SC313-2023 (2016-00162-01)<\/p>\n
<\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
Magistrado Ponente <\/p>\n
SC313-2023 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n\u00b0 68001-31-03-012-2016-00162-01 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n de veintinueve de junio de dos mil veintitr\u00e9s) <\/p>\n
Bogot\u00e1 D.C., cinco (05) de octubre de dos mil veintitr\u00e9s (2023). <\/p>\n
Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el demandado Carlos Mauricio Herrera Rodr\u00edguez frente a la sentencia proferida el 14 de diciembre de 2017, y adicionada el 18 del mismo mes por la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga, dentro del proceso verbal que instaur\u00f3 Jos\u00e9 Macedonio Herrera Daza. <\/p>\n
<\/p>\n
I. ANTECEDENTES <\/p>\n
1.- La pretensi\u00f3n <\/p>\n
Con la demanda reformada (fols. 170 a 175, c. 1), el actor pretendi\u00f3 que se declarase, de manera principal, la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa. Y subsidiariamente, la rescisi\u00f3n de tal acto. En consecuencia, solicit\u00f3 las restituciones mutuas y la indemnizaci\u00f3n de perjuicios. <\/p>\n
2.- Causa petendi <\/p>\n
El 10 de marzo de 2016, Jos\u00e9 Macedonio Herrera Daza -promitente vendedor- y Carlos Mauricio Herrera Rodr\u00edguez -promitente comprador- suscribieron contrato de promesa de compraventa sobre un \u00abbien inmueble de car\u00e1cter rural, ubicado en la vereda los cacaos, finca la palmita, vereda los cacaos del municipio de Piedecuesta\u00bb. El demandante afirm\u00f3 que el predio objeto del acto no est\u00e1 determinado, en tanto el instrumento se\u00f1ala que \u00abel promitente vendedor promete venta real y efectiva a favor del promitente comprador y este a su vez, promete comprar el inmueble descrito a continuaci\u00f3n: 4 hect\u00e1reas, 9290.466 metros cuadrados, de un predio de mayor extensi\u00f3n de 25 hect\u00e1reas; conocido como finca la palmita, vereda los cacaos, del municipio de Piedecuesta, con n\u00famero de matr\u00edcula inmobiliaria 314-0000544, ubicado 400 m costado sur, sobre la carretera que conduce a Incubadora Santander\u00bb. De tal forma que no se cumplieron los requisitos de validez de la convenci\u00f3n demandada. <\/p>\n
3.- Posici\u00f3n de la pasiva <\/p>\n
El convocado se opuso a todas las pretensiones. En s\u00edntesis, asever\u00f3 que los requisitos exigidos en el art\u00edculo 1611 -89 de la L. 153 de 1887- del C\u00f3digo Civil se encuentran satisfechos. En lo que ata\u00f1e a la determinaci\u00f3n del bien, adujo que \u00abno se deben trasladar los requisitos de una promesa de compraventa a los de una escritura p\u00fablica\u00bb. Y, adem\u00e1s, se\u00f1al\u00f3 que cumpli\u00f3 con lo estipulado, \u00abpues hizo uso de la facultad aceptando voluntariamente por el se\u00f1or Jos\u00e9 Macedonio Herrera Daza, seg\u00fan la cual, pod\u00eda sustituir los pagos mensuales, con bienes inmuebles\u00bb. <\/p>\n
4.- Resoluci\u00f3n en las instancias <\/p>\n
4.1.- Culminado el tr\u00e1mite correspondiente a la primera instancia1, el Juzgado Doce Civil del Circuito de Bucaramanga declar\u00f3 la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa. Esto, en tanto \u00ablas partes al referirse al objeto del contrato no identificaron con su ubicaci\u00f3n y linderos, ni el bien inmueble materia del mismo, como tampoco el de mayor extensi\u00f3n del cual se segrega, pues solo se limitaron a se\u00f1alar que corresponde a \u00ab4 hect\u00e1reas, 9290.466 metros cuadrados, de un predio de mayor extensi\u00f3n de 25 hect\u00e1reas; conocido como finca la palmita, vereda los cacaos, del municipio de Piedecuesta, con n\u00famero de matr\u00edcula inmobiliaria 314-0000544, ubicado 400 metros, costado sur, sobre la carretera que conduce a Incubadora Santander\u00bb. En tal virtud, no se determin\u00f3 de manera clara y precisa el bien prometido, configur\u00e1ndose, as\u00ed, la nulidad deprecada. <\/p>\n
4.2.- Tal providencia fue apelada por la parte pasiva. La alzada fue resuelta por la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de esa capital, con sentencia del 14 de diciembre de 2017, que ratific\u00f3 el pronunciamiento de primer grado. El prove\u00eddo fue adicionado el 18 del mismo mes y a\u00f1o. <\/p>\n
II. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
Tras referirse, brevemente, a los reparos concretos planteados contra la sentencia de primer nivel, indic\u00f3 que el punto sobre el cual vers\u00f3 el estudio se circunscribi\u00f3 a determinar si la nulidad declarada se avizora en el caso. Al respecto, expuso lo que sigue: <\/p>\n
1.- Para identificar una heredad se puede acudir al levantamiento topogr\u00e1fico o a los documentos donde est\u00e9n acotados sus linderos. En ese orden, \u00abel requisito de identificaci\u00f3n de linderos, que puede ser se\u00f1alando los que tradicionalmente (\u2026) se anotan (\u2026) al interior de todo contrato en que, sobre bienes inmuebles, por su ubicaci\u00f3n y linderos o siguiendo el plano cartesiano, cierto, o la referencia a un documento en donde est\u00e9n consignados los inmuebles y por ello resulta v\u00e1lida su apreciaci\u00f3n\u00bb. En tal virtud, sostuvo que la determinaci\u00f3n de los bienes ra\u00edces en el marco de la promesa no requiere de la exhaustividad que se espera del contrato de compraventa al incorporar los linderos. Sin embargo, s\u00ed es indispensable que se anote \u00abuna identificaci\u00f3n que no llame a equ\u00edvocos\u00bb. <\/p>\n
2.- As\u00ed las cosas, desestim\u00f3 la inconformidad planteada por el apelante. Ello, al considerar que la nulidad s\u00ed se present\u00f3: el fundo no se determin\u00f3. V\u00e9ase que, \u00absi bien es cierto que hay una referencia al folio de matr\u00edcula 314-000544, ubicado a 400 m del costado sur sobre la carretera que conduce a Incubadora \u2013 Santander, ese folio de matr\u00edcula nos estar\u00eda, a lo sumo, identificando el predio o la finca La Palmita, que es la de mayor extensi\u00f3n\u00bb. De tal suerte que no se hizo referencia al predio prometido. Asimismo, hizo hincapi\u00e9 en que la identificaci\u00f3n no se concreta solamente a trav\u00e9s de los linderos. Por cuanto, \u00abpara identificar un inmueble, (\u2026) se puede acudir al levantamiento topogr\u00e1fico a trav\u00e9s de los deltas, utilizando las coordenadas cartesianas. Pero en esos casos tiene que haber una referencia a qu\u00e9 plano se hace menci\u00f3n de esa red, de esas coordenadas. O tambi\u00e9n (\u2026) puede darse a trav\u00e9s de (\u2026) posicionamiento geoestacionario, (\u2026) y que en esos casos tambi\u00e9n resulta de la identificaci\u00f3n v\u00e1lida siempre y cuando, en el caso colombiano, se haga con el MAGNA SIRGAS, con origen en Bogot\u00e1, que es la que gobierna el posicionamiento geoestacionario para la Rep\u00fablica de Colombia y utilizada por el instituto geogr\u00e1fico Agust\u00edn Codazzi\u00bb. <\/p>\n
De igual modo, extra\u00f1\u00f3 que el bien ra\u00edz objeto de la promesa no se encuentre precisado dentro del fundo de mayor extensi\u00f3n, porque \u00abno hay una ubicaci\u00f3n y alineamiento propio dentro de ese globo de terreno, en donde quedaba particularmente esas cuatro hect\u00e1reas y algunos metros m\u00e1s de los que all\u00ed se hablan. No est\u00e1 identificado. No hay la remisi\u00f3n a un plano aprobado por autoridad competente que permitiera a las partes irse a buscar e identificar esas cuatro hect\u00e1reas\u00bb. Enfatiz\u00f3 en que la heredad de mayor extenci\u00f3n es com\u00fan a dos copropietarios, de tal manera que \u00abresulta y acontece que, si miramos ese folio de matr\u00edcula inmobiliaria, aparece que ni siquiera el demandante es propietario del predio La Palmita en su totalidad y de la cual se est\u00e1 despojando en alguna parte. Porque en ese folio, visible a partir del folio matr\u00edcula inmobiliaria 314-544, a partir del folio 191 del cuaderno 1, resulta que al se\u00f1or Macedonio Herrera le corresponde \u00fanica y exclusivamente el 50%. Porque el restante 50% es para sus hijos. Usted en su interrogatorio de parte habla de que lleg\u00f3 a un acuerdo con sus hijos respecto de qu\u00e9 correspond\u00eda a qui\u00e9n. Eso es perfecto. Pero pl\u00e1smelo en una escritura p\u00fablica y que se refleje all\u00e1 teniendo como matriz este folio, los folios para cada uno de los predios que dice en que, de hecho, est\u00e1 dividido el inmueble\u00bb. <\/p>\n
3.- A su turno, sobre el plano relatado, se\u00f1al\u00f3 que este no \u00abaparece probado dentro del proceso conforme a las normas urban\u00edsticas, en este caso de Piedecuesta, sin desde\u00f1ar obviamente la legislaci\u00f3n nacional que es imperativa. Si no que, adem\u00e1s, si se mira la promesa, en el punto cuatro, en donde se le permit\u00eda al promitente comprador entrar a lotear y vender sobre el predio, luego entonces tampoco estaba presente el loteo para el momento en que se confeccion\u00f3 la promesa. As\u00ed se diga dentro del interrogatorio de parte que usted permiti\u00f3 la entrada a partir del 12 de enero del 2016 y que comenzaron unos trabajos de topograf\u00eda\u00bb. <\/p>\n
4.- Por \u00faltimo, acot\u00f3 que la estipulaci\u00f3n del precio efectuada en la promesa es defectuosa. Al respecto, indic\u00f3 que \u00aben la promesa se habla de un plano y se habla del famoso lote n\u00famero uno, que tampoco est\u00e1 determinado como parte de pago. Sigue ah\u00ed la indeterminaci\u00f3n en esa parte del precio\u00bb. Bajo tales consideraciones, ratific\u00f3 la sentencia de primer grado. <\/p>\n
<\/p>\n
III. LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N: CARGO \u00daNICO <\/p>\n
El actor formul\u00f3 un embate. La censura se promueve bajo el amparo del numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 336 del C\u00f3digo General del Proceso. Se acusa a la sentencia de haber violado indirectamente, por aplicaci\u00f3n indebida, los art\u00edculos 1611, numeral 4, 1741 y 1742 del C\u00f3digo Civil. Y, por falta de aplicaci\u00f3n, los c\u00e1nones 1864, 1887 y el inciso 2\u00b0 del 1518 del mismo ordenamiento. Ello, a causa de errores de hecho en la apreciaci\u00f3n de las pruebas. Esas fallas en el examen de los medios suasorios condujeron el Tribunal a dar por demostrada la nulidad absoluta, por falta de determinaci\u00f3n del bien. En efecto, arguye: <\/p>\n
1.- Primer error: \u00ab[e]n la valoraci\u00f3n objetiva de la promesa de compraventa por falta de alinderamiento\u00bb. <\/p>\n
El Colegiado no estim\u00f3 que, en el instrumento contractual, el objeto del contrato de promesa fue sobre un bien rural, y, por tanto, su determinaci\u00f3n se hizo por cabida. En efecto, al acudirse a la cl\u00e1usula primera del convenio, para el censor resulta evidente que \u00ablas partes, por tratarse de un inmueble rural, expresaron su voluntad inequ\u00edvoca de determinar el inmueble por la cabida\u00bb. Adicionalmente, indic\u00f3 que si en el contrato no se hace la salvedad de que el precio no influye en la cabida, la venta se \u00abpresume\u00bb hecha de tal forma. Luego, pretender la individualizaci\u00f3n por medio de linderos es equivocado. Al respecto, a la luz del numeral 4 del art\u00edculo 1611 del C\u00f3digo Civil, argument\u00f3 que \u00abuna promesa de venta cuyo objeto sea la venta de un bien rural cumple con el requisito cuando se ha determinado por cabida, al ser una de las modalidades autorizadas legalmente. Exigir que la promesa de venta de un inmueble rural lo identifique por sus linderos, desconoce tajantemente esta posibilidad de ley\u00bb. Asimismo, adujo que es indiferente que en el contrato de promesa se haya declarado la venta como cuerpo cierto. En tanto, \u00abque como NO se dijo que \u201cla cabida no influye en el precio\u201d, al tenor del inciso 2\u00b0 del art\u00edculo 1887 del C.C., hay presunci\u00f3n de venta por cabida que no admite prueba en contrario\u00bb. Adem\u00e1s, dado que \u00abla promesa sigue siendo por cabida debido a que no se consignaron los linderos del bien, lo cual hace imposible pasar del g\u00e9nero de las 4 hect\u00e1reas y otros metros cuadrados, a la especie como cuerpo cierto\u00bb. De manera que la convenci\u00f3n prometida no fue de \u00abcuerpo cierto\u00bb, en atenci\u00f3n a la mencionada presunci\u00f3n legal y por el hecho de no haberse individualizado el inmueble. <\/p>\n
2.- Segundo error: \u00ab[e]n la valoraci\u00f3n objetiva de la promesa por supuesta indeterminaci\u00f3n del precio\u00bb. <\/p>\n
Asever\u00f3 que los jueces de instancia desde\u00f1aron el contenido de la promesa al considerar que el precio fue impreciso. Porque \u00abse pact\u00f3 que el promitente vendedor recibir\u00eda el lote No. (sic) 1, bien que ser\u00eda determinable, porque hac\u00eda parte del proyecto inmobiliario Primavera Real\u00bb. En ese sentido, y tras transcribir la cl\u00e1usula segunda de la convenci\u00f3n, manifest\u00f3 que no se pod\u00eda concluir que hab\u00eda indeterminaci\u00f3n de tal t\u00f3pico, por falta de identificaci\u00f3n del lote n\u00fam. 1, \u00abporque el mismo documento se\u00f1ala que: (\u2026) ese lote era determinable, a partir del loteo que se le autoriz\u00f3 al demandado con miras al proyecto de urbanizaci\u00f3n Primavera Real (\u2026). Que efectivamente se realiz\u00f3 un plano de loteo, dentro del cual est\u00e1 identificado el lote N\u00b0 1\u00bb. Prueba que, a su juicio, no deja duda acerca de la determinaci\u00f3n del precio. <\/p>\n
3.- Tercer error: \u00ab[e]n la valoraci\u00f3n objetiva del interrogatorio de parte, y del plano de la urbanizaci\u00f3n Primavera Real\u00bb. <\/p>\n
Aludi\u00f3 a que en la audiencia inicial se ratific\u00f3 el \u00e1rea que le correspondi\u00f3 al lote n\u00fam. 1 y, adem\u00e1s, que su determinaci\u00f3n se llev\u00f3 a cabo. En ese orden, del interrogatorio del demandante se extrae una confesi\u00f3n, de la que se infiere, por un lado, \u00abque su contraparte se comprometi\u00f3 a desenglobar el predio de mayor extensi\u00f3n\u00bb. Y, por el otro, que \u00aben desarrollo de la promesa le correspondi\u00f3 un lote de 5.000 metros. As\u00ed diga que fue a iniciativa de su contraparte, lo cual no es cierto, pues en la promesa hay mutuo acuerdo sobre esta parte del precio\u00bb. <\/p>\n
A su turno, sostuvo que el plano mencionado no requer\u00eda de ninguna aprobaci\u00f3n de una autoridad, \u00aben tanto para la etapa de la promesa es v\u00e1lido un \u201cplano previo\u201d, cuya versi\u00f3n definitiva se debe presentar a la firma de la escritura p\u00fablica correspondiente, porque all\u00ed S\u00cd, de conformidad con la legislaci\u00f3n vigente, debe contar con las aprobaciones y requisitos del caso\u00bb. Bajo tales consideraciones, evidenci\u00f3 que se apreci\u00f3 defectuosamente dicho documento, en tanto que se exigieron requisitos legales y administrativos que no eran necesarios para lograr la correcta identificaci\u00f3n del inmueble. <\/p>\n
4.- Cuarto error: \u00ab[e]n la valoraci\u00f3n objetiva de la promesa concluyendo falsamente en nulidad absoluta declarada de oficio\u00bb. <\/p>\n
Subray\u00f3 que, pese a aducirse, como requisito indispensable para declarar una nulidad de oficio, que esta aparezca de bulto en el contrato, lo cierto es que se realiz\u00f3 un pormenorizado an\u00e1lisis de otros elementos probatorios. Estos fueron: el folio de matr\u00edcula inmobiliaria del predio de mayor extensi\u00f3n, la ausencia de alinderamiento del predio al desechar el plano topogr\u00e1fico y el interrogatorio de parte absuelto por el demandante. De forma tal que \u00abel fallo no se fundamenta en una declaratoria de oficio, sino que se trata de una nulidad absoluta, originada tanto en la promesa como en las otras pruebas\u00bb. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- La demanda de casaci\u00f3n ostenta un vicio de forma que impone la desestimaci\u00f3n del cargo. En efecto, el argumento referido a la \u00abventa por cabida\u00bb como modalidad bajo la cual fue pactada la promesa de venta objeto de controversia corresponde a un medio nuevo. De hecho, tal planteamiento no fue expuesto en ninguna fase del proceso. Al revisar las piezas obrantes en el plenario, se observa que el demandado no se refiri\u00f3 a tal embate al momento de contestar la demanda2. As\u00ed como, tampoco, fue puesto en consideraci\u00f3n de los juzgadores de instancia al instante de rendir los alegatos de conclusi\u00f3n en la audiencia del 06 de julio de 20173, al interponer el recurso de apelaci\u00f3n4 o al sustentarlo5. <\/p>\n
Por tanto, para esta Sala es in\u00e9dita la censura que en esta oportunidad se plantea, por lo que no se satisfacen las exigencias t\u00e9cnicas del recurso de casaci\u00f3n al no haber sido revelada durante las instancias ordinarias. As\u00ed, pues, el reparo se constituye como un \u00abmedio nuevo\u00bb, el cual debe rechazarse. Al respecto, esta Corporaci\u00f3n ha sostenido que \u00ab(\u2026) admitir argumentos nuevos en casaci\u00f3n, hiere la lealtad procesal, en tanto se espera que en los grados jurisdiccionales se discutan las materias f\u00e1cticas objeto de su ligio, sin que pueda aguardarse al final para izar t\u00f3picos con los que se pretende una resoluci\u00f3n favorable\u00bb (Negritas deliberadas, CSJ SC1732-2019, citada en SC2779-2020 y AC810-2022). <\/p>\n
2.- As\u00ed y todo, incluso si se pasara por alto tal vicio, el cargo tampoco estar\u00eda llamado a prosperar. <\/p>\n
2.1. \u2013 En efecto, el censor denuncia la violaci\u00f3n indirecta de ciertas normas, como consecuencia de errores de hecho por tergiversaci\u00f3n y omisi\u00f3n de algunos medios de prueba. En s\u00edntesis, y con el fin de desvirtuar las conclusiones del ad quem, indic\u00f3 que, por un lado, se valor\u00f3 indebidamente el contrato de promesa, al haberse desconocido que lo prometido fue una venta por cabida. Por tanto, no era posible exigir la determinaci\u00f3n de los linderos del bien. Y, por el otro, que se pretermiti\u00f3, injustificadamente, el plano y la confesi\u00f3n efectuada por el demandante en el interrogatorio de parte respecto de la determinaci\u00f3n del precio. Adem\u00e1s, se\u00f1al\u00f3 un yerro al haberse sostenido que la nulidad fue declarada de oficio cuando, para decretarla, tuvo que acudir a otros elementos de prueba. <\/p>\n
2.2.- En cuanto al primer desatino, se expone lo siguiente: <\/p>\n
2.2.1.- Los requisitos de validez del contrato de promesa est\u00e1n se\u00f1alados en el art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887 -modificatorio del 1611 CC-, a saber: i) que conste por escrito; ii) que el contrato al cual la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el art\u00edculo 1511 del C\u00f3digo Civil; iii) que contenga un plazo o condici\u00f3n que fije la \u00e9poca en que ha de celebrarse el contrato; y, iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo s\u00f3lo falte la tradici\u00f3n de la cosa o las formalidades legales. De tal suerte que, si dichos elementos no est\u00e1n contenidos en la referida convenci\u00f3n, esta no producir\u00e1 ninguna obligaci\u00f3n. <\/p>\n
2.2.2.- En punto del cuarto presupuesto, es decir, el que ordena que \u00ab(\u2026) se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo s\u00f3lo falte la tradici\u00f3n de la cosa o las formalidades legales\u00bb, este impone a los contratantes la obligatoriedad de fijar los elementos indispensables del contrato que va a celebrarse. Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinables- el precio y la cosa prometida en venta6. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a trav\u00e9s de la menci\u00f3n de su ubicaci\u00f3n o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificaci\u00f3n del predio prometido en venta7. Ello, seg\u00fan lo exigido en el art\u00edculo 31 del Decreto 960 de 19708 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 20159. Siendo que, \u00abtrat\u00e1ndose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente\u00bb (G. J., T. CLXXX, p\u00e1g. 226)10. <\/p>\n
2.2.3.- En el caso, el Tribunal extra\u00f1\u00f3, en el contrato demandado, la identificaci\u00f3n del bien. Lo que lo llev\u00f3 a refrendar la anulaci\u00f3n de la convenci\u00f3n como consecuencia del incumplimiento del ordinal cuarto del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887 -1611 CC-. Postura que se halla en consonancia con la doctrina esbozada por esta Sala, que en reciente jurisprudencia record\u00f3 que <\/p>\n
\u00ab(\u2026) Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiter\u00f3 su doctrina de antiguo cu\u00f1o, explicando que \u201cEn frente a lo preceptuado por la regla 4\u00aa del art\u00edculo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposici\u00f3n legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenaci\u00f3n de un inmueble, como cuerpo cierto, \u00e9ste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porci\u00f3n de otro de mayor extensi\u00f3n, debe tambi\u00e9n individualizarse \u00e9ste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales. La raz\u00f3n de esta doctrina, que otrora se hac\u00eda estribar en el contenido del art\u00edculo 2594 del C\u00f3digo Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970\u201d. <\/p>\n
Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, p\u00e1g. 226) en las que el \u00e9nfasis del requerimiento acerca de la determinaci\u00f3n del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicaci\u00f3n del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el prop\u00f3sito de que el bien ra\u00edz sobre que versar\u00e1 la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista raz\u00f3n para exigir la menci\u00f3n concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala\u00bb (CSJ SC004-2015). <\/p>\n
2.2.4.- Esto es, se advierte que el ad quem no incurri\u00f3 en ning\u00fan error en la valoraci\u00f3n de la promesa de compraventa. Y es que en la convenci\u00f3n demandada se acord\u00f3 que el objeto del negocio consist\u00eda en la enajenaci\u00f3n del \u00abbien inmueble descrito a continuaci\u00f3n: 4 hect\u00e1reas, 9290.466 metros cuadrados, de un predio de mayor extensi\u00f3n de 25 hect\u00e1reas; conocido como \u201cFinca la palmita\u201d vereda los cacaos, del municipio de Piedecuesta, con n\u00famero de matr\u00edcula inmobiliaria 314-0000544, ubicado a 400 metros costado sur, sobre la carretera que conduce a Incubadora, Santander\u00bb. Esto es, tal como lo observ\u00f3 el juez de segundo grado, la heredad objeto de la convenci\u00f3n futura fue presentada de forma imprecisa. M\u00e1s all\u00e1 de la superficie del predio, nada se dijo sobre cu\u00e1l parte del fundo de mayor extensi\u00f3n ocupaban las cuatro hect\u00e1reas y los \u00ab9290.466\u00bb metros cuadrados prometidos en venta, en cu\u00e1l zona estaba ubicado o cu\u00e1les eran sus linderos. Sobre este tema, cabe tambi\u00e9n resaltar que tal informaci\u00f3n fue la que extra\u00f1\u00f3 el ad quem: el uso de alguna referencia de individualizaci\u00f3n del bien. Como se ha dicho, \u00fanicamente se mencion\u00f3 el folio de matr\u00edcula inmobiliaria del predio de mayor extensi\u00f3n, lo cual \u00abnos estar\u00eda, a lo sumo, identificando el predio o la finca La Palmita, que es la de mayor extensi\u00f3n. Pero no hay una ubicaci\u00f3n y alineamiento propio dentro de ese globo de terreno en donde quedaba particularmente esas cuatro hect\u00e1reas y algunos metros m\u00e1s de los que all\u00ed se hablan. No est\u00e1 identificado. No hay la remisi\u00f3n a un plano aprobado por autoridad competente que permitiera a las partes irse a buscar e identificar esas cuatro hect\u00e1reas\u00bb. <\/p>\n
La postura asumida por el Tribunal no resulta alejada del entendimiento que se ha otorgado al art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887 -modificatorio del 1611 CC-. Y es que, en efecto, v\u00e9ase c\u00f3mo el juez de segundo grado no exigi\u00f3 indefectiblemente que la promesa contuviera los linderos del bien prometido. Por el contrario, la declaratoria de nulidad absoluta se debi\u00f3 a haberse obviado cualquier menci\u00f3n o alguna referencia que permitiera saber, con exactitud, qu\u00e9 fue lo que se prometi\u00f3 en venta. <\/p>\n
En ese orden de ideas, no se evidencia ning\u00fan yerro por parte del Colegiado en la aplicaci\u00f3n de la norma, a partir de la interpretaci\u00f3n del acto jur\u00eddico. Frente a este \u00faltimo t\u00f3pico, vale la pena memorar que \u00ab[l]a interpretaci\u00f3n de un contrato (\u2026) una cuesti\u00f3n de hecho, una estimaci\u00f3n circunstancial de factores diversos probablemente establecidos en el juicio, (\u2026) no es posible desestimarla por la Corte, sino al trav\u00e9s de la alegaci\u00f3n demostrada de un evidente error de hecho, que ponga de manifiesto incuestionablemente una arbitraria interpretaci\u00f3n judicial de la voluntad de los contratantes (\u2026)\u00bb11. Yerro que, como se ha razonado, no se revela notorio. <\/p>\n
2.2.5.- Y si bien con la contestaci\u00f3n de la demanda se aport\u00f3 un plano topogr\u00e1fico \u00abdel proyecto de parcelaci\u00f3n\u00bb12, lo cierto es que tal medio suasorio no otorg\u00f3 certeza al Tribunal sobre la determinaci\u00f3n del bien. Conclusi\u00f3n que no implica un error manifiesto en la valoraci\u00f3n de la prueba, pues tal proceder responde al criterio de la sana cr\u00edtica. Adem\u00e1s, al analizarse el referido documento, es de resaltarse que en este no se especifica si se trata del fundo objeto del contrato de promesa o de la totalidad del \u00abPredio la Palmita\u00bb. Y, si se tratare de este \u00faltimo, cu\u00e1l es la parte de la heredad cuya venta se prometi\u00f3. <\/p>\n
En un caso de similar connotaci\u00f3n, en que se prometi\u00f3 vender unos bienes que hac\u00edan parte de otros de mayor extensi\u00f3n, esta Sala dictamin\u00f3 que <\/p>\n
\u00abLo laber\u00edntico de la estructura contractual elegida, en s\u00ed mismo, muestra que el objeto del negocio jur\u00eddico prometido no fue determinado con el rigor del caso, pues no es claro si la transferencia futura versaba sobre un cuerpo cierto (una subdivisi\u00f3n del local), o sobre una cuota de dominio. Pero, de optarse por la primera alternativa, resultar\u00eda innegable la necesidad de dejar consignados los linderos espec\u00edficos de cada \u00abm\u00f3dulo comercial\u00bb, pues ellos no constaban \u2013ni podr\u00edan constar\u2013 en ning\u00fan documento p\u00fablico; de ah\u00ed que los jueces de instancia se refirieran a la cuesti\u00f3n con especial ah\u00ednco, pero como una de las varias razones para justificar la anulaci\u00f3n del acuerdo preparatorio, y no como la \u00fanica. <\/p>\n
En ese sentido, se relieva de nuevo que el tribunal no decidi\u00f3 refrendar la anulaci\u00f3n dispuesta por el fallador a quo \u00fanicamente con apoyo en la ausencia de la menci\u00f3n del alinderamiento, sino porque en el texto de las promesas no reposaba pr\u00e1cticamente ning\u00fan dato que sirviera para identificar los predios negociados. De hecho, en la promesa de permuta y su otros\u00ed ni siquiera se incluy\u00f3 su direcci\u00f3n. <\/p>\n
Para finalizar, insiste la Corte en que, como es natural, toda la informaci\u00f3n faltante para lograr individualizar el objeto de los contratos prometidos reposa en varios documentos p\u00fablicos ajenos a la promesa; pero estos solo podr\u00edan ligarse al pacto preparatorio suponiendo en su contenido textual algo que no dice \u2013v. gr. la menci\u00f3n del n\u00famero de folio de matr\u00edcula de cada uno de los locales prometidos en venta o permuta\u2013, lo cual es improcedente, en raz\u00f3n a la solemnidad ad substantiam actus que consagra el art\u00edculo 1611-1 del C\u00f3digo Civil\u00bb (CSJ SC1964-2022, exp. 2013-00359-01. Subrayado aparte). <\/p>\n
2.2.6.- Ahora bien, aduce el gestor que en la providencia censurada se incurri\u00f3 en error de hecho en la apreciaci\u00f3n de la convenci\u00f3n, por no haber tenido por demostrado, est\u00e1ndolo, que la venta efectuada fue por cabida. Y, por ende, no era imprescindible determinar los linderos. Lo cierto es que el referido argumento, adem\u00e1s de ser un medio nuevo, resulta ser francamente intrascendente. Porque, tal como se vio en precedencia, el ad quem no exigi\u00f3 exclusivamente el alinderamiento del fundo prometido. Lo que hall\u00f3 ausente fue la determinaci\u00f3n o identificaci\u00f3n del inmueble, en tanto que \u00fanicamente se dijo prometer en venta 4 hect\u00e1reas con 9290.466 metros cuadrados de una heredad de mayor extensi\u00f3n. De manera que aun cuando la promesa de venta, en gracia de discusi\u00f3n, s\u00ed fuera por cabida, lo cierto es que de todas formas la providencia de segunda instancia habr\u00eda de mantenerse inc\u00f3lume. Requerimiento que se impone en el contrato preparatorio de compraventa, sin perjuicio de la modalidad en que sea acordada el referido tipo contractual. Y ello es as\u00ed, se insiste, pues la exigencia consiste en identificar el bien ra\u00edz -mas no necesariamente en citar los linderos13-. En ese orden, como en el caso en concreto el fundo prometido en venta no fue debidamente determinado, la nulidad absoluta del convenio se abr\u00eda paso. <\/p>\n
2.3.- En cuanto al segundo y tercer yerro denunciado, aduce el casacionista que se incurri\u00f3 en dislate f\u00e1ctico en la valoraci\u00f3n objetiva de la promesa, del interrogatorio de parte y del plano de la urbanizaci\u00f3n \u00abPrimavera Real\u00bb. Cuya deficiente apreciaci\u00f3n llev\u00f3 a que el ad quem concluyera que el precio no se encontraba precisado. Afirm\u00f3 que el lote n\u00fam. 1 s\u00ed era determinable \u00aba partir del loteo que se le autoriz\u00f3 al demandado con miras al proyecto de urbanizaci\u00f3n Primavera Real\u00bb; que el impulsor confes\u00f3 que el \u00e1rea de dicho fundo correspond\u00eda a 5.000 m\u00b2 y que \u00abefectivamente se realiz\u00f3 un plano del loteo, dentro del cual est\u00e1 identificado el lote no. 1\u00bb. <\/p>\n
2.3.1.- Al acudir al documento contractual, se observa que, como ya se dijo, la promesa celebrada por las partes ten\u00eda por cometido la venta de un \u00abbien inmueble descrito a continuaci\u00f3n: 4 hect\u00e1reas, 9290.466 metros cuadrados, de un predio de mayor extensi\u00f3n de 25 hect\u00e1reas; conocido como \u201cFinca la palmita\u201d\u00bb. Respecto del cual se fij\u00f3 el precio en la suma de $1.100.000.000 \u00abm\u00e1s un pago en especie consistente en un lote de terreno conocido como Lote No 1 dentro del proyecto inmobiliario \u201cPrimavera Real\u201d que desarrollar\u00e1 el promitente comprador dentro del mismo terreno objeto de este contrato\u00bb. <\/p>\n
2.3.2.- A juicio del Tribunal, tal disposici\u00f3n conllev\u00f3 la imprecisi\u00f3n parcial del precio. Al respecto, indic\u00f3 que \u00aben la promesa se habla de un plano y se habla del famoso lote n\u00famero uno, que tampoco est\u00e1 determinado como parte de pago. Sigue ah\u00ed la indeterminaci\u00f3n en esa parte del precio. (\u2026). Pues bien, entonces, ello sirve de paulo para determinar que, ciertamente, la promesa tiene ese defecto. No qued\u00f3 determinado por su ubicaci\u00f3n y linderos, ni la parte que se promet\u00eda en venta, ni tampoco el terreno que se ir\u00eda a recibir, denominado o que las partes llamaron, lote n\u00famero uno de ese proyecto inmobiliario Primavera Real\u00bb. Para esta Sala, la deficiencia advertida por el ad quem respecto de la indeterminaci\u00f3n del lote n\u00fam. 1 s\u00ed torna equ\u00edvoco el precio de la compraventa de la heredad. Y es que, al igual que ocurre con los bienes sobre los que recaer\u00e1 el contrato futuro de venta, el valor acordado entre las partes tambi\u00e9n debe estar determinado al momento de celebrar el acto de promesa de compraventa. O ser, al menos, determinable. Sin embargo, del texto de la convenci\u00f3n no se extraen elementos que permitan identificar el inmueble denominado \u00ablote no. 1\u00bb. As\u00ed como tampoco se anex\u00f3 al contrato ning\u00fan plano o alguna especificaci\u00f3n respecto del bien. Y es que no pod\u00eda ser de otra forma, tal como lo avizor\u00f3 el juzgador, pues \u00absi se mira la promesa, en el punto cuatro, en donde se le permit\u00eda al promitente comprador entrar a lotear y vender sobre el predio, luego entonces tampoco estaba presente el loteo para el momento en que se confeccion\u00f3 la promesa. As\u00ed se diga dentro del interrogatorio de parte que usted permiti\u00f3 la entrada a partir del 12 de enero del 2016 y que comenzaron unos trabajos de topograf\u00eda\u00bb. <\/p>\n
Y si bien con posterioridad las partes dictaminaron que al lote n\u00famero 1 le corresponder\u00eda un \u00e1rea de 5.000 m\u00b2 y se elevaron los correspondientes planos, lo cierto es que tal informaci\u00f3n debi\u00f3 haberse especificado en la promesa de compraventa. Ello, en cumplimiento del ordinal 4 del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887. Sobre el punto, es preciso memorar que tal requerimiento implica que el contrato preparatorio debe estar tan acabado que solo falte la suscripci\u00f3n de la escritura p\u00fablica para perfeccionar o formar el convenio prometido. De manera que, con posterioridad, no se tenga que acudir a pesquisas para completar los elementos de validez del contrato futuro. Al respecto, esta Sala ha sostenido: <\/p>\n
\u00ab(\u2026) si en algo se necesita con mayor \u00e9nfasis la certeza y seguridad jur\u00eddica es en el contrato preparatorio, que, como se sabe, debe estar tan acabado y agotado que para hacer el contrato dado en promesa s\u00f3lo falte suscribirse la escritura p\u00fablica o la solemnidad que sea del caso, como bien se desprende del numeral 4 del art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887. <\/p>\n
De tal manera que, si para llevar a efecto lo que prometido est\u00e1, falta algo m\u00e1s que la mera solemnidad, como ser\u00eda en este caso la averiguaci\u00f3n de los alindamientos, ya por eso la promesa es imperfecta. Dicho m\u00e1s el\u00edpticamente y en t\u00e9rminos generales, la promesa de contrato es el contrato propio, pero sin solemnidad\u00bb (CSJ SC del 24 de junio del 2005, exp. 1999-01213-01). <\/p>\n
2.3.3.- En ese orden, del propio instrumento preliminar se deben revelar las condiciones sustanciales del convenio definitivo. De manera que, trat\u00e1ndose de la promesa de compraventa de inmuebles, la determinaci\u00f3n del precio, para el caso que se examina, ha de estar contenida en el acto jur\u00eddico en s\u00ed mismo. Y no en otros medios de prueba. A los extremos contractuales les est\u00e1 vedado completar, durante las etapas probatorias, los requisitos del contrato de promesa, porque la preexistencia del acto es la que se somete al estudio de la jurisdicci\u00f3n. En ese orden de ideas, no se advierten los yerros denunciados, porque la decisi\u00f3n no es posible variarla con la alusi\u00f3n a la \u00abconfesi\u00f3n\u00bb efectuada en el interrogatorio de parte o con el plano aportado. <\/p>\n
2.4.1.- Tal reparo no tiene vocaci\u00f3n de prosperidad. Y es que a pesar de que, desde el remedio de apelaci\u00f3n, el recurrente viene insistiendo en que no se debi\u00f3 haber declarado la nulidad de oficio, la realidad procesal muestra que en ning\u00fan momento la invalidaci\u00f3n se efectu\u00f3 por iniciativa del juzgado. Por el contrario, esta declaratoria respondi\u00f3 a la solicitud de la parte interesada, efectuada expresamente en la demanda. V\u00e9ase que: <\/p>\n
i.- En el libelo inicial reformado, el apoderado del impulsor pidi\u00f3 \u00abdeclararse la Nulidad Sustancial Absoluta, o de Pleno Derecho, de la Promesa de Compraventa celebrada entre mi mandante JOS\u00c9 MACEDONIO HERRERA DAZA y el demandado CARLOS MAURICIO HERRERA RODR\u00cdGUEZ, por cuanto no cumple los requisitos de validez (de forma y de fondo), exigidos por una regla de derecho, es decir, contraria a la ley, en las circunstancias de modo, tiempo y lugar que en esta demanda se detallan\u00bb. Como fundamento de tal solicitud, censur\u00f3 que en la convenci\u00f3n celebrada se omitiera describir el cuerpo cierto objeto de la compraventa, as\u00ed como el inmueble de mayor extensi\u00f3n, \u00abpor su ubicaci\u00f3n, linderos y especificaciones\u00bb, as\u00ed como su \u00abtradici\u00f3n jur\u00eddica en cabeza del promitente vendedor, con capacidad jur\u00eddica para transmitir el dominio\u00bb. Y, adem\u00e1s, que \u00abla promesa de compraventa no contiene un plazo o condici\u00f3n que fije la \u00e9poca para la celebraci\u00f3n o suscripci\u00f3n de la escritura por medio de la cual se transfiera el dominio\u00bb. <\/p>\n
ii.- En ese orden, en audiencia del 01 de junio del 2017, la Juez Doce Civil del Circuito de Bucaramanga, al fijar el litigio, indic\u00f3 que el debate probatorio se centraba en lo siguiente: \u00ablos hechos que la parte demandada dijo no constarle, no ser ciertos o ser parcialmente ciertos, sobre los que se enfocara el tr\u00e1mite probatorio en este caso bajo estudio, los cuales guardan relaci\u00f3n con la procedencia de la nulidad del contrato de promesa de compraventa sobre el bien inmueble distinguido con la matr\u00edcula inmobiliaria no. 314-0000544, ubicado en la vereda Los Cacaos, Finca La Palmita, del municipio de Piedecuesta, el cual fue suscrito entre los se\u00f1ores Jos\u00e9 Macedonio Herrera, en calidad de promitente vendedor, y el se\u00f1or Carlos Mauricio Herrera, como promitente comprador, suscrito el 10 de marzo del 2016 y protocolizado en la Notar\u00eda \u00danica del C\u00edrculo de Piedecuesta el 27 de abril del mismo a\u00f1o. Lo anterior con el fin de determinar si las pretensiones de la demanda hallan eco o, por el contrario, las defensas propuestas por la parte accionada habr\u00e1n de prevalecer\u00bb. De manera que el problema jur\u00eddico que habr\u00e1 de resolver consiste en determinar \u00absi el contrato de promesa de compraventa antes descrito debe ser declarado nulo absolutamente y, en consecuencia de lo anterior, deber\u00e1n devolverse las cosas al estado anterior a la celebraci\u00f3n del mismo y condenarse a las partes a efectuar las restituciones mutuas a que haya lugar\u00bb14. <\/p>\n
iii.- A su turno, en la diligencia de instrucci\u00f3n y juzgamiento llevada a cabo el d\u00eda 06 de julio del mismo a\u00f1o, la falladora de primer nivel accedi\u00f3 a las pretensiones de la demanda. En particular, sostuvo que \u00aben raz\u00f3n a que el yerro del que adolece la promesa de venta constituye motivo que contraviene el orden p\u00fablico y, por ende, afecta el inter\u00e9s general, se erige la nulidad absoluta. Esto habida cuenta de que se omiten los requisitos consagrados en el art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, los cuales prescriben el valor de esta clase de contratos en consideraci\u00f3n a la naturaleza de los mismos, tal como se pregona en el art\u00edculo 1741 del C\u00f3digo Civil, raz\u00f3n m\u00e1s que suficiente para acceder a la pretensi\u00f3n de la demanda en tal sentido\u00bb. <\/p>\n
Y si bien, a rengl\u00f3n seguido, se refiri\u00f3 a los requisitos para la declaratoria de oficio de las nulidades absolutas15, lo cierto es que ello constituye un obiter dictum que en nada modifica que en la sentencia se haya accedido a las pretensiones del libelo inicial. Y es que tal an\u00e1lisis lo efectu\u00f3 para reforzar su postura, esto es, que proced\u00eda la petici\u00f3n anulatoria, rogada en la demanda. <\/p>\n
iv.- As\u00ed tambi\u00e9n lo entendi\u00f3 el Colegiado de segundo nivel, al indicar que \u00abac\u00e1 se pidi\u00f3, y siempre ha sido la petici\u00f3n de la parte demandante, que la juez, inclusive alguna vez se descorri\u00f3 el t\u00e9rmino de traslado de la demanda, se pronunciara al respecto. Bueno y le abona pues el garantismo a la juez de que lleg\u00f3 hasta la sentencia. Pero, ojo, una cosa es la oficiosidad del juez y otra cosa cuando hay petici\u00f3n de parte\u00bb. En ese orden de ideas, el cargo esbozado queda ac\u00e9falo: se afinc\u00f3 en la supuesta declaraci\u00f3n de oficio de la nulidad absoluta deprecada. <\/p>\n
2.4.2.- Sin perjuicio de lo anterior, y a\u00fan si se considerara que la nulidad absoluta se decret\u00f3 de oficio -que no lo fue-, lo cierto es que, contrario a lo arg\u00fcido por el impugnante, tal decisi\u00f3n no se fund\u00f3 en otras probanzas. Ciertamente, los dos jueces advirtieron que la causal de anulaci\u00f3n absoluta emanaba del instrumento contractual mismo: en \u00e9l no se dio cumplimiento a lo exigido en el numeral 4 del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887. Esto es, se tuvo que acudir a los elementos suasorios obrantes en el plenario para verificar si, en efecto, en alg\u00fan documento adicional se efectu\u00f3 una incluso somera identificaci\u00f3n del predio prometido -que permitiera salvar la ausencia evidenciada por los juzgadores16-. No obstante, como as\u00ed no se encontr\u00f3, el ad quem dictamin\u00f3 que el prove\u00eddo de primera instancia deb\u00eda mantenerse inc\u00f3lume. <\/p>\n
3.- En definitiva, el cargo fracasa. <\/p>\n
<\/p>\n
IV. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, <\/p>\n
RESUELVE <\/p>\n
PRIMERO. NO CASAR la sentencia proferida el 14 de diciembre de 2017, adicionada el 18 del mismo mes y a\u00f1o, por la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga, en el proceso de la referencia. <\/p>\n
SEGUNDO. ABSTENERSE de imponer condena en costas al recurrente, al encontrarse amparado por pobre. <\/p>\n
TERCERO. DEVOLVER la actuaci\u00f3n surtida al Tribunal de origen. <\/p>\n
NOTIF\u00cdQUESE Y C\u00daMPLASE <\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
Presidente de Sala <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
(comisi\u00f3n de servicios) <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 Fl 276 C .1. <\/p>\n
2\u0002 En cuanto al tema de la identificaci\u00f3n del inmueble, \u00fanicamente manifest\u00f3 que: \u00ab[e]n requisito seg\u00fan el cual, el contrato de promesa de venta se determine de tal forma que para su perfeccionamiento solo falte para la tradici\u00f3n de la cosa o las formalidades legales, debe entenderse en el sentido que lo ha expuesto nuestra Honorable CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u2013 SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL en sentencias como la SC 004 de 2015, seg\u00fan la cual, no pueden trasladarse los requisitos de una promesa de compraventa a los de una escritura p\u00fablica, por lo tanto tambi\u00e9n se dio cumplimiento a ese aspecto\u00bb (folio 219 del C.1.). <\/p>\n
4\u0002 Al respecto, observ\u00f3 que \u00ab[e]n este caso, su se\u00f1or\u00eda, en la demanda se relacion\u00f3 una importante jurisprudencia de la misma Corte Suprema de Justicia, en donde le indic\u00f3 y neg\u00f3 una nulidad justamente por la misma situaci\u00f3n donde bastaba relacionar el folio de matr\u00edcula inmobiliaria del globo del bien al cual pertenec\u00eda el inmueble. En esa promesa de compraventa no solamente aparec\u00eda especificado el folio de matr\u00edcula del globo inicial. Aparece identificado el \u00e1rea y aparece identificado en d\u00f3nde se ubicaba -inentendible- en el costado sur de la v\u00eda que conduce a Incubadora, Santander (\u2026). Ahora, bajo la t\u00e9cnica procesal, cuando se contest\u00f3 la demanda, se relacion\u00f3 expresamente el plano del proyecto (\u2026). Lo que no se ha puesto de presente es que para que exista una nulidad, incluso oficiosa, que no es del caso (\u2026), se requiere que salga de bulto en la promesa de compraventa y resulta que no sale de bulto de la promesa de compraventa\u00bb. <\/p>\n
5\u0002 Folio 15 C. Tribunal. <\/p>\n
6\u0002 Al respecto, esta Sala ha sostenido que \u00ab[e]n esas condiciones, para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez jur\u00eddica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relaci\u00f3n al ordinal 4\u00b0 del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual s\u00f3lo se cumple satisfactoriamente, trat\u00e1ndose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinaci\u00f3n de los sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que esta sea v\u00e1lida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la v\u00eda de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que s\u00f3lo faltar\u00eda para perfeccionarlo la formalidad de la escritura p\u00fablica\u00bb (SC del 30 de octubre de 2001, exp. 6849). <\/p>\n
7\u0002 Art\u00edculo 2.2.6.1.2.11.1 del Decreto 1069 de 2015: \u00ab[e]n desarrollo de lo dispuesto en el art\u00edculo 317 del Decreto Ley 960 de 1970, para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podr\u00e1 acudir al plano definitivo expedido por la autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formaci\u00f3n, actualizaci\u00f3n y conservaci\u00f3n catastral, el cual se protocolizar\u00e1 con la escritura p\u00fablica respectiva. <\/p>\n
En este evento no ser\u00e1 necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble\u00bb. <\/p>\n
8\u0002 \u00abART\u00cdCULO 31. Los inmuebles que sean objeto de enajenaci\u00f3n, gravamen o limitaci\u00f3n se identificar\u00e1n por su c\u00e9dula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde est\u00e1n ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se emplear\u00e1 el sistema m\u00e9trico decimal\u00bb. <\/p>\n
9\u0002 \u00abART\u00cdCULO 2.2.6.1.2.1.11. Segregaci\u00f3n de un inmueble. Cuando en una escritura se segreguen una o m\u00e1s porciones de un inmueble, se identificar\u00e1n y alinderar\u00e1n los predios segregados y el de la parte restante. Si se expresa la cabida se indicar\u00e1 la de cada unidad por el sistema m\u00e9trico decimal\u00bb. <\/p>\n
10\u0002 Frente al tema, en prove\u00eddo del 24 de junio del 2005, esta Sala indic\u00f3 que la identificaci\u00f3n de un inmueble no est\u00e1 librada enteramente a la voluntad privada. Ello, porque el legislador identifica la forma en que habr\u00e1n de determinarse las heredades. <\/p>\n
11\u0002 CSJ SC del 25 de junio de 1951. En direcci\u00f3n an\u00e1loga: CSJ SSC del 11 de agosto de 1953, 7 de noviembre de 1953, 27 de abril de 1955, 28 de febrero de 1958, 21 de nov. de 1969, 28 de agosto de 1978, 6 de sept. de 1983 y 6 de agosto de 1985. Entre muchas m\u00e1s. <\/p>\n
12\u0002 Folio 87 del Cuaderno 1. <\/p>\n
13\u0002 Mem\u00f3rese c\u00f3mo ya esta Sala hab\u00eda indicado, en breves l\u00edneas, que: \u00abAusencia de linderos no es lo mismo que indeterminaci\u00f3n del bien, y mucho menos es lo mismo que inexistencia del bien\u00bb (CSJ SC del 01 de febrero de 1996, exp. 4361). <\/p>\n
14\u0002 Minuto 1:28:39 del audio \u00ab2016-162 Audiencia inicial\u00bb. Folio 268 del C. 1. <\/p>\n
15\u0002 Al respecto, indic\u00f3 que \u00ab[a]clarando que a\u00fan si se estuviese fallando sobre una pretensi\u00f3n resolutoria del contrato, la ley legitima al juez para declarar la nulidad absoluta de un negocio jur\u00eddico a partir de la ley 50 de 1936 que en su art\u00edculo segundo subrog\u00f3 el art\u00edculo 1742 del C\u00f3digo Civil, disposici\u00f3n que sirvi\u00f3 de estribo para que la Sala de Casaci\u00f3n de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 11 de marzo de 2004 haya decantado los requisitos de su procedencia as\u00ed (\u2026)\u00bb. <\/p>\n
16\u0002 Lo que se evidencia cuando, a manera de conclusi\u00f3n, sostiene que: \u00ab(\u2026) Nulidad absoluta, entre otras cosas cuando, dice el art\u00edculo 1741 del c\u00f3digo civil, cuando se produce por la omisi\u00f3n de alg\u00fan requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideraci\u00f3n a la naturaleza de ellos. Y aqu\u00ed, ciertamente, uno de los requisitos para la validez del contrato, atendida la naturaleza de ello, que era una promesa de contrato, es que la identificaci\u00f3n de esa porci\u00f3n del predio no se logra en la promesa. Ni se logra en los documentos que militan en el expediente\u00bb. <\/p>\n
1 <\/p>\n
\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
SC313-2023 (2016-00162-01) FRANCISCO TERNERA BARRIOS Magistrado Ponente SC313-2023 Radicaci\u00f3n n\u00b0 68001-31-03-012-2016-00162-01 (Aprobado en sesi\u00f3n de veintinueve de junio de dos mil veintitr\u00e9s) Bogot\u00e1 D.C., cinco (05) de octubre de dos mil veintitr\u00e9s (2023). Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el demandado Carlos […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[67],"tags":[],"class_list":["post-76624","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-octubre-2023"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/76624","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=76624"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/76624\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=76624"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=76624"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=76624"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}