S-057-2002 [6246]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACION CIVIL <\/p>\n
Magistrado Ponente: Dr. NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., once (11) de abril de dos mil dos (2002).- <\/p>\n
Ref: Expediente No. 6246 <\/p>\n
Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la inicial demandante contra la sentencia de catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y seis (1996), dictada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga, dentro del proceso ordinario seguido por la sociedad URBANIZADORA DAVID PUYANA S.A. – \u00abURBANAS\u00bb – frente al se\u00f1or ANGEL MARIA PEREZ ARCHILA, quien en oportunidad contrademand\u00f3 a aqu\u00e9lla. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1.- De los escritos de demanda (fls. 21 a 28, c. 1) y de reforma a la misma (fls. 41 y 42, c. 1) se extrae que son las pretensiones de la actora, las siguientes: que se declare que el demandado, como vendedor, incumpli\u00f3 la obligaci\u00f3n de inscribir la escritura p\u00fablica No. 3454 de 21 de octubre de 1986, otorgada en la Notar\u00eda Cuarta de Bucaramanga, por medio de la cual la demandante le compr\u00f3 el local comercial No. 246 y el parqueadero No. 90 del edificio denominado \u00abCentro Comercial Ca\u00f1averal\u00bb, ubicado en el Municipio de Floridablanca, identificados plenamente en el l\u00edbelo introductorio; que, subsecuentemente, se condene al demandado a cumplir el contrato de compraventa contenido en la citada escritura p\u00fablica y a pagar a la sociedad demandante, de un lado, la suma de $1.000.000.oo, a t\u00edtulo de indemnizaci\u00f3n por perjuicios moratorios, indexada desde la fecha de presentaci\u00f3n de la demanda, y, de otro, las costas del proceso; y, finalmente, que se ordene la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la escritura p\u00fablica No. 4078 de 19 de septiembre de 1992, suscrita ante el Notario Primero de Bucaramanga, as\u00ed como de cualquier otra inscripci\u00f3n que sobre ella se llegare a hacer, t\u00edtulo mediante el cual Angel Mar\u00eda P\u00e9rez Archila vendi\u00f3 los mismos inmuebles a Jorge Enrique Archila Moreno. <\/p>\n
Es el fundamento central de las anteriores pretensiones, la celebraci\u00f3n entre las partes del contrato de compraventa recogido en la mencionada escritura p\u00fablica y su incumplimiento por parte del demandado, como quiera que no ha atendido la obligaci\u00f3n de inscribir tal t\u00edtulo y, por consiguiente, no ha efectuado la tradici\u00f3n del dominio de los bienes enajenados a la compradora demandante, como lo manda el art\u00edculo 1880 del C\u00f3digo Civil. Tras aludir a la forma de pago estipulada, la actora se\u00f1ala que P\u00e9rez Archila, \u00abde manera unilateral e inconsulta\u00bb, pag\u00f3 al Banco Central Hipotecario la obligaci\u00f3n que all\u00ed se dej\u00f3 a su cargo y que, despu\u00e9s, se ha negado a recibirle el dinero que entreg\u00f3 a dicho banco, por lo que se sigue un proceso de pago por consignaci\u00f3n. Precisa adem\u00e1s, que \u00abURBANAS\u2026cumpli\u00f3 a cabalidad\u00bb todas sus obligaciones contractuales y que la omisi\u00f3n del demandado le ha irrogado perjuicios, ya que no ha podido enajenar los inmuebles por ella adquiridos. Finalmente, la accionante advierte que el demandado, mediante escritura 4078 de 19 de septiembre de 1992 de la Notar\u00eda Primera de Bucaramanga, transfiri\u00f3 en venta al se\u00f1or Jorge Enrique Archila Moreno los mismos inmuebles que antes le hab\u00eda enajenado, verificando la inscripci\u00f3n del acto posterior s\u00f3lo en lo que refiere al local 246, porque en lo que hace al parqueadero No. 90 s\u00ed se registro la citada escritura 3454. <\/p>\n
2.- El demandado en el escrito de respuesta a la demanda se opone a las pretensiones, previa negaci\u00f3n de los hechos que le imputan responsabilidad. Aduce, por el contrario, que fue la demandante quien incumpli\u00f3 sus obligaciones. <\/p>\n
3.- En escrito separado P\u00e9rez Archila formula demanda de reconvenci\u00f3n, en la que pide que se decrete la nulidad de la misma escritura p\u00fablica de compraventa No. 3454 y que se condene a la sociedad \u00abURBANAS\u00bb a restituir los c\u00e1nones de arrendamiento por ella recibidos durante el tiempo que el local comercial ha permanecido en su poder. <\/p>\n
La anulaci\u00f3n impetrada se hace descansar en que el negocio consignado en el instrumento de que se trata tuvo lugar cuando los inmuebles se encontraban embargados por orden judicial, proferida en el proceso ejecutivo hipotecario seguido por el Banco Central Hipotecario contra el reconviniente. <\/p>\n
4.- A la contrademanda se opuso la sociedad reconvenida, quien plante\u00f3 como de m\u00e9rito las excepciones de \u00abNemo allegans sua turpitudinem\u00bb, falta de legitimaci\u00f3n en la causa y contrato no cumplido. <\/p>\n
5.- Surtido el tr\u00e1mite de la primera instancia, el juez del conocimiento, que lo fue el Cuarto Civil del Circuito de Bucaramanga, en sentencia de 11 de julio de 1995, se inhibi\u00f3 de fallar sobre las pretensiones de la demanda principal (numeral 1\u00b0); desestim\u00f3 las excepciones \u201cpropuestas en la demanda de reconvenci\u00f3n\u201d (numeral 2\u00b0); deneg\u00f3 las pretensiones formuladas en \u00e9sta (numeral 3\u00b0); y se abstuvo de imponer condena en costas a las partes (numeral 4\u00b0). <\/p>\n
6.- Ante el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por ambas partes contra el fallo del a – quo, el Tribunal decidi\u00f3 revocar los numerales 1\u00b0 y 2\u00b0 de sus resoluciones y, en su lugar, dispuso negar las pretensiones de la demanda principal y declarar probada la excepci\u00f3n de falta de legitimaci\u00f3n del demandante en reconvenci\u00f3n. En lo dem\u00e1s, confirm\u00f3 la sentencia de primer grado. <\/p>\n
EL FALLO DEL TRIBUNAL <\/p>\n
Son, en s\u00edntesis, los fundamentos del fallo impugnado: <\/p>\n
1.- Despu\u00e9s de hacer una prolija explicaci\u00f3n sobre la improcedencia de la sentencia inhibitoria proferida por el a – quo en relaci\u00f3n con la demanda principal, entra el sentenciador a hacer el estudio de fondo de la cuesti\u00f3n litigada y sobre ella apunta, que doctrinal y jurisprudencialmente la acci\u00f3n de cumplimiento, consagrada alternativamente en el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil como efecto de la condici\u00f3n resolutoria t\u00e1cita que va envuelta en los contratos bilaterales, corresponde exclusivamente al contratante que ha cumplido sus propias obligaciones contractuales y que, correlativamente, la excepci\u00f3n de contrato no cumplido, prevista para enervar aquella en el art\u00edculo 1609 de la misma obra, exige que su proponente no se encuentre forzado a satisfacer primero que el otro contratante la obligaci\u00f3n a su cargo y, adicionalmente, que haya actuado de buena fe. <\/p>\n
2.- Desciende seguidamente el Tribunal al caso concreto llevado a su conocimiento y apoyado al efecto en la cl\u00e1usula quinta del contrato de compraventa ajustado entre las partes, que transcribe, en las declaraciones rendidas por Fanny Teresa Forero de Ordo\u00f1ez, Manuel Jos\u00e9 Puyana Sanmiguel y Eleazar Uribe Pinilla, en los folios de matr\u00edcula de los inmuebles enajenados, en la constancia del folio 116 del cuaderno No. 4 y en las copias que en ese mismo cuaderno militan de la ejecuci\u00f3n hipotecaria acumulada seguida por el Banco Central Hipotecario y \u00abUrbanas\u00bb en contra del aqu\u00ed demandado, observa lo siguiente: <\/p>\n
a) Que la citada sociedad \u00abera conocedora de la situaci\u00f3n de los inmuebles respecto de la deuda ya vencida por el BANCO CENTRAL HIPOTECARIO\u00bb. <\/p>\n
b) Que esos bienes fueron embargados por el citado banco \u00abel 10 de septiembre de 1986 y solo hasta el 12 de enero de 1990 se produjo su cancelaci\u00f3n quedando por cuenta de otro proceso\u00bb. <\/p>\n
c) Que, por tanto, \u00abSi\u2026, una de las obligaciones que adquiri\u00f3 la sociedad demandante fue cancelar las cuotas en mora que registraba la obligaci\u00f3n en el BANCO CENTRAL HIPOTECARIO, y si bien para el momento del otorgamiento de la escritura los inmuebles se hallaban embargados por esa entidad, en manos de ‘URBANAS’ se hallaba el hacer posible el registro de la escritura\u00bb. <\/p>\n
d) Que en el proceso ejecutivo acumulado atr\u00e1s referenciado, promovido por el BCH ante el registro de otra medida cautelar sobre los inmuebles y dentro del cual \u00abURBANAS\u00bb, por v\u00eda de acumulaci\u00f3n, exigi\u00f3 el pago a P\u00e9rez Archila de la obligaci\u00f3n que \u00e9l de antes ten\u00eda contra\u00edda para con ella, no tuvo acogida la excepci\u00f3n de \u00abcarencia de acci\u00f3n por inexistencia de derecho\u00bb que el nombrado deudor propuso, fundado en que ese cr\u00e9dito se extingui\u00f3 al celebrarse la venta de que trata este litigio, pues se estim\u00f3 que dicha enajenaci\u00f3n se torn\u00f3 jur\u00eddicamente ineficaz al celebrarse cuando los inmuebles objeto de la misma estaban embargados; que las acreencias materia de ese recaudo fueron canceladas por el deudor al consignar $4.082.400.oo en favor de \u00abURBANAS\u00bb y pagar, seg\u00fan el memorial de terminaci\u00f3n all\u00ed presentado, al Banco $2.166.720.oo y a Covinoc $5.000.oo; y que pese a la oposici\u00f3n que P\u00e9rez Archila hizo en cuanto a que fuera \u00abURBANAS\u00bb quien retirara los oficios de desembargo, dicha sociedad \u00ablogr\u00f3 la inscripci\u00f3n a su favor, en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos, de la escritura 3454 en lo que respecta al parqueadero\u00bb. <\/p>\n
3.- Las precedentes apreciaciones del ad – quem lo condujeron a descartar la afirmaci\u00f3n de la demandante tocante con que el pag\u00f3 realizado por el demandado al Banco Central Hipotecario de la obligaci\u00f3n que en la compraventa asumi\u00f3 la actora fue unilateral e inconsulto, pues, afirma, \u00abla verdad es que lo hizo en raz\u00f3n de que se vio obligado por el proceso ejecutivo que se le adelant\u00f3 y en el cual ya el inmueble se encontraba para remate, ante el incumplimiento de ‘URBANAS’ de asumir el pago del saldo de la obligaci\u00f3n tal como hab\u00eda sido pactado\u00bb, puntualizando que aunque dicha sociedad posteriormente ha pretendido \u00abenmendar su error\u00bb promoviendo un proceso de pago por consignaci\u00f3n, ella no est\u00e1 habilitada \u00abpara demandar el incumplimiento de la obligaci\u00f3n cuando, como se ve, tampoco estuvo presta a cumplir con su parte del contrato\u00bb. <\/p>\n
Apunta igualmente, que si la obligaci\u00f3n del vendedor para con la compradora materia de la compensaci\u00f3n acordada en la cl\u00e1usula quinta de la escritura 3454 (forma de pago) le fue pagada por aqu\u00e9l a la actora en el proceso ejecutivo acumulado a que se hizo menci\u00f3n, mediante consignaci\u00f3n por valor de $4.082.400.oo, lo que \u00abURBANAS\u00bb aqu\u00ed pretende es \u00abobtener doble pago por la citada obligaci\u00f3n\u00bb, sin que pueda alegar que no hubo contraprestaci\u00f3n a las cuotas adeudadas que pag\u00f3 al banco, \u00abpues no debe olvidarse que aqu\u00e9lla usufructu\u00f3 el inmueble durante seis a\u00f1os, recibiendo a cambio un canon de arrendamiento\u00bb. <\/p>\n
4.- En definitiva, el Tribunal concluye: \u00ab‘URBANAS’ no puede pretender el cumplimiento del contrato contenido en la escritura No. 3454 del 21 de octubre de 1986, pues ella no estuvo dispuesta a cumplir con las obligaciones correlativas como eran las de pagar las cuotas en mora en el B.C.H. y asumir el saldo de la misma obligaci\u00f3n. Demostr\u00f3 adem\u00e1s que no compens\u00f3 la suma adeudada por el demandado ante la propia ‘URBANAS’, pues como ya se vio, ejecut\u00f3 al deudor por tal obligaci\u00f3n. No se halla demostrado adem\u00e1s que hubiera cancelado suma alguna a ‘COVINOC’, tal como se pact\u00f3\u00bb; y que el \u00abprincipio de la buena fe\u00bb, imperante en toda relaci\u00f3n contractual y cuya presencia es necesaria para el ejercicio de la acci\u00f3n contenida en el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, \u00abparece haber sido olvidado por la demandante, pues por una parte exige el pago de las obligaciones hipotecarias, y luego pretende hacer cumplir al deudor la obligaci\u00f3n de transferir el dominio cuando ya la acreencia le hab\u00eda sido satisfecha, propiciando as\u00ed una clara desigualdad en la relaci\u00f3n contractual\u00bb. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACION <\/p>\n
CARGO UNICO <\/p>\n
Con apoyo en la causal primera de casaci\u00f3n consagrada en el art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia del Tribunal de haber infringido los art\u00edculos 1546 y 1609, por interpretaci\u00f3n err\u00f3nea, 756 y 1880 del C\u00f3digo Civil, por falta de aplicaci\u00f3n, a causa de evidentes errores de hecho en la apreciaci\u00f3n de las pruebas. <\/p>\n
Comp\u00e9ndiase la sustentaci\u00f3n del cargo, as\u00ed: <\/p>\n
1.- Luego de referir que entre las obligaciones del vendedor se encuentra la de hacer la tradici\u00f3n, la cual respecto del dominio de inmuebles se obtiene con la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo o escritura p\u00fablica, la impugnante afirma en relaci\u00f3n con el orden en que deben cumplirse las obligaciones derivadas de la compraventa, que si no se ha concedido plazo para el pago del precio, la ejecuci\u00f3n de las mismas es simult\u00e1nea y que si, por el contrario, se ha estipulado dicho plazo, el vendedor no puede demorar la entrega de la cosa vendida aunque no se le haya pagado ninguna cuota de aqu\u00e9l, pues en este supuesto ha de entenderse que renunci\u00f3 impl\u00edcitamente al derecho de retenerla. <\/p>\n
A partir de lo anterior, la censura le enrostra al fallador yerro evidente de hecho \u00ab…en cuanto que pas\u00f3 por alto que la sociedad compradora se comprometi\u00f3 a pagar a plazo el precio de los inmuebles adquiridos\u00bb, pues, sostiene, la demandante no ten\u00eda que pagar inmediatamente la obligaci\u00f3n que el vendedor ten\u00eda contra\u00edda con el Banco Central Hipotecario, en tanto que era una deuda a largo plazo y no se pact\u00f3 en la escritura que la tradici\u00f3n de los bienes objeto de la compraventa deb\u00eda realizarse previo el pago total del precio acordado. Colige la recurrente, en consecuencia, que el Tribunal, al ignorar tal plazo, desconoci\u00f3 al tiempo que el vendedor aqu\u00ed demandado deb\u00eda cumplir primero su obligaci\u00f3n de traditar los bienes y que el incumplimiento de ese deber contractual la determin\u00f3 para abstenerse de cumplir la prestaci\u00f3n a su cargo. <\/p>\n
2.- Otro error de hecho que se atribuye al ad – quem consiste en haber desconocido la obligaci\u00f3n a cargo del vendedor P\u00e9rez Archila de proceder a desembargar inmediatamente los bienes objeto de la compraventa, lo que lo condujo a concluir equivocadamente que por efecto de la subrogaci\u00f3n de la deuda con el Banco, era la demandante quien pod\u00eda provocar esa liberaci\u00f3n, afirmaci\u00f3n que, en concepto de la impugnante, es una verdad a medias, por cuanto \u00absi bien es cierto los predios fueron embargados el 10 de septiembre de 1986…dentro del proceso ejecutivo que el Banco Central Hipotecario le adelantaba al se\u00f1or Angel Mar\u00eda P\u00e9rez Archila, no es menos cierto que all\u00ed se encontraba embargado el remanente o\u2026los bienes que por cualquier circunstancia se llegasen a desembargar a favor del proceso ejecutivo singular propuesto por el ciudadano Jes\u00fas Joaqu\u00edn Ordo\u00f1ez Leal, …y fue as\u00ed como el d\u00eda 12 de enero de 1990, se consum\u00f3 la medida ejecutiva a trav\u00e9s de la inscripci\u00f3n pertinente ante el registro p\u00fablico..\u00bb; ello significa, a\u00f1ade, que no estaba en sus manos hacer posible el registro de la escritura, ya que no se hab\u00eda comprometido a asumir obligaciones en favor de Ordo\u00f1ez Leal y, antes bien, en la cl\u00e1usula sexta de la compraventa en cuesti\u00f3n P\u00e9rez Archila se comprometi\u00f3 a pagar cualquier otra deuda distinta de las consideradas en el contrato. En esas circunstancias y sin que se hiciera variaci\u00f3n alguna de la persona obligada a efectuar la tradici\u00f3n, el vendedor debi\u00f3 colocar todos los medios para hacerla posible inmediatamente, o en un plazo prudencial, lo que, por su culpa, no hizo. <\/p>\n
3.- Prosigue la recurrente asignando al sentenciador palmario yerro f\u00e1ctico, por no haber advertido que en el certificado de matr\u00edcula inmobiliaria No. 300-127734, correspondiente al local comercial No. 246, se observa que el demandado, mediante la escritura p\u00fablica No. 4078 de 19 de septiembre de 1992, traspas\u00f3 a Jorge Enrique Archila Moreno los mismos inmuebles que en 1986 hab\u00eda vendido a la sociedad \u201cUrbanas\u201d, lo que le indica que quien quebrant\u00f3 el principio de la buena fe fue P\u00e9rez Archila, en procura de enriquecerse sin causa y de eludir los efectos de una sentencia adversa. <\/p>\n
4.- Explica la censura, para terminar, que como el Tribunal, seg\u00fan ya se dijo, omiti\u00f3 ver que en el contrato de compraventa se estableci\u00f3 plazo para el pago del precio y por tanto correspond\u00eda al vendedor efectuar previamente la tradici\u00f3n de los inmuebles objeto del mismo, dej\u00f3 de aplicar los art\u00edculos 756 y 1880 del C\u00f3digo Civil; que, por la misma circunstancia f\u00e1ctica, interpret\u00f3 err\u00f3neamente el art\u00edculo 1609 de la misma obra, en cuanto que la tradici\u00f3n debi\u00f3 preceder al pago total de la deuda al Banco Central Hipotecario y toda vez que dicha obligaci\u00f3n implica necesariamente conservar los inmuebles hasta su entrega y puesta a disposici\u00f3n del comprador, no solo desde el punto de vista jur\u00eddico sino material; y que interpret\u00f3 err\u00f3neamente el art\u00edculo 1546 ib\u00eddem, ya que en el contrato de compraventa no se pactaron obligaciones rec\u00edprocas de simult\u00e1nea ejecuci\u00f3n y, habi\u00e9ndose sujetado el pago del precio a plazo, debia primero cumplir el vendedor, haciendo la entrega o tradici\u00f3n, y despu\u00e9s el comprador. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- El fundamento jur\u00eddico en que se apoya la sentencia del Tribunal parte de considerar que la pretensi\u00f3n de cumplimiento contractual prevista en el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, como es la instaurada por la primigenia demandante respecto de la compraventa contenida en la escritura p\u00fablica No. 3454 de 21 de octubre de 1986, en tanto que pertenece a la especie de los contratos bilaterales s\u00f3lo puede llegar a buen suceso si quien la formula es el contratante cumplido o quien ha estado presto a cumplir lo de su cargo y ha obrado de buena fe; puntos en los cuales, valga decirlo, el fallador sigui\u00f3 pautas doctrinales y jurisprudenciales que desde vieja data as\u00ed lo proclaman. <\/p>\n
Con esa perspectiva, el sentenciador, luego de hacer un an\u00e1lisis de la obligaci\u00f3n de pagar el precio a cargo de la demandante compradora y de examinar los testimonios que dan luz sobre el conocimiento que \u00e9sta tuvo anticipadamente de la situaci\u00f3n en que se encontraban los inmuebles objeto de la venta por causa de la deuda que el demandado ten\u00eda para con el Banco Central Hipotecario, vencida en una parte y por pagar en otra, concluye diciendo tajantemente, lo siguiente: \u00ab…’URBANAS’ no puede pretender el cumplimiento del contrato contenido en la escritura p\u00fablica No. 3454 de 21 de octubre de 1986, pues ella no estuvo dispuesta a cumplir con las obligaciones correlativas como eran las de pagar las cuotas en mora en el BCH y asumir el saldo de la obligaci\u00f3n. Demostr\u00f3 adem\u00e1s que no compens\u00f3 la suma adeudada por el demandado ante la propia ‘URBANAS’, pues como ya se vio, ejecut\u00f3 al deudor por tal obligaci\u00f3n. No se halla demostrado adem\u00e1s que hubiera cancelado suma alguna a ‘COVINOC’, tal como se pact\u00f3. Preciso es aqu\u00ed resaltar el principio de la buena fe que debe primar en las relaciones contractuales y que, se dej\u00f3 anotado, es requisito exigido por la jurisprudencia…en el ejercicio de la acci\u00f3n contenida en el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil….Tal principio parece haber sido olvidado por la demandante, pues por una parte exige el pago de las obligaciones hipotecarias, y luego pretende hacer cumplir al deudor la obligaci\u00f3n de transferir el dominio cuando ya la acreencia le hab\u00eda sido satisfecha, propiciando as\u00ed una clara desigualdad en la relaci\u00f3n contractual\u00bb. <\/p>\n
2.- Por su parte, la recurrente, con acomodo en la causal primera de casaci\u00f3n, busca el quiebre del fallo impugnado, argumentando: que si al comprador se le ha concedido plazo para pagar el precio, tal y como se estipul\u00f3 en la cl\u00e1usula quinta del contrato que vincula a las partes, la cual estima indebidamente apreciada por el Tribunal, el vendedor no puede demorar la entrega o tradici\u00f3n de la cosa vendida, tesis que dice respaldar en los art\u00edculos 756 y 1880 del C\u00f3digo Civil, pues, concluye, primero el vendedor debe cumplir con la obligaci\u00f3n de efectuar la tradici\u00f3n de la cosa vendida y luego el comprador con la de pagar el precio; que no es cierto que hubiese estado en sus manos conseguir la inscripci\u00f3n de la referida escritura p\u00fablica, habida consideraci\u00f3n de que el levantamiento de la medida de embargo que pesaba sobre los bienes materia de la compraventa no s\u00f3lo depend\u00eda de la soluci\u00f3n de la obligaci\u00f3n del vendedor para con el Banco Central Hipotecario que se comprometi\u00f3 a asumir como parte del precio, sino que tambi\u00e9n obraba un embargo de remanentes dentro de otra ejecuci\u00f3n que le era por completo extra\u00f1a; y que, en el caso sub lite, a quien se puede imputar mala fe es al demandado, en tanto que decidi\u00f3, con posterioridad a la celebraci\u00f3n del negocio de que aqu\u00ed se trata, enajenar los mismos bienes a un tercero, con el prop\u00f3sito de precaverse del resultado adverso de este proceso. <\/p>\n
3.- Antes de hacer la Sala cualquier an\u00e1lisis, viene al caso transcribir la cl\u00e1usula quinta del contrato de compraventa en cuesti\u00f3n, de cuya errada apreciaci\u00f3n se duele la impugnante, la cual reza: \u00abQue el precio de esta venta es la suma de SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS PESOS ($6.758.600.oo) moneda corriente que la COMPRADORA paga en la siguiente forma: La suma de $2.623.816.79 cancelando las siguientes deudas a cargo del VENDEDOR; a) $859.000.oo al Banco Central Hipotecario por concepto de deuda vencida sobre la obligaci\u00f3n 11300038-7 que corresponde a las unidades que enajena por esta escritura; b) $116.990.oo a la Administraci\u00f3n del Centro Comercial Ca\u00f1averal; c) $47.826.79 a Covinoc; d) $1.600.000.oo compens\u00e1ndola con la deuda que el VENDEDOR tiene contra\u00edda con la COMPRADORA por concepto del precio de la compraventa de que trata la escritura n\u00famero 2.260 mencionada en la cl\u00e1usula segunda de este documento. El saldo del valor total de los inmuebles o sea la suma de $4.134.783.21 lo paga la COMPRADORA, as\u00ed: la suma de $838.783.21 que entrega al VENDEDOR y que \u00e9ste declara recibida y la suma de $3.296.000.oo tomando a su cargo el saldo de la deuda hipotecaria que el VENDEDOR tiene contra\u00edda con el Banco Central Hipotecario mediante la obligaci\u00f3n n\u00famero 11300038-7. No obstante la forma de pago pactada la venta se hace libre de toda condici\u00f3n resolutoria…\u00bb (Negrillas fuera del texto). <\/p>\n
4.1.- Es as\u00ed como, empezando la Corte por glosar el cargo por incompleto, basta constatar, de acuerdo con el compendio que atr\u00e1s se hizo de los fundamentos del fallo acusado y del cargo \u00fanico que contra \u00e9ste se dirige, que el incumplimiento que el fallador le apunta a la compradora, por cuya causa la priva de legitimaci\u00f3n para invocar con \u00e9xito la pretensi\u00f3n de cumplimiento, no s\u00f3lo se basa en que ella no asumi\u00f3 la obligaci\u00f3n de pagar el saldo pendiente de la deuda que el vendedor ten\u00eda con el nombrado Banco, como parte del precio acordado, que es a su vez la obligaci\u00f3n a plazo que en sentir de la censura obligaba al vendedor a hacer de inmediato la entrega o tradici\u00f3n, sino tambi\u00e9n porque no atendi\u00f3 otras prestaciones de inmediato cumplimiento o efectividad que hacen parte del precio estipulado, cuales son: a) la compensaci\u00f3n de una deuda por valor de $1.600.000.oo, que el ad quem no solo hall\u00f3 desatendida por la sociedad \u00abUrbanas\u00bb, sino sustituida por la acci\u00f3n ejecutiva con la que \u00e9sta se hizo pagar; b) la cancelaci\u00f3n de la deuda hipotecaria en lo que estaba vencida, $859.000.oo, cuya omisi\u00f3n determin\u00f3 la prosecuci\u00f3n del embargo de los bienes por cuenta de la entidad Bancaria y el subsecuente pago que a \u00e9sta hubo de hacer el vendedor; y c) el pago de $47.826.79 a \u00abCovinoc\u00bb, que tambi\u00e9n echa de menos el Tribunal. <\/p>\n
A lo dicho agreg\u00f3 el fallador, la torcida intenci\u00f3n de la compradora de obtener el doble pago de una deuda anterior que con ella ten\u00eda el se\u00f1or Angel Mar\u00eda P\u00e9rez Archila, cuya compensaci\u00f3n fue pactada en la compraventa y luego cobrada exitosamente por la v\u00eda ejecutiva y, adem\u00e1s, el conocimiento que siempre tuvo la compradora de la existencia de las obligaciones hipotecarias que reca\u00edan sobre los mismos bienes objeto de compraventa, que le permit\u00edan a ella, primero que nadie, obtener el desembargo de los bienes para luego inscribir el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, lo cual no hizo. <\/p>\n
Ciertamente que uno a uno de los referidos fundamentos del fallo acusado no han sido combatidos por la recurrente, ni siquiera en su mayor\u00eda. Su actividad en el \u00e1mbito de la casaci\u00f3n se reduce a considerar que el plazo para el pago del precio coincide con el que ten\u00eda el vendedor para pagar la obligaci\u00f3n del Banco Central Hipotecario de la cual pact\u00f3 hacerse cargo, lo que le impon\u00eda a aqu\u00e9l cumplir delanteramente con la entrega o tradici\u00f3n de las cosas vendidas; a dolerse de que el Tribunal no haya considerado la mala fe de P\u00e9rez Archila, mas sin tratar siquiera de desvirtuar la suya precedente, cuya consideraci\u00f3n es sustento fundamental de la decisi\u00f3n judicial atacada; y, por \u00faltimo, a advertir la existencia del embargo de remanentes en el proceso ejecutivo, para decir que, de todas maneras, la presencia de esa medida imped\u00eda efectuar la inscripci\u00f3n de la escritura de venta. <\/p>\n
Deja, por tanto, completamente al margen de la acusaci\u00f3n las consecuencias que dedujo el sentenciador del no pago de las deudas vencidas del vendedor que ella, como compradora, se comprometi\u00f3 a atender como parte del precio y las que deriv\u00f3 de su comportamiento, que estim\u00f3 no ajustado a la buena fe, al soslayar la compensaci\u00f3n de la deuda que de antes hab\u00eda contra\u00eddo el vendedor, cuya incidencia en su contra (de la actora) hace notar el fallador, para dar al traste con la acci\u00f3n de cumplimiento que inco\u00f3. <\/p>\n
4.2.- Ya en lo que concierne a la presencia misma de los errores de hecho que el cargo denuncia, encuentra la Corte que no es cierto que el pago del precio estuviera sometido enteramente a plazo, sino que, como claramente lo denota la cl\u00e1usula quinta del contrato antes transcrita, a buena cuenta del mismo le correspond\u00eda a la compradora asumir y pagar de inmediato determinadas obligaciones de dinero que pesaban sobre el vendedor, lo que no hizo. En realidad la impugnante se afinca en el hecho aislado de que el saldo de la obligaci\u00f3n constitu\u00edda en favor del Banco Central Hipotecario era a plazo, sin embargo, a m\u00e1s de que esa conclusi\u00f3n no emerge del contrato, dicha parte pierde de vista la integridad del precio y la forma espec\u00edfica y fraccionada como se pact\u00f3 concretamente su pago. <\/p>\n
En lo que hace al levantamiento de las medidas cautelares que pesaban sobre los inmuebles vendidos es de verse que si la actora no cumpli\u00f3 con el pago de la obligaci\u00f3n que ten\u00eda P\u00e9rez Archila con el BCH, circunstancia que determin\u00f3 el mantenimiento del respectivo proceso ejecutivo y del embargo con que se afectaron dichos bienes, el demandado nunca estuvo en mora de cumplir con el desembargo, pues aquel deber contractual del comprador era precedente a \u00e9ste del vendedor y porque, ante el incumplimiento del primero, el aqu\u00ed demandado qued\u00f3 liberado de obtener el destrabamiento cautelar en comento. <\/p>\n
En ese orden de ideas, queda solitario el argumento de no haber visto el sentenciador una nueva venta que en realidad hizo el vendedor del mismo local comercial, pero ello es asunto que respecto de los dem\u00e1s razonamientos del Tribunal, no alcanza para destruir el fallo impugnado y corresponde a un acto jur\u00eddico cuyas consecuencias se tornan ajenas a la cuesti\u00f3n que es objeto de la presente impugnaci\u00f3n. <\/p>\n
5.- Frente a todo lo anterior no sobra decir, que si bien es cierto que en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 1882 del C\u00f3digo Civil \u00abEl vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despu\u00e9s del contrato, o a la \u00e9poca prefijada en \u00e9l\u00bb, no lo es menos que ese cumplimiento \u00fanicamente se puede hacer valer \u00absi el comprador ha pagado o est\u00e1 pronto a pagar el precio \u00edntegro o ha estipulado pagar a plazo\u00bb, cual lo dispone el mismo precepto; advertencia de orden legal que igual debe precaver el comprador que quiera exigir que se cumplan primero las obligaciones del vendedor, a\u00fan en el evento en que \u00fanicamente sea una parte del precio para cuyo pago se haya convenido plazo, si no quiere verse expuesto a que aqu\u00e9l le proponga con \u00e9xito la exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el art\u00edculo 1609 de la misma obra; en esa medida, fluye una raz\u00f3n clara y contundente que permite descartar la cuesti\u00f3n medular propuesta por el censor, relativa a cu\u00e1l de las partes contratantes deb\u00eda cumplir primero las obligaciones derivadas de la compraventa, pues en los t\u00e9rminos exactos de la cl\u00e1usula quinta del contrato ajustado entre las partes, no se ve que se haya pactado plazo para el pago del precio, ya que, seg\u00fan se anot\u00f3 atr\u00e1s, la forma como \u00e9ste se pact\u00f3 indica que las obligaciones de las que se hizo cargo la compradora deb\u00edan asumirse directa e inmediatamente por ella, sin que sea dable confundir, como pretende la impugnante, el plazo de la obligaci\u00f3n pendiente de pago de la que se hizo cargo \u00e9sta en relaci\u00f3n con el Banco Central Hipotecario, con el plazo para pagar el precio de la compraventa, que en realidad no se dio. <\/p>\n
6.- En consecuencia, se puede afirmar que no existe el yerro de hecho que se le imputa al sentenciador consistente en no haber visto que la compradora ten\u00eda plazo para pagar el precio, en tanto que ello no es cierto; por consiguiente, tampoco se equivoc\u00f3 al deducir en contra de la demandante las consecuencias jur\u00eddicas de su displicencia respecto del pago del precio, tal como fue pactado, que la coloca como contratante incumplida y, por lo mismo, imposibilitada para exigir, en la forma del art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, la satisfacci\u00f3n de las obligaciones de su contraparte. <\/p>\n
7.- En s\u00edntesis, pues, el cargo no puede prosperar, por cuanto no comprende todos los fundamentos del fallo acusado, ni en lo poco que la recurrente hace radicar su inconformidad con la sentencia impugnada, coinciden sus afirmaciones en materia de los yerros f\u00e1cticos endilgados al Tribunal con lo que muestra el expediente, en especial con las cl\u00e1usulas de la compraventa generadora de la controversia. <\/p>\n
<\/p>\n
DECISION <\/p>\n
En armon\u00eda con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y seis (1996), dictada por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga en el proceso ordinario que se dej\u00f3 plenamente identificado al inicio de este prove\u00eddo. <\/p>\n
Costas en casaci\u00f3n, a cargo de la parte recurrente. T\u00e1sense. <\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese, c\u00famplase y, en oportunidad, devu\u00e9lvase el expediente al Tribunal de origen. <\/p>\n
NICOLAS BECHARA SIMANCAS <\/p>\n
MANUEL ARDILA VELASQUEZ <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
JOSE FERNANDO RAMIREZ GOMEZ <\/p>\n
JORGE SANTOS BALLESTEROS <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
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S-057-2002 [6246] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Magistrado Ponente: Dr. NICOLAS BECHARA SIMANCAS Bogot\u00e1, D.C., once (11) de abril de dos mil dos (2002).- Ref: Expediente No. 6246 Decide la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la inicial demandante contra la sentencia de […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[83],"tags":[],"class_list":["post-82293","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-83"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/82293","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=82293"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/82293\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=82293"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=82293"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=82293"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}