SC194-2023 (2013-00285-01)<\/p>\n
<\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
Magistrado ponente <\/p>\n
SC194-2023 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n.\u00b0 41001-31-03-003-2013-00285-01 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n del dieciocho de mayo de dos mil veintitr\u00e9s) <\/p>\n
Bogot\u00e1 D.C., dieciocho (18) de julio de dos mil veintitr\u00e9s (2023). <\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por Carlos Enrique Quintero Solano frente a la sentencia del 29 de junio de 2021, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, Sala Civil – Familia – Laboral, dentro del proceso que adelant\u00f3 contra Francisco y Carlos Romano Sefair L\u00f3pez. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1. En la demanda con la que se dio inicio al proceso se solicit\u00f3, en s\u00edntesis, declarar \u00abresueltos por incumplimiento\u00bb los contratos de arrendamiento celebrados por cada uno de los demandados, como arrendadores, y el actor, como arrendatario, y, en consecuencia, condenar al pago de perjuicios por $2.051.532.893.80, a cargo de Francisco Sefair L\u00f3pez, y $246.600.800.00, de Carlos Romano Sefair L\u00f3pez, junto con la indexaci\u00f3n y los intereses legales causados (folios 67 a 80 del cuaderno n.\u00b0 1 del expediente digital). <\/p>\n
2. Como sustento de esas s\u00faplicas se plantearon los hechos que a continuaci\u00f3n se compendian: <\/p>\n
2.1. El 10 de marzo de 2010 se celebr\u00f3 contrato de arrendamiento entre Francisco Sefair L\u00f3pez y el demandante, sobre los predios \u00abSan Sim\u00f3n Uno\u00bb y \u00abSimijaca\u00bb, ubicados en la vereda El Gramal del municipio de Alpujarra, Tolima, que totalizan un aproximado de 68 hect\u00e1reas, cuyo objeto fue la realizaci\u00f3n de seis (6) cosechas de arroz, dos (2) por a\u00f1o, a partir del 1\u00ba de abril de 2010, o de la fecha en que los terrenos contaran con el \u00absuministro de agua\u00bb, estipul\u00e1ndose como precio la suma de $900.000 por hect\u00e1rea cultivada, pagaderos por a\u00f1o adelantado, anticip\u00e1ndose el monto de $40.000.000. Este negocio se modific\u00f3 por \u00abotros\u00ed\u00bb del 25 de mayo de 2012. <\/p>\n
2.2. El 26 de mayo siguiente, entre Carlos Romano Sefair L\u00f3pez y el convocante, se firm\u00f3 arrendamiento sobre el fundo \u00abSan Sim\u00f3n Uno\u00bb, localizado en el mismo paraje, con un aproximado de 30 hect\u00e1reas, con la finalidad de cosechar arroz a partir \u00abdel momento que entre en servicio el canal de riego Asogramal\u00bb, pact\u00e1ndose como precio $800.000 por hect\u00e1rea cultivada. <\/p>\n
2.3. En ambos instrumentos se manifest\u00f3 que los lotes arrendados ten\u00edan derecho a tomar el agua del distrito de riego de Asogramal, que se surte del \u00abr\u00edo Cabrera\u00bb. <\/p>\n
2.4. Previo a la suscripci\u00f3n de los contratos, los arrendadores manifestaron \u00abque ya estaban para terminar el distrito de riego para el suministro de agua, lo cual se har\u00eda a m\u00e1s tardar en 15 d\u00edas, pues ya se hab\u00eda invertido para el efecto entre 950 y 1.100 millones de pesos\u00bb. <\/p>\n
2.5. Los inmuebles nunca se entregaron, toda vez que ninguno ha tenido, ni tienen, agua. <\/p>\n
2.6. Encontr\u00f3 vulnerado el principio de la buena fe, como quiera que Francisco Sefair L\u00f3pez sab\u00eda que los predios carec\u00edan de la posibilidad de surtirse de agua para el cultivo de arroz, sin que lo informara, ni aceptara terminar el contrato de mutuo acuerdo. <\/p>\n
2.7. Con el fin de no sufrir m\u00e1s perjuicios se vio forzado a suscribir el otros\u00ed del 25 de mayo de 2012, en el que se ampli\u00f3 el tiempo de duraci\u00f3n, se ajust\u00f3 la forma de pago y se estableci\u00f3 la obligaci\u00f3n del arrendador de garantizar el suministro de agua para los cultivos. <\/p>\n
2.8. En las convenciones, adem\u00e1s, los arrendadores autorizaron al arrendatario \u00abpara que contratara la ejecuci\u00f3n de las obras necesarias para terminar de adecuar el canal de riego\u00bb, en virtud de lo cual deb\u00eda presentar a los primeros, para su aprobaci\u00f3n, el presupuesto respectivo, quedando a cargo de Francisco Sefair L\u00f3pez el pago del 60% y de Carlos Romano Sefair L\u00f3pez el 40% restante; el valor a invertir ser\u00eda suministrado por el arrendatario -hasta $80.000.000-, los cuales se compensar\u00edan con los futuros c\u00e1nones de arrendamiento, m\u00e1s intereses a la tasa del 2% mensual. <\/p>\n
2.9. Las partes previeron que, \u00abuna vez terminada la obra y puesta el agua, se firmar\u00eda un acta entre las partes en la cual se har\u00eda constar la entrega de los inmuebles arrendados al arrendatario por parte del arrendador, y a partir de su fecha comenzar\u00eda a correr el tiempo de las cosechas y el pago estipulado en el contrato\u00bb. <\/p>\n
2.10. Para ejecutar las obras se contrat\u00f3 a John Fredy Gonz\u00e1lez Chaux, el 30 de mayo de 2012, siendo aprobadas por los hermanos Sefair L\u00f3pez, quienes consintieron en su realizaci\u00f3n con un valor total de $122.909.500. <\/p>\n
2.11. Del referido monto el accionante sufrag\u00f3 la cantidad de $80.000.000, sin que los demandados atendieran el pago del saldo -$42.909.500-, como lo certific\u00f3 John Fredy Gonz\u00e1lez Chaux el 11 de marzo de 2013, donde, adicionalmente, precis\u00f3 que los trabajos que \u00abfaltaban por ejecutar ascend\u00edan a la suma de ciento dos millones ciento siete mil quinientos pesos ($102.107.500.00), situaci\u00f3n que el se\u00f1or Carlos Enrique Solano Quintero ha comunicado y requerido varias veces en forma verbal y escrita a los se\u00f1ores Sefair L\u00f3pez sin obtener respuesta alguna\u00bb. <\/p>\n
2.12. El se\u00f1or Carlos Romano Sefair L\u00f3pez, \u00abratificando el incumplimiento del contrato celebrado\u00bb, mediante nota del 17 de mayo de 2013 reiter\u00f3 su voluntad de entregar los lotes para ser cultivados con el agua de la quebrada \u00abSan Pedro\u00bb, ofrecimiento que el actor no acept\u00f3 por ser insuficiente para el advertido prop\u00f3sito. <\/p>\n
3. Despu\u00e9s de agotado el proceso de enteramiento, los demandados, en escritos separados pero de similar contenido (folios 112 a 119 y 123 a 131 del cuaderno n.\u00b0 1 del expediente digital), respondieron oponi\u00e9ndose al acogimiento de las pretensiones, pronunci\u00e1ndose de diversa manera sobre sus hechos y planteando las excepciones meritorias que denominaron \u00abinexistencia de dolo o mala fe\u00bb, \u00abinexistencia de incumplimiento del demandado\u00bb, \u00abincumplimiento exclusivo del actor\u00bb y \u00abno corresponder la acci\u00f3n a la naturaleza del contrato celebrado\u00bb. Adicionalmente, objetaron la estimaci\u00f3n de perjuicios efectuada por el actor. <\/p>\n
4. El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Neiva, en audiencia realizada el 8 de noviembre de 2018, profiri\u00f3 sentencia en la que declar\u00f3 \u00abpr\u00f3spera la [o]bjeci\u00f3n por [e]rror [g]rave, formulada por la parte actora contra el dictamen pericial\u00bb, estim\u00f3 \u00abprobada la excepci\u00f3n de m\u00e9rito denominada \u2018incumplimiento exclusivo del actor\u2019\u00bb, y neg\u00f3 las pretensiones de la demanda. <\/p>\n
5. Recurrido en apelaci\u00f3n dicho pronunciamiento por el demandante, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, Sala Civil – Familia – Laboral, dict\u00f3 sentencia de segunda instancia el 29 de junio de 2021, en la que modific\u00f3 el punto tercero de la parte resolutiva de la providencia impugnada para \u00abdeclarar no probadas las excepciones de m\u00e9rito formuladas por los demandados\u00bb (folios 45 a 59 del cuaderno del Tribunal del expediente digital). <\/p>\n
LOS ARGUMENTOS DEL AD QUEM <\/p>\n
Luego de historiar lo ocurrido en el proceso, compendiar la acci\u00f3n y la defensa, sintetizar los planteamientos en los que se sustent\u00f3 el a quo para resolver el conflicto, aludir a los fundamentos de la apelaci\u00f3n, afirmar la satisfacci\u00f3n de los presupuestos procesales y referirse de manera general al contrato de arrendamiento, el sentenciador de segunda instancia abord\u00f3 los reproches del inconforme. <\/p>\n
1. Empez\u00f3 por la nulidad que el censor esgrimi\u00f3 con base en los art\u00edculos 124 del C\u00f3digo General del Proceso y 9\u00ba de la ley 1395 de 2010, habida cuenta de la p\u00e9rdida de competencia del juzgado de conocimiento por vencimiento del t\u00e9rmino m\u00e1ximo para fallar, en relaci\u00f3n con la cual puso de presente que la misma fue denegada en primera instancia, encontr\u00e1ndose en firme el auto del 6 de septiembre de 2018 que as\u00ed la resolvi\u00f3, por lo que este cuestionamiento no corresponde \u00abt\u00e9cnicamente a un reparo de la sentencia\u00bb. <\/p>\n
2. Se ocup\u00f3 luego de la ineficacia impetrada por el recurrente, fincada en el numeral 5\u00ba del art\u00edculo 133 del C\u00f3digo General del Proceso, respecto de la cual advirti\u00f3 que la misma fue desatada previa y negativamente por el Tribunal, como aparece en auto del 10 de mayo de 2021. <\/p>\n
3. Pas\u00f3 a las quejas de fondo y, tras memorar el car\u00e1cter resolutorio de la acci\u00f3n promovida y la naturaleza real del arrendamiento por la esencialidad de la entrega, observ\u00f3 que, en el caso, esta \u00abobligaci\u00f3n\u2026 no se materializ\u00f3, pues precisamente\u2026 qued\u00f3 sujeta a los trabajos de adecuaci\u00f3n del Canal de Riego precitado, y as\u00ed qued\u00f3 establecido en el documento examinado\u201d, esto es, en el otros\u00ed al contrato celebrado por el demandante y Francisco Sefair L\u00f3pez, cuesti\u00f3n corroborada con las declaraciones de los precitados intervinientes, quienes se\u00f1alaron que \u00ablos inmuebles no fueron entregados y que no ser\u00edan sembrados hasta que no tuvieran habilitado el Canal de Riego de Asogramal, pues el demandante no cultivar\u00eda con el sistema de riego de la quebrada San Pedro por ser insuficiente\u00bb. <\/p>\n
En este orden de ideas y como \u00abel contrato de arrendamiento se encontraba supeditado a la realizaci\u00f3n de las obras de adecuaci\u00f3n del Canal de Riego, como claramente se expres\u00f3 en la cl\u00e1usula atr\u00e1s referida, por lo que dada esa condici\u00f3n suspensiva\u00bb, estim\u00f3 que el contrato \u00aba\u00fan no se hab\u00eda celebrado y por tanto no generaba efectos jur\u00eddicos\u00bb. <\/p>\n
Previa invocaci\u00f3n del mandato contenido en el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, a\u00f1adi\u00f3 que el convenio ajustado entre el actor y Francisco Sefair L\u00f3pez, correspondi\u00f3 a \u00abunas condiciones precontractuales al verdadero contrato de arrendamiento, al punto que supeditaron la suscripci\u00f3n del acta de entrega de los inmuebles y en \u00faltimas el inicio del contrato de arrendamiento a la terminaci\u00f3n de las obras de adecuaci\u00f3n de riego y el suministro de agua, momento a partir del cual iniciar\u00eda la ejecuci\u00f3n de las cosechas y el pago estipulado, por lo que para esta instancia judicial no era admisible formular la demanda bajo la premisa de una resoluci\u00f3n de contrato por incumplimiento sino, por el contrario, si la intenci\u00f3n era obtener el pago de perjuicios materiales (da\u00f1o emergente y lucro cesante), debi\u00f3 intentarse precisamente el cumplimiento del contrato por parte del demandado Francisco Sefair L\u00f3pez, dada la entrega anticipada de dineros de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 1546, inciso 2\u00ba del C\u00f3digo Civil\u00bb. <\/p>\n
Soportado en la previsi\u00f3n del art\u00edculo 281 del C\u00f3digo General del Proceso, asever\u00f3 que \u00abno es dable al fallador en materia civil condenar por causa diferente a la pretendida en la demanda\u00bb y que, por lo tanto, en el presente caso, \u00abno resulta viable condenar la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento del demandado Sefair L\u00f3pez, cuando lo acreditado en el dosier, revel\u00f3 unas tratativas precontractuales que finalmente sujetaron la celebraci\u00f3n del contrato de arrendamiento a una condici\u00f3n suspensiva de terminaci\u00f3n de los trabajos de adecuaci\u00f3n del sistema de riego, que seg\u00fan se revela nunca se concretaron\u00bb. <\/p>\n
4. Desde otra perspectiva estim\u00f3 que, \u00absi en gracia se admitieran las pretensiones del demandante, tampoco gozar\u00edan de prosperidad dado el \u00e9xito de la objeci\u00f3n por error grave [del dictamen pericial] declarada en primera instancia, circunstancia que signific\u00f3 que los perjuicios materiales (da\u00f1o emergente y lucro cesante) reclamados no fueron finalmente probados\u00bb. <\/p>\n
5. Para terminar, estableci\u00f3 que el contrato celebrado entre el actor y Carlos Romano Sefair L\u00f3pez \u00abcorre la misma suerte\u00bb del ajustado entre aqu\u00e9l y el otro demandado, toda vez que, seg\u00fan su cl\u00e1usula sexta, qued\u00f3 \u00absujet[o] a la misma condici\u00f3n suspensiva de la disposici\u00f3n del canal de riego para su celebraci\u00f3n\u00bb, por lo que es aplicable el \u00aban\u00e1lisis jur\u00eddico\u00bb consignado frente al \u00abconvenio celebrado entre Carlos Enrique Quintero Solano y Francisco Sefair L\u00f3pez\u00bb. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
De los tres (3) cargos que contiene el escrito de sustentaci\u00f3n, mediante providencia AC1142 del 27 de abril de 2022, la Sala inadmiti\u00f3 el primero y el \u00faltimo, de modo que s\u00f3lo se impuls\u00f3 a estudio el intermedio. <\/p>\n
CARGO SEGUNDO <\/p>\n
Acus\u00f3 la sentencia de ser violatoria, por aplicaci\u00f3n indebida, de los art\u00edculos 1536 y 1973 del C\u00f3digo Civil y, por falta de aplicaci\u00f3n, del canon 1546 del mismo estatuto, lo que conllev\u00f3 a la desatenci\u00f3n de los preceptos \u00ab63, 769, 1502, 1516, 1602, 1603, 1604, 1609, 1610, numeral 3\u00ba, 1614, 1615, 1616, 1618, 1621, 1622, 1982 numeral 1\u00ba, 1983, 1984, 1993, y 2036 de la misma obra, los art\u00edculos 20 numeral 2\u00ba, 822, 823, 863, 870, 871 del C\u00f3digo de Comercio, 164, 167, 176, 191, 206, 225, 243, 250, 260, 281 del C.G.P. y\u2026 83, 229 y 230 [de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica]\u00bb. <\/p>\n
1. De un lado, por cuanto el juzgador estim\u00f3 que las partes negociales, en los contratos de arrendamiento sub judice, se encontraban en la etapa precontractual, por no haber realizado la entrega de los bienes arrendados, \u00abaplicando para el efecto el art\u00edculo 1973 del C\u00f3digo Civil\u00bb, sin advertir que, por recaer la convenci\u00f3n sobre predios r\u00fasticos, est\u00e1n sujetos a normas especiales, que atemperan el rigor de la entrega y permiten su diferimiento en el tiempo, \u00absin que necesariamente se considere que se trata de una obligaci\u00f3n suspensiva, que condiciona el surgimiento den (sic) contrato de arrendamiento a dicha entrega\u00bb. <\/p>\n
Se\u00f1al\u00f3 que, seg\u00fan el art\u00edculo 2036 del estatuto privado, forma parte de la autonom\u00eda de la voluntad fijar las condiciones de la entrega, sin que \u00e9sta condicione el nacimiento del contrato. Insisti\u00f3: \u00abno resulta procedente condicionar la eficacia del mismo, como lo hizo el Tribunal, a la entrega f\u00edsica de los inmuebles\u00bb, haciendo improcedente la resoluci\u00f3n, por fuerza de las normas especiales que gobiernan la materia. <\/p>\n
Enfatiz\u00f3 que se desatendi\u00f3 el canon 1546 del C\u00f3digo Civil, que permite al contratante cumplido tanto la ejecuci\u00f3n como la resoluci\u00f3n, pues el ad quem acot\u00f3 la posibilidad de la demandante a la ejecuci\u00f3n. <\/p>\n
Concluy\u00f3, por fuerza de los errores mencionados, que el sentenciador dej\u00f3 de aplicar las disposiciones que regulan la responsabilidad contractual, en particular, el deber de informaci\u00f3n. <\/p>\n
2. Tambi\u00e9n critic\u00f3 que, en la decisi\u00f3n de instancia, no se analizaran las pruebas demostrativas de que los arrendadores fueron omisivos en el cumplimiento de sus obligaciones, \u00abpor una parte, con el deber de informaci\u00f3n real y objetivo frente a las condiciones t\u00e9cnicas del canal de riego que imped\u00eda la llegada de aguas a los predios objeto de arrendamiento y por otra parte, las de sufragar una cuota parte de los gastos que eran necesarios para el despliegue de las obras constructivas que deb\u00edan emprenderse sobre dicho canal de riego\u2026 y fue esa omisi\u00f3n determinante, para hacer fallido el cumplimiento de las obligaciones previstas en dichos contratos de arrendamiento\u00bb. <\/p>\n
Para fundamentar su tesis se refiri\u00f3 a los siguientes instrumentos persuasivos: <\/p>\n
2.1. Contrato de arrendamiento del 10 de marzo de 2010, demostrativo de que recay\u00f3 sobre un predio r\u00fastico y de que el agua para cultivo ser\u00eda tomada del Distrito de Riego Asogramal, lo que trasluce una garant\u00eda del arrendador de su disponibilidad. <\/p>\n
Extrajo de sus cl\u00e1usulas que la intenci\u00f3n del arrendatario era acceder a un predio con adecuado suministro de agua, siendo conminado a suscribir un otros\u00ed, dos (2) a\u00f1os despu\u00e9s de la firma del documento inicial, sin recibir las fincas y pese al pago anticipado del precio, en descr\u00e9dito de que el contrato no surgi\u00f3 a la vida jur\u00eddica. <\/p>\n
Adem\u00e1s \u00abla entrega de los inmuebles qued\u00f3 condicionada al suministro de aguas, que a trav\u00e9s del Distrito de Riego se iba hacer (sic) y que, de acuerdo a lo se\u00f1alado por los arrendadores, estaba pr\u00f3xima a culminarse, no obstante, ello no fue as\u00ed y determin\u00f3 que dicha demora propiciase en el arrendatario, la decisi\u00f3n de resolver el contrato y a pesar de ello, fue persuadido para suscribir otro si\u00bb. <\/p>\n
2.2. Otros\u00ed del 25 de mayo de 2012, el cual reafirma el incumplimiento de los arrendadores en el suministro de agua para dicha data, imponi\u00e9ndosele el deber de prestar su colaboraci\u00f3n. <\/p>\n
Enfatiz\u00f3 en la mala fe del contratante, pues el demandante siempre fue informado de la proximidad de operaciones del distrito de riego, a pesar de las dificultades t\u00e9cnicas que imped\u00edan su culminaci\u00f3n. <\/p>\n
Critic\u00f3 que no se tuviera en consideraci\u00f3n que la obligaci\u00f3n relativa a las obras del canal era compartida, al punto que los costos estaban distribuidos entre todos los contratantes, siendo incumplidas por los demandados, como fue declarado por el ingeniero John Fredy Gonz\u00e1lez Ch\u00e1ux. <\/p>\n
Manifest\u00f3 que fue desacertado el colof\u00f3n de que la entrega de los inmuebles era un elemento esencial del contrato y que, \u00abal no operar dicha entrega, por la inejecuci\u00f3n de las obras, se concertaron unas condiciones precontractuales al verdadero contrato de arrendamiento\u00bb. <\/p>\n
2.3. Contrato del 28 de mayo de 2012, suscrito entre Carlos Romano Sefair y Carlos Enrique Quintero, que da cuenta del car\u00e1cter r\u00fastico del predio arrendado y de la responsabilidad del arrendador en el suministro de agua de Asogramal, por ser el m\u00f3vil o causa del contrato, como se infiere de la cl\u00e1usula cuarta. <\/p>\n
Remarc\u00f3 la declaraci\u00f3n del demandado, en la que acept\u00f3 que el agua disponible correspond\u00eda a la proveniente de la quebrada San Pedro, diferente a la fuente h\u00eddrica pactada -Asogramal-. <\/p>\n
El otros\u00ed, en su criterio, demuestra la mala fe de los arrendadores, pues fue impuesto para evitar la resoluci\u00f3n del contrato y atemperar su deber de garantizar el acceso a las aguas pactadas. <\/p>\n
2.4. Interrogatorio del se\u00f1or Francisco Sefair L\u00f3pez, en el cual asinti\u00f3 en que las obras del distrito de riego, seg\u00fan la informaci\u00f3n de los contratistas, concluir\u00edan 15 d\u00edas despu\u00e9s del contrato, punto en el que fue coincidente con Carlos Enrique Quintero, raz\u00f3n para contratar. <\/p>\n
Tambi\u00e9n reliev\u00f3 la aceptaci\u00f3n que hizo de la ausencia de agua para el riego en el lote de su propiedad y las obras realizadas por el demandante, en reafirmaci\u00f3n del otros\u00ed del 25 de mayo de 2012. <\/p>\n
Ech\u00f3 de menos la valoraci\u00f3n de estas afirmaciones por el Tribunal, bajo la excusa de que el contrato no surgi\u00f3 a la vida jur\u00eddica, \u00abpostura que termina siendo desacertada, pues se desconoce de plano, las particularidades que suelen rodear los contratos de arrendamiento de predios r\u00fasticos destinados a labores agr\u00edcolas, en la medida en que en ellos existe un amplio margen de discrecionalidad por cuenta de los contratantes para fijar el derrotero en el que deben ce\u00f1ir sus compromisos y que de acuerdo a el otro si suscrito el 25 de mayo de 2012, atendiendo el contenido del par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula s\u00e9ptima, la intenci\u00f3n de los contratantes, fue la de contribuir de manera solidaria para la ejecuci\u00f3n de unas obras que facilitasen que el Distrito de Riego ASOGRAMAL quedara habilitado para el suministro de aguas; sin haberse percatado el Tribunal de que quienes a la postre incumplieron con el deber de sufragar los gastos que les correspond\u00eda, lo fueron precisamente los arrendadores, Sefair L\u00f3pez\u00bb. <\/p>\n
2.5. Interrogatorio de Carlos Romano Sefair L\u00f3pez, demostrativo del incumplimiento, pues las aguas del rio Cabrera no estaban disponibles. Tambi\u00e9n acept\u00f3 que \u00abla causa que motiv\u00f3 la suscripci\u00f3n del contrato de arrendamiento con Carlos Romano Sefair L\u00f3pez de fecha 26 de mayo de 2012 y\u2026 [del] otro si suscrito con Francisco Sefair L\u00f3pez\u2026 [fue que] la producci\u00f3n que del arrendamiento del predio se obtuviera por concepto de una cosecha lo era para sufragar los gastos que[,] en parte de la culminaci\u00f3n de obras, deb\u00eda asumir el arrendatario Carlos Enrique Quintero\u00bb. <\/p>\n
2.6. Interrogatorio de Carlos Enrique Quintero Solano, en el que se admiti\u00f3 que el contrato se celebr\u00f3 bajo la manifestaci\u00f3n de que el distrito de riego estar\u00eda terminado en 15 d\u00edas; as\u00ed como su compromiso de aportar hasta $80.000.000 para enterrar seis (6) tubos, sin asumir la responsabilidad sobre el agua para los predios. <\/p>\n
2.7. Testimonio de Jaime D\u00edaz Chavarro, quien acept\u00f3 que las obras tendientes a la finalizaci\u00f3n del distrito de riesgo se realizaron por el arrendatario, en una cuant\u00eda m\u00e1xima de $80.000.000. <\/p>\n
2.8. Declaraci\u00f3n de Luis Francisco Joven Cabrera, inspector de la obra, quien devel\u00f3 que el citado distrito no fue concluido por problemas con la bocatoma, da\u00f1os en ductos y obstrucciones. <\/p>\n
2.9. Declaraci\u00f3n de Jes\u00fas Antonio Barrios, socio del demandante, quien acept\u00f3 ser informado de que las obras culminar\u00edan en 15 o 20 d\u00edas, despu\u00e9s de celebrado el contrato, sin que se le suministraran datos reales. <\/p>\n
2.10. Testimonio de John Fredy Gonz\u00e1lez Chaux, contratista seleccionado para realizar las obras faltantes, que acept\u00f3 la existencia de la autorizaci\u00f3n de los hermanos Sefair para ejecutar las actividades y la no soluci\u00f3n del saldo del precio. <\/p>\n
2.11. Testimonio de Ricardo Avenda\u00f1o Avenda\u00f1o, quien asinti\u00f3 en que el distrito de riego se paraliz\u00f3 y que para sembrar con el agua de la quebrada era imperativo hacerlo de forma escalonada. <\/p>\n
2.12. Testimonio de Jairo V\u00e1squez, relativo a la disponibilidad por turnos del agua de la quebrada. <\/p>\n
2.13. Testimonio de Olve\u00edn M\u00e9ndez Lara, nuevamente sobre las limitaciones del l\u00edquido vital para plantaciones. <\/p>\n
2.14. Estim\u00f3 que las declaraciones, valoradas en conjunto, desvelan que desde el a\u00f1o 2008 no se ten\u00edan las condiciones t\u00e9cnicas adecuadas para llevar agua al predio, sin que la dispuesta de la quebrada fuera suficiente para el cultivo de arroz. <\/p>\n
3. Reproch\u00f3 que no se valorara que la objeci\u00f3n al juramento estimatorio se hizo sin fundamentos razonables, m\u00e1s all\u00e1 de indicar que era exagerada, pues por s\u00ed misma serv\u00eda para soportar la sentencia de condena, como fue reconocido por la Corte Constitucional en la sentencia C-157 de 2013 y por la Corte Suprema de Justicia en el fallo STC5797 de 2017. <\/p>\n
Por lo anterior, afirm\u00f3 que debi\u00f3 accederse a las pretensiones; o, de considerarse necesario, designarse oficiosamente un perito antes de proferir sentencia sustitutiva. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. Anotaciones preliminares. <\/p>\n
1.1. Prorrumpe que la acusaci\u00f3n bajo estudio se adentra en cuestiones tanto por la senda directa, como por la indirecta, tocantes al perfeccionamiento del contrato de arrendamiento y al alcance de las convenciones celebradas, orientadas a censurar la negativa a decretar la resoluci\u00f3n pretendida. <\/p>\n
Esta conjunci\u00f3n, en el caso concreto, encuentra justificaci\u00f3n en la completitud que deben observar los cargos en casaci\u00f3n (numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 344 del C\u00f3digo General del Proceso), pues, el fallo que pretende derruirse, acudi\u00f3 al un\u00edsono a cuestiones de puro derecho y de valoraci\u00f3n probatoria, siendo imperativo atacarlos de forma holista. <\/p>\n
No obstante, para fines proped\u00e9uticos, en este prove\u00eddo se analizar\u00e1n inicialmente de forma separada, interconect\u00e1ndolas al final para arribar a una conclusi\u00f3n \u00fanica. <\/p>\n
1.2. Por otra parte, visto que la sentencia del Tribunal del 29 de junio de 2021 desarrolla, como argumentos decisionales, (I) la ausencia de requisitos para la nulidad del proceso, (II) la naturaleza precontractual de la relaci\u00f3n jur\u00eddica entre las partes y (III) la falta de prueba del da\u00f1o, estaba en manos del recurrente cuestionarlas, en caso de que quisiera derruirla de forma integral. <\/p>\n
Sin embargo, como la cr\u00edtica extraordinaria se enderez\u00f3 s\u00f3lo frente al t\u00f3pico del nacimiento de los contratos de arrendamiento y el cumplimiento de sus obligaciones, es claro que \u00fanicamente ataca una parte de las resoluciones de la sentencia, haciendo que los dem\u00e1s aspectos del veredicto queden inmutables y, por tanto, se clausure de manera definitiva cualquier debate sobre ellos, por fuerza del principio dispositivo, seg\u00fan el cual, \u00ablas partes tienen la iniciativa de la acci\u00f3n, el impulso del proceso, la disposici\u00f3n del derecho material, la fijaci\u00f3n de los l\u00edmites de la decisi\u00f3n, la formulaci\u00f3n de los recursos, e incluso, los efectos de la cosa juzgada\u00bb (SC1641, 8 jun. 2022, rad. n.\u00b0 2016-00522-01). <\/p>\n
Significa que, los puntos tocantes a (I) la validez del juicio con ocasi\u00f3n del agotamiento del t\u00e9rmino para fallar o la (II) ausencia de pr\u00e1ctica de prueba, as\u00ed como (III) falta de demostraci\u00f3n de los perjuicios por lucro cesante, quedaron clausurados, sin que esta Corporaci\u00f3n pueda entrar a su estudio, m\u00e1xime por no advertirse de forma evidente cuestiones que ameriten un pronunciamiento oficioso. <\/p>\n
La Corte, entonces, s\u00f3lo analizar\u00e1 la pretensi\u00f3n resolutoria de los contratos de arrendamiento, con las consecuentes restituciones mutuas, en caso de que aqu\u00e9lla se abra paso. <\/p>\n
1.3. Es cierto que en el embate se plante\u00f3 una censura relativa al juramento estimatorio, con el fin de justificar la indemnizaci\u00f3n pretendida. No obstante, este reproche deviene contrario a la precisi\u00f3n que se exige en el canon 344 del estatuto adjetivo en vigor, pues, el sentenciador de segundo grado, rechaz\u00f3 los perjuicios por una raz\u00f3n diferente, a saber: \u00abdado el \u00e9xito de la objeci\u00f3n por error grave declarada en primera instancia, circunstancia que signific\u00f3 que los perjuicios materiales (da\u00f1o emergente y lucro cesante) reclamados no fueron finalmente probados\u00bb. <\/p>\n
Trasluce que el fundamento judicial gir\u00f3 alrededor de la prueba pericial y su necesidad para establecer el dem\u00e9rito reclamado en el caso concreto, mientras que la acusaci\u00f3n anduvo un camino diferente, lo que devela el desenfoque en que incurri\u00f3 el promotor de la casaci\u00f3n. Idea aqu\u00e9lla que, al margen de que la Corte la comparta o no, qued\u00f3 intacta y abrigada por las presunciones de legalidad y acierto que son connaturales a los fallos judiciales. <\/p>\n
1.4. Ahora bien, la definitividad de la decisi\u00f3n jurisdiccional sobre la ausencia de prueba de los perjuicios, de ninguna manera impide que se estudie lo relativo a la resoluci\u00f3n contractual y las consecuentes restituciones mutuas, pues aqu\u00e9lla no es una condici\u00f3n de esta \u00faltima. En verdad se trata de acciones que son independientes, sin ning\u00fan tipo de subordinaci\u00f3n, aunque pueden conjuntarse para fines de econom\u00eda procesal. <\/p>\n
As\u00ed lo tiene doctrinado la jurisprudencia: <\/p>\n
La indemnizaci\u00f3n de perjuicios derivada de la inejecuci\u00f3n -total o parcial- de prestaciones asumidas por una de las partes en un contrato bilateral, as\u00ed como de su cumplimiento imperfecto o tard\u00edo, puede ser solicitada de forma directa, aut\u00f3noma e independiente al no estar subordinada a la acci\u00f3n resolutoria o de cumplimiento que de forma alternativa prev\u00e9n los art\u00edculos 1546 del C\u00f3digo Civil y 870 del C\u00f3digo de Comercio, conforme lo expuso esta Corporaci\u00f3n en CSJ SC 3 nov. 1977, G.J. Tomo CLV n\u00b0 2396, p\u00e1g.320 a 339, CSJ SC 28 mar. 1979, SC 26 nov. 1986, G.J. Tomo CLXXXIV n.\u00b0 2423, SC 14 mar. 1996, rad. 4738, SC 4 sept. 2000, rad. 5420, SC 9 mar. 2001, rad. 5659, SC 7 nov. 2003, rad. 7386, SC 19 oct. 2009, rad. 2001-00263-01 y SC 31 may. 2010, rad. 2005-05178-01, entre otras, hermen\u00e9utica que constituye doctrina probable, de conformidad con el art\u00edculo 4 de la Ley 169 de 1896 (negrilla fuera de texto, SC1962, 28 jun. 2022, rad. n.\u00b0 2017-00478-01). <\/p>\n
2. El perfeccionamiento del contrato de arrendamiento de bienes rurales. <\/p>\n
2.1. El arrendamiento y su r\u00e9gimen jur\u00eddico. <\/p>\n
2.1.1. Conforme al art\u00edculo 1973 del C\u00f3digo Civil, \u00ab[e]l arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan rec\u00edprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado\u00bb. <\/p>\n
Dest\u00e1quese, de la definici\u00f3n legal, que el contratante se compromete, de forma temporal, a privarse de la detentaci\u00f3n de una cosa, o de la disposici\u00f3n de su fuerza material o intelectual, en favor del arrendatario, quien lo compensar\u00e1 con el pago de una contraprestaci\u00f3n. <\/p>\n
La norma \u00abindica, que son de su esencia, de un lado, una cosa, cuyo uso o goce concede una de las partes a la otra o la prestaci\u00f3n de un servicio o la ejecuci\u00f3n de una obra, y del otro, el predio que se debe pagar por ese goce, obra o servicio\u00bb (SC, 25 feb. 1976). <\/p>\n
Por esta diferencia de objetos, el v\u00ednculo se clasifica en arrendamiento de cosas, obra y servicios. El primero recae sobre bienes \u00abcorporales o incorporales, que puedan usarse sin consumirse\u00bb (art\u00edculo 1974 ibidem); el segundo sobre una actividad eminentemente f\u00edsica, tendiente a la \u00abconfecci\u00f3n de una obra material\u00bb (art\u00edculo 2053); y el \u00faltimo sobre un encargo \u00aben que predomina la inteligencia sobre la obra de mano\u00bb (art\u00edculo 2063), como cuando se \u00abejerce un oficio o profesi\u00f3n, o [se] ejecuta un trabajo en su nombre propio\u00bb (SC, 3 oct. 1939, G.J. XLVIII, n.\u00b0 1950). <\/p>\n
2.1.2. Adentrados en el arrendamiento de cosas, por ser el que interesa al sub lite, el legislador estableci\u00f3 un marco normativo com\u00fan, contenido en los c\u00e1nones 1974 a 2027 del C\u00f3digo Civil, tocante a sus elementos, obligaciones y formas de extinci\u00f3n. <\/p>\n
Sin embargo, y dependiendo del bien sobre el que recaiga, se aplican de forma preferente las normas que para cada caso se han proferido, como sucede, por ejemplo, con edificaciones -art\u00edculos 2028 a 2034 idem-, locales comerciales -art\u00edculos 518 a 524 del C\u00f3digo de Comercio-, naves -art\u00edculos 1678 a 1687 ibidem-, aeronaves -art\u00edculos 1890 a 1892 ejusdem- e inmuebles urbanos destinados a vivienda -ley 820 de 2003-. <\/p>\n
2.2. Arrendamiento de fundos rurales. <\/p>\n
2.2.1. Los bienes r\u00fasticos tienen como particularidad que, por su ubicaci\u00f3n y destinaci\u00f3n, son aptos para la producci\u00f3n de frutos naturales1, ora de forma espont\u00e1nea, como \u00abyerbas de un campo, la madera y fruto de los \u00e1rboles\u00bb (art\u00edculo 659 del C\u00f3digo Civil), o por la realizaci\u00f3n de actividades agropecuarias, tales como la agricultura, forestaci\u00f3n, cr\u00eda de aves, apicultura, cunicultura, horticultura, floricultura, fruticultura, ganader\u00eda, artesan\u00edas relacionadas y similares. <\/p>\n
Tal rasgo distintivo concita situaciones que requieren de definici\u00f3n legal, en particular, la propiedad sobre los frutos, y el alcance y limitaciones del arrendatario para la explotaci\u00f3n de la finca, para no afectar las especies existentes -vegetales o animales- o la capacidad productiva futura. <\/p>\n
En respuesta, nuestra codificaci\u00f3n civil estableci\u00f3 unas pocas directrices, contenidas en los art\u00edculos 2036 y siguientes, a saber: <\/p>\n
(I) la facultad de las partes de regular el contenido de la obligaci\u00f3n de entregar el fundo; <\/p>\n
(II) la aplicaci\u00f3n de las reglas de la venta por cabida, en los casos en que la mensura real del bien rentado sea diferente a la declarada en el contrato; <\/p>\n
(III) los deberes especiales del arrendatario de: usar adecuadamente el bien rural, acorde con el est\u00e1ndar de un buen padre de familia; conservar los \u00e1rboles, bosques y ganado que se han dejado en el fundo; devolver a la finalizaci\u00f3n del contrato igual n\u00famero de semovientes que los puestos a su disposici\u00f3n; y proteger el terreno arrendado contra actos de terceros; y <\/p>\n
(IV) el t\u00e9rmino del desahucio de un (1) a\u00f1o para la terminaci\u00f3n del contrato, en caso de que los contratantes no lo hayan estipulado. <\/p>\n
2.2.2. Empero de lo comentado, los cambios experimentados en la sociedad, fruto de los m\u00e1s variados procesos y que terminaron con una subvaloraci\u00f3n del campo, concitaron nuevas regulaciones para el arrendamiento de los predios all\u00ed ubicados. <\/p>\n
2.2.2.1. Total, con el fin de satisfacer las necesidades, inicialmente de la colonizaci\u00f3n, y despu\u00e9s de la consolidaci\u00f3n de los procesos de industrializaci\u00f3n, se promovi\u00f3 una \u00abfrecuente y masiva llegada de campesinos a las ciudades\u00bb (SC4649, 26 nov. 2020, rad. n.\u00b0 2001-00529-01), lo que se tradujo en la trivializaci\u00f3n de la actividad agropecuaria y la concentraci\u00f3n de la inversi\u00f3n estatal en las urbes, con el fin de mejorar el saneamiento b\u00e1sico y el acceso a servicios p\u00fablicos esenciales. <\/p>\n
Lo que fue por muchos siglos el n\u00facleo de la sociedad -el campo-, por permitirle su subsistencia, pas\u00f3 a un plano secundario, bajo la idea de que las ciudades eran el motor de la econom\u00eda, convirti\u00e9ndose en el centro de la vida pol\u00edtica, cultural y social. <\/p>\n
As\u00ed se describi\u00f3 en un estudio de la Comisi\u00f3n Econ\u00f3mica para Am\u00e9rica Latina y el Caribe -CEPAL-, organismo dependiente de la Organizaci\u00f3n de las Naciones Unidas, refiri\u00e9ndose a la historia de la ciudad y el campo en Colombia: <\/p>\n
Estos a\u00f1os, de 1880 a 1930, ven tambi\u00e9n un gran cambio en los servicios culturales y educativos de las ciudades y pueblos. Aunque desde 1808 o 1810 se hab\u00eda propuesto que en cada pueblo deb\u00eda haber una escuela de primeras letras, esto no se logr\u00f3, y s\u00f3lo los pueblos grandes las ten\u00edan. Pero a partir de 1880 no s\u00f3lo se establecen escuelas de primeras letras, sino bachilleratos, escuelas normales, escuelas de artes y oficios, y universidades en las grandes capitales, donde se estudia ingenier\u00eda, medicina o derecho. <\/p>\n
Finalmente, estos a\u00f1os son tambi\u00e9n los de formaci\u00f3n de la industria, que crea nuevas oportunidades de empleo en las ciudades, y refuerza la capacidad de los comerciantes. En este ambiente, todo se refuerza: hay que construir edificios, \u201ctanto almac\u00e9n enorme\u201d como dice Le\u00f3n de Greiff. La producci\u00f3n industrial crea nuevos mercados y nuevas oportunidades para los tenderos, y abre nuevas formas de consumo, que incluyen a veces m\u00e1quinas elementales, pero de gran impacto sobre la vida hogare\u00f1a, como el molino de ma\u00edz que libera a las mujeres de un trabajo abrumador\u2026 <\/p>\n
Para 1930 la ciudad era incomparablemente m\u00e1s atractiva que el campo. Su crecimiento natural era mayor y, sobre todo, los ricos de los pueblos ve\u00edan ya, desde hac\u00eda algunos a\u00f1os, la migraci\u00f3n a las ciudades grandes como una oportunidad para educar a sus hijos o para buscar empleos m\u00e1s productivos. Vivir en las ciudades es la \u00fanica forma digna de vivir, en forma civilizada o urbana\u2026 <\/p>\n
[En contraposici\u00f3n] parece evidente que hacia 1950, a pesar de la migraci\u00f3n a las ciudades, muchos poblados peque\u00f1os, ten\u00edan formas de vida rurales, por no tener escuela ni m\u00e9dico, ni un sistema de electricidad que permitiera tel\u00e9fonos domiciliarios, ni acueductos o alcantarillados que garantizaran una provisi\u00f3n de agua sana3. <\/p>\n
2.2.2.2. Los campesinos quedaron relegados a zonas distantes, con predios de dif\u00edcil explotaci\u00f3n debido a su tama\u00f1o, condiciones f\u00edsicas o ubicaci\u00f3n; y los que buscaron mejorar sus condiciones, tuvieron que negociar, en un evidente plano de desigualdad, con los latifundistas. <\/p>\n
Esto permiti\u00f3 consolidar una \u00abestructura agraria caracterizada por la inequidad y, como respuesta de los afectados, la violencia, pues los aparceros y arrendatarios salieron de las haciendas; unos porque los propietarios les compraron las mejoras que hab\u00edan levantado, otros con desalojos violentos una vez se declaraban poseedores de las tierras que labraban y demandaban la declaratoria de prescripci\u00f3n adquisitiva del dominio\u00bb (SC877, 27 ab. 2022, rad. n.\u00b0 2011-00255-01). <\/p>\n
De esta forma el campesino perdi\u00f3 su condici\u00f3n de actor relevante de la sociedad, rol que de tanto en tanto reivindicaron, as\u00ed como apaciguados con cambios normativos \u00abformales\u00bb y con poca eficacia en la realidad. <\/p>\n
Las condiciones mencionadas, sumada a la alta concentraci\u00f3n de la propiedad, fruto de su inequitativo acceso y \u00ab[l]as inestables pol\u00edticas relativas a la propiedad agraria\u00bb, conllev\u00f3 al \u00absurgimiento del conflicto social entre los colonos (compelidos a desarrollar una agricultura campesina de subsistencia) y terratenientes (que propend\u00edan por grandes latifundios productores para el comercio interno y externo), a ra\u00edz de una contraposici\u00f3n de intereses entre los peque\u00f1os industriales y los propietarios en punto al acceso a la tierra, privada o resultante del dominio preminente del Estado sobre los fundos que carec\u00edan de propietario reconocido\u00bb (SC877, 27 ab. 2022, rad. n.\u00b0 2011-00255-01). <\/p>\n
La indiferencia estatal para resolver estos conflictos, llev\u00f3 a la radicalizaci\u00f3n de las reclamaciones, incluso con el uso de la violencia. Y es que, \u00ab[p]ara lograr sus peticiones, los diferentes actores del movimiento agrario han ido desde la negativa a desalojar las haciendas donde trabajaban en las primeras d\u00e9cadas del siglo XX; hasta la vinculaci\u00f3n con o la constituci\u00f3n de grupos armados, en los a\u00f1os cincuenta y sesenta, que luego dar\u00edan origen a las FARC, ELN y EPL; la invasi\u00f3n y toma de fincas en los setenta; los paros c\u00edvicos, las tomas de oficinas, los bloqueos de carreteras o los \u00e9xodos para defender su vida que comienzan a difundirse en todo el pa\u00eds a partir de los ochenta. Las acciones colectivas de hecho les permiten a los campesinos y dem\u00e1s movimientos sociales generar cierta legitimidad ante el gobierno y la opini\u00f3n p\u00fablica\u00bb4. <\/p>\n
2.2.2.3. Aceptado que el \u00abcampesino\u00bb es una \u00abpersona que vive esencialmente de la tierra y de su trabajo; es pobre y padece de estrechas \u2013y muchas veces precarias- condiciones de vida; requiere medios de trabajo, entre ellos la tierra, la asistencia y la protecci\u00f3n por parte de las autoridades del Estado, administrativas y judiciales, y de la sociedad misma\u00bb (AC1020, 20 mar. 2019, rad. n.\u00b0 2019-00660-00). <\/p>\n
La respuesta que se plante\u00f3 desde el derecho consisti\u00f3 en reconocerles una doble dimensi\u00f3n: social e individual. Por la primera, cobra relevancia el contexto socioecon\u00f3mico en que interact\u00faan, con el fin de promover acciones afirmativas que permitan solventar la desigualdad materia, fruto de la indiferencia hist\u00f3rica a la que fueron sometidos. Por la segunda, se reclama reconocerlos como sujetos de derecho especiales, que pueden actuar de forma aislada o coordinada. <\/p>\n
As\u00ed lo consagr\u00f3 la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica de 1991, como se extrae de los art\u00edculos 64, 65 y 66, los cuales otorgaron \u00abal trabajador del campo y en general al sector agropecuario, un tratamiento particularmente diferente al de otros sectores de la sociedad y de la producci\u00f3n[,] que encuentra justificaci\u00f3n en la necesidad de establecer una igualdad no s\u00f3lo jur\u00eddica sino econ\u00f3mica, social y cultural para los protagonistas del agro, partiendo del supuesto de que el fomento de esta actividad trae consigo la prosperidad de los otros sectores econ\u00f3micos y de que la intervenci\u00f3n del Estado en este campo de la econom\u00eda busca mejorar las condiciones de vida de una comunidad tradicionalmente condenada a la miseria y la marginaci\u00f3n social\u00bb (CC, C-066\/02). <\/p>\n
2.2.2.4. Entonces, se abri\u00f3 paso un \u00abtratamiento diferenciado\u00bb para el campesinado, con el prop\u00f3sito de \u00abenfrentar la desigualdad que persiste entre las condiciones de vida en las ciudades y en las zonas rurales, donde los \u00edndices de pobreza multidimensional son casi tres veces mayores (2,8 en 2019, seg\u00fan el DANE), lo cual limita de manera inaceptable los derechos de los habitantes del campo y corroe el Estado social de derecho\u00bb (CC, SU288\/22). <\/p>\n
Fruto de este tratamiento, se le reconocieron derechos y garant\u00edas propias, dentro de las cuales se destacan, por su importancia para este caso, las siguientes: <\/p>\n
(I) El reconocimiento de garant\u00edas sociales tendientes \u00ab[a]l acceso progresivo a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios, en forma individual o asociativa, y a los servicios de educaci\u00f3n, salud, vivienda, seguridad social, recreaci\u00f3n, cr\u00e9dito, comunicaciones, comercializaci\u00f3n de los productos, asistencia t\u00e9cnica y empresarial, con el fin de mejorar el ingreso y calidad de vida de los campesinos\u00bb (art\u00edculo 64 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica); <\/p>\n
(II) \u00ab[L]a explotaci\u00f3n econ\u00f3mica [del campo, para fines] m\u00e1s que [de] subsistencia familiar\u00bb (SC, 30 mar. 1998, exp. n.\u00b0 5022). Preocupaci\u00f3n que encontr\u00f3 eco, de forma general, en el art\u00edculo 4\u00b0 de la Declaraci\u00f3n sobre los derechos de los campesinos y de otras personas que trabajan en las zonas rurales, de la Asamblea General de las Naciones Unidas, seg\u00fan el cual: <\/p>\n
1. Los campesinos tienen derecho a poseer tierras, a t\u00edtulo individual o colectivo, para su vivienda y sus cultivos. <\/p>\n
3. Los campesinos tienen derecho a trabajar las tierras no utilizadas de las que dependan para su subsistencia y a disponer de esas tierras. <\/p>\n
4. Los campesinos tienen derecho a administrar y preservar los bosques y las zonas pesqueras y a obtener beneficios. <\/p>\n
5. Los campesinos tienen derecho a una tenencia de tierras segura y a no ser desalojados por la fuerza de sus tierras y territorios. No deber\u00eda procederse a ning\u00fan traslado sin el consentimiento libre, previo e informado de los campesinos interesados, ni sin un acuerdo previo sobre una indemnizaci\u00f3n justa y equitativa y, siempre que sea posible, la opci\u00f3n del regreso. <\/p>\n
6. Los campesinos tienen derecho a beneficiarse de la reforma agraria. No se deben permitir los latifundios. La tierra debe cumplir con su funci\u00f3n social. Se deben aplicar l\u00edmites de propiedad en la tenencia de la tierra cuando sea necesario con el fin de asegurar un acceso equitativo a las tierras. <\/p>\n
(III) La obligaci\u00f3n de los jueces de aplicar los postulados y principios del Derecho Agrario a los procesos que versen directa o indirectamente sobre las relaciones de tenencia y explotaci\u00f3n del campo, seg\u00fan el art\u00edculo 281 del C\u00f3digo General del Proceso. Rama que \u00abtiene por finalidad tutelar los derechos de los campesinos, de los resguardos o parcialidades ind\u00edgenas y de los miembros e integrantes de comunidades civiles ind\u00edgenas\u00bb (\u00eddem). <\/p>\n
Por derecho agrario se entiende \u00abel conjunto de normas, de derecho privado o de derecho p\u00fablico, que rigen a las personas, los bienes, los actos y las relaciones jur\u00eddicas en la esfera de la agricultura, o bien las normas que tienen por objeto inmediato y directo la reglamentaci\u00f3n jur\u00eddica de la agricultura\u00bb5. <\/p>\n
2.2.3. Las normas tuitivas del campesinado tambi\u00e9n comprendieron al arrendamiento de bienes rurales, por corresponder a uno de los instrumentos para acceder a la tierra, en los casos en que no es posible hacerlo a t\u00edtulo de dominio o posesi\u00f3n. <\/p>\n
La doctrina especializada reconoce: <\/p>\n
Cuando el contrato de arrendamiento tiene por objeto un bien inmueble, que puede calificarse de predio r\u00fastico, implica serias y complicadas cuestiones de car\u00e1cter social y econ\u00f3mico, cuya consideraci\u00f3n y an\u00e1lisis exceden m\u00e1s all\u00e1 de los simples intereses de los contratantes. De aqu\u00ed parte la necesidad de establecer una legislaci\u00f3n especial que le d\u00e9 al arrendamiento de predios r\u00fasticos un tratamiento propio y adecuado. Esa legislaci\u00f3n especial, seg\u00fan Juan Jos\u00e9 Sanz Jarque, obedece a una marcada corriente de car\u00e1cter social, dirigida a proteger justamente al cultivador de la tierra, procurando su estabilidad y dignidad, y buscando incluso hacerlo propietario6. <\/p>\n
2.2.3.1. El primero de los intentos se concret\u00f3 en la ley 100 de 1944, aplicable a los arrendamientos para el cultivo y producci\u00f3n agr\u00edcola cuando exista \u00abalguna especie de sociedad o de coparticipaci\u00f3n en los productos, entre el arrendador o due\u00f1o de tierras y el cultivador\u00bb (art\u00edculo 1\u00b0). <\/p>\n
Para estos fines se reconoci\u00f3, como de conveniencia p\u00fablica, el incremento de la productividad en el campo (art\u00edculo 3\u00b0); de all\u00ed que se previera que \u00ab[l]as cl\u00e1usulas principales de un contrato de esta naturaleza son de orden p\u00fablico econ\u00f3mico, por lo cual no podr\u00e1n ser renunciadas por el respectivo arrendatario\u00bb7. Preceptos dentro de los cuales se resaltan: <\/p>\n
(I) La duraci\u00f3n m\u00ednima del contrato ser\u00e1 equivalente al ciclo natural m\u00e1s largo de los cultivos previstos en el contrato, salvo trat\u00e1ndose de industria pecuaria o de sembrad\u00edos con ciclos superiores; <\/p>\n
(II) La permisi\u00f3n para sembrar cultivos de pronto rendimiento, destinados a la manutenci\u00f3n de los cultivadores, siempre que no superen la d\u00e9cima parte de la parcela; <\/p>\n
(III) La posibilidad de terminar anticipadamente el contrato, de existir graves alteraciones econ\u00f3micas por circunstancias imprevisibles, que afecten el equilibrio de la relaci\u00f3n; <\/p>\n
(IV) La prohibici\u00f3n de convenir multas, excluida la cl\u00e1usula penal; <\/p>\n
(V) La obligaci\u00f3n del arrendador de pagar las mejoras realizadas por el arrendatario, salvo aquellas expresamente prohibidas, quien tendr\u00e1 derecho de retenci\u00f3n sobre el fundo para garantizar su soluci\u00f3n; <\/p>\n
(VI) La obligaci\u00f3n del arrendador de construir una casa habitaci\u00f3n para el arrendatario, salvo pacto en contrario; y <\/p>\n
(VII) La oponibilidad del contrato de arrendamiento a los subadquirentes del bien ra\u00edz, siempre que conste por escrito y haya sido registrado. <\/p>\n
2.2.3.2. Adicionalmente, con la ley 6\u00aa de 1975, se dictaron \u00abnormas sobre contratos de aparcer\u00eda y otras formas de explotaci\u00f3n de la tierra\u00bb, dando contenido a lo que era una simple enunciaci\u00f3n en el art\u00edculo 2041 del C\u00f3digo Civil, al referirse a \u00abcolono aparcero\u00bb. <\/p>\n
El art\u00edculo 1\u00b0 de la ley defini\u00f3 la aparcer\u00eda como el contrato \u00abmediante el cual una parte que se denomina propietario acuerde con otra que se llama aparcero, explotar en mutua colaboraci\u00f3n un fundo rural o una porci\u00f3n de \u00e9ste con el fin de repartirse entre s\u00ed los frutos o utilidades que resulten de la explotaci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
Asimismo, se establecieron las siguientes directrices imperativas (art\u00edculo 2\u00b0 del decreto 2815 de 19758): <\/p>\n
(I) El propietario deber\u00e1 aportar, en dinero o en especie, los insumos y utensilios requeridos para la explotaci\u00f3n del fundo, sin perjuicio de que el aparcero concurra a su soluci\u00f3n, previa autorizaci\u00f3n de la autoridad competente; <\/p>\n
(II) El propietario anticipar\u00e1 al aparcero un valor equivalente al salario m\u00ednimo legal diario vigente, por cada d\u00eda de trabajo, descontable de la remuneraci\u00f3n de \u00e9ste; <\/p>\n
(III) El aparcero es obligado a explotar personalmente la heredad, realizando actos de direcci\u00f3n, administraci\u00f3n, conservaci\u00f3n y manejo de las plantaciones y productos; <\/p>\n
(IV) En el aprovechamiento del predio deber\u00e1n observarse las \u00abnormas y pr\u00e1cticas sobre conservaci\u00f3n de los recursos naturales renovables\u00bb; <\/p>\n
(V) La duraci\u00f3n m\u00ednima del contrato es de tres (3) a\u00f1os, contados a partir de la celebraci\u00f3n del contrato, o, trat\u00e1ndose de cultivos permanentes o semipermanentes, desde que el cincuenta por ciento (50%) de las plantaciones entren en producci\u00f3n; <\/p>\n
(VII) A la finalizaci\u00f3n del contrato el aparcero tiene derecho a un plazo adicional para recolectar los frutos pendientes, tanto de los cultivos principales, como de pronto rendimiento; <\/p>\n
(VIII) Salvo estipulaci\u00f3n en contrario, la venta de la cosecha o de los productos se har\u00e1 de forma conjunta; <\/p>\n
(IX) La cesi\u00f3n del contrato por el arrendatario, subarriendo o cualquier permisi\u00f3n de explotaci\u00f3n en favor de un tercero, sin previa autorizaci\u00f3n, constituye incumplimiento contractual y da lugar a su terminaci\u00f3n; <\/p>\n
(X) El contrato es oponible a los subadquirentes del bien ra\u00edz, quienes se subrogan en los derechos y obligaciones del arrendador; <\/p>\n
(XI) \u00abPara la distribuci\u00f3n de utilidades entre el propietario y el aparcero, se seguir\u00e1 el siguiente procedimiento: del precio de la cosecha, cuando hubiere sido vendida, o del valor asignado a la misma, cuando se distribuya en especie, se deducir\u00e1 en primer t\u00e9rmino a favor del aparcero, lo que \u00e9ste hubiere invertido en insumos, y mano de obra de terceros, y luego a favor del propietario, los jornales que \u00e9ste hubiere pagado al aparcero y a terceros, y, en general, los gastos efectuados\u2026 El remanente, si lo hubiere, se distribuir\u00e1 entre el propietario y el aparcero conforme a los porcentajes que al efecto se\u00f1ale el Ministerio de Agricultura mediante resoluciones peri\u00f3dicas de car\u00e1cter general\u00bb; <\/p>\n
(XII) El contrato termina por: vencimiento de su duraci\u00f3n, mutuo acuerdo, muerte o incapacidad permanente del aparcero, e incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes; <\/p>\n
(XIII) Si el contrato no consta por escrito, debidamente autenticado, se entender\u00e1 sometido exclusivamente a los dictados legales, sin perjuicio de que puedan probarse cl\u00e1usulas m\u00e1s beneficiosas para el aparcero; y <\/p>\n
(XIV) Est\u00e1 prohibido al propietario: imponer multas al aparcero, obligarlo a participar en los gastos, retener los bienes de su propiedad, o cobrar una remuneraci\u00f3n diferente a la participaci\u00f3n en los frutos de la cosa. <\/p>\n
2.2.3.3. En este momento estamos frente a retos novedosos, fruto del aseguramiento alimentario del pa\u00eds -y de la sociedad en su conjunto-, puesto en riesgo por el incremento exponencial de la poblaci\u00f3n, la ausencia de trabajadores agrarios, los efectos de la mercantilizaci\u00f3n del agro y el cambio clim\u00e1tico. <\/p>\n
Total, la quema de combustibles f\u00f3siles, la deforestaci\u00f3n, el cambio en el uso de suelo, la agricultura industrializada y expansiva, entre otros, han llevado a un aumento del promedio de la temperatura del planeta y a la p\u00e9rdida de competitividad de la agricultura tradicional, afectando los ciclos naturales, lo que ha dificultado respuestas oportunas a las necesidades alimentarias de la poblaci\u00f3n. <\/p>\n
Se reclama, como soluci\u00f3n, que la explotaci\u00f3n del campo sea econ\u00f3mica y ambientalmente sostenible, con garant\u00edas de estabilidad en la detentaci\u00f3n y de viabilidad financiera. Exigencias que encuentran fundamento convencional, especialmente, en el art\u00edculo 11 del Pacto Internacional de Derechos Econ\u00f3micos, Sociales y Culturales, aprobado por la Asamblea General de Naciones Unidas el 16 de diciembre de 1966, y en vigor desde el 3 de enero de 1976, el cual prescribe: <\/p>\n
1. Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para s\u00ed y su familia, incluso alimentaci\u00f3n, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia\u2026 <\/p>\n
a) Mejorar los m\u00e9todos de producci\u00f3n, conservaci\u00f3n y distribuci\u00f3n de alimentos mediante la plena utilizaci\u00f3n de los conocimientos t\u00e9cnicos y cient\u00edficos, la divulgaci\u00f3n de principios sobre nutrici\u00f3n y el perfeccionamiento o la reforma de los reg\u00edmenes agrarios de modo que se logren la explotaci\u00f3n y la utilizaci\u00f3n m\u00e1s eficaces de las riquezas naturales; <\/p>\n
b) Asegurar una distribuci\u00f3n equitativa de los alimentos mundiales en relaci\u00f3n con las necesidades, teniendo en cuenta los problemas que se plantean tanto a los pa\u00edses que importan productos alimenticios como a los que los exportan (negrilla fuera de texto). <\/p>\n
Recu\u00e9rdese, \u00ab[l]a protecci\u00f3n del medio ambiente es una preocupaci\u00f3n creciente en las sociedades contempor\u00e1neas, am\u00e9n de las consecuencias indeseables que, sobre los ecosistemas y sus individuos, provocan la degradaci\u00f3n y contaminaci\u00f3n de aqu\u00e9l. Y es que, si bien por muchos a\u00f1os se puso el \u00e9nfasis en el progreso y desarrollo tecnol\u00f3gico, sin importar los costos asociados, lo cierto es que con el tiempo se hicieron patentes las consecuencias indeseables de la industrializaci\u00f3n irresponsable y del consumismo, por medio de da\u00f1os irremediables sobre la biosfera, el subsuelo y la capa de ozono\u00bb (CSJ, SC1256, 27 may. 2022, rad. n.\u00b0 1999-00227-01). <\/p>\n
2.3. Perfeccionamiento del arrendamiento. <\/p>\n
El anterior recorrido normativo, adem\u00e1s de mostrar las peculiaridades del arrendamiento de bienes rurales, e ilustrar las razones del tratamiento diferenciado que debe dispensarse a los campesinos, sirve para decantar su forma de perfeccionamiento. <\/p>\n
2.3.1. Delanteramente conviene se\u00f1alar que, seg\u00fan el r\u00e9gimen general de la locatio conductio rei, it\u00e9rese, marco residual aplicable a todas las formas de renta, estas convenciones nacen a la vida jur\u00eddica con el simple acuerdo de voluntades entre las partes. Regla que se extrae de la ausencia de prescripciones que ordenen una formalidad, haci\u00e9ndose aplicable el principio general del derecho contractual del consensualismo. <\/p>\n
As\u00ed lo reconoci\u00f3 recientemente la jurisprudencia: \u00abno habiendo previsto el legislador solemnidad especial alguna para el contrato de arrendamiento, el mismo es meramente consensual, de donde su perfeccionamiento acaece cuando quienes lo celebran, convienen en el objeto y el precio, que son sus elementos esenciales\u00bb (negrilla fuera de texto, SC5185, 26 nov. 2021, rad. n.\u00b0 2013-00038-01). <\/p>\n
De anta\u00f1o afinc\u00f3: \u00abCaracter\u00edstica del contrato de arrendamiento, entre otras, es la de ser consensual y bilateral; la primera lo except\u00faa de solemnidad alguna para su celebraci\u00f3n, la segunda le tutela al contratante cumplido pretensi\u00f3n para pedir la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento del otro, junto con la indemnizaci\u00f3n de perjuicios\u00bb (negrilla fuera de texto, SC023, 11 feb. 1992). <\/p>\n
Tesis compartida por la doctrina: <\/p>\n
En cuanto al car\u00e1cter consensual del contrato, debe observarse que dicha consensualidad es caracter\u00edstica suya sea cual fuere la naturaleza mueble o inmueble del bien arrendado. Como no se trata de un contrato destinado a transferir o construir derecho real alguno sobre el bien arrendado, sino que sus efectos son siempre puramente personales, el solo acuerdo de voluntades acerca de la cosa y el precio es suficiente para perfeccionarlo\u2026 (negrilla fuera de texto)9. <\/p>\n
2.3.2. A su vez, como el arrendamiento de predios r\u00fasticos carece de normas particulares relativas a su perfeccionamiento, deviene como consecuencia su sujeci\u00f3n al consensualismo propio del r\u00e9gimen com\u00fan. <\/p>\n
M\u00e1xime porque la imposici\u00f3n de una formalidad dificultar\u00eda el acceso a la tierra, en contrav\u00eda de la flexibilidad que hist\u00f3ricamente ha caracterizado en este \u00e1mbito, precisamente por la movilidad de los trabajadores agrarios. <\/p>\n
De all\u00ed que el legislador, al regular los contratos en que exista alguna especie de coparticipaci\u00f3n entre el arrendador y el arrendatario sobre los frutos de la cosa, dispusiera que la necesidad del escrito -debidamente inscrito- tiene como \u00fanico prop\u00f3sito dotarlo de oponibilidad a los adquirentes posteriores de la cosa arrendada, sin condicionar su nacimiento a la vida jur\u00eddica. <\/p>\n
Lo mismo hizo trat\u00e1ndose de la aparcer\u00eda, porque la ausencia de escrito tampoco afecta su existencia, sino que conduce a que la convenci\u00f3n se tenga en todo ce\u00f1ida a los preceptos legales, salvo que se prueben condiciones m\u00e1s beneficiosas para el colono. <\/p>\n
Descuella de lo expuesto que, en ning\u00fan caso, el contrato pierde su condici\u00f3n de consensual, pues la exigencia de la formalidad, aunque excepcional, s\u00f3lo busca otorgar validez frente a terceros. <\/p>\n
2.3.3. Con mayor raz\u00f3n se descarta que este acuerdo de voluntades pueda ser un contrato real, en el sentido de que la entrega constituya una condici\u00f3n para su nacimiento a la vida jur\u00eddica; tal razonamiento en verdad confunde su perfeccionamiento con la ejecuci\u00f3n: uno es el momento en que es fuente de obligaciones -para lo cual basta consentimiento-, y otro en el que el arrendador cumple su obligaci\u00f3n nuclear -entregar la cosa arrendada-. <\/p>\n
2.4. El caso concreto. <\/p>\n
2.4.1. Para claridad, conviene recordar las palabras literales empleadas por el sentenciador: <\/p>\n
[S]in la concurrencia de los anteriores requisitos [cosa y precio] no puede predicarse la existencia del contrato de arrendamiento. Es as\u00ed que, sobre los anteriores elementos se traban las obligaciones de cada parte en el contrato, por lo que sin la entrega de la cosa para su goce y disfrute y sin el pago del precio (canon), es imposible hablar de contrato de arrendamiento (folio 56 del archivo digital 13. CUADERNO TRIBUNAL). <\/p>\n
Raz\u00f3n para aseverar que, como en el litigio los inmuebles arrendados no fueron entregados, ante la no conclusi\u00f3n de las obras de adecuaci\u00f3n del canal de riego, \u00aba\u00fan no se hab\u00eda celebrado y por lo tanto no generaba efectos jur\u00eddicos\u00bb (folio 60 ibidem). <\/p>\n
Dedujo de lo expuesto que entre los negociantes \u00abse concertaron unas condiciones precontractuales\u2026 al punto que supeditaron la suscripci\u00f3n del acta de entrega de los inmuebles y en \u00faltimas el inicio del contrato de arrendamiento a la terminaci\u00f3n de las obras\u00bb (idem). <\/p>\n
2.4.2. Obs\u00e9rvese que la manifestaci\u00f3n inicial, que sirvi\u00f3 de gu\u00eda al racionamiento judicial, est\u00e1 por completo distante de los art\u00edculos 1973, 1974 y 2036 del C\u00f3digo Civil, por elevar la entrega de la cosa a una condici\u00f3n para que el contrato nazca a la vida jur\u00eddica, en olvido de lo explicado sobre el consensualismo. <\/p>\n
De haberse dado valor al acuerdo de voluntades, expresado en los documentos firmados por las partes, el Tribunal habr\u00eda tenido que colegir que los contratos de arrendamiento invocados efectivamente existieron, al punto que algunas de sus prestaciones se cumplieron de forma real y efectiva, como se mostrar\u00e1 al acometer el estudio del error facti in judicando. <\/p>\n
Esto descarta los tratantes se quedaran en una mera etapa precontractual; por el contrario, estando demostrado el acuerdo de voluntades, con la firma de los escritos del 10 de marzo de 2010 y 26 de mayo de 2012, est\u00e1 claro que se est\u00e1 frente a un contrato vinculante. <\/p>\n
2.4.3. Entendimiento que no sufre afectaci\u00f3n, frente a la tesis del ad quem, en el sentido de que la conclusi\u00f3n del distrito de riego era una condici\u00f3n suspensiva, pues es pac\u00edfico en la jurisprudencia que <\/p>\n
\u2026por lo com\u00fan sobre la duraci\u00f3n o estabilidad de sus efectos, no as\u00ed sobre la calidad jur\u00eddica de estos ni menos a\u00fan sobre la validez del mismo acto o contrato del cual emergen, criterio \u00e9ste por cierto acogido con firmeza por la doctrina cient\u00edfica predominante al sostener, Mess\u00edneo por ejemplo (Doctrina General del Contrato, Cap. III, num. 1), que considerados como un conjunto la condici\u00f3n, el plazo y el modo \u2018\u2026se califican como autolimitaciones o autodeterminaciones de la voluntad, para indicar que a los mismos queda subordinada la eficacia, pero no la validez, del contrato. No es que queden influenciadas las declaraciones de las partes; el influjo lo ejercen sobre lo que es querido, es decir sobre el contenido de la voluntad…\u2019, lo que equivale a decir que se trata de restricciones voluntarias por cuya virtud el contrato a ellas subordinado, existente y dotado de plena validez, queda desviado del que habr\u00eda de ser su normal desarrollo de no mediar las modalidades en cuesti\u00f3n, modalidades que en consecuencia s\u00f3lo en situaciones particulares de escasa ocurrencia en la pr\u00e1ctica y por obra de mandatos expresos de la ley como son los contenidos en los art\u00edculos 1533 (condici\u00f3n negativa moralmente imposible) y 1535 (condici\u00f3n puramente potestativa dependiente del querer del deudor) del C\u00f3digo Civil, alcanzan a comprometer la validez de la relaci\u00f3n contractual integralmente considerada\u201d (negrilla fuera de texto, SC, 28 jun. 1993, rad. n.\u00b0 3680). <\/p>\n
2.4.4. Decantada la existencia de las convenciones y am\u00e9n de su naturaleza bilateral, fruto de las obligaciones rec\u00edprocas entre arrendadores y arrendatario, dable era reclamar la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, que habilita a cualquiera de los contratantes, advertido el incumplimiento de su contraparte, acudir a la acci\u00f3n resolutoria o de ejecuci\u00f3n, a su arbitrio, para lo cual deb\u00eda acometerse el estudio de las cargas negociales que emanaron de los negocios con el fin de establecer su exigibilidad y, de serlo, su cumplimiento. <\/p>\n
Se encuentra admitido que: <\/p>\n
El contratante cumplido puede v\u00e1lidamente ejercitar las acciones alternativas de que trata el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil. En efecto, paralela a la acci\u00f3n de cumplimiento (por la v\u00eda ejecutiva o la ordinaria, seg\u00fan el caso), el contratante cumplido, o que estuvo presto a cumplir, tiene en su haber -frente al contratante incumplido y a su arbitrio- la posibilidad de acudir al juez para que declare la resoluci\u00f3n de la respectiva negociaci\u00f3n, en orden a satisfacer su leg\u00edtimo derecho a que no preserve vigencia dicho negocio jur\u00eddico bilateral, ni por eso, a permanecer sujeto indefinidamente a las obligaciones contra\u00eddas en virtud de su celebraci\u00f3n (SC, 22 oct. 2013, exp. n.\u00b0 7451). <\/p>\n
Posibilidad que tambi\u00e9n est\u00e1 abierta incluso de existir incumplimiento rec\u00edproco, conforme a reciente precisi\u00f3n jurisprudencial de este \u00f3rgano de cierre: <\/p>\n
[E]s del caso se\u00f1alar que el incumplimiento del contrato por parte de los dos extremos que lo integran, es cuesti\u00f3n no regulada por el comentado art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil\u2026 <\/p>\n
En procura de establecer el r\u00e9gimen legal que por analog\u00eda es aplicable al caso del incumplimiento rec\u00edproco\u2026 son premisas\u2026, en primer lugar, que el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, regulativo del caso m\u00e1s pr\u00f3ximo al incumplimiento rec\u00edproco de las obligaciones de un contrato bilateral, esto es, la insatisfacci\u00f3n proveniente de una sola de las partes, prev\u00e9 como soluci\u00f3n, al lado del cumplimiento forzado, la resoluci\u00f3n del respectivo contrato; y, en segundo lugar, que en el precitado ordenamiento jur\u00eddico, subyace la idea de que frente a toda sustracci\u00f3n de atender los deberes que surgen de un acuerdo de voluntades, se impone la extinci\u00f3n del correspondiente v\u00ednculo jur\u00eddico. <\/p>\n
De esos presupuestos se concluye que en la hip\u00f3tesis que ocupa la atenci\u00f3n de la Corte, se reitera, la insatisfacci\u00f3n de las obligaciones establecidas en un contrato bilateral por parte de los dos extremos de la convenci\u00f3n tambi\u00e9n es aplicable la resoluci\u00f3n del contrato, sin perjuicio, claro est\u00e1, de su cumplimiento forzado, seg\u00fan lo reclame una cualquiera de las partes. <\/p>\n
Esa visi\u00f3n, tanto del reducido marco de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, como del r\u00e9gimen disciplinante del incumplimiento rec\u00edproco de las obligaciones sinalagm\u00e1ticas, exige modificar el criterio actual de la Sala, conforme al cual, en la referida hip\u00f3tesis f\u00e1ctica, no hay lugar a la acci\u00f3n resolutoria del contrato (SC1662, 5 jul. 2019, rad. n.\u00b0 1991-05099-01). <\/p>\n
Acci\u00f3n que, trat\u00e1ndose de contratos de ejecuci\u00f3n sucesiva, reviste el alcance de terminaci\u00f3n, am\u00e9n de que los efectos de la extinci\u00f3n negocial se proyectan hacia el futuro -ex nunc-, en tanto las prestaciones no sean susceptibles de retrotraerse, en garant\u00eda de los principios de buena fe, confianza leg\u00edtima y evitaci\u00f3n de enriquecimiento sin justa causa. <\/p>\n
De vieja data la jurisprudencia doctrin\u00f3: <\/p>\n
Los efectos de la resoluci\u00f3n tienen \u00edntima relaci\u00f3n con la naturaleza del contrato y miran al pasado y al futuro si est\u00e1 destinado, al perfeccionarse, a producir un hecho jur\u00eddico inmediato y definitivamente, como la venta. Pero en los pactos destinados a producir una serie de efectos escalonados, llamados por eso de tracto sucesivo, como el de concesi\u00f3n administrativa de servicios privilegiados, ser\u00eda imposible restablecer la situaci\u00f3n originaria y el efecto retroactivo no se produce por la naturaleza misma de la convenci\u00f3n y la imposibilidad de volver las cosas al estado anterior. En el primero de los casos enunciados se trata de una resoluci\u00f3n ex tune, llamada a tener efectos en el pasado; en el segundo, se est\u00e1 en presencia de una terminaci\u00f3n del contrato, que no obra sino para el porvenir, salvo el caso de indemnizaci\u00f3n de perjuicios, si hay lugar a ello por la parte de las obligaciones que queda sin ejecuci\u00f3n. En tal evento, el deber legal de pagar el perjuicio es una consecuencia de la resoluci\u00f3n, ya sea ex tunc o ex nunc, pero no una obligaci\u00f3n contractual surgida de las estipulaciones del contrato. Es la declaraci\u00f3n judicial de resoluci\u00f3n surgida de la inejecuci\u00f3n total o parcial del pacto la que hace nacer la indemnizaci\u00f3n (SC, 29 sep. 1944, G.J. LVII n.\u00b0 2010 a 2014). <\/p>\n
Tesis reiterada recientemente en los siguientes t\u00e9rminos: <\/p>\n
Los contratos de tracto sucesivo, precisamente, por tener esa naturaleza, desde la perspectiva jur\u00eddica, no son susceptibles de resolverse -disoluci\u00f3n con efectos ex tunc- sino de terminarse -disoluci\u00f3n con efectos ex nunc-, en el entendido que estas formas de finalizaci\u00f3n son diferentes y, por ende, no pueden confundirse. <\/p>\n
Como desde vieja data lo tiene establecido la Corporaci\u00f3n: <\/p>\n
\u201cLa Corte ha se\u00f1alado ya con toda precisi\u00f3n los efectos de la resoluci\u00f3n y de la terminaci\u00f3n de los contratos en la forma que pasa a transcribirse: \u2018Por terminaci\u00f3n (o cesaci\u00f3n) judicial, pierde el contrato su fuerza para lo futuro, m\u00e1s quedan en pie los efectos hasta entonces surtidos. Existi\u00f3 desde que fue concertado hasta que tuvo fin, y mientras existi\u00f3 nacieron de \u00e9l obligaciones y derechos que se respetan. He aqu\u00ed el sentido de la terminaci\u00f3n, aplicable de preferencia a los contratos llamados de tracto sucesivo, \u2018ejecutorios\u2019 por oposici\u00f3n a \u2018ejecutados\u2019, cuyo cumplimiento se hace en prestaciones peri\u00f3dicas o paulatinas. <\/p>\n
\u2018No as\u00ed la resoluci\u00f3n judicial. Por \u00e9sta, el contrato cesa para lo futuro; se extingue retroactivamente desde su nacimiento, y -como anotaba el Magistrado Luis Eduardo Villegas, siguiendo a Rogron, Maourlont, Laurent y Baudry Lacantinerie- \u2018se borra\u2019; se desatan todos los derechos y obligaciones que del contrato emanaron; se vuelven las cosas al estado en que se hallaban antes de celebrarse; se tiene la convenci\u00f3n por no celebrada\u2026. La resoluci\u00f3n obra doblemente sobre el contrato: para lo futuro, quit\u00e1ndole su fuerza; para lo pasado, deshaciendo sus efectos. La cesaci\u00f3n solamente produce el primer resultado\u2026\u201d (SC3951, 16 dic. 2022, rad. n.\u00b0 2016-00862-01). <\/p>\n
2.4.5. De esta forma quedan comprobados los errores jur\u00eddicos en que incurri\u00f3 el sentenciador de segundo grado en el fallo censurado, aspecto que, conjuntado con los defectos facti in judicando que se explicar\u00e1n en lo sucesivo, conducir\u00e1 a que la casaci\u00f3n se abra paso. <\/p>\n
3. Errores de hecho probatorios. <\/p>\n
3.1. Reglas generales. <\/p>\n
Seg\u00fan el art\u00edculo 344 del C\u00f3digo General del Proceso, los errores de apreciaci\u00f3n suasoria, que dan lugar a la casaci\u00f3n del veredicto de segunda instancia, deben ser manifiestos y trascendentes, en el sentido de que refuljan sin complicadas elucubraciones y tengan la entidad suficiente para cambiar el sentido de la decisi\u00f3n. <\/p>\n
Esta corporaci\u00f3n tiene decantado: <\/p>\n
El error de hecho por indebida apreciaci\u00f3n de medios de convicci\u00f3n se configura cuando el vicio emerge abrupto y ostensible, de manera que, analizado el contenido material de las pruebas, en contraste con las conclusiones a las que arrib\u00f3 el juzgador por efecto de su valoraci\u00f3n, salte de bulto la disconformidad. Para demostrar la existencia de un defecto de ese calado, es preciso que la apreciaci\u00f3n probatoria que propone la censura sea la \u00fanica admisible, toda vez que \u00abno resulta suficiente presentar deducciones antag\u00f3nicas a las expuestas en la sentencia, porque ellas solas no tienen entidad para demostrar desacierto alguno\u00bb (SC11294-2016) (SC047, 16 mar. 2023, rad. n.\u00b0 2016-00156-01). <\/p>\n
No se trata de proponer nuevas hermen\u00e9uticas probatorias, ni de mostrar que existe una mejor que la plasmada por el sentenciador de alzada, en tanto la casaci\u00f3n no es una instancia adicional. El exabrupto probatorio debe ser ostensible, en punto a la materialidad o contenido de las pruebas, que, por s\u00ed mismo, contradiga la interpretaci\u00f3n realizada en la sentencia de instancia. <\/p>\n
La jurisprudencia de la Sala tiene fijado: <\/p>\n
Como bien se sabe, el recurso de casaci\u00f3n como medio de impugnaci\u00f3n extraordinario no constituye una instancia adicional, ni ata\u00f1e al aspecto f\u00e1ctico de la controversia judicial (thema decidendum), por tanto, no es una nueva oportunidad para reabrir el debate sobre lo que se prob\u00f3 o no en el curso de las instancias, amen que su finalidad primordial y directa lo constituye la sentencia recurrida como thema decissum, es decir el contenido del fallo proferido por el ad-quem, con el fin de dilucidar si en \u00e9ste el juzgador incurri\u00f3 en desaciertos reprochables\u2026, cuya ocurrencia y trascendencia pueda imponer el quiebre de la providencia, la cual arriba a la Corte amparadas de la doble presunci\u00f3n de legalidad y acierto (SC065, 27 mar. 2023, rad. n.\u00b0 2010-00259-01). <\/p>\n
3.2. El caso concreto. <\/p>\n
En el cargo bajo estudio, recu\u00e9rdese, el demandante invoc\u00f3 yerros hermen\u00e9uticos respecto a trece (13) medios demostrativos, con el fin de sustentar su tesis, en el sentido de que los demandantes incumplieron con sus obligaciones respecto a la puesta en funcionamiento del sistema de riego. <\/p>\n
A continuaci\u00f3n, se har\u00e1 una revisi\u00f3n de los instrumentos suasorios enumerados, con el fin de determinar su contenido ontol\u00f3gico y verificar su armon\u00eda con la sentencia de alzada. <\/p>\n
3.2.1. Contratos celebrados entre las partes y su valoraci\u00f3n. <\/p>\n
3.2.1.1. Fuera de discusi\u00f3n se encuentra que Francisco Sefair L\u00f3pez, como arrendador, y Carlos Enrique Quintero Solano, como arrendatario, el 10 de marzo de 2010, celebraron un contrato sujeto a las siguientes reglas -en cuanto interesan-: <\/p>\n
Primera.- Objeto del contrato: El arrendador entrega al arrendatario a t\u00edtulo de arrendamiento los siguientes predios rurales: A) San Sim\u00f3n Uno\u2026 con una extensi\u00f3n\u2026 40 hect\u00e1reas y 6000 m2\u2026 B) Simijaca\u2026 de veintiocho (28) hect\u00e1reas\u2026 <\/p>\n
Segunda.- Destinaci\u00f3n: Los inmuebles San Sim\u00f3n y Simijaca\u2026 deben ser dedicados\u2026 \u00fanica y exclusivamente al cultivo de arroz\u2026 <\/p>\n
Cuarta.- Uso de agua: Los predios tienen derecho a tomar el agua del Distrito de Riego \u2013 Asociaci\u00f3n de Usuarios de la Vereda Vega del Gramal (Asogramal) que sus aguas vienen del Rio Cabrera\u2026 <\/p>\n
Sexta.- Duraci\u00f3n: las partes acuerdan que el tiempo de duraci\u00f3n del presente contrato es de cuatro (4) cosechas\u2026, contado a partir del primero (1) de abril de dos mil diez (2010)\u2026 <\/p>\n
Par\u00e1grafo: En el evento en que el distrito de riego no est\u00e9 listo para el suministro de agua en la fecha inicial aqu\u00ed indicada, el inicio de este contrato se correr\u00e1 a la fecha en que se provea el servicio; as\u00ed mismo se correr\u00e1 su fecha de terminaci\u00f3n. Constancia de lo anterior deber\u00e1 quedar en otros\u00ed suscrito entre las partes\u2026 <\/p>\n
S\u00e9ptima.- Precio: el canon de arrendamiento pactado\u2026 ser\u00e1 de\u2026 $900.000 por hect\u00e1rea cosechada\u2026 pagaderos\u2026 de la siguiente forma: (i) Las dos (2) primeras cosechas en forma anticipada as\u00ed: el d\u00eda dos (2) de marzo de dos mil diez (2010) un valor de cuarenta millones\u2026 que el arrendador manifiesta haber recibido a satisfacci\u00f3n\u2026 <\/p>\n
Novena.- Mantenimiento\u2026 el canal de riego estar\u00e1 a cargo de Asogramal y los usuarios del canal; en este caso el arrendatario. <\/p>\n
Par\u00e1grafo primero: Los trabajos extras o especiales requeridos para el riego estar\u00e1n a cargo de El Arrendador cuyo trabajo podr\u00e1 adelantar el arrendatario y descontar el costo del arrendamiento de cosecha futura, previa aprobaci\u00f3n por escrito de El Arrendador en este sentido\u2026 <\/p>\n
D\u00e9cima s\u00e9ptima.- Entrega y restituci\u00f3n: El arrendatario declara haber recibido el inmueble a su entera satisfacci\u00f3n\u2026 (negrilla fuera de texto). <\/p>\n
Reluce de esta convenci\u00f3n: <\/p>\n
(I) El arrendador se oblig\u00f3 a entregar dos (2) inmuebles para el cultivo de arroz, carga que qued\u00f3 diferida para el momento en que estuviera operativo el distrito de riego. <\/p>\n
As\u00ed se extrae, no s\u00f3lo de la redacci\u00f3n del par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula sexta, sino de una lectura arm\u00f3nica de las estipulaciones cuarta, s\u00e9ptima y novena, que desmienten lo se\u00f1alado en la d\u00e9cima s\u00e9ptima. <\/p>\n
Y es que, si bien en la \u00faltima se indic\u00f3 que los fundos fueron entregados, esto en realidad no sucedi\u00f3, como reluce de la primera, en la que expresamente se previ\u00f3 que la duraci\u00f3n del contrato principiar\u00eda a correr en el momento en que la fuente de irrigaci\u00f3n y drenaje entrara en funcionamiento, lo que trasluce la determinaci\u00f3n para aplazar el cumplimiento de la prestaci\u00f3n de entregar; adem\u00e1s, advertido de forma expresa el derecho de acceder al agua de Asogramal, queda fuera de duda su importancia para los contratantes, lo que explica su consagraci\u00f3n como hito para la desposesi\u00f3n; se agrega que, como la renta deb\u00eda pagarse por per\u00edodos semestrales anticipados, sin que as\u00ed se reclamara, esto s\u00f3lo resulta explicable por la retenencia de la tenencia por parte del arrendador; por \u00faltimo, ante el reconocimiento de que se estaban adelantado las obras de adecuaci\u00f3n de los canales, las que incluso podr\u00edan requerir recursos adicionales, no encuentra raz\u00f3n econ\u00f3mica que hubiera una entrega efectiva de los fundos. <\/p>\n
(II) El contrato, una vez perfeccionado, se cumpli\u00f3 parcialmente, pues se pag\u00f3 a t\u00edtulo de precio anticipado un equivalente a $40.000.000, como expresamente se declar\u00f3 en la cl\u00e1usula s\u00e9ptima. <\/p>\n
(III) Seg\u00fan el par\u00e1grafo primero de la cl\u00e1usula novena, el arrendador se comprometi\u00f3 a realizar las actividades \u00abextra\u00bb o \u00abadicionales\u00bb que fueran necesarias para la operatividad del distrito de riego de Asogramal. <\/p>\n
Con todo, se facult\u00f3 al arrendatario para asumir sus erogaciones, pudiendo descontar su valor de los c\u00e1nones de arrendamiento futuros, siempre que se emitiera autorizaci\u00f3n por el arrendador. <\/p>\n
(IV) De este contexto refulge que, si bien la finalizaci\u00f3n del sistema de irrigaci\u00f3n fue elevada a la calidad de condici\u00f3n suspensiva, se hizo, no respecto al contrato en su conjunto, sino frente a algunas de sus prestaciones. <\/p>\n
Total, este hecho futuro e incierto se constituy\u00f3 en un requisito para que el arrendador debiera entregar las haciendas y, para el arrendatario, pagar la renta convenida, sin que sucediera lo mismo respecto al precio anticipado, pues \u00e9ste se satisfizo de forma inmediata, lo cual demuestra que del contrato emanaron obligaciones inmediatas, que, por dem\u00e1s, fueron cumplidas. <\/p>\n
Dicho en otras palabras, el nacimiento del contrato resulta evidente, frente al hecho comprobado de que se impuso al arrendatario el deber de pagar $40.000.000 a t\u00edtulo de precio anticipado, carga que se cumpli\u00f3 sin objeci\u00f3n de ninguna de las partes; que los dem\u00e1s deberes se difieran en el tiempo, de acuerdo a la culminaci\u00f3n de las obras de Asogramal, no desdice sobre el perfeccionamiento de la convenci\u00f3n. <\/p>\n
Estipulaci\u00f3n que encuentra fundamento en el art\u00edculo 1536 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual, la condici\u00f3n suspensiva, \u00abmientras no se cumple, suspende la adquisici\u00f3n de un derecho\u00bb, huelga decirlo, \u00abmientras el acontecimiento se encuentre latente, la obligaci\u00f3n contra\u00edda carece de efectos jur\u00eddicos\u00bb (SC10881, 18 ag. 2015, rad. n.\u00b0 2001-01514-01). Consecuencia que puede predicarse del contrato en su conjunto o de determinadas cargas, seg\u00fan la voluntad de los contratantes, como bien lo ha se\u00f1alado la Sala refiri\u00e9ndose a esta instituci\u00f3n jur\u00eddica: <\/p>\n
[S]on circunstancias objetivamente inciertas, previstas como de realizaci\u00f3n hipot\u00e9tica por los contratantes e investidas tambi\u00e9n por ellos de la funci\u00f3n de decidir acerca del perfeccionamiento del negocio jur\u00eddico celebrado, es decir del nacimiento en todo o en parte de los efectos a cuya creaci\u00f3n tiende dicho negocio, sea que se trate de la adquisici\u00f3n de derechos o ya de la asunci\u00f3n de obligaciones, todo esto debido a que no obstante encontrarse la condici\u00f3n en estado de pendencia, la verdad es que el acto en cuesti\u00f3n qued\u00f3 completo al concertarse, desde este momento se form\u00f3 v\u00e1lidamente pero hasta tanto la condici\u00f3n no se cumpla sus efectos normales no se producen, raz\u00f3n por la cual se ha sostenido con evidente acierto por la doctrina que en los eventos de modalidades suspensivas de los que viene haci\u00e9ndose m\u00e9rito, es el acuerdo v\u00e1lido de las partes el que las establece, al paso que es su cabal cumplimiento el elemento f\u00e1ctico que le imprime vigencia definitiva a la relaci\u00f3n obligatoria que en dicho acuerdo tiene su t\u00edtulo, luego si falta ese elemento y llega a ser cierto que el acontecimiento, previsto no podr\u00e1 ocurrir, el negocio sin embargo existe, es por lo dem\u00e1s v\u00e1lido y lo menos produjo un efecto, el que por voluntad expl\u00edcita de quienes lo celebraron no hay obligaciones que en \u00e9l puedan tomar causa leg\u00edtima\u2026 (negrilla fuera de texto, SC, 28 jun. 1993, rad. n.\u00b0 3680). <\/p>\n
En el presente caso, y a riesgo de hastiar, queda fuera de dubitaci\u00f3n que el contrato se form\u00f3 e impuso obligaciones de cumplimiento inmediato, pero la exigibilidad de otras se difiri\u00f3 al acaecimiento de un hecho futuro e incierto. <\/p>\n
3.2.1.2. El 25 de mayo de 2012, Francisco Sefair L\u00f3pez y Carlos Enrique Quintero Solano suscribieron otros\u00ed al arrendamiento antes firmado, con las subsiguientes estipulaciones: <\/p>\n
Cl\u00e1usula cuarta. Uso de agua: El arrendador tiene derecho a tomar el agua del canal de riego trasportada por el distrito Asogramal\u2026 cuya obligaci\u00f3n de suministrar el agua es del distrito Asogramal y de sus asociados. <\/p>\n
Par\u00e1grafo primero de la cl\u00e1usula cuarta\u2026: Toda la responsabilidad de la cosecha, el manejo del agua siempre que se cuente con el agua suficiente para la siembra de todos los lotes y el cultivo son del arrendatario\u2026 El arrendatario podr\u00e1 sembrar escalonadamente los inmuebles materia de este contrato de arrendamiento, pero deber\u00e1 hacer dos cosechas por a\u00f1o\u2026 <\/p>\n
Cl\u00e1usula s\u00e9ptima.- Precio\u2026 De todas formas el \u00e1rea \u00fatil para la siembra de las siguientes cosechas se determina por el agua que llegue a los lotes objeto del arrendamiento necesaria para cultivar y por ende el canon respectivo. Esta \u00e1rea se pagar\u00e1 de acuerdo a lo estipulado inicialmente, es decir, de forma anticipada, empezando por las dos primeras cosechas al momento en que est\u00e9 listo el suministro de agua y cuyo valor del arriendo ser\u00e1 descontado de las obligaciones que tiene el arrendador con el arrendatario\u2026 que corresponde al valor del anticipo y pr\u00e9stamo que el arrendador adeuda al arrendatario\u2026 El valor adeudado… es la suma de\u2026 $137.822.000\u2026 discriminados as\u00ed: cuarenta millones de pesos ($40.000.000) por concepto de anticipo de este contrato\u2026 y\u2026 $55.782.000 por concepto de los intereses generados hasta la fecha\u2026 <\/p>\n
Una vez se suscriba el acta de entrega del inmueble arrendado, la cual forma parte integral de este contrato, el arrendatario descontar\u00e1 el valor del canon correspondiente a las dos primeras cosechas, y continuar\u00e1 el arrendador cancelando intereses del dos por ciento (2%) mensual, sobre el saldo adeudado del pr\u00e9stamo y del anticipo hasta la terminaci\u00f3n del pago de las obligaciones\u2026 <\/p>\n
Par\u00e1grafo primero: El arrendador autoriza al arrendatario para que contrate la ejecuci\u00f3n de las obras necesarias para terminar de adecuar el canal de riego que surte de aguas a los predios arrendados, para lo cual el arrendatario presentar\u00e1 los presupuestos requeridos para la terminaci\u00f3n de la obra al arrendador para su previa aprobaci\u00f3n, quedando a cargo del arrendador, el 60% del valor presupuestado y aprobado, por corresponder el 40% restante al asociado\u2026 Carlos Romano Sefair, la suma de dinero que corresponda a esta obra ser\u00e1 cancelado por el arrendatario, quien invertir\u00e1 la suma de\u2026 $80.000.000, y le cobrar\u00e1 al arrendador lo correspondiente al sesenta por ciento (60%) de esta suma, descont\u00e1ndolo de los c\u00e1nones de arrendamiento, incluyendo intereses del dos por ciento (2%) mensual, causados sobre el valor cancelado por el arrendatario para la ejecuci\u00f3n de estas obras. Este inter\u00e9s del 2% se causar\u00e1 desde el momento del inicio comprobado de las obras, que se estima el 29 de mayo de 2012, salvo que ocurra otra cosa, hasta el pago total del 60% de esta suma\u2026 <\/p>\n
Par\u00e1grafo tercero: una vez terminada la obra y puesta el agua, se firmar\u00e1 un acta entre las partes en la cual se har\u00e1 constar la entrega de los inmuebles arrendados al arrendatario por parte de el arrendador y tambi\u00e9n, a partir de la fecha de dicha acta, comenzar\u00e1 a correr el tiempo de las cosechas y los pagos estipulados en el mismo\u2026 <\/p>\n
Cl\u00e1usula d\u00e9cima s\u00e9ptima.- Entrega y restituci\u00f3n\u2026 el arrendatario declara conocer el estado de los inmuebles materia del arriendo y una vez firmada el acta de recibo de los predios se entender\u00e1 que lo recibe a entera satisfacci\u00f3n\u2026 (negrilla fuera de texto). <\/p>\n
Descuella de esta modificaci\u00f3n: <\/p>\n
(I) Los contratantes: a) ratificaron la necesidad de acceder al l\u00edquido vital desde el canal de Asogramal, haciendo de \u00e9ste el motivo determinante de la convenci\u00f3n -cl\u00e1usula cuarta-; b) corrigieron la afirmaci\u00f3n tocante a que las fincas hab\u00edan sido entregadas, para se\u00f1alar que esta prestaci\u00f3n fue postergada en el tiempo -cl\u00e1usula s\u00e9ptima-; y c) reafirmaron que se pag\u00f3, de forma efectiva, $40.000.000 a t\u00edtulo de precio anticipado, suma sobre la que se causar\u00eda un inter\u00e9s equivalente al 2% mensual -cl\u00e1usula s\u00e9ptima-. <\/p>\n
(III) Reconocido que el distrito h\u00eddrico estaba sin concluir, se previ\u00f3 un procedimiento para finiquitarlo, que supuso nuevas obligaciones de cumplimiento escalonado: a) El arrendatario financiar\u00eda las obras hasta un monto de $80.000.000; b) este valor ser\u00eda compensado con c\u00e1nones de arrendamiento futuros, en un 60% por Francisco Sefair y en un 40% por Carlos Sefair; c) las obras a realizar ser\u00edan autorizadas por los arrendadores, previa contrataci\u00f3n del art\u00edfice por parte del arrendatario; d) terminadas las adecuaciones se firmar\u00eda un acta de entrega, la cual servir\u00e1 de punto inicial para la ejecuci\u00f3n de las dem\u00e1s obligaciones contractuales; y e) sobre el total de la inversi\u00f3n se pagar\u00e1 un inter\u00e9s del 2% mensual. <\/p>\n
(IV) No se previ\u00f3 la forma de financiaci\u00f3n en caso de que se agotaran los dineros comprometidos por el arrendatario para finiquitar el sistema de conducci\u00f3n de agua; sin embargo, como la cl\u00e1usula novena sigui\u00f3 inalterada -a la cual \u00fanicamente se le adicion\u00f3 un par\u00e1grafo sobre tala de \u00e1rboles-, deviene que el arrendador mantuvo la carga de efectuar las obras adicionales o \u00abextras\u00bb, sin perjuicio de que el arrendatario decidiera hacerlo por su cuenta, previa autorizaci\u00f3n de aqu\u00e9l, con la facultad de descontar su valor de las rentas futuras. <\/p>\n
3.2.1.3. El 26 de mayo de 2012 se suscribi\u00f3 una convenci\u00f3n entre Carlos Enrique Quintero Solano, como arrendatario, y Carlos Romano Sefair L\u00f3pez, como arrendador, sujeta a las siguientes cl\u00e1usulas relevantes: <\/p>\n
Primero. Objeto del contrato: El arrendador\u2026 entrega al arrendatario a t\u00edtulo de arrendamiento el siguiente predio rural: A- San Sim\u00f3n\u2026 <\/p>\n
Cuarto.- Uso de agua: garantiza el arrendador los derechos de usuario de las aguas del rio Cabrera y usuario del distrito de riego de la asociaci\u00f3n (Asogramal) y con el agua suficiente para llevar a cabo la explotaci\u00f3n del \u00e1rea cultivable\u2026 <\/p>\n
Sexta.- Duraci\u00f3n: Las partes acuerdan que el tiempo de duraci\u00f3n del presente contrato es de una (1) cosechas (sic), para el cultivo de arroz, contado a partir del momento que entre en servicio el canal de riego Asogrmal (sic), cuyos lotes se entregaran (sic) atraves (sic) de una (sic) acta firmada por las partes\u2026 <\/p>\n
S\u00e9ptima.- Precio\u2026 Par\u00e1grafo primero: El arrendador autoriza al arrendatario para que contrate la ejecuci\u00f3n de las obras necesarias para terminar de adecuar el canal de riego\u2026 para lo cual el arrendatario presentar\u00e1 los presupuestos requeridos para la terminaci\u00f3n de la obra al arrendador para su previa aprobaci\u00f3n, quedando a cargo del arrendador, el 40% del valor presupuestado y aprobado, por corresponder el 60% restante al asociado del distrito de riego Asogramal, Francisco Sefair L\u00f3pez. La suma de dinero que corresponda a esta obra ser\u00e1 cancelada por el arrendatario, quien invertir\u00e1 la suma de\u2026 $80.000.000, y le cobrar\u00e1 al arrendador lo correspondiente al\u2026 40% de esta suma, descont\u00e1ndolo de los c\u00e1nones de arrendamiento, incluyendo intereses del dos por ciento (2%) mensual, causados sobre el valor cancelado por el arrendatario para la ejecuci\u00f3n de estas obras\u2026 El arrendador se compromete aportar la suma de $10.000.000\u2026 adicionales a los $80.000.000 para la terminaci\u00f3n de la obra del canal de riego\u2026 <\/p>\n
De lo transcrito se extrae: <\/p>\n
(I) El arrendador se comprometi\u00f3 a entregar una heredad r\u00fastica al arrendatario, para ser destinada al cultivo de arroz, prestaci\u00f3n que efectuar\u00eda en el momento en que el sistema de riego de Asogramal estuviera listo; <\/p>\n
(II) El acceso al canal de irrigaci\u00f3n se consagr\u00f3 como una condici\u00f3n suspensiva de las obligaciones de entrega de la tenencia y pago de la renta; <\/p>\n
(III) Ante la falta de conclusi\u00f3n de las obras del distrito h\u00eddrico, en el contrato se hizo eco de lo previsto en la convenci\u00f3n celebrada entre Francisco Sefair L\u00f3pez y Carlos Enrique Quintero Solano, en el sentido de que \u00e9ste se compromet\u00eda a disponer de $80.000.000 para su terminaci\u00f3n y a contratar al art\u00edfice; obras que ser\u00edan autorizadas por los arrendadores. Sobre el valor empleado se pagar\u00edan intereses del 2% mensual. <\/p>\n
El monto invertido ser\u00eda compensado con los c\u00e1nones de arrendamiento futuros, en un 60% del contrato celebrado con Francisco Sefair, y en un 40% del correspondiente con Carlos Sefair. <\/p>\n
(IV) El arrendador garantiz\u00f3, de forma expresa, el derecho de acceso a los canales de riego, as\u00ed como la suficiencia del agua, aunque bajo la consideraci\u00f3n de que se encontraba en construcci\u00f3n. <\/p>\n
3.2.1.3. Del anterior recuento refulgen los yerros de juzgamiento del ad quem, quien arrib\u00f3 a conclusiones alejadas a la realidad que emana de los contratos suscritos. Esto al concluir que las partes pactaron una condici\u00f3n suspensiva del nacimiento de las convenciones, pues con este entendimiento se desconoci\u00f3 su perfeccionamiento y los efectos jur\u00eddicos inmediatos que produjeron, en concreto, el pago de un precio anticipado por $40.000.000 -seg\u00fan el primero de los contratos-, la disposici\u00f3n de recursos para la finalizaci\u00f3n del sistema de riego -seg\u00fan se previ\u00f3 en el otros\u00ed y en el segundo contrato-, y la puesta en marcha de esta \u00faltima actividad. <\/p>\n
3.2.2. De los dem\u00e1s instrumentos persuasivos y su valoraci\u00f3n. <\/p>\n
3.2.2.1. Los interrogatorios de parte dan cuenta de que los demandados reconocieron, en su condici\u00f3n de arrendadores, que no efectuaron la entrega de los lotes al arrendatario. <\/p>\n
En efecto, Francisco Sefair L\u00f3pez expres\u00f3 que no tuvo ocurrencia, \u00abporque eso estaba supeditado a que el Distrito nos entregara el agua, entonces [\u00e9]l no quiso sembrar con la quebrada y \u00e9l dijo que esos poquitos no le serv\u00edan y lo del Distrito se par\u00f3 la obra y no le dieron t\u00e9rmino[,] por lo tanto no le dieron agua[,] por lo tanto no le hicieron entrega del Distrito y el lote estaba supeditado a que le entrara agua\u00bb. <\/p>\n
Frente al mismo cuestionamiento, Carlos Romano Sefair L\u00f3pez expres\u00f3 que \u00ab[y]o en varias oportunidades le hice saber por escrito que estaba en disposici\u00f3n para que \u00e9l iniciara y nunca estuvo disponible[,] por el contrario una vez me dijo que no recib\u00eda sino cuando estuviera el agua para sembrar, yo le dije que no estaba en posibilidad de sembrar todo el lote, pero s\u00ed parte del lote, la respuesta fue cuando me enter\u00e9 de la denuncia\u00bb. <\/p>\n
Los interrogados, entonces, dejaron en claro que la entrega de las fincas depend\u00eda de la terminaci\u00f3n del canal de riego de \u00abAsogramal\u00bb, en ratificaci\u00f3n de lo que emana de los contratos celebrados; igualmente, seg\u00fan la atestaci\u00f3n de Francisco Sefair, la anterior regla no resultaba aplicable al pago del precio anticipado, pues \u00e9ste se solucion\u00f3 para asegurar \u00abla tenencia de esas tierras, que fue el contrato inicial\u00bb. <\/p>\n
El actor sigui\u00f3 la misma l\u00ednea expositiva, pues al ser preguntado por el apoderado de los demandados sobre \u00abla condici\u00f3n pactada contractualmente para contar el momento a partir del cual usted podr\u00eda explotar los predios\u00bb, respondi\u00f3: \u00abEl se\u00f1or Carlos Romano Sefair L\u00f3pez me manifest\u00f3 que con solo enterrar los seis tubos mencionados anteriormente se contaba o pasaba el agua para poder regar los predios e iniciar inmediatamente la explotaci\u00f3n agr\u00edcola, lo cual asum\u00ed y me compromet\u00ed a hacer la inversi\u00f3n correspondiente\u00bb, tras lo cual clarific\u00f3 que, \u00ab[c]omo lo he manifestado, el se\u00f1or Carlos Romano Sefair o la familia Sefair me aseguraron que con solo enterrar los seis tubos se pod\u00eda contar con el riego, por consiguiente estuve de acuerdo que se pod\u00eda contar con el agua inmediatamente despu\u00e9s de realizar el trabajo encomendado por los arrendatarios\u00bb. <\/p>\n
(I) En efecto, el 30 de mayo de 2012 se firm\u00f3 contrato de obra civil entre Carlos Enrique Quintero Solano y John Freddy Gonz\u00e1lez Chaux, para excavaci\u00f3n y colocaci\u00f3n de tuber\u00eda, por valor de $55.001.150, pagaderos un 50% al inicio de la obra y el remanente a la finalizaci\u00f3n. El tiempo de ejecuci\u00f3n pactado fue de 45 d\u00edas. <\/p>\n
(II) Seg\u00fan el informe del 6 julio de 2012, el contratista principi\u00f3 actividades el 1\u00b0 de junio de ese a\u00f1o, relatando la necesidad de efectuar trabajos adicionales a los previstos inicialmente, tales como la adecuaci\u00f3n de v\u00edas de acceso, retiro de material, nuevas excavaciones, mejora en los \u00e1ngulos de los taludes, tuber\u00eda suplementaria, etc., que incrementaron el valor pactado. <\/p>\n
(III) De acuerdo con misiva del 19 de julio del mismo a\u00f1o, Carlos Enrique Quintero Solano advirti\u00f3 a Francisco y Carlos Sefair que el total de actividades autorizadas y ejecutadas suman $123.207.500, quedando por pagar la cifra que excede los $80.000.000 pagados por aqu\u00e9l; adem\u00e1s, con el fin de concluir todas las actividades, se requiere una adici\u00f3n por $61.297.500. Este escrito se reiter\u00f3 por correo electr\u00f3nico del 20 de septiembre de 2012. <\/p>\n
(IV) El documento del 28 de enero de 2013, suscrito por John Freddy Gonz\u00e1lez, da cuenta de que: \u00abrecib\u00ed del se\u00f1or Carlos Enrique Quintero la suma de ochenta millones de pesos Mcte ($80.000.000) quedando un saldo pendiente de cuarenta y dos millones setecientos cuatro mil quinientos pesos Mcte ($42.704.500) los cuales no he recibido\u00bb. <\/p>\n
3.2.2.3. Los testimonios recaudados ratifican que las obras para concluir el distrito de riego se pusieron en marcha, con la intervenci\u00f3n de los se\u00f1ores Francisco y Carlos Sefair, Carlos Enrique Quintero Solano sufrag\u00f3 una parte significativa de las actividades realizadas, quedando pendiente un remanente, y, dado el aumento de actividades, \u00e9stas se suspendieron, sin que el distrito entrara en operaci\u00f3n. <\/p>\n
(I) Luis Francisco Joven Cabrera, ingeniero residente, relat\u00f3 que los mayores costos se originaron en excavaciones adicionales, reparaci\u00f3n de la v\u00eda de acceso y empalmes de la tuber\u00eda, as\u00ed como que las adecuaciones \u00abno fueron concluidas por falta de presupuesto para financiarlas\u00bb. Tambi\u00e9n refiri\u00f3 \u00abel aval de los hermanos Sefair\u00bb sobre las actividades que se realizaron y el seguimiento a la ejecuci\u00f3n, as\u00ed como el pago parcial de \u00e9stas por parte de Carlos Enrique Quintero Solano. <\/p>\n
(II) Jes\u00fas Antonio Barrios, refiri\u00e9ndose a la negociaci\u00f3n del primero de los contratos de arrendamiento, manifest\u00f3 que \u00ab[h]ablamos con don Francisco de que cuanto (sic) se demorar\u00eda de \u00e9l (sic) poner el agua en los lotes que se iban a cultivar arroz. Don Carlos nos dijo que eso se demorar\u00eda entre 15 o 20 d\u00edas; entonces, \u00e9l nos dijo que si nosotros est\u00e1bamos interesados en cultivas (sic) esos lotes, que ten\u00edamos que hacer un contrato y adelantarle una plata que \u00e9l necesitaba. Entonces, nosotros con don Carlos Quintero, nos pusimos de acuerdo para haber (sic) como (sic) rejunt\u00e1bamos la plata para darle a don Paco Sefair. Y hablamos con don Paco y \u00e9l nos exigi\u00f3 que le di\u00e9ramos $40.000.000\u00bb. <\/p>\n
(III) John Freddy Gonz\u00e1lez Chaux explic\u00f3 que \u00ablos se\u00f1ores Sefair autorizaban [las] obras\u00bb, con quienes se reuni\u00f3 \u00abpara finiquitar los trabajos, el inicio y las discusiones t\u00e9cnicas\u00bb. Y, frente a la pregunta \u00abs\u00edrvase decir si los se\u00f1ores Francisco y Carlos Romano Sefair L\u00f3pez, fueron interventores permanentes de los trabajos que fueron contratados con usted de don Carlos Enrique Quintero Solano\u00bb, respondi\u00f3: \u00abS\u00ed, por la comunicaci\u00f3n de mi Inspector\u2026 al cual le daban instrucciones de las diferentes actividades que deb\u00edan hacer diariamente\u00bb. Frente al precio de la obra remarc\u00f3 que \u00abuna parte me la pag\u00f3 el se\u00f1or Carlos Enrique Quintero y la otra parte fue aprobada por los se\u00f1ores Sefair que es la deuda que en este momento tienen conmigo. Como fue alquiler de equipo, ellos iban dirigiendo los trabajos y como el alquiler es por horas, ellos ordenaban trabajos que se pasaron del contrato original o de la negociaci\u00f3n original\u00bb. <\/p>\n
(IV) Ricardo Avenda\u00f1o, residente de la vereda Vega del Gramal, refiri\u00e9ndose a las actividades para conducir agua del r\u00edo Cabrera, sostuvo Carlos Quintero \u00abtuvo maquinaria y estuvo trabajando pero no termin\u00f3\u2026 de un momento a otro par\u00f3 la obra y desde entonces esta as\u00ed, sin terminar\u2026 don Carlos [Quintero] nunca termin\u00f3 el pedazo\u00bb. Adem\u00e1s, relat\u00f3 que los predios Simijaca y San Sim\u00f3n pod\u00edan sembrarse de forma escalonada, al punto que de forma reciente se utilizaron 13 hect\u00e1reas para plantar arroz, con el agua que por turnos se tiene de la quebrada San Pedro. <\/p>\n
(V) Jairo V\u00e1squez, mayordomo de Francisco Sefair, tambi\u00e9n rememor\u00f3 que los fundos contaban \u00abcon el riego de la quebrada San Pedro que como todo se conoce es muy poca y tiene un reglamento por turnos para los diferentes usuarios\u00bb, huelga enfatizarlo, \u00abla fuente de agua no es suficiente para regar todas las tierras\u00bb; y frente el r\u00edo Cabrera dijo que \u00abla obra no se termin\u00f3\u2026 [pues] el presupuesto que hab\u00eda hecho el ingeniero de confianza de \u00e9l [se refiere a Carlos Quintero] no alcanz\u00f3[,] por lo tanto la obra nunca se culmin\u00f3 y no tiene en este momento los terrenos de agua\u00bb. <\/p>\n
(VI) Olvein M\u00e9ndez Lara expuso que los predios Simijaca y San Sim\u00f3n \u00abha[n] sido regado[s] con agua de la quebrada para el arroz pero es por turnos, pero entonces cuando los otros no necesitan el agua los otros se los dejan y no hay problema por eso\u00bb. <\/p>\n
(VII) Armando Perdomo declar\u00f3 que el estado del sistema de riego de la quebrada San Pedro \u00abes bueno porque yo saqu\u00e9 la cosecha\u00bb. <\/p>\n
(VIII) Heriberto Osorio explic\u00f3 que el sistema de la quebrada se caracteriza porque \u00abel agua se utiliza para el riego de algunas labranzas de cacao y para los cultivos en San Sim\u00f3n, cuando por el invierno las labranzas no la utilizan entonces toda el agua corre por San Sim\u00f3n, cuando yo cultiv\u00e9 la interrupci\u00f3n fue muy poca porque los a\u00f1os eran llevaderos (sic)\u00bb. <\/p>\n
(IX) Iv\u00e1n Dar\u00edo Trujillo relat\u00f3 haber cultivado 13 hect\u00e1reas en el fundo San Sim\u00f3n y opin\u00f3 que, con la disponibilidad de l\u00edquido de la quebrada, \u00abse puede efectuar cosecha de arroz de la totalidad del predio\u00bb. <\/p>\n
3.2.2.4. Estas probanzas, ignoradas por el sentenciador de alzada, ante la errada conclusi\u00f3n de que entre las partes existi\u00f3 un simple acto precontractual, eran de la mayor val\u00eda, por mostrar lo sucedido respecto a las cargas que asumieron las partes frente a la conclusi\u00f3n de las obras de Asogramal, informaci\u00f3n indispensable para establecer si existi\u00f3 un incumplimiento que abriera paso a la resoluci\u00f3n: <\/p>\n
(I) Carlos Quintero, en desarrollo de los contratos de arrendamiento, contrat\u00f3 a John Freddy Gonz\u00e1lez, encarg\u00e1ndolo de enterrar los tubos que permitieran la conducci\u00f3n del agua desde el r\u00edo Cabrera hasta los predios arrendados; <\/p>\n
(II) El contratista coordin\u00f3 con los se\u00f1ores Sefair la realizaci\u00f3n de las actividades constructivas, encontr\u00e1ndose dificultades de diverso orden que aparejaron mayores costos, los cuales fueron aprobados por \u00e9stos; <\/p>\n
(IV) Los hermanos Sefair fueron informados sobre las necesidades presupuestales adicionales, sin que emitieran directrices para solucionar esta dificultad, lo que finalmente condujo a la paralizaci\u00f3n de las obras. <\/p>\n
3.2.3. An\u00e1lisis conjunto de las pruebas. <\/p>\n
Revisadas las probanzas de forma coordinada se arriba a los subsiguientes colofones, los que nuevamente fueron olvidados por el sentenciador de segundo grado en su veredicto: <\/p>\n
(I) Los contratos de arrendamiento celebrados por las partes, en el punto que es objeto de an\u00e1lisis, impusieron a los arrendadores: garantizar la disponibilidad del agua por medio de Asogramal, autorizar obras civiles, realizar \u00ablos trabajos extra o especiales requeridos para el riego\u00bb -Francisco Sefair-, y aportar $10.000.000 adicionales, en caso de requerirse -Carlos Sefair-. A su vez el arrendatario deb\u00eda destinar $80.000.000 para su puesta en funcionamiento, contratar al responsable de las obras de adecuaci\u00f3n, y obtener autorizaci\u00f3n de las actividades a ejecutar. <\/p>\n
(II) Carlos Quintero Contrat\u00f3 al profesional -John Freddy Gonz\u00e1lez- encargado de efectuar las adecuaciones, dejando a disposici\u00f3n de sus arrendadores el proyecto y la direcci\u00f3n material; <\/p>\n
(III) Francisco y Carlos Sefair se ocuparon de la interventor\u00eda de las adecuaciones, autorizando adicionales y emitiendo directrices de ejecuci\u00f3n; <\/p>\n
(IV) El arrendatario pag\u00f3 al art\u00edfice el monto de recursos a que se comprometi\u00f3 en sus contratos de arrendamiento, esto es, $80.000.000; <\/p>\n
(V) Carlos Quintero inform\u00f3 a los hermanos Sefair sobre la par\u00e1lisis de las labores de adecuaci\u00f3n, soportado en el agotamiento de los recursos que ten\u00eda disponibles; <\/p>\n
(VI) Ninguno de los arrendadores tom\u00f3 medidas financieras o materiales para impedir la detenci\u00f3n de las obras, m\u00e1s all\u00e1 de cruzarse informaci\u00f3n y pedir un aumento de la inversi\u00f3n a su arrendatario; <\/p>\n
(VII) El saldo insoluto del contrato de obra no ha sido solucionado, ni siquiera de forma parcial, de lo cual es dable inferir que Carlos Sefair falt\u00f3 al deber de aportar los $10.000.000 a que se comprometi\u00f3 en el contrato; <\/p>\n
(VIII) El distrito de riego no se termin\u00f3, lo que evidencia que el Francisco Sefair no satisfizo su compromiso de realizar \u00ab[l]os trabajos extras o especiales requeridos para el riego\u00bb. <\/p>\n
(IX) Los predios arrendados son susceptibles de explotaci\u00f3n econ\u00f3mica con el agua proveniente del afluente San Pedro, pero esto debe hacerse de forma escalonada y seg\u00fan disponibilidad, la que depender\u00e1 de los turnos asignados, el consumo de los predios aguas arriba y de las condiciones meteorol\u00f3gicas. <\/p>\n
4. El material probatorio, entonces, no s\u00f3lo fue tergiversado por el Tribunal, en punto al nacimiento a la vida jur\u00eddica de los contratos de arrendamiento, sino pretermitido en punto a las obligaciones asumidas por los contratantes y su cumplimiento. <\/p>\n
Estos yerros jur\u00eddicos y materiales conducen a la casaci\u00f3n del fallo censurado, como se reconocer\u00e1 en la parte resolutiva de esta providencia, siendo procedente emitir sentencia sustitutiva. <\/p>\n
Conforme al inciso final del art\u00edculo 349 del C\u00f3digo General del Proceso, ante la prosperidad de la impugnaci\u00f3n propuesta, no se impondr\u00e1 condena en costas. <\/p>\n
SENTENCIA SUSTITUTIVA <\/p>\n
1. Advertencia inicial. <\/p>\n
Para iniciar conviene recordar que la presente determinaci\u00f3n se acotar\u00e1 a las materias que sirvieron a la casaci\u00f3n, sin adentrarse en otras, por cuanto, frente a \u00e9stas, las reflexiones del Tribunal quedaron enhiestas y, por ende, pac\u00edficas para todos los sujetos procesales. <\/p>\n
Por tanto, ninguna acotaci\u00f3n se har\u00e1 respecto al vencimiento del t\u00e9rmino para fallar, la falta de pr\u00e1ctica de la prueba pericial y la procedencia de condenar a los perjuicios reclamados, t\u00f3picos que, si bien fueron invocados al apelar, son extra\u00f1os al remedio extraordinario y sobre las cuales se entiende agotada la jurisdicci\u00f3n. <\/p>\n
2. Decisi\u00f3n de primera instancia. <\/p>\n
En el fallo de grado inicial, despu\u00e9s de resolver lo tocante al dictamen pericial, se declar\u00f3 \u00abprobada la excepci\u00f3n de m\u00e9rito denominada \u2018incumplimiento exclusivo del actor\u2019\u00bb, raz\u00f3n para \u00abnegar las pretensiones de la demanda\u00bb. <\/p>\n
En fundamento sostuvo que, seg\u00fan las convenciones y los testimonios recolectados, el arrendatario se comprometi\u00f3 a hacer las gestiones para llevar agua a los lotes y sembrarlos de forma escalonada, lo cual no satisfizo, haci\u00e9ndolo un contratante incumplido y cerrando la puerta a la resoluci\u00f3n promovida. M\u00e1xime porque era conocedor del estado del sistema de riego y, a pesar de esto, decidi\u00f3 asumir su terminaci\u00f3n, sin acudir al l\u00edquido de la quebrada San Pedro, cuyo funcionamiento por turnos ha permitido sembrar arroz en el pasado. <\/p>\n
Desestim\u00f3 una transgresi\u00f3n al principio de buena fe pues, el convocante, con plena consciencia, asumi\u00f3 las consecuencias del suministro y manejo del agua. <\/p>\n
Se abstuvo de estudiar las dem\u00e1s excepciones, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 282 del C\u00f3digo General del Proceso. <\/p>\n
3. Del recurso de apelaci\u00f3n. <\/p>\n
Como reparos contra el fallo se propusieron: <\/p>\n
(I) El incumplimiento del contrato es imputable a los hermanos Sefair, como fue expuesto por el contratista encargado de los trabajos de adecuaci\u00f3n, quien actu\u00f3 con autorizaci\u00f3n y supervisi\u00f3n de aqu\u00e9llos; <\/p>\n
(II) Ri\u00f1e con la evidencia probatoria, as\u00ed como con los contratos, que fuera deber del demandante tomar agua de la quebrada San Pedro, pues las partes se refirieron expresamente al distrito de riego de Asogramal y, en todo caso, aqu\u00e9lla era insuficiente para sembrar todas las hect\u00e1reas, como lo reconoci\u00f3 Francisco Sefair. <\/p>\n
(III) Se vulner\u00f3 el principio de la buena fe en la contrataci\u00f3n, lo que constituye un vicio, pues los arrendadores no brindaron informaci\u00f3n adecuada al momento de celebrar los contratos, en punto al funcionamiento del distrito de agua, que estaba inoperativo desde el a\u00f1o 2006; y <\/p>\n
(IV) Se obvi\u00f3 que el otros\u00ed pretendi\u00f3 solventar el incumplimiento del demandado Francisco Sefair, para lo cual las partes se comprometieron, al un\u00edsono, a la culminaci\u00f3n de las obras, dando lugar a obligaciones compartidas, que \u00fanicamente fueron satisfechas por el demandante. <\/p>\n
4. Consideraciones. <\/p>\n
4.1. De la pretensi\u00f3n enarbolada. <\/p>\n
4.1.1. El orden l\u00f3gico para la resoluci\u00f3n del litigio impone al juzgador que, en primer lugar, eval\u00fae si se configuran los requisitos para reconocer el derecho reclamado por el demandante y, s\u00f3lo frente a su prosperidad, descienda a las defensas del convocado, cuya finalidad es precisamente limitar o extinguir los efectos de aqu\u00e9l. <\/p>\n
Este \u00f3rgano de cierre tiene decantado: <\/p>\n
La excepci\u00f3n de m\u00e9rito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su funci\u00f3n es cercenarle los efectos. Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercit\u00e1ndose. <\/p>\n
A la verdad, la naturaleza de la excepci\u00f3n indica que no tiene m\u00e1s diana que la pretensi\u00f3n misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formaci\u00f3n, para as\u00ed poder lanzarse contra \u00e9l a fin de debilitar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad de la excepci\u00f3n es, pues, manifiesta, como que no se concibe con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda literalmente sin contendor. <\/p>\n
Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jur\u00eddica, o, para decirlo m\u00e1s el\u00edpticamente, en los que el actor carece de derecho porque este nunca se estructur\u00f3, la excepci\u00f3n no tiene viabilidad. <\/p>\n
De ah\u00ed que la decisi\u00f3n de todo litigio deba empezar por el estudio del derecho pretendido \u201cy por indagar si al demandante le asiste. Cuando esta sugesti\u00f3n inicial es respondida negativamente, la absoluci\u00f3n del demandado se impone; pero cuando se halle que la acci\u00f3n existe y que le asiste al actor, entonces s\u00ed es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o infirmen\u201d (G. J. XLVI, 623; XCI, p\u00e1g. 830) (SC, 11 jun. 2001, exp. n.\u00b0 6343). <\/p>\n
Total, \u00abm\u00e1s bien parece de puro sentido com\u00fan: se trata tan solo de la inutilidad de entrar a valorar la consistencia y fortaleza de una defensa que se despleg\u00f3 para enfrentar un ataque a la postre inofensivo; porque si la acci\u00f3n sencillamente no se consolid\u00f3, la defensa esgrimida para contrarrestarla pierde su raz\u00f3n de ser, y mal har\u00edase entonces en pasar a definir su viabilidad (CSJ, SC del 28 de noviembre de 2000, Rad. n.\u00b0 5928)\u00bb (SC16891, 23 nov. 2016, rad. n.\u00b0 2006-00112-01). <\/p>\n
4.1.2. As\u00ed las cosas, sigue la Sala al estudio de la acci\u00f3n, en el entendido que, de no hallar comprobados los presupuestos axiales que la estructuran, se impondr\u00eda el fracaso de las pretensiones, sin entrar a pronunciarse sobre las excepciones, y, solamente en el caso contrario, proceder\u00e1 al estudio de las \u00faltimas. <\/p>\n
4.1.2.1. Es bien sabido que el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil consagra la condici\u00f3n resolutoria t\u00e1cita en los contratos bilaterales, esto es, aqu\u00e9llos en que \u00ablas partes contratantes se obligan rec\u00edprocamente\u00bb (art\u00edculo 1496 del C\u00f3digo Civil), \u00aben caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado\u00bb, caso en el cual se faculta al otro negociante a \u00abpedir a su arbitrio, o la resoluci\u00f3n o el cumplimiento del contrato con indemnizaci\u00f3n de perjuicios\u00bb. <\/p>\n
Refiri\u00e9ndose a esta norma, esta Corporaci\u00f3n tiene dicho: <\/p>\n
De acuerdo con la prescripci\u00f3n contenida en los art\u00edculos 1546 del C\u00f3digo Civil y 870 del estatuto mercantil, si el deudor de la prestaci\u00f3n no cumple en la forma y tiempo previstos, el contratante que ha cumplido las obligaciones de su cargo o se ha allanado a cumplirlas tiene a su favor la posibilidad de reclamar la terminaci\u00f3n o su resoluci\u00f3n, o su cumplimiento, alternativas acompa\u00f1adas de indemnizaci\u00f3n de perjuicios, debi\u00e9ndose acreditar respecto de esta la existencia del da\u00f1o, su monto y la conexi\u00f3n causal entre aquellos\u00bb (negrilla fuera de texto, SC3972, 15 dic. 2022, rad. n.\u00b0 2019-00014-01). <\/p>\n
Son entonces tres (3) los requisitos para que proceda la resoluci\u00f3n o terminaci\u00f3n -por incumplimiento- de un contrato bilateral: (I) que sea v\u00e1lido; (II) que el demandante sea un contratante cumplido o se haya allanado a cumplir; y (III) que el demandado sea incumplido. <\/p>\n
Seg\u00fan la jurisprudencia: \u00ab\u201cel buen suceso de la acci\u00f3n resolutoria est\u00e1 sujeto a la concurrencia de las siguientes condiciones: a) que verse sobre contrato bilateral v\u00e1lido; b) que el demandante haya dado cumplimiento a las obligaciones a su cargo, o se haya allanado al cumplimiento, y c) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente\u201d (CSJ, SC del 11 de marzo de 2004, Rad. n.\u00b0 7582)\u00bb (SC3366, 23 ag. 2019 rad. n.\u00b0 2011-00109-01). <\/p>\n
4.1.2.2. En el caso concreto se satisfacen los requerimientos enlistados, por cuanto: <\/p>\n
(I) Entre Francisco Sefair L\u00f3pez, como arrendador, y Carlos Enrique Quintero Solano, como arrendatario, se celebr\u00f3 un contrato de arrendamiento el 10 de marzo de 2010, sobre los predios San Sim\u00f3n Uno y Simijaca, el cual naci\u00f3 a la vida jur\u00eddica fruto del consentimiento de los interesados, sin que se adviertan vicios que conduzcan a su invalidez. <\/p>\n
Lo mismo acontece respecto a la convenci\u00f3n del 26 de mayo de 2012, suscrita entre Carlos Enrique Quintero Solano, como arrendatario, y Carlos Romano Sefair L\u00f3pez, como arrendador, sobre el fundo San Sim\u00f3n. <\/p>\n
Negocios que, valga la pena se\u00f1alarlo, tienen la condici\u00f3n de bilaterales, por cuanto generan prestaciones a cargo de ambos contratantes, esencialmente, para el arrendador, entregar la cosa y salir al saneamiento, y, para el arrendatario, usar adecuadamente el bien arrendado y pagar la renta. <\/p>\n
(II) Los deberes cuyo cumplimiento debe evaluarse son aquellos que, contenidos en los contratos, no estaban sujetos a la condici\u00f3n suspensiva de la terminaci\u00f3n del distrito de riego, para lo cual basta considerar lo dilucidado al resolver la casaci\u00f3n, que se entiende reproducido en gracia de discusi\u00f3n. <\/p>\n
All\u00ed se explic\u00f3 que se pact\u00f3, tanto una remuneraci\u00f3n anticipada, como una corresponsabilidad frente a la puesta en funcionamiento del sistema h\u00eddrico proveniente del r\u00edo Cabrera, como reluce de la interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica de los par\u00e1grafos primero de las cl\u00e1usulas s\u00e9ptima del otros\u00ed del 25 de mayo de 2012 y del contrato del 26 de mayo del mismo a\u00f1o, y de la cl\u00e1usula novena del contrato del 10 de marzo de 2010, expresada en que el arrendatario deb\u00eda disponer de $80.000.000, contratar al art\u00edfice y pedir la autorizaci\u00f3n de los arrendadores para establecer las obras a ejecutar, mientras que \u00e9stos se comprometieron a aprobar los trabajos, hacerles seguimiento, aportar $10.000.000 -Carlos Sefair- y a realizar las obras adicionales -Francisco Sefair-. <\/p>\n
(III) Carlos Quintero satisfizo las cargas antes listadas, pues los instrumentos persuasivos demuestran que celebr\u00f3 el contrato de obra con John Freddy Gonz\u00e1lez (contrato del 30 de mayo de 2012), coordin\u00f3 con los demandados las actividades a ejecutar (comunicaci\u00f3n del 28 de mayo de 2012) y pag\u00f3 los $80.000.000 a que se comprometi\u00f3 (testimonios de Luis Francisco Joven Cabrera y John Freddy Gonz\u00e1lez Chaux). <\/p>\n
(IV) Por el contrario, los demandados se alejaron parcialmente de sus obligaciones contractuales. Y es que, si bien hicieron labor de interventor\u00eda (ibidem e interrogatorios de parte), lo cierto es que Carlos Sefair se abstuvo de pagar los $10.000.000 que indic\u00f3 en su contrato, y Francisco Sefair no realiz\u00f3 los trabajos adicionales que permitieran arreglar el sistema de irrigaci\u00f3n, m\u00e1xime porque las actividades agregadas eran diferentes a las previstas en el contrato inicial, relativas a la reparaci\u00f3n de la bocatoma, instalaci\u00f3n de v\u00e1lvula de control del agua, remoci\u00f3n de obstrucciones y rectificaci\u00f3n de canales da\u00f1ados. <\/p>\n
(V) La tesis de los demandados, y compartida por el sentenciador de primera instancia, de que Carlos Enrique Quintero deb\u00eda proveer la totalidad de los recursos para confeccionar las obras faltantes, desatiende el tenor de los contratos, pues all\u00ed se limit\u00f3 expresamente su inversi\u00f3n a un m\u00e1ximo. <\/p>\n
En efecto, en las convenciones se estipul\u00f3 que \u00abla suma de dinero que corresponda a esta obra ser\u00e1 cancelado por el arrendatario, quien invertir\u00e1 la suma de ochenta millones ($80.000.000)\u00bb (negrilla fuera de texto); la literalidad de la cl\u00e1usula muestra que el deber del arrendatario no era indeterminado, sino que, fruto de la autonom\u00eda de la voluntad, se acot\u00f3 a un l\u00edmite superior. <\/p>\n
El exceso sobre este quantum, en aplicaci\u00f3n del par\u00e1grafo primero de las cl\u00e1usula novena del contrato del 10 de marzo de 2010 y s\u00e9ptima del contrato del 26 de mayo de 2012, deb\u00eda ser solventado por los arrendadores, pues Francisco Sefair se comprometi\u00f3, reit\u00e9rese y a riesgo de saturar, a asumir \u00ablos trabajos extras o especiales requeridos para el riego\u00bb, y Carlos Sefair a \u00abaportar la suma de $10.000.000 diez millones de pesos adicionales a los $80.000.000 para la terminaci\u00f3n de la obra del canal de riego Asogramal, en el evento de que se requiera hacer esta inversi\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
Entendimiento que encuentra fundamento adicional en la forma c\u00f3mo se ejecutaron las obras, pues los hermanos Sefair se encargaron de coordinarlas y supervisarlas, como fue relatado por los testigos Luis Francisco Joven Cabrera y John Freddy Gonz\u00e1lez Chaux, rol que les permiti\u00f3 direccionar la forma de agotamiento del presupuesto y, de ser procedente, tomar medidas oportunas para evitar una desfinanciaci\u00f3n, sin limitarse a esperar pasivamente a que el art\u00edfice no cobrara su remuneraci\u00f3n o que el demandante girara nuevos recursos sin protesta alguna. <\/p>\n
Bien ha dicho la Corte: <\/p>\n
[E]n nuestro derecho es admitida la existencia del deber de colaboraci\u00f3n, en el sentido de que \u00ab[que] se orienta a la satisfacci\u00f3n del inter\u00e9s de su cocontratante, lo que espec\u00edficamente supone, seg\u00fan reconocida doctrina jusprivatista, una din\u00e1mica cooperaci\u00f3n en beneficio ajeno\u00bb (SC, 2 ag. 2001, exp. n.\u00b0 6146, reiterada en SC5327, 13 dic. 2018, rad. n.\u00b0 2008-00193-01); sin embargo, esta carga no se traduce en que el obligado simplemente aguarde pacientemente a su acreedor, sin realizar ninguna gesti\u00f3n para satisfacer su prestaci\u00f3n, como si dejara de ser exigible. Por el contrario, corresponde al solvens realizar los actos que se encuentren a su alcance para satisfacer el inter\u00e9s contractual del acreedor y, de ser necesario, propiciar su intervenci\u00f3n por medio de las herramientas contractuales y legales a que haya lugar, las que despu\u00e9s de agotadas s\u00ed conducir\u00e1n a que cese su responsabilidad ante la abulia del acreedor (SC4670, 9 nov. 2021, rad. n.\u00b0 2015-00370-01). <\/p>\n
Se echa de menos, entonces, una actitud proactiva de los demandados para solucionar el tema del distrito h\u00eddrico, a pesar de ser los m\u00e1s concernidos, no s\u00f3lo como respuesta de buena fe al arrendatario que hab\u00eda satisfecho las cargas a que se comprometi\u00f3, sino porque, al final de cuentas, el sistema de conducci\u00f3n de agua redundaba en beneficio de los predios de los cuales eran propietarios. <\/p>\n
4.1.3. Trasluce que est\u00e1n satisfechos los requisitos del art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, como se pretendi\u00f3 en la demanda. Sin embargo, por tratarse de contratos de tracto sucesivo, lo procedente es acceder a su terminaci\u00f3n, con la consecuencia de que las partes se entiendan desligadas a partir de la fecha y cesen sus deberes negociales. <\/p>\n
Recu\u00e9rdese lo que se explic\u00f3 en precedencia: \u00abla terminaci\u00f3n se encuentra reservada para aquellos contratos con prestaciones de ejecuci\u00f3n peri\u00f3dica, sucesiva o continuada, tambi\u00e9n llamados contratos de duraci\u00f3n, pues precisamente, dada la ejecuci\u00f3n de las obligaciones en el tiempo y su aprovechamiento por el acreedor, no resulta posible deshacerlas respecto del pasado sino s\u00f3lo hacia el porvenir -efectos ex nunc-, o en otras palabras, ellas adquieren plena firmeza con ocasi\u00f3n de su autonom\u00eda y consolidaci\u00f3n jur\u00eddica y econ\u00f3mica, que se van dando a lo largo del tiempo\u00bb (SC, 26 ag. 2011, rad. n.\u00b0 2002-00007-01) <\/p>\n
Claro est\u00e1, respecto a prestaciones susceptibles de ser restablecidas, deber\u00e1n decretarse las restituciones mutuas a que haya lugar, para hacer realidad los efectos extintivos de la terminaci\u00f3n y evitar cualquier tipo de aprovechamiento indebido. Bien se sabe que \u00abla retroactividad o irretroactividad de la resoluci\u00f3n [o terminaci\u00f3n]\u2026 depende\u2026 de la naturaleza de la prestaci\u00f3n que este produce y de la imposibilidad de reversarlas\u00bb10. <\/p>\n
Deviene de lo expuesto que, trat\u00e1ndose de prestaci\u00f3n cuyos efectos materiales y jur\u00eddicos pueden ser removidos, deber\u00e1 ordenarse que las partes vuelvan a un estado equivalente al prenegocial, por medio de las restituciones rec\u00edprocas. En caso contrario, es menester que la relaci\u00f3n cese hacia delante, surgiendo para el deudor el derecho a ser indemnizado por el acreedor. <\/p>\n
4.2. An\u00e1lisis de las excepciones formuladas. <\/p>\n
4.2.1. Decantada la prosperidad de la pretensi\u00f3n, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 282 del C\u00f3digo General del Proceso, procede estudiar las excepciones propuestas por los convocados. <\/p>\n
4.2.2. Recu\u00e9rdese que Francisco Sefair plante\u00f3 como defensas las que se sintetizan a continuaci\u00f3n: <\/p>\n
(I) Inexistencia de dolo o mala fe: rechaz\u00f3 que hubiera actuado de mala fe, por cuanto el promotor conoci\u00f3 los predios y el estado del sistema de riego, lo que hace improcedente la condena por perjuicios; <\/p>\n
(II) Inexistencia de incumplimiento: argument\u00f3 que el convocante se oblig\u00f3 a realizar las obras para poner en servicio el sistema de riego, sin que los demandados lo hicieran; <\/p>\n
(III) Incumplimiento exclusivo del actor: \u00abla obligaci\u00f3n de garantizar el suministro de agua para el riego de los lotes est\u00e1 en cabeza del actor y si a la fecha no [ha] ocurrido se debe \u00fanica y exclusivamente a su actuar negligente\u00bb; y <\/p>\n
(IV) no corresponder la acci\u00f3n a la naturaleza del contrato: el negocio celebrado por las partes realmente es una forma de pago de un mutuo con inter\u00e9s de plazo. \u00abEn consecuencia el actor no puede demandar la resoluci\u00f3n del contrato y otro s\u00ed, no solo porque est\u00e1 sujeto a condici\u00f3n sino adem\u00e1s, que por que ha debido acudir a la v\u00eda ejecutiva para cobrar las sumas adeudadas y no a la ordinaria\u00bb. <\/p>\n
4.2.3. A continuaci\u00f3n se desatar\u00e1n las excepciones, en el mismo orden de formulaci\u00f3n: <\/p>\n
4.2.3.1. La inexistencia de dolo o mala fe, por estar referida al pago de perjuicios, no requiere consideraci\u00f3n alguna, ya que este pedimento tiene cerrada su vocaci\u00f3n de prosperidad por las razones ya explicadas en esta providencia, haci\u00e9ndose anodino mayores elucubraciones. <\/p>\n
4.2.3.2. El cumplimiento de los convocados resulta desmentido por el an\u00e1lisis probatorio efectuado en casaci\u00f3n y al analizar los supuestos de la resoluci\u00f3n, en tanto los hermanos Sefair, a pesar de adquirir deberes respecto al funcionamiento del sistema de riego, los desatendieron parcialmente. <\/p>\n
4.2.3.3. La culpa exclusiva de la v\u00edctima tambi\u00e9n resulta contradicha porque, como se expuso con detenimiento al resolver la impugnaci\u00f3n casacional, cuyos razonamientos se entienden integrados al prove\u00eddo sustitutivo, no se aviene con la realidad probatoria afirmar que Carlos Enrique Quintero era el \u00fanico obligado a poner operativo el distrito de riego, como erradamente lo se\u00f1al\u00f3 el a quo. <\/p>\n
En verdad se pact\u00f3 una corresponsabilidad, caracterizada por deberes conjuntos entre arrendadores y arrendatarios, en descr\u00e9dito de la irresponsabilidad izada por los demandados como defensa. <\/p>\n
4.2.3.3. Tampoco se configura la supuesta incuria del arrendatario, por no haber acudido a la quebrada San Pedro para cultivar los fundos. Total, el m\u00f3vil que sirvi\u00f3 al contratista fue acceder al l\u00edquido conducido por el r\u00edo Cabrera, en garant\u00eda de una explotaci\u00f3n integral de las fincas, por lo que exigirle que lo hiciera de otra fuente desatiende la finalidad del v\u00ednculo. <\/p>\n
(I) Efectivamente, en el contrato del 10 de marzo de 2010, las partes previeron con absoluta claridad que \u00ab[l]os predios tienen derecho a tomar el agua del Distrito de Riego \u2013 Asociaci\u00f3n de Usuarios de la Vereda Vega del Gramal\u00bb (negrilla fuera de texto), al punto que mientras \u00abno est\u00e9 listo para el suministro de agua\u2026 el inicio de este contrato se correr\u00e1 a la fecha en que se provea el servicio\u00bb (negrilla fuera de texto). <\/p>\n
Adem\u00e1s, en el otros\u00ed del 25 de mayo de 2012, se reiter\u00f3 que \u00ab[e]l arrendatario tiene derecho a tomar el agua del canal de riego trasportada por el distrito Asogramal, aguas del r\u00edo Cabrera y cuya obligaci\u00f3n de suministrar el agua es del distrito Asogramal y de sus asociados\u00bb (negrilla fuera de texto). Adem\u00e1s, se previ\u00f3 un proceso para terminar las obras del sistema de agua, al final del cual deb\u00eda suscribirse un acta de entrega. <\/p>\n
De forma similar, en el negocio del 26 de mayo de 2012, se garantiz\u00f3 el derecho de acceso a los canales de Asogramal, condicion\u00e1ndose la entrega de las fincas y el inicio de las plantaciones a esta eventualidad, as\u00ed como previendo un procedimiento para la culminaci\u00f3n de las obras. <\/p>\n
De este recuento se descubre que, para el arrendatario, la disponibilidad del distrito de riego era un elemento esencializado del contrato, no s\u00f3lo por la menci\u00f3n insistente que se hizo del mismo, sino porque se reconoci\u00f3 como un derecho, de cuya operatividad depend\u00eda de que fueran exigibles las obligaciones connaturales a todos los arrendamientos, tales como la entrega de los fundos y el pago del precio. <\/p>\n
Luego, la referencia al sistema h\u00eddrico no fue accidental o tangencial, de suerte que pudiera omitirse de la ecuaci\u00f3n contractual sin derivar consecuencias; por el contrario, fue un aspecto central, del cual se derivaron efectos concretos. <\/p>\n
De all\u00ed que exigir la sustituci\u00f3n del sistema alimentado por el r\u00edo Cabrera, por la quebrada San Pedro, desatiende el objetivo y finalidad de los negocios jur\u00eddicos, yerro en el que incurri\u00f3 el sentenciador de primera instancia. <\/p>\n
(II) Se suma a lo explicado que, conforme a las pruebas recaudadas, las aguas de la quebrada eran escasas para el cultivo de arroz en todo el terreno arrendado, o por lo menos exist\u00edan dudas fundadas sobre su suficiencia, lo que sin duda redundaba sobre los resultados econ\u00f3micos de la explotaci\u00f3n agr\u00edcola que pretend\u00eda acometerse, raz\u00f3n valedera para que el arrendatario se abstuviera de acudir a ella. <\/p>\n
As\u00ed se extrae de la declaraci\u00f3n de Jairo V\u00e1squez, quien atestigu\u00f3 que \u00abel riego de la quebrada San Pedro que como todo se conoce es muy poca\u00bb y, por ende, \u00abno es suficiente para regar todas las tierras\u00bb. De forma similar Heriberto Osorio, arrendatario del predio San Sim\u00f3n, asegur\u00f3 que \u00abcuando yo cultiv\u00e9 la interrupci\u00f3n fue muy poca porque los a\u00f1os eran llevadores (sic)\u00bb, por lo que, a contrario sensu, en a\u00f1os de limitada pluviosidad, era esperable que no fuera suficiente. <\/p>\n
El demandado Carlos Sefair reiter\u00f3 este colof\u00f3n, pues al ser preguntado \u00abesas treinta hect\u00e1reas que usted arrend\u00f3 al demandante a la fecha en que ustedes hicieron el contrato, ten\u00edan riego\u00bb, respondi\u00f3: \u00abTen\u00edan riego de la quebrada del San Pedro, la totalidad no era conveniente, la mitad de ellas era perfectamente viable sembrarlas\u00bb. <\/p>\n
Situaci\u00f3n explicable por cuanto, esta quebrada, abastec\u00eda a m\u00faltiples predios por un sistema de turnos, de all\u00ed que el agua utilizable estaba condiciona por las necesidades de los dem\u00e1s usuarios y de los remanentes. Explic\u00f3 el testigo Olvein M\u00e9ndez Lara, refiri\u00e9ndose a los predios Simijaca y San Sim\u00f3n, que \u00abha[n] sido regado[s] con agua de la quebrada para el arroz pero es por turnos, pero entonces cuando los otros no necesitan el agua los otros se los dejan y no hay problema por eso\u00bb. <\/p>\n
Ahora bien, es cierto que los testigos Armando Perdomo y Ricardo Avenda\u00f1o aseguraron que era posible sembrar arroz con el agua del citado afluente h\u00eddrico; empero, ninguno de ellos fue contundente en indicar que esta posibilidad estaba abierta para la totalidad del terreno arrendado, equivalente a 98 hect\u00e1reas, muy lejos de las 13 hect\u00e1reas que, a\u00f1os atr\u00e1s, sembr\u00f3 Iv\u00e1n Dar\u00edo Trujillo, plantaci\u00f3n que sirvi\u00f3 de ejemplo para los declarantes para mostrar la suficiencia del agua. <\/p>\n
Dable es inferir de lo expuesto que, en un escenario de normalidad, una parte del terreno pod\u00eda sembrarse con el agua de la quebrada. Empero, esta eventualidad estaba sometida al albur de la situaci\u00f3n clim\u00e1tica, con el fin de que los predios superiores no absorbieran todo el l\u00edquido y pudieran dejarlo a disposici\u00f3n de \u00abSan Sim\u00f3n Uno\u00bb, \u00abSimijaca\u00bb y \u00abSan Sim\u00f3n\u00bb, sin que haya prueba alguna que permita deducir que alcanzar\u00eda para regar casi un centenar de hect\u00e1reas. <\/p>\n
Incertidumbre que no pod\u00eda asumir el arrendatario, no s\u00f3lo porque trasluc\u00eda una rentabilidad inferior a la esperada, sino, adem\u00e1s, en tanto asumi\u00f3 los riesgos por la insuficiencia de agua, raz\u00f3n para ser cuidadoso con su disponibilidad antes de empezar a sembrar y obligarse a pagar el precio. As\u00ed se previ\u00f3 en el par\u00e1grafo segundo de la cl\u00e1usula cuarta del contrato celebrado entre Carlos Quintero y Francisco Sefair: \u00abel arrendatario, antes de comenzar a preparar para cultivar, debe cerciorarse del agua que dispone para no tener problemas en el desarrollo del cultivo. El arrendatario podr\u00e1 sembrar escalonadamente los inmuebles materia de este contrato de arrendamiento, pero deber\u00e1 hacer dos cosechas por a\u00f1o\u00bb. <\/p>\n
Adem\u00e1s, en el par\u00e1grafo segundo de la cl\u00e1usula cuarta del contrato suscrito entre Carlos Quintero y Carlos Sefair se dispuso que \u00abtoda la responsabilidad de la cosecha y del cultivo y manejo del agua es del arrendatario por lo que no ser\u00e1 (sic) ser escusa (sic) para el no pago del arriendo\u00bb. <\/p>\n
Por lo explicado se descarta que el arrendatario estuviera forzado a auxiliarse de la quebrada, en sustituci\u00f3n de los canales de riego de Asogramal, en el caso concreto, lo que excluye la culpa exclusiva de la v\u00edctima como causal impeditiva de la extinci\u00f3n contractual promovida. <\/p>\n
4.2.3.4. Sobre la tipolog\u00eda del contrato celebrado, que seg\u00fan los convocados excluye la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n, cumple se\u00f1alar que de las pruebas que yacen en el expediente se advierte que entre Carlos Quintero y Francisco Sefair se celebr\u00f3 un arrendamiento, al cual, despu\u00e9s de dos (2) a\u00f1os despu\u00e9s de ejecuci\u00f3n, coligaron un mutuo, para que \u00e9ste se pagara con las rentas futuras de aqu\u00e9l, sin que se advierta la decisi\u00f3n de reemplazar un contrato por el otro o de faltar a la verdad. <\/p>\n
Trat\u00e1ndose del contrato entre Carlos Quintero y Carlos Sefair, se advierte que las partes quisieron rentar una finca, con el compromiso de realizar unas mejoras, distante de una operaci\u00f3n crediticia con la cual pudiera confundirse. <\/p>\n
(I) Para explicar conviene transcribir las siguientes cl\u00e1usulas: <\/p>\n
a) Convenci\u00f3n del 10 de marzo de 2010: <\/p>\n
S\u00e9ptima.- Precio: El canon de arrendamiento pactado\u2026 ser\u00e1 de novecientos mil pesos ($900.000) por hect\u00e1rea de cosecha. El \u00e1rea de los terrenos es aproximadamente de sesenta y ocho (68) hect\u00e1reas para un total de sesenta y un millones doscientos mil pesos M\/Cte ($61.200.000) por cosecha, los cuales ser\u00e1n pagaderos\u2026 de la siguiente forma: (i) Las dos (2) primeras cosechas de forma anticipada as\u00ed: el d\u00eda dos (2) de marzo de dos mil diez (2010) un valor de cuarenta millones de pesos M\/Cte ($40.000.000) que el arrendador manifiesta haber recibido a satisfacci\u00f3n, y el resto del monto\u2026 se pagar\u00e1 el primero (1\u00b0) de abril de dos mil diez (2010) o a la fecha en que el distrito de riego suministre el caudal de suficiente para el cultivo de arroz riego agua (sic). <\/p>\n
b) Otros\u00ed del 25 de mayo de 2012: <\/p>\n
Cl\u00e1usula s\u00e9ptima.- Precio\u2026 El canon de arrendamiento se obtendr\u00e1 multiplicando el valor de la hect\u00e1rea que es de novecientos mil pesos ($900.000) por el n\u00famero de hect\u00e1reas o \u00e1rea sembrada\u2026 para determinar el monto del canon a pagar anticipado\u2026 Esta \u00e1rea se pagar\u00e1 de acuerdo a lo estipulado inicialmente, es decir, de forma anticipada, empezando las dos primeras cosechas al momento en que est\u00e9 listo el suministro del agua y cuyo valor del arriendo ser\u00e1 descontado de las obligaciones que tiene el arrendador con el arrendatario, en la forma prevista en el art\u00edculo 1653 del C\u00f3digo Civil; es decir primero se abonar\u00e1 a intereses y despu\u00e9s a capital que corresponde al valor del anticipo y pr\u00e9stamo que el arrendador adeuda al arrendatario quien acepta el pago con los c\u00e1nones de arrendamiento de este contrato. El valor adeudado\u2026 a 15 de mayo de 2012 es la suma de\u2026 $137.822.000\u2026 por concepto de anticipo, pr\u00e9stamo e intereses discriminados as\u00ed: $40.000.000\u2026 por concepto de anticipo de este contrato;\u2026 $42.040.000\u2026 por concepto de pr\u00e9stamo respaldado en su momento por dos cheques girados\u2026 y\u2026 $55.782.000\u2026 por concepto de intereses hasta la fecha indicada. <\/p>\n
El arrendador autoriza al arrendatario para que contrate la ejecuci\u00f3n de las obras necesarias para terminar de adecuar el canal de riego\u2026 el arrendatario\u2026 el cobrar\u00e1 al arrendador lo correspondiente el sesenta por ciento (60%) de esta suma, descont\u00e1ndolo de los c\u00e1nones de arrendamiento, incluyendo intereses del dos por ciento (2%) mensual, causados sobre el valor cancelado\u2026 Este inter\u00e9s del 2% se causar\u00e1 desde el momento de inicio comprobado de las obras (sic) <\/p>\n
c) Contrato del 26 de mayo de 2012: <\/p>\n
S\u00e9ptima. – Precio: el canon de arrendamiento por hect\u00e1rea cosechada es de\u2026 $800.000\u2026 hect\u00e1rea[,] el \u00e1rea de terreno aproximada es de 30 hect\u00e1reas para un gran total de $24.000.000\u2026, los cuales ser\u00e1n pagados por el arrendatario al arrendador en el momento de la entrega de los lotes\u2026 <\/p>\n
El arrendador autoriza al arrendatario para que contrate la ejecuci\u00f3n de las obras necesarias para terminar de adecuar el Canal de Riego\u2026 quien invertir\u00e1 la suma de\u2026 $80.000.000\u2026, y le cobrar\u00e1 el cuarenta por ciento (40%) de esta suma, descont\u00e1ndolo de los c\u00e1nones de arrendamiento, incluyendo intereses del dos por ciento (2%) mensual\u2026 Este inter\u00e9s se causar\u00e1 desde el momento de su autorizaci\u00f3n\u2026 <\/p>\n
(II) La lectura de estas disposiciones, en el contexto de las convenciones, deja entrever que: <\/p>\n
a) Las partes previeron la forma de determinaci\u00f3n de la remuneraci\u00f3n, basados en una conjunci\u00f3n entre el precio por hect\u00e1rea cultivada y el n\u00famero de ellas, con el expreso se\u00f1alamiento, en el caso de Francisco Sefair, que se pag\u00f3 un precio anticipado de $40.000.000. <\/p>\n
Esta forma de remuneraci\u00f3n no ri\u00f1e con la naturaleza del contrato de arrendamiento sobre predios r\u00fasticos, pues nada se opone a la fijaci\u00f3n de un canon por per\u00edodos semestrales anticipados, como se extrae de los art\u00edculos 1975 y 1976 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
El pago de un anticipo tampoco cuestiona la determinaci\u00f3n de los contratantes de querer un arrendamiento, pues estas prestaciones, por reconocida doctrina jurisprudencial, son \u00abdesarrollo de la autonom\u00eda privada dispositiva, libertad contractual o de contrataci\u00f3n reconocida por el ordenamiento jur\u00eddico a las partes\u00bb (SC, 30 jul. 2010, rad. n.\u00b0 2005-00154-01), de all\u00ed que la misma no desdice sobre el negocio celebrado. <\/p>\n
b) En el otros\u00ed del 25 de mayo de 2012 se hizo una conexi\u00f3n, entre el arrendamiento celebrado por Francisco Sefair y Carlos Quintero, y el mutuo preexistente entre las mismas partes, resultante de un pr\u00e9stamo soportado con dos (2) cheques. <\/p>\n
Esta ligaz\u00f3n no sugiere, por s\u00ed misma, que las partes abandonaran el arrendamiento y decidieran quedarse atados \u00fanicamente por el mutuo; por el contrario, los contratantes insistieron en las cargas y prestaciones propias de la renta, precisamente con el objeto de que sirviera para solucionar el cr\u00e9dito insatisfecho a esa data. <\/p>\n
It\u00e9rese, la menci\u00f3n realizada al pr\u00e9stamo s\u00f3lo sirvi\u00f3 para clarificar su forma de extinci\u00f3n, que no ser\u00eda otra que la compensaci\u00f3n con los c\u00e1nones de arrendamiento futuros, una vez se hicieran exigibles todas las prestaciones de este v\u00ednculo. Mecanismo que encuentra expreso reconocimiento legal en los preceptos 1714 y 1715 del estatuto civil. <\/p>\n
Las partes formaron una verdadera coligaci\u00f3n contractual entre los citados arrendamiento y mutuo, pues se reconoci\u00f3 una causa econ\u00f3mica com\u00fan entre los dos (2) negocios jur\u00eddicos, a la postre independientes. Y es que, la puesta en funcionamiento de aqu\u00e9l ser\u00eda la fuente de recursos que servir\u00eda para extinci\u00f3n el \u00faltimo. Pero de este colof\u00f3n no se extrae que el arrendamiento se fusionara o perdiera identidad frente al mutuo, pues, por el contrario, se mantuvieron coexistentes. <\/p>\n
c) En este punto conviene enfatizar que carece de soporte probatorio, m\u00e1s all\u00e1 del dicho propio del demandante, que lo realmente pretendido por los tratantes era un mutuo y no un arrendamiento; por el contrario, el contenido mismo del contrato, la forma en que se ejecut\u00f3, los documentos cruzados entre las partes y las declaraciones de los testigos, analizados con detenimiento al resolver la casaci\u00f3n y a los que se remite por concreci\u00f3n, muestran que hab\u00eda inter\u00e9s en celebrar y ejecutar un arrendamiento. <\/p>\n
d) La consagraci\u00f3n de que el arrendatario financiar\u00eda, hasta por $80.000.000, las obras para concluir que el sistema de riego de Asogramal, en el contexto jur\u00eddico, realmente constituye una autorizaci\u00f3n para realizar una mejora \u00fatil en las heredades, esto es, aqu\u00e9llas que aumentan su valor venal; labor\u00edo que, ciertamente, fue sometido a unas reglas determinadas, con el fin de que los arrendadores fueran obligados a restituir su valor, junto a una retribuci\u00f3n por la privaci\u00f3n en el uso de su dinero tasada en intereses remuneratorios. <\/p>\n
Precepto que tiene asidero en el canon 1994 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual: \u00ab[e]l arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras \u00fatiles, en que no ha consentido con la expresa condici\u00f3n de abonarlas\u00bb. <\/p>\n
Rebuscado resulta encontrar, en la facultad otorgada al arrendatario para que realice una obra, la fuente de un mutuo, no s\u00f3lo porque tienen finalidades socioecon\u00f3micas diferentes, sino porque el pago del precio se hizo directamente al art\u00edfice, lo que es totalmente extra\u00f1o a una operaci\u00f3n crediticia. <\/p>\n
El entendimiento planteado por los demandados dista de la l\u00f3gica negocial que gobern\u00f3 a las partes, que realmente desvela una alegaci\u00f3n vacua que pretende impedir el ejercicio de un derecho leg\u00edtimo, como es obtener la resoluci\u00f3n o terminaci\u00f3n de un contrato por el incumplimiento de su contraparte. <\/p>\n
(IV) Los razonamientos precedentes sirven para rehusar la excepci\u00f3n propuesta, ante la comprobaci\u00f3n de que las partes quisieron un arrendamiento, que no se confunde con el mutuo existente entre ellas. <\/p>\n
4.3. Restituciones mutuas. <\/p>\n
Encontr\u00e1ndose satisfechos los requisitos de la terminaci\u00f3n reclamada, y clausurada la prosperidad de las defensas, debe proveerse lo que corresponda frente a los efectos de aquella, considerando que se est\u00e1 frente a negocios civiles, celebrados por personas naturales que se dedican a actividades agr\u00edcolas, distantes del campo mercantil. <\/p>\n
4.3.1. Ciertamente, en el libelo genitor, se pretendi\u00f3 la resoluci\u00f3n de las convenciones, que, por fuerza de los c\u00e1nones 1544 y 1545 del C\u00f3digo Civil, impone a las partes \u00abrestituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condici\u00f3n\u00bb, pero no se deber\u00e1n \u00ablos frutos percibidos en el tiempo intermedio, salvo que\u2026 los contratantes\u2026 hayan dispuesto lo contrario\u00bb; no obstante, como los contratos celebrados son de tracto sucesivo, corresponde interpretar la demanda para entender que lo suplicado fue la terminaci\u00f3n, en el sentido de que la extinci\u00f3n tenga efectos hacia el futuro, sin perjuicio de que, trat\u00e1ndose de prestaciones susceptibles de retrotraerse, se ordenen las restituci\u00f3n mutuas. <\/p>\n
La Sala, como ya explic\u00f3, tiene dicho: <\/p>\n
[R]esulta pertinente recordar que la referida disoluci\u00f3n apareja, como regla de principio, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1544 del C\u00f3digo Civil, el regreso de los contratantes a la situaci\u00f3n precedente a la celebraci\u00f3n del convenio, lo que impone la restituci\u00f3n material y jur\u00eddica -si a esto hubiera lugar- de todo lo que las partes han recibido o percibido con motivo del acuerdo\u2026 <\/p>\n
Asunto bien conocido es, en efecto, que la resoluci\u00f3n del contrato, a la vez que apareja como principal consecuencia la extinci\u00f3n del conjunto de obligaciones surgidas del mismo \u2013efectos ex nunc\u2013, tiene adem\u00e1s eficacia retroactiva \u2013ex tunc\u2013 en aquellos eventos en que, no siendo negocios de tracto sucesivo, verif\u00edcanse actos de cumplimiento entre las partes\u2026 (negrilla fuera de texto, SC2307, 25 jun. 2018, rad. n.\u00b0 2003-00690-01). <\/p>\n
En consecuencia, se declara que, a partir de la fecha, los arrendamientos se extinguen, quedando las partes libradas de cumplir con las obligaciones a su cargo. <\/p>\n
4.3.2. Adicionalmente, dado que se ejecutaron algunas de las prestaciones convenidas, procede restarles efectos jur\u00eddicos con ocasi\u00f3n de la terminaci\u00f3n contractual, como se har\u00e1 en cada caso. <\/p>\n
(I) Arrendamiento suscrito entre Francisco Sefair y Carlos Quintero. <\/p>\n
(a) Precio anticipado: <\/p>\n
(a.1.) Comprobado que Carlos Quintero pag\u00f3 $40.000.000 a t\u00edtulo de remuneraci\u00f3n anticipada, sin que pudiera disfrutar los fundos arrendados como contraprestaci\u00f3n, procede ordenar a Francisco Sefair su restituci\u00f3n. <\/p>\n
(a.2.) Para estos fines, con el fin de mantener el poder adquisitivo del dinero y evitar una restituci\u00f3n envilecida, ser\u00e1 indexada con base en el \u00edndice de precios al consumidor, considerando que el dinero se entreg\u00f3 el 10 de marzo de 2010, fecha en que se celebr\u00f3 el negocio jur\u00eddico. <\/p>\n
Para la actualizaci\u00f3n se emplear\u00e1 la siguiente f\u00f3rmula: \u00abla suma actualizada (Sa) es igual a la suma hist\u00f3rica (Sh) multiplicada por el \u00edndice de precios al consumidor del mes hasta el que se va a realizar la actualizaci\u00f3n (\u00edndice final) dividido por el \u00edndice de precios al consumidor del mes del que se parte (\u00edndice inicial)\u00bb (CJS SC, 16 Sep. 2011, Rad. 2005-00058-01): <\/p>\n
Que, en el caso concreto, para fines explicativos, se expresa as\u00ed11: <\/p>\n
(b) Intereses remuneratorios sobre el precio anticipado: <\/p>\n
(b.1.) En la cl\u00e1usula s\u00e9ptima del contrato se dispuso que sobre el anticipo se cancelar\u00eda un \u00abinter\u00e9s del dos por ciento (2%) mensual\u2026 hasta la terminaci\u00f3n del pago de las obligaciones\u00bb. Estipulaci\u00f3n que, en puridad, corresponde a una retribuci\u00f3n por la privaci\u00f3n del dinero. <\/p>\n
La fecha de inicio del c\u00e1lculo ser\u00e1 el 10 de marzo de 2010, momento en el que se hizo el desembolso efectivo del dinero. Interpretaci\u00f3n que encuentra abrevadero en la referida cl\u00e1usula s\u00e9ptima, en la que expresamente se admiti\u00f3 que al 15 de mayo de 2012 se hab\u00edan causado y que, a partir de esta data, continuar\u00edan produci\u00e9ndose. <\/p>\n
Esta retribuci\u00f3n se extender\u00e1 hasta la fecha de pago de la suma adeudada, conforme a la s\u00faplica contenida en la demanda para que se reconozcan \u00abintereses legales civiles\u00bb, que, por fuerza del art\u00edculo 1617 del C\u00f3digo Civil, ser\u00e1n \u00ablos intereses convencionales, si se ha pactado un inter\u00e9s superior al legal\u00bb, como precisamente sucede en el caso, pues el 2% mensual es superior al 6% anual. <\/p>\n
(b.2.) Acl\u00e1rese que la orden de pagar intereses civiles resulta compatible con la indexaci\u00f3n decretada, por estarse frente a un v\u00ednculo de linaje civil, como ha sido admitido por la Sala: \u00abla indexaci\u00f3n de una suma de dinero no comporta un beneficio ni puede confundirse con los frutos civiles que ella produce, porque simplemente constituye el ajuste de su valor para contrarrestar la p\u00e9rdida de poder adquisitivo de la moneda, pues de lo contrario se estar\u00eda devolviendo al comprador una cantidad muy inferior a la que entreg\u00f3 en realidad\u00bb (SC11287, rad. n.\u00b0 2007-00606-01). <\/p>\n
M\u00e1s a\u00fan porque en el caso resulta inaplicable la doctrina probable sobre indexaci\u00f3n indirecta, seg\u00fan la cual el inter\u00e9s remuneratorio o moratorio es comprensivo de la indexaci\u00f3n, pues \u00e9sta s\u00f3lo tiene cabida en el \u00e1mbito mercantil, por acudir al inter\u00e9s bancario corriente, en el cual \u00abse fusionan los\u2026 factores de tiempo, riesgo, inflaci\u00f3n y devaluaci\u00f3n propios de las condiciones financieras y monetarias del mercado\u2026, uno de los cuales procura recomponer el capital, es decir, compensar la depreciaci\u00f3n que pueda experimentar\u00bb (SC, 25 ab. 2003, exp. n.\u00b0 7140). <\/p>\n
Tesis renovada insistentemente: <\/p>\n
Lo que sucede es que el inter\u00e9s legal comercial, el cual corresponde al inter\u00e9s bancario corriente al que alude el art\u00edculo 884 del estatuto mercantil, se certifica por la Superintendencia Financiera con base en las ponderaciones de los promedios de las tasas efectivamente cobradas por los establecimientos de cr\u00e9dito, operaci\u00f3n \u00e9sta que atiende las condiciones de oferta y demanda de pr\u00e9stamo de los recursos; el riesgo inherente a la actividad; el fen\u00f3meno inflacionario de la econom\u00eda y la devaluaci\u00f3n que experimenta la moneda nacional en el mercado, de ah\u00ed que ese tipo de inter\u00e9s involucra un componente de correcci\u00f3n monetaria y otro de tasa pura\u2026 (SC11331, 11 ag. 2015, rad. n.\u00b0 2006-00119-01). <\/p>\n
Luego, en el campo civil, como es propio del caso nos ocupa, es posible que se ordene el pago, tanto de la p\u00e9rdida del poder adquisitivo del dinero, como de los intereses, seg\u00fan lo se\u00f1alado por la Sala: <\/p>\n
Por supuesto que en frente de obligaciones de linaje civil y, puntualmente, en aquellos casos en que tan s\u00f3lo se reconoce el denominado inter\u00e9s puro, como sucede con el inter\u00e9s legal civil (inc. 2 nral. 1 art. 1617 e inc. 2 art.2232 C.C.), nada obsta para que se disponga que el pago se realice incluyendo, adem\u00e1s de dichos r\u00e9ditos, la correcci\u00f3n monetaria, pues en este evento la tasa en cuesti\u00f3n \u00fanicamente refleja el precio adeudado por el uso del dinero, sin miramiento a su poder adquisitivo (unicidad funcional) (Cfme: cas. civ. de 15 de junio de 1995, CCXXXIV, p\u00e1g. 873). <\/p>\n
Puestas de ese modo las cosas, puede concluirse que la compatibilidad originaria de la correcci\u00f3n monetaria y de los intereses, depende, fundamentalmente, de la naturaleza y tipolog\u00eda de \u00e9stos, puesto que, si ellos son los civiles, nada impide que, in casu, se ordene el reajuste monetario de la suma debida\u2026 (negrilla fuera de texto, SC, 19 nov. 2001, exp. n.\u00b0 6094). <\/p>\n
En \u00e9poca cercana se recalc\u00f3: <\/p>\n
[L]a compatibilidad de la indexaci\u00f3n y de los r\u00e9ditos depende de la clase de estos \u00faltimos, pues si son los civiles nada impide la coexistencia de esos dos conceptos; en cambio, si se trata de los comerciales, en tanto ellos comprenden ese concepto (indexaci\u00f3n indirecta) \u00abimponer la correcci\u00f3n monetaria, per se, equivaldr\u00eda a decretar una doble -e inconsulta- condena por un mismo \u00edtem, lo que implicar\u00eda un grave quebranto de la ley misma, ya que \u00e9sta ha establecido, en forma imperativa, que la manera de hacer el ajuste monetario de las obligaciones dinerarias de abolengo mercantil, es por la v\u00eda de los intereses, por la pot\u00edsima raz\u00f3n de que est\u00e1 entronizado en uno de los factores constitutivos o determinantes de la tasa reditual de mercado\u00bb (negrilla fuera de texto, SC11331, 27 ag. 2015, rad. n.\u00b0 2006-00119-01). <\/p>\n
(b.3.) Sin embargo, con el fin de evitar abusos y observar las normas de orden p\u00fablico econ\u00f3mico, se ordena que, al momento de hacer la liquidaci\u00f3n respectiva por parte del sentenciador de instancia, se observen los l\u00edmites del art\u00edculo 305 del C\u00f3digo Penal, o la norma que lo sustituya. <\/p>\n
Total, la usura, es un l\u00edmite a la \u00abutilidad o ventaja\u00bb que puede recibir o cobrar el acreedor, sea civil o comercial, con ocasi\u00f3n del \u00abpr\u00e9stamo de dinero\u00bb o la realizaci\u00f3n de operaciones \u00aba plazo\u00bb, que busca evitar un incremento desbordado de \u00abla cuant\u00eda de lo adeudado y\u2026 el abuso de los acreedores\u00bb (SC10152, 31 jul. 2014, rad. n.\u00b0 2001-00457-01). <\/p>\n
Significa que, para ninguno de los per\u00edodos mensuales o fracci\u00f3n de \u00e9stos, comprendidos desde el 10 de marzo de 2010, podr\u00e1 superarse el porcentaje certificado por la entidad competente como tope de usura. De hacerlo, deber\u00e1 reducirse a este \u00faltimo. <\/p>\n
As\u00ed lo tiene decantado este \u00f3rgano de cierre: <\/p>\n
[E]l criterio constante de la Corporaci\u00f3n en el \u00faltimo decenio es que al determinar la tasa de inter\u00e9s el juzgador debe atenerse a las fluctuaciones que peri\u00f3dicamente surgen en su c\u00e1lculo, reduciendo por ende el exceso cuando desborde el tope m\u00e1ximo se\u00f1alado por la ley penal, porque es \u00e9ste el sentido que l\u00f3gicamente debe orientar materia tan delicada, donde, sobra recordarlo, de por medio est\u00e1 el inter\u00e9s p\u00fablico y el orden econ\u00f3mico, y bien se sabe que \u201cel Estado no puede incurrir en una conducta que proh\u00edbe y sanciona en los particulares\u201d (CCXL, p\u00e1gina 709, en que cita sentencia C-549 de 1993) (SC, 2 mar. 2005). <\/p>\n
Ahora bien, para efectos del c\u00f3mputo de cada mensualidad, el sentenciador deber\u00e1 conjuntar el inter\u00e9s del 2% y la indexaci\u00f3n decretada en precedencia -conforme a la variaci\u00f3n del IPC para ese mes-; por tanto, la sumatoria de estas dos (2) variables no puede sobrepasar, en ning\u00fan mes, el porcentaje certificado para la usura. <\/p>\n
Es cierto que la indexaci\u00f3n y los intereses responden a finalidades diferentes, pues mientras aqu\u00e9l busca evitar la p\u00e9rdida del poder adquisitivo, \u00e9ste remunera al due\u00f1o del dinero por la privaci\u00f3n en su uso y goce; sin embargo, su sumatoria, para fines de calcular la usura, responde a la necesidad de evitar el crecimiento excesivo de la deuda en cabeza del obligado, quien puede verse sorprendido con una multiplicaci\u00f3n exponencial de lo adeudado. <\/p>\n
As\u00ed lo tiene reconocido la jurisprudencia constitucional: \u00absi concurren la correcci\u00f3n monetaria y los intereses comerciales, la suma de los dos no puede superar el l\u00edmite por encima del cual los intereses que cobran los particulares se consideran usurarios\u00bb (CC, C549\/1993). <\/p>\n
(c) Valor de la mejora \u00fatil realizada: <\/p>\n
(c.1.) Como el arrendador autoriz\u00f3 a su arrendatario para efectuar reparaciones tendientes a poner en funcionamiento el distrito de riego, hasta por cuant\u00eda de $80.000.000, oblig\u00e1ndose a pagar el 60% de este importe, deber\u00e1 reconocerse su pago, as\u00ed: <\/p>\n
(c.2.) Nuevamente, por fuerza de procurar que la restituci\u00f3n sea integral, que en materia de obligaciones pecuniarias resulta afectada por la p\u00e9rdida del poder adquisitivo, se ordenar\u00e1 la actualizaci\u00f3n monetaria. <\/p>\n
Como fecha inicial se emplear\u00e1 el 20 de septiembre de 2012, por corresponder a la finalizaci\u00f3n de actividades del contratista, momento para el que se reconoci\u00f3 que hab\u00eda recibido los recursos de Carlos Quintero, seg\u00fan comunicaci\u00f3n del 28 de enero de 2013, ratificada el 11 de marzo siguiente. <\/p>\n
Aplicada la f\u00f3rmula antes transcrita, el resultado se ilustra a continuaci\u00f3n: <\/p>\n
(c.3.) Siguiendo la convenci\u00f3n celebrada entre las partes, as\u00ed como el art\u00edculo 1617 del C\u00f3digo Civil, se ordenar\u00e1 el pago de intereses del 2% mensual sobre el importe hist\u00f3rico -$48.000.000-, tasado desde el 20 de septiembre de 2012. <\/p>\n
Igual que en la pret\u00e9rita condena, el sentenciador de primera instancia verificar\u00e1 que la sumatoria de indexaci\u00f3n e inter\u00e9s del 2% mensual, no transgreda el l\u00edmite de la usura para cada per\u00edodo, seg\u00fan la tasa certificada por la autoridad competente, so pena que deba reducirlo al m\u00e1ximo legal permitido. <\/p>\n
(d) Otras restituciones: <\/p>\n
Por no haberse entregado las heredades, no es posible ordenar su restituci\u00f3n, ni condenar al pago de frutos. <\/p>\n
(II) Arrendamiento suscrito entre Carlos Sefair y Carlos Quintero. <\/p>\n
(a) Valor de la mejora \u00fatil realizada: <\/p>\n
(a.1.) De la misma manera que se explic\u00f3 en el ordinal anterior, procede condenar al pago del 40% del valor autorizado -$80.000.000- para la realizaci\u00f3n de las mejoras \u00fatiles sobre el inmueble arrendado, esto es, la reparaci\u00f3n del distrito de riego, a saber: <\/p>\n
Valor por pagar = $80.000.000 * 40% = $32.000.000 <\/p>\n
(a.2.) Monto que deber\u00e1 ser indexado conforme al \u00edndice de precios al consumidor, desde 20 de septiembre de 2012, como se grafica en seguida: <\/p>\n
Es deber del juez de primer grado verificar que no se desconozcan los l\u00edmites de la usura para cada per\u00edodo mensual, conjuntando la indexaci\u00f3n y los intereses ordenados para la mensualidad de que se trate, so pena que deba reducirlo al m\u00e1ximo legal permitido. <\/p>\n
(b) Otras restituciones: <\/p>\n
Por no haberse entregado las heredades, no es posible ordenar su restituci\u00f3n, ni condenar al pago de frutos. Por no haberse pagado el precio, tampoco es dable ordenar su reintegro. <\/p>\n
4.3.2. Como en el libelo genitor se realizaron pedimentos que exceden las restituciones mutuas propias del arrendamiento, procede tomar decisiones respecto a las mismas: <\/p>\n
(I) Contrato de arrendamiento de Francisco Sefair y Carlos Quintero: <\/p>\n
(a) Valor adicional sobre la mejora \u00fatil: se negar\u00e1 el pago de $25.745.700, correspondiente al 60% de los sobrecostos del contrato de John Freddy Gonz\u00e1lez, por cuanto el arrendador, en el contrato de locaci\u00f3n, no permiti\u00f3 reparaciones por valor superior a $80.000.000, lo que excluye su reconocimiento en este tr\u00e1mite judicial. <\/p>\n
Adem\u00e1s, como seg\u00fan los testigos, los mayores valores son resultado de las autorizaciones de los hermanos Sefair como interventores del contrato de obra, se tiene que esta relaci\u00f3n jur\u00eddica deber\u00e1 evaluarse en el contexto de su propio contenido y los deberes que emanan para el encargante y el supervisor, materia extra\u00f1a al litigio que ahora se resuelve. Esto explica, por ejemplo, que la cifra reclamada resulte incierta en este momento procesal, ante la ausencia de debate probatorio sobre su correcci\u00f3n. <\/p>\n
(b) Se negar\u00e1 la pretensi\u00f3n encaminada a obtener la restituci\u00f3n del dinero prestado por Carlos Quintero a Francisco Sefair, pues en este proceso no se elev\u00f3 pretensi\u00f3n alguna tendiente a juzgar el contrato de mutuo celebrado entre las partes, en punto a su existencia y exigibilidad, m\u00e1s all\u00e1 de mencionarlo dentro del juramento estimatorio, sin mayores justificaciones. <\/p>\n
Huelga explicarlo, como el sub examine siempre gir\u00f3 alrededor del contrato de arrendamiento y sus efectos, en la decisi\u00f3n que resuelva el litigio, so pena de incurrir en incongruencia, debe acotarse a esta materia y sus efectos, sin poder adentrarse en el negocio de mutuo. <\/p>\n
M\u00e1xime por cuanto el pr\u00e9stamo de consumo, por su naturaleza unilateral, no es susceptible de gobernarse por la condici\u00f3n resolutoria t\u00e1cita a que se refiere el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, que es precisamente la pretensi\u00f3n principal invocada por el actor, aunque, it\u00e9rese, referida a los contratos de renta que suscribi\u00f3. <\/p>\n
(c) Por \u00faltimo, como se ha explicado insistentemente en este prove\u00eddo, no es dable acceder a la condena por lucro cesante por la no explotaci\u00f3n de las heredades. <\/p>\n
(II) Contrato de arrendamiento de Carlos Sefair y Carlos Quintero: <\/p>\n
(a) Valor adicional sobre la mejora \u00fatil: Dada la limitaci\u00f3n contractual, no es dable ordenar el pago del 40% de los mayores costos del contrato de obra, mensurada en $17.163.800. <\/p>\n
Se agrega que, en puridad, la fuente de esta obligaci\u00f3n es el contrato de obra, que resulta por completo ajeno al thema decidendum de este litigio, por no haber elevado pretensiones en torno al mismo, ni integrar la causa petendi, ya que las menciones a \u00e9ste fueron para fines de demostrar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y arrendadores. <\/p>\n
(b) La condena al pago de perjuicios por lucro cesante result\u00f3 rehusada en anta\u00f1o, por lo explicado en este prove\u00eddo largamente. <\/p>\n
5. Conclusi\u00f3n de cierre. <\/p>\n
5.1. Por lo dilucidado al resolver la casaci\u00f3n, ante la anulaci\u00f3n de la sentencia de alzada, procede emitir sentencia de reemplazo, en la cual \u00fanicamente se abordar\u00e1n las materias objeto del remedio extraordinario, esto es, la resoluci\u00f3n o terminaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento y sus consecuencias ing\u00e9nitas. <\/p>\n
5.2. Como la apelaci\u00f3n est\u00e1 llamada a prosperar, por haberse probado los supuestos de la terminaci\u00f3n y denegado los fundamentos de las excepciones, acorde con el numeral 4\u00b0 del art\u00edculo 366 del C\u00f3digo General del Proceso, Francisco y Calos Sefair ser\u00e1n condenados en costas de ambas instancias en favor de Carlos Quintero, aqu\u00e9l en un 70% y \u00e9ste en un 30%, considerando el n\u00famero y valor de las condenas. <\/p>\n
Las agencias en derecho se tasar\u00e1n, para la alzada, por el magistrado ponente, seg\u00fan el numeral 3\u00b0 \u00eddem y las tarifas establecidas por el Consejo Superior de la Judicatura. <\/p>\n
DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, <\/p>\n
RESUELVE <\/p>\n
Primero. Casar la sentencia proferida el 29 de junio de 2021, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, Sala Civil – Familia – Laboral, dentro del proceso que Carlos Enrique Quintero Solano promovi\u00f3 contra Francisco y Carlos Romano Sefair L\u00f3pez. <\/p>\n
Segundo. Abstenerse de imponer condena en costas en casaci\u00f3n contra Carlos Enrique Quintero Solano, dada la prosperidad de su impugnaci\u00f3n extraordinaria. <\/p>\n
Adem\u00e1s, la Corte situada en sede de instancia <\/p>\n
RESUELVE <\/p>\n
Primero. Revocar en su integridad el fallo del 8 de noviembre de 2018, proferido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Neiva. <\/p>\n
Segundo. Declarar la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento celebrado el 10 de marzo de 2010 entre Francisco Sefair L\u00f3pez y Carlos Enrique Quintero Solano, modificado el 25 de mayo de 2012, sobre los predios \u00abSan Sim\u00f3n Uno\u00bb y \u00abSimijaca\u00bb, ubicados en la vereda El Gramal del municipio de Alpujarra, Tolima, por el incumplimiento de las obligaciones de aqu\u00e9l. <\/p>\n
Tercero. En consecuencia, se ordena que Francisco Sefair L\u00f3pez pague a Carlos Enrique Quintero Solano las siguientes sumas por los conceptos que se especifican en cada caso: <\/p>\n
3.1. $73.309.413, correspondiente al precio pagado de forma anticipado, debidamente actualizado hasta la fecha de la Sala de Decisi\u00f3n. <\/p>\n
3.2. Intereses del 2% sobre el monto de $40.000.000, correspondiente al precio anticipado no actualizado, pagaderos desde el 10 de marzo de 2010. <\/p>\n
3.3. $81.765.008, correspondiente al valor de la mejora \u00fatil autorizada, debidamente actualizado hasta la fecha de la Sala de Decisi\u00f3n. <\/p>\n
3.4. Intereses del 2% sobre el monto de $48.000.000, correspondiente al valor hist\u00f3rico de la mejora autorizada, pagaderos desde el 20 de septiembre de 2012. <\/p>\n
Cuarto. Declarar la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento celebrado el 26 de mayo de 2012 entre Carlos Sefair L\u00f3pez y Carlos Enrique Quintero Solano, sobre el predio \u00abSan Sim\u00f3n\u00bb, ubicado en la vereda El Gramal del municipio de Alpujarra, Tolima, por el incumplimiento de las obligaciones de aqu\u00e9l. <\/p>\n
Quinto. En consecuencia, se ordena que Carlos Sefair L\u00f3pez pague a Carlos Enrique Quintero Solano las siguientes sumas por los conceptos que se especifican: <\/p>\n
5.1. $54.510.005, correspondiente al valor de la mejora \u00fatil autorizada, debidamente actualizado hasta la fecha de la Sala de Decisi\u00f3n. <\/p>\n
5.2. Intereses del 2% sobre el monto hist\u00f3rico de $32.000.000, correspondiente al valor de la mejora autorizada, no actualizada, pagaderos desde el 20 de septiembre de 2012. <\/p>\n
Sexto. La liquidaci\u00f3n de intereses y de indexaci\u00f3n posterior a la fecha indicada en este prove\u00eddo, deber\u00e1 hacerse con sujeci\u00f3n a los par\u00e1metros que se dejaron consignados en esta providencia y a los mandatos contenidos en los art\u00edculos 283 y 284 del C\u00f3digo General del Proceso. <\/p>\n
S\u00e9ptimo. El juzgador de instancia, al realizar el c\u00e1lculo de intereses e indexaci\u00f3n, verificar\u00e1 que la sumatoria de estos conceptos en cada per\u00edodo mensual, considerando la suma hist\u00f3rica, no exceda el l\u00edmite de usura para cada per\u00edodo, so pena de reducirlo a \u00e9ste. <\/p>\n
Octavo. Rehusar los dem\u00e1s pedimentos de condena izados por el demandante. <\/p>\n
Noveno. Negar las excepciones propuestas por los demandados. <\/p>\n
D\u00e9cimo. Costas en ambas instancias a cargo de Francisco y Carlos Romano Sefair L\u00f3pez, en un setenta por ciento (70%) y un treinta por ciento (30%), respectivamente, en favor de Carlos Enrique Quintero Solano. En la liquidaci\u00f3n incl\u00fayase la suma de cinco (5) salarios m\u00ednimos legales mensuales vigentes a la fecha de notificaci\u00f3n de esta providencia, que el Magistrado Sustanciador se\u00f1ala como agencias en derecho en segunda instancia. <\/p>\n
D\u00e9cimo primero. En su oportunidad remitir el expediente a la corporaci\u00f3n judicial de origen. <\/p>\n
Notif\u00edquese <\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
Presidente de Sala <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 Art\u00edculo 714 del C\u00f3digo Civil: \u00abSe llaman frutos naturales los que da la naturaleza, ayudada o no de la industria humana\u00bb. <\/p>\n
2\u0002 H\u00e9ctor Zapirain, R\u00e9gimen jur\u00eddico del trabajo rural. En Revista de la Facultad de Derecho, n.\u00b0 31, Montevideo, julio-diciembre 2011. <\/p>\n
3\u0002 Jorge Orlando Melo Gonz\u00e1lez, Ciudad y campo en Colombia hasta comienzos del siglo XX, De la utop\u00eda urbana a la ruralizaci\u00f3n, y a la urbanizaci\u00f3n acelerada, Oficina de la CEPAL en Bogot\u00e1, Naciones Unidas, 2021. <\/p>\n
4\u0002 Isa\u00edas Tobasura Acu\u00f1a, Las luchas campesinas en Colombia en los albores del siglo XXI: de la frustraci\u00f3n a la esperanza. En OSAL, Observatorio Social de Am\u00e9rica Latina, a\u00f1o VI, n.\u00b0 16, ene-abr 2005, p. 62. <\/p>\n
5\u0002 Ageo Arcangeli, El derecho agrario y su autonom\u00eda. <\/p>\n
6\u0002 Rom\u00e1n Jos\u00e9 Duque Corredor, R\u00e9gimen Jur\u00eddico Del Arrendamiento De Predios R\u00fasticos En El Derecho Agrario Venezolano, Caracas: Sucre, 1972. <\/p>\n
7\u0002 Arturo Valencia Zea, Derecho Civil, Tomo IV, De los contratos, Temis, 1975, p. 385. <\/p>\n
8\u0002 Compilado en el art\u00edculo 2.14.5.1.2. del decreto 1071 de 2015. <\/p>\n
9\u0002 C\u00e9sar G\u00f3mez Estrada, De los principales contratos civiles, 4\u00aa Ed., Temis, 2008, p. 197. <\/p>\n
10\u0002 Guillermo Ospina Fern\u00e1ndez, et. al, Teor\u00eda General del Contrato del Negocio Jur\u00eddico, Temis, 2009, p. 550. <\/p>\n
11\u0002 Se acuden a los \u00edndices de la serie de empalme del Departamento Administrativo Nacional de Estad\u00edstica, actualizado al 5 de mayo de 2023. El \u00edndice inicial es el de la fecha de entrega de los recursos, mientras que el \u00edndice final corresponde a abril de 2023, por ser el \u00faltimo disponible a la fecha de discusi\u00f3n del proyecto en Sala. <\/p>\n
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SC194-2023 (2013-00285-01) AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO Magistrado ponente SC194-2023 Radicaci\u00f3n n.\u00b0 41001-31-03-003-2013-00285-01 (Aprobado en sesi\u00f3n del dieciocho de mayo de dos mil veintitr\u00e9s) Bogot\u00e1 D.C., dieciocho (18) de julio de dos mil veintitr\u00e9s (2023). Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por Carlos Enrique Quintero […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[64],"tags":[],"class_list":["post-74562","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-julio-2023"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/74562","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=74562"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/74562\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=74562"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=74562"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=74562"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}