SC-166-2006<\/p>\n
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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL <\/p>\n
Magistrado Ponente <\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA <\/p>\n
Bogot\u00e1 D. C., veinticuatro de noviembre de dos mil seis <\/p>\n
Ref. Exp. No. 41001-3103-001-1997-9188-01 <\/p>\n
Aborda la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el demandante contra la sentencia de 14 de septiembre de 2001, proferida por el Tribunal Superior de Neiva, que puso fin al proceso ordinario promovido por Rafael Salas Falla contra Marco Tulio D\u00edaz Serrano y la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1. El demandante pretendi\u00f3 que se declarara judicialmente que los demandados construyeron \u201csin el consentimiento del due\u00f1o del terreno\u201d, un edificio de tres pisos, ubicado en la carrera tercera (3\u00aa) n\u00famero nueve quince, diecisiete, y veintiuno, (9-15\/17\/21) de la ciudad de Neiva; en consecuencia, solicit\u00f3 que Marco Tulio D\u00edaz Serrano y la firma Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. fueran condenados a pagar \u201cel justo precio del terreno… junto con los intereses legales comerciales por todo el tiempo\u201d que cada uno de ellos hubiera tenido el lote en su poder. <\/p>\n
2. El fundamento f\u00e1ctico de las anteriores pretensiones admite la siguiente s\u00edntesis: <\/p>\n
2.1. Rafael Salas Falla es propietario del inmueble porque es sucesor mortis causa de Isabel Solano viuda de Falla, seg\u00fan sentencia aprobatoria de la partici\u00f3n registrada al correspondiente folio de matr\u00edcula inmobiliaria el 30 de noviembre de 1995. La causante adquiri\u00f3 el bien mediante adjudicaci\u00f3n en el juicio de sucesi\u00f3n de El\u00edas Falla Orozco, seg\u00fan sentencia de 24 de septiembre de 1953, proferida por el juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva. <\/p>\n
2.2. El 13 de mayo de 1972, Isabel Solano viuda de Falla prometi\u00f3 en venta a favor de Marco Tulio D\u00edaz Serrano el lote descrito, contrato en virtud del cual se adelant\u00f3 la entrega material del predio. Las partes del citado negocio de promesa incumplieron sus obligaciones. <\/p>\n
2.3. Sin conocimiento de los propietarios, el demandado D\u00edaz Serrano construy\u00f3 un edificio de tres plantas, mejoras que vendi\u00f3 en 1994 a la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. <\/p>\n
2.4. En agosto de 1994, Marco Tulio D\u00edaz Serrano promovi\u00f3 un proceso de pertenencia contra los herederos indeterminados de Isabel Solano viuda de Falla, juicio que concluy\u00f3 en el fracaso de las pretensiones del demandante. <\/p>\n
3. Los demandados se opusieron a las pretensiones, la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. invoc\u00f3 como defensa la \u201cprescripci\u00f3n adquisitiva de dominio\u201d, \u201cpetici\u00f3n de modo indebido\u201d, falta de legitimaci\u00f3n en la causa y carencia de inter\u00e9s sustancial. <\/p>\n
Seg\u00fan Marco Tulio D\u00edaz Serrano, Isabel Solano viuda de Falla fracas\u00f3 en dos oportunidades en que promovi\u00f3 procesos para obtener la reivindicaci\u00f3n del inmueble, y la resoluci\u00f3n del contrato de promesa celebrado con aquel, pues las sentencias resultaron adversas a las pretensiones all\u00ed elevadas. Plante\u00f3 como r\u00e9plica que hay falta de inter\u00e9s sustancial, ilegitimidad en la causa pasiva e \u201cinexistencia del derecho opcional\u201d y prescripci\u00f3n extintiva \u201cdel derecho opcional, del derecho de dominio, en correlaci\u00f3n, con la usucapi\u00f3n\u201d. <\/p>\n
4. Las instancias fueron desfavorables a las pretensiones del demandante, quien impugn\u00f3 la sentencia del Tribunal a trav\u00e9s del recurso de casaci\u00f3n que ahora decide la Corte. <\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
El Tribunal neg\u00f3 las pretensiones del demandante, pues consider\u00f3 que ellas no pod\u00edan prosperar mientras subsistiera el v\u00ednculo contractual establecido en la promesa de compraventa celebrada entre Isabel Solano viuda de Falla y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, pues en todo caso \u2013dijo- se hace indispensable \u201csolucionar las obligaciones contra\u00eddas por los promitentes vendedor y comprador, negocio jur\u00eddico que permanece inc\u00f3lume, y que no permite resolver favorablemente la pretensi\u00f3n reclamada por el actor\u201d. <\/p>\n
El ad quem apreci\u00f3 el contrato de promesa obrante a folios 23 y 24 del cuaderno 1\u00ba, del cual extrajo que \u201centre Isabel viuda de falla y el demandado Marco Tulio Serrano existe una relaci\u00f3n jur\u00eddica material que los ha mantenido unidos por muchos a\u00f1os, y desde el fallecimiento de aquella con sus continuadores \u2013 el demandante lo es-, surge de ello que tal ligamen debe solucionarse, marcando su actuar en contractual, el v\u00ednculo en que se fundamenta la obligaci\u00f3n se traduce en la facultad del acreedor para apremiar al deudor ejecutar la prestaci\u00f3n, contando para ello con la tutela jurisdiccional, por medio de las acciones judiciales correspondientes\u201d. <\/p>\n
El sentenciador de segundo grado argument\u00f3 adem\u00e1s que la promesa de compraventa celebrada entre Isabel viuda de Falla y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, extiende sus efectos al heredero Rafael Salas Falla en virtud del concepto de patrimonio, pues los herederos toman el lugar que el causante ten\u00eda en las relaciones jur\u00eddicas existentes al momento del \u00f3bito. <\/p>\n
Finalmente dijo que no se pod\u00eda \u201cpretender que el se\u00f1or [Rafael Salas] Falla por efectos de la accesi\u00f3n se torne due\u00f1o de las mejoras levantadas por el mejorista Marco Tulio D\u00edaz Serrano, cuando existe de por medio un contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble \u2013lote de terreno- en el que se plantaron aquellas, o que este cancele el justo precio del terreno, estando presente el mentado contrato de promesa de compraventa\u201d. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
El recurrente formul\u00f3 tres cargos contra la sentencia impugnada, de los cuales se resolver\u00e1 adelante el tercero por corresponder a vicios in procedendo, los restantes se abordar\u00e1n de modo conjunto por ser id\u00e9nticas las razones necesarias para su resoluci\u00f3n. <\/p>\n
TERCER CARGO <\/p>\n
Al amparo de la causal segunda del art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, el censor acus\u00f3 la sentencia del Tribunal por ser ella incongruente. <\/p>\n
El casacionista plante\u00f3 que la sentencia \u201cno es consonante con las pretensiones y los hechos y con las excepciones que los demandados alegaron, porque se funda en hechos no alegados\u201d. Tal conclusi\u00f3n devendr\u00eda, para el recurrente, de considerar que la controversia se refer\u00eda a la aplicaci\u00f3n de una parte del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, pues el demandante aleg\u00f3 la hip\u00f3tesis contemplada por el inciso primero de la citada norma, en tanto que los antagonistas estimaron que los hechos encuadran en el inciso segundo del art\u00edculo aludido, adem\u00e1s invocaron que estaba extinguido el derecho opcional que se otorga al due\u00f1o del terreno, as\u00ed como las obligaciones emanadas de la promesa de compraventa. <\/p>\n
Para el censor el Tribunal \u201cresolvi\u00f3 una cuesti\u00f3n no propuesta. Solucion\u00f3 un problema que las partes no tienen, no quieren\u201d, pues el litigio vers\u00f3 sobre la aplicaci\u00f3n de las consecuencias originadas en el art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, por lo tanto, \u201cla fijaci\u00f3n de existencia o no de legitimaci\u00f3n en la causa como condici\u00f3n para analizar las pretensiones y sus hechos y las excepciones alegadas por los demandados, no pod\u00eda apartarse de ese planteamiento. La consideraci\u00f3n del contrato de promesa de compraventa, proced\u00eda tan s\u00f3lo para determinar su vigencia frente a la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n extintiva alegada por los demandados y a la cual adhiri\u00f3 el demandante\u201d. <\/p>\n
Finalmente, argument\u00f3 el recurrente que como los demandantes formularon la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n extintiva, tal circunstancia \u201cobligaba a estudiarla antes de determinar la legitimaci\u00f3n en la causa\u201d, pues \u00fanicamente \u201csi se conclu\u00eda que no la hubo, podr\u00eda arg\u00fcirse que el v\u00ednculo contractual reg\u00eda tambi\u00e9n las obligaciones discutidas\u201d. <\/p>\n
CONSIDERACIONES DE LA CORTE <\/p>\n
No obstante lo anterior, la Corte tambi\u00e9n ha resaltado que las sentencias absolutorias son incongruentes si el juzgador \u201cal considerar los hechos sustentantes de la pretensi\u00f3n, no hace cosa distinta a la de despreocuparse de la demanda para tomar \u00fanicamente en cuenta aquellos que, de acuerdo con su personal criterio, resultan dignos de ser valorados\u201d (G.J. t. CCXXV, P\u00e1g. 255), o, como tambi\u00e9n se ha expresado, con otras palabras, se trata de un \u201cyerro por invenci\u00f3n o imaginaci\u00f3n judicial, producto de la desatenci\u00f3n o prescindencia de los hechos de la demanda\u201d (Sent. Cas. Civ. de 27 de noviembre de 2000, Exp. No. 5529). <\/p>\n
As\u00ed mismo tiene averiguado la Corporaci\u00f3n1 que la sentencia absolutoria puede resultar incongruente cuando declara probadas sin alegaci\u00f3n de parte, cualquiera de las excepciones denominadas por la doctrina como \u201cpropias\u201d, es decir, las de prescripci\u00f3n, nulidad relativa y compensaci\u00f3n. <\/p>\n
En consecuencia, el fallo judicial a pesar de ser totalmente absolutorio puede cae en inconsonancia cuando decide al margen de los lineamientos f\u00e1cticos alegados por las partes, o cuando el juzgador declara excepciones sobre las cuales carece de facultades inquisitivas. <\/p>\n
Emerge del anterior recuento, que no puede acusarse de ser incongruente una sentencia totalmente absolutoria, cuando el juzgador reconoce que alguna circunstancia netamente jur\u00eddica impide el progreso de las pretensiones del demandante, con independencia de la causa petendi de la demanda o las excepciones alegadas por los demandados, pues en tal caso la pretermisi\u00f3n denunciada estructurar\u00eda un error de juzgamiento, atacable en casaci\u00f3n con base en la causal primera, porque la causal segunda del art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, \u201c \u2018..no autoriza, ni puede autorizar, para abordar el examen de las consideraciones que han servido al juzgador como motivos determinantes del fallo..\u2019 (G.J, t. XCVII, P\u00e1g. 178) y por lo tanto es preciso descartarla cuando este \u00faltimo resuelve, con acierto o equivocadamente, lo que ha sido objeto de un determinado pleito\u201d (Sent. Cas. Civ. de 12 de julio de 1995). <\/p>\n
En el caso de ahora, el Tribunal desestim\u00f3 totalmente las pretensiones de la demanda, porque consider\u00f3 que la existencia de un v\u00ednculo contractual entre Isabel Solano viuda de Falla \u2013causante del demandante Rafael Salas Falla- y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, imped\u00eda allanar el camino a la pretensi\u00f3n elevada con fundamento en el art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil. Dicho argumento, si bien ajeno al planteamiento inicial de las partes, constituye un fundamento jur\u00eddico que por lo tanto no resulta impugnable a prop\u00f3sito de vicios in procedendo, pues corresponde al ejercicio de las facultades de juzgamiento del Tribunal, analizar los presupuestos de las pretensiones elevadas en el libelo, de donde se sigue que en este aspecto la censura no prospera. <\/p>\n
Por otra parte, denunci\u00f3 el casacionista que el Tribunal debi\u00f3, antes de formular el juicio que dio al traste con las pretensiones de la demanda, analizar la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n propuesta por la parte demandada. Este llamado del casacionista, para que se admita como incongruente la supuesta omisi\u00f3n del Tribunal de fallar las excepciones propuestas por los demandados, no encuentra eco en la Corte, pues \u201ccuando se dicta sentencia desestimatoria de las pretensiones, no es pertinente entrar a decidir sobre las excepciones propuestas, pues \u00e9stas solo cobran raz\u00f3n de ser en el evento de abrirse paso la posibilidad de las pretensiones, precisamente con el fin de verificar si los hechos aducidos como medio de defensa por el demandado, constituyen excepci\u00f3n de m\u00e9rito, por tener la fuerza para enervarlas\u201d (Sent. Cas. Civ. de 9 de febrero de 2001, Exp. No. 5549). <\/p>\n
En consecuencia, nada ten\u00eda que resolver el Tribunal sobre las excepciones propuestas por los demandados, si es que consider\u00f3 que la presencia de una relaci\u00f3n contractual anterior imped\u00eda el buen suceso de las pretensiones del demandante, condiciones en las que no era menester que el juzgador de segunda instancia decidiera primero sobre la prescripci\u00f3n de las acciones nacidas del contrato de promesa de compraventa. Se sigue de ello que no era menester decidir sobre las excepciones propuestas y por lo mismo tampoco existi\u00f3 el vicio in procedendo denunciado en el cargo. <\/p>\n
El fracaso del cargo en este aspecto viene adem\u00e1s fortalecido, porque la prescripci\u00f3n alegada por los demandados no se refiere de modo expl\u00edcito al contrato celebrado entre Isabel Solano viuda de Falla y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, sino al derecho de propiedad. Ello es as\u00ed, en atenci\u00f3n a que los demandados coincidieron en alegar \u201cprescripci\u00f3n extintiva de la acci\u00f3n opcional\u201d, que desde luego pretend\u00eda horadar el derecho real que constitu\u00eda fundamento de la acci\u00f3n emprendida y no atacar el contrato de promesa referido. Para corroborar aquello, importante es transcribir las explicaciones dadas por los demandados a prop\u00f3sito de la defensa aludida; en primer lugar, dijo la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C.: \u201cla usucapi\u00f3n extraordinaria se predica de la titularidad del derecho de dominio, por tanto, si el derecho real fue inactivo en los t\u00e9rminos de ley, se ha extinguido. Y prescrito lo principal, est\u00e1 prescrito lo accesorio y lo opcional\u201d (folio 83 cuaderno 1), por su parte, Marco Tulio D\u00edaz Serrano explic\u00f3 que se refer\u00eda a la \u201cprescripci\u00f3n extintiva del derecho opcional, del derecho de dominio, en correlaci\u00f3n, con la usucapi\u00f3n\u201d (folio 113 del cuaderno 1). Estas manifestaciones demuestran a todas luces que la prescripci\u00f3n alegada por los demandados nada tiene que ver con el contrato de promesa mencionado, pues es lo cierto que las pretensiones tampoco estaban ligadas a tal v\u00ednculo contractual, ni este se invoc\u00f3 como fuente de derechos. <\/p>\n
Pero si lo que pretende el recurrente es dar alcance a una manifestaci\u00f3n hecha por D\u00edaz Serrano, en virtud de la cual \u201ctodos los derechos y acciones dimanantes de la relaci\u00f3n contractual de la promesa de compraventa, seg\u00fan documento de marzo de 1972, anexo a la demanda, est\u00e1n prescritos, se ha extinguido. Y es indudable, que, si hasta el derecho real de dominio, con sus atributos de persecuci\u00f3n y preferencia, se ha agotado, prescrito lo principal est\u00e1 prescrito lo secundario y lo que le es dependiente\u201d, a juicio de la Corte estas afirmaciones no var\u00edan la m\u00e9dula de la controversia, pues si las pretensiones de la demanda tuvieron como plataforma los derechos del due\u00f1o de a superficie contra quien en ella ha construido, tema asociado \u00edntimamente al derecho de derecho de dominio, como el mismo recurrente acepta, el juzgador no ten\u00eda posibilidad de analizar la vigencia de las estipulaciones contractuales, fuente de un ligamen personal que no fue la base del proceso. <\/p>\n
Para decirlo en breve, el sentenciador de segunda instancia no ten\u00eda porqu\u00e9 decidir sobre la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n de las acciones derivadas del contrato de promesa formulada por los demandados, si las pretensiones carec\u00edan de prosperidad. Pero adicional a ello, la prescripci\u00f3n propuesta no se refer\u00eda espec\u00edficamente al contrato de promesa citado, y si en gracia de discusi\u00f3n se aceptara que as\u00ed fue, el juzgador tampoco pod\u00eda declarar la extinci\u00f3n de las obligaciones all\u00ed surgidas, porque este proceso no vers\u00f3 sobre la vigencia de dicho contrato. <\/p>\n
PRIMER CARGO <\/p>\n
El recurrente denunci\u00f3 el quebrantamiento por v\u00eda indirecta de los art\u00edculos 665, 669, 673, 713, 717, 718, inciso primero del 739, 765, 1618 y 1619 del C\u00f3digo Civil por falta de aplicaci\u00f3n, y de los art\u00edculos 1602, 1618, 1619 de C\u00f3digo Civil, y 89 de la Ley 153 de 1889 por indebida aplicaci\u00f3n, como consecuencia de los errores de hecho en la apreciaci\u00f3n de la prueba. <\/p>\n
Sostuvo el casacionista que el Tribunal no apreci\u00f3 debidamente el contrato de promesa celebrado entre Isabel Solano viuda de Falla y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, el d\u00eda 13 de marzo de 1972, pues si tal acuerdo \u201cest\u00e1 vigente, s\u00f3lo cre\u00f3 obligaciones de hacer y no produjo obligaciones que significaran que el actor haya dejado de ser due\u00f1o del suelo, lo que podr\u00eda ocurrir por la celebraci\u00f3n por parte del mismo de alguno de los contratos traslaticios de dominio, como lo ser\u00edan la compraventa, permuta, donaci\u00f3n, aporte a sociedad, etc.\u201d. El yerro denunciado consisti\u00f3 entonces, en ver en la promesa el desprendimiento de la calidad de propietaria de la promitente vendedora Isabel Solano viuda de Falla, circunstancia que no acaeci\u00f3 porque esta solamente prometi\u00f3 \u201cdespojarse de esa calidad en el futuro\u201d. <\/p>\n
Remarc\u00f3 el censor que el Tribunal confundi\u00f3 los efectos del contrato de promesa de compraventa con los de la compraventa, con lo cual err\u00f3 al deducir que en virtud de la promesa no puede el demandante tenerse como due\u00f1o de las mejoras construidas sin su consentimiento por los demandados, o que se le pague el justo precio del terreno. Dicha inferencia del ad quem es el resultado de suponer, a ojos del recurrente, una prueba que no existe en el proceso, de agregar una cl\u00e1usula que el contrato no contiene, seg\u00fan la cual \u201cel due\u00f1o del suelo se desprendi\u00f3 de su derecho de dominio y que por eso no tiene derecho a ejercer la facultad que le otorga el tantas veces citado art\u00edculo 739 [del C\u00f3digo Civil]\u201d. <\/p>\n
Otro yerro del Tribunal, seg\u00fan el casacionista, consisti\u00f3 en que dej\u00f3 de ver que lo pactado correspond\u00eda simplemente a un contrato de promesa, en que no hubo cl\u00e1usula que regulara o reglamentara el levantamiento de construcciones en el inmueble prometido en venta. <\/p>\n
Dijo el recurrente que \u201cla accesi\u00f3n de mueble a inmueble no puede derivarse de las cl\u00e1usulas de la promesa de compraventa celebrada\u201d, por lo tanto, no era necesario \u201csolucionar las obligaciones contra\u00eddas\u201d en dicha relaci\u00f3n para declarar procedente la pretensi\u00f3n reclamada, porque este requisito no se deduce del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, y \u201ctampoco se encuentra estipulada por disposici\u00f3n legal alguna\u201d. <\/p>\n
El censor concluy\u00f3 que el Tribunal \u201cerr\u00f3 de dos maneras: Por adici\u00f3n al ver situaciones que la promesa no contiene y darle alcance de que carece haciendo subsumir relaciones que no contiene, y por la preterici\u00f3n al no ver lo que las partes plantean. Los dos yerros son evidentes y trascendentes pues condujeron el juicio a abstenerse de fallar lo discutido, que no son obligaciones nacidas de la promesa, sino de situaciones pertinentes de la construcci\u00f3n en suelo ajeno, y si as\u00ed fue, a determinar si el actor fue quien adquiri\u00f3 el dominio por accesi\u00f3n o lo fue su causante\u201d. <\/p>\n
SEGUNDO CARGO <\/p>\n
Con fundamento en la causal primera de casaci\u00f3n, el recurrente acus\u00f3 la sentencia del Tribunal por vulnerar en forma indirecta y por error de hecho, los art\u00edculos 666, 669, 673, 713, 717, 718, 739 inciso primero, 765, 1602, 1625 numeral 10\u00ba, 2512, 2535, 2536 del C\u00f3digo Civil, por falta de aplicaci\u00f3n; los art\u00edculos 305, 194, 195, 197, 198, del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. <\/p>\n
Argument\u00f3 el recurrente que el Tribunal incurri\u00f3 en error manifiesto de hecho al derivar consecuencias jur\u00eddicas de la promesa de compraventa celebrada el 13 de marzo de 1972 entre Isabel Solano viuda de Falla y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, sin observar que deb\u00eda desestimarla \u201cante la prescripci\u00f3n extintiva de las obligaciones surgidas del mismo\u201d, pues la citada promesa de contrato se celebr\u00f3 el 13 de marzo de 1972, y las obligaciones originadas en la misma se hicieron exigibles el 12 de agosto del mismo a\u00f1o, lo que en sentir del impugnante, imped\u00eda que el ad quem dedujera del documento la improsperidad de las pretensiones reclamadas. <\/p>\n
En suma, para el casacionista, el error del Tribunal consisti\u00f3 en \u201cmanifestar que el v\u00ednculo jur\u00eddico que une a las partes se encuentra inc\u00f3lume\u201d, cuando a ojos de aquel, es cierto que la prescripci\u00f3n se prob\u00f3 como fen\u00f3meno extintivo, que adem\u00e1s las partes la alegaron expresamente, luego, al no poder tener en cuenta dicha relaci\u00f3n negocial como \u00f3bice para la prosperidad de las pretensiones de la demanda, el Tribunal debi\u00f3 acceder a ellas. <\/p>\n
CONSIDERACIONES DE LA CORTE <\/p>\n
1. El despacho de los cargos hace imprescindible, en primer lugar, establecer si el Tribunal incurri\u00f3 en los errores que el recurrente denunci\u00f3 en relaci\u00f3n con la vigencia normativa del contrato de promesa de compraventa celebrado el 13 de marzo de 1972, entre Isabel Solano viuda de Falla y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, respecto del inmueble ubicado en la carrera 3\u00aa No. 9-15\/17\/21 de la ciudad de Neiva. <\/p>\n
Recu\u00e9rdese que el casacionista acus\u00f3 la sentencia por haber considerado subsistente la relaci\u00f3n contractual entre Isabel Solano viuda de Falla -causante de Rafael Salas Falla\u2013 con Marco Tulio D\u00edaz Serrano, contrato cuya permanencia en el mundo jur\u00eddico determin\u00f3 el fracaso de las pretensiones del demandante, porque, dijo, tal negocio periclit\u00f3, no s\u00f3lo por el paso del tiempo necesario a la prescripci\u00f3n, sino por el ejercicio fallido de las acciones tendientes a resolver el v\u00ednculo contractual, y la conducta omisiva de las partes en este proceso. <\/p>\n
2. Juzga la Corte que el Tribunal efectivamente incurri\u00f3 en los errores de apreciaci\u00f3n denunciados, en cuanto consider\u00f3 el contrato de promesa celebrado entre Isabel Solano viuda de Falla y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, como el obst\u00e1culo fundamental para el progreso de las pretensiones de la demanda, sin atender que la propietaria actual de la construcci\u00f3n \u2013Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C.- no tiene, ni tuvo v\u00ednculo negocial con Rafael Salas Falla o su causante. Adem\u00e1s, tampoco tom\u00f3 en cuenta el Tribunal que las partes renegaron expl\u00edcitamente del contrato de promesa, y por si fuera poco, resulta imposible exigir a ellas que acudan a m\u00e1s acciones tendientes al desconocimiento del negocio de promesa o a la disoluci\u00f3n de las obligaciones pactadas por los entonces contratantes. <\/p>\n
2.1. En efecto, si bien Isabel Solano viuda de Falla celebr\u00f3 la promesa aludida con el se\u00f1or D\u00edaz, este prometiente comprador jam\u00e1s cedi\u00f3 esa posici\u00f3n contractual a Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. \u2013hoy demandado-, pues transfiri\u00f3 solamente \u201cunas mejoras ubicadas en la ciudad de Neiva, distinguidas en la actual nomenclatura con el n\u00famero dos gui\u00f3n setenta y uno (2-71) de la calle novena (9\u00aa)\u201d. Por lo tanto, resulta n\u00edtido que el propietario de dichas mejoras no tiene, tampoco tuvo, v\u00ednculo contractual con Rafael Salas Falla o su causante, de donde emerge que el obst\u00e1culo insalvable encontrado por el Tribunal para la prosperidad de las pretensiones de la demanda carece de fundamento. <\/p>\n
2.2. Por otra parte, las pruebas documentales aportadas al tr\u00e1mite, incluido el mismo contrato de promesa mencionado, las distintas decisiones de los procesos iniciados con fundamento en \u00e9ste, y la conducta procesal de las partes en este proceso, corroboran que el Tribunal tuvo como argumento basilar la existencia de la promesa, acuerdo que por ninguna circunstancia gobernaba las relaciones entre las partes. <\/p>\n
2.2.1. Es de ver que el contrato celebrado entre Isabel Solano viuda de Falla y Marco Tulio D\u00edaz Serrano se llev\u00f3 a cabo el 13 de marzo de 1972 (fls. 23 y 24 cdno. 1\u00ba), y que el trasegar de dicho negocio se\u00f1ala con claridad la inutilidad de los intentos judiciales hechos por los contratantes para romper, ejecutar, o desconocer el v\u00ednculo negocial, antes de promover el presente proceso. As\u00ed se deduce de la siguiente cronolog\u00eda, reconstruida con la evidencia que reposa en el tercer cuaderno del expediente: <\/p>\n
El 10 de julio de 1978, Isabel Solano viuda de Falla pretendi\u00f3 la reivindicaci\u00f3n directa del predio mediante demanda a este prop\u00f3sito (fl. 142), no obstante, las decisiones de instancia adoptadas los d\u00edas 6 de julio y 21 de septiembre de 1979 fueron adversas a sus pretensiones (fls 146 a 150 y 152 a 164). El a quo desestim\u00f3 los ruegos porque \u201cla demandante puso voluntariamente al doctor D\u00edaz Serrano en posesi\u00f3n [promesa de compraventa], luego este hecho impide que la demandante solicite con \u00e9xito la reivindicaci\u00f3n\u201d. A su turno el Tribunal declar\u00f3 probadas las excepciones de \u201cpetici\u00f3n antes de tiempo y de un modo indebido\u201d, por considerar que \u201cel actual poseedor demandado entr\u00f3 a poseer el bien mediante una relaci\u00f3n contractual celebrada con la demandante, la que no ha sido decidida y contin\u00faa vigente\u201d. <\/p>\n
El 19 de noviembre de 1979, Isabel Solano viuda de Falla promovi\u00f3 acci\u00f3n resolutoria por incumplimiento del contrato de promesa (fls. 167 a 168 vto.), intento que result\u00f3 desfavorable a las s\u00faplicas del libelo; argument\u00f3 para ello el juzgador de primera instancia para negar las pretensiones que \u201cla demandante no cumpli\u00f3 ni estuvo lista a cumplir como tampoco lo hizo el demandado\u201d; en segunda instancia se repiti\u00f3 el fracaso de las pretensiones, pues el Tribunal se apoy\u00f3 en que \u201cla no comparecencia de la demandante a cumplir con el acto notarial que se comenta [otorgamiento de la escritura p\u00fablica], constituye verdadero incumplimiento de dicha obligaci\u00f3n, careciendo por consiguiente de derecho y acci\u00f3n a (sic) demandar la resoluci\u00f3n de la promesa de contrato\u201d. Recurrida en casaci\u00f3n la providencia del ad quem, la Corte mantuvo la presunci\u00f3n de legalidad y acierto de lo decidido por el Tribunal, apoyado en que hubo correcta apreciaci\u00f3n del incumplimiento atribuido a Isabel Solano viuda de Falla, tampoco hubo mutuo disenso t\u00e1cito, porque el demandado insisti\u00f3 en el contrato y en su oportunidad requiri\u00f3 el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de la prometiente vendedora a trav\u00e9s de un proceso ejecutivo por obligaci\u00f3n de hacer, adem\u00e1s porque si \u201cambas partes han incumplido obligaciones que deb\u00edan cumplir simult\u00e1neamente y la una demanda a la otra en ejercicio de la pretensi\u00f3n resolutoria, con oposici\u00f3n del demandado, el hecho de oponerse a tal pretensi\u00f3n, dentro del t\u00e9rmino de prescripci\u00f3n extintiva de la acci\u00f3n de cumplimiento del contrato, indica que el demandado opta, no por la resoluci\u00f3n impetrada, sino porque se cumpla el contrato\u201d (fl. 189 vto.). <\/p>\n
El 19 de agosto de 1994 se inici\u00f3 el proceso de pertenencia propuesto por Marco Tulio D\u00edaz Serrano contra los herederos indeterminados de Isabel Solano viuda de Falla (fl. 45), cuya sentencia de primera instancia desestim\u00f3 las pretensiones del demandante, porque durante la posesi\u00f3n alegada sobre el predio se presentaron una serie de demandas \u201clo que hace que esta posesi\u00f3n no sea quieta, pac\u00edfica y tranquila\u201d (fl. 54). No hay evidencia de la suerte de la segunda instancia en este proceso, no obstante, como la situaci\u00f3n jur\u00eddica del predio no vari\u00f3 a pesar de la controversia, ello se\u00f1ala la derrota definitiva y firme de la pretensi\u00f3n de dominio all\u00ed planteada. <\/p>\n
El 11 de agosto de 1997 la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. demand\u00f3 a Rafael Salas Falla buscando ganar la propiedad por prescripci\u00f3n extraordinaria adquisitiva de dominio, pretensi\u00f3n que tambi\u00e9n tuvo suerte adversa, pues mediante auto fechado el d\u00eda 28 de junio de 1998 el juez de conocimiento declar\u00f3 probada la excepci\u00f3n de cosa juzgada y dispuso la terminaci\u00f3n del proceso (fl. 67), providencia que alcanz\u00f3 ejecutoria. <\/p>\n
Y un litigio m\u00e1s aflora dentro de las copias del citado proceso, pues en aquella contestaci\u00f3n de la demanda, Rafael Salas Falla menciona el ejecutivo por obligaci\u00f3n de hacer, iniciado por el prometiente comprador, a tal respecto informa que \u201cen el a\u00f1o 1977 Marco Tulio D\u00edaz Serrano demand\u00f3 a Isabel Solano viuda de Falla por obligaci\u00f3n de hacer, que culmin\u00f3 en los primeros d\u00edas de mayo de 1978… basado en la promesa de venta\u201d (fl. 76), celebrada entre aqu\u00e9llas partes. La Corte tambi\u00e9n menciona la existencia de dicho proceso en la providencia de 27 de octubre de 1981 que decidi\u00f3 el recurso de casaci\u00f3n propuesto dentro del proceso de resoluci\u00f3n que plante\u00f3 Isabel Solano viuda de Falla en contra de Marco Tulio D\u00edaz Serrano, sentencia en cuyo texto se lee: \u201cal folio 4 de cuaderno No. 3 del expediente, obra un instrumento p\u00fablico cuyo contenido reza as\u00ed: \u2018el secretario del Juzgado Primero Civil del Circuito, en cumplimiento a lo ordenado en auto de fecha seis de octubre de mil novecientos setenta y ocho, procede a continuaci\u00f3n a compulsar copia aut\u00e9ntica tomada del proceso ejecutivo de hacer propuesto por Marco Tulio D\u00edaz Serrano contra Isabel Solano viuda de Falla, que dice (se transcribe aqu\u00ed el auto de dicho Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, fechado el 25 de agosto de 1975, por el cual se acepta la solicitud de requerimiento y se ordena citar para tal efecto a la demandada, apareciendo a continuaci\u00f3n la diligencia de notificaci\u00f3n personal que se el hizo)\u2019. Luego se lee: \u2018el Juez Primero Civil del Circuito de Neiva, hace constar: que la anterior copia aut\u00e9ntica (fue) tomada del proceso ejecutivo de hacer, propuesto por Marco Tulio D\u00edaz Serrano contra Isabel Solano viuda de Falla\u201d. <\/p>\n
El anterior recuento sirve al prop\u00f3sito de evidenciar que los contratantes despu\u00e9s de tanta actividad, cesaron en la invocaci\u00f3n del contrato de promesa como la relaci\u00f3n contractual fundante de los v\u00ednculos materiales sobre el bien, tanto, que se demandaron mutuamente sin parar mientes en aquella promesa. Todo lo anterior igualmente denota que las acciones derivadas del contrato de promesa fueron ejercidas y agotadas, por lo que no puede el Tribunal exigir ahora a las partes \u201csolucionar las obligaciones contra\u00eddas por los promitentes vendedor y comprador\u201d, como requisito previo para acceder a las pretensiones, pues es evidente que aqu\u00e9llas intentaron por las v\u00edas judiciales a su disposici\u00f3n, desconocer o ejecutar el contrato mencionado, en fin, \u201csolucionar\u201d el v\u00ednculo contra\u00eddo desde 1972, siempre con resultados negativos. <\/p>\n
En suma, las partes mismas, y sus antecesores, cejaron en invocar el contrato como la fuente de sus pretensiones, declinatoria que el Tribunal no atendi\u00f3, en tanto hall\u00f3 que la relaci\u00f3n contractual preexistente llevaba al fracaso de las pretensiones. <\/p>\n
2.2.2. Pero si lo anterior no bastase, la conducta procesal de las partes de ahora es suficiente para demostrar que las mismas expresamente convienen en el decaimiento del contrato de promesa como el marco reglamentario de sus relaciones y motor de las obligaciones reclamadas. <\/p>\n
N\u00f3tese que la conducta procesal de las partes ha sido coincidente en relegar el citado acuerdo, as\u00ed, el entonces prometiente comprador, ahora demandado, Marco Tulio D\u00edaz Serrano, en la contestaci\u00f3n de la demanda afirm\u00f3 categ\u00f3ricamente que \u201ct o d o s (sic) los derechos y acciones dimanantes de la relaci\u00f3n contractual de la promesa de compraventa, seg\u00fan documento de marzo de 1972, anexo de la demanda, est\u00e1n prescritos, se han extinguido\u201d (fl. 108 cdno 1\u00ba) (subraya la Corte); a su turno, el demandante durante el traslado para alegar de conclusi\u00f3n en primera instancia, manifest\u00f3: \u201ces un error derivarle consecuencias jur\u00eddicas al contrato de venta celebrado entre Isabel Solano y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, pues \u00e9ste, como lo sostiene el mismo demandado a folios (sic) 108 del cuaderno principal, se encuentra prescrito\u201d. <\/p>\n
Y coincidencia semejante entre las partes sobre la influencia delet\u00e9rea del tiempo en el contrato de promesa celebrado entre Isabel Solano viuda de Falla y Marco Tulio D\u00edaz Serrano, aunado al ejercicio frustrado de las acciones judiciales derivadas del negocio aludido, resquebrajan la base de la providencia recurrida, pues nada justifica que el Tribunal insista en ver el contrato de promesa como impedimento para el estudio de las pretensiones de la demanda propuesta por Rafael Salas Falla, con mayor raz\u00f3n, si no se trata de una acci\u00f3n reivindicatoria, sino del reclamo del due\u00f1o de la superficie para que por causa de unas construcciones que no exist\u00edan al momento de la promesa de venta, quien las levant\u00f3 se haga due\u00f1o del terreno pagando su valor. <\/p>\n
3. Concl\u00fayese entonces que el Tribunal incurri\u00f3 en los errores f\u00e1cticos denunciados por el casacionista, que resultan evidentes ante la abundancia de medios de convicci\u00f3n que coruscan en el expediente, errores aquellos que son tan trascendentes que causaron la derrota de las pretensiones de la demanda. Por ello, la providencia recurrida ser\u00e1 casada y en su reemplazo la Corte procede a dictar la sentencia sustitutiva. <\/p>\n
SENTENCIA DE INSTANCIA <\/p>\n
1. Remem\u00f3rese que el juzgador a quo deneg\u00f3 las pretensiones de la demanda luego de concluir que \u201cante la existencia del contrato de promesa de compraventa celebrado entre la antecesora del actor (promitente vendedora) y el demandado Marco Tulio D\u00edaz Serrano, promitente comprador, \u00e9stos se encuentran vinculados al mismo, por tanto, ser\u00e1n las cl\u00e1usulas de ese contrato las que decidir\u00e1n la suerte de la construcci\u00f3n y en general las relaciones entre el propietario del suelo y quien hizo la obra. Es esa convenci\u00f3n la que descarta la aplicaci\u00f3n de las reglas de la accesi\u00f3n\u201d. Como se aprecia, las razones expuestas para casar la sentencia del Tribunal son suficientes para revocar la sentencia del juzgado. <\/p>\n
2. Ahora, para resolver la apelaci\u00f3n interpuesta por Rafael Salas Falla, considera la Corte necesario abordar el an\u00e1lisis de la forma de accesi\u00f3n inmobiliaria que reclama el demandante. <\/p>\n
2.1. Cuando se edifica en suelo ajeno con materiales propios la Corte ha sentado como principios cardinales \u201cel de la buena fe, el de que lo accesorio sigue a lo principal y, finalmente el principio \u2018superficies solo cedit\u2019, previstos en el art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, y que se\u00f1ala que el terreno siempre es principal en relaci\u00f3n con lo que en \u00e9l se planta o construye, criterio que, no obstante su a\u00f1eja formulaci\u00f3n, ha sido atenuado atendiendo imperativos de justicia social, como acontece con el art\u00edculo 4 de la ley 200 de 1936\u201d (Sent. Cas. Civ. de 31 de marzo de 1998, Exp. No. 4674. G.J. t. CCLII, 695). <\/p>\n
2.3. Importa para el asunto analizado, la primera hip\u00f3tesis del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, que consagra un derecho alternativo a favor del propietario del inmueble. A este prop\u00f3sito ha dicho la Corte que \u201csi [el due\u00f1o del terreno] no quiere adquirir el edificio, plantaci\u00f3n o sementera, sea porque no es de su agrado, sea porque no quiere o no puede hacer la erogaci\u00f3n que \u00e9sta representa, est\u00e1 facultado para obligar al que edific\u00f3 o plant\u00f3 a \u2018pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder\u2019 (subraya la Corte), o al que sembr\u00f3 a pagarle \u2018la renta y a indemnizarle los perjuicios\u2019; y si, en cambio opta por \u2018hacer suyo el edificio, plantaci\u00f3n, o sementera\u2019, debe cubrir \u2018las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el t\u00edtulo de la reivindicaci\u00f3n\u2019 (…) la persona que edifica, planta o siembra en suelo ajeno, aunque puede ser simple tenedor, en veces lo hace como poseedor, porque para que el caso ocurra generalmente es necesario que detente el terreno y ejecute la obra sin el conocimiento de su due\u00f1o. Aceptable es, entonces, que para fijar las obligaciones rec\u00edprocas en materia de frutos y mejoras, se acuda a las disposiciones que reglamentan las prestaciones mutuas en la acci\u00f3n de dominio, preceptos estos que para tal efecto toman en cuenta la buena o mala fe del poseedor vencido\u201d (Sent. Cas. Civ. de 28 de septiembre de 1977. G.J. T. CLV, P\u00e1g. 269). <\/p>\n
2.4. Por otra parte, sobre el inciso 2\u00ba del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, tiene dicho la Corte que la regla comentada \u201cconfiere al constructor, sembrador o plantador, el derecho de conservar en su poder el terreno mientras el due\u00f1o de \u00e9ste no le pague el valor de lo que aqu\u00e9l gast\u00f3; y que igualmente, el propietario del terreno se encuentra en el impedimento legal de recobrarlo, si no es mediante la cancelaci\u00f3n de las obras realizadas con su consentimiento. [Dicha norma] debe pues, entenderse como norma que reglamenta lo que suele suceder, esto es, que el constructor, sembrador o plantador tenga el fundo en su poder y por eso le confiere el derecho a que se le pague el valor de lo que incorpor\u00f3 al suelo ajeno y le garantiza el cr\u00e9dito con el derecho de retenci\u00f3n del suelo. Correlativamente, le reconoce al due\u00f1o del inmueble el dominio que adquiere sobre lo que en \u00e9l incorpor\u00f3, con su conocimiento, el edificador o plantador. M\u00e1s en todo caso el propietario del suelo, por acrecentar su patrimonio, est\u00e1 obligado a pagar las construcciones, plantaciones o sementeras. <\/p>\n
\u201cDe manera que no por serle extra\u00f1a la pretensi\u00f3n de recobro, porque no la necesita, no por eso est\u00e1 liberado de la obligaci\u00f3n de pagar lo que adquiere por accesi\u00f3n (…) la nombrada regla material sanciona derechos y obligaciones, as\u00ed: 1\u00ba el due\u00f1o del suelo adquiere el dominio de los que con su conocimiento se incorpora en lo suyo. 2\u00ba El constructor, sembrador o plantador, tiene derecho a que aqu\u00e9l le pague el valor de lo que construy\u00f3, sembr\u00f3 o plant\u00f3. 3\u00ba Este tiene, si es el caso desde luego, derecho de retenci\u00f3n del suelo en garant\u00eda de su cr\u00e9dito. 4\u00ba El propietario del suelo, est\u00e1 obligado a pagar lo que adquiri\u00f3 independiente de que necesite recobrar el suelo, derecho de recobro que igualmente la norma le reconoce si lo requiere. De suerte que (…) si adquiere propiedad acrecentando su patrimonio a expensas de otro, est\u00e1 obligado a pagar, as\u00ed no necesite recobrar nada. Entender el precepto con otro alcance, ser\u00eda prohijar el enriquecimiento indebido\u201d (Sent. Cas. Civ. de 14 de octubre de 1987. G.J. T. CLXXXVIII, P\u00e1gs. 264 y 265). <\/p>\n
2.5. No obstante los perfiles de la pretensi\u00f3n analizada, es de ver que la misma, aunque emparentada con el derecho real de dominio, tiene \u00edntima relaci\u00f3n con las acciones de car\u00e1cter personal, en especial, las que pretenden conjurar el enriquecimiento indebido, n\u00f3tese c\u00f3mo la Corte ha sostenido desde anta\u00f1o que \u201cpor la sola edificaci\u00f3n o plantaci\u00f3n en terreno ajeno, el que tal cosa hizo no se hace due\u00f1o de la tierra, pero tampoco pierde su esfuerzo, su trabajo y su dinero. El trabajo incorporado a la tierra constituye hoy principalmente un gran factor para fijar el monto de las prestaciones cuando se presenta el fen\u00f3meno. Si as\u00ed no fueran las cosas, lo accesorio, mejoras, plantaciones, condicionar\u00eda a lo principal o sea lo principal seguir\u00eda a lo accesorio, lo cual pugna con la noci\u00f3n jur\u00eddica de la accesi\u00f3n. Quien tiene en primer t\u00e9rmino el derecho para hacer suyas las edificaciones y plantaciones es el due\u00f1o del terreno y el que ha edificado en el suelo ajeno tiene el derecho a cobrar y percibir el valor del edificio, plantaci\u00f3n, o sementera y desde que esto es as\u00ed, la noci\u00f3n de derecho real al respecto desaparece para convertirse en un derecho personal contra el due\u00f1o del terreno, a fin de que \u00e9ste le pague las indemnizaciones del caso\u201d (Sent. Cas. Civ. de 27 de octubre de 1938. G.J. T. XLVII, P\u00e1g. 312. En sentido semejante: 26 de octubre de 1909. G.J. T. XXV, P\u00e1g. 291; 5 de octubre de 1910. G.J. T. XIX, P\u00e1g. 108; 28 de mayo de 1931, G.J. T. XXXIX, P\u00e1g. 60; 28 de mayo de 1940. G.J. T. XLIX, P\u00e1g. 673; 17 de julio de 1959. G.J. T. XCI, P\u00e1g. 31; 29 de agosto de 1969. G.J. T. CXXXI, P\u00e1g. 191; 23 de mayo de 1970, G.J. T. CXXXIV, P\u00e1g. 519; 14 de octubre de 1987. G.J. T. CLXXXVIII, P\u00e1g. 264; 10 de marzo de 1994, Exp. No. 3586, G.J. T. CCXXVIII; 31 de marzo de 1998, Exp. No. 4674. G.J. T. CCLII, P\u00e1g. 709). <\/p>\n
2.6. Vistas las anteriores premisas, se concluye de manera preliminar que la acci\u00f3n prevista en el inciso primero del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, otorga al propietario del terreno que haya obrado de buena fe, el derecho a obtener que el constructor del edificio le pague el valor del lote en que se levant\u00f3 la obra, m\u00e1s los intereses. Y ser\u00e1 considerado de buena fe, entre otros, aquel due\u00f1o que disput\u00f3 los derechos del constructor con las herramientas legales que el ordenamiento reconoce. Asimismo, en virtud del pago del justo precio del suelo, el demandado se hace propietario del terreno en que se levant\u00f3 la obra. <\/p>\n
2.7. En el episodio que transita por la Corte, el demandante (fl. 30 cdno. 1), pretende que la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. pague \u201cel justo precio\u201d del lote de terreno ubicado en la carrera 3\u00aa Nos. 9-15\/17\/21 de la ciudad de Neiva, adem\u00e1s de los intereses \u201clegales comerciales\u201d desde el 1\u00ba de diciembre de 1994 hasta la fecha del pago definitivo; en frente de Marco Tulio D\u00edaz Serrano, el demandante solicit\u00f3 el pago de \u201clos intereses legales comerciales sobre el justo precio del inmueble por el per\u00edodo causado entre el trece (13) de marzo de mil novecientos setenta y dos (1972) y el treinta (30) de noviembre de mil novecientos noventa y cuatro (1994)\u201d. <\/p>\n
2.7.1. El primer asunto que deber\u00e1 esclarecer la Corte es si el demandante actu\u00f3 con buena fe de cara a la realizaci\u00f3n de las obras, con el fin de juzgar si el constructor Marco Tulio D\u00edaz Serrano actu\u00f3 a \u201cciencia y paciencia\u201d, de quien ahora pretende el pago del valor del lote. <\/p>\n
Reit\u00e9rase que para los efectos analizados, debe reputarse como de buena fe a quien permanentemente controvirti\u00f3 en juicio la tenencia material del constructor de la obra mediante las acciones judiciales que tuvo a su disposici\u00f3n, conducta observada por el demandante, pues Isabel Solano viuda de Falla \u2013causante de aqu\u00e9l- demand\u00f3 a Marco Tulio D\u00edaz Serrano mediante las acciones reivindicatoria (fls. 146 a 164 cdno. 3), y de resoluci\u00f3n de contrato (fls. 167 a 190 cdno 3); asimismo el propio Rafael Salas Falla resisti\u00f3 las pretensiones de pertenencia que propusieron separadamente Marco Tulio D\u00edaz Serrano (fls. 43 a 60 cdno. 3), e Inversiones D\u00edaz Cubillos (fl. 64 a 80), circunstancias que acreditan suficientemente que la edificaci\u00f3n no fue levantada a \u201cciencia y paciencia\u201d del propietario del lote; por el contrario, la obra misma as\u00ed como la situaci\u00f3n material del constructor D\u00edaz Serrano fueron disputadas con vehemencia por Rafael Salas Falla e Isabel Solano viuda de Falla; por consiguiente, en ausencia de actos del demandante sospechosos de tolerancia ante la construcci\u00f3n, \u00e9ste debe tenerse como de buena fe, para los prop\u00f3sitos del inciso 1\u00ba del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
De otro lado, el demandado Marco Tulio D\u00edaz Serrano durante el interrogatorio de parte dijo que \u201cla se\u00f1ora Isabel [Solano] trat\u00f3 de apoderarse del lote en esas oportunidades, tratando de apoderarse del lote en los procesos que ah\u00ed se nombran, un reivindicatorio y una resoluci\u00f3n de contrato, estos procesos no prosperaron y por lo tanto la posesi\u00f3n real y material continu\u00f3 siendo de Marco Tulio Serrano ya en la posesi\u00f3n del lote no ten\u00eda porqu\u00e9 pedir permiso a la se\u00f1ora Isabel si ella ya se hab\u00eda despojado de esa propiedad para entreg\u00e1rmela…\u201d (fl. 19 vto. cdno. 3). Con ello el demandado acept\u00f3 que la antecesora de Rafael Salas Falla s\u00ed disput\u00f3 la condici\u00f3n material del inmueble mediante actos de litigio significantes de resistencia a las obras realizadas por el demandado. <\/p>\n
2.7.2. Precisa ahora la Corte que el demandado Marco Tulio D\u00edaz Serrano vendi\u00f3 a la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos, S. en C., las construcciones que hab\u00eda levantado en el lote de propiedad del demandante Rafael Salas Falla, raz\u00f3n que excluye la participaci\u00f3n de D\u00edaz Serrano como opositor de las pretensiones de la demanda, pues la calidad de due\u00f1o de los materiales recae ahora en la sociedad mencionada, que por tanto est\u00e1 llamada a recibir las consecuencias que se derivan de la sentencia de instancia. <\/p>\n
En efecto, Marco Tulio D\u00edaz Serrano vendi\u00f3 a la firma Diaz Cubillos S. en C. mediante escritura p\u00fablica 2395 otorgada el 1\u00b0 de diciembre de 1994, \u201cunas mejoras ubicadas en la ciudad de Neiva, distinguidas en la actual nomenclatura con el n\u00famero dos gui\u00f3n setenta y uno (2-71) de la calle novena (9\u00aa)\u201d (fls. 8 a 9 vto. cdno. 1), instrumento que aparece registrado al folio de matr\u00edcula inmobiliaria No. 200-3377 (fl. 3 cdno. 1), lo cual demuestra que D\u00edaz Serrano fue sustituido por la sociedad D\u00edaz Cubillos S. en C. en la condici\u00f3n de constructor en terreno ajeno que otrora aquel ostent\u00f3 y que lo convert\u00edan en reo de la acci\u00f3n prevista por el art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, secuelas que ahora debe resistir la sociedad aludida como atr\u00e1s se se\u00f1al\u00f3. <\/p>\n
2.7.3. Para materializar la decisi\u00f3n es necesario ver que la naturaleza de la acci\u00f3n ejercida exige averiguar el valor del lote separadamente del edificio levantado por D\u00edaz Serrano. El dictamen pericial obrante a folios 26 a 32 del cuaderno 3, fija el valor del terreno ubicado en la carrera 3\u00aa Nos. 9-15\/17\/21 de la ciudad de Neiva en la suma de $146.092.000, para el d\u00eda 30 de noviembre de 1998. Dicha pericia fue legalmente decretada y practicada (fl. 135 cdno. 1), los peritos posesionados en oportunidad (fl. 157 cdno. 1, fl. 24 cdno. 3), y finalmente indiscutida por las partes, como lo evidencia la correspondiente constancia secretarial (fl. 41 vto. cdno. 3). Pero no es s\u00f3lo la ausencia de objeci\u00f3n lo que hace id\u00f3nea la pericia, sino que en ella los auxiliares expusieron razonadamente el m\u00e9todo de valoraci\u00f3n utilizado, las caracter\u00edsticas f\u00edsicas del lote, la existencia y efecto de los servicios p\u00fablicos, la valorizaci\u00f3n y rentabilidad, as\u00ed como el cotejo con \u00faltimas operaciones efectuadas en el sector sobre inmuebles similares, todo lo cual permite concluir que la pericia es suficientemente confiable para servir a la ilustraci\u00f3n del proceso. <\/p>\n
Entonces, se condenar\u00e1 a la parte demandada a pagar \u201cel justo precio\u201d de la superficie reclamado en las pretensiones, y que debe asumir la sociedad Diaz Cubillos S. en C., precio que se fija en la suma de $247.098.790,99., cantidad hallada luego de actualizar hasta el d\u00eda 31 de octubre de 2006, el valor asignado por los peritos en el dictamen hecho el 30 de noviembre de 1998 ($146.092.000), y la que en el futuro igualmente deber\u00e1 indexarse hasta cuando se produzca el pago, c\u00e1lculo que se har\u00e1 de conformidad con el incremento del I.P.C.2. Sin embargo, con el \u00fanico prop\u00f3sito de conjurar un enriquecimiento injustificado que podr\u00eda beneficiar al demandante, dicho resultado se reducir\u00e1 en el 78,94% que corresponde a la proporci\u00f3n del inmueble que otrora pag\u00f3 Marco Tulio D\u00edaz Serrano a Isabel Solano Viuda de Falla, seg\u00fan se deduce de las afirmaciones de estas personas (fls. 168 y 169 del cuaderno 3), pues coincidieron en que D\u00edaz Serrano cubri\u00f3 $150.000 de los $190.000 que originalmente fijaron como precio del bien (fl 23 vto. Cdno. 1). No est\u00e1 dem\u00e1s se\u00f1alar que los actuales contendientes son sucesores de los iniciales contratantes; Rafael Salas Falla fue declarado como \u00fanico heredero de Isabel Solano Viuda de Falla en sentencia judicial (fl. 20 Cdno 1), en tanto que la sociedad Inversiones Diaz Cubillos s. en C. adquiri\u00f3 las mejoras plantadas en el predio objeto del proceso mediante escritura p\u00fablica n\u00famero 2395 de 1 de diciembre de 1994 (fls. 8 y 9 Cdno. 1), luego si al momento de la promesa la antecesora del hoy demandante recibi\u00f3 el 78,94% del precio, no hay raz\u00f3n alguna para que el sucesor de aquella obtenga m\u00e1s all\u00e1 del 21,06% restante. <\/p>\n
2.7.4. Se condenar\u00e1 as\u00ed mismo a la parte demandante a transferir a la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. el derecho de dominio del lote ubicado en la ciudad de Neiva, departamento del Huila, en la Calle 9 No. 2-71 o Carrera 3 No. 9-15\/17\/21, adquirido por Rafael Salas Falla en la sucesi\u00f3n de Isabel Solano viuda de Falla, cuyos linderos obran en la escritura p\u00fablica No. 4895 de 20 de diciembre de 1995 otorgada en la Notar\u00eda Tercera de Neiva, y al que corresponde la matr\u00edcula inmobiliaria No. 200-3377 de la Oficina de Instrumentos P\u00fablicos de Neiva. <\/p>\n
2.7.5. Definidos los elementos que permiten la aplicaci\u00f3n del numeral 1\u00ba del art\u00edculo 739 del C\u00f3digo Civil, corresponde resolver sobre la petici\u00f3n de intereses legales que la norma dispone \u201cpor todo el tiempo que [el edificador] lo haya tenido en su poder\u201d. Al respecto, juzga la Corte que dados los singulares perfiles del presente caso, tales r\u00e9ditos no fueron causados, pues cualquier fruto que produjera el inmueble tiene origen en la construcci\u00f3n edificada sobre el lote, sin que est\u00e9 probado que el terreno de manera independiente pudiera generar rentabilidad alguna. <\/p>\n
2.7.6. En cuanto a la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n propuesta por los demandados, observa la Corte que la acci\u00f3n del due\u00f1o del terreno para reclamar el \u201cjusto precio\u201d del lote en que otro ha construido subsiste mientras el demandante mantenga su derecho de dominio, pues est\u00e1 vinculado a la propiedad misma, de modo que la acci\u00f3n perdura siempre que no se haya extinguido ese dominio, y en este caso fracasado el reclamo para que se reconociera que otro gan\u00f3 por usucapi\u00f3n (folios 49 a 55 del cuaderno No. 3), emerge que aqu\u00e9lla acci\u00f3n no ha desaparecido por el paso del tiempo; todo lo anterior, sin contar con que los demandados omitieron la justificaci\u00f3n de cu\u00e1les ser\u00edan los extremos temporales de la prescripci\u00f3n alegada. <\/p>\n
Las dem\u00e1s excepciones propuestas, que se refieren a la falta de inter\u00e9s sustancial o de legitimaci\u00f3n de las partes, son infundadas, porque efectivamente Rafael Salas Falla acredit\u00f3 con suficiencia los elementos que estructuran la prosperidad de sus pretensiones, y en verdad, s\u00ed eran los demandados los llamados a resistir aquellas, todo lo cual se deduce n\u00edtidamente del estudio que la Corte hizo oportunamente. <\/p>\n
3. Se concluye que las pretensiones de la demanda se abren paso, as\u00ed como el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por el demandante y que en la sentencia sustitutiva, por lo tanto, se condenar\u00e1 a la sociedad demandada Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C., al pago de las sumas reconocidas a favor de Rafael Salas Falla, y correlativamente se impondr\u00e1 a \u00e9ste la obligaci\u00f3n de transferir la propiedad del lote descrito en la primera pretensi\u00f3n de la demanda con que se abri\u00f3 el proceso. <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de 14 de septiembre de 2001, proferida por el Tribunal Superior de Neiva, que puso fin al proceso ordinario promovido por Rafael Salas Falla contra Marco Tulio D\u00edaz Serrano y la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C., y en sede de instancia resuelve: <\/p>\n
1. Revocar la sentencia de 24 de septiembre de 1999 proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de la ciudad de Neiva, dentro del proceso ordinario promovido por Rafael Salas Falla contra Marco Tulio D\u00edaz Serrano y la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. <\/p>\n
2. Condenar a la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. en C. a pagar a favor de Rafael Salas Falla el valor de la superficie, seg\u00fan el reclamo que nutre las pretensiones de la demanda, el cual se fija en la suma de $52\u2019039.005,38, a 31 de octubre de 2006, de conformidad con lo previsto en las consideraciones de esta providencia. <\/p>\n
3. Condenar a la parte demandante a transferir a la sociedad Inversiones D\u00edaz Cubillos S. el derecho de dominio del lote ubicado en la ciudad de Neiva, departamento del Huila, en la Calle 9 No. 2-71 o Carrera 3 No. 9-15\/17\/21, adquirido por Rafael Salas Falla en la sucesi\u00f3n de Isabel Solano viuda de Falla, cuyos linderos obran en la escritura p\u00fablica No. 4895 de 20 de diciembre de 1995 otorgada en la Notar\u00eda Tercera de Neiva, y al que corresponde la matr\u00edcula inmobiliaria No. 200-3377 de la Oficina de Instrumentos P\u00fablicos de Neiva. Cumplido el pago del precio en la forma ordenada en el numeral 2\u00ba, el juzgado dispondr\u00e1 las comunicaciones necesarias para consumar la decisi\u00f3n. <\/p>\n
4. Costas de ambas instancias a cargo de la parte demandada. Liqu\u00eddense. <\/p>\n
Sin costas en el recurso de casaci\u00f3n. <\/p>\n
Notif\u00edquese, <\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA <\/p>\n
MANUEL ISIDRO ARDILA VEL\u00c1SQUEZ <\/p>\n
(En comisi\u00f3n de servicios) <\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA <\/p>\n
SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO <\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE <\/p>\n
<\/p>\n
1 Por todas, la sentencia de 7 de febrero de 2000, Exp. No. 5135. <\/p>\n
2 K * IPC inicial \/ IPC final. Entonces: $146.092.000 * 99.09 \/ 167,60 = $247.098.790.99. <\/p>\n
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SC-166-2006 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL Magistrado Ponente EDGARDO VILLAMIL PORTILLA Bogot\u00e1 D. C., veinticuatro de noviembre de dos mil seis Ref. Exp. No. 41001-3103-001-1997-9188-01 Aborda la Corte el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el demandante contra la sentencia […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[87],"tags":[],"class_list":["post-83344","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-87"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83344","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=83344"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83344\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=83344"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=83344"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=83344"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}