SC175-2023 (2016-00045-01)<\/p>\n
<\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
Magistrada ponente <\/p>\n
SC175-2023 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n\u00b0 11001-31-03-005-2016-00045-01 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n del dieciocho de mayo de dos mil veintitr\u00e9s) <\/p>\n
Bogot\u00e1 D.C., diez (10) de julio de dos mil veintitr\u00e9s (2023). <\/p>\n
Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por Sa\u00fal Vega G\u00f3mez, contra la sentencia de 11 de febrero de 2021 proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, dentro del proceso verbal formulado por el recurrente contra Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n. <\/p>\n
I. ANTECEDENTES <\/p>\n
A. La pretensi\u00f3n <\/p>\n
El convocante inst\u00f3 de la jurisdicci\u00f3n que, con citaci\u00f3n de Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n y personas indeterminadas, se declarara que adquiri\u00f3 por prescripci\u00f3n extraordinaria el dominio del Apartamento 203, ubicado en la carrera 13 n\u00famero 86A-17, Edificio Plaza 86 P.H. de Bogot\u00e1 e identificado con matr\u00edcula 50C-1408055, \u00abel uso y goce exclusivo de los garajes 27 y 28 y el dep\u00f3sito 9 del Edificio Plaza 86\u00bb y que, en consecuencia, se ordenara la inscripci\u00f3n de la sentencia en el registro inmobiliario. <\/p>\n
B. Los hechos <\/p>\n
La causa para pedir, en compendio, es como sigue: <\/p>\n
1.- El 18 de marzo de 2003, la sociedad demandada prometi\u00f3 vender al demandante el bien referido por un precio total de $265\u2019000.000.oo, a redimirse de la siguiente forma: a) $65\u2019000.000.oo a la firma del precontrato; b) $100\u2019000.000.oo. el 15 de mayo siguiente; y $100\u2019000.000.oo restantes el 30 de julio subsiguiente, data en la que se \u00abhar\u00eda entrega de la totalidad de las zonas comunes del Edificio\u00bb. El convocante solamente cancel\u00f3 $165\u2019000.000.oo. <\/p>\n
2.- El d\u00eda en que se celebr\u00f3 la promesa, a Vega G\u00f3mez tambi\u00e9n le fue \u00abentregado\u00bb el inmueble en \u00abobra gris\u00bb y para habitarlo comenz\u00f3 a ejercer \u00abactos de se\u00f1or y due\u00f1o\u00bb, levantando \u00abmejoras \u00fatiles, necesarias y voluptuarias que el mismo requer\u00eda\u00bb, adem\u00e1s, inici\u00f3 el \u00abuso y goce exclusivo\u00bb de los garajes 27 y 28 y el dep\u00f3sito 8 del condominio. <\/p>\n
3.- Los negociantes acordaron correr la escritura p\u00fablica de compraventa el 27 de mayo de la precitada anualidad, pero llegada esta data no pudieron realizarlo, pues sobre el bien pesaba una \u00abprohibici\u00f3n de enajenaci\u00f3n\u00bb decretada por la Fiscal\u00eda 76 Seccional de la Unidad de Delitos Econ\u00f3micos dentro del \u00absumario 643419\u00bb e inscrita en el respectivo folio de matr\u00edcula, aunado a ello, preexist\u00edan un sinf\u00edn de \u00abacciones policivas\u00bb que cursaban ante la Inspecci\u00f3n 2D Distrital de Polic\u00eda de la Localidad de Chapinero de esta capital. <\/p>\n
4.- Como en el memorado compromiso la \u00abpromitente vendedora\u00bb hab\u00eda asegurado ostentar el \u00abdominio y la posesi\u00f3n tranquila\u00bb de la heredad y que se encontraba \u00ablibre de todo gravamen o demanda\u00bb, el promotor instaur\u00f3 denuncia penal por el punible de \u00abestafa\u00bb en contra de Roberto Jos\u00e9 Camacho Hern\u00e1ndez, representante legal de la compa\u00f1\u00eda enjuiciada, en cuyas diligencias rindi\u00f3 indagatoria, reconociendo la \u00abcalidad de comprador y poseedor de Sa\u00fal Vega G\u00f3mez\u00bb entre el \u00ab15 de mayo y el 30 de mayo de 2003\u00bb. <\/p>\n
5.- Entretanto, Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n promovi\u00f3 juicio para obtener la resoluci\u00f3n de la \u00abpromesa de compraventa\u00bb, pero culmin\u00f3 de manera desfavorable a sus intereses en ambas instancias, dando la raz\u00f3n a Vega G\u00f3mez, en cuanto a eso de que la \u00abprometiente vendedora\u00bb no le era dado deshacer el negocio venidero, al desatender la obligaci\u00f3n de comparecer a perfeccionarlo. <\/p>\n
6.- Ante el rev\u00e9s de aquel reclamo, la empresa interpelada inici\u00f3 acci\u00f3n reivindicatoria frente al gestor para conseguir la restituci\u00f3n material del piso y, otra vez, sus aspiraciones fracasaron, habida cuenta que en sentencia de 28 de febrero de 2014 el Juzgado Tercero Civil de Descongesti\u00f3n de Bogot\u00e1 declar\u00f3 probada la excepci\u00f3n perentoria de \u00abimprocedencia de la acci\u00f3n reivindicatoria por cuanto la posesi\u00f3n del demandado proviene de un contrato entre las partes\u00bb, determinaci\u00f3n confirmada en fallo de 28 de octubre siguiente por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogot\u00e1. <\/p>\n
7.- El auspiciante viene poseyendo el fundo sin reconocer \u00abdominio ajeno\u00bb, en forma quieta, pac\u00edfica e ininterrumpida, sin violencia ni clandestinidad, con \u00ab\u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o\u00bb, velando por su cuidado con actos de aquellos que solamente puede ejecutar un \u00abpropietario\u00bb, como la adecuaci\u00f3n para la vivienda, \u00abpresentar querellas\u00bb ante las autoridades administrativas por \u00abpresuntas violaciones al r\u00e9gimen urban\u00edstico cometidas en el Edificio Plaza 86 PH\u00bb, el desembolso de los impuestos, a m\u00e1s de enfrentar cobro ejecutivo por \u00abcuotas de administraci\u00f3n\u00bb adeudadas, el cual culmin\u00f3 por pago total, inclusive, en dicho asunto el representante legal de la copropiedad \u00ablo tiene, percibe y reconoce como se\u00f1or y due\u00f1o del apartamento 203\u00bb. [Fls. 85 a 95, archivo digital: 005-2016-00045-02 Cuaderno Principal.pdf.]. <\/p>\n
1.- El memorial incoativo fue admitido por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Bogot\u00e1, el 15 de abril de 2016. [Fl. 98, ib\u00eddem]. <\/p>\n
2.- Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n contest\u00f3 oponi\u00e9ndose a las pretensiones y proponiendo las defensas de m\u00e9rito que denomin\u00f3: \u00abexcepci\u00f3n de tenencia; debida interpretaci\u00f3n del contrato de promesa; excepci\u00f3n de contrato no cumplido; mala fe por no pago; entrega para terminar exclusivamente; [y] gen\u00e9rica\u00bb, fundadas, b\u00e1sicamente, en que el interesado deshonr\u00f3 los compromisos de abonar el coste completo del \u00abinmueble\u00bb y de suscribir la \u00abescritura p\u00fablica de compraventa\u00bb. Y aun cuando el 2 de septiembre de 2003 se le hizo entrega del bien, ello fue \u00abpor una mera gentileza\u00bb y en calidad de \u00abtenencia\u00bb con el objetivo de que \u00abpudiera adelantar las obras de terminaci\u00f3n del mismo\u00bb, sin que la \u00abgentileza\u00bb, bien entendida como \u00aburbanidad, cortes\u00eda gallard\u00eda\u00bb, signifique la \u00abentrega de la posesi\u00f3n\u00bb. [Fls. 131 a 152, \u00eddem]. <\/p>\n
3.- Una vez surtido el emplazamiento de las personas indeterminadas, se les design\u00f3 curador ad l\u00edtem, quien respondi\u00f3 indicando estarse a lo que resulte probado. [Fls. 280 y 281, ib\u00eddem]. <\/p>\n
4.- El juzgado del conocimiento zanj\u00f3 la controversia en providencia de 19 de junio de 2018, no obstante, en sede de apelaci\u00f3n el Tribunal la anul\u00f3 por \u00abp\u00e9rdida autom\u00e1tica de la competencia\u00bb, a voces de lo establecido en el art\u00edculo 121 de la ley adjetiva. <\/p>\n
5.- Reasignado el asunto, el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Bogot\u00e1 clausur\u00f3 la primera instancia mediante sentencia de 12 de noviembre de 2019, en la que accedi\u00f3 a las s\u00faplicas del interesado. Pero, ante la apelaci\u00f3n de la compa\u00f1\u00eda demandada, el superior la revoc\u00f3 para en su lugar denegar los anhelos de la acci\u00f3n de pertenencia. [Fls. 44 a 54, Archivo digital: 005-2016-00045-02 CUADERNO TRIBUNAL]. <\/p>\n
II. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
1.- Hallando procedente la decisi\u00f3n de m\u00e9rito y luego de efectuar algunas precisiones sobre la prescripci\u00f3n adquisitiva de dominio y sus elementos axiol\u00f3gicos, el Tribunal entr\u00f3 en materia indicando, que en 2003 los contendientes celebraron una \u00abpromesa de compraventa\u00bb sobre el inmueble motivo de contienda; Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n como \u00abprometiente vendedora\u00bb y Sa\u00fal Vega G\u00f3mez como \u00abprometiente comprador\u00bb, en cuyo clausulado, la primera se oblig\u00f3 con el segundo a realizar la \u00abentrega real y material\u00bb del bien el d\u00eda de la \u00abfirma de la escritura p\u00fablica que perfeccionara el contrato\u00bb, valga decir, el 27 de mayo del citado a\u00f1o. <\/p>\n
Sin haberse suscrito a\u00fan el instrumento protocolario, la empresa demandada \u00abentreg\u00f3\u00bb el fundo al gestor, seg\u00fan se infiere de la comunicaci\u00f3n de 2 de septiembre siguiente, pero, en opini\u00f3n de la Magistratura, ese acto no era suficiente para principiar la usucapi\u00f3n rogada, por la sencilla raz\u00f3n de que en el negocio preparatorio las partes no estipularon que \u00abcon ocasi\u00f3n de la entrega del inmueble se transfer\u00eda la posesi\u00f3n\u00bb, entonces, \u00abfue dado a t\u00edtulo de mera tenencia\u00bb. <\/p>\n
2.- Con apoyo en la jurisprudencia patria, asegur\u00f3 que cuando en esta tipolog\u00eda de tratos las partes no acuerdan expresamente el despojo del se\u00f1or\u00edo del predio del \u00abpromitente vendedor\u00bb al \u00abpromitente comprador\u00bb, a este \u00abno se le puede tener como poseedor sino como un mero tenedor\u00bb. Ahora, en el asunto examinado \u00abseguramente la entrega de la posesi\u00f3n no se acord\u00f3 ni acaeci\u00f3\u00bb, porque el pretensor \u00abno cancel\u00f3 el saldo del precio convenido conforme lo refrendan los elementos de juicio obrantes en el plenario\u00bb. <\/p>\n
3.- Enseguida, el iudex plural pos\u00f3 su mirada en lo expresado por Roberto Camacho Hern\u00e1ndez -representante legal de la encausada- en la indagatoria practicada ante la Fiscal\u00eda General de la Naci\u00f3n en el marco de la denuncia penal instaurada por el actor. Al respecto dijo que, aun cuando aqu\u00e9l manifest\u00f3 que Sa\u00fal Vega G\u00f3mez ostentaba el poder\u00edo de la heredad desde su \u00abentrega\u00bb, acaecida \u00abentre el 15 y el 30 de mayo de 2003\u00bb, esa aseveraci\u00f3n carec\u00eda de \u00abcontundencia probatoria\u00bb para de ah\u00ed derivar la mutaci\u00f3n de la condici\u00f3n de \u00abtenedor\u00bb a \u00abposeedor\u00bb, dado que se hizo dentro una \u00abdiligencia penal\u00bb, cuyos fines son distintos a una \u00abdeclaraci\u00f3n de parte\u00bb y en la que la \u00abconfesi\u00f3n de responsabilidad\u00bb \u00fanicamente tiene incidencia para \u00abefectos incriminatorios\u00bb. <\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, para el ad quem, la menci\u00f3n de Camacho Hern\u00e1ndez estaba desprovista de \u00abidoneidad demostrativa\u00bb, si en cuenta se tiene que la \u00abentrega de la posesi\u00f3n del inmueble prometido en venta\u00bb, es un aspecto del cual \u00abdebe quedar constancia escrita y espec\u00edfica\u00bb en el compromiso preliminar o en un \u00abdocumento que lo adicione o lo modifique\u00bb, siendo ineficaz una \u00abprueba oral\u00bb sobre el particular, porque \u00abno suple el escrito que la ley exige como solemnidad\u00bb, de conformidad con el canon 225 de la nueva codificaci\u00f3n procesal. <\/p>\n
4.- Tampoco era dable predicar la \u00abentrega de la posesi\u00f3n\u00bb a partir de la expresi\u00f3n \u00abbeneficiarlo para que pudiera adelantar las obras de terminaci\u00f3n\u00bb contenida en la ep\u00edstola de 2 de septiembre de 2003, pues la misma no impon\u00eda \u00abdesprendimiento de los actos de se\u00f1or\u00edo\u00bb, m\u00e1s bien era una \u00abpermisi\u00f3n para realizar mejoras\u00bb que efectu\u00f3 la \u00abpromitente vendedora\u00bb al \u00abpromitente comprador\u00bb. <\/p>\n
5.- En adici\u00f3n a lo anterior, sostuvo que del hecho de costear los gastos de la administraci\u00f3n del \u00abapartamento\u00bb, no pod\u00eda inferirse la \u00abposesi\u00f3n\u00bb del demandante, porque \u00abesas obligaciones tambi\u00e9n son propias de los meros tenedores de un bien ra\u00edz, en tanto conciernen con el uso del mismo\u00bb. <\/p>\n
Mucho menos, se acreditaba el poder\u00edo del \u00abinmueble\u00bb por parte del accionante con la certificaci\u00f3n emitida por la administraci\u00f3n de la propiedad horizontal, comoquiera que no evidenciaba \u00abactos positivos de dominio\u00bb. <\/p>\n
6.- Y aun cuando se aportaron \u00abrecibos de impuesto predial de 2007 a 2015\u00bb y la constancia de pago del \u00abtributo de valorizaci\u00f3n del \u00faltimo a\u00f1o\u00bb, para el ad quem, esas probanzas s\u00f3lo daban cuenta de \u00abactos privados\u00bb del enjuiciante, y tomando un segmento textual de un precedente de esta Sala, estim\u00f3 que aquellos estaban \u00ab\u201cdesprovistos, por ende, de la publicidad y trascendencia social necesaria, para que pudieran apreciarse como reveladoras de su desconocimiento de dominio ajeno y del inicio de la posesi\u00f3n investigada\u201d\u00bb. <\/p>\n
7.- A juicio del Tribunal, los elementos suasorios eran insuficientes para establecer el momento a partir del cual el \u00abpromitente comprador\u00bb empez\u00f3 a detentar el fundo con \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o. Tampoco, hab\u00eda \u00abprueba fehaciente\u00bb para determinar la \u00e9poca exacta en que vari\u00f3 la condici\u00f3n de \u00abmero tenedor\u00bb a \u00abposeedor\u00bb, desconociendo de esta manera, la carga de probar contemplada en el art\u00edculo 177 del C\u00f3digo General del Proceso. <\/p>\n
8.- Por lo dem\u00e1s, para el fallador, de admitirse que para el \u00ab17 de noviembre de 2011\u00bb cuando la compa\u00f1\u00eda interpelada ejerci\u00f3 la acci\u00f3n de dominio frente al gestor, este empez\u00f3 a ejecutar actividades propias de un \u00abdue\u00f1o\u00bb en el \u00abapartamento\u00bb, lo cierto es que, desde aquella fecha hasta la interposici\u00f3n de la demanda de pertenencia, apenas trascurrieron \u00abalgo m\u00e1s de cuatro a\u00f1os\u00bb, escaso tiempo para usucapir. <\/p>\n
9.- En suma, concluy\u00f3 la Corporaci\u00f3n: \u00abel promotor no demostr\u00f3 su condici\u00f3n de se\u00f1or y due\u00f1o por el tiempo exigido en la ley, por tanto, no deber\u00edan salir avante sus pedimentos\u00bb. <\/p>\n
10.- Finalmente, la Magistratura dedic\u00f3 los p\u00e1rrafos finales a examinar los reparos del escrito de apelaci\u00f3n de la convocada, en torno a la omisi\u00f3n del demandante en reconvenir la \u00abpertenencia\u00bb en el curso del pleito reivindicatorio, de lo cual dijo que esa inactividad \u00abno puede interpretarse como un decaimiento de sus pretensiones enfiladas a adquirir la vivienda por v\u00eda de la prescripci\u00f3n extraordinaria de dominio\u00bb, porque tambi\u00e9n le era posible hacerlo en un litigio independiente, como en efecto aconteci\u00f3. <\/p>\n
III. LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
Dos (2) cargos despleg\u00f3 el recurrente frente al veredicto acabado de compendiar, ambos por la v\u00eda de la \u00abviolaci\u00f3n indirecta de una norma jur\u00eddica sustancial\u00bb (n\u00fam. 2\u00ba art. 336 C.G.P.). El censor los desarroll\u00f3 as\u00ed: <\/p>\n
PRIMER CARGO <\/p>\n
Con base en la causal aludida, se acus\u00f3 la determinaci\u00f3n del Tribunal de violar indirectamente por \u00abfalta de aplicaci\u00f3n\u00bb los art\u00edculos 375, numeral 1\u00ba, del C\u00f3digo General del Proceso, 2531, 2532 y 2534 del C\u00f3digo Civil; y por \u00abindebida aplicaci\u00f3n\u00bb, el 282 de la ley adjetiva; a consecuencia de \u00aberrores de hecho\u00bb, en la contemplaci\u00f3n de las pruebas. <\/p>\n
Despu\u00e9s de sintetizar los razonamientos del Tribunal, en relaci\u00f3n con la prescripci\u00f3n adquisitiva extraordinaria y sus presupuestos, as\u00ed como la apreciaci\u00f3n las pruebas que soportaron el fallo, pas\u00f3 el recurrente a precisar los errores de hecho notorios y trascendentes, en los que, en su criterio, incurri\u00f3 el sentenciador, as\u00ed: <\/p>\n
1.- Desfigur\u00f3 las cl\u00e1usulas quinta, octava y novena del \u00abcontrato de promesa de compraventa\u00bb suscrito por los adversarios, al arg\u00fcir que la \u00abentrega\u00bb del \u00abapartamento\u00bb objeto de usucapi\u00f3n, estaba sujeta al pago del saldo del precio, es decir, que ambas prestaciones deb\u00edan ejecutarse en la misma fecha, siendo que, acorde con lo pactado, la primera se efectuar\u00eda el 27 de mayo de 2003, en tanto que la segunda el 30 de julio siguiente, lo cual lo llev\u00f3 a ultimar equivocadamente que \u00abcomo no se hab\u00eda pagado el saldo del precio convenido, ello significaba que no se hab\u00eda entregado la posesi\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
Aunado a ello, incurri\u00f3 en otro \u00abyerro de hermen\u00e9utica del contrato\u00bb, al considerar que en el negocio preparatorio no se acord\u00f3 \u00aben ninguna cl\u00e1usula\u00bb la \u00abentrega anticipada\u00bb de la heredad, lo cual significaba que \u00abcualquier entrega del bien\u00bb se hac\u00eda a t\u00edtulo de \u00abmera tenencia\u00bb, pretermitiendo as\u00ed, que las partes convinieron el despojo prematuro del predio, como preludio a la satisfacci\u00f3n de una de las \u00abobligaciones\u00bb inherentes al \u00abcontrato de compraventa\u00bb, con el prop\u00f3sito de que el \u00abfuturo propietario\u00bb tuviera \u00abpoder soberano sobre aquel bien ra\u00edz\u00bb. <\/p>\n
En opini\u00f3n del casacionista, el sentenciador se apoy\u00f3 en la \u00abtesis de que el contrato de promesa no transmite la posesi\u00f3n\u00bb, pertinente en aquellos eventos en los cuales el compromiso venidero contiene \u00abexclusivamente las estipulaciones concernientes a la obligaci\u00f3n de hacer\u00bb, no as\u00ed, en los que se conciertan \u00abd\u00e9bitos prestacionales propios de la compraventa\u00bb, tal y como sucedi\u00f3 en el sub judice. <\/p>\n
2.- La Magistratura \u00abcercen\u00f3\u00bb la carta de 2 de septiembre de 2003, pues desatendi\u00f3 que all\u00ed \u00abse reconoce, sin ambages, que al se\u00f1or Vega se le hizo desde esa fecha una \u201centrega definitiva\u201d del apartamento y no temporal o precaria\u00bb. <\/p>\n
Seg\u00fan del impugnante, el t\u00e9rmino \u00abdefinitivo\u00bb tiene una connotaci\u00f3n particular en la lectura de esa probanza y es que, seg\u00fan el diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola, significa \u00abdecide, resuelve o concluye\u00bb, de ah\u00ed que, la \u00abentrega material implicaba el desprendimiento absoluto del bien ra\u00edz de la sociedad demandada a favor del se\u00f1or Vega\u00bb, a fin de que pudiera \u00abadelantar las obras de terminaci\u00f3n del mismo, que ciertamente fueron realizadas y pagadas por \u00e9l\u00bb. <\/p>\n
Mucho menos, tuvo en cuenta que en dicho documento se mencionaba \u00abel beneficio\u00bb dado al actor para que efectuara las obras en el inmueble, las cuales \u00abson el claro ejemplo del se\u00f1or\u00edo que puede ejercerse como propietario de un inmueble\u00bb. <\/p>\n
3.- De otro lado, el opugnante manifest\u00f3 que en la sentencia combativa se \u00abignor\u00f3\u00bb el escrito de la demanda reivindicatoria instaurada por Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n contra Sa\u00fal Vega G\u00f3mez, en la cual, el apoderado de aquella compa\u00f1\u00eda \u00abreconoci\u00f3\u00bb a este \u00faltimo como \u00abposeedor\u00bb de la heredad \u00abdesde mediados de 2004\u00bb, al afirmar que \u00ab\u201cpenetr\u00f3\u201d\u00bb all\u00ed mostr\u00e1ndose como el \u00abpropietario\u00bb. <\/p>\n
4.- Por \u00faltimo, tras reproducir segmentos de los relatos de Hugo Hern\u00e1n Paredes, Roberto Mart\u00ednez y Jos\u00e9 Mario Mu\u00f1oz, el casacionista dijo que fueron deso\u00eddos por el Tribunal, pese a que con ellos salieron a la luz los siguientes actos de poder\u00edo ejercidos por el demandante sobre el predio: i) Que lo viene ocupando desde 2004, vive ah\u00ed y \u00abrealiza sus actividades sociales\u00bb; ii) Que culmin\u00f3 la refacciones que le hizo; iii) Que sus vecinos lo tratan como \u00abdue\u00f1o\u00bb, inclusive \u00abuno de los testigos lo acompa\u00f1\u00f3 a una asamblea de copropietarios realizada en el a\u00f1o 2005\u00bb; y iv) Que la \u00absociedad constructora\u00bb lo llam\u00f3 a juicio en dos oportunidades y all\u00ed \u00abqued\u00f3 demostrada la calidad de poseedor del se\u00f1or Vega y las obras realizadas\u00bb. <\/p>\n
5.- Al cierre, el censor dijo que el \u00abespejismo\u00bb del colegiado consisti\u00f3 en que \u00abconcluy\u00f3 de forma contraevidente que el actor era tenedor y no poseedor del inmueble y que no estaban acreditados los supuestos para que adquiriera por prescripci\u00f3n el inmueble identificado en la demanda\u00bb, lo que conllev\u00f3 a que trasgrediera los mandatos invocados. <\/p>\n
SEGUNDO CARGO <\/p>\n
Con sustento otra vez en el segundo motivo del art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso, censur\u00f3 la sentencia por la senda indirecta de haber infringido los c\u00e1nones 375, numeral 1\u00ba, del C\u00f3digo General del Proceso, 2531, 2532 y 2534 del C\u00f3digo Civil; a causa de \u00aberrores de derecho\u00bb. <\/p>\n
1.- Para sustentar ese alegato sostuvo, en primer lugar, que el sentenciador de segundo grado no apreci\u00f3 \u00aben conjunto\u00bb el acervo probatorio que milita en el expediente, en contrav\u00eda de lo previsto en los art\u00edculos 170, 173, 174 y 176 de la codificaci\u00f3n procesal civil. <\/p>\n
Luego de trascribir textualmente un fragmento de la providencia combatida relativo a la valoraci\u00f3n de la ep\u00edstola de 2 de septiembre de 2003, la \u00abdeclaraci\u00f3n\u00bb que hizo el representante legal de la empresa enjuiciada ante la Fiscal\u00eda General de la Naci\u00f3n, la \u00abcertificaci\u00f3n expedida por el administrador\u00bb de la copropiedad a la que pertenece el predio objeto del pleito y los \u00abrecibos de pago del impuesto predial de los a\u00f1os 2007 a 2015\u00bb, refiri\u00f3 que estas probanzas fueron examinadas \u00abde manera individual y aislada, sin aplicar las reglas de la sana cr\u00edtica\u00bb, ausente de una explicaci\u00f3n \u00abrazonada\u00bb de los motivos por los cuales \u00abse daba cr\u00e9dito a lo expresado en el contrato de promesa\u00bb y se les restaba \u00abm\u00e9rito demostrativo\u00bb, adem\u00e1s, dej\u00f3 de lado cualquier consideraci\u00f3n acerca de \u00abcu\u00e1les eran sus puntos de uniformidad y de contradicci\u00f3n y c\u00f3mo, despu\u00e9s de una apreciaci\u00f3n panor\u00e1mica de todo el arsenal probatorio\u00bb, se lleg\u00f3 a colegir que Sa\u00fal Vega G\u00f3mez no ten\u00eda la condici\u00f3n de \u00abposeedor desde la fecha indicada en el escrito inaugural del proceso\u00bb. <\/p>\n
De haber realizado el \u00abexamen conjunto de las pruebas practicadas\u00bb, el ad quem habr\u00eda advertido que la \u00abentrega\u00bb del bien ra\u00edz a la firma del \u00abcontrato de promesa\u00bb fue \u00abdefinitiva\u00bb y no a t\u00edtulo de \u00abmera tenencia\u00bb, en consecuencia, el actor ostentaba su poder\u00edo desde 2004, ejecut\u00f3 \u00abactos de se\u00f1or y due\u00f1o\u00bb, sus cong\u00e9neres lo ve\u00edan como \u00abdue\u00f1o\u00bb, plant\u00f3 mejoras, cancel\u00f3 los servicios p\u00fablicos y asumi\u00f3 las cargas impositivas. <\/p>\n
2.- Adicionalmente, continu\u00f3 diciendo la censura, el Tribunal incurri\u00f3 en nuevo yerro de derecho al \u00abhaber exigido una prueba solemne para acreditar la entrega\u00bb. <\/p>\n
En efecto, la \u00abentrega\u00bb del \u00abinmueble\u00bb es una de las obligaciones en cabeza del vendedor, conforme lo dispone el art\u00edculo 1880 del C\u00f3digo Civil y comprende dos \u00abfases\u00bb, de un lado la \u00abentrega jur\u00eddica\u00bb y de otra parte la \u00abentrega material\u00bb, premisa que sostuvo el casacionista con un pronunciamiento a\u00f1ejo de esta Corte. <\/p>\n
Bien entendido el \u00abcontrato de promesa\u00bb celebrado entre los contendientes, se observa que se incorporaron prestaciones \u00abde hacer\u00bb y otras \u00abconsustanciales al contrato de compraventa\u00bb, esto es, las tocantes con el \u00abpago del precio\u00bb y la \u00abentrega del bien objeto de la futura enajenaci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
Pero, en criterio del auspiciante en casaci\u00f3n, el Tribunal \u00abexigi\u00f3 una prueba solemne para acreditar la entrega del inmueble\u00bb y asever\u00f3 que as\u00ed lo mandaba la ley \u00ablo cual no es cierto\u00bb, si en cuenta se tiene que, el art\u00edculo 1611 del estatuto civil, modificado por el 89 de la ley 153 de 1887, enumera, entre otros presupuestos del acuerdo de \u00abpromesa\u00bb, que conste por escrito, no obstante, el \u00abpago del precio o entrega del inmueble no deben, necesaria e insoslayablemente, acreditarse mediante prueba escrita, ya que tambi\u00e9n pueden demostrarse por prueba de confesi\u00f3n o declaraci\u00f3n de terceros\u00bb. <\/p>\n
3.- Por \u00faltimo, el recurrente asegur\u00f3 que el iudex plural se equivoc\u00f3 al negar valor probatorio a la \u00abdeclaraci\u00f3n\u00bb de Roberto Camacho, rendida en el marco de la diligencia de indagatoria practicada el 15 de diciembre de 2004 ante la Fiscal\u00eda General de la Naci\u00f3n, pues, aunque se hizo dentro de una indagaci\u00f3n penal, \u00abno impide que pueda tenerse en cuenta en este juicio\u00bb, ya que atiende los requisitos consagrados en el art\u00edculo 191 de la legislaci\u00f3n adjetiva para tener ese relato como una \u00abconfesi\u00f3n extrajudicial\u00bb, en la medida en que el \u00abdeclarante a la saz\u00f3n era el representante legal de la parte demandada\u00bb y el \u00abhecho por \u00e9l confesado no comporta una autoincriminaci\u00f3n sino lisa y llanamente la afirmaci\u00f3n de un hecho que tiene capital importancia en este proceso\u00bb, valga decir, que Vega G\u00f3mez detentaba la \u00abposesi\u00f3n\u00bb del \u00abapartamento\u00bb desde mayo de 2003. <\/p>\n
IV. CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- El Tribunal revoc\u00f3 el fallo de primer grado y desestim\u00f3 las aspiraciones de la causa petendi, tras advertir que aun cuando Inversiones 170 Ltda. en liquidaci\u00f3n -prometiente vendedora- efectu\u00f3 la \u00abentrega\u00bb de la unidad inmobiliaria objeto del pleito a favor de Sa\u00fal Vega G\u00f3mez -prometiente comprador-, en el \u00abcontrato de promesa de compraventa\u00bb celebrado entre estos no se pact\u00f3 expresamente la \u00abtransferencia de posesi\u00f3n\u00bb, de ah\u00ed que, aquel desprendimiento material se hizo a \u00abt\u00edtulo de mera tenencia\u00bb. <\/p>\n
A partir del examen de los medios suasorios acopiados a la causa, tambi\u00e9n infiri\u00f3 que el gestor no acredit\u00f3 \u00abactos de se\u00f1or y due\u00f1o\u00bb en el predio durante el lapso exigido en la ley para usucapir extraordinariamente, mucho menos, el momento exacto en que mut\u00f3 su condici\u00f3n de \u00abtenedor\u00bb a \u00abposeedor\u00bb, lo que acarreaba el fracaso de sus aspiraciones. <\/p>\n
Respecto de esas premisas, es pertinente el siguiente an\u00e1lisis: <\/p>\n
1.1.- De la posesi\u00f3n inmobiliaria. <\/p>\n
Es verdad que, el se\u00f1or\u00edo de los inmuebles comprende dos elementos esenciales, su aprehensi\u00f3n f\u00edsica o material y la intenci\u00f3n de detentarlo como suyo, lo cuales, conjuntados forman un \u00abpoder de hecho\u00bb que, con el paso del tiempo, da derecho a quien los re\u00fana a adquirirlos por el modo de la usucapi\u00f3n. <\/p>\n
El primero de ellos se ha denominado corpus, que hace referencia al nexo tangible y directo existente entre la persona y el predio, la percepci\u00f3n sensorial de ocuparlo, de estar presente ah\u00ed profesando \u00abhechos positivos de aquellos a que s\u00f3lo da derecho el dominio\u00bb, conforme el art\u00edculo 981 del estatuto civil; en tanto que el restante, el animus, es la conciencia interna de considerarse \u00abamo y due\u00f1o\u00bb del fundo, seg\u00fan lo preceptuado en el canon 762 ib\u00eddem. <\/p>\n
Parece perfectamente claro que \u00ab[l]a presencia de estos elementos, en quien se predica poseedor con \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o, es precisamente, el elemento que ideol\u00f3gicamente diferencia esta instituci\u00f3n de los diferentes t\u00edtulos de tenencia que se asientan en el sistema jur\u00eddico, como el arrendamiento, el comodato, la anticresis y la retenci\u00f3n, entre otros\u00bb (CSJ SC1716-2018, 23 may., Rad. 2008-00404-01). <\/p>\n
Acorde con esto, la falta de cualquiera de esos presupuestos echa al traste la expectativa de usucapir, como ya se dijo, motivo por el cual esta Corte ha considerado con atino que: <\/p>\n
(\u2026) [La] posesi\u00f3n no se configura jur\u00eddicamente con los simples actos materiales o mera tenencia que percibieron los declarantes como hecho externo o corpus aprehensible por los sentidos, sino que requiere esencialmente la intenci\u00f3n de ser due\u00f1o, animus domini \u2013o de hacerse due\u00f1o, animus rem sibi habendi\u2013, elemento intr\u00ednseco que escapa a la percepci\u00f3n de los sentidos. Claro est\u00e1 que ese elemento interno o acto volitivo, intencional, se puede presumir ante la existencia de los hechos externos que son su indicio, mientras no aparezcan otros que demuestren lo contrario (\u2026) (CSJ SC G. J., t. LXXXIII, p\u00e1gs. 775 y 776, criterio reiterado en CSJ SC3687-2021, 25 Ag.). <\/p>\n
En \u00e9poca m\u00e1s reciente puntualiz\u00f3: <\/p>\n
(\u2026) es evidente que el C\u00f3digo Civil \u201cdestaca y relieva en la posesi\u00f3n no solo la relaci\u00f3n de hecho de la persona con la cosa, sino un elemento intelectual o sicol\u00f3gico. As\u00ed, mediante el art\u00edculo 762 establece que \u2018la posesi\u00f3n es la tenencia de una cosa determinada con \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o\u2019, con lo cual reclama para su tipificaci\u00f3n la concurrencia de dos elementos con fisonom\u00eda propia e independiente: el corpus, o sea el elemento material u objetivo; y el animus, elemento intencional o subjetivo. \u2026 Seg\u00fan la teor\u00eda subjetiva o cl\u00e1sica, que fue la acogida en el punto por los redactores de nuestro estatuto civil, de los dos elementos que la integran es el animus el caracter\u00edstico y relevante de la posesi\u00f3n y por tanto el que tiene la virtud de trocar en posesi\u00f3n la mera tenencia. Para que \u00e9sta exista es bastante la detentaci\u00f3n material; aqu\u00e9lla, en cambio, exige no s\u00f3lo la tenencia sino el \u00e1nimo de tener para s\u00ed la cosa\u201d (G. J., t. CLXVI, p\u00e1g. 50)\u00bb (CSJ SC. 064 de 21 de jun. de 2007, Rad. 7892; citada en CSJ SC3687-2021, 25 Ag.). <\/p>\n
Estos dos componentes, el objetivo corpus y el subjetivo animus se integran para formar la posesi\u00f3n que, unido con la marcha irreversible del tiempo, dan derecho a obtener el dominio de la heredad ajena por prescripci\u00f3n adquisitiva. <\/p>\n
1.2.- De la prescripci\u00f3n adquisitiva de dominio de los inmuebles. <\/p>\n
Ni el derecho a la propiedad se resiste al fatal paso de los a\u00f1os. Esta prebenda patrimonial puede prescribirse ordinaria o extraordinariamente (art. 2527 C.C.); es ordinaria si la posesi\u00f3n ejercida en el terreno es regular, valga decir, la que viene precedida de \u00abjusto t\u00edtulo\u00bb y \u00abbuena fe\u00bb, a voces de lo establecido en el canon 764 del estatuto civil. <\/p>\n
Es justo t\u00edtulo: <\/p>\n
\u201cla causa que conforme a derecho permite integrar la adquisici\u00f3n del dominio, de manera originaria o derivativa\u201d (XCVIII, p\u00e1g. 52), lo que en otras palabras refiere directa e inexorablemente al \u00abacto o contrato que sirve de antecedente a su posesi\u00f3n, el cual debe corresponder a la categor\u00eda de los llamados justos t\u00edtulos \u2026 ‘…porque siendo por su naturaleza traslaticios de propiedad, dan un justo motivo a los que adquieren la posesi\u00f3n de una cosa a estos t\u00edtulos, de creerse propietarios, no habiendo podido conjeturar que la persona de quien ellos han adquirido la cosa y que ve\u00edan en posesi\u00f3n de esta cosa, no fuese propietario’ (Pothier, De la possession, no. 6; De la prescripci\u00f3n, no. 57)\u00bb (sent. de agosto 12 de 1997, exp. 5119, CCXLIX, p\u00e1g. 309) (CSJ SC 8 may. 2002, rad. 6763, citada en SC2474-2022, 7 oct.). <\/p>\n
A su turno, el art\u00edculo 768 \u00eddem define la buena fe como la \u00abconciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios leg\u00edtimos, exentos de fraudes y de otro vicio\u00bb y aclara que en los \u00abt\u00edtulos traslaticios de dominio, la buena fe supone la persuasi\u00f3n de haberse recibido la cosa de quien ten\u00eda la facultad de enajenarla y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato\u00bb. <\/p>\n
el poseedor es de buena fe cuando cree que su t\u00edtulo le ha convertido en propietario del inmueble o en titular del derecho real que deseaba adquirir sobre dicho inmueble (\u2026) una realidad jur\u00eddica actuante y no simplemente como una intenci\u00f3n de legalidad y una creencia de legitimidad, en forma que la cuesti\u00f3n predominante cuando se trate de apreciar la buena fe ha de consistir menos en el hecho psicol\u00f3gico de creer que en la raz\u00f3n de la creencia, esto es, en el c\u00f3mo y el por qu\u00e9 se cree. Si es necesaria la conciencia de una adquisici\u00f3n leg\u00edtima para que la fe del poseedor sea buena, resulta una relaci\u00f3n o conexidad tan \u00edntima entre el t\u00edtulo originario de la posesi\u00f3n y la creencia honesta de la propiedad, que no es posible admitir la buena fe en quien posee sin ning\u00fan t\u00edtulo (CSJ SC 2 abr. 1941, criterio reiterado en CSJ SC2474-2022, 7 oct.). <\/p>\n
La reuni\u00f3n del justo t\u00edtulo y la buena fe conlleva a la posesi\u00f3n regular y si esta se ejerce por un plazo m\u00ednimo de cinco (5) a\u00f1os, se obtiene el dominio del bien ra\u00edz de manera ordinaria (art. 2529 C.C.). De lo contrario, la ausencia de alguna de esas exigencias convierte el se\u00f1or\u00edo en irregular y, por lo tanto, el tiempo para usucapir se extiende a diez (10) a\u00f1os, cuando menos. <\/p>\n
1.3.- De la usucapi\u00f3n extraordinaria de los inmuebles. <\/p>\n
La sola existencia de un t\u00edtulo injusto o la presencia de la mala fe en el poder\u00edo del bien torna la posesi\u00f3n en irregular y, por ende, para usucapir ser\u00e1 necesario acudir a la prescripci\u00f3n extraordinaria (art. 2531 C.C.). No es justo t\u00edtulo al tenor del art\u00edculo 766 ib\u00eddem el \u00abfalsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que se pretende\u00bb, tampoco el \u00abconferido por una persona en calidad de mandatario o representante legal de otra, sin serlo\u00bb, ni el que adolece de vicio de nulidad, menos a\u00fan, el \u00abmero putativo\u00bb. <\/p>\n
De otra parte, la existencia de un t\u00edtulo de \u00abmera tenencia\u00bb hace presumir la mala fe del poseedor (art. 2531 C.C.). Ll\u00e1mese \u00abmera tenencia\u00bb a la sola detentaci\u00f3n material de la cosa (corpus), desprovista de toda intenci\u00f3n de comportarse como \u00abse\u00f1or y due\u00f1o\u00bb (animus), por lo que en su conciencia el \u00abmero tenedor\u00bb siempre reconocer\u00e1 \u00abdominio ajeno\u00bb. <\/p>\n
Ahora, el art. 777 \u00eddem establece con absoluta claridad que el \u00absimple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesi\u00f3n\u00bb, precepto que seg\u00fan la doctrina recoge el principio de que \u00abNadie puede mejorarse su propio t\u00edtulo por acto de su propia y exclusiva voluntad\u201d. Este principio se funda en que entre la tenencia y la posesi\u00f3n no hay sino una diferencia subjetiva, que es el estado de \u00e1nimo. El poseedor tiene el \u00e1nimo de due\u00f1o, y el tenedor reconoce dominio ajeno, y el cambio de este \u00e1nimo no lo acepta la ley, porque equivaldr\u00eda a autorizar la usurpaci\u00f3n y el despojo, y ser\u00eda muy dif\u00edcil probar que el cambio no se ha operado en el \u00e1nimo de un mero tenedor. Si se tratara de cambiar la tenencia en posesi\u00f3n por el solo hecho de cambiar la voluntad del tenedor, que un buen d\u00eda amanece con el deseo de constituirse en poseedor, la ley no lo acepta\u00bb.1 <\/p>\n
Por lo anotado, para blindar los derechos del propietario el legislador determin\u00f3 la imposibilidad de adquirir por prescripci\u00f3n cuando quiera que exista un t\u00edtulo de mera tenencia, salvo cuando concurran los presupuestos contemplados en el canon 2531 del estatuto civil, esto es: i) que el que se pretende due\u00f1o no pueda probar que en los \u00faltimos diez (10) a\u00f1os se haya reconocido expresa o t\u00e1citamente su dominio por el que alega la prescripci\u00f3n; y ii) que quien alegue la prescripci\u00f3n haya ejercido su posesi\u00f3n \u00absin violencia, clandestinidad, ni interrupci\u00f3n por el mismo espacio de tiempo\u00bb; caso en el cual, se abre la posibilidad de adquirir por usucapi\u00f3n extraordinaria la propiedad del fundo. <\/p>\n
Por manera que, <\/p>\n
un tenedor puede convertirse en poseedor siempre que se rebele expresa y p\u00fablicamente contra el derecho del propietario desconoci\u00e9ndole su calidad de se\u00f1or y empezando una nueva etapa de se\u00f1or\u00edo ejercido no s\u00f3lo a nombre propio sino con actos n\u00edtidos de rechazo y desconocimiento del derecho de aqu\u00e9l a cuyo nombre con antelaci\u00f3n ejerc\u00eda la tenencia, intervirtiendo, innovando y trocando su situaci\u00f3n jur\u00eddica, en forma ostensible. (CSJ SC5187-2020, 18 dic.). <\/p>\n
1.4.- Del contrato de promesa y la posesi\u00f3n. <\/p>\n
Los negocios jur\u00eddicos constituyen un instrumento a trav\u00e9s del cual los individuos, en ejercicio de la autonom\u00eda de la voluntad privada, pueden crear, modificar y extinguir una determinada relaci\u00f3n con efectos jur\u00eddicos vinculantes, los cuales han merecido innumerables clasificaciones, entre estas, los patrimoniales, que refieren a relaciones que tienen por objeto o intereses econ\u00f3micos, siendo manifestaci\u00f3n inequ\u00edvoca de esta categor\u00eda los contratos; reconocidos en el orden interno como fuente de obligaciones, de acuerdo con dispuesto en el art\u00edculo 1494 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual \u00ab[L]as obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o m\u00e1s personas, como en los contratos o convenciones\u2026\u00bb y que v\u00e1lidamente celebrados constituyen \u00abley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o causas legales\u00bb (art.1602 C.C.), por lo que sus participes estar\u00e1n llamados a honrar debida y de buena fe las obligaciones que del acuerdo negocial emanan (art. 1603 C.C.). <\/p>\n
Dentro de ese abanico de los mentados acuerdos, est\u00e1n los llamados preparatorios o precontratos, mediante los cuales una o ambas partes se obligan a la celebraci\u00f3n futura de un determinado compromiso fijando sus bases, condiciones, modalidad y en general las expectativas que tienen frente a \u00e9ste, entre los cuales se destaca el \u00abcontrato de promesa\u00bb. <\/p>\n
En el \u00abcontrato de promesa de compraventa de inmueble\u00bb, por ejemplo, el art\u00edculo 1611 del C\u00f3digo Civil -subrogado por el art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887- exige la satisfacci\u00f3n de unos requisitos formales para su eficacia y validez, cuya desatenci\u00f3n trae como consecuencia que no produzca obligaci\u00f3n alguna, de ah\u00ed que del mismo emerge como prestaci\u00f3n fundamental la de hacer, esto es, la de celebrar el pacto prometido, que al ser desatendido habilita al negociante para demandar judicialmente su cumplimiento o resoluci\u00f3n. <\/p>\n
Es pertinente resaltar para lo que interesa al asunto examinado que, trat\u00e1ndose de la \u00abpromesa de compraventa\u00bb como acuerdo anticipado para la transferencia del dominio, el \u00abprometiente vendedor\u00bb en su realizaci\u00f3n guarda la esperanza de obtener el pago del bien, entretanto, el \u00abprometiente comprador\u00bb la de convertirse en su propietario. Pero la zozobra de esperar el perfeccionamiento de la venta para que esos anhelos se hagan realidad conduce, en algunos casos, a que las partes apresuren el desembolso del precio y la entrega anticipada del predio. <\/p>\n
Por tal raz\u00f3n, no es raro encontrar que desde la \u00abpromesa\u00bb las personas consientan la cancelaci\u00f3n antelada de una parte del coste de la heredad y correlativamente el desprendimiento material prematuro de \u00e9sta. Empero, sobre esto \u00faltimo, lo que buenamente se deduce de la jurisprudencia reciente de esta Sala es que \u00abla entrega anticipada de lo que se promete en venta, concede a quien recibe la mera tenencia de la cosa, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesi\u00f3n\u00bb (se resalta, CSJ SC3642-2019, 9 sep., rad. 1991-02023-01, criterio reiterado en CSJ SC5513-2021, 15 dic.). <\/p>\n
Pero esto no es nuevo. Esa postura viene transitando por la Corte hace ya varios lustros y, enhorabuena, es verdad sabida que cuando el prometiente comprador de un inmueble, \u00ablo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligaci\u00f3n de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio de la cosa no le corresponde a\u00fan; que de este derecho no se ha desprendido todav\u00eda el prometiente vendedor, a quien por tanto el detentador considera due\u00f1o, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida\u00bb (CSJ SC 24 jun. 1980, G.J. T. CLXVI, p\u00e1gs. 51 y 52, citada en SC5513-2021, 15 dic.). <\/p>\n
Ciertamente, la mera \u00abentrega\u00bb del bien prometido, por s\u00ed sola, no origina se\u00f1or\u00edo; para que ello ocurra debe quedar estipulado de modo claro y expreso en el convenio preparatorio, que \u00abel prometiente vendedor le entrega al futuro comprador en posesi\u00f3n material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa, pues s\u00f3lo as\u00ed se manifestar\u00eda el desprendimiento del \u00e1nimo de se\u00f1or o due\u00f1o en el promitente vendedor, y la voluntad de adquirirlo por parte del futuro comprador\u00bb -subrayado de la Sala- (ib\u00eddem). <\/p>\n
Entonces, \u00absi los signatarios de la promesa de compraventa deciden anticipar el cumplimento del negocio proyectado y no pactan expresa e inequ\u00edvocamente que se hace entrega antelada de la posesi\u00f3n sobre el bien prometido en venta, la secuela jur\u00eddica es que la cosa \u201cse entiende entregada y recibida a t\u00edtulo de mera tenencia, porque al prometerse con la celebraci\u00f3n del definitivo, transferir y adquirir la propiedad de su due\u00f1o, se reconoce dominio ajeno, y tal reconocimiento, excluye la posesi\u00f3n\u201d (\u2026) (CSJ SC 30 jul. 2010, rad. 2005-00154-01; en el mismo sentido CSJ SC7004-2014, 5 jun., rad. 2004-00209-01; CSJ SC16993-2014, 12 dic., rad. 2010-00166-01 y CSJ SC10825-2016, 8 ago.\u00bb (resaltado intencionalmente, CSJ SC5513-2021, 15 dic.). <\/p>\n
1.5.- De la tenencia a la posesi\u00f3n para adquirir por prescripci\u00f3n. <\/p>\n
De lo anotado en precedencia surge palmario, de un lado, que la \u00abentrega material\u00bb que se hace de la cosa con ocasi\u00f3n de un \u00abcontrato de promesa de compraventa\u00bb se entiende realizada como de \u00abmera tenencia\u00bb, salvo que las partes convengan expresamente que es su voluntad inequ\u00edvoca transferir anticipadamente la posesi\u00f3n; y de otro, que es regla de principio que quien ha aprehendido la cosa en raz\u00f3n de un \u00abt\u00edtulo de mera tenencia\u00bb, por el solo paso del tiempo no muta esa condici\u00f3n a poseedor, habida cuenta que esa detentaci\u00f3n precaria \u00fanicamente permite ejercer las prerrogativas propias del acto jur\u00eddico del cual emana, pero sobre todo que resultar\u00eda inviable de su parte adquirir el dominio por el modo de la prescripci\u00f3n adquisitiva, a menos que demuestre de forma irrefutable la cabal concurrencia de los precisos supuestos contenidos en el art\u00edculo 2531 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
Y para estos efectos, el reclamante deber\u00e1 atender la carga de demostrar fehacientemente el momento en que a m\u00e1s de tener la cosa y ejecutar eventuales actos de aquellos que solo se predican de la propiedad, adquiri\u00f3 ese animus domini revel\u00e1ndose con contundencia contra el due\u00f1o, pues como ha sostenido esta Corporaci\u00f3n: <\/p>\n
[E]n la generalidad de los casos la realizaci\u00f3n de actos reservados al dominus, como cercar, edificar, sembrar o construir mejoras \u2013entre otros supuestos\u2013, constituyen serios indicios de la existencia de animus domini. Pero la misma inferencia no puede replicarse de manera irreflexiva en aquellos supuestos en los que la detentaci\u00f3n material inici\u00f3 a trav\u00e9s de un t\u00edtulo de tenencia, pues aunque las acciones del tenedor pudieran ser objetivamente id\u00e9nticas a las que ejecuta el poseedor, aquel carece de \u00e1nimo de se\u00f1or\u00edo, en tanto reconoce a otro como due\u00f1o de la cosa, y se comporta frente a ella seg\u00fan su autorizaci\u00f3n o aquiescencia. <\/p>\n
Por consiguiente, el tenedor que luego se reputa poseedor no puede aspirar a que sus reclamos salgan avante probando \u00fanicamente la ejecuci\u00f3n de los susodichos \u00abhechos positivos de aquellos a que solo da derecho el dominio\u00bb, pues estos no reflejan con nitidez el animus rem sibi habendi que el ordenamiento le exige. Quien pretenda usucapir bajo dichas condiciones, debe acreditar tambi\u00e9n las circunstancias en las que emergi\u00f3 su renovada voluntad, as\u00ed como la manera en la que la dio a conocer al propietario inscrito \u2013o a su contraparte negocial\u2013, pues solo esos elementos conjuntados permitir\u00e1n establecer, con debida nitidez, los confines de la tenencia y el inicio de la posesi\u00f3n que confiere el derecho a usucapir- se subraya- (CSJ SC3727-2021 de 8 sept. Rad. 2016-00239). <\/p>\n
2.- Del caso concreto. <\/p>\n
2.1.- Dan cuenta los antecedentes del caso que entre las partes en contienda se celebr\u00f3 \u00abcontrato de promesa de compraventa\u00bb sobre el inmueble que se pretende usucapir, en el que las partes convinieron anticipar algunas de las prestaciones propias del negocio prometido, como fue el pago parcial del precio estipulado y la entrega material del bien, el cual, por razones que no es del caso revisar, result\u00f3 incumplido por el promitente vendedor, circunstancia que motiv\u00f3 que el juicio de resoluci\u00f3n de aquel convenio, que a ultranza promovi\u00f3 la sociedad enjuiciada, no saliera avante. <\/p>\n
As\u00ed mismo, que con miras a recuperar el predio de manos del \u00abpromitente comprador\u00bb se instaur\u00f3 la acci\u00f3n dominical, que igualmente fracas\u00f3, al advertir los juzgadores que el demandado detentaba la cosa en virtud del ya referido contrato de promesa de compraventa, lo cual impon\u00eda que para restablecer las cosas al estado en que se encontraban al momento de la celebraci\u00f3n de ese acuerdo, puntualmente recuperar el bien, deb\u00eda previamente resolverse aquel, para que tuvieran lugar las restituciones mutuas correspondientes. <\/p>\n
Ante el reclamo adquisitivo que realiz\u00f3 el promitente comprador Sa\u00fal Vega G\u00f3mez el juzgador de primer nivel hall\u00f3 acreditada la posesi\u00f3n por el t\u00e9rmino de ley y accedi\u00f3 a sus pedimentos2; decisi\u00f3n que result\u00f3 infirmada por el Tribunal al resolver la alzada planteada por Inversiones 170 Ltda. <\/p>\n
Recu\u00e9rdese que, para el Tribunal, en el contrato preparatorio suscrito entre Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n y Sa\u00fal Vega G\u00f3mez, no se estipul\u00f3 de manera clara, expresa e inequ\u00edvoca que se hac\u00eda \u00abentrega antelada\u00bb de la posesi\u00f3n sobre el bien ra\u00edz \u00abprometido en venta\u00bb. Aunque los concertantes contemplaron la posibilidad de adelantar el desprendimiento material de com\u00fan acuerdo, lo cierto es que no hubo un pacto expl\u00edcito sobre el despojo del se\u00f1or\u00edo del fundo a favor del futuro adquirente. <\/p>\n
En opini\u00f3n del sentenciador, esa circunstancia tampoco pod\u00eda derivarse de la ep\u00edstola de 2 de septiembre de 2003, pues si bien la compa\u00f1\u00eda enjuiciada accedi\u00f3 a llevar a cabo \u00abentrega definitiva\u00bb del bien ra\u00edz al accionante, ello fue con el \u00ab\u00fanico objeto de beneficiarlo para que pudiera adelantar las obras necesarias de terminaci\u00f3n del mismo\u00bb, no para principiar la \u00abposesi\u00f3n\u00bb, de ah\u00ed que, el predio motivo del litigio \u00abfue dado a t\u00edtulo de mera tenencia\u00bb. <\/p>\n
Tambi\u00e9n acus\u00f3 al fallador por la apreciaci\u00f3n de la carta de 2 de septiembre de 2003, al \u00abcercenar\u00bb su genuino contenido, pues en ella las partes convinieron la \u00abentrega definitiva\u00bb de la unidad inmobiliaria, lo cual significaba el \u00abdesprendimiento absoluto del bien ra\u00edz de la sociedad demandada a favor del se\u00f1or Vega\u00bb, para que este efectuara \u00abmejoras\u00bb. <\/p>\n
2.3.- A decir verdad, el censor expuso un razonamiento subjetivo acerca de lo que debi\u00f3 observar el juzgador de segundo grado en el clausulado del compromiso preliminar y en la comunicaci\u00f3n de 2 de septiembre de 2003. En ese sentido, asever\u00f3 que los \u00abpromitentes\u00bb s\u00ed arreglaron la \u00abentrega anticipada\u00bb del inmueble, la cual acaeci\u00f3 de manera \u00abdefinitiva\u00bb con posterioridad a la suscripci\u00f3n de la \u00abpromesa\u00bb, de ah\u00ed que, s\u00ed hubo un despojo \u00ababsoluto\u00bb de la propietaria a favor del futuro adquirente. <\/p>\n
En la otra orilla descansa la postura del iudex plural, seg\u00fan la cual, la carencia de \u00abacuerdo expreso\u00bb sobre la \u00abentrega de la posesi\u00f3n\u00bb en el \u00abcontrato de promesa\u00bb, tuvo como efecto que el \u00abdespojo material\u00bb verificado con la comunicaci\u00f3n referida, se hiciera a \u00abt\u00edtulo de mera tenencia\u00bb. <\/p>\n
Como se observa, hay dos disertaciones dis\u00edmiles que se desprenden de las mismas probanzas. Visto as\u00ed el panorama, el lamento del casacionista es porque su perspectiva personal respecto de las documentales memoradas no concuerda con la que hizo el Tribunal, por lo que toda su acusaci\u00f3n est\u00e1 montada en una disputa de pareceres, entre lo que el censor piensa que se puede deducir de esos medios suasorios y lo ultimado en la decisi\u00f3n de segundo grado, enfrentamiento en el que la balanza siempre se inclinar\u00e1 a favor de \u00e9sta, precisamente, por esa doble presunci\u00f3n de legalidad y de acierto con que viene revestida, de ah\u00ed que, tal falencia impide el \u00e9xito de la censura. <\/p>\n
2.4.- Aunado a lo anterior, bien mirada la conclusi\u00f3n de la Magistratura, no encuentra la Corte ning\u00fan obrar antojadizo, menos a\u00fan, un desconocimiento del ordenamiento jur\u00eddico capaz de derruir el fallo de segundo grado. <\/p>\n
N\u00f3tese que el Tribunal encar\u00f3 el examen de la contienda a partir de dos supuestos: i) Que los \u00abprometientes\u00bb no consintieron la \u00abentrega de la posesi\u00f3n\u00bb de la heredad; y ii) Aun cuando la propietaria efectu\u00f3 la \u00abentrega anticipada\u00bb del fundo al pr\u00f3ximo due\u00f1o, aquella se hizo a \u00abt\u00edtulo de mera tenencia\u00bb, precisamente por ausencia de \u00abacuerdo\u00bb sobre la \u00abtransferencia del se\u00f1or\u00edo\u00bb en el compromiso previo. <\/p>\n
Esa inferencia est\u00e1 acorde con la tesis que la Sala ha venido sosteniendo a trav\u00e9s del tiempo como se aprecia en el siguiente fallo, reiterado recientemente: <\/p>\n
En fin, \u2018la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la prestaci\u00f3n de hacer consistente en la celebraci\u00f3n futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequ\u00edvoca por pacto agregado a prop\u00f3sito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesi\u00f3n del bien, en tanto, la venta constituye la prestaci\u00f3n de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio (cas. sentencia de 7 de febrero de 2008 [SC-007-2008], exp. 2001-06915-01, subrayas de ahora); la simple entrega sin ninguna otra indicaci\u00f3n, \u2018supone, en t\u00e9rminos generales, el reconocimiento de dominio de otro, en la medida en que quien por ella pretende adquirir parte de la obvia admisi\u00f3n de su carencia de derecho. Esa es la inteligencia que la figura muestra en principio, sin perjuicio de que se admita la posibilidad de salvedades que, en el \u00e1mbito propio de las convenciones, pueden acontecer, como ser\u00eda el caso en que con explicitud rotunda se exprese en ella la entrega material acompa\u00f1ada del \u00e1nimo de due\u00f1o, circunstancia que \u2018\u2026puede generar o derivar una posesi\u00f3n inmediata, si es inequ\u00edvoca la declaraci\u00f3n de las partes en ese sentido\u2026\u2019 (sentencia de 26 de junio de 1986, G. J. CLXXXIV, p\u00e1g. 95). De esa suerte se derribar\u00eda la consideraci\u00f3n contraria y se permitir\u00eda estimar poseedor a quien prometi\u00f3 comprar\u2019 (cas. civ. sentencia de 9 de noviembre de 2009, exp. 15759-3103-001-2003-00043-01), pues \u2018cuando el prometiente comprador de un inmueble lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligaci\u00f3n de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio de la cosa no le corresponde a\u00fan; que de este derecho no se ha desprendido todav\u00eda el promitente vendedor, a quien, por tanto el detentador considera due\u00f1o, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida\u2019 (CLXVI, 51), la promesa no es por s\u00ed misma \u2018un acto jur\u00eddico traslaticio de la tenencia o de la posesi\u00f3n del bien sobre el cual ella versa\u2019 (CCXLIII, 530), salvo \u2018que en la promesa se estipulara clara y expresamente que el promitente vendedor le entrega al futuro comprador en posesi\u00f3n material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa\u2019 (CLXVI, 51), y para \u2018que la entrega de un bien prometido en venta pueda originar posesi\u00f3n material, ser\u00eda indispensable entonces que en la promesa se estipulara clara y expresamente que el prometiente vendedor le entrega al futuro comprador en posesi\u00f3n material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa, pues s\u00f3lo as\u00ed se manifestar\u00eda el desprendimiento del \u00e1nimo de se\u00f1or o due\u00f1o en el prometiente vendedor, y la voluntad de adquirirlo por parte del futuro comprador\u2019 (G. J., t. CLXVI, p\u00e1g. 51). <\/p>\n
Por consiguiente, cuando los promitentes contratantes anticipando el cumplimiento del contrato prometido, en forma clara, expl\u00edcita e inequ\u00edvoca no estipulan expressis verbis en cl\u00e1usula agregada a prop\u00f3sito la entrega antelada de la posesi\u00f3n de la cosa prometida en compraventa, se entiende entregada y recibida a t\u00edtulo de mera tenencia, porque al prometerse con la celebraci\u00f3n del definitivo, transferir y adquirir la propiedad de su due\u00f1o, se reconoce dominio ajeno, y tal reconocimiento, excluye la posesi\u00f3n -se resalta- (CSJ, SC del 30 de julio de 2010, Rad. n\u00b0 2005-00154-01; postura reiterada en CSJ SC3642-2019, 9 sep., rad. 1991-02023-01 y en CSJ SC5513-2021, 15 dic.). <\/p>\n
Pues bien, \u00e9ste, que sin remisi\u00f3n a duda constituye uno de los pilares fundamentales del fallo censurado, est\u00e1 en sinton\u00eda con los pronunciamientos que la Sala ha emitido desde \u00e9poca antigua, por manera que, las cr\u00edticas levantadas por el casacionista, no alcanzan a evidenciar una equivocaci\u00f3n \u00abmanifiesta\u00bb del ad quem en la resoluci\u00f3n de la contienda, que es como se tipifica el \u00aberror de hecho\u00bb en casaci\u00f3n, de donde se infiere que queda descartada la desatenci\u00f3n de la ley en el an\u00e1lisis abordado en el fallo combativo para zanjar la controversia. <\/p>\n
2.5.- Ahora, en el primer reproche el censor tambi\u00e9n se quej\u00f3, porque el \u00absentenciador de segunda instancia asever\u00f3 que como en la promesa no se pact\u00f3 -en ninguna cl\u00e1usula- que se entregaba la posesi\u00f3n del inmueble, ello significaba que cualquier entrega del bien, deb\u00eda entenderse hecha a t\u00edtulo de mera tenencia, sin parar mientes en que las partes acordaron en el contrato de promesa adem\u00e1s de lo relativo a la obligaci\u00f3n de hacer, la obligaci\u00f3n de entrega del apartamento que es una prestaci\u00f3n propia del contrato de compraventa\u00bb y a\u00f1adi\u00f3 que \u00abel Tribunal, se apoy\u00f3 en la tesis de que el contrato de promesa no transmite la posesi\u00f3n, que es acertada para aquellos eventos en que la promesa contiene exclusivamente, las estipulaciones concernientes a la obligaci\u00f3n de hacer, pero que es equ\u00edvoca cuando el contrato contiene d\u00e9bitos prestacionales propios de la compraventa, como acontece en este asunto, raz\u00f3n por la cual cometi\u00f3 el yerro f\u00e1ctico que se le endilga\u00bb. <\/p>\n
Bien mirado ese embate, se advierte que el casacionista envolvi\u00f3 en uno solo dos negocios jur\u00eddicos aut\u00f3nomos e independientes, la promesa y el contrato prometido. <\/p>\n
En efecto, <\/p>\n
El contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), una prestaci\u00f3n de hacer, su funci\u00f3n es preparatoria e instrumental, proyecta y entra\u00f1a la obligaci\u00f3n de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, funci\u00f3n y efectos. <\/p>\n
No obstante, la figura legis, admite pactos expresos (accidentalia negotia) y en desarrollo de la autonom\u00eda privada dispositiva, libertad contractual o de contrataci\u00f3n reconocida por el ordenamiento jur\u00eddico a las partes, nada se opone a la ejecuci\u00f3n anticipada de algunas prestaciones propias del contrato definitivo, verbi gratia, trat\u00e1ndose de promesa de compraventa, en el tr\u00e1fico jur\u00eddico negocial, es frecuente el pago anticipado de todo o una parte del precio y, tambi\u00e9n, es usual la entrega anticipada del bien, incluso a t\u00edtulo de posesi\u00f3n. <\/p>\n
Con estos lineamientos, la Sala de antiguo, partiendo de la natural distinci\u00f3n, estructura nocional y funcional entre el contrato preliminar, el contrato definitivo, y la posesi\u00f3n, tiene dicho \u2018que la promesa de compraventa y la posesi\u00f3n material que ejerza uno de los promitentes compradores al momento de la celebraci\u00f3n de la misma, no son incompatibles, pues no siempre la celebraci\u00f3n de la primera establece, modifica o extingue la segunda, tanto m\u00e1s si se tiene en cuenta que la entrega anticipada del bien prometido en venta, que en la praxis de la promesa suele pactarse, no viene a ser sino una cl\u00e1usula adicional que est\u00e1 referida a las obligaciones propias del contrato prometido, y, por tanto, sin incidencia inmediata en el suceso de la posesi\u00f3n material\u2019 (SR-078 de 1996, subrayas ajenas al texto); \u2018…el preliminar, es contrato con efectos obligatorios, cuya \u00fanica prestaci\u00f3n esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y carece de eficacia real, esto es, no envuelve hip\u00f3tesis de adquisici\u00f3n originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio y, por tanto, \u2018no es t\u00edtulo traslaticio (\u2026) acto de enajenaci\u00f3n que genere obligaciones de dar\u2019 (cas. marzo 22\/1979 reiterada en cas. marzo 22\/1988 y cas. mayo 8\/2002, exp. 6763; G. GABRIELLI, Il Contratto Preliminare. Giuffr\u00e8 Editore. Mil\u00e1n. 1970, pp. 1 y 2; ID, Contratto preliminare, in Enc. Giur., Roma, 1997; F. MESSINEO, Contratto Preliminare. EdD., X. Giuffr\u00e8 Editore. 1962, 167), porque la obligaci\u00f3n de hacer \u2018no va destinada a la mutaci\u00f3n del derecho real\u2019 (CLIX, p\u00e1g. 88) y \u2018…por sus mismas connotaciones funcionales, en particular por limitarse a comprometer la conducta futura de los contratantes … no resulta eficaz, para traducirse en fuente o detonante del dominio, ya que se repite, esa tipolog\u00eda de negocio preparatorio tan solo origina una obligaci\u00f3n de celebrar -in futurum- el contrato convenido (de hacer) y, en consecuencia, no puede -por definici\u00f3n- ser traslativo o constitutivo de derechos\u2019 (cas. civil, mayo 8\/2002, exp. 6763; A. CHIANALE, Contratto preliminare, in Digesto Discipline privatistiche, Sez. Civile, 276; P. FORCHIELLI, Contratto preliminare, Nov. Dig., Torino, 1959, IV, 683). Tampoco, por s\u00ed, genera prestaci\u00f3n diferente a la de estipular el contrato futuro definitivo. Con todo, las partes, accidentalia negotia, pueden acordar otras prestaciones compatibles y, de ordinario, pactan \u2018otras obligaciones propias del negocio jur\u00eddico prometido (prestaciones anteladas), mediante las cuales persiguen la consecuci\u00f3n de algunos de los efectos concernientes a \u00e9ste. Son, pues, prestaciones que se avienen m\u00e1s con la naturaleza del contrato prometido, en el cual encuentran venero y no tanto con la de la promesa que, como ya se dijese, agota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligaci\u00f3n de hacer\u2019 (cas. marzo 12\/2004, S-021-2004, exp. 6759). Por esa v\u00eda, se llega a dar alcance a obligaciones diferentes, las cuales, desde luego, generan efecto vinculante y deben cumplirse en un todo conforme a lo estipulado. El problema, sin embargo, vuelve a plantear la autonom\u00eda de ambos tipos negociales seg\u00fan la mayor o menor amplitud del contenido accidental, pues, en el esquema del contrato preliminar, las partes est\u00e1n obligadas a estipular el definitivo cuyas prestaciones est\u00e1n subordinadas a su celebraci\u00f3n y son inherentes a su naturaleza, estructura y funci\u00f3n, por lo cual, no deben antelarse in integrum. Nada obsta, empero, estipular el cumplimiento anticipado de algunas prestaciones del contrato posterior. (Se subraya, C SJ, SC del 30 de julio de 2010, Rad. n\u00b0 2005-00154-01; pronunciamiento citado en CSJ SC3642-2019, 9 sep., rad. 1991-02023-01). <\/p>\n
As\u00ed las cosas, se ha dicho que \u00abmal puede sostenerse que con la entrega anticipada del bien que promete enajenarse, se cumple una obligaci\u00f3n propia del contrato de venta, pues \u00e9ste, al momento de la realizaci\u00f3n de aquella, no existe jur\u00eddicamente, porque a\u00fan no se ha celebrado, constataci\u00f3n que impide entender que el prometiente vendedor, con dicho acto, el de la entrega, est\u00e9 haciendo tradici\u00f3n de la cosa y\/o se est\u00e9 desprendiendo del dominio que tiene sobre ella\u00bb -Resaltado fuera del texto- (CSJ SC3642-2019, 9 sep., rad. 1991-02023-01). <\/p>\n
2.6.- En otro segmento de la primera censura, el opugnante adujo que el Tribunal incurri\u00f3 en error de facto al desatender el memorial de apertura del pleito reivindicatorio que curs\u00f3 entre los contendientes, seg\u00fan el cual, el mandatario judicial de Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n reconoci\u00f3 a Sa\u00fal Vega G\u00f3mez como poseedor de la unidad residencial \u00abdesde mediados de 2004\u00bb. Incluso, no tuvo en cuenta los testimonios practicados y en los que se acredit\u00f3 un sinf\u00edn de \u00abactos de dominio\u00bb ejercidos por el demandante en el \u00abpredio\u00bb. <\/p>\n
Y en el segundo reproche, se doli\u00f3 porque el superior cometi\u00f3 desatino de iure al no haber ponderado conjuntamente las probanzas aportadas a la causa, exigir una \u00abprueba solemne para acreditar la entrega\u00bb del bien ra\u00edz y restar m\u00e9rito demostrativo a la declaraci\u00f3n que rindi\u00f3 el representante legal de la compa\u00f1\u00eda enjuiciada ante la Fiscal\u00eda General de la Naci\u00f3n y en la que asegur\u00f3 que Vega G\u00f3mez ejerci\u00f3 \u00abposesi\u00f3n\u00bb desde \u00abmayo de 2003\u00bb. <\/p>\n
Sin embargo, aun en el evento de que se pudiera pregonar la ocurrencia de los mentados desafueros, estos resultar\u00edan insuficientes para quebrar la decisi\u00f3n impugnada, por cuanto puesta la Corte en sede de instancia arribar\u00eda a la misma conclusi\u00f3n del Tribunal, valga decir, que el demandante no satisfac\u00eda los presupuestos para usucapir extraordinariamente el \u00abpredio\u00bb motivo de disputa. <\/p>\n
En efecto, si se tomara el camino propuesto por el censor y se ultimara que, de la valoraci\u00f3n del escrito inaugural del pleito reivindicatorio y los testimonios de Hugo Hern\u00e1n Paredes, Roberto Mart\u00ednez y Jos\u00e9 Mario Mu\u00f1oz, as\u00ed como de la ponderaci\u00f3n conjunta de los dem\u00e1s elementos de prueba aportados a la contienda, el gestor mut\u00f3 su calidad de \u00abtenedor\u00bb a \u00abposeedor\u00bb y ejercit\u00f3 actos de \u00abse\u00f1or y due\u00f1o\u00bb en la heredad por lo menos desde el a\u00f1o 2004, esa labor ser\u00eda en vano, porque la Sala se topar\u00eda con una verdad inocultable: Sa\u00fal Vega G\u00f3mez reconoci\u00f3 \u00abdominio ajeno\u00bb al replicar las pretensiones de Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n dentro de la acci\u00f3n de dominio radicada bajo el n\u00famero 2011-00723-00. <\/p>\n
Esto por cuanto del estudio de las copias trasladadas de ese asunto a la causa de la referencia3, se aprecia que al contestar los hechos de la demanda [fls. 48 al 54], Vega G\u00f3mez aleg\u00f3 que ten\u00eda la \u00abposesi\u00f3n\u00bb del bien ra\u00edz desde la \u00abentrega anticipada\u00bb que le hiciera la sociedad con motivo de la \u00abpromesa de compraventa\u00bb y que era \u00abfalso que se el (sic) demandado se haya valido de enga\u00f1os para dejar de cancelar el saldo del precio, pues se repite, no fue \u00e9l quien incumpli\u00f3 la promesa de compraventa que por dem\u00e1s al d\u00eda de hoy se encuentra vigente, en virtud del fallo judicial que resolvi\u00f3 negar su resoluci\u00f3n\u00bb (resaltado en el texto). <\/p>\n
Fue as\u00ed como formul\u00f3 la excepci\u00f3n de m\u00e9rito que denomin\u00f3 \u00abimprocedencia de la acci\u00f3n reivindicatoria por cuanto la posesi\u00f3n del demandado proviene de un contrato entre las partes\u00bb, que sustent\u00f3, b\u00e1sicamente, en lo siguiente: <\/p>\n
[e]n todos los casos en que la posesi\u00f3n del demandado tenga origen en un contrato celebrado por las partes, es claro que mientras \u00e9ste subsista, constituye ley para los contratantes en virtud de lo dispuesto en el art\u00edculo 1602 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
En consecuencia, para que el demandante logre la restituci\u00f3n de la cosa pose\u00edda por el demandado -quien est\u00e1 ejerciendo una posesi\u00f3n leg\u00edtima que proviene del acuerdo de voluntades celebrado-, debe acudir, o bien al mismo contrato si \u00e9ste incorpora una cl\u00e1usula que le permita demandar tal restituci\u00f3n, o en caso negativo lograr previamente la declaraci\u00f3n de simulaci\u00f3n, de nulidad, de resoluci\u00f3n o cualquiera otra que d\u00e9 por terminado el contrato. <\/p>\n
Tal como lo indica la contestaci\u00f3n efectuada en este escrito al hecho noveno de la demanda y la comunicaci\u00f3n de fecha septiembre 2 de 2003 emitida por el propio representante legal de la empresa demandante, (\u2026) la entrega de la posesi\u00f3n del inmueble al se\u00f1or SA\u00daL VEGA fue en efecto realizada por el propio demandante desde el momento en que se firm\u00f3 la promesa de compraventa, raz\u00f3n por la cual la posesi\u00f3n leg\u00edtima, que desde entonces y hasta el d\u00eda de hoy ejerce el demandado sobre el inmueble, est\u00e1 amparado por dicho contrato\u00bb -se resalta-. <\/p>\n
A lo dicho a\u00f1adi\u00f3 que: <\/p>\n
\u00abNo puede el contratante cumplido ser privado de su posesi\u00f3n y menos por la acci\u00f3n reivindicatoria que pretende adelantar el contratante incumplido, pues lo que pretende la sociedad demandante a trav\u00e9s de la presente acci\u00f3n reivindicatoria, es obtener el resultado final que se lograr\u00eda como consecuencia de la terminaci\u00f3n contractual, pero sin recorrer el camino que debe recorrerse para poner fin al contrato y sin obtener previamente una declaraci\u00f3n judicial en tal sentido\u00bb. <\/p>\n
Y remat\u00f3 diciendo: <\/p>\n
Es m\u00e1s, la parte demandada pretende que se pase por alto su incumplimiento contractual, el cual ya fue declarado por un Juez de la Rep\u00fablica y confirmado por el Tribunal Superior de Bogot\u00e1 y obtener la restituci\u00f3n del inmueble, desconociendo el leg\u00edtimo derecho que tiene el se\u00f1or SA\u00daL VEGA a poseer el inmueble por el que en el a\u00f1o 2003 pag\u00f3 $165.000.000 y al cual le efectu\u00f3 mejoras por m\u00e1s de $130.000.000 de aquella \u00e9poca. Es claro que en derecho las cosas se deshacen como se hacen y el camino procesal para recuperar la posesi\u00f3n del inmueble no puede recorrerse por el demandante, si previamente no deshace el contrato en virtud del cual ella se viene ejerciendo- se resalta-. <\/p>\n
De lo anterior se infiere lo siguiente: a) Sa\u00fal Vega G\u00f3mez confes\u00f3 que la aprehensi\u00f3n del predio deriv\u00f3 del \u00abcontrato de promesa\u00bb que suscribi\u00f3 con Inversiones 170 Ltda. en Liquidaci\u00f3n; y b) Que ese compromiso preparatorio tiene vigencia y a\u00fan surte efectos. <\/p>\n
En esas condiciones, es evidente que el actor al dimanar su se\u00f1or\u00edo en la \u00abpromesa\u00bb celebrada con la compa\u00f1\u00eda demandada, asegurar, sin rubor, que la misma todav\u00eda los ataba y sostener sin ambages que el propietario para recuperar la heredad deb\u00eda acudir al ejercicio de las acciones contractuales tendientes a deshacer aquel ligamen, ciertamente, reconoci\u00f3 \u00abdominio ajeno\u00bb en cabeza de su contraparte, de ah\u00ed que, por lo menos para la \u00e9poca en que se opuso a la \u00abacci\u00f3n dominical\u00bb -10 de mayo de 2012- carec\u00eda de \u00abanimus domini\u00bb, situaci\u00f3n que se refuerza con la atenta lectura del aquel convenio preparatorio4 [fls. 4 a 12], en donde los \u00abprometientes\u00bb no pactaron de manera clara, expresa e inequ\u00edvoca la \u00abtransferencia de la posesi\u00f3n\u00bb; circunstancias que aparejan, a no dudar, que por lo menos para aquella calenda los actos de adecuaci\u00f3n o cualquiera otra que ejecutara vinculado al predio solo pueden ser calificados como de \u00abmera tenencia\u00bb. <\/p>\n
A riesgo de cansar, por averiguado se tiene que, <\/p>\n
\u00abel arrendatario, el prometiente comprador o un comodatario, por ejemplo, al reconocer dominio ajeno desde un principio, no pueden considerarse poseedores, pues les falta el animus, elemento preponderante en la posesi\u00f3n, al no ser como ha quedado dicho que se rebelen expresa y p\u00fablicamente contra el derecho del propietario desconoci\u00e9ndole su calidad de se\u00f1or, evento en el cual y bajo las condiciones legales indicadas podr\u00eda llegar a convertirse en poseedor, interversando el t\u00edtulo\u00bb -\u00c9nfasis ajeno al texto- (CSJ SC5187-2020, 18 dic.) <\/p>\n
3.- Total, los reproches no pueden salir avante. <\/p>\n
4.- Finalmente, ante el fracaso de la s\u00faplica extraordinaria, en aplicaci\u00f3n del inciso final del art\u00edculo 349 del C\u00f3digo General del Proceso, se impondr\u00e1 condena en costas en contra del recurrente, y en favor de la parte demandada. Las agencias en derecho se tasar\u00e1n, por la magistrada ponente, seg\u00fan el numeral 3\u00b0 \u00eddem y para su cuantificaci\u00f3n se tendr\u00e1n en cuenta las tarifas establecidas por el Consejo Superior de la Judicatura. <\/p>\n
V. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casaci\u00f3n Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica de Colombia y por autoridad de la ley, <\/p>\n
RESUELVE <\/p>\n
PRIMERO. NO CASAR la sentencia del 11 de febrero de 2021 proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, dentro del asunto referenciado. <\/p>\n
SEGUNDO. CONDENAR en costas de la casaci\u00f3n al recurrente, y en su liquidaci\u00f3n se deber\u00e1 incluir la suma de cinco (5) salarios m\u00ednimos mensuales legales vigentes, por concepto de agencias en derecho en favor de la compa\u00f1\u00eda opositora. <\/p>\n
TERCERO. ORDENAR que, en oportunidad, se remita el expediente al Tribunal de origen. <\/p>\n
Notif\u00edquese <\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
Presidente de Sala <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 Alessandri Rodr\u00edguez Arturo Derecho Civil Primer A\u00f1o de los bienes. Editorial Zamorano y Caperan Santiago 1937, p\u00e1g. 156. <\/p>\n
2\u0002 Aunque inicialmente el juzgado que llevaba el proceso deneg\u00f3 las pretensiones, tras decretarse la nulidad por vencimiento de t\u00e9rminos -art. 121. C.G.P.- el juzgado al que se le reasign\u00f3 profiri\u00f3 la decisi\u00f3n estimatoria. <\/p>\n
3\u0002Archivo digital: CuadernoSegundaInstancia\/COPIAS SOLICITADAS\/11003120303920110072300. <\/p>\n
4\u0002 Archivo digital: 005-2016-00045-02 Cuaderno Principal Pdf. <\/p>\n
5\u0002 Ib\u00eddem. <\/p>\n
1 <\/p>\n
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SC175-2023 (2016-00045-01) HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA Magistrada ponente SC175-2023 Radicaci\u00f3n n\u00b0 11001-31-03-005-2016-00045-01 (Aprobado en sesi\u00f3n del dieciocho de mayo de dos mil veintitr\u00e9s) Bogot\u00e1 D.C., diez (10) de julio de dos mil veintitr\u00e9s (2023). Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por Sa\u00fal Vega G\u00f3mez, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[64],"tags":[],"class_list":["post-74561","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-julio-2023"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/74561","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=74561"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/74561\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=74561"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=74561"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=74561"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}