S-123-2000 [5372]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA <\/p>\n
Magistrado Ponente: <\/p>\n
DR. JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
Ref. Expediente 5372 <\/p>\n
Despacha la Corte el recurso extraordinario de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 15 de junio de 1994, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn, dentro del proceso ordinario adelantado por \u00abCONDOMINIO LA ALDEA DEL SOL Y CIA. LTDA\u00bb frente al BANCO CENTRAL HIPOTECARIO. <\/p>\n
A N T E C E D E N T E S: <\/p>\n
1. D\u00edjose en el libelo genitor del proceso, que la sociedad actora, que en un principio se denomin\u00f3 \u00abPARQUE RESIDENCIAL LOS EUCALIPTOS y C\u00eda. Ltda.\u00bb, adquiri\u00f3, mediante la escritura p\u00fablica No.415 del 9 de marzo de 1987, el inmueble denominado \u00abLA REYERA\u00bb, ubicado en la ciudad de Sogamoso, cuyas especificaciones se se\u00f1alan con detenimiento en la demanda, inmueble sobre el cual la sociedad compradora, ahora demandante, proyect\u00f3 la construcci\u00f3n de un \u00abdesarrollo arquitect\u00f3nico\u00bb constante de 100 unidades de vivienda, distribuidas en dos agrupaciones de 48 y 52 unidades respectivamente, un centro comercial, dos unidades de servicios comunales y dos porter\u00edas. Su construcci\u00f3n se ejecutar\u00eda a partir de una primera etapa en la cual se levantar\u00edan 16 viviendas de la manzana 1 de dicha agrupaci\u00f3n. <\/p>\n
Una vez la Constructora alleg\u00f3 todos los documentos exigidos por el Banco, \u00e9ste orden\u00f3 el aval\u00fao del inmueble, aval\u00fao que arroj\u00f3 como resultado un valor de $10.000.oo metro cuadrado, estimaci\u00f3n para la cual el perito asignado por aqu\u00e9l tuvo en cuenta que los servicios de agua, fluido el\u00e9ctrico y alcantarillado estaban por construirse, am\u00e9n que exalt\u00f3 \u00abel buen progreso y valorizaci\u00f3n\u00bb de la obra. <\/p>\n
Con base en ese aval\u00fao el Banco autoriz\u00f3 una l\u00ednea de cr\u00e9dito por la suma de $66.000.000.oo, la cual, por petici\u00f3n de la Constructora, fue adicionada en $13.400.000, oo m\u00e1s, para un total de $79.400.000.oo, cr\u00e9dito que fue garantizado mediante la hipoteca de que da cuenta la escritura No. 1499 del 2 de junio de 1988 de la Notar\u00eda Segunda de Sogamoso, constituida sobre el mismo inmueble. <\/p>\n
A la obra proyectada se dio inicio el 15 de febrero de 1988 y mientras la misma avanzaba, el acreedor hizo los desembolsos que el demandante se\u00f1ala, cada uno de los cuales fue garantizado con un pagar\u00e9. En total el Banco desembols\u00f3 la suma de $73.457.462.50. <\/p>\n
El 1o. de octubre de 1988 se terminaron de construir los dos apartamentos modelos, pero el 17 de diciembre siguiente se suspendi\u00f3 la construcci\u00f3n en vista del p\u00e9simo resultado obtenido por las ventas. Para el 15 de febrero de 1989 se terminaron algunas obras faltantes con miras a dejar los apartamentos restantes en un 90% de construcci\u00f3n. Las ventas fueron un \u00abtotal y rotundo fracaso\u00bb. El programa, que consist\u00eda en un conjunto cerrado, el primero que se constru\u00eda en Boyac\u00e1, no fue acogido por el pueblo boyacense que no hab\u00eda experimentado, ni conocido esta nueva forma de vida. Como consecuencia de este hecho la Constructora se encontr\u00f3 en la m\u00e1s absoluta imposibilidad de atender el pago de sus obligaciones para con el Banco y con otros acreedores. <\/p>\n
El Banco Central Hipotecario envi\u00f3 el d\u00eda 24 de abril de 1989 a la deudora un telegrama por medio del cual exig\u00eda el pago de la totalidad de la obligaci\u00f3n adeudada. La requerida, a su vez, respondi\u00f3 mediante telegrama del 3 de mayo anunciando que hab\u00eda adelantado conversaciones con el Director de Cartera tendientes a justificar la mora y con miras a obtener un nuevo plazo. <\/p>\n
Mediante comunicaci\u00f3n del 10 de mayo siguiente, la sociedad deudora ofreci\u00f3 tres alternativas de pago, y mediante carta del 7 de junio hizo \u00e9nfasis en la \u00faltima de aqu\u00e9llas, consistente en la daci\u00f3n en pago de unos terrenos o activos de propiedad de la deudora. El 7 de junio siguiente la deudora se comunic\u00f3 con el Gerente de la Sucursal de Sogamoso, enter\u00e1ndolo de las conversaciones que hab\u00eda adelantado con el Jefe de Cartera de esa misma instituci\u00f3n y plante\u00e1ndole dos posibilidades de arreglo. La primera de ellas consistente en entregar en daci\u00f3n en pago las 16 casas financiadas por esa entidad, en el estado en que se encontraban y por un valor global de $112.000.000.oo, \u00abconsiderando que a\u00fan faltan aproximadamente $18.000.000.oo por invertir para su terminaci\u00f3n total\u00bb. La otra posibilidad consist\u00eda en entregar el terreno no construido, con un \u00e1rea de 15.586 metros cuadrados y avaluado en la suma de $62.000.000.oo junto con todas sus mejoras como son el cerramiento en tapia pisada y teja de barro, 640 metros de alcantarillado, una valla comercial con iluminaci\u00f3n hal\u00f3gena y 3 casas construidas en un 70%, mejoras \u00e9stas que avaluaban por separado en $30.000.000.oo. <\/p>\n
El Arquitecto P\u00e9rez Becerra quien, a petici\u00f3n del Banco elabor\u00f3 los dos aval\u00faos, conceptu\u00f3 en abril de 1988, que el metro cuadrado val\u00eda $10.000.oo, pero un a\u00f1o largo despu\u00e9s afirm\u00f3 que no val\u00eda sino $4.000.oo, present\u00e1ndose as\u00ed, una situaci\u00f3n absurda, injusta y aberrante que propicia dos interrogantes: a) que el Banco le orden\u00f3 al perito hacer un aval\u00fao muy por debajo del precio comercial, o, b) que as\u00ed procedi\u00f3 el perito motu proprio. En el primer caso esa es la prueba del abuso del derecho del acreedor; y en el segundo el Banco tambi\u00e9n incurri\u00f3 en tal abuso al ordenar y aceptar el aval\u00fao contrario a la realidad. <\/p>\n
En nueva comunicaci\u00f3n del 11 de agosto de 1989, el Banco acepta la daci\u00f3n en pago, pero exige m\u00e1s bienes de los ofrecidos, ello en consideraci\u00f3n del aval\u00fao dado por el perito. En s\u00edntesis, adem\u00e1s del lote del terreno, propone que se le entreguen los apartamentos 101 y 201 que se encuentran terminados, los cuales est\u00e1n avaluados en $6.300.000.oo cada uno, m\u00e1s los apartamentos 104, 204, 105 y 205 que le siguen en construcci\u00f3n, a un precio de $4.800.000.oo cada uno. Tal comunicaci\u00f3n se produjo tres meses y un d\u00eda despu\u00e9s de la primera comunicaci\u00f3n de la deudora y mientras tanto el cr\u00e9dito se hab\u00eda incrementado en la cantidad aproximada de $9.000.000.oo. Luego al dilatar la respuesta el Banco actuaba deshonestamente, llevando lentamente a la ruina al deudor honesto. <\/p>\n
El 14 de agosto de ese mismo a\u00f1o, se produjo la respuesta de la sociedad deudora mediante la cual, hizo saber al Banco que le era inaceptable el \u00faltimo aval\u00fao pericial, cabalmente por las razones que all\u00ed minuciosamente se anotan, motivo por el cual solicita una r\u00e1pida y menos dr\u00e1stica decisi\u00f3n del Banco, el cual, sin embargo, mediante carta del 4 de septiembre de 1989, persiste en su actitud, destacando, adem\u00e1s, que la demora por la que se duele la Constructora ha sido causada, precisamente, por sus reiterados cambios de oferta. Entiende el demandante que esta comunicaci\u00f3n es prueba del abuso del derecho del Banco porque, debido a la precaria situaci\u00f3n de la deudora, no le quedaba otro expediente que el de admitir la propuesta del Banco o se encontrar\u00eda de frente al proceso ejecutivo. <\/p>\n
Pero, para mayor sorpresa de la sociedad deudora, la minuta de daci\u00f3n en pago arroja un precio de $2.000.oo el metro cuadrado de la tierra de la que se adue\u00f1\u00f3 el Banco, es decir ni siquiera los $4.000.oo del aval\u00fao. <\/p>\n
Transcribe a continuaci\u00f3n el demandante, como todas las dem\u00e1s, la nota del 6 de septiembre de 1989 por medio de la cual la Constructora acepta entregar al Banco en pago las propiedades que \u00e9ste exige, pero dejando constancia que tal mecanismo, por conducir a una reforma del reglamento de propiedad horizontal y de las licencias de construcci\u00f3n implicaba una serie de tr\u00e1mites y gestiones administrativas que demorar\u00edan a\u00fan m\u00e1s la soluci\u00f3n de la deuda. Por tal raz\u00f3n propone hacer una escritura entregando la totalidad de los activos (lote y casas) y una vez legalizada la escrituraci\u00f3n el Banco le reembolsar\u00eda a la Constructora los activos sobrantes o cualquier otro inmueble de su propiedad. <\/p>\n
Un mes largo despu\u00e9s, teniendo en cuenta que cada d\u00eda de mora le costaba a la deudora m\u00e1s de $100.000.oo, \u00e9sta le recrimina al Banco por la dilaci\u00f3n de su respuesta, haci\u00e9ndole ver lo abusivo y deshonesto de su comportamiento. El Banco, a su vez, mediante documento del 26 de octubre de 1989, acepta la propuesta de la deudora y le solicita dejar sin efecto alguno el reglamento de propiedad horizontal de los bienes que se van a recibir en pago, m\u00e1s el desenglobe del lote de terreno con miras a realizar un reloteo para devolver los activos del caso. As\u00ed mismo, el 10 de noviembre siguiente, en carta dirigida al abogado de la deudora, el acreedor le hace saber que la dilaci\u00f3n en la negociaci\u00f3n s\u00f3lo puede ser atribuida a los permanentes cambios de las proposiciones de la deudora y le informa que se ha dado orden a la Sucursal de Sogamoso de elaborar la minuta de daci\u00f3n en pago, teniendo en cuenta que como el reglamento de propiedad horizontal no se hab\u00eda inscrito a\u00fan en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos pertinente, no hab\u00eda necesidad de hacer la minuta por la totalidad del predio como lo hab\u00eda propuesto la deudora. <\/p>\n
En la minuta el Banco program\u00f3 quedarse a t\u00edtulo de daci\u00f3n en pago, con un lote de terreno separado de aqu\u00e9l sobre el que reca\u00eda la hipoteca, de una extensi\u00f3n de 12.185,38 metros cuadrados dentro del cual quedaban comprendidos los 16 apartamentos que fueron construidos con el pr\u00e9stamo obtenido de aqu\u00e9l. <\/p>\n
Conforme al segundo aval\u00fao, cuya aceptaci\u00f3n le fue impuesta a la constructora, el valor del metro cuadrado ser\u00eda de $4.000.oo, y si los apartamentos fueron recibidos, 14 de ellos por $4.800.000.oo, y los dos restantes por $6.800.000.oo, y teniendo en cuenta que la daci\u00f3n en pago se hizo por $105.000.000.oo, resultar\u00eda que la tierra tuvo un valor de $24.350.000.oo, es decir a $1.998.oo el metro cuadrado, lo que equivale a menos de la mitad de lo que el perito estim\u00f3 en el segundo dictamen. A ello se le agregaron los 16 apartamentos que tuvieron una inversi\u00f3n superior a los $100.000.000.oo. Entonces, el mayor valor de lo pagado en tierra y construcciones es superior al doble de la deuda que se cancel\u00f3 con la daci\u00f3n en pago. Todo ello por el abuso del derecho del acreedor al ordenar un nuevo aval\u00fao de la tierra que, en \u00faltimas, no se tuvo en consideraci\u00f3n, y no tener en cuenta que los deudores hab\u00edan invertido en la construcci\u00f3n, seg\u00fan el interventor del propio Banco, recursos propios. Adem\u00e1s la injustificada demora de la etapa precontractual que es imputable al Banco aument\u00f3 la deuda en $20.000.000.oo m\u00e1s. <\/p>\n
El contenido de la minuta, junto con la liquidaci\u00f3n de la deuda, s\u00f3lo pudo ser conocida por la sociedad demandante pocos d\u00edas antes de firmar la escritura y no pod\u00edan discutir su contenido porque el riesgo de cualquier demora la llevar\u00eda a la ruina total. <\/p>\n
Adem\u00e1s, como puede comprobarse con la lectura de la minuta, el resto del inmueble no fue deshipotecado por la sociedad acreedora, siendo que tal gravamen representaba un grave perjuicio para sus due\u00f1os pues su \u00fanico bien segu\u00eda gravado por el Banco. Era obvio que no pod\u00eda hacerse ning\u00fan reclamo porque una dilaci\u00f3n m\u00e1s hab\u00eda significado el aumento considerable de la deuda. <\/p>\n
Con posterioridad al registro de la escritura de daci\u00f3n en pago, el Banco de Bogot\u00e1 inici\u00f3 un ejecutivo singular contra la sociedad demandante, habiendo obtenido como medida cautelar el embargo de lo que \u201cqued\u00f3 del inmueble, pero hipotecado\u201d (sic) lo cual complica el aludido ejecutivo e imposibilita hipotecar el inmueble a cualquier otra persona. <\/p>\n
Afirma el demandante, en fin, que si bien la desproporci\u00f3n aritm\u00e9tica del precio de la daci\u00f3n en pago dar\u00eda lugar a una lesi\u00f3n enorme, cuya acci\u00f3n rescisoria considera viable en tal tipo de eventos, admite que no acude a ella porque no podr\u00eda soportar los intereses usurarios que tendr\u00eda que pagar en caso de que se decretara la rescisi\u00f3n del contrato. <\/p>\n
2. Con base en esa \u00abcausa petendi\u00bb impetra el demandante que se declare que el demandado obr\u00f3 de mala fe en la etapa precontractual y abus\u00f3 de su derecho de acreedor en la celebraci\u00f3n del contrato de daci\u00f3n en pago de que trata la escritura p\u00fablica No. 3709 del 22 de noviembre de 1989 de la Notar\u00eda Segunda del C\u00edrculo de Sogamoso. Que como consecuencia de tal declaraci\u00f3n, el Banco est\u00e1 obligado a indemnizar a la demandante los perjuicios causados, as\u00ed: a) La diferencia entre el valor del metro de terreno que se vio precisado a entregar en daci\u00f3n en pago a menos de $2.000.oo el metro cuadrado y el valor de $10.000.oo en que ese mismo metro cuadrado fue estimado en el primer aval\u00fao por el perito del Banco, junto con el reajuste equivalente a la desvalorizaci\u00f3n de la moneda. b) Que se condene al Banco a devolver el valor de los intereses que liquid\u00f3 desde cuando acept\u00f3 la oferta hasta el 22 de noviembre de 1989, fecha en que se perfeccion\u00f3 el contrato, y c) los perjuicios morales que se causaron a la sociedad demandante. Finalmente, que se ordene la cancelaci\u00f3n de la hipoteca que garantizaba el cr\u00e9dito ya pagado. <\/p>\n
3. Enterada la sociedad demandada de esas pretensiones se opuso a la mismas y, aun cuando acept\u00f3 como ciertos la mayor\u00eda de los hechos que la soportan, neg\u00f3 otros y dijo desconocer los dem\u00e1s. <\/p>\n
4. El Juzgado 16 Civil del Circuito de Bogot\u00e1, que conoci\u00f3 de la primera instancia del proceso, puso t\u00e9rmino a la misma mediante sentencia desestimatoria de las pretensiones de la demanda, decisi\u00f3n que fue confirmada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn, al cual le fue remitido el asunto en cumplimiento de las normas sobre descongesti\u00f3n judicial, si bien reform\u00e1ndola en lo pertinente, a efectos de inhibirse de decidir sobre la cancelaci\u00f3n del gravamen hipotecario. <\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
Luego de destacar los aspectos relevantes del litigio, define el Tribunal el consentimiento, como el acuerdo de la voluntad de las partes intervinientes acerca de los elementos esenciales que lo tipifican, y agrega que el mismo se genera por la confluencia de dos etapas sucesivas como son la oferta y su aceptaci\u00f3n. Como quiera que una oferta puede generar una contraoferta, es posible que se sucedan varias contrapropuestas antes del convenio. En esta etapa se debe procede de buena fe exenta de culpa so pena de indemnizar los perjuicios causados por el inter\u00e9s negativo y por asaltar la buena fe de quien confi\u00f3 en la validez del contrato. Una vez aceptada la oferta de celebrar contrato solemne nace para las partes la obligaci\u00f3n de hacer consistente en celebrar el contrato prometido, obligaci\u00f3n que puede ser pura y simple o sujeta a modalidades de plazo o condici\u00f3n. <\/p>\n
Mientras est\u00e9 vigente la oferta, agrega el fallador, el destinatario puede aceptarla o no, y en virtud del postulado de la autonom\u00eda de la voluntad, no se le puede presionar para que lo haga, porque en tal caso el consentimiento quedar\u00eda viciado. Aceptar o no, depende, entonces, del libre albedr\u00edo del destinatario y su silencio s\u00f3lo se traduce en una vulneraci\u00f3n a una regla de cortes\u00eda que no alcanza \u00abresonancia jur\u00eddica\u00bb o que no transgrede un imperativo jur\u00eddico, raz\u00f3n por la cual no puede convertirse en fuente de obligaci\u00f3n indemnizatoria de perjuicios por culpa \u00abin contraendo\u00bb (sic). El incumplimiento del contrato es un hecho il\u00edcito que hace surgir para el acreedor el inter\u00e9s jur\u00eddico para reclamar su cumplimiento, si a\u00fan ello fuere posible, o por compensaci\u00f3n, junto con la indemnizaci\u00f3n de perjuicios moratorios que encuentre venero en ese hecho il\u00edcito, al cual para tal efecto debe \u00abhermanarse\u00bb la culpa. <\/p>\n
Cuando se paga lo debido, surge para el acreedor la obligaci\u00f3n de cancelar la hipoteca que garantiza la deuda, obligaci\u00f3n que el deudor puede exigir mediante la acci\u00f3n ejecutiva, pretensi\u00f3n que, por tanto, no puede acumularse a aquellas que se tramitan por la v\u00eda ordinaria. <\/p>\n
Pasando a otro planteamiento, afirma el juzgador que el acreedor no puede ser constre\u00f1ido a recibir prestaci\u00f3n distinta de la debida. Pero si lo acepta, tal fen\u00f3meno constituye una novaci\u00f3n en la cual el consentimiento de las partes se debe formar atendiendo el postulado de la buena fe exenta de culpa. En todo caso, la daci\u00f3n en pago no puede ser impugnada posteriormente en raz\u00f3n de lesi\u00f3n enorme porque este mecanismo no se encuentra previsto en la ley para tal supuesto. El acreedor debe ejercer sus derechos sin perjuicio del deudor, so pena de indemnizar por ello. <\/p>\n
Agotado este anal\u00edsis, el cual, valga decirlo, fue expuesto en forma poco clara, se adentra el fallador en el examen del caso concreto, para lo cual afirma que obra en el expediente copia aut\u00e9ntica de la escritura 1499 del 2 de junio de 1988, en virtud de la cual se constituy\u00f3 hipoteca sobre un inmueble para garantizar un pr\u00e9stamo por $79.400.000.oo que el Banco Central Hipotecario hab\u00eda otorgado a la sociedad demandante. <\/p>\n
La sociedad deudora le propuso al Banco variar el objeto de la prestaci\u00f3n debida por la de recibir parte del inmueble hipotecado junto con las construcciones que ya se hab\u00edan levantado, propuesta que no fue aceptada por el Banco pues le introdujo algunas modificaciones, desencaden\u00e1ndose as\u00ed una serie de contrapropuestas, hasta el 26 de octubre de 1989 cuando el Banco adhiri\u00f3 a la oferta, record\u00e1ndole a la demandante que debe realizar unas gestiones atinentes al reglamento de propiedad horizontal y al desenglobe de terreno, previamente a solemnizar la daci\u00f3n en pago, la cual, finalmente, se perfeccion\u00f3 el 22 de noviembre mediante escritura p\u00fablica 3709 de la Notar\u00eda Segunda de Sogamoso. Por tanto, una vez aceptada la oferta era imposible que se perfeccionara el contrato prometido puesto que era necesario reunir ciertos requisitos y documentos. En ese orden de ideas ning\u00fan inter\u00e9s jur\u00eddico tiene la demandante para reclamar la indemnizaci\u00f3n de perjuicios consistentes en los intereses producidos por el capital adeudado y a partir de la fecha de la aceptaci\u00f3n de la oferta. <\/p>\n
De otro lado, a\u00f1ade, \u00bb …La demandante entendi\u00f3 que la aceptaci\u00f3n refer\u00eda al valor de $4.000 por metro cuadrado, siendo que a la postre realmente oper\u00f3 por menos de $2.000 y en relaci\u00f3n con el inmueble, asevera (sic.); por eso, pide reajuste hasta la cifra de $10.000, que fue la asignada por el demandado para hacer el pr\u00e9stamo y atendiendo el estado que el bien presentaba para ese entonces; a lo que \u00e9ste replica diciendo que dicho aval\u00fao se efectu\u00f3 con miras hacia el futuro, vislumbrando el potencial estado del inmueble luego de concluida la urbanizaci\u00f3n, con lo que la demandante coincide, se infiere del hecho de reclamar dicho valor y cuando la obra en lo que refiere a la parte dada en pago, no se encontraba terminada. <\/p>\n
\u00bb Acatando los razonamientos de la demandante que la llevaron a concluir precio inferior a $2.000 por metro cuadrado y para el \u00e1rea total no construida, se tiene que ello no concuerda con la realidad, pues el valor de los apartamentos incluye el del suelo donde se encuentran levantados, siendo entonces que $24.350.000, es el valor del \u00e1rea sin edificar, restando de 12.185,38 metros cuadrados, superficie del inmueble dado en pago; de tal suerte se tiene que, ninguno de los aval\u00faos se acogi\u00f3 por el demandado para apreciar el valor del inmueble dado en pago; haciendo la operaci\u00f3n aritm\u00e9tica de agregar al \u00e1rea del inmueble la de lo construido 1.557,76 metros cuadrados, que resultan de sumar 768 y 789,76 metros cuadrados, correspondientes al \u00e1rea de 96 y 98,72 metros cuadrados, para 8 y 8 apartamentos, resultan $7.804,41, por metro cuadrado; inferior a los $10.000 reclamados, por cuanto ellos se fijaron en atenci\u00f3n a la potencial finalizaci\u00f3n de la obra, y aquel acompasa con el hecho de estar inconclusa\u00bb. <\/p>\n
Por tanto, concluy\u00f3 el ad-quem, no existi\u00f3 abuso del derecho por parte del acreedor demandado, raz\u00f3n por la cual confirma la sentencia apelada pero la reforma para inhibirse con relaci\u00f3n a una de sus pretensiones. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACION: <\/p>\n
En el \u00fanico cargo que aquella contiene, con apoyo en la causal primera de casaci\u00f3n, v\u00eda indirecta, se acusa la sentencia recurrida de ser violatoria de los art\u00edculos 830 y 863 del C\u00f3digo de Comercio, por falta de aplicaci\u00f3n, infracciones provenientes del error de hecho de haber supuesto que en el proceso existe prueba de que el valor del metro cuadrado del terreno dado en pago lo fue la suma de $7.804,41, cuando en realidad no existe prueba alguna en tal sentido, yerro que lo llev\u00f3 a considerar que en esas condiciones no existi\u00f3 el abuso del derecho del acreedor, ni aprovechamiento del estado de inferioridad de la deudora demandante. <\/p>\n
El recurrente explica el cargo afirmando que el Tribunal tuvo como punto de partida que \u00e9l aceptaba que el Banco avalu\u00f3 el metro cuadrado del terreno por la suma de $10.000,oo, una vez se terminara la construcci\u00f3n proyectada; que la deudora ofreci\u00f3 en pago de la deuda, lo construido y 12.185,38 metros cuadrados de terreno, los cuales fueron avaluados por el Banco a raz\u00f3n de $4.000,oo por metro; que por el terreno libre de construcci\u00f3n la negociaci\u00f3n tuvo un valor de $24.350.000,oo, asertos todos estos que sustenta con la transcripci\u00f3n pertinente de la sentencia recurrida. <\/p>\n
Afirma el censor, que la sociedad deudora se vio obligada a aceptar la suma de $4.000,oo como valor del metro cuadrado en la negociaci\u00f3n, pero en la escritura de daci\u00f3n en pago, el valor del metro cuadrado result\u00f3 inferior a $2.000,oo. El Tribunal, por el contrario, sostiene que el precio del metro cuadrado fue la suma de $7.804,41. Y como el aval\u00fao para precio futuro era de $10.000,oo, la suma pagada, que no es lejana de tal estimaci\u00f3n, fue un precio justo que determina que no hubo abuso del derecho del acreedor. <\/p>\n
Pero no existe en el expediente ning\u00fan elemento probatorio que permita determinar de d\u00f3nde sac\u00f3 el ad-quem ese valor de $7.804,41, desde luego que no cit\u00f3, ni pod\u00eda citarla, porque no existe prueba alguna de su deducci\u00f3n, error que, en consecuencia, es evidente. <\/p>\n
Si la cantidad que el Tribunal invent\u00f3 solo existe en su mente, todo el argumento que arm\u00f3 con esa falsa prueba se cae como un castillo de naipes. Si el valor del terreno libre de construcci\u00f3n fue de $24.350.000,oo, como as\u00ed lo admite el fallador, el valor del metro cuadrado ser\u00eda la suma de $2.291,20, resultado que se deduce de la siguiente operaci\u00f3n aritm\u00e9tica: <\/p>\n
La extensi\u00f3n total del terreno dado en pago fue de 12.185,38 metros cuadrados. De esta cifra se resta el \u00e1rea que supuestamente ocupan las construcciones, que para el Tribunal lo fue de 1.557,76 metros cuadrados, extensi\u00f3n que el recurrente acepta. En ese orden de ideas, el \u00e1rea del terreno libre de extensi\u00f3n es de 10.627,62 metros cuadrados, que divididos por $24.350.000,oo, valor del terreno sin construcciones, arroja la suma ya dicha de $2.291,20. Pero el juzgador, sin saber c\u00f3mo, dijo que el precio del metro cuadrado hab\u00eda sido de $7.804,41, inclusive, realizando la operaci\u00f3n que \u00e9ste anuncia, consistente en agregar el \u00e1rea construida al total del terreno, el metro cuadrado tendr\u00eda un valor de $1.771,80. <\/p>\n
Partiendo de esa falsa premisa de que el precio del metro cuadrado fue la suma de $7.804,41, el Tribunal concluy\u00f3, no solo que no existi\u00f3 abuso del derecho, sino que el Banco fue amplio y generoso con la deudora. Ese error es evidente y trascendente. Lo \u00faltimo porque el inmueble dado en pago result\u00f3 enajenado por una suma muy inferior a los $4.000,oo en que fue avaluado el metro cuadrado, y cualquier demora en la negociaci\u00f3n era ruinosa para la demandante. Como la sentencia recurrida, seg\u00fan el censor, debe casarse, a\u00f1ade a sus imputaciones algunas disquisiciones relativas al contenido del fallo sustitutivo que habr\u00eda de reemplazarla. <\/p>\n
1. El Tribunal se equivoc\u00f3, es lo cierto, y el yerro que se le atribuye es manifiesto. En efecto, no existe en el proceso elemento probatorio alguno que permita inferir que el precio del metro cuadrado del terreno libre de construcci\u00f3n dado en pago, fuera la suma de $7.804,41 tal como el fallador lo asienta. Inclusive, si se pudiera realizar la operaci\u00f3n matem\u00e1tica que de manera il\u00f3gica e ininteligible anuncia, esto es, la de \u00ab…agregar al \u00e1rea del inmueble la de lo construido 1.557,76 metros cuadrados, que resultan de sumar 768 y 789,76 metros cuadrados, correspondientes al \u00e1rea de 96 y 98,72 metros cuadrados, para 8 y 8 apartamentos, resultan $7.804,41, por metro cuadrado…\u00bb, el total, contrario a lo que el ad-quem infiere, se\u00f1alar\u00eda que el costo del metro cuadrado tendr\u00eda que ser muy inferior, desde luego que al aumentar la extensi\u00f3n del terreno y al dividirlo por el mismo supuesto precio de $24.350.000,oo, el valor de aquel, en lugar de aumentar, disminuye. <\/p>\n
2. Mas tal yerro, no obstante lo evidente, no es trascendente, como pasa a demostrarse. <\/p>\n
2.1. Al disponer el art\u00edculo 830 del C\u00f3digo de Comercio que \u00abEl que abuse de sus derechos estar\u00e1 obligado a indemnizar los perjuicios que cause\u00bb, acogi\u00f3 el ordenamiento legal colombiano, sin ambages, la regla denominada del \u00ababuso del derecho\u00bb que de manera gen\u00e9rica se\u00f1ala que los derechos deben ejercerse en consonancia con los fines que les son propios, fines que est\u00e1n determinados por la funci\u00f3n espec\u00edfica que cumplen en la convivencia humana, y en virtud de los cuales el derecho objetivo los regula y tutela. Mas, en cuanto postulado esencial del derecho, car\u00e1cter que muy pocos se atreven a disputarle, trasciende del \u00e1mbito meramente extracontractual al cual se quiso restringir, para orientar, por el contrario, toda actividad humana amparada por el ordenamiento jur\u00eddico, de modo que, inclusive, el art\u00edculo 95 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica Colombiana lo considera uno de los deberes \u201cde la persona y del ciudadano\u201d, am\u00e9n que manifestaciones del mismo pueden percibirse en el derecho p\u00fablico en la medida en que \u00e9ste reprime el ejercicio arbitrario del poder o su desviaci\u00f3n. <\/p>\n
As\u00ed, pues, es preciso destacar que aquellas actividades protegidas por el derecho que se ejecuten an\u00f3mala o disfuncionalmente, motivadas por intereses inconfesables, ileg\u00edtimos o injustos que se aparten de los fines econ\u00f3micos-sociales que les son propios, deben considerarse como abusivas y, subsecuentemente, generadoras de la obligaci\u00f3n indemnizatoria, como igualmente lo son aquellas que comportan el ejercicio malintencionado e in\u00fatil del derecho subjetivo. <\/p>\n
\u00bb Y un ejemplo sin duda persuasivo de esa clase de comportamientos irregulares, ha dicho la Corte, lo suministra el ejercicio del llamado `poder de negociaci\u00f3n’ por parte de quien, encontr\u00e1ndose de hecho o por derecho en una posici\u00f3n dominante en el tr\u00e1fico de capitales, bienes y servicios, no solamente ha se\u00f1alado desde un principio las condiciones en que se celebra determinado contrato, sino que en la fase de ejecuci\u00f3n o cumplimiento de este \u00faltimo le compete el control de dichas condiciones, configur\u00e1ndose en este \u00e1mbito un supuesto claro de abuso cuando, atendidas las circunstancias particulares que rodean el caso, una posici\u00f3n de dominio de tal naturaleza resulta siendo aprovechada, por acci\u00f3n o por omisi\u00f3n, con detrimento del equilibrio econ\u00f3mico de la contrataci\u00f3n…\u00bb (Casaci\u00f3n del 19 de Octubre de 1994). <\/p>\n
2.2. Empero, en el asunto que se somete ahora a la consideraci\u00f3n de la Corte, se advierte que, si bien es cierto, dentro de las actividades que ata\u00f1en con el comercio de capitales y la financiaci\u00f3n de obras, el Banco demandado ocupa de ordinario, una posici\u00f3n dominante frente al usuario de los servicios que ofrece, condici\u00f3n que le permit\u00eda imponer ciertas y determinadas reglas r\u00edgidas de contrataci\u00f3n, usualmente gen\u00e9ricas, en cuanto comunes para una colectividad, permanentes y minuciosas, no es menos cierto que los supuestos actos abusivos por los que se duele el censor no tuvieron su g\u00e9nesis en el proceso de celebraci\u00f3n del contrato de mutuo o en su ejecuci\u00f3n, \u00e1mbito dentro del cual, se reitera, es innegable, por regla general, la preeminencia de las instituciones crediticias, sino, por el contrario, en una etapa posterior determinada por el incumplimiento del deudor de las prestaciones a su cargo, \u00f3rbita dentro de la cual aquella preponderancia de la que se ha venido hablando, se minimiza pues la posici\u00f3n del Banco no es distinta de la de cualquier acreedor hipotecario a quien se le incumple o retarda el pago de la prestaci\u00f3n debida, sin que, desde luego, pueda negarse que el acreedor, en esas circunstancias de incumplimiento o mora del deudor, tenga ciertas prerrogativas de origen legal que le permiten negociar la deuda desde una posici\u00f3n m\u00e1s favorable, y de las cuales, obviamente no puede hacer uso de manera ileg\u00edtima o disfuncional. <\/p>\n
Evidentemente, es palpable en el ordenamiento legal colombiano, una verdadera \u00abtutela jur\u00eddica del cr\u00e9dito\u00bb mediante una serie de mecanismos que le permiten al acreedor, ejercitar la acci\u00f3n de cumplimiento forzado de la prestaci\u00f3n debida frente al deudor incumplido, o la de reparaci\u00f3n mediante el cumplimiento de una equivalente, en ambos casos con la indemnizaci\u00f3n de perjuicios a que haya lugar, las cuales implican el ejercicio de una coacci\u00f3n leg\u00edtima, am\u00e9n de que, si de un contrato bilateral se trata, es titular de la acci\u00f3n resolutoria, adem\u00e1s de quedar facultado para adoptar medidas de protecci\u00f3n, conservaci\u00f3n y reintegraci\u00f3n del patrimonio del deudor que, por mandato del art\u00edculo 2488 del C\u00f3digo Civil, es la prenda que garantiza las obligaciones a su cargo, adem\u00e1s que, mediante una profusa reglamentaci\u00f3n se regulan detenidamente todos los aspectos que conciernen al pago y a las consecuencias del incumplimiento del obligado. <\/p>\n
Es as\u00ed como el art\u00edculo 1627 ejusdem, dispone que \u00abEl pago se har\u00e1 bajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligaci\u00f3n; sin perjuicio de lo que en los casos especiales dispongan las leyes…El acreedor no podr\u00e1 ser obligado a recibir otra cosa que lo que se le deba, ni aun a pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida\u00bb, regla de raigambre romana que abarca toda clase de obligaciones y que consagra en favor del acreedor el derecho a que se le pague, cabalmente, lo que se le debe. El art\u00edculo 1629 ibidem, a su vez, prescribe que \u00abEl deudor no puede obligar al acreedor a que le reciba por partes lo que se le deba, salvo el caso de convenci\u00f3n contraria; y sin perjuicio de lo que dispongan las leyes especiales…El pago total de la deuda comprende el de los intereses e indemnizaciones que se le deban…\u00bb <\/p>\n
2.3. Se duele la parte demandante de que el Banco demandado, abusando de la ventaja que su posici\u00f3n negocial le deparaba, obtuvo un provecho indebido en la daci\u00f3n en pago por medio de la cual el deudor solucion\u00f3 la deuda a su cargo. Empero, si se miran con cierto detenimiento las reglas que gobiernan lo pertinente al pago de la prestaci\u00f3n debida, se advierte, en primer t\u00e9rmino, que el Banco demandado no pod\u00eda ser constre\u00f1ido a que recibiera en pago cosa distinta de la debida, derecho al cual renunci\u00f3 con miras a facilitar una negociaci\u00f3n con la sociedad constructora, actitud que, en las condiciones de que dan cuenta los hechos del litigio, lejos de ser susceptible de reproche \u00e9tico o jur\u00eddico, es exaltable. Se dice que no puede ser objeto de repudio porque, de un lado, tal como lo admiti\u00f3 la misma parte demandante, los bienes que la deudora le ofrec\u00eda en pago no hab\u00edan podido ser comercializados por \u00e9sta con un precio ventajoso para el vendedor, aspecto en el cual es preciso tener en cuenta que, no obstante los precios de costo, la real val\u00eda de las cosas comerciales se encuentra sometida a las impasibles y aleatorias leyes del mercado, las que pueden, por m\u00faltiples razones que no es del caso analizar aqu\u00ed, imponer tarifas inferiores a aquellos, y, de otro, porque tal iniciativa implicaba la de ultimar todas las labores de urbanismo que se encontraban a\u00fan pendientes, tales como la de ampliar y mejorar la v\u00eda de acceso a la urbanizaci\u00f3n (tarea que, a su vez, le impon\u00eda la necesidad de adquirir las franjas de terreno circundantes), acometer las obras pertinentes para instalar al interior del lote los servicios de alcantarillado, energ\u00eda y v\u00edas de tr\u00e1nsito, as\u00ed como andenes y sardineles, parques y zonas verdes, para lo cual deb\u00eda ceder los terrenos respectivos. Bastante azarosa, pues, se mostraba la posibilidad del Banco de obtener ganancia con tal empresa. <\/p>\n
<\/p>\n
Pero es m\u00e1s, si los m\u00f3viles que hubiesen impulsado a la entidad demandada a novar la deuda en la forma propuesta por la deudora hubiesen sido todo lo oscuros, ileg\u00edtimos e inconfesables que el demandante estima, es francamente evidente que le hubiese sido m\u00e1s provechoso y menos arriesgado, adelantar, en ejercicio de un derecho leg\u00edtimo, la ejecuci\u00f3n forzada de la deuda a sabiendas que, como lo aconsejan las m\u00e1ximas de la experiencia, la dilaci\u00f3n propia de los tr\u00e1mites judiciales, junto con las costas de los mismos, habr\u00eda acrecentado de tal modo la deuda que rematado el inmueble hipotecado, o adjudicado este al acreedor en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 557 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, junto con sus construcciones, no se habr\u00eda solucionado toda la deuda, esto es, que la entidad acreedora habr\u00eda podido hacerse de ese modo al dominio de todo el inmueble, quedando, muy probablemente, un remanente a su favor. <\/p>\n
<\/p>\n
2.4. A lo que viene de decirse es preciso a\u00f1adir que no existe una memoria fiel de los par\u00e1metros finales a los cuales se ci\u00f1eron las partes al suscribir la escritura de daci\u00f3n en pago, como tampoco aparece prueba alguna que permita colegir de manera incontrovertible, que el terreno libre de construcciones fuera negociado por las partes dentro de la daci\u00f3n en pago por la suma de $24.350.000,oo que le atribuye el Tribunal y que el recurrente se apresura a prohijar, cifra que al ser dividida por su \u00e1rea, en la cual uno y otro, fallador e impugnante, concuerdan, esto es 10.627,62 metros cuadrados, produce un resultado de $2.291,20 por metro cuadrado que \u00e9ste considera abusiva. No hay modo de inferir, igualmente, que los 12 apartamentos que fueron incluidos en la daci\u00f3n en pago, pero que no lo fueron en la oferta del 11 de agosto de 1989 (fol.90) por el Banco, hubiesen tenido un valor aproximado de $4.800.000,oo, esto es, el mismo en que fueron avaluados los apartamentos 104, 204, 105 y 205, los cuales, seg\u00fan la propuesta de aquel, \u00able siguen en construcci\u00f3n a los anteriores\u00bb (folios 90 y 280), es decir a los que sirvieron de modelo a los eventuales compradores. <\/p>\n
Revisada minuciosamente la profusa documentaci\u00f3n allegada por las partes, no existe escrito alguno que aluda a tales guarismos, o que permita deducirlos mediante operaciones matem\u00e1ticas de cualquier naturaleza, y sobre los cuales se apuntalan las quejas de la actora. <\/p>\n
Por el contrario, de la mano de las diversas propuestas que se cruzaron los contratantes se observa que, de un lado, mediante comunicaci\u00f3n del 7 de Junio de 1989 (folio 76), la deudora ofreci\u00f3 en pago 15.600 metros cuadrados de terreno por un valor de $62.500.000,00, esto es a $4.006,41 el metro cuadrado. S\u00f3lo que a su oferta agreg\u00f3 $30.000.000,oo m\u00e1s por concepto de las mejoras en \u00e9l construidas, particularmente tres casas, las cuales, como se sabe, finalmente no quedaron incluidas en la escritura p\u00fablica 3.709 del 22 de Noviembre de 1989, con la cual se formaliz\u00f3 la daci\u00f3n en pago convenida por las partes. <\/p>\n
El Banco, a su vez, contrapropuso pagar el metro cuadrado en la suma de $3.000,00, seg\u00fan se desprende de los comunicados de fecha 11 de Julio de 1989 y 11 de Agosto de ese mismo a\u00f1o (folio 90 y folio 289). Del mismo modo acept\u00f3 recibir los apartamentos 101 y 201 \u00abque sirvieron de modelo\u00bb, por la suma de $6.300.000,00 cada uno; y los apartamentos 104, 204, 105 y 205 por un valor unitario $4.800.000,oo. Es importante destacar que esta oferta tomaba en consideraci\u00f3n una extensi\u00f3n de 14.886,52 metros cuadrados del lote a recibir, extensi\u00f3n que la daci\u00f3n en pago redujo a 12.185,38. <\/p>\n
Si se piensa, adem\u00e1s, que, en conclusi\u00f3n, de las diversas propuestas y contrapropuestas, \u00e9sta fue la que acogieron los contratantes -obs\u00e9rvese al respecto que el acreedor insiste en ella en su comunicaci\u00f3n del 4 de septiembre (folio 93) y la constructora la consiente en su escrito del 6 de septiembre, aun cuando con modificaciones que luego fueron desechadas (folio 94)-, se tiene, entonces, que si el precio ofrecido por el Banco era de $3.000,00 metro cuadrado, multiplicado este por los 10.627 metros que el casacionista acepta como extensi\u00f3n del \u00e1rea no construida, se infiere que la val\u00eda de \u00e9sta pudo ser la suma de $31.881.000,00, los cuales, restados de los $105.150.000,oo que fue el monto total de la operaci\u00f3n, dejan un saldo de $73.269.000,oo. En ese mismo orden de ideas, si a este valor se resta el que corresponde a los dos apartamentos modelos, es decir $12.600.000, se obtiene un saldo de $60.669.000,00, suma a la cual debe descont\u00e1rsele el valor de los apartamentos 104, 204, 105 y 205 cada uno por $4.800.000,00, quedando, entonces, un residuo de $41.469.000,00, que dividido por 10, que es el n\u00famero de apartamentos restantes, se tiene que cada uno de estos pudo tener un valor de $4.146.900,00, precio que tendr\u00eda en cuenta que su estado de construcci\u00f3n no era igual de adelantado a los que atr\u00e1s se mencionan. <\/p>\n
Cotejando estos resultados con otras piezas procesales, es relevante subrayar que en comunicaci\u00f3n del 19 de Abril de 1988, la constructora sostuvo un valor \u00abm\u00ednimo comercial\u00bb del predio de su propiedad de $1.550,00 por metro cuadrado; de igual modo que, mediante la escritura p\u00fablica No.415 del 9 de marzo de 1987 (un a\u00f1o antes de adelantar el proyecto de construcci\u00f3n), aportada por la parte demandante sin comentario alguno sobre el precio que all\u00ed se anot\u00f3, la constructora adquiri\u00f3 el predio \u00abLa Reyera\u00bb, con una extensi\u00f3n de 21.200 metros cuadrados (la menor de las dos que all\u00ed se indicaron), del cual se segreg\u00f3 el dado en pago al Banco demandado por la suma de $5.400.000,oo, esto es a $254,7 el metro cuadrado. Frente a estas estimaciones, y ante la ausencia de cualquier otro medio de prueba verdaderamente convincente, el avalu\u00f3 propuesto por el acreedor no merece los \u00e1speros ep\u00edtetos con los cuales lo califica el censor. <\/p>\n
As\u00ed mismo, y en lo que al precio de los apartamentos concierne, es oportuno destacar que la constructora, al fin de cuentas, ofreci\u00f3 al p\u00fablico los apartamentos modelo en la suma de $6.860.000,00 y $6.990.000,00, respectivamente; sin lograr venderlos, esto es, con una diferencia de $560.000, con relaci\u00f3n al precio en que se los enajen\u00f3 al Banco, diferencia que es \u00ednfima si se considera que le correspond\u00eda al adquirente adelantar todas las obras de urbanizaci\u00f3n pendientes, mas la campa\u00f1a de comercializaci\u00f3n de los mismos, asaz aventurada, al cabo de todo lo cual deb\u00eda quedar alguna ganancia para la futura vendedora, pues no podr\u00eda pretenderse que adquiriera a un precio superior al de su posterior venta. <\/p>\n
2.5. De otro lado, la Corte estima pertinente discurrir con alg\u00fan detenimiento, en torno a la supuesta morosidad mal intencionada de la demandada durante la etapa precontractual, ello a pesar que el impugnante nada sustent\u00f3 en el contexto del cargo \u00fanico que enfil\u00f3 contra la sentencia recurrida, con miras a rescatar la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 863 del C\u00f3digo de Comercio, cuya hipot\u00e9tica violaci\u00f3n igualmente denunci\u00f3. <\/p>\n
Como se sabe, el referido precepto, en cuanto prescribe que \u201clas partes deber\u00e1n proceder de buena fe exenta de culpa en el periodo precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen\u201d, plasma en texto positivo una de las m\u00e1s relevantes aristas en el \u00e1mbito negocial del que otrora fuera solamente un principio general del Derecho, pero que gracias al afortunado e innegable af\u00e1n moralizador de las relaciones jur\u00eddicas en los tiempos que corren, se troc\u00f3 en trascendental regla de convivencia social, a tal punto que el art\u00edculo 83 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica Colombiana lo elev\u00f3 a postulado constitucional, otorg\u00e1ndole la m\u00e1s amplia \u00f3rbita de eficacia. <\/p>\n
En trat\u00e1ndose de relaciones patrimoniales, la buena fe se concreta, no s\u00f3lo en la convicci\u00f3n interna de encontrarse la persona en una situaci\u00f3n jur\u00eddica regular, aun cuando, a la postre, as\u00ed no acontezca, como sucede en la posesi\u00f3n, sino tambi\u00e9n, como un criterio de hermen\u00e9utica de los v\u00ednculos contractuales, am\u00e9n que constituye un paradigma de conducta relativo a la forma como deben formalizarse y cumplirse las obligaciones. Todo lo anterior sin dejar de lado que reglas tales como aquellas que prohiben abusar de los derechos o actuar contrariando los actos propios, entre otras, que en la actualidad, dada su trascendencia, denotan un cariz propio, encuentran su fundamento \u00faltimo en la exigencia en comento. <\/p>\n
Aludir a la buena fe en materia de la formaci\u00f3n y ejecuci\u00f3n de las obligaciones, apareja ajustar el comportamiento a un arquetipo o modelo de conducta general que define los patrones socialmente exigibles relacionados con el correcto y diligente proceder, la lealtad en los tratos, la observancia de la palabra empe\u00f1ada, el afianzamiento de la confianza suscitada frente a los dem\u00e1s; en s\u00edntesis, comportarse conforme se espera de quienes act\u00faan en el tr\u00e1fico jur\u00eddico con rectitud, correcci\u00f3n y lealtad. <\/p>\n
Y cabalmente, a tan amplio espectro de actuaci\u00f3n se refiere el citado art\u00edculo 863 del C\u00f3digo de Comercio, de manera, pues, que el proceso de creaci\u00f3n de las relaciones obligatorias debe sujetarse a ciertas normas sociales concretas que subyacen en la conciencia \u00e9tico-jur\u00eddica de las comunidades, o sectores de las mismas y que imponen a las personas guardar fidelidad a la palabra dada, no traicionar la confianza despertada en los dem\u00e1s, no interrumpir abrupta e injustificadamente las negociaciones, entre otras. <\/p>\n
Revisado el comportamiento de la entidad demandada durante la etapa de las conversaciones preliminares a la daci\u00f3n en pago rese\u00f1ado por el demandante, a la luz de las reflexiones antecedentes, no advierte la Corte incumplimiento alguno de dichas exigencias, ni conducta reprochable por ser contraria a los principios de correcci\u00f3n y lealtad exigibles en general a los acreedores hipotecarios o a quienes gremialmente se dedican a dicha actividad crediticia. Y en lo relacionado, con la acusaci\u00f3n medular de la demanda, esto es, la supuesta mal intencionada dilaci\u00f3n de la etapa precontractual por parte de la demandada, es patente que la constructora vari\u00f3 en reiteradas oportunidades sus propuestas, actitud que, evidentemente, conduc\u00eda a una postergaci\u00f3n de las conversaciones, por cuanto impel\u00eda al Banco a reestudiar cada una de ellas para evaluarlas, cuesti\u00f3n que no se puede menospreciar en entidades como la demandada que, adem\u00e1s de someterse a leyes que regulan lo pertinente a su inversi\u00f3n en activos fijos, debe sujetarse a una reglamentaci\u00f3n interna que se\u00f1ala minuciosamente los diversos pasos que debe agotar en ese tipo de negociaciones. <\/p>\n
N\u00f3tese, que en la carta del 10 de Mayo de 1989 la deudora plante\u00f3 tres posibilidades de negociaci\u00f3n de su deuda para con el Banco demandado. Pero el 7 de Junio siguiente, redujo la propuesta a la tercera de aquellas alternativas de pago, oferta que consisti\u00f3, b\u00e1sicamente, en ofrecer en daci\u00f3n en pago 15.600 metros de terreno a un precio de $62.500.000,00, junto con las tres casas all\u00ed construidas y otras mejoras, las cuales tasaron en $30.000.000,00; sin descontar, en todo caso, la procedibilidad que tuviese la oferta de entregar los 16 apartamentos. <\/p>\n
No obstante, en carta del 12 de Julio de ese mismo a\u00f1o, reconoci\u00f3 que en las conversaciones que las partes adelantaron, el Banco acept\u00f3 recibir la parte del lote no construida, carta en la cual, por lo dem\u00e1s, rechaza la propuesta del Banco, posici\u00f3n que mantienen en su mensaje del 14 de Agosto de ese mismo a\u00f1o. <\/p>\n
El Banco, a su vez, mediante escrito del 4 de septiembre siguiente, advirti\u00f3 que las dilaciones por las cuales se quej\u00f3 la deudora eran consecuencia de la constante variaci\u00f3n de sus ofertas, modificaci\u00f3n que se repite mediante el comunicado del 6 de Septiembre de 1989(folio 94) en virtud del cual la deudora propone la cesi\u00f3n total del terreno a cambio de que, una vez agotados los tr\u00e1mites administrativos pertinentes, se le restituya el excedente, propuesta que fue descartada mediante comunicaci\u00f3n del 10 de Noviembre de 1989, en la que el Banco insiste en su f\u00f3rmula inicial. <\/p>\n
Como puede verse, fueron reiteradas las propuestas de la deudora, actitud negocial que, adem\u00e1s de encontrar justificaci\u00f3n en la complejidad del asunto, dilat\u00f3 el convenio de daci\u00f3n en pago. <\/p>\n
2.6. En lo que ata\u00f1e al peritaje que obra al folio 391, por medio de la cual el Banco demandado calcul\u00f3 el monto del pr\u00e9stamo que pod\u00eda otorgarle a la constructora sobre un estimativo de $10.000,oo por metro cuadrado de terreno, no obstante su ambig\u00fcedad, parece tratarse de una estimaci\u00f3n futura del mismo que, en cuanto tal, tuvo en consideraci\u00f3n las obras que \u00e9sta hab\u00eda proyectado adelantar, tales como la clase de construcci\u00f3n, de muros, pisos, techos, urbanizaci\u00f3n, etc., aspectos todos estos a los que aludi\u00f3 el perito, y los cuales a la fecha de la experticia, esto es, 30 de enero de 1988, a\u00fan no exist\u00edan en el lote. Dado su car\u00e1cter especulativo, es obvio que tal estimativo no puede apuntalar las pretensiones del actor. Y es que, reit\u00e9rase, a la postre el valor real de los bienes en el tr\u00e1fico jur\u00eddico lo determinan las leyes del mercado, siendo palpable en el asunto de esta especie, que la constructora ofreci\u00f3 al p\u00fablico los apartamentos a un valor de $ 6\u00b4860.000 y $ 6\u2019690.000 sin lograr venderlos. <\/p>\n
El recurso, por tanto, no prospera. <\/p>\n
D E C I S I O N: <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley N O C A S A la sentencia del 15 de junio de 1994, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn, dentro del proceso ordinario adelantado por \u00abCONDOMINIO LA ALDEA DEL SOL Y CIA. LTDA\u00bb frente al BANCO CENTRAL HIPOTECARIO. <\/p>\n
Costas del recurso a cargo del recurrente. <\/p>\n
C\u00f3piese y notif\u00edquese <\/p>\n
<\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
<\/p>\n
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S-123-2000 [5372] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Y AGRARIA Magistrado Ponente: DR. JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES Ref. Expediente 5372 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[81],"tags":[],"class_list":["post-81850","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-81"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81850","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=81850"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81850\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=81850"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=81850"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=81850"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}