119.397.599 <\/p>\n
31\/12\/2015 <\/p>\n
2015 <\/p>\n
$455.419.001 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
5,22% <\/p>\n
11,99% <\/p>\n
6,00% <\/p>\n
$27.302.369 <\/p>\n
$146.699.968 <\/p>\n
31\/12\/2016 <\/p>\n
2016 <\/p>\n
$479.324.230 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
6,86% <\/p>\n
12,61% <\/p>\n
6,31% <\/p>\n
$30.221.393 <\/p>\n
$176.921.360 <\/p>\n
2017 <\/p>\n
$494.470.121 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
5,21% <\/p>\n
9,30% <\/p>\n
4,65% <\/p>\n
$22.992.861 <\/p>\n
$199.914.221 <\/p>\n
31\/12\/2018 <\/p>\n
2018 <\/p>\n
$518.064.893 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
4,54% <\/p>\n
7,72% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$19.997.305 <\/p>\n
$219.911.526 <\/p>\n
31\/12\/2019 <\/p>\n
2019 <\/p>\n
$530.993.231 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
4,48% <\/p>\n
8,28% <\/p>\n
4,14% <\/p>\n
$21.983.120 <\/p>\n
$241.894.646 <\/p>\n
31\/12\/2020 <\/p>\n
2020 <\/p>\n
$546.094.771 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
1,89% <\/p>\n
3,50% <\/p>\n
1,75% <\/p>\n
$9.556.658 <\/p>\n
$251.451.304 <\/p>\n
31\/12\/2021 <\/p>\n
2021 <\/p>\n
$570.000.000 <\/p>\n
5,62% <\/p>\n
3,21% <\/p>\n
8,83% <\/p>\n
4,42% <\/p>\n
$25.165.500 <\/p>\n
$276.616.804 <\/p>\n
05\/09\/2022 <\/p>\n
$609.139.823 <\/p>\n
10,21% <\/p>\n
10,43% <\/p>\n
20,64% <\/p>\n
10,32% <\/p>\n
$42.781.920 <\/p>\n
$319.398.724 <\/p>\n
Total frutos a 5 de septiembre de 2022: $319.398.724 <\/p>\n
Del anterior valor se descuenta el 15% correspondiente a los gastos ordinarios invertidos en su producci\u00f3n ($47.909.809), sin que proceda deducir alg\u00fan otro monto por concepto de mejoras, en tanto no obran medios demostrativos que las acrediten; por ello, los frutos netos se estiman en $271.488.915 y de esta cantidad no debe reintegrarse a la masa sucesoral sino el 50%, proporci\u00f3n que corresponde a los derechos que el fideicomitente ostentaba en el bien, esto es, los frutos corresponden a la suma de $135.744.457, estimados a la fecha se\u00f1alada. <\/p>\n
– Inmueble 6 -activo k- (casa de habitaci\u00f3n distinguida con los Nos. 73 \u2013 4\/12\/20 de la fracci\u00f3n de la Am\u00e9rica de la ciudad de Medell\u00edn, identificada con la matr\u00edcula No. 001 \u2013 134558): No se avaluaron los frutos al no ser parte del fideicomiso simulado. <\/p>\n
<\/p>\n
* Inmueble 7 -activo l- (finca rural en Bel\u00e9n, paraje Aguas Fr\u00edas de Medell\u00edn, con MI 001-510500): Debe utilizarse el mismo m\u00e9todo de tasaci\u00f3n empleado para el predio No. 3, toda vez que las conclusiones de los peritajes practicados en el proceso respecto de los bienes ra\u00edces, tal como se explic\u00f3 suficientemente, no son atendibles y no obra prueba en el proceso de los c\u00e1nones de renta percibidos en raz\u00f3n de la extracci\u00f3n de materiales (cantera) que fue entregada en arrendamiento, ni del producto de la explotaci\u00f3n para ladrillera que los demandados ten\u00edan en una porci\u00f3n del terreno, adem\u00e1s de no hallarse acreditada la extensi\u00f3n exacta de \u00e1rea destinada por los convocados para esta \u00faltima actividad. <\/p>\n
Adicionalmente, en el expediente no milita instrumento de cognici\u00f3n en relaci\u00f3n con el importe comercial del bien para las anualidades 2008 a 2022, de ah\u00ed la necesidad de acudir a otras herramientas de estimaci\u00f3n, aplicables \u00fanicamente a este caso, como ya se explic\u00f3. <\/p>\n
En ese orden, se tomar\u00e1n como base los aval\u00faos catastrales del predio (a\u00f1os 2010 a 2021), que se hacen constar en el certificado expedido por la Secretar\u00eda de Gesti\u00f3n y Control Territorial \u2013 Subsecretar\u00eda de Catastro de la Alcald\u00eda de Medell\u00edn63 y para las anualidades 2008 a 2010 y 2022 se determinar\u00e1 el aval\u00fao catastral con base en los incrementos autorizados por el Gobierno Nacional. <\/p>\n
Como suced\u00e1neo de la prueba del valor mercantil del predio y de los frutos percibidos o por percibir, atendidas las especificidades de este caso y en virtud de la ausencia de medios suasorios sobre el particular, se atender\u00e1 la pauta 444 del estatuto procesal; y a fin de fijar el monto del canon razonable de arrendamiento, se recurrir\u00e1 al art\u00edculo 18 de la Ley 820 de 2003, que fija el m\u00e1ximo para esa categor\u00eda de inmuebles, disposiciones aplicables a este asunto por las razones consignadas en la liquidaci\u00f3n de los frutos correspondientes al inmueble No. 3 y que, en aras de la brevedad, no se exponen nuevamente en este apartado. <\/p>\n
En ese orden y a efectos de establecer el valor comercial del predio rural situado en la fracci\u00f3n de Bel\u00e9n, paraje Aguas Fr\u00edas de Medell\u00edn y subsecuentemente el de los c\u00e1nones de renta que aquel podr\u00eda generar desde el a\u00f1o 2008, debe fijarse de manera retrospectiva el importe catastral partiendo del primero acreditado en el proceso que, como se indic\u00f3, es el correspondiente al a\u00f1o 2010 ($128.364.000)64, teniendo en cuenta que cada anualidad el Gobierno Nacional impone el aumento de los aval\u00faos catastrales en un determinado porcentaje, aplicable a la mayor\u00eda de predios. <\/p>\n
Es as\u00ed como el Decreto 4945 de 2009 fij\u00f3 en el 3% el reajuste de los aval\u00faos catastrales a partir del 1\u00b0 de enero de 2010; luego, si para el a\u00f1o 2010 el aval\u00fao catastral de este predio urbano era $128.364.000, al sustraer el monto del aumento se obtiene que el valor catastral en el a\u00f1o 2009 era $124.625.243 ($128.364.000 – $3.738.757). <\/p>\n
El Decreto 4787 de 2008 fij\u00f3 el reajuste de los aval\u00faos catastrales para el a\u00f1o 2009 en el 5%; luego al sustraer al valor catastral de 2009 ($124.625.243) el porcentaje de incremento ($5.934.535), se obtiene como resultado que el aval\u00fao catastral para 2008 correspond\u00eda a $118.690.708. <\/p>\n
A fin de estimar el valor comercial del fundo se acudir\u00e1 a la pauta consagrada en el numeral 4\u00b0 del art\u00edculo 444 del estatuto procesal, estimando dicho importe en el monto del \u00abaval\u00fao catastral del predio incrementado en un cincuenta por ciento (50%) por las razones que se expusieron y a fin de justipreciar los frutos civiles, s\u00f3lo ser\u00e1 necesario aplicar la anterior regla al aval\u00fao catastral del a\u00f1o 2008, porque sobre la base del quantum resultante se determinar\u00e1 el primer canon de renta en el 1%, el cual se reajustar\u00e1 anualmente. <\/p>\n
Por consiguiente, en aplicaci\u00f3n de la metodolog\u00eda de c\u00e1lculo compuesta por las reglas pre anotadas, que s\u00f3lo se utilizar\u00e1 en este caso a fin de superar la insuficiencia probatoria, el valor comercial del inmueble para el a\u00f1o 2008, resulta de adicionar en un 50% el aval\u00fao catastral de ese mismo lectivo, operaci\u00f3n que se expresa as\u00ed: <\/p>\n
Valor comercial del bien 2008 = Valor aval\u00fao catastral 2008 x 1,5 <\/p>\n
Al despejar la anterior ecuaci\u00f3n se obtiene el siguiente resultado: <\/p>\n
Valor comercial del bien 2008 = $118.690.708 x 1,5 <\/p>\n
Valor comercial del bien 2008 = $178.036.062 <\/p>\n
Seg\u00fan las consideraciones que preceden, se puede determinar el valor del canon mensual del predio en el 1% mensual del valor que ten\u00eda el inmueble para el 6 de febrero de 2008, fecha desde la cual se causan los frutos civiles a reconocer, como se anota en la siguiente operaci\u00f3n: <\/p>\n
Valor canon mensual de renta 6 de febrero 2008 a 5 de febrero 2009 = Valor comercial del bien 2008 x 1% <\/p>\n
Valor canon mensual de renta 6 de febrero 2008 a 5 de febrero 2009 = $178.036.062 x 1% <\/p>\n
Valor canon mensual de renta del 6 de febrero 2008 al 5 de febrero 2009 = $1.780.361. <\/p>\n
En consecuencia, los frutos civiles del a\u00f1o 2008 se obtienen de multiplicar por 12 el importe del canon mensual, arrojando un resultado de $21.364.332. <\/p>\n
Con miras a fijar el valor del canon correspondiente al a\u00f1o 2009 y de las anualidades venideras, el monto de la renta mensual, tal como se explic\u00f3 al estimar los incrementos del arrendamiento respecto del predio No. 3, se reajustar\u00e1 con aplicaci\u00f3n de la directriz consagrada en el precepto 20 de la Ley 820 de 2003 por las razones all\u00e1 expuestas y -se \u00edtera- sin que dicha pauta pueda hacerse extensiva a otras controversias sometidas al conocimiento de la jurisdicci\u00f3n, pues, en este caso, es en virtud de la deficiencia en el acervo probatorio, que se decide aplicarla de manera particular y restringida a lo que aqu\u00ed se resolver\u00e1. <\/p>\n
La indicada disposici\u00f3n, se memora, establece un reajuste m\u00e1ximo anual del precio del arrendamiento equivalente al \u00abciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el \u00edndice de precios al consumidor en el a\u00f1o calendario inmediatamente anterior a aqu\u00e9l en que deba efectuarse el reajuste del canon (\u2026)\u00bb, variaci\u00f3n que, en los alquileres mercantiles, ser\u00eda la m\u00ednima esperada como ya tuvo ocasi\u00f3n de explicarse en esta motiva. <\/p>\n
En ese orden, para determinar el aumento correspondiente del periodo transcurrido entre el 6 de febrero 2009 y el 5 de febrero 2010, se multiplicar\u00e1 el canon reajustado obtenido en el anterior c\u00e1lculo con base en el 100% del aumento que haya tenido el IPC en el a\u00f1o 2008, esto es 7,67%65. <\/p>\n
Valor canon mensual de renta del 6 de febrero 2009 al 5 de febrero 2010 = $1.780.361 + ($1.780.361 x 7,67%), entonces <\/p>\n
Valor canon mensual de renta del 6 de febrero 2009 al 5 de febrero 2010 = $1.780.361 + $136.554, entonces <\/p>\n
Valor canon mensual de renta del 6 de febrero 2009 al 5 de febrero 2010 = $1.916.915 <\/p>\n
Acumulado c\u00e1nones de renta del 6 de febrero 2009 al 5 de febrero 2010 (12 meses) = $1.916.915 x 12 = $23.002.980. <\/p>\n
De la misma manera se procede para los periodos sucesivos, teniendo cuenta que los valores de variaci\u00f3n a\u00f1o corrido del IPC certificados por el DANE66 son: <\/p>\n
<\/p>\n
VARIACI\u00d3N IPC <\/p>\n
A\u00d1O CORRIDO <\/p>\n
2009 <\/p>\n
2% <\/p>\n
2010 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
2011 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
2012 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
2013 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
2014 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
2015 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
2016 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
2017 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
2018 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
2019 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
2020 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
2021 <\/p>\n
5,62% <\/p>\n
La liquidaci\u00f3n de los c\u00e1nones de renta en las anualidades postreras se condensa en este cuadro: <\/p>\n
<\/p>\n
Periodo <\/p>\n
% aumento <\/p>\n
Valor incremento <\/p>\n
Canon reajustado <\/p>\n
C\u00e1nones tiempo transcurrido <\/p>\n
2% <\/p>\n
$38.338,30 <\/p>\n
<\/p>\n
$1.955.253,30 <\/p>\n
<\/p>\n
$23.463.039,60 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2011 al 5 de febrero de 2012 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
$61.981,53 <\/p>\n
<\/p>\n
$2.017.234,83 <\/p>\n
$24.206.817,96 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2012 al 5 de febrero de 2013 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
$75.242,86 <\/p>\n
<\/p>\n
$2.092.477,69 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$25.109.732,27 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2013 al 5 de febrero de 2014 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
$51.056,46 <\/p>\n
<\/p>\n
$2.143.534,14 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$25.722.409,73 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2014 al 5 de febrero de 2015 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
$41.584,56 <\/p>\n
<\/p>\n
$2.185.118,71 <\/p>\n
$26.221.424,48 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2015 al 5 de febrero de 2016 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
$79.975,34 <\/p>\n
<\/p>\n
$2.265.094,05 <\/p>\n
<\/p>\n
$27.181.128,62 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2016 al 5 de febrero de 2017 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
$153.346,87 <\/p>\n
$2.418.440,92 <\/p>\n
<\/p>\n
$29.021.291,02 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2017 al 5 de febrero de 2018 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
$139.060,35 <\/p>\n
<\/p>\n
$2.557.501,27 <\/p>\n
$30.690.015,26 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2018 al 5 de febrero de 2019 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
$104.601,80 <\/p>\n
<\/p>\n
$2.662.103,07 <\/p>\n
$31.945.236,88 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2019 al 5 de febrero de 2020 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
$84.654,88 <\/p>\n
<\/p>\n
$2.746.757,95 <\/p>\n
$32.961.095,42 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2020 al 5 de febrero de 2021 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
$104.376,80 <\/p>\n
$2.851.134,75 <\/p>\n
$34.213.617,04 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2021 al 5 de febrero de 2022 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
$45.903,27 <\/p>\n
<\/p>\n
$2.897.038,02 <\/p>\n
$34.764.456,28 <\/p>\n
(12 meses) <\/p>\n
del 6 de febrero de 2022 al 5 de septiembre de 2022 <\/p>\n
No aplica <\/p>\n
No aplica <\/p>\n
$2.897.032,02 <\/p>\n
$20.279.224,14 <\/p>\n
(7 meses) <\/p>\n
Subtotal del 6 de febrero de 2010 al 5 de septiembre de 2022 <\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
$345.500.264,55 <\/p>\n
Seg\u00fan se expuso en esta motiva, de la estimaci\u00f3n de los frutos civiles se debe descontar el 15% por concepto de gastos invertidos en su producci\u00f3n. En consecuencia, de la cifra de $368.503.244,55 se sustraer\u00e1 la cantidad de $55.275.486,68, correspondiente al enunciado porcentaje, sin que haya lugar a deducci\u00f3n por concepto de mejoras, en tanto no obran medios demostrativos que las acrediten; por ello, los frutos netos se estiman en $313.227.757,87, cantidad de la cual corresponde restituir a la masa herencial el porcentaje correspondiente al derecho de dominio de titularidad de Bernardo Sierra Moreno, esto es, el 20%67, es decir, la suma de $62.645.551,57. <\/p>\n
– Inmueble 8 (activo m): Lote de terreno con la edificaci\u00f3n levantada, identificado con MI 001-586778, que corresponde a un edificio de tres pisos donde funciona un Coworking, un restaurante y un espacio para capacitaci\u00f3n de la empresa arrendataria. Los frutos civiles se estimaron en $5.475.161.507 al 30 de noviembre de 2021, ejercicio que la Sala procede a ajustar con base en los indicadores DTF e IPC (inflaci\u00f3n) certificados para el periodo de causaci\u00f3n. En la tabla siguiente se consigna la operaci\u00f3n, aplicando la metodolog\u00eda indicada en la experticia con las tasas de rentabilidad correctas hasta el 5 de septiembre de 2022, seg\u00fan se explic\u00f3. <\/p>\n
<\/p>\n
FECHA IPC \/ DTF <\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
VALOR COMERCIAL <\/p>\n
IPC <\/p>\n
DTF <\/p>\n
SUMA <\/p>\n
TASAS <\/p>\n
50% TASA <\/p>\n
FRUTOS <\/p>\n
FRUTOS ACUMULADOS <\/p>\n
31\/12\/2008 <\/p>\n
2008 <\/p>\n
$2.922.461.128 <\/p>\n
7,67% <\/p>\n
9,82% <\/p>\n
17,49% <\/p>\n
8,75% <\/p>\n
$230.722.218 <\/p>\n
$230.722.218 <\/p>\n
31\/12\/2009 <\/p>\n
2009 <\/p>\n
$3.077.121.584 <\/p>\n
2,00% <\/p>\n
4,11% <\/p>\n
6,11% <\/p>\n
3,06% <\/p>\n
$94.006.064 <\/p>\n
$324.728.282 <\/p>\n
31\/12\/2010 <\/p>\n
2010 <\/p>\n
$3.042.597.758 <\/p>\n
3,17% <\/p>\n
3,47% <\/p>\n
6,64% <\/p>\n
3,32% <\/p>\n
$101.014.246 <\/p>\n
$425.742.528 <\/p>\n
31\/12\/2011 <\/p>\n
2011 <\/p>\n
3,73% <\/p>\n
4,98% <\/p>\n
8,71% <\/p>\n
4,36% <\/p>\n
$134.842.972 <\/p>\n
$560.585.499 <\/p>\n
31\/12\/2012 <\/p>\n
2012 <\/p>\n
$3.309.107.711 <\/p>\n
2,44% <\/p>\n
5,27% <\/p>\n
7,71% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$127.566.102 <\/p>\n
$688.151.602 <\/p>\n
31\/12\/2013 <\/p>\n
2013 <\/p>\n
$3.392.133.156 <\/p>\n
1,94% <\/p>\n
4,07% <\/p>\n
6,01% <\/p>\n
3,01% <\/p>\n
$101.933.601 <\/p>\n
31\/12\/2014 <\/p>\n
2014 <\/p>\n
$3.482.063.004 <\/p>\n
3,66% <\/p>\n
4,34% <\/p>\n
8,00% <\/p>\n
4,00% <\/p>\n
$139.282.520 <\/p>\n
$929.367.723 <\/p>\n
31\/12\/2015 <\/p>\n
2015 <\/p>\n
$3.544.893.070 <\/p>\n
6,77% <\/p>\n
5,22% <\/p>\n
11,99% <\/p>\n
6,00% <\/p>\n
$212.516.340 <\/p>\n
$1.141.884.063 <\/p>\n
31\/12\/2016 <\/p>\n
2016 <\/p>\n
$3.730.966.729 <\/p>\n
5,75% <\/p>\n
6,86% <\/p>\n
12,61% <\/p>\n
6,31% <\/p>\n
$235.237.452 <\/p>\n
$1.377.121.515 <\/p>\n
31\/12\/2017 <\/p>\n
2017 <\/p>\n
4,09% <\/p>\n
5,21% <\/p>\n
9,30% <\/p>\n
4,65% <\/p>\n
$178.971.963 <\/p>\n
$1.556.093.477 <\/p>\n
31\/12\/2018 <\/p>\n
2018 <\/p>\n
$4.032.516.527 <\/p>\n
3,18% <\/p>\n
4,54% <\/p>\n
7,72% <\/p>\n
3,86% <\/p>\n
$155.655.138 <\/p>\n
$1.711.748.615 <\/p>\n
31\/12\/2019 <\/p>\n
2019 <\/p>\n
$4.133.148.199 <\/p>\n
3,80% <\/p>\n
4,48% <\/p>\n
8,28% <\/p>\n
4,14% <\/p>\n
$171.112.335 <\/p>\n
$1.882.860.951 <\/p>\n
31\/12\/2020 <\/p>\n
2020 <\/p>\n
$4.250.695.659 <\/p>\n
1,61% <\/p>\n
1,89% <\/p>\n
3,50% <\/p>\n
1,75% <\/p>\n
$74.387.174 <\/p>\n
$1.957.248.125 <\/p>\n
31\/12\/2021 <\/p>\n
2021 <\/p>\n
$4.436.769.318 <\/p>\n
5,62% <\/p>\n
3,21% <\/p>\n
8,83% <\/p>\n
4,42% <\/p>\n
$195.883.365 <\/p>\n
$2.153.131.490 <\/p>\n
05\/09\/2022 <\/p>\n
2022 (a 5 sep. 2022) <\/p>\n
$4.741.426.097 <\/p>\n
10,21% <\/p>\n
10,43% <\/p>\n
20,64% <\/p>\n
10,32% <\/p>\n
$333.006.160 <\/p>\n
$2.486.137.650 <\/p>\n
Del anterior valor se descuenta el 15% correspondiente a los gastos ordinarios invertidos en su producci\u00f3n ($372.920.647), sin que proceda deducir alg\u00fan otro monto por concepto de mejoras, en tanto no obran medios demostrativos que las acrediten; por ello, los frutos netos se estiman en $2.113\u00b4217.003. <\/p>\n
El valor de los frutos civiles de los bienes ra\u00edces causado entre el 6 de febrero de 2008 y el 5 de septiembre de 2022 se consigna en el siguiente cuadro: <\/p>\n
<\/p>\n
INMUEBLE <\/p>\n
FRUTOS CIVILES <\/p>\n
1 (MI 017 \u2013 0005555 <\/p>\n
$0 <\/p>\n
2 (MI 001-117404) <\/p>\n
$295.699.639 <\/p>\n
3 (MI 001 \u2013 130963) <\/p>\n
$666.616.693 <\/p>\n
4 (MI 001 \u2013 423548) <\/p>\n
$78.775.544 <\/p>\n
5 (MI 001 \u2013 278928) <\/p>\n
$104.150.133 <\/p>\n
5 (MI 001 \u2013 278929 <\/p>\n
$100.763.137 <\/p>\n
5 (MI 001 \u2013 278930) <\/p>\n
$111.665.031 <\/p>\n
5 (MI 001 \u2013 278931) <\/p>\n
$146.461.125 <\/p>\n
5 (MI 001 \u2013 278932) <\/p>\n
$135.744.457 <\/p>\n
7 (MI 001 \u2013 510500) <\/p>\n
$62.645.552 <\/p>\n
8 (MI 001 \u2013 586778) <\/p>\n
$2.113\u00b4217.003 <\/p>\n
TOTAL FRUTOS <\/p>\n
$3.815\u00b4738.314 <\/p>\n
Los frutos que puedan producir los bienes relictos en poder de los demandados deber\u00e1n ser actualizados siguiendo los par\u00e1metros ac\u00e1 expuestos en el tr\u00e1mite sucesoral, donde ser\u00e1n distribuidos entre los sucesores como corresponda de acuerdo a la ley. <\/p>\n
Al respecto, ati\u00e9ndase lo expuesto por la jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n sobre el particular: <\/p>\n
De acuerdo con la regla 3\u00aa del art\u00edculo 1395 del C.C.; en las sucesiones intestadas los frutos naturales y civiles producidos por los bienes relictos durante la indivisi\u00f3n, deben distribuirse entre todos los herederos en com\u00fan y a prorrata de sus cuotas respectivas, sin atender a quien se hayan adjudicado en la partici\u00f3n. Y si un heredero ha tenido en su poder bienes herenciales fruct\u00edferos, percibiendo los frutos correspondientes, estos deben distribuirse al efectuarse la partici\u00f3n entre todos los herederos y a prorrata de sus cuotas\u2019 (G.J. LXXVIII – P\u00e1g. 590), lo que significa que sobre el monto y la distribuci\u00f3n de tales frutos habr\u00e1 de decidirse entonces, en el respectivo proceso de sucesi\u00f3n (\u2026). (CSJ SC 11 sep. 1954, reiterada en CSJ SC 16 jul. 1990, CSJ SC 20 sep. 2000, rad. 5422 y CSJ SC2362-2022, 13 jul., rad. 2013-00116-01). <\/p>\n
5. Corolario de lo discurrido, se adicionar\u00e1 la sentencia proferida por el juez a quo para ordenar las restituciones mutuas del caso para lo cual es necesario disponer, adicionalmente, la cancelaci\u00f3n de las escrituras p\u00fablicas Nos. 2737 de 4 de junio de 2009 y 2790 de 11 de junio de 2009, ambas protocolizadas ante la Notar\u00eda 12 del C\u00edrculo de Medell\u00edn, comoquiera que a trav\u00e9s de dichos instrumentos los demandados Bernardo y Martha L\u00eda Sierra Gaviria, realizaron la restituci\u00f3n a los fideicomisarios, que fuera dispuesta en el negocio absolutamente simulado. En lo dem\u00e1s, la providencia recurrida ser\u00e1 confirmada. <\/p>\n
Las costas de la segunda instancia ser\u00e1n de cargo de la parte demandada. <\/p>\n
III. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Sala de Casaci\u00f3n Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sede de instancia, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, RESUELVE: <\/p>\n
PRIMERO: ADICIONAR el numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia apelada, para ordenar que la restituci\u00f3n de los bienes a la masa sucesoral de Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno se realice dentro de los ocho (8) d\u00edas siguientes a la ejecutoria de esta providencia. <\/p>\n
SEGUNDO: ADICIONAR el numeral segundo de la parte resolutiva del fallo objeto de impugnaci\u00f3n, para ordenar la restituci\u00f3n a favor de la masa herencial del fallecido Jos\u00e9 Bernardo Sierra Moreno, de los frutos civiles derivados de los bienes involucrados en el fideicomiso constituido mediante escritura p\u00fablica No. 4086 de 29 de diciembre de 2005 y aclarado mediante el instrumento p\u00fablico No. 665 de 6 de marzo de 2006, ambos otorgados ante la Notar\u00eda 20 del C\u00edrculo de Medell\u00edn, por valor de $3.815\u00b4738.314. Los frutos se actualizar\u00e1n atendiendo los par\u00e1metros expuestos en esta decisi\u00f3n en el tr\u00e1mite sucesoral, donde ser\u00e1n distribuidos conforme a la ley. <\/p>\n
CUARTO: ADICIONAR el numeral cuarto de la parte resolutiva del fallo impugnado, para ordenar la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de las escrituras p\u00fablicas Nos. 2737 de 4 de junio de 2009 y 2790 de 11 de junio de 2009, ambas protocolizadas ante la Notar\u00eda 12 del C\u00edrculo de Medell\u00edn, en los folios de matr\u00edcula inmobiliaria de los bienes ra\u00edces involucrados en el fideicomiso constituido mediante escritura p\u00fablica No. 4086 de 29 de diciembre de 2005 y aclarado mediante el instrumento p\u00fablico No. 665 de 6 de marzo de 2006, ambos otorgados ante la Notar\u00eda 20 del C\u00edrculo de Medell\u00edn. <\/p>\n
QUINTO: CONFIRMAR, en lo dem\u00e1s el pronunciamiento reprochado en v\u00eda de apelaci\u00f3n. <\/p>\n
SEXTO: COSTAS de la segunda instancia a cargo de la parte demandada. Incl\u00fayanse como agencias en derecho la suma de $6.000.000. Liqu\u00eddense en la forma prevista por el art\u00edculo 366 del C\u00f3digo General del Proceso. <\/p>\n
En oportunidad devu\u00e9lvase el expediente al tribunal de origen. <\/p>\n
NOTIF\u00cdQUESE <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
Presidenta de Sala <\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 El 23 de abril de 1990. <\/p>\n
2\u0002 El deceso de \u00e9ste ocurri\u00f3 el 6 de febrero de 2008. <\/p>\n
3\u0002 Folios 2, 2 reverso y 3 dorso, cno. 6. <\/p>\n
4\u0002 As\u00ed lo declararon Bernardo de Jes\u00fas (folios 2 y 2 reverso, cno. 6) y Jaime (folio 11, \u00eddem). <\/p>\n
6\u0002 Folio 30 reverso, cno. 1. <\/p>\n
7\u0002 Cl\u00e1usulas y de las escrituras p\u00fablicas 4086 de 29 de diciembre de 2005 y 611 de 28 de febrero de 2006 (folios 30 y 30 dorso; 128, cno. 1). <\/p>\n
8\u0002 Folios 5, 8, 10, 12 reverso y 16 reverso. <\/p>\n
9\u0002 Seg\u00fan inform\u00f3 el perito contador, mediante la escritura p\u00fablica No. 1763 de 30 de junio de 2015 otorgada ante la Notar\u00eda 22 del C\u00edrculo de Medell\u00edn, la sociedad pas\u00f3 de Ltda. a An\u00f3nima y cambi\u00f3 su denominaci\u00f3n social que antes era Ladrillera Santa Rita Ltda. <\/p>\n
10\u0002 Al pasar la sociedad de responsabilidad limitada a an\u00f3nima, las cuotas de inter\u00e9s social pasaron a convertirse en acciones y se mut\u00f3 la denominaci\u00f3n societaria. <\/p>\n
11\u0002 Archivo Informe Pericia Tribunal Superior de Medell\u00edn, carpeta 75Informe Pericial. <\/p>\n
12\u0002 Aprobada en junta extraordinaria de socios No. 61de 28 de mayo de 2015. <\/p>\n
13\u0002 Folio 3, archivo 112 MemorialCorrecionyAlcaracion dictamen contador.pdf, carpeta despacho comisorio, expediente digital. <\/p>\n
14\u0002 Archivo 131Cuadros06abril2022 contador \u2013 correcci\u00f3n dictamen.pdf, ib. <\/p>\n
15\u0002 Indic\u00f3 el experto que la informaci\u00f3n de la Alfarera Santa Rita S.A. no experimenta cambios en raz\u00f3n a que los pagos de dividendos tuvieron lugar a partir del a\u00f1o 2018 (el incremento de capital que le dio origen se autoriz\u00f3 en la anualidad anterior). <\/p>\n
16\u0002 Folio 6, archivo Informe Pericia Tribunal Superior de Medell\u00edn, carpeta 75InformePericial, CD despacho comisorio, expediente digital. <\/p>\n
17\u0002 Folios 1 a 7, archivo 1 Actas Asamblea Alfarera Santa Rita, ib. <\/p>\n
18\u0002 Los indicadores se pueden consultar en: https:\/\/www.dane.gov.co\/index.php\/estadisticas-por-tema\/precios-y-costos\/indice-de-precios-al-consumidor-ipc <\/A><\/p>\n 19\u0002 Archivo 77Memorial.pdf, ib. <\/p>\n 20\u0002 Valor corregido en la Aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n al dictamen presentada el 9 de marzo de 2022 (Archivo 117MemorialAclaracionAvaluo inmuebles.pdf, CD despacho comisorio, expediente digital). <\/p>\n 21\u0002 Folios 59 a 66, archivo digital 077Memorialpdf., ib. <\/p>\n 22\u0002 Folio 75, ibidem. <\/p>\n 23\u0002 Folio 80, ib. <\/p>\n 24\u0002 Ib\u00eddem. <\/p>\n 25\u0002 Folios 81 y 82, idem. <\/p>\n 26\u0002 Folio 83, ib. <\/p>\n 27\u0002 Folio 89, ib. <\/p>\n 28\u0002 Folio 90, ib. <\/p>\n 29\u0002 Folios 91 y 92, ib. <\/p>\n 30\u0002 Folio 93, ib. <\/p>\n 31\u0002 Proporci\u00f3n similar a la empleada por la Sala en las condenas a la restituci\u00f3n de frutos, seg\u00fan se explic\u00f3 en el numeral 4.1.3. de esta motiva. <\/p>\n 32\u0002 Cuadro corregido en la aclaraci\u00f3n presentada el 9 de marzo de 2022 (fl. 3 Archivo 117MemorialAclaracionAvaluo inmuebles.pdf, carpeta despacho comisorio expediente digital). <\/p>\n 33\u0002 Cuadro p\u00e1gina 64, archivo 077Memorial.pdf, y cuadro p\u00e1gina 3, archivo 177MemorialAclaracionAvaluo inmuebles.pdf, carpeta CD despacho comisorio, expediente digital (Aunque el apoderado de la parte demandante relacion\u00f3 dicha tabla con el bien de MI 001 \u2013 278931, en realidad corresponde a los frutos calculados para el bien con MI inmobiliaria No. 001 \u2013 278930 como se indica en la pericia. <\/p>\n 34\u0002 Registro 2:18:59 Audiencia de contradicci\u00f3n \u2013 segunda parte, ib. <\/p>\n 35\u0002 Registro 2:33:04, ib. <\/p>\n 36\u0002 Folio 3, archivo 177MemorialAclaracionAvaluo inmuebles.pdf, carpeta CD despacho comisorio, expediente digital. <\/p>\n 37\u0002 El apoderado judicial de los demandados coincidi\u00f3 en este reproche especificando que incluso en el lote ubicado en el sector de Bel\u00e9n, el porcentaje de propiedad del fideicomitente es del 25%. <\/p>\n 38\u0002 Folio 6, ib. <\/p>\n 39\u0002 Audiencia aclaraci\u00f3n dict\u00e1menes, primera parte, ib. <\/p>\n 40\u0002 Folio 7, ib. <\/p>\n 41\u0002 Registro 03:21, audiencia de contradicci\u00f3n dict\u00e1menes, carpeta CD despacho comisorio, expediente digital. <\/p>\n 42\u0002 Registro 08:40, ib. <\/p>\n 43\u0002 Folio 8 archivo 177MemorialAclaracionAvaluo inmuebles.pdf, carpeta CD despacho comisorio, expediente digital. <\/p>\n 44\u0002 Archivo 177MemorialAclaracionAvaluo inmuebles.pdf, carpeta CD despacho comisorio, expediente digital. <\/p>\n 45\u0002 Registro 2:59:00, audiencia contradicci\u00f3n dictamen, ib. <\/p>\n 46\u0002 Registro 3:00:25, ib. <\/p>\n 47\u0002 Registro 03:11:48, ib. <\/p>\n 48\u0002 Registro 02:41:55, ib. <\/p>\n 49\u0002 Referido a los aval\u00faos de inmuebles practicados en operaciones activas y pasivas en el marco de la Ley 546 de 1999 y en los acuerdos de reestructuraci\u00f3n \u2013 Ley 550 de 1999. Los art\u00edculos 1 y 2 del Decreto consagran los criterios generales a que deben sujetarse los aval\u00faos y el precepto siguiente el contenido m\u00ednimo del informe que debe rendir el perito. Las disposiciones siguientes se ocupan de las calidades de los avaluadores, el registro nacional, las entidades que pueden llevar listas de peritos y las facultades del ente de vigilancia y control, entre otros aspectos. <\/p>\n 50\u0002 Concordante con el art\u00edculo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995. <\/p>\n 51\u0002 Las tablas de Fito y Corvini se encuentran incorporadas en las disposiciones finales de la Resoluci\u00f3n. <\/p>\n 52\u0002 Folio 10, informe pericial. <\/p>\n 53\u0002 Ficha m\u00e9todol\u00f3gica IPPR. Recuperada de: https:\/\/www.dane.gov.co\/files\/investigaciones\/fichas\/precios-y-costos\/FICHA-MET-IPPR-MAR2022.pdf <\/A><\/p>\n 54\u0002 BORRERO OCHOA, Oscar A. Aval\u00faos de inmuebles y garant\u00edas. Bogot\u00e1, Bhandar Editores. Bibloteca de la Construcci\u00f3n, 3ra. Edici\u00f3n, 2008, p.198. <\/p>\n 55\u0002 P\u00e1gina 25, Archivo 77Memorial \u2013 dictamen inmuebles.pdf, carpeta despacho comisorio, expediente digital. <\/p>\n 56\u0002 https:\/\/www.dane.gov.co\/index.php\/estadisticas-por-tema\/precios-y-costos\/indice-de-precios-al-consumidor-ipc <\/A><\/p>\n 57\u0002 https:\/\/totoro.banrep.gov.co\/analytics\/saw.dll?Go&NQUser=publico&NQPassword=publico123&Action=prompt&path=%2Fshared%2FSeries%20Estad%C3%ADsticas_T%2F1.%20Tasas%20de%20Captaci%C3%B3n%2F1.1%20Serie%20empalmada%2F1.1.2%20Semanales%2F1.1.2.1%20DTF%2CCDT%20180%20d%C3%ADas%2CCDT%20360%20d%C3%ADas%20y%20TCC%20-%20(Desde%20el%2012%20de%20enero%20de%201984)%2F1.1.2.1.1.TCA_Para%20un%20rango%20de%20fechas%20dado&Options=rdf <\/A><\/p>\n 59\u0002 Carpeta Activo 3, Archivo 140Recepcioncorreo.pdf, despacho comisorio, expediente digital. <\/p>\n 60\u0002 Ibidem. <\/p>\n 61\u0002 Documento Variaciones porcentuales \u2013 julio 2022 en: https:\/\/www.dane.gov.co\/index.php\/estadisticas-por-tema\/precios-y-costos\/indice-de-precios-al-consumidor-ipc <\/A><\/p>\n 62\u0002 Ibidem. <\/p>\n 63\u0002 Carpeta Activo 7, Archivo 140Recepcioncorreo.pdf, despacho comisorio, expediente digital. <\/p>\n 64\u0002 Ibidem. <\/p>\n