S-206-2001 [6849]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL <\/p>\n
Magistrado Ponente: <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
Bogot\u00e1 D. C., Treinta (30) de Octubre de dos mil uno (2001).- <\/p>\n
Referencia: Expediente Nro. 6849 <\/p>\n
Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA, parte actora en un comienzo y a su vez demandada en el proceso acumulado, contra la sentencia de fecha 15 de agosto de 1997, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de San Andr\u00e9s, Providencia y Santa Catalina, Islas, en los procesos ordinarios acumulados que se siguieron entre aqu\u00e9l y la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda. <\/p>\n
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I. EL LITIGIO <\/p>\n
1. En la demanda del primer proceso se pidi\u00f3, de manera principal, que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa en virtud del cual el demandante prometi\u00f3 adquirir \u201cel aire\u201d para construir los seis pisos siguientes al primer piso ya edificado por la sociedad propietaria del terreno en que dicha obra se efectuaba, conforme a los planos correspondientes al edificio llamado \u201cLa Verdad\u201d, hoy Aparta hotel Fronteras, ubicado en la Avenida Colombia No. 1-275 construido en el sector denominado Pleasant Point o Bailey Boat, con matr\u00edcula inmobiliaria 01-0-003-003; y que se dispongan las restituciones correspondientes. <\/p>\n
Y de modo subsidiario, que se declare la nulidad absoluta de la promesa y, consecuentemente, se condene a la sociedad demandada a restituir las sumas recibidas junto con la correcci\u00f3n monetaria y los intereses legales. <\/p>\n
2. En apoyo de las referidas pretensiones, se adujeron los siguientes hechos: <\/p>\n
b) Como cl\u00e1usula penal se fij\u00f3 la suma de $30\u2019000.000 en caso de que cualquiera de las partes incumpliera total o parcialmente las obligaciones estipuladas en dicho contrato, la cual se har\u00eda exigible sin necesidad de requerimiento ni constituci\u00f3n en mora. <\/p>\n
c) Ninguna de las partes compareci\u00f3 a la Notar\u00eda en la fecha inicialmente pactada, al parecer, anota el demandante, por cuanto mediante acuerdo verbal prorrogaron dicha fecha sin tener en cuenta que \u201ccualquier acuerdo verbal no modifica, adiciona o suspende los compromisos contractuales\u201d, cuando de promesas de compraventa se trata. <\/p>\n
d) Aunque las cosas que no existen pero se espera que existan pueden ser objeto de una declaraci\u00f3n de voluntad, deben determinarse con rigurosa exactitud, de manera que en el presente caso para otorgarse la correspondiente escritura p\u00fablica deb\u00eda insertarse el respectivo reglamento de propiedad horizontal para cumplir con lo previsto en las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 y en el decreto reglamentario 1365 de 1986; documento que los contratantes no ten\u00edan en su poder para la fecha en que se ten\u00eda previsto otorgar la correspondiente escritura p\u00fablica, por cuanto a\u00fan no se hab\u00eda expedido por parte de las autoridades competentes. En consecuencia, \u201cla ausencia del r\u00e9gimen aludido conlleva la ilicitud de la promesa de venta por inexistencia del objeto\u201d. <\/p>\n
3. En lo suyo, la sociedad demandada propuso la excepci\u00f3n de m\u00e9rito que denomin\u00f3 de contrato no cumplido, apoyada en que fue el demandante quien incumpli\u00f3 el contrato celebrado, pues am\u00e9n de que no construy\u00f3 los pisos del edificio a los que se refiere la promesa, tampoco compareci\u00f3 a suscribir la correspondiente escritura. <\/p>\n
4. En proceso aparte, el cual fue acumulado posteriormente al inicial, la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB LTDA. demand\u00f3 a su vez a GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA para que se declare resuelto el mismo contrato de promesa de compraventa, por raz\u00f3n del incumplimiento imputable s\u00f3lo al demandado y, consecuentemente, pidi\u00f3 que se condene a \u00e9ste a pagar la cl\u00e1usula penal fijada por las partes, \u201cal valor que tenga en el momento de hacer la condenaci\u00f3n conforme al \u00edndice de precios al consumidor\u201d, m\u00e1s los perjuicios morales y materiales por da\u00f1o emergente y lucro cesante por la suma de $500.000, o lo que aparezca probado, causados por las medidas cautelares llevadas a cabo en los procesos ejecutivo y ordinario surtidos entre las mismas partes. <\/p>\n
5. Los hechos fundantes de tales pretensiones se pueden resumir del siguiente modo: <\/p>\n
a) Cuando la nombrada sociedad proyectaba un complejo tur\u00edstico de diez pisos en el predio de su propiedad detallado en la promesa de contrato, del cual ya hab\u00eda construido la primera planta, el demandado manifest\u00f3 su deseo de adquirir el dominio del segundo al s\u00e9ptimo piso, \u201ccuya construcci\u00f3n deber\u00eda acometer el citado se\u00f1or, para quedar sometido el edificio al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, comenzando por el pago previo de arras y cheques\u201d. <\/p>\n
b) El contrato de promesa de compraventa se suscribi\u00f3 el 6 de julio de 1988 y como precio se pact\u00f3 la suma de $122\u2019583.891 pagaderos en la forma establecida en la cl\u00e1usula segunda del mencionado documento, correspondiendo los primeros $5\u2019000.000 a arras. <\/p>\n
c) Aunque inicialmente se fij\u00f3 el 16 de diciembre de 1988 a las 4 de la tarde para suscribir la escritura p\u00fablica en la Notar\u00eda \u00danica de la ciudad de San Andr\u00e9s, Islas, las partes acordaron prorrogar el plazo, primero para el d\u00eda 20 siguiente, y despu\u00e9s para el 22 siguiente, \u201cd\u00eda en que \u00fanicamente compareci\u00f3 el representante de la sociedad prometiente vendedora\u201d. <\/p>\n
d) La \u00faltima cuota de pago del precio pactado a cargo del demandado fue respaldada con cheque por valor correspondiente a $37\u2019583.891, \u201cel que no fue cumplido por el girador ni pagado por el banco girado\u201d. <\/p>\n
e) A pesar de que las obligaciones contractuales fueron incumplidas por el demandado, \u00e9ste entabl\u00f3 demanda de ejecuci\u00f3n por obligaci\u00f3n de suscribir escritura dentro del cual obtuvo el embargo y secuestro de la primera planta del edificio que ya estaba construida, privando a la sociedad demandante del lucro cesante, mediante actuaciones temerarias que son objeto de investigaci\u00f3n penal por los presuntos il\u00edcitos de falsedad y fraude procesal, a pesar de lo cual el referido contratante inici\u00f3 el proceso antes detallado \u201cachacando incumplimiento a la parte vendedora, es decir, el incumplidor alega su propio error, lo cual es legal y moralmente rechazable\u201d. <\/p>\n
6. En respuesta a la demanda, Saldarriaga propuso como excepciones de m\u00e9rito las de nulidad absoluta de la promesa de compraventa por cuanto los prometientes carec\u00edan de la aprobaci\u00f3n de los planos, licencia de construcci\u00f3n y aprobaci\u00f3n del reglamento de propiedad horizontal, motivo por el cual la suscripci\u00f3n de la escritura y su registro eran imposibles, toda vez que no exist\u00eda el objeto materia del contrato y tampoco era posible su determinaci\u00f3n; y la de pago por extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n originaria o fundamental basado en que el pago de la cuota echado de menos por la sociedad demandante s\u00ed se realiz\u00f3, por cuanto el cheque expedido con dicho fin no fue devuelto al girador ni fue cobrado ejecutivamente, por lo que a la fecha caduc\u00f3. <\/p>\n
7. Una vez acumulados ambos procesos y culminada su tramitaci\u00f3n, el Juzgado de conocimiento desestim\u00f3 las pretensiones de la demanda principal instaurada por GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA, y acept\u00f3, en cambio, las pretensiones formuladas por la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda; en ese sentido, declar\u00f3 que aqu\u00e9l de modo culpable incumpli\u00f3 el contrato de la promesa de compraventa y le orden\u00f3 hacer entrega de la \u201ccolumna de a\u00edre objeto de la misma\u201d a la sociedad demandante, y a \u00e9sta le orden\u00f3 restituir al demandado $85\u2019000.000, sin correcci\u00f3n monetaria ni descuento por arras; dispuso igualmente condenar al citado demandado a pagar la cl\u00e1usula penal, sin reajuste monetario; lo absolvi\u00f3 de pagar perjuicios por las medidas cautelares ejecutadas en los varios procesos seguidos entre las mismas partes; declar\u00f3 probadas las excepciones de contrato no cumplido e inexistencia de incumplimiento propuestas por la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda, y no probadas las que propuso GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA. <\/p>\n
8. El \u00faltimo interpuso el recurso de apelaci\u00f3n al cual adhiri\u00f3 la sociedad INVERSIONES ABDUL HARB Ltda; respecto de ellos, el Tribunal dispuso la confirmaci\u00f3n de la sentencia impugnada, la cual s\u00f3lo fue adicionada en el sentido de declarar no probada la objeci\u00f3n por error grave propuesta contra el dictamen de peritos rendido en el proceso. <\/p>\n
II. FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO <\/p>\n
En lo de fondo, se pueden compendiar del siguiente modo: <\/p>\n
1. Seg\u00fan sus cl\u00e1usulas, en la promesa de compraventa objeto de litigio concurren sin discusi\u00f3n los tres primeros requisitos previstos en el Art. 89 de la Ley 153 de 1887; la parte demandante funda su inconformidad en que no ocurre igual con el cuarto, concretamente por no haberse determinado el objeto de la obligaci\u00f3n. <\/p>\n
2. Tal como fue concebida, la cl\u00e1usula 1\u00aa de la promesa, se entiende claramente, que se vendi\u00f3 el aire, espacio que ocupan los niveles o pisos dos a siete del edificio Apartahotel Frontera, bien del cual se dan sus linderos, ubicaci\u00f3n y nomenclatura, por lo que hay que admitir que qued\u00f3 perfectamente identificado; resulta l\u00f3gico entender que ante la ausencia de la construcci\u00f3n, el espacio compravendido ser\u00e1 ubicado sobre la terraza, piso o techo del primer piso construido y perfectamente identificado, es decir, no podr\u00eda ser otro que el que se encuentra delimitado por los linderos de la parte construida; concurren a su identificaci\u00f3n, adem\u00e1s, los planos a que se refiere la misma cl\u00e1usula, la cual dice en lo pertinente, respecto del bien materia del contrato, que es \u201cpara que el prometiente comprador, construya seg\u00fan los planos arquitect\u00f3nicos y estructurales del a\u00f1o 1981, renovada con licencia No 58 de 7 de junio de 1985 y vuelta a renovar el 12 de marzo de 1987 bajo el n\u00famero 022 de la oficina de planeaci\u00f3n intendencial\u201d; otras especificaciones no eran posibles dada la naturaleza del bien vendido, por lo cual \u201cel objeto del contrato prometido es l\u00edcito, existe y est\u00e1 determinado razones suficientes para que no pueda fundamentarse la nulidad\u2026\u201d. <\/p>\n
3. La apreciaci\u00f3n precedente contin\u00faa inalterable, aun en vista de la ausencia de la licencia de construcci\u00f3n y del reglamento de propiedad horizontal, echados de menos por el demandante, pues tales documentos no son esenciales al contrato prometido, como lo entendieron los propios contratantes cuando dejaron establecido que el referido reglamento habr\u00eda de tener operancia una vez construidos los pisos; por consiguiente, la inobservancia \u201cde las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y los Decretos Reglamentarios 1335 de 1959 que fue adicionado por el 144 de 1968 no genera la nulidad ni del contrato de promesa ni del prometido\u201d, ni justifica la inasistencia a la Notar\u00eda por parte del prometiente comprador; de donde se colige que el aporte inoportuno de dichos documentos puede generar consecuencias de \u00edndole legal o administrativa, mas no la nulidad deprecada, como lo ha sostenido la jurisprudencia, de la cual se trae extensa cita textual. En conclusi\u00f3n, no hay lugar a la nulidad de la promesa y, por tanto, resulta viable examinar la petici\u00f3n consistente en la resoluci\u00f3n del contrato. <\/p>\n
4. A ese respecto, el Tribunal entra a examinar el incumplimiento que cada contratante atribuye al otro, para cuyo fin se refiere a cada una de las obligaciones contra\u00eddas por las partes en litigio, de donde infiere que el incumplimiento es atribuible al prometiente comprador por cuanto no pag\u00f3 la \u00faltima cuota del precio convenido, ni asisti\u00f3 al despacho notarial para otorgar la correspondiente escritura; en cambio, la sociedad prometiente vendedora cumpli\u00f3 porque adem\u00e1s de entregar el bien prometido en venta, como as\u00ed se desprende del hecho de que hubiese tenido que instaurar acci\u00f3n policiva para obtener el desalojo del prometiente comprador, asisti\u00f3 a la Notar\u00eda en la fecha pactada. <\/p>\n
5. Verificado, entonces, el incumplimiento de parte del prometiente comprador y el cumplimiento de la prometiente vendedora, es procedente resolver el contrato ordenando las restituciones mutuas correspondientes, de manera que la sociedad due\u00f1a del inmueble debe reintegrar la suma de $85\u2019000.000.oo recibidos como parte del precio \u201cincluyendo la suma dada por concepto de arras\u201d, y el prometiente comprador el inmueble. El ad quem, encuentra acertadas las decisiones que negaron los reajustes monetarios, porque \u201ccuando la restituci\u00f3n debe hacerse al contratante incumplido no opera el mentado reajuste porque ser\u00eda tanto como premiar su comportamiento\u201d, lo cual tampoco opera en relaci\u00f3n con la cl\u00e1usula penal \u201cporque se acoge la voluntad contractual que fij\u00f3 anticipadamente la estimaci\u00f3n de los perjuicios causados por posible incumplimiento del contrato\u201d. <\/p>\n
6. De otro lado, no son procedentes los perjuicios reclamados en raz\u00f3n de las medidas cautelares practicadas en proceso ejecutivo seguido entre las mismas partes, toda vez que dicha condena se produjo en forma favorable a la peticionaria en otra actuaci\u00f3n procesal; como tampoco es viable la condena en perjuicios por la inscripci\u00f3n de la demanda que se llev\u00f3 a cabo en este proceso, dado que no fueron probados. <\/p>\n
7. Finalmente, el Tribunal se pronuncia negativamente sobre las objeciones propuestas contra el dictamen pericial, en virtud de que el juez no lo hizo. <\/p>\n
Seis cargos formula el recurrente contra la sentencia, todos con respaldo en la causal primera de casaci\u00f3n, de los cuales \u00fanicamente se despachar\u00e1 el cuarto, por cuanto est\u00e1 llamado a prosperar. <\/p>\n
CARGO CUARTO: <\/p>\n
1. Por la v\u00eda indirecta, se acusa la violaci\u00f3n de los art\u00edculos 653, 654, 655, 656, 658, 662, 664, 665, 666, 668, 669, 673, 740, 741, 745, 746, 749, 756, 759, 760, 1494, 1495, 1496, 1497, 1498, 1499, 1500, 1501, 1502, 1517, 1518, 1521, 1526, 1546, 1581, 1602, 1603, 1605, 1618, 1619, 1620, 1621, 1622, 1623, 1740, 1741, 1746, 1849, 1857, 1866, 1867, 1868, 1870, 2322, 2323, 2325, 2326, 2327, 2328, 2335, 2336, 2337 y 2340 del C\u00f3digo Civil, en concordancia con el art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887 y con el art\u00edculo segundo de la Ley 50 de 1936 y en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 1\u00b0, 2\u00b0, 10\u00b0, 19, 20, 21, 22, 822, 830, 831, 861, 863, 864, 870, 871, 872, 897, 899 y 905 del C\u00f3digo de Comercio; art\u00edculo 31 del Decreto 960 de 1970: art\u00edculos 49 y 51 del Decreto 1250 de 1970; art\u00edculo 1\u00b0 del Decreto 2354 de 1985, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 1\u00b0, 2\u00b0, 3\u00b0, 4\u00b0, 5\u00b0, 6\u00b0, 7\u00b0, 8\u00b0, 9\u00b0, 10\u00b0, 11, 12, 14, 16, 20, 21 y 25 de la Ley 182 de 1948, art\u00edculos 1\u00b0, 2\u00b0, 6\u00b0, 7\u00b0, 10\u00b0 y 11 de la Ley 16 de 1985 y art\u00edculos 1\u00b0, 2\u00b0, 3\u00b0, 4\u00b0, 5\u00b0, 6\u00b0, 7\u00b0, 8\u00b0, 10\u00b0, 11, 12, 13, 35 y 36 del Decreto 1355 de 1986, \u201cal interpretar equ\u00edvocamente la promesa de compraventa base de la acci\u00f3n\u201d, al igual que el documento de adici\u00f3n y aclaraci\u00f3n a dicha promesa, \u201cyerro de facto en donde el sentenciador no solamente supuso estipulaciones que no existen, sino que tambi\u00e9n sacrific\u00f3 el sentido real y cierto del contrato preparatorio, hasta darle un significado totalmente contraevidente, lo que llev\u00f3 al juzgador ad-quem a violar, de contragolpe, las disposiciones citadas en el cargo\u201d. <\/p>\n
2. Seg\u00fan el censor, quien transcribe jurisprudencia en torno a la procedencia del recurso de casaci\u00f3n en materia de interpretaci\u00f3n contractual cuando dicha labor \u201ces palmariamente contraevidente\u201d, el Tribunal incurri\u00f3 en un error de hecho manifiesto al concluir no s\u00f3lo que el contrato de promesa de compraventa es v\u00e1lido, \u201cdando por sentado que se encontraba determinado perfectamente el contrato prometido, hasta el punto de faltar \u00fanicamente para su perfeccionamiento la tradici\u00f3n y las formalidades legales, en este caso el otorgamiento de la correspondiente escritura p\u00fablica, de donde se sigue que se cumpl\u00eda la condici\u00f3n 4\u00b0 del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, cosa que, repito, no es cierta\u201d; sino tambi\u00e9n, \u201cen contra del tenor objetivo de la promesa de compraventa\u201d que se promet\u00eda enajenar derechos de cuota sobre un inmueble de mayor extensi\u00f3n, sin advertir que \u201cno se singulariz\u00f3 el correspondiente derecho que se promet\u00eda enajenar\u201d. <\/p>\n
3. Tambi\u00e9n se equivoc\u00f3 el fallador cuando dedujo que la promesa de compraventa cumple con el requisito previsto en el numeral 4\u00b0 del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, \u201cesto es, la cabal determinaci\u00f3n del contrato prometido\u201d, por cuanto no tuvo en cuenta que \u201cel bien prometido en venta y el contrato que debe celebrarse por virtud de la convenci\u00f3n previa, no se encuentran determinados en la forma reclamada por la ley\u201d, toda vez que cuando \u00e9sta exige que la promesa de contrato conste por escrito, \u201cestableci\u00f3 un formalismo que imperativamente demanda que en el texto escrito de la promesa de compraventa obre la determinaci\u00f3n plena y suficiente del contrato que se promete celebrar, incluyendo la delimitaci\u00f3n y determinaci\u00f3n del objeto contractual, sin que sea admisible remisiones a escritos extra\u00f1os al texto mismo de la promesa de contrato\u201d; lo que quiere decir que debe ser en el texto de la promesa y no en escritos ajenos a la misma donde debe incluirse todo lo relacionado con los linderos del bien inmueble o de la parte o secci\u00f3n del mismo que se pretende vender; situaci\u00f3n que no se cumple en el caso presente en donde \u00fanicamente se consignaron los linderos generales del inmueble, \u201cpero se omitieron los linderos especiales del aire objeto del contrato preparatorio\u201d; omisi\u00f3n \u00e9sta que no puede entenderse subsanada \u201cpor la remisi\u00f3n que se hace a los planos arquitect\u00f3nicos y estructurales del a\u00f1o de 1981\u201d, por cuanto en dicha materia \u201cno es dable la remisi\u00f3n a documentos extra\u00f1os al texto mismo de la promesa de compraventa\u201d, lo que implica que \u201cen lo relativo a los linderos de un bien inmueble, o de un sector del mismo, o de una parte integrante de dicha propiedad, deben quedar claramente rese\u00f1ados e identificados dentro del texto de la promesa de contrato no solamente los linderos generales del bien ra\u00edz, sino tambi\u00e9n los linderos especiales del sector o porci\u00f3n del inmueble al cual se refiere el contrato prometido\u201d. <\/p>\n
4. En el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes \u201caparecen consignados \u00fanicamente los linderos generales del inmueble que en ese momento se denominaba Apartahotel Fronteras, pero se omitieron los linderos especiales del aire objeto del contrato preparatorio\u201d, por no haberse incluido los linderos verticales \u201cpropios de cada uno de los espacios ocupados por el aire de los pisos o niveles que se prometi\u00f3 enajenar\u201d ni los linderos horizontales, \u201cpero como el juzgador de segunda instancia infiere que son los mismos del primer piso, se resalta la ausencia de los linderos verticales, indispensables para la determinaci\u00f3n del objeto de la venta prometida\u201d, lo que permite concluir que el bien prometido en venta no fue debidamente singularizado e individualizado. <\/p>\n
5. Cuando el fallador de segundo grado examin\u00f3 el contrato de promesa de compraventa y apreci\u00f3 en \u00e9l la plena identificaci\u00f3n del bien prometido en venta, \u201cadulter\u00f3 el contenido formal de la prueba documental citada incurriendo, por lo tanto, en palmario y evidente yerro de facto por desfiguraci\u00f3n del medio probatorio\u201d, porque al remitirse en tal punto a los planos a los que hace relaci\u00f3n el contrato referido \u201cest\u00e1 interpretando equ\u00edvocamente dicha promesa de compraventa, pues tales singularizaciones y determinaciones no obran en el texto objetivo de la misma\u201d, sin considerar que la indeterminaci\u00f3n del objeto prometido se hace a\u00fan m\u00e1s evidente, pues \u201ccomo se trata de un solo inmueble, es entonces palmario que la venta prometida versa sobre un derecho de cuota parte de (sic) total de la propiedad, y este derecho de cuota parte no aparece determinado en el texto de la promesa de compraventa ni en el escrito aclaratorio de la misma\u201d <\/p>\n
6. Tambi\u00e9n es palmaria la referida indeterminaci\u00f3n del contrato, puesto que para el momento de la celebraci\u00f3n de la promesa no exist\u00eda reglamento de propiedad horizontal, ni se hab\u00eda establecido qu\u00e9 porcentaje de la copropiedad correspond\u00eda a cada contratante, circunstancias todas que sumadas hacen evidente la violaci\u00f3n de cada una de las normas referidas al inicio del cargo, lo que impone el decreto de nulidad de la promesa, previa la ruptura del fallo impugnado. <\/p>\n
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE: <\/p>\n
1. El enunciado que sirve de sustento al cargo atr\u00e1s compendiado ata\u00f1e con la falta de determinaci\u00f3n del objeto prometido en venta que realmente consiste en el espacio o el \u00e1rea subsiguiente al primer piso y hasta el s\u00e9ptimo del edificio Apartahotel Frontera, \u201cpara que el prometiente comprador, construya seg\u00fan los planos arquitect\u00f3nicos y estructurales del a\u00f1o de 1981, aprobados por licencias 068 de 12 de junio, renovada con licencia No. 058 de 7 de junio de 1985, y vuelta a renovar el 12 de marzo de 1987 bajo el No. 022 de la Oficina de Planeaci\u00f3n Intendencial, la obra que debe ejecutarse seg\u00fan los planos del edificio La Verdad, hoy Apartahotel Fronteras…\u201d, comprendido dentro de los linderos que se\u00f1ala la misma cl\u00e1usula primera del contrato; y no consiste en la venta del \u201caire\u201d, como textualmente reza la promesa. <\/p>\n
2. La sociedad propietaria del inmueble, prometi\u00f3 vender parcialmente el inmueble de modo tal que ella se reserv\u00f3 para s\u00ed, adem\u00e1s de la propiedad del primer piso, los tres \u00faltimos del total de diez a que se contrae el aludido proyecto de construcci\u00f3n previsto en los planos estructurales que obran a folios 37 a 43 del cuaderno n\u00famero 1; y se dispuso a enajenar, a t\u00edtulo de la venta prometida, \u00fanicamente el espacio correspondiente a los pisos del 2\u00ba al 7\u00ba en favor del prometiente comprador, quien habr\u00eda de realizar la correspondiente construcci\u00f3n. <\/p>\n
3. Se resalta lo \u00faltimo, por cuanto de tal naturaleza se desprende que el bien prometido en venta a que se refiere este litigio era susceptible de individualizarse de manera que \u201cse determine de tal suerte el contrato [prometido], que para perfeccionarlo s\u00f3lo falte la tradici\u00f3n de la cosa o las formalidades legales\u201d (art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887, numeral 4\u00ba), como se exige para la eficacia de toda promesa de celebrar un contrato; y no, como concluy\u00f3 el Tribunal, incurriendo en error manifiesto de hecho, en el sentido de afirmar que la identificaci\u00f3n del derecho prometido sobre el cual recae la promesa no permit\u00eda \u201cotras especificaciones\u201d, distintas de se\u00f1alar los linderos generales del lote y la identificaci\u00f3n del primer piso construido, m\u00e1s la referencia a los planos y licencias de construcci\u00f3n; la cual, valga decirlo de una vez y enf\u00e1ticamente, tuvo por objeto especificar la construcci\u00f3n que deb\u00eda realizar el futuro comprador, antes que determinar los confines del derecho prometido de una manera cierta e inconfundible, y con tal suficiencia que fuera posible otorgar, sin m\u00e1s y en la fecha pactada, la correspondiente escritura p\u00fablica, requisito sine qua non para el perfeccionamiento del contrato prometido, lo que realmente aqu\u00ed no se verifica. <\/p>\n
4. En la especie de este proceso, hechas las precisiones anteriores, la falta de determinaci\u00f3n exacta del derecho prometido en venta radica en la ausencia de linderos espec\u00edficos de la superficie subsiguiente al primer nivel y hasta el s\u00e9ptimo, toda vez que en el documento contentivo de la promesa apenas se determinaron expresamente y con la debida exactitud los linderos generales del lote de terreno base del proyectado edificio, suficientes \u00fanicamente para identificar el primer piso construido, cuyo dominio se reservaba la sociedad demandante pero no los que corresponden al espacio destinado a la construcci\u00f3n de los pisos subsiguientes, objeto del contrato disputado, los cuales necesariamente deb\u00edan incluir, cuando menos, el primero y el octavo, como nuevos linderos de la parte restante del edificio en v\u00eda de ser construido. <\/p>\n
En efecto, basta observar el documento del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, cuyo original obra a folio 22 del cuaderno n\u00famero 3 correspondiente a las pruebas de la parte demandante, para ver que el objeto del mismo consisti\u00f3 en \u201cel aire que ocupan los pisos o niveles dos, tres, cuatro, cinco, seis y siete del edificio Apartahotel Fronteras, de propiedad de la prometiente vendedora, para que el prometiente comprador, construya seg\u00fan los planos arquitect\u00f3nicos y estructurales del a\u00f1o de 1981\u2026\u201d, y que seguidamente se identifica dicho espacio mediante la transcripci\u00f3n de los linderos generales del predio en el que se construir\u00eda el proyectado edificio, e igualmente se alude a los planos y a la licencia de construcci\u00f3n como documentos a los que se alude el contrato no propiamente para efectos de determinar o identificar el bien prometido en venta, sino para sujetar la proyectada construcci\u00f3n a las especificaciones previstas en ellos. <\/p>\n
Y a ese respecto se dice, en consecuencia, como parte de la informaci\u00f3n integrante de la primera cl\u00e1usula del referido contrato, que \u201cla obra que debe ejecutarse seg\u00fan los planos originales del edificio llamado La Verdad, hoy Apartahotel Fronteras, ubicado en la Avenida Colombia No. 1-275 construido en el sector denominado Pleasant Point o Bailey Boat, distinguido en el registro catastral con el No. 01-0-003-003 y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE, extensi\u00f3n de 50,40 metros, y linda con predio de Paulson Newball; ESTE, extensi\u00f3n de 43,20 metros y linda con la Avenida Colombia; y al OCCIDENTE, en extensi\u00f3n de 54.00 metros con predio de los sucesores de William Benjamin Forbes\u201d, agregando seguidamente que el inmueble tiene forma triangular; comprende esa identificaci\u00f3n, pues, el lote donde se halla construida la primera planta y sobre la cual se proyectaba continuar la construcci\u00f3n, y nada m\u00e1s. <\/p>\n
Como se ve, en ning\u00fan aparte de tales linderos se menciona como l\u00edmite espec\u00edfico de la parte del inmueble que se prometi\u00f3 en venta, el relacionado con la primera planta ya construida, de propiedad exclusiva de la sociedad prometiente vendedora, ni los l\u00edmites verticales del referido espacio superior, -que como lo pactaron los contratantes s\u00f3lo ascend\u00eda hasta el s\u00e9ptimo nivel-, lo que conduce a que se encuentre indebidamente identificado el bien objeto del contrato de promesa de compraventa, con las consecuencias subsiguientes que dicha imprecisi\u00f3n genera al momento de elevar a escritura p\u00fablica el contrato prometido, circunstancia que incide consecuentemente en la nulidad absoluta del contrato referido, toda vez que dicha omisi\u00f3n no puede suplirse con la menci\u00f3n que en el contrato se hizo de los planos arquitect\u00f3nicos y de la licencia de construcci\u00f3n, que en este caso se hizo con el prop\u00f3sito de someter la construcci\u00f3n proyectada a determinadas especificaciones, y no fueron ni siquiera incorporados a la promesa para que se viera en ellos la identificaci\u00f3n del espacio por construir, soslay\u00e1ndose as\u00ed que cuando la ley de modo restricto y excepcional admite que el contrato de promesa pueda producir efectos jur\u00eddicos reclama que se cumplan \u00edntegramente y sin esguinces la totalidad de los requisitos previstos en el art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, entre ellos el consagrado en el numeral 4, antes trascrito. <\/p>\n
5. Sobre el particular ha dicho esta Corporaci\u00f3n: \u201cla promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley se\u00f1ala las circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir para su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se halla omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto por el art\u00edculo 1741 del C. C., porque conforme a esta disposici\u00f3n es nulidad absoluta la producida por la omisi\u00f3n de alg\u00fan requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideraci\u00f3n a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. Los requisitos o formalidades prescritos por el art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887 para la validez de la promesa son exigidos en raz\u00f3n a la naturaleza de tal pacto\u201d (G. J., T. LXXIX, p\u00e1g. 245, entre otras). <\/p>\n
En esas condiciones, para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez jur\u00eddica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relaci\u00f3n al ordinal 4\u00b0 del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual s\u00f3lo se cumple satisfactoriamente, trat\u00e1ndose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinaci\u00f3n de los sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que \u00e9sta sea v\u00e1lida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la v\u00eda de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que s\u00f3lo faltar\u00eda para perfeccionarlo la formalidad de la escritura p\u00fablica. <\/p>\n
De otro lado, no puede pasarse por alto que, en las circunstancias que ofrece el presente caso, est\u00e1n de por medio \u201clas ordenaciones del Decreto 960 de 1970, seg\u00fan las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenaci\u00f3n \u2018se identificar\u00e1n (\u2026 ) por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde est\u00e1n ubicados y por sus linderos\u2019 (Art. 31) y en el Decreto 2354 de 1985, que establece que, \u2018cuando en una escritura se agreguen una o m\u00e1s porciones de un inmueble, se identificar\u00e1n y alinderar\u00e1n los predios segregados…\u2019 (Art. 1\u00b0). Y es que trat\u00e1ndose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente\u201d (G. J., T. CLXXX, p\u00e1g. 226). <\/p>\n
6. La comentada exigencia no puede soslayarse so pretexto de que la venta prometida recae sobre un espacio sin construir como el de que aqu\u00ed se trata, para entender, como err\u00f3neamente lo estim\u00f3 el Tribunal, que simplemente consiste en todo lo que est\u00e1 por encima del primer piso, puesto que aun en ese evento se debe partir de que ese espacio, aunque sin contenido material construido por el momento, se halla preconcebido, m\u00e1s trat\u00e1ndose de especie o cuerpo cierto, y s\u00f3lo falta la ejecuci\u00f3n de la obra para la cual se pretende adquirir, por lo que no se advierte obst\u00e1culo alguno impediente de su plena identificaci\u00f3n de modo anticipado, incluso por sus linderos y dimensiones. <\/p>\n
Desde esa perspectiva, se recalca, no le asiste raz\u00f3n al Tribunal cuando afirma que expresados los linderos del inmueble sobre el cual se encuentra el espacio vendido, ante la ausencia de construcci\u00f3n, el espacio compravendido ser\u00e1 ubicado sobre el techo, piso o terraza del primer piso, es decir, que no pod\u00eda ser distinto del que se encuentra delimitado por los linderos de la parte construida, sin que fuera dable contemplar \u201cotras especificaciones\u201d; pues se impon\u00eda hacer una determinaci\u00f3n exacta en la medida en que la sociedad vendedora se reservaba para s\u00ed el dominio de la primera y las tres \u00faltimas plantas, siendo menester, por lo menos, dejar delimitado en los t\u00e9rminos que las normas legales exigen cuando el acto debe constar en escritura p\u00fablica, la parte del inmueble de cuyo dominio proyectaba desprenderse la vendedora; mucho m\u00e1s si previsto contractualmente someter la edificaci\u00f3n futura al r\u00e9gimen de propiedad horizontal seg\u00fan el reglamento que posteriormente se elevar\u00eda para el efecto una vez se concluyera la construcci\u00f3n, se impon\u00eda en principio y en el evento de promesa hacer las segregaciones que sin ese r\u00e9gimen correspond\u00eda hacer para definir las porciones del inmueble en que quedaba dividido inicialmente el mismo entre las dos partes contratantes, bajo el supuesto de que a la fecha del otorgamiento de la escritura p\u00fablica no se hubiera levantado la construcci\u00f3n, con la exactitud debida a fin de cumplir, sin m\u00e1s, con el perfeccionamiento del contrato prometido, lo cual no obra en la promesa. <\/p>\n
7. Ahora bien, como ya se dijo, esa identificaci\u00f3n no solamente debe hacerse en forma completa sino que debi\u00f3 incluirse en el texto del contrato de promesa de compraventa, en tanto esa fue la forma de celebrarlo escogida por las partes, sin que sea suficiente en este caso mencionar a otros documentos como son los planos y la licencia de construcci\u00f3n, con los cuales no se suplen las deficiencias comentadas en torno a la determinaci\u00f3n del bien prometido en venta, m\u00e1xime, si, como se advirti\u00f3, esa alusi\u00f3n no tuvo por finalidad dejar en claro cu\u00e1l era el bien prometido. <\/p>\n
En el punto, importa recordar con palabras de esta misma Corporaci\u00f3n, lo siguiente: <\/p>\n
\u201c…La especificaci\u00f3n o singularizaci\u00f3n del hecho atinente a la celebraci\u00f3n del contrato prometido no es punto que la ley defiera a la discrecionalidad de los sujetos de la promesa, pues esa singularizaci\u00f3n ha sido imperativamente prefijada en el ordinal 4\u00b0 del art\u00edculo 89 de la Ley 153. All\u00ed se consagra una clara correlaci\u00f3n entre la determinaci\u00f3n del contrato prometido y los procedimientos o requisitos legales que sean esenciales para concluirlo. De hecho, si en un caso dado s\u00f3lo est\u00e1 pendiente la ejecuci\u00f3n de esos requisitos, es porque el contrato prometido se encuentra determinado a cabalidad. Pero si, por fuera de los mismos, todav\u00eda se necesita que se d\u00e9 otro paso cualquiera a intento de concluir el contrato, ya no ser\u00e1 viable afirmar que la determinaci\u00f3n se ha cumplido de modo satisfactorio, es decir, seg\u00fan la contempla la ley (G. J. CLXXXIV, p\u00e1g. 395 y 396). <\/p>\n
8. En s\u00edntesis, pues, el error probatorio en que incurri\u00f3 el Tribunal es palmario y justifica la infirmaci\u00f3n de la sentencia impugnada, en la medida en que de haber advertido la falta de identificaci\u00f3n del bien prometido en venta de que adolece el contrato objeto del presente litigio, ha debido declarar la nulidad del contrato, en lugar de proveer, como equivocadamente lo hizo, sobre la resoluci\u00f3n del mismo. <\/p>\n
9. Prospera, entonces, el cuarto cargo. <\/p>\n
V. SENTENCIA DE REEMPLAZO: <\/p>\n
1. Son suficientes las consideraciones efectuadas en el despacho del cargo triunfante en casaci\u00f3n para concluir que debe revocarse la sentencia de primera instancia que hab\u00eda declarado resuelto el contrato de promesa suscrito entre las partes el 6 de julio de 1988, partiendo del supuesto de la validez del mismo; en cuyo lugar se decretar\u00e1 la nulidad de tal acto, solicitada como pretensi\u00f3n subsidiaria por el demandante, la cual en este caso, por disposici\u00f3n del art\u00edculo 1746 del C. Civil, da derecho a las partes para ser restituidas al mismo estado en que se hallar\u00edan si no hubiese existido el acto o contrato nulo. Como consecuencia de la nulidad, deben ser negadas las pretensiones de la demanda que instaur\u00f3 a su vez la sociedad demandada, cuyo proceso fue acumulado. <\/p>\n
2. A efectos de proveer sobre las restituciones que corresponden en este caso, se observa que, de acuerdo con la prueba recaudada, s\u00f3lo la sociedad prometiente vendedora recibi\u00f3 dinero como parte del precio, sin que a su turno haya efectuado la entrega del bien con ocasi\u00f3n de la promesa, ni se halle privada de la posesi\u00f3n material del inmueble. De all\u00ed que se dispondr\u00e1 la restituci\u00f3n del precio pagado anticipadamente con correcci\u00f3n monetaria hasta la fecha de pago, cuya concreci\u00f3n y liquidaci\u00f3n desde la fecha en que fue pagado hasta la de restituci\u00f3n, se har\u00e1 de acuerdo con la certificaci\u00f3n que expida el Banco de la Rep\u00fablica sobre la p\u00e9rdida del valor adquisitivo del peso. <\/p>\n
3. En ese orden de ideas y considerando que las sumas de dinero recaudadas por la sociedad demandante ascendieron a un total de $85\u2019000.000., se tendr\u00e1 en cuenta que los recibi\u00f3 as\u00ed: $5\u2019000.000 el 6 de julio de 1988, $21\u2019000.000, $4\u2019800.000, $24\u2019200.000 y $30\u2019000.000 el 18 de agosto de 1988, cantidades y fechas que servir\u00e1n para determinar el ajuste monetario sobre la base antes indicada. <\/p>\n
VI. DECISION: <\/p>\n
En armon\u00eda con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de 15 de agosto de 1997 proferida en el proceso de la referencia por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de San Andr\u00e9s, Providencia y Santa Catalina, Islas; y actuando en sede de apelaci\u00f3n, <\/p>\n
RESUELVE: <\/p>\n
PRIMERO: REVOCAR los numerales 1, 2, 3, 5, 6 y 8 de la sentencia de fecha 26 de enero de 1996, proferida en este proceso por el Juzgado Civil del Circuito de San Andr\u00e9s y Providencia, Islas. <\/p>\n
SEGUNDO: DECLARAR la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 6 de julio de 1988, el cual obra a folio 22 del cuaderno n\u00famero 3. <\/p>\n
TERCERO: Ordenar que, en consecuencia, la sociedad Inversiones Adul Harb Limitada restituya a Gilberto de Jes\u00fas Saldarriaga, la suma de $85\u2019000.000 que este \u00faltimo entreg\u00f3 como parte del precio de la negociaci\u00f3n referida, de manera que para la efectividad de la condena impuesta y para los efectos previstos en el inciso 2\u00b0 del art\u00edculo 307 del C. de P. C., las sumas que seg\u00fan dicha sentencia quedan sujetas a correcci\u00f3n monetaria, se actualizar\u00e1n desde la fecha de entrega hasta la fecha de pago con base en el certificado que al efecto y sobre la p\u00e9rdida del valor adquisitivo del peso expida el Banco de la Rep\u00fablica, en los t\u00e9rminos indicados en la parte motiva de esta providencia. <\/p>\n
CUARTO: CONFIRMAR en forma integra la decisi\u00f3n adoptada en los numerales cuarto y s\u00e9ptimo de la parte resolutiva de dicha sentencia. <\/p>\n
QUINTO: SE NIEGAN las pretensiones de la demanda presentada por la nombrada sociedad. <\/p>\n
Las costas en primera y segunda instancia son de cargo de la sociedad \u201cINVERSIONES ABDUL HARB LIMITADA\u201d. <\/p>\n
Sin costas en casaci\u00f3n ante la prosperidad del recurso. <\/p>\n
COPIESE y NOTIFIQUESE. <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
MANUEL ARDILA VELASQUEZ <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
<\/p>\n
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S-206-2001 [6849] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Magistrado Ponente: SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO Bogot\u00e1 D. C., Treinta (30) de Octubre de dos mil uno (2001).- Referencia: Expediente Nro. 6849 Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por GILBERTO DARIO DE JESUS SALDARRIAGA, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[82],"tags":[],"class_list":["post-82185","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-82"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/82185","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=82185"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/82185\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=82185"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=82185"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=82185"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}