SC-107-2007<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL <\/p>\n
Magistrado Ponente <\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE <\/p>\n
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Bogot\u00e1 D.C., catorce (14) de agosto de dos mil siete (2007) <\/p>\n
Referencia: Exp. 08834 – 01 <\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por el demandado frente a la sentencia de 16 de noviembre de 2004, proferida por la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior de Ibagu\u00e9, en el proceso ordinario promovido por HUGO HERN\u00c1NDEZ HUERTAS contra \u00c1NGEL MAR\u00cdA CABALLERO LIAN. <\/p>\n
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I. ANTECEDENTES <\/p>\n
1. Ante el Juzgado Civil del Circuito de Purificaci\u00f3n Hugo Hern\u00e1ndez Huertas demand\u00f3 a \u00c1ngel Mar\u00eda Caballero Lian para que se declarara la disoluci\u00f3n por mutuo disenso expreso del contrato de compraventa que celebraron, como vendedor y comprador, en su orden, sobre el predio \u201cLa Ilusi\u00f3n\u201d, situado en el municipio de Purificaci\u00f3n (Tolima), vereda de Chenche Asoleado, con un \u00e1rea aproximada de 80 hect\u00e1reas, contenido en la promesa de compraventa de 15 de abril de 1998, la escritura p\u00fablica 1319 otorgada el 17 de abril siguiente ante la Notar\u00eda Tercera de Ibagu\u00e9, y el documento aclaratorio de 2 de septiembre del mismo a\u00f1o; consecuentemente pidi\u00f3 que se dispusiera cancelar la inscripci\u00f3n de dicha escritura p\u00fablica en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria 368 – 0012025 de la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de Purificaci\u00f3n y ordenar que el demandado restituyera el inmueble, junto con los c\u00e1nones de arrendamiento y los intereses liquidados al 3% mensual entre el 5 de febrero de 1999 y el 5 de febrero de 2003, para que el demandante, a su turno, devolviera la suma pagada como precio, m\u00e1s los intereses resultantes de aplicar la mencionada rata, a partir de la fecha en que fue entregada, previas las compensaciones a que hubiera lugar. <\/p>\n
2. Como fundamentos de hecho fueron invocados los que se compendian enseguida. <\/p>\n
a. El 15 de abril de 1998 Hugo Hern\u00e1ndez Huertas y \u00c1ngel Mar\u00eda Caballero Lian suscribieron una promesa de compraventa sobre el inmueble \u201cLa Ilusi\u00f3n\u201d. <\/p>\n
b. El 17 de abril siguiente fue otorgada ante la Notar\u00eda Tercera de Ibagu\u00e9 la escritura p\u00fablica 1319, mediante la cual aqu\u00e9llos dieron cumplimiento al contrato preparatorio, y el 5 de mayo fue realizado el registro del instrumento p\u00fablico. <\/p>\n
c. El 2 de septiembre del mismo a\u00f1o Hugo y \u00c1ngel Mar\u00eda firmaron un documento aclaratorio de los contratos anteriores, en el que convinieron expresamente el mutuo disenso de la compraventa, habida cuenta que \u00e9ste dej\u00f3 a aqu\u00e9l en libertad de continuar o no con la negociaci\u00f3n del bien. <\/p>\n
d. El 10 de diciembre de 2001 Hern\u00e1ndez Huertas comunic\u00f3 su decisi\u00f3n de no proseguir con el negocio jur\u00eddico, determinaci\u00f3n que produjo la disoluci\u00f3n de la compraventa referida, sin que Caballero Lian hubiese dado ninguna respuesta escrita sobre el particular, pues solamente propuso de manera verbal una soluci\u00f3n distinta de la contractual. <\/p>\n
e. Como se estipul\u00f3 en la cl\u00e1usula sexta de la compraventa, Hern\u00e1ndez Huertas cedi\u00f3 el contrato de arrendamiento del predio que hab\u00eda celebrado el 6 de noviembre de 1997 con Luis Enrique Guzm\u00e1n y que estaba vigente hasta el 5 de febrero de 1999, con un canon anual de $80\u2019400.000.00; consecuentemente, \u00c1ngel Mar\u00eda recaud\u00f3 la renta del per\u00edodo comprendido entre el 5 de febrero de 1999 y el 5 de febrero de 2003, suma sobre la que se genera un inter\u00e9s del 3%, igual al que se pact\u00f3 sobre las cantidades recibidas por Hugo, seg\u00fan consta en el documento de 2 de septiembre de 1998. <\/p>\n
f. Hugo recibi\u00f3 de \u00c1ngel Mar\u00eda $100\u2019000.000.00 el 15 de abril de 1998, $40\u2019000.000.00 el 19 de junio de 1998 y $2\u2019000.000.00 el 22 de diciembre de 2000; Caballero Lian tambi\u00e9n asumi\u00f3 una obligaci\u00f3n que aqu\u00e9l ten\u00eda con el Banco del Estado por $120\u2019000.000.00, sin que los intereses cancelados a la entidad financiera hicieran parte de la misma, pues corrieron por cuenta y riesgo del comprador; las sumas pagadas por \u00c1ngel Mar\u00eda a Hugo devengan intereses a la tasa del 3% a partir de su entrega, de acuerdo con el citado escrito aclaratorio. <\/p>\n
3. Enterado de la admisi\u00f3n del libelo, el demandado se opuso a las s\u00faplicas; en cuanto a los hechos, admiti\u00f3 la existencia de la promesa de contrato, de la escritura p\u00fablica de venta y del documento aclaratorio, precis\u00f3 c\u00f3mo este \u00faltimo no reflejaba un mutuo disenso, y acept\u00f3 haber entregado al actor las cantidades de dinero indicadas en la demanda; finalmente, plante\u00f3 las defensas que denomin\u00f3 \u201cfalta de causa de la pretensi\u00f3n formulada\u201d, \u201cnulidad absoluta del supuesto mutuo disenso expreso\u201d, \u201cineficacia absoluta del supuesto mutuo disenso expreso\u201d, \u201cinexistencia de mutuo disenso t\u00e1cito\u201d, \u201ccontrato no cumplido\u201d y \u201cbuena fe\u201d. <\/p>\n
4. Del mismo modo, formul\u00f3 demanda de mutua petici\u00f3n en orden a que se declarara que Hern\u00e1ndez Huertas incumpli\u00f3 su obligaci\u00f3n de transferir el dominio pleno y sin limitaciones del predio \u201cLa Ilusi\u00f3n\u201d; que fuera condenado a hacerlo en los siguientes t\u00e9rminos: a). si resultare ser propietario del bien, se ordenar\u00e1 a la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de Purificaci\u00f3n inscribir en la columna primera del folio de matr\u00edcula inmobiliaria 368 – 0012025 la transferencia del dominio realizada mediante la escritura p\u00fablica 1319 de 17 de abril de 1998 de la Notar\u00eda Tercera de Ibagu\u00e9 y b). si no lo fuere, se ordenar\u00e1 al demandado reconvenido adoptar las medidas pertinentes para que en el plazo de un mes o en el que se fije judicialmente el Registrador de Instrumentos P\u00fablicos de Purificaci\u00f3n haga la inscripci\u00f3n correspondiente en el mentado folio de matr\u00edcula inmobiliaria; y para que fuera condenado al pago de los perjuicios derivados del incumplimiento de la obligaci\u00f3n. <\/p>\n
Para sustentar estas s\u00faplicas enlist\u00f3 los hechos que se describen a continuaci\u00f3n. <\/p>\n
b. La tradici\u00f3n es defectuosa puesto que en la anotaci\u00f3n 28 del correspondiente folio de matr\u00edcula inmobiliaria la citada escritura p\u00fablica 1319 fue inscrita en la columna tercera de limitaciones al dominio, mas no en la primera como modo de adquisici\u00f3n o transferencia del mismo. <\/p>\n
c. El folio de matr\u00edcula inmobiliaria contiene otras inscripciones defectuosas e inoponibles, a saber: la n\u00famero 6 de 20 de octubre de 1987 de la sentencia aprobatoria de la partici\u00f3n de las sucesiones de Alfonso y Laura Mar\u00eda Luna Andrade en las que fueron adjudicadas cuotas a favor de Margarita Luna de Sosa, Alicia Luna de Gait\u00e1n y Mar\u00eda Teresa Luna Andrade; la anotaci\u00f3n 29 de 10 de junio de 1998 aparece en la columna tercera de limitaciones al dominio con la escritura p\u00fablica 501 de 6 de junio de 1998 de la Notar\u00eda Sexta de Ibagu\u00e9 contentiva de la adjudicaci\u00f3n por sucesi\u00f3n del derecho de cuota de Margarita Luna de Sosa a Abelardo Sosa Sosa (15%) y a Graciela Urrea Parra (10%); y la anotaci\u00f3n 31 de 11 de febrero de 2000 con la escritura p\u00fablica 4407 de 30 de diciembre de 1998 de la Notar\u00eda Segunda de Ibagu\u00e9 que document\u00f3 la compraventa de la mencionada Urrea Parra (10%) a Argemiro Bonilla Montealegre, quien tambi\u00e9n es calificado en el registro como propietario de algunas cuotas. <\/p>\n
d. En el documento de 2 de septiembre de 1998 Hugo Hern\u00e1ndez Huertas se comprometi\u00f3 al \u201c\u2026 saneamiento del registro escriturario, cualquiera que sea las acciones que adelante, administrativa o judicial \u2026\u201d, sin que haya cumplido con tal obligaci\u00f3n; por otra parte, desde la fecha de firma de la escritura p\u00fablica el comprador no s\u00f3lo pag\u00f3 la suma de $69\u2019825.000.00, recibida a satisfacci\u00f3n por el vendedor, sino que ha estado dispuesto a cancelar el saldo, tan pronto se cumpla la condici\u00f3n prevista en el documento aclaratorio citado, por virtud del cual sus \u201c\u2026 obligaciones pendientes \u2026 quedan congeladas o suspendidas hasta cuando se clarifique totalmente la tradici\u00f3n del inmueble que es objeto de compraventa, previo concepto del abogado que para el efecto designe el comprador Caballero Lian \u2026\u201d, siendo muestra de tal intenci\u00f3n la garant\u00eda de cumplimiento que mediante un dep\u00f3sito por esa suma tiene constituido en el Banco Colpatria. <\/p>\n
e. La inobservancia de la obligaci\u00f3n de transmitir la propiedad del bien ha causado m\u00faltiples perjuicios al demandante en reconvenci\u00f3n, derivados de la p\u00e9rdida de valor, la imposibilidad de contratar cr\u00e9ditos y los gastos de orden procesal. <\/p>\n
f. La posesi\u00f3n que Caballero Lian ejerce desde el 17 de abril de 1998 es de buena fe y a ella pueden ser sumadas la de Hugo Hern\u00e1ndez Huertas, as\u00ed como las de Jorge Enrique, Jos\u00e9 y Te\u00f3filo Luna. <\/p>\n
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5. El actor inicial se opuso a las s\u00faplicas plasmadas en la demanda de mutua petici\u00f3n; en lo tocante con los hechos, dijo que el comprador conoc\u00eda la situaci\u00f3n jur\u00eddica y de registro del bien, al igual que las providencias proferidas en el proceso divisorio, las cuales establecieron que el \u00fanico due\u00f1o era el vendedor, para indicar tambi\u00e9n que la tradici\u00f3n no era defectuosa, precisando adem\u00e1s que el precio real fue el que se pact\u00f3 en la promesa de compraventa y que las gestiones asumidas en el documento aclaratorio no impon\u00edan la obtenci\u00f3n de ning\u00fan resultado; formul\u00f3 las excepciones llamadas \u201cmutuo disenso\u201d y \u201ccontrato cumplido por parte del vendedor\u201d. <\/p>\n
6. El Juzgado Civil del Circuito de Purificaci\u00f3n le puso t\u00e9rmino a la primera instancia, con sentencia de 4 de noviembre de 2003, en la que declar\u00f3 disuelto por mutuo disenso t\u00e1cito el contrato de compraventa en cuesti\u00f3n; conden\u00f3 al demandado inicial a la restituci\u00f3n del predio, junto con el pago de los frutos civiles y naturales generados desde la notificaci\u00f3n del auto que admiti\u00f3 la demanda, estimados en $165\u2019600.000.00, sin que se hubieran reconocido mejoras en su favor, para ordenar, a su turno, que el actor devolviera $262\u2019000.000.00, debidamente indexados; asimismo, declar\u00f3 no probadas las excepciones formuladas frente a la demanda inicial, al paso que acogi\u00f3 la defensa que el reconvenido denomin\u00f3 \u201cMutuo Disenso\u201d, lo que condujo a la denegaci\u00f3n de las s\u00faplicas contenidas en la demanda de mutua petici\u00f3n; por \u00faltimo, autoriz\u00f3 a los litigantes para compensar las cantidades rec\u00edprocamente adeudadas. <\/p>\n
7. Apelada por ambas partes esta providencia, el Tribunal determin\u00f3 modificarla para establecer que la disoluci\u00f3n de la compraventa obedeci\u00f3 a un mutuo disenso expreso y que la suma adeudada por el comprador al vendedor a t\u00edtulo de frutos civiles y naturales ascend\u00eda, seg\u00fan estimaci\u00f3n pericial, a $572\u2019700.000.00; por otra parte, confirm\u00f3 lo relativo al rechazo de las excepciones planteadas por el demandado inicial, la orden de restituci\u00f3n del inmueble, la negativa a reconocer las mejoras alegadas por Caballero Lian y la obligaci\u00f3n a cargo de Hern\u00e1ndez Huertas de devolver al comprador la suma indexada de $262\u2019000.000.00, sobre la que, a\u00f1adi\u00f3, se liquidar\u00edan intereses a la tasa del 3% mensual; tambi\u00e9n confirm\u00f3 la posibilidad de que las partes compensaran sus acreencias, para declarar, adem\u00e1s, que el demandado pod\u00eda ejercer el derecho de retenci\u00f3n; finalmente, neg\u00f3 la pretensi\u00f3n principal de la demanda de reconvenci\u00f3n y se inhibi\u00f3 para pronunciarse en torno de las otras. <\/p>\n
II. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
1. El ad quem empez\u00f3 por resaltar c\u00f3mo la pretensi\u00f3n apuntaba a que fuera declarada la disoluci\u00f3n de la compraventa por mutuo consentimiento expreso, instituci\u00f3n que, a su juicio, obedece a la facultad que tienen las partes para desligarse del pacto celebrado, y que est\u00e1 prevista en los art\u00edculos 1602 y 1625, inciso 1\u00b0, del C\u00f3digo Civil, mas no en el 1546 ib\u00eddem, habida cuenta que la voluntad de los interesados puede dejar sin efectos un contrato, pues las cosas se deshacen de la misma forma como se hacen. <\/p>\n
2. Enseguida, tras citar un precedente de esta Corte, anot\u00f3 que el actor hab\u00eda acudido a la jurisdicci\u00f3n con el fin de formalizar el desistimiento, no querido en forma unilateral por una de las partes, porque aunque podr\u00eda pensarse que el documento aclaratorio de 2 de septiembre de 1998 no ten\u00eda la virtualidad de extinguir la eficacia futura del pacto disuelto, el mismo s\u00ed serv\u00eda como medio de prueba para que as\u00ed fuera declarado, por lo que, continu\u00f3, habr\u00eda de encontrarse el camino para que el negocio jur\u00eddico se disolviera por la v\u00eda judicial, seg\u00fan los precisos t\u00e9rminos acordados. <\/p>\n
Tambi\u00e9n indic\u00f3 que las prestaciones deb\u00edan ser atendidas en su dimensi\u00f3n exacta, para volver las cosas a su estado original, de conformidad con las condiciones de tal escrito, cuya autenticidad no fue desconocida seg\u00fan el art\u00edculo 252 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. <\/p>\n
De igual modo, prosigui\u00f3 el Tribunal, al mediar dicho acuerdo no pod\u00eda afirmarse que no cab\u00eda ninguna clase de resarcimiento, pues el vendedor reconoci\u00f3 anticipadamente las prestaciones indemnizatorias cuando se coloc\u00f3 en mora de cumplir con el saneamiento del t\u00edtulo, toda vez que el respectivo folio de matr\u00edcula inmobiliaria reflejaba que s\u00f3lo era titular de algunos derechos de cuota dentro de una comunidad, sin que ello indicara que el predio no pod\u00eda garantizar obligaciones, seg\u00fan el concepto emitido por un abogado que al efecto quiso hacer valer, pero con la equivocada apreciaci\u00f3n de que Hern\u00e1ndez Huertas era el \u00fanico propietario, con independencia de que lo poseyera en forma exclusiva, pues ello se desprend\u00eda de la entrega que el vendedor pudo realizar, como consta en la promesa de compraventa y en la escritura p\u00fablica que la sigui\u00f3, as\u00ed como se deduce de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica efectuada por Caballero Lian, verificada en la inspecci\u00f3n judicial y en el interrogatorio de parte que absolvi\u00f3, donde acept\u00f3 haberlo dado en arrendamiento. <\/p>\n
As\u00ed las cosas, no era factible entender que por las obligaciones que el demandado asumi\u00f3 frente al demandante, aqu\u00e9l las hubiese desacatado, como quiera que, ante el referido incumplimiento del actor, ellos acordaron congelarlas, cuesti\u00f3n que explicaba el hecho de que en el literal b) del documento aclaratorio se hubiera estipulado que sobre el dinero recibido ser\u00eda reconocida una tasa de inter\u00e9s mensual del 3% desde la fecha de su entrega, lo que igualmente significaba que el incumplimiento rec\u00edproco no siempre aparejaba un mutuo disenso, pues lo relevante era el prop\u00f3sito manifiesto de desistir del contrato, materia en la que invoc\u00f3 una providencia de esta corporaci\u00f3n. <\/p>\n
Concluy\u00f3 entonces que la disoluci\u00f3n del negocio jur\u00eddico deb\u00eda realizarse en las exactas condiciones acordadas, premisa que, a su modo de ver, fue ignorada por el a quo cuando dej\u00f3 de reconocer los intereses convenidos como perjuicio anticipado en favor de Caballero Lian, sin que pudiera concederse algo semejante a Hern\u00e1ndez Huertas, como se plante\u00f3 en el libelo, pues dichos r\u00e9ditos s\u00f3lo se cobrar\u00edan en el evento en que \u00e9ste hubiese saneado el t\u00edtulo de propiedad, seg\u00fan el literal c), numeral 3\u00b0, del documento aclaratorio, cosa que finalmente no logr\u00f3. <\/p>\n
3. A continuaci\u00f3n, el juzgador emprendi\u00f3 el examen de las excepciones propuestas contra la demanda inicial, para rechazarlas con base en los siguientes argumentos. <\/p>\n
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Primeramente, frente a la denominada falta de causa, sostuvo que no hab\u00eda obligaci\u00f3n sin ella, y que en este caso correspond\u00eda al acuerdo plasmado en el documento firmado por las partes, generador de las obligaciones que ahora se hac\u00edan valer. <\/p>\n
En segundo t\u00e9rmino, respecto de la nulidad absoluta, dijo que el mutuo disenso no deb\u00eda constar en escritura p\u00fablica y que con el documento aportado lo que se trataba de acreditar era el respectivo pacto de desistimiento, el cual, de haber sido cumplido, habr\u00eda conllevado el otorgamiento del instrumento p\u00fablico, pero, ante el retracto de una de las partes, se acudi\u00f3 a la jurisdicci\u00f3n para que reconociera la voluntad expresamente consignada y ordenara cancelar la escritura p\u00fablica en cuesti\u00f3n. <\/p>\n
Acerca de la ineficacia absoluta del mutuo disenso, manifest\u00f3 que si bien se estipul\u00f3 un t\u00e9rmino para sanear el t\u00edtulo, no era dable acordar otro para el inicio de la acci\u00f3n, pues s\u00f3lo pod\u00eda hacerlo la ley, sin que, por lo dem\u00e1s, se hubiera configurado caducidad o prescripci\u00f3n alguna. <\/p>\n
En lo tocante con la de inexistencia de mutuo disenso t\u00e1cito, indic\u00f3 el Tribunal que, como lo hab\u00eda se\u00f1alado previamente, tal fen\u00f3meno se present\u00f3 de manera expresa. <\/p>\n
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De cara a la de contrato no cumplido, destac\u00f3 c\u00f3mo el actor se hab\u00eda allanado, para proponer el citado convenio aclaratorio, el cual le concedi\u00f3, en caso de no poder salir al saneamiento, la facultad de disolver el v\u00ednculo existente, como lo admiti\u00f3 expresamente el demandado. <\/p>\n
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Y con respecto a la buena fe y el derecho de retenci\u00f3n alegado, puntualiz\u00f3 que ser\u00edan considerados para efectos de la reciprocidad en las restituciones mutuas, donde la equidad impon\u00eda, as\u00ed como el precio del inmueble para tal momento era superior y el dinero se hab\u00eda devaluado, que el pago de \u00e9ste fuera realizado con el valor adquisitivo que ten\u00eda en la \u00e9poca de su entrega, junto con la indemnizaci\u00f3n por no continuar el negocio, que seg\u00fan el documento aclaratorio equival\u00eda a los intereses del 3% mensual, aspecto en el que, precis\u00f3, no se equivocaron los peritos al estimar que \u201c\u2026 los perjuicios no pod\u00edan ser tasados \u2026\u201d, pues, a\u00f1adi\u00f3, \u201c\u2026 ya estaban fijados en el evento de no continuar el vendedor con la negociaci\u00f3n del predio \u2026\u201d. <\/p>\n
Por \u00faltimo, tras notar c\u00f3mo en estos litigios resultaba innecesario calificar la buena o mala fe de los contratantes, dijo que, en aras de restablecer el equilibrio patrimonial y evitar un enriquecimiento injusto, los frutos deb\u00edan ser reconocidos desde que se hizo entrega material del predio, por lo que habr\u00eda de ser modificado el fallo de primer grado, en orden a extender de esa forma la condena al pago de aqu\u00e9llos, junto con la actualizaci\u00f3n, tema en el que acogi\u00f3 las experticias rendidas, que no fueron objeto de reparo y estaban debidamente fundadas, seg\u00fan las cuales el valor de los frutos civiles ascend\u00eda a $572\u2019700.000.00. <\/p>\n
Por ende, luego de recordar un precedente jurisprudencial de esta corporaci\u00f3n, afirm\u00f3 que deb\u00eda inhibirse de estudiar la segunda pretensi\u00f3n y sus consecuenciales, para resolver no m\u00e1s que la s\u00faplica enderezada a demostrar que el demandado reconvenido incumpli\u00f3 su obligaci\u00f3n de transferir el dominio pleno y sin limitaciones del predio \u201cLa Ilusi\u00f3n\u201d. <\/p>\n
Sobre este particular, con apoyo en las pruebas allegadas al proceso, en particular, el documento aclaratorio que firmaron las partes, el juzgador estableci\u00f3 que Hern\u00e1ndez Huertas acept\u00f3 su incumplimiento y que los contratantes convinieron una f\u00f3rmula de arreglo reflejada en la disoluci\u00f3n del contrato con la respectiva indemnizaci\u00f3n de perjuicios, con la que dej\u00f3 de ser exigible la obligaci\u00f3n y se modificaron los efectos de cualquier eventual acci\u00f3n resolutoria, por lo que no tendr\u00eda raz\u00f3n emitir un pronunciamiento alrededor de un incumplimiento aceptado y solucionado, para as\u00ed aflorar el fracaso de la pretensi\u00f3n principal de la demanda de reconvenci\u00f3n, el cual, a su vez, tornaba in\u00fatil el estudio de las excepciones de m\u00e9rito propuestas. <\/p>\n
III. EL RECURSO DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
Tres cargos fueron formulados frente al fallo del Tribunal, de los cuales s\u00f3lo ser\u00e1 estudiado el primero, relativo a la existencia misma del mutuo disenso, como quiera que est\u00e1 llamado a prosperar, siendo, por tanto, innecesario el examen de los dem\u00e1s, tocantes espec\u00edficamente con los requisitos formales de aqu\u00e9l y la restituci\u00f3n de frutos. <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
Se acusa la sentencia de infringir indirectamente los art\u00edculos 1602, 1625, inciso 1\u00ba, del C\u00f3digo de Civil y 8\u00ba de la ley 153 de 1887, por aplicaci\u00f3n indebida, y los art\u00edculos 1530, 1534 y 1535 de la misma codificaci\u00f3n, por falta de aplicaci\u00f3n, como consecuencia de errores de hecho en la apreciaci\u00f3n de las pruebas. <\/p>\n
1. Para iniciar, el censor indica que el ad quem err\u00f3 al estimar que el mentado documento aclaratorio reflejaba un mutuo disenso expreso, cuando de tal pieza no pod\u00eda deducirse un acuerdo de esa naturaleza, por las siguientes razones. <\/p>\n
a. Primeramente, porque no se percat\u00f3 de que la intenci\u00f3n expl\u00edcita de las partes fue esencialmente aclarar la promesa de contrato y la escritura p\u00fablica de compraventa, ni advirti\u00f3 que la referencia a la extinci\u00f3n de los mismos se hizo apenas para plasmar la manifestaci\u00f3n de Caballero Lian en el sentido de dejar al vendedor en libertad de continuar o no con la negociaci\u00f3n, sin que all\u00ed nada se concretara sobre el particular; por ende, prosigue, el juzgador se apart\u00f3 del verdadero alcance de esa estipulaci\u00f3n, pues entendi\u00f3 que con la aceptaci\u00f3n de tales expresiones qued\u00f3 configurado un mutuo disenso, no s\u00f3lo porque el comprador no se pronunci\u00f3 en esa direcci\u00f3n, es decir, en la de recoger su prop\u00f3sito disolutivo, ya que se limit\u00f3 a dejar la decisi\u00f3n en manos del vendedor, sino porque el fen\u00f3meno extintivo, cualquiera que sea su calificaci\u00f3n, fue deferido a la expresa y precisa determinaci\u00f3n de este \u00faltimo de \u201cno continuar con la negociaci\u00f3n\u201d, circunstancia que, evidentemente, no aparece consignada en el mismo documento; as\u00ed las cosas, las partes no quisieron celebrar un nuevo y diferente contrato, que es lo que caracteriza el mutuo disenso, sino que, a la postre, introdujeron al menos una modificaci\u00f3n a las obligaciones contractuales antecedentes, sin que del contenido objetivo de esa pieza de convicci\u00f3n emerja la conclusi\u00f3n extra\u00edda por el Tribunal. <\/p>\n
b. El mutuo disenso queda descartado con el an\u00e1lisis del literal a) del escrito aclaratorio, donde Hern\u00e1ndez Huertas se comprometi\u00f3 a gestionar la cancelaci\u00f3n de las inscripciones de demandas civiles, hasta clarificar totalmente la tradici\u00f3n del predio, para lo cual adelantar\u00eda actuaciones ante la Oficina de Registro Instrumentos P\u00fablicos o las jurisdicciones competentes, cl\u00e1usula que fue considerada efectivamente por el Tribunal, encontr\u00e1ndola incumplida, al afirmar que hubo mora en el saneamiento del t\u00edtulo, pero que omiti\u00f3 darle la connotaci\u00f3n que genuinamente le correspond\u00eda, cual era la de una ratificaci\u00f3n de la compraventa; tambi\u00e9n apreci\u00f3 erradamente que el vendedor, como gestor judicial del comprador, inici\u00f3 las diligencias tendentes a aclarar la tradici\u00f3n, como lo confes\u00f3 al responder la demanda de reconvenci\u00f3n, cuando adujo que el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Ibagu\u00e9 hab\u00eda declarado la nulidad de la escritura p\u00fablica 501 de 6 de junio de 1998 registrada en la anotaci\u00f3n 29 del respectivo folio de matr\u00edcula inmobiliaria, cuya copia adjunt\u00f3, pues de all\u00ed no se desprend\u00eda l\u00f3gicamente un mutuo disenso expreso, sino m\u00e1s bien una actitud perseverante del vendedor; finalmente, el juzgador desatin\u00f3 al observar que el vendedor autoriz\u00f3 al comprador para cancelar a Usosalda\u00f1a las tarifas por servicios prestados al predio, relacionados con el arrendamiento parcial de \u00e9ste, y que se comprometi\u00f3 a entregarle la parte del inmueble arrendada a Reinaldo Rodr\u00edguez o a ceder el contrato respectivo a m\u00e1s tardar el 28 de febrero de 1999, pues tales estipulaciones, antes que el mutuo deseo de extinguir el contrato, muestran el prop\u00f3sito de mantenerlo y ejecutarlo, ya que, de no haber sido as\u00ed, habr\u00edan convenido sin rodeos lo relativo a las restituciones rec\u00edprocas, cosa que no hicieron, que era lo que impon\u00eda una decisi\u00f3n semejante. <\/p>\n
c. Fue equivocada la apreciaci\u00f3n del literal b) del mismo documento, el cual no constituye un acuerdo de mutuo disenso, puesto que, aunque es cierto que el comprador dej\u00f3 en libertad al vendedor para continuar o no con el negocio, tambi\u00e9n lo es que de all\u00ed no se derivaba un nuevo contrato de signo contrario, que es lo que distingue al mutuo disentimiento, habida cuenta que su interpretaci\u00f3n razonada y objetiva arroja que se introdujo una modificaci\u00f3n a las obligaciones previstas en el contrato previo, al establecer una condici\u00f3n resolutoria potestativa en favor del vendedor, sin que se adoptara ninguna decisi\u00f3n sobre disoluci\u00f3n; por lo dem\u00e1s, tampoco advirti\u00f3 que la \u201c\u2026 restituci\u00f3n de la parte del precio pagada con los intereses a la tasa a que se alude en la misma estipulaci\u00f3n \u2026\u201d, fue concertada para el evento en que el vendedor no continuara con la negociaci\u00f3n, determinaci\u00f3n que depend\u00eda de un suceso futuro, incierto y eventual, como lo era la restituci\u00f3n misma, que no pod\u00eda tipificar, por s\u00ed sola, un aniquilamiento contractual <\/p>\n
d. Se entendi\u00f3 indebidamente el literal c) del mentado documento aclaratorio, toda vez que las partes, eliminando por completo la idea de un mutuo disenso, se\u00f1alaron que las obligaciones pendientes del comprador quedaban congeladas o suspendidas hasta que se clarificara la tradici\u00f3n del bien, previo concepto del abogado que para ese efecto \u00e9l designara, estipulaci\u00f3n que racionalmente indicaba que el contrato segu\u00eda en pie, aserto que es corroborado por el numeral 3\u00b0 del mismo literal, cuando convinieron que, despu\u00e9s de hecha la clarificaci\u00f3n y obtenido el concepto jur\u00eddico, el comprador reconocer\u00eda una tasa de inter\u00e9s sobre el saldo insoluto, con lo cual, m\u00e1s que aludir a la terminaci\u00f3n del contrato, procedieron inequ\u00edvocamente a ratificarlo. <\/p>\n
2. Por otra parte, el impugnador destaca c\u00f3mo se desconoci\u00f3 que en la primera excepci\u00f3n de m\u00e9rito propuesta contra la demanda de mutua petici\u00f3n, el reconvenido dijo que fue con su \u201c\u2026 determinaci\u00f3n … de hacer uso del convenio bilateral, de no continuar con la negociaci\u00f3n del predio \u2026 cuando se produjo la disoluci\u00f3n del contrato de compraventa \u2026\u201d, confesi\u00f3n que le habr\u00eda permitido al Tribunal concluir que despu\u00e9s del documento aclaratorio fue que el vendedor decidi\u00f3 avisarle al comprador que no continuaba con el negocio, por lo que el contrato no pudo ser anteladamente materia de extinci\u00f3n por mutuo disenso. <\/p>\n
3. En este orden de ideas, los anteriores yerros, reflejados en el hecho de haber encontrado que la citada aclaraci\u00f3n conten\u00eda un mutuo disenso expreso, condujeron a la aplicaci\u00f3n indebida de los art\u00edculos 1602 y 1625, inciso 1\u00ba, del C\u00f3digo Civil, a desatender las excepciones propuestas por el comprador y a disponer la restituci\u00f3n de las prestaciones efectuadas, bajo un criterio de equidad y de evitar un enriquecimiento injustificado, con lo cual tambi\u00e9n se hizo actuar erradamente el art\u00edculo 8\u00b0 de la ley 153 de 1887. Asimismo, se inaplicaron los art\u00edculos 1530, 1534 y 1535 del C\u00f3digo Civil, pues realmente fue modificada la compraventa, para incluir una condici\u00f3n resolutoria potestativa en favor del vendedor, que obligaba al Tribunal a examinar el pleito desde esa perspectiva jur\u00eddica. <\/p>\n
Reclama entonces el recurrente que sea quebrado totalmente el fallo, para que, en sede de instancia, se establezca que lo acordado en el documento aclaratorio como condici\u00f3n potestativa fue realmente la mera voluntad del vendedor, que resulta absolutamente nula al tenor del art\u00edculo 1535, numeral 1\u00b0, del C\u00f3digo Civil, de manera que las obligaciones nacidas en la compraventa, precisadas por el acuerdo posterior, no sufrieron extinci\u00f3n ni alteraci\u00f3n alguna en el momento en que el vendedor comunic\u00f3 al comprador su decisi\u00f3n de no continuar con el negocio. <\/p>\n
Por consiguiente, si no se configur\u00f3 el mutuo disentimiento de las obligaciones generadas por la compraventa, las s\u00faplicas de la demanda principal no pueden prosperar, tal como lo solicit\u00f3 el comprador demandado en su excepci\u00f3n de \u201cfalta de causa de la pretensi\u00f3n formulada\u201d; igualmente, si cuando las partes precisaron las obligaciones del vendedor, \u00e9ste se comprometi\u00f3 a obtener la cancelaci\u00f3n de los registros de demandas civiles y a clarificar la tradici\u00f3n del predio, lo que conllevaba la obligaci\u00f3n de aclarar o cancelar las anotaciones 6 y 29 del folio de matr\u00edcula inmobiliaria, en orden a despejar jur\u00eddicamente la carencia de derecho de las personas all\u00ed aludidas, habr\u00eda que concluir, como aflora de lo dicho por el Tribunal, que tal obligaci\u00f3n no fue satisfecha, con lo que se abre paso la pretensi\u00f3n del comprador reconviniente en cuanto al incumplimiento por parte del vendedor del compromiso de transferir el dominio pleno y sin limitaciones. <\/p>\n
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE <\/p>\n
1. En orden a emprender el estudio de la censura debe advertirse c\u00f3mo ella apunta esencialmente a demostrar que el Tribunal incurri\u00f3 en un error de naturaleza f\u00e1ctica cuando concluy\u00f3 que las pretensiones de la demanda inicial merec\u00edan acogimiento, en tanto que, desde su punto de vista, el documento aclaratorio suscrito el 2 de septiembre de 1998 por Hugo Hern\u00e1ndez Huertas y \u00c1ngel Mar\u00eda Caballero Lian reflejaba un mutuo disenso expreso de la compraventa que los mismos hab\u00edan celebrado por medio de la escritura p\u00fablica 1319 de 17 de abril anterior otorgada ante la Notar\u00eda Tercera de Ibagu\u00e9 (C. 1, fls. 15 y 16). <\/p>\n
Como qued\u00f3 dicho, el censor dirige su atenci\u00f3n hacia el examen de las cl\u00e1usulas incluidas en el citado documento aclaratorio, en apretada s\u00edntesis, para afirmar que la intenci\u00f3n de las partes fue precisamente aclarar la promesa contractual y la escritura p\u00fablica, que no extinguirlas, y denunciar que tales estipulaciones deb\u00edan ser entendidas como \u201cratificaci\u00f3n de la compraventa\u201d (literal a, numerales 1\u00b0 y 4\u00b0), o como una expresi\u00f3n del prop\u00f3sito \u201c\u2026 de mantenerla \u2026\u201d (literal a, numeral 2\u00b0), sin que, por lo dem\u00e1s, mostraran ninguna pauta sobre la \u201c\u2026 restituci\u00f3n de las prestaciones efectuadas \u2026\u201d (literal a, numeral 5\u00b0); pregona que de la mera concesi\u00f3n de una facultad al vendedor para \u201c\u2026 continuar o no con la negociaci\u00f3n del predio \u2026\u201d no se desprend\u00eda un mutuo disentimiento, pues all\u00ed no se concret\u00f3 \u201c\u2026 un nuevo contrato de signo contrario al de la compraventa \u2026\u201d, ni fue adoptada \u201c\u2026 ninguna decisi\u00f3n sobre disoluci\u00f3n \u2026\u201d, a m\u00e1s de que la restituci\u00f3n del precio pagado y sus intereses, en caso de no continuar, evidenciaba que todo depend\u00eda de \u201c\u2026 un suceso futuro e incierto o eventual \u2026\u201d, diferente a un aniquilamiento contractual (literal b, numeral 1\u00b0); por \u00faltimo, destaca que las partes, \u201c\u2026 eliminando por completo la idea de un mutuo disenso \u2026\u201d, dispusieron que las \u201c\u2026 obligaciones pendientes \u2026\u201d del comprador ser\u00edan suspendidas hasta que el vendedor aclarara la tradici\u00f3n, al cabo de lo cual aqu\u00e9l pagar\u00eda el saldo insoluto, expresiones que constituyen \u201c\u2026 medular indicaci\u00f3n de que – el contrato – estaba en pie \u2026\u201d y de que \u201c\u2026 antes que convenir la terminaci\u00f3n del contrato, lo que all\u00ed acordaron las partes fue ratificar de manera inequ\u00edvoca la compraventa entre ellos celebrada \u2026\u201d (literal c, numerales 2\u00b0 y 3\u00b0). <\/p>\n
<\/p>\n
Para reforzar tales asertos, el recurrente se duele tambi\u00e9n de la preterici\u00f3n de ciertos pasajes de la respuesta formulada a la demanda de reconvenci\u00f3n y de la carta que el 10 de diciembre de 2001 el vendedor remiti\u00f3 al comprador, para informarle que no deseaba proseguir con el negocio sobre el inmueble. <\/p>\n
2. Por otra parte, ha de recordarse que para resolver la controversia el juzgador de segundo grado esgrimi\u00f3 como argumento toral que el actor hab\u00eda acudido ante la jurisdicci\u00f3n con el prop\u00f3sito de \u201c\u2026 formalizar ese desistimiento, no querido en forma unilateral por una de las partes \u2026\u201d, porque, agreg\u00f3, aunque \u201c\u2026 en principio, podr\u00edamos pensar que el documento privado no tendr\u00eda la virtualidad de extinguir la eficacia futura del pacto disuelto como lo es el obrante a los folios 15 y 16 del cuaderno 1 aportado con la demanda rest\u00e1ndole eficacia a la escritura p\u00fablica \u2026\u201d, s\u00ed podr\u00eda \u201c\u2026 servir como prueba para que la jurisdicci\u00f3n lo declare \u2026\u201d, por lo que habr\u00eda de \u201c\u2026 encontrarse el camino para que el contrato se disuelva por los medios judiciales, am\u00e9n de que para hacer valer este pacto debemos atenernos a los t\u00e9rminos precisos de \u00e9ste\u201d (C. Tribunal, fl. 241). <\/p>\n
De la misma manera, cuando el Tribunal dispuso rechazar la excepci\u00f3n de nulidad absoluta propuesta frente al libelo inicial, sostuvo que no era menester ninguna formalidad para el mutuo disenso, pues \u201c\u2026 con el documento suscrito, lo que se trata de probar es el pacto de desistimiento celebrado entre las partes; de cumplirse, probablemente se hubiese suscrito la escritura, pero frente al retracto de una de las partes es que se acude a la jurisdicci\u00f3n, para que \u00e9sta haciendo valer la voluntad de ellas expresamente consignada, cancele el instrumento p\u00fablico en menci\u00f3n\u201d; igualmente, al desestimar la excepci\u00f3n denominada contrato no cumplido expres\u00f3 c\u00f3mo en el documento aclaratorio en cuesti\u00f3n se \u201c\u2026 dio la posibilidad de disoluci\u00f3n del v\u00ednculo en caso de no poder salir al saneamiento y el hoy demandado lo acept\u00f3 expresamente\u201d (C. Tribunal, fls. 244 y 245). <\/p>\n
3. Ahora bien, para iniciar el an\u00e1lisis del asunto la Corte estima pertinente traer a colaci\u00f3n algunos de los comentarios que en ocasiones precedentes ha efectuado en torno de la instituci\u00f3n jur\u00eddica del mutuo disenso contractual: <\/p>\n
\u201cAs\u00ed como el contrato surge de un concurso de voluntades, los mismos contratantes, como norma general, pueden mediante mutuo consentimiento dejarlo sin efecto, pues seg\u00fan el art\u00edculo 1602 del C\u00f3digo Civil \u2018todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales\u2019. Del texto de este ordenamiento se desprende que si bien toda relaci\u00f3n contractual vincula vigorosamente a sus participantes, no es \u00f3bice para que la convenci\u00f3n celebrada quede sin efectos, ora por el acuerdo de las partes, ya por los motivos previstos en la ley. <\/p>\n
La primera forma de disoluci\u00f3n del contrato autorizada por la ley, que otros denominan \u2018mutuo disenso\u2019, \u2018resciliaci\u00f3n\u2019 o \u2018distracto contractual\u2019, es la prerrogativa que asiste a las partes, fundada en la autonom\u00eda de la voluntad, para deshacer y desligarse del contrato entre ellas celebrado. Fundados en el mismo principio, pueden mutuamente extinguir sus obligaciones, tal como lo ense\u00f1a el primer inciso del art\u00edculo 1625 del C\u00f3digo Civil, en cuanto dice que \u2018toda obligaci\u00f3n puede extinguirse por una convenci\u00f3n en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula\u2019\u2026.\u201d (sentencia de 5 de noviembre de 1979, G.J. t. CLIX, pag. 306; en similar sentido, fallos de 16 de julio de 1985, G.J. t. CLXXX, pag. 125; 7 de junio de 1989, G.J. t. CXCVI, pag. 162; 1\u00b0 de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV, pag. 707; 15 de septiembre de 1998, G.J. t. CCLV, pag. 588 y 12 de febrero de 2007, exp. 00492-01, no publicado a\u00fan oficialmente, entre otros). <\/p>\n
De igual forma, en cuanto a las modalidades particulares que admite el mutuo disenso, es de verse c\u00f3mo la doctrina jurisprudencial de la Sala tiene dicho que tal fen\u00f3meno puede provenir de un consentimiento expreso o tambi\u00e9n t\u00e1cito, para puntualizar que su causa estriba precisamente en la \u201c\u2026 voluntad coincidente de las partes interesadas \u2026\u201d y que, cuando se trata del mutuo disenso expreso, como el que espec\u00edficamente se pide declarar en este caso, su configuraci\u00f3n \u00fanica y exclusivamente debe encontrar origen en una \u201c\u2026 declaraci\u00f3n de voluntad directa y concordante \u2026\u201d emitida con la finalidad de prescindir del convenio y privarlo de sus efectos (sentencia de 1\u00b0 de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV, pag. 707). <\/p>\n
4. Sentada esta premisa, procede entonces el examen detallado e integral del documento aclaratorio en que se apuntal\u00f3 el Tribunal para encontrar demostrado un mutuo disenso expreso de la aludida compraventa, no sin antes se\u00f1alar esta Corporaci\u00f3n, a la luz de la acusaci\u00f3n extraordinaria formulada, que semejante entendimiento fue fruto de un protuberante, inocultable y trascendente error de hecho en la apreciaci\u00f3n de tal elemento demostrativo, en la medida en que de su contenido objetivo no se desprende, ni por asomo, un convenio que se amolde a los perfiles reci\u00e9n descritos, al no reflejar una intenci\u00f3n directa, rec\u00edproca e inequ\u00edvoca de los contratantes en el sentido de aniquilar el contrato celebrado, como pasa a explicarlo a continuaci\u00f3n. <\/p>\n
a. Por un lado, ha de notar la Sala c\u00f3mo del tenor del acuerdo de voluntades plasmado en el comentado escrito emergen en forma n\u00edtida e incuestionable varias expresiones y estipulaciones de los contratantes que, bastante lejos de evidenciar un prop\u00f3sito mutuo encaminado a disolver el negocio jur\u00eddico antecedente, como erradamente lo dedujo el sentenciador, muestran el deseo com\u00fan de proseguir con su ejecuci\u00f3n, en orden a superar las dificultades presentadas durante la misma y satisfacer los intereses patrimoniales que generaron la formaci\u00f3n de tal v\u00ednculo jur\u00eddico. <\/p>\n
En efecto, no se requiere desplegar un esfuerzo mayor para advertir que la suscripci\u00f3n del documento aclaratorio estuvo inspirada por el deseo mancomunado de adoptar algunas medidas para remediar las irregularidades relacionadas con la tradici\u00f3n del predio, pues eso fue lo que las mismas partes hicieron expl\u00edcito desde el inicio del texto, al se\u00f1alar que el acuerdo era suscrito \u201c\u2026 en consideraci\u00f3n a que despu\u00e9s de su formalizaci\u00f3n – aluden a los contratos de promesa y de compraventa – , aparecieron anotaciones en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria correspondiente, con pretensiones de acreditar dominio en cabeza de terceras personas, adem\u00e1s de las anotaciones previamente existentes, en particular las anotaciones 01, 06 y otras relacionadas con demandas civiles \u2026\u201d. <\/p>\n
Desde luego, el prop\u00f3sito que ten\u00edan los firmantes enderezado, en principio, a aclarar los contratos previamente celebrados, y que, a la postre, tambi\u00e9n se vio reflejado en la introducci\u00f3n de algunas condiciones nuevas, no se desprende de manera aislada y exclusiva del encabezamiento o calificaci\u00f3n del correspondiente escrito – \u201cDOCUMENTO ACLARATORIO DE LOS ACTOS JUR\u00cdDICOS CONTENIDOS EN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA \u2026 Y ESCRITURA P\u00daBLICA N. 1319 DE ABRIL 17 DE 1998 \u2026\u201d – , puesto que guarda adem\u00e1s adecuada consonancia con el resto de sus cl\u00e1usulas, habi\u00e9ndose incluso reiterado expresamente tal finalidad en el numeral 3\u00b0 del literal a)1, siendo palmario e incontestable que, en todo caso, a pesar de que el documento no hubiera estado conformado totalmente por disposiciones aclaratorias, sino tambi\u00e9n por estipulaciones novedosas, su contenido no correspond\u00eda ni remotamente al convenio extintivo expreso que infundadamente hall\u00f3 probado el juzgador. <\/p>\n
Precisamente, dentro de los comportamientos orientados a solucionar las anomal\u00edas concernientes a la tradici\u00f3n del inmueble, las partes convinieron que el vendedor \u201c\u2026 se compromete a adelantar las gestiones tendientes para lograr la cancelaci\u00f3n de los registros de demandas civiles que aparecen en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria No. 368-0012025, correspondiente al inmueble que es objeto de negociaci\u00f3n, hasta lograr clarificar totalmente la tradici\u00f3n del mismo. Este compromiso conlleva la obligaci\u00f3n de aclarar o cancelar las anotaciones 06 y 29, a efectos de despejar jur\u00eddicamente la total y absoluta carencia de derecho de las personas all\u00ed aludidas\u201d (literal a, numeral 1\u00b0, subraya la Sala). <\/p>\n
Pero los contratantes no se limitaron a estipular el compromiso que se acaba de transcribir, sino que tambi\u00e9n concertaron las condiciones particulares de tiempo y modo en que \u00e9l habr\u00eda de ser cumplido por el vendedor, como quiera que \u00e9ste deb\u00eda \u201c\u2026 iniciar las gestiones pendientes para conseguir los objetivos precisados en el punto primero de este escrito, antes de la fecha del \u00faltimo pago por parte de \u00c1ngel Mar\u00eda Caballero Lian \u2026\u201d, diligencias que, de conformidad con los t\u00e9rminos de la misma cl\u00e1usula, Hern\u00e1ndez Huertas adelantar\u00eda ante \u201c\u2026 la respectiva oficina de Instrumentos P\u00fablicos o ante las jurisdicciones especial contenciosa u ordinaria, seg\u00fan mi particular conveniencia y criterio jur\u00eddico\u201d (literal a, numeral 4\u00b0). <\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, en lo que toca espec\u00edficamente con el tiempo en que deb\u00edan ser iniciadas las gestiones a que se hab\u00eda comprometido el vendedor, el numeral 4\u00b0 del literal c) no hizo m\u00e1s que refrendar expl\u00edcitamente lo dicho en precedencia, al prever lo siguiente: \u201c\u2026 se acuerda como plazo para que el Doctor Hugo Hern\u00e1ndez halla (sic) iniciado el saneamiento del registro escriturario, cualquiera que sea las acciones que adelante, administrativa o judicial, el \u00faltimo d\u00eda de febrero de 1999; en caso contrario, deber\u00e1 procederse seg\u00fan lo que recomiende el Abogado que para el caso consulte el Doctor \u00c1ngel Mar\u00eda Caballero Lian\u201d. <\/p>\n
As\u00ed las cosas, aflora del tenor de estas cl\u00e1usulas que no anduvo desatinado el acusador cuando asever\u00f3 que ellas representaban una aut\u00e9ntica ratificaci\u00f3n de la compraventa, en lugar de un inexistente mutuo disenso expreso, pues no otra cosa pod\u00eda deducirse razonablemente de la intenci\u00f3n que desde el comienzo acompa\u00f1\u00f3 a los suscriptores del documento aclaratorio y de los diversos compromisos que asumi\u00f3 el vendedor con el prop\u00f3sito firme de cumplir estrictamente con el convenio, antes que de disponer de manera anticipada y conjunta su terminaci\u00f3n. <\/p>\n
<\/p>\n
b. En franca consonancia con las estipulaciones anteriores, las cuales, se repite, se relacionaban directamente con el debido cumplimiento de la obligaci\u00f3n del vendedor de sanear el t\u00edtulo de propiedad del inmueble, este \u00faltimo tambi\u00e9n autoriz\u00f3 al comprador del predio para \u201c\u2026 cancelar a Usosalda\u00f1a las tarifas volum\u00e9tricas, correspondientes al predio \u2018La Ilusi\u00f3n\u2019, en desarrollo del contrato de arrendamiento suscrito con el se\u00f1or Luis Enrique Guzm\u00e1n \u2026\u201d, negocio jur\u00eddico este que, como aparece en los hechos de la demanda y en la promesa de compraventa, fue cedido por Hern\u00e1ndez Huertas a favor del adquirente Caballero Lian, de donde se desprende claramente el expl\u00edcito prop\u00f3sito de mantener la relaci\u00f3n contractual y de que ella continuara desenvolvi\u00e9ndose en t\u00e9rminos similares a los pactados originalmente con respecto a ciertas materias asociadas a la enajenaci\u00f3n del predio, como era el mentado contrato de locaci\u00f3n (literal a, numeral 2\u00b0). <\/p>\n
c. Por otro lado, es de verse que las partes tambi\u00e9n acordaron que \u201c\u2026 las obligaciones pendientes por parte del comprador \u00c1ngel Mar\u00eda Caballero Lian quedan congeladas o suspendidas hasta cuando se clarifique totalmente la tradici\u00f3n del inmueble que es objeto de compraventa, previo concepto del Abogado que para el efecto designe el comprador Caballero Lian \u2026\u201d, a lo que a\u00f1adieron enseguida c\u00f3mo \u201c\u2026 una vez hecha la clarificaci\u00f3n a que se refiere el anterior acuerdo y obtenido el concepto profesional de que all\u00ed se trata, el comprador \u00c1ngel Mar\u00eda Caballero Lian, reconocer\u00e1 al vendedor Hugo Hern\u00e1ndez, sobre saldos insolutos, un inter\u00e9s equivalente al del \u00edndice de precios al consumidor (I.P.C.) del a\u00f1o inmediatamente anterior, certificado por el Gobierno y\/o el Banco de la Rep\u00fablica\u201d (literal c, numerales 2\u00b0 y 3\u00b0). <\/p>\n
Este aspecto de la relaci\u00f3n contractual permite confirmar lo dicho acerca de la supervivencia del negocio jur\u00eddico, pues en estas estipulaciones, tras reconocer con una indiscutible claridad la existencia de \u201c\u2026 obligaciones pendientes \u2026\u201d en cabeza del comprador, las partes acordaron que ellas fueran \u201c\u2026 congeladas o suspendidas \u2026\u201d hasta que el vendedor clarificara \u201c\u2026 totalmente la tradici\u00f3n del inmueble que es objeto de compraventa \u2026\u201d, resultado que, a su turno, determinar\u00eda que el comprador reconociera cierta tasa de inter\u00e9s sobre los saldos insolutos. <\/p>\n
Como puede advertirse, estas condiciones introdujeron un orden para el cumplimiento de las obligaciones, en el sentido de disponer que inicialmente el vendedor deb\u00eda sanear la tradici\u00f3n del inmueble (literal a, numerales 1\u00b0 y 4\u00b0) y que los compromisos pendientes del comprador, en particular, el pago del saldo del precio, quedar\u00edan en suspenso mientras se cumpl\u00eda lo primero, expresiones que, sin duda alguna, aparejan una aceptaci\u00f3n inequ\u00edvoca acerca de la vigencia de tales obligaciones, sin que en parte alguna se observe siquiera una insinuaci\u00f3n y, mucho menos, un acuerdo expl\u00edcito en torno de su extinci\u00f3n. <\/p>\n
d. Finalmente, en el literal b, numeral 1\u00b0 se encuentra la estipulaci\u00f3n por medio de la cual el comprador Caballero Lian \u201c\u2026 deja en libertad al vendedor Hugo Hern\u00e1ndez para continuar o no con la negociaci\u00f3n del predio \u2018La Ilusi\u00f3n\u2019 \u2026\u201d, para prever asimismo que \u201c\u2026 en el evento de no continuar devolver\u00e1 los dineros recibidos con una tasa de inter\u00e9s del 3% mensual, contados a partir de la fecha de entrega de los dineros\u201d (literal b, numeral 1\u00b0, subraya la Sala). <\/p>\n
Sobre este particular, el recurrente asevera que tal manifestaci\u00f3n no supone la concreci\u00f3n de un nuevo contrato de signo contrario al de la compraventa, que es lo que caracteriza el mutuo disenso, pues lo que se introdujo al contrato fue una condici\u00f3n resolutoria potestativa a favor del vendedor, que depend\u00eda de un suceso futuro, incierto o eventual, sin que all\u00ed se hubiese tomado decisi\u00f3n alguna acerca de la disoluci\u00f3n, ni existiera un consentimiento rec\u00edproco en dar por extinguido el negocio jur\u00eddico. <\/p>\n
Evidentemente, resulta palmario que del texto que acaba de reproducirse no emerge la configuraci\u00f3n del mutuo disenso expreso reclamado, pues una cosa es que el comprador le conceda al vendedor la potestad de que unilateralmente decida si contin\u00faa o no con la negociaci\u00f3n del predio, y otra diametralmente distinta es que de tal circunstancia se quiera extraer, sin m\u00e1s, casi de manera autom\u00e1tica, una declaraci\u00f3n mutua o rec\u00edproca de los contratantes con destino a aniquilar un convenio sinalagm\u00e1tico. <\/p>\n
Si el vendedor contaba con la posibilidad de escoger entre la continuaci\u00f3n del contrato o su terminaci\u00f3n, pudiendo optar por una u otra con un considerable grado de autonom\u00eda y discrecionalidad, sin que, por lo mismo, fuera factible establecer de manera anticipada el sentido hacia el cual orientar\u00eda finalmente su voluntad, aflora n\u00edtidamente que no resultaba admisible sostener que una estipulaci\u00f3n de corte semejante implicaba o, para usar el confuso giro empleado por el Tribunal, pod\u00eda \u201c\u2026 servir como prueba \u2026\u201d de un consentimiento mutuo de anonadar, extinguir o abolir el negocio jur\u00eddico, pues, en los precisos t\u00e9rminos en que ella fue redactada, s\u00f3lo hab\u00eda una persona, no dos, que conservaba el dominio sobre la suerte definitiva de tal relaci\u00f3n jur\u00eddica patrimonial. <\/p>\n
No se aprecia la existencia de un consentimiento mutuo o rec\u00edproco, como perentoriamente lo exige la ley para que se estructure cabalmente el mutuo disenso o convenio extintivo (cfr. art\u00edculos 1602 y 1625 C\u00f3digo Civil, 864 C\u00f3digo de Comercio), pues, ha de insistirse, la determinaci\u00f3n final era del resorte libre y exclusivo de uno de los contratantes – vendedor -, sin que la voluntad del otro – comprador – pudiera tener alguna intervenci\u00f3n o influencia, al punto que en la fecha de celebraci\u00f3n del tantas veces mentado acuerdo aclaratorio el panorama aparec\u00eda completamente hipot\u00e9tico o incierto en cuanto al ejercicio que en alguna ocasi\u00f3n posterior, si fuera el caso, se har\u00eda de una potestad de tal naturaleza. <\/p>\n
Por ende, resulta inaceptable siquiera pensar que por el hecho de brind\u00e1rsele al vendedor la facultad de \u201c\u2026 continuar o no continuar con la negociaci\u00f3n del predio \u2026\u201d el comprador mostr\u00f3 asentimiento o conformidad con la decisi\u00f3n que \u00e9l habr\u00eda de adoptar, pues no ha de perderse de vista, como se dijo, que para tal momento el uso de dicha prerrogativa era absolutamente eventual, de manera que all\u00ed no hab\u00eda nada que consentir o aprobar, y sin que, por lo mismo, fuera posible manifestar aquiescencia anticipada y expresa sobre aquello que entonces no exist\u00eda ni se conoc\u00eda, como tampoco pod\u00eda hacerse simult\u00e1neamente sobre dos situaciones no s\u00f3lo hipot\u00e9ticas, sino excluyentes y opuestas. <\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, muestra reveladora de que dicha estipulaci\u00f3n no aparejaba un mutuo disenso expreso es su mismo texto, el cual preve\u00eda que \u201c\u2026 en el evento de no continuar \u2026\u201d con el contrato el vendedor devolver\u00eda el dinero recibido, estipulaci\u00f3n de la que indiscutiblemente emerge no s\u00f3lo que la terminaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico no se hab\u00eda configurado para tal momento, como erradamente pareci\u00f3 entenderlo el Tribunal, sino que ella no se desprend\u00eda del contenido del documento, correspondiendo a un acontecimiento no m\u00e1s que contingente o potencial. <\/p>\n
<\/p>\n
5. En este orden de ideas, con base en el examen integral de las m\u00faltiples y heterog\u00e9neas condiciones incorporadas en el documento aclaratorio de 2 de septiembre de 1998, puede concluirse certeramente que de su tenor no se pod\u00eda inferir el mutuo disenso expreso que desatinadamente reconoci\u00f3 el juzgador de segunda instancia, pues del complejo de sus estipulaciones, vistas de manera individual o en conjunto, no se deriva ni remotamente un acuerdo con tal naturaleza y alcance, en la medida en que la mayor\u00eda de sus cl\u00e1usulas no hicieron m\u00e1s que mostrar, de una u otra forma, la intenci\u00f3n de perseverar en la ejecuci\u00f3n y cumplimiento del negocio jur\u00eddico, reafirmando su vigor como fuente de obligaciones, a la vez que la \u00fanica estipulaci\u00f3n que abord\u00f3 la extinci\u00f3n de la relaci\u00f3n jur\u00eddica lo hizo desde una perspectiva que, bajo ninguna \u00f3ptica, resist\u00eda el peculiar entendimiento que de modo contraevidente le brind\u00f3 el Tribunal, pues, a riesgo de fatigar, resulta casi obvio recalcar que nadie puede percibir como rec\u00edproco y expreso algo que solamente es aleatorio y unilateral. <\/p>\n
En esta materia, tiene dicho la Corte que el error f\u00e1ctico se tipifica en aquellos casos en que el fallador, transgrediendo el marco de la soberan\u00eda que lo asiste para apreciar las pruebas, distorsiona o altera en forma manifiesta y notoria el contenido objetivo de una pieza de convicci\u00f3n, como ocurri\u00f3 en este litigio, pues definitivamente no hab\u00eda lugar a deducir razonablemente una voluntad conjunta y expl\u00edcita de romper el nexo jur\u00eddico tendido entre los contratantes, cuando, seg\u00fan qued\u00f3 expuesto, esto no era lo que emanaba de ninguna de las condiciones plasmadas en el documento aclaratorio sobre el cual fue edificado el raciocinio que fungi\u00f3 como soporte medular de la sentencia combatida. <\/p>\n
Por tanto, si las normas rectoras de la controversia, en los t\u00e9rminos en que ella fue planteada en la demanda inicial, exigen que el mutuo disenso como fen\u00f3meno extintor de una obligaci\u00f3n – contrarius consensus – provenga de manera inequ\u00edvoca e indiscutible de un \u201c\u2026 consentimiento mutuo \u2026\u201d (art\u00edculo 1602 C.C.), o de una \u201c\u2026 convenci\u00f3n en que las partes interesadas, siendo plenamente capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula \u2026\u201d (art\u00edculo 1625, inciso 1\u00b0, C.C.), emerge claramente que ellas terminaron siendo infringidas indirectamente, por aplicaci\u00f3n indebida, en tanto que se les hizo actuar frente a un supuesto de hecho que no se ajusta a la descripci\u00f3n abstracta y general contenida en ellas. <\/p>\n
\u201cSi la voluntad de los interesados crea el contrato, esa misma voluntad puede dejarlo sin efectos. Concurriendo todos aquellos que intervinieron en la formaci\u00f3n del acto jur\u00eddico, \u00e9ste puede ser extinguido por mutuo acuerdo porque, por regla general, las cosas en derecho se deshacen de la misma manera como se hacen.\u201d (sentencia de 23 de septiembre de 1966, G.J. t. CXVII, pag. 323). <\/p>\n
Por otro lado, resulta pertinente destacar, en atenci\u00f3n a las especiales condiciones que distinguen la instituci\u00f3n del mutuo disenso, mayormente si es expreso, como el que aqu\u00ed se reclam\u00f3, y a los radicales efectos supresores que de \u00e9l irradian, que su demostraci\u00f3n impone forzosamente la presencia de elementos de juicio que, de manera incontestable, ofrezcan claridad y certeza en torno de su efectiva configuraci\u00f3n: <\/p>\n
\u201c \u2026 Y se comprender\u00e1 as\u00ed como para la prueba de la formaci\u00f3n del contrato se debe exigir que sea contundente y que no admita duda, lo propio debe acontecer en lo que ata\u00f1e a su aniquilamiento; en uno y otro caso requi\u00e9rese por igual la demostraci\u00f3n patente del hecho correspondiente.\u201d (sentencia de 2 de febrero de 1994, G.J. t. CCXXVIII, pag. 125). <\/p>\n
Finalmente, ha de decir la Sala que el yerro descrito es trascendente, en la medida en que, de no haberse cometido, otro habr\u00eda sido el sentido del fallo, en especial, si se tiene en cuenta que el desatino recay\u00f3 sobre la apreciaci\u00f3n que el Tribunal hizo del medio demostrativo fundamental que le permiti\u00f3 concluir que se hab\u00eda estructurado un mutuo disenso expreso, sin que, por lo mismo, sea necesario examinar espec\u00edficamente las restantes probanzas a que aludi\u00f3 el acusador. <\/p>\n
6. Por tanto, el cargo prospera. <\/p>\n
<\/p>\n
7. Se impone entonces el quiebre del fallo en todo lo que tiene que ver con la estimaci\u00f3n de las pretensiones de la demanda inicial, no sin antes precisar que, a diferencia de lo que fue expresado en la demanda de casaci\u00f3n, \u00e9l no tiene un alcance general o total, habida cuenta que si bien el error demostrado es suficiente para destruir los argumentos que llevaron infundamente al Tribunal a acoger las pretensiones contenidas en la demanda inicial, no lo es para derrumbar toda la motivaci\u00f3n sobre la que estuvo fundado el rechazo de las s\u00faplicas incorporadas en la demanda de mutua petici\u00f3n, como pasa a explicarse. <\/p>\n
Como qued\u00f3 visto, por medio de la demanda de reconvenci\u00f3n fueron formuladas las siguientes s\u00faplicas: <\/p>\n
Primera: Declarar que Hugo Hern\u00e1ndez Huertas incumpli\u00f3 \u201c\u2026 su obligaci\u00f3n de transferir el dominio pleno y sin limitaciones del predio \u2018La Ilusi\u00f3n\u2019 \u2026\u201d; <\/p>\n
Segunda: Condenar consecuentemente al demandado a cumplir en forma cabal y perfecta su obligaci\u00f3n de transferir el mencionado dominio en estos t\u00e9rminos: a). si resultare ser propietario del bien, se ordenar\u00e1 a la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de Purificaci\u00f3n inscribir en la columna primera del folio de matr\u00edcula inmobiliaria 368 – 0012025 la transferencia del dominio realizada por escritura P\u00fablica 1319 de 17 de abril de 1998 de la Notar\u00eda Tercera de Ibagu\u00e9 y b). si no lo fuere, se ordenar\u00e1 al demandado reconvenido adoptar las medidas pertinentes para que en el plazo de un mes o en el que el juez determine el Registrador de Instrumentos P\u00fablicos de Purificaci\u00f3n haga la inscripci\u00f3n correspondiente en el mentado folio de matr\u00edcula inmobiliaria; y para que fuera condenado al pago de los perjuicios derivados del incumplimiento de la obligaci\u00f3n. <\/p>\n
En la sentencia de segunda instancia se estim\u00f3 que este libelo conten\u00eda una indebida acumulaci\u00f3n de pretensiones, que no pod\u00edan ser tramitadas a trav\u00e9s del mismo procedimiento, toda vez que la declaraci\u00f3n de incumplimiento del contrato deb\u00eda ser resuelta por medio de un ordinario, al paso que la petici\u00f3n de su cumplimiento y las consecuenciales requer\u00edan de un ejecutivo. Por ende, el Tribunal expres\u00f3 que deb\u00eda declararse inhibido con respecto a la \u201c\u2026 segunda pretensi\u00f3n y sus consecuenciales \u2026\u201d y as\u00ed lo se\u00f1al\u00f3 en el numeral sexto de la parte resolutiva de la providencia impugnada, aspecto que, al haberse dejado totalmente por fuera del ataque extraordinario, resulta intangible para la Corte, motivo por el que simplemente ser\u00e1 trascrito en el fallo sustitutivo (C. Tribunal, fls. 247 y 250). <\/p>\n
En lo que concierne a la primera s\u00faplica de la demanda de reconvenci\u00f3n, igualmente denegada por el ad quem, ha de recordarse que ello se hizo bajo el entendido de que el vendedor Hern\u00e1ndez Huertas acept\u00f3 su incumplimiento, pero propuso una \u201c\u2026 f\u00f3rmula de arreglo de disoluci\u00f3n del contrato con indemnizaci\u00f3n de perjuicios que el demandado acept\u00f3 \u2026\u201d, con la que dej\u00f3 de ser exigible la obligaci\u00f3n y se \u201c\u2026 modificaron los efectos de cualquier eventual acci\u00f3n resolutoria \u2026\u201d; as\u00ed las cosas, dijo el sentenciador que no cab\u00eda emitir un pronunciamiento alrededor de un \u201c\u2026 incumplimiento aceptado y solucionado \u2026\u201d. <\/p>\n
Como puede verse, el rechazo de esta s\u00faplica obedeci\u00f3 estrictamente a que el Tribunal encontr\u00f3 demostrado el pretendido mutuo disenso expreso, declaraci\u00f3n que ha sido derrumbada por el ataque extraordinario; como consecuencia, esta pretensi\u00f3n ser\u00e1 objeto de nuevo examen en la respectiva sentencia de reemplazo. <\/p>\n
<\/p>\n
V. SENTENCIA SUSTITUTIVA <\/p>\n
1. En primer t\u00e9rmino, ha de decirse que est\u00e1n cumplidos los presupuestos que permiten proferir una decisi\u00f3n de fondo para poner fin a la controversia, sin que se observen irregularidades capaces de invalidar total o parcialmente lo actuado. <\/p>\n
2. Segundamente, las consideraciones que acompa\u00f1aron el despacho del cargo son suficientes para denegar todas las pretensiones de la demanda inicial, las cuales, como es sabido, apuntaron \u00fanicamente a la declaraci\u00f3n del mutuo disenso expreso, las restituciones correspondientes y la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la escritura p\u00fablica de venta en el registro de propiedad inmobiliaria. Desde luego, esta determinaci\u00f3n es adoptada por la Corte, como juez de instancia, sobre la base indiscutible de que ning\u00fan otro de los medios de prueba que militan en el expediente servir\u00eda para fundamentar una decisi\u00f3n estimatoria. <\/p>\n
Como quiera que el sentenciador de primera instancia declar\u00f3 disuelto el contrato por mutuo disenso t\u00e1cito, decisi\u00f3n que, como puede verse, resulta incongruente, se impone revocar semejante resoluci\u00f3n y sus ordenamientos consecuentes, para que, de cara a la pretensi\u00f3n de mutuo disenso expreso, bajo el amparo de los argumentos anotados, sean denegadas las s\u00faplicas de la demanda inicial. <\/p>\n
3. Por otro lado, en cuanto al alegato propuesto por el recurrente en casaci\u00f3n en cuanto a que el verdadero significado de la estipulaci\u00f3n contenida en el literal b), numeral 1\u00b0, del documento aclaratorio era el de una condici\u00f3n resolutoria meramente potestativa, la cual, de conformidad con el art\u00edculo 1535, numeral 1\u00b0, del C\u00f3digo Civil, es absolutamente nula, debe manifestar la Sala que no puede ser acogido. <\/p>\n
<\/p>\n
Para estos efectos, con independencia de la calificaci\u00f3n jur\u00eddica que pueda atribu\u00edrsele a la cl\u00e1usula en cuesti\u00f3n, basta se\u00f1alar que el planteamiento esgrimido no puede ser de recibo, habida cuenta que la doctrina de la Corte ha sostenido repetidamente que las \u00fanicas condiciones meramente potestativas que son inv\u00e1lidas son las suspensivas, que no las resolutorias. <\/p>\n
\u201c\u2026 La condici\u00f3n potestativa que consiste en la mera voluntad de la persona que se obliga, para que anule la obligaci\u00f3n en la hip\u00f3tesis del primer inciso del art\u00edculo 1535 del C. Civil, ser\u00eda la suspensiva, porque entonces esa potestad toma a su arbitrio la formaci\u00f3n del v\u00ednculo; pero no ser\u00eda nula la condici\u00f3n resolutoria, porque en tal caso el v\u00ednculo ya estar\u00eda v\u00e1lidamente constituido. Como bien lo dice Alessandri Rodr\u00edguez, \u2018si es resolutoria es v\u00e1lida, porque la obligaci\u00f3n ha podido formarse y producir todos sus efectos, ya que la condici\u00f3n resolutoria no afecta la existencia de la obligaci\u00f3n sino \u00fanicamente a su extinci\u00f3n\u2019. (Derecho Civil. Teor\u00eda de las obligaciones, p\u00e1g. 173. Chile, 1934)\u201d (sentencia de 23 de febrero de 1961, G.J. t. XCIV, pag. 535; en el mismo sentido, fallos de 22 de noviembre de 1945, G.J. LIX, pag. 791; y 3 de julio de 1969, G.J. t. CXXXI, pag. 8). <\/p>\n
4. Finalmente, en lo que concierne a la demanda de reconvenci\u00f3n, con la salvedad hecha enantes acerca del quiebre parcial de lo que sobre ella dispuso el Tribunal, proceden los siguientes comentarios, restringidos a la primera pretensi\u00f3n formulada. <\/p>\n
Por un lado, es de verse que en la escritura p\u00fablica 1319 de 17 de abril de 1998 otorgada ante la Notar\u00eda Tercera de Ibagu\u00e9, el vendedor se oblig\u00f3 a transferir, a t\u00edtulo de compraventa, el derecho de dominio y la posesi\u00f3n sobre el predio \u201cLa Ilusi\u00f3n\u201d, actuando bajo la premisa de que el inmueble era \u201c\u2026 de su exclusiva propiedad por no haberlo enajenado antes a nadie \u2026\u201d y que su derecho de dominio no ten\u00eda \u201c\u2026 limitaciones ni ha sido desmembrado \u2026\u201d, comprometi\u00e9ndose, en todo caso, al \u201c\u2026 saneamiento de la venta conforme a la ley\u201d (C.1, fls. 9 – 14). <\/p>\n
Por otra parte, ha de notarse que, a pesar de lo estipulado en dicha escritura p\u00fablica, su inscripci\u00f3n en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria 368 – 0012025 de la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de Purificaci\u00f3n apenas s\u00ed fue realizada como \u201c\u2026 compraventa de derechos de cuota \u2026\u201d tal y como lo refleja la anotaci\u00f3n identificada con el n\u00famero 28 (C.1, fls. 19 – 22). <\/p>\n
Por lo dem\u00e1s, tampoco puede perderse de vista que varias de las inconsistencias relacionadas con la situaci\u00f3n del inmueble aparec\u00edan mentadas en la promesa de contrato que precedi\u00f3 la compraventa, donde se estipul\u00f3 expresamente que \u201c… las garant\u00edas por el saldo de la deuda se entregar\u00e1n una vez se hallan (sic) levantado la inscripci\u00f3n de las demandas existentes en el folio de matr\u00edcula \u2026\u201d, por lo que puede deducirse que, en este aspecto, el documento aclaratorio suscrito con posterioridad vino no m\u00e1s que a reiterar la presencia de tales irregularidades y a establecer las condiciones en que el vendedor habr\u00eda de darles soluci\u00f3n (C. 1, fls. 2 – 8). <\/p>\n
En este orden de ideas, como quiera que, a la luz de los elementos demostrativos obrantes en el proceso, Hugo Hern\u00e1ndez Huertas no atendi\u00f3 cabalmente su obligaci\u00f3n de \u201c\u2026 transferir el dominio pleno y sin limitaciones \u2026\u201d del predio en cuesti\u00f3n, como tampoco cumpli\u00f3 de manera completa y exitosa los m\u00faltiples compromisos asumidos en el citado documento aclaratorio de la compraventa, se impone concluir, sin m\u00e1s comentarios, que la primera pretensi\u00f3n contenida en la demanda de mutua petici\u00f3n est\u00e1 llamada a abrirse camino. <\/p>\n
Como colof\u00f3n, ha de precisarse, en todo caso, que la comunicaci\u00f3n remitida el 10 de diciembre de 2001 por el vendedor al comprador con el prop\u00f3sito de informarle su decisi\u00f3n de no continuar con el negocio jur\u00eddico, aun si fuera examinada bajo el supuesto de que fue emitida en ejercicio de una condici\u00f3n resolutoria potestativa concedida v\u00e1lidamente en favor de aqu\u00e9l, tampoco tendr\u00eda la virtualidad de producir un efecto semejante sobre el contrato, en la medida en que, ha de decir la Corte, su empleo fue extempor\u00e1neo e ineficaz, pues no resultar\u00eda admisible pensar siquiera que despu\u00e9s de iniciadas por Hern\u00e1ndez Huertas las gestiones dirigidas al \u201c\u2026 saneamiento del registro escriturario \u2026\u201d, cuyo plazo l\u00edmite seg\u00fan se pact\u00f3 perentoriamente en el mismo escrito aclaratorio era el \u201c\u2026 \u00faltimo d\u00eda de febrero de 1999 \u2026\u201d, y de transcurridos m\u00e1s de tres a\u00f1os desde el otorgamiento de tal documento – 2 de septiembre de 1998 – , el vendedor conservara la potestad de tomar una decisi\u00f3n en ese sentido, como si ella pudiera prolongarse indefinidamente en el tiempo, cuando, como qued\u00f3 visto, hab\u00eda iniciado con antelaci\u00f3n la ejecuci\u00f3n de los compromisos enderezados a solucionar las irregularidades que afectaban la tradici\u00f3n del inmueble, materia en la que, se insiste, no logr\u00f3 su cometido. <\/p>\n
5. En lo que concierne a las costas del proceso, se condenar\u00e1 al actor inicial a pagar en favor del demandado, actor en reconvenci\u00f3n, aquellas correspondientes a las dos instancias en un porcentaje del 70%, como consecuencia del fracaso de sus pretensiones y de la prosperidad parcial de las s\u00faplicas contenidas en la demanda de reconvenci\u00f3n. <\/p>\n
<\/p>\n
VI. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica de Colombia y por autoridad de la ley, CASA PARCIALMENTE la sentencia de 16 de noviembre de 2004 proferida por la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagu\u00e9 dentro del proceso ordinario identificado y, en sede de instancia, <\/p>\n
RESUELVE: <\/p>\n
1. REVOCAR los numerales primero, segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto, s\u00e9ptimo, noveno y d\u00e9cimo del fallo de 4 de noviembre de 2003, dictado por el Juez Civil del Circuito de Purificaci\u00f3n, y, en su lugar, DENEGAR la totalidad de las pretensiones de la demanda inicial <\/p>\n
2. REVOCAR el ordinal octavo de la providencia indicada en el numeral anterior y, en su lugar, DECLARAR que Hugo Hern\u00e1ndez Huertas incumpli\u00f3 a \u00c1ngel Mar\u00eda Caballero Lian su obligaci\u00f3n de transferir el dominio pleno y sin limitaciones del inmueble denominado \u2018la ilusi\u00f3n\u2019; asimismo, \u201c\u2026 se inhibe la Sala para fallar respecto de las dem\u00e1s pretensiones \u2026\u201d integrantes de la demanda de mutua petici\u00f3n. <\/p>\n
3. CONDENAR al actor inicial a pagar en favor del demandado – demandante en reconvenci\u00f3n las costas procesales de ambas instancias en un porcentaje del 70%. <\/p>\n
Sin costas en el recurso extraordinario, por su prosperidad. <\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y, en su oportunidad, devu\u00e9lvase al Tribunal de origen. <\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA <\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA <\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE <\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA <\/p>\n
1 Declaraci\u00f3n del vendedor – demandante: \u201cEn el evento de causarle alg\u00fan perjuicio econ\u00f3mico al contratante \u00c1ngel Mar\u00eda Caballero Lian en la negociaci\u00f3n a que se contraen los actos jur\u00eddicos que se aclaran, en particular durante el tr\u00e1mite de la clarificaci\u00f3n o saneamiento de la tradici\u00f3n o en el contrato de arrendamiento existente y al cual alud\u00ed en el punto anterior, asumir\u00e9 tales perjuicios, previa tasaci\u00f3n convenida directamente o a trav\u00e9s de la colaboraci\u00f3n de peritos\u201d. (se subraya) <\/p>\n
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SC-107-2007 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL Magistrado Ponente C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE Bogot\u00e1 D.C., catorce (14) de agosto de dos mil siete (2007) Referencia: Exp. 08834 – 01 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[88],"tags":[],"class_list":["post-83507","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-88"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83507","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=83507"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83507\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=83507"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=83507"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=83507"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}