SC253-2023 (2014-00213-01)<\/p>\n
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LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
Magistrado ponente <\/p>\n
SC253-2023 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n.\u00ba 19001-31-03-005-2014-00213-01 (Aprobado en sesi\u00f3n de veintinueve de junio de dos mil veintitr\u00e9s) <\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., primero (1\u00ba) de septiembre de dos mil veintitr\u00e9s (2023). <\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n que interpuso la convocante frente a la sentencia de 13 de julio de 2021, dictada por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Popay\u00e1n, en el proceso que promovi\u00f3 Gabriela Ord\u00f3\u00f1ez Trochez contra Provivienda para los Trabajadores de Educaci\u00f3n del Cauca \u2013 Provitec (ESAL)1. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
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1. Pretensiones. <\/p>\n
La convocante pidi\u00f3 que se declarara resuelto, por incumplimiento atribuible a su contraparte, el contrato de compraventa instrumentado en la escritura p\u00fablica n.\u00ba 2478, otorgada el 8 de octubre de 2010 en la Notar\u00eda Primera de Popay\u00e1n. En consecuencia, solicit\u00f3 que se le restituyera la heredad compravendida, y que se condenara a Provitec a pagarle $17.750.240.000, a t\u00edtulo de compensaci\u00f3n por las p\u00e9rdidas derivadas de la anunciada infracci\u00f3n negocial. <\/p>\n
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2. Fundamento f\u00e1ctico. <\/p>\n
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1. A trav\u00e9s del contrato que se denunci\u00f3 incumplido, la actora transfiri\u00f3 a Provitec un lote de 120.000 m2, que hace parte de otro de mayor extensi\u00f3n conocido como \u201cLa Loma\u201d, ubicado en la vereda Morinda de la ciudad de Popay\u00e1n. A cambio, se convino el pago de $67.000.000. <\/p>\n
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2. A espaldas de la vendedora, \u00aben la escritura p\u00fablica (…) se a\u00f1adi\u00f3 un par\u00e1grafo (…) por la parte compradora, que manifiesta venta como cuerpo cierto\u00bb, con lo cual termin\u00f3 agregando a la cosa vendida \u00abun humedal y un bosque de robles, los cuales tiene un \u00e1rea de ocho hect\u00e1reas (8 Has). Las 8 Has que corresponden al humedal y al bosque de robles nunca fueron prometidas en venta y nunca se incluyeron en la promesa de compraventa\u00bb. <\/p>\n
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3. La convocada, entonces, \u00abincurri\u00f3 en incumplimiento del precio, pues en la promesa de contrato de compraventa de fecha 30 de septiembre del a\u00f1o 2010, se hab\u00eda estipulado como par\u00e1grafo que el comprador har\u00eda la verificaci\u00f3n de la extensi\u00f3n del terreno objeto de la promesa. En la promesa de compraventa no se pact\u00f3 que esta se har\u00eda como cuerpo cierto, ya que se prometi\u00f3 vender de manera exacta diez (10) hect\u00e1reas y 8168 metros cuadrados por el precio de $1.262.000.000\u00bb. <\/p>\n
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4. La compradora, adem\u00e1s, habr\u00eda actuado de mala fe, pues indujo a su contraparte a suscribir el contrato de compraventa \u00abcon una extensi\u00f3n de \u00e1rea muy superior a la inicialmente acordada en la promesa, y (…) [aceptando] que esta compraventa se har\u00eda como cuerpo cierto, incluyendo un humedal y un bosque de robles de m\u00e1s de 8 Hect\u00e1reas dentro de esta negociaci\u00f3n, es decir que el objeto de la compraventa fue de m\u00e1s de 20 hect\u00e1reas, por lo tanto el precio aument\u00f3 al momento de suscribir la escritura p\u00fablica\u00bb. <\/p>\n
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3. Actuaci\u00f3n procesal. <\/p>\n
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1. Enterada del inicio del proceso, la demandada se opuso al petitum, formulando las excepciones de \u00abbuena fe contractual\u00bb; \u00abprescripci\u00f3n extintiva\u00bb; \u00abhaberse parcelado el inmueble\u00bb; \u00abfalta de legitimaci\u00f3n en la causa por pasiva\u00bb; \u00abnadie puede alegar a su favor [su] propio dolo\u00bb; \u00abel contrato es ley para las partes\u00bb; \u00abindependencia del contrato de compraventa con la promesa de compraventa\u00bb; \u00abescogencia indebida de la causal jur\u00eddica\u00bb; \u00abenriquecimiento sin causa\u00bb; y \u00abrenuncia expresa las acciones\u00bb. <\/p>\n
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2. Mediante sentencia de 10 de diciembre de 2019, el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Popay\u00e1n desestim\u00f3 las excepciones; declar\u00f3 resuelto el contrato de compraventa y orden\u00f3 las restituciones mutuas de rigor. <\/p>\n
3. Inconforme con esa determinaci\u00f3n, la demandada interpuso apelaci\u00f3n. <\/p>\n
LA SENTENCIA IMPUGNADA <\/p>\n
El tribunal revoc\u00f3 la decisi\u00f3n del juzgado de primera instancia, con fundamento en las razones que seguidamente se compendian: <\/p>\n
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i. Es evidente la imposibilidad de \u00abdeclarar resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del demandado en su obligaci\u00f3n de pagar el precio pactado\u00bb, pues qued\u00f3 probado que el comprador entreg\u00f3 a la vendedora la totalidad del dinero realmente pactado como precio ($1.262.000.000). <\/p>\n
<\/p>\n
ii. En los hechos de la demanda inicial parec\u00eda subyacer una denuncia relativa a un \u00aberror en el objeto\u00bb de la compraventa, es decir, a \u00abla configuraci\u00f3n de un vicio en el consentimiento emitido por la vendedora, y, en consecuencia, la s\u00faplica de una nulidad relativa\u00bb; no obstante, la actora reform\u00f3 su escrito inaugural para sustituir \u00absus hechos, pretensiones y fundamentos de derecho, afirmando al descorrer el traslado de las excepciones de m\u00e9rito: \u201c(\u2026) que en este asunto no se est\u00e1 solicitando la rescisi\u00f3n del contrato, sino la resoluci\u00f3n de este\u201d, fincando toda su argumentaci\u00f3n en que el comprador no cumpli\u00f3 con el pago del precio, contrariando lo estipulado \u201cen la promesa de compraventa\u201d\u00bb. <\/p>\n
<\/p>\n
iii. En dicha oportunidad la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez recalc\u00f3 que se hab\u00eda a\u00f1adi\u00f3 \u00aba sus espaldas\u00bb una estipulaci\u00f3n en la escritura p\u00fablica de compraventa, en virtud de la cual la venta se har\u00eda sobre cuerpo cierto y no por cabida, buscando as\u00ed que quedaran artificialmente incluidos en el predio objeto de la transferencia \u00abun humedal y un bosque de robles que \u201cnunca fueron prometidos en venta\u201d\u00bb. <\/p>\n
<\/p>\n
iv. A partir de ese alegato, la actora afirm\u00f3 que se hab\u00eda variado \u00abla determinaci\u00f3n del inmueble [y] el precio del contrato de compraventa, por cuanto si se aumenta el \u00e1rea que inicialmente se prometi\u00f3 en venta, el precio tambi\u00e9n deb\u00eda aumentar\u00bb. De all\u00ed deriv\u00f3 su legitimaci\u00f3n para pedir la resoluci\u00f3n del contrato, dada la \u00abfalta de pago del precio, consistente en el valor adicional de las 10 hect\u00e1reas de m\u00e1s que fueron vendidas\u00bb. <\/p>\n
<\/p>\n
v. Circunscrita la controversia a comprobar el incumplimiento del comprador, se advierte que \u00abla escritura de venta suscrita por las partes da cuenta que el apoderado designado por la vendedora declar\u00f3 recibir a satisfacci\u00f3n de manos del Representante Legal de la entidad compradora, el pago del precio\u00bb; inclusive de $1.260.000.000, suma muy superior a la pactada como tal en la escritura p\u00fablica correspondiente ($67.000.000). <\/p>\n
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vi. En realidad, lo alegado es que el precio deb\u00eda ser superior al pactado, pues fue tambi\u00e9n m\u00e1s extensa el \u00e1rea de terreno que realmente se transfiri\u00f3 a Provitec en el contrato de compraventa. Y siendo ello as\u00ed, \u00abresulta parad\u00f3jico e incoherente que (…) se insistiera en que no se alegaba una nulidad relativa, esto es, la existencia de vicios en el consentimiento, para despu\u00e9s anclar, sin tapujo alguno, la pretensi\u00f3n resolutoria en ellos, m\u00e1s a\u00fan, cuando conforme a lo preceptuado en el art\u00edculo 1743 C.C., en materia de saneamiento, el legislador prescribe que la nulidad relativa \u201cpuede sanearse por su ratificaci\u00f3n o por el lapso o paso del tiempo\u201d, disponiendo el articulo 1750 que \u201cel plazo para pedir la rescisi\u00f3n durara cuatro a\u00f1os\u201d y que ese cuatrienio se contar\u00e1… \u201cen el caso de error o de dolo, desde el d\u00eda de la celebraci\u00f3n del acto o contrato\u201d, hall\u00e1ndose en el caso concreto clara y evidentemente prescrita\u00bb. <\/p>\n
<\/p>\n
vii. Entonces, \u00absi lo que pretend\u00eda el vocero judicial de la parte demandante era una indagaci\u00f3n frente a la existencia de una \u201cmaniobra, artificio, enga\u00f1o\u201d del comprador, o en otras palabras, discutir la sanidad y regularidad del consenso, err\u00f3 en la acci\u00f3n escogida\u00bb. <\/p>\n
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viii. Tambi\u00e9n \u00abfueron equivocados los planteamientos a trav\u00e9s de los cuales se discuti\u00f3 el incumplimiento del comprador por generar un detrimento patrimonial en la vendedora, afirmando haberse \u201capropiado\u201d de un \u00e1rea de terreno mayor a la prometida en venta, y, consignarse en la escritura una venta en cuerpo cierto, dis\u00edmil a la contenida en el citado contrato preparatorio (…) porque la promesa, tal como lo pregona la jurisprudencia \u201cagota su eficacia final en el cumplimiento de una mera obligaci\u00f3n de hacer\u201d, dicho de otro modo, no se trata de un pacto perdurable por ser un contrato preparatorio de otro, raz\u00f3n por que, una vez se celebra el contrato prometido, aqu\u00e9l que le sirvi\u00f3 de antecedente pierde importancia o eficacia jur\u00eddica y no es factible, al menos, en los t\u00e9rminos aqu\u00ed propuestos, demandar con base en dicho convenio\u00bb. <\/p>\n
<\/p>\n
ix. Ahora bien, \u00absi lo dado en venta no legitimaba lo pagado, ten\u00eda la vendedora a su alcance la acci\u00f3n o acciones pertinentes para debatir la eventual configuraci\u00f3n de una lesi\u00f3n enorme u otra que considerara pertinente, lo que tampoco hizo, sin que, amparada en la discusi\u00f3n del cumplimiento del contrato, pueda aqu\u00ed, alegar si el precio pagado result\u00f3 o no justo\u00bb. <\/p>\n
DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
La querellante present\u00f3 el recurso extraordinario de casaci\u00f3n, y al sustentarlo formul\u00f3 cinco cargos, al amparo de las causales primera, segunda y tercera del art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso. Inicialmente la Sala se referir\u00e1 a la acusaci\u00f3n de incongruencia, y a continuaci\u00f3n resolver\u00e1, conjuntamente, lo que concierne a los yerros in iudicando. <\/p>\n
CARGO SEGUNDO <\/p>\n
Invocando la causal tercera de casaci\u00f3n, la recurrente sostuvo que \u00abel tribunal ten\u00eda que circunscribir su an\u00e1lisis, \u00fanicamente, a los elementos de la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato de compraventa por incumplimiento de la compradora en el pago del precio\u00bb, no obstante lo cual \u00abluego de precisar inicialmente que el objeto del litigio era la acci\u00f3n resolutoria t\u00e1cita por incumplimiento de lo pactado, de manera contradictoria e incoherente asevero\u0301 que ese no era el instituto jur\u00eddico que reg\u00eda el caso sino acciones diferentes, tales como la nulidad relativa, la rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n enorme y la de aumento de precio por falta de concordancia entre la cosa estipulada y la realmente vendida; discordancia o inconsonancia que puede evidenciarse a simple vista, a partir de una comparaci\u00f3n entre las pretensiones de la demanda y lo decidido por el fallador de segundo grado\u00bb. <\/p>\n
De no haber incurrido en ese yerro, \u00abel juzgador ad quem habr\u00eda arribado a la conclusi\u00f3n de que el incumplimiento de la compradora por no pagar el precio real de la venta se deduce del hecho de que el precio no se determin\u00f3 en la escritura p\u00fablica sino en los otros medios de prueba que obran en el proceso, tal como fuera confesado por el representante legal de la compradora; y, de ese modo, habr\u00eda confirmado la decisi\u00f3n del juez de primera instancia en el sentido de declarar la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento\u00bb. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
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1. La regla de la consonancia. <\/p>\n
El art\u00edculo 281 del C\u00f3digo General del Proceso establece que \u00ab[l]a sentencia deber\u00e1 estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las dem\u00e1s oportunidades que este c\u00f3digo contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si as\u00ed lo exige la ley. No podr\u00e1 condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta (\u2026)\u00bb. <\/p>\n
La norma trasuntada tiene por objeto resguardar los derechos de defensa y contradicci\u00f3n (que integran el derecho fundamental al debido proceso), a trav\u00e9s del establecimiento de l\u00edmites al funcionario judicial en el ejercicio de su funci\u00f3n de juzgamiento, orientados a impedir que las partes de un litigio sean sorprendidas con providencias que refieren a hechos, pretensiones o excepciones personales que no fueron alegados \u2013ni replicados\u2013 en la oportunidad legal. <\/p>\n
El rigor limitativo de la funci\u00f3n jurisdiccional exige que esta sea cumplida sin exceso, pero sin defecto, como lo ha pregonado la doctrina2, de manera que cuando la actividad del juez no se ci\u00f1e a ese preciso \u00e1mbito, su decisi\u00f3n estar\u00e1 viciada de incongruencia, en alguna de estas modalidades: ultra, extra y m\u00ednima petita. Sobre esta tem\u00e1tica, la Sala ha adoctrinado: <\/p>\n
A eso se contrae la congruencia de la sentencia, seg\u00fan lo establece el art\u00edculo 305 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, dirigido no s\u00f3lo a disciplinar que esa respuesta de la jurisdicci\u00f3n corresponda con lo que las partes le ponen de presente, sino, subsecuentemente, a impedir que el juez desconozca el compromiso de fallar dentro del marco de referencia que le trazan las partes, y cuyo incumplimiento es de anta\u00f1o inscrito en una de estas tres posibilidades: en primer lugar, cuando en la sentencia se otorga m\u00e1s de lo pedido, sin que el juzgador estuviese facultado oficiosamente para concederlo (ultra petita); en segundo lugar, cuando en la sentencia olvida el fallador decidir, as\u00ed sea impl\u00edcitamente, alguna de las pretensiones o de las excepciones formuladas (m\u00ednima petita); y en tercer lugar, cuando en el fallo decide sobre puntos que no han sido objeto del litigio, o, de un tiempo a esta parte, en Colombia, con apoyo en hechos diferentes a los invocados (extra petita)\u00bb (CSJ SC1806-2015, 24 feb.). <\/p>\n
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2. Resoluci\u00f3n del cargo. <\/p>\n
2.1. Por v\u00eda general, el vicio que pretende remediar la causal tercera de casaci\u00f3n no puede presentarse en una sentencia totalmente desestimatoria de las pretensiones, porque esa resoluci\u00f3n se extiende cabalmente sobre todo lo pedido; ni m\u00e1s, ni menos. De esta pauta solo quedan exceptuadas las providencias que se fundan en razones por completo ajenas al marco f\u00e1ctico del debate planteado por las partes, tal como lo ense\u00f1a el precedente: <\/p>\n
\u00abLa aludida causal [se refiere al tercer motivo de casaci\u00f3n], en principio, no podr\u00eda invocarse sobre la base de haberse decidido la litis de manera adversa a los intereses del actor o cuando el resultado del proceso no satisfizo los intereses del impugnante si la decisi\u00f3n \u2013libre de excesos o abstenciones respecto de las pretensiones y defensas de m\u00e9rito\u2013 ha reca\u00eddo sobre lo que fue materia del pleito. En tales hip\u00f3tesis, naturalmente, mal podr\u00eda entenderse que se dej\u00f3 de resolver sobre un extremo de la controversia. <\/p>\n
(…) Los fallos desestimatorios de las pretensiones del demandante, por regla general, no pueden caer en inconsonancia salvo \u2013sostuvo la Corte\u2013 \u201ceventos excepcionales (\u2026), cual acontece cuando \u2018un fallo de ese linaje sea el producto de haberse declarado una excepci\u00f3n respecto de la cual no operaba el principio inquisitivo, como la prescripci\u00f3n, la compensaci\u00f3n o la nulidad relativa, excepciones estas que, como se sabe, para su estudio y reconocimiento deben alegarse en la contestaci\u00f3n de la demanda (art. 306 del C. de P. C.)\u2019 (\u2026), o \u2018porque el juzgador se aparta de los extremos f\u00e1cticos del debate (…) caso en el cual se estar\u00eda incurriendo en una inconsonancia o desarmon\u00eda denunciable en casaci\u00f3n porque como se anot\u00f3, de conformidad con el art\u00edculo 305 ibidem, la congruencia en la actualidad comprende tambi\u00e9n \u2018los hechos fundantes de las pretensiones\u2019\u00bb (CSJ SC, 2 Feb. 2009, rad. 1995-11220-01)\u00bb. (CSJ SC4959-2015). <\/p>\n
2.2. En este caso, el fallo impugnado desestim\u00f3 todas las pretensiones, y se bas\u00f3 en razones coherentes con los planteamientos de las partes, de modo que la inconsonancia no se present\u00f3. Y aunque es cierto que la corporaci\u00f3n ad quem fue m\u00e1s all\u00e1, y analiz\u00f3 ciertos vicios del consentimiento, e incluso la regla del art\u00edculo 1888 del C\u00f3digo Civil, relativa a las ventas por cabida, no lo hizo con descuido de la causa petendi o el petitum, sino con el prop\u00f3sito de extraer del escrito inicial y su reforma alg\u00fan significado jur\u00eddicamente coherente. <\/p>\n
Aunque el punto se explorar\u00e1 con m\u00e1s detalle al resolver los cargos restantes, conviene resaltar desde ahora que la demanda presenta una grave deficiencia l\u00f3gico-conceptual, en la medida en que all\u00ed se reclama la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa como secuela de la infracci\u00f3n de una obligaci\u00f3n que no existe \u2013pues no hace parte de lo que acordaron las partes\u2013. <\/p>\n
En efecto, la demandante aleg\u00f3 que en el contrato de compraventa se incluy\u00f3, \u00aba espaldas de la vendedora\u00bb, una porci\u00f3n de terreno mayor a la que cre\u00eda estar vendiendo; por esa v\u00eda, plante\u00f3 que el acrecimiento del \u00e1rea del inmueble enajenado deber\u00eda reflejarse en un aumento del precio pactado como contraprestaci\u00f3n. Pero si las cosas fueran como lo dice la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez, no obra ning\u00fan acuerdo de voluntades relativo al pago de ese mayor precio. <\/p>\n
Dada la ausencia de consentimiento de las partes al respecto, no es posible asumir el impago de un hipot\u00e9tico sobreprecio como verdadero incumplimiento contractual. De ah\u00ed que el tribunal dijera que la pretensi\u00f3n de la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez era \u00abparad\u00f3jic[a] e incoherente\u00bb, y que resaltara, a rengl\u00f3n seguido, que el precio que s\u00ed se estipul\u00f3 \u2013incluso el que las ahora litigantes ajustaron en secreto\u2013, hab\u00eda sido sufragado en su totalidad por Provitec, tornando inviable la resoluci\u00f3n de la compraventa. <\/p>\n
De este modo, insiste la Corte, la s\u00faplica de justicia que elev\u00f3 la actora tuvo una respuesta concreta (la desestimaci\u00f3n de sus reclamos) y totalmente sim\u00e9trica con el debate planteado, conclusi\u00f3n que no var\u00eda por el hecho de que, tras establecer la imposibilidad l\u00f3gica de la resoluci\u00f3n contractual, se hubieran ensayado otras aproximaciones al conflicto, a partir de posibles interpretaciones del oscuro y ambivalente texto de la demanda. <\/p>\n
Ese esfuerzo interpretativo del ad quem, adem\u00e1s, no fue desenfocado o caprichoso, sino que gravit\u00f3 alrededor de los hechos que relat\u00f3 la propia recurrente, en especial, sobre la ampliaci\u00f3n inconsulta y abusiva del bien compravendido a la que se aludi\u00f3 a lo largo de este juicio; de ah\u00ed que en el fallo de segunda instancia se analizaran posibles vicios del consentimiento, particularmente el error y el dolo; incluso la lesi\u00f3n enorme, como remedios ideados para enfrentar los desequilibrios \u2013subjetivos u objetivos\u2013 entre prestaciones a cargo del vendedor y el comprador de un inmueble. <\/p>\n
Lo expuesto evidencia un panorama diametralmente opuesto al que se describi\u00f3 en la demanda de casaci\u00f3n, pues la colegiatura de segundo grado, a cambio de ignorar la pretensi\u00f3n resolutoria, sentenci\u00f3 integralmente sobre ella, sin obviar en lo absoluto el marco f\u00e1ctico del litigio. Y adem\u00e1s, extremando cuidados, propuso varias alternativas hermen\u00e9uticas para el texto inicial, buscando dar una respuesta integral al ruego de justicia que elev\u00f3 la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez, proceder que para nada podr\u00eda calificarse de incongruente. <\/p>\n
Por consiguiente, el cargo no prospera. <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
La casacionista denunci\u00f3 la violaci\u00f3n indirecta de los art\u00edculos \u00ab1546, 1602, 1603, 1618, 1864, 1887, 1892, 1928, 1932, 1934 y 1946 del C\u00f3digo Civil\u00bb, por errores de hecho manifiestos y trascendentes en la apreciaci\u00f3n de la demanda. <\/p>\n
En sustento, adujo que \u00abel Tribunal entendi\u00f3 al principio de su sentencia que la acci\u00f3n sustancial invocada por la actora fue una resoluci\u00f3n de contrato. Sin embargo, malinterpret\u00f3 algunos apartes del libelo genitor en los cuales se aludi\u00f3 tangencialmente a un error o a la mala fe de la compradora, para posteriormente, s\u00f3lo con base en esas alusiones, inferir que la acci\u00f3n llamada a dirimir la controversia no era la de resoluci\u00f3n de contrato de compra venta por incumplimiento del comprador (art\u00edculos 1546 y 1932 del C\u00f3digo Civil) sino la de nulidad relativa (1741 y 1743 ejusdem), o bien la de rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n enorme (1947 ibidem), o inclusive, la de aumento del precio o desistimiento del contrato por falta de concordancia entre la cabida real del inmueble materia de la compra venta y el \u00e1rea expresada en la escritura de venta (1888 del mismo estatuto)\u00bb. <\/p>\n
A ello agreg\u00f3 que, \u00abcomo la acci\u00f3n invocada fue \u2013clara e inequ\u00edvocamente\u2013 la de resoluci\u00f3n contractual, el sentenciador ad quem debi\u00f3 limitar su decisi\u00f3n a la demostraci\u00f3n de sus elementos estructurales seg\u00fan la evidencia probatoria recopilada en la actuaci\u00f3n, sin que le estuviese permitido hacer especulaciones sobre otro tipo de acciones que no fueron las escogidas por la estrategia de litigio de la demandante, ni resultaban id\u00f3neas para dirimir la controversia que se dej\u00f3 a la consideraci\u00f3n del fallador de segundo grado\u00bb. <\/p>\n
Ahora bien, circunscrito el an\u00e1lisis a los elementos de la pretensi\u00f3n resolutoria invocada, no deb\u00eda perderse de vista que \u00aben la resoluci\u00f3n de contrato se examina el estado psicol\u00f3gico o interno de las partes para efectos de las restituciones rec\u00edprocas a las que hubiere lugar; mientras que es perfectamente posible que haya error en la cabida y precio del objeto de la compra venta, pero lo mismo se supere mediante la determinaci\u00f3n de tales aspectos por cualesquiera medios de prueba; sin que tenga que invalidarse el contrato por virtud de las nulidades sustanciales\u201d. <\/p>\n
CARGO TERCERO <\/p>\n
Nuevamente por la senda del segundo motivo de casaci\u00f3n, e invocando la infracci\u00f3n de los mismos preceptos del C\u00f3digo Civil, la actora sostuvo que \u00abel tribunal rest\u00f3 todo valor demostrativo al documento contentivo de la promesa de compraventa, confundiendo su eficacia obligatoria con su valor probatorio\u00bb; y perdi\u00f3 tambi\u00e9n de vista que \u00aben el contrato definitivo no se estipul\u00f3 el precio de la venta, pues qued\u00f3 demostrado que la suma de $67.000.000 se\u00f1alada en la cl\u00e1usula primera de la Secci\u00f3n II de la escritura p\u00fablica n\u00famero 2.478 del 8 de octubre de 2010, fue meramente simb\u00f3lica para efectos de pago de impuestos y gastos notariales\u00bb. <\/p>\n
Ciertamente, \u00abal no estar determinado el precio en el contrato definitivo, nada obstaba para que el mismo se determinara por cualquier medio de conocimiento legalmente admisible, pues al respecto existe total libertad probatoria\u00bb, siendo del caso precisar que \u00aben el instrumento preparatorio se fij\u00f3 el precio del Lote No. 1 (…) en $13.006.080.000 del a\u00f1o 2019 (…) pero el contrato final de compraventa se hizo por los Lotes No. 1, No. 2 y No. 3, cuyo precio actualizado al a\u00f1o 2019 era de $20.526.080.000. Luego, una vez determinado el precio real de la venta, existe una diferencia por pagar de $7.520.000.000 (actualizados al a\u00f1o 2019), correspondientes a los Lotes No. 1 y No. 2, y ello \u2013se reitera\u2013 independientemente de que la venta se haya hecho por cabida o a cuerpo cierto (sic)\u00bb. <\/p>\n
Adicionalmente, el ad quem \u00abomiti\u00f3 valorar el dictamen pericial elaborado por el ingeniero civil Diego Fernando Bravo Montilla, el cual no fue objetado por la contraparte y corrobor\u00f3 el precio real de la venta de manera proporcional a como se determin\u00f3 en la promesa, arrojando que dicho precio ascendi\u00f3 a la suma de $20.526.080.000 del a\u00f1o 2019\u00bb, y \u00abtambi\u00e9n rest\u00f3 todo valor probatorio \u2013pues ni siquiera lo mencion\u00f3\u2013 a la confesi\u00f3n hecha por el representante legal de la demandada, Fernando Vargas Navia, en la audiencia inicial del 7 de noviembre de 2019, [donde] confes\u00f3 que nunca estuvo interesado en (ni su representada ten\u00eda la capacidad econ\u00f3mica para) comprar el humedal y el robledal que se incluyeron en la escritura p\u00fablica de compraventa, por lo que solicit\u00f3 a la vendedora les fueran donados esos terrenos\u00bb. <\/p>\n
CARGO CUARTO <\/p>\n
Con id\u00e9ntico fundamento, la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez se\u00f1al\u00f3 que \u00abel precio mencionado por el Tribunal y pagado por la compradora no fue el precio real de la compraventa\u00bb, y que el an\u00e1lisis integral de la evidencia recaudada permit\u00eda colegir que \u00abi) que el precio real de la venta no se determin\u00f3 en la escritura de compraventa; y ii) que el precio final de la venta no fue el se\u00f1alado en el contrato preparatorio; pues la cantidad que se indic\u00f3 en \u00e9ste fue, expresamente, para 10,8 hect\u00e1reas y no para 19,6 hect\u00e1reas, que fue el \u00e1rea total del negocio final de compraventa\u00bb. <\/p>\n
En realidad, \u00abel precio real de la venta fue el que determin\u00f3 el dictamen pericial para esas 19.6 hect\u00e1reas ($20.526.080.000 para el a\u00f1o 2019), independientemente de que el negocio se haya hecho por cabida o a cuerpo cierto, lo que en \u00faltimas era un tema intrascendente para la presente controversia\u00bb. As\u00ed las cosas, \u00abcomo quiera que la compradora solo pago\u0301 al vendedor la suma de $1.262.000.000 (correspondientes a $13.006.080.000 del a\u00f1o 2019), se deduce, por necesidad l\u00f3gica, que no ha pagado el precio total de la venta real\u00bb. <\/p>\n
Como colof\u00f3n, sostuvo que \u00abse deduce de todo lo anterior que el incumplimiento de la compradora en el pago del precio qued\u00f3 suficientemente demostrado en el proceso, por lo que se probaron todos los presupuestos f\u00e1cticos de la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato de compraventa\u00bb. <\/p>\n
CARGO QUNTO <\/p>\n
Con apoyo en la causal primera de casaci\u00f3n, se denunci\u00f3 la aplicaci\u00f3n indebida de los preceptos \u00ab1546, 1602, 1603, 1618, 1740, 1741, 1864, 1887, 1888, 1892, 1928, 1932, 1934, 1946 del C\u00f3digo Civil y el 89 de la ley 153 de 1887\u00bb. Lo anterior en tanto que \u00abla norma sustancial que debi\u00f3 erigirse en la base esencial del fallo debi\u00f3 ser, exclusivamente, el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil [y] en cambio el Tribunal se adentr\u00f3 en disquisiciones innecesarias \u2013e inaplicables al caso\u2013 sobre acciones sustanciales que no se invocaron ni ven\u00edan a prop\u00f3sito para la soluci\u00f3n de la controversia jur\u00eddica, tales como la acci\u00f3n de aumento del precio por falta de concordancia entre el precio real y el precio de la cabida declarada, prevista en los art\u00edculos 1887, 1888, 1889 y 1890 del C\u00f3digo Civil\u00bb. <\/p>\n
A ello a\u00f1adi\u00f3 que, \u00abseg\u00fan el art\u00edculo 1928 ejusdem, la principal obligaci\u00f3n del comprador es la de pagar el precio convenido\u00bb, y que \u00abal tenor literal del art\u00edculo 1864 ibidem, el precio de la venta debe ser determinado por los contratantes, pero a falta de dicha determinaci\u00f3n, \u00e9sta podr\u00e1 hacerse por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen (…), normas [que] fueron inaplicadas por el Tribunal, toda vez que, de haberlas aplicado \u00edntegramente, habr\u00eda concluido que en el contrato de compraventa no se determin\u00f3 el precio real del inmueble, pero el mismo era determinable por los distintos medios de prueba arrimados\u00bb. <\/p>\n
Por \u00faltimo, y a pesar de que \u00abno se pone en discusi\u00f3n el hecho de que la promesa de compraventa agota su eficacia obligatoria entre las partes desde el momento mismo en que se celebra el convenio prometido\u00bb, es pertinente resaltar que \u00abno era esa la interpretaci\u00f3n jur\u00eddica que se impon\u00eda de la norma que consagra los efectos obligatorios de dicho instrumento, toda vez que no se adujo al proceso como documento de tipo dispositivo contentivo de la obligaci\u00f3n sustancial que se reclama \u2013como s\u00ed lo fue el contrato final de compraventa \u2013sino, simplemente, como medio probatorio perfectamente admisible en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, dada la libertad de apreciaci\u00f3n probatoria de que goza el funcionario judicial\u00bb. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
<\/p>\n
1. Precisiones iniciales. <\/p>\n
1. Rese\u00f1a del planteamiento de la demandante. <\/p>\n
Tanto en la demanda inicial, como en su reforma, la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez reclam\u00f3 que se declarara la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa en el que fungi\u00f3 como vendedora, dado el impago del precio; pero no exactamente el que se pact\u00f3, sino una especie de \u201cprecio justo\u201d, en tanto equivalente al tama\u00f1o de la heredad que efectivamente se habr\u00eda transferido a la compradora. Para ilustrar mejor ese argumento, resulta pertinente presentar los hechos relevantes del caso en orden cronol\u00f3gico: <\/p>\n
<\/p>\n
i. El d\u00eda 30 de septiembre de 2010, la recurrente en casaci\u00f3n, actuando a trav\u00e9s de apoderado, prometi\u00f3 transferir a Provitec <\/p>\n
\u00ab(…) el derecho de dominio y la posesi\u00f3n que tiene y ejerce sobre dos lotes de terreno que en la sentencia (sic) se denomina Potrero La Loma, con extensi\u00f3n de diez Ha con ocho mil novecientos sesenta y seis metros cuadrados (10 Ha con 8.168 m2) con todas sus anexidades, dependencias, usos, costumbres y servidumbre ubicado en zona de Campo Bello zona rural de la ciudad de Popay\u00e1n, sus linderos tomados del plano topogr\u00e1fico realizado por el top\u00f3grafo Haber Matiaca M\u00e9ndez M.P. N\u00ba 01-11999 CNPT que hace parte integral de esta promesa de compraventa, son: POR EL NORTE: en 535 metros lineales con propiedad de la familia Mosquera. POR EL SUR: Con propiedad de Edison G\u00f3mez en 217.72 m lineales, carretera de por medio. POR EL ORIENTE: En 497.61 m. lineales y humedal, carretera de por medio con Arnulfo Poso, menos los lotes de Sandra M. L\u00f3pez de 8.000 m2 con matr\u00edcula N\u00ba 120-180764 y Adri\u00e1n Rojas lote de 2.000 m2 con matr\u00edcula N\u00b0 120-180765, lotes actualmente delimitados por cerca de alambre de p\u00faa. POR EL OCCIDENT[E]: propiedad de Gabriela Ord\u00f3\u00f1ez en 620.258 m. lineales de por medio la quebradita y alambre de p\u00faa. Este hace parte del predio global que est\u00e1 bajo la matricula inmobiliaria N\u00ba 120-180768 de la Oficina de registro denominado lote N\u00ba 5 o Potrero de la Loma, el vendedor se compromete al desenglobe del predio que permita escriturarlo\u00bb3. <\/p>\n
A cambio, Provitec se comprometi\u00f3 a pagar un precio de $1.262.000.000, siendo un hecho probado en este proceso que dicha cantidad de dinero se entreg\u00f3 a entera satisfacci\u00f3n de la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez. <\/p>\n
<\/p>\n
ii. En la fecha convenida (8 de mayo de 2010) las partes otorgaron la escritura p\u00fablica n.\u00ba 2478, que recoge dos actos jur\u00eddicos diferentes. De un lado, el desenglobe del aludido \u201cLote No. 5\u201d en dos predios, \u201cLote 5.1.\u201d y \u201cLote 5.2.\u201d. Los linderos del primero coinciden cabalmente con los que se registraron en la promesa de compraventa; no as\u00ed el \u00e1rea total del terreno, fijada aqu\u00ed en 120.000 m2 (o 12 Ha)4. <\/p>\n
A continuaci\u00f3n, se asent\u00f3 la compraventa del referido \u201cLote 5.1.\u201d, cuyos linderos y \u00e1rea se determinaron por remisi\u00f3n al acto previo de desenglobe. Sin embargo, a continuaci\u00f3n se incluy\u00f3 en el clausulado un par\u00e1grafo del siguiente tenor: \u00abNo obstante la descripci\u00f3n y la determinaci\u00f3n de \u00e1rea, la venta se hace como cuerpo cierto. En esta venta queda incluida el humedal y el bosque de robles\u00bb. <\/p>\n
En el ac\u00e1pite de precio, se dijo que este ser\u00eda de $67.000.0005. <\/p>\n
<\/p>\n
iii. La vendedora aleg\u00f3 que ese par\u00e1grafo fue incluido \u00aba sus espaldas\u00bb, gracias a maniobras enga\u00f1osas de su contraparte, que la indujeron \u00abde manera dolosa\u00bb a suscribir la escritura de compraventa \u00abcon una extensi\u00f3n de \u00e1rea muy superior a la inicialmente acordada en la promesa (…) incluyendo un humedal y un bosque de robles de m\u00e1s de 8 Hect\u00e1reas dentro de esta negociaci\u00f3n, es decir que el objeto de la compraventa fue de m\u00e1s de 20 hect\u00e1reas, cuando inicialmente solo se hab\u00eda prometido vender 108.168 metros cuadrados\u00bb6. <\/p>\n
Para la recurrente, el equilibrio entre las prestaciones de los contratantes har\u00eda surgir a cargo de la compradora el deber de pagar un precio m\u00e1s elevado del que realmente pag\u00f3, dada la mayor \u00e1rea de terreno adquirida. Y como Provitec no cubri\u00f3 ese sobreprecio (el precio justo de lo que se le transfiri\u00f3), dice la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez que \u00abse deduce, por necesidad l\u00f3gica, que no ha pagado el precio total de la venta real\u00bb, franqueando el paso a la acci\u00f3n resolutoria. <\/p>\n
<\/p>\n
2. Delimitaci\u00f3n de la cuesti\u00f3n a resolver. <\/p>\n
Tal como lo sugiri\u00f3 el tribunal, los argumentos de la actora incorporan una serie de cuestiones jur\u00eddicas diversas, que no parecen armonizar entre s\u00ed. Su alegato se refiere a una estipulaci\u00f3n contractual que habr\u00eda sido incluida de forma unilateral \u2013\u00abde manera dolosa\u00bb\u2013 por la compradora; es decir, sobre la cual no hubo consentimiento. Pese a ello, le reconoce plena eficacia a esa alteraci\u00f3n inconsulta del objeto contractual, al punto que persigue reequilibrar las cargas negociales a trav\u00e9s de un acrecimiento proporcional \u2013y autom\u00e1tico\u2013 del precio pactado. <\/p>\n
En las distintas aristas de ese complejo razonamiento, parecen coexistir \u2013forzadamente\u2013 problem\u00e1ticas que involucran la formaci\u00f3n del consentimiento de los contratantes; los vicios que puede provocar el error o el dolo en la contrataci\u00f3n; el precio justo de los bienes inmuebles que son compravendidos, y la posibilidad de que dicho precio aumente sin mediar la voluntad de las partes, a fin de cubrir una eventual mayor \u00e1rea transferida al comprador. <\/p>\n
Como se sugiri\u00f3 al resolver el cargo segundo, la circunstancia indicada dificulta en gran medida subsumir el reclamo de justicia de la convocante en un remedio jur\u00eddico espec\u00edfico, raz\u00f3n por la cual el tribunal, tras desestimar la acci\u00f3n resolutoria, busc\u00f3 aproximarse al conflicto por v\u00edas muy diversas, como la nulidad relativa por vicios del consentimiento, la lesi\u00f3n enorme, o la regla del art\u00edculo 1888 del C\u00f3digo Civil, que opera cuando \u00abla cabida real fuere mayor que la cabida declarada\u00bb. <\/p>\n
Sin embargo, al sustentar su recurso extraordinario, la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez rehus\u00f3 expresamente todas esas posibles interpretaciones del texto de su escrito de demanda (inicial y reformado), e insisti\u00f3 con vehemencia en que su \u00fanica y pr\u00edstina pretensi\u00f3n fue la de resoluci\u00f3n del contrato de compraventa celebrado con Provitec, con soporte en los hechos que se sintetizaron supra. <\/p>\n
Y es que, como la recurrente ratific\u00f3 \u2013o mejor, clarific\u00f3\u2013 su intenci\u00f3n de ce\u00f1ir el debate a la resoluci\u00f3n del contrato de compraventa \u2013por incumplimiento en el pago del precio\u2013, cualquier an\u00e1lisis adicional se torna improcedente, incluso bajo el entendido de que la acci\u00f3n resolutoria no fuera el remedio id\u00f3neo para solucionar el conflicto que dio lugar a este juicio. Ante la manifestaci\u00f3n expresa de la interesada, es forzoso rechazar cualquier ex\u00e9gesis distinta de la demanda, siendo del caso reiterar que <\/p>\n
\u00abel juez tiene el deber de interpretar los hechos y pretensiones esgrimidos por el convocante en su demanda, dot\u00e1ndolos del sentido que interfiera en menor medida con la procedencia de sus verdaderos reclamos, siempre y cuando esa hermen\u00e9utica no sea abiertamente incompatible con las manifestaciones del propio convocante en su escrito inaugural, o sus modificaciones. Esto se traduce en que el fallador est\u00e1 obligado a desentra\u00f1ar el aut\u00e9ntico y adecuado sentido de la demanda, especialmente en aquellos eventos en los que la descripci\u00f3n f\u00e1ctica incluida en esa pieza procesal sea ininteligible, o refleje una contradicci\u00f3n insalvable entre los hechos relatados y las pretensiones; pero si lo que ocurre es que el convocante eligi\u00f3 de manera di\u00e1fana una acci\u00f3n equivocada, esa mediaci\u00f3n excepcional del funcionario se tornar\u00eda injustificada, pues el deber de interpretaci\u00f3n no puede conducir a que la jurisdicci\u00f3n recomponga la estrategia procesal de los litigantes, o la sustituya por otra m\u00e1s adecuada para la gesti\u00f3n de sus intereses\u00bb (CSJ SC3724-2021; reiterada en CSJ SC1971-2022). <\/p>\n
2. Incompletitud y desenfoque de la censura. <\/p>\n
En los cargos conjuntados, especialmente el primero y el quinto, la recurrente critic\u00f3 al tribunal por obviar su s\u00faplica resolutoria, al haber centrado sus esfuerzos en la verificaci\u00f3n de los requisitos de procedencia de otras acciones civiles distintas, que podr\u00edan tener cierta conexidad con los hechos del caso, pero que no fueron las que ejerci\u00f3 (o quiso ejercer) la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez, seg\u00fan ella misma lo remarc\u00f3 a lo largo de su impugnaci\u00f3n extraordinaria. <\/p>\n
Como ya se anot\u00f3, en el fallo de segunda instancia s\u00ed se analizaron los hechos del caso bajo perspectivas diferentes a la resoluci\u00f3n de contrato. Sin embargo, a esta \u00faltima tem\u00e1tica tambi\u00e9n se le dedic\u00f3 un amplio an\u00e1lisis, del que nada se dijo en el desarrollo de la demanda de sustentaci\u00f3n. En efecto, la parte motiva de la providencia impugnada inici\u00f3 cuestionando si <\/p>\n
\u00ab\u00bfProcede declarar resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del demandado en su obligaci\u00f3n de pagar el precio pactado? La respuesta al anterior interrogante es negativa, raz\u00f3n por la cual, la Sentencia proferida en primera instancia ser\u00e1 \u00edntegramente revocada. Lo anterior porque est\u00e1 probado que el comprador honr\u00f3 el d\u00e9bito contra\u00eddo y cancel\u00f3 a entera satisfacci\u00f3n de la vendedora la suma de 1.262.000.000 millones de pesos por el bien inmueble identificado con M.I. 120-182415, de la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de Popay\u00e1n\u00bb. <\/p>\n
A rengl\u00f3n seguido, el tribunal llam\u00f3 la atenci\u00f3n sobre la incoherencia l\u00f3gica de las alegaciones de la demandante, advirtiendo que <\/p>\n
\u00ab(…) la parte fue enf\u00e1tica en establecer los contornos que en el ejercicio del derecho de acci\u00f3n, delimitaban su demanda y pretensiones, aunque, para justificar la falta del pago del precio atribuy\u00f3 mala fe, dolo, actuaci\u00f3n fraudulenta y enriquecimiento sin justa causa del comprador, ligando el incumplimiento a lo pactado no en la compraventa, sino en la promesa de venta. Lo anterior, adem\u00e1s de demostrar una falta de direcci\u00f3n temprana del proceso (…) deja en evidencia, la falta de claridad conceptual de elementales aspectos de derecho sustancial, por parte de quien lleva la vocer\u00eda de la vendedora (…). <\/p>\n
(…) En la demanda la parte demandante afirm\u00f3 (confesi\u00f3n por apoderado judicial, articulo 193 del C.G.P.) que los 67 millones consignados en la Escritura, lo fueron s\u00f3lo para efectos de \u201cgastos notariales\u201d, siendo otro el precio real, pactado y pagado por la venta. Al proceso se arrim\u00f3 por la parte demandada, prueba documental relativa a copia de m\u00faltiples comprobantes de pago a favor de quien la vendedora design\u00f3 como su apoderado general, as\u00ed como documento suscrito el 21 de septiembre de 2012 por el Se\u00f1or Antonio Ord\u00f3\u00f1ez Arag\u00f3n (apoderado general de la demandante) quien certifica que recibi\u00f3 mil doscientos sesenta y dos millones de pesos, [a] satisfacci\u00f3n. Igualmente, el se\u00f1or Ordo\u00f1ez Arag\u00f3n al rendir testimonio afirm\u00f3 en audiencia (1 hora, 20:57 minutos) que hab\u00eda realizado muchos negocios previos con Provitec, que le pagaron de forma \u201cf\u00e1cil\u201d y \u201csuscribi\u00f3 los recibos por los dineros efectivamente entregados\u201d, siendo verdad, que en calidad de apoderado general de la vendedora firm\u00f3 el aludido paz y salvo (1 hora, minuto 33:44). Sobre ese pago, tambi\u00e9n dio cuenta el testigo Cesar Augusto Mu\u00f1oz (1 hora minuto 44:18) quien dice, ser \u201cescolta\u201d del Representante Legal de Provitec y haber ayudado a \u201cmovilizar\u201d dinero en efectivo para entregarlos al apoderado general de la vendedora a fin de cancelar lo pactado. <\/p>\n
(…) En ese orden, se puede dar por probado el pago del precio tal como lo reza la escritura, pero en la forma, valor y t\u00e9rminos demostrados en el infolio, esto es, 1.260.000 millones de pesos, cancelados de manera escalonada al vendedor. Aunado a todo lo anterior, se precisa adem\u00e1s que la demandante en verdad no discute el pago de esos 1.262.000 millones de pesos, sino el faltante para completar el precio que, en su sentir, se debi\u00f3 aumentar, por lo realmente vendido\u00bb. <\/p>\n
Por \u00faltimo, se analiz\u00f3 el pilar principal del argumento de la actora, conforme al cual el incumplimiento resolutorio alegado por ella derivar\u00eda del impago de un precio hipot\u00e9tico (el que deb\u00eda tener la mayor \u00e1rea del inmueble enajenado, respecto de la que quiso transferirse), y no de uno real, estipulado por las partes de forma directa, o mediante alg\u00fan mecanismo de tasaci\u00f3n ad hoc \u2013o, incluso, preestablecido por el legislador en una norma imperativa\u2013: <\/p>\n
\u00ab(…) [S]i lo que pretend\u00eda el vocero judicial de la parte demandante era una indagaci\u00f3n frente a la existencia de una \u201cmaniobra, artificio, enga\u00f1o\u201d del comprador, o en otras palabras, discutir la sanidad y regularidad del consenso, err\u00f3 en la acci\u00f3n escogida. Como fue expl\u00edcito en aseverar que no ejerc\u00eda la acci\u00f3n rescisoria por nulidad del contrato (sic), ello luce como se ha dicho, discordante: para determinar lo que quiso, esto es, la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento, debe partirse de la condici\u00f3n de validez del acto, raz\u00f3n por la que no logra entenderse, que se diga que el contrato existe y es v\u00e1lido pero que no fue cumplido y se justifique su incumplimiento en aspectos que discuten la mentada validez, dando todo ello, la apariencia de querer eximirse de las consecuencias del fen\u00f3meno de la prescripci\u00f3n extintiva planteada como excepci\u00f3n por la demandada, actuaci\u00f3n que no puede avalar la Sala y en simetr\u00eda con lo pedido, tampoco puede entrar a evaluar <\/p>\n
(…) [S]i lo dado en venta no legitimaba lo pagado, ten\u00eda la vendedora a su alcance la acci\u00f3n o acciones pertinentes para debatir la eventual configuraci\u00f3n de una lesi\u00f3n enorme u otra que considerara pertinente, lo que tampoco hizo, sin que, amparada en la discusi\u00f3n del cumplimiento del contrato, pueda aqu\u00ed, alegar si el precio pagado result\u00f3 o no justo, esa justeza es materia ajena a la acci\u00f3n que impetr\u00f3 y el t\u00e9rmino para incoarla, seg\u00fan mandato del articulo 1954, tambi\u00e9n expira en cuatro a\u00f1os, \u201ccontados desde la fecha de celebraci\u00f3n del contrato\u201d\u00bb. <\/p>\n
Para simplificar, el tribunal resalt\u00f3 la ausencia de prueba de alg\u00fan pacto, en el contrato de compraventa o en la promesa que le antecedi\u00f3, en virtud del cual Provitec hubiera asumido voluntariamente la obligaci\u00f3n de pagar una suma de dinero superior a la que efectivamente pag\u00f3 ($1.260.000.000). Tampoco existe ninguna pauta legal que establezca que el precio que pacten los contratantes debe acrecer de pleno derecho siempre que el \u00e1rea de terreno entregada fuera m\u00e1s extensa que la que se quiso transferir. <\/p>\n
En otras palabras, en el fallo de segundo grado se descart\u00f3 que la fuente de la obligaci\u00f3n de pagar un precio superior a $1.260.000.000 fuera cualquiera de los negocios jur\u00eddicos que ajustaron los litigantes (preparatorio y definitivo), o la propia ley imperativa. Y este escollo parece imposible de superar para la actora, pues la resoluci\u00f3n de un contrato por incumplimiento de una de las partes supone que la obligaci\u00f3n incumplida exista y sea exigible en alg\u00fan punto anterior al ejercicio de la acci\u00f3n civil. <\/p>\n
Ahora bien, los raciocinios que el tribunal emple\u00f3 para negar la resoluci\u00f3n de la compraventa \u2013desprovistos de cualquier menci\u00f3n tangencial a otro tipo de acciones, que podr\u00edan lucir m\u00e1s id\u00f3neas, dada la inexistencia de la carga que se denunci\u00f3 incumplida\u2013, fueron obviados por completo por la recurrente, quien no ofreci\u00f3 ning\u00fan argumento que pudiera oponerse a ellos, en el sentido de elucidar la fuente de la obligaci\u00f3n que se denunci\u00f3 incumplida. <\/p>\n
Esto quiere decir que el sustento principal de la decisi\u00f3n atacada se mantiene enhiesto, porque contra \u00e9l no se present\u00f3 ninguna cr\u00edtica puntual. Y en lo que s\u00ed fue objeto de reparos, la recurrente termin\u00f3 ocup\u00e1ndose de cuestiones accesorias, que en nada alteran la falta de evidencia de una carga preexistente incumplida (v. gr., la proposici\u00f3n de razones adicionales o secundarias a las que se trascribieron previamente, o el hecho de que en el contrato de promesa de compraventa se hubiera pactado un precio real, mayor al que se registr\u00f3 de forma ficta en el negocio definitivo \u2013siendo que la compradora pag\u00f3 el precio m\u00e1s alto de los dos\u2013). <\/p>\n
Esto equivale a decir que los cargos propuestos resultan desenfocados e incompletos. Lo primero, porque all\u00ed no trat\u00f3 de rebatirse la argumentaci\u00f3n del ad quem, perdiendo de vista que la parte que denuncia un yerro de juzgamiento tiene la carga de <\/p>\n
\u00ab(\u2026) plantear una cr\u00edtica concreta y razonada de las partes de la sentencia que dicho litigante estima equivocadas (…), [que] guarde adecuada consonancia con lo esencial de la motivaci\u00f3n que se pretende descalificar, vale decir, que se refiera directamente a las bases en verdad importantes y decisivas en la construcci\u00f3n jur\u00eddica sobre la cual se asienta la sentencia, habida cuenta de que si blanco del ataque se hacen los supuestos que delinea a su mejor conveniencia el recurrente y no a los que constituyen el fundamento nuclear de la providencia, se configura un notorio defecto t\u00e9cnico por desenfoque que conduce al fracaso del cargo correspondiente (sentencia 06 de 26 de marzo de 1999); criterio que la Corte ha reiterado en muchos pronunciamientos, entre otros, en los fallos de 7 de noviembre de 2002, exp. 7587, y 28 de mayo de 2004, exp. 7101, para citar solo algunos\u201d (Casaci\u00f3n Civil, sentencia de 5 de abril de 2010, Exp. 50001-31-03-002-2001-04548-01)\u00bb (CSJ SC, 20 sep. 2013, rad. 2007-00493-01). <\/p>\n
Y lo segundo, porque la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez no disput\u00f3 el argumento principal del raciocinio de la corporaci\u00f3n ad quem en punto a la improcedencia de la acci\u00f3n resolutoria, a saber, la inexistencia actual de la obligaci\u00f3n que se dijo incumplida, lo cual constituye otra grave deficiencia formal, seg\u00fan lo tiene decantado el precedente: <\/p>\n
\u00ab(…) La demanda de casaci\u00f3n debe desandar los pasos del tribunal para derruir todos y cada uno de los pilares que sirven de apoyo a la decisi\u00f3n que clausur\u00f3 la segunda instancia, porque en la medida en que alguno de sus argumentos basilares se mantenga inc\u00f3lume, la presunci\u00f3n de legalidad y acierto que ampara la labor de esa colegiatura se torna intangible para la Corte (…). \u201cLa competencia que el recurso de casaci\u00f3n otorga a la Corte, no abre un debate sin l\u00edmite como si fuera un thema decidendum, todo lo contrario, el fallo del Tribunal atrae sobre s\u00ed la censura, como thema decisum. <\/p>\n
La demanda de casaci\u00f3n delinea estrictamente los confines de la actividad de la Corte, la que desarrolla su tarea de velar por la cabal aplicaci\u00f3n del derecho objetivo y la preservaci\u00f3n de las garant\u00edas procesales, seg\u00fan sea la causal alegada. S\u00edguese de ello, que no puede la Corte abordar un examen exhaustivo de todo el litigio, sino que su misi\u00f3n termina donde la acusaci\u00f3n acaba, y si tal impugnaci\u00f3n es deficitaria, porque algunos argumentos o elementos probatorios invocados por el Tribunal quedaron al margen de la censura, porque fueron omitidos por el casacionista, que respecto de ellos dej\u00f3 de explicar en qu\u00e9 consiste la infracci\u00f3n a la ley, cu\u00e1l su incidencia en el dispositivo de la sentencia y en qu\u00e9 direcci\u00f3n debe buscarse el restablecimiento de la normatividad sustancial vulnerada, no puede la Corte completar la impugnaci\u00f3n. <\/p>\n
En suma, \u201cel ataque en casaci\u00f3n supone el arrasamiento de todos los pilares del fallo, pues mientras subsistan algunos, suficientes para soportar el fallo, este pasar\u00e1 indemne\u201d (CSJ SC, 2 abr. 2004, rad. 6985 reiterada en CSJ SC, 29 jun. 2012, rad. 2001-00044-01)\u00bb (CSJ AC2680-2020, 19 oct.). <\/p>\n
<\/p>\n
3. Intrascendencia de las acusaciones. <\/p>\n
3.1. Lo dicho en el ac\u00e1pite previo, en especial la transcripci\u00f3n de un aparte de la sentencia recurrida, deja en evidencia que no existi\u00f3 ning\u00fan desatino en la interpretaci\u00f3n de la demanda, o al menos no uno significativo, en la medida en que los hechos y pretensiones de la demanda fueron materia de pronunciamiento expreso. Esto descartar\u00eda la comisi\u00f3n del yerro in iudicando denunciado en los cargos primero y quinto, o lo tornar\u00eda irrelevante. <\/p>\n
T\u00e9ngase en cuenta que, aun aceptando que el tribunal se hubiera pronunciado sobre asuntos (y acciones jur\u00eddicas) ajenos a esta litis, ciertamente tambi\u00e9n analiz\u00f3 y provey\u00f3 con detalle lo concerniente a la pretensi\u00f3n resolutoria, dando precisas razones acerca de su improcedencia, referidas \u2013se reitera\u2013 a la inexistencia de una fuente obligacional actual del d\u00e9bito que se dijo incumplido por Provitec. <\/p>\n
3.2. En cuanto a la pretermisi\u00f3n de la promesa de compraventa y del dictamen pericial recaudado, basta con insistir en que ninguna de esas probanzas permite esclarecer cu\u00e1l es la fuente de la obligaci\u00f3n que se denunci\u00f3 incumplida. El contrato preparatorio s\u00ed recoge un precio muy superior al consignado en la escritura de compraventa, pero tal cosa carece de incidencia, comoquiera que en este juicio no se discute cu\u00e1l fue el precio realmente pactado (est\u00e1 probado que ascendi\u00f3 a $1.260.000.000, que se pagaron a cabalidad), sino cu\u00e1l debi\u00f3 ser la justa compensaci\u00f3n de la vendedora ante la alegada transferencia de una porci\u00f3n de tierra superior a la convenida. <\/p>\n
En ese escenario, la promesa de contratar tambi\u00e9n se torna f\u00fatil, pues solo demostrar\u00eda que las partes fingieron un precio sustancialmente menor en la compraventa \u2013presuntamente para aminorar sus cargas fiscales\u2013, pero en ning\u00fan momento prueba que las partes hubieran concertado alguna regla para determinar un sobreprecio en caso de que se transfiriera un \u00e1rea mayor a la prometida en venta; mucho menos que hubieran habilitado el aumento autom\u00e1tico del precio, ante cualquier eventual acrecimiento del \u00e1rea transferida. <\/p>\n
Algo similar ocurre con la experticia recaudada, pues esta busca determinar el precio comercial del predio que la actora dijo haber transferido a su contraparte, pero esa informaci\u00f3n no conduce a esclarecer la preexistencia de la obligaci\u00f3n de pagar ese \u201cprecio justo\u201d. Lo anterior es tan evidente, que la propia demandante insiste en que la compradora deb\u00eda pagar el precio que indic\u00f3 el perito en este juicio, y no otro ya determinado, o que pudiera establecerse a partir de alguna pauta preexistente. <\/p>\n
3.3. Esto \u00faltimo puede concatenarse con la alegada infracci\u00f3n del art\u00edculo 1864 del C\u00f3digo Civil. No est\u00e1 en debate que el precio en una compraventa pueda ser determinado o determinable, pero si es lo segundo, tiene que existir un acuerdo de voluntades orientado a se\u00f1alar c\u00f3mo debe hacerse el c\u00e1lculo pertinente. En ausencia de ese m\u00e9todo prefijado por las partes, o no habr\u00eda precio (esto es, no existir\u00eda compraventa por ser un elemento de la esencia), o lo ser\u00eda el pactado expresamente, hasta tanto la jurisdicci\u00f3n no estableciera que ese acuerdo de voluntades es inequitativo. <\/p>\n
Pero esto \u00faltimo, como es l\u00f3gico, no podr\u00eda hacerse en el escenario de un juicio de resoluci\u00f3n de contrato, pues a riesgo de fatigar, este se funda en la plena eficacia de lo acordado; de ah\u00ed que se exija la prueba del incumplimiento de una carga pre-estipulada por las partes, o que se entienda incluida en el contrato en virtud de alg\u00fan precepto legal imperativo o supletivo. Por tanto, la demanda en estudio no ten\u00eda vocaci\u00f3n de prosperidad desde su propia concepci\u00f3n, porque plantea la resoluci\u00f3n por la infracci\u00f3n de una carga que no existe (a pesar de que, para la actora, debiera existir). <\/p>\n
Y siendo ello as\u00ed, todas las acusaciones presentadas ser\u00edan inanes, pues a\u00fan si estas se verificaran \u2013lo que no sucede en el presente caso\u2013, ser\u00eda inviable acceder al petitum, pues no puede resolverse un contrato porque el comprador pag\u00f3 el precio pactado, aunque este sea distinto de aquel que la vendedora considera ahora equitativo o justo, con respecto a la propiedad que transfiri\u00f3. <\/p>\n
No prosperan, entonces, los cuatro cargos analizados. <\/p>\n
<\/p>\n
4. Conclusiones. <\/p>\n
En la demanda, la se\u00f1ora Ord\u00f3\u00f1ez Trochez pidi\u00f3 que se declarara resuelto el contrato de compraventa que celebr\u00f3 con su contraparte, pues esta \u00faltima recibi\u00f3 un bien con un \u00e1rea mayor de la que se hab\u00eda convenido en las tratativas preliminares, sin sufragar el mayor precio que, en sentir de la actora, ser\u00eda equivalente. <\/p>\n
Esta alegaci\u00f3n, seg\u00fan explic\u00f3 la Sala, parte de una base improcedente, pues la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n de contratos exige que el incumplimiento del demandado verse sobre una prestaci\u00f3n predefinida, no sobre una hipot\u00e9tica, derivada de un intento unilateral por equilibrar las cargas negociales entre los estipulantes. <\/p>\n
En esos t\u00e9rminos, queda evidenciado que la elecci\u00f3n de la acci\u00f3n fue errada; de ah\u00ed que el tribunal ensayara diversas formas de resolver el conflicto. Sin embargo, la actora rehus\u00f3 esas interpretaciones, e insisti\u00f3 en que su \u00fanica s\u00faplica era la de resoluci\u00f3n de contrato, la cual no podr\u00eda salir avante, comoquiera que no tiene que ver con una carga preexistente, determinada o determinable con antelaci\u00f3n al inicio del juicio a partir de pautas legales o convencionales. <\/p>\n
As\u00ed las cosas, am\u00e9n de desenfocados e incompletos, los fundamentos de la impugnaci\u00f3n extraordinaria se tornan irrelevantes, pues incluso suponiendo la presencia de los defectos que rese\u00f1\u00f3 la casacionista \u2013que, en realidad, no se presentaron\u2013 la controversia no podr\u00eda tener un desenlace distinto del que dispuso el tribunal. <\/p>\n
DECISI\u00d3N <\/p>\n
Por lo expuesto, la Sala de Casaci\u00f3n Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, <\/p>\n
RESUELVE <\/p>\n
PRIMERO. NO CASAR la sentencia de 8 de octubre de 2010, dictada por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Popay\u00e1n, en el juicio que promovi\u00f3 Gabriela Ord\u00f3\u00f1ez Trochez contra Provivienda para los Trabajadores de la Educaci\u00f3n del Cauca \u2013Provitec (ESAL). <\/p>\n
SEGUNDO. CONDENAR a la parte demandante, como impugnante vencida, al pago de las costas procesales de esta actuaci\u00f3n. En la liquidaci\u00f3n incl\u00fayanse diez salarios m\u00ednimos legales mensuales vigentes, que el Magistrado Sustanciador se\u00f1ala como agencias en derecho. <\/p>\n
Notif\u00edquese y c\u00famplase <\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
Presidenta de Sala <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
(En comisi\u00f3n de servicios) <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 Tr\u00e1mite reasignado en cumplimiento de lo dispuesto por la Sala de Casaci\u00f3n Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sesi\u00f3n celebrada el 22 de febrero de 2023. <\/p>\n
2\u0002 El principio de congruencia \u00abtiene extraordinaria importancia, (\u2026) pues se liga \u00edntimamente con el derecho constitucional a la defensa, ya que este exige que el ajusticiado en cualquier clase de proceso conozca las pretensiones o las imputaciones que contra \u00e9l o frente a \u00e9l se han formulado, por lo que la violaci\u00f3n de la congruencia implica la de aqu\u00e9l derecho; la actividad probatoria, las excepciones o simples defensas, y las alegaciones se orientan l\u00f3gicamente por las pretensiones, imputaciones, excepciones y defensas formuladas en el proceso\u00bb (DEVIS, Hernando. Teor\u00eda General del Proceso. Ed. Temis, Bogot\u00e1. 2017, p. 50). <\/p>\n
3\u0002 Folio 13 del archivo digital denominado \u201c004PoderAnexos.pdf). <\/p>\n
4\u0002 Folio 5, \u00eddem. <\/p>\n
5\u0002 Folio 7, \u00eddem. <\/p>\n
6\u0002 Numerales 3., 4. y 5. del ac\u00e1pite de hechos de la demanda (este documento reposa en el archivo digital denominado \u201c047CorreccionAdicionDemanda.pdf). <\/p>\n
7\u0002 A cuyo tenor: \u00abEn los contratos bilaterales va envuelta la condici\u00f3n resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podr\u00e1 el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resoluci\u00f3n o el cumplimiento del contrato con indemnizaci\u00f3n de perjuicios\u00bb. <\/p>\n
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SC253-2023 (2014-00213-01) LUIS ALONSO RICO PUERTA Magistrado ponente SC253-2023 Radicaci\u00f3n n.\u00ba 19001-31-03-005-2014-00213-01 (Aprobado en sesi\u00f3n de veintinueve de junio de dos mil veintitr\u00e9s) Bogot\u00e1, D.C., primero (1\u00ba) de septiembre de dos mil veintitr\u00e9s (2023). Se decide el recurso de casaci\u00f3n que interpuso la convocante frente a […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[66],"tags":[],"class_list":["post-76013","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-septiembre-2023"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/76013","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=76013"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/76013\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=76013"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=76013"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=76013"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}