SC-129-2005 [1999-01213-01]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
Sala de Casaci\u00f3n Civil <\/p>\n
Magistrado Ponente: <\/p>\n
Manuel Isidro Ardila Vel\u00e1squez <\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., veinticuatro (24) de junio de dos mil cinco (2005). <\/p>\n
Referencia: expediente 1999-01213-01 <\/p>\n
I. Antecedentes <\/p>\n
Pidi\u00f3se declarar resuelta la promesa de compraventa ante el incumplimiento del demandado en el pago del precio, a quien deber\u00e1 condenarse a pagar la suma pactada por arras confirmatorias y la cl\u00e1usula penal, m\u00e1s los perjuicios ocasionados. <\/p>\n
Con tal fin expuso: <\/p>\n
El 29 de agosto de 1998 las actoras prometieron vender al demandado los siguientes bienes: a) el lote de terreno No. 11, manzana 17, urbanizaci\u00f3n El Chic\u00f3 Alto Ltda., junto con la construcci\u00f3n en \u00e9l levantada y distinguido con esta nomenclatura: transversal 5\u00aa No. 89-95; b), la oficina B902 de la carrera 11B No. 99-54; c) el garaje 01, y d) el garaje 02, ambos con entrada por la carrera 11B No. 99-54, ubicados en el s\u00f3tano del edificio. <\/p>\n
Pact\u00f3se como precio total por los predios $1.900.000.000 a redimirse de la siguiente forma: a) $400.000.000 a la firma del precontrato, suma con la que el comprador pagar\u00eda a la DIAN la deuda de Humberto Grisales Parra, debiendo entregar el paz y salvo por tal concepto a m\u00e1s tardar el 29 de septiembre de 1998, y respaldar\u00eda con un cheque para cobrarse en la misma fecha; b) los $1.500.000.000 restantes, ser\u00edan abonados en efectivo el 1\u00ba de marzo de 1999, garantizados con un pagar\u00e9 suscrito solidariamente por el comprador y su esposa a la firma de la promesa y con vencimiento al tiempo de suscribirse la escritura. <\/p>\n
Los bienes ser\u00edan entregados dentro de los siguientes seis meses a la firma de la promesa, es decir, el 1\u00ba de marzo de 1999, d\u00eda en el que rubricar\u00edan la escritura en la notar\u00eda 15 de Bogot\u00e1, hora 4.00 P.M., si estaba solventado el precio. Acaecido el plazo las partes lo prorrogaron durante tres ocasiones, sellando como \u00faltima data el 9 de abril de 1999 a las 11.00 A.M. en la misma oficina notarial, llegado el cual el comprador incumpli\u00f3 al no solucionar el d\u00e9bito, ni haber saldado la deuda con la DIAN, la que hab\u00eda respaldado solidariamente con un inmueble en la calle 93 No. 4\u00aa-49 de Bogot\u00e1, mismo que embarg\u00f3 y secuestro la entidad recaudadora al haberse deshonrado el plazo, estando vigente la deuda. <\/p>\n
El demandado estima que la promesa es nula por indeterminaci\u00f3n del bien, am\u00e9n de que la actora no cumpli\u00f3 lo suyo. <\/p>\n
El fallo del juzgado, que hab\u00eda dado paso a la resoluci\u00f3n deprecada, fue revocado por el tribunal y a cambio declar\u00f3 nulo el convenio, sobre cuya base hizo los pronunciamientos que estim\u00f3 consecuentes. <\/p>\n
II.- La sentencia del tribunal <\/p>\n
Sintetizado el litigio, precis\u00f3 que el escrito de promesa no cumpl\u00eda con los requisitos legales de existencia y validez, en raz\u00f3n a que los dos parqueaderos localizados en el edificio del banco Tequendama no estaban plenamente particularizados en la forma exigida por el art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887 en armon\u00eda con el art\u00edculo 31 del decreto 960 de 1970, en cuanto no se expresaron los linderos del inmueble de mayor extensi\u00f3n del que forman parte, \u201cni se aclar\u00f3 siquiera que se tratara de inmuebles individualizados de aquel, allegando los correspondientes folios de matr\u00edcula inmobiliaria…\u201d, para luego concluir que \u201cno de poca monta resulta lo arg\u00fcido por la parte demandada para aseverar la indeterminaci\u00f3n del contrato prometido cuando se\u00f1ala que respecto a la oficina B902 descrita en el literal b) del contrato de promesa de compraventa se indic\u00f3 un n\u00famero de registro distinto al que en realidad corresponde (…) aspecto que al momento de suscribirse el contrato necesariamente tendr\u00eda que ser materia de indagaci\u00f3n y aclaraci\u00f3n, deteniendo en su curso la normal realizaci\u00f3n del contrato prometido; as\u00ed mismo, pese a que en el contrato de promesa se advierte que tanto la mencionada oficina B902 y los garajes 01 y 02… fueron adquiridos mediante la escritura p\u00fablica 4903 del 27-09-96 de la notar\u00eda 55 de Bogot\u00e1, que se inscribi\u00f3 en el referido folio de matr\u00edcula inmobiliaria 50C-2003710 (sic), revisado dicho certificado de tradici\u00f3n se establece que en ninguna parte figuran los garajes 01 y 02 mencionados, lo que conlleva a la indeterminaci\u00f3n del contrato en ese sentido.\u201d <\/p>\n
De donde concluy\u00f3 que la promesa no surt\u00eda efectos frente a los inmuebles de los literales b) y c) y de contera, al haberse pactado un valor global para los 4 predios, ca\u00edase en la indeterminaci\u00f3n del precio respecto a los otros inmuebles, gener\u00e1ndose la nulidad de la promesa, a m\u00e1s que al pertenecer el lote del Chic\u00f3 Alto a una sola de las actoras, no fue se\u00f1alado \u201cqu\u00e9 porcentaje o qu\u00e9 suma le corresponder\u00eda a ella como parte del precio por dicho bien, ni que valor… a cada una de las sociedades… por los otros predios\u201d sin que hubiesen establecido medio o indicaci\u00f3n para la fijaci\u00f3n individual del precio, gener\u00e1ndose la indefinici\u00f3n del negocio al no estar circunscrito el objeto de la cosa prometida. <\/p>\n
As\u00ed, el contrato no produce ning\u00fan efecto ni obligaci\u00f3n, los firmantes tienen derecho a ser restituidos al estado anterior, sin que proceda la condena por arras ni perjuicios ni la restituci\u00f3n de los bienes por no haber sido entregados. <\/p>\n
III.- La demanda de casaci\u00f3n <\/p>\n
Un solo cargo tiene la demanda al amparo de la causal primera, al violar la sentencia directamente por falta de aplicaci\u00f3n los art\u00edculos 1494, 1495, 1518, 1546, 1602, 1603, 1610, 1611, 1613, 1614, 1867 y 1889 del c\u00f3digo civil y por indebida aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 1742 del c\u00f3digo civil, los art\u00edculos 31, 32 y 34 del decreto 960 de 1970; 1\u00ba, 2\u00ba, 3\u00ba y 5\u00ba del decreto 1365 de 1986. <\/p>\n
Mediante el cargo enjuicia la censura el razonamiento del tribunal en cuanto estim\u00f3 que la identificaci\u00f3n de los inmuebles relacionados en los literales c) y d) de la cl\u00e1usula 1\u00aa del contrato de promesa, no era suficiente para satisfacer el requisito del numeral 4\u00ba del art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887, por cuanto dicha determinaci\u00f3n deb\u00eda completarse con la indicaci\u00f3n de los factores contemplados en los art\u00edculos 31 y 32 del decreto 960 de 1970, 1\u00ba a 7\u00ba y 9\u00ba del decreto 2157 de 1995, 19 del decreto 2148 de 1983 y 4\u00ba y 5\u00ba del decreto 1365 de 1986…\u201d siendo que ni la ley ni la doctrina ni la jurisprudencia exigen para distinguir los inmuebles prometidos en venta su determinaci\u00f3n en la forma contenida en las normas citadas por el tribunal. <\/p>\n
La identificaci\u00f3n del inmueble prometido en venta cumple la exigencia del numeral 4\u00ba del art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887 cuando se suministran sus linderos, o se puede delimitar con las reglas o datos que el contrato fije para individualizarlo de tal modo que no sea confundido con otros. Los requisitos del art\u00edculo 31 del decreto 960 de 1970 y los contenidos en la normatividad invocada por el tribunal est\u00e1n previstos para el proceso de documentaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica, pero no pueden asimilarse ni exigirse para la estructuraci\u00f3n del requisito del numeral 4\u00ba del art\u00edculo 153 de 1887. <\/p>\n
Los mencionados requisitos est\u00e1n orientados a disciplinar el otorgamiento formal de las escrituras, algunos como solemnidad ad substantiam actus, pero no extendibles a la promesa, por cuanto no hay texto legal que determine en forma precisa c\u00f3mo debe identificarse el bien prometido, siendo v\u00e1lido, dentro de la libertad contractual que las partes acudan a las f\u00f3rmulas aceptadas por la doctrina y jurisprudencia para dar por cumplida dicha formalidad y porque de la promesa no nace carga distinta de celebrar el contrato prometido al no ser el veh\u00edculo negocial id\u00f3neo para enajenar, gravar o limitar el dominio. <\/p>\n
Los requisitos de los art\u00edculos 1\u00ba, 2\u00ba, 3\u00ba, 5\u00ba, 6\u00ba y 7\u00ba del decreto 2157 de 1995 y 18 y 19 del decreto 2148 de 1983 nada dicen en relaci\u00f3n con la determinaci\u00f3n del contrato prometido, ni menos con la identificaci\u00f3n del inmueble objeto de la futura compraventa, as\u00ed est\u00e9 sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, normatividad que resulta inaplicable para la promesa. Por tanto, cuando el tribunal exigi\u00f3 para la identificaci\u00f3n de los parqueaderos \u201cadem\u00e1s de los linderos all\u00ed consignados, la alinderaci\u00f3n del inmueble del cual \u00e9stos forman parte, o por lo menos, el aportamiento de los folios de matr\u00edcula inmobiliaria de tales bienes\u201d y respecto a las oficinas del edificio del banco Tequendama \u201cla aducci\u00f3n de un certificado de libertad que concordara con el aportado por el demandado y cuya \u00fanica diferencia con el mencionado en la promesa radicaba en el cambio de una letra…\u201d, incurri\u00f3 en yerro jur\u00eddico por cuanto result\u00f3 aplic\u00e1ndole indebidamente al requisito de la identificaci\u00f3n de bienes ra\u00edces prometidos en venta una normatividad destinada a regir una situaci\u00f3n distinta de la debatida, infringiendo por falta de aplicaci\u00f3n el mismo art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887 que dota de validez a la promesa cuando cumple los requisitos all\u00ed exigidos, el 1546 del c\u00f3digo civil que contempla la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento de lo pactado y el 1613 y 1614 ib\u00eddem sobre indemnizaci\u00f3n de perjuicios por incumplimiento. <\/p>\n
Infringi\u00f3 tambi\u00e9n por aplicaci\u00f3n indebida el art\u00edculo 1742 del c\u00f3digo civil, al declarar la nulidad absoluta de la promesa, siendo que la reticencia de las partes en suministrar los datos para extender la escritura constituye incumplimiento de la obligaci\u00f3n de hacer que el pacto genera, desatenci\u00f3n que faculta al cumplido para ejercer las acciones alternativas consagradas en el art\u00edculo 1546 del c\u00f3digo civil, pues seg\u00fan el art\u00edculo 1603 del ordenamiento civil, los contratos deben ejercerse de buena fe y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a las cosas que emanan de su naturaleza, o por la ley le pertenecen, una de ellas es suministrar al momento de la escritura los datos requeridos para identificar el inmueble. <\/p>\n
Innecesario resulta intentar reparo contra la ausencia del precio rese\u00f1ada por el ad quem, por cuanto demostrado el error jur\u00eddico, y acreditada en debida forma la identificaci\u00f3n de los bienes prometidos, dicha apreciaci\u00f3n consecuente, queda sin piso y por lo tanto este elemento de la promesa tambi\u00e9n aparece plenamente satisfecho, al avenir con lo dispuesto por el art\u00edculo 1864 del c\u00f3digo civil, en armon\u00eda con el 1866 de la misma codificaci\u00f3n. <\/p>\n
Consideraciones <\/p>\n
Lo que buenamente se colige de la normatividad citada por el tribunal, es que la identificaci\u00f3n de un inmueble no es cosa que est\u00e9 librada enteramente a la voluntad privada. Bien se aprecia en verdad, que en ello ha hecho presencia el legislador de todo tiempo, de cuyo parecer cumple resaltar a efectos de esta litis, el acento que ha colocado en el alindamiento de los bienes ra\u00edces. Por supuesto que, casi sobre decirlo, elemental que los interesados a la hora de ajustar los pactos jur\u00eddicos, hagan plena observancia de una exigencia legal que, por otra parte, nada tiene de veleidosa al descubrirse con naturalidad que establecida est\u00e1 en bien de la certeza y la seguridad jur\u00eddicas. <\/p>\n
Las impugnantes consideran que tal rigor no debe operar desde la promesa misma, porque es legislaci\u00f3n referida a las escrituras p\u00fablicas, esto es, al momento de poner por obra la promisi\u00f3n, siendo entonces suficiente que la promesa delimite los inmuebles \u201ccon las reglas o datos\u201d que all\u00ed \u201cse fijen para individualizarlo de tal modo que no sea confundido con otros\u201d. <\/p>\n
Pero no hay tal. Nada viene en pos de establecer distinci\u00f3n semejante. Al contrario, si en algo se necesita con mayor \u00e9nfasis la certeza y seguridad jur\u00eddicas es en el contrato preparatorio, que, como se sabe, debe estar tan acabado y agotado que para hacer el contrato dado en promesa s\u00f3lo falte suscribirse la escritura p\u00fablica o la solemnidad que sea del caso, como bien se desprende del numeral 4 del art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887. <\/p>\n
De tal manera que, si para llevar a efecto lo que prometido est\u00e1, falta algo m\u00e1s que la mera solemnidad, como ser\u00eda en este caso la averiguaci\u00f3n de los alindamientos, ya por eso la promesa es imperfecta. Dicho m\u00e1s el\u00edpticamente y en t\u00e9rminos generales, la promesa de contrato es el contrato propio, pero sin solemnidad. <\/p>\n
Por lo que ciertamente, al asistirle raz\u00f3n al tribunal, se desgrana el naufragio de la acusaci\u00f3n. <\/p>\n
Razones suficientes para que la jurisprudencia de la Corte haya sostenido que la determinaci\u00f3n del inmueble prometido requiere que se especifiquen por los linderos (XXXI, 306), doctrina inalterada hasta la fecha, a\u00fan en tiempos de la actual Constituci\u00f3n, en la medida en que no ha sido objeto de mutaci\u00f3n; muy por el contrario ha sido ratificada como puede verse en casaci\u00f3n civil del 30 de octubre de 2001, expediente 6849. <\/p>\n
Exigencia que \u201c\u2026otrora se hac\u00eda estribar en el contenido del art\u00edculo 2594 del c\u00f3digo civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del decreto 960 de 1970, seg\u00fan las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenaci\u00f3n \u2018se identifican\u2026 por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde est\u00e1n ubicados y por sus linderos\u2019 (art\u00edculo 31). Y es que trat\u00e1ndose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente\u201d (CLIX, 284). <\/p>\n
Es as\u00ed como la Corte en torno al entendimiento del art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887, ha reiterado que \u201ccomo en el contrato ajustado como promesa de compraventa no se dieron los linderos del inmueble objeto de ella, el bien qued\u00f3 indeterminado y por ello la promesa no produce obligaci\u00f3n alguna (…) En frente de lo preceptuado por la regla 4\u00aa del precitado art\u00edculo 89 de esa ley 153, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposici\u00f3n legal en el sentido de que, cuando la promesa versa sobre un contrato de enajenaci\u00f3n de un inmueble, como cuerpo cierto, \u00e9ste debe determinarse o especificarse en ella por los linderos que lo distinguen de cualquiera otro.\u201d (CLXXX – 2419 p\u00e1gina 226). <\/p>\n
Y en providencia posterior se\u00f1al\u00f3: \u201cen cambio, cuando el objeto del contrato es un bien inmueble la direcci\u00f3n del problema cambia de rumbo, pues si su identificaci\u00f3n por medio de linderos tiene que aparecer en el instrumento p\u00fablico tambi\u00e9n deben consignarse en la promesa, porque al notarse su ausencia en \u00e9sta, simbolizar\u00eda que el perfeccionamiento del contrato quedar\u00eda supeditado, no s\u00f3lo al otorgamiento de la escritura p\u00fablica -como es lo que dice el precepto-, sino tambi\u00e9n a la averiguaci\u00f3n de los detalles por medio de los cuales se distingue un inmueble. (…) En suma, el alindamiento del inmueble objeto del contrato prometido ha de formar parte de la descripci\u00f3n que de dicho contrato se realice en la promesa a causa de que sin \u00e9l ese contrato no podr\u00eda ser perfeccionado. Desde luego, otro podr\u00eda ser el cariz de la cuesti\u00f3n si legalmente no se exigiera que en el contrato prometido, destinado a la enajenaci\u00f3n de un inmueble, \u00e9ste se especificara por medio de sus linderos porque, en tal hip\u00f3tesis, por fuera de las solemnidades legales, no habr\u00eda ninguna otra cosa que interfiriera con la efectuaci\u00f3n del contrato. (…) El soporte \u00faltimo de lo precedentemente expuesto h\u00e1llase en lo que un comienzo se manifest\u00f3: no obstante que la promesa ofrezca su propio e inconfundible contorno jur\u00eddico, es innegable que, en su estructura y en su funci\u00f3n, se gu\u00eda por el contrato prometido por ser \u00e9ste el que le proporciona sentido a su causa y a su objeto. De ah\u00ed, el correlativo y proporcionado anudamiento que entre ambos debe darse; de ah\u00ed tambi\u00e9n, el por qu\u00e9 la promesa, al trazar su influjo sobre el contrato prometido, lo deba perfilar de una manera tal que \u00e9ste, al momento de su realizaci\u00f3n, no pueda menos que ser mirado como un fiel trasunto de la descripci\u00f3n vertida en la promesa.\u201d (CLXXXIV – 2423, p\u00e1gina 396). <\/p>\n
Concl\u00fayese que la especificaci\u00f3n o singularizaci\u00f3n del bien prometido no queda sometida a la discrecionalidad de los promitentes pactantes, pues si de acuerdo con la ley, lo \u00fanico que debe quedar pendiente es la tradici\u00f3n o la ejecuci\u00f3n de las formalidades legales, es porque el contrato prometido est\u00e1 determinado a cabalidad. <\/p>\n
Y siendo clara la relaci\u00f3n de inescindibilidad que ata a la promesa de contratar con el contrato prometido, no resulta extra\u00f1a la aplicaci\u00f3n en la promesa de las normas que regulan la identificaci\u00f3n de los bienes que se han de enajenar, al no existir divorcio entre los dos contornos negociales, pues finalmente el camino para la compraventa es la promesa y el derrotero que deber\u00e1n seguir los contratantes para la confecci\u00f3n de la escritura p\u00fablica debe venir demarcado desde la misma promisi\u00f3n. <\/p>\n
Por lo tanto, el cargo no prospera. <\/p>\n
IV.- Decisi\u00f3n <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, no casa la sentencia objeto del recurso extraordinario, es decir, la dictada por el tribunal superior de Bogot\u00e1 en el proceso ordinario calendada el 30 de enero de 2002. <\/p>\n
Costas a cargo del recurrente. T\u00e1sense. <\/p>\n
Notif\u00edquese y devu\u00e9lvase el expediente oportunamente al tribunal de procedencia. <\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA <\/p>\n
MANUEL ISIDRO ARDILA VEL\u00c1SQUEZ <\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
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