S-062-2000 [5267]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA <\/p>\n
Magistrado Ponente: <\/p>\n
Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, D.C., veinticuatro (24) de mayo de dos mil (2000) <\/p>\n
Referencia: Expediente No. 5267 <\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el demandante, contra la sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pamplona, de 28 de septiembre de 1994, mediante la cual se defini\u00f3 la segunda instancia del proceso ordinario promovido por Jos\u00e9 Luis Cort\u00e9s Zambrano contra el municipio de Pamplona. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1. En la demanda que hubo de presentar el se\u00f1or Jos\u00e9 Luis Cort\u00e9s Zambrano, pretendi\u00f3 que previos los tr\u00e1mites del proceso indicado, se declarara que la entidad demandada incumpli\u00f3 el contrato de compraventa celebrado con el demandante, contenido en la escritura p\u00fablica 1347 de 31 de diciembre de 1991, de la Notar\u00eda Segunda de Pamplona, puesto que no pag\u00f3 el precio pactado. Consecuentemente solicit\u00f3 que la demandada fuera condenada a pagar la suma de cuarenta y ocho millones quinientos treinta y ocho mil pesos ($48.538.000.\u00b0\u00b0), precio debido desde el 31 de diciembre de 1991. Igualmente pretendi\u00f3 el pago de intereses a la tasa del 5.35% mensual desde la fecha se\u00f1alada hasta cuando efectivamente se pague la obligaci\u00f3n principal. <\/p>\n
2. Como fundamento de las pretensiones se expusieron los siguientes hechos: <\/p>\n
2.2. Mediante Acuerdo 63 de 6 de diciembre de 1991, el Concejo de Pamplona dispuso autorizar al alcalde para la compra del terreno, as\u00ed como para contratar los dise\u00f1os, direcci\u00f3n y construcci\u00f3n de las obras de urbanismo y viviendas, en forma total o parcial, como mejor le conviniera a los intereses del municipio y la comunidad. <\/p>\n
2.3. El doctor Edilberto Garc\u00eda J\u00e1uregui, alcalde de Pamplona, el 9 de diciembre de 1991, envi\u00f3 una comunicaci\u00f3n al se\u00f1or Jos\u00e9 Luis Cort\u00e9s, manifest\u00e1ndole su inter\u00e9s en la adquisici\u00f3n de un lote para la construcci\u00f3n de cien viviendas de inter\u00e9s social, propiedad del destinatario del oficio, a quien le solicitaba enviar a su despacho a la mayor brevedad posible el valor comercial y las especificaciones del inmueble. <\/p>\n
2.4. Fue as\u00ed como el se\u00f1or Jos\u00e9 Luis Cort\u00e9s, ofreci\u00f3 un lote ubicado en el barrio \u201cEl Arenal\u201d, con extensi\u00f3n de 14.418 metros cuadrados, a raz\u00f3n de $3.500\u00b0\u00b0 el metro cuadrado, para un total de $49.630.000\u00b0\u00b0. Precio este que se pod\u00eda reconsiderar teniendo en cuenta el aval\u00fao que har\u00eda el Instituto Agust\u00edn Codazzi en caso de aceptaci\u00f3n de la oferta. <\/p>\n
6. El 30 de diciembre de 1991, el alcalde de Pamplona ofreci\u00f3 como precio de compra del inmueble la suma de $48.538.000\u00b0\u00b0, coincidente con el aval\u00fao hecho por el Instituto Agust\u00edn Codazzi, solicitando adem\u00e1s una respuesta inmediata de parte del propietario, porque seg\u00fan el contralor municipal la vigencia del a\u00f1o se cerraba el 31 de diciembre y luego era imposible realizar cualquier tipo de negocio. El demandante contest\u00f3 aceptando mediante comunicaci\u00f3n del mismo d\u00eda. <\/p>\n
2.6. El d\u00eda 30 de diciembre de 1991, Jos\u00e9 Luis Cort\u00e9s y Edilberto Garc\u00eda J\u00e1uregui en representaci\u00f3n del Municipio de Pamplona, firmaron promesa de contrato de compraventa, pactando como precio del inmueble la suma de $48.538.000\u00b0\u00b0. <\/p>\n
2.7. En cumplimiento de la promesa de contrato, demandante y demandado otorgaron la escritura p\u00fablica 1347 de 31 de diciembre de 1991 de la Notar\u00eda Segunda de Pamplona. La escritura fue registrada el 29 de enero de 1992 en la matr\u00edcula inmobiliaria 272-0020211, y ficha catastral N\u00b0 01-01-0272-0001-000. <\/p>\n
2.8. En la escritura se fij\u00f3 como precio del lote la suma de $48.538.000\u00b0\u00b0, pagaderos por el tesoro municipal con cargo al rubro de renta ordinaria para vivienda obrera numeral 4-328, suma esta que el \u201cexponente vendedor declara haber recibido de manos del comprador a su satisfacci\u00f3n\u201d, lo cual no es cierto. De manera que no obstante los cobros realizados hasta ahora el municipio demandado no ha dado cumplimiento a la obligaci\u00f3n adquirida. <\/p>\n
3. En la respuesta dada a la demanda, el municipio de Pamplona se\u00f1ala que \u201cSi la compraventa objeto de este proceso se realiz\u00f3 de conformidad con la ley 9 de 1989, el contrato contenido en la escritura 1347 del 31 de diciembre de 1991, de la Notar\u00eda Segunda de Pamplona, es contrario a la ley, por cuanto por un lado, se pretermiti\u00f3 parte del procedimiento establecido en la precitada norma y por otro, por cuanto entrat\u00e1ndose de un inmueble rural no pod\u00eda realizarse la negociaci\u00f3n bajo el imperio de la ley 9 de 1989, la cual es aplicable \u00fanica y exclusivamente al sector urbano.\u201d <\/p>\n
En demanda de reconvenci\u00f3n, el municipio de Pamplona solicita se declare la nulidad del contrato contenido en la escritura 1347 de 31 de diciembre de 1991, otorgada en la Notar\u00eda Segunda del C\u00edrculo de Pamplona. Como consecuencia de lo anterior, pide que el inmueble revierta a su antiguo propietario, y se exima al municipio de pagar tanto el precio de la compraventa, como los intereses causados. <\/p>\n
4. Mediante sentencia de 18 de mayo de 1994, el Juzgado Civil del Circuito de Pamplona rechaz\u00f3 las pretensiones de la demanda principal, y en su lugar declar\u00f3 la nulidad de la escritura p\u00fablica N\u00b0 1347 de 31 de diciembre de 1991. Dispuso adem\u00e1s que el inmueble deb\u00eda restituirse al se\u00f1or Jos\u00e9 Luis Cort\u00e9s Zambrano. El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pamplona, al resolver el recurso de apelaci\u00f3n propuesto por la parte demandante, por sentencia de 28 de septiembre de 1994, confirm\u00f3 la del a quo. <\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
Para adoptar su decisi\u00f3n, el ad quem consider\u00f3 que de conformidad con la ley 9 de 1989, las entidades p\u00fablicas por ella comprendidas pueden adquirir inmuebles para la ejecuci\u00f3n de planes de vivienda de inter\u00e9s social, por dos v\u00edas distintas: por enajenaci\u00f3n voluntaria directa del propietario o por expropiaci\u00f3n en defecto de la anterior. <\/p>\n
La ley 9 de 1989, contin\u00faa, contempla unos requisitos indispensables para la adquisici\u00f3n de bienes destinados al desarrollo de los planes all\u00ed consagrados. As\u00ed, \u201cen su cap\u00edtulo III, instaura lo referente sobre la adquisici\u00f3n de Bienes por enajenaci\u00f3n voluntaria y por expropiaci\u00f3n de inmuebles para el desarrollo de sus prop\u00f3sitos, determin\u00e1ndose en los art\u00edculos 11 al 15 los tr\u00e1mites a los cuales deben adecuarse, tanto la persona natural o jur\u00eddica que enajena voluntariamente como la entidad p\u00fablica que adquiere, que permiten establecer, sin lugar a duda alguna, la existencia de una adquisici\u00f3n de bien inmueble conforme a la ley.\u201d <\/p>\n
A juicio del Tribunal, tales requisitos no aparecen cumplidos en el asunto sub-lite. \u201cCiertamente, dice, el oficio de oferta de compra adolece, tal y como lo se\u00f1ala la primera instancia, de: la transcripci\u00f3n de las normas que reglamentan la enajenaci\u00f3n voluntaria y la expropiaci\u00f3n; la identificaci\u00f3n precisa del bien inmueble; el precio base de la negociaci\u00f3n; el certificado, ya sea expedido por la oficina de planeaci\u00f3n o del Alcalde, indicativo de que el bien que se adquiere se encuentra de conformidad con las pol\u00edticas del uso del suelo del Municipio o fijado en el respectivo Plan de Desarrollo e igualmente, se omiti\u00f3 la inscripci\u00f3n del oficio en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria, para que el inmueble quedara fuera del comercio a partir de la fecha de su inscripci\u00f3n.\u201d <\/p>\n
Todos estos requisitos previos, anota, son y deben ser de estricto cumplimiento, pues con ellos quiso el legislador darle a esta clase de negociaciones un tr\u00e1mite especial, para llevar a efecto y con seguridad los fines esenciales determinados en la preceptiva que da origen al acto controvertido. Luego, advierte, se podr\u00eda objetar en el caso que no obstante no cumplirse a cabalidad con los mismos, de todas maneras se obtuvo el fin primordial, cual era la adquisici\u00f3n del bien para llevar a la pr\u00e1ctica los planes concebidos por el Concejo Municipal. Sin embargo, expresa, a tal situaci\u00f3n no puede d\u00e1rsele ese sentido general, \u201csino que el mismo hay que buscarlo en la norma especial creada para ello, por tratarse de una venta voluntaria con fines sociales, y ante estas circunstancias debe entenderse que los actos preliminares ya se\u00f1alados, deber\u00e1n hacer parte de la escritura p\u00fablica que se otorgue en cumplimiento al acuerdo llegado, pues no es otro el sentido que debe d\u00e1rsele al esp\u00edritu del legislador al implantar este tr\u00e1mite para la adquisici\u00f3n de bienes por enajenaci\u00f3n voluntaria, ya que los bienes as\u00ed comprados no puede aplicarlos a otros fines distintos para los cuales fueron adquiridos. <\/p>\n
\u201cDe lo anterior se sigue, que todas esas solemnidades se\u00f1aladas en la norma origen del contrato de compraventa, en este asunto tratado, son ad substantiam actus, vale decir, requeridas para la existencia del acto respectivo, de modo que su omisi\u00f3n lo priva de eficacia, pues cuando una norma legal exija determinados requisitos esenciales para la configuraci\u00f3n del negocio jur\u00eddico, \u00e9ste no se formar\u00e1 mientras no se llene tal solemnidad. <\/p>\n
\u201cAnte esta situaci\u00f3n, f\u00e1cil es llegar a entender que la compraventa del bien inmueble rese\u00f1ado en la demanda y elevada a la escritura p\u00fablica controvertida, sin el lleno de las formalidades exigidas por la Ley 09 de 1989, es nula por no reunir los requisitos que dicha ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, tal y como acertadamente concluy\u00f3 la funcionaria de primera instancia\u201d. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACION <\/p>\n
Un s\u00f3lo cargo formula el recurrente, con apoyo en la causal primera de casaci\u00f3n, por violaci\u00f3n directa de los art\u00edculos 11, 12, 13, 14 y 15 de la ley 9 de 1989, por interpretaci\u00f3n err\u00f3nea; as\u00ed como de los art\u00edculos 1740, 1741, 1742 y 1746 del C\u00f3digo Civil por aplicaci\u00f3n indebida y de los art\u00edculos 1602, 1849, 1857, 1928, 1929, 1930 y 1766 del C\u00f3digo Civil, por falta de aplicaci\u00f3n. <\/p>\n
Se\u00f1ala el censor que la nulidad absoluta es una sanci\u00f3n legal, mediante la cual los actos y negocios jur\u00eddicos pierden eficacia, cuando trascienden el \u00e1mbito de lo l\u00edcito, afectando el orden p\u00fablico. Se protege as\u00ed el inter\u00e9s general, y se sanciona el proceder indebido que afecta a la colectividad. <\/p>\n
Respecto a las formalidades como requisito del acto, precisa que es necesario que la ley as\u00ed lo consagre, la cual a su vez debe establecer como consecuencia de la omisi\u00f3n, la sanci\u00f3n de la nulidad absoluta del acto o contrato. No basta, entonces, dice, \u201cque se exija un requisito en la formaci\u00f3n de un negocio jur\u00eddico, para que su quebrantamiento implique invalidez.\u201d <\/p>\n
Luego expresa textualmente: <\/p>\n
\u201cLos art\u00edculos 11, 12, 13, 14 y 15 de la ley 09 de 1989, al tenor de la sentencia, consignan actos preparatorios para la celebraci\u00f3n del contrato, tales como que el oficio de oferta de compra contenga las normas que reglamentan la enajenaci\u00f3n voluntaria o la expropiaci\u00f3n, el Certificado de la Oficina de Planeaci\u00f3n, y la inscripci\u00f3n del oficio en la Oficina de Registro para sacar del comercio el inmueble, que no se encaminan al perfeccionamiento del contrato de compra y venta, sino que aseguran la seriedad de la propuesta a fin de que culmine en el contrato respectivo. <\/p>\n
\u201cNi la ley 09, ni la ley 2 de 1991, ni el Decreto Reglamentario 2.400 de 1989, al establecer los requisitos antes mencionados, impone como sanci\u00f3n cuando se omiten, la invalidez del contrato que llegare a celebrarse. <\/p>\n
\u201cAl darle alcance de causal de nulidad, dice el recurrente, no consignado en los art\u00edculos 11 a 15 de la ley 09 de 1989, el Tribunal en su sentencia viol\u00f3 tales normas aplic\u00e1ndolas con un sentido distinto a su recta interpretaci\u00f3n. <\/p>\n
Seguidamente el recurrente se ocupa de la explicaci\u00f3n concerniente a la violaci\u00f3n de las otras normas indicadas en el cargo, como son los art\u00edculos relacionados con la nulidad absoluta en el C\u00f3digo Civil (1740, 1741, 1746 y 1857), los cuales califica como indebidamente aplicados, pues al no estar establecidas las formalidades de la ley 09 de 1989, como ad actus, mal pudo haberse dispuesto el decreto de nulidad y la restituci\u00f3n del bien al vendedor. Igualmente desarrolla lo relacionado con la violaci\u00f3n de las normas que dice no aplicadas, que efectivamente son las que tutelan su pretensi\u00f3n de cumplimiento, que al fin de cuentas es la aspiraci\u00f3n \u00faltima del \u00e9xito del recurso de casaci\u00f3n. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. De conformidad con el art. 1741 del C\u00f3digo Civil, las causales de nulidad absoluta de los actos o contratos son cuatro: el objeto il\u00edcito, la causa il\u00edcita, la incapacidad absoluta de la persona que emite el consentimiento y \u201cla omisi\u00f3n de alg\u00fan requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideraci\u00f3n a la naturaleza de ellos\u201d. <\/p>\n
2. Trat\u00e1ndose de la \u00faltima de las causales que es la que viene al caso, ha de decirse en primer lugar que ella constituye una excepci\u00f3n al principio de la consensualidad que ha cobrado vigencia en el derecho moderno. Por lo dem\u00e1s, tal motivo de nulidad, como claramente lo indica el art. 1740 ib\u00eddem, en asocio con el inicialmente citado, se refiere a las formalidades prescritas por la ley como requisitos \u201cpara el valor del mismo acto o contrato\u201d, \u201cen consideraci\u00f3n\u201d a su \u201cnaturaleza\u201d, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. En otras palabras, como lo ha expuesto la jurisprudencia y la doctrina, la norma comprende en la exigencia para derivar de su omisi\u00f3n la sanci\u00f3n mencionada, las llamadas formalidades ad solemnitatem o ad sustantiam actus, por oposici\u00f3n a las formalidades ad probationem, que son exigencias para la prueba del acto o contrato, pero que en manera alguna comprometen la vida misma del negocio, como ocurre con las primeras. <\/p>\n
Los contratos solemnes o formales, seg\u00fan lo dice el art. 1500 del C. Civil son aquellos que est\u00e1n sujetos \u201ca la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ning\u00fan efecto civil\u201d, es decir, aquellos en los cuales el consenso de las partes por s\u00ed solo no produce su perfeccionamiento y por ende resulta inapropiado para generar las obligaciones. Cuando hay contrato solemne ha dicho la Corte, la formalidad se exige so pena de nulidad, o sea que imperativamente la impone la ley y la voluntad por s\u00ed sola resulta impotente para hacer nacer un acto v\u00e1lido. En cambio, cuando se est\u00e1 frente a una forma probatoria, la ausencia de \u00e9sta no lesiona la validez del acto o contrato, pues \u00e9ste cobra vida con independencia de ella y es eficaz en s\u00ed mismo. Otra es la suerte del contrato en el evento de tener que probarse, pues es all\u00ed donde surge la dificultad por la ausencia de las formas predispuestas con dicha finalidad, pero sin que tal cosa signifique que el respectivo acto o contrato no pueda probarse, porque ese tipo de formalidades puede ser suplido, eventualmente, por otros medios de pruebas, como lo ha aceptado la pr\u00e1ctica jurisprudencial, al contrario de lo que acontece con las formalidades ad solemnitatem que no pueden ser suplidas por ning\u00fan otro medio de prueba, como claramente lo expone el art. 267 del C. de P. Civil, al referirse al caso particular del instrumento p\u00fablico ad sustantiam actus. <\/p>\n
3. Ahora, como antes qued\u00f3 expuesto, uno de los motivos de nulidad de los contratos expresamente establecido por el C\u00f3digo Civil, tiene que ver con la omisi\u00f3n de las formalidades ad sustantiam actus, o sea las prescritas por la ley \u201cpara el valor del mismo acto o contrato\u201d, \u201cen consideraci\u00f3n\u201d a su \u201cnaturaleza\u201d. No se trata entonces de la ausencia de cualquier formalidad, sino de aquella que la propia ley consider\u00f3 como un complemento necesario de la voluntad, al estimar que \u00e9sta por si sola no era id\u00f3nea o suficiente para producir el correspondiente efecto jur\u00eddico. De manera que esa formalidad tiene que ser exigida por la propia ley, que adem\u00e1s debe asignarle el car\u00e1cter ad sustantiam actus, pues s\u00f3lo as\u00ed se estar\u00eda frente a un requisito cuya desatenci\u00f3n generar\u00eda la nulidad absoluta del acto o contrato, dado el r\u00e9gimen de reserva y taxatividad que en materia de nulidades consagra el C\u00f3digo Civil. La omisi\u00f3n de otros requisitos y formalidades que no est\u00e9n prescritos por la ley \u201cpara el valor\u201d del acto o contrato, genera consecuencias distintas, pero no la nulidad absoluta que se examina en este evento. <\/p>\n
4. Como qued\u00f3 rese\u00f1ado en el compendio de la sentencia impugnada, el ad quem para adoptar la decisi\u00f3n anulatoria del contrato celebrado entre las partes del proceso, consider\u00f3 que la compraventa objeto de controversia adolec\u00eda de la falta de algunas formalidades \u201cad sustantiam actus, vale decir, requeridas para la existencia del acto respectivo\u201d, refiri\u00e9ndose concretamente a los requisitos que para \u201cla adquisici\u00f3n de bienes por enajenaci\u00f3n voluntaria\u201d establecen los arts. 12 a 14 de la ley 9 de 1989, porque en sentir del Tribunal \u201cel oficio de oferta de compra adolece, tal y como lo se\u00f1ala la primera instancia, de: la transcripci\u00f3n de las normas que reglamentan la enajenaci\u00f3n voluntaria y la expropiaci\u00f3n; la identificaci\u00f3n precisa del bien inmueble; el precio base de la negociaci\u00f3n; el certificado, ya sea expedido por la oficina de planeaci\u00f3n o del Alcalde, indicativo de que el bien que se adquiere se encuentra de conformidad con las pol\u00edticas del uso del suelo del municipio o fijado en el respectivo Plan de Desarrollo e igualmente, se omiti\u00f3 la inscripci\u00f3n del oficio en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria, para que el inmueble quedara fuera del comercio a partir de la fecha de su inscripci\u00f3n\u201d. <\/p>\n
5. Ciertamente la ley 9 del 11 de enero de 1989, consagra para efectos de la adquisici\u00f3n \u201cpor enajenaci\u00f3n voluntaria\u201d \u201cde inmuebles urbanos o suburbanos para desarrollar las actividades previstas en el art. 10\u201d de la ley, una serie de requisitos o formalidades dirigidas a reglamentar la oferta y la aceptaci\u00f3n como declaraciones de voluntad, para que ulteriormente, \u201csi hubiere acuerdo respecto del precio y de las dem\u00e1s condiciones de la oferta con el propietario\u201d, como lo dispone el art. 14 de la misma ley, den lugar a la celebraci\u00f3n de \u201cun contrato de promesa de compraventa, o de compraventa, seg\u00fan el caso\u201d. <\/p>\n
Esos requisitos conforme a los arts. 12, 13 y 14 de la ley 9 de 1989, son: <\/p>\n
a) \u201cLa oficina de planeaci\u00f3n o la que cumpla sus funciones, certificar\u00e1 como requisito previo que el uso para el cual se destinar\u00e1 el inmueble objeto de la adquisici\u00f3n o la expropiaci\u00f3n se encuentra de conformidad con el uso del suelo fijado en el respectivo plan\u201d. Donde no exista Plan de Desarrollo o Plan de Desarrollo Simplificado, corresponder\u00e1 al alcalde certificar, previo concepto de la oficina de planeaci\u00f3n departamental (art. 12). <\/p>\n
b) El representante legal de la entidad adquirente, previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas, expedir\u00e1 \u201cel oficio por medio del cual se disponga la adquisici\u00f3n de un bien mediante enajenaci\u00f3n voluntaria directa. El oficio contendr\u00e1 la oferta de compra, la transcripci\u00f3n de las normas que reglamentan la enajenaci\u00f3n voluntaria y la expropiaci\u00f3n, la identificaci\u00f3n precisa del inmueble, y el precio base de la negociaci\u00f3n. Al oficio se anexar\u00e1 la certificaci\u00f3n de que trata el art\u00edculo anterior\u201d (art. 13). <\/p>\n
c) A la oferta de compra se debe anexar \u201cel aval\u00fao efectuado por el Instituto Geogr\u00e1fico Agust\u00edn Codazzi o la entidad que cumpla sus funciones\u201d, que ser\u00e1 el fundamento del precio base de la negociaci\u00f3n (art. 13 inc. 2\u00ba.). <\/p>\n
d) \u201cEl oficio que disponga la adquisici\u00f3n se notificar\u00e1 al propietario a m\u00e1s tardar dentro de los 5 d\u00edas h\u00e1biles siguientes al de su expedici\u00f3n\u201d. De no efectuarse la notificaci\u00f3n personal se har\u00e1 en los t\u00e9rminos y con las formalidades que indica el inciso 3\u00ba. del art. 13. <\/p>\n
e) \u201cEl oficio que disponga una adquisici\u00f3n ser\u00e1 inscrito por la entidad adquirente en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria del inmueble dentro de los 5 d\u00edas siguientes a su notificaci\u00f3n\u201d, con el fin de que el bien quede \u201cfuera del comercio\u201d y vedada la posibilidad de \u201cconceder licencia de construcci\u00f3n, de urbanizaci\u00f3n, o permiso de funcionamiento por primera vez para cualquier establecimiento industrial o comercial sobre el inmueble objeto de la oferta de compra\u201d. (art. 13 inc. 5\u00ba.). <\/p>\n
En otras palabras, siguiendo las directrices de las normas citadas, la voluntad de las partes contratantes por si sola resulta insuficiente para la formaci\u00f3n del contrato. S\u00f3lo y en tanto \u00e9sta se exprese con el lleno de los requisitos y formalidades indicadas, puede dar margen al acuerdo (oferta y aceptaci\u00f3n), que como ya se dijo, bien puede ser de promesa de compraventa, o de compraventa directamente. De manera que esas formalidades, dado el inter\u00e9s general que en ellas concurre, no se pueden mirar de manera aislada, sino como un proceso administrativo previo (\u201crequisito previo\u201d, dice el art. 12), y por supuesto, ligado o incorporado, como parte integrante del contrato de promesa de compraventa o del de compraventa espec\u00edficamente, pues, se reitera, s\u00f3lo mediando ellas se puede concluir que la voluntad negocial est\u00e1 debidamente expresada, sin que acerca de esas condiciones se pueda predicar discreci\u00f3n en su aplicaci\u00f3n para dejar a salvo el acto final, porque sin duda alguna, las normas que se encargan de establecer ese procedimiento son de derecho p\u00fablico y por ende de imperativo cumplimiento en los t\u00e9rminos de los arts. 16 y 1519 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
En fin, las formalidades consagradas por los arts. 11, 12, 13 y 14 de la ley 9\u00aa. de 1989, como procedimiento administrativo \u201cprevio\u201d, o \u201cetapa de la adquisici\u00f3n por enajenaci\u00f3n voluntaria directa\u201d, seg\u00fan la calificaci\u00f3n de la propia ley, a las claras constituyen solemnidades ad sustantiam actus, o sea prescritas por la ley para el valor del acto de enajenaci\u00f3n (compraventa), de las cuales no se puede sustraer la administraci\u00f3n, porque como ya qued\u00f3 expresado, se trata de normas de derecho p\u00fablico en cuya validez y eficacia est\u00e1 comprometido el inter\u00e9s general, pues al fin de cuentas se est\u00e1 frente a una negociaci\u00f3n reglada en consideraci\u00f3n a los fines sociales que informan la legislaci\u00f3n en comentario, no s\u00f3lo porque se trata de la adquisici\u00f3n de inmuebles para adelantar programas de vivienda de inter\u00e9s social, sino llevarlos a cabo en condiciones de dignidad y seguridad, como lo garantiza el \u201crequisito previo\u201d de la certificaci\u00f3n de planeaci\u00f3n o de la oficina correspondiente, previsto por el art. 12, acerca de la incorporaci\u00f3n del lote a la regulaci\u00f3n urban\u00edstica del municipio, con el fin de evitar que se adelanten programas en zonas de riesgo o que generen la subnormalizaci\u00f3n de la vivienda. <\/p>\n
7. Aunque con referencia a otros preceptos, ya la Corte hab\u00eda tenido oportunidad de ocuparse de un caso, que mutatis mutandi, guarda similitud con el que ahora se examina. En aquella ocasi\u00f3n, la Corporaci\u00f3n en sentencia de 7 de noviembre de 1980 (G.J., t. CLXVI, p\u00e1gs. 203 a 209), calific\u00f3 como nulo absolutamente un contrato de compraventa celebrado por escritura p\u00fablica, acerca de un bien inmueble de propiedad municipal, pero sin que se hubieran cumplido previamente los requisitos se\u00f1alados para ese tipo de acto por el art. 204 de la ley 4\u00aa. de 1913. En aquel momento dijo la Corte: <\/p>\n
\u201cPara llevar a cabo la venta del inmueble de propiedad municipal, en principio y como regla general, seg\u00fan est\u00e1 dispuesto por el art\u00edculo 204 citado, a m\u00e1s de otorgamiento de escritura p\u00fablica que es solemnidad propia del contrato de venta de fincas ra\u00edces (art\u00edculo 1857 del C. C.), previamente deben ser satisfechos, entre otros los siguientes requisitos: aval\u00fao judicial del bien, publicaci\u00f3n en el peri\u00f3dico oficial del departamento de anuncio sobre la venta… <\/p>\n
\u201cViene de lo anterior que para sustraer la venta de un inmueble municipal de la regla general del art\u00edculo 204 de la Ley 4a. de 1913, se requiere demostrar que ella est\u00e1 regulada por una disposici\u00f3n posterior que exija solemnidades diferentes. Puede, pues, sentarse esta regla: si no se acredita que el inmueble municipal vendido ten\u00eda al momento de celebrarse el contrato, una especial calidad que lo somete a un tratamiento diferente, entonces las solemnidades que se deben llenar en su enajenaci\u00f3n, a m\u00e1s de la escritura p\u00fablica, son las detalladas en las ocho reglas que da el art\u00edculo 204 del C\u00f3digo de R\u00e9gimen P\u00f3l\u00edtico y Municipal.\u201d (El rayado no es original). <\/p>\n
8. En este orden de ideas, v\u00e1lidamente se puede concluir que el cargo examinado no puede prosperar, por cuanto el Tribunal no incurri\u00f3 en los errores de juzgamiento que la censura denuncia, pues en este particular caso, las partes contratantes omitieron todo el procedimiento previo, destinado como se dijo, a la formaci\u00f3n del consenso entre los contratantes. <\/p>\n
DECISION <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia proferida el 28 de septiembre de 1994 por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pamplona, en el proceso ordinario promovido por Jos\u00e9 Luis Cort\u00e9s Zambrano contra el Municipio de Pamplona. <\/p>\n
Costas a cargo del recurrente. T\u00e1sense. <\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y devu\u00e9lvase oportunamente al Tribunal de origen. <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
MANUEL ARDILA VELASQUEZ <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
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S-062-2000 [5267] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA Magistrado Ponente: Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, D.C., veinticuatro (24) de mayo de dos mil (2000) […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[81],"tags":[],"class_list":["post-81790","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-81"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81790","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=81790"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81790\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=81790"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=81790"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=81790"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}