S-182-2000 [5592]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL <\/p>\n
Magistrado Ponente : <\/p>\n
Dr. JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., dos (2) de octubre de dos mil (2000) <\/p>\n
Ref. Expediente No. 5592 <\/p>\n
Se pronuncia la Corte sobre el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandada reconviniente contra la sentencia de fecha veintis\u00e9is (26) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995), dictada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, dentro del proceso ordinario adelantado por el se\u00f1or MISAEL SUAREZ ORTIZ frente al se\u00f1or LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1. Ante el Juez Civil del Circuito de Fusagasug\u00e1, se instaur\u00f3 demanda incoativa del citado proceso ordinario en la que el demandante formul\u00f3 las siguientes pretensiones: <\/p>\n
1\u00ba. Se declare que Luis Alfredo Su\u00e1rez Ortiz, prometiente comprador, incumpli\u00f3 la obligaci\u00f3n de firmar la correspondiente escritura p\u00fablica de compraventa, en los t\u00e9rminos acordados en la promesa de compraventa que suscribi\u00f3 con Misael Su\u00e1rez Ortiz, prometiente vendedor, el 16 de septiembre de 1991. <\/p>\n
2\u00b0. En consecuencia, que se declare resuelta la referida promesa de compraventa y se ordenen las restituciones mutuas: el demandado, entregando el predio objeto de la misma, junto con los frutos naturales y civiles que hubiere podido producir desde el 16 de septiembre de 1991; y el demandante, reintegrando las sumas de dinero recibidas junto con los intereses corrientes. <\/p>\n
3\u00b0. Se condene al demandado al pago de la cl\u00e1usula penal, convenida en la suma de $ 7.800.000.oo, por raz\u00f3n de su incumplimiento. <\/p>\n
2. La causa para pedir se puede resumir de la siguiente manera: <\/p>\n
a) El 16 de septiembre de 1991 las partes suscribieron la mencionada promesa de compraventa en la que el demandante prometi\u00f3 vender un lote que hace parte de otro de mayor extensi\u00f3n marcado con la letra \u201cC\u201d, del plano de la subdivisi\u00f3n de la finca denominada \u201cLa Cecilia\u201d, situado en Fusagasug\u00e1 y descrito por sus linderos en el hecho 1\u00b0 de la demanda, el cual figura a nombre de Marco Fidel Su\u00e1rez, hijo del demandante. <\/p>\n
b) El demandado, como contraprestaci\u00f3n, se oblig\u00f3 a pagar el precio de $ 14.800.000.oo en la forma discriminada en el hecho 2\u00b0 de la demanda. <\/p>\n
c) En la fecha de la promesa, el demandado junto con su esposa, se dieron a la tarea de medir y amojonar el inmueble que compraban, \u201c\u2026recibiendo lo que ellos mismos midieron a plena satisfacci\u00f3n\u2026\u201d, as\u00ed que no obstante que en la promesa se hayan citado extensiones y linderos \u201cel promitente comprador recibi\u00f3 como cuerpo cierto\u201d; a partir de entonces \u00e9ste tom\u00f3 posesi\u00f3n del predio y comenz\u00f3 trabajos tales como encerramientos en cercas y una explanaci\u00f3n. <\/p>\n
d) En la cl\u00e1usula cuarta se convino que la respectiva escritura p\u00fablica de compraventa se suscribir\u00eda el 1\u00b0 de febrero de 1992, en la Notaria Unica de Fusagasug\u00e1, fecha en la cual compareci\u00f3 Marco Fidel Su\u00e1rez a firmarla cumpliendo \u00f3rdenes de su padre; en cambio, el demandado se neg\u00f3 a hacerlo \u201caduciendo que la extensi\u00f3n de lo que se estaba vendiendo en la escritura no era la misma que aparec\u00eda en la promesa de contrato de compraventa\u201d; decisi\u00f3n sorpresiva que tom\u00f3 cinco meses despu\u00e9s de estar en posesi\u00f3n del inmueble sin haber hecho reclamo alguno sobre el particular, y siendo que la venta se hizo como cuerpo cierto, seg\u00fan se demuestra \u201ccon el alinderamiento y citaci\u00f3n de las extensiones pues de estas \u00faltimas se dice que son aproximadas\u201d. <\/p>\n
3. El demandado contest\u00f3 la demanda oportunamente y en el escrito respectivo manifest\u00f3 su oposici\u00f3n a las pretensiones; respecto de los hechos acept\u00f3 algunos y otros los neg\u00f3 o dijo no constarle su ocurrencia, luego de lo cual propuso la excepci\u00f3n de falta de legitimaci\u00f3n en la causa, por activa. <\/p>\n
4. Elev\u00f3, igualmente, demanda de reconvenci\u00f3n en la que pidi\u00f3 que se declarase civilmente responsable a Misael Su\u00e1rez Ortiz por incumplimiento de la misma promesa de compraventa; y que, en tal virtud, se le ordenase \u201cdar cumplimiento al objeto del contrato y hacer entrega como cuerpo cierto real y material de la totalidad del inmueble prometido en venta que aproximadamente es de un \u00e1rea de 2200 M2\u201d; adem\u00e1s, que se ordenara protocolizar la respectiva escritura p\u00fablica de compraventa \u201ccon la inclusi\u00f3n de la extensi\u00f3n total del \u00e1rea vendida por sus cuatro (4) linderos y que se encuentra debidamente determinada en la promesa de compraventa\u201d. <\/p>\n
5. La causa petendi aducida por el demandante en reconvenci\u00f3n se compendia, as\u00ed : <\/p>\n
a) El inmueble a que se contrae la promesa se encuentra comprendido entre los siguientes linderos: \u201cPor en norte, en extensi\u00f3n de cincuenta metros (50 metros) con propiedad del se\u00f1or Pastor Peraf\u00e1n, por el sur, en extensi\u00f3n aproximada de veintisiete punto cincuenta metros (27.50 Mts.), con el resto del predio, \u201cLote C\u201d, que se reserva el promitiente vendedor; por el oriente, en extensi\u00f3n aproximada de cincuenta y tres (53) metros, con propiedades igualmente reservadas del exponente vendedor; y por el occidente, en longitud aproximada de setenta y cuatro (74) metros, linda con la carretera\u201d. <\/p>\n
b) Las condiciones previas a la celebraci\u00f3n de la promesa se encuentran contenidas en el escrito de 14 de septiembre de 1991, suscrito por las partes ante dos testigos. <\/p>\n
c) El prometiente vendedor hizo entrega parcial del inmueble materia de venta al prometiente comprador, por cuanto el lote entregado \u201cno tiene la extensi\u00f3n total del prometido en venta y determinado en la cl\u00e1usula primera de \u00e9ste contrato\u201d. <\/p>\n
d) En la fecha de otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa, el comprador objet\u00f3 la minuta presentada \u201cpor cuanto los linderos estipulados en el contrato de promesa de compraventa no coinciden en su extensi\u00f3n con los presentados en la escritura de venta, los cuales, seg\u00fan esta minuta, son de un \u00e1rea total de 2147 M2. Y los prometidos en la venta son de 2200 M2\u201d, de lo cual se dej\u00f3 constancia en la Notaria donde se puso de presente que el comprador pose\u00eda la suma de dinero que deb\u00eda pagar en esa fecha. All\u00ed, adem\u00e1s, se dej\u00f3 dicho que ante el incumplimiento del vendedor, el comprador optaba por la cl\u00e1usula penal, sin perjuicio del cumplimiento de la promesa. <\/p>\n
6. Rituada la primera instancia, el a quo profiri\u00f3 sentencia en la que resolvi\u00f3 lo siguiente: <\/p>\n
\u201c6.1. Declarar no probada la excepci\u00f3n de fondo denominada por el demandado FALTA DE LEGITIMACION EN LA CAUSA PARA CONCURRIR A LA LITIS. <\/p>\n
\u201c6.2. Declarar que el demandado LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ incumpli\u00f3 el contrato de promesa de compraventa de fecha Septiembre 16 de 1991 suscrito con MISAEL SUAREZ ORTIZ como prometiente comprador. <\/p>\n
\u201c6.3. Consecuencialmente declarar resuelto el contrato suscrito en el numeral 6.2. de esta parte resolutiva. <\/p>\n
\u201c6.4. Ordenar al demandado LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ restituir el inmueble descrito en el numeral primero de esta sentencia al demandante MISAEL SUAREZ ORTIZ en el t\u00e9rmino de seis d\u00edas siguientes a la ejecutoria de esta providencia. <\/p>\n
\u201c6.5. Ordenar al demandante MISAEL SUAREZ ORTIZ pagar al demandado LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ la suma de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($7\u2019800.000,OO M\/CTE), junto con la correcci\u00f3n monetaria desde el d\u00eda 16 de septiembre de 1991 hasta cuando se verifique el pago y un inter\u00e9s del 6% anual durante el mismo lapso, dentro del t\u00e9rmino de seis d\u00edas siguientes a la ejecutoria de este fallo. <\/p>\n
\u201c6.6. Condenar al demandado LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ pagar al demandante MISAEL SUAREZ ORTIZ la cl\u00e1usula penal estimada por las partes en la suma de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($7\u2019800.000,OO M\/CTE) en el t\u00e9rmino de seis d\u00edas siguientes a la ejecutoria de esta sentencia. <\/p>\n
\u201c6.7. Negar todas y cada una de las pretensiones de la demanda de reconvenci\u00f3n. <\/p>\n
\u201c6.8. Condenar en costas del proceso a la parte demandada principal. Se ordena por secretaria su tasaci\u00f3n. <\/p>\n
7. Contra la anterior sentencia, el demandado interpuso el recurso de apelaci\u00f3n sin \u00e9xito, pues el Tribunal la confirm\u00f3, salvo en cuanto a la \u00fanica condena impuesta al demandante Misael Su\u00e1rez Ortiz \u2013de restituir la suma de $ 7.800.000.oo junto con la correcci\u00f3n monetaria e intereses -, la que modific\u00f3 y qued\u00f3 concretada en la suma de $ 17.745.000.oo. <\/p>\n
8. La decisi\u00f3n del Tribunal es ahora objeto del recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandada. <\/p>\n
CONSIDERACIONES DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
1. Comienza \u00e9ste por dejar sentado que concurren los presupuestos procesales; explica que la acci\u00f3n instaurada es la de resoluci\u00f3n de contrato de promesa de compraventa \u2013art.1546 del C.C.- que finca el actor en el incumplimiento del demandado al no suscribir la escritura de compraventa en la fecha y en la notar\u00eda acordadas; y halla a las partes legitimadas en la causa, en tanto el litigio se presenta entre los contratantes. <\/p>\n
2. A rengl\u00f3n seguido, analiza los elementos que integran la acci\u00f3n resolutoria, as\u00ed: <\/p>\n
a) \u201cLa existencia de un contrato bilateral v\u00e1lido, capaz de generar obligaciones\u201d, encu\u00e9ntrala acreditada con el documento contentivo de la promesa de compraventa disputada, ya que re\u00fane los requisitos reclamados por el art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887. <\/p>\n
b) \u201cQue el demandante por su parte, haya cumplido los deberes que le impon\u00eda la convenci\u00f3n, o cuando menos, se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos\u201d, o sea que no est\u00e9 en mora de cumplir sus propias obligaciones, dado que el art\u00edculo 1546 del C.C., otorga la acci\u00f3n resolutoria al contratante cumplido. Aqu\u00ed, agrega, las partes celebraron promesa de compraventa en la que el demandante se comprometi\u00f3 a vender el derecho de dominio del inmueble determinado en ella, acto del cual surge la obligaci\u00f3n de hacer consistente en \u201cacudir a la notar\u00eda en la fecha y hora acordadas, a efectos de suscribir la respectiva escritura de compraventa\u201d. En este caso se pact\u00f3 que \u00e9sta se otorgar\u00eda en la Notar\u00eda de fusagasug\u00e1 el 1\u00b0 de febrero de 1992, y se acordaron obligaciones accesorias tales como el pago del precio y la entrega del bien prometido en venta. <\/p>\n
Se\u00f1ala el Tribunal que la \u201centrega del bien\u201d corresponde a una obligaci\u00f3n de cumplimiento instant\u00e1neo que se consum\u00f3 en el acto mismo de la firma de la promesa de compraventa, como lo atestaron los contratantes en la cl\u00e1usula quinta del documento contentivo de la promesa, donde se especific\u00f3 que el inmueble era entregado \u201c\u2026por situaci\u00f3n y linderos\u2026\u201d, y en esas condiciones lo recibi\u00f3 el demandado, pues no hubo manifestaci\u00f3n contraria al respecto. <\/p>\n
Agrega que en la cl\u00e1usula primera de la promesa se especificaron los linderos del bien objeto del contrato prometido (cita los mismos rese\u00f1ados en el compendio de la causa petendi de la demanda de reconvenci\u00f3n, literal a); y que el demandado basa el incumplimiento del demandante en que el inmueble se prometi\u00f3 vender por cabida, y que la contenida en la minuta de escritura es inferior a la prometida y recibida. <\/p>\n
Afirma el sentenciador que la venta por cabida es propia de predios r\u00fasticos, – apoyado en el art\u00edculo 1888 del C.C., y en la jurisprudencia -, y que el lote prometido en venta no es de esa clase \u201cporque se encuentra situado dentro del casco urbano del municipio de Fusagasug\u00e1, no tiene destinaci\u00f3n agraria y se halla potencialmente destinado a la construcci\u00f3n\u201d: en consecuencia, \u201cse tratar\u00eda de venta de cuerpo cierto\u201d. <\/p>\n
Enseguida y \u201cpara despejar dudas\u201d explica que seg\u00fan el art\u00edculo 1887 del C.C., la venta por cabida es la excepci\u00f3n y tiene por fin otorgar las acciones de aumentarla o disminuirla, o el desistimiento del contrato en su caso, art. 1888 ib., por lo que se hace necesario precisar con exactitud, la cabida total expresada o declarada en el contrato, para que pueda ser cotejada con la cabida real o recibida por el comprador. Cita fallo de la Corte en el que se descarta esa venta cuando el contrato habla de cabida \u201caproximada\u201d y no indica el valor de cada unidad de medida acordado para fijar el precio total de la compraventa. <\/p>\n
Expresa el fallo acusado que seg\u00fan lo anterior y teniendo en cuenta que en la promesa el lote objeto de contrato \u201cse determin\u00f3 por dimensiones aproximadas y no concretas, no hay duda que se prometi\u00f3 vender como cuerpo cierto y as\u00ed lo recibi\u00f3 el demandado\u201d; a ello se suma, dice, que no se trata de bien rural y el silencio guardado por el comprador desde cuando lo recibi\u00f3 hasta cuando deb\u00eda suscribir la escritura (5 meses), per\u00edodo durante el cual no hizo reparo alguno sobre las dimensiones del lote; s\u00f3lo antes de ir a otorgar la escritura hizo medir el lote, de acuerdo con lo que reza la respuesta a la pregunta No.3 del interrogatorio de parte que absolvi\u00f3 (c. 1, fl.66). Adem\u00e1s, desde la firma de la promesa el bien estuvo bajo el cuidado del demandado \u201cy nunca hubo reclamo o aclaraci\u00f3n de que faltaba por entregar parte del lote prometido en venta, al menos no se prob\u00f3 inconformidad alguna\u201d. <\/p>\n
Por \u00faltimo, arguye el sentenciador que si el bien se prometi\u00f3 vender como cuerpo cierto y as\u00ed fue como lo recibi\u00f3 el demandado en el acto mismo de suscribir la promesa, \u201cno hay duda que el actor cumpli\u00f3 con la obligaci\u00f3n de entregar al comprador el inmueble prometido en venta, en la forma acordada en la promesa\u201d. <\/p>\n
M\u00e1s adelante, el Tribunal apoyado en ese cumplimiento, descarta la excepci\u00f3n de falta de legitimaci\u00f3n en la causa y la demanda de reconvenci\u00f3n; afirma que las pretensiones contenidas en \u00e9sta versan sobre el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de suscribir un documento y, por tanto, la v\u00eda expedita para hacerla valer es la ejecutiva prevista en el art\u00edculo 501 del C. de P. C. <\/p>\n
Se\u00f1ala que ante el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de entregar por el promitente vendedor, no pod\u00eda el demandado eludir la obligaci\u00f3n de suscribir la escritura de compraventa; aparece acreditada el \u201cacta No. 10\u201d (c. 1 fl. 5) en la que consta que a la Notar\u00eda compareci\u00f3 quien figura como due\u00f1o del inmueble a fin de suscribirla, acto que no pudo ser consumado ante la negativa del promitente comprador; de ese modo, el demandante cumpli\u00f3 y el demandado no, injustificadamente. <\/p>\n
3. Finalmente, el sentenciador, respecto de las prestaciones mutuas derivadas de la resoluci\u00f3n de la promesa, consider\u00f3 que el demandado deb\u00eda restituir el predio recibido y pagar la cl\u00e1usula penal por incumplimiento -$ 7.800.000.oo-; que el demandante deb\u00eda restituir la parte de precio que recibi\u00f3, actualizado y con intereses, $ 17\u00b4745.000.oo; y que \u201clas restituciones no merecen reparo alguno, pues el actor no prob\u00f3 frutos provenientes del inmueble entregado al demandado, ni \u00e9ste prob\u00f3 mejoras efectuadas sobre el inmueble que debe restituir\u201d. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACION <\/p>\n
Ella contiene cuatro cargos, de los cuales fue rechazado el segundo en el auto admisorio. Despachar\u00e1 la Corte conjuntamente los cargos primero y tercero, puesto que, apoyados ambos en la causal primera adolecen a la par de notorias deficiencias t\u00e9cnicas en su formulaci\u00f3n. Finalmente se examinar\u00e1 el cuarto cuyo alcance es parcial. <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
Con respaldo en la causal primera de casaci\u00f3n contemplada en el art\u00edculo 368 del C. de P.C., se denuncia la infracci\u00f3n directa de los art\u00edculos 1602, 1627, 1884 y 1889 del C\u00f3digo Civil, por falta de aplicaci\u00f3n. <\/p>\n
En la sustentaci\u00f3n del cargo, con referencia a la conclusi\u00f3n del fallo impugnado de que la venta prometida recay\u00f3 sobre un cuerpo cierto, el recurrente delata el quebranto del art\u00edculo 1889 del C.C., el cual dispone que cuando la venta se hace con se\u00f1alamiento de linderos el vendedor est\u00e1 obligado a entregar todo lo comprendido en ellos; a\u00f1ade que el contrato es ley para las partes y el vendedor est\u00e1 obligado a entregar lo que \u00e9l reza \u2013art\u00edculos 1527 y 1884 ib-. La inaplicaci\u00f3n de esas normas determin\u00f3 que la sentencia acogiera las s\u00faplicas de la demanda principal, e impidi\u00f3 que el fallador detectara el incumplimiento de la promesa por parte del demandante \u2013 por no haber entregado todo lo comprendido en los linderos-, y que no pod\u00eda obligar al comprador a recibir menos de lo pactado. <\/p>\n
Apoyado en varios autores, la censura asevera que el art\u00edculo 1889 del C.C., es aplicable siempre que se indiquen los linderos y, por ende, configura incumplimiento del vendedor \u201ctratar de entregar un \u00e1rea considerablemente menor como en el caso que nos ocupa y tambi\u00e9n lo es pretender cambiar los linderos que est\u00e1n plasmados en la promesa de compraventa, por otros en el momento de celebrar (sic) la escritura p\u00fablica de compraventa, como lo hizo el demandante Misael Su\u00e1rez Ortiz\u201d. <\/p>\n
En fin, remata el acusador, la violaci\u00f3n de las normas citadas como infringidas tuvo como consecuencia que el Tribunal ignorara el incumplimiento de las obligaciones contraidas por Misael Su\u00e1rez Ortiz y que estimara que el incumplido fue el demandado, quien en la realidad cumpli\u00f3 con lo suyo y se abstuvo de firmar la escritura cuando el demandante trat\u00f3 de imponerle unos linderos distintos a los se\u00f1alados en la promesa de compraventa. <\/p>\n
CARGO TERCERO <\/p>\n
1. Tambi\u00e9n apuntalado en la causal primera de casaci\u00f3n, en \u00e9l se reprocha el fallo acusado por haber violado los art\u00edculos 1546, 1887 y 1888 del C.C. \u201cllegando a ello por error de hecho en las pruebas que obran dentro del proceso\u201d. <\/p>\n
2. En el desarrollo del cargo se le imputa al sentenciador la err\u00f3nea interpretaci\u00f3n del documento contentivo de la promesa disputada, en cuanto el fallo impugnado dedujo que como all\u00ed se utilizaron algunas medidas de extensi\u00f3n de los linderos acompa\u00f1adas de la palabra \u201caproximadamente\u201d, la venta se hizo como cuerpo cierto. Dice la censura que aunque fue cierto el uso de las medidas aproximadas, el Tribunal se equivoca en la deducci\u00f3n que de ese hecho deriva. <\/p>\n
3. Alega el recurrente, con base en el art\u00edculo 1620 del C.C., que si las partes se refirieron a una medida \u201caproximadamente\u201d, quisieron decir exactamente eso, es decir con corta diferencia; y si las partes se empe\u00f1aron en acordar esa f\u00f3rmula, no existe fundamento probatorio para que el sentenciador hubiese llegado a una conclusi\u00f3n diametralmente distinta; constituye error suyo pretender modificar el querer de las partes. Estas claramente estipularon la cabida del inmueble en la cl\u00e1usula primera del contrato de promesa de compraventa. <\/p>\n
4. A rengl\u00f3n seguido la censura se detiene a revisar el t\u00e9rmino \u201caproximadamente\u201d en relaci\u00f3n con el r\u00e9gimen de venta por cabida, luego de lo cual reitera que el Tribunal, sin ning\u00fan fundamento probatorio, estableci\u00f3 que la promesa en cuesti\u00f3n reca\u00eda sobre la venta de un inmueble como cuerpo cierto, no por cabida, \u201cbasado en que la palabra \u201caproximadamente\u201d le daba un falta de concreci\u00f3n tal que no pod\u00eda haber otra conclusi\u00f3n distinta a la que tom\u00f3 el Tribunal\u201d. <\/p>\n
5. Y remata el cargo, aseverando que si el sentenciador no hubiera incurrido en el error de hecho mencionado, habr\u00eda llegado a la conclusi\u00f3n de que el contrato de compraventa prometido se hac\u00eda por cabida, y que en tal virtud eran aplicables los art\u00edculos 1887 y 1888 del C.C.; \u201cde donde Misael Su\u00e1rez Ortiz habr\u00eda incumplido con sus obligaciones, quedando descalificado para incoar la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n de contrato\u201d, y Luis Alfredo Su\u00e1rez Ortiz habr\u00eda sido el contratante cumplido. <\/p>\n
SE CONSIDERA: <\/p>\n
1. Como puede verse, las imputaciones del cargo primero se encuentran perfiladas por la v\u00eda directa de la causal primera, situaci\u00f3n que compromet\u00eda al recurrente a compartir la percepci\u00f3n f\u00e1ctica del Tribunal respecto del asunto, es decir, a no discrepar de \u00e9ste en lo relativo a la fijaci\u00f3n de los hechos medulares del litigio. <\/p>\n
Para \u00e9ste la venta prometida no pod\u00eda ser por cabida porque \u00e9sta s\u00f3lo tiene lugar en trat\u00e1ndose de predios r\u00fasticos \u2013que no es el caso-; adem\u00e1s que para que pudiera entenderse que una venta es de esa especie, debe prescribirse con \u201cexactitud\u201d en el contrato la cabida total expresada por las partes, para que pueda cotejarse con lo entregado por el vendedor, y como en este caso se anotaron medidas aproximadas, no pod\u00eda dudarse que se vendi\u00f3 como cuerpo cierto. A esto sum\u00f3 el silencio del \u201ccomprador\u201d, quien no dijo nada desde cuando recibi\u00f3 el inmueble hasta el momento de suscribir la escritura, de lo cual coligi\u00f3 que no hab\u00eda duda que el actor cumpli\u00f3 con la obligaci\u00f3n de entregar el predio prometido en venta. <\/p>\n
El recurrente, por su parte, se empe\u00f1a en indicar que si en la promesa se hizo un se\u00f1alamiento de linderos, conforme al art.1889 del C.C., el vendedor estaba obligado a entregar todo lo comprendido en ellos. Y que si el sentenciador hubiese aplicado esa norma habr\u00eda concluido que el actor estaba obligado a entregar todo lo comprendido en los linderos; cabalmente la falta de aplicaci\u00f3n de estos preceptos le impidi\u00f3 advertir que aqu\u00e9l incumpli\u00f3 la promesa al pretender celebrar la venta respecto de un inmueble cuyos linderos son distintos al prometido. <\/p>\n
As\u00ed las cosas, la censura toma como estribo de sus imputaciones una visi\u00f3n f\u00e1ctica del asunto diametralmente opuesta a la del fallador, incurriendo de ese modo en una ostensible deficiencia t\u00e9cnica que impide el examen de fondo de su acusaci\u00f3n. <\/p>\n
2. Igualmente, se advierte que el cargo tercero no comprende a cabalidad todos los fundamentos en que se apoya el fallo impugnado y, por tanto, es incompleto. <\/p>\n
La inidoneidad del cargo se refleja en que el recurrente fija su atenci\u00f3n \u00fanicamente en el alcance que puede tener el se\u00f1alamiento que los linderos del inmueble prometido en venta expresados en medidas aproximadas, para efectos de establecer si la compraventa prometida versa sobre cuerpo cierto o fue pactada con relaci\u00f3n a la cabida. Empero, ese planteamiento se propone sin parar mientes en que el sentenciador, antes que todo, parti\u00f3 de que la promesa cuestionada s\u00f3lo genera la obligaci\u00f3n de hacer consistente en el otorgamiento oportuno de la respectiva escritura p\u00fablica, y despu\u00e9s, con referencia a que no era del caso aplicar las reglas de la venta por cabida, se asever\u00f3 que ello no era posible por cuanto el predio objeto de la promesa no es r\u00fastico, y que el demandado recibi\u00f3 el inmueble con 5 meses de anterioridad, sin que hubiese formulado queja alguna relativa a su extensi\u00f3n. <\/p>\n
Adem\u00e1s, debi\u00f3 empe\u00f1arse, as\u00ed mismo, el impugnante, en se\u00f1alar las pruebas que pondr\u00edan de presente la disconformidad de los linderos que alega, pues, como ya quedara dicho, el Tribunal no entr\u00f3 a constatar ese hecho, dada la irrelevancia que este ten\u00eda de cara a su l\u00ednea argumentativa. <\/p>\n
De lo anterior fluye que la censura qued\u00f3 disminuida, pues nada dijo respecto de los argumentos que constituyen la m\u00e9dula del fallo impugnado, en lo que concierne al punto tratado en el cargo. <\/p>\n
De nada sirve entonces, examinar a fondo las acusaciones a que se refiere el cargo, pues aunque ellas, en gracia de discusi\u00f3n, fueran atendibles, la sentencia del ad quem debe permanecer inc\u00f3lume con respaldo en los fundamentos que no fueron objeto de censura. S\u00edguese de lo dicho, que el cargo tercero tampoco alcanza \u00e9xito. <\/p>\n
CARGO CUARTO <\/p>\n
1. Acusa la sentencia impugnada de haber quebrantado los art\u00edculos 965, 966, 967 y 970 del C.C., como consecuencia de error de hecho en la apreciaci\u00f3n de diversas pruebas. <\/p>\n
2. En la fundamentaci\u00f3n del cargo se objeta que el Tribunal, cuando decidi\u00f3 sobre las restituciones mutuas, se haya abstenido de condenar al demandante al pago de expensas y mejoras \u00fatiles atendidas por el demandado, siempre que la sentencia expresa que \u201cni \u00e9ste prob\u00f3 mejoras efectuadas sobre el inmueble que debe restituir\u201d, no obstante que existen diversas pruebas que demuestran que s\u00ed las efectu\u00f3, como el valor de las mismas. <\/p>\n
3. A ese respecto, se\u00f1ala el recurrente que el Tribunal ignor\u00f3 lo siguiente: <\/p>\n
a) El hecho 6\u00b0 de la demanda (Fl. 13 vto.), donde el demandante confiesa que, desde la fecha en que se suscribi\u00f3 la promesa, el demandado tom\u00f3 posesi\u00f3n del predio y \u201ccomenz\u00f3 trabajos sobre el mismo tales como encerramiento en cerca y una explanaci\u00f3n\u201d. <\/p>\n
b) El dictamen pericial (fl. 50), no objetado por las partes, donde los peritos \u2013capitulo de \u201cmejoras\u201d- afirman que seg\u00fan averiguaciones hechas con los vecinos en el lote se hab\u00edan descargado \u201cviajes de tierra, recebo dentro del lote para rellenar y nivelarlo\u201d; y se registran varias obras: instalaci\u00f3n de una red el\u00e9ctrica; rellenos con arenas de recebo para and\u00e9n; una l\u00ednea en zigzag para zona de parqueo; construcci\u00f3n de una casa, sin terminar. <\/p>\n
c) El interrogatorio de parte absuelto por Misael Su\u00e1rez Ortiz, donde dijo que el demandado \u201c\u2026a los pocos d\u00edas trajo una retro y hizo la excavaci\u00f3n y emparejar el lote por donde se hab\u00edan pactado los linderos\u2026\u201d(fl.76). <\/p>\n
d) El testimonio de Franklin Gustavo Garc\u00eda Orozco, quien se refiri\u00f3 a los trabajos de excavaci\u00f3n y explanaci\u00f3n del lote, y a la nueva cerca \u201cque hab\u00eda hecho [el demandado] para reemplazar la de los ficus\u201d. <\/p>\n
e) El valor de las mejoras, que se puede deducir del dictamen pericial (fl. 46), resulta de la diferencia entre el valor comercial del inmueble acordado por los contratantes para celebrar la promesa y el valor asignado por los peritos; valor \u00e9ste que, salvo la inflaci\u00f3n, se ha incrementado s\u00f3lo por raz\u00f3n de las mejoras incorporadas por el demandado. <\/p>\n
Estima el recurrente que los errores de hecho denunciados son manifiestos, pues brotan de la sola lectura de la piezas probatorias mencionadas, con las que se demuestra que el demando s\u00ed invirti\u00f3 en expensas necesarias para la conservaci\u00f3n del inmueble \u2013 levantamiento de cercas \u2013 y que le incorpor\u00f3 mejoras \u00fatiles \u2013 rellenos con recebo y \u201ctrabajos con m\u00e1quina retroexcavadora\u201d; y son trascendentes porque el Tribunal dedujo lo contrario y as\u00ed fue como se abstuvo de condenar al demandante al pago de las mismas. En tal virtud, resultaron violados los art\u00edculos 965 y 966 del C.C. <\/p>\n
SE CONSIDERA <\/p>\n
1.- D\u00e9bese advertir que como efecto presente y futuro de la resoluci\u00f3n de un contrato bilateral \u2013 tal la promesa de compraventa \u2013 concluye o cesa la situaci\u00f3n jur\u00eddica creada entre las partes a prop\u00f3sito de su celebraci\u00f3n; y como efecto retroactivo, al cual se refiere concretamente el art\u00edculo 1544 del C\u00f3digo Civil, surgen las obligaciones restitutorias a cargo de las partes; con mayor raz\u00f3n, si estas son las propias del contrato prometido, ante la resoluci\u00f3n de la promesa que le sirve de causa. <\/p>\n
2.- En tal virtud, y en lo que ata\u00f1e con el alcance del cargo propuesto, como efecto de la resoluci\u00f3n de la promesa de compraventa a ra\u00edz de la cual el promitente comprador demandado hab\u00eda recibido el inmueble a que aquella se refiere, se impon\u00eda la restituci\u00f3n del mismo a favor del contratante cumplido. Ahora bien, para evitar toda iniquidad, la ley consagra en pro del demandado, el derecho a obtener del demandante el reembolso de gastos por expensas necesarias y, en su caso, a que se le abonen las mejoras \u00fatiles, en la forma y t\u00e9rminos establecidos en los art\u00edculos 965 y 966 del C\u00f3digo Civil, cuyo reconocimiento puede hacerse, a\u00fan de oficio, en tanto constituye extremo \u00ednsito en la pretensi\u00f3n resolutoria a manera de obligado complemento; si as\u00ed no fuera, a la par que no se regresar\u00eda al estado anterior a la celebraci\u00f3n del contrato \u2013efecto ineludible de la acci\u00f3n resolutoria-, se patrocinar\u00eda un enriquecimiento injustificado en provecho del promitente vendedor y en contra del promitente comprador. <\/p>\n
3.- Se duele la censura de que el sentenciador incurri\u00f3 en diversos errores de facto a causa de los cuales dej\u00f3 de ver que el demandado habr\u00eda realizado algunas mejoras en el predio a cuya restituci\u00f3n fue condenado. Puesta la Corte en el camino de verificar la veracidad de tales imputaciones, advierte que, ciertamente, el sentenciador incurri\u00f3 en los yerros a \u00e9l imputados los que, adem\u00e1s de evidentes, son trascendentes. <\/p>\n
En efecto, en primer t\u00e9rmino, en el hecho sexto de la demanda asever\u00f3 el demandante que el encausado, desde el mismo momento de suscripci\u00f3n de la promesa de venta, \u201ctom\u00f3 posesi\u00f3n del predio sin objeci\u00f3n alguna y comenz\u00f3 trabajos sobre el mismo tales como encerramientos en cercas y una explanaci\u00f3n\u201d. Posteriormente, en la declaraci\u00f3n de parte visible al folio 76 del cuaderno principal, refiri\u00e9ndose a la rese\u00f1a de la negociaci\u00f3n cuestionada, reiter\u00f3 que el demandado, a los pocos d\u00edas \u201c trajo una retro (sic.) e hizo la excavaci\u00f3n y emparejada del lote por donde se hab\u00edan pactado los linderos…\u201d. Una y otras aseveraciones fueron pasadas por alto por el sentenciador. <\/p>\n
A esas obras de \u201crelleno\u201d y nivelaci\u00f3n del lote aludieron, as\u00ed mismo, los peritos, y dicha experticia fue ignorada en el punto por el sentenciador, como tambi\u00e9n lo fue el testimonio de FRANKLIN GUSTAVO GARCIA, pruebas estas que, probablemente, al ser examinadas en forma separada e individual no constituyen fehaciente demostraci\u00f3n de las obras de mejoramiento del predio realizadas por cuenta del promitente comprador, pero que, sumadas a la confesi\u00f3n del demandante, robustecen y vigorizan su prueba. <\/p>\n
En ese orden de ideas, es imperioso concluir que el demandado realiz\u00f3 el mejoramiento del lote en lo concerniente a su explanaci\u00f3n, pues tal hecho fue admitido por el actor y corroborado por aqu\u00e9l quien, al ser interrogado por las mejoras que hizo, se circunscribi\u00f3 \u00fanicamente \u201cal relleno\u201d por un valor de $12.000.000,00. Tal reconocimiento, no sufre mengua por la ambigua negativa que el demandado hiciera del hecho sexto de la demanda al contestarla, pues, de un lado, no hay duda que el actor aludi\u00f3 en \u00e9l, indistintamente, a dos supuestos f\u00e1cticos, relativos, el primero, a la posesi\u00f3n recibida por el promitente comprador y, el segundo, a los trabajos realizados por \u00e9ste en el inmueble, motivo por el cual aquella negaci\u00f3n bien pudo aludir al primero, am\u00e9n que, en \u00faltimas, el encausado result\u00f3 \u201cateni\u00e9ndose\u201d a lo probado en el proceso. <\/p>\n
Empero, respecto del encerramiento del lote, el demandante rectific\u00f3 en el transcurso de la declaraci\u00f3n de parte lo dicho, al parecer desprevenidamente, en la demanda, pues afirm\u00f3 all\u00ed que fue \u00e9l quien orden\u00f3 a su empleado JESUS LEAL hacer las cercas delimitadoras del inmueble, empresa que se atribuy\u00f3 persistentemente en dicha audiencia, atestaci\u00f3n que, por lo dem\u00e1s, fue confirmada por este (folio 59). <\/p>\n
Col\u00edgese de lo dicho, entonces, que hay lugar a casar la sentencia recurrida, pero para efectos de adoptar las disposiciones del caso es necesario decretar, previamente, la prueba que se ordenar\u00e1 en la parte resolutiva del fallo. <\/p>\n
DECISION: <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de casaci\u00f3n Civil, administrando Justicia en nombre de la Rep\u00fablica de Colombia y por Autoridad de la ley, CASA la sentencia de fecha veintis\u00e9is (26) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995), dictado por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cudinamarca, dentro del proceso ordinario adelantado por el se\u00f1or MISAEL SUAREZ ORTIZ frente al se\u00f1or LUIS ALFREDO SUAREZ ORTIZ, y actuando en sede de instancia decreta de oficio la siguiente prueba: <\/p>\n
Ord\u00e9nase la tasaci\u00f3n pericial, tanto del valor actual de los trabajos de explanaci\u00f3n efectuados por el demandado en el predio en litigio, hasta la notificaci\u00f3n del auto admisorio de la demanda, como del mayor precio que \u00e9ste hubiese adquirido por causa de dichas obras. <\/p>\n
Enc\u00e1rgase a los se\u00f1ores JAIME HERNANDO MURCIA FENIX y BERNARDO PLATA ALVAREZ, de la lista de auxiliares de la justicia de esta Corporaci\u00f3n, la realizaci\u00f3n del referido peritaje. Se\u00f1\u00e1lase la hora de las 9 de la ma\u00f1ana del d\u00eda 31 de octubre del a\u00f1o en curso, para que tenga lugar la diligencia de posesi\u00f3n de los peritos. Comun\u00edqueseles debida y oportunamente esta designaci\u00f3n, y h\u00e1gaseles saber que, una vez posesionados, cuentan con 10 d\u00edas para realizar dicha peritaci\u00f3n. <\/p>\n
SEGUNDO.- Sin costas en el recurso de casaci\u00f3n. <\/p>\n
Notif\u00edquese. <\/p>\n
MANUEL ARDILA VELASQUEZ <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
<\/p>\n
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S-182-2000 [5592] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Magistrado Ponente : Dr. JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES Bogot\u00e1, D.C., dos (2) de octubre de dos mil (2000) Ref. Expediente No. 5592 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[81],"tags":[],"class_list":["post-81908","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-81"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81908","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=81908"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/81908\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=81908"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=81908"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=81908"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}