S-244-2001 [6775]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
Sala de Casaci\u00f3n Civil <\/p>\n
Magistrado Ponente: <\/p>\n
Manuel Ardila Vel\u00e1squez <\/p>\n
Bogot\u00e1, trece (13) de diciembre de dos mil uno (2001). <\/p>\n
Expediente No. 6775 <\/p>\n
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Dec\u00eddese el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el demandante contra la sentencia de 8 de mayo de 1997, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1 en este proceso ordinario del Centro Comercial Bulevar Niza contra el Banco Central Hipotecario. <\/p>\n
I Antecedentes <\/p>\n
La demanda se instaur\u00f3 para que se declarase que el banco demandado \u201c\u2026no obr\u00f3 de buena fe exenta de culpa en el per\u00edodo precontractual al construir el Centro Comercial con un n\u00famero de parqueaderos sustancialmente inferior al ofrecido p\u00fablicamente\u201d y que \u201c\u2026como consecuencia \u2026est\u00e1 obligado a pagar los perjuicios compensatorios a la copropiedad\u201d demandante; por ello se le debe condenar a pagar, a precios comerciales actuales, el valor de tales estacionamientos. <\/p>\n
La actora adujo como hechos de su demanda los que a continuaci\u00f3n se compendian: <\/p>\n
a. El banco decidi\u00f3, a mediados de la d\u00e9cada de los a\u00f1os ochenta, construir en Bogot\u00e1 el \u2018Centro Comercial Bulevar Niza\u2019, e inici\u00f3 una \u201c\u2026grandiosa campa\u00f1a publicitaria\u201d, adelantada a trav\u00e9s de diversos medios, entre ellos, la impresi\u00f3n de un completo folleto publicitario que detallaba las caracter\u00edsticas, dependencias, infraestructura y servicios que tendr\u00edan los comerciantes que adquirieran locales y los compradores visitantes. <\/p>\n
b. Uno de los principales argumentos de esa publicidad fue el de las zonas de parqueo, por estar dise\u00f1ado para m\u00e1s de 1.200 veh\u00edculos. Esta invocaci\u00f3n se reafirma al citar las cifras de construcci\u00f3n donde, una vez m\u00e1s, se mencionan 1.200. <\/p>\n
d. El anterior argumento fue uno de los elementos de mayor consideraci\u00f3n para los comerciantes que a la postre compraron locales. <\/p>\n
e. En el mes de agosto de 1988, cuando se formaliz\u00f3 el reglamento de propiedad horizontal del centro comercial, se estableci\u00f3 que contaba con 890 parqueos comunes, (810 sencillos y 80 dobles); desde ese momento el banco demandado sab\u00eda que estaba incumpliendo el ofrecimiento de m\u00e1s de 1.200, pese a lo cual guard\u00f3 silencio y sin informar tal hecho a los comerciantes celebr\u00f3 los distintos contratos de compraventa. <\/p>\n
f. Es una clara muestra de la ausencia de buena fe exenta de culpa el hecho de que en el mes de diciembre de 1988 segu\u00eda enga\u00f1ando a los compradores de locales, a los futuros compradores y al p\u00fablico en general, efectuando un gran despliegue publicitario anunciando m\u00e1s de 1.200 parqueaderos, como se establece de las publicaciones efectuadas en esas \u00e9pocas en peri\u00f3dicos de amplia circulaci\u00f3n. <\/p>\n
g. Si bien es cierto que el reglamento de propiedad horizontal menciona 890 unidades de parqueo, 810 sencillos y 80 dobles, estos \u00faltimos no son utilizables sino para un veh\u00edculo de donde resulta que el n\u00famero real es de 850 y no los 890 mencionados. <\/p>\n
El Banco Central Hipotecario en su oportuna respuesta a la demanda se opuso al despacho favorable de las pretensiones. En cuanto a los hechos neg\u00f3 que fueran ciertos los que se alegan como fundamento de los perjuicios cuya indemnizaci\u00f3n se reclama, aduciendo, en s\u00edntesis, que la actora no exist\u00eda por la \u00e9poca en que se promovi\u00f3 la venta del centro comercial, y que, por lo tanto, la publicidad, que tampoco fue grandiosa, no fue dirigida a ella; que el portafolio publicitario se edit\u00f3 antes de que se elaboraran los planos arquitect\u00f3nicos definitivos del centro comercial, en los que se mejoraron otras caracter\u00edsticas del centro. <\/p>\n
Agotado el tr\u00e1mite del proceso, la primera instancia concluy\u00f3 con sentencia de 29 de julio de 1996, por medio de la cual el Juzgado de la causa declar\u00f3 fundada la excepci\u00f3n de \u201cfalta de legitimaci\u00f3n en la causa activa\u201d y, en consecuencia, deneg\u00f3 las s\u00faplicas de la demanda; y la segunda, abierta en virtud del recurso de alzada interpuesto por el demandante, termin\u00f3 con fallo de 8 de mayo de 1997, mediante el cual la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogot\u00e1 confirm\u00f3 la providencia apelada. <\/p>\n
Contra esta \u00faltima determinaci\u00f3n el actor interpuso recurso de casaci\u00f3n que pasa ahora a decidirse por la Corte. <\/p>\n
II – La sentencia del tribunal <\/p>\n
El tribunal expone en torno a la controversia suscitada entre las partes, los siguientes planteamientos: <\/p>\n
a. Una de las innovaciones de mayor alcance de la legislaci\u00f3n mercantil consiste \u201c\u2026en reglamentar, de manera met\u00f3dica, el aspecto atinente a la etapa previa al perfeccionamiento del contrato\u2026\u201d <\/p>\n
b. Los \u00abtratos preliminares previos a la oferta o a su advenimiento son, para la especie de esta litis, aspectos sobre los cuales se ha recabado por el actor con insistencia, porque ha sido de all\u00ed, espec\u00edficamente, de donde se ha deducido la mala fe de la demandada\u201d. <\/p>\n
c. El art\u00edculo 847 de la ley mercantil sienta \u201c\u2026como premisa general la de que, trat\u00e1ndose de la oferta de mercader\u00edas, con indicaci\u00f3n del precio, dirigidas al p\u00fablico en circulares, prospectos o cualquier otro tipo de propaganda escrita, no es obligatoria para el comerciante, como tampoco lo ser\u00e1 \u201c\u2026de ser dirigida a trav\u00e9s de folletos, cat\u00e1logos, prospectos u otra forma similar de propaganda escrita, como igualmente se diferencian de la verdadera oferta las simples conversaciones, declaraciones sin compromiso y, en fin, cualquier tipo de publicidad\u2026\u201d. <\/p>\n
d. Resulta incuestionable, dentro del aludido marco conceptual, que \u201c\u2026la invitaci\u00f3n formulada por cualquier entidad comercial o financiera al p\u00fablico o a personas indeterminadas, por medio de la propaganda radial y escrita contenida en portafolios publicitarios (brochure) -calificados en la ley comercial como prospectos- \u2026 no puede comprometer su responsabilidad prenegocial. <\/p>\n
<\/p>\n
e. Si bien \u201c\u2026como lo predica el art\u00edculo 683 (sic) del C\u00f3digo de Comercio, las \u2018partes deber\u00e1n proceder de buena exenta (sic) de culpa en el per\u00edodo contractual (sic), so pena de indemnizar los perjuicios que se causen\u2019, no se columbra, si se atiende a los antecedentes hasta el momento subrayados, en d\u00f3nde pueda encontrarse el hecho capaz de edificar una conducta culposa de parte de la demandada. Evidentemente no en la propaganda que como fundamento de esa conducta ha endilgado el actor al sujeto pasivo del litigio, as\u00ed haya tenido como manantial la sugestiva idea de un proyecto con un n\u00famero de zonas de parqueo, sea \u00e9sta o no determinada, porque la cantidad factible de construir s\u00f3lo podr\u00eda ser conocida al aprobarse el proyecto definitivo, dada la magnitud del mismo y el impacto que la obra produjera, como se ha reconocido por uno de sus ingenieros\u2026\u201d; y que \u201cla buena fe, al contrario de lo que ha pregonado la actora, gobern\u00f3 la conducta de la demandada. Si el portafolio o brochure coment\u00f3 sobre aquel hecho, ocurre que el mismo no puede aparejarle responsabilidad prenegocial como lo previene la misma ley mercantil\u201d. <\/p>\n
III – El recurso extraordinario <\/p>\n
Tres cargos integran la demanda presentada por la parte actora para sustentar el recurso interpuesto, en el \u00e1mbito de la primera de las causales de casaci\u00f3n consagradas en el art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, los que la Corte despachar\u00e1 conjuntamente por las razones que en su momento se expondr\u00e1n. <\/p>\n
Primer cargo <\/p>\n
Ac\u00fasase la sentencia de infringir directamente el art\u00edculo 863 del C\u00f3digo de Comercio, al haberle dado \u201c\u2026el tribunal una interpretaci\u00f3n errada a esta norma, violaci\u00f3n concurrente con la violaci\u00f3n directa de los art\u00edculos 14, 15 y 31 del Decreto Extraordinario 3466 de 1.982 y el art\u00edculo 7 de la ley 256\/96, por falta de aplicaci\u00f3n de los mismos\u201d. <\/p>\n
En el desenvolvimiento de la censura se afirma que \u201c\u2026resulta desafortunado el tratamiento que a este art\u00edculo -863 del C. de Co.- da el tribunal en la sentencia impugnada\u201d, por cuanto \u201c\u2026el negar a la publicidad efecto vinculante alguno, capaz de generar conductas que atentan contra la buena fe exenta de culpa que debe seguirse en la etapa precontractual, da una interpretaci\u00f3n restrictiva e indebida al mentado art\u00edculo\u201d, de conformidad con la jurisprudencia y doctrina nacionales, para lo cual reproduce apartes de la sentencia proferida por esta Corporaci\u00f3n el 27 de junio de 1990, y concluye que no \u201cbasta entonces asumir un rol pasivo durante la etapa precontractual. Es menester adoptar a lo largo de toda esa etapa una conducta de particular diligencia, prudencia y cuidado, que no es l\u00edmite a la ausencia de un comportamiento culposo\u201d. <\/p>\n
A rengl\u00f3n seguido puntualiza que, como lo dice el mismo fallo de la Corte citado, \u201c\u2026cuando una de las partes obre de mala fe en la actuaci\u00f3n prenegocial o que, obrando de buena fe, lo haga con culpa en el comportamiento negocial debido, creando as\u00ed dolosa o culposamente expectativas o ventajas que conducen o sostienen la fase negocial, incurre en responsabilidad (\u2026)\u201d, raz\u00f3n por la cual \u201c\u2026crear falsas expectativas o hacer suponer ciertas ventajas que a la postre resultan inexistentes atenta contra ese obrar de buena fe exenta de culpa exigida por el precepto\u2026\u201d <\/p>\n
De manera que, expresa la censura, \u201c\u2026si a trav\u00e9s de la publicidad durante la etapa precontractual se crean expectativas o se aducen ventajas, la parte que mediante este mecanismo impulsa el itinerario contractual debe, obrando de buena fe exenta de culpa, velar por la efectiva realizaci\u00f3n y culminaci\u00f3n de estos ofrecimientos o, en caso de no hacerlo, deber\u00e1 informar oportunamente, y con despliegue semejante al inicialmente empleado, la ocurrencia de aquellos hechos que impidan el cumplimiento que conlleven cualquier merma de los ofrecimientos\u2026\u201d <\/p>\n
Prosigue exponiendo que sostener que \u201cla publicidad dirigida al p\u00fablico en general no compromete\u201d la responsabilidad del anunciante ser\u00eda expedir una patente de corso para enga\u00f1ar libremente al p\u00fablico. <\/p>\n
Por lo tanto estima que \u201c\u2026 al margen de la obligatoriedad que pudiera o no tener la publicidad, el art\u00edculo 863 del ordenamiento mercantil s\u00ed impone particulares deberes de conducta en relaci\u00f3n con la publicidad\u2026 exigiendo veracidad y una conducta ajustada a la buena fe exenta de culpa en todo lo atinente a dicha publicidad \u2026para proteger al consumidor contra una publicidad irreal o que pueda conducir a enga\u00f1os\u2026\u201d -art\u00edculos 14, 15 y 31 del Decreto Extraordinario 3466 de 1.982 y 7\u00ba de la Ley 256 de 1.996- \u201c\u2026las cuales el \u2026 Tribunal no tom\u00f3 en consideraci\u00f3n y dej\u00f3 de aplicar, no solo consagran que la publicidad si genera un efecto vinculante sino que adem\u00e1s sirven para interpretar el art\u00edculo 863 del C. de Co. Al expresar que la publicidad debe ser veraz, no puede inducir a enga\u00f1o y no debe coartar ileg\u00edtimamente la libre escogencia o decisi\u00f3n del comprador o consumidor, so pena de considerar que ha faltado esa buena fe exenta de culpa que debe primar en la etapa precontractual\u201d. <\/p>\n
Por consiguiente, concluye, \u201cla limitada interpretaci\u00f3n que el ad quem dio al art\u00edculo 863 y el caso omiso que hizo de normas tales como los art\u00edculos 14, 15 y 31 del D. E. 3466\/82 y el art\u00edculo 7 de la Ley 256\/96, le impidieron reconocer cualquier tipo de efecto vinculante a la publicidad y percatarse de la conducta carente de buena fe exenta de culpa seguida por el demandado\u2026\u201d. <\/p>\n
Segundo cargo <\/p>\n
Den\u00fanciase la sentencia como violatoria, en forma directa, de los art\u00edculos 845, 846, 847 del C\u00f3digo de Comercio, por aplicaci\u00f3n indebida, y de los art\u00edculos 863 del C\u00f3digo de Comercio y 2341 y siguientes del C\u00f3digo Civil, por falta de aplicaci\u00f3n. <\/p>\n
Tras destacar el pasaje pertinente de la sentencia, seg\u00fan el cual \u201clo importante para efectos de este estudio es la oferta dirigida a personas indeterminadas, esto es, al p\u00fablico en general\u201d, la censura expresa que \u201csi a la luz de nuestro ordenamiento la oferta es el proyecto de negocio jur\u00eddico que una persona formula a otra, la cual deber\u00e1 tener todos los elementos esenciales del negocio (art. 845 del C. de Co.) encontramos que las normas propias de la oferta no resultan aplicables al caso que nos ocupa\u201d, por cuanto \u201c\u2026la oferta, su aceptaci\u00f3n, su obligatoriedad, y los dem\u00e1s efectos derivados de ella solo resultan predicables de la particular relaci\u00f3n que surgi\u00f3 entre el Banco\u2026 y cada uno de los interesados compradores de unidades privadas\u2026\u201d, pues ella \u201c\u2026hac\u00eda relaci\u00f3n a la identificaci\u00f3n de una determinada unidad privada y al precio de \u00e9sta \u2026 no miraban a los bienes comunes del centro comercial\u201d, raz\u00f3n por la cual, \u201c\u2026a lo largo del proceso nunca se pretendi\u00f3 hacer nacer la obligaci\u00f3n reparatoria a cargo del demandado a partir de las normas propias de la oferta y de su obligatoriedad, m\u00e1xime considerando que quien demanda es la copropiedad en relaci\u00f3n con bienes e intereses comunes de los copropietarios\u201d. <\/p>\n
Por consiguiente, enfatiza la censura, que es el tribunal el que \u201cmotu propio (sic) se adentra en el estudio de la situaci\u00f3n f\u00e1ctica a la luz de las normas propias de la oferta y su obligatoriedad, para concluir que\u2026 no se estaba en frente al incumplimiento de una oferta propiamente dicha. Esta conclusi\u00f3n, que el demandante siempre ha tenido clara, no puede sinembargo significar que por ello el demandado no est\u00e9 obligado a reparar los perjuicios causados\u201d, motivo por el cual \u201c\u2026cuando el tribunal examina la situaci\u00f3n a partir de las normas reguladoras de la oferta (art\u00edculos 845 y ss. del C. de Co.) y concluye que el demandado no ha cumplido una oferta y no est\u00e1 por ende obligado a reparar perjuicios, est\u00e1 haciendo valer en el proceso normas que no resultan aplicables y que le llevaron a proferir un fallo que, a nuestro entender, no se ajusta a derecho\u201d. <\/p>\n
Prosigue la censura afirmando \u201cla responsabilidad precontractual puede obrar con total independencia de la oferta, por lo cual parecer\u00eda innecesario recabar en el hecho de que la indemnizaci\u00f3n de perjuicios que se solicita se funda b\u00e1sicamente en lo preceptuado por el art\u00edculo 863 del C. de Co., y no en el art\u00edculo 846 ib\u00eddem\u201d. <\/p>\n
Tercer cargo <\/p>\n
Finalmente, t\u00edldase la sentencia de ser violatoria, en forma indirecta, de los art\u00edculos 835 y 863 del C\u00f3digo de Comercio, como consecuencia del error de hecho en que incurri\u00f3 el tribunal en la apreciaci\u00f3n de algunas pruebas. <\/p>\n
El reparo probatorio se concreta en que \u201cla ausencia de buena fe exenta de culpa est\u00e1 plasmada en el hecho de haber conocido, desde muy tempranas etapas, que el Centro Comercial no contar\u00eda con el n\u00famero de aparcaderos que anunciaba, pese a lo cual continu\u00f3 con sus ofrecimientos\u201d, pues desde \u201cantes de iniciarse la construcci\u00f3n del centro comercial, y a todo lo largo de la etapa de construcci\u00f3n, conoc\u00eda el demandado que estaba faltando a la verdad\u2026 (por cuanto hab\u00eda ordenado expresamente construir solo 890)\u2026 faltando a su deber de obrar con buena fe exenta de culpa\u201d. <\/p>\n
Expresa que hay error f\u00e1ctico \u201cal demostrarse que el demandado conoc\u00eda determinados hechos, con los cuales se desvirtu\u00f3 la presunci\u00f3n de buena fe exenta de culpa de que gozaba. Al desvirtuarse esta presunci\u00f3n de buena fe se demostr\u00f3 que falt\u00f3 a su deber de obrar de buena fe exenta de culpa en la etapa precontractual. El no haber reconocido esto el ad-quem en su fallo, y el no haber otorgado el debido valor probatorio a dicha afirmaci\u00f3n testimonial, llev\u00f3 a que se vulneraran los art\u00edculos 835 y 863 del C\u00f3digo de Comercio, vulneraci\u00f3n sin la cual las resultas del proceso hubiesen sido diferentes\u201d, conclusi\u00f3n que \u201c\u2026se reafirma en m\u00faltiples testimonios obrantes dentro del expediente\u2026\u201d citando una serie de nombres de testigos que en concordancia con el arriba mencionado, \u201c\u2026son (\u2026) prueba m\u00e1s que suficiente de la falta de buena fe exenta de culpa del demandante, circunstancia que sin embargo no estim\u00f3 as\u00ed el tribunal al limitarse a examinar la obligatoriedad o no de dicho ofrecimiento, y los efectos mismos a la luz de las normas que rigen la oferta mercantil\u201d, y que \u201c\u2026por haber hecho caso omiso de una afirmaci\u00f3n probatoria tan contundente comporta una violaci\u00f3n indirecta de normas sustantivas y da pie para que el fallo sea casado\u2026\u201d. <\/p>\n
Consideraciones <\/p>\n
El despacho simult\u00e1neo de los cargos obedece a que ni aun conjunt\u00e1ndolos se abren paso, precisamente porque en su planteamiento se han subestimado algunas reglas t\u00e9cnicas, seg\u00fan pasa a elucidarse. <\/p>\n
A objeto de constatarlo, bien vale recordar que dos fueron los pilares sobre los que el tribunal edific\u00f3 el fracaso de las pretensiones, ubicados, el uno, en el marco estricto de la oferta, y, el otro, que la entidad bancaria no obr\u00f3 con mala fe en ning\u00fan momento del recorrido negocial, referida especialmente a la publicidad en que se funda la demanda. <\/p>\n
En efecto, respecto del primero as\u00ed se pronunci\u00f3: <\/p>\n
\u201cEs incuestionable, dentro de este marco conceptual, que la invitaci\u00f3n formulada por cualquier entidad comercial o financiera al p\u00fablico o a personas indeterminadas, por medio de propaganda radial o escrita contenida en portafolios publicitarios (brochure) -calificados en la ley comercial como prospectos- en pautas televisivas o aun de vendedores directos, no puede comprometer su responsabilidad prenegocial. Esencialmente por la raz\u00f3n formular, emanada de las mismas disposiciones legales, de no figurar el precio por el cual se ofrece el bien o bienes, aspecto sobre el cual se sustenta la invitaci\u00f3n a contratar. Es inevitable afirmar que la propaganda a que se contrae la actora, \u2018ampliamente\u2019 difundida por la entidad demandada para hacer conocer el centro comercial en construcci\u00f3n y para invitar a futuros compradores a celebrar transacciones sobre locales, no pod\u00eda, en rigor legal, comprometer su responsabilidad\u201d. <\/p>\n
Y en cuanto al segundo, relativo a la ausencia de buena fe que se imputa al banco, luego de referirse al contenido del pacto de \u201creserva de derecho de compra de inmuebles sobre planos\u201d, a la promesa de compraventa, y al reglamento de propiedad horizontal del aludido centro, expres\u00f3: <\/p>\n
\u201cTodo cuando viene de exponerse confluye a demostrar, que desde el momento en que se perfeccionara la oferta que dar\u00eda origen al contrato de compraventa -y que lo fuera indefectiblemente al celebrarse las promesas- quienes las ajustaran estaban enterados que el proyecto arquitect\u00f3nico se sujetaba a variaciones y que el definitivo ser\u00eda aqu\u00e9l que traducir\u00eda en el reglamento de propiedad horizontal y en las respectivas escrituras\u201d. <\/p>\n
De donde concluy\u00f3 del siguiente modo: <\/p>\n
\u201cNo podr\u00eda afirmarse, bajo estas premisas que en la etapa prenegocial la demandada fuera infiel a lo ofrecido\u201d se\u00f1alando en lo pertinente que al celebrarse los contratos de promesa de compraventa, los potenciales adquirentes \u201cestaban en antecedentes que el anteproyecto general se sujetaba a modificaciones que recoger\u00eda el proyecto definitivo, las que se traducir\u00edan necesariamente en el reglamento de propiedad horizontal y en las escrituras de compraventa, como efectivamente ocurri\u00f3\u201d. <\/p>\n
F\u00e1cil resulta apreciar, entonces, que el tribunal hizo un vasto estudio de la cuesti\u00f3n litigiosa, y que, aun cuando es cierto que en muy buena parte de \u00e9l se aplic\u00f3 al tema de la oferta, no fren\u00f3 all\u00ed, sino que trascendi\u00f3 las fronteras de \u00e9sta e incursion\u00f3 en el amplio espectro de la responsabilidad en el per\u00edodo precontractual, ubic\u00e1ndose tambi\u00e9n de cara al art\u00edculo 863 del c\u00f3digo de comercio, como resulta evidente del segundo argumento que viene de compendiarse. Y ya se sabe que el \u00e9xito de la acusaci\u00f3n no podr\u00eda obtenerse sino mediante el combate in integrum de los cimientos de la sentencia. <\/p>\n
Este orden de cosas hace inane, de suyo, el cargo segundo, precisamente porque parti\u00f3 de la creencia inexacta de que el tribunal se limit\u00f3 nada m\u00e1s que al fen\u00f3meno jur\u00eddico de la oferta; y, claro, por ah\u00ed derecho fue a dar en el olvido de atacar esa segunda consideraci\u00f3n del sentenciador. Omisi\u00f3n que, por razones ya diversas, tambi\u00e9n se palpa frente al primer cargo; de nada servir\u00eda, ciertamente, entrar en disputas sobre la genuina inteligencia del art\u00edculo 863 del c\u00f3digo de comercio, puntualmente en cuanto a si la publicidad puede generar en un momento dado la responsabilidad precontractual, si es que, por otra parte, no se destruye la buena fe que el tribunal dijo encontrar en el banco demandado, seg\u00fan form\u00f3 su juicio de las circunstancias que dio en citar all\u00ed, lo que, como es obvio, vendr\u00eda a obstruir en \u00faltimas la configuraci\u00f3n del fen\u00f3meno que consagra aquella norma. Esto mismo proporciona el pensamiento de que no se trata de una omisi\u00f3n cualquiera, pues la consideraci\u00f3n que del tribunal ha sido dejada de lado, no por postrera deja de ser relevante; para decirlo en breve, el sentenciador minimiz\u00f3 el efecto de la mentada publicidad, al hallar que en determinado momento se acept\u00f3 y admiti\u00f3 \u201cque el proyecto arquitect\u00f3nico se sujetaba a variaciones\u201d, de donde dedujo que mal podr\u00edan los adquirentes enrostrarle infidelidad al Banco, si es que \u201cal celebrarse los contratos de promesa con que conclu\u00eda la oferta, estaban en antecedentes (de) que el anteproyecto general se sujetaba a modificaciones que recoger\u00eda el proyecto definitivo, las que se traducir\u00edan necesariamente en el reglamento de propiedad horizontal y en las escrituras de compraventa, como efectivamente ocurri\u00f3\u201d, y que, acorde con ello, en la fase culminante de la negociaci\u00f3n \u2013cumplidamente cuando despuntaba la cristalizaci\u00f3n de las meras \u00abtratativas\u00bb-, vino a pactarse ya sobre bases ciertas y reales, sin que haya sitio, por lo mismo, para hablar de enga\u00f1os; as\u00ed que termin\u00f3 diciendo que ante ese estado de cosas no se avista \u201cen d\u00f3nde pueda encontrarse el hecho capaz de edificar una conducta culposa de parte de la demandada\u201d, descartando, a rengl\u00f3n seguido, por la pertinencia que hace al caso, que lo pudiera ser \u201cla propaganda que como fundamento de esa conducta ha endilgado el actor al sujeto pasivo del litigio, as\u00ed haya tenido como manantial la sugestiva idea de un proyecto con un n\u00famero de zonas de parqueo, sea \u00e9sta o no determinada, porque la cantidad factible de construir s\u00f3lo podr\u00eda ser conocida al aprobarse el proyecto definitivo, dada la magnitud del mismo y el impacto que la obra produjera, como se ha reconocido por uno de sus ingenieros\u201d. <\/p>\n
Obviamente que dej\u00e1ndose intangible tan s\u00f3lido soporte del fallo, vana es toda la aspiraci\u00f3n vertida en dichos cargos, porque como sin cesar se ha repetido, la Corte est\u00e1 relevada de estudiar la acusaci\u00f3n \u201csi la sentencia trae como base principal de ella una apreciaci\u00f3n que no ha sido atacada en casaci\u00f3n, ni por violaci\u00f3n de la ley, ni por error de hecho o de derecho, y esa apreciaci\u00f3n es m\u00e1s que suficiente para sustentar el fallo acusado\u201d (LXXI, p. 740; LXXIII, p. 45; LXXV, p. 52). <\/p>\n
Empero, tal como de comienzo se anunci\u00f3, ni a\u00fan a\u00f1adiendo a ellos el tercer cargo que, justamente, combate lo omitido en aquellos, variar\u00eda la suerte impugnaticia; lo que ahora se echa de menos en \u00e9l es una sustentaci\u00f3n que se compadezca con la naturaleza extraordinaria del recurso de casaci\u00f3n. En realidad, si al tribunal se le hace convicto de desacertar por haber pasado al demandado como de buena fe, y por eso se le atribuyen errores evidentes de hecho, era de esperarse una lucha dial\u00e9ctica que se aviniera con la estructura que el fallo refleje en el punto, cosa que no sucedi\u00f3. Para empezar, por ninguna parte del cargo aparecen cuestionados los argumentos que a ojos del tribunal configuraron tal buena fe. M\u00e1s exactamente, si de la lectura del cargo se trata, nadie se enterar\u00eda cu\u00e1l fue el pensamiento del tribunal sobre el particular, por supuesto que ni los menciona siquiera. Y no ha mucho se vio que argumentos los hubo; mem\u00f3rese, al paso, lo significativo que fue para el tribunal el que los adquirentes hubiesen sabido que el proyecto quedaba sujeto a variaciones, las que de hecho se presentaron y sin embargo no constituyeron \u00f3bice para la negociaci\u00f3n final. Naturalmente que sin esa labor de confrontaci\u00f3n que muy propia es en trat\u00e1ndose de yerros probatorios f\u00e1cticos, trae aparejado que el parecer del sentenciador, ese mismo al que el recurrente resuelve sin m\u00e1s volverle la espalda, se mantenga erguido por haber sido subestimado, pues lo que s\u00ed no puede echarse al olvido es que todos los razonamientos del tribunal ingresan a la casaci\u00f3n flanqueados de la presunci\u00f3n de acierto y veracidad. En la tarea del casacionista, por consiguiente, acaso nada m\u00e1s consustancial: si se permite la expresi\u00f3n, ha de emprenderlas con el sentenciador, a objeto de derribar los cimientos de que este se sirvi\u00f3 para decidir como lo hizo; de no, pr\u00e1cticamente puede decirse que es vano todo esfuerzo, cual sucede aqu\u00ed desde que el recurrente, dejando indemne lo dicho, se limit\u00f3 a traer el razonamiento que a su juicio constituye mala fe (que el banco siempre supo que el n\u00famero de parqueaderos ir\u00eda a ser inferior), y con el agravante que lo hace de muy mal modo, pues escasamente menciona los medios persuasivos que en su parecer dan cuenta de ello, sin tomarse el trabajo, cual lo reclama un recurso dispositivo, de demostrar que lo que anuncia no s\u00f3lo consta en la materialidad de tales probanzas, sino que, adem\u00e1s, resplandece. Bien hace a este prop\u00f3sito tener en mira lo que con insistencia ha dicho la Sala: en casaci\u00f3n la labor del recurrente dista, y mucho, de la que le incumbe en las instancias, pues antes que abrir una oportunidad adicional para formular controversias afines a las debatidas en ellas, se concreta particularmente en endilgarle al juzgador, no que hubiese podido realizar una mejor tarea cr\u00edtica de las pruebas, sino que su conclusi\u00f3n desaf\u00eda en forma estridente el contenido de la evidencia que aquellas irradian, ya que solamente as\u00ed el parecer del sentenciador, que, en el entretanto viene amparado por la presunci\u00f3n de acierto y de legalidad, puede tornarse permeable. <\/p>\n
En igual sentido se ha expresado esta Corporaci\u00f3n de manera ya reiterada para se\u00f1alar que, \u00ab… si impugnar es refutar, contradecir, controvertir, lo cual exige, como m\u00ednimo, explicar que es aquello que se enfrenta, fundar una acusaci\u00f3n es entonces asunto mucho m\u00e1s elaborado, comoquiera que se no se logra con un simple alegar que el juzgador de la instancia carece de raz\u00f3n, sino que impone, para el caso de violaci\u00f3n de la ley por la v\u00eda indirecta, concretar los errores que se habr\u00edan cometido al valorar unas espec\u00edficas pruebas, y mostrar de qu\u00e9 manera esas equivocaciones incidieron en la decisi\u00f3n que se repudia\u00bb (Auto de 29 de agosto de 2000. Exp. 1994-0088) <\/p>\n
En esas condiciones los cargos no podr\u00edan alcanzar prosperidad. <\/p>\n
Todo sin perjuicio, porque hace al caso, de la siguiente precisi\u00f3n. La contienda a que se refiere el presente litigio, evoca c\u00f3mo a menudo la celebraci\u00f3n del contrato no se logra de un solo golpe, sino que est\u00e1 precedida de una serie de aproximaciones, encuentros e intercambios de opiniones y de consultas entre las partes -lo que autoriza a afirmar metaf\u00f3ricamente que el contrato es, desde esa perspectiva, el punto final de los desacuerdos-, y que es natural que en dicha fase se puedan presentar situaciones perjudiciales para los contratantes, si es que no ajustan su conducta al secular principio de la buena fe; y dado que ser\u00eda cuando menos ingenuo atrapar todas las hip\u00f3tesis que ofrece la realidad, el legislador prefiri\u00f3 una cl\u00e1usula general con el fin de permitir al int\u00e9rprete un criterio el\u00e1stico de valoraci\u00f3n, estatuyendo que las partes \u201cdeber\u00e1n proceder de buena fe exenta de culpa en el per\u00edodo precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen\u201d (art. 863 del c\u00f3digo de comercio). En verdad, \u00e9ticamente no hay c\u00f3mo excluir la buena fe, esa que nadie dud\u00f3 en exigir en la etapa propiamente contractual, del recorrido que las partes cumplen y transitan previamente, pues desnaturalizada queda cuando se observa a pedazos. De all\u00ed, como lo expres\u00f3 la Corte, que \u00ab… no se pueda fragmentar, en orden a circunscribirla tan s\u00f3lo a un segmento o aparte de una fase, por v\u00eda de ejemplo: la precontractual \u2013o parte de la precontractual-\u00bb ( Sent. 2 de agosto de 2001. Exp. ) <\/p>\n
As\u00ed que -y para abordar sin p\u00e9rdida de momento el punto al que se quer\u00eda llegar-, independientemente de la obligatoriedad de la oferta, cuando la invitaci\u00f3n a contratar se realiza por conducto de una publicidad no puede, no debe, descartarse un eventual da\u00f1o a sus destinatarios y su condigna reparaci\u00f3n, si es que publicidad tal no se hace con apego a la sinceridad y seriedad que es de esperarse, de modo de inferir que la confianza del consumidor ha sido traicionada. Nadie discutir\u00eda hoy por hoy que al consumidor le asiste el derecho a estar informado, y ojal\u00e1 bien informado. Ya incluso existen normas positivas que lo requieren sin atenuantes, verbigracia los art\u00edculos 20 y 78 de la Carta Pol\u00edtica, donde de un lado se confiere rango constitucional al derecho a recibir informaci\u00f3n veraz y, de otro, se confiere a la ley la misi\u00f3n de controlar la informaci\u00f3n dada en la comercializaci\u00f3n de los bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, en protecci\u00f3n de los derechos colectivos, y el decreto 3466 de 1982, que en lo pertinente prescribe que toda informaci\u00f3n que se de al consumidor acerca de los componentes y propiedad de los bienes y servicios que se ofrezcan al p\u00fablico \u201cdeber\u00e1 ser veraz y suficiente\u201d raz\u00f3n por la cual se priven las leyendas y la propaganda comercial que \u201c…no corresponda a la realidad, as\u00ed como las que induzcan o puedan inducir a error respecto de la naturaleza, origen, el modo de fabricaci\u00f3n, los componentes, los usos, volumen, peso o medida, los precios, la forma de empleo, las caracter\u00edsticas las propiedades, la calidad, idoneidad o la cantidad de los bienes o servicios ofrecidos\u201d, disponiendo en consecuencia, que todo productor \u201c… es responsable por las marcas y leyendas que exhiban sus productos (bienes y servicios), as\u00ed como por la propaganda comercial de los mismos, cuando su contenido no corresponda a la realidad o induzca a error al consumidor\u201d; y se prev\u00e9, adem\u00e1s, que para la correspondiente indemnizaci\u00f3n de perjuicios, los afectados puedan recurrir a los tr\u00e1mites previstos para el proceso verbal consagrado en el T\u00edtulo XXIII del c\u00f3digo de procedimiento civil, con las adiciones procesales que en dicho estatuto se establecen, todo lo cual puede v\u00e1lidamente ubicarse en la fase precontractual, por cuanto \u00e9sta comprende, it\u00e9rase, un conjunto de relaciones y de contactos entre las partes, cuya relevancia puede ser diversa, seg\u00fan el avance de la negociaci\u00f3n (con el nacimiento eventual de una relaci\u00f3n vinculante) y no solamente la oferta, como una etapa de mayor acercamiento entre los interesados. <\/p>\n
Queda as\u00ed pues disipado cualquier equ\u00edvoco que pudiera anidarse en las palabras que acerca del punto pronunci\u00f3 el sentenciador de segundo grado, lo que de paso genera la exoneraci\u00f3n de costas para el casacionista. <\/p>\n
IV Decisi\u00f3n <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, no casa la sentencia de 8 de mayo de 1997 proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1 en el proceso ordinario del Centro Comercial Bulevar Niza contra el Banco Central Hipotecario. <\/p>\n
Sin costas del recurso por la rectificaci\u00f3n doctrinaria de que da cuenta la parte motiva. <\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y devu\u00e9lvase al tribunal de origen. <\/p>\n
Notif\u00edquese <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
MANUEL ARDILA VEL\u00c1SQUEZ <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
JORGE ANTONIO CASTILLO RUGELES <\/p>\n
JOS\u00c9 FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
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S-244-2001 [6775] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA Sala de Casaci\u00f3n Civil Magistrado Ponente: Manuel Ardila Vel\u00e1squez Bogot\u00e1, trece (13) de diciembre de dos mil uno (2001). Expediente No. 6775 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[82],"tags":[],"class_list":["post-82223","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-82"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/82223","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=82223"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/82223\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=82223"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=82223"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=82223"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}