S-056-97<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA <\/p>\n
Magistrado Ponente: Dr. PEDRO LAFONT PIANETTA <\/p>\n
Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, D.C., Octubre ocho (8) de mil novecientos noventa y siete (1997) <\/p>\n
Referencia: Expediente: No. 4818 <\/p>\n
De decide por la Corte el recurso extraordinario de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn -Sala Civil, el 23 de noviembre de 1993, en el proceso ordinario iniciado por AUGUSTO GIRALDO MEJIA contra los herederos determinados de JOSE DOMINGO GARCES TAMAYO, los de LIBIA RESTREPO MAYA y contra PEDRO PABLO, LUCIA y ALBERTO GARCES TAMAYO; JULIO CESAR, MARTHA LUCIA, CARLOS MARIO, MARIA HELENA, ANGELA MARIA y LUIS FERNANDO GARCES MORENO, estos \u00faltimos en su propio nombre. <\/p>\n
I.- ANTECEDENTES <\/p>\n
1.- Mediante demanda que por reparto correspondi\u00f3 conocer al Juzgado Primero Civil del Circuito de Medell\u00edn, que obra a folios 155 a 172 del cuaderno No. 1, adicionada como aparece a folios 177 a 195 y presentada en texto definitivo e integrado en escrito visible a folios 214 a 244 del cuaderno citado, AUGUSTO GIRALDO MEJIA, convoc\u00f3 a un proceso ordinario a Jos\u00e9 Pedro Pablo, Martha Ligia y Julio Alberto Garc\u00e9s Tamayo, como herederos de Jos\u00e9 Domingo Garc\u00e9s Naranjo; a Beatr\u00edz Matilde, Martha Luc\u00eda, Julio C\u00e9sar, Mar\u00eda Helena, Jorge Iv\u00e1n, Angela Mar\u00eda, Carlos Mario, Luis Fernando y Dar\u00edo Antonio Garc\u00e9s Moreno, herederos de Iv\u00e1n Gustavo Garc\u00e9s Tamayo, quien tambi\u00e9n lo fue de Jos\u00e9 Domingo Garc\u00e9s Naranjo; a Mar\u00eda In\u00e9s y Ana de Jes\u00fas Restrepo Maya; Dar\u00edo, Olga Luc\u00eda, Luz Marina, Iv\u00e1n y Luis Alberto Restrepo Moreno; Guillermo, Martha Luz, Gloria Estella, Mar\u00eda Eugenia, Adolfo Le\u00f3n, Ana Patricia Restrepo Uribe; Libia Luz Restrepo Li\u00e9vano, Luz Ivonny, Cristina, Mar\u00eda Edith, Edgar Jhon y Gladys de la Cruz Restrepo G\u00f3mez; Ana Cecilia, Joaqu\u00edn Javier, Luis Alberto y Juan Diego Restrepo Echeverry, todos herederos de Libia Restrepo Maya; a Pedro Pablo, Luc\u00eda y Alberto Garc\u00e9s Tamayo, Julio C\u00e9sar Martha Luc\u00eda, Carlos Mario, Mar\u00eda Helena, Angela Mar\u00eda y Luis Fernando Garc\u00e9s Moreno, en sus propios nombres, para que surtido el tr\u00e1mite que le es propio se declarase que los demandados \u00abson responsables para con el demandante Augusto Giraldo Mej\u00eda, de los perjuicios que a \u00e9ste le causaron\u00bb, en virtud de \u00ablos hechos que condujeron a la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento\u00bb, celebrado por el actor sobre el inmueble ubicado en la ciudad de Medell\u00edn en el cruce de la calle 49B con la carrera 67 y la construcci\u00f3n all\u00ed existente, donde actualmente funciona el establecimiento comercial denominado \u00abA\u00f1oranzas\u00bb, inmueble alinderado como aparece en el hecho quinto del texto integrado de la demanda (fl. 215, C-1), distinguido en su puerta de entrada con el n\u00famero 67-7 (pretensi\u00f3n Primera, fl. 238, C-1). Impetra adem\u00e1s el actor que se declare que los demandados Pedro Pablo, Ligia y Alberto Garc\u00e9s Tamayo, Julio C\u00e9sar, Martha Luc\u00eda, Carlos Mario, Mar\u00eda Helena, Angela Mar\u00eda y Luis Fernando Garc\u00e9s Moreno, personalmente, sean declarados responsables, por haber iniciado el proceso que culmin\u00f3 con la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento aludido \u00ablos tres primeros\u00bb y por haber coadyuvado a \u00e9stos los dem\u00e1s, en ese proceso. <\/p>\n
Subsidiariamente impetra el actor que, para el caso de que no prospere la pretensi\u00f3n de declaraci\u00f3n de responsabilidad de los demandados ya aludida, entonces se declare que incurrieron en tal responsabilidad, pero \u00aba t\u00edtulo de responsabilidad civil extracontractual\u00bb (fl. 239, C-1) y, en cualquiera de los casos, solicita que para el evento de que no fuere posible la determinaci\u00f3n concreta de la cuant\u00eda de los perjuicios a cuyo pago ha de condenarse solidariamente a los demandados, \u00e9sta se concrete posteriormente, mediante el tr\u00e1mite del \u00abincidente previsto por el art\u00edculo 308 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil\u00bb, incluyendo la indexaci\u00f3n monetaria correspondiente (fl. 239, C-1). <\/p>\n
2.- Funda sus pretensiones el demandante, en resumen en los hechos que se sintetizan a continuaci\u00f3n: <\/p>\n
2.1.- En proceso reivindicatorio adelantado por Jos\u00e9 Domingo Garc\u00e9s Naranjo contra Hildebrando V\u00e9lez ante el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medell\u00edn, se hizo parte Augusto Giraldo Mej\u00eda, quien adujo para el efecto que podr\u00eda resultar perjudicado con la resoluci\u00f3n de ese litigio, sobre el inmueble distinguido con folio de matr\u00edcula inmobiliaria No. 001-0068331 de la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de Medell\u00edn, ubicado en la calle 49B con carrera 67 de esa ciudad y marcado en su puerta de entrada con el No. 67-7, pues en \u00e9l funcionaba el establecimiento comercial denominado \u00abGrill Restaurante A\u00f1oranzas\u00bb, adquirido por Augusto Giraldo Mej\u00eda a Guillermo Yepes. <\/p>\n
2.2.- El aqu\u00ed demandante Augusto Giraldo Mej\u00eda, convino entonces con la parte actora en el proceso reivindicatorio ya mencionado, que desistir\u00eda de su intervenci\u00f3n en aqu\u00e9l, siempre y cuando se le garantizaran \u00absu permanencia en el inmueble en el evento de un resultado favorable a los reivindicantes\u00bb, desistimiento que fue oportunamente aceptado por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medell\u00edn. <\/p>\n
2.3.- En desarrollo del acuerdo aludido, se suscribi\u00f3 un contrato de arrendamiento entre Jos\u00e9 Domingo Garc\u00e9s Naranjo, -representado por sus curadores Alberto y Pedro Garc\u00e9s Tamayo, designados como tales por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medell\u00edn- y Augusto Giraldo Mej\u00eda, en virtud del cual por el primero se dio al segundo a t\u00edtulo de arrendamiento el inmueble determinado en la cl\u00e1usula primera de ese documento, descrito y alinderado como aparece en el hecho quinto del escrito integrado de la demanda con la cual se promovi\u00f3 este proceso (fl. 215, C-1). <\/p>\n
2.4.- La duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento mencionado se pact\u00f3 en 15 meses, contados a partir de su iniciaci\u00f3n, la que comenz\u00f3 el 26 de agosto de 1976. <\/p>\n
2.5.- El arrendatario de ese inmueble y aqu\u00ed demandante Augusto Giraldo Mej\u00eda, adelant\u00f3 en el mismo una remodelaci\u00f3n del local para el funcionamiento del establecimiento comercial denominado \u00abGrill Restaurante A\u00f1oranzas\u00bb, al igual que adelant\u00f3 obras adicionales, para el funcionamiento en el mismo lote de terreno de nuevos establecimientos comerciales que denomin\u00f3 \u00abLa Tienda\u00bb, \u00abEl Parao\u00bb, \u00abEl Esquinazo\u00bb, \u00abEl Viejo Almac\u00e9n Tango Show\u00bb, mejoras y construcciones que, adem\u00e1s, se extendieron a un inmueble aleda\u00f1o al tomado en arrendamiento, inclu\u00eddo un sector para parqueadero de la clientela (fls. 216 a 224, C-1). <\/p>\n
2.6.- Fallecido Jos\u00e9 Domingo Garc\u00e9s Naranjo, sus herederos promovieron, sin \u00e9xito un proceso ante el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Medell\u00edn para obtener la restituci\u00f3n del inmueble arrendado a Augusto Giraldo Mej\u00eda y luego otro, de car\u00e1cter verbal, en el que pretendieron la fijaci\u00f3n judicial de un nuevo canon, \u00abproceso que tampoco prosper\u00f3\u00bb. M\u00e1s tarde, iniciaron, tambi\u00e9n sin \u00e9xito un nuevo \u00abproceso de lanzamiento\u00bb, igualmente con resultado desfavorable a sus pretensiones, el cual se adelant\u00f3 ante el Juzgado Once Civil Municipal de Medell\u00edn. <\/p>\n
2.7.- Por \u00faltimo, promovieron un nuevo proceso, que curs\u00f3 ante el Juzgado Tercero Civil Municipal de Medell\u00edn, en el cual solicitaron la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuesti\u00f3n, pretextando que habr\u00edan de demoler las construcciones existentes para levantar sobre ese terreno una \u00abnueva edificaci\u00f3n\u00bb, proceso al cual fueron citados como parte Luis Bernardo Molina y Nohora Londo\u00f1o de Giraldo, quienes hab\u00edan sucedido a Augusto Giraldo Mej\u00eda en la tenencia del Inmueble arrendado, el que culmin\u00f3 con sentencia favorable a la parte actora. <\/p>\n
2.8.- Para darle cumplimiento al fallo proferido en ese proceso, se practic\u00f3 diligencia \u00abque llev\u00f3 a efecto el lanzamiento\u00bb, el 3 de diciembre de 1988, sin que la parte demandante diera iniciaci\u00f3n a las obras de demolici\u00f3n para levantar la construcci\u00f3n nueva a que se refiere la demanda, dentro de los tres meses siguientes, al punto que a la fecha de iniciaci\u00f3n de este proceso, \u00abla edificaci\u00f3n entregada por Augusto Giraldo Mej\u00eda se encuentra remodelada, con una peque\u00f1\u00edsima \u00e1rea\u00bb que conserva \u00abinclusive la fachada que ten\u00eda el local donde funcion\u00f3 el ‘Viejo Almac\u00e9n Tango Show'\u00bb, inmueble que ahora se encuentra dedicado al \u00abfuncionamiento de un parqueadero\u00bb (fl. 229, C-1). <\/p>\n
2.9.- La conducta asumida por los demandados ocasion\u00f3 graves perjuicios a Augusto Giraldo Mej\u00eda, por concepto de lucro cesante y da\u00f1o emergente, causados entre otras cosas no solo por los ingresos dejados de percibir, sino, tambi\u00e9n, por el valor de las indemnizaciones que hubo de pagar a sus trabajadores (fls. 229 a 232, C-1), adem\u00e1s de que aun cuando lo ha intentado no le ha sido posible volver a instalar establecimientos de comercio como los que ten\u00eda en funcionamiento en ese inmueble, cuyas licencias de funcionamiento, adem\u00e1s, ya expiraron. <\/p>\n
3.- Notificados que fueron los demandados, le dieron contestaci\u00f3n a la demanda, todos con oposici\u00f3n a la prosperidad de las pretensiones del actor, as\u00ed: Pedro Pablo Garc\u00e9s Tamayo en escrito visible a folios 272 a 277 del cuaderno No. 1 en el cual tras insistir en que los hechos de la demanda que sustentan las pretensiones habr\u00e1n de demostrarse, formula las excepciones que denomina \u00abilegitimidad de la personer\u00eda para demandar\u00bb, \u00abinexistencia de la obligaci\u00f3n que se pretende derivar a cargo de la parte demandada\u00bb, \u00abrenuncia de mejoras\u00bb y toda otra que aparezca demostrada en el proceso. Ligia y Alberto Garc\u00e9s Tamayo, en memorial visible a folio 299, cuaderno No. 1, en el cual hacen suya la contestaci\u00f3n que a la demanda dio Pedro Pablo Garc\u00e9s y proponen adem\u00e1s como excepci\u00f3n de m\u00e9rito la \u00abacumulaci\u00f3n indebida de responsabilidades contractual y extracontractual\u00bb. Los demandados Edgar Jhon, Gladys de la Cruz, Mar\u00eda Edith y Luz Ivonny Cristina Restrepo G\u00f3mez; Luis Alberto, Javier y Ana Cecilia Restrepo Echeverry, herederos todos de Libia Restrepo Maya, la contestaron en memorial que obra a folios 354 a 360 vuelto, cuaderno No. 1, en el que igualmente se oponen a las pretensiones del demandante, niegan los hechos sustentatorios de ellas, respecto de algunos manifiestan que no les constan y proponen como excepciones las de \u00abinexistencia de la obligaci\u00f3n\u00bb violaci\u00f3n de la prohibici\u00f3n de ejecutar mejoras en el inmueble arrendado, \u00abinexistencia de facultad dada por Libia Restrepo Maya viuda de Garc\u00e9s Naranjo para ser representada por Pedro y\/o Alberto Garc\u00e9s Tamayo, para cualquier acto jur\u00eddico\u00bb y falta de \u00ablegitimaci\u00f3n en la causa\u00bb por la parte demandante; Luz Marina Restrepo Moreno dio contestaci\u00f3n a la demanda en memorial que aparece a folio 370 del cuaderno No.1, en la que hace suya la contestaci\u00f3n de los demandados anteriormente mencionados. <\/p>\n
En cuanto a los demandados Beatr\u00edz Matilde, Martha Luc\u00eda, Julio C\u00e9sar, Mar\u00eda Helena, Jorge Iv\u00e1n, Angela Mar\u00eda, Carlos Mario, Luis Fernando, y Dar\u00edo Antonio Garc\u00e9s Moreno, herederos de Iv\u00e1n Gustavo Garc\u00e9s Tamayo, quien a su vez lo fue de Jos\u00e9 Domingo Garc\u00e9s Naranjo, demandados adem\u00e1s como personas naturales; Mar\u00eda In\u00e9s y Ana de Jes\u00fas Restrepo Maya, Olga Luc\u00eda, Iv\u00e1n y Luis Alberto Restrepo Moreno; Guillermo, Martha Luz, Gloria Estella Sof\u00eda, Mar\u00eda Eugenia, Adolfo Le\u00f3n, Ana Patricia Restrepo Uribe y Libia Luz Restrepo Li\u00e9vano, comparecieron al proceso representados por curadora ad litem, auxiliar de la justicia que contest\u00f3 la demanda en memorial que obra a folios 403 a 408 del cuaderno No. 1, en el que manifiesta estar a lo que resulte probado en el proceso y propone como excepciones de fondo las de \u00abcosa juzgada\u00bb, \u00abfalta de legitimaci\u00f3n por activa\u00bb y \u00abenriquecimiento il\u00edcito\u00bb. <\/p>\n
El demandado Luis Alberto Restrepo Echeverry, notificado por conducta concluyente se abstuvo de dar contestaci\u00f3n a la demanda. <\/p>\n
4.- Agotada la tramitaci\u00f3n correspondiente, el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado de Medell\u00edn, al que le fue remitido el expediente luego de su creaci\u00f3n, le puso fin a la primera instancia mediante sentencia dictada el 29 de julio de 1993 (fl. 543 a 551, C-1), en la que decidi\u00f3 \u00abno acceder a las pretensiones de la demanda\u00bb y \u00ababsolver a los demandados de los cargos que les formula el demandante\u00bb. <\/p>\n
5.- Apelado el fallo de primer grado (fls. 553 a 560, C-1), el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn -Sala Civil-, lo confirm\u00f3, en sentencia de 23 de noviembre de 1993 (fls. 47 a 64, C-9). <\/p>\n
6.- A esa altura de la actuaci\u00f3n, la parte actora, vencida en la segunda instancia, interpuso entonces contra la sentencia aludida el recurso extraordinario de casaci\u00f3n (fl. 66, C-9), de cuya decisi\u00f3n se ocupa ahora la Corte. <\/p>\n
II – LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
1.- El Tribunal, luego de sintetizar el litigio y la actuaci\u00f3n surtida durante la primera instancia, encuentra reunidos los presupuestos procesales, por lo que estima que es procedente dictar sentencia de m\u00e9rito para decidir el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto contra el fallo de primer grado por la parte actora (fls. 47 a 56, C-9). <\/p>\n
2.- A continuaci\u00f3n recuerda el contenido del art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio y expresa que el esp\u00edritu que lo informa es el de \u00abevitar el abuso del derecho y el enriquecimiento sin causa por parte del propietario frente a la empresa constitu\u00edda por el arrendatario\u00bb, y, por ello, es una forma de \u00abprotecci\u00f3n del establecimiento de comercio\u00bb, en virtud de la cual se impone al arrendador que no le haya dado al inmueble la destinaci\u00f3n alegada como causal para obtener su desocupaci\u00f3n la obligaci\u00f3n de indemnizar los perjuicios causados al arrendatario de ese local comercial, afirmaci\u00f3n que apoya en transcripci\u00f3n de jurisprudencia del Tribunal Superior de Medell\u00edn y en algunos apartes de la exposici\u00f3n de motivos del proyecto de C\u00f3digo de Comercio presentado al Congreso Nacional en el a\u00f1o de 1958 (folios 57 a 59, C-9). <\/p>\n
3.- Asevera luego el Tribunal que el derecho a la indemnizaci\u00f3n al arrendatario por el arrendador consagrado por el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio, se encuentra en armon\u00eda con lo dispuesto por el art\u00edculo 518 del mismo C\u00f3digo, que consagra el derecho del inquilino a la renovaci\u00f3n del contrato sobre locales comerciales, salvo en los casos contemplados en los tres numerales de la norma \u00faltimamente citada, la que transcribe en su integridad (fls. 59 y 59v., C-9). <\/p>\n
4.- Procede luego el Tribunal al an\u00e1lisis de las pretensiones del actor y, al efecto, manifiesta que se encuentra demostrado que Augusto Giraldo Mej\u00eda y Jos\u00e9 Domingo Garc\u00e9s Naranjo celebraron un contrato de arrendamiento el 24 de abril de 1975, sobre un local comercial situado en la calle 49B con la carrera 67 de Medell\u00edn, distinguido en su puerta de entrada con el No. 67-7, destinado al funcionamiento del \u00abGrill Restaurante A\u00f1oranzas\u00bb, m\u00e1s tarde \u00abEl Viejo Almac\u00e9n Tango Show\u00bb, y con posterioridad, tambi\u00e9n al de los establecimientos comerciales de propiedad del demandante denominados \u00abLa Tienda\u00bb, \u00abEl Parao\u00bb, y \u00abEl Viejo Esquinazo\u00bb. <\/p>\n
De la misma manera, expresa el sentenciador que, conforme a la demanda promovida ante el Juzgado Tercero Civil Municipal de Medell\u00edn, que culmin\u00f3 con la orden de restituir el inmueble por el arrendatario a la parte demandante en aquel proceso, ella se produjo con invocaci\u00f3n de la necesidad de demoler la construcci\u00f3n existente en ese inmueble para levantar en el mismo \u00abuna obra nueva\u00bb, destinada a negocios sustancialmente distintos a los que all\u00ed funcionaban, \u00abseg\u00fan se colige del hecho 10 del libelo de demanda obrante al folio 58 del cuaderno No. 7\u00bb, pretensi\u00f3n que fue acogida favorablemente tanto en primera como en segunda instancia (fls. 59 y 60, C-9). <\/p>\n
En ese orden de ideas, expresa luego el Tribunal que, conforme a lo probado en el proceso, \u00abse estableci\u00f3 de manera indubitable la destinaci\u00f3n sustancialmente distinta a restaurante y grill que se le dio por parte del propietario arrendador\u00bb al inmueble luego de su restituci\u00f3n, pues se demolieron las instalaciones en donde funcionaron los establecimientos comerciales denominados \u00abLa Tienda\u00bb, \u00abEl Parao\u00bb y \u00abEl Viejo Esquinazo\u00bb para anexarlos a un lote de mayor extensi\u00f3n y destinarlo todo a parqueadero, conclusi\u00f3n que apoya en la diligencia de inspecci\u00f3n judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de septiembre de 1991, que transcribe parcialmente (fls. 60 y 61, C-9), as\u00ed como en las inspecciones judiciales extraprocesales practicadas el 8 de junio y el 26 de septiembre de 1989, de la \u00faltima de las cuales igualmente se hace por el sentenciador una transcripci\u00f3n parcial (fl. 61v. cdno. citado). <\/p>\n
De otra parte, afirma el Tribunal que como quiera que para construir una obra nueva \u00ablo primero que se plantea es el aspecto de la demolici\u00f3n\u00bb, a contrario de lo sostenido por el aqu\u00ed demandante, los demandados en este proceso y actores en el de restituci\u00f3n del inmueble mencionado, s\u00ed cumplieron con su obligaci\u00f3n de darle iniciaci\u00f3n a la obra dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, pues si \u00e9sta se efectu\u00f3 el 3 de diciembre de 1988, ese plazo venci\u00f3 el 3 de marzo de 1989, como se demuestra con las obras de adecuaci\u00f3n del terreno, demolici\u00f3n de instalaciones en donde funcionaban algunos establecimientos como \u00abLa Tienda\u00bb, como aparece en la demanda inicial aceptado expresamente por el actor (fls. 228 y 229, C-1), en las declaraciones de \u00e9ste rendidas en interrogatorio de parte, en la filmaci\u00f3n realizada el 14 de mayo de 1989, incorporada como prueba al proceso y expuesta a la Sala de Decisi\u00f3n del Tribunal durante la audiencia de que trata el art\u00edculo 360 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil (fl. 89 a 94, C-3). As\u00ed mismo, expresa el sentenciador que del dictamen pericial rendido por Luis Fernando Mu\u00f1oz Ochoa, que obra como prueba trasladada, se desprende que \u00e9ste manifest\u00f3 que en febrero de 1989, se estaban realizando \u00abuna serie de obras de infraestructura tendientes a la adecuaci\u00f3n del inmueble para su uso futuro\u00bb y, de la misma manera manifiesta que \u00ablas personas que intervinieron en la construcci\u00f3n del parqueadero, ya como maestros de obra, ya como ingenieros, coinciden en afirmar que la adecuaci\u00f3n de los terrenos y demolici\u00f3n de las instalaciones se llev\u00f3 a efecto en los meses de enero y febrero de 1989\u00bb (fl. 63v, C-9). <\/p>\n
De la misma manera, manifiesta el fallador que los arrendadores \u00aben ning\u00fan momento\u00bb aseveraron que \u00abla obra nueva que se construyere\u00bb ser\u00eda destinada a arrendamiento, por lo que no es del caso dar aplicaci\u00f3n a la prelaci\u00f3n que para ocupar el inmueble a tal t\u00edtulo tendr\u00eda Augusto Giraldo Mej\u00eda \u00abde conformidad con el art\u00edculo 521 de la Ley Comercial, aspecto que no se discute en el sub lite\u00bb, ya que \u00ablo que se pretendi\u00f3 fue la demolici\u00f3n y construcci\u00f3n de una obra para ocuparla con un negocio sustancialmente distinto del explotado por el locatario (fls. 63v, C-9). <\/p>\n
A lo anterior ha de agregarse, conforme al razonamiento del Tribunal, que la utilizaci\u00f3n de los \u00abespacios conformados por el establecimiento comercial y algunos materiales de segunda\u00bb, resulta indiferente respecto de la causal alegada, raz\u00f3n \u00e9sta por la cual, \u00abfrente a los argumentos precedentes se impone la confirmaci\u00f3n del fallo objeto de alzada, ya que el mismo se ajusta tanto a derecho como a los elementos de convicci\u00f3n analizados (fl. 64, C-9) <\/p>\n
III – LA DEMANDA DE CASACION <\/p>\n
Dos cargos formula el recurrente a la sentencia impugnada, ambos por la primera de las causales de casaci\u00f3n, el primero por violaci\u00f3n directa de normas de derecho sustancial y el segundo por violaci\u00f3n indirecta de las mismas, cargos que ser\u00e1n despachados conjuntamente, por cuanto respecto de ellos se har\u00e1n algunas consideraciones comunes. <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
Con expresa invocaci\u00f3n de la causal primera de casaci\u00f3n consagrada por el art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, el impugnador acusa la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn -Sala Civil-, el 23 de noviembre de 1993 en este proceso, \u00abde ser violatoria, por v\u00eda directa, de los arts. 518, 519, 520, 521 y 522 del C\u00f3digo de Comercio, as\u00ed como de los art\u00edculos 1494, 1603, 1613, 1614, 1615, 1616, 1618, 1619, 1620, 1621, 1649, 2341, 2342, 2343, 2344 del mismo C\u00f3digo Civil, en concordancia con los arts. 2 y 822 del C\u00f3digo de Comercio que los hacen aplicables a las cuestiones mercantiles, todos ellos por falta de aplicaci\u00f3n\u00bb (fl. 14, cdno. Corte). <\/p>\n
En procura de sustentar la acusaci\u00f3n as\u00ed enunciada, manifiesta el censor que el Tribunal, conforme a la motivaci\u00f3n del fallo impugnado, apoy\u00f3 su decisi\u00f3n en que, de acuerdo con la causal alegada para obtener la restituci\u00f3n del inmueble, \u00ablos actores deb\u00edan darle\u00bb, la destinaci\u00f3n invocada, es decir la de demolerlo y construir una obra nueva, \u00abfinalidad que participa de dos de las causales contempladas en el art. 518, la destinaci\u00f3n para un establecimiento sustancialmente distinto y la demolici\u00f3n para la construcci\u00f3n de una obra (causales 2a. y 3a.)\u00bb, todo para protecci\u00f3n del comerciante, pues el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio persigue impedir que el arrendador \u00ababuse\u00bb o \u00abse apropie de los intangibles incorporados al inmueble por el arrendatario empresario\u00bb, tales como \u00abla clientela\u00bb, \u00abel good will\u00bb y \u00abaquellos elementos que hacen parte del establecimiento de comercio\u00bb (fls. 15 y 16, cdno. Corte). <\/p>\n
Luego de transcribir los art\u00edculos 518 a 524 del C\u00f3digo de Comercio y algunos apartes de la exposici\u00f3n de motivos del proyecto de C\u00f3digo de Comercio de 1958 y de la sentencia proferida por la Corte Suprema de Justicia el 29 de noviembre de 1971, que declar\u00f3 la exequibilidad de los mismos, manifiesta el recurrente que el Tribunal incurri\u00f3 en un error de juicio al afirmar que \u00ablo que verdaderamente se protege\u00bb con la indemnizaci\u00f3n sancionatoria establecida por el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio es impedir el abuso del arrendador o la apropiaci\u00f3n por \u00e9ste de \u00ablos intangibles incorporados al inmueble por el arrendatario empresario\u00bb, pues con tal norma \u00abigualmente se protege que cierta y realmente el arrendador efect\u00fae las obras de reconstrucci\u00f3n, las obra de reparaciones necesarias\u00bb que el inmueble requer\u00eda, o su demolici\u00f3n en caso de ruina o para la construcci\u00f3n de una obra nueva y, adem\u00e1s, el derecho de preferencia al arrendatario frente a cualquiera otra persona para tomar a t\u00edtulo de tal los locales reparados reconstru\u00eddos o de nueva edificaci\u00f3n \u00absin obligaci\u00f3n de pagar primas o valores especiales diferentes al canon de arrendamiento\u00bb (fls. 17 a 24, cdno. Corte). <\/p>\n
As\u00ed mismo, a juicio del recurrente el Tribunal igualmente incurre en equivocaci\u00f3n al considerar que \u00abel propietario arrendador del inmueble, cumple con su obligaci\u00f3n, cuando da al espacio recuperado una destinaci\u00f3n que acompase con los designios que tuvo para proceder a la terminaci\u00f3n del contrato de locaci\u00f3n, siempre y cuando tal destinaci\u00f3n no pueda considerarse un desmedro del arrendatario expelido, vale decir, sea sustancialmente distinta a la que desarrollaba en el local durante la vigencia del pacto\u00bb, pues, \u00abcontra el criterio del Tribunal expuesto en su sentencia, el arrendador-propietario solo cumple con sus obligaciones para con el arrendatario-empresario llevando a efecto las obras que el inmueble requer\u00eda o la nueva construcci\u00f3n que afirm\u00f3 iba a levantar all\u00ed, garantiz\u00e1ndole a dicho arrendatario, de la misma manera, ese derecho de preferencia que la ley comercial le reconoce, frente a todo otro posible inquilino, en igualdad de circunstancias, para tomar en arrendamiento el local reparado o reconstru\u00eddo o los nuevos locales constru\u00eddos, sin pagar suma alguna por concepto de prima o valor adicional diferente al canon mensual de arrendamiento\u00bb. De manera que, \u00absi la causal aducida para solicitar la entrega del inmueble dado en arrendamiento fue la demolici\u00f3n para construir una obra nueva, el arrendador- propietario solo cumple con sus obligaciones, liber\u00e1ndose de la obligaci\u00f3n de indemnizarle al arrendatario los perjuicios que \u00e9ste haya padecido, construyendo la obra nueva prometida sin que le quepa justificaci\u00f3n alguna diferente (fls. 24 y 25, cdno. Corte). <\/p>\n
Siendo ello as\u00ed, -prosigue el censor-, en este caso, \u00abtal nueva construcci\u00f3n jam\u00e1s se ha llevado a efecto por los aqu\u00ed demandados\u00bb, por lo que es necesario \u00abconcluir que las pretensiones de la demanda deben prosperar\u00bb (fl. 25, cdno. Corte). <\/p>\n
De otra parte, el impugnador expresa que el Tribunal tambi\u00e9n incurre en \u00aberror de juicio\u00bb al considerar que para darle cumplimiento a la obligaci\u00f3n impuesta por la ley al arrendador propietario que obtiene la restituci\u00f3n del inmueble invocando requerirlo para la construcci\u00f3n de una obra nueva, es suficiente con \u00abla demolici\u00f3n\u00bb de la construcci\u00f3n anterior, pues, \u00e9sta puede ser total o parcial, y, adem\u00e1s, puede llevarse a efecto no solo para levantar una obra nueva sino, tambi\u00e9n, para refaccionar una construcci\u00f3n ya existente. De esta manera, seg\u00fan lo expone el impugnador, \u00abel verdadero y \u00fanico sentido que como iniciaci\u00f3n de ‘las obras’ tiene la inicial demolici\u00f3n de alguna parte de la edificaci\u00f3n\u00bb, solo tiene significaci\u00f3n \u00abcuando tales iniciales y equ\u00edvocos actos de demolici\u00f3n van seguidos del total y completo levantamiento de la obra nueva que se hab\u00eda prometido construir. Mientras ella no aparezca por parte alguna, como en el caso de autos no obstante haber mediado m\u00e1s de cinco a\u00f1os desde el momento de la entrega del local dado en arrendamiento, esas iniciales demoliciones de adobes y tejas viejas no pueden tener el sentido de iniciaci\u00f3n de ‘las obras’ que se hab\u00edan prometido en el proceso de lanzamiento llevado a efecto contra el arrendatario\u00bb (fl. 25, cdno. Corte). <\/p>\n
De esta manera, resulta inaceptable el criterio del Tribunal seg\u00fan el cual \u00abla destrucci\u00f3n de dos o tres muros, el levantamiento de un muro de cerramiento y el acondicionamiento del piso\u00bb tienen la significaci\u00f3n de iniciaci\u00f3n de las obras prometidas, pese a que, en el caso de autos, \u00abtranscurridos los meses y los a\u00f1os por parte alguna se observa la construcci\u00f3n de la ‘obra nueva’, prometida con platillos y timbales. Mientras \u00e9sta no exista, no podr\u00e1 darse por cumplida la obligaci\u00f3n por los arrendadores-propietarios\u00bb (fls. 25 y 26, cdno. Corte). <\/p>\n
De igual forma, incurre el Tribunal en equivocaci\u00f3n, a juicio del recurrente, \u00abcuando afirma que la destinaci\u00f3n espec\u00edfica para la cual fue pedido el inmueble ‘…participa de dos de las causales contempladas en el art\u00edculo 518, la destinaci\u00f3n para un establecimiento sustancialmente distinto y la demolici\u00f3n para la construcci\u00f3n de una obra (causales 2a. y 3a)….’ por cuanto en la norma legal en cita, el art. 518 del C. de Comercio, no existe, como causal que justifique la falta de renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento a su vencimiento, la denominada por el Tribunal ‘la estimaci\u00f3n para un establecimiento sustancialmente distinto'\u00bb, pues la causal prevista por la ley es la de requerir el inmueble el propietario-arrendador \u00abpara un establecimiento suyo\u00bb, que se encuentre \u00abdestinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario\u00bb, lo cual, al decir del censor \u00abes totalmente diferente\u00bb (fl. 26, cdno. Corte). <\/p>\n
Conforme a lo antes expuesto, concluye el impugnador que los arrendadores no dieron cumplimiento a la obligaci\u00f3n para ellos surgida de iniciar la obra nueva dentro del t\u00e9rmino se\u00f1alado por el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio, sino que simplemente llevaron a efecto unas \u00abreparaciones\u00bb y \u00abadaptaciones\u00bb, sin que jam\u00e1s se le hubiere ofrecido el inmueble \u00aben arrendamiento a Giraldo Mej\u00eda, el aqu\u00ed demandante, como lo ordena que se proceda la norma legal que establece el derecho de preferencia\u00bb a ocupar como arrendatario los nuevos locales. <\/p>\n
Como consecuencia de los errores denunciados, el Tribunal Superior del Medell\u00edn incurri\u00f3 en violaci\u00f3n de las normas de derecho sustancial que permiten al demandante \u00abser indemnizado por los demandados\u00bb, normas que se dejaron de aplicar, raz\u00f3n por la cual la sentencia impugnada ha de casarse y, luego, en sede de instancia habr\u00e1 de darse \u00abacogimiento pleno de las pretensiones de la demanda, previa revocatoria de la sentencia de primera instancia (fls. 27, in fine y 28, cdno. Corte). <\/p>\n
CARGO SEGUNDO <\/p>\n
Con invocaci\u00f3n para proponerlo de la primera de las causales de casaci\u00f3n consagradas por el art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, acusa en este cargo el recurrente la sentencia impugnada \u00abde ser violatoria, por v\u00eda indirecta, de los arts. 518, 519, 520, 521 y 522 del C\u00f3digo de Comercio, as\u00ed como de los arts. 1494, 1603, 1613, 1614, 1615, 1616, 1618, 1619, 1620, 1621, 1649, 2341, 2342, 2343, 2344\u00bb del C\u00f3digo Civil, y de los art\u00edculos 2o. y 822 del C\u00f3digo de Comercio, todos por falta de aplicaci\u00f3n, como consecuencia de errores de hecho \u00aben la apreciaci\u00f3n tanto de la demanda como de su contestaci\u00f3n\u00bb y de algunas pruebas que se singularizan al sustentar la acusaci\u00f3n. <\/p>\n
En orden a la demostraci\u00f3n del cargo as\u00ed propuesto, expresa el censor que el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn incurri\u00f3 en error de hecho en la apreciaci\u00f3n de la demanda, en cuanto entendi\u00f3 que en virtud de lo expuesto en el hecho 10o. de la demanda con la cual se promovi\u00f3 el proceso de lanzamiento por los sucesores de JOSE DOMINGO GARCES NARANJO y LIBIA RESTREPO MAYA contra AUGUSTO GIRALDO MEJIA, se configuraron \u00abdos de las causales\u00bb contempladas en el art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, a saber: \u00abla destinaci\u00f3n para un establecimiento sustancialmente distinto y la demolici\u00f3n para la construcci\u00f3n de una obra (causales 2a. y 3a.)…\u00bb, (fl. 30. cdno. Corte). <\/p>\n
Insiste a continuaci\u00f3n en que el error de apreciaci\u00f3n del sentenciador sobre la \u00abdemanda de lanzamiento\u00bb aludida, que obra como prueba en copia aut\u00e9ntica en este proceso ordinario (fls. 56 a 60, C-7), lo llev\u00f3 a no darse cuenta de que la causal alegada para la no renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento y la solicitud de restituci\u00f3n del inmueble arrendado a Augusto Giraldo Mej\u00eda, aqu\u00ed demandante, llev\u00f3 al Tribunal a ignorar que la \u00fanica causal invocada para el efecto fue la supuesta necesidad de requerir ese bien para \u00abdemolerlo y construir una obra nueva\u00bb, contemplada en el numeral 3o. del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, sin que jam\u00e1s se hubiera invocado la segunda de las causales establecidas en esa misma norma legal, como quiera que los arrendadores no manifestaron necesitar el inmueble arrendado, \u00abpara su propia habitaci\u00f3n o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario\u00bb (fls. 30 y 31, cdno. Corte). <\/p>\n
De igual manera, el Tribunal dej\u00f3 de apreciar \u00abel conjunto probatorio que se conforma con las afirmaciones hechas por los demandantes Pedro Pablo, Martha Ligia y Julio Alberto Garc\u00e9s Tamayo, representantes de la sucesi\u00f3n de Jos\u00e9 Domingo Garc\u00e9s Naranjo, en las respectivas diligencias de interrogatorio de parte\u00bb absueltas por ellos, apartes de las cuales transcribe el recurrente en casaci\u00f3n a folios 32 y 33 de este cuaderno, luego de lo cual expresa que los declarantes coinciden en la aseveraci\u00f3n de que \u00abvan a construir una edificaci\u00f3n que, de todas maneras, comprende varios locales comerciales, para aumentar la rentabilidad del inmueble dado en arrendamiento a Giraldo\u00bb, demandado para que restituyera el inmueble a que se refiere este proceso, sin que, en tales declaraciones se hubiere hecho alusi\u00f3n a la necesidad de ocupar ese inmueble para establecimiento propio de los demandantes, ni para destinarlo a negocios sustancialmente distintos de aquel al cual lo ten\u00eda destinado Augusto Giraldo Mej\u00eda (fls. 33 y 34, cdno. Corte). <\/p>\n
Igualmente, -prosigue el censor-, el Tribunal dej\u00f3 de apreciar \u00abel conjunto probatorio que se conforma con las afirmaciones hechas\u00bb por los testigos Jaime Molina Moreno, Alejandro Meza Tamayo, Alberto Soler Estevez, Jes\u00fas Alfredo Gil, Luz Marina Cardona y Jorge Eduardo Arango, cuyas declaraciones obran en este proceso, \u00aben fotocopia aut\u00e9ntica a petici\u00f3n de la parte demandada\u00bb y que fueron rendidas en el proceso de restituci\u00f3n del inmueble que antecedi\u00f3 a este ordinario. Luego de transcribir parcialmente tales declaraciones (fls. 34 a 37, cdno. Corte), manifiesta el recurrente que analizadas \u00aben su real y verdadero contenido\u00bb, de ellas puede observarse que siempre los testigos expresaron que los demandantes \u00abvan a construir una edificaci\u00f3n\u00bb, con \u00abvarios locales comerciales, para aumentar la rentabilidad del inmueble dado en arrendamiento a Giraldo, all\u00ed demandado\u00bb, hecho \u00e9ste que, en ning\u00fan momento demuestra que los demandantes en aquel proceso hubieren manifestado necesitar el inmueble para destinarlo \u00aba negocios sustancialmente distintos del que tiene el inquilino y\/o sus cesionarios como err\u00f3neamente lo concluy\u00f3 el Tribunal en su sentencia\u00bb (fl. 37, cdno. Corte). Todo ello, a juicio del censor, demuestra que la \u00fanica causal alegada para obtener la restituci\u00f3n del inmueble fue la necesidad de demolerlo para construir una obra nueva y no otra, raz\u00f3n \u00e9sta por la cual, \u00abde haber apreciado este segundo conjunto de pruebas\u00bb correctamente, la sentencia del Tribunal \u00abhabr\u00eda tenido que ser totalmente diferente a la proferida\u00bb, con acogimiento de las pretensiones de la demanda (fls. 38 y 39, cdno. Corte). <\/p>\n
De otro lado, el Tribunal incurri\u00f3 tambi\u00e9n en error de hecho en cuanto dej\u00f3 de apreciar \u00abla sentencia proferida por la Juez Tercera Civil Municipal de la ciudad de Medell\u00edn, en el proceso de lanzamiento iniciado en tal despacho judicial\u00bb contra Augusto Giraldo Mej\u00eda, de cuya lectura se desprende que \u00abla \u00fanica y exclusiva causal examinada por la Juez para decretar el lanzamiento fue la expuesta en la demanda como ‘demoler para construir una obra nueva’ (fl. 41, cdno. Corte)\u00bb, circunstancia \u00e9sta que pone de manifiesto que si el Tribunal hubiere apreciado esta prueba en la forma expresada, la sentencia que ahora se impugna en casaci\u00f3n habr\u00eda acogido las pretensiones de la parte actora (fls. 42 y 43, cdno. Corte). <\/p>\n
Incurri\u00f3 tambi\u00e9n en error de hecho el Tribunal en la apreciaci\u00f3n de \u00abla diligencia de inspecci\u00f3n judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de septiembre de 1991\u00bb, as\u00ed como las \u00abinspecciones judiciales extraproceso practicadas en el inmueble con fecha 8 de junio y 26 de septiembre de 1989\u00bb, de las cuales salta a la vista que \u00ablos demandados jam\u00e1s levantaron la edificaci\u00f3n que en el proceso de lanzamiento adelantado en contra del arrendatario-empresario dijeron iban a construir, afirmaci\u00f3n \u00e9sta en la cual basaron el derecho que les asist\u00eda a que el derecho (sic) a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento a la terminaci\u00f3n de \u00e9ste no se produjera y s\u00ed, por el contrario, a ellos les fuera restitu\u00eddo\u00bb (fls. 43 y 44, cdno Corte). Al contrario, de esas inspecciones judiciales, lo que queda claro es que los demandantes jam\u00e1s demolieron las construcciones existentes donde funciona el local comercial denominado el \u00abViejo Almac\u00e9n Tango Show\u00bb, porque lo que all\u00ed se demoli\u00f3, \u00abfueron las construcciones levantadas por Giraldo, no el inmueble dado en arrendamiento\u00bb, y, en todo caso, \u00abpor parte alguna surge el nuevo edificio que se dijo iba a ser constru\u00eddo en el inmueble arrendado\u00bb (fl. 44, cdno. Corte). <\/p>\n
Asevera luego el censor, que el Tribunal err\u00f3 igualmente al apreciar \u00ablas afirmaciones contenidas en los hechos 25.1 de la demanda inicial, y 31.1, 31.2, 31.3 de la demanda integrada\u00bb, as\u00ed como \u00ablas respuestas dadas por Augusto Giraldo Mej\u00eda al interrogatorio de parte que a \u00e9ste se le formulara en el proceso\u00bb, \u00abla primera parte de la filmaci\u00f3n de mayo 14 de 1989, que contiene el video-cassette integrado al proceso\u00bb, y las declaraciones de Sary Amapola Carvajal de Correa y Guillermo Giraldo Mej\u00eda, quienes en diligencia especial reconocieron dicho video-cassette \u00abcomo que ellos intervinieron en su filmaci\u00f3n y en la toma de las fotograf\u00edas\u00bb. As\u00ed mismo, incurri\u00f3 el Tribunal en error de hecho al apreciar \u00abel dictamen rendido por el doctor Luis Fernando Mu\u00f1oz Ochoa, diligencia \u00e9sta que obra en el proceso como prueba trasladada, y del testimonio del se\u00f1or Juan Camilo Cardona Tamayo cuando de toda esta prueba el Tribunal deduce que antes del vencimiento de los tres meses ya se hab\u00eda iniciado algunas demoliciones de las mejoras constru\u00eddas por Giraldo Mej\u00eda, a la construcci\u00f3n de muros de cerramiento, y algunas obras similares\u00bb, que confluyen en la demostraci\u00f3n de que las prometidas en el proceso \u00abde lanzamiento\u00bb, no se construyeron, ni se han constru\u00eddo todav\u00eda (fl. 45, cdno. Corte). <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- Como es de p\u00fablico conocimiento, el principio de la autonom\u00eda de la voluntad que inspir\u00f3 la legislaci\u00f3n de derecho privado en el siglo XIX como reflejo fiel del individualismo dominante entonces, hubo de ceder frente a las nuevas circunstancias econ\u00f3mico- sociales y pol\u00edticas, en virtud de las cuales se abri\u00f3 paso el intervencionismo estatal \u00aben beneficio de los intereses generales\u00bb, como se puso de presente por esta Corporaci\u00f3n, entre otras en sentencia de 26 de septiembre de 1945 (G.J. T. LIX, p\u00e1g. 317). <\/p>\n
1.1.- En ese orden de ideas, el Estado, por razones de inter\u00e9s p\u00fablico y de utilidad social, como director responsable de la marcha general de la econom\u00eda, ha desplegado su actividad reguladora al campo contractual, de tal suerte que, en el derecho moderno no es extra\u00f1a su intervenci\u00f3n, en la actividad de los particulares, y, por ello, la autonom\u00eda absoluta de que antes se hac\u00eda gala, se encuentra ahora reemplazada por los denominados por la doctrina \u00abcontratos dirigidos\u00bb, en los cuales la voluntad de los particulares se encuentra restringida porque as\u00ed lo exigen el inter\u00e9s general y el orden p\u00fablico. <\/p>\n
1.2.- Como quiera que el establecimiento de comercio, entendido como un conjunto de bienes particularmente afecto por el empresario, para realizar los fines propios de la empresa en forma organizada, exige, en inter\u00e9s general, una protecci\u00f3n espec\u00edfica que garantice su estabilidad y continuidad, el C\u00f3digo de Comercio incluye como uno de los bienes mercantiles a tal tipo de establecimiento, del cual forma parte esencial el contrato de arrendamiento y, en caso de enajenaci\u00f3n, el derecho al mismo de los locales en que funciona, as\u00ed como las indemnizaciones que conforme a la ley se deban al arrendatario comerciante por el arrendador del local, conforme a lo dispuesto por los art\u00edculos 515 y 516 del C\u00f3digo de Comercio. <\/p>\n
2.- Siendo ello as\u00ed, las normas contenidas en los art\u00edculos 518 a 524 del C\u00f3digo de Comercio, que regulan lo atinente al arrendamiento de los locales comerciales, son de orden p\u00fablico, y, a tal punto, que en la \u00faltima de las normas citadas expresamente se precept\u00faa por el legislador que los pactos en contrario celebrados por las partes no producir\u00e1n ning\u00fan efecto, esto es, que la voluntad de los particulares para alterar lo dispuesto por el legislador respecto de este contrato, ha de sujetarse a lo prescrito por la ley, pues las normas aludidas no son de car\u00e1cter supletivo, sino rigurosamente imperativas. <\/p>\n
2.2.- De la regulaci\u00f3n legal del contrato de arrendamiento de locales comerciales, surgen en conjunto, como caracter\u00edsticas sobresalientes las siguientes: <\/p>\n
2.2.1.- El derecho a la renovaci\u00f3n del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos a\u00f1os consecutivos, derecho \u00e9ste respecto del cual, precis\u00f3 la Corte en sentencia de su Sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971 (G.J. T. CXXXVIII, p\u00e1gs. 482 y ss.), que no ha de confundirse con la pr\u00f3rroga del contrato, pues el renovado es \u00abuno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeci\u00f3n a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilizaci\u00f3n de la cosa arrendada\u00bb. <\/p>\n
2.2.2.- Con todo, al arrendador le asiste el derecho de hacer valer la terminaci\u00f3n del contrato, en presencia de una cualquiera de las tres causales que para el efecto se\u00f1ala el art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, a saber, el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, la necesidad del propietario de habitar el inmueble o requerirlo \u00abpara un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario\u00bb y, por \u00faltimo, requerir el inmueble para su reconstrucci\u00f3n, o para repararlo con obras que no puedan ejecutarse sin su entrega o desocupaci\u00f3n, o cuando deba ser demolido \u00abpor su estado de ruina o para la construcci\u00f3n de una obra nueva\u00bb. <\/p>\n
3.- Sin embargo, con el prop\u00f3sito de regular arm\u00f3nicamente el ejercicio de los poderes del propietario-arrendador del inmueble arrendado y los que corresponden al propietario de la empresa que en \u00e9l ha hecho los gastos e inversiones necesarias para implantar, poner en funcionamiento y acreditar establecimiento de comercio con los elementos que jur\u00eddicamente lo componen (art.516 C.Co.), el legislador no solamente consagr\u00f3 el derecho de aquel a dar por terminado el referido contrato de arrendamiento en las oportunidades y por las causales antes mencionadas (arts. 520 y 518 C.Co.), sino que, en vista de la afectaci\u00f3n que ordinariamente sufre el due\u00f1o del establecimiento y la explotaci\u00f3n de la empresa que lo desarrolla, tambi\u00e9n ha querido evitar que el primero abuse de su derecho a la terminaci\u00f3n y se aproveche de los beneficios que en el inmueble acreditado le report\u00f3 la actividad comercial del empresario. Y precisamente para ello consagr\u00f3, entre otras, dos tipos de compensaciones posibles a cargo del uno en favor del otro. <\/p>\n
3.1.- La primera acontece cuando el propietario del inmueble restituido, despu\u00e9s de haber cumplido su obligaci\u00f3n legal de reparaci\u00f3n, reconstrucci\u00f3n o construcci\u00f3n de obra nueva, ha decidido destinar nuevamente el inmueble para arriendo en la actividad comercial, ya que existiendo la posibilidad de que un nuevo arrendatario pueda aprovecharse de la clientela, fama y dem\u00e1s aspectos creados por el anterior o anteriores arrendatarios, se les otorga a \u00e9stos, en orden de antig\u00fcedad: De una parte, \u201cel derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales\u201d mencionados \u201csin obligaci\u00f3n de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento\u201d; y, de la otra, la facultad de convenir con el nuevo arrendatario del local comercial o el propietario de \u00e9ste \u201clas primas o valores especiales\u201d o los derechos que eventualmente aun le correspondan en raz\u00f3n de la clientela, fama y dem\u00e1s aspectos de la anterior actividad mercantil (art. 521 C.Co.). <\/p>\n
3.2.- En cambio, cuando el propietario del inmueble no da cumplimiento a la obligaci\u00f3n que, seg\u00fan el caso, le corresponda de acuerdo con la ley, esta \u00faltima estatuye el derecho a la indemnizaci\u00f3n del anterior arrendatario, desalojado del inmueble. <\/p>\n
3.2.1.- En primer lugar reitera la Corte que en virtud de lo preceptuado por los art\u00edculos 518 a 524 del C\u00f3digo de Comercio citados con anterioridad, ha de concluirse entonces, como lo dijo en sentencia de 29 de septiembre de 1978, que la obligaci\u00f3n de indemnizar al arrendatario-comerciante en los casos mencionados, \u00abno tiene como fuente la responsabilidad por culpa aquiliana de que trata el T\u00edtulo XXXIV del Libro IV del C\u00f3digo Civil, sino la ley que la consagra; de consiguiente, es del todo ajena al factor culpa esencial en aquella, aunque como lo expres\u00f3 la comisi\u00f3n que elabor\u00f3 el proyecto del C\u00f3digo de Comercio, el fundamento \u00e9tico de tal responsabilidad se apoya simult\u00e1neamente en los fen\u00f3menos jur\u00eddicos del abuso del derecho y del enriquecimiento sin causa\u00bb (G.J: T. CLVII, No. 2399, 1978, p\u00e1g. 245). <\/p>\n
3.2.2.- Sin embargo, precisa la Sala en esta ocasi\u00f3n que la mencionada obligaci\u00f3n de indemnizar solamente nace cuando existe incumplimiento de la obligaci\u00f3n especial del propietario, y con \u00e9l se consuman adem\u00e1s los perjuicios causados al arrendatario correspondiente. <\/p>\n
3.2.2.1.- Para ello la Sala encuentra indispensable precisar que cuando, por las causales segunda y tercera del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, el propietario haya hecho el desahucio de que habla el art\u00edculo 520 del mismo C\u00f3digo, indicando en forma clara el motivo de la terminaci\u00f3n, y haya obtenido la terminaci\u00f3n voluntaria o judicial del contrato de arrendamiento, con la consiguiente restituci\u00f3n del inmueble por el empresario que ten\u00eda instalado un establecimiento de comercio; adquiere de inmediato y, seg\u00fan el caso, en virtud de mandato legal, las siguientes obligaciones: <\/p>\n
La primera, es la obligaci\u00f3n legal de darle la destinaci\u00f3n al inmueble (art. 522, parte inicial C.Co.) para el cual fue solicitado y que diera lugar a la terminaci\u00f3n legal del anterior contrato de arrendamiento con fundamento en la segunda causal del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, y que bien pudo ser \u201cpara su propia habitaci\u00f3n o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario\u201d (ibidem). Sin embargo, precisa la Sala que la propia \u201chabitaci\u00f3n\u201d de que habla el mencionado precepto es aquella destinaci\u00f3n al disfrute y uso personal y familiar no solo en el hogar dom\u00e9stico sino tambi\u00e9n de otras actividades personales carentes de contenido empresarial. De igual manera, observa la Sala que cuando la citada causal segunda habla de la destinaci\u00f3n \u201ca una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario\u201d, su alcance se encuentra edificado no solo en la esencia material u objetiva que haga diferente las dos actividades mercantiles. De all\u00ed que sean actividades distintas a las del arrendatario, aquellas que, aun cuando siendo mercantiles, sean sustancialmente distintas e impeditivas de aprovechamiento, tal como podr\u00eda suceder entre el establecimiento de dep\u00f3sito de granos y el establecimiento de agencia de viajes, entre el establecimiento de un supermercado y el establecimiento bancario, etc. Todo lo cual debe analizarse en el caso concreto. Por consiguiente, advierte la Corte que si bien el propietario mencionado goza de libertad de elecci\u00f3n sobre las diversas posibilidades de establecimientos propios que puede destinar a una empresa sustancialmente distinta, no lo es menos que su ejercicio no puede ser abusivo, ni fraudulento. <\/p>\n
Ahora bien, otra obligaci\u00f3n legal que adquiere el propietario del inmueble que ha obtenido la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento de un local destinado al funcionamiento de un establecimiento de comercio, con base en la tercera de las causales del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, es la de iniciar la realizaci\u00f3n de las obras correspondientes dentro del plazo legal (art\u00edculo 522 C.Co.). <\/p>\n
Ello indica que en este caso el propietario del inmueble adquiri\u00f3, en virtud del desahucio fundado esta causal, alguna de estas obligaciones: la de reconstruir el inmueble, esto es, la de realizar sobre este mismo similar construcci\u00f3n a la anteriormente existente sin cambiarle su identidad; o la de reparar dicho inmueble con la realizaci\u00f3n de las obras necesarias para su conservaci\u00f3n como tal, siempre que ellas necesiten de la desocupaci\u00f3n; o la de simple demolici\u00f3n sin necesidad de construcci\u00f3n posterior, \u00fanicamente cuando la edificaci\u00f3n por su estado de ruina requiere de su destrucci\u00f3n urgente; o la de demolici\u00f3n, desde luego, de edificaci\u00f3n que no amenaza ruina, con el prop\u00f3sito de llevar a cabo \u201cla construcci\u00f3n de una obra nueva\u201d (art.518, num.3\u00ba, C.Co.), esto es, la realizaci\u00f3n de una edificaci\u00f3n o cosa sobre el inmueble que antes no exist\u00eda. Con todo, precisa la Sala que no obstante que esta obligaci\u00f3n tiene estas prestaciones de realizaci\u00f3n de obras debidamente determinadas, la ley, consciente de las circunstancias legales, econ\u00f3micas y f\u00edsicas, consagra una forma de cumplimiento adecuado que, adem\u00e1s de facilitar su realizaci\u00f3n, tambi\u00e9n encierra un principio de seriedad; y \u00e9sta consiste en que se d\u00e9 \u201cprincipio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega\u201d (art.522 C.Co.), bajo el entendido que sean las que t\u00e9cnicamente correspondan al cumplimiento efectivo de las prestaciones legalmente asumidas. Porque ello adem\u00e1s de demostrar el cumplimiento, implica la necesidad de continuaci\u00f3n y conclusi\u00f3n de dichas obras, pues es l\u00f3gico que si la prestaci\u00f3n es la conclusi\u00f3n de estas \u00faltimas el mero principio oportuno no exonera, de acuerdo a la buena fe, la necesidad de su terminaci\u00f3n. Con todo, cabe mencionar aqu\u00ed lo anteriormente expuesto para la precedente obligaci\u00f3n, en el sentido de si bien el propietario, a pesar de la necesidad de ciertas obras (para reconstrucci\u00f3n, reparaci\u00f3n y demolici\u00f3n por ruina), goza de relativa libertad para establecer algunos aspectos de dichas obras (vgr. extensi\u00f3n, calidad, etc.) y para seleccionar la \u201cobra nueva\u201d, tambi\u00e9n lo es que tampoco puede abusar de ese derecho por ejemplo, absteni\u00e9ndose arbitraria o injustificadamente de la realizaci\u00f3n de obras que inicialmente consider\u00f3 necesarias, o dej\u00e1ndolas voluntariamente inconclusas, o con la mera apariencia de una obra nueva que no lo sea; ni tampoco puede afirmarse que su obligaci\u00f3n de demoler para construir obra nueva, pueda ser cumplida simplemente con la actividad de demolici\u00f3n, cuando no se trata de casos de ruina; ni mucho menos permite aparentar la realizaci\u00f3n de obra nueva con otras actividades de construcci\u00f3n, que en verdad no lo son, como ser\u00edan los simples muros de cerramiento, los postes, las instalaciones de energ\u00eda, etc. <\/p>\n
Otra obligaci\u00f3n legal que asume el propietario del inmueble restituido por terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento con el empresario que all\u00ed ten\u00eda un establecimiento de comercio, es la de no arrendar locales a terceros teniendo derecho de preferencia el anterior arrendatario (arts. 522, inc. 1\u00ba, y 521 C.Co.), y la de no utilizar dicho inmueble o locales \u201cpara establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que ten\u00eda el arrendatario\u201d (art.522, inc. 1\u00ba, C.Co.). Ahora bien, observa la Sala que la similitud de las actividades a que se refiere este precepto debe ser la que, de acuerdo con los criterios objetivos del mercado sea la dominante y principal, y la que, como antes se dijo, entra\u00f1e el riesgo del aprovechamiento injusto de los derechos que deben corresponderle al empresario – arrendatario anterior. <\/p>\n
3.2.2.2.- De all\u00ed que en caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones contra\u00eddas por el propietario del inmueble para obtener la restituci\u00f3n del mismo, se haya establecido perentoriamente en el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio la responsabilidad del propietario de indemnizar los perjuicios causados al arrendatario, cuyo primer inciso dice: \u201cSi el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega deber\u00e1 indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, seg\u00fan estimaci\u00f3n de peritos. Igual indemnizaci\u00f3n deber\u00e1 pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que ten\u00eda el arrendatario\u201d. Por consiguiente, no se trata de una autorizaci\u00f3n o prima autom\u00e1tica que le corresponda reclamar al anterior arrendatario por el solo hecho de la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento anterior, sino que se hace necesario que \u00e9sta se funde en el mencionado incumplimiento o cumplimiento defectuoso, siempre y cuando que se deriven perjuicios al arrendatario, y que todo ello se encuentre acreditado en el plenario. Con todo, el propietario podr\u00e1 exonerarse de acuerdo con la ley. <\/p>\n
4.- Dado que dentro de la \u00f3rbita propia de la primera de las causales de casaci\u00f3n la sentencia impugnada puede ser acusada de violaci\u00f3n de la ley sustancial ya en forma directa, ora en forma indirecta, desde antiguo tiene por sentado la jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n que: \u00abcomo la v\u00eda directa difiere sustancialmente de la indirecta, cuando el recurrente acude a la primera, resulta impropio y, por ende, alejado de la t\u00e9cnica, que en la fundamentaci\u00f3n del cargo se enfrente a las conclusiones a que ha llegado el Tribunal en la tarea del examen de los hechos\u00bb, al paso que \u00absi el ataque se funda en la indirecta\u00bb, es propio combatir el fallo acusado \u00abpor haber adulterado la situaci\u00f3n f\u00e1ctica que exteriorizan los autos, a consecuencia de errores de hecho o de derecho cometidos en la apreciaci\u00f3n de las pruebas, doctrina reiterada, entre otras, en sentencia de 28 de septiembre de 1978, visible a p\u00e1ginas 186 y 187 de la Gaceta Judicial CLVIII, n\u00famero 2399. <\/p>\n
5.- Aplicadas las nociones precedentes al caso sub lite, encuentra la Corte que ninguno de los cargos propuestos est\u00e1 llamado a tener \u00e9xito. En efecto con respecto al primer cargo, se observa por la Corte que: <\/p>\n
5.1.- El censor acusa la sentencia impugnada de ser violatoria, \u00abpor v\u00eda directa\u00bb de las normas enunciadas al formularlo, lo que significa su aceptaci\u00f3n de los hechos litigiosos, tal cual aparecen en el fallo atacado. No obstante ello, en notoria contradicci\u00f3n, a folio 25 del cuaderno de la Corte, expresa que, pese a que en el proceso \u00abde lanzamiento\u00bb iniciado por los demandados contra el aqu\u00ed demandante, aquellos se obligaron a adelantar la construcci\u00f3n de una obra nueva; y, en el caso de autos \u00abtal nueva construcci\u00f3n jam\u00e1s se ha llevado a efecto\u00bb por aquellos, ya que \u00abla destrucci\u00f3n de dos o tres muros, el levantamiento de un muro de cerramiento y el acondicionamiento del piso, jam\u00e1s tienen la significaci\u00f3n de la iniciaci\u00f3n de las obras prometidas\u00bb, al punto que \u00abtranscurridos los meses y los a\u00f1os por parte alguna se observa la construcci\u00f3n de la ‘obra nueva’, prometida con platillos y timbales\u00bb; de tal manera que, -agrega-, mientras esa obra \u00abno exista, no podr\u00e1 darse por cumplida la obligaci\u00f3n por los arrendadores-propietarios\u00bb (fls. 25 y 26, cdno. Corte). <\/p>\n
5.2.- Dejando de un lado el an\u00e1lisis t\u00e9cnico del cargo en comento, la Corte no encuentra desacierto del Tribunal en la interpretaci\u00f3n normativa de la causal 3\u00aa del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, y que tuviera en cuenta para encontrar acreditado que, en el caso sub-examine, se hab\u00eda dado cumplimiento a la obligaci\u00f3n de demolici\u00f3n \u201cpara la construcci\u00f3n de una obra nueva\u201d. Porque, de una parte, verdaderamente se ajusta al sentido natural y t\u00e9cnico haber entendido por \u201cdemolici\u00f3n\u201d la destrucci\u00f3n de las construcciones y mejoras existentes, aunque sus materiales pudieran ser empleados en otra obra (fl.62 vuelto del C-9); y porque, impl\u00edcitamente, con apoyo en la pericia t\u00e9cnica, concibe como \u201cobra nueva\u201d la construcci\u00f3n de un parqueadero que antes no exist\u00eda; construcci\u00f3n esta que est\u00e1 compuesta, a su vez, de una serie de obras que, adem\u00e1s de darle el car\u00e1cter novedoso del caso la estructuran en conjunto como un parqueadero construido en sustituci\u00f3n de las obras demolidas. Porque ciertamente su novedad surge, de un lado, por la utilizaci\u00f3n de la disponibilidad del terreno cuyas edificaciones fueron derrumbadas, y, del otro, por la iniciaci\u00f3n de obras, antes inexistentes, tendientes a la transformaci\u00f3n de ese inmueble en un bien adecuado para la prestaci\u00f3n del servicio de parqueadero, tales como la adecuaci\u00f3n del terreno con la gravilla y drenajes suficientes para la entrada, salida y parqueo de veh\u00edculos y flujo de las corrientes de agua; las obras necesarias para la prestaci\u00f3n del servicio de lavado al cual tambi\u00e9n se iba a destinar accesoriamente el establecimiento de parqueadero; la reconstrucci\u00f3n conforme a las exigencias urban\u00edsticas de los muros de cerramiento para este tipo de establecimiento; la construcci\u00f3n de la caseta de control y del sal\u00f3n de administraci\u00f3n adecuados para el cumplimiento de algunas de sus actividades administrativas, las construcciones e instalaciones el\u00e9ctricas y de servicios para el lavado de carros, las construcci\u00f3n del \u00e1rea de parqueo de veh\u00edculos al descubierto y de circulaci\u00f3n de los mismos, las construcciones para el almacenamiento de herramientas y la de servicios sanitarios (fls.61 y 61 vto., C-9). <\/p>\n
Luego, el Tribunal, en concordancia con el criterio anteriormente expuesto por la Sala, concibi\u00f3 como obra nueva el conjunto de todas estas labores y construcciones de obras, que antes no exist\u00edan, y que dieron lugar a la conformaci\u00f3n de un parqueadero, como una \u201cobra nueva\u201d y contrario a lo dice el casacionista, no se limit\u00f3 a identificar como \u201cobra nueva\u201d el simple \u201clevantamiento de un muro de cerramiento y al acondicionamiento del piso\u201d. Siendo as\u00ed las cosas, no encuentra entonces el Tribunal desacierto alguno en dicha labor interpretativa, sino que, por el contrario, se ajust\u00f3 razonablemente al sentido que se dejara expuesto en los puntos precedentes. Por lo que, entonces, el cargo resulta impr\u00f3spero. <\/p>\n
6.1.- La acusaci\u00f3n se funda en que, al decir del recurrente en casaci\u00f3n, se incurri\u00f3 por el sentenciador \u00aben errores de hecho en la apreciaci\u00f3n tanto de la demanda como de su contestaci\u00f3n\u00bb y de algunas pruebas que en la argumentaci\u00f3n expuesta para sustentarla se singularizan luego. <\/p>\n
6.2.- En cuanto al yerro f\u00e1ctico que se dice fue cometido por el fallador en la apreciaci\u00f3n de la demanda, ha de advertirse que a \u00e9l tan solo se refiere el impugnador a folios 44 y 45 del cuaderno de la Corte, para circunscribirlo a \u00ablas afirmaciones contenidas en los hechos 25.1 de la demanda inicial, y 31.1, 31.2, 31.3 de la demanda integrada\u00bb, como quiera que el fallador no vio que jam\u00e1s se levant\u00f3 la edificaci\u00f3n que en el proceso de lanzamiento adelantado en contra del arrendatario-empresario dijeron los demandados que iban a construir, causal que invocaron para obtener la restituci\u00f3n del inmueble. <\/p>\n
6.3.- Como surge con absoluta claridad, del examen de la demanda inicialmente presentada (fls. 155 a 172, C-1) y del texto de la demanda integrada (fls. 214 a 244, C-1), el actor en este proceso persigue que se decrete a su favor la indemnizaci\u00f3n prevista por el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio, como consecuencia de no haber cumplido los aqu\u00ed demandados y demandantes en proceso \u00abde lanzamiento\u00bb que curs\u00f3 ante el Juzgado Tercero Civil Especializado de Medell\u00edn, con las obligaciones que para ellos se derivan conforme a la causal invocada para reclamar la restituci\u00f3n de ese inmueble y poner fin al derecho del inquilino comerciante a la renovaci\u00f3n del contrato, pretensi\u00f3n que se sustenta en que, seg\u00fan el texto inicial de la demanda, luego de la sentencia en aquel proceso \u00abpor varios meses se mantuvo el inmueble totalmente intacto\u00bb, al punto que solo \u00abpara el mes de febrero se inici\u00f3 la demolici\u00f3n del sector oriental de la edificaci\u00f3n, donde funcion\u00f3 el establecimiento comercial denominado ‘La Tienda'\u00bb, hecho \u00e9ste que se reitera bajo el numeral 31.1. de la demanda integrada (fls. 228 y 229, C-1) en el cual se agrega que \u00abpasado alg\u00fan tiempo, se derrumb\u00f3 el muro de adobe que separaba el inmueble dado en arrendamiento del resto del lote de terreno de propiedad de la misma sucesi\u00f3n, por el costado occidental, pasando as\u00ed todos ellos a formar un solo lote de terreno\u00bb, luego de lo cual, \u00abse procedi\u00f3 a la remodelaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n all\u00ed existente\u00bb, mas no a su demolici\u00f3n ni al levantamiento de una nueva construcci\u00f3n (hecho 31.3, fl. 229, C-1). <\/p>\n
Cotejados los hechos de la demanda mencionados con la motivaci\u00f3n de la sentencia impugnada, al rompe se observa que el Tribunal no los pas\u00f3 por alto, como quiera que a ellos expresamente se refieren a folios 62 y 62 vuelto, ni tampoco los alter\u00f3 en su contenido, sino que se limit\u00f3 a interpretarlos, conjuntamente con otras pruebas que obran en el expediente, para concluir, que los arrendadores-demandantes en el proceso para obtener la restituci\u00f3n del inmueble y aqu\u00ed demandados, s\u00ed le dieron cumplimiento a la obligaci\u00f3n de iniciar dentro de los tres meses siguientes a la ejecutoria del fallo las obras tendientes a la construcci\u00f3n de una obra nueva y destinaci\u00f3n de la misma a actividad diferente de la que all\u00ed ejerc\u00eda Augusto Giraldo Mej\u00eda, nada de lo cual implica un error manifiesto de hecho en la apreciaci\u00f3n de la demanda, pues, ni \u00e9ste es ostensible, ni la simple discrepancia en torno al contenido de \u00e9sta puede llegar a constituir un yerro de esta especie, m\u00e1xime si, como en este caso, el fallador en ejercicio de la funci\u00f3n jurisdiccional expresamente alude tanto a las pretensiones como a la causa petendi sin que aquellas o \u00e9sta sufran alteraci\u00f3n alguna. <\/p>\n
6.4.- Agr\u00e9guese a lo ya dicho que, aunque el censor a folio 28 del cuaderno de la Corte endilga al fallador la comisi\u00f3n de errores de hecho en la apreciaci\u00f3n de la contestaci\u00f3n de la demanda, examinada la acusaci\u00f3n aparece que el censor no se refiere para nada, en forma precisa y concreta a las respuestas que a aquella dieron los demandados Pedro Pablo Garc\u00e9s T. (fls. 272 a 277, C-1), Ligia y Alberto Garc\u00e9s Tamayo (fl. 299, C-1), Edgar Jhon, Gladys de La Cruz, Mar\u00eda Edith y Luz Ivonny y Cristina Restrepo G\u00f3mez; Luis Alberto, Javier y Ana Cecilia Restrepo Echeverry, herederos todos de Libia Restrepo Maya (fls. 354 a 360v, C-1), Luz Marina Restrepo Moreno (fls. 370 a 371, cdno. citado) y el curador ad litem de los dem\u00e1s demandados (fls. 403 a 408, cdno. citado). <\/p>\n
Siendo ello as\u00ed, por este aspecto el cargo, necesariamente, se encuentra destinado al fracaso como quiera que no se encuentra satisfecha la carga de indicar en d\u00f3nde radica el yerro que se imputa al sentenciador, ni mucho menos la evidencia del mismo, ni la relaci\u00f3n de causa a efecto con la decisi\u00f3n que se combate. <\/p>\n
6.5.- Asevera, de otro lado el recurrente, que el Tribunal incurri\u00f3 en yerro f\u00e1ctico en la apreciaci\u00f3n de la \u00abdemanda de lanzamiento\u00bb cuya copia obra a folios 56 a 60 del cuaderno No. 7, por cuanto en aquella (hecho 10) se alega como causal para reclamar la restituci\u00f3n del inmueble la necesidad de \u00abdemolerlo y construir una obra nueva\u00bb, lo que constituye \u00ab\u00fanica y exclusivamente\u00bb a juicio del censor, la causal contenida en el numeral 3o. del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, y, en tales circunstancias, resulta equivocado el razonamiento del Tribunal sentenciador en este proceso ordinario, cuando considera que en el de \u00ablanzamiento\u00bb (hoy restituci\u00f3n de inmueble arrendado), efectivamente se invocaron dos causales, a saber las contempladas en los numerales 2o. y 3o. del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, confusi\u00f3n en que pudo incurrirse, \u00aben raz\u00f3n de la frase ‘… destinada a negocios sustancialmente distintos del que tiene el inquilino y\/o sus cesionarios…’ que en tal demanda y en el mismo hecho 10o., se agreg\u00f3 a la inicial expresi\u00f3n ‘demolerlo y construir una obra nueva'\u00bb (fls. 30 y 31, cdno Corte). <\/p>\n
Como salta a la vista, la acusaci\u00f3n a este respecto tampoco puede alcanzar \u00e9xito, ya que, en primer t\u00e9rmino, lo que en este proceso se debate no es la existencia de las causales aducidas por los arrendadores para obtener la restituci\u00f3n del inmueble, ni la adecuaci\u00f3n de los hechos alegados para el efecto a una u otra de las circunstancias establecidas para ello por el art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, asunto \u00e9ste que hubo de ser debatido en el proceso surtido entre las partes con ese prop\u00f3sito y con anterioridad a este proceso ordinario; y, en segundo t\u00e9rmino, la apreciaci\u00f3n del fallador se circunscribe a establecer si hay lugar o no a la indemnizaci\u00f3n impetrada por el arrendatario-comerciante conforme a lo dispuesto por el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio, sin que pueda afirmarse, que el Tribunal, por el hecho de considerar que los arrendadores-demandados le dieron iniciaci\u00f3n a la obra prometida y destinaron el inmueble a negocio distinto del que all\u00ed ten\u00eda el inquilino comerciante, haya incurrido en el error evidente de hecho que ahora se le endilga, pues tal aseveraci\u00f3n ri\u00f1e con la realidad que emerge de la lectura misma del fallo impugnado, que apoya esa conclusi\u00f3n en otras pruebas obrantes en el proceso, tales como la diligencia de inspecci\u00f3n judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de febrero de 1991, el interrogatorio de parte absuelto por Augusto Giraldo Mej\u00eda, la filmaci\u00f3n que en video-cassette se incorpor\u00f3 al proceso y que fue observada por la Sala de Decisi\u00f3n del Tribunal durante la audiencia de que trata el C\u00f3digo 360 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, el dictamen pericial rendido por Luis Fernando Mu\u00f1oz Ochoa, pruebas \u00e9stas analizadas a espacio, como puede verse a folios 60 vuelto, 61, 62 y 63 del cuaderno No. 9. <\/p>\n
6.6.- De igual manera censura el recurrente la sentencia que combate por haber incurrido en error de hecho en la apreciaci\u00f3n del \u00abconjunto probatorio que se conforma con las afirmaciones hechas por los demandantes Pedro Pablo, Martha Ligia y Julio Alberto Garc\u00e9s Tamayo\u00bb (fl. 31, cdno. Corte), quienes a petici\u00f3n del actor en este proceso y demandado en el de \u00ablanzamiento\u00bb, absolvieron en este \u00faltimo interrogatorio de parte, que obran como prueba a folios 322 vuelto a 326 vuelto del cuaderno No. 7. <\/p>\n
Adem\u00e1s, acusa tambi\u00e9n al Tribunal de haber omitido la estimaci\u00f3n probatoria de los testimonios de Jaime Molina, Alejandro Meza Tamayo, Alberto Soler Estevez, Jes\u00fas Alfredo Gil, Luz Marina Cardona y Jorge Eduardo Arango (folios 37 y 38, cuaderno Corte). <\/p>\n
<\/p>\n
A juicio del recurrente, la omisi\u00f3n de tales pruebas, llev\u00f3 al fallador a la violaci\u00f3n de las normas sustanciales denunciadas como infringidas, por cuanto todos los declarantes aludidos coinciden en que los aqu\u00ed demandados y demandantes en el proceso que culmin\u00f3 con la restituci\u00f3n del inmueble, expresaron que \u00e9ste se requer\u00eda por aqu\u00e9llos para la construcci\u00f3n de una nueva edificaci\u00f3n, que tendr\u00eda destinaci\u00f3n comercial diferente. <\/p>\n
6.7.- Analizada esta censura, encuentra la Corte que resulta intrascendente para el prop\u00f3sito perseguido por el recurrente en casaci\u00f3n, por cuanto el Tribunal en la motivaci\u00f3n de la sentencia que ahora se combate, funda esa decisi\u00f3n en que en la diligencia de inspecci\u00f3n judicial practicada por el Juzgado Tercero Civil del Circuito Especializado el 4 de septiembre de 1991, en la cual pudo establecerse que el terreno donde antes funcionaron los establecimientos comerciales denominados \u00abEl Viejo Esquinazo\u00bb, \u00abEl Parao\u00bb, \u00abEl Viejo Almac\u00e9n Tango Show\u00bb y \u00abLa Tienda\u00bb, \u00abfue integrado al lote de los herederos de Jos\u00e9 Domungo (sic) Garc\u00e9s, por lo que forman con \u00e9ste una sola unidad\u00bb, al punto que las construcciones donde ellos funcionaron \u00abdesaparecieron como tales, pues el lote de mayor extensi\u00f3n ser\u00e1 dedicado a un parqueadero para el que fue preparado el terreno, nivel\u00e1ndolo y coloc\u00e1ndole una base de gravilla\u00bb, inmueble ahora \u00abencerrado por muros de ladrillo de barro\u00bb, con puerta de entrada \u00abpor la carrera 67\u00bb, con \u00abreja de hierro, precisamente cerca a donde estuviera el parqueadero de los establecimientos que ya hemos mencionados a los que les fue quitado cemento y piso, para reemplazarlo por gravilla\u00bb (fl. 144, cdno. Principal), citado por el Tribunal a folio 61 vuelto, cuaderno No.9, sentencia acusada. E igualmente, apoya el sentenciador la resoluci\u00f3n judicial que se impugna, en que, como la diligencia de entrega \u00abse llev\u00f3 a efecto el 3 de diciembre de 1988, los tres meses para iniciar la demolici\u00f3n venc\u00edan el 3 de marzo de 1989\u00bb, por lo que haber adecuado el terreno e incorporado parte del inmueble para formar un solo \u00ablote de mayor extensi\u00f3n\u00bb y haber demolido parcialmente las edificaciones existentes, todo dentro de esos tres meses, pues as\u00ed se desprende del interrogatorio de parte absuelto por Augusto Giraldo Mej\u00eda, del video-cassette observado por la Sala de Decisi\u00f3n del Tribunal durante la audiencia prevista por el art\u00edculo 360 del C. de P. C., del dictamen pericial rendido por el doctor Fernando Mu\u00f1oz Ochoa, en \u00abdiligencias que obran en el proceso de lanzamiento y como prueba trasladada, con fecha febrero de 1989\u00bb (fl. 63, C-9), en declaraci\u00f3n de Juan Camilo Cardona Tamayo, quien intervino en tales obras y expres\u00f3 que la adecuaci\u00f3n de los terrenos y la demolici\u00f3n de las instalaciones \u00abse llev\u00f3 a efecto en los meses de enero y febrero de 1989\u00bb, (fl. 63v, cdno. Corte), pruebas \u00e9stas, tomadas por el Tribunal como soporte de su decisi\u00f3n, no resultan infirmadas en su valor de convicci\u00f3n probatorio por las declaraciones de cuya omisi\u00f3n se duele el recurrente y que, por ello, dejan en pie la sentencia recurrida. <\/p>\n
6.8.- De esta suerte, emerge como conclusi\u00f3n que el cargo segundo no puede prosperar, ya que, en virtud de no haberse demostrado en forma fehaciente la comisi\u00f3n de los errores evidentes de hecho que el censor imputa al Tribunal, ni tampoco la relaci\u00f3n de causa a efecto de los mismos con la resoluci\u00f3n judicial atacada, contin\u00faa en vigor la presunci\u00f3n de legalidad y acierto de que se encuentra investida la sentencia acusada. <\/p>\n
IV – DECISION <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica de Colombia y por autoridad de la ley NO CASA la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn -Sala Civil-, el 23 de noviembre de 1993, en el proceso ordinario promovido por AUGUSTO GIRALDO MEJIA contra JOSE PEDRO PABLO, MARTHA LIGIA y JULIO ALBERTO GARCES TAMAYO, como herederos de JOSE DOMINGO GARCES TAMAYO, as\u00ed como contra BEATRIZ MATILDE, MARTHA LUCIA, JULIO CESAR, MARIA HELENA, JORGE IVAN, ANGELA MARIA, CARLOS MARIO, LUIS FERNANDO y DARIO ANTONIO GARCES MORENO, herederos de IVAN GUSTAVO GARCES TAMAYO, quien a su vez lo fue de JOSE DOMINGO GARCES NARANJO; contra MARIA INES y ANA DE JESUS RESTREPO MAYA, DARIO, OLGA LUCIA, LUZ MARINA, IVAN Y LUIS ALBERTO RESTREPO MORENO, GUILLERMO, MARTHA LUZ, GLORIA ESTELLA, MARIA EUGENIA, ADOLFO LEON y ANA PATRICIA RESTREPO URIBE, LIBIA LUZ RESTREPO LIEVANO, LUZ IVONNY, CRISTINA, MARIA EDITH, EDGAR JHON y GLADYS DE LA CRUZ RESTREPO GOMEZ, ANA CECILIA, JOAQUIN JAVIER, LUIS ALBERTO y JUAN DIEGO RESTREPO ECHEVERRY, como herederos de LIBIA RESTREPO MAYA; PEDRO PABLO, LUCIA y ALBERTO GARCES TAMAYO; JULIO CESAR, MARTHA LUCIA, CARLOS MARIO, MARIA HELENA ANGELA MARIA y LUIS FERNANDO GARCES MORENO, estos \u00faltimos en su propio nombre. <\/p>\n
Costas en casaci\u00f3n a cargo de la parte recurrente. T\u00e1sense. <\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y devu\u00e9lvase al Tribunal de origen. <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
CARLOS ESTEBAN JARAMILLO SCHLOSS <\/p>\n
PEDRO LAFONT PIANETTA <\/p>\n
RAFAEL ROMERO SIERRA <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
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S-056-97 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA Magistrado Ponente: Dr. PEDRO LAFONT PIANETTA Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, D.C., Octubre ocho (8) de mil novecientos noventa y siete (1997) […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[78],"tags":[],"class_list":["post-81492","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-78"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81492","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=81492"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81492\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=81492"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=81492"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=81492"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}