S-153-2000 [5420]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL <\/p>\n
Magistrado Ponente <\/p>\n
Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., cuatro (4) de septiembre de dos mil (2000) <\/p>\n
Referencia: Expediente No. 5420 <\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el demandado FABIO NAVARRETE ROMERO, contra la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn, el 31 de mayo de 1994, en este proceso ordinario de resoluci\u00f3n de contrato promovido por MYRIAM BARRERA FAJARDO contra el recurrente. <\/p>\n
1. Por escrito presentado el 8 de junio de 1988, MYRIAM BARRERA FAJARDO demand\u00f3 a FABIO NAVARRETE ROMERO, pretendiendo la resoluci\u00f3n del contrato de promesa de compraventa celebrado el 29 de enero de 1988 entre la actora y el demandado, mediante el cual la primera prometi\u00f3 vender a este \u00faltimo el apartamento No. 103 del edificio Barlovento, ubicado en la transversal cuarenta y cuatro (44) n\u00famero cien veintid\u00f3s (100-22) de la nomenclatura urbana, dentro de los linderos se\u00f1alados en el libelo introductorio, inmueble al que corresponde el registro catastral No. A 100 T 43 A 302. <\/p>\n
2. Las pretensiones se apoyan en los hechos que a continuaci\u00f3n se resumen: <\/p>\n
2.1. El 29 de enero de 1988, MYRIAM BARRERA DE FAJARDO suscribi\u00f3 un contrato de promesa de compraventa con FABIO NAVARRETE ROMERO, mediante el cual la primera se compromet\u00eda a vender y el segundo a comprar el inmueble descrito en el numeral 1 del ac\u00e1pite de las pretensiones. <\/p>\n
2.2. En dicho contrato se acord\u00f3 que la escritura p\u00fablica que perfeccionara la compraventa, la firmar\u00edan el 25 de abril de 1988 a las diez de la ma\u00f1ana, en la Notar\u00eda Cuarta del C\u00edrculo de Bogot\u00e1, con la salvedad de que si la promitente vendedora quer\u00eda anticipar la fecha de tal acto, pod\u00eda hacerlo avis\u00e1ndole previamente al se\u00f1or Navarrete por medio de un telegrama, como en efecto lo hizo citando al demandado para el 19 de marzo de 1988 a las diez de la ma\u00f1ana, pero como para esa fecha la Notar\u00eda se hallaba cerrada, se hizo preciso un nuevo telegrama convocando al promitente comprador para el 25 de marzo de 1988 a las once de la ma\u00f1ana en la Notar\u00eda Cuarta, d\u00eda en que el demandado no compareci\u00f3, como consta en la escritura de presentaci\u00f3n No. 1511 del 25 de marzo de 1988. <\/p>\n
2.3. A pesar del incumplimiento del demandado, la actora se present\u00f3 en la Notar\u00eda Cuarta del Circulo de Bogot\u00e1, en la fecha y hora acordada en la promesa de compraventa, con el objeto de firmar la escritura p\u00fablica correspondiente, como consta en la escritura p\u00fablica No. 2141 del 25 de abril de 1988. <\/p>\n
2.4. El incumplimiento del demandado le da a la promitente vendedora el derecho a hacer efectivas las arras de TRES MILLONES DE PESOS ($3\u2019000.000.oo), pactadas en la cl\u00e1usula novena del contrato objeto de la litis. <\/p>\n
2.5. El promitente comprador incumpli\u00f3 tambi\u00e9n las obligaciones que adquiri\u00f3 de pagar intereses anticipados del tres y medio por ciento, entre la fecha de anuncio de la firma de la escritura y la fecha en que efectivamente \u00e9sta se suscribiese. Igualmente incumpli\u00f3 la obligaci\u00f3n de subrogarse en el cr\u00e9dito que tiene la promitente vendedora con el Banco de los Trabajadores, y consecuentemente la de cancelar desde la firma de la promesa las amortizaciones de ese cr\u00e9dito, como se desprende de la certificaci\u00f3n expedida por el Banco de los Trabajadores, protocolizada con la escritura No. 1511 del 25 de marzo de 1988 de la Notar\u00eda Cuarta del C\u00edrculo de Bogot\u00e1. <\/p>\n
3. Por auto del 2 julio de 1988, el Juzgado 22 Civil del Circuito de Bogot\u00e1, admiti\u00f3 la demanda. Cumplida la notificaci\u00f3n personal, el demandado contest\u00f3 oponi\u00e9ndose a las pretensiones y proponiendo como excepciones de fondo las que denomin\u00f3 \u201cfalta de legitimaci\u00f3n para reclamar la resoluci\u00f3n del contrato y la retenci\u00f3n de las arras\u201d. En cuanto a los hechos, acept\u00f3 como ciertos el 1o., 2o. y 3o., y neg\u00f3 el 5o., 6o. y 7o. (fls. 34 y 35, c.1). <\/p>\n
4. Puso fin a la primera instancia la sentencia del 18 de abril de 1990 (fls. 59 al 75, id.), mediante la cual se declararon no probadas las excepciones de fondo propuestas por el demandado, se decret\u00f3 la disoluci\u00f3n del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 29 de enero de 1988, por mutuo disenso de los contratantes y orden\u00f3 a la demandante restituir al demandado la suma de tres millones de pesos entregados como parte del precio, dentro de los seis d\u00edas siguientes a la ejecutoria de la sentencia. <\/p>\n
5. En virtud de la apelaci\u00f3n interpuesta por ambas partes contra la anterior decisi\u00f3n, la misma fue revocada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn, (donde se remiti\u00f3 el proceso con fundamento en lo previsto en los art\u00edculos 26 a 30 del Decreto 2651 de 1991), mediante sentencia de 31 de mayo de 1994, declarando, en su lugar, la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento del promitente comprador y confiri\u00e9ndole a la actora el derecho de apropiarse de la suma de tres millones de pesos ($3.000.000.oo) como arras penales. <\/p>\n
<\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
El ad quem luego de referirse a los antecedentes y dar por descontada la existencia y validez formal del proceso, acometi\u00f3 el estudio de la pretensi\u00f3n, para cuyo efecto empez\u00f3 por precisar que en este asunto la acci\u00f3n propuesta toma su fundamento en el art. 1546 del C. Civil, el cual autoriza a todo contratante cumplido o que se haya allanado a cumplir lo pactado en un contrato bilateral, a reclamar frente a la parte incumplida la resoluci\u00f3n o el cumplimiento del contrato con indemnizaci\u00f3n de perjuicios. <\/p>\n
Seguidamente pas\u00f3 a verificar si en el presente proceso se encontraban reunidos los requisitos de la acci\u00f3n resolutoria, (contrato bilateral v\u00e1lido, incumplimiento total o parcial de las obligaciones por parte del demandado y cumplimiento o allanamiento al cumplimiento por el demandante), encontrando que el primero se daba a cabalidad pues el documento contentivo del contrato reun\u00eda las exigencias previstas por el art. 89 de la ley 153 de 1887. En cuanto al segundo consider\u00f3 que estaba demostrado el incumplimiento del demandado, ya que la escritura no se suscribi\u00f3, seg\u00fan la constancia notarial, ante la renuencia del promitente comprador, quien aleg\u00f3 un motivo que hac\u00eda relaci\u00f3n a una obligaci\u00f3n propia del contrato de compraventa, como es la entrega real y material del inmueble por parte de la promitente compradora, mas no de la promesa, pues en la misma no se acord\u00f3 la entrega anticipada del bien prometido en venta. <\/p>\n
Al respecto dijo el Tribunal: \u201cDe suerte que siendo la obligaci\u00f3n propia de la promesa la celebraci\u00f3n de la escritura, con la presencia en la notar\u00eda de la prometiente vendedora en actitud de cumplimiento, dada la protocolizaci\u00f3n anterior del comprobante de paz y salvo requerido, no pod\u00eda el prometiente comprador sustraerse al compromiso contractual de suscribir el contrato de compraventa, so pena de constituirse en contratante incumpliente, como en efecto ocurri\u00f3, ampar\u00e1ndose en un hipot\u00e9tico y eventual incumplimiento de obligaciones ajenas al contrato de promesa aqu\u00ed debatido. <\/p>\n
\u201cObs\u00e9rvese como al dar respuesta a la demanda el propio demandante (sic.) afirma que no se estipul\u00f3 plazo para la entrega del bien ra\u00edz. Y si se examina el texto de la promesa puede constatarse que en relaci\u00f3n con la entrega s\u00f3lo se alude a que la misma se hace a paz y salvo hasta la fecha del precontrato, no cuando deb\u00eda hacerse; con lo que ha de entenderse que dicha prestaci\u00f3n era de realizarse inmediatamente despu\u00e9s de celebrado el contrato.\u201d <\/p>\n
Conforme con lo anterior, estim\u00f3 el Tribunal que se deb\u00eda revocar la decisi\u00f3n del a quo, pues en este proceso estaban acreditados los presupuestos axiol\u00f3gicos de la resoluci\u00f3n deprecada. De otra parte asever\u00f3 que el fallador de primera instancia hab\u00eda omitido considerar la pretensi\u00f3n contenida en el numeral 2o. de la demanda, la cual hace referencia a que se declare que la actora \u201ctiene derecho a las arras dadas por el demandado\u201d, procediendo en consecuencia a analizar tal aspecto con fundamento en lo pactado en las cl\u00e1usulas 3a. y 9a. del contrato de promesa, luego de lo cual concluy\u00f3, que seg\u00fan esta \u00faltima la demandante estaba facultada para apropiarse de la suma que por id\u00e9ntico valor recibi\u00f3 del demandado como parte del precio; \u201ccoincidencia que lleva a estimar, por interpretaci\u00f3n del contrato (art. 1620 del C. C.), que en ella estaba representada la garant\u00eda convenida por las partes, ya que si simplemente se hubiera querido acordar una cl\u00e1usula penal, ninguna menci\u00f3n se hab\u00eda hecho a la figura de las arras\u201d. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACION <\/p>\n
<\/p>\n
Contra la sentencia antes resumida el demandado formul\u00f3 dos cargos, con apoyo en la causal 1a. del art\u00edculo 368 del C. de P. Civil. La Corte concretar\u00e1 el an\u00e1lisis al primero de ellos porque est\u00e1 llamado a prosperar. <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
Invocando la causal primera de casaci\u00f3n, se acusa la sentencia del Tribunal, de ser indirectamente violatoria, por aplicaci\u00f3n indebida de los arts. 1608, 1546, 1602, 1859 y 1861 del C. Civil, as\u00ed como los arts. 822 y 870 del C. de Comercio, y por falta de aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 1603, 1609 y 1882 del C. Civil y 871 del C. de Comercio. <\/p>\n
El censor inicia el desarrollo de la impugnaci\u00f3n precisando que la violaci\u00f3n se produjo por los errores de hecho en que incurri\u00f3 el Tribunal al apreciar las cl\u00e1usulas 4 y 7 del contrato de promesa de compraventa; las escrituras p\u00fablicas 2141 y 2145 de 25 de abril de 1988 de la Notar\u00eda 4a. de Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, y los recibos que obran de folios 30 a 32 del cuaderno No. 1. <\/p>\n
<\/p>\n
En desarrollo del cargo dice el recurrente: <\/p>\n
1. Que el juzgador no vio que la promitente vendedora se oblig\u00f3 en las cl\u00e1usulas primera, cuarta y s\u00e9ptima de la promesa a hacer entrega del apartamento prometido en venta al promitente comprador inmediatamente se firmara la escritura, ya que en parte alguna de dicho documento se estipul\u00f3 que tal acto estuviese sometido a plazo, condici\u00f3n o modo. Igualmente explica, que es manifiesto el error en que incurri\u00f3 el Tribunal \u201ccuando a la obligaci\u00f3n de entregar, sin que en parte alguna se diga, adicion\u00f3 por s\u00ed y ante s\u00ed, la modalidad de una entrega simb\u00f3lica, cuando en ninguna de las tres oportunidades en que se dice que la prometiente vendedora debe entregar, las partes aceptan esta forma de entrega\u201d. <\/p>\n
2. Igualmente se dice que el Tribunal, pas\u00f3 por alto que el par\u00e1grafo final de la escritura p\u00fablica No. 2141 del 25 de abril de 1988, otorgada en la Notar\u00eda Cuarta de Bogot\u00e1, constitu\u00eda una confesi\u00f3n de la demandante \u201cde que no entregaba ni pod\u00eda hacer entrega del apartamento a NAVARRETE inmediatamente despu\u00e9s de solemnizar el contrato de promesa, a que se hab\u00eda obligado\u201d. <\/p>\n
3. Incurri\u00f3 en error de hecho por no considerar los recibos expedidos por la demandante al arrendatario que ocupaba el apartamento, los cuales aparecen del folio 30 al 33 del cuaderno No. 1, y demuestran que en marzo, abril y a\u00fan en agosto de 1988 \u201csubsist\u00eda el impedimento imputable a la prometiente vendedora, de poder entregar a mi representado el inmueble, en forma material, desocupado, y de manera inmediata a la firma de la escritura de compraventa\u201d. <\/p>\n
4. Se explica adem\u00e1s, que el ad quem no apreci\u00f3 que el demandado se present\u00f3 el 25 de abril de 1988 a suscribir la escritura de venta, protocolizando en dicha escritura la fotocopia de un cheque de corporaci\u00f3n que, \u201ces lo mismo que cheque de gerencia, por el saldo del precio, y de los comprobantes de haber asumido el pago del gravamen hipotecario ante el Banco de los Trabajadores\u201d. Esta omisi\u00f3n, agrega, llev\u00f3 al Tribunal a considerar que el demandado hab\u00eda incumplido el contrato de promesa, pese a que de esa prueba se desprende, en forma manifiesta, su allanamiento a cumplir. <\/p>\n
Finaliza el impugnante el desarrollo del cargo, se\u00f1alando la incidencia de los anteriores errores de hecho en la sentencia impugnada. Para tal efecto manifiesta que, si el Tribunal no hubiese pasado por alto las cl\u00e1usulas 1a., 4a. y 7a. del contrato de promesa, habr\u00eda concluido que la promitente vendedora incumpli\u00f3 la obligaci\u00f3n de entregar, pues \u201cla entrega no estaba convenida en la promesa hacerla de manera distinta a lo que es una entrega: poniendo bajo el control y posesi\u00f3n del que recibe, la cosa vendida, y que, en consecuencia, la prometiente vendedora no pod\u00eda hacerla de manera simb\u00f3lica, sino \u2018separ\u00e1ndose del bien no solo personalmente, sino logrando tambi\u00e9n que la desocupen las personas que trabajan en \u00e9l\u2019 (como dice esa Honorable Corporaci\u00f3n en la sentencia antes citada),..\u201d. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1. El yerro de hecho en la apreciaci\u00f3n de las pruebas, seg\u00fan la tradicional y constante doctrina de la Corte, se presenta cuando el fallador deja de ver, y por ende de estimar una prueba existente en el proceso (preterici\u00f3n), o cuando supone la prueba inexistente (suposici\u00f3n). Fen\u00f3menos estos que comportan la llamada desfiguraci\u00f3n de la prueba, la cual sucede cuando el juzgador infiere de ella declaraciones o representaciones completamente extra\u00f1as a su contenido. <\/p>\n
Ahora bien, el error de hecho que autoriza el quiebre de una sentencia, no es el que est\u00e1 constituido por cualquier defecto o inexactitud, sino el manifiesto y trascendente. Quiere decir lo primero, seg\u00fan lo han sostenido constantemente la doctrina y la jurisprudencia, que el desacierto debe aparecer prima facie, al primer golpe de vista, es decir, sin necesidad de acudir a esforzados razonamientos, pues debe ser de tal magnitud que contrar\u00ede la evidencia que muestra el proceso. Lo segundo significa que el error tiene que haber incidido a tal punto en la decisi\u00f3n tomada por el fallador, que de no haber incurrido en \u00e9l, aqu\u00e9lla habr\u00eda sido en sentido contrario. Dicho en otras palabras, para que se presente el yerro de facto es necesario, no s\u00f3lo que salte a la vista, sino que \u00e9ste haya sido determinante para adoptar las decisiones contrarias a derecho. <\/p>\n
Trat\u00e1ndose de errores denunciados con ocasi\u00f3n de la interpretaci\u00f3n de un contrato, estas pautas siguen vigentes, porque siendo soberanos los Tribunales en el \u00e1mbito de apreciaci\u00f3n de los hechos y de la interpretaci\u00f3n de los contratos, la Corte s\u00f3lo puede entrar a modificar la sentencia objeto del recurso en tanto \u00e9sta se finque en una interpretaci\u00f3n originante de un yerro de las caracter\u00edsticas indicadas, el cual se presenta cuando el elemento de convicci\u00f3n s\u00f3lo tenga una forma de interpretaci\u00f3n posible y \u00e9sta sea la propuesta por el impugnante, en contraposici\u00f3n con la elaborada por el Tribunal, que entonces se muestra como absurda e il\u00f3gica. Si tal elemento es susceptible de diversos entendimientos, todos ellos razonables, entonces no ocurre el defecto en menci\u00f3n, m\u00e1xime, cuando en el punto concreto de interpretaci\u00f3n de los contratos, se repite con fundamento en la doctrina de la Corte, se est\u00e1 frente a una \u201ccuesti\u00f3n que corresponde a la discreta autonom\u00eda de los juzgadores\u201d, raz\u00f3n por la cual, la tarea hermen\u00e9utica del ad quem, s\u00f3lo es susceptible de desvirtuarse en casaci\u00f3n, por fuerza \u201cde la demostraci\u00f3n de un evidente error de hecho que ponga de manifiesto, palmaria u ostensiblemente, que ellas es de tal alcance que contradice la evidencia\u201d (G.J. t. CXLII, p\u00e1gs. 218 y 219). <\/p>\n
2. Conforme lo tiene precisado la Corporaci\u00f3n, cuando el juez asume la tarea de desentra\u00f1ar la intenci\u00f3n de las partes y el alcance mismo de las cl\u00e1usulas contractuales, debe hacerlo bajo un an\u00e1lisis integral y sistem\u00e1tico, donde no solamente tenga en cuenta el contrato como creaci\u00f3n jur\u00eddica, sino su expresi\u00f3n material, esto es, como manifestaci\u00f3n de voluntad. De manera que se debe considerar su naturaleza jur\u00eddica, su tipicidad legal, y por supuesto, el conjunto de sus cl\u00e1usulas, buscando en ellas un contenido arm\u00f3nico que propenda por la eficacia de las mismas. Adem\u00e1s, para el \u00e9xito de esa labor se debe consultar la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica dada por las partes, y con ella, el desarrollo o desenvolvimiento obligacional por sendos contratantes, porque no empece las obligaciones nacer en el momento mismo del perfeccionamiento de su fuente, las partes las modulan, pues muchas veces someten su exigibilidad a plazos y condiciones, lo cual conduce a un desarrollo escalonado que es necesario identificar cronol\u00f3gicamente. <\/p>\n
3. Si en torno a los criterios precedentes se examina el asunto sub judice, f\u00e1cilmente se advierte que la interpretaci\u00f3n que el Tribunal hizo del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes de este proceso, a todas luces resulta contraevidente, por consiguiente no razonable y contraria a la l\u00f3gica. Todo porque en la labor interpretativa hizo caso omiso de las reglas expuestas en esta providencia y desconoci\u00f3 la existencia de los otros elementos probatorios que el recurrente denuncia (escritura p\u00fablica No. 2141 de 25 de abril de 1988, par\u00e1grafo final y documentos privados de folios 30 a 33 del cuaderno No. 1). <\/p>\n
El Tribunal para deducir el incumplimiento del demandado a la obligaci\u00f3n de hacer el contrato prometido, al no suscribir la escritura p\u00fablica respectiva el d\u00eda que ambas partes concurrieron a la notar\u00eda, expres\u00f3 lo siguiente: <\/p>\n
\u201cNo se contiene en el documento contentivo de la promesa pacto alguno sobre la entrega anticipada de la propiedad objeto de la futura compraventa, con lo que la motivaci\u00f3n para la no suscripci\u00f3n de la escritura, dijo relaci\u00f3n a una obligaci\u00f3n propia del contrato de compraventa, con una concepci\u00f3n por dem\u00e1s equivocada e inconcebible respecto de la imposibilidad de efectuar la entrega del bien arrendado, cuando como es obvio ella operar\u00eda de manera simb\u00f3lica, con la cesi\u00f3n del contrato de arrendamiento\u201d (fols. 40 y 41-4, remarca la Corte). <\/p>\n
Sin duda alguna, que el yerro de hecho con las caracter\u00edsticas vistas, se advierte en la parte que ha resaltado la Corte, porque es ah\u00ed donde el ad quem le hace declarar al documento del contrato de promesa de compraventa que aparece de folios 10 y 11-1, algo que los contratantes no pactaron. La lectura somera y la primaria observaci\u00f3n de dicho contrato, hace ver como algo contrario y extra\u00f1o a su realidad una cl\u00e1usula pactando entrega \u201csimb\u00f3lica\u201d, porque el inmueble se hallaba en poder de terceras personas, por virtud de contrato de arrendamiento celebrado por la promitente vendedora. Mucho menos expresa ese documento que la entrega se llevar\u00eda a cabo mediante la cesi\u00f3n que de tal contrato se har\u00eda al promitente comprador. <\/p>\n
El documento en cuesti\u00f3n contiene los elementos del contrato de compraventa prometido, es decir, identifica el bien objeto de la negociaci\u00f3n y el precio que por \u00e9l se habr\u00eda de cancelar, estableciendo adem\u00e1s la forma de pago. En relaci\u00f3n con la obligaci\u00f3n de entregar el bien se hallan cinco estipulaciones de referencia: en la cl\u00e1usula primera donde se dice que \u201cel apartamento materia del presente contrato se entrega como cuerpo cierto\u201d, la cuarta, donde se establece que \u201cla promitente vendedora se compromete a entregarlo libre de condiciones resolutorias, censos, anticresis, embargos constituci\u00f3n de familia (sic.) y hasta la firma del presente documento\u201d. La quinta donde el promitente comprador acepta un gravamen hipotecario que afecta el inmueble, la s\u00e9ptima donde se reitera la entrega como cuerpo cierto y la d\u00e9cima donde al final la promitente vendedora declara que \u201clo entrega a paz y salvo por todo concepto hasta la firma del presente documento, o sea hasta el d\u00eda de hoy\u201d. <\/p>\n
Como puede verse, de modo expreso ninguna de las cl\u00e1usulas del contrato sub examine declara lo que con fundamento en \u00e9l concluy\u00f3 el ad quem. Ahora, si de un estudio insular y aislado de cada una de esas cl\u00e1usulas, se pasa a uno de conjunto, el error sigue persistiendo porque de ese examen entrelazado, armonizado y ponderando una cl\u00e1usula con otra, y as\u00ed hasta llegar a un an\u00e1lisis sistem\u00e1tico, tampoco se obtiene con l\u00f3gica la definici\u00f3n impugnada, lo cual significa, entonces, que aqu\u00e9lla, la interpretaci\u00f3n del ad quem, adem\u00e1s de rebasar los l\u00edmites objetivos del contrato, se torna il\u00f3gica, arbitraria y manifiestamente contraevidente, no s\u00f3lo por contradecir la realidad contractual, sino porque se puede verificar prima facie. Desde luego que parangonando la interpretaci\u00f3n del Tribunal con la propuesta por el impugnante, es esta \u00faltima la razonable, precisamente por consultar y estar a tono con lo que efectivamente declara el contrato como intenci\u00f3n verdadera de las partes. <\/p>\n
4. De otro lado, el Tribunal en desarrollo de su tarea hermen\u00e9utica, desconociendo la realidad contractual consider\u00f3 para imputar incumplimiento al demandado por la conducta asumida el 25 de abril de 1988, que el \u201cdocumento contentivo de la promesa\u201d no expone \u201cpacto alguno sobre la entrega anticipada de la propiedad objeto de la futura compraventa\u201d, raz\u00f3n por la que consider\u00f3 que la motivaci\u00f3n expresada por el demandado para no suscribir la escritura, \u201cdijo relaci\u00f3n a una obligaci\u00f3n propia del contrato de compraventa\u201d. <\/p>\n
Por sabido se tiene que el contrato de promesa naturalmente es fuente de una y principal obligaci\u00f3n: hacer el contrato prometido. Otorgar la escritura p\u00fablica que perfecciona el contrato de compraventa del inmueble, cuando este es el tipo de bien sobre el cual ella versa. Sin embargo, como con claridad lo ha explicado la Corporaci\u00f3n, nada obsta para que las partes en el cuerpo de una misma convenci\u00f3n combinen diferentes tipos de contratos o prestaciones, o trat\u00e1ndose del contrato de promesa, hacer una mixtura donde adem\u00e1s de contraer la obligaci\u00f3n de hacer o celebrar el contrato prometido, se anticipe el cumplimiento de prestaciones propias de este contrato fin, lo cual resulta v\u00e1lido por virtud de los principios de la autonom\u00eda privada y de la libertad contractual, en tanto el surgimiento de estas obligaciones no precise de una solemnidad diferente a la establecida para el contrato de promesa por el art. 89 de la ley 153 de 1887. De all\u00ed que estilen los contratantes cuando de promesas de compraventa se trata, estipular obligaciones sobre el pago del precio y la entrega material de la cosa, que naturalmente s\u00f3lo las vendr\u00eda a generar el contrato prometido. <\/p>\n
A este punto tambi\u00e9n se extendi\u00f3 el error de facto del Tribunal, por cuanto omiti\u00f3 ver, como el recurrente lo denuncia, que las partes si pactaron una entrega material \u201canticipada\u201d del inmueble, pues aunque es cierto que el texto del documento no ofrece una fecha expresa para ese suceso, lo claro es que \u00e9sta no era otra distinta a la del 25 de abril de 1988, o sea el d\u00eda en que se deb\u00eda otorgar la escritura p\u00fablica perfeccionante del contrato de compraventa prometido, fecha en la cual adem\u00e1s se deb\u00eda completar el pago del precio, porque si la obligaci\u00f3n de entregar materialmente se pact\u00f3 en el contrato de promesa, como en efecto se hizo, seg\u00fan se verifica en su tenor literal, su cumplimiento deb\u00eda darse antes de que \u00e9ste perdiera vigencia por haberse agotado su funci\u00f3n jur\u00eddico-econ\u00f3mica, pues no debe olvidarse que la promesa es un contrato medio, por consiguiente transitorio o pasajero, ya que se extingue con la celebraci\u00f3n del contrato prometido. Si as\u00ed no se entendiera el texto contractual, se le estar\u00eda dando, como el Tribunal lo hizo, una interpretaci\u00f3n contraria a la naturaleza del contrato y negatoria de la eficacia de la cl\u00e1usula, atentando de paso contra las pautas de interpretaci\u00f3n consagradas por los arts. 1620 y 1621 del C. Civil. Ahora, si lo expuesto a prop\u00f3sito de la fecha de la entrega del bien, no ofreciera la contundencia anotada, de todos modos la conclusi\u00f3n seguir\u00eda siendo la misma, porque si obviamente se verifica que las partes pactaron y tuvieron como intenci\u00f3n una entrega del bien libre de \u201ccensos\u201d, y en fin de tenedores, ning\u00fan sentido tendr\u00eda concluir, so pena de tornar in\u00fatil la cl\u00e1usula antes referida, que la parte demandada deb\u00eda cumplir con la obligaci\u00f3n de completar el precio y seguidamente otorgar la escritura, porque un raciocinio as\u00ed inevitablemente estar\u00eda homologando el incumplimiento de la promitente vendedora y llevando a la promitente compradora a otro proceso, no empece su decidido cumplimiento. <\/p>\n
Evidenciado queda as\u00ed el desacierto de la decisi\u00f3n en estudio, pues como consecuencia de los errores de hecho denunciados y demostrados, se incurri\u00f3 en la violaci\u00f3n indirecta, por aplicaci\u00f3n indebida de los arts. 1546, 1602, 1608 y 1861 del C. Civil, y por falta de aplicaci\u00f3n del art. 1609 ib\u00eddem. Por consiguiente, el cargo debe prosperar y la sentencia del Tribunal debe ser infirmada, para en su lugar, la Corte situada como Tribunal de instancia proferir la que en derecho corresponde. <\/p>\n
SENTENCIA SUSTITUTIVA <\/p>\n
1. De conformidad con el art. 1546 del C. Civil, en armon\u00eda con el art. 1602 de la misma codificaci\u00f3n, en los contratos bilaterales, si uno de los contratantes incumple lo pactado, por operar la condici\u00f3n resolutoria que en estos contratos supone la ley, el otro contratante est\u00e1 facultado para pedir a su arbitrio, la resoluci\u00f3n del contrato, o su cumplimiento, en uno u otro caso pudiendo acumular la pretensi\u00f3n indemnizatoria de perjuicios, o \u00e9sta directamente. <\/p>\n
Seg\u00fan lo ha entendido la jurisprudencia de la Corte, \u201cla legitimaci\u00f3n para impetrar la resoluci\u00f3n o el cumplimiento del contrato por uno de los contratantes, supone necesariamente el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o el allanarse a cumplirlas\u201d. (G.J. t. CCXXXIV, 1995, p\u00e1g. 688). Con todo, conforme lo expresa la Corporaci\u00f3n en esta misma sentencia, invocando como fuente la sentencia de 29 de noviembre de 1978, G.J. t. CLVIII, p\u00e1g. 299, conforme al art. 1609 del C. Civil, \u201cEn los contratos bilaterales en que las rec\u00edprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que deb\u00eda hac\u00e9rsele previamente s\u00f3lo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si \u00e9l cumpli\u00f3 o se allan\u00f3 a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resoluci\u00f3n si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumpli\u00f3 con anterioridad\u201d. Sin embargo, si las obligaciones son simult\u00e1neas, \u201cel contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acci\u00f3n de cumplimiento o la acci\u00f3n resolutoria si fuere el caso\u201d. <\/p>\n
Resumiendo se concluye: <\/p>\n
Si las obligaciones rec\u00edprocas son sucesivas, atendido este orden cronol\u00f3gico el contratante que no vio satisfecha la previa obligaci\u00f3n s\u00f3lo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumpli\u00f3 o se allan\u00f3 a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resoluci\u00f3n con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante. <\/p>\n
Trat\u00e1ndose de obligaciones simult\u00e1neas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitaci\u00f3n con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resoluci\u00f3n o el cumplimiento del contrato. <\/p>\n
Si alrededor de los anteriores criterios jurisprudenciales, se analiza el presente caso, con l\u00f3gica se concluye que la pretensi\u00f3n resolutoria formulada por la se\u00f1ora Myriam Barrera Fajardo no puede prosperar, por tratarse, precisamente, de una contratante incumplida, que tampoco se allan\u00f3 a cumplir, mientras que el demandado, se\u00f1or Fabio Navarrete Romero cumpli\u00f3 con sus obligaciones hasta cuando enfrent\u00f3 el incumplimiento previo de la se\u00f1ora Barrera, caso en el cual quedaba relevado de satisfacer la obligaci\u00f3n a su cargo, por virtud de lo dispuesto por el art. 1609 del C. Civil. <\/p>\n
2. Examinado el contrato que es objeto de controversia en este proceso, se advierte que \u00e9ste gener\u00f3 para la promitente vendedora las siguientes obligaciones: <\/p>\n
a) Otorgar la escritura p\u00fablica que perfeccionara el contrato de compraventa prometido el 25 de abril de 1988. <\/p>\n
b) Entregar materialmente el inmueble como cuerpo cierto y libre de condiciones resolutorias, censos, anticresis, \u201cconstituci\u00f3n de familia\u201d (sic.), \u201chasta la firma del presente documento\u201d, as\u00ed como a paz y salvo por todo concepto, hasta la fecha de la firma de la promesa. <\/p>\n
Por su parte, el promitente comprador se oblig\u00f3 as\u00ed: <\/p>\n
a) Otorgar la escritura p\u00fablica perfeccionando el referido contrato, el 25 de abril de 1988. <\/p>\n
b) Pagar el precio de la siguiente manera: tres millones de pesos ($3.000.000.oo) a la firma de la promesa; dos millones de pesos ($2.000.000.oo) a la firma de la escritura, o sea el 25 de abril de 1988 a las 10 a.m. en la Notar\u00eda Cuarta de Bogot\u00e1, mediante la entrega de un cheque de gerencia a nombre de la promitente vendedora o a quien ella designe, y el resto asumiendo la obligaci\u00f3n existente con el Banco de los Trabajadores \u201cen el momento de la firma de la escritura\u201d. <\/p>\n
c) El promitente comprador tambi\u00e9n se oblig\u00f3 a \u201csubrogarse\u201d de la obligaci\u00f3n con el banco desde el momento de la suscripci\u00f3n de la promesa y \u201ca continuar con las amortizaciones de dicho cr\u00e9dito desde la firma del presente contrato\u201d. <\/p>\n
Otras obligaciones como la de suscribir la escritura p\u00fablica en fecha diferente al 25 de abril de 1988, si as\u00ed lo definiera la promitente vendedora, y el pago de intereses desde ese d\u00eda, si no se concretaba la celebraci\u00f3n del contrato prometido, carecen de eficacia por cuanto esas nuevas fechas supon\u00edan pleno convenio de las partes; adem\u00e1s, el se\u00f1alamiento de esas eventuales fechas se sustrae por completo a la forma de la escritura que como solemnidad del contrato de promesa establece el art. 89 de la ley 153 de 1887, lo cual comporta otro defecto anulatorio de dichas cl\u00e1usulas, pues trat\u00e1ndose de introducirle modificaciones al contrato de promesa y en particular a la fecha estipulada para la perfecci\u00f3n del contrato prometido, era preciso acudir a tal formalidad. <\/p>\n
3. Antes del otorgamiento de la escritura p\u00fablica que perfeccionara el contrato de compraventa prometido, el promitente comprador deb\u00eda agotar las siguientes obligaciones surgidas por raz\u00f3n de las cl\u00e1usulas especiales plasmadas en el mismo documento que contiene el referido contrato: pagar $3.000.000.oo a la firma de la promesa, \u201csubrogarse\u201d de la obligaci\u00f3n con el banco y continuar amortizando el cr\u00e9dito desde la firma de la promesa, y por \u00faltimo, al momento de otorgar la escritura p\u00fablica, el 25 de abril de 1988, pagar $2.000.000.oo en cheque de gerencia a favor de la vendedora. <\/p>\n
Por su lado, seg\u00fan se analiz\u00f3 al despachar el cargo en la sentencia de casaci\u00f3n, la promitente vendedora deb\u00eda entregar materialmente el inmueble libre de grav\u00e1menes, \u201ca paz y salvo por todo concepto\u201d, y sin tenedores. <\/p>\n
Pues bien, esta \u00faltima que era obligaci\u00f3n precedente a la suscripci\u00f3n de la escritura para ser cumplida por la promitente vendedora, no fue satisfecha, pues para el 25 de abril de 1988 el bien estaba en poder de terceros tenedores, a t\u00edtulo de arrendamiento, raz\u00f3n por la que v\u00e1lida y justamente el promitente comprador quedaba exonerado de cumplir a su vez la obligaci\u00f3n que suced\u00eda, cual era la suscripci\u00f3n de la respectiva escritura p\u00fablica, m\u00e1s cuando sus obligaciones precedentes hab\u00edan tenido cabal realizaci\u00f3n y la simult\u00e1nea con la entrega estaba presto a cumplirla, por cuanto para ese momento se hab\u00eda subrogado de la obligaci\u00f3n en el Banco de los Trabajadores, asumido el pago de las cuotas anteriores (fol. 29-1) y adujo cheque a favor de Myriam Barrera Fajardo por $2.000.000.oo, librado por entidad financiera, y por ende, con una garant\u00eda de efectividad similar al de gerencia establecido en la promesa (fol. 5-3). <\/p>\n
En este orden de ideas, la sentencia proferida por el juzgado veintid\u00f3s civil del circuito de Bogot\u00e1, el 18 de abril de 1990 debe ser revocada, para en su lugar denegar las pretensiones de la parte demandante al prosperar la excepci\u00f3n de contrato no cumplido formulada por el demandado. Desde luego que para tal efecto se desecha la oficiosa disoluci\u00f3n del contrato que por mutuo disenso dispuso el a quo, pues tal conclusi\u00f3n contrar\u00eda la actitud del demandado en el desenvolvimiento del contrato y desarrollo del proceso. En el primero porque antes que notarse una intenci\u00f3n de desistimiento, lo verificado es la idea y pr\u00e1ctica del cumplimiento. En el segundo, porque el demandado se opuso a la pretensi\u00f3n de resoluci\u00f3n y desde siempre aleg\u00f3 el incumplimiento del demandante, que como excepci\u00f3n de m\u00e9rito entra a aniquilar la pretensi\u00f3n; conductas estas que en manera alguna pueden sustentar el desistimiento del contrato, no s\u00f3lo, porque, como ya se explic\u00f3, el incumplimiento del demandado est\u00e1 justificado por la buena fe y no ser \u00e9l prioritario deudor de obligaciones, sino porque el incumplimiento rec\u00edproco de las partes para ser significativo de la disoluci\u00f3n o extinci\u00f3n del contrato por mutuo disenso, debe ser lo suficientemente indicativo e inequ\u00edvoco de la intenci\u00f3n aniquiladora, que no es el caso, se reitera. <\/p>\n
Por consiguiente, la sentencia apelada ser\u00e1 revocada, para en su lugar, declarar probada la excepci\u00f3n de contrato no cumplido propuesta por el demandado y por contera negar las pretensiones de la parte demandante. <\/p>\n
DECISION <\/p>\n
En raz\u00f3n y m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, CASA la sentencia que en este proceso profiri\u00f3 el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn el 31 de mayo de 1994, materia del recurso de casaci\u00f3n. En su lugar, <\/p>\n
RESUELVE: <\/p>\n
1. REVOCAR la sentencia dictada el 18 de abril de 1990 por el Juzgado Veintid\u00f3s Civil del Circuito de Santaf\u00e9 de Bogot\u00e1, objeto de apelaci\u00f3n. <\/p>\n
2. En defecto de la resoluci\u00f3n anterior, se declara probada la excepci\u00f3n de contrato no cumplido formulada por el demandado Fabio Navarrete Romero, raz\u00f3n por la cual se niegan las pretensiones propuestas por la demandante Myriam Barrera Fajardo. <\/p>\n
3. Sin costas en el recurso extraordinario ante su prosperidad. <\/p>\n
4. Las de primera y segunda instancia ser\u00e1n pagadas por la parte demandante a favor de la demandada. Liqu\u00eddense por las secretar\u00edas. <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
MANUEL ARDILA VELASQUEZ <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
<\/p>\n
\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
S-153-2000 [5420] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Magistrado Ponente Dr. JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ Bogot\u00e1, D. C., cuatro (4) de septiembre de dos mil (2000) Referencia: Expediente No. 5420 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[81],"tags":[],"class_list":["post-81880","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-81"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81880","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=81880"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81880\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=81880"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=81880"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=81880"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}