SC-017-2007 [1100131030402000-00492-01]<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL <\/p>\n
Magistrado Ponente <\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA <\/p>\n
Bogot\u00e1, D.C., doce de febrero de dos mil siete <\/p>\n
Ref.: Exp. No. 11001-31-03-040-2000-00492-01 <\/p>\n
Provee la Corte sobre el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 16 de junio de 2005 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, conclusiva del proceso ordinario promovido por Giovanni Rodr\u00edguez Medina contra la firma Inversiones y Construcciones Toro Limitada \u2013 \u201cInvercot Ltda.\u201d <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1. Giovanni Rodr\u00edguez Medina promovi\u00f3 este proceso ordinario contra la firma \u201cInvercot Ltda.\u201d, con el fin de suscitar una declaraci\u00f3n judicial acerca de las siguientes pretensiones: <\/p>\n
1.1. Que se declare resuelto por incumplimiento de la demandada, el contrato de promesa de permuta acordado entre las partes el 14 de octubre de 1997. Como desprendimiento natural de esta pretensi\u00f3n el demandante reclama la devoluci\u00f3n del predio denominado \u201cMarbella\u201d, el pago de la suma de $33.000.000,00 como perjuicios anticipadamente convenidos en la cl\u00e1usula penal, m\u00e1s los frutos producidos por la heredad desde el 16 de noviembre de 1997 hasta cuando se haga la devoluci\u00f3n, a raz\u00f3n de $100.000,00 diarios, o seg\u00fan ellos sean tasados en el proceso. <\/p>\n
<\/p>\n
1.2. De modo subsidiario el demandante reclama que se declare resuelto el contrato por mutuo disenso t\u00e1cito y que en consecuencia sea restituido en la posesi\u00f3n del predio \u201cMarbella\u201d, junto con los frutos producidos por el bien. <\/p>\n
1.3. Como segunda pretensi\u00f3n subsidiaria pidi\u00f3se que fuera declarada judicialmente la nulidad absoluta del contrato de promesa de permuta acordado entre las partes el 14 de octubre de 1997; que en consecuencia las partes sean restablecidas al estado anterior al contrato y que la demandada asuma el pago de los frutos que produjo la finca \u201cMarbella\u201d desde el 14 de octubre de 1997 hasta el d\u00eda en que \u00e9sta vuelva a manos del demandante. <\/p>\n
2. La parte demandante plante\u00f3 los siguientes hechos b\u00e1sicos como fundamento de sus pretensiones: <\/p>\n
2.1. El d\u00eda 14 de octubre de 1997 entre Giovanni Rodr\u00edguez Medina y la firma \u201cInvercot Ltda.\u201d se celebr\u00f3 un contrato de promesa de contrato de permuta, convenio en virtud del cual la demandada \u201cInvercot Ltda.\u201d se oblig\u00f3 a transferir los siguientes bienes: el dominio y la posesi\u00f3n de la unidad 25 del conjunto habitacional \u201cChalets Lagos del Dulcino\u201d, situado en el corregimiento de La Gaira en el municipio de Santa Marta; las oficinas 806 y 807 del edificio \u201cVald\u00e9s\u201d situado en la calle 19 No. 5-51 de la ciudad de Bogot\u00e1, algunos muebles que dotaban esas oficinas; el veh\u00edculo de placas CBF \u2013 680 y la suma de $10.000.000,00, representados en un cheque de gerencia que deber\u00eda ser entregado en el momento de solemnizar el contrato. <\/p>\n
2.2. La parte demandante se oblig\u00f3 a transferir a la sociedad demandada la propiedad del predio \u201cMarbella\u201d ubicado en el sector de \u201cChinauta\u201d del municipio de Fusagasug\u00e1. Seg\u00fan el contrato, la escritura de venta de este inmueble deb\u00eda suscribirse el 14 de enero de 1998 en la Notar\u00eda 19 de Bogot\u00e1. <\/p>\n
2.3. La firma \u201cInvercot Ltda.\u201d prometi\u00f3 entregar el documento necesario para la tradici\u00f3n del veh\u00edculo en un \u201ct\u00e9rmino no inferior a 8 d\u00edas\u201d, contados a partir de la suscripci\u00f3n del contrato y as\u00ed se cumpli\u00f3 simult\u00e1neamente con la entrega del automotor, la que se hizo el 14 de octubre de 1997. <\/p>\n
\u201cInvercot Ltda\u201d tambi\u00e9n se oblig\u00f3 a entregar la caba\u00f1a situada en Santa Marta y las oficinas de Bogot\u00e1 el d\u00eda 15 de octubre de 1997 a las 4:00 de la tarde. <\/p>\n
2.4. La escritura p\u00fablica que recoger\u00eda la venta de la caba\u00f1a ubicada en la ciudad de Santa Marta deb\u00eda hacerse el 30 de noviembre de 1997, a las 4:00 de la tarde en la Notar\u00eda 19 de la ciudad de Bogot\u00e1. La escritura de compraventa de las oficinas deb\u00eda otorgarse el 14 de enero de 1998 a las 4:00 de la tarde en la Notar\u00eda 19 de la ciudad de Bogot\u00e1. Ese mismo d\u00eda 14 de enero de 1998, la demandante deber\u00eda suscribir la escritura de venta de la finca \u201cMarbella\u201d del municipio de Fusagasug\u00e1. <\/p>\n
2.5. El 12 de febrero de 1998 las partes hicieron una primera modificaci\u00f3n a lo convenido. En virtud de las nuevas disposiciones, la sociedad ya no har\u00eda escrituras de las oficinas 806 y 807, sino que ceder\u00eda en beneficio del Se\u00f1or Giovanni Rodr\u00edguez Medina un litigio de orden hipotecario seguido por el representante legal de \u201cInvercot Ltda.\u201d contra un tercero. En esa adici\u00f3n a la promesa se hizo referencia a los linderos de la caba\u00f1a ubicada en la ciudad de Santa Marta, mediante la menci\u00f3n de la escritura p\u00fablica en que ellos estar\u00edan descritos. Igualmente se estipul\u00f3 en esa adici\u00f3n, que dicha escritura, la n\u00famero 2405 de 29 de agosto de 1997 de la Notar\u00eda Novena de Medell\u00edn, no s\u00f3lo entraba a ser parte del contrato, sino que los contratantes declararon haber recibido el instrumento p\u00fablico. Lo propio se hizo con los linderos de la finca \u201cMarbella\u201d que se obligaba a transferir el demandante, para cuya verificaci\u00f3n se remiti\u00f3 a la escritura 2307 de 1987 de la Notar\u00eda 31 de la ciudad de Bogot\u00e1, documento que las partes aceptaron tener a buen recaudo. <\/p>\n
En cuanto a la fecha de celebraci\u00f3n de los actos prometidos, las escrituras p\u00fablicas deber\u00edan realizarse, seg\u00fan las sucesivas modificaciones, el d\u00eda 16 de marzo de 1998. <\/p>\n
La parte demandada contravino lo pactado, pues no entreg\u00f3 la caba\u00f1a de Santa Marta, tampoco se present\u00f3 a la notar\u00eda a suscribir el t\u00edtulo, ni estaba en capacidad de cumplir mediante la transferencia del dominio de dicho inmueble. <\/p>\n
3. \u201cInvercot Ltda.\u201d se opuso a las pretensiones de la demanda, tanto a las principales como a las subsidiarias, neg\u00f3 que los hechos hubieran ocurrido del modo que los plante\u00f3 la parte demandante y propuso como defensas los argumentos sobre inexistencia de la causal alegada, cobro de lo no debido y mora del demandante en recibir. <\/p>\n
4. El juzgador de primera instancia accedi\u00f3 a las s\u00faplicas de la demanda, decisi\u00f3n que el Tribunal Superior de Bogot\u00e1 revoc\u00f3 mediante la sentencia que ahora transita por la Corte en virtud del recurso de casaci\u00f3n contra ella interpuesto. El ad quem deneg\u00f3 la prosperidad de todas las s\u00faplicas de la demanda, tanto la de nulidad planteada como principal y reconocida inicialmente por el a quo, como las dem\u00e1s, relativas a la resoluci\u00f3n, ya por incumplimiento ora por mutuo disenso t\u00e1cito. <\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
El juez de primera instancia hall\u00f3 que el contrato estaba viciado de nulidad absoluta por contravenir el art\u00edculo 1611 del C.C.; en respuesta, el Tribunal acometi\u00f3 primero el estudio de la invalidez del acto, luego de desechar la nulidad deneg\u00f3 la pretensi\u00f3n de resoluci\u00f3n por incumplimiento y lo propio aconteci\u00f3 con el reclamo sobre mutuo disenso t\u00e1cito. <\/p>\n
1. En lo que concierne a la validez de la promesa de permuta, el Tribunal afirm\u00f3 que ella es solemne en tanto s\u00f3lo produce efectos si cumple rigurosamente las exigencias del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887. Y para juzgar la especificidad de este caso, el ad quem identific\u00f3 que el contrato debatido se consolid\u00f3 en tres momentos, pues el pacto inicial vino a ser adicionado en dos ocasiones, una primera, para cambiar alguna de sus estipulaciones y tratar el asunto de los linderos, y la segunda para ampliar el plazo y posponer la fecha de celebraci\u00f3n de los contratos prometidos. <\/p>\n
En lo que toca con la validez de los actos, las partes no contendieron acerca de la totalidad de los requisitos de la promesa de permuta, sino que el reparo se concentr\u00f3 apenas en torno a la identificaci\u00f3n de los bienes inmuebles materia de la promisi\u00f3n; ello permiti\u00f3 al Tribunal sentar el criterio de que si bien los linderos de los inmuebles no se expresaron literalmente en el documento inicial \u201cen una de sus cl\u00e1usulas se remiti\u00f3 a tal efecto a otro instrumento p\u00fablico\u201d, lo cual descarta a juicio del ad quem la nulidad alegada. <\/p>\n
En lo que respecta a las oficinas 806 y 807 del edificio \u201cVald\u00e9s\u201d, el Tribunal descart\u00f3 que la ausencia de identificaci\u00f3n llevara a la nulidad, pues en el documento inicial se hizo expresa remisi\u00f3n a los folios de matr\u00edcula inmobiliaria que corresponden a esos dos inmuebles, para suplir por esa modalidad de integraci\u00f3n, la exigencia atinente a la menci\u00f3n de los linderos. <\/p>\n
En lo que concierne a la caba\u00f1a n\u00famero 25 del conjunto habitacional \u201cChalets Lagos del Dulcino\u201d, el Tribunal descart\u00f3 la nulidad por ausencia de identificaci\u00f3n, pues, seg\u00fan dijo, en la primera adici\u00f3n hecha al contrato inicial se cit\u00f3 la escritura p\u00fablica No. 2405 como fuente de la informaci\u00f3n que el demandante echa de menos, instrumento que se anunci\u00f3 incorporar a la promesa y que las partes admitieron haber recibido. En ese a\u00f1adido al contrato se cit\u00f3 expresamente la tradici\u00f3n del inmueble. <\/p>\n
De la misma manera se procedi\u00f3 en lo que toca con el inmueble \u201cMarbella\u201d que el demandante prometi\u00f3 vender, pues en ese agregado a la voluntad originaria las partes incorporaron a la promesa la escritura No. 2307, con el expreso prop\u00f3sito de tomar de all\u00ed la identificaci\u00f3n y los linderos del inmueble. <\/p>\n
Las anteriores reflexiones fueron suficientes para que el Tribunal descartara la nulidad hallada por el a quo, pues seg\u00fan concluy\u00f3, el contrato de promesa de permuta cumpl\u00eda cabalmente todas las exigencias previstas en la Ley 153 de 1887. <\/p>\n
2. El Tribunal abord\u00f3 la pretensi\u00f3n de resoluci\u00f3n por incumplimiento, para lo cual hizo menci\u00f3n del principio de normatividad de los contratos, tras lo cual auscult\u00f3 las bases te\u00f3ricas de la acci\u00f3n resolutoria y situ\u00f3 de modo concreto los incumplimientos que se endilgan a la demandada. Con vista en la demanda, el ad quem identific\u00f3 cu\u00e1les eran las obligaciones que desatendidas ser\u00edan la causa para que se exigiera la resoluci\u00f3n del contrato. Record\u00f3 c\u00f3mo el demandante acusa que no le fue entregada la caba\u00f1a de la ciudad de Santa Marta, que tampoco el demandado asisti\u00f3 a la notar\u00eda el 30 de noviembre de 1997 a las 4:00 de la tarde para celebrar el contrato prometido y que adem\u00e1s no estaba en capacidad de hacer la tradici\u00f3n de la Caba\u00f1a. A\u00f1adi\u00f3se como motivo del incumplimiento, que el d\u00eda 14 de enero de 1998, cuando deb\u00edan firmarse las escrituras de los otros predios, la demandada se abstuvo de comparecer a la notar\u00eda. <\/p>\n
A los anteriores incumplimientos agreg\u00f3 la parte demandante que despu\u00e9s de haber acordado una nueva fecha para la firma del contrato prometido, la demandada en lugar de asistir a la notar\u00eda, envi\u00f3 en la ma\u00f1ana del d\u00eda convenido los documentos para hacer la escritura de la caba\u00f1a No. 25, pero nada hizo en relaci\u00f3n con la caba\u00f1a No. 26 que finalmente qued\u00f3 incorporada como parte del conjunto de bienes que deb\u00eda transferir la demandada. <\/p>\n
El Tribunal se propuso entonces examinar uno a uno los motivos de incumplimiento atribuidos a la parte demandada y desemboc\u00f3 en que no era cierto que la demandada hubiera desatendido sus deberes contractuales. <\/p>\n
En lo que respecta a la caba\u00f1a situada en la ciudad de Santa Marta, determin\u00f3 el ad quem con apoyo en la adici\u00f3n al contrato hecha el 12 de febrero de 1998, que en ese acto las partes declararon haber recibido los inmuebles a satisfacci\u00f3n, de modo que el demandante no pod\u00eda reclamar incumplimiento si es que asinti\u00f3 la entrega hecha por la demandada. A ello se suma que el se\u00f1or Jaime Rodr\u00edguez, padre del demandante y obrando en representaci\u00f3n suya, dijo haber recibido el bien y haber autorizado a un tercero para proceder a alquilarlo. Se ampar\u00f3 tambi\u00e9n el Tribunal en la declaraci\u00f3n de Claudia Esperanza Calder\u00f3n Villamil, secretaria de la parte demandada, para concluir que inclusive hubo acta de entrega del inmueble y que de \u00e9ste el padre del demandante retir\u00f3 un aparato de televisi\u00f3n. <\/p>\n
No hall\u00f3 reproche el Tribunal por la ausencia de la demandada a suscribir la escritura el d\u00eda 30 de noviembre de 1997, pues esa fecha fue pospuesta en las dos modificaciones que se hicieron al contrato original. En cuanto a la falta de cumplimiento de la obligaci\u00f3n de transferir la propiedad de las oficinas de la ciudad de Bogot\u00e1 el ad quem no hall\u00f3 reproche, pues las obligaciones a ese respecto fueron sustituidas por la cesi\u00f3n de un derecho litigioso contra un tercero, de modo que la dicha obligaci\u00f3n desapareci\u00f3. La prueba de estos cambios de la voluntad inicial la hall\u00f3 el juzgador en los documentos aportados por la propia parte demandada, a los cuales se abona la confesi\u00f3n rendida por \u00e9sta. <\/p>\n
El demandante plante\u00f3 como otro motivo de incumplimiento la falta de entrega de la caba\u00f1a n\u00famero 26 del conjunto \u201cChalets Lagos del Dulcino\u201d, en sustituci\u00f3n de la camioneta que inicialmente entreg\u00f3 la parte demandada y que el demandante devolvi\u00f3 a cambio de la caba\u00f1a 26 que forma parte inescindible de la caba\u00f1a 25 prometida en venta. El Tribunal desde\u00f1\u00f3 este nuevo incumplimiento por carencia de prueba de la obligaci\u00f3n, pues en ninguno de los tres documentos que constituyen el itinerario de la voluntad contractual aparece la prueba de que las cosas hubieran sucedido del modo que anunci\u00f3 el demandante. <\/p>\n
Tampoco desatendi\u00f3 la parte demandada la obligaci\u00f3n de pagar la suma de $10.000.000,00, pues tal pago deb\u00eda hacerse simult\u00e1neamente con la suscripci\u00f3n de la escritura p\u00fablica y ese momento nunca lleg\u00f3. <\/p>\n
Adem\u00e1s, el Tribunal descart\u00f3 como motivo de incumplimiento la circunstancia de que la parte demandada no pudiera hacer la tradici\u00f3n de los inmuebles, pues esa es obligaci\u00f3n nac\u00eda, dijo, del contrato de compraventa y no de la promesa misma. <\/p>\n
Finalmente, el ad quem admiti\u00f3 que la parte demandada dej\u00f3 de cumplir dos de sus obligaciones, la de suscribir las escrituras de transferencia de los inmuebles en la forma en que se comprometi\u00f3 y la de pagar el saldo del precio. No obstante, para el ad quem ese incumplimiento resultaba inane porque la parte demandante tampoco cumpli\u00f3 sus obligaciones. <\/p>\n
3. Neg\u00f3 tambi\u00e9n la pretensi\u00f3n para que se disolviera el contrato por mutuo disenso t\u00e1cito, pues hall\u00f3, con cita de jurisprudencia de esta Corte, que la viabilidad de esa forma de poner fin a la ligaz\u00f3n contractual, s\u00f3lo tiene recibo cuando las se\u00f1ales de abandono del contrato son contundentes e inequ\u00edvocas, circunstancias ausentes en la especie de esta litis, en que la demandada ha perseverado en que se cumpla el contrato y se ha resistido a que se declare resuelto. <\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
Tres cargos se hacen a la sentencia, los cuales se despacharan en el orden en que fueron propuestos. <\/p>\n
PRIMER CARGO <\/p>\n
Se acus\u00f3 a la sentencia por ser indirectamente violatoria de los art\u00edculos 1740, 1741, 1742, 1746, 961, 962, 963, 964, 1958 del C\u00f3digo Civil, 89 de la Ley 153 de 1887, 31 del Decreto 960 de 1970 y 10 de la Ley 182 de 1948, a consecuencia de los errores de hecho en que incurri\u00f3 al apreciar las pruebas del proceso. <\/p>\n
Con vista en la promesa de permuta ajustada el 14 de octubre de 1997, el recurrente acusa que el Tribunal desfigur\u00f3 completamente su contenido, pues supuso que en dicho documento constaban los linderos de los predios prometidos en permuta, cuando la objetividad de dicha memoria contractual muestra la ausencia total de esa informaci\u00f3n, de suyo necesaria para la determinaci\u00f3n del inmueble. <\/p>\n
Parti\u00f3 el recurrente del contrato en su forma original que data del 14 de octubre de 1997, para demostrar que ni por asomo aparecen all\u00ed los linderos de los diferentes inmuebles, tras lo cual concluy\u00f3 que el yerro del Tribunal es manifiesto pues supuso la prueba de un hecho, la existencia de linderos en el documento, que de ning\u00fan modo se halla acreditado en el expediente. <\/p>\n
El haber supuesto el Tribunal la presencia de los linderos en el documento que recoge la promesa de permuta le llev\u00f3 a una conclusi\u00f3n equivocada sobre la validez del acto. <\/p>\n
El recurrente no se limit\u00f3 a examinar apenas el primer documento suscrito entre las partes, sino que tambi\u00e9n tom\u00f3 en cuenta las dos adiciones que se hicieron a su forma original. <\/p>\n
Fue consciente el censor de que en la primera adici\u00f3n a la promesa se incorporaron idealmente los linderos de los inmuebles, mediante la cita de la escritura p\u00fablica No. 2405 en lo que corresponde a la caba\u00f1a No. 25 del conjunto \u201cChalets Lagos del Dulcino\u201d de Santa Marta y la escritura p\u00fablica No. 2307 para la finca \u201cMarbella\u201d del municipio de Fusagasug\u00e1. No obstante, para el recurrente, la circunstancia de que el Tribunal hubiera dado por cumplida la exigencia de determinaci\u00f3n de los inmuebles, con la sola cita de las escrituras p\u00fablicas que sirven de fuente de informaci\u00f3n sobre los linderos, \u201centra\u00f1a la comisi\u00f3n de otros errores de hecho\u201d pues \u201cpretender que la constataci\u00f3n de las dem\u00e1s exigencias rese\u00f1adas en el art\u00edculo 1611 del C\u00f3digo Civil, pueda hacerse en documentos diversos a aquel que contiene la promesa misma, as\u00ed aparezcan mencionados en ella, es vulnerar en la pr\u00e1ctica el sentido del precepto\u201d. Rechaza radicalmente el recurrente que la solemnidad del contrato de promesa de permuta se pueda dar por cumplida con la remisi\u00f3n a otros instrumentos p\u00fablicos que no hacen parte del contrato mismo. <\/p>\n
Retomando el contrato en su forma original, destaca el impugnador que las oficinas 805 y 806 del edificio \u201cVald\u00e9s\u201d, que tambi\u00e9n hicieron parte de la venta, no se describen con sus linderos, ni en los posteriores actos se enmend\u00f3 tama\u00f1o defecto. Respecto de esas oficinas, si bien en la adici\u00f3n se hizo remisi\u00f3n a las matr\u00edculas inmobiliarias, ello es insuficiente, pues en esos documentos aparecen los linderos especiales de los inmuebles y no los generales de la propiedad horizontal de la que hacen parte. Extrae de ello el recurrente que en lo que concierne a la descripci\u00f3n de las oficinas 805 y 806, el contrato no cumple las exigencias del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, sobre que se determine de tal modo el contrato que para su perfeccionamiento apenas falte la tradici\u00f3n o las formalidades legales. Y no enmienda la situaci\u00f3n, seg\u00fan el censor, que esas oficinas hayan sido luego descartadas del objeto de la permuta, pues las solemnidades debieron cumplirse al momento de la celebraci\u00f3n del contrato y no despu\u00e9s. <\/p>\n
Niega el recurrente que la simple cita de la escritura p\u00fablica No. 2307 para identificar la finca \u201cMarbella\u201d del municipio de Fusagasug\u00e1, sea suficiente para cumplir las exigencias del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887. <\/p>\n
El reproche del censor se extiende a la existencia y validez de las adiciones al contrato, pues niega que ellas provengan de las mismas partes que celebraron el acto inicial. Se refiere el recurrente a que el acto, tal como se celebr\u00f3 originalmente, compromete a la firma \u201cInvercot Ltda.\u201d y a Giovanni Rodr\u00edguez Medina, por contraste, la primera adici\u00f3n y el otros\u00ed fueron convenidos por Carlos Arturo Toro Cadavid, quien no dijo actuar en calidad de representante legal de \u201cInvercort Ltda.\u201d, as\u00ed hubiera obrado como tal cuando se realiz\u00f3 el acto original. <\/p>\n
CONSIDERACIONES DE LA CORTE <\/p>\n
Sea lo primero observar que no hay el yerro de hecho que denuncia el recurrente en este cargo, pues no es verdad que el Tribunal hubiera supuesto la prueba de la existencia de la identificaci\u00f3n de los inmuebles prometidos en permuta. Como se ver\u00e1 m\u00e1s adelante, mediante una modificaci\u00f3n al contrato inicial las partes acordaron que las escrituras p\u00fablicas que contienen la identificaci\u00f3n de los inmuebles fueran parte integrante del contrato de promesa y declararon haber recibido f\u00edsicamente esos t\u00edtulos. Y como la objetividad de los documentos muestra tal cosa, no puede endilgarse yerro al Tribunal, menos en la intensidad necesaria para la prosperidad del cargo en casaci\u00f3n. <\/p>\n
Pero si lo que se recrimina a la sentencia es haber permitido que por actos posteriores se subsanen las nulidades que afectan el acto primitivo, ese reproche ata\u00f1e a una propuesta del recurrente sobre insaneabilidad de los contratos, debate extra\u00f1o a un cargo hecho por la v\u00eda indirecta que tiene como fuente el error de hecho en la apreciaci\u00f3n de la prueba. <\/p>\n
Dilucidado lo anterior, corresponde enseguida a la Corte resolver dos problemas jur\u00eddicos distintos, aunque \u00edntimamente ligados. El primero de ellos concierne a saber si para identificar un inmueble prometido en venta es bastante incorporar idealmente la escritura p\u00fablica que los contiene. El segundo problema reside en saber cu\u00e1nto efecto invalidante tiene omitir los linderos generales de la copropiedad cuando se promete permutar una de sus unidades. <\/p>\n
A prop\u00f3sito de la satisfacci\u00f3n de la exigencia del art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, con s\u00f3lo incorporar idealmente los linderos de la heredad mediante la cita de la escritura p\u00fablica que los contiene, es de ver que la Corte de modo expreso admiti\u00f3 esa posibilidad en sentencia de 16 de abril de 2002, expediente 7255, dijo entonces la Corporaci\u00f3n: \u201cb) En punto de no haberse dado en la promesa los linderos de ese mismo inmueble porque fueron remitidos en el documento de promesa a los que \u2018se encuentran en la escritura p\u00fablica No. 218 de 17 de febrero de 1995\u2019, pero sin indicar la notar\u00eda, pronto advierte la Corte, para hallar el error de hecho evidente por cercenamiento de la cl\u00e1usula cuarta (C1, folio 4), que la aparente incertidumbre que ofrece ese dato fue despejada en ella cuando se agreg\u00f3, a rengl\u00f3n seguido, que tal escritura \u2018hace parte integral de esta promesa, entendi\u00e9ndolos como un solo documento\u2019, lo cual quiere decir que no se identifica el bien por una mera remisi\u00f3n a un t\u00edtulo, sino que \u00e9ste hace parte del contrato de promesa para conformar un todo, pudi\u00e9ndose decir que cumpli\u00e9ndose tal integraci\u00f3n material, la promesa en su origen no cay\u00f3 en el defecto de la indeterminaci\u00f3n del inmueble, simplemente junto con tal escritura hacen un solo cuerpo y, por tanto, para una eventual ejecuci\u00f3n constituye un t\u00edtulo complejo. Cosa distinta es que para demostrar la promesa s\u00f3lo se haya tra\u00eddo a este proceso el documento que la contiene, mas no la escritura p\u00fablica que hace parte de \u00e9l, con la cual se har\u00eda posible identificar material y plenamente el bien; desde luego que no tener a la vista ahora ese t\u00edtulo no comporta, per se, el efecto de la nulidad absoluta que dedujo el sentenciador, pues, se repite, en su origen los contratantes no pecaron en materia de indeterminaci\u00f3n del apartamento\u201d. <\/p>\n
En el episodio de que ahora se ocupa la Corte, las partes no s\u00f3lo hicieron remisi\u00f3n a las escrituras p\u00fablicas que contienen la alinderaci\u00f3n de los inmuebles, sino que abundaron de modo expreso cuando declararon los contratantes haber recibido f\u00edsicamente los t\u00edtulos en que consta la informaci\u00f3n que el recurrente echa de menos y de cuya ausencia quiere deducir la nulidad de la promesa. No hay, entonces, el vicio que se denuncia. <\/p>\n
Y como ya fue advertido, el segundo reproche que el recurrente hace a la sentencia ata\u00f1e a la falta de identificaci\u00f3n de los inmuebles y tiene que ver con la ausencia de los linderos generales de la copropiedad ubicada en la ciudad de Santa Marta. Es de ver a ese prop\u00f3sito que la escritura 2405 de 29 de agosto de 1997 recoge minuciosamente la identificaci\u00f3n de las caba\u00f1as 25 y 26 del \u201cConjunto Chalet Lagos del Dulcino P.H.\u201d, con sus linderos y la extensi\u00f3n de los mismos. Igualmente describe la situaci\u00f3n del conjunto \u201cChalets Lagos del Dulcino\u201d del que dice est\u00e1 ubicado en \u201cel corregimiento de Gaira, regi\u00f3n de Pozos Colorados en la ciudad de Santa Marta, departamento del Magdalena, tiene un acceso sobre el costado occidental de la troncal del Caribe, kil\u00f3metro 4 de la v\u00eda que comunica a la ciudad de Santa Marta con la ciudad de Barranquilla\u201d. <\/p>\n
Pero el texto de la referida escritura no para ah\u00ed, sino que el instrumento remite al reglamento de copropiedad protocolizado mediante la escritura p\u00fablica No. 3180 de 9 de septiembre de 1992 de la Notar\u00eda 2\u00aa de la ciudad de Santa Marta. <\/p>\n
Y para el caso presente, en que s\u00f3lo habr\u00eda duda sobre la ausencia de los linderos generales de la copropiedad, es de ver que con la cita del reglamento de copropiedad ser\u00eda bastante, pues la legislaci\u00f3n anterior, la vigente y aplicable entonces e inclusive la actual son coincidentes en respaldar dicha conclusi\u00f3n. <\/p>\n
En efecto, el art\u00edculo 11 de la Ley 182 de 1948 establec\u00eda que el otrora reglamento de copropiedad [hoy reglamento de propiedad horizontal] \u201c\u2026 deber\u00e1 ser reducido a escritura p\u00fablica, e inscrito simult\u00e1neamente con los t\u00edtulos de dominio y plano del edificio. Dicho reglamento tendr\u00e1 fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier t\u00edtulo\u201d (Subraya la Corte), por su parte el inciso 2\u00b0 del art\u00edculo 10 ib\u00eddem ordenaba que \u201cla inscripci\u00f3n de t\u00edtulos de propiedad y de otros derechos reales sobre un piso o departamento contendr\u00e1n, adem\u00e1s de las indicaciones de que trata el art\u00edculo 2659 del C\u00f3digo Civil, las siguientes: a) Ubicaci\u00f3n y linderos del inmueble en que se halle el piso o departamento respectivo; b) N\u00famero y ubicaci\u00f3n que corresponda al mismo piso o departamento en el plano de que trata el inciso 1\u00b0 de este art\u00edculo\u201d. En su oportunidad, el art\u00edculo 2 de la Ley 16 de 1985 dispuso igualmente que \u201cun inmueble queda sometido al r\u00e9gimen anterior [el de propiedad horizontal], solamente cuando el reglamento a que se refiere el art\u00edculo 11 de la Ley 182 de 1948 y la declaraci\u00f3n municipal a que alude el art\u00edculo 19 de la misma, se elevan a escritura p\u00fablica con la documentaci\u00f3n respectiva y se inscribe la escritura en la correspondiente Oficina de Instrumentos P\u00fablicos, como lo mandan estos art\u00edculos\u201d. Finalmente, de conformidad con el art\u00edculo 5\u00b0 de la Ley 675 de 2001, la escritura p\u00fablica que contiene el reglamento de copropiedad debe se\u00f1alar como m\u00ednimo \u201c3. La determinaci\u00f3n del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, \u00e1rea y linderos, indicando el t\u00edtulo o t\u00edtulos de adquisici\u00f3n y los correspondientes folios de matr\u00edcula inmobiliaria\u201d. De esta manera, si lo que se reprocha al contrato es la ausencia de los linderos del conjunto o propiedad horizontal, es de ver que en la escritura p\u00fablica incorporada a la promesa de permuta se cita la de conformaci\u00f3n de la propiedad horizontal y es de esperar que all\u00ed se encuentre la informaci\u00f3n echada de menos, salvo que se hubiere demostrado lo contrario. <\/p>\n
Todo lo que se ha dicho acerca de la posibilidad de llegar a la plena identificaci\u00f3n del inmueble prometido en permuta, por medio de la cita de las escrituras p\u00fablicas en que reposa la descripci\u00f3n del bien, se predica tambi\u00e9n de la finca \u201cMarbella\u201d que la parte demandante se oblig\u00f3 a transferir, pues en la adici\u00f3n a la promesa se utiliz\u00f3 el mecanismo de incorporaci\u00f3n de los linderos y de la identificaci\u00f3n plena mediante la remisi\u00f3n a la escritura que facilit\u00f3 la \u00faltima tradici\u00f3n. <\/p>\n
Tambi\u00e9n censura el recurrente la ausencia de identificaci\u00f3n y linderos de las oficinas 806 y 807 del edificio \u201cVald\u00e9s\u201d, omisi\u00f3n carente de fuerza para anonadar el contrato, si se tiene en cuenta que por virtud de la modificaci\u00f3n que sufri\u00f3 la voluntad contractual primitiva, desapareci\u00f3 la obligaci\u00f3n de transferir la propiedad de esas oficinas, pues como qued\u00f3 rese\u00f1ado, dicha prestaci\u00f3n se sustituy\u00f3 por la cesi\u00f3n de un derecho litigioso reca\u00eddo sobre los mismos inmuebles. Por lo que acaba de decirse, habiendo desaparecido del escenario de las obligaciones, la promesa de permuta de tales oficinas, no cabe reproche por la omisi\u00f3n de los linderos en cuanto a ellas se refiere. <\/p>\n
Por lo dicho precedentemente el cargo no prospera. <\/p>\n
SEGUNDO CARGO <\/p>\n
Se denuncia que hubo violaci\u00f3n de los art\u00edculos 1546, 961, 962, 963, 964, 1613, 1614, 1615, 1616, 1594, 1595 y 1599 del C\u00f3digo Civil, como consecuencia de los graves errores de hecho en que incurri\u00f3 el Tribunal en la apreciaci\u00f3n de la demanda, la contestaci\u00f3n y las dem\u00e1s pruebas del proceso. <\/p>\n
En el desarrollo del cargo el recurrente plantea de modo concreto que el Tribunal se equivoc\u00f3 al apreciar las modificaciones al contrato de promesa de permuta, pues no vio que la demandada estaba obligada a entregar la caba\u00f1a 25 el d\u00eda 15 de octubre de 1997 a las 4 de la tarde y que esa obligaci\u00f3n no fue alterada en los cambios que sufri\u00f3 el contrato. A\u00f1ade la parte demandante que era de cargo de la demandada acreditar que la obligaci\u00f3n se cumpli\u00f3 en la forma y t\u00e9rminos en que fue pactada y que as\u00ed no procedi\u00f3. <\/p>\n
Seg\u00fan el censor, el error del Tribunal reside en haber dado por cumplida la entrega del inmueble con fundamento en una carta suscrita por el padre del demandante, en que dicho se\u00f1or ingres\u00f3 al lugar y retir\u00f3 de all\u00ed un televisor y est\u00e1 demostrado en el documento de 12 de febrero de 1998, que modific\u00f3 la promesa inicial, en el que las partes declararon haber recibido a satisfacci\u00f3n los inmuebles de que trata la permuta. <\/p>\n
En lo que toca con la nota de recibo de la caba\u00f1a suscrita por Jaime Rodr\u00edguez objeta el impugnante que no proviene del demandante y recrimina al Tribunal al haber deducido, sin ninguna evidencia, que dicho se\u00f1or estaba facultado para recibir el inmueble por haber firmado la adici\u00f3n al contrato de promesa. <\/p>\n
Pero a\u00fan admitiendo que Jaime Rodr\u00edguez s\u00ed representaba al demandante, la entrega de la caba\u00f1a No. 25 era imposible por estar f\u00edsica e indisolublemente vinculado ese inmueble a la caba\u00f1a No. 26 tal como se desprende del concepto pericial que se rindi\u00f3 ante la Fiscal\u00eda General de la Naci\u00f3n en un proceso penal relacionado con estos mismos hechos. <\/p>\n
CONSIDERACIONES DE LA CORTE <\/p>\n
Como se recuerda, el Tribunal lleg\u00f3 a la conclusi\u00f3n de que las caba\u00f1a 25 s\u00ed fue entregada, con fundamento en el documento que obra a los folios 4 a 6 del cuaderno n\u00famero 1, documento aportado por la parte demandante y reconocido impl\u00edcitamente por ella; en el escrito por el cual el padre del demandante autoriz\u00f3 a la administradora del conjunto para dar en arrendamiento el inmueble; en las pruebas que dan cuenta que el padre del demandante retir\u00f3 de la caba\u00f1a un televisor y en la declaraci\u00f3n de Claudia Esperanza Calder\u00f3n Villamil. <\/p>\n
Para demostrar el error, el recurrente apenas ataca la apreciaci\u00f3n que hizo el Tribunal del documento visible a folio 48, donde el padre del demandante acept\u00f3 que recibi\u00f3 el inmueble y que autoriz\u00f3 a la administradora para arrendarlo a terceros. <\/p>\n
Para la Corte el fracaso del cargo viene de que es incompleto, pues adem\u00e1s del documento atacado hay otras pruebas, como la declaraci\u00f3n de Claudia Esperanza Calder\u00f3n Villamil y el escrito que obra a los folios 4, 5 y 6, ese s\u00ed firmado por el demandante y fechado el 12 de febrero de 1998, en el que se da cuenta que la entrega de los inmuebles ya se cumpli\u00f3, pruebas \u00e9stas que no merecieron la atenci\u00f3n del casacionista. <\/p>\n
Dicho en breve, el ataque no comprendi\u00f3 todos los pilares de la sentencia, pues dej\u00f3 fuera del debate la declaraci\u00f3n de Claudia Esperanza Villamil y el documento de los folios 4, 5 y 6 que, suscrito por el propio demandante, demuestra el recibo de la caba\u00f1a, instrumento que por estar datado 12 de febrero de 1998 bien puede tomarse como ratificaci\u00f3n del acto ejecutado por el padre de aqu\u00e9l, cuya prueba aparece a folio 48 del expediente y fue fechado el 16 de octubre de 1997. No est\u00e1 dem\u00e1s se\u00f1alar que las pruebas no impugnadas son sustent\u00e1culo suficiente de la sentencia y que no pueden ser combatidas oficiosamente por la Corte para suplir la falta de actividad del recurrente. <\/p>\n
Por lo que acaba de expresarse el cargo fracasa. <\/p>\n
TERCER CARGO <\/p>\n
La queja en el tercer cargo ata\u00f1e a que hubo violaci\u00f3n de los art\u00edculos 1602, 1625, 961, 962, 963 y 964 del C\u00f3digo Civil, como consecuencia de los graves errores de hecho en que incurri\u00f3 el Tribunal en la apreciaci\u00f3n de la demanda, la contestaci\u00f3n y las dem\u00e1s pruebas del proceso. <\/p>\n
Si el Tribunal hubiera apreciado las pruebas en su exacta dimensi\u00f3n, hubiera visto el rec\u00edproco incumplimiento de las partes, sumado al tiempo transcurrido desde cuando el contrato se frustr\u00f3 hasta la presentaci\u00f3n de la demanda, circunstancias que debieron llevarle a concluir que ese abandono contractual es inequ\u00edvocamente indicativo del mutuo disenso t\u00e1cito que en la demanda se plante\u00f3. <\/p>\n
El recurrente acusa adem\u00e1s que el Tribunal se equivoc\u00f3 al deducir la persistencia de la demandada en el contrato, tomando como fuente de esa extensi\u00f3n del designio contractual, la ejecuci\u00f3n de las obligaciones, las entregas hechas y las sucesivas pr\u00f3rrogas, y porque en el hecho 13 de la demanda el demandante confes\u00f3 haber sido requerido para la satisfacci\u00f3n de las obligaciones del contrato. En su impugnaci\u00f3n el demandante descalifica esos argumentos porque los hechos que ellos recogen son todos anteriores al d\u00eda en que las partes dejaron de comparecer a la notar\u00eda para suscribir el contrato prometido, de modo que las entregas rec\u00edprocas, los requerimientos y los aplazamientos, por ser anteriores al \u00faltimo d\u00eda en que deb\u00edan concurrir a la notar\u00eda no pueden tomarse como signos de insistencia en el contrato. <\/p>\n
CONSIDERACIONES DE LA CORTE <\/p>\n
Juzga la Sala que a\u00fan dando por cierto que no se pueden tomar como signos de insistencia en el contrato los que ocurrieron antes de la fecha en que se deb\u00eda celebrar el contrato prometido, en tanto que fue la ausencia a la notar\u00eda el hecho detonante de la supuesta desistencia del contrato, el resultado ser\u00eda igual, pues en tal caso de la voluntad t\u00e1cita de retirarse del contrato no dar\u00eda cuenta sino la falta de comparecencia a la notar\u00eda. <\/p>\n
Para la Corte, suprimidas todas las se\u00f1ales de insistencia hechas antes del d\u00eda propuesto para la firma del contrato prometido, a\u00fan quedar\u00eda en la penumbra la voluntad de las partes de desistir del contrato. As\u00ed, ausente toda otra prueba sintom\u00e1tica de que las partes no quisieron perseverar en el contrato, quedar\u00eda en solitario el incumplimiento de la cita en la notar\u00eda como \u00fanica fuente de persuasi\u00f3n sobre el \u00e1nimo de retraerse del contrato. En ese contexto, no hay error desmesurado del Tribunal al negarse a deducir la voluntad aniquilatoria del contrato de la sola inasistencia a la notar\u00eda el d\u00eda convenido, con mayor raz\u00f3n si en el curso de este proceso, la propia demandante aleg\u00f3, en primer lugar el incumplimiento de la demandada y \u00e9sta resisti\u00f3 las pretensiones en la esperanza de que el contrato fuera cumplido. <\/p>\n
As\u00ed las cosas, aunque la ausencia a la notar\u00eda el d\u00eda se\u00f1alado, sumada al tiempo pasado desde entonces, podr\u00edan dar pie a afirmar que hubo mutuo disenso t\u00e1cito, una lectura diferente de esos mismos hechos, que niegue en ellos el prop\u00f3sito disolvente, no se erige en desmesurada transgresi\u00f3n de las reglas de la l\u00f3gica y el sentido com\u00fan, y por lo mismo no puede ser tenida como se\u00f1al inequ\u00edvoca del \u00e1nimo de deshacer el contrato. Por el contrario, la circunstancia de que las partes permanezcan en poder de las cosas y el hecho de que el propio demandante afirme que la finca entregada al demandado ha generado frutos con la intervenci\u00f3n de \u00e9ste, podr\u00edan ser tomados como se\u00f1al de insistencia en la vigencia del contrato. <\/p>\n
No cometi\u00f3 entonces el Tribunal el error que se le endilga, y si bien cabe otra lectura de los hechos, no ser\u00eda un yerro desmesurado como es menester para arrasar una sentencia asistida de la presunci\u00f3n de legalidad y acierto. <\/p>\n
En el pasado la Corte ha dicho que \u201centre la disoluci\u00f3n de un contrato sinalagm\u00e1tico por efecto del llamado incumplimiento resolutorio y la que acontece como consecuencia de la resiliaci\u00f3n por mutuo disenso, existen radicales diferencias que nunca los jueces de instancia pueden ignorar para, a su talante, modificar pretensiones deducidas en juicio que con la claridad necesaria aparecen fundadas en uno u otro instituto. A trav\u00e9s del primero y dada su naturaleza estudiada de vieja data por los doctrinantes, se pide de manera unilateral por el contratante libre de culpa que el negocio se resuelva con restituciones e indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os a su favor, mientras que en el segundo lo solicitado ha de ser que, sobre la base insustituible de rendir la prueba de aquella convenci\u00f3n extintiva en cualquiera de las dos modalidades en que puede ofrecerse [mutuo disenso expreso y t\u00e1cito], el acto jur\u00eddico primigenio se tenga por desistido sin que haya lugar, desde luego, a resarcimiento de ninguna clase\u2026\u201d, y a rengl\u00f3n seguido recalc\u00f3 que \u201c\u2026 no siempre que medie culpa de ambos agentes y por consiguiente el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil no sea el pertinente para regir una hip\u00f3tesis f\u00e1ctica de tal \u00edndole, es permitido echar mano de la mencionada figura; \u2018\u2026 es menester que los actos u omisiones en que consiste la inejecuci\u00f3n, sean expresivos, t\u00e1cita o expl\u00edcitamente, de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato\u2026\u2019 (G.J., tomo CLVIII, p\u00e1g. 217) o sea que se precisa, para que pueda consumarse esta forma de disoluci\u00f3n virtual, que la conducta de todas las partes involucradas sea lo suficientemente indicativa de esa rec\u00edproca intenci\u00f3n de \u2018desistencia\u2019 que constituye su sustancia\u2026\u201d (Sent. Cas. Civ. de 1\u00b0 de diciembre de 1993, exp. No. 4022, subraya la Corte). <\/p>\n
De estos precedentes emerge que la lectura que el Tribunal hizo no deja traslucir un desacierto de la magnitud necesaria para infirmar un fallo que en principio es inmune a las simples discrepancias que en las instancias son comunes, pero extra\u00f1as al recurso de casaci\u00f3n. <\/p>\n
No prospera la acusaci\u00f3n. <\/p>\n
DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en su Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia fechada 16 de junio de 2005, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, conclusiva del proceso ordinario promovido por Giovanni Rodr\u00edguez Medina contra la firma Inversiones y Construcciones Toro Limitada \u2013 \u201cInvercot Ltda.\u201d <\/p>\n
Costas del recurso a cargo del recurrente. Liqu\u00eddense en su oportunidad. <\/p>\n
Notif\u00edquese y devu\u00e9lvase el expediente al Tribunal de origen. <\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR <\/p>\n
MANUEL ISIDRO ARDILA VEL\u00c1SQUEZ <\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA <\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE <\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA <\/p>\n
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SC-017-2007 [1100131030402000-00492-01] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL Magistrado Ponente EDGARDO VILLAMIL PORTILLA Bogot\u00e1, D.C., doce de febrero de dos mil siete Ref.: Exp. No. 11001-31-03-040-2000-00492-01 Provee la Corte sobre el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[88],"tags":[],"class_list":["post-83440","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-88"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83440","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=83440"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83440\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=83440"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=83440"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=83440"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}