S-034-2000 [5749]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA <\/p>\n
Magistrado Ponente. SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, D. C., tres (3) de Abril de dos mil (2.000).- <\/p>\n
Se decide por la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 30 de mayo de 1995, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, en el proceso ordinario de mayor cuant\u00eda seguido por Hern\u00e1n Bustamante Arboleda contra Arcesio Escobar Linares. <\/p>\n
I. EL LITIGIO <\/p>\n
1. El presente asunto versa sobre la solicitud de nulidad de la promesa de compraventa que recae sobre el inmueble sito en la Transversal 35 No. 115-51, Interior 4, apartamento 501 de esta ciudad, la cual fue celebrada el 27 de febrero de 1981 entre el demandante, como prometiente vendedor, y el demandado, como prometiente comprador; y que en consecuencia se ordene a \u00e9ste restituir el inmueble. Alega el primero que en ella no se determinaron los linderos del inmueble, ni se fij\u00f3 la fecha, \u2018solamente una condici\u00f3n indeterminada\u2019, ni la ciudad ni la Notar\u00eda en que se habr\u00eda de firmar la correspondiente Escritura P\u00fablica. <\/p>\n
2. En su oportunidad el demandado se opuso a las anteriores pretensiones y propuso las siguientes excepciones de m\u00e9rito: a) \u201ccontener el documento obligaciones de cuyo cumplimiento no puede sustraerse el demandante\u201d, y que no fueron cumplidas por \u00e9ste; b) La intenci\u00f3n de las partes no fue la de celebrar una venta que har\u00eda el demandante, sino la de que \u00e9ste adelantara las gestiones encaminadas a que la Caja de Vivienda Militar otorgara la correspondiente escritura p\u00fablica; c) Mala fe del demandante que compromete su responsabilidad por los perjuicios causados al demandado; d) \u201cAusencia de derecho que legitime al actor para demandar la entrega real y material del inmueble\u201d, por cuanto el titular del inmueble es la Caja de Vivienda Militar y la posesi\u00f3n la ejerce el demandado; y por \u00faltimo, \u201clas dem\u00e1s razones de excepci\u00f3n que resultaren probadas en el curso del proceso\u201d. Por separado, el demandado present\u00f3 demanda de reconvenci\u00f3n, la cual se frustr\u00f3 con ocasi\u00f3n del reconocimiento de una excepci\u00f3n previa. <\/p>\n
3. Tramitada la primera instancia, el juez dict\u00f3 sentencia en la que, tras rechazar las excepciones propuestas, declar\u00f3 nulo, de nulidad absoluta, el referido contrato de promesa de compraventa, y dispuso la restituci\u00f3n del inmueble y las prestaciones mutuas del caso. Apel\u00f3 sin \u00e9xito el demandado, pues el Tribunal decidi\u00f3 confirmar \u00edntegramente dicho fallo. <\/p>\n
II. FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO <\/p>\n
Despu\u00e9s de hacer un recuento del proceso, en lo esencial el sentenciador observa y concluye lo siguiente: <\/p>\n
a) Con apoyo en el documento original de la promesa disputada, halla que las partes est\u00e1n legitimadas en la causa, por ser los contratantes, y estima que por lo mismo la defensa del demandado consistente en la falta de legitimaci\u00f3n del demandante para solicitar la restituci\u00f3n del inmueble carece de fundamento. <\/p>\n
b) En punto de que el objeto de la negociaci\u00f3n no era prometer en venta un inmueble sino para el demandante el de adelantar las gestiones encaminadas para que la Caja de la Vivienda Militar otorgara al demandado la respectiva escritura p\u00fablica, escudri\u00f1a las cl\u00e1usulas del contrato con el fin de establecer la verdadera intenci\u00f3n de los contratantes; se apoya espec\u00edficamente en las reglas de interpretaci\u00f3n de los contratos contenidas en los art\u00edculos 1618 y 1622 del C. Civil, por cuya aplicaci\u00f3n descarta el uso del m\u00e9todo exeg\u00e9tico, en cuanto olvida que en todo acto de voluntad hay siempre un pensamiento principal que permite identificar dicha intenci\u00f3n. <\/p>\n
c) Que del conjunto de las diferentes cl\u00e1usulas del contrato, se deduce que \u201csin lugar a dudas, all\u00ed se estipula la promesa de enajenar un inmueble, que aunque en principio se afirma, ser de exclusiva propiedad del promitente vendedor, luego se advierte que este se compromete a llevar a cabo, unas gestiones que concluyan con la firma de la escritura por parte de la Caja de Vivienda Militar, a nombre del prometiente comprador\u201d; y que se plante\u00f3 la intervenci\u00f3n de una tercera persona para que pueda formalizarse la venta que no se comprometi\u00f3 con su firma, dejando as\u00ed sin valor la estipulaci\u00f3n por otro que, seg\u00fan el ad_quem, se incluy\u00f3 en el contrato de promesa. <\/p>\n
d) Que como el precio pactado en el documento fue de $2\u2019700.000 era para pagar en parte con el producto de la liquidaci\u00f3n parcial de la cesant\u00eda del prometiente comprador, se afianza la conclusi\u00f3n de que el inter\u00e9s de los contratantes era celebrar una promesa de compraventa y no simplemente un contrato de gesti\u00f3n ante la Caja de Vivienda Militar, puesto que el precio se acomoda m\u00e1s a dicho primer contrato, y porque tambi\u00e9n es frente a contratos de \u00e9sta clase que se podr\u00eda tramitar la liquidaci\u00f3n y pago de dicha cesant\u00eda. <\/p>\n
e) Que ya respecto de la legalidad y eficacia de la promesa y con miras a comprobar si re\u00fane los requisitos formales que exige el art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1987, se encuentra que en ella no hubo determinaci\u00f3n del plazo o condici\u00f3n aptos para fijar la fecha cierta en que se perfeccionar\u00eda el contrato prometido, pues, de una lado, la cl\u00e1usula cuarta dice que \u201cEl prometiente vendedor, se compromete a gestionar ante la Caja de Vivienda Militar lo relacionado con el perfeccionamiento de este contrato, mediante la escritura p\u00fablica que salga a nombre del Prometiente Comprador, teniendo en cuenta los tr\u00e1mites normales que para tal fin tiene reglamentado la entidad en tiempo y normas legales. Es decir, el Prometiente Comprador, para recibir la Escritura P\u00fablica, tiene que estar sometido a la reglamentaci\u00f3n de la Caja en su entrega\u201d; y de otro lado, en la promesa se fija el precio acordado, y en la forma de pago se hacen repetidas referencias a que las fechas pactadas variar\u00edan seg\u00fan los tr\u00e1mites que la Caja deb\u00eda realizar. <\/p>\n
f) Que de lo anterior deriva \u201cque los mismos contratantes no ten\u00edan certeza de la fecha en que se verificar\u00eda la formalidad de la Escritura P\u00fablica, ya que esto depend\u00eda de una condici\u00f3n adicional e indeterminada, consistente en el hecho de que la Caja de Vivienda Militar, hiciera la escrituraci\u00f3n a nombre del prometiente comprador, una vez reunidos todos los requisitos exigidos por esa entidad\u201d, incertidumbre que no permite saber d\u00eda y lugar en que las partes estaban obligadas a comparecer para la firma de la escritura p\u00fablica; omisi\u00f3n que resulta suficiente para que se declare la nulidad del contrato de promesa. <\/p>\n
g) Por \u00faltimo, en materia de restituciones mutuas se acoge el fallo de primera instancia, tanto en sus alcances como en la consideraci\u00f3n de la buena fe de ambos contratantes, pues dentro del expediente no existe prueba en contrario. <\/p>\n
III. LA DEMANDA DE CASACION <\/p>\n
Son tres los cargos que se elevan contra la sentencia del Tribunal, todos con respaldo en la causal primera de casaci\u00f3n, los cuales ser\u00e1n despachados de manera conjunta dada su \u00edntima conexidad y porque de verse separadamente ninguno comprender\u00eda la totalidad de fundamentos en que se apoya el fallo acusado. <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
Por la v\u00eda indirecta, se denuncia el quebranto de los art\u00edculos 904 del C\u00f3digo de Comercio y 1602 del C\u00f3digo Civil, por falta de aplicaci\u00f3n, como consecuencia de haber incurrido el sentenciador en errores de hecho evidentes en la apreciaci\u00f3n de las pruebas. <\/p>\n
Se\u00f1ala el censor que la circunstancia de no ser el llamado \u201cprometiente comprador\u201d propietario del inmueble al momento de suscribir el contrato allegado al proceso, unido al hecho de que tampoco adquirir\u00eda \u00e9ste el derecho de dominio sobre el bien que se dijo prometer vender, lleva a la conclusi\u00f3n de que la obligaci\u00f3n asumida por el \u201cprometiente vendedor\u201d no consist\u00eda en transferir el dominio, por cuanto nunca ser\u00eda titular de \u00e9ste derecho. <\/p>\n
Agrega que no cabe duda de que el contrato celebrado por las partes de \u00e9ste proceso es absolutamente nulo como contrato de promesa de compraventa, pero manifiesta que de conformidad con el art\u00edculo 904 del C\u00f3digo de Comercio el sentenciador debi\u00f3 analizar si dicho acuerdo pod\u00eda producir los efectos de un contrato diferente; a ese respecto estima que en cuanto el documento dice que el prometiente vendedor adquir\u00eda el compromiso de gestionar ante la Caja de Vivienda Militar la tradici\u00f3n del inmueble al prometiente comprador, se demuestra que la intenci\u00f3n del primero no fue otra que la de ceder el derecho que ten\u00eda, \u2018que no era otro distinto a que la Caja de Vivienda Militar le hiciera tradici\u00f3n del inmueble\u2019. <\/p>\n
A conclusi\u00f3n similar conduce la manifestaci\u00f3n hecha por Bustamante a Escobar en 1985 sobre que estaba enviando a la Caja la informaci\u00f3n para que le arreglaran el problema, pues con ella expresaba que a\u00fan, cuatro a\u00f1os despu\u00e9s, conservaba la intenci\u00f3n de cumplir con la obligaci\u00f3n adquirida de lograr la inscripci\u00f3n del demandado como propietario del inmueble; gesti\u00f3n que efectivamente hizo la Caja como se observa en el correspondiente certificado de libertad. <\/p>\n
CARGO SEGUNDO <\/p>\n
En \u00e9l se tilda la sentencia impugnada de ser violatoria, por aplicaci\u00f3n indebida de los art\u00edculos 1507 y 1741 del C\u00f3digo Civil y 89 de la Ley 153 de 1887; y por falta de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1602 del C\u00f3digo Civil, como consecuencia de manifiestos errores de hecho evidentes en que incurri\u00f3 el sentenciador en la apreciaci\u00f3n del contrato de promesa; y por dejar de examinar el manuscrito remitido por Bustamante a Escobar el 26 de febrero de 1985. <\/p>\n
Asevera el censor que, contrario a lo dicho por el tribunal, del texto del contrato disputado se desprende que la voluntad de las partes no consisti\u00f3 en celebrar un contrato de promesa de compraventa, dado que es presupuesto necesario ostentar el car\u00e1cter de due\u00f1o por quien promete vender una cosa, o tenerlo para la firma de la escritura p\u00fablica; de no ser as\u00ed, otras ser\u00edan las obligaciones adquiridas por el obligado, en cuyo caso le correspond\u00eda al juzgador desentra\u00f1ar la verdadera intenci\u00f3n de las partes. Adem\u00e1s, \u201csi el supuesto \u2018prometiente vendedor\u2019 no habr\u00eda de vender, resulta a todas luces il\u00f3gica la interpretaci\u00f3n del contrato en el sentido de que se trata de una promesa de compraventa\u201d; lo que realmente obra en el mismo contrato es que la obligaci\u00f3n adquirida por aqu\u00e9l consist\u00eda en gestionar ante la Caja de Vivienda Militar que le hiciera la tradici\u00f3n del inmueble al demandado, sobre el cual el \u00fanico derecho que el prometiente vendedor ten\u00eda era la expectativa de que la Caja la efectuara; derecho que se cedi\u00f3 en el contrato aqu\u00ed cuestionado. <\/p>\n
De otro lado, el propio Tribunal reconoce que el denominado prometiente vendedor no era el titular del derecho de propiedad y por esa raz\u00f3n dice que en el documento se plantea la necesidad de la intervenci\u00f3n de una tercera persona para concluir que existi\u00f3 estipulaci\u00f3n por otro; ciertamente que \u00e9ste asunto no fue debatido en el proceso y, por lo mismo que no existe dentro de \u00e9l la prueba de la ratificaci\u00f3n de la Caja de Vivienda Militar, resulta ser apenas una hip\u00f3tesis del ad_quem que no la hubo, con lo cual viol\u00f3 el derecho de defensa del demandado. <\/p>\n
En conclusi\u00f3n, omiti\u00f3 el sentenciador hacer el an\u00e1lisis l\u00f3gico del contrato y por consiguiente no advirti\u00f3 que la obligaci\u00f3n adquirida por el demandante no era vender sino gestionar ante la Caja para que \u00e9sta entidad otorgara al demandado la escritura de venta; ni tampoco observ\u00f3 que entre la mencionada entidad y el llamado \u201cprometiente vendedor\u201d \u00fanicamente exist\u00eda un mutuo, del cual dicho contratante derivaba el derecho a que se le hiciera la tradici\u00f3n del inmueble. <\/p>\n
Lo anterior resulta corroborado con la comunicaci\u00f3n dirigida por Bustamante a Escobar de 26 de febrero de 1985, en donde aqu\u00e9l manifiesta que est\u00e1 enviando informaci\u00f3n a la Caja de Vivienda Militar para que le arreglen a \u00e9ste el problema, prueba que de haber sido apreciada le habr\u00eda permitido al fallador encontrar que la intenci\u00f3n contractual del demandante no fue la de vender, sino la de gesti\u00f3n antes referida. A\u00f1ade que la existencia del precio inserta en el documento, se ajusta tanto a uno como a otro de los dichos contratos, dado que ambos son de naturaleza onerosa. <\/p>\n
CARGO TERCERO <\/p>\n
Aqu\u00ed se apunta la infracci\u00f3n de los art\u00edculos 18 del Decreto 2351 de 1965 que subrog\u00f3 el art\u00edculo 256 del C\u00f3digo Sustantivo del Trabajo y 1o. del D.R. 2076 de 1967. <\/p>\n
IV. Consideraciones de la Corte <\/p>\n
1. La sentencia impugnada abord\u00f3 el examen de la cuesti\u00f3n litigiosa en dos \u00f3rdenes, vistos sucesivamente: el primero, seg\u00fan la interpretaci\u00f3n del contrato materia de la disputa judicial, por la cual entendi\u00f3 que se trata de una promesa de compraventa sobre inmueble; y el segundo, previa la deducci\u00f3n precedente, desde la perspectiva de la validez y eficacia de dicha promesa, por la cual concluy\u00f3 que era nula por la falta de uno de los requisitos esenciales. El recurrente despliega su ataque en casaci\u00f3n con el \u00fanico prop\u00f3sito de destruir la referida interpretaci\u00f3n, y de all\u00ed aspira a que se quiebre el fallo acusado; por obvias razones a ese punto queda restringido el presente pronunciamiento. <\/p>\n
2. Antes de examinar si existen los errores aqu\u00ed denunciados es necesario recordar, una vez m\u00e1s, que la sentencia acusada en casaci\u00f3n llega a la Corte amparada con la presunci\u00f3n de acierto; es por eso que, en principio, las apreciaciones sobre los hechos y las pruebas que en ella obran escapan al examen de la Corte, en tanto que \u00e9sta no puede escrutarlas sino a condici\u00f3n, por cierto ineludible, de que el acusador denuncie y demuestre errores manifiestos de hecho -tambi\u00e9n errores de derecho, en su caso-, que, por ser de ese car\u00e1cter, deben aparecer de manera resplandeciente, esto es, sin necesidad de que para descubrirlos se requiera de un an\u00e1lisis m\u00e1s o menos elaborado. En tal virtud, no basta que el recurrente proponga una argumentaci\u00f3n propia, aunque sea tambi\u00e9n l\u00f3gica o razonable, sino una tan concluyente y definitiva que sustituya la que viene expuesta por el sentenciador; desde luego que mucho menos podr\u00e1 deducirse la existencia del yerro, si lo que apunta el censor arranca de supuestos distintos a los que constituyen la base del fallo acusado, o si se desv\u00eda a hacer consideraciones de orden netamente jur\u00eddico, m\u00e1s a\u00fan si estas son equivocadas. <\/p>\n
3. En la especie de este proceso, pronto se observa que el Tribunal se dio a la tarea de hacer una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica y de conjunto de todas las cl\u00e1usulas, y fue as\u00ed como dedujo que la obligaci\u00f3n del demandante consisti\u00f3 en la promesa de vender un inmueble, lo cual no se opone a que haya reconocido, cual aqu\u00ed sucedi\u00f3, que por tratarse de cosa ajena tambi\u00e9n se comprometi\u00f3 a lograr que el verdadero propietario, la Caja de la Vivienda Popular, hiciera despu\u00e9s la tradici\u00f3n. <\/p>\n
4. A lo anterior el impugnante opone su propia argumentaci\u00f3n para ver de establecer, de modo antojadizo, que por la circunstancia de haberse reconocido en \u00faltimas que el inmueble no era de propiedad del prometiente vendedor y que \u00e9ste se comprometi\u00f3 a gestionar la tradici\u00f3n del verdadero due\u00f1o, era imperioso que el fallador interpretara el contrato como de gesti\u00f3n y no de promesa; de ese razonamiento fluye de inmediato que se trae a colaci\u00f3n un argumento de \u00edndole estrictamente jur\u00eddica sobre los efectos de la promesa de venta de cosa ajena; es decir, en el fondo m\u00e1s que apartarse de los hechos, tal y cual como los vio el Tribunal, se empecina en estructurar un argumento de car\u00e1cter eminentemente jur\u00eddico, incluso err\u00f3neo, con el prop\u00f3sito de forzar una interpretaci\u00f3n del contrato que conduzca a que se advierta la celebraci\u00f3n de un contrato distinto del de la promesa. <\/p>\n
5. Queda claro, pues, que la cardinal raz\u00f3n de que se vale el recurrente para sustentar la impugnaci\u00f3n se hace consistir en que el actor no pretend\u00eda efectuar un contrato de promesa de venta, toda vez que no ostentaba la propiedad del inmueble para cuando suscribi\u00f3 el documento glosado, ni la tendr\u00eda para cuando se firmara la escritura; planteamiento que resulta err\u00f3neo visto el contenido del art\u00edculo 1871 del C\u00f3digo Civil, que consagra la validez de la venta de cosa ajena -lo que presupone tambi\u00e9n la validez de la respectiva promesa- , la realidad f\u00e1ctica presentada en este asunto y la utilidad pr\u00e1ctica que tal instrumento representa, como fuente de obligaciones personales, para asegurar que en el futuro el prometiente vendedor que no sea due\u00f1o de la cosa prometida en venta la adquiera para cumplir las obligaciones del contrato futuro, o para obtener luego el consentimiento del verdadero due\u00f1o, como se evidencia en este caso; m\u00e1xime si de todos modos siempre quedan a salvo los derechos del verdadero due\u00f1o. <\/p>\n
6. En los dem\u00e1s errores de hecho que denuncia la censura, tales como la determinaci\u00f3n del precio que, seg\u00fan el fallador, acompasa m\u00e1s con la promesa de venta que con el otro contrato por cuyo reconocimiento propugna el impugnante; o la presencia de la comunicaci\u00f3n dirigida por el demandante al demandado relativa a que le va a arreglar los problemas relativos a la tradici\u00f3n del bien, en l\u00ednea con lo se\u00f1alado en el contrato, no contradicen en modo alguno la interpretaci\u00f3n l\u00f3gica y sistem\u00e1tica o de conjunto que emple\u00f3 el fallador; antes bien, parece razonable el entendimiento que \u00e9ste le dio a dichos aspectos, lo que descarta que se hayan dado dichos errores. <\/p>\n
7. N\u00f3tese por \u00faltimo que subsiste en solitario la acusaci\u00f3n contenida en el cargo tercero en la cual se delata la comisi\u00f3n de un yerro estrictamente jur\u00eddico, por haberse dicho en la sentencia que habi\u00e9ndose incluido como parte del pago del precio de la compraventa prometida el valor de la liquidaci\u00f3n parcial de la cesant\u00eda del comprador, s\u00f3lo ante la presencia de la promesa podr\u00eda tramitarse; argumento que visto en el contexto dentro del cual lo vio el sentenciador no le resta m\u00e9rito a las conclusiones que \u00e9ste dedujo; en verdad, m\u00e1s que la afirmaci\u00f3n de una raz\u00f3n de derecho, quiso decir el fallador que la promesa es uno de los medios que habilitan al trabajador para solicitar tal liquidaci\u00f3n, lo cual no ri\u00f1e con la realidad. <\/p>\n
8. En esas circunstancias, quedan en pie los fundamentos del fallo impugnado, o por lo menos no se da un yerro de apreciaci\u00f3n probatoria que tenga el car\u00e1cter de evidente que apunta la censura, ni ninguno de naturaleza jur\u00eddica que permita casar el fallo impugnado. <\/p>\n
Por lo tanto, ninguno de los tres cargos puede prosperar. <\/p>\n
V. DECISION <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la Ley, NO CASA la sentencia dictada en segunda instancia dentro del proceso arriba referido. <\/p>\n
Costas en casaci\u00f3n a cargo de la parte recurrente. T\u00e1sense. <\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y devu\u00e9lvase. <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
MANUEL ARDILA VELASQUEZ <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
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