AC3053-2023 (2018-00037-01)<\/p>\n
<\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
Magistrada Ponente <\/p>\n
AC3053-2023 <\/p>\n
Radicaci\u00f3n n\u00b0 05266-31-03-001-2018-00037-01 <\/p>\n
(Aprobado en sesi\u00f3n de cinco de octubre de dos mil veintitr\u00e9s) <\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., quince (15) de noviembre de dos mil veintitr\u00e9s (2023). <\/p>\n
Se pronuncia la Corte sobre la admisibilidad de la demanda presentada para sustentar el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde frente a la sentencia 21 de junio de 2022, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn, dentro del proceso verbal que Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda promovi\u00f3 en su contra. <\/p>\n
I. ANTECEDENTES <\/p>\n
1.- En la demanda que dio origen al proceso, luego de subsanada, se pidi\u00f3 declarar \u00abresuelto el Contrato de Promesa de Compraventa\u00bb suscrito entre las partes, por el incumplimiento del demandado respecto de las obligaciones contra\u00eddas. <\/p>\n
En consecuencia, pretendi\u00f3 se ordenara a \u00e9ste \u00faltimo \u00abrestituir en su totalidad el inmueble objeto de la negociaci\u00f3n, en el estado que le fue entregado\u00bb y, de contera, condenarlo a pagar: <\/p>\n
i) La \u00abCL\u00c1USULA PENAL, estipulada en el NUMERAL CATORCE del Contrato (\u2026)\u00bb, equivalente a \u00ab$122\u2019553.000\u00bb; <\/p>\n
ii) La suma de \u00ab$203.448.000\u00bb, liquidada a la fecha de presentaci\u00f3n del libelo inicial, por concepto de \u00abintereses remuneratorios (\u2026) pacta[dos] en el NUMERAL SEIS PUNTO TRES del Contrato (\u2026)\u00bb; <\/p>\n
iii) La cantidad de \u00ab$7\u2019200.000\u00bb, por impuesto predial; <\/p>\n
iv) El valor de \u00ab$28\u2019000.000\u00bb, por \u00abPERJUICIOS A T\u00cdTULO DE LUCRO CESANTE\u00bb, relativos a los \u00abfrutos civiles\u00bb dejados de recaudar con ocasi\u00f3n de \u00ablos c\u00e1nones de arrendamiento que la propiedad hubiese podido percibir\u00bb; y, <\/p>\n
v) La indexaci\u00f3n de tales montos, as\u00ed como las costas del juicio [Folios 150 a 156, Archivo digital: Rdo 2018-00037 Cuaderno # 1.pdf, Subcarpeta 01 – 2018-00037 CUADERNO # 1 – CUADERNO PRINCIPAL, Subcarpeta 01 – 01 – 2018-00037 PARTE FISICA DEL EXPEDIENTE – DIGITALIZADA, Carpeta 01PrimeraInstancia]. <\/p>\n
2.- Los hechos que constituyen la causa petendi se sintetizan as\u00ed: <\/p>\n
2.1.- El 24 de mayo y 13 de julio de 2013, Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda, como promitente vendedora y, Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde, como promitente comprador, firmaron \u00abContrato de Promesa de Compraventa\u00bb respecto de los \u00ablotes 1A y 1B\u00bb, ubicados en el corregimiento de Palermo, municipio de T\u00e1mesis, Antioquia, descritos e identificados en el libelo inaugural, resultantes del desenglobe que se realizar\u00eda al predio denominado \u00abLote 9\u00bb, igualmente detallado en dicho escrito, cuya \u00abentrega material\u00bb se efectu\u00f3 en esa \u00faltima fecha. <\/p>\n
En dicha convenci\u00f3n, tambi\u00e9n se hicieron enajenaciones a David y Santiago Escobar Arango, quienes fueron cumplidos en sus deberes contractuales, por lo que con ellos s\u00ed se protocolizaron las correspondientes escrituras p\u00fablicas, perfeccion\u00e1ndose as\u00ed las ventas. <\/p>\n
2.2.- El precio pactado por la venta fue de \u00ab$612\u2019765.011\u00bb, el cual se pagar\u00eda de la siguiente forma: i) Al momento de la suscripci\u00f3n de la promesa, la suma de \u00ab$53\u2019.333.333\u00bb; ii) Para el 31 de julio de 2013, \u00abel 40%\u00bb de aquel valor; y, iii) El saldo restante, a m\u00e1s tardar el 30 de abril de 2018. <\/p>\n
2.3.- En el numeral tercero de dicho negocio jur\u00eddico se estipularon otras obligaciones, las cuales deb\u00edan ser atendidas previamente a la r\u00fabrica de las escrituras p\u00fablicas de compraventa. <\/p>\n
2.3.1.- En primer lugar, un estudio de t\u00edtulos por parte de los promitentes compradores, el cual deb\u00eda arrojar \u00abresultados satisfactorios para todos y cada uno de ellos\u00bb. <\/p>\n
2.3.2.- La firma, por parte de \u00ablos Promitentes Compradores y los titulares de derecho de dominio y posesi\u00f3n efectiva de los inmuebles identificados con Matr\u00edculas Inmobiliarias No. 032-0019530, 032-0019531, 032-0019526 y 032-019529\u00bb, de \u00abuna Escritura P\u00fablica en virtud de la cual se CONSTITUYERA SERVIDUMBRE DE TR\u00c1NSITO A FAVOR DEL INMUEBLE PROMETIDO EN VENTA, EN CALIDAD DE PREDIO DOMINANTE\u00bb, cuya extensi\u00f3n ser\u00eda de \u00ab1.5 Kil\u00f3metros\u00bb y deber\u00eda coincidir con los planos consignados en el \u00abANEXO 2\u00bb del contrato. <\/p>\n
2.3.3.- Para hacer operativo el aludido gravamen, la construcci\u00f3n de \u00abun camino de tierra o similar, correspondiente a un tramo de 938 metros\u00bb, de acuerdo con \u00ablas dimensiones y caracter\u00edsticas que se establecieron en el Anexo 2\u00bb, cuya obra iniciar\u00eda \u00abal momento de la firma del Contrato de Promesa de Compraventa y ser\u00eda asumido en un 66.66% por la Promitente Vendedora y en un 33.33% por los Promitentes Compradores\u00bb. <\/p>\n
2.3.4.- A m\u00e1s tardar a la suscripci\u00f3n de tales instrumentos, el perfeccionamiento del \u00abdesenglobe\u00bb, conforme con \u00abel loteo establecido en el Anexo 1 de dicho Contrato\u00bb. <\/p>\n
2.4.- Por lo dispendioso de los tr\u00e1mites y procedimientos que deb\u00edan realizarse para respetar tales obligaciones, a los promitentes compradores se les inform\u00f3 de los atrasos presentados, por lo que se acord\u00f3 con ellos posponer la firma de las escrituras p\u00fablicas de venta, suceso que aprovech\u00f3 Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde para proponer a Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda la \u00abreali[zaci\u00f3n] de una especie de \u201cContrato de Arrendamiento\u201d\u00bb frente a los lotes, el cual comenzar\u00eda a regir a partir del \u00ab1\u00b0 de noviembre de 2013\u00bb con un canon de \u00ab$500.000\u00bb, que cancel\u00f3 \u00abhasta el mes de MARZO del a\u00f1o 2016\u00bb. <\/p>\n
2.5.- Mediante \u00abEscritura P\u00fablica n\u00famero setenta y cinco (75) del 13 de Mayo del a\u00f1o 2014, de la Notar\u00eda \u00danica del C\u00edrculo Notarial del Municipio de Valpara\u00edso (Antioquia)\u00bb, registrada el 29 de mayo siguiente en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de T\u00e1mesis, se constituy\u00f3 la servidumbre pactada; as\u00ed mismo, a trav\u00e9s de \u00abEscritura P\u00fablica n\u00famero Mil Quinientos Setenta y Tres (1.573) del 07 de Julio del a\u00f1o 2014, de la Notar\u00eda Segunda del C\u00edrculo Notarial del Municipio de Rionegro (Antioquia)\u00bb, inscrita en la referida dependencia el 29 de julio siguiente, se protocoliz\u00f3 el desenglobe acordado. Por \u00faltimo, a finales de ese mismo mes, culmin\u00f3 la construcci\u00f3n del trayecto de la servidumbre que faltaba acondicionar. <\/p>\n
2.6.- En virtud de ello, Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda invit\u00f3 a los promitentes compradores a perfeccionar las compraventas de los inmuebles objeto de negociaci\u00f3n y, en el caso de Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde, lo requiri\u00f3 para que se pusiera al d\u00eda con sus compromisos, dado que este solamente hab\u00eda cancelado \u00ab$144\u2019000.000\u00bb y no aport\u00f3 el porcentaje de dinero que le correspond\u00eda en la edificaci\u00f3n de la franja de camino rese\u00f1ada; pero, este se rehus\u00f3 a hacerlo, motivo por el cual aquella le solicit\u00f3 que desocupara los predios, recibiendo igual respuesta. <\/p>\n
2.7.- La sociedad Bioprocol S.A.S., de la cual es socio Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde, present\u00f3 querella policiva contra la demandante, aduciendo que esta \u00abno pod\u00eda enviarles comunicados o peticiones que versaran sobre desocupar su inmueble\u00bb, comoquiera que \u00abexist\u00eda un Contrato de Promesa de Compraventa, celebrado entre [la] empresa [y la querellada], sobre el bien que ellos ven\u00edan ocupando desde el 03 de Julio del a\u00f1o 2013, adem\u00e1s de (\u2026) \u201cun Contrato de Arrendamiento\u201d, entre las mismas partes\u00bb, manifestaciones que la gestora repudi\u00f3 por ser contrarias a la realidad, ya que el demandado \u00abnunca negoci\u00f3 (\u2026) en otra calidad que no fuera a t\u00edtulo y condici\u00f3n de persona natural\u00bb, tal y como consta en los mencionados documentos, aunado a que el supuesto arriendo acordado se autoriz\u00f3 \u00abhasta el d\u00eda en que se firmaran las Escrituras de Venta\u00bb, lo cual no ha sido honrado por este. <\/p>\n
2.8.- En el demarcado contrato de promesa de compraventa, tambi\u00e9n se estipularon los siguientes compromisos: i) En el \u00abNUMERAL SEIS PUNTO TRES, (\u2026) intereses remuneratorios que se reconocer\u00edan desde el d\u00eda siguiente en que se suscribiera, dicha Promesa, a una tasa mensual de 0.0775% sobre los saldos de capital insoluto, los cuales se liquidar\u00edan y pagar\u00edan mensualmente, los cinco (5) primeros d\u00edas de cada mes vencido\u00bb; ii) En el \u00abNUMERAL DOCE (\u2026), las partes acordaron, que desde el momento en que se suscribiera la Promesa, ser\u00edan a cargo de los Promitentes Compradores los valores de los Impuestos Prediales\u00bb; y, iii) En el \u00abNUMERAL CATORCE (\u2026), una CL\u00c1USULA PENAL, por un valor total del veinte (20%) de las obligaciones a cargo de la parte incumplida\u00bb [Folios 138 a 150, \u00eddem]. <\/p>\n
3.- Tras subsanar el escrito inicial, el Juzgado Primero Civil del Circuito de Envigado lo admiti\u00f3 en auto de 5 de abril de 2018 [Folio 174, Ob.]. <\/p>\n
5.- En memorial aparte, el encartado instaur\u00f3 demanda de mutua petici\u00f3n contra Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda, a fin que se declarara que \u00abincumpli\u00f3 de forma grave y determinante las obligaciones principales asumidas por \u00e9sta en el contrato de promesa de compraventa\u00bb y, en consecuencia, se le ordenara \u00abel cumplimiento forzado de la prestaci\u00f3n a su cargo, consistente en la firma de la escritura p\u00fablica de compraventa de los lotes 1A y 1B prometidos en venta, para lo cual se le deber\u00e1 se\u00f1alar un t\u00e9rmino razonable, lugar, fecha y hora\u00bb y, por ende, se le condenara \u00abal pago de la cl\u00e1usula penal prevista en la cl\u00e1usula catorce del contrato de promesa (\u2026), esto es, (\u2026) la suma de $122.553.002\u00bb, las \u00abcostas y agencias en derecho\u00bb, anhelos que soport\u00f3 bajo el argumento que aqu\u00e9lla \u00abno hab\u00eda cumplido con las obligaciones principales asumidas por \u00e9sta, de conformidad con los literales b y c de la cl\u00e1usula 3 del contrato de promesa\u00bb [Archivo digital: Demanda de reconvenci\u00f3n (2018-00037).pdf, ejusdem]. <\/p>\n
La reconvenida se resisti\u00f3 a tales pretensiones, reafirm\u00e1ndose en los planteamientos que expuso en el libelo inicial, a\u00f1adiendo que el atraso en honrar los deberes que a ella le incumb\u00edan, se dio por \u00absituaciones o aspectos de CASO FORTUITO y FUERZA MAYOR, que no son atribuibles a [su] voluntad o mala fe (\u2026), lo que la exonera de un incumplimiento flagrante y deseado\u00bb [Archivo digital: 09 – CONTESTACI\u00d3N DEMANDA DE RECONVENCI\u00d3N – memorial marzo 4 de 2021 -.pdf, Carpeta 01PrimeraInstancia]. <\/p>\n
6.- El juzgado del conocimiento clausur\u00f3 la primera instancia con providencia de 13 de octubre de 20211, en la que: i) Oficiosamente declar\u00f3 absolutamente nulo el contrato de promesa de compraventa celebrado el 3 de julio de 2013 por los extremos de la lid; ii) Orden\u00f3 a Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde a restituir a Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda los lotes de terreno objetos del mismo; iii) Conden\u00f3 al demandado a pagar a la demandante \u00abla suma de $50.000.000, por frutos civiles causados desde el 3 de julio del 2013 hasta el 3 de noviembre del presente a\u00f1o y, los que sigan causando con posterioridad hasta que se efect\u00fae la entrega efectiva de los lotes de terreno, a raz\u00f3n de $500.000 mensuales\u00bb y, a la segunda en favor del primero, \u00abla suma de $140.000.000, debidamente indexada, recurriendo al \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC), desde el 3 de julio del 2013 hasta que se realice efectivamente la restituci\u00f3n\u00bb, sobre la cual \u00abreconocer\u00e1 igualmente intereses civiles al 0.5% mensual, seg\u00fan el art. 1617 del C\u00f3digo Civil por ese mismo lapso de tiempo\u00bb, actualizaci\u00f3n que, \u00aba la fecha de la sentencia, asciende a $193.951.907,33 y, los intereses, a $69.171.666,87, para un total de $263.123.574\u00bb; iv) Autoriz\u00f3 la compensaci\u00f3n de tales cifras; y, v) Deneg\u00f3 las pretensiones tanto de la demanda principal como las de la reconvenci\u00f3n [Archivo digital: 33. 2018-00037 Acta audiencia – Juzgamiento – 373 – Alegaciones y sentencia – Octubre 13 DE 2021.pdf, \u00eddem]. <\/p>\n
7.- Inconforme, Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde apel\u00f3 la decisi\u00f3n. <\/p>\n
8.- Mediante fallo proferido el 21 de junio de 2022, el Tribunal confirm\u00f3 los ordinales primero y sexto de la sentencia combatida y, adicion\u00f3 el tercero, en el sentido de \u00abnegar el reconocimiento de mejoras al demandado\u00bb. Lo dem\u00e1s, qued\u00f3 inc\u00f3lume, al no recibir cr\u00edticas del apelante [Archivo digital: 17Sentencia.pdf, \u00eddem]. <\/p>\n
II. FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO <\/p>\n
1.- Centrado en los reproches expuestos en la sustentaci\u00f3n de la alzada, el ad quem estableci\u00f3 como problemas jur\u00eddicos a resolver, el de determinar \u00absi asisti\u00f3 raz\u00f3n al A quo al declarar la nulidad absoluta de la promesa de compraventa, considerando que el plazo pactado para su cumplimiento es indeterminado y confirmar as\u00ed la decisi\u00f3n o por el contrario seg\u00fan lo afirma el recurrente, no se hizo valoraci\u00f3n de todas las pruebas aportadas que demostraban la validez de la promesa y que se cumplen los requisitos del ordinal 3\u00b0 del art. 89 de la Ley 153 de 1887 y por haberse ratificado mediante la ejecuci\u00f3n de obligaciones entre las partes, quedando probado con ello la existencia del plazo razonable para cumplir y en consecuencia era necesario revocar la decisi\u00f3n y acceder a las pretensiones de la demanda de reconvenci\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
2.- En la tarea de solventarlos, memor\u00f3 con apoyo en el art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, los requisitos de validez del contrato de promesa de compraventa, destacando que la ausencia de alguno de ellos conlleva la nulidad absoluta del mismo. Bajo ese hilo, citando jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n en relaci\u00f3n con la exigencia alusiva a que el plazo o la condici\u00f3n deben estar claramente determinado (Num. 3\u00b0), precis\u00f3 que se \u00abimpone a los contratantes se\u00f1alar con precisi\u00f3n la \u00e9poca en la que ha de perfeccionarse el acuerdo de voluntades prometido, lo que tiene que hacerse mediante la fijaci\u00f3n de un plazo o una condici\u00f3n que no deje en incertidumbre aquel momento futuro ni a las partes ligadas de manera indefinida\u00bb, pues \u00absu indeterminaci\u00f3n, por contrapartida, impide que la promesa surta efectos\u00bb, de ah\u00ed que plazo y\/o condici\u00f3n \u00abrefieren a un hito que no puede obedecer a un simple capricho de los contratantes, esto es, no puede fijarse un plazo irrazonable en cuanto a su extensi\u00f3n, ni es admisible la estipulaci\u00f3n de una condici\u00f3n indeterminada, de la cual no se conozcan sus contornos concretos\u00bb. <\/p>\n
Adem\u00e1s, acot\u00f3 que el primero de ellos \u00abes indeterminado cuando \u201c\u2026no solamente se ignora si el evento condicional ocurrir\u00e1 o no; sino que adem\u00e1s se ignora la \u00e9poca en que \u00e9ste puede ocurrir\u201d\u00bb, am\u00e9n que, en los eventos donde la promesa requiere la combinaci\u00f3n de ambos, \u00abno basta con se\u00f1alar un plazo, en tanto el paso del tiempo no siempre es suficiente para perfeccionar el contrato prometido, lo cual se relieva cuando las actividades tendientes a lograr la convenci\u00f3n final est\u00e1n atadas a hechos futuros e inciertos, que no dependen del promitente; casos en los cuales, el plazo por s\u00ed solo no es id\u00f3neo, al punto que debe sumarse una condici\u00f3n con los ribetes de claridad y definici\u00f3n anotados\u00bb. <\/p>\n
2.1.- Acto seguido, de cara a dilucidar si el se\u00f1alado presupuesto se encontraba atendido en el contrato de promesa de compraventa debatido, examin\u00f3 dicha convenci\u00f3n, la demanda principal y su contestaci\u00f3n, copia de la \u00abescritura p\u00fablica n\u00b0 273\u00bb, una \u00abacta de la reuni\u00f3n (\u2026) de 26 de abril de 2013\u00bb, unos recibos de pago de c\u00e1nones de arrendamiento y de impuesto predial, una certificaci\u00f3n del valor de mejoras expedido por la contadora de Bioprocol S.A.S., el certificado de existencia y representaci\u00f3n de dicha sociedad, las declaraciones de los contendientes, as\u00ed como los testimonios de David y Santiago Escobar Arango, Juan David Olarte Estrada, Gonzalo Jaramillo Giraldo, Jaime Diego Gonz\u00e1lez Ruiz, Carlos Esteban Aristiz\u00e1bal Alzate y Jhon Jairo Vel\u00e1squez Agudelo, probanzas de las cuales coligi\u00f3 que: <\/p>\n
2.1.1.- Los contratantes condicionaron la suscripci\u00f3n de las escrituras p\u00fablicas de venta a la previa realizaci\u00f3n de: i) Un estudio de t\u00edtulos \u00abque arroje resultados satisfactorios para todos y cada uno, sin especificar concretamente cu\u00e1les eran esos resultados\u00bb; ii) La protocolizaci\u00f3n de \u00abuna escritura p\u00fablica entre los promitentes compradores y los titulares de derecho de dominio de propiedades diferentes a la que es objeto de la promesa, con el fin de constituir una servidumbre de tr\u00e1nsito a favor del inmueble, con unas condiciones que all\u00ed se citaron y a construir un camino de tierra en 938 metros, sin tener claro cu\u00e1l era la voluntad de los propietarios citados y que adem\u00e1s no hac\u00edan parte de la negociaci\u00f3n plasmada en la promesa\u00bb; y, iii) La \u00abperfecci\u00f3n de un desenglobe de la propiedad atendiendo el loteo establecido en el anexo de la promesa y que se hubiera obtenido por parte de una entidad bancaria cr\u00e9ditos acumulados para la segunda cuota por un valor que no se estableci\u00f3, porque dejaron el espacio en blanco\u00bb. <\/p>\n
2.1.2.- Si bien dicho negocio jur\u00eddico \u00abno tiene fecha\u00bb, la \u00abpresentaci\u00f3n que realizaron las partes ante notario tienen fecha 24 y 25 de mayo, 3 y 11 de julio todas de 2013 y por ello es viable asumir que en esas fechas fue que la suscribieron\u00bb. <\/p>\n
2.1.3.- \u00abLa primera cuota por $160.000.000 deber\u00eda ser entregada \u201cal momento de suscribir el presente contrato de promesa\u201d, el 40% el 31 de julio de 2013. La firma de la escritura ser\u00eda el 31 de julio de 2013\u00bb. <\/p>\n
2.1.4.- Los testigos tra\u00eddos por Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde no aportaron informaci\u00f3n relevante respecto de la promesa de compraventa, ya que \u00abno conocieron los detalles de la [misma]\u00bb. <\/p>\n
2.1.5.- No es de recibo la afirmaci\u00f3n del convocado y actor en reconvenci\u00f3n, acerca de que \u00abMAR\u00cdA TERESA SIERRA contaba con 90 d\u00edas antes del vencimiento del plazo para concretar la protocolizaci\u00f3n de las escrituras y que el aqu\u00ed demandado cancel\u00f3 la primera cuota el 1\u00ba de junio de 2013; esto es, antes de la fecha pactada y por eso los extremos del plazo deben tomarse desde dicha fecha\u00bb, por cuanto: i) La promesa dice otra cosa; ii) Si esa era la intenci\u00f3n, as\u00ed \u00abdebi\u00f3 quedar establecido\u00bb en ella; iii) Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde, al replicar el pliego genitor, admiti\u00f3 que \u00abpara la fecha en que suscribi\u00f3 el contrato se hizo el aporte de la suma citada\u00bb; iv) Al margen que los contratantes \u00abse hubiesen reunido en fechas previas a la suscripci\u00f3n de la promesa, (\u2026), ni que contaran con 14, 28, 34 o 60 d\u00edas\u00bb para cumplir los compromisos adquiridos, \u00ablo trascendental est\u00e1 plasmado en la promesa\u00bb; y; v) A todo lo anterior \u00abno puede anteponerse que todos ten\u00edan conocimiento de la demora y que incluso consintieron, desconociendo de paso que tambi\u00e9n en la promesa se hab\u00eda pactado, que no se reconoc\u00eda validez a estipulaciones verbales ni a modificaciones que no constaran por escrito y en los interrogatorios indicaron que no hubo documentaci\u00f3n tendiente a modificar la fecha\u00bb. <\/p>\n
2.1.6.- En el contrato de promesa \u00abclaramente se estipul\u00f3 la firma de la escritura para un plazo exageradamente corto, dir\u00edase imposible de cumplir para todas las actuaciones previas que habr\u00edan de realizarse a m\u00e1s de indeterminadas\u00bb, aunado a que, \u00abfue tan irrazonable el plazo que pactaron para suscribir la escritura el 31 de julio de 2013, fecha en la cual estar\u00edan cumplidas las condiciones pactadas, que finalmente solo lograron su cometido seg\u00fan la prueba que obra en el expediente, casi un a\u00f1o despu\u00e9s para el desenglobe del terreno, que seg\u00fan la escritura 1716 data de 22 de julio de 2014 de donde surgen los lotes 1A Y 1B; 2A Y 2B, 3A Y 3B cada uno con folio independiente y eso sin hacer referencia al resto de condiciones\u00bb, de ah\u00ed que \u00abla cl\u00e1usula tantas veces citada, no cumple con la exigencia de ser determinada\u00bb. <\/p>\n
2.2.- Desde\u00f1\u00f3 el reparo del apelante alusivo a que su contraparte nunca aleg\u00f3 nulidad alguna del contrato, sino que excus\u00f3 su incumplimiento en una supuesta mala asesor\u00eda, aduciendo que \u00abel juez est\u00e1 facultado para declarar la nulidad absoluta cuando encuentre reunidos los requisitos exigidos con tal fin\u00bb, am\u00e9n que \u00abno se est\u00e1 haciendo \u00e9nfasis en el cumplimiento o incumplimiento de las partes, sino solo el an\u00e1lisis de los requisitos que se exigen legalmente para predicar la validez de la promesa de compraventa bajo el amparo de la ley 153 de 1887\u00bb. <\/p>\n
2.3.- En punto de las inconformidades del recurrente en cuanto a la declaratoria de posesi\u00f3n de mala fe, la restituci\u00f3n de los lotes de terreno y sus frutos, as\u00ed como las mejoras realizadas por Bioprocol S.A.S., el iudex plural razon\u00f3 que, si bien la falta de un plazo y condici\u00f3n determinada \u00abno puede generar autom\u00e1ticamente una presunci\u00f3n de mala fe\u00bb, lo cierto es que \u00aben este caso proceden las restituciones mutuas, en la forma indicada por el A quo, que valga decirlo, no merecieron reparos por el impugnante, solo en el tema de las mejoras\u00bb, al considerar que no se observ\u00f3 lo previsto en el art\u00edculo 1746 del C\u00f3digo Civil, descontento que no puede salir avante, en la medida que Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda, David y Santiago Escobar Arango, fueron tajantes en declarar que Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde negoci\u00f3 y se oblig\u00f3 \u00abcomo persona natural\u00bb, m\u00e1s no en calidad de \u00abrepresentante legal\u00bb de la referida empresa, por lo que \u00abmal podr\u00eda entrar a reconocerle suma alguna por dicho concepto\u00bb, m\u00e1s a\u00fan cuando no se allegaron pruebas de su existencia y su utilidad, solamente de su cuant\u00eda, dado que los deponentes Carlos Esteban Aristiz\u00e1bal Alzate, Jaime Diego Gonz\u00e1lez Ruiz y Jhon Jairo Vel\u00e1squez Agudelo, nada aportaron al respecto. Es m\u00e1s, \u00aben la contestaci\u00f3n a la demanda nada se menciona del tema, ni en la demanda de reconvenci\u00f3n que se formul\u00f3; ni siquiera en la formulaci\u00f3n de la excepci\u00f3n de \u201ccompensaci\u00f3n\u201d que es donde se referencia el valor se indic\u00f3 en qu\u00e9 consistieron\u00bb y, pese a que \u00abse trajo un dictamen pericial, la perito misma advirti\u00f3 que no las valor\u00f3 y se limit\u00f3 a aportar la certificaci\u00f3n a la que se ha hecho referencia\u00bb. <\/p>\n
2.5.- Finalmente, en lo referente a la indebida valoraci\u00f3n probatoria realizada por el citado funcionario, arguy\u00f3 que \u00ab[l]os lazos de \u201cestrecha amistad\u201d de la vendedora con los hermanos Escobar y \u201cla animadversi\u00f3n de \u00e9stos contra el se\u00f1or Germ\u00e1n Schafer\u201d no merecieron tachas en las oportunidades indicadas\u00bb; y, los \u00abdocumentos a los que se hace alusi\u00f3n, contrario a lo que se afirma, s\u00ed se hizo referencia, tanto que fue la valoraci\u00f3n conjunta la que llev\u00f3 a la decisi\u00f3n que hoy se reclama y el documento de 26 de abril de 2013 firmado por 8 vecinos, no hizo parte de las estipulaciones de la promesa de compraventa, que incluso fue suscrita en una \u00e9poca posterior y es el documento que sirve de base a la negociaci\u00f3n que se pretendi\u00f3 realizar y menos podr\u00eda ser constitutivo de una modificaci\u00f3n de plazos cuando la promesa ya conten\u00eda uno\u00bb. <\/p>\n
III. LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde blandi\u00f3 cuatro cargos; el primero y segundo, fincados en la infracci\u00f3n indirecta de la ley sustancial (n\u00fam. 2\u00ba, art. 336 del C.G.P.); el tercero, por la v\u00eda directa (n\u00fam. 1\u00ba, ejusdem); y el cuarto, en el quebranto del principio de la non reformatio in pejus (n\u00fam. 4\u00b0, \u00eddem). <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
1.- Soportado en la causal segunda, acus\u00f3 la sentencia de segundo grado, de violar indirectamente \u00ablos art\u00edculos 1741, 1742 y 1743\u00bb del C\u00f3digo Civil, por indebida aplicaci\u00f3n o interpretaci\u00f3n, \u00abpor preterici\u00f3n de la prueba incorporada en la cl\u00e1usula 10\u00aa de la promesa de compraventa, sustituyendo la voluntad de las partes y distorsionando la realidad del convenio y de la ejecuci\u00f3n de las obligaciones\u00bb. Adujo, en lo esencial, lo siguiente: <\/p>\n
1.1.- El ad quem respald\u00f3 la decisi\u00f3n de declarar absolutamente nulo el contrato de promesa de compraventa objeto de controversia, \u00aben la ausencia del requisito de plazo razonable, no porque no estuviera estipulado un plazo, sino porque en su criterio, el plazo pactado en la promesa, era muy corto para cumplir las obligaciones\u00bb; sin embargo, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Corte, se \u00abcarece del cumplimiento del requisito del numeral 3\u00b0 del art\u00edculo 89 de la Ley 153, (\u2026) cuando no se establece un plazo o condici\u00f3n, o cuando se establece de manera subordinada a un plazo o condici\u00f3n indeterminadas\u00bb, lo cual no ha sucedido en el presente caso, ya que \u00abla promesa de compraventa, en su art\u00edculo 10\u00b0, contiene un plazo determinado y cierto para la enajenaci\u00f3n del predio prometido en venta, esto es, 31 de julio de 2013, y unas condiciones tambi\u00e9n determinadas, como lo son la protocolizaci\u00f3n de una escritura de servidumbre y de divisi\u00f3n material del predio de mayor extensi\u00f3n\u00bb. <\/p>\n
1.2.- El colegiado, \u00aben un criterio incoherente entre la norma, la doctrina y los hechos probados\u00bb, confirm\u00f3 la decisi\u00f3n del a quo, \u00abotorgando la misma definici\u00f3n al plazo y al plazo razonable, y decretando efectos jur\u00eddicos iguales a la nulidad absoluta y a la nulidad relativa, cuando todos estos conceptos, contienen efectos excluyentes jur\u00eddicos entre s\u00ed\u00bb, pues, el primero, \u00abes una fecha o condici\u00f3n determinada, y su ausencia en el contrato de promesa (acto jur\u00eddico), conlleva la nulidad absoluta del convenio por ausencia de un requisito formal establecido en la ley\u00bb, mientras que el segundo, alude a \u00abcircunstancias subjetivas, derivadas de hechos jur\u00eddicos entre las partes, cuyo efecto jur\u00eddico ser\u00eda una nulidad relativa subsanable por actuaciones entre las partes\u00bb. Por tanto, como \u00abla promesa de compraventa, s\u00ed tiene expresamente determinado un plazo\u00bb, se debe concluir que, \u00absi la se\u00f1ora Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda, adujo la falta de plazo razonable para no haber cumplido sus obligaciones, la misma constituy\u00f3 una nulidad relativa, que fue subsanada un a\u00f1o despu\u00e9s, cuando efectivamente constituy\u00f3 la servidumbre y la divisi\u00f3n material de los predios\u00bb. <\/p>\n
1.3.- Igualmente, \u00abtoma como extremos para cumplir, 14 d\u00edas h\u00e1biles contados desde la presentaci\u00f3n de la firma del se\u00f1or David Escobar Arango el 11 de julio de 2013, y hasta el vencimiento el 31 de julio de 2013, fecha estipulada para trasmitir el dominio de los predios prometidos en venta\u00bb; no obstante, desconoce que estos \u00abdeben tomarse cuando menos desde el (\u2026) 1\u00b0 de junio de 2013, hasta el 31 de julio de 2013\u00bb, porque: <\/p>\n
(i) \u00abMar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda, su esposo Gonzalo Jaramillo, los promitentes compradores David y Santiago Escobar Arango, y German Sch\u00e4fer Elejalde, as\u00ed como los propietarios de predios sobre los cuales ten\u00eda relaci\u00f3n la servidumbre y conocedores de la zona, suscribieron el acta de fecha 26 de abril de 2013, donde aprobaron los planos y acordaron un plazo razonable de dos meses para la constituci\u00f3n de servidumbre voluntaria y construcci\u00f3n de la carretera, es decir, que la se\u00f1ora Mar\u00eda Teresa Sierra, por lo menos 90 d\u00edas antes del vencimiento del plazo pactado en la promesa, ya ten\u00eda los insumos necesarios para concretar la protocolizaci\u00f3n de las escrituras\u00bb; <\/p>\n
(ii) \u00ab[E]l 24 de mayo de 2013, la promitente vendedora Mar\u00eda Teresa Sierra, obtuvo el texto de la promesa de compraventa, seg\u00fan su declaraci\u00f3n, con asesor\u00eda de los abogados de la Notar\u00eda 26 del C\u00edrculo de Medell\u00edn, y en dicha fecha realiz\u00f3 presentaci\u00f3n personal de la firma\u00bb; <\/p>\n
(iii) \u00abGerman Sch\u00e4fer Elejalde, pag\u00f3 el 1\u00b0 de junio de 2013 (60 d\u00edas antes del plazo) la totalidad del compromiso del primer pago ($53.333.333) con un excedente de ($30\u00b4666.667) de pesos para aportar su parte en la construcci\u00f3n de la carretera, es decir, entreg\u00f3 ($85\u2019190.000), y cinco d\u00edas despu\u00e9s, el 6 de junio de 2013, (\u2026) facilit\u00f3 otros ($58\u00b4876.612) como adelanto al pago por el predio y para la realizaci\u00f3n de la obra civil acordadas\u00bb; <\/p>\n
(iv) \u00abGerman Sch\u00e4fer, firm\u00f3 la promesa (\u2026) el d\u00eda 1\u00b0 de junio de 2013\u00bb; y, <\/p>\n
(v) \u00ab[Los] actos desplegados por las partes (la firma de Mar\u00eda Teresa Sierra, y la firma y pago de German Sch\u00e4fer), 60 d\u00edas antes del vencimiento pactado en la promesa de compraventa, suplen la ausencia de fecha de suscripci\u00f3n de la promesa (que no es causal de nulidad), y constituyen una ratificaci\u00f3n t\u00e1cita por ejecuci\u00f3n voluntaria de las obligaciones (la cual se encuentra estipulada en el art\u00edculo 1754 del C\u00f3digo Civil), de su compromiso de cumplir, adem\u00e1s, es la prueba fehaciente, de que las condiciones pactadas por autonom\u00eda de la voluntad de las partes, ten\u00edan como fecha cierta de cumplimiento, la fecha de firma de la escritura de compraventa el 31 de julio de 2013 en la Notar\u00eda 26 de Medell\u00edn\u00bb; <\/p>\n
1.4.- El art\u00edculo 36 del Decreto 019 de 2012, vigente para la \u00e9poca del negocio, establece que \u00abse presume la validez de la firma impuesta en documento privado y que no requerir\u00e1 autenticaci\u00f3n\u00bb y, que, \u00abla suscripci\u00f3n de contratos entre particulares, surgen a la vida jur\u00eddica solo con la firma o manifestaci\u00f3n expresa de la voluntad\u00bb, por ende, \u00abla ley no exige el reconocimiento de firmas, como factor para determinar la validez de un contrato\u00bb, de ah\u00ed que, \u00abno es obligatorio autenticar la promesa de compraventa ante notario, para que nazca a la vida jur\u00eddica\u00bb, como lo sugiri\u00f3 el juez plural, al se\u00f1alar que los efectos jur\u00eddicos de la promesa de compraventa suscrita entre las partes en contienda \u00absolo surgieron con el reconocimiento de la firma en notar\u00eda, del se\u00f1or David Escobar Arango, desconociendo, que el se\u00f1or German Sch\u00e4fer Elejalde firm\u00f3 la promesa y pag\u00f3 el anticipo pactado, desde el 1\u00b0 de junio de 2013\u00bb, m\u00e1xime cuando \u00abla cl\u00e1usula 13 de la promesa, sin lugar a dudas establece que los promitentes compradores act\u00faan de manera conjunta, pero sin solidaridad, y as\u00ed mismo, es ratificada dicha independencia en el par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula 14 del mismo convenio\u00bb. <\/p>\n
1.5.- El Tribunal ignor\u00f3 que la promitente vendedora, realiz\u00f3 los actos jur\u00eddicos en menci\u00f3n, en menor tiempo del estipulado en la promesa, pues, \u00aben la Escritura P\u00fablica No. 1573 del 13 de mayo de 2014, que fue aportada por la misma demandante, est\u00e1 protocolizada la Resoluci\u00f3n No. 075 del 5 de diciembre de 2013 por medio de la cual, la Oficina de Planeaci\u00f3n Municipal de T\u00e1mesis-Antioquia, en 15 d\u00edas aprob\u00f3 los planos y la divisi\u00f3n material del predio\u00bb, de suerte que, \u00abantes del vencimiento del plazo pactado en la promesa (31 de julio de 2013), la se\u00f1ora Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda no realiz\u00f3 ninguna gesti\u00f3n ni radic\u00f3 documentos ni planos en Planeaci\u00f3n Municipal, ni en Notaria alguna, que pudiera inferir la m\u00e1s m\u00ednima voluntad de cumplir la promesa, y que permitiera concluir que el incumplimiento se debi\u00f3 a la falta de plazo razonable\u00bb, el que en ning\u00fan momento \u00abmanifest\u00f3 cual deb\u00eda ser\u00bb. <\/p>\n
CARGO SEGUNDO <\/p>\n
CARGO TERCERO <\/p>\n
Con sujeci\u00f3n al motivo primero de casaci\u00f3n, el reclamante acusa el veredicto de segunda fase de infringir directamente la disposici\u00f3n 1746 del C\u00f3digo Civil, por aplicaci\u00f3n indebida, al dar \u00abefectos jur\u00eddicos a la buena fe en los t\u00e9rminos en que lo dispone el art\u00edculo 768 del C\u00f3digo Civil en materia posesoria, desconociendo la prohibici\u00f3n de declaraci\u00f3n presuntiva de la mala fe, incorporada en el inciso 2\u00b0 del art\u00edculo [en menci\u00f3n]\u00bb. <\/p>\n
Imput\u00f3 al decisor haber omitido \u00abun an\u00e1lisis de los hechos que de buena fe realizaron las partes para concebir la promesa de compraventa declarada nula\u00bb. Adem\u00e1s, le achac\u00f3 la adici\u00f3n que le hizo a la sentencia de primera instancia, en el sentido de negar el reconocimiento de las mejoras rogadas por el promitente comprador, luego de aplicar \u00abefectos jur\u00eddicos propios de la posesi\u00f3n de mala fe\u00bb, cuando \u00aben el contexto de las restituciones que derivan de la declaraci\u00f3n de nulidad absoluta de un contrato no se discute esto\u00bb, como si sucede en el escenario reivindicatorio, a menos que se trate de \u00abcasos de objeto o causa il\u00edcita (vicios sustanciales)\u00bb, situaci\u00f3n que no se presenta en el sub judice. <\/p>\n
CARGO CUARTO <\/p>\n
Amparado en el motivo cuarto de casaci\u00f3n, el opugnante enrostr\u00f3 al Tribunal hacer m\u00e1s gravosa su situaci\u00f3n como \u00fanico apelante, al negarle el reconocimiento de mejoras. <\/p>\n
Afirm\u00f3 el impugnante que el fallador de segundo nivel, de manera oficiosa, \u00abconfirm\u00f3 la condena al pago $50.000.000 a favor de la se\u00f1ora Mar\u00eda Teresa Sierra Mej\u00eda como reconocimiento de frutos civiles, pero no se manifest\u00f3 sobre las mejoras realizadas por [\u00e9l] en los predios objeto del litigio\u00bb, al punto que, las desestim\u00f3, de ah\u00ed que adicion\u00f3 \u00abel numeral 3\u00b0 de la sentencia\u00bb apelada, con lo cual quebrant\u00f3 \u00abel equilibrio de las restituciones mutuas, producto de la declaratoria de nulidad absoluta\u00bb. <\/p>\n
Con cimiento en los embates formulados, pidi\u00f3 casar la sentencia confutada y, en el fallo sustitutivo revocar la decisi\u00f3n de primer grado, para en su lugar, acoger las s\u00faplicas de la demanda de reconvenci\u00f3n [Archivo digital: 05266310300120180003701-0064Demanda.pdf]. <\/p>\n
IV. CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- Es caracter\u00edstica esencial de este mecanismo de defensa su condici\u00f3n extraordinaria, habida cuenta que no constituye una instancia adicional para persistir en el debate del aspecto f\u00e1ctico de la controversia (thema decidendum), pues su finalidad es evaluar la legalidad de la decisi\u00f3n impugnada (thema decissus), con miras a evidenciar la ocurrencia o no de vicios in iudicando o in procedendo que conduzcan a su eventual quiebre. <\/p>\n
Por ello, el recurso interpuesto deber\u00e1 asentarse en las causales taxativamente previstas en la ley y atender los par\u00e1metros que para su admisibilidad se imponen, labor\u00edo frente al cual, ha sido insistente esta Corporaci\u00f3n al se\u00f1alar que \u00abtoda acusaci\u00f3n o cargo debe trascender de la simple enunciaci\u00f3n, al campo de la demostraci\u00f3n, haci\u00e9ndose patentes los desaciertos, no como contraste de pareceres, o de interpretaciones, ni de meras disputas conceptuales o procesales, sino de la verificaci\u00f3n concluyente de lo contrario y absurdo, de modo que haga rodar al piso la resoluci\u00f3n combatida\u00bb (CSJ, AC1262-2016, 12 ene., rad. 1995-00229-01, criterio reiterado en CSJ AC3323-2022, 31 mar., rad. 2018-00320-01, y en CSJ AC799-2023, 19 abr., rad. 2015-00574-01). <\/p>\n
2.- Cuando se discute la trasgresi\u00f3n de normas sustanciales, esta puede generarse producto de desv\u00edos de interpretaci\u00f3n o aplicaci\u00f3n normativa (violaci\u00f3n directa), lo cual ocurre \u00abcuando el sentenciador se equivoca en la aplicaci\u00f3n del derecho material que concierne al asunto objeto del litigio, no obstante haber constatado correctamente la realidad f\u00e1ctica\u00bb del litigio (CSJ AC799-2023, 19 abr., rad. 2015-00574-01), o bien derivada de infracci\u00f3n indirecta, en las modalidades de error de derecho, estructurado por el \u00abdesconocimiento de una norma probatoria\u00bb, o por yerro f\u00e1ctico manifiesto y trascendente \u00aben la apreciaci\u00f3n de la demanda, de su contestaci\u00f3n, o de una determinada prueba\u00bb, supuesto que le impone indicar la forma como se hizo patente el quebranto de las normas sustanciales invocadas, c\u00f3mo se patentizo el desatino y su incidencia en la decisi\u00f3n controvertida, carga de demostraci\u00f3n que recae, exclusivamente, en el censor. <\/p>\n
Esta Sala ha expresado que en los eventos en que se critique el ejercicio valorativo del juzgador, deviene imperativo que \u00abel recurrente lo demuestre, actividad que debe cumplirse mediante una labor de contraste entre lo que extrajo el sentenciador de las pruebas que se tildan de err\u00f3neamente apreciadas y lo que tales pruebas dicen o dejan de decir, para establecer el real efecto que dimana de la preterici\u00f3n o desfiguraci\u00f3n de la prueba, siempre en el bien entendido que no basta relacionarla ni con ofrecer la visi\u00f3n del recurrente a la manera de un alegato de instancia, si no se confronta en sus t\u00e9rminos con la sentencia acusada\u00bb (CSJ AC469-2023, 27 mar., rad. 2013-000015-01, CSJ AC1405-2023, 28 jun., rad. 2019-00007-01). <\/p>\n
A lo anotado se suma que, en atenci\u00f3n a la discreta autonom\u00eda que la Carta Pol\u00edtica y la ley reconocen a los juzgadores en el ejercicio de valoraci\u00f3n de los medios de prueba para la definici\u00f3n de los juicios, es indispensable que si se denuncia un desacierto de orden f\u00e1ctico, este tenga la connotaci\u00f3n de evidente y trascendente: lo primero, que brote a simple vista \u00abde tal modo que am\u00e9n de que no fueran requeridos mayores estudios para establecer que se estructur\u00f3 un yerro, el an\u00e1lisis presentado por la censura necesariamente se erig\u00eda en el \u00fanico admisible para solucionar el litigio, y, por su parte, las consideraciones del juzgador resultaban contraevidentes e insostenibles\u00bb (CSJ AC4144-2017, 27 jun., rad. 2014-00555-01); lo segundo, que su ocurrencia hubiere sido determinante en el sentido de la resoluci\u00f3n de la litis, al punto que, de no haber ocurrido, la determinaci\u00f3n ser\u00eda contraria a la adoptada. <\/p>\n
Consecuente con esto, la simple inconformidad del recurrente respecto del resultado de aquel ejercicio de valoraci\u00f3n, resulta insuficiente para abrir paso al estudio de fondo de la impugnaci\u00f3n extraordinaria, dada \u00abla necesidad de respetar la valoraci\u00f3n de las pruebas que hacen los jueces de instancia, porque ser\u00eda insostenible que s\u00f3lo el juez de la casaci\u00f3n tuviera el monopolio de la raz\u00f3n a la hora de elucidar el recto entendimiento de las pruebas allegadas\u00bb (CSJ SC, 15 abr. 2011, rad. 2006-0039-01, reiterada en CSJ AC1074-2022, 22 abr., rad. 2015-00958-01). <\/p>\n
3.- Finalmente, cuando se esboza un cargo al amparo de la causal cuarta, referente a la prohibici\u00f3n de la no reformatio in pejus, deber\u00e1 el recurrente identificar la deliberaci\u00f3n que como apelante \u00fanico le ha causado perjuicio, seg\u00fan la comparaci\u00f3n entre lo decidido por el a quo y el Tribunal. <\/p>\n
Como lo ha establecido la Corte: <\/p>\n
(\u2026) el embate respectivo debe estar dirigido a evidenciar la situaci\u00f3n m\u00e1s perjudicial surgida en la decisi\u00f3n de segundo grado con relaci\u00f3n a la del a-quo, lo que equivale decir que un cargo de esta naturaleza implica desarrollar la tarea de parangonar la determinaci\u00f3n del juzgado con la del ad-quem, tras lo cual habr\u00e1 de brillar, sin mayores elucubraciones, que la de \u00e9ste, en lo inherente a los derechos de ese apelante \u00fanico, le produjo un agravio en la medida en que, sin que debiera hacerlo, comprometi\u00f3 los intereses de esa parte m\u00e1s all\u00e1 de como aqu\u00e9l lo hizo (CSJ SC 29 sep. 2005, rad. 1995-7241-01, criterio reiterado en CSJ AC817-2020, 10 mar., rad. 2017-00535-01). <\/p>\n
Aunado a ello, desde anta\u00f1o, la Sala ha delimitado unas precisas exigencias para el \u00e9xito de la reprensi\u00f3n cimentada bajo la egida de la no reformatio in pejus, a saber: <\/p>\n
(\u2026) a) vencimiento parcial de un litigante, b) apelaci\u00f3n de una sola de las partes, porque la otra no lo hizo ni principal ni adhesivamente, c) que el juez de segundo grado haya empeorado con su decisi\u00f3n la situaci\u00f3n del \u00fanico recurrente, y d) que la reforma no verse sobre puntos \u00edntimamente relacionados con lo que fue objeto de la apelaci\u00f3n (CSJ AC202-2023, 3 mar., rad. 2017-00231-01 y CSJ AC1926-2023, 25 ag., rad. 2018-00181-01). <\/p>\n
Recientemente, la Corte destac\u00f3 que el agravio ocasionado por el desconocimiento de esta causal se encuentra en la parte resolutiva de la providencia confutada, por lo que resulta intrascendente auscultar sus motivaciones, so pretexto de invocar esta clase de dislate. <\/p>\n
Ello, por cuanto, es aquella secci\u00f3n del fallo \u00ab\u2018donde debe buscarse el desbordamiento de la limitaci\u00f3n que impide al juzgador hacer m\u00e1s gravosa la condici\u00f3n del \u00fanico apelante, y no en su parte expositiva (\u2026)\u2019 y, \u2018(\u2026) si en dicho pronunciamiento se confirm\u00f3 \u00edntegramente la decisi\u00f3n de primer grado, es decir, se mantuvo por el ad-quem lo all\u00ed resuelto, sin variaci\u00f3n, no hay manera de afirmar que hizo m\u00e1s dif\u00edcil, para el apelante, la situaci\u00f3n establecida por el sentenciador de primera instancia, circunstancia que obvia y necesariamente excluye una acusaci\u00f3n por esa causa\u2019\u00bb (CSJ SC12024-2015, 9 sep., rad. 2009-00387-01 y CSJ SC5106-2021, 15 dic., rad. 2015-01098-01, entre otras). <\/p>\n
4.- Confrontadas las exigencias formales mencionadas con la sustentaci\u00f3n del libelo, se advierte que el censor no las acat\u00f3 cabalmente, como pasa a explicarse: <\/p>\n
4.1.- En primer lugar, si bien en el embate primero, a efectos de acatar la exigencia prevista en el par\u00e1grafo 1\u00b0 del canon 344 del C\u00f3digo General del Proceso, invoc\u00f3 como infringidos -indirectamente- los art\u00edculos 1741, 1742 y 1743 del C\u00f3digo Civil, los dos \u00faltimos cuya naturaleza es sustancial (CSJ SC1834-2022, 23 jun., rad. 2010-00246-01, CSJ AC2450-2023, 26 sep., rad. 2017-00692-02), y del primero \u00fanicamente lo es su inciso 3\u00b0 (CSJ AC091-1988, 12 ag.; CSJ SC445-1988, 27 oct.; CSJ SC134-1991, 7 jun.; CSJ AC242-1995, 4 sep., rad. 5555; CSJ SC017-1996, 8 mar., rad. 4413; CSJ AC4227-2015, 29 jul., rad. 1999-00358-01; CSJ AC4858-2017, 2 ag., rad. 1998-01235-01; CSJ AC1338-2022, 27 abr., rad. 2017-00410-01; CSJ SC1834-2022, 23 jun., rad. 2010-00246-01 y CSJ AC2450-2023, 26 sep., rad. 2017-00692-02), no precis\u00f3 con la idoneidad debida, c\u00f3mo fueron conculcados y mucho menos explic\u00f3 la relevancia que tal vulneraci\u00f3n tuvo en la determinaci\u00f3n que se adopt\u00f3. <\/p>\n
Ello, por cuanto el casacionista fundament\u00f3 la violaci\u00f3n -indirecta- sobre la base de que fueron aplicados indebida o err\u00f3neamente interpretados por el ad quem, al otorgar una id\u00e9ntica definici\u00f3n y efecto jur\u00eddico \u00abal plazo y al plazo razonable\u00bb, cuando son totalmente disimiles en esos aspectos; pero, no hil\u00f3 c\u00f3mo esa divergencia guardaba relaci\u00f3n con los preceptos mencionados, m\u00e1xime cuando aluden a la rescisi\u00f3n del acto o contrato a que da derecho la nulidad relativa, la legitimaci\u00f3n por activa para solicitar la nulidad absoluta de un negocio jur\u00eddico, consagrando qui\u00e9nes est\u00e1n facultados para solicitarla; la facultad del juzgador de declararla de oficio; la posibilidad de sanear el vicio por ratificaci\u00f3n de las partes del acto o por prescripci\u00f3n extraordinaria, salvo cuando es generada por objeto o causa il\u00edcita; e, igual tem\u00e1tica en materia de legitimaci\u00f3n en cuanto ata\u00f1e a la nulidad relativa de los contratos. <\/p>\n
Ahora, aunque en ese labor\u00edo el opugnante se\u00f1al\u00f3 que la promitente vendedora adujo la falta de plazo razonable para excusar la tardanza en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, justificaci\u00f3n que, en su sentir, constituye una nulidad relativa, la cual fue subsanada un a\u00f1o despu\u00e9s, cuando \u00e9sta efectivamente registr\u00f3 la servidumbre y la divisi\u00f3n material de los lotes prometidos en venta, no esgrimi\u00f3 ning\u00fan razonamiento tendiente a explicar por qu\u00e9 esa conducta derivaba en una invalidaci\u00f3n de ese tipo, si en cuenta se tiene que el colegiado fue claro en advertir que, en este caso, se configur\u00f3 la nulidad absoluta de la promesa de compraventa por la falta de uno de sus requisitos esenciales, cual es que contenga un plazo o condici\u00f3n determinable (art. 89, n\u00fam. 3\u00b0, Ley 153 de 1887), carencia que a voces del inciso primero del canon 1741 del C\u00f3digo Civil, genera la nulidad absoluta del acto. <\/p>\n
Estas explicaciones tambi\u00e9n se encuentran ausentes en el segundo ataque, donde el recurrente reiter\u00f3 la tesis de que en el sub judice lo que se present\u00f3 fue una causa de nulidad relativa de la referida convenci\u00f3n, saneada con posterioridad al plazo estipulado para que la promitente vendedora protocolizara la servidumbre y desenglobe pactados en el punto tercero de la misma, pues guard\u00f3 silencio frente a la premisa anotada con antelaci\u00f3n. <\/p>\n
Esa omisi\u00f3n, en consecuencia, impide que estos cargos puedan ser llevados al siguiente estadio del recurso extraordinario. <\/p>\n
4.2.- Ahora bien, en estas dos censuras se divisan otros dislates que dan al traste con su admisi\u00f3n. <\/p>\n
4.2.1.- Al verificarse las cr\u00edticas primera y segunda, que comparten similar fundamentaci\u00f3n, se recuerda que la teor\u00eda central del casacionista estriba en que el fallador de la alzada se equivoc\u00f3 al conceder id\u00e9ntica definici\u00f3n y efecto jur\u00eddico al plazo y al plazo razonable, cuando son disimiles, sumado a que ignor\u00f3 que el asunto envolv\u00eda una causal de nulidad relativa, saneada en virtud de la inscripci\u00f3n de las escrituras p\u00fablicas contentivas de la constituci\u00f3n de la servidumbre y el desenglobe acordados por los contratantes. <\/p>\n
Sin embargo, dichas conjeturas jam\u00e1s fueron expuestas en las instancias, raz\u00f3n por la cual vienen a ser lo que la doctrina de la Sala ha denominado \u00abmedios nuevos\u00bb, que se consideran inadmisibles en la sede casacional, en tanto aquella no est\u00e1 instituida \u00abpara repentizar con debates f\u00e1cticos y probatorios de \u00faltima hora\u00bb (CSJ AC245-2023, 9 mar., rad. 2018-00055-01, CSJ AC890-2023, 24 may., rad. 2018-00200-01, entre otras). <\/p>\n
4.2.2.- Lo expuesto en precedencia, deja en evidencia que las acusaciones lucen desenfocadas, puesto que se sirvieron de supuestos -jur\u00eddicos y f\u00e1cticos- que no fueron utilizados como soporte en la resoluci\u00f3n atacada, dado que el juez plural nunca toc\u00f3 las rese\u00f1adas tem\u00e1ticas, por lo que no pudo llegar a adoptar ninguna inferencia al respecto y, por tanto, no fueron base de lo decidido. <\/p>\n
V\u00e9ase, que, para desestimar el reparo del apelante frente a la declaratoria de la nulidad absoluta de la promesa en ciernes por ausencia del requisito de plazo o condici\u00f3n determinable, se apoy\u00f3 en jurisprudencia de esta Sala, seg\u00fan la cual, tal exigencia se satisfac\u00eda \u00abmediante la fijaci\u00f3n de un plazo o una condici\u00f3n que no deje en incertidumbre aquel momento futuro ni a las partes ligadas de manera indefinida\u00bb, puesto que aquellos conceptos \u00abrefieren a un hito que no puede obedecer a un simple capricho de los contratantes, esto es, no puede fijarse un plazo irrazonable en cuanto a su extensi\u00f3n, ni es admisible la estipulaci\u00f3n de una condici\u00f3n indeterminada, de la cual no se conozcan sus contornos concretos\u00bb (CSJ SC2468-2018, 29 jun., rad. 2008-00227-01 y CSJ SC5690-2018, 19 dic., rad. 2008-00635-01), premisas a partir de las cuales coligi\u00f3 que las condiciones convenidas por los contratantes, esto es, los compromisos previos relativos a la realizaci\u00f3n de un estudio de t\u00edtulos que arrojara resultados satisfactorios para todos, la constituci\u00f3n de una servidumbre de tr\u00e1nsito a favor de cada predio y que se perfeccionara un desenglobe, no entra\u00f1aba tales caracter\u00edsticas, comoquiera que el plazo fijado para ello era irrazonable, teniendo en cuenta el tiempo existente entre la fecha en que el \u00faltimo promitente comprador firm\u00f3 dicho negocio (11 jul. 2013) y la que se estipul\u00f3 para suscribir las escrituras p\u00fablicas de compraventa (31 jul. 2013), al punto que dichos deberes se atendieron despu\u00e9s de transcurrido un a\u00f1o desde esta \u00faltima. <\/p>\n
Es evidente, entonces, que tales cr\u00edticas no guardan adecuada consonancia con lo esencial de la motivaci\u00f3n que se pretende descalificar, en la medida que no confrontan las bases en verdad importantes y decisivas en la construcci\u00f3n jur\u00eddica y f\u00e1ctica sobre la cual se asienta la determinaci\u00f3n cuya legalidad se debate. <\/p>\n
4.2.3.- En los reproches que se examinan, si bien el recurrente relacion\u00f3 cu\u00e1les eran a su juicio los elementos de convicci\u00f3n preteridos por el Tribunal, descritos en la fundamentaci\u00f3n de cada cargo (promesa de compraventa, acta de 26 de abril de 2013, anexos 1 y 2, resoluci\u00f3n n\u00b0 075 de 5 de diciembre de 2013, entre otros), solo revel\u00f3 el contenido objetivo de algunos de ellos, sumado a que no realiz\u00f3 el contraste de aquellos con lo que dedujo o debi\u00f3 deducir el sentenciador, para as\u00ed evidenciar el yerro denunciado. <\/p>\n
4.2.4.- Por \u00faltimo, pese a que el casacionista direccion\u00f3 ambos ataques por la v\u00eda indirecta, comenz\u00f3 explic\u00e1ndolos con sujeci\u00f3n a un argumento apto para fundar un ataque de puro derecho, es decir, combin\u00f3 las causales primera y segunda de la impugnaci\u00f3n extraordinaria, pues, en el primero, aduj\u00f3 que el Tribunal, \u00aben un criterio incoherente entre la norma, la doctrina y los hechos probados, confirm\u00f3 la decisi\u00f3n [del a quo], otorgando la misma definici\u00f3n al plazo y al plazo razonable, y decretando efectos jur\u00eddicos iguales a la nulidad absoluta y a la nulidad relativa, cuando todos estos conceptos, contienen efectos excluyentes jur\u00eddicos entre s\u00ed\u00bb. Ya en el segundo, asever\u00f3 que \u00ab[p]ara resolver el problema jur\u00eddico del presente caso, en estricto derecho, debe existir coherencia de criterio, distinguiendo el concepto de \u201cplazo\u201d y del \u201cplazo razonable\u201d, y al momento de decretar los efectos de la decisi\u00f3n, se debe distinguir entre los efectos de la \u201cnulidad absoluta\u201d y los de la \u201cnulidad relativa\u201d\u00bb, por lo que, al actuarse de esta forma, gener\u00f3 una desconexi\u00f3n entre la senda escogida y su argumentaci\u00f3n, sin tener en cuenta la disimilitud existente entre las mencionadas modalidades de infracci\u00f3n de la ley sustancial, entremezclamiento inaceptable en el remedio excepcional. <\/p>\n
5.- En el tercer reparo, encauzado por la causal primera de casaci\u00f3n, se aprecian las siguientes deficiencias de t\u00e9cnica, que lo tornan inaceptable. <\/p>\n
5.1.- Mem\u00f3rese que el antagonista arguy\u00f3 en este embate que el juez de segundo grado omiti\u00f3 analizar \u00ablos hechos que de buena fe realizaron las partes para concebir la promesa de compraventa declarada nula\u00bb, y le recrimin\u00f3 la adici\u00f3n que le hizo al fallo apelado, en el sentido de negarle reconocimiento de las mejoras rogadas; no obstante, ello no se acompasa con la realidad. <\/p>\n
En efecto, revisada una vez m\u00e1s la resoluci\u00f3n del ad quem, se observa que dicha autoridad s\u00ed estudi\u00f3 la inconformidad expuesta por el impugnante frente a la calificaci\u00f3n de poseedor de mala fe que le irrog\u00f3 el juzgador primario, d\u00e1ndole la raz\u00f3n, al manifestar que \u00abla ausencia de formalidades en la forma en que se ha indicado, en sentir de esta Sala, no puede generar autom\u00e1ticamente una presunci\u00f3n de mala fe\u00bb, am\u00e9n que \u00ab[n]o se avizora en la conducta de los implicados en el fallido contrato, la intenci\u00f3n de burlar los intereses de ninguno de ellos ni en su momento advirtieron la imposibilidad de cumplimiento, lo cual es caracter\u00edstico de un actuar de buena fe y confianza\u00bb; es m\u00e1s, \u00abten\u00edan la plena convicci\u00f3n de que en los t\u00e9rminos como hab\u00eda quedado redactada la promesa, pod\u00eda materializarse\u00bb, m\u00e1xime cuando \u00ablas acciones previas que se realizaron y que enlista el recurrente, son indicativas de que hab\u00eda intenci\u00f3n de celebrar el negocio\u00bb. <\/p>\n
Ahora, la ratificaci\u00f3n de la negativa de las mejoras reclamadas no obedeci\u00f3 a la intelecci\u00f3n que hiciera el colegiado de la buena fe en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 768 del C\u00f3digo Civil en materia posesoria, ante el desconociendo la prohibici\u00f3n de declaraci\u00f3n presuntiva de la mala fe incorporada en el inciso segundo del canon 1746 de la misma obra, sino a que se pidieron en favor de la sociedad Bioprocol S.A.S., de la cual el censor es socio, persona jur\u00eddica que no es parte en la lid, aunado a que no se acredit\u00f3 la existencia del mejoramiento y su utilidad. <\/p>\n
Por consiguiente, es evidente que el ataque resulta desenfocado o asim\u00e9trico, en la medida que deform\u00f3 lo que el Tribunal dilucid\u00f3 frente a tales materias, con lo cual se alej\u00f3 de los verdaderos fundamentos jur\u00eddicos en que se apoy\u00f3 la determinaci\u00f3n confutada. <\/p>\n
5.2.- La falencia acotada devela otra. Efectivamente, al plantear el opugnante el reproche sobre la base de la falta de valoraci\u00f3n de los hechos constitutivos de buena fe efectuados por los contratantes para suscribir el contrato de promesa tantas veces mencionado, incurre en un entremezclamiento de causales, al combinar los motivos de casaci\u00f3n primero y segundo del art\u00edculo 336 del estatuto adjetivo, en tanto est\u00e1 sugiriendo que el juez de segundo nivel pretiri\u00f3 algunas pruebas. Luego, entonces, la tacha se torna impertinente en esta senda excepcional. <\/p>\n
6.- La cuarta critica se afinca en la causal cuarta de casaci\u00f3n, al imputar al veredicto del Tribunal el quebranto del principio de la reformatio in pejus, pero debe decirse que, olvid\u00f3 el impugnante que este error de procedimiento por parte los juzgadores se materializa en la parte resolutiva de la sentencia, en tanto de dicho ac\u00e1pite se extrae cu\u00e1l interviniente result\u00f3 vencido en el litigio y si la derrota fue total o parcial, lo que lo obligaba a efectuar el respectivo parang\u00f3n de la resoluci\u00f3n del juzgado con la del ad-quem, para relievar la variaci\u00f3n de lo dictaminado en las instancias en detrimento de sus intereses, lo que no hizo el censor. <\/p>\n
Ahora bien, contrario al discernimiento del sedicente, aquella no caus\u00f3 ning\u00fan agravante en su situaci\u00f3n previa, pues, si bien adicion\u00f3 el ordinal tercero de la parte decisoria del fallo del a quo, en el sentido de denegar las mejoras instadas, esa negativa hab\u00eda quedado dilucidada en el ac\u00e1pite de las consideraciones de aquel, por lo que era claro que la resoluci\u00f3n siempre fue adversa a los intereses del casacionista, am\u00e9n que fue un punto \u00edntimamente relacionado con lo que fue objeto de la apelaci\u00f3n. <\/p>\n
Luego, la cr\u00edtica, tampoco re\u00fane los requisitos fijados por el legislador para su admisi\u00f3n. <\/p>\n
7.- Colof\u00f3n de todo lo que antecede, es que se inadmitir\u00e1 la demanda auscultada. <\/p>\n
V. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, Agraria y Rural, <\/p>\n
RESUELVE: <\/p>\n
PRIMERO: INADMITIR La demanda de casaci\u00f3n presentada por Germ\u00e1n Alfredo Sch\u00e4fer Elejalde para sustentar la impugnaci\u00f3n extraordinaria interpuesta contra la sentencia descrita en el encabezamiento de esta providencia. <\/p>\n
SEGUNDO: En su oportunidad, rem\u00edtase el link del expediente debidamente integrado con la actuaci\u00f3n de la Corte, a la Corporaci\u00f3n de origen. <\/p>\n
NOTIF\u00cdQUESE, <\/p>\n
MARTHA PATRICIA GUZM\u00c1N \u00c1LVAREZ <\/p>\n
Presidente de Sala <\/p>\n
HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA <\/p>\n
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO <\/p>\n
LUIS ALONSO RICO PUERTA <\/p>\n
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE <\/p>\n
FRANCISCO TERNERA BARRIOS <\/p>\n
1\u0002 Con anterioridad, dicho estrado hab\u00eda dictado fallo declarando la resoluci\u00f3n del contrato de promesa de compraventa con las respectivas restituciones mutuas, m\u00e1s el pago de la cl\u00e1usula penal estipulada y frutos civiles (5 dic. 2018), el cual fue invalidado por el Tribunal de Medell\u00edn en virtud de la nulidad que decret\u00f3 a partir de la remisi\u00f3n de la citaci\u00f3n para notificaci\u00f3n personal al demandado (20 nov. 2019). <\/p>\n
1 <\/p>\n
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AC3053-2023 (2018-00037-01) HILDA GONZ\u00c1LEZ NEIRA Magistrada Ponente AC3053-2023 Radicaci\u00f3n n\u00b0 05266-31-03-001-2018-00037-01 (Aprobado en sesi\u00f3n de cinco de octubre de dos mil veintitr\u00e9s) Bogot\u00e1, D. C., quince (15) de noviembre de dos mil veintitr\u00e9s (2023). Se pronuncia la Corte sobre la admisibilidad de la demanda presentada […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[68],"tags":[],"class_list":["post-77083","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-noviembre-2023"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/77083","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=77083"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/77083\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=77083"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=77083"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=77083"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}