STC3594-2023<\/p>\n
<\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
Magistrado ponente <\/p>\n
STC3594-2023 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n\u00ba 11001-22-03-000-2023-00369-01 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n del veinte de abril de dos mil veintitr\u00e9s) <\/p>\n
Bogot\u00e1 D.C., veintiuno (21) de abril de dos mil veintitr\u00e9s (2023). <\/p>\n
Se resuelve la impugnaci\u00f3n del fallo del primero de marzo de 2023 dictado por la Sala Civil del Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogot\u00e1, en el amparo que promovi\u00f3 la Constructora Bol\u00edvar S.A. contra el Juzgado 51 Civil del Circuito de Bogot\u00e1, extensiva a las partes e intervinientes en el radicado n\u00b011001-40-03-001-2021-00458-00. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1.- La actora pretende que se deje sin efectos la sentencia de segunda instancia emitida por el accionado (21 oct. 2022), para que, en su lugar, se ordene \u201cconfirmar el fallo de primera instancia del 22 de noviembre de 2021\u201d a trav\u00e9s del cual se declararon probadas todas las excepciones y se decret\u00f3 la terminaci\u00f3n del proceso. <\/p>\n
En sustento, adujo ser demandada en un proceso ejecutivo en el que se pretende el pago de los valores correspondientes a las expensas comunes dejadas de pagar en los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019 y enero de 2020; generadas dentro de la propiedad horizontal en la que fungi\u00f3 como propietario inicial y constructor. <\/p>\n
Aleg\u00f3, en esencia, que el juez de segundo grado incurri\u00f3 en defecto material o sustantivo por aplicaci\u00f3n e interpretaci\u00f3n irrazonable de la Ley 675 de 2001, toda vez que esta no tiene como destinatario al propietario inicial y constructor del proyecto sino a los propietarios de unidades privadas que adquieren el bien mediante compraventa, dado que, seg\u00fan el reglamento el hecho generador de la obligaci\u00f3n del pago de las expensas era \u00abla enajenaci\u00f3n (escritura de venta) y la entrega material de la unidad privada a su propietario y el acta de asamblea de copropietarios con la aprobaci\u00f3n del presupuesto y el respectivo monto de la cuota de administraci\u00f3n\u00bb; se\u00f1al\u00f3 que, el juzgador tampoco tuvo en cuenta que en la fase provisional previa a la entrega del 51% de los coeficientes de copropiedad de las unidades privadas, la constructora pagaba el valor de las expensas comunes bajo la modalidad de \u00abd\u00e9ficit presupuestal\u00bb. <\/p>\n
Asimismo, cuestion\u00f3 que se hubiese dado validez al t\u00edtulo ejecutivo, constituido mediante una certificaci\u00f3n de deuda expedida por la misma administradora de la unidad residencial respecto de unos periodos en los que no fungi\u00f3 como representante legal de la unidad residencial, por cuanto para esa \u00e9poca la asamblea de copropietarios no hab\u00eda sesionado por primera vez. Igualmente indic\u00f3 que, a juicio del juez de segundo grado, la Ley 675 de 2001 no hacia diferenciaci\u00f3n alguna frente a la liquidaci\u00f3n y pago de expensas comunes por coeficiente de copropiedad respecto de aquellos inmuebles que no hubiesen sido construidos, lo cual a su juicio era irrazonable. <\/p>\n
Adicionalmente, reproch\u00f3 que el ad quem no hiciera menci\u00f3n de los medios probatorios obrantes en el proceso, tales como la confesi\u00f3n del representante legal de la copropiedad ejecutante; por \u00faltimo, se\u00f1al\u00f3 que este tambi\u00e9n ignor\u00f3 que, el reglamento de propiedad horizontal no operaba ipso facto a su constituci\u00f3n, pues se establecieron unos coeficientes provisionales. <\/p>\n
2.- El Juzgado 51 Civil del Circuito de Bogot\u00e1 se\u00f1al\u00f3 que las diligencias se adelantaron por la senda procesal prevista y que se garantiz\u00f3 el derecho de defensa y debido proceso. <\/p>\n
4.- El actor impugn\u00f3. Reiter\u00f3 en su escrito los argumentos iniciales y a\u00f1adi\u00f3 que el a quo no hizo alusi\u00f3n al defecto factico enrostrado. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
Estudiados los reclamos tutelares pronto se avizora que el desenlace opugnado ser\u00e1 revocado, dado que el juez accionado, al desatar la impugnaci\u00f3n, no se pronunci\u00f3 de manera suficiente sobre la obligatoriedad del pago de expensas comunes de las unidades privadas que se encuentran en proceso de construcci\u00f3n. <\/p>\n
En efecto, del estudio de la providencia atacada se encuentra que el Juzgado accionado coligi\u00f3 lo siguiente: <\/p>\n
(i) La Constructora Bol\u00edvar S.A. s\u00ed deb\u00eda pagar expensas comunes; esto, debido que una vez se registra la escritura p\u00fablica que constituye la propiedad horizontal, empiezan a regir las obligaciones propias de su funcionamiento, entre ellas, el pago de las expensas comunes; as\u00ed, teniendo en cuenta que la ejecutada fue vinculada al proceso en calidad de propietaria inicial de las unidades privadas no entregadas, es factible concluir que tambi\u00e9n deb\u00eda sufragar dicho rublo. <\/p>\n
(ii) Lo que se pretendi\u00f3 en la demanda fue el pago de las expensas comunes correspondientes al funcionamiento provisional de la propiedad horizontal antes de la creaci\u00f3n de la asamblea y el establecimiento de una administraci\u00f3n definitiva, lo cual s\u00f3lo podr\u00eda darse despu\u00e9s de la enajenaci\u00f3n del 51% de los coeficientes de copropiedad. <\/p>\n
(iii) Las expensas objeto de ejecuci\u00f3n se tasaron con base en el presupuesto provisional fijado por el tercero que fungi\u00f3 como administrador provisional, motivo por el cual la nueva administraci\u00f3n no est\u00e1 extralimit\u00e1ndose en sus funciones. <\/p>\n
(iv) El objeto de inconformidad recae exclusivamente sobre la forma c\u00f3mo se determin\u00f3 el pago de las expensas, pues se estableci\u00f3 una diferencia infundada entre propietarios, ya que para las unidades entregadas se liquidaba por coeficiente de copropiedad, mientras que para las unidades propiedad de la Constructora se hac\u00eda bajo la modalidad de d\u00e9ficit presupuestal, la cual no est\u00e1 regulada en la Ley 675 de 2001, pues esta es clara al establecer la obligatoriedad del pago de las expensas comunes por parte de todos los propietarios. <\/p>\n
(v) De las pretensiones de la demanda, la certificaci\u00f3n expedida por el administrador y el escrito que descorre traslado de las excepciones puede deducirse el valor de los pagos realizados respecto a las unidades privadas de propiedad de la Constructora Bol\u00edvar bajo la modalidad de d\u00e9ficit presupuestal; igualmente, en el testimonio rendido por el administrador de la copropiedad se reitera la forma c\u00f3mo se liquidaron las diferencias pretendidas en la certificaci\u00f3n que sirve como t\u00edtulo ejecutivo. <\/p>\n
(vi) Una vez el inmueble fue sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, surgi\u00f3 una persona jur\u00eddica capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones, y en esa medida, resulta err\u00f3neo establecer como acreedor de las obligaciones a persona distinta a la misma copropiedad. <\/p>\n
Determinaciones de las que deriv\u00f3 la revocatoria de la sentencia de primera instancia, para que en su lugar se siguiera adelante con la ejecuci\u00f3n. <\/p>\n
No obstante, se pudo constatar que el juzgador no hizo referencia al reglamento de propiedad horizontal que rige al Conjunto Residencial Puerto Conga de Soledad, contenido en la escritura p\u00fablica No. 845 del 10 de abril de 2019,1 el cual, respecto a las expensas comunes de las unidades privadas que a\u00fan no hubiesen sido construidas o que estuviesen en proceso de construcci\u00f3n establece lo siguiente: <\/p>\n
ARTICULO 30. EXPENSAS COMUNES. PARGRAFO TRANSITORIO: CONSTRUCTORA BOLIVAR S.A. respecto de las unidades constitutivas del CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTO CONGA PROPUEDAD HORIZONTAL, s\u00f3lo estar\u00e1 obligado a concurrir al pago de expensas comunes respecto de bienes privados cuya construcci\u00f3n hubiere culminado en su integridad, de manera que se encuentren listos para su entrega.2 <\/p>\n
ARTICULO 38. NORMA TRANSITORIA. CONSTRUCTORA BOLIVAR S.A. no est\u00e1 obligada a contribuir con ning\u00fan tipo de expensas comunes y pago de primas de seguros por aquellas unidades privadas cuya construcci\u00f3n no se hubiere iniciado, y\/o que estuvieren en proceso de construcci\u00f3n y\/o cuya construcci\u00f3n no se hubiese terminado en su totalidad. En consecuencia, los coeficientes de las unidades privadas construidas y terminadas constituir\u00e1n el ciento por ciento (100%) para efectos de determinar las cuotas de administraci\u00f3n a cargo de cada una de estas unidades privadas. Este procedimiento se mantendr\u00e1 hasta tanto la propiedad horizontal construya, venda y entregue la \u00faltima unidad privada que conforma el conjunto.3 <\/p>\n
ARTICULO 79.-CONTRIBUCIONES EXPENSAS COMUNES DE LOS COPROPIETRARIOS. PARAGRAFO. EL PROPIETARIO INICIAL no est\u00e1 obligado a: 1. Contribuir con ning\u00fan tipo de expensas comunes ordinarias por aquellas unidades privadas cuya construcci\u00f3n no se hubiese iniciado, y\/o que estuvieren en proceso de construcci\u00f3n y\/o cuya construcci\u00f3n no se hubiere terminado en su totalidad. En consecuencia, los coeficientes de las unidades privadas construidas y terminadas constituir\u00e1n el ciento por ciento (100%) para efectos de determinar las cuotas de administraci\u00f3n a cargo de cada una de estas unidades privadas. Este procedimiento se mantendr\u00e1 hasta tanto la propiedad horizontal construya, venda y entregue la \u00faltima unidad privada que conforma el condominio.4 <\/p>\n
Del articulado en cita se extrae que, seg\u00fan el referido estatuto, la constructora no estaba obligada a contribuir con ning\u00fan tipo de expensas comunes ordinarias por aquellas unidades privadas que no hubiesen sido construidas o que estuviesen en proceso de construcci\u00f3n, aspecto que debi\u00f3 ser motivo de pronunciamiento por parte del ad quem con el fin de evaluar si dicho reglamento se acompasa a la Ley 675 de 2001 y si dicho rublo deb\u00eda incluirse o no en el monto adeudado. <\/p>\n
Del panorama expuesto, se colige con facilidad la ausencia de motivaci\u00f3n sobre la particular tem\u00e1tica y la existencia de un yerro superlativo, enmendable por tutela, sobre el cual se ha predicado que: <\/p>\n
(\u2026) el defecto en comento se produce cuando la autoridad judicial accionada no analiza el asunto bajo su conocimiento o lo hace de manera parcial o sesgada, lo que conlleva que deba abordarse de nuevo el estudio y definici\u00f3n del caso, en tanto que: \u00abla motivaci\u00f3n de las decisiones constituye imperativo que surge del debido proceso (CSJ STC8921-2020, reiterado en STC1749-2021). <\/p>\n
En conclusi\u00f3n, se revocar\u00e1 el veredicto de primera instancia y en su lugar, se conceder\u00e1 el amparo para que el juez de segundo grado reexamine el asunto de acuerdo con los par\u00e1metros establecidos en esta providencia y determine si procede o no el cobro de las expensas comunes respecto a las viviendas que estuvieran en proceso de construcci\u00f3n. <\/p>\n
DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica de Colombia y por autoridad de la Constituci\u00f3n y la Ley REVOCA la sentencia de fecha, naturaleza y procedencia conocida y, en su lugar, CONCEDE el amparo solicitado por Constructora Bol\u00edvar S.A. <\/p>\n
En consecuencia, se deja sin valor y efecto la sentencia emitida por el Juzgado accionado el 21 de octubre de 2022 dentro del proceso aqu\u00ed referido, para que, en el lapso improrrogable de los 10 d\u00edas siguientes a la notificaci\u00f3n de este fallo, resuelva nuevamente sobre la alzada, de conformidad con los par\u00e1metros establecidos en esta providencia. <\/p>\n
Inf\u00f3rmese a las partes e intervinientes por el medio m\u00e1s expedito y rem\u00edtase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisi\u00f3n. <\/p>\n
NOTIF\u00cdQUESE Y C\u00daMPLASE <\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
Presidente de Sala <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
(Comisi\u00f3n de servicios) <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
(Ausencia justificada) <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 Ver expediente 11001400300120210045800 ; carpeta \u00ab01PrimeraInstancia\u00bb; PDF \u00ab21ContestaciondeDemanda\u00bb: fol. 312-1769 <\/p>\n
2\u0002 Ibidem, fol. 1139. <\/p>\n
3\u0002 Ibidem, fol. 1143. <\/p>\n
4\u0002 Ibidem, fol. 1162. <\/p>\n
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STC3594-2023 OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE Magistrado ponente STC3594-2023 Radicaci\u00f3n n\u00ba 11001-22-03-000-2023-00369-01 (Aprobado en sesi\u00f3n del veinte de abril de dos mil veintitr\u00e9s) Bogot\u00e1 D.C., veintiuno (21) de abril de dos mil veintitr\u00e9s (2023). Se resuelve la impugnaci\u00f3n del fallo del primero de marzo de 2023 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[61],"tags":[],"class_list":["post-72409","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-abril-2023"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/72409","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=72409"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/72409\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=72409"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=72409"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=72409"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}