S-141-2001 [5860]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL <\/p>\n
Magistrado Ponente <\/p>\n
Bogot\u00e1 Distrito Capital, veintisiete (27) de julio de dos mil uno (2001) <\/p>\n
Rad. Expediente 5860 <\/p>\n
Despacha la Corte el recurso extraordinario de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 14 de agosto de 1995, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena, dentro del proceso ordinario adelantado por INES GOMEZ DE SANCHEZ frente a \u201cPROMOCAR TAWILL Y COMPA\u00d1\u00cdA LIMITADA\u201d. <\/p>\n
A N T E C E D E N T E S: <\/p>\n
1. Correspondi\u00f3 al Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cartagena diligenciar el libelo en virtud del cual la se\u00f1ora INES GOMEZ pidi\u00f3 que se declarase que la sociedad demandada incumpli\u00f3 con los deberes que le impon\u00eda \u201cla ley de Comercio\u201d, y que, subsecuentemente, fuera condenada a pagarle, a t\u00edtulo de indemnizaci\u00f3n, la suma de TREINTA MILLONES DE PESOS, junto con su correcci\u00f3n monetaria. <\/p>\n
2. Los supuestos f\u00e1cticos que soportan tales pedimentos bien pueden compendiarse del siguiente modo: <\/p>\n
La sociedad demandada promovi\u00f3 proceso de lanzamiento en contra de la demandante y de los se\u00f1ores RAMIRO OSORIO y HERNANDO URIBE RIVERA, el 7 de julio de 1986, y en cuya demanda afirm\u00f3 que el d\u00eda 27 de mayo de 1967 los all\u00ed demandados recibieron de la sociedad \u201cVELEZ Y VELEZ LTDA\u201d, el inmueble de la Calle Ayos No. 4-49 por un canon mensual de tres mil pesos, que en \u201cla actualidad\u201d asciende a la suma de TREINTA MIL PESOS, contrato de arrendamiento que fuera cedido por la arrendadora a la ahora demandada, la cual, por intermedi\u00f3 del Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cartagena, notific\u00f3 a los inquilinos su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento a partir del 27 de mayo de 1986, aduciendo necesitar \u201c\u2026parte del inmueble desocupado para someterlo a reparaci\u00f3n y luego destinarlo para el establecimiento de negocio, sustancialmente de hotel\u201d. <\/p>\n
El 26 de enero de 1987 se produjo el lanzamiento, y la sociedad aqu\u00ed demandada obtuvo la desocupaci\u00f3n del inmueble. No obstante, afirma la demandante, \u201cno ha reconstruido, ni remodelado, o adelantado obra alguna de naturaleza similar, en el local ocupado por la se\u00f1ora INES GOMEZ DE SANCHEZ\u201d, contraviniendo as\u00ed lo dispuesto por el art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, de cuyo texto se desprende que la demandada est\u00e1 en la obligaci\u00f3n de pagar los perjuicios de que trata el art\u00edculo 522 ibidem, en cuya estimaci\u00f3n deben incluirse, adem\u00e1s del lucro cesante, \u201clos gastos indispensables para la nueva instalaci\u00f3n, las indemnizaciones de los trabajos (sic.), despidos en ocasi\u00f3n de la (sic.) cl\u00e1usulas o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y \u00fatiles que hubiere hecho en los locales entregados\u201d. <\/p>\n
M\u00e1s adelante discurre la demandante sobre los presupuestos de la acci\u00f3n indemnizatoria, las causales de exoneraci\u00f3n de la demandada y los diversos rubros que componen la indemnizaci\u00f3n reclamada. <\/p>\n
3. Enterada la demandada de las pretensiones que se le enfrentaron, se opuso a las mismas, acept\u00f3 como ciertos algunos de los hechos que las apuntalan, dijo desconocer la mayor\u00eda y neg\u00f3 los menos, am\u00e9n de proponer las excepciones que denomin\u00f3 \u201cIMPOSIBILIDAD con grave riesgo econ\u00f3mico de la demandada del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de restaurar el inmueble por hecho ajeno\u201d, y \u201cCUMPLIMIENTO DE LAS PRESCRIPCIONES DEL ART. 522 del C. de Co.\u201d, las cuales fundament\u00f3, b\u00e1sicamente, en que, de un lado, el inmueble desocupado por la demandante es la segunda planta de una edificaci\u00f3n de construcci\u00f3n colonial cuyas reparaciones comprenden el cambio de repello de las paredes exteriores e interiores, arreglo o cambio de pisos, demolici\u00f3n de ciertas paredes, remoci\u00f3n y cambio de los techos, renovaci\u00f3n de los ductos de agua potable, alcantarillado, energ\u00eda el\u00e9ctrica y establecimiento de los ductos de gas natural, obras todas \u00e9stas que requer\u00edan de la desocupaci\u00f3n de la planta baja, lo que no se obtuvo; adem\u00e1s que en el transcurso del tiempo se encarecieron los salarios y los materiales requeridos. De otro lado, afirm\u00f3 que en el mes de marzo iniciaron los primeros trabajos de restauraci\u00f3n, tales como reposici\u00f3n del repello, demolici\u00f3n de las paredes no originales, destrucci\u00f3n de cuatro o cinco ba\u00f1os y una cocina y reparaci\u00f3n de tablas y tejas del techo, pero que para continuar con las dem\u00e1s obras fue necesario un permiso previo de la Alcald\u00eda lo que paraliz\u00f3 la restauraci\u00f3n, manteniendo esa planta desocupada. <\/p>\n
4. Agotadas las ritualidades propias de la instancia, concluy\u00f3 la misma con sentencia desestimatoria de las pretensiones de la demanda, decisi\u00f3n que fue confirmada por el Tribunal ad-quem mediante la sentencia recurrida en casaci\u00f3n. <\/p>\n
LAS RAZONES DEL TRIBUNAL <\/p>\n
Luego de rese\u00f1ar los aspectos relevantes del litigio, destac\u00f3 el juzgador que las pretensiones indemnizatorias de la demanda se originan en la relaci\u00f3n contractual existente entre INES GOMEZ DE SANCHEZ, RAMIRO OSORIO y HERNANDO URIBE RIVERA y la firma \u201cPROMOCAR TAWILL Y CIA LTDA\u201d, a la cual le fuera cedido el contrato de arrendamiento por \u201cVELEZ y VELEZ\u201d, motivo por el cual, \u201cno hay duda que estamos frente a una acci\u00f3n de responsabilidad civil contractual\u201d, aun cuando la relaci\u00f3n contractual haya terminado y perdido sus efectos hacia el futuro, \u201cquedaron pendientes los efectos que hasta la fecha de la cesi\u00f3n, se surtieron (sic.)\u2026\u201d. De modo que para el \u00e9xito de la acci\u00f3n de responsabilidad civil contractual, la demandante debe acreditar los elementos estructurales de esa figura, consistentes en la existencia de una obligaci\u00f3n incumplida, el perjuicio de la v\u00edctima y la relaci\u00f3n de causalidad entre uno y otra. <\/p>\n
Se dice en la demanda, agrega el Tribunal, que la demandada solicit\u00f3 el inmueble arrendado para someterlo a reparaci\u00f3n y luego destinarlo a la instalaci\u00f3n de un negocio sustancialmente diferente al de hotel, actividad que ejerc\u00eda la arrendataria, y que en virtud de que aquella no cumpli\u00f3 con esos fines en el lapso previsto en el art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, puesto que no ocup\u00f3 el inmueble, ni inici\u00f3 las obras proyectadas, reclama la indemnizaci\u00f3n que calcul\u00f3 en la suma de treinta millones de pesos. <\/p>\n
Aborda, a continuaci\u00f3n, el an\u00e1lisis del primer presupuesto de la acci\u00f3n y afirma que el Juzgado Quinto Civil Municipal de Cartagena entendi\u00f3 que la demanda de restituci\u00f3n del inmueble se apoyaba en la causa 2a. del art\u00edculo 518 de la ley mercantil y como tal petici\u00f3n prosper\u00f3, deb\u00eda la demandante ocupar el inmueble dentro de los tres meses subsiguientes a la fecha de su entrega, t\u00e9rmino que se venc\u00eda el 8 de septiembre de ese mismo a\u00f1o. <\/p>\n
<\/p>\n
Es preciso constatar si la demandada obr\u00f3 con rectitud, a\u00f1adi\u00f3, porque si el bien se pidi\u00f3 condicionado a que en verdad eran imperiosas las reparaciones, es de suponer que el propietario conoc\u00eda el estado del mismo y de ser as\u00ed la causal que debi\u00f3 invocarse era la del numeral 3\u00b0 del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, precepto que adem\u00e1s de la indemnizaci\u00f3n le da derecho al arrendatario a que se le prefiera a cualquier otro en el arrendamiento del local sin la obligaci\u00f3n de pagar primas o valores distintos del canon de arrendamiento. Si las refacciones eran de la magnitud \u201creferenciada\u201d, se podr\u00eda decir que el propietario no actu\u00f3 de buena fe al hacer la solicitud de desocupaci\u00f3n del inmueble, puesto que si conoc\u00eda su estado de menoscabo como el que present\u00f3 el 8 de junio de 1988, fecha en que el bien se entreg\u00f3 en virtud del proceso de lanzamiento, ciertamente la causal invocada para ese efecto era la del numeral 3\u00b0 y no la del numeral 2\u00b0 del citado art\u00edculo 518 idem, \u201cpuesto que con \u00e9sta se elude el derecho adicional consagrado en el art\u00edculo 521 ejusdem, en favor del empresario arrendatario que, de acreditarse tal supuesto, es claro que no se podr\u00eda pregonar en la persona del arrendador, una conducta ajustada a la lealtad procesal que deben asumir las partes en los autos\u201d. Y a\u00f1ade, que llega a la convicci\u00f3n de que las obras \u201cpara la fecha en que se hace el desahucio no eran las descritas y contempladas en el art\u00edculo 518 en su numeral 3\u00b0, y menos que el propietario del local conociera el estado del inmueble arrendado, sobre todo en las condiciones de da\u00f1o que present\u00f3 el 8 de junio de 1988\u2026\u201d pues si algunas obras se requer\u00edan eran aquellas necesarias para habilitarlo de cara al nuevo negocio. <\/p>\n
A esa conclusi\u00f3n llega el Tribunal mediante el siguiente an\u00e1lisis: <\/p>\n
a) Si el desahucio se hizo de conformidad con la ley, surge con claridad absoluta, que los arrendatarios debieron entregar el inmueble el 27 de mayo de 1986. <\/p>\n
b) La demandante no se queja de que el inmueble se hubiese \u201cdegradado\u201d durante la vigencia del contrato de arrendamiento, \u201cy menos en el lapso comprendido desde el 27 de mayo de 1986, fecha para la cual debi\u00f3 entregarlo, hasta el 8 de junio de 1988, data en que se efectu\u00f3 la entrega contra su voluntad, es decir, un per\u00edodo superior a los dos a\u00f1os, tiempo en el cual pudo deteriorarse como en efecto ocurri\u00f3 seg\u00fan se acredita con la diligencia de entrega en la cual se dej\u00f3 constancia que estaba (sic.) en mal estado las paredes, pisos, techos y puertas\u201d. Partiendo de esta realidad, es obvio que requiere de \u201cobras mayores\u201d distintas de las que para el 27 de mayo de 1986 eran necesarias, luego en ese estado de deterioro, no era posible instalar ning\u00fan tipo de negocio, ni siquiera ejecutando las obras inicialmente previstas. <\/p>\n
<\/p>\n
c) As\u00ed las cosas, prosigue el Tribunal, no puede decirse que hubo enga\u00f1o en la demanda de restituci\u00f3n del inmueble, y por el contrario, debe concluirse que la petici\u00f3n fundamentada en la causal 2a de la citada norma, pero condicionada a dichos trabajos, tales obras no eran las descritas en el numeral 3\u00b0, las que habr\u00eda podido ejecutar sin necesidad de desocupar la primera planta, o tramitar el permiso ante la Oficina de Planeaci\u00f3n, y debe aceptarse que el estado en que se encontraba el inmueble en la fecha de la entrega, le era desconocido en la \u00e9poca en que hizo el desahucio. <\/p>\n
d) Est\u00e1 demostrado que la demandada no ocup\u00f3 el bien dentro de los tres meses siguientes al 8 de junio de 1988, pero ese incumplimiento no se debi\u00f3 a fuerza mayor o caso fortuito, sino a un hecho imputable a la misma demandante quien, al no haberlo entregado oportunamente, permiti\u00f3 su deterioro, \u201cello porque en ninguno de los dos procesos se debati\u00f3 su mal estado y se presume entonces que lo recibi\u00f3 en buenas condiciones\u201d, pero que de la misma manera no fue devuelto, hasta el punto que se necesitaron obras de mayor extensi\u00f3n, sin las cuales no pod\u00eda ocuparlo. <\/p>\n
En consecuencia, asevera el juzgador ad-quem, no puede accederse a las pretensiones de la demanda, puesto que est\u00e1n acreditadas circunstancias justificativas para no ocupar el inmueble dentro del t\u00e9rmino previsto por la ley. <\/p>\n
Pero, adem\u00e1s, tampoco est\u00e1n comprobados los perjuicios que la demandante dijera haber padecido, pues, como se sabe, no basta demostrar la no satisfacci\u00f3n de la obligaci\u00f3n, sino, tambi\u00e9n, el detrimento sufrido por la v\u00edctima y su cuant\u00eda. En efecto, pericialmente no se dio la prueba del lucro cesante, el da\u00f1o emergente y los dem\u00e1s aspectos a los que alude el citado art\u00edculo 522, porque en el dictamen realizado por los peritos GUZMAN BARRIOS y SANJUR MARTINEZ \u201cnada de estos rubros tiene respaldo probatorio\u201d, y sus motivaciones se basan en conceptos de \u201cgoodwil (sic) y prima\u201d, como si fueran una sola cosa, con el agravante de que cuantifican esta \u00faltima en la suma de $28.000.000,oo. <\/p>\n
En lo concerniente al primero, que es el prestigio del establecimiento dado por su buena fama, la excelente administraci\u00f3n y clientela, nada de eso est\u00e1 demostrado en el proceso en relaci\u00f3n con el hotel explotado por la demandante, y solo se deja ver que tuvieron en cuenta la buena ubicaci\u00f3n del inmueble, cuando se sabe que ese solo elemento no es suficiente. Y en cuanto a la prima, es mucho m\u00e1s err\u00f3nea la experticia porque por \u00e9sta se entiende la cesi\u00f3n que de un local de comercio hace su ocupante a un tercero por una suma convenida, pero que no puede imponerse por la v\u00eda judicial puesto que no hay norma que la consagre y por tratarse de una costumbre debi\u00f3 acreditarse en la forma dispuesta por el art\u00edculo 3\u00b0 del C\u00f3digo de Comercio. <\/p>\n
Ahora bien, concluye el Tribunal, si se entiende que en la demanda de lanzamiento se invocaron las causales 2 y 3 del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, siendo que conforme a la \u00faltima le corresponder\u00eda \u201c…al propietario acreditar \u00fanicamente que le dio principio a las obras dentro del t\u00e9rmino de tres meses subsiguientes a la entrega del inmueble…\u201d, est\u00e1 probado en el proceso que la demandada dio comienzo a las obras dentro de los 3 meses siguientes, pues as\u00ed se infiere de los testimonios de RAFAEL MURILLO y ARMANDO MATTOS, quienes hicieron las demoliciones; igualmente con la inspecci\u00f3n judicial del folio 77 y, adem\u00e1s, con el testimonio del perito ingeniero RAUL QUINTANA quien intervino en esa diligencia. Luego por este otro aspecto tampoco proceden las pretensiones de la demanda. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACION <\/p>\n
En el \u00fanico cargo que la misma contiene, se acusa la sentencia recurrida de ser violatoria, a consecuencia de graves y trascendentes errores de hecho, de los art\u00edculos 515, 516 especialmente en su ordinal 5\u00b0, 518 especialmente en su ordinal 2\u00b0, 520, 521, 522, 822, 830, 831, 870, 871 y 886 del C\u00f3digo de Comercio; 1546, 1571, 1573, 1602, 1603, 1608, 1610, 1612, 1613, 1614 y 1615 del C\u00f3digo Civil; y 8 y 38 de la ley 153 de 1887, por falta de aplicaci\u00f3n y 1\u00b0 de la ley 95 de 1890 por aplicaci\u00f3n indebida. Adicionalmente, incurri\u00f3 en error de derecho en la apreciaci\u00f3n de la inspecci\u00f3n judicial anticipada con peritos que obra a folios 72 a 82 del cuaderno principal, con violaci\u00f3n medio de los art\u00edculos 178, 183, 187 y 300 inciso 2\u00b0 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. <\/p>\n
Tras advertir que el Tribunal acert\u00f3 cuando afirm\u00f3 que la indemnizaci\u00f3n de perjuicios tiene su fuente en este caso en la responsabilidad civil contractual, pues se trata de invocar el incumplimiento del contrato de arrendamiento ajustado entre las partes, pues auncuando tal convenci\u00f3n termin\u00f3, quedaron pendientes los efectos de las circunstancias que motivaron la terminaci\u00f3n del contrato como el de tratarse de un pacto de tracto sucesivo al cual, por dem\u00e1s, est\u00e1n incorporadas las normas vigentes para la \u00e9poca de su celebraci\u00f3n, destacado lo cual, se dec\u00eda, afirm\u00f3 el recurrente que los errores que le atribuye al fallador son los siguientes: <\/p>\n
1. Se equivoc\u00f3 protuberantemente el Tribunal al estimar que la demandada hab\u00eda solicitado el inmueble para someterlo a reparaci\u00f3n y luego destinarlo a la instalaci\u00f3n de un negocio substancialmente distinto al de hotel, porque lo que en la demanda de lanzamiento se dijo fue que, adem\u00e1s de la necesidad de repararlo, la demandante lo iba a destinar \u201cpara un establecimiento de un negocio sustancialmente de hotel\u201d (Subraya textual), luego en forma expresa se afirm\u00f3 que el negocio que all\u00ed se establecer\u00eda ser\u00eda el de hotel. Si en gracia de discusi\u00f3n se pudiera admitir que los jueces pueden corregir de oficio los errores de la demanda, esa \u201cgratuita y tendenciosa\u201d interpretaci\u00f3n no mejorar\u00eda la situaci\u00f3n de la demandada, como adelante se ver\u00e1. <\/p>\n
2. Estim\u00f3 el sentenciador que la causal invocada por la arrendadora para dar por terminado el contrato, fue la del numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, es decir, aduciendo que necesitaba el inmueble para ocuparlo con un negocio distinto, aunque posteriormente se contradice porque afirma que la causal que debi\u00f3 alegarse era la del numeral 3\u00b0 de ese precepto, aseveraci\u00f3n err\u00f3nea puesto que en la demanda s\u00ed se habla de \u201csimple reparaci\u00f3n\u201d y no de reconstrucci\u00f3n. Pero lo m\u00e1s protuberante del error es que tanto el texto legal, como la petici\u00f3n de la demandante \u201cen lanzamiento\u201d aluden a la necesidad de destinarlo personalmente para instalar all\u00ed una empresa sustancialmente distinta. Pero la arrendadora ni repar\u00f3 el inmueble ni lo ocup\u00f3 con una empresa de su propiedad, cuestiones \u00e9stas que el Tribunal admite, pero sin percatarse que la propietaria arrendadora lo dio en arriendo al \u201cSENA\u201d, tal como lo admite la testigo NELLY TAWILL DE CHALELA, cuyos apartes pertinentes transcribe la censura, pero quien, en lo fundamental, al ser preguntada sobre la destinaci\u00f3n \u201cactual\u201d de la segunda planta de la edificaci\u00f3n, contest\u00f3 que: \u201c\u00b4VELEZ Y VELEZ lo alquil\u00f3 \u00e9ste a\u00f1o o a fines del a\u00f1o pasado. Fue a fines del a\u00f1o pasado, la fecha no se\u201d. Y, luego, al ser preguntada sobre si antes de haber sido arrendada esa planta al SENA estaba ocupada o desocupada, contest\u00f3 que estaba desocupada. <\/p>\n
Contra la apreciaci\u00f3n del Tribunal de que el inmueble est\u00e1 desocupado, prosigue la censura, la verdad es que est\u00e1 ocupado por la mencionada entidad, en una flagrante violaci\u00f3n al pregonado numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio. Es decir, que la arrendadora ni repar\u00f3 el inmueble, ni lo ocup\u00f3 con negocio suyo diferente a hotel, sino que lo arrend\u00f3 a un tercero. <\/p>\n
3. Sostiene el Tribunal, contin\u00faa, que para cumplir el imperativo legal es suficiente que el arrendador comience las obras dentro de los tres meses siguientes a la desocupaci\u00f3n del inmueble sin llevarlas hasta su terminaci\u00f3n. Pero no se percata de que si el arrendador inicia las obras pero nunca las acaba, incumple lo dispuesto por la mencionada norma, m\u00e1xime si no advirti\u00f3, incurriendo en grave error, que el propietario le dio una distinta destinaci\u00f3n al inmueble. <\/p>\n
Tampoco se percat\u00f3 de que la obligaci\u00f3n del propietario no es de medio sino de resultado. El genuino sentido de esa regla es el que \u00e9ste cumpla cabalmente con las obras de reparaci\u00f3n y reconstrucci\u00f3n del local, pues cuando el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio habla de iniciar las obras en el t\u00e9rmino de tres meses, est\u00e1 diciendo que lleva impl\u00edcita la obligaci\u00f3n de terminarlas tarde o temprano, sin dejarlas a medio camino, pues si no las finaliza incurre en imprevisi\u00f3n solamente a \u00e9l imputable, am\u00e9n que se desvertebrar\u00eda \u201ctoda la praxis de esos dos art\u00edculos\u201d, pues ser\u00eda muy f\u00e1cil para el arrendador solicitar el inmueble para lanzar al arrendatario, pero sin llevar a cabo las obras. <\/p>\n
Luego el Tribunal, a\u00f1ade la censura, \u201clleg\u00f3 a su equivocada conclusi\u00f3n f\u00e1ctica\u201d de que con solo iniciar las obras, sin terminarlas, el arrendador dio cumplimiento al desahucio, pues correlativamente a esa obligaci\u00f3n de resultado, est\u00e1 la de ocupar el inmueble con un negocio propio, error que se deriva de no haberse percatado que tanto la demandante como la demandada coinciden en la demanda y su contestaci\u00f3n en que el desahucio se refer\u00eda a un contrato de arrendamiento, documentos que fueron apreciados err\u00f3neamente por el juzgador al concluir, contra toda evidencia, que la obligaci\u00f3n del arrendador era iniciar las obras dentro de los tres meses siguientes, y no la de ejecutarlas y llevarlas a cabo hasta su finalizaci\u00f3n. <\/p>\n
Esa culpa es evidente (imprevisi\u00f3n, falta de estudios y dinero, no desocupaci\u00f3n de la primera planta) para, a la postre, venir a arrendarlo al SENA, actitud no apreciada por el Tribunal, y que demuestra un fraude a la ley , un abuso del derecho e, inclusive un fraude procesal . En resumen, el arrendador solicit\u00f3 la restituci\u00f3n del local para repararlo e instalar un negocio nuevo, pero, es innegable, que no lo repar\u00f3 y que lo arrend\u00f3 a la citada entidad. Como el juzgador concluy\u00f3 que la propietaria hab\u00eda cumplido o estaba cumpliendo con las causales que invocara, cometi\u00f3 el yerro que se le imputa. <\/p>\n
4. Otro error consiste en que, el Tribunal afirm\u00f3 que los da\u00f1os del inmueble se produjeron por culpa de la arrendataria, lo que no es cierto, porque es un hecho notorio que un edificio como el arrendado es vetusto y requiere reparaciones, y as\u00ed lo admiti\u00f3 la se\u00f1ora NOHORA ELENA TAWILL DE HAKIM cuando puso de presente el car\u00e1cter de colonial que tiene la edificaci\u00f3n. Adem\u00e1s, el testigo EDUARDO FRANCISCO VELEZ, representante legal de la firma VELEZ y VELEZ, iniciales arrendadores y luego administradores del inmueble, manifest\u00f3 que al recibir el inmueble se ve\u00eda, a simple vista su estado de deterioro, pero que por el mismo no se hizo ning\u00fan reclamo a la arrendataria, lo que demuestra y pone patente, el grave error del sentenciador de atribuir a la arrendataria el deterioro de la vetusta construcci\u00f3n. <\/p>\n
Igualmente, el testimonio de ARMANDO RAFAEL MATOS es \u201cplena contraevidencia de la err\u00f3nea apreciaci\u00f3n f\u00e1ctica del Tribunal\u201d, consistente en que los escombros encontrados posteriormente, proven\u00edan de da\u00f1os causados por la inquilina, pues como lo afirmara el testigo, \u00e9l ejecut\u00f3 personalmente la picada y repello de las paredes, y lo relativo a ba\u00f1os, techo, barandas y balcones, trabajos que fueron iniciados despu\u00e9s de desocupado el inmueble, o sea que no fueron el resultado de las actividades de la hoy demandante. El testigo Rafael Morillo Morales, tambi\u00e9n asevera que cuando realiz\u00f3 las labores para las cuales fue contratado, el inmueble estaba desocupado, \u201ctestimonio que es contraevidente de la equivocada estimaci\u00f3n del juzgador\u201d, el cual, adem\u00e1s, le da el car\u00e1cter de mera suposici\u00f3n al emplear \u201cel verbo \u00b4 PUDO DETERIORARSE \u00b4\u201d , cuando afirm\u00f3 que los deterioros de la edificaci\u00f3n fueron causados por la arrendataria entre el 27 de mayo de 1987 y el 8 de junio de 1988, cuando fue devuelto el local. <\/p>\n
5. Consider\u00f3 el sentenciador que existi\u00f3 fuerza mayor consistente en las alzas de salarios y precios de materiales, falta de licencia de Planeaci\u00f3n Municipal por el no pago de los impuestos, carencia de dinero para efectuar las obras, la falta de desocupaci\u00f3n de la primera planta, entre otras, circunstancias que la demandada aleg\u00f3 en la excepci\u00f3n de \u201cimposibilidad\u201d que propuso, y que merecen el siguiente comentario y an\u00e1lisis: <\/p>\n
a) La falta de dinero para ejecutar las obras, afirma el recurrente, no es un hecho imprevisible, sino todo lo contrario, pues demuestra culpa grave de la arrendadora al solicitar la desocupaci\u00f3n del inmueble sin tener dinero para llevar a cabo las obras; b) Tampoco es imprevisible la falta de estudios previos, pues la reparaci\u00f3n de inmueble requiere de un estudio preliminar sobre la forma como se va a ejecutar, m\u00e1xime si es una edificaci\u00f3n colonial del centro de Cartagena. Ese estudio preliminar era previsible y necesario para no actuar culposa e inadecuadamente como lo fue pedir el inmueble para picar unas paredes y suprimir una hornilla y unos ba\u00f1os para luego caer en cuenta, tard\u00edamente, de que se necesitaba un previo estudio t\u00e9cnico; c) Tambi\u00e9n era absolutamente previsible y necesaria la desocupaci\u00f3n de la primera planta, si se hubiesen adelantado los estudios previos. No haber analizado la necesidad de la desocupaci\u00f3n de la primera planta demuestra culpa grave de la demandada, m\u00e1xime si dicha primera planta estaba arrendada con su conocimiento y en virtud de contrato de arrendamiento emanado de la misma propietaria, como lo acredita el representante legal de \u201cVELEZ Y VELEZ\u201d. Nuevo y grave error del juzgador al no haber tenido en cuenta que la demandada arrendadora ha debido prever y obtener previamente la desocupaci\u00f3n de la primera planta, cuya necesariedad era evidente, para emprender ah\u00ed las reparaciones pertinentes. <\/p>\n
d) La falta de Licencia de Construcci\u00f3n fue otra negligencia de la propietaria que formul\u00f3 el desahucio, que no es constitutiva de fuerza mayor o caso fortuito, pues era completamente previsible, desde luego que obtener dicha licencia era de cargo de la propietaria y configuraba el cumplimiento de disposiciones legales, cuyo incumplimiento no implicaba, en caso alguno, imposibilidad que llegase a eximirla de responsabilidad y que justificase no haber llevado a t\u00e9rmino las reparaciones en cuesti\u00f3n, adem\u00e1s que la propietaria, para corroborar su redomada culpa grave y mala fe, arrend\u00f3 el inmueble a un tercero, o sea, al SENA. <\/p>\n
6. Incurri\u00f3 en error de derecho el Tribunal, prosigue la censura, al valorar una prueba distinta de las que hasta aqu\u00ed se han analizado. En uno de sus apartes el Tribunal le da m\u00e9rito probatorio a la inspecci\u00f3n judicial con peritos practicada de manera anticipada por el Juzgado Quinto Civil Municipal de Cartagena, que obra a folio 72 a 82 del cuaderno Principal y que inici\u00f3 el 16 de septiembre de 1988 seg\u00fan aparece a folio 77 ib\u00eddem. <\/p>\n
Sin embargo, la prueba de inspecci\u00f3n judicial con peritos, no tiene eficacia probatoria alguna, pues se solicit\u00f3 y practic\u00f3 sin citar a la persona contra quien se pretend\u00eda hacerla valer, o sea sin citar a la arrendataria INES GOMEZ DE SANCHEZ, como perentoriamente lo exige el segundo inciso del art\u00edculo 300 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. Al desconocer frontalmente, a modo de violaci\u00f3n medio, esta norma de valoraci\u00f3n probatoria y, de paso, violar las normas de disciplina probatoria contenidas en los art\u00edculos 178, 183 y 187 del mismo C\u00f3digo, la citada inspecci\u00f3n judicial anticipada y su peritaje adjunto, no tiene valor probatorio alguno y por tanto el Tribunal no ha debido tenerlos en cuenta, \u201ccomo perfunctoria y equivocadamente vino a hacerlo\u201d. <\/p>\n
7. El ad quem, agrega el censor, como sustento adicional de su fallo absolutorio, manifiesta que la demandante no ha demostrado la existencia ni, por ende, la cuant\u00eda de los perjuicios reclamados, aseveraci\u00f3n mediante la cual incurre el sentenciador en grave y trascendente error de hecho al respecto, especialmente al considerar que el dictamen de los peritos Ingenieros RODRIGO GUZMAN BARRIOS y EDUARDO SANJUR MARTINEZ, en cuanto al \u201cgoodwill\u201d o prima no tiene respaldo probatorio. En primer lugar, no se percata de que el negocio de Hotel, que la arrendataria demandante hab\u00eda constituido y manten\u00eda en la segunda planta del precitado inmueble, era un t\u00edpico establecimiento comercial de su propiedad, con todas las consecuencias legales inherentes a esta situaci\u00f3n, contenidas especialmente en los art\u00edculos 515 y siguientes del C\u00f3digo de Comercio y que est\u00e1 registrado como tal en la C\u00e1mara de Comercio de Cartagena, como lo acredita el Certificado expedido por la misma que obra al Folio 13 del Cuaderno Principal, motivo por el cual le es aplicable, salvo estipulaci\u00f3n en contrario que no existe, la preceptiva del primer ordinal del art\u00edculo 516 ib\u00eddem, consistente en que forman parte de ese linaje de establecimientos \u201cLa ense\u00f1a o nombre comercial y las marcas de productos y servicios\u201d y en sus ordinales 5\u00b0 y 6\u00b0 el derecho \u201ca las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario\u201d y \u201cel derecho a impedir la desviaci\u00f3n de la clientela y a la protecci\u00f3n de la fama comercial\u201d. <\/p>\n
El Tribunal cae en el craso y trascendente error f\u00e1ctico de omitir la prueba en cuesti\u00f3n y, por tanto, de no aplicar al citado hotel de propiedad de la arrendataria demandante, toda la normatividad de los Establecimientos de Comercio, entre otras la del art\u00edculo 522 ib\u00eddem, que expresamente consagra la obligaci\u00f3n del propietario de indemnizar los perjuicios al arrendatario, m\u00e1xime si, por tratarse de una relaci\u00f3n contractual, el mero incumplimiento de una de las partes hace presumir la causaci\u00f3n de perjuicios a la otra. <\/p>\n
Adem\u00e1s, el Tribunal yerra, afirma el recurrente, cuando dice que el dictamen de los peritos RODRIGO GUZMAN BARRIOS y EDUARDO SANJUR MARTINEZ carece de fundamentaci\u00f3n, pues dichos expertos hablan expresamente del \u201cGOOD WILL o PRESTIGIO COMERCIAL\u201d como equivalentes de la \u201cprima pagada\u201d, palabras que coinciden en su significado con las que trae el referido art\u00edculo 516 del C\u00f3digo de Comercio en sus ordinales 1\u00b0, 6\u00b0 y 7\u00b0 atr\u00e1s transcritos, luego los peritos se fundamentaron precisamente en dicho C\u00f3digo y, por tanto, es absoluta y manifiestamente err\u00f3nea la apreciaci\u00f3n del sentenciador en ese sentido. <\/p>\n
As\u00ed mismo, claramente se observa que es notoriamente inexacta la apreciaci\u00f3n f\u00e1ctica del Tribunal en el sentido de que dicho dictamen carece de fundamentaci\u00f3n, pues al rompe se tiene que en el numeral 4\u00b0 los peritos se\u00f1alaron las razones de sus conclusiones, las cuales se apoyan, tambi\u00e9n en la praxis de las precitadas normas del C\u00f3digo de Comercio. Luego el sentenciador incurri\u00f3 de nuevo en grave y trascendente error de hecho al no aceptar que el peritaje avaluaba en $ 28\u2019000.000,oo, con m\u00faltiples y justas razones, los perjuicios causados por la arrendadora demandada a la arrendataria demandante. Adem\u00e1s, no debe olvidarse que la ley presume que toda infracci\u00f3n al contrato origina perjuicios al acreedor, porque debiendo tener por objeto toda convenci\u00f3n una prestaci\u00f3n \u00fatil a ese acreedor, la violaci\u00f3n de ella es contrar\u00eda al provecho que este se propuso obtener al celebrarla, aseveraci\u00f3n que pretende apuntalar en una jurisprudencia de la Corte. <\/p>\n
Remata el cargo el impugnante, tratando de demostrar c\u00f3mo los yerros denunciados, produjeron la violaci\u00f3n de las normas sustanciales que se\u00f1al\u00f3, y cita una jurisprudencia de la Corte que admiti\u00f3 dentro de los perjuicios a indemnizar, el que corresponde a la denominada \u201cprima\u201d. <\/p>\n
S E C O N S I D E R A: <\/p>\n
1. D\u00e9bese acotar, primeramente, que la demanda de casaci\u00f3n peca de imprecisa y ambigua, habida cuenta que el censor sustent\u00f3, tozuda e inexplicablemente, varias de sus imputaciones, en la regla contenida en el numeral 3 del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, la cual trajo a colaci\u00f3n repetidamente, sin advertir, empero, que el juzgador ad quem, citando en la materia la sentencia que orden\u00f3 la restituci\u00f3n del inmueble, entendi\u00f3 que la causal all\u00ed aducida por el propietario, fue la prevista en el numeral 2\u00b0 del citado precepto. <\/p>\n
Del mismo modo, algunas recriminaciones de la censura constituyen medios nuevos que, en cuanto tales, no tienen cabida en casaci\u00f3n. As\u00ed, constituye medio nuevo la acusaci\u00f3n consistente en que el Tribunal no advirti\u00f3 que, conforme a la declaraci\u00f3n de NELLY TAWILL DE CHALELA, la demandada hab\u00eda arrendado el local al \u201cSENA\u201d, toda vez que esa circunstancia no hace parte de los supuestos de hecho descritos en la demanda, motivo por el cual cualquier consideraci\u00f3n al respecto significar\u00eda una modificaci\u00f3n de la \u201ccausa petendi\u201d, y un desbordamiento del cuadro f\u00e1ctico del litigio en grave detrimento de lo dispuesto por el art\u00edculo 305 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. Pero, adem\u00e1s, el fallador, apoy\u00e1ndose en \u201clas inspecciones judiciales practicadas\u201d en el inmueble y en los dict\u00e1menes periciales, infiri\u00f3 que \u00e9ste se encontraba desocupado, pruebas \u00e9stas que se constituyeron en el basamento de su aseveraci\u00f3n, y cuya apreciaci\u00f3n, no fue cuestionada por el recurrente, excepci\u00f3n hecha de la inspecci\u00f3n judicial practicada extraprocesalmente, la cual cuestion\u00f3 por haber sido examinada sin que hubiese intervenido en su realizaci\u00f3n, hipot\u00e9tica ineficacia que tampoco fue alegada en las instancias, am\u00e9n que se trata de una cuesti\u00f3n francamente marginal. <\/p>\n
Tergiversa, igualmente, el recurrente al Tribunal, pues no es cierto, como err\u00f3neamente lo sostiene, que \u00e9ste hubiese aseverado que la demandada no ocup\u00f3 el local, ni lo acondicion\u00f3 para hacerlo, por fuerza mayor o caso fortuito consistente en el alza del precio de los materiales y el aumento del salario de los trabajadores, pues en el punto aqu\u00e9l asent\u00f3 expl\u00edcitamente que: \u201cese incumplimiento aqu\u00ed no se debi\u00f3 a circunstancias de fuerza mayor o de caso fortuito como causales de justificaci\u00f3n…\u201d, sino a la demora de la demandada de restituir el inmueble. <\/p>\n
2. Dejando de lado las anotadas deficiencias e imprecisiones del cargo, advierte la Corte que resplandece la aseveraci\u00f3n del Tribunal seg\u00fan la cual no se encuentran acreditados los perjuicios que la demandante dijera haber padecido, y cuya demostraci\u00f3n a ella incumb\u00eda, habida cuenta que \u201cpericialmente no se dio la prueba del lucro cesante, el da\u00f1o emergente y los dem\u00e1s aspectos a que hace referencia el inciso 2\u00b0 del precitado art\u00edculo 522\u201d, porque en el dictamen realizado por los peritos GUZMAN BARRIOS y SANJUR MARTINEZ \u201cnada de estos rubros tiene respaldo probatorio\u201d, y sus motivaciones se basan en conceptos de \u201cgoodwil (sic) y prima\u201d, como si fueran una sola y misma cosa, con el agravante de que cuantifican esta \u00faltima en la suma de $28.000.000,oo. El primero consiste en el prestigio del establecimiento dado por su buena fama, la excelente administraci\u00f3n y clientela, aspectos que no fueron debidamente probados en el proceso, ya que los peritos s\u00f3lo tuvieron en cuenta la buena ubicaci\u00f3n del inmueble, elemento que no es suficiente; y en cuanto a la prima, agreg\u00f3, es mucho m\u00e1s err\u00f3nea la experticia porque por \u00e9sta se entiende la cesi\u00f3n que de un local de comercio hace su ocupante a un tercero por una suma convenida, pero que no puede imponerse por la v\u00eda judicial puesto que no hay norma que la consagre y por tratarse de una costumbre debi\u00f3 acreditarse en la forma dispuesta por el art\u00edculo 3\u00b0 del C\u00f3digo de Comercio. <\/p>\n
El recurrente, por su parte, replic\u00f3 dichas reflexiones aduciendo que el fallador incurri\u00f3 en grave y trascendente error de hecho al considerar que el aludido dictamen pericial carec\u00eda de respaldo probatorio en cuanto al \u201cgoodwill\u201d o prima. En primer lugar, a\u00f1adi\u00f3, no se percat\u00f3 de que el negocio de hotel, constituido por la arrendataria, era un \u201ct\u00edpico\u201d establecimiento comercial de su propiedad, motivo por el cual, teniendo en cuenta lo previsto en el art\u00edculo 516 del C\u00f3digo de Comercio, la demandante tiene derecho a recibir las indemnizaciones que, conforme a la ley, le corresponden como arrendataria y a impedir la desviaci\u00f3n de la clientela y la protecci\u00f3n de la fama comercial. Al omitir \u201cla prueba en cuesti\u00f3n\u201d, el Tribunal se abstuvo de aplicar, entre otros, el art\u00edculo 522 ib\u00eddem, que expresamente consagra la obligaci\u00f3n del propietario de indemnizar los perjuicios al arrendatario, m\u00e1xime si, por tratarse de una relaci\u00f3n contractual, el mero incumplimiento de una de las partes hace presumir la causaci\u00f3n de perjuicios a la otra. <\/p>\n
Agreg\u00f3 el impugnante que, adem\u00e1s, el Tribunal se equivoc\u00f3 al decir que dicho dictamen carec\u00eda de fundamentaci\u00f3n, pues los expertos hablan expresamente del \u201cGOOD WILL o PRESTIGIO COMERCIAL\u201d como equivalente de la \u201cprima pagada\u201d, palabras que coinciden en su significado con las que traen los ordinales 1, 6 y 7 del art\u00edculo 516 del C\u00f3digo de Comercio, luego los peritos se fundamentaron precisamente en tales normas, y as\u00ed lo se\u00f1alaron en el numeral 4\u00b0 de su experticia. En consecuencia, el sentenciador incurri\u00f3 de nuevo en grave y trascendente error de hecho al no aceptar que el peritaje avaluaba en $ 28\u2019000.000,oo, con m\u00faltiples y justas razones, los perjuicios causados por la arrendadora demandada a la arrendataria demandante. Adem\u00e1s, no debe olvidarse que la ley presume que toda infracci\u00f3n al contrato origina perjuicios al acreedor, porque debiendo tener por objeto toda convenci\u00f3n una prestaci\u00f3n \u00fatil a ese acreedor, la violaci\u00f3n de ella es contrar\u00eda al provecho que este se propuso obtener al celebrarla, aseveraci\u00f3n que pretende apuntalar en una jurisprudencia de la Corte. <\/p>\n
Al respecto, se tiene: <\/p>\n
2.1. Ha puntualizado repetidamente esta Corporaci\u00f3n que, por regla general cuyas excepciones son contadas, incumbe al demandante demostrar la existencia y cuant\u00eda del da\u00f1o cuya reparaci\u00f3n reclama, de modo que no le es dado a \u00e9ste conformarse con probar simplemente el incumplimiento, por parte del demandado, de la obligaci\u00f3n gen\u00e9rica o espec\u00edfica de que se trate, puesto que la infracci\u00f3n de la misma no lleva ineludiblemente consigo la producci\u00f3n de perjuicios. <\/p>\n
Por consiguiente, \u201c …\u2018Quien afirma que su demandado le ha inferido un da\u00f1o por su dolo o culpa est\u00e1 obligado, si quiere que se le repare por decisi\u00f3n judicial, a producir la prueba de la realidad del perjuicio demostrando los hechos que lo constituyen y su cuant\u00eda, o se\u00f1alando a este respecto, cuando menos, bases para su valoraci\u00f3n\u2019 (G.J. 2016, p\u00e1g. 113). … Que debe comprobarse ante todo la existencia real de los perjuicios se explica porque, con las \u00fanicas excepciones del cobro de intereses o de obligaciones con cl\u00e1usula penal, en los cuales se estima que existe un reconocimiento y aval\u00fao anticipados de ellos, la regla general es la de que los perjuicios no se presumen y si la ley establece la obligaci\u00f3n de indemnizarlos cada vez que se causen, no por ello se exonera del deber de comprobarlos a quien tal cosa solicita\u201d. (G. J. LXXXII, P\u00e1g. 695). <\/p>\n
2.2. De otro lado, de conformidad con lo prescrito por el art\u00edculo 515 del C\u00f3digo de Comercio, \u201cse entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa\u201d. Tr\u00e1tase, pues, de un conjunto heterog\u00e9neo y organizado de bienes utilizados por el comerciante para desarrollar una actividad econ\u00f3mica enderezada a la producci\u00f3n, transformaci\u00f3n, circulaci\u00f3n, administraci\u00f3n o custodia de bienes, o para la prestaci\u00f3n de servicios que, dada su destinaci\u00f3n, conforma una unidad que permite su negociaci\u00f3n \u201cen bloque\u201d. <\/p>\n
A su vez, el art\u00edculo 516 ejusdem prescribe que, \u201csalvo estipulaci\u00f3n en contrario\u201d, hacen parte de los establecimientos de comercio: 1) la ense\u00f1a o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios; 2) los derechos del empresario sobre las investigaciones o creaciones industriales art\u00edsticas, que se utilicen en las actividades del establecimiento; 3) las mercanc\u00edas en almac\u00e9n o en proceso de la elaboraci\u00f3n, los cr\u00e9ditos y los dem\u00e1s valores similares; 4) el mobiliario y las instalaciones; 5) los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenaci\u00f3n, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario; 6) el derecho a impedir la desviaci\u00f3n de la clientela y a la protecci\u00f3n de la fama comercial; y 7) los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en consideraci\u00f3n al titular de dicho establecimiento. <\/p>\n
Como puede verse, los bienes que constituyen el establecimiento mercantil son de distinta naturaleza, toda vez que re\u00fane elementos materiales, tales como el mobiliario, las instalaciones, las mercanc\u00edas en el almac\u00e9n o en proceso de elaboraci\u00f3n, etc., e inmateriales como, por ejemplo, los relacionados con la propiedad industrial, agrupados formando una unidad organizada para desarrollar los fines de la empresa. <\/p>\n
Dentro de esos elementos intangibles relaciona el se\u00f1alado precepto \u201clos contratos de arrendamiento y, en caso de enajenaci\u00f3n, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario\u201d; desde luego que es palmario que quien, con su esfuerzo cotidiano, prestigia un establecimiento mercantil, creando en torno al mismo una clientela que, preponderantemente, se orienta por el local comercial utilizado por el empresario, genera un intangible que produce notables beneficios econ\u00f3micos a quien de \u00e9l pretenda aprovecharse; por supuesto que dentro de los factores generadores de utilidades en el tr\u00e1fico mercantil se encuentra la posibilidad de convocar una gran cantidad de clientes, tanto m\u00e1s si estos son habituales. Como la labor de afamar el local comercial tiene como venero la actividad realizada por el comerciante, y la misma es fuente de riqueza, se considera que el contrato de arrendamiento del inmueble constituye un elemento inmaterial del establecimiento mercantil. <\/p>\n
Para evitar que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario, se hizo evidente la necesidad de protegerlo, concedi\u00e9ndole, fundamentalmente, dos derechos de distinta \u00edndole: de un lado, la prerrogativa de renovar el contrato, siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en la ley (art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio) y, de otro, cuando se le priva de dicha potestad con sustento en las causales legales, el derecho a ser indemnizado si el due\u00f1o no da a los locales el destino indicado o no emprende las obras prometidas. <\/p>\n
Relativamente a esta \u00faltima prerrogativa legal, prescribe el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio que: \u201cSi el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deber\u00e1 indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, seg\u00fan estimaci\u00f3n de peritos. Igual indemnizaci\u00f3n deber\u00e1 pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que ten\u00eda el arrendatario. … En la estimaci\u00f3n de los perjuicios se incluir\u00e1n, adem\u00e1s del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalaci\u00f3n, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasi\u00f3n de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de <\/p>\n
las mejoras necesarias y \u00fatiles que hubiere hecho en los locales entregados. … El inmueble respectivo quedar\u00e1 especialmente afecto al pago de la indemnizaci\u00f3n, y la correspondiente demanda deber\u00e1 ser inscrita como se previene para las que versen sobre el dominio de inmuebles\u201d. <\/p>\n
Empero, como ya quedara dicho, la anotada prescripci\u00f3n legal no apareja de ninguna manera, en lo que al perjuicio concierne, que el interesado quede exonerado de acreditarlo en debida forma; desde luego que en la materia se sigue la regla general conforme a la cual quien alegue un da\u00f1o debe demostrar su existencia y su cuant\u00eda, es decir, que le incumbe probar que ciertos intereses suyos tutelados por la ley, sufrieron verdadero menoscabo, as\u00ed como su intensidad. <\/p>\n
Luego, contrariamente a lo afirmado por el recurrente, le incumb\u00eda a la demandante establecer la entidad del da\u00f1o, empresa que lo compromet\u00eda a identificar de manera precisa el concreto objeto del mismo y los intereses por cuya vulneraci\u00f3n reclamaba, pues no es cierto que el mero incumplimiento de la encausada los hiciera presumibles. En efecto, como tambi\u00e9n lo ha puntualizado esta Corporaci\u00f3n, reiterando criterio anterior ( G.J. CLVIII, p\u00e1ginas 247 y 248), la indemnizaci\u00f3n a cargo del propietario no puede concebirse como \u201c…una autorizaci\u00f3n o prima autom\u00e1tica que le corresponda reclamar al anterior arrendatario por el solo hecho de la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento anterior, sino que se hace necesario que \u00e9sta se funde en el mencionado incumplimiento o cumplimiento defectuoso, siempre y cuando que se deriven perjuicios al arrendatario, y que todo ello se encuentre acreditado en el plenario. Con todo, el propietario podr\u00e1 exonerarse de acuerdo con la ley\u201d. (sentencia del 8 de octubre de 1997). <\/p>\n
<\/p>\n
2.3. Adem\u00e1s de lo ya expuesto, el recurrente deposita el centro de gravedad de sus objeciones en el supuesto error de facto en el que habr\u00eda incurrido el sentenciador al estimar el dictamen pericial rendido por los peritos GUZMAN BARRIOS y SANJUR, quienes, tras asimilar el \u201cGOOD WILL\u201d a la denominada \u201cprima\u201d, cuantificaron esta \u00faltima en la suma de $28.000.000,oo. No se detuvo, empero, el censor, a refutar con claridad las razones aducidas al respecto por el juzgador ad quem, el cual, adem\u00e1s de distinguir entre los dos conceptos, desatendi\u00f3 la experticia por considerar que carec\u00eda de \u201crespaldo probatorio\u201d, ya que, relativamente al primero no estaba probado el prestigio del establecimiento, originado en su buena fama, la excelente administraci\u00f3n y clientela, por cuanto los peritos solamente tuvieron en consideraci\u00f3n la ubicaci\u00f3n del local, elemento que, a juicio del sentenciador, \u201cno es suficiente\u201d; y en relaci\u00f3n con el pago de la llamada \u201cprima\u201d, advirti\u00f3 que, por tratarse de una costumbre, debi\u00f3 probarse. <\/p>\n
<\/p>\n
Tales elucidaciones no fueron adecuadas y frontalmente replicadas por el impugnante, pues \u00e9ste se limit\u00f3 a se\u00f1alar en el punto, t\u00edmidamente y de soslayo, por dem\u00e1s, que los expertos hablan expresamente del \u201cGOOD WILL o PRESTIGIO COMERCIAL\u201d como equivalentes de la \u201cprima pagada\u201d, y que esas palabras coinciden en su significado con las que trae el referido art\u00edculo 516 del C\u00f3digo de Comercio en sus ordinales 1\u00b0, 6\u00b0 y 7\u00b0, lo que significa que los peritos se fundamentaron, precisamente, en dicho C\u00f3digo, sin que en tan lac\u00f3nica y vaga alocuci\u00f3n pueda atisbarse la cabal demostraci\u00f3n del yerro de facto atribuido al fallador, por supuesto que el censor debi\u00f3 indicar la forma como los anotados preceptos sustentar\u00edan las reflexiones de los peritos, cuesti\u00f3n que, francamente, es inexplicable. <\/p>\n
2.4. De todos modos, al margen de lo anteriormente anotado, resulta oportuno acotar que si bien es cierto les asiste raz\u00f3n a los peritos en cuanto destacan las dificultades que denota la tasaci\u00f3n econ\u00f3mica del llamado GOOD WILL, no es menos cierto que ellas no implican que su determinaci\u00f3n sea \u201cen gran medida subjetiva\u201d, pues, por el contrario, la valoraci\u00f3n del mismo obedece a criterios objetivos n\u00edtidamente mensurables. <\/p>\n
En efecto, <\/p>\n
<\/p>\n
En t\u00e9rminos generales el anglicismo \u201cGOOD WILL\u201d alude al buen nombre, al prestigio, que tiene un establecimiento mercantil, o un comerciante, frente a los dem\u00e1s y al p\u00fablico en general, es decir, al factor espec\u00edfico de un negocio que ha forjado fama, clientela y hasta una red de relaciones corresponsales de toda clase, aunado a la confianza que despierta entre los abastecedores, empleados, entidades financieras y, en general, frente al conjunto de personas con las que se relaciona. <\/p>\n
Como es patente, la empresa que goza de tales caracter\u00edsticas y que logra conquistar una clientela numerosa y cuyos productos son reputados, se coloca en un plano descollante en el mercado en cuanto puede vender m\u00e1s y a mejor precio, lo que necesariamente apareja que sus utilidades sean mayores en proporci\u00f3n al capital invertido. No se trata, por consiguiente, de un factor esencial del establecimiento de comercio, sino accidental y estimable en dinero. <\/p>\n
Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe destacar, adem\u00e1s de la proyecci\u00f3n de los beneficios futuros, la existencia de bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, f\u00f3rmulas qu\u00edmicas, procesos t\u00e9cnicos; la excelente ubicaci\u00f3n en el mercado, la experiencia, la buena localizaci\u00f3n, la calidad de la mercanc\u00eda o del servicio, el trato dispensado a los clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los mismos, la confianza que debido a un buen desempe\u00f1o gerencial se logre crear en el sector financiero. En fin, el art\u00edculo 33 del decreto 554 de 1942, enumer\u00f3 algunos otros factores a considerar como \u201cconstitutivos del good-will comercial o industrial\u201d, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludi\u00f3 a su registro contable bajo el nombre de \u201cCr\u00e9dito Mercantil\u201d, indicando que all\u00ed se registra \u201cel valor adicional pagado en la compra de un ente econ\u00f3mico activo, sobre el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales tales como el buen nombre, personal id\u00f3neo, reputaci\u00f3n de cr\u00e9dito privilegiado, prestigio por vender mejores productos y servicios y localizaci\u00f3n favorable… Tambi\u00e9n registra el cr\u00e9dito mercantil formado por el ente econ\u00f3mico mediante la estimaci\u00f3n de las futuras ganancias en exceso de lo normal, as\u00ed como la valorizaci\u00f3n anticipada de la potencialidad del negocio\u201d. <\/p>\n
<\/p>\n
2.5. Es ostensible, por consiguiente, la ausencia de fundamentaci\u00f3n de la experticia, tal como lo puso de relieve el Tribunal, pues los peritos, dej\u00e1ndose llevar por conjeturas y apreciaciones subjetivas, tasaron a su arbitrio el GOOD WILL del establecimiento comercial de la demandante, sin detenerse a cuantificar los aspectos ya se\u00f1alados, para cuyo efecto debieron indagar, por ejemplo, si exist\u00edan bienes incorporales, tales como los relativos a la propiedad industrial, procesos t\u00e9cnicos, etc., que incrementasen las utilidades; o si era \u00f3ptima la posici\u00f3n del establecimiento en el mercado. Ni siquiera se alude en el peritaje a la calidad en la prestaci\u00f3n del servicio, al buen trato dispensado al cliente, todo ello, por supuesto, debidamente sustentado, ni a las excelentes condiciones laborales que la empresa pudiera tener, ni a la confianza que, por raz\u00f3n de un loable desempe\u00f1o gerencial, ella tuviese en el sector financiero. <\/p>\n
Pero, es m\u00e1s, no se establece en la peritaci\u00f3n de qu\u00e9 manera sufri\u00f3 menoscabo el aludido intangible por causa de la restituci\u00f3n del inmueble, ya que no se precis\u00f3 si el establecimiento de la actora dej\u00f3 de existir o si, por el contrario, sigui\u00f3 funcionando en otro local. <\/p>\n
<\/p>\n
2.6. Y respecto de la denominada prima, ya se dijo que el Tribunal entendi\u00f3 que ella carec\u00eda de consagraci\u00f3n legal y que por tratarse de una costumbre, debi\u00f3 el demandante probar su vigencia entre los comerciantes del lugar, inferencia \u00e9sta que, adem\u00e1s de haber sido soslayada por el impugnante, no puede tildarse de equivocada. En efecto, en algunas legislaciones for\u00e1neas en las que los derechos del empresario arrendatario frente a su arrendador se encuentran a\u00fan m\u00e1s r\u00edgidamente tutelados, severidad que inclusive ha permitido a algunos denominar tales prerrogativas como \u201cpropiedad comercial\u201d, se faculta al arrendatario, por expreso mandato legal, a cobrar un precio por el \u201ctraspaso\u201d del local comercial, es decir, por la cesi\u00f3n de su posici\u00f3n dentro del contrato de arrendamiento, independientemente del valor a que haya lugar por las existencias del establecimiento. Sin embargo, en el ordenamiento mercantil colombiano, no existe regla legal que favorezca tal pr\u00e1ctica, ni disposici\u00f3n legislativa alguna que imponga al arrendador que recupera el inmueble arrendado el deber de pagarla, motivo por el cual, de tener fuerza normativa como costumbre local, regional o nacional, debi\u00f3 estar probada en la forma prevista por la ley. <\/p>\n
Adem\u00e1s, en la jurisprudencia citada por el censor, advirti\u00f3 la Corte que la costumbre all\u00ed invocada, se encontraba debidamente acreditada en ese proceso, lo que posibilit\u00f3 su aplicaci\u00f3n. <\/p>\n
<\/p>\n
El cargo, por consiguiente, no se abre paso. <\/p>\n
D E C I S I O N: <\/p>\n
Por lo anteriormente expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica, NO CASA la sentencia del 14 de agosto de 1995, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena, dentro del proceso ordinario adelantado por INES GOMEZ DE SANCHEZ frente a \u201cPROMOCAR TAWILL Y COMPA\u00d1\u00cdA LIMITADA\u201d. <\/p>\n
Costas del recurso a cargo de la recurrente. <\/p>\n
Notif\u00edquese <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
MANUEL ARDILA VELASQUEZ <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
(En permiso) <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
OjO \u00e0 en permiso doctor Ram\u00edrez <\/p>\n
<\/p>\n
\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
S-141-2001 [5860] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Magistrado Ponente Bogot\u00e1 Distrito Capital, veintisiete (27) de julio de dos mil uno (2001) Rad. Expediente 5860 Despacha la Corte el recurso extraordinario de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[82],"tags":[],"class_list":["post-82120","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-82"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/82120","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=82120"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/82120\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=82120"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=82120"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=82120"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}