S-072-98<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA <\/p>\n
Magistrado Ponente: Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, D.C., veinticuatro (24) de agosto de mil novecientos noventa y ocho (1998) <\/p>\n
Referencia: Expediente No. 4821 <\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 26 de mayo de 1993, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, en este proceso ordinario de responsabilidad civil contractual promovido por Nicol\u00e1s El\u00edas Libos Saad frente a la Sociedad Promotora Colmena Limitada. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1. Nicol\u00e1s Libos Saad, por medio de apoderado judicial, demand\u00f3 a Promotora Colmena S.A. (anteriormente Promotora Colmena Ltda.), para que previos los tr\u00e1mites de un proceso ordinario, se declarara que entre los citados existi\u00f3 un contrato de mandato comercial, cuyo objeto era la administraci\u00f3n de un edificio, propiedad del demandante, ubicado en la carrera 15 No. 95-94 y 95-98 de esta ciudad, \u201ccon vigencia a partir del a\u00f1o siguiente, es decir, de 1978 (sic), hasta el d\u00eda 14 de marzo de 1985, fecha en la cual el se\u00f1or Nicol\u00e1s Libos Saad, en su condici\u00f3n de mandante, lo dio por terminado unilateralmente, por la v\u00eda de la revocaci\u00f3n\u201d. Consecuentemente se pretendi\u00f3 que la parte demandada fuera declarada culpable en la ejecuci\u00f3n del contrato, respecto de la administraci\u00f3n del local 201, \u201cal darlo en arrendamiento sin tomar las providencias conservativas necesarias\u201d, raz\u00f3n por la cual era responsable ante el demandante de las rentas dejadas de percibir entre el 15 de diciembre de 1981 y la fecha en que el local sea entregado en forma definitiva. En subsidio se impetr\u00f3 que la responsabilidad se dedujera \u201cdesde el d\u00eda en que fue dado en arrendamiento (junio 16 de 1981), hasta el d\u00eda en que present\u00f3 la demanda de lanzamiento, por mora, para obtener la restituci\u00f3n del referido inmueble (Mayo 13 de 1983)\u201d. Pero para uno u otro evento, se pidi\u00f3 condenar a la sociedad demandada \u201cal pago de la renta estipulada en el contrato verbal de arrendamiento, con los intereses comerciales correspondientes calculados hasta el d\u00eda en que el pago se efect\u00fae, y la suma o sumas establecidas por concepto de renta, al momento de la liquidaci\u00f3n respectiva, ser\u00e1n actualizadas de acuerdo con el \u00edndice de precios al consumidor que suministre el Departamento Nacional de Estad\u00edstica \u00abDANE\u00bb o el Banco de la Rep\u00fablica\u201d. <\/p>\n
2. Como fundamento de las pretensiones, se expusieron los hechos que se resumen a continuaci\u00f3n: <\/p>\n
2.1. La sociedad Promotora Colmena Ltda., se constituy\u00f3 por escritura p\u00fablica No. 1310 de 25 de junio de 1974, de la Notar\u00eda 11 de Bogot\u00e1, inscrita en la C\u00e1mara de Comercio de Bogot\u00e1 bajo la matr\u00edcula No. 050685, siendo su objeto social \u201c…comprar, vender o administrar bienes inmuebles, servir de comisionista o intermediario comercial a t\u00edtulo de corretaje o a cualquier otro t\u00edtulo…\u201d. Dicha sociedad se transform\u00f3 en Promotora Colmena Sociedad An\u00f3nima, mediante escritura p\u00fablica No. 0013 de la Notar\u00eda 18 de Bogot\u00e1, de 4 de enero de 1984, inscrita en la C\u00e1mara de Comercio de Bogot\u00e1 bajo la matr\u00edcula No. 05685, \u201chabiendo asumido esta \u00faltima Sociedad todos los negocios, obligaciones y contratos que estaban en cabeza de la Promotora Colmena Ltda., continuando con los mismos\u201d. <\/p>\n
2.2. En 1979 el demandante celebr\u00f3 un contrato de corretaje con la demandada, mediante el cual \u00e9sta se comprometi\u00f3 \u201ca adelantar todas las gestiones a su alcance para que Nicol\u00e1s Libos Saad proceda a vender los inmuebles de propiedad privada que conforman el edificio de su propiedad en la ciudad de Bogot\u00e1, el cual se construye en el lote ubicado en la carrera 15 con calle 95 esquina de la nomenclatura urbana de esta ciudad y cuyos linderos son…\u201d. <\/p>\n
2.3. En el par\u00e1grafo de la cl\u00e1usula segunda se pact\u00f3 que: \u201cEn el evento de que Nicol\u00e1s Libos Saad decida no vender o enajenar los inmuebles de propiedad privada o de que \u00e9stos no se vendan, la PROMOTORA COLMENA LTDA, ejercer\u00e1 en forma exclusiva las funciones de administraci\u00f3n inmobiliaria … En este caso PROMOTORA COLMENA LTDA., percibir\u00e1 la comisi\u00f3n de acuerdo a las tarifas establecidas por la LONJA DE PROPIEDAD RA\u00cdZ DE BOGOT\u00c1 y que estuvieren rigiendo en la fecha en que se suscriba el contrato, las cuales se reajustar\u00e1n de acuerdo a las modificaciones que sufran las tarifas de la LONJA\u201d (may\u00fasculas y rayado del texto). Igualmente se acord\u00f3 un t\u00e9rmino de doce (12) meses de duraci\u00f3n para el contrato de corretaje, dentro del cual ninguno de los locales se vendi\u00f3 y por lo tanto, en aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula antes transcrita, la demandada asumi\u00f3 la administraci\u00f3n del edificio. <\/p>\n
2.4. Por cuanto no se regul\u00f3 el contrato de administraci\u00f3n respecto al t\u00e9rmino, causales de terminaci\u00f3n, etc., se debe entender como indefinido \u201co hasta el d\u00eda en que el se\u00f1or Nicol\u00e1s Libos Saad ya no fuere deudor de la Promotora Colmena Ltda., hoy Promotora Colmena S.A. o de su Financiera, ——- y la administraci\u00f3n no representara o tuviera necesidad de representar una especie de garant\u00eda del cumplimiento de las obligaciones crediticias de Nicol\u00e1s Libos Saad a la Entidad financiera demandada\u201d. <\/p>\n
2.5. La sociedad demandada siguiendo un procedimiento completamente distinto al empleado para los casos de otros locales, entreg\u00f3 el local identificado con el n\u00famero 201 del edificio de la carrera 15 No. 95-98 de esta ciudad, en arrendamiento, sin tomar ninguna de las medidas previas que encajan en la denominaci\u00f3n de providencias conservativas a las que est\u00e1 obligado incluso aquel mandatario que a\u00fan no se decide a aceptar el mandato y con mayor raz\u00f3n quien es mandatario. <\/p>\n
2.6. No obstante que Promotora Colmena Ltda., hoy S.A. estipul\u00f3 en el contrato en cuesti\u00f3n que su comisi\u00f3n por la administraci\u00f3n del edificio ser\u00eda igual a la que estuviera rigiendo en la Lonja de Propiedad Ra\u00edz de Bogot\u00e1, para entregar el referido local, no se ci\u00f1\u00f3 a las previsiones y normas de \u00e9sta \u201cen cuanto a la selecci\u00f3n de candidatos a tomar en arrendamiento, al estudio y comprobaci\u00f3n de solicitudes, a la exigencia de suficientes garant\u00edas personales dadas por coarrendatarios de comprobada solvencia moral y econ\u00f3mica, a la confirmaci\u00f3n de las referencias comerciales y personales, a la celebraci\u00f3n de un contrato mediante documento privado con reconocimiento de firmas o, por lo menos, suscrito ante dos testigos\u201d. Es as\u00ed como la sociedad demandada, el 16 de junio de 1981 entreg\u00f3 en arrendamiento el local en cuesti\u00f3n al se\u00f1or Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda Zamudio, mediante contrato verbal, pactando un precio arrendaticio de $180.000.oo, y se\u00f1alando como coarrendatario a Club Social Discoteca R\u00edo Ltda. <\/p>\n
2.7. Seg\u00fan la demandada, el arrendatario solamente cumpli\u00f3 con el pago de los arrendamientos durante los primeros seis meses, es decir, hasta el 15 de diciembre de 1981. Desde esa fecha hasta la presente el local contin\u00faa ocupado por el arrendatario, sin percibir dinero alguno. <\/p>\n
2.8. Diez meses despu\u00e9s de haber incurrido en mora el arrendatario -22 de octubre de 1982-, la demandada, cit\u00f3 a absolver un interrogatorio de parte al se\u00f1or Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda Zamudio con el fin de preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento que verbalmente hab\u00eda celebrado con \u00e9l, habiendo sido declarado confeso por auto del 8 de marzo de 1983, proferido por el Juzgado Once Civil del Circuito de Bogot\u00e1. <\/p>\n
2.9. El 13 de mayo de 1983, la sociedad demandada present\u00f3 demanda para la restituci\u00f3n del inmueble, la cual correspondi\u00f3 por reparto al Juzgado 25 Civil del Circuito de esta ciudad. Dentro de dicho proceso obtuvo la pr\u00e1ctica del secuestro de los bienes muebles con que se dot\u00f3 el local \u201cy, seg\u00fan parece, una vez practicada la diligencia, cerr\u00f3 el inmueble, como se desprende del siguiente hecho\u201d. <\/p>\n
2.10. En el proceso de restituci\u00f3n intervino como tercero la se\u00f1ora Betty Maureen M\u00e9ndez Mogoll\u00f3n, quien formul\u00f3 demanda ad-excludendum, pretendiendo \u201cque fue a ella a quien, en forma verbal, y sin solicitud escrita, se le entreg\u00f3 el local en arrendamiento por parte de la Promotora Colmena Ltda., en la misma fecha en que \u00e9sta dice haberlo entregado a Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda Zamudio y Club Social Discoteca R\u00edo Ltda\u201d. (Rayado original). En tal demanda, afirma el tercero que fue a ella a quien se le entregaron las llaves del local por parte de la demandada, habi\u00e9ndose pactado otras condiciones diferentes a las estipuladas verbalmente con el se\u00f1or Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda Zamudio y Club Social Discoteca R\u00edo Ltda. <\/p>\n
Tal intervenci\u00f3n ha dilatado la decisi\u00f3n sobre el lanzamiento, todo como consecuencia de la inexistencia de un documento que consagrara las cl\u00e1usulas del contrato, es decir, debido a la falta de cuidado de Promotora Colmena Ltda., hoy Promotora Colmena S.A. <\/p>\n
3. Por auto del 7 de febrero de 1986 (fl. 111 vto. c.1), el Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogot\u00e1 admiti\u00f3 la demanda y orden\u00f3 correrle traslado a la demandada, quien oportunamente la contest\u00f3 (fls. 142 al 146, id.), expresando respecto de las pretensiones que era cierto el fundamento de la primera en cuanto se refiere a la existencia del contrato, pero oponi\u00e9ndose a las dem\u00e1s. Respecto de los hechos acept\u00f3 totalmente algunos, parcialmente otros pero aclar\u00e1ndolos y neg\u00f3 los numerados como doce, catorce, veintis\u00e9is y treinta y cuatro. <\/p>\n
4. Tramitado el proceso, el a quo dict\u00f3 sentencia el 8 de junio de 1989 (fols. 285 al 303, c.1), donde de oficio declar\u00f3 probada la excepci\u00f3n de \u00abPetici\u00f3n antes de tiempo\u00bb y conden\u00f3 en costas a la parte actora. <\/p>\n
5. Apelada la anterior decisi\u00f3n por ambas partes (fls. 305 al 317, c.1), el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, mediante sentencia del 26 de mayo de 1993 (fls. 27 al 34, c.5), la revoc\u00f3, para proceder a negar las pretensiones de la demanda. <\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
1. Luego de relacionar los antecedentes del proceso y verificar la concurrencia de los presupuestos procesales, procedi\u00f3 a identificar la acci\u00f3n formulada como de responsabilidad civil contractual, para a rengl\u00f3n seguido entrar a constatar s\u00ed los elementos de \u00e9sta se configuraban en el asunto sub lite. <\/p>\n
Como tales identific\u00f3 los que llam\u00f3 \u201cObligaci\u00f3n preexistente exigible\u201d, \u201cUn incumplimiento de la obligaci\u00f3n por el obligado\u201d, \u201cUna conducta culposa en los obligados\u201d, \u201cUn perjuicio\u201d y \u201cNexo causal\u201d. <\/p>\n
Al ocuparse de cada uno de ellos, en primer lugar dijo que \u201cProbado est\u00e1\u201d que entre las partes existi\u00f3 un contrato de corretaje, \u201cde cuya cl\u00e1usula segunda se desprende un contrato de administraci\u00f3n inmobiliaria\u201d, sin que se haya establecido los objetivos y condiciones del mismo, pues en tal sentido no se suscribi\u00f3 documento alguno. Respecto del segundo, igualmente anot\u00f3 que \u201cProbado est\u00e1\u201d, que con ocasi\u00f3n de la administraci\u00f3n inmobiliaria, la demandada entreg\u00f3 en arrendamiento el local 201, mediante contrato verbal celebrado con Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda Zamudio y Club Discoteca R\u00edo Disco Ltda., quienes pagaron en un solo contado, los seis primeros meses de los c\u00e1nones (junio a diciembre), \u201ccoloc\u00e1ndose en mora a partir de ese momento, por lo que previamente a instaurarse el proceso de lanzamiento hubo de materializarse el contrato de arrendamiento, mediante interrogatorio de parte, proceso que finalmente concluy\u00f3 con sentencia de lanzamiento a favor del arrendador demandante.\u201d <\/p>\n
Con relaci\u00f3n a esta conducta (celebrar contrato verbal de arrendamiento), consider\u00f3 que la sociedad administradora \u201cha conservado el inmueble sin menoscabo de \u00e9l, lo ha cuidado, ha impidiendo (sic.) que se apoderen de \u00e9l terceras personas y que lo exploten como si fueran sus due\u00f1os\u201d. Seguidamente agreg\u00f3: \u201cPero concretamente, frente al ocupante arrendatario ha cumplido su obligaci\u00f3n haciendo uso de todos los medios que la ley se\u00f1ala para hacer cumplir los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento, as\u00ed lo declaran Miguel Enrique Qui\u00f1ones Grillo (fol. 190 a 192 c. 1), Augusto Jos\u00e9 Su\u00e1rez Montoya (fol. 199 vto. y 200 c. 1), Luis Fernando Mendoza (fol. 202 a 205 c. 1), y no se diga que la ausencia de una p\u00f3liza de seguro para garantizarle al propietario el pago de los c\u00e1nones de arrendamiento puede considerarse como un incumplimiento de las obligaciones del administrador, pues en verdad no pasa de ser un acto de simple discreci\u00f3n, que dada su naturaleza, no tiene car\u00e1cter obligatorio\u201d. <\/p>\n
Por lo hasta ahora expuesto, al examinar el elemento de la culpa, el Tribunal se refiri\u00f3 a ella para descartarla, diciendo la \u201cadministradora, se ci\u00f1\u00f3 a la obligaci\u00f3n fundamental -cuidar- de un administrador y no se puede calificar como descuidada o fraudulenta como quiera que el descuido requiere que sea reiterado o constante y el fraude doloso\u201d. Para dar fundamento a esta conclusi\u00f3n advirti\u00f3: \u201cN\u00f3tese como la demandada entr\u00f3 a administrar el inmueble, d\u00e1ndolo en arrendamiento, contrato cuyo cumplimiento o no por parte del arrendatario, resulta independiente a la conducta del administrador – arrendador, dada la calidad que detenta, administrador de los bienes de otro, su obligaci\u00f3n es la de actuar utilizando los medios y recursos que la ley otorga en busca del restablecimiento de los derechos inculcados (sic), conducta que precisamente desarroll\u00f3 el aqu\u00ed demandado poniendo en movimiento la maquinaria jurisdiccional, iniciando los procesos del caso, cuyas demoras no son predicables de su actitud, m\u00e1xime si se tiene en cuenta, que siendo esta obligaci\u00f3n de medios y no de resultados, con las pruebas allegadas se tiene que finalmente se obtuvo el lanzamiento del inmueble, lo que permite concluir la ausencia de una conducta culposa o descuidada del demandado en el cumplimiento de sus obligaciones como administrador\u201d. <\/p>\n
Del perjuicio dijo que no estaba probado ninguno, \u201ccomo quiera que no hubo incumplimiento del demandado\u201d, amen de no ser posible su fijaci\u00f3n porque el valor dejado de pagar por el arrendatario, \u201cno le es transmisible al administrador\u201d. L\u00f3gicamente descart\u00f3 lo concerniente con el \u201cnexo causal\u201d. <\/p>\n
Precisado lo anterior, concluy\u00f3 revocando el fallo del a quo, al estimar que el mismo estaba equivocado, puesto que la obligaci\u00f3n que tiene el administrador de rendir cuentas, \u201cno es la \u00fanica y menos puede ser condici\u00f3n para el ejercicio de las dem\u00e1s\u201d. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACION <\/p>\n
Tres cargos formula el censor a la sentencia recurrida, los dos primeros por la causal primera del art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, que por merecer consideraciones comunes ser\u00e1n despachados en forma conjunta, y el tercero por la causal quinta. El estudio se iniciar\u00e1 por este \u00faltimo por tratarse de un error in procedendo (fls. 6 al 60 c. Corte). <\/p>\n
TERCER CARGO <\/p>\n
1. Se acusa el fallo del Tribunal por el quinto de los motivos de casaci\u00f3n previstos en el art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, concretamente \u201cpor la nulidad originada en la sentencia de que trata el inciso final del art. 142 ib\u00eddem por falta de motivaci\u00f3n\u201d, raz\u00f3n por la que se violaron los art\u00edculos 174, 187 y 304 del C. de P. C., por cuanto se incumpli\u00f3 el \u201cimperativo Constitucional previsto en el art\u00edculo 230 de la C. N. cuando advierte que los jueces en sus providencias s\u00f3lo est\u00e1n sometidos al imperio de la Ley\u201d. <\/p>\n
2. Desarrolla el cargo afirmando que la sentencia carece de fundamentos o explicaci\u00f3n para llegar a la determinaci\u00f3n que tom\u00f3, pues \u201cen cuestiones de derecho se limita a citar los art\u00edculos 1494 y 1614 del C.C.; este \u00faltimo parcialmente y en lo que no es aplicable para posteriormente utilizar el t\u00e9rmino PROBADO ESTA, en todos los subtemas que trata sin decir porqu\u00e9 medio probatorio, de que manera, mucho menos dando razones o como se dijo antes ni como ni porqu\u00e9 result\u00f3 probado lo que creen que s\u00ed lo est\u00e1\u201d. Seg\u00fan el censor no hay una exposici\u00f3n juiciosa, toda vez que no se hizo alusi\u00f3n a las pretensiones, los hechos se copiaron parcialmente y no hubo una confrontaci\u00f3n de \u00e9stos con las pruebas, ni con la \u201cLey sustantiva aplicable al contrato de mandato, las costumbres o usos frecuentes en el arrendamiento de inmuebles, las obligaciones de los mandatarios, la clase de mandato, remunerado o no, en general, la legislaci\u00f3n existente como reguladora de la materia todo lo cual se omiti\u00f3\u201d. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. \u201cToda sentencia deber\u00e1 ser motivada\u201d, declaraba el otrora art\u00edculo 163 de la Constituci\u00f3n Nacional. <\/p>\n
El principio de la motivaci\u00f3n de la sentencia no aparece en forma expresa en la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica de 1991, pero el mismo surge del principio de publicidad de la actuaci\u00f3n judicial, expl\u00edcitamente reconocido por los art\u00edculos 29 y 228, porque con ella se da a la luz, a la publicidad, las razones de convencimiento que tuvo el juez para adoptar la decisi\u00f3n, permitiendo desterrar de la sentencia la discrecionalidad y la arbitrariedad, haciendo de ella una obra razonable y racional (no emocional), que por contera garantiza el control del fundamento de la decisi\u00f3n por las partes, el juez de la impugnaci\u00f3n y la opini\u00f3n p\u00fablica en general, seg\u00fan explicaci\u00f3n de Liebman. De manera que la motivaci\u00f3n de la sentencia es una exigencia que se entronca con el propio Estado Social de Derecho, en tanto se constituye como un factor legitimante de la actividad judicial, siempre y cuando guarde coherencia y tenga fuerza persuasiva, pues a partir de ella se hace la jurisprudencia, que no es otra cosa que el imperio de la ley aplicado al caso particular. Por consiguiente, esa motivaci\u00f3n debe ser concreta y en relaci\u00f3n con el caso, porque la jurisprudencia debe ser concebida desde el problema y \u201csus conceptos y sus proposiciones tienen que estar ligados de modo especial con el problema\u201d. <\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, la estructura l\u00f3gica de la sentencia, que corresponde al resultado de un ejercicio intelectual del juez, impone la conformaci\u00f3n exigida por el art\u00edculo 304 del C. de P. Civil, donde las dos partes que la conforman (motiva y resolutiva), constituye una unidad inescindible, puesto que la primera ofrece los elementos fundamentadores e interpretativos de la segunda, pues es en aquella donde radican las premisas hist\u00f3ricas para la formulaci\u00f3n l\u00f3gica del juicio definitivo. <\/p>\n
2. En el presente caso, tal como se anot\u00f3 en el ac\u00e1pite encaminado a resumir la sentencia del Tribunal, \u00e9ste, luego de hacer una s\u00edntesis de la demanda y su contestaci\u00f3n, describir el desarrollo del proceso, verificar la presencia de los presupuestos procesales e identificar como una acci\u00f3n de responsabilidad civil contractual la incoada, procedi\u00f3 a se\u00f1alar sus elementos y a confrontarlos, seg\u00fan su expresi\u00f3n, con el acervo probatorio recaudado, para concluir que como estos no conflu\u00edan, la pretensi\u00f3n indemnizatoria no pod\u00eda prosperar (fls. 27 al 34, c.5). <\/p>\n
3. Conforme a la doctrina de esta Corporaci\u00f3n lo que constituye vicio con alcance de nulidad es \u201cla falta total de motivaci\u00f3n…, pero no lo es el razonamiento escaso o incompleto\u201d (Sent. de Cas. Civ. del 23 de septiembre de 1991 S.P.), como pudiera ser el de la sentencia impugnada, donde si bien es cierto no hubo referencia expresa sobre cada una de las pretensiones y las pruebas recaudadas, lo que tambi\u00e9n es claro es que ese texto material, refleja, as\u00ed sea parcamente, una motivaci\u00f3n sobre el contenido axiol\u00f3gico de la pretensi\u00f3n y su adecuaci\u00f3n con el factum demostrado. En otras palabras, dicha sentencia, as\u00ed no sea de la manera m\u00e1s t\u00e9cnica y profunda, publica las razones de la decisi\u00f3n y garantiza el derecho a la impugnaci\u00f3n al ofrecer elementos para la contradicci\u00f3n, y en principio consulta las pautas de estructura que inicialmente se explicaban, como que el juzgamiento surge de la confrontaci\u00f3n realizada entre los elementos que se identifican como presupuestos para el \u00e9xito de la pretensi\u00f3n y el material probatorio, pues como lo advierte el ad quem, aquellas no prosperan porque no se demostr\u00f3 que el demandado hubiera incumplido con su obligaci\u00f3n o que hubiese incurrido en culpa. <\/p>\n
El cargo por lo tanto no prospera. <\/p>\n
PRIMER CARGO <\/p>\n
En \u00e9ste se acusa la sentencia por quebrantar indirectamente los art\u00edculos 63, 1604, 2150, 2155, 2156, 2157, 2158, 2159, 2160, 2161, 2173, 2174, 2175, 2176, 2181 y 2183 del C\u00f3digo Civil por falta de aplicaci\u00f3n. As\u00ed como los art\u00edculos 174, 175, 183, 185, 187, 189, 190, 194, 197, 198, 217, 258, 288 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, por id\u00e9ntico concepto. <\/p>\n
1. En desarrollo del cargo sostiene que err\u00f3 de hecho el Tribunal, \u201cal no percatarse de la existencia de los documentos que obran a los folios 15 a 95 y 117 a 140 del cuaderno principal de donde se infiere con claridad…, la existencia del contrato de mandato especial de car\u00e1cter comercial y remunerado, la falta de diligencia de la administradora para proteger los intereses del mandante, …la forma tard\u00eda con que la Promotora instaur\u00f3 la solicitud de interrogatorio de parte contra Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda y Club Discoteca R\u00edo Ltda… La morosidad en la tramitaci\u00f3n del procedimiento en el Juzgado 25 Civil del Circuito de Bogot\u00e1 por circunstancias no atribuibles a ese Despacho judicial sino a la falta de diligencia y cuidado de los representantes de la arrendadora….. La intervenci\u00f3n ad-excludendum promovida por la se\u00f1ora Betty Maureen M\u00e9ndez Mogoll\u00f3n dentro del proceso de lanzamiento… Los formularios o solicitudes de arrendamiento utilizados por Lonjas de propiedad ra\u00edz… lo cual se acostumbra por todas las agencias de arrendamientos dedicadas a la administraci\u00f3n de bienes inmuebles… la cuantificaci\u00f3n del da\u00f1o…\u201d. <\/p>\n
2. Dice el recurrente que tambi\u00e9n err\u00f3 de hecho el Tribunal al no percatarse de la existencia de los testimonios de Miguel Antonio Pardo Ramos, Rafael Vargas Moreno, Misael Mu\u00f1oz Robayo, Luis Alejandro Latorre Chac\u00f3n, Miguel Antonio Cuesta Monroy Y Ferney Celis L\u00f3pez, quienes depusieron acerca de las exigencias que acostumbran las inmobiliarias para entregar un inmueble en arrendamiento; as\u00ed como de la existencia del interrogatorio de parte absuelto por Alberto Jaramillo Arteaga, representante legal de la sociedad demandada \u201c….en donde confiesa y acepta la existencia del contrato de administraci\u00f3n… el monto inicial del canon mensual… la tarifa pactada por la administraci\u00f3n… la inobservancia de las exigencias acostumbradas …. en relaci\u00f3n con el inmueble entregado al se\u00f1or Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda; el haber instaurado s\u00f3lo diecisiete meses despu\u00e9s de estar el inquilino en mora, la acci\u00f3n para recuperar el inmueble; el haber dejado de percibir arrendamientos del local 201, a partir del mes de enero de 1981\u201d. <\/p>\n
3. Afirma, adem\u00e1s, que err\u00f3 el juzgador \u201cal darle un alcance que objetivamente no tienen los testimonios de Miguel Enrique Qui\u00f1ones, Augusto Jos\u00e9 Su\u00e1rez Montoya y Luis Fernando Mendoza en cuanto al supuesto cumplimiento de todas las obligaciones de la administradora por el ejercicio de todos los medios se\u00f1alados en la Ley para hacer cumplir el contrato de arrendamiento sin advertir siquiera que son agentes, mandatarios de la sociedad demandada y porqu\u00e9 no decirlo copart\u00edcipes en las omisiones y negligencias reclamadas a la mandataria…\u201d. <\/p>\n
4. Luego de expresar que err\u00f3 el Tribunal al ignorar la existencia del testimonio de Osiris Valencia Henao (Folio 192 Vto. a 195, c.1), cuando indica los pormenores y las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que se sucedieron los hechos, as\u00ed como la existencia de la exhibici\u00f3n de documentos que obran a folios 258 a 278 del cuaderno 1, en donde constan los valores percibidos por la demandada por concepto de arrendamiento durante el segundo semestre de 1981 y las deducciones que hac\u00eda por concepto de la comisi\u00f3n, y no tener en cuenta la prueba trasladada, consistente en las copias del proceso de restituci\u00f3n del inmueble en cuesti\u00f3n. <\/p>\n
5. Para demostrar el cargo la censura sostiene: \u201cEl Tribunal, en la sentencia acusada, aisl\u00f3, desconoci\u00f3, pretermiti\u00f3, olvid\u00f3, ignor\u00f3, pas\u00f3 por alto la prueba documental y testimonial arriba rese\u00f1ada, como si no tuvieran existencia objetiva en el expediente que contiene el proceso, con una flagrante violaci\u00f3n del art\u00edculo 187 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil que impone la obligaci\u00f3n al Juez de exponer …razonadamente el m\u00e9rito que le asigne a cada prueba…\u201d. <\/p>\n
6. Concluye afirmando que si el fallador no hubiera ignorado las pruebas antes mencionadas, otra hubiera sido la decisi\u00f3n y que \u00e9ste \u201cobr\u00f3 en forma contraevidente\u201d. Solicita, por consiguiente, se case la sentencia censurada en relaci\u00f3n con los literales a) y b) de la parte resolutiva, se revoque la de primer grado y en sentencia sustitutiva se acojan las pretensiones de la demanda. <\/p>\n
SEGUNDO CARGO <\/p>\n
Con invocaci\u00f3n de la causal 1a. del art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia por quebrantar indirectamente los art\u00edculos 63, 1604, 2150, 2155, 2156, 2157, 2158, 2159, 2160, 2161, 2173, 2174, 2175, 2176, 2181 y 2183 del C\u00f3digo Civil; as\u00ed como los art\u00edculos 174, 175, 183, 185, 187, 189, 190, 194, 197, 198, 217, 258 y 288 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, por falta de aplicaci\u00f3n. <\/p>\n
1. Afirma el casacionista que el Tribunal viol\u00f3 los textos legales antes anotados \u201cal suponer prueba y dar por probado lo que no est\u00e1; y, preterir prueba para negar la certeza de los presupuestos f\u00e1cticos que silo (sic) est\u00e1n en forma objetiva en el proceso\u201d. Al desarrollar el cargo confront\u00f3 los elementos que constituyen la responsabilidad civil contractual con lo dicho por el Tribunal y lo que seg\u00fan \u00e9l arroja el acervo probatorio, de la siguiente manera: <\/p>\n
1.1. \u201cLA OBLIGACION PREEXISTENTE\u201d. No obstante que existe el contrato de corretaje del que se desprende el de administraci\u00f3n y la confesi\u00f3n de la sociedad demandada en relaci\u00f3n con la existencia del v\u00ednculo hecha por el representante legal de la demandada, punto ni siquiera controvertido y objeto de la primera pretensi\u00f3n, contra toda evidencia el fallador la niega. <\/p>\n
1.2. \u201cDEL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION POR EL OBLIGADO\u201d. Al igual que en el cargo anterior dice que err\u00f3 el Tribunal al otorgarle a las declaraciones de Miguel Enrique Qui\u00f1ones Grillo, Augusto Su\u00e1rez Montoya y Luis Fernando Mendoza un alcance que no tienen, al no comentarse nada respecto a las fechas en que se instauraron las acciones para preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento y el ulterior proceso para obtener la restituci\u00f3n del inmueble, datos que reflejan el incumplimiento de la demandada cuando \u201cSE EJECUTA TARDIAMENTE o SE EJECUTA IMPERFECTAMENTE\u201d (May\u00fasculas del texto). <\/p>\n
1.3. \u00abUNA CONDUCTA CULPOSA EN (Sic) LOS OBLIGADOS\u00bb. Prosigue la censura sosteniendo que el fallador \u00abSupone, contra toda la objetividad del proceso, que la administradora cuid\u00f3 del bien del mandante, pero a tal conclusi\u00f3n llega sin ning\u00fan an\u00e1lisis, ni evaluaci\u00f3n de la prueba documental y testimonial que da certeza sobre todo lo contrario. Las pruebas no se colocaron, como ordena la Ley, en la balanza respectiva frente a la figura de la responsabilidad civil contractual y es as\u00ed como se acepta que la administradora dio en arrendamiento el local pero no se quiso percatar de las circunstancias modales, descuidadas y negligentes con que se procedi\u00f3 a entregar el inmueble, sin la m\u00e1s m\u00ednima medida tendiente a proteger los intereses del mandante\u00bb. <\/p>\n
1.4. \u00abUN PERJUICIO\u00bb. Predica que no obstante estar probado que el demandante no percibi\u00f3 el canon de los arrendamientos desde el 15 de diciembre de 1981 hasta enero de 1988, fecha en que se obtuvo la restituci\u00f3n del inmueble, as\u00ed como el monto a que ascend\u00edan los mismos, el Tribunal concluy\u00f3 arbitrariamente que el mandante no sufri\u00f3 da\u00f1o como consecuencia de la actuaci\u00f3n de su mandataria. \u00ab… Extra\u00f1a la postura del Tribunal al negar que el valor dejado de percibir por concepto de arrendamiento del local que la PROMOTORA COLMENA en forma inusual entreg\u00f3 a un inquilino y que tard\u00edamente intent\u00f3 recuperarlo no constituya una modalidad de da\u00f1o el cual define y consagra el Art\u00edculo 1614 del C\u00f3digo Civil cuando alude al LUCRO CESANTE. Esta norma sustancial es violada por el fallador al negar la aplicaci\u00f3n del aparte correspondiente que acabo de invocar\u00bb (May\u00fasculas del texto). <\/p>\n
1.5. \u00abDEL NEXO CAUSAL\u00bb. Manifiesta que carece de objetividad la aseveraci\u00f3n del Tribunal sobre la ausencia de nexo causal entre el incumplimiento de la demandada y el perjuicio, porque ni uno ni el otro fueron probados, pues \u00abtal como se demostr\u00f3 antes s\u00ed hubo incumplimiento por parte de la administradora y su conducta omisiva trajo como consecuencia perjuicios al propietario del inmueble\u00bb. <\/p>\n
\u00abOtra hubiera sido la suerte -contin\u00faa el casacionista- para instaurar acciones tendientes a la restituci\u00f3n del inmueble o proceso ejecutivo para obtener de los arrendatarios el pago (voluntario o forzoso) de las obligaciones dinerarias por concepto del uso del local si la PROMOTORA COLMENA S.A., arrendadora del inmueble, hubiera exigido los documentos e informaci\u00f3n relacionada con el deudor arrendatario y las garant\u00edas que \u00e9ste debi\u00f3 prestar (codeudores, coarrendatarios, fiadores). De esa manera en forma inmediata (uno, dos o tres meses) despu\u00e9s de que el arrendatario incurre en mora estaba la posibilidad de perseguir sus bienes, de acuerdo con la informaci\u00f3n que al respecto hubiera dado a su arrendadora. A perseguir a sus garantes y no se puede decir que da lo mismo, para estaba (sic) intereses econ\u00f3micos, contratar con un insolvente, desconocido, sin fiadores o garantes; que con una persona de quien se sabe su patrimonio econ\u00f3mico, con garantes, con documentos id\u00f3neos, etc. …\u00bb. <\/p>\n
2. Finaliza sosteniendo la violaci\u00f3n por falta de aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 1604 del C\u00f3digo Civil y 822 del C\u00f3digo de Comercio, as\u00ed como las normas citadas al principio del cargo; \u201cviolaci\u00f3n por v\u00eda indirecta por inaplicaci\u00f3n de las normas procesales que gobiernan la prueba por la desarticulaci\u00f3n que se hizo de la misma y por desacato al deber consagrado en el art\u00edculo 187 del Estatuto Procesal que consagra el principio de la apreciaci\u00f3n racional de la prueba\u00bb. (Destaca la Corte). <\/p>\n
3. Para demostrar la incidencia del error expresa: \u00abSi el Tribunal al emitir la sentencia de segunda instancia, no comete los errores de hecho enunciados en el cap\u00edtulo anterior, y hubiera cumplido con su deber de exponer razonadamente el m\u00e9rito que le mereciera cada prueba (Art. 187 C\u00f3digo de Procedimiento Civil) con absoluta seguridad que los resultados del fallo hubiesen sido completamente diferentes\u00bb, puesto que se establecieron los elementos de la responsabilidad civil contractual en forma clara, precisa y contundente. <\/p>\n
CONSIDERACIONES DE LA CORTE <\/p>\n
1. El mandato comercial es aquel contrato por el cual una persona, denominada mandataria, se obliga a celebrar o ejecutar uno o m\u00e1s actos de comercio por cuenta de otra, llamada mandante (art. 1262 C. de Co.) <\/p>\n
Por virtud de dicho pacto el mandatario se obliga primordialmente a cumplir la gesti\u00f3n encomendada, con la realizaci\u00f3n de los actos o negocios se\u00f1alados por el mandante, labor en la cual debe ce\u00f1irse a sus instrucciones, contando en todo caso con la facultad para ejecutar los actos \u201c… que sean necesarios para su cumplimiento\u201d – art. 1263 ib\u00eddem -, es decir, los que de acuerdo a la naturaleza del encargo, resulten accesorios o complementarios del mismo. <\/p>\n
En el desarrollo de su actividad debe proceder con la diligencia de un buen padre de familia, pues el art. 2155 del C.C. lo hace responsable hasta de la culpa leve, si el mandato es gratuito y m\u00e1s estrictamente cuando media remuneraci\u00f3n, prescripci\u00f3n legal que resulta aplicable al mandato mercantil, habida cuenta que los principios del derecho com\u00fan comprenden los contratos de tal naturaleza, en todo aquello no previsto por el legislador mercantil, merced a la autorizaci\u00f3n que para el efecto consagran los arts. 2\u00ba y 822 de dicha normatividad. <\/p>\n
Como consecuencia de la previsi\u00f3n legal mencionada, el mandatario debe ejecutar el encargo procurando en todo momento favorecer los intereses del mandante, lograr el mayor provecho con el menor costo, raz\u00f3n por la que debe disponer todas las providencias que habr\u00eda adoptado aquel, de haberse encargado directa y personalmente de ejecutar la gesti\u00f3n. <\/p>\n
La administraci\u00f3n de todo patrimonio por un mandatario, ha precisado la Corporaci\u00f3n, \u201c… supone la actividad sostenida de su parte encaminada a llenar el fin propio de aquella, cual es, no el de mera custodia y conservaci\u00f3n, sino el de producir la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica de los bienes. El mandatario en ese caso hace o debe hacer las veces del due\u00f1o. Y as\u00ed como el due\u00f1o intenta perseguir con su esfuerzo la mayor utilidad o beneficio, porque eso es lo que explica la posesi\u00f3n de las cosas lucrativas, de la misma manera el mandatario administrador est\u00e1 obligado, en desarrollo del v\u00ednculo contractual que lo une al mandante, a mantener vigente la diligencia y cuidados del due\u00f1o, sin cuya observancia estricta defrauda la confianza en que se inspira el mandato, que como se sabe es un contrato intuitu personae. Por eso la ley hace responsable al mandatario hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo (art. 2.155 del C.C.), esto es, que debe velar como velar\u00eda un buen padre de familia sobre el patrimonio suyo y el de sus hijos, responsabilidad que se hace m\u00e1s exigente en el mandato remunerado\u201d (G.J. T. XLV, p\u00e1g. 462). <\/p>\n
2. Como qued\u00f3 consignado en el compendio de la sentencia impugnada, el tribunal dedujo la existencia de un contrato de administraci\u00f3n inmobiliaria entre demandante y demandada, del contenido de la cl\u00e1usula segunda del contrato de <\/p>\n
corretaje ajustado entre las mismas partes, advirtiendo la falta de estipulaci\u00f3n en torno a los objetivos y condiciones en las cuales habr\u00eda de desarrollarse la gesti\u00f3n encomendada. <\/p>\n
Infiri\u00f3 el cumplimiento de las obligaciones que contrajo la demandada, de la administraci\u00f3n, entre otros inmuebles, del local 201 de la carrera 15 No. 94-94\/98 de esta ciudad, respecto del cual acot\u00f3 que lo arrend\u00f3, conserv\u00f3, cuid\u00f3, impidi\u00f3 su apoderamiento por terceros e hizo uso de los medios a su alcance para obtener el cumplimiento del contrato de arrendamiento, inferencia \u00e9sta que apoy\u00f3 en las declaraciones de Miguel Enrique Qui\u00f1onez Grillo, Augusto Jos\u00e9 Su\u00e1rez Montoya y Luis Fernando Mendoza Plaza. <\/p>\n
Con estribo en lo anterior acot\u00f3 que la demandada satisfizo su obligaci\u00f3n fundamental de cuidar el bien cuya administraci\u00f3n se le confi\u00f3, sin haber incurrido en descuido o culpa, y por ende sin causar perjuicio alguno que tuviera el deber de reparar. En todo caso, enfatiz\u00f3 la orfandad probatoria del da\u00f1o afirmado por el actor, para concluir en el fallo desestimatorio de las s\u00faplicas contenidas en el libelo introductor. <\/p>\n
3. El recurrente enjuicia las precedentes conclusiones f\u00e1cticas del ad-quem, al predicar que los elementos de prueba cuya err\u00f3nea apreciaci\u00f3n le endilga, demuestran la existencia del contrato de mandato de car\u00e1cter comercial y remunerado celebrado entre Nicol\u00e1s Libos Saad y Promotora Colmena Ltda, negado por el fallador contra toda la evidencia procesal, puesto que ellos exteriorizan la falta de diligencia con que obr\u00f3 la demandada en el cumplimiento de tal gesti\u00f3n, particularmente en lo relacionado con el local 201 del edificio ubicado en la carrera 15 Nos. 95-94 y 95-98 de esta ciudad, pues lo entreg\u00f3 en arrendamiento sin tomar las medidas necesarias para proteger los intereses del actor, am\u00e9n de promover tard\u00edamente la actuaci\u00f3n judicial tendiente a preconstituir la prueba del contrato celebrado y ser negligente en la tramitaci\u00f3n del proceso incoado para obtener su restituci\u00f3n, siendo esta la causa para que el mandante dejara de percibir los c\u00e1nones desde el 16 de diciembre de 1.981 hasta enero de 1.988, fecha en la cual logr\u00f3 recuperar el bien. <\/p>\n
4. En relaci\u00f3n con el contrato de mandato especial, de car\u00e1cter comercial y remunerado, celebrado entre demandante y demandada, cuyo objeto era la administraci\u00f3n de un edificio, propiedad del primero, ubicado en la carrera 15 Nos. 95-94 y 95-98 de esta ciudad, que a juicio del recurrente fue negado por el tribunal contrariando toda la evidencia procesal, debe decirse que \u00e9ste vislumbr\u00f3 su existencia en el documento visible a fls. 122 y 123 de la encuadernaci\u00f3n principal, en el cual se recogi\u00f3 el contrato de corretaje ajustado entre las mismas partes, cuando expres\u00f3 que de su \u201c…cl\u00e1usula segunda se desprende un contrato de administraci\u00f3n inmobiliaria, de conformidad con el PARAGRAFO, sin que se haya establecido los objetivos y condiciones de la administraci\u00f3n, como quiera que entre las partes nunca se lleg\u00f3 a suscribir el correspondiente documento (fol. 122 y 123 cud. 1), pese a que de com\u00fan acuerdo se obligaron\u201d. Partiendo de tal premisa incursion\u00f3 en el examen de los elementos estructurales de la responsabilidad contractual y su confluencia en el asunto sub- j\u00fadice, para determinar la procedibilidad de lo pretendido por el actor, concluyendo que en ausencia de ellos, las pretensiones de la demanda no pod\u00edan alcanzar prosperidad. <\/p>\n
Ahora bien, si la primera de tales pretensiones reclama declarar la existencia del contrato de mandato de car\u00e1cter comercial y remunerado, celebrado entre Nicolas L\u00edbos Saad y Promotora Colmena S.A. para la administraci\u00f3n del inmueble del dominio del primero, ubicado en esta ciudad, en la carrera 15 Nos. 95-94 y 95-98, en el cual tiene venero la responsabilidad atribuida a la sociedad demandada, as\u00ed como su finalizaci\u00f3n, por la revocatoria del mandante, debe decirse que la cr\u00edtica que se formula en el punto resulta infundada desde el \u00e1ngulo del planteamiento, porque aunque es verdad que el Tribunal no hizo el pronunciamiento declarativo que se le propuso acerca del hecho de la existencia y finalizaci\u00f3n del referido contrato de mandato, lo que tambi\u00e9n aparece claro es que esta omisi\u00f3n no fue fruto del error de hecho que se denuncia, porque al fin de cuentas el ad quem no lo cometi\u00f3, pues como ya se anot\u00f3, \u00e9l verific\u00f3 la existencia del contrato en el documento que obra a folios 122 y 123. Por consiguiente, siendo ello as\u00ed, otra debi\u00f3 ser la orientaci\u00f3n del cargo porque lo que en el punto se advierte es una sentencia diminuta. <\/p>\n
4. El cumplimiento de las obligaciones a cargo de la mandataria fue inferido por el sentenciador, entre otras circunstancias, por haber utilizado \u201c… los medios que la ley se\u00f1ala para hacer cumplir los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento\u201d. La diligencia y cuidado con que obr\u00f3 en el desempe\u00f1o de su gesti\u00f3n la indujo de la ejecuci\u00f3n misma del mandato, es decir, de \u201c… administrar el inmueble, d\u00e1ndolo en arrendamiento, contrato cuyo cumplimiento o no por parte del arrendatario, resulta independiente a la conducta del administrador-arrendador, dada la calidad que detenta -administrador de los bienes de otro-, su obligaci\u00f3n es la de actuar utilizando los medios y recursos que la ley le otorga en busca del restablecimiento de los derechos inculcados conducta que precisamente desarroll\u00f3 el aqu\u00ed demandado poniendo en movimiento la maquinaria jurisdiccional, iniciando los procesos del caso, cuyas demoras no son predicables de su actitud, m\u00e1xime si se tiene en cuenta, que siendo esta obligaci\u00f3n de medios y no de resultados, con las pruebas allegadas se tiene que finalmente obtuvo el lanzamiento del inmueble, lo que permite concluir la ausencia de una conducta <\/p>\n
culposa o descuidada del demandado en el cumplimiento de sus obligaciones como administrador\u201d. <\/p>\n
Aunque el recurrente pretende demostrar la contraevidencia en las precedentes conclusiones del Tribunal, pues, seg\u00fan dice, apreci\u00f3 equivocadamente los testimonios de Miguel Enrique Qui\u00f1onez, Augusto Jos\u00e9 Su\u00e1rez Montoya y Luis Fernando Mendoza Plaza, asign\u00e1ndoles una representaci\u00f3n que no tienen en cuanto se refiere al cumplimiento de las obligaciones a cargo de la compa\u00f1\u00eda demandada, sin desplegar actividad alguna tendiente a comprobar la divergencia entre el contenido objetivo de tales probanzas y lo percibido por el ad-quem, examinadas dichas declaraciones, as\u00ed como los otros medios cuya pretermisi\u00f3n acusa el cargo con el prop\u00f3sito de establecer si el sentenciador incurri\u00f3 el yerro de facto que se le atribuye, se advierte: <\/p>\n
Miguel Enrique Qui\u00f1onez Grillo, representante judicial de la sociedad administradora del inmueble referido, inicialmente en las diligencias adelantadas para preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento celebrado con Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda Zamudio y Club Discoteca R\u00edo Disco Ltda., y luego en el proceso promovido para obtener su restituci\u00f3n, expuso haber obrado en \u00e9ste proceso como apoderado judicial de Promotora Colmena Ltda., hoy S.A., hasta el mes de agosto de 1.985; adem\u00e1s, narr\u00f3 algunos pormenores de su tr\u00e1mite y mencion\u00f3 las circunstancias que en su opini\u00f3n lo dilataron. Acot\u00f3 que Promotora Colmena lo postul\u00f3 para adelantar tales acciones, con la anuencia de Nicol\u00e1s Libos, quien estuvo enterado de las incidencias de las mismas y fue la persona que cancel\u00f3 sus honorarios. Afirm\u00f3 desconocer si Promotora Colmena inici\u00f3 alg\u00fan proceso con el fin de recaudar los c\u00e1nones de arrendamiento adeudados y manifest\u00f3 que si bien le otorg\u00f3 poder para incoar proceso ejecutivo \u201c… no estando el t\u00edtulo muy claro se resolvi\u00f3 esperar a que terminara el lanzamiento\u201d. (fls. 190 a 192 c. 1). <\/p>\n
Augusto Jos\u00e9 Su\u00e1rez Montoya, Subgerente comercial de Promotora Colmena S.A., desde el 1\u00ba. de octubre de 1.979 hasta el 1\u00ba. de abril de 1.984, refiri\u00f3 el procedimiento seguido por dicha entidad para arrendar los bienes administrados, el cual era exigido por Seguros Caribe S.A., entidad con la que se hab\u00eda contratado un seguro de arrendamiento. Manifest\u00f3 que la sociedad demandada construy\u00f3 el edificio de la carrera 5\u00aa. Nos. 95-94\/98, de propiedad del demandante y al finalizar la construcci\u00f3n del mismo se celebr\u00f3 un contrato para venta o administraci\u00f3n inmobiliaria, en desarrollo del cual administr\u00f3 cinco de los seis inmuebles que lo conforman. En relaci\u00f3n con el arrendamiento del local ubicado en el segundo piso del edificio mencionado expres\u00f3 que \u201c… se recibi\u00f3 una instrucci\u00f3n telef\u00f3nica verbal del se\u00f1or NICOLAS LIBOS para arrendar el segundo piso cuyo uso espec\u00edfico era oficinas para la instalaci\u00f3n de la discoteca R\u00edo de propiedad del se\u00f1or JOSE ILARIO GARCIA, vale la pena anotar que se le insisti\u00f3 al se\u00f1or LIBOS sobre el cambio del uso del inmueble y los riesgos que conllevaba arrendar un inmueble a una persona como el se\u00f1or JOSE ILARIO GARCIA a quien no conoc\u00edamos como empresario de sitio de diversiones, resid\u00eda en Cali y no presentaba referencias comerciales ni bancarias de ninguna \u00edndole. Sobre esto no existe constancia escrita pero la advertencia se le hizo sobre una consulta personal que hice yo a nuestros aseguradores Seguros Caribe\u201d. Agreg\u00f3 que las instrucciones impartidas por aquel inclu\u00edan adem\u00e1s el valor del canon de arrendamiento -$180.000,000,oo -, el t\u00e9rmino de duraci\u00f3n del contrato – dos a\u00f1os – y el incremento anual del canon – 20% -, pautas con arreglo a las cuales se elabor\u00f3 el contrato de arrendamiento. A\u00f1adi\u00f3 que \u201c… al presentarse el se\u00f1or ILARIO GARCIA a la firma del contrato fue atendido personalmente por m\u00ed, pues ya no eran horas laborables neg\u00e1ndose a firmarlo alegando que el se\u00f1or LIBOS le hab\u00eda concedido 15 d\u00edas de gracia para efectuar adecuaciones y decoraci\u00f3n del local. Consultado telef\u00f3nicamente el se\u00f1or LIBOS sobre este plazo no fue posible comunicarse con \u00e9l era alrededor de la 1:15 P.M. a la 1:30 P.M. solicit\u00e9 al se\u00f1or GARCIA que esperara una hora mientras contactaba al se\u00f1or LIBOS para verificar su reclamo y \u00e9l en un t\u00e9rmino no muy cort\u00e9s dijo que no pod\u00eda esperar porque viajaba a Cali a las dos de la tarde. En la tarde de ese mismo d\u00eda comuniqu\u00e9 lo sucedido al se\u00f1or LIBOS telef\u00f3nicamente quien neg\u00f3 que le hab\u00eda dado quince d\u00edas de plazo o gracia\u201d. Afirm\u00f3 que Garc\u00eda cancel\u00f3 el valor de los primeros seis meses de arrendamiento, pero no suscribi\u00f3 el contrato, relatando las gestiones adelantadas personalmente y con el concurso del propietario del bien, para obtener la suscripci\u00f3n del contrato. Agreg\u00f3 que \u201c… El resultado de todas esas gestiones fue que finalmente que un amanecer me encontr\u00e9 con el se\u00f1or GARCIA no recuerdo la fecha exacta con quien llegu\u00e9 a una f\u00f3rmula de arreglo que posteriormente comuniqu\u00e9 al se\u00f1or LIBOS por escrito\u201d, pero fue rechazada por \u00e9ste por cimentarse en una renta inferior a la que ven\u00eda cancelando aquel. Refiri\u00f3 que Promotora Colmena omiti\u00f3 el procedimiento empleado habitualmente para entregar bienes en arrendamiento, pues un se\u00f1or de nombre Julio Tob\u00f3n se present\u00f3 en sus oficinas anunci\u00e1ndose como el administrador de la discoteca de aquel y traer instrucciones de Nicol\u00e1s Libos para empezar las adecuaciones de la discoteca. Como les ofreci\u00f3 credibilidad acerca de lo anterior, le entregaron las llaves y \u201c… la firma del contrato de arrendamiento qued\u00f3 para hacerse en los cuatro o cinco d\u00edas siguientes, pues el se\u00f1or Garc\u00eda ese mismo d\u00eda viajaba a Cali y regresaba a la misma\u201d, hecho que el propietario acept\u00f3 telef\u00f3nicamente. Anot\u00f3 que Tob\u00f3n no llevaba autorizaci\u00f3n escrita de \u00e9ste, para la entrega de las llaves \u201c… pero ya hab\u00edamos recibido la autorizaci\u00f3n verbal\u201d. Expuso que su oficio como administrador era seguir las instrucciones verbales, escritas o telef\u00f3nicas que le diera el se\u00f1or Libos, costumbre que era normal con \u00e9l. A\u00f1adi\u00f3 que en relaci\u00f3n con el se\u00f1or Garc\u00eda \u201c… se le advirti\u00f3 muy claramente el tipo de negocio que se iba a instalar y la calidad comercial del inquilino. El edificio ten\u00eda un problema de lucro cesante y los pisos destinados para oficinas pues varios interesados en las mismas no las pudieron ocupar por falta de tel\u00e9fonos y parqueaderos privados de veh\u00edculos lo cual para el caso concreto de la Discoteca R\u00edo no era necesarios (sic), entonces el se\u00f1or LIBOS insisti\u00f3 en que se hiciera el negocio con el se\u00f1or GARCIA\u201d. En relaci\u00f3n con la tardanza para promover las actuaci\u00f3n judicial tendiente a preconstituir la prueba del contrato expuso: \u201c… En el desarrollo del negocio y con las falsas promesas de Ilario Garc\u00eda y las visitas a su negocio se fue dilatando el inicio de una acci\u00f3n destinada a recuperar el inmueble y los c\u00e1nones de arrendamiento. En vista de lo anterior insinu\u00e9 al se\u00f1or LIBOS que contrat\u00e1ramos los servicios de un abogado. En principio \u00e9l dijo que ten\u00eda una persona de su confianza para que se hiciera cargo de esta gesti\u00f3n. Pas\u00f3 un tiempo y como no hab\u00eda ninguna acci\u00f3n le suger\u00ed el nombre del DR. MIGUEL QUI\u00d1ONEZ, asesor jur\u00eddico de promotora Colmena para llevar el caso. Pas\u00f3 alg\u00fan tiempo mientras la contrataci\u00f3n del DR: QUI\u00d1ONEZ hasta que finalmente se inici\u00f3 la acci\u00f3n jur\u00eddica, admiti\u00e9ndole al se\u00f1or LIBOS que primero se ten\u00eda que constituir la existencia del contrato partiendo de los recibos de pago\u201d. (fls. 195 a 200 c. 1). <\/p>\n
Luis Fernando Mendoza Plaza, profesional del derecho que recibi\u00f3 poder de Promotora Colmena S.A. para proseguir la tramitaci\u00f3n del proceso iniciado por Miguel E. Qui\u00f1onez Grillo, adem\u00e1s de rese\u00f1ar la actuaci\u00f3n adelantada en \u00e9l y las circunstancias que retardaron su tr\u00e1mite, expuso que desde el momento de otorgarle poder, dicha sociedad ejerci\u00f3 estricto control sobre la marcha del proceso y sobre su gesti\u00f3n profesional, previni\u00e9ndole sobre la importancia que revest\u00eda, adem\u00e1s de suministrarle los elementos y la colaboraci\u00f3n necesaria para el cabal cumplimiento de su funci\u00f3n (fls. 202 a 205 c. 1). <\/p>\n
Occiris Valencia Henao, quien se desempe\u00f1\u00f3 como Jefe del Departamento de Arrendamientos de la sociedad demandada entre enero de 1.980 y julio 15 o 16 de 1.984, expuso que en enero de 1.980 entre los inmuebles que ten\u00edan para arrendar se encontraban varios locales de Nicolas Libos. Que por la tardanza para arrendarlos, tanto \u00e9l como la empresa adelantaban gestiones para conseguir cliente, hasta cuando \u201c…un d\u00eda de la Subgerencia Comercial me comunicaron que el se\u00f1or LIBOS hab\u00eda conseguido el cliente para el local del piso 2\u00ba. de la carrera 15 con calle 95 el n\u00famero no lo recuerdo, (…) Me pasaron datos de quienes iban a ser los inquilinos y fiadores como tambi\u00e9n el c\u00e1non de arrendamiento, la destinaci\u00f3n del inmueble la duraci\u00f3n del contrato y los reajustes anuales del arrendamiento. El Departamento de Arrendamientos elabor\u00f3 el contrato de arrendamiento con los datos anotados anteriormente y esper\u00e9 que se acercaran los se\u00f1ores inquilinos a firmar el contrato. Nadie fue a firmar el contrato\u201d. Agreg\u00f3 que por esos d\u00edas acudi\u00f3 a la oficina un se\u00f1or Julio Tob\u00f3n, quien manifest\u00f3 ir de parte de Nicolas Libos para recoger las llaves del local que se estaba tomando en arrendamiento. Como ella le expres\u00f3 que no pod\u00eda entreg\u00e1rselas, por no haberse suscrito a\u00fan el contrato, \u00e9ste adujo que eso hab\u00eda sido convenido entre el propietario y el arrendatario para que \u00e9ste aprovechase quince d\u00edas en la adecuaci\u00f3n del local con personas que ven\u00edan de Cali y a quienes no se les pod\u00eda hacer perder el viaje. \u201c… Como en este caso trat\u00e1ndose de don NICOLAS LIBOS todos estabamos trabajando intensamente con el fin de arrendar lo m\u00e1s pronto posible el local, no quise entorpecer la labor adelantada por don NICOLAS LIBOS y el se\u00f1or GARCIA y hable inmediatamente con mi superior y este me autoriz\u00f3 entregar las llaves\u201d. Narr\u00f3 las gestiones adelantadas posteriormente con el prop\u00f3sito de obtener la suscripci\u00f3n del contrato por parte del arrendatario y la negativa de \u00e9ste, fundada en la disconformidad de lo consignado en el documento elaborado con lo pactado con el propietario y en su deseo de discutir con \u00e9ste la modificaci\u00f3n de algunas cl\u00e1usulas. Dio cuenta del procedimiento adelantado por la demandada para entregar bienes en arrendamiento, acotando que era obligatorio para todos los arrendatarios a\u00fan con aquellos sugeridos por los propietarios. En cuanto al diligenciamiento de la solicitud de arrendamiento por parte de Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda, manifest\u00f3 que \u00e9ste \u201c… no llen\u00f3 solicitud de arrendamiento. Se trataba de una negociaci\u00f3n muy especial a nivel de propietario y directiva de la oficina, adem\u00e1s todos est\u00e1bamos muy interesados y quer\u00edamos ayudarle al se\u00f1or LIBOS para que su local se arrendara pronto\u201d. (fls. 192 a 194 c. 1). <\/p>\n
Miguel Antonio Pardo Ramos, Rafael Vargas Moreno, Misael Mu\u00f1oz Robayo, Luis Alejandro Latorre Chac\u00f3n, Miguel Antonio Cuesta Monroy y Ferney Celis L\u00f3pez, personas dedicadas profesionalmente a la administraci\u00f3n de bienes inmuebles, bien a t\u00edtulo personal o al servicio de empresas que desarrollan dicha actividad, dieron cuenta del procedimiento que normalmente se sigue para entregarlos en arrendamiento, en b\u00fasqueda de las mejores condiciones econ\u00f3micas y de seguridad para el cliente, siendo esta la pr\u00e1ctica usual de quienes ejercen dicha actividad. <\/p>\n
Alberto Jaramillo Arteaga, representante legal de la demandada, en su declaraci\u00f3n de parte, manifest\u00f3 que dicha sociedad recibi\u00f3 del actor, entre otros inmuebles, el local No. 201 de la cra. 15 Nos. 95\/94\/98 para su administraci\u00f3n, inmueble que entreg\u00f3 en arrendamiento a Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda. Indic\u00f3 el porcentaje convenido y percibido por raz\u00f3n de su administraci\u00f3n. Mencion\u00f3 los requisitos exigidos para arrendar los bienes administrados, calificados como los usuales en esa clase de actividad. Advirti\u00f3 que ellos no se acataron al arrendar el local referido, pues: \u201c…Como puede observarse y ya lo mencion\u00e9 el propietario del inmueble se\u00f1or NICOLAS LIBOS fue quien contact\u00f3 al inquilino en cuesti\u00f3n y convino las condiciones del contrato, las cuales fueron informadas por \u00e9l a Promotora Colmena, sin embargo cuando los tr\u00e1mites de rutina se adelantaban para perfeccionar el contrato, se present\u00f3 el incidente sobre entrega de las llaves del local a fin de irlo habilitando para la actividad que desarrollar\u00eda all\u00ed el inquilino, conviene se\u00f1alar que exist\u00eda una fuerte y razonable presi\u00f3n del se\u00f1or LIBOS para que el local que ya llevaba varios meses desocupado fuese arrendado a tal punto que como lo he afirmado el mismo intervino en la consecuci\u00f3n del cliente\u201d. Agreg\u00f3 que Promotora Colmena recibi\u00f3 los c\u00e1nones de arrendamiento de parte del inquilino desde un principio, pese a que se rehus\u00f3 a suscribir el contrato de arrendamiento argumentando que las condiciones fijadas en el documento preparado por la sociedad demandada no coincid\u00edan con las pactadas con el propietario, situaci\u00f3n que los llev\u00f3 a realizar toda una serie de gestiones, conocidas por el propietario, con miras a lograr un acuerdo con el arrendatario para la firma del documento. Expuso que cuando mutuamente se percataron de la imposibilidad de remediar tal situaci\u00f3n, contrataron los servicios profesionales del abogado Miguel Qui\u00f1o\u00f1es para promover las acciones judiciales pertinentes, de las cuales ha sido enterado el propietario. Interrogado por las razones que los llevaron a incoar tales acciones \u201c…17 meses despu\u00e9s de haber incurrido el inquilino en mora y cesado en el pago de los arrendamientos\u201d, respondi\u00f3: \u201c… Entiendo que el proceso de Lanzamiento se inici\u00f3 durante el mes de octubre de 1.982 y que el inquilino cancel\u00f3 c\u00e1nones hasta el mes de enero del mismo a\u00f1o, adem\u00e1s de ello el se\u00f1or Inquilino ignoro si maliciosamente siempre manifest\u00f3 estar dispuesto a arreglar el asunto y manifest\u00f3 asuntos tales que en conjunto con el se\u00f1or LIBOS nos llevaban a la conclusi\u00f3n de dilatar las gestiones administrativas tendientes a que se suscribiera el contrato y evitar de esa manera un proceso Judicial, conviene insistir en que todos los pasos dados durante esta se corrige este tedioso proceso fueron realizados con la mayor diligencia y con pleno conocimiento del se\u00f1or LIBOS\u201d. Finalmente manifest\u00f3 que Promotora Colmena no ha recibido los c\u00e1nones de arrendamiento correspondientes a dicho inmueble, desde aproximadamente enero de 1.982. <\/p>\n
Confrontadas las conclusiones f\u00e1cticas extra\u00eddas por el ad-quem con lo representado objetivamente por los anteriores elementos de convicci\u00f3n, debe decirse que en manera alguna revelan la comisi\u00f3n del yerro que se le endilga en la estimaci\u00f3n de los testimonios de Miguel Enrique Qui\u00f1onez, Augusto Jos\u00e9 Su\u00e1rez Montoya y Luis Fernando Mendoza Plaza, pues ellos efectivamente evidencian que la mandataria, en cumplimiento del encargo recibido, promovi\u00f3 los tr\u00e1mites judiciales pertinentes para preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento celebrado con Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda y la sociedad Club Social Discoteca R\u00edo Ltda, respecto del local 201 del edificio ubicado en la carrera 15 Nos. 95-94 y 95-98 de esta ciudad y obtener la restituci\u00f3n del mismo. <\/p>\n
Tampoco muestran el desatino que se le imputa como secuela de cercenar el contenido de la declaraci\u00f3n de Augusto Jos\u00e9 Su\u00e1rez Montoya, pretermitir el testimonio de Occiris Valencia Henao, as\u00ed como la declaraci\u00f3n de parte del representante legal de la demandada, pues lo cierto es que del an\u00e1lisis integral de tales probanzas no emerge como \u00fanica conclusi\u00f3n admisible, la negligencia o culpa del mandatario en la celebraci\u00f3n y ejecuci\u00f3n del contrato de arrendamiento del local premencionado, preconizada por el impugnador. <\/p>\n
En efecto, aunque tales pruebas revelan que la demandada no agot\u00f3 el proceso de selecci\u00f3n del arrendatario que habitualmente despliegan quienes fungen como administradores de bienes ajenos, con el fin de ajustar el convenio con la persona que ofrezca las mejores condiciones econ\u00f3micas, de solvencia moral, etc., en beneficio de los intereses de sus clientes, de igual manera ponen al descubierto que ello no se debi\u00f3 a conducta omisiva atribuible al mandatario, sino a la directa y personal participaci\u00f3n del propietario en la escogencia del arrendatario, pues fue \u00e9l quien dispuso celebrar el contrato con Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda, convino con \u00e9ste las condiciones en las cuales habr\u00eda de ajustarse, e imparti\u00f3 al mandatario las instrucciones pertinentes en orden a elaborar el documento contentivo del mismo, acto en el cual el mandatario se atuvo a sus disposiciones, previni\u00e9ndolo en todo caso acerca del riesgo que implicaba no s\u00f3lo la variaci\u00f3n del destino que originalmente habr\u00eda de darse al bien, sino tambi\u00e9n celebrar el contrato con persona de quien no se conoc\u00edan las condiciones personales que aseguraran su apego al convenio. <\/p>\n
Las mismas pruebas evidencian que el contrato de arrendamiento preparado por la demandada en acatamiento a las instrucciones impartidas por el mandante, no fue suscrito por el arrendatario, debido a que \u00e9ste, luego de obtener la entrega antelada de las llaves del local, por raz\u00f3n de la autorizaci\u00f3n que para el efecto dijo tener del propietario con el fin de acondicionarlo, qued\u00f3 comprometido a signarlo en momento posterior, tambi\u00e9n con la anuencia de \u00e9ste, circunstancia que a la postre aprovech\u00f3 para rehusar su suscripci\u00f3n, por los motivos que indistintamente expuso, pese a detentar materialmente el local y haber pagado a la administradora el valor de la renta hasta el 15 de diciembre de 1.981. <\/p>\n
Frente al anterior estado de cosas, es claro tambi\u00e9n que en ning\u00fan yerro incurri\u00f3 el sentenciador al ignorar las declaraciones de Miguel Antonio Pardo Ramos, Rafael Vargas Moreno, Misael Mu\u00f1oz Robayo, Luis Alejandro Latorre Chac\u00f3n, Miguel Antonio Cuesta Monroy y Ferney Celis L\u00f3pez, as\u00ed como los formatos de solicitudes de arrendamiento que obran a fls. 85 a 93 de la encuadernaci\u00f3n principal, o los contratos suscritos por la demandada para dar en arrendamiento otros inmuebles de propiedad del actor, (fls. 132 a 140 c. 1), pues como lo ha reiterado la doctrina de la Corte, la sola circunstancia de no mencionarse un medio de prueba no implica necesariamente la comisi\u00f3n de un manifiesto error de hecho, pues para tal efecto es menester \u201c… que de haberse apreciado tal medio la conclusi\u00f3n del pronunciamiento hubiera tenido que ser evidentemente distinta de la adoptada por el sentenciador\u201d (G.J. T. CXXIV, p\u00e1g. 448). En el asunto sub-j\u00fadice, la consideraci\u00f3n de los tr\u00e1mites y requisitos seguidos por los administradores de finca ra\u00edz para celebrar contratos de arrendamiento, evidenciados con tales probanzas, ninguna variaci\u00f3n introducir\u00eda en la conclusi\u00f3n que extrajo el tribunal acerca del t\u00f3pico analizado, habida cuenta que, como se anticip\u00f3, el proceso de selecci\u00f3n del arrendatario, en el cual ten\u00edan plena aplicaci\u00f3n, corri\u00f3 por cuenta del mandante, no de la sociedad administradora del local. <\/p>\n
En cuanto tiene que ver con el yerro que se le endilga por concederle m\u00e9rito probatorio a los testimonios de Miguel Enrique Qui\u00f1ones, Augusto Jose Su\u00e1rez Montoya y Luis Fernando Mendoza Plaza, \u201c…sin advertir siquiera que son agentes, mandatarios de la sociedad demandada y porqu\u00e9 no decirlo copart\u00edcipes en las omisiones y negligencias reclamadas a la mandataria…\u201d, debe se\u00f1alarse que tal reparo no se adujo en la forma y oportunidad se\u00f1aladas por el art. 218 del C. de P.C., pues en las audiencias celebradas para recibir sus declaraciones, cumplidas con participaci\u00f3n activa del recurrente, ninguna tacha se formul\u00f3. S\u00f3lo al alegar de conclusi\u00f3n en el curso de la primera instancia y al descorrer el traslado otorgado por el ad-quem, expuso sus reservas frente a la confiabilidad de tales testimonios. <\/p>\n
Sin embargo, cabe advertir que si bien el art. 217 del C. de P.C. considera sospechosas para declarar \u201clas personas que en concepto del juez, se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad…\u201d, la existencia de un motivo que pueda afectar su imparcialidad no constituye circunstancia de la cual deba inducirse necesariamente que el testigo falte a la verdad. Por ello la ley faculta al juzgador para apreciar tales testimonios de acuerdo con las circunstancias de cada caso, incumbi\u00e9ndole, como atribuci\u00f3n inherente a la discreta autonom\u00eda que le asiste en la ponderaci\u00f3n de los elementos de convicci\u00f3n, examinar las condiciones personales del testigo en orden a sopesar el m\u00e9rito que ofrezca su exposici\u00f3n, \u201c…decisi\u00f3n que corresponde al \u00e1mbito de apreciaci\u00f3n razonada y cient\u00edfica del juzgador, y como tal resulta inatacable en casaci\u00f3n mientras no se demuestre que tal apreciaci\u00f3n es contraria ostensiblemente a la evidencia de los hechos o notoriamente il\u00f3gica, infundada u opuesta a la verdad de los mismos\u201d (G.J. t. CLXXVI, p\u00e1g. 48), <\/p>\n
As\u00ed las cosas, como el juicio del sentenciador en el punto, no resulta il\u00f3gico ni extra\u00f1o a la realidad probatoria del proceso, debe colegirse que no cometi\u00f3 el desacierto que se le predica. <\/p>\n
Despejado lo anterior, procede averiguar si el sentenciador err\u00f3 al no inferir la culpa del mandatario en el adelantamiento de las actuaciones judiciales tendientes a preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento y obtener la restituci\u00f3n del bien, culpa que descart\u00f3 bajo la consideraci\u00f3n cardinal de no poder atribuirse a la mandataria \u201c…la demora \u2026 en los tr\u00e1mites judiciales que finalmente le permitieron obtener la restituci\u00f3n del bien\u201d. <\/p>\n
Con tal prop\u00f3sito se advierte, que seg\u00fan consta en las copias de la diligencia de interrogatorio de parte pedida por la Promotora Colmena Ltda., con el fin de establecer varios aspectos de la relaci\u00f3n jur\u00eddica existente con Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda y Club Social Discoteca R\u00edo Ltda., acerca del local varias veces mencionado, la solicitud respectiva fue sometida a reparto el 22 de octubre de 1.982, es decir, diez meses despu\u00e9s de haberse desatendido por el arrendatario la obligaci\u00f3n de pagar la renta, pues como lo expusieron el representante legal de dicha sociedad y quien para entonces se desempe\u00f1aba como Subgerente Comercial, aquel cancel\u00f3 \u00fanicamente las seis primeras mesadas, o sea, desde el 16 de junio de 1.981 al 15 de diciembre del mismo a\u00f1o (fls. 11 y 12 c. 1 ). <\/p>\n
Durante este interregno, la administradora del bien, por conducto de su Subgerente Comercial, puso en conocimiento del propietario, mediante comunicaci\u00f3n fechada el 1 de junio de 1.982, la propuesta presentada por Jos\u00e9 Hilario Garc\u00eda en reuni\u00f3n sostenida el d\u00eda anterior, para firmar un nuevo contrato (fl. 124). En carta de 8 de junio del mismo a\u00f1o, el Gerente General de la arrendadora, le expres\u00f3 al arrendatario su extra\u00f1eza por el incumplimiento del contrato, record\u00e1ndole que hasta entonces adeudaba seis c\u00e1nones de arrendamiento. Adem\u00e1s, manifest\u00f3 haberse enterado de la realizaci\u00f3n de \u201c… varias reuniones y citas con nuestro Subgerente Comercial, con el fin de obtener la firma de dicho contrato y la cancelaci\u00f3n de los arrendamientos pendientes de pago…\u201d, invit\u00e1ndolo a una nueva reuni\u00f3n con el fin de solucionar definitivamente tal situaci\u00f3n (fls. 126 y 127 c. 1). De tal misiva remiti\u00f3 copia a Nicolas L\u00edbos Saad en la misma fecha (fl. 125 c. 1). Tales gestiones fueron relatadas por Alberto Jaramillo Arteaga al absolver interrogatorio de parte y por Augusto Su\u00e1rez Montoya al rendir declaraci\u00f3n. <\/p>\n
Ahora, si conforme a lo expresado inicialmente, la actividad desplegada por el mandatario con el fin de ejecutar la misi\u00f3n confiada debe encausarse a procurar el beneficio de los intereses del mandante \u201c… y lo que mejor convenga al negocio que le ha sido encomendado, a fin de obtener el mayor provecho y el menor costo, tomando por lo menos todas las previsiones que habr\u00eda adoptado el mandante de haber intervenido directamente\u201d (G.J. t. CCIV, p\u00e1g. 92), al rompe se advierte que las piezas probatorias relacionadas, cuya falta de apreciaci\u00f3n denuncia la censura, no acreditan una situaci\u00f3n de hecho distinta de la constatada por el tribunal en la providencia impugnada, pues sin lugar a dudas no revelan el obrar culposo que se le reprocha a la compa\u00f1\u00eda demandada, porque aunque el tr\u00e1mite para preconstituir la prueba de la relaci\u00f3n tenencial que le permitiera reclamar judicialmente la restituci\u00f3n del bien objeto de la misma, se propuso diez meses despu\u00e9s del arrendatario haber incurrido en mora, esta no fue la \u00fanica actividad, porque como lo relata la prueba rese\u00f1ada antes se hicieron otras gestiones tendientes a normalizar la situaci\u00f3n, tales como procurar el cobro de lo debido u obtener la firma de otro contrato. Por supuesto que en este aspecto la conclusi\u00f3n que sobre la ausencia de negligencia obtuvo el Tribunal, no es contraria evidentemente a la realidad que la referida prueba depara, lo cual de por si excluye el car\u00e1cter de manifiesto del denunciado error. Por lo dem\u00e1s, no se puede olvidar que si el mandante se vio compelido a preconstituir la prueba del contrato de arrendamiento, fue por la conducta arriesgada del mandatario, quien, como se explic\u00f3, gener\u00f3 de alg\u00fan modo la celebraci\u00f3n del contrato verbal. <\/p>\n
Otro tanto ocurre con la responsabilidad que se le atribuye por causa del retraso que origin\u00f3 la intervenci\u00f3n de Betty Maureen M\u00e9ndez Mogoll\u00f3n, como tercero ad-excludendum, en el proceso instaurado para obtener la restituci\u00f3n del local, pues la documentaci\u00f3n del contrato, aducida por el censor como puntal de su alegaci\u00f3n, no descartaba per se la intervenci\u00f3n pretendida, porque a\u00fan sobre esa hip\u00f3tesis tambi\u00e9n pudiera haberse intentado la referida intervenci\u00f3n, ya que para ese entonces no estaba vedada, como ahora si lo dispone el art. 424 del C. de P. Civil. <\/p>\n
De otro lado, aunque ciertamente el tribunal no repar\u00f3 en las copias del proceso judicial supracitado para constatar la negligencia atribuida a los representantes judiciales de la mandataria en la tramitaci\u00f3n del mismo, a\u00fan demostrado el proceder omisivo que se les atribuye, el juzgador no habr\u00eda podido deducir de \u00e9l la responsabilidad de la demandada, pues lo claro es que tal circunstancia no se invoc\u00f3 en la demanda como causa de la pretensi\u00f3n, lo cual implic\u00f3 que la demandada no pudiera defenderse de esa imputaci\u00f3n, porque \u00e9sta solo vino a plantearse con ocasi\u00f3n <\/p>\n
del alegato de conclusi\u00f3n en primera instancia, raz\u00f3n por la cual el yerro mencionado resulta intrascendente, pues la consideraci\u00f3n de la situaci\u00f3n de hecho exteriorizada por tal elemento de convicci\u00f3n, ninguna variaci\u00f3n podr\u00eda introducir en lo decidido al respecto por el juzgador. <\/p>\n
Por lo tanto, los cargos no prosperan. <\/p>\n
DECISION <\/p>\n
En armon\u00eda con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia del 26 de mayo de 1993, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, en este proceso ordinario de responsabilidad civil contractual promovido por Nicol\u00e1s El\u00edas Libos Saad frente a la Sociedad Promotora Colmena Limitada. <\/p>\n
Costas a cargo del recurrente en casaci\u00f3n, quien pierde el recurso. <\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y devu\u00e9lvase el expediente al Tribunal de origen. <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
PEDRO LAFONT PIANETTA <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
RAFAEL ROMERO SIERRA <\/p>\n
<\/p>\n
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S-072-98 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA Magistrado Ponente: Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, D.C., veinticuatro (24) de agosto de mil novecientos noventa y ocho (1998) […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[79],"tags":[],"class_list":["post-81580","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-79"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81580","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=81580"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81580\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=81580"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=81580"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=81580"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}