SC-141-2007 [0800131030081982-24646-01] <\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL <\/p>\n
Magistrado Ponente <\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR <\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., doce (12) de diciembre de dos mil siete (2007). <\/p>\n
Referencia: C-0800131030081982-24646-01 <\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n que interpusieron JORGE LUIS PAB\u00d3N APECILLA y LUZ MARINA ZULUAGA LLANOS, respecto de la sentencia de 14 de abril de 2004, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario de los recurrentes contra MAGNA LIMITADA, INVERSIONES CONSTRUCCIONES, y GRANAHORRAR. <\/p>\n
ANTECEDENTES <\/p>\n
1.- En lo pertinente, seg\u00fan la demanda y su reforma, los demandantes, previa promesa, adquirieron, a titulo de compraventa, de la sociedad MAGNA LIMITADA, mediante escritura p\u00fablica 2721 de 27 de diciembre de 1982 de la Notar\u00eda Quinta del C\u00edrculo de Barranquilla, un apartamento situado en la misma ciudad, sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, tal cual aparec\u00eda en el reglamento protocolizado en la escritura p\u00fablica 1126 de 12 de mayo de 1981 de esa notar\u00eda. <\/p>\n
2.- Los demandantes solicitaron, frente a las mentadas demandadas, en forma sucesiva, con relaci\u00f3n al citado contrato de compraventa, que se decretara la nulidad absoluta, la nulidad relativa, el desistimiento de los adquirentes o la resoluci\u00f3n por el incumplimiento de la vendedora, con el pago de perjuicios y las dem\u00e1s consecuencias que en cada caso hubiere lugar. <\/p>\n
Lo anterior, porque respecto de la sociedad vendedora, en lo medular, en el edificio donde se encuentra el apartamento y otros once m\u00e1s, al igual que un local comercial, no existen los doce garajes o al menos el que corresponde a su unidad habitacional, con las caracter\u00edsticas funcionales descritas en el reglamento de propiedad horizontal, y porque aparte de que nunca se entregaron o se pusieron a disposici\u00f3n los planos respectivos, el inmueble se construy\u00f3 en materiales de mala calidad y se recibi\u00f3 entapetado y no en pisos de granito. <\/p>\n
Relativo al banco demandado, en lo esencial, porque adem\u00e1s de financiar la obra y otorgar un cr\u00e9dito a los compradores para pagar parte del precio, conoc\u00eda todas las deficiencias anotadas, inclusive por haber sido enterado, pero nada hizo para conjurarlas, por el contrario, toler\u00f3 la adquisici\u00f3n contra el reglamento de propiedad horizontal y los planos del edificio. Fuera de esto, incumpli\u00f3 el contrato de mutuo, pues jam\u00e1s entreg\u00f3 a los demandantes el valor del cr\u00e9dito aprobado. <\/p>\n
3.- El Juzgado Octavo Civil del Circuito de Barranquilla, mediante sentencia de 7 de septiembre de 1998, adicionada luego, clausur\u00f3 la primera instancia, decretando, de oficio, la nulidad absoluta no s\u00f3lo de la escritura p\u00fablica por medio de la cual se protocoliz\u00f3 el reglamento de propiedad horizontal, al omitirse incluir los \u201cplanos\u201d y los \u201ct\u00edtulos antecedentes de dominio del lote de terreno donde se construy\u00f3 el edificio\u201d, como lo certific\u00f3 el notario respectivo, en su entender, un requisito para su existencia, sino tambi\u00e9n de la \u201cescritura p\u00fablica de compraventa\u201d, de una hipoteca y de un pagar\u00e9, por \u201cseguir la misma suerte\u201d, con las restituciones rec\u00edprocas. <\/p>\n
4.- El Tribunal, al decidir el recurso de apelaci\u00f3n de ambas partes, revoc\u00f3 la anterior decisi\u00f3n en el fallo recurrido en casaci\u00f3n y desestim\u00f3 las pretensiones. <\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL <\/p>\n
1.- El sentenciador, ante todo, constat\u00f3 la configuraci\u00f3n de la causal de nulidad absoluta de la escritura p\u00fablica 1126 de 12 de mayo de 1981 de la Notar\u00eda Quinta de Barranquilla y del reglamento de propiedad horizontal que incorporaba, puesto que al extenderla no se hab\u00edan protocolizado los planos del edificio, tal cual lo exig\u00eda la ley, cuesti\u00f3n que surg\u00eda del mismo documento y no de la certificaci\u00f3n expedida por el notario informando ese hecho, dado que era extempor\u00e1nea. <\/p>\n
Sin embargo, encontr\u00f3 que la nulidad de ese acto no pod\u00eda ser \u201cjudicialmente pronunciada\u201d, con sus consecuencias, en la forma como lo hizo el juzgado, pues si bien el reglamento de propiedad horizontal era un acto unilateral de la sociedad MAGNA LIMITADA, ten\u00eda la virtud de vincular a los terceros adquirentes de las dem\u00e1s unidades de propiedad, quienes no fueron citados antes de la sentencia de instancia, al ser causahabientes a t\u00edtulo particular de aqu\u00e9lla, quedando, por lo tanto, \u201csubordinados o adheridos como aut\u00e9nticas partes\u201d, seg\u00fan lo preve\u00eda el articulo 11 de la Ley 182 de 1948. <\/p>\n
2.- En ese orden, al imponerse el \u201cestudio y decisi\u00f3n de las pretensiones de la demanda\u201d relacionadas con el contrato de compraventa, el Tribunal, luego del estudio correspondiente las neg\u00f3. <\/p>\n
2.1.- La nulidad absoluta, por falta de objeto, porque para decir que el apartamento no estaba sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, y que, por lo tanto, era parte del edificio, antes se ten\u00eda que decretar la nulidad del reglamento, cuesti\u00f3n que no proced\u00eda, \u201cpor no haber sido pretendida en la demanda ni ser admisible, como antes se dijo, su expedici\u00f3n oficiosa\u201d, siempre que se entendiera que el apartamento no habr\u00eda sido distinto del edificio, sino apenas una parte inseparable de \u00e9l. <\/p>\n
Frente a la ausencia de causa final, esa premisa igualmente se exig\u00eda, en el evento de que el prop\u00f3sito de los actores fuera adquirir el inmueble sujeto a ese r\u00e9gimen. Ahora, si lo que determin\u00f3 la compra del inmueble fueron las especificaciones de materiales y acabados, nada de ello se demostr\u00f3 ni se afirm\u00f3 en el libelo. <\/p>\n
El objeto il\u00edcito estar\u00eda constituido por el fraude a la moral c\u00edvica y a las normas legales imperativas o de orden p\u00fablico en las fases previas a la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal, pero esto no se prob\u00f3, as\u00ed el dictamen pericial muestre severas imperfecciones y deficiencias en la funcionalidad de los garajes, de lo cual, en todo caso, frente a los permisos, certificaciones o actuaciones de las autoridades p\u00fablicas, no se desprende que dichos parqueaderos fueran menos de doce. <\/p>\n
Si no se estableci\u00f3 el objeto il\u00edcito, tampoco pudo ser tal la causal final. Lo mismo debe predicarse del m\u00f3vil subjetivo preponderante, pues para que fuere il\u00edcito, debi\u00f3 demostrarse un inter\u00e9s torcido del vendedor, distinto a recibir el precio. En cuanto a los compradores, si bien se presentaron algunas deficiencias en la construcci\u00f3n, todo se reduce a un problema de saneamiento. <\/p>\n
2.2.- La nulidad relativa, al no existir certeza sobre que fueran dolosas las declaraciones del reglamento de propiedad o dirigidas a inducir en error a los adquirentes. Adem\u00e1s, se desconoce si las fallas de las paredes y de los acabados se debieron a la calidad de los materiales o al abandono y a la falta de cuidado del apartamento, y porque lo que contrasta con el citado reglamento, pudo obedecer a negligencia o impericia del vendedor. <\/p>\n
2.3.- El desistimiento, porque procede cuando se compra cosa futura y s\u00f3lo tiene existencia parcial, de lo cual nada se aleg\u00f3 en la causa petendi, y cuando se supone que el objeto existe, \u201c\u00e9ste tenga \u00fanicamente tal existencia\u201d, pero no se demostr\u00f3 que en el edificio no hab\u00eda los doce garajes prometidos en el reglamento, aunque s\u00ed las imperfecciones y deficiencias de la zona de garajes, mas no que estuviera incompleta. <\/p>\n
2.4.- La resoluci\u00f3n, porque frente a lo \u201cdicho y repetido\u201d, la afirmaci\u00f3n de los demandantes sobre que el edificio \u201cnunca alcanz\u00f3 a quedar sujeto al r\u00e9gimen de pisos y departamentos\u201d, \u201cno pod\u00eda tener asidero\u201d, pues se demostr\u00f3 que hubo transferencia y entrega material del apartamento, y porque si bien hubo cumplimiento defectuoso, esto no era suficiente para el efecto, sino que se requer\u00eda un incumplimiento que trascendiera la causa final o el m\u00f3vil subjetivo determinante, que no es el caso. <\/p>\n
3.- Como las pretensiones principales sucesivas no prosperaron y tampoco, por obvias razones, las complementarias y consecuenciales, el Tribunal se adentr\u00f3 a estudiar la responsabilidad de la entidad bancaria demandada, derivada de la no entrega del cr\u00e9dito otorgado, la cual no encontr\u00f3 configurada, por no haber existido el contrato de mutuo. <\/p>\n
EL RECURSO DE CASACI\u00d3N <\/p>\n
En la demanda presentada para sustentarlo, doce cargos formularon los recurrentes contra la sentencia compendiada, los tres primeros al abrigo de la causal quinta, el cuarto de la tercera, los cinco siguientes de la segunda y los tres \u00faltimos de la primera, del art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. La Corte, para su estudio y decisi\u00f3n, agrupar\u00e1 el primero y el d\u00e9cimo, el segundo y el tercero, el quinto al noveno y el und\u00e9cimo y el duod\u00e9cimo, por las razones que en su momento se dir\u00e1n. <\/p>\n
CARGO PRIMERO <\/p>\n
1.- Denuncia la falta de competencia del sentenciador, erigida en causal de nulidad en el art\u00edculo 140, numeral 2\u00ba del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, por no estar facultado para crear un contradictorio obligatorio donde no lo hab\u00eda. <\/p>\n
2.- En su desarrollo, los recurrentes sostienen que, respecto de las relaciones o actos jur\u00eddicos, el art\u00edculo 83 de la obra en cita, entre otras cosas de alcance restrictivo, limita la intervenci\u00f3n en un proceso, \u00fanicamente a las \u201cpersonas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos\u201d. <\/p>\n
El Tribunal, empero, consider\u00f3 que, adem\u00e1s de las indicadas personas, exist\u00edan otras que tambi\u00e9n integraban el contradictorio obligatorio, as\u00ed tuvieran la calidad de \u201cterceros\u201d frente a esas relaciones o actos jur\u00eddicos, pero que, en todo caso, \u201chan llegado a ser partes por adhesi\u00f3n o subordinaci\u00f3n\u201d. <\/p>\n
Se trata, dice, de las personas que figuraban en los certificados de tradici\u00f3n y libertad allegados al proceso, como adquirentes de los dem\u00e1s apartamentos. Sin embargo, como ellas \u201cno participaron\u201d en la escritura p\u00fablica que contiene el reglamento de propiedad horizontal, pues MAGNA LIMITADA, INVERSIONES CONSTRUCCIONES, fue la \u00fanica que intervino, el \u201cad-quem asumi\u00f3 una competencia de la cual carece\u201d. <\/p>\n
3.- Solicitan los recurrentes, en consecuencia, que no sea revocada la nulidad absoluta decretada por el a-quo, en protecci\u00f3n al derecho fundamental a un debido proceso y a una tutela material efectiva. <\/p>\n
CARGO D\u00c9CIMO <\/p>\n
1.- Acusa la violaci\u00f3n directa de los art\u00edculos 83 y 306 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, entre otros. <\/p>\n
2.- Manifiestan los recurrentes que al limitar el primer precepto citado el litisconsorcio necesario \u00fanicamente a las personas que han sido sujetos de las relaciones o actos jur\u00eddicos que se ventilen en un proceso, el Tribunal, en el caso, no pod\u00eda extenderlo, como lo hizo, a quienes, respecto del reglamento de propiedad horizontal, \u201chan llegado a ser partes por adhesi\u00f3n o subordinaci\u00f3n\u201d, concretamente a los dem\u00e1s adquirentes de apartamentos, porque ellos eran ajenos a la constituci\u00f3n y a la protocolizaci\u00f3n de ese acto jur\u00eddico. <\/p>\n
3.- Concluyen los impugnantes que si el Tribunal hubiere restringido el contradictorio en la forma dicha, habr\u00eda confirmado la sentencia del juzgado que declar\u00f3 la nulidad absoluta del citado reglamento con todos sus efectos arrasadores. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- Como en ambos cargos los recurrentes controvierten la existencia del litisconsorcio necesario, esto justifica su estudio en conjunto, as\u00ed la nominaci\u00f3n de los errores sean opuestos, porque en realidad, seg\u00fan se ver\u00e1, en uno y otro se denuncia es un error de juzgamiento. <\/p>\n
2.- En principio, la ausencia de competencia implica, en primer t\u00e9rmino, que el superior no era el llamado a conocer de los recursos de apelaci\u00f3n que interpusieron las partes contra la sentencia del juzgado, bien por estar adscritos a otra Sala del mismo o de otro Tribunal, ya por haberse integrado la Sala de Decisi\u00f3n de manera irregular1. <\/p>\n
En segundo lugar, que pese a estar facultada la Sala para decidir los recursos, extralimit\u00f3 sus funciones. De un lado, al violar el principio de la congruencia f\u00e1ctica u objetiva, en este \u00faltimo evento en las modalidades de ultra o extra petita, porque al fin de cuentas en ambos casos se act\u00faa por fuera de los senderos trazados por el legislador, y de otro, al hacer m\u00e1s gravosa la situaci\u00f3n del \u00fanico apelante o de la parte en cuya protecci\u00f3n se surti\u00f3 la consulta, porque del mismo modo, en principio, la competencia del superior es limitada. <\/p>\n
En la primera hip\u00f3tesis, por supuesto, se estar\u00eda frente a una causal t\u00edpica de nulidad procesal, como as\u00ed se estatuye en el art\u00edculo 140, numeral 2\u00ba del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, alegable en casaci\u00f3n con base en el art\u00edculo 368, numeral 5\u00ba, ib\u00eddem. En cambio, para conjurar los dem\u00e1s errores de procedimiento de que se trata, al menos en el terreno reservado al recurso extraordinario en cuesti\u00f3n, as\u00ed toquen con la competencia funcional del Tribunal, el legislador consagr\u00f3 motivos aut\u00f3nomos y propios para alegarlos, como se observa en los numerales 2\u00ba y 4\u00ba del precepto \u00faltimamente citado. <\/p>\n
Por esto, las consecuencias en uno y otro evento no son las mismas. Si el error se encuentra en el exceso de funci\u00f3n, el camino para enrostrarlo es distinto al de la nulidad procesal, porque si se trata de aquello, la competencia en casaci\u00f3n se circunscribe a depurar la decisi\u00f3n, es decir, a ajustarla a los dictados de la ley, mientras que frente a una irregularidad que trasciende todo o parte de lo actuado, esto conlleva a retrotraer el proceso al motivo que la produjo. <\/p>\n
3.- En ese orden de ideas, resulta equivocado fundar una causal de nulidad procesal, concretamente la falta de competencia funcional, por la extralimitaci\u00f3n de funciones, mucho menos sobre una circunstancia ajena al desenvolvimiento mismo del proceso, como es la discrepancia entre el Tribunal y los recurrentes acerca de la existencia del litisconsorcio necesario. <\/p>\n
El primero, al sostener que todos los adquirentes de unidades sujetas al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, por ser sucesores o causahabientes a t\u00edtulo singular de quien constituy\u00f3 y protocoliz\u00f3 el reglamento respectivo, eran \u201csubordinados o adheridos como aut\u00e9nticas partes\u201d. Los segundos, al concluir que esa calidad \u00fanicamente la tienen las \u201cpersonas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos\u201d y no los \u201cterceros\u201d a que aludi\u00f3 el Tribunal. <\/p>\n
4.- Luego, si el enfrentamiento de los recurrentes con el sentenciador no es en relaci\u00f3n con el proceso, sino respecto del alcance que tiene el art\u00edculo 83 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, desde esa perspectiva se entra a analizar la cuesti\u00f3n. <\/p>\n
Es cierto que el controvertido reglamento de propiedad horizontal lo constituy\u00f3 y protocoliz\u00f3 la sociedad MAGNA LIMITADA. Sin embargo, debe precisarse que el Tribunal no tuvo por existente el contradictorio sobre la base de identificar qu\u00e9 personas hab\u00edan intervenido en dicho acto, sino que a partir de establecer que la divisi\u00f3n del edificio por unidades privadas y la expedici\u00f3n del reglamento, fue \u201cun acto unilateral\u201d de la constructora-vendedora, expresamente se\u00f1al\u00f3 que al tenor del art\u00edculo 11 de la Ley 182 de 1948, \u201cesa clase de actos ten\u00edan entonces como hoy la virtualidad de devenir obligatorios respecto de los terceros adquirentes\u201d, de donde concluy\u00f3 que \u00e9stos, con relaci\u00f3n a ese reglamento, hab\u00edan quedado \u201csubordinados o adheridos como aut\u00e9nticas partes\u201d. <\/p>\n
Ahora, como el litisconsorcio necesario se determina por la \u201cnaturaleza\u201d de la relaci\u00f3n o del acto jur\u00eddico, o por \u201cdisposici\u00f3n legal\u201d, tal cual lo ense\u00f1a el art\u00edculo 83 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, es claro que el ataque en el punto anduvo desenfocado, porque esta \u00faltima hip\u00f3tesis fue la que tuvo en cuenta el Tribunal para concluir en su existencia y no la primera, que es la que desarrolla la censura. <\/p>\n
As\u00ed las cosas, a efectos de que se decretara la nulidad absoluta del reglamento, los recurrentes debieron enfilar la acusaci\u00f3n a mostrar por qu\u00e9 el reglamento de propiedad horizontal, pese a lo se\u00f1alado en el art\u00edculo 11, inciso 2\u00ba de la Ley 182 de 1948, seg\u00fan el cual \u201cDicho reglamento tendr\u00e1 fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier t\u00edtulo\u201d, no vinculaba a las dem\u00e1s personas referidas por el Tribunal. Mas, como no lo hicieron esto es suficiente para el fracaso del cargo. <\/p>\n
La Corte tiene dicho que los \u201ccargos operantes en un recurso de casaci\u00f3n no son otros sino aquellos que se refieren a las bases fundamentales del fallo recurrido con el objeto de desvirtuarlos o quebrantarlos\u201d. De ah\u00ed que \u201ccuando los cargos hechos en un recurso no se relacionan con esos fundamentos, son inoperantes\u201d, el recurrente no puede \u201calegar con \u00e9xito, razones o aducir argumentos en que no se apoya el fallo recurrido\u201d2. <\/p>\n
5.- Los cargos primero y d\u00e9cimo, por lo tanto, no se abren paso. <\/p>\n
CARGOS SEGUNDO Y TERCERO <\/p>\n
1.- En el primero, los recurrentes acusan la falta de competencia del Tribunal, aduciendo que mientras el contradictorio obligatorio que se dej\u00f3 establecido no se integrara, se carec\u00eda de competencia para proferir fallo de segunda instancia (art\u00edculo 140, numeral 2\u00ba del C\u00f3digo de Procedimiento Civil). <\/p>\n
Por esto, ante todo, se impon\u00eda adoptar las medidas de saneamiento de rigor para conjurar la irregularidad, por ser un asunto de orden p\u00fablico, decretando la nulidad de lo actuado hasta donde se permitiere, para as\u00ed restablecer el derecho que tienen las partes a obtener una decisi\u00f3n de m\u00e9rito sobre las cuestiones planteadas y a esperar que el juez lo hiciera en todo aquello en que debe actuar inquisitivamente. <\/p>\n
2.- En el otro cargo, los impugnantes alegan la causal de nulidad prevista en el art\u00edculo 140, numeral 9\u00ba del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, por no haberse notificado o emplazado a los terceros por \u201cadhesi\u00f3n o subordinaci\u00f3n\u201d que deb\u00edan concurrir obligatoriamente como parte. <\/p>\n
Lo anterior, porque pese a que el juzgador reconoci\u00f3 la existencia del contradictorio necesario, omiti\u00f3 adoptar las medidas indispensables para evitar una sentencia inhibitoria, decretando la nulidad de lo actuado a partir de la sentencia de primera instancia y permitir as\u00ed integrar la litis, restableciendo de paso el derecho de las partes a una decisi\u00f3n de fondo sobre lo pedido y lo que se deba proveer de oficio. <\/p>\n
3.- Solicitan que se retrotraiga la actuaci\u00f3n hasta antes de la sentencia de primera instancia, para que, en lugar de un fallo inhibitorio, se integre el contradictorio necesario, y luego, en los mismos t\u00e9rminos, se decrete la nulidad absoluta que de oficio reconoci\u00f3 el juzgado con todas sus consecuencias. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- Las acusaciones en comento se a\u00fanan para su estudio, porque fuera de que en ellas se acepta la existencia del litisconsorcio necesario, contrariamente a como se sostuvo en los dos cargos anteriores, atinan a lo mismo, y porque, b\u00e1sicamente, ponen de presente la violaci\u00f3n del derecho fundamental a un debido proceso y a una tutela material efectiva. <\/p>\n
2.- Si la falta de competencia se tipifica, en t\u00e9rminos generales, cuando el conocimiento del asunto se encuentra atribuido a otra Sala del mismo o de otro Tribunal o en el evento en que la Sala de Decisi\u00f3n haya sido integrada irregularmente, tal cual qued\u00f3 arriba explicado, es claro que como en el cargo segundo se solicita que se retrotraiga el proceso y se renueve la actuaci\u00f3n viciada, pero no que se remita el expediente a la autoridad judicial competente o que se integre debidamente la Sala de Decisi\u00f3n, la falta de integraci\u00f3n del contradictorio tipifica una causal de nulidad distinta a la que en ese cargo se invoca. <\/p>\n
Concretamente, la prevista en el art\u00edculo 140, numeral 9\u00ba del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, porque al decir de la Corte, la falta de notificaci\u00f3n o emplazamiento de quienes deben ser citados como parte, comprende a los \u201clitisconsortes que mencionados en la demanda y en el auto admisorio de la misma no fueron notificados de \u00e9ste; como frente a quienes deben ser citados, y no lo han sido, a pesar de que por ley o por la naturaleza del litigio deben demandar o ser demandados\u201d3. <\/p>\n
3.- Como esa causal, precisamente, se alega en el cargo tercero, se impone examinar ante todo si el vicio de procedimiento existe. <\/p>\n
3.1.- Con ese prop\u00f3sito, pertinente resulta observar que la nulidad absoluta del reglamento de propiedad horizontal y de la escritura p\u00fablica que lo contiene, no fue planteada expresamente en la demanda ni en su reforma, porque con independencia de la causa petendi, las pretensiones de nulidad absoluta, nulidad relativa, desistimiento y resoluci\u00f3n, se dirigieron contra el contrato de compraventa de un apartamento. <\/p>\n
Empero, el sentenciador consider\u00f3 que esa nulidad \u201cno pod\u00eda ser judicialmente pronunciada\u201d, con todas sus consecuencias, como lo hizo el juzgado, porque las personas que hab\u00edan adquirido las dem\u00e1s unidades de propiedad horizontal, a quienes por disposici\u00f3n legal las vinculaba el referido reglamento, no hab\u00edan sido citadas al proceso en la oportunidad debida. <\/p>\n
3.2.- En esa medida, si la causal de nulidad procesal invocada tiende a evitar un fallo inhibitorio, el error de procedimiento es inexistente, porque esa no fue la decisi\u00f3n que adopt\u00f3 el Tribunal, por el contrario, interpartes, reconoci\u00f3 la existencia del vicio absoluto del reglamento de propiedad horizontal, sin decretar la nulidad y el statu quo, en consideraci\u00f3n a que para esto, que no para aquello, se requer\u00eda, como lo tiene explicado la Corte, enlazando lo previsto en el \u201cart\u00edculo 306 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil con lo dispuesto en el art\u00edculo 2\u00b0 de la ley 50 de 1936\u201d, entre otros presupuestos, que \u201ctodas las partes involucradas en el negocio jur\u00eddico hubiesen acudido al proceso\u201d4. <\/p>\n
Desde luego que el Tribunal fue m\u00e1s all\u00e1, porque al adentrarse al estudio y decisi\u00f3n de las pretensiones de la demanda, entre ellas, la nulidad absoluta del contrato de compraventa, consider\u00f3 que el vicio que afectaba el reglamento de propiedad horizontal, repercut\u00eda en la falta de causa y de objeto de dicho contrato, seg\u00fan se entendiera, respectivamente, que el prop\u00f3sito de los demandantes hubiere sido comprar un inmueble sujeto a dicho r\u00e9gimen, pero no lo hubo, o que el \u201capartamento\u2026no habr\u00eda sido un inmueble distinto del edificio, sino apenas una parte inseparable de \u00e9l\u201d, \u201cque lo que habr\u00eda existido como tal inmueble habr\u00eda sido \u00e9ste y no aqu\u00e9l\u201d. <\/p>\n
Sin embargo, no decret\u00f3 la pedida nulidad absoluta del contrato de compraventa, precisamente por falta de objeto y de causa, seg\u00fan el caso, al estimar que para ello \u201cpreviamente habr\u00eda que dar por nulo el acto constitutivo de la propiedad horizontal\u201d. Decisi\u00f3n que, como lo dijo, no pod\u00eda adoptar, porque, de un lado, esa nulidad no hab\u00eda \u201csido pretendida en la demanda\u201d, y de otro, por no ser \u201cadmisible, como antes se dijo, su expedici\u00f3n oficiosa\u201d. <\/p>\n
4.- Lo cargos segundo y tercero, por lo tanto, sin m\u00e1s, est\u00e1n llamados al fracaso. <\/p>\n
CARGO CUARTO <\/p>\n
1.- Denuncia la sentencia del Tribunal por \u201ccontener en su parte resolutiva declaraciones o disposiciones contradictorias\u201d. <\/p>\n
2.- En su desarrollo, los recurrentes insisten en que la nulidad absoluta del reglamento de propiedad horizontal, forzosamente repercut\u00eda sobre las pretensiones invocadas, pues declarada de oficio aqu\u00e9lla, irremisiblemente ten\u00eda que ser decretada la nulidad absoluta del contrato de compraventa y todo lo que gir\u00f3 a su alrededor, m\u00e1xime cuando el fundamento de esto \u00faltimo se soportaba en dicho reglamento. <\/p>\n
El tribunal, pese a esa dependencia, hizo lo contrario, es decir, se abstuvo de resolver de oficio lo primero, argumentando la falta de integraci\u00f3n del contradictorio obligatorio, y desestim\u00f3 todas las pretensiones, incurriendo en contradicci\u00f3n, porque si estaba impedido para fallar aquello, no pod\u00eda librar sentencia de m\u00e9rito sobre lo consecuencial. <\/p>\n
3.- Solicitan que se case totalmente el fallo recurrido y se proceda de conformidad. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- La causal de casaci\u00f3n de que se trata, como es sabido, debe verificarse en funci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n de la sentencia, en el entendido que se instituy\u00f3 para remover cualquier obst\u00e1culo que, por ser antag\u00f3nico u oscuro, impida la eficacia del derecho en ella misma reconocido a las partes. <\/p>\n
Por esto, de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 368, numeral 3\u00ba del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, las disposiciones o declaraciones contradictorias deben buscarse en la parte \u201cresolutiva de la sentencia\u201d, que es donde, stricto sensu, se hacen las manifestaciones de certeza, con independencia de que se pueda acudir a las razones de la decisi\u00f3n para desentra\u00f1ar la l\u00f3gica del pronunciamiento. <\/p>\n
Si bien, en principio, dice la Corte, \u201cdebe examinarse la parte resolutiva del fallo a fin de establecer la existencia de las contradicciones que fundan la causal tercera de casaci\u00f3n\u201d, lo cierto es que como la \u201cparte motiva y resolutiva constituyen una unidad, no puede prescindirse de aqu\u00e9lla cuando de precisar el alcance y contenido de \u00e9sta se trata\u201d5. <\/p>\n
En coherencia, como la causal de casaci\u00f3n en comento fue instituida para zanjar errores de procedimiento, es claro que esa v\u00eda tampoco puede utilizarse para controvertir el juzgamiento del caso. Como se tiene explicado, la \u201cdiscusi\u00f3n que esta causal plantea presupone la conformidad del recurrente con el derecho sustancial aplicado, sin que le sea permitido, por ende, cuestionar los fundamentos materiales de la decisi\u00f3n\u201d6. <\/p>\n
2.- Frente a lo anterior, salta de bulto que la acusaci\u00f3n resulta infundada, porque como arriba se se\u00f1al\u00f3, el Tribunal de ninguna manera se inhibi\u00f3 para pronunciarse, de oficio, interpartes, sobre el vicio absoluto que afectaba la escritura p\u00fablica que contiene el reglamento de propiedad horizontal, al punto que lo reconoci\u00f3, pero sin efectos, respecto de las dem\u00e1s personas a quienes ese acto jur\u00eddico vinculaba. <\/p>\n
Luego, si ello es as\u00ed, como en efecto lo es, resulta totalmente equivocado sostener que las pretensiones de la demanda se negaron sobre la base de una decisi\u00f3n abstencionista. Por supuesto que el Tribunal ni siquiera consider\u00f3 la nulidad absoluta del contrato de compraventa, como dependiente del vicio que afectaba el reglamento de propiedad horizontal, que es la tesis defendida por los recurrentes, porque al constatarlo y reconocerlo, sin perjuicio de terceros, simplemente, al margen del resultado definitivo, lo lig\u00f3, aut\u00f3nomamente, al objeto y a la causa del referido contrato. <\/p>\n
Lo primero, en el entendido de que el \u201capartamento\u2026no habr\u00eda sido un inmueble distinto del edificio, sino apenas una parte inseparable de \u00e9l; que lo que habr\u00eda existido como tal inmueble habr\u00eda sido \u00e9ste y no aqu\u00e9l\u201d. Lo segundo, en el evento de que el prop\u00f3sito de los demandantes hubiere sido comprar un inmueble sujeto a ese derecho. <\/p>\n
Con todo, no decret\u00f3 la nulidad del contrato de compraventa, porque para ello \u201cpreviamente habr\u00eda que dar por nulo el acto constitutivo de la propiedad horizontal\u201d. Decisi\u00f3n que no pod\u00eda adoptar \u201cpor no haber sido pretendida en la demanda ni ser admisible, como antes se dijo, su expedici\u00f3n oficiosa\u201d. <\/p>\n
3.- As\u00ed las cosas, como ning\u00fan antagonismo u oscuridad se aprecia, el cargo est\u00e1 llamado al fracaso. <\/p>\n
CARGOS QUINTO, SEXTO, SEPTIMO, OCTAVO y NOVENO <\/p>\n
1.- En todos estos cargos se acusa la sentencia del Tribunal por \u201cno estar en consonancia con los hechos, con las pretensiones de la demanda y con las cuestiones que oficiosamente ten\u00eda que resolver el juez\u201d. <\/p>\n
2.- En su desarrollo, com\u00fan a ese grupo de cargos, los recurrentes sostienen que lo relativo al reglamento de propiedad es un tema aducido en la causa petendi, y que, adem\u00e1s, se encuentra demostrado que dicho r\u00e9gimen \u201cno se constituy\u00f3\u201d, pues no se protocolizaron los planos del edificio. <\/p>\n
La certificaci\u00f3n de 26 de septiembre de 1986, expedida por el Notario Quinto del C\u00edrculo de Barranquilla, a donde tambi\u00e9n se solicit\u00f3 la remisi\u00f3n de los referidos planos, entre otras cosas omitida, pues la que se tuvo en cuenta fue otra, y la escritura p\u00fablica respectiva, dan cuenta de ello. En los certificados de tradici\u00f3n de los apartamentos y del lote, ordenados de oficio, aparece una nota sobre el registro del reglamento. Los hechos 73 a 76 entroncan las pretensiones con ese acto jur\u00eddico. <\/p>\n
3.1.- En el quinto, porque el sentenciador debi\u00f3 afrontar oficiosamente la \u201cinconstituci\u00f3n\u201d del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, m\u00e1xime cuando todo ello incid\u00eda, forzosamente, sobre las pretensiones y hechos de la demanda, pero como estos no se tuvieron en cuenta, ni aquello se resolvi\u00f3, el \u201cfallo va por menos de lo debido\u201d. <\/p>\n
3.2.- En el sexto, por cuanto alrededor de la prueba solemne del reglamento de propiedad horizontal se viol\u00f3 el derecho fundamental a un debido proceso, pues si no se protocolizaron los planos del edificio, esa prueba era nula de pleno derecho, de conformidad con el art\u00edculo 29 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, y as\u00ed debi\u00f3 reconocerse oficiosamente, con efectos sobre las pretensiones de la demanda, pero como no se hizo, se incurri\u00f3 en \u201cm\u00ednima petita\u201d, inclusive al \u201cno tener en cuenta\u201d los hechos que se entroncaban con dicho reglamento. <\/p>\n
3.3.- En el s\u00e9ptimo, por \u201cm\u00ednima petita\u201d, al no decretarse oficiosamente la citada nulidad constitucional, pero esta vez respecto del contrato de compraventa y de todo lo dem\u00e1s que estaba influenciado, pues si antes de la escritura p\u00fablica que lo contiene no se hab\u00eda constituido el reglamento de propiedad horizontal, por las razones anotadas, esto significa que como el apartamento del caso no alcanz\u00f3 a tener existencia cierta ni individualidad jur\u00eddica, no pod\u00eda determinarse como lo exige la ley. <\/p>\n
3.4.- En el octavo, porque si la pretensi\u00f3n de desistimiento del contrato de compraventa se fundament\u00f3 en el incumplimiento, en cuanto se vendi\u00f3 el derecho de dominio de un inmueble sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, cosa que, por lo dicho, no ocurri\u00f3, esto significa que la sociedad vendedora no pudo transferir cosa cierta y determinada, pero en la sentencia no se tuvieron en cuenta los hechos del incumplimiento ni se resolvi\u00f3 sobre el particular. <\/p>\n
3.5.- En el noveno, se reitera lo del cargo inmediatamente anterior, pero en relaci\u00f3n con la pretensi\u00f3n de resoluci\u00f3n del citado contrato. <\/p>\n
4.- Solicitan, en consecuencia, que se case la sentencia y se proceda de conformidad, seg\u00fan sea el caso. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- El estudio conjunto de estos cargos obedece a que tienen en com\u00fan la misma causal de casaci\u00f3n y porque si bien cada uno de ellos apunta a una finalidad distinta, lo cierto es que todos, con matices diversos, en t\u00e9rminos generales, giran alrededor del vicio que afecta la escritura p\u00fablica que contiene el reglamento de propiedad horizontal, circunstancia que los recurrentes dicen se encuentra demostrado con los mismos medios que calcados se repiten en cada una de las acusaciones. <\/p>\n
2.- La congruencia, bien se sabe, es una regla de actividad, en cuanto le impone al juez la obligaci\u00f3n de proferir la sentencia en \u00abconsonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las dem\u00e1s oportunidades que este c\u00f3digo contempla, y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si as\u00ed lo exige la ley\u00bb (art\u00edculo 305 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil). <\/p>\n
Por esto, la trasgresi\u00f3n de esa pauta de procedimiento no puede edificarse sobre la base de controvertirse el juzgamiento del caso, porque el error se estructura, \u00fanicamente, trat\u00e1ndose de la incongruencia objetiva, cuando se peca por exceso o por defecto (ultra, extra o m\u00ednima petita), y si de los hechos se trata, cuando el sentenciador los imagina o inventa, pero no cuando los tergiversa7. <\/p>\n
Precisamente, para diferenciar los errores que, respecto del libelo, en esos t\u00f3picos suelen presentarse, la Corte tiene explicado que el yerro in procedendo ocurre \u201ccuando el fallador, sin referirse a los t\u00e9rminos ni al contenido de la demanda, esto es sin mediar ning\u00fan juicio sobre la misma ni sobre la interpretaci\u00f3n que debe d\u00e1rsele, decide el litigio a partir de peticiones no formuladas en la demanda, ni expresa ni impl\u00edcitamente, a las cuales alude el fallo de sopet\u00f3n y de modo inopinado para las partes. Revel\u00e1ndose all\u00ed un proceder que, por abrupto, muestra inmediatamente la transgresi\u00f3n de los l\u00edmites que configuran el litigio a conocimiento de la jurisdicci\u00f3n. <\/p>\n
\u201cSi por el contrario, el sentenciador se pronuncia en un determinado sentido como consecuencia de haber apreciado e interpretado la demanda, a ra\u00edz de lo cual fija los hechos y peticiones de la misma que en su sentir estructuran la disputa judicial de que conoce, y como consecuencia de ese ejercicio cae en la equivocaci\u00f3n consistente en considerar uno o varios hechos ajenos a la causa o en definir una petici\u00f3n que no le ha sido formulada, deviene la ocurrencia de un error de juicio -error injudicando-, como que en tal caso el fallador no ha obrado de manera impensada, para cuya enmienda se halla establecida la causal primera de casaci\u00f3n\u201d8. <\/p>\n
3.- En todos los cargos acumulados para su estudio, los recurrentes denuncian la incongruencia objetiva y f\u00e1ctica, aquello, b\u00e1sicamente, porque respecto de la demostrada \u201cinconstituci\u00f3n\u201d del reglamento de propiedad horizontal, de oficio no se resolvi\u00f3 lo que correspond\u00eda, y esto, porque no se tuvieron en cuenta los hechos de la demanda y de su reforma que se entroncaban con ese acto jur\u00eddico. <\/p>\n
3.1.- Es incontestable, pues aparte de ser un hecho pac\u00edfico en casaci\u00f3n, se trata de un tema que, por lo dicho, escapa al \u00e1mbito de la causal de incongruencia, que en el proceso aparece acreditado que los planos del edificio donde se encuentra el controvertido apartamento, inclusive, los t\u00edtulos antecedentes del dominio, no fueron protocolizados conjuntamente con el aludido reglamento. <\/p>\n
Sobre lo anterior, precisamente, el Tribunal concluy\u00f3, que esa omisi\u00f3n aparec\u00eda de manifiesto en la protocolizaci\u00f3n de ese acto jur\u00eddico, \u201costensibilidad que constituye el m\u00e1s significativo presupuesto de la facultad y el deber de declarar oficiosamente la nulidad absoluta que le atribuye al juez el art\u00edculo 1742 del C\u00f3digo Civil\u201d, con la modificaci\u00f3n que le introdujo el art\u00edculo 2\u00ba de la Ley 50 de 1936. <\/p>\n
Con todo, pese a que reconoci\u00f3 el vicio absoluto que afectaba el mentado reglamento, el sentenciador consider\u00f3 que la referida nulidad \u201cno pod\u00eda ser judicialmente pronunciada\u201d, porque las dem\u00e1s personas que hab\u00edan adquirido unidades de propiedad, a quienes por disposici\u00f3n legal las vinculaba el tantas veces referido acto jur\u00eddico, no hab\u00edan sido citadas al proceso en la oportunidad debida. <\/p>\n
En ese orden, no es cierto que, interpartes, el Tribunal hubiere omitido reconocer, de oficio, el vicio que afectaba el reglamento de propiedad horizontal, como se alega en los cargos quinto y sexto, raz\u00f3n de suyo suficiente para que no prosperen. Distinto es que no haya decretado la nulidad absoluta de ese acto jur\u00eddico, con todo lo que aparejaba, en atenci\u00f3n a lo previsto en el art\u00edculo 306 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, que exige para el efecto la integraci\u00f3n del contradictorio necesario. <\/p>\n
3.2.- En el cargo s\u00e9ptimo, en t\u00e9rminos generales, se sostiene que la \u201cinconstituci\u00f3n\u201d del reglamento de propiedad horizontal, por el vicio absoluto que lo afectaba, repercut\u00eda en el contrato de compraventa, espec\u00edficamente en cuanto a su objeto, pues no se pod\u00eda hablar de que el apartamento ten\u00eda existencia cierta e individualidad jur\u00eddica. <\/p>\n
Lo anterior, sin embargo, no fue extra\u00f1o para el Tribunal, porque expresamente se\u00f1al\u00f3 que la falta del acto constitutivo del anotado reglamento, incid\u00eda en el objeto y en la causa del contrato de compraventa. Lo primero, en el entendido de que el \u201capartamento\u2026no habr\u00eda sido un inmueble distinto del edificio, sino apenas una parte inseparable de \u00e9l; que lo que habr\u00eda existido como tal inmueble habr\u00eda sido \u00e9ste y no aqu\u00e9l\u201d. Lo segundo, en el evento de que el prop\u00f3sito de los demandantes hubiere sido comprar un inmueble sujeto a ese derecho. <\/p>\n
El sentenciador, desde luego, al decir que para hablar de falta de objeto o de causa, seg\u00fan el caso, respecto del contrato de compraventa, \u201cpreviamente habr\u00eda que dar por nulo el acto constitutivo de la propiedad horizontal\u201d, estaba significando, de un lado, que la nulidad de dicho contrato, contrariamente a lo que sostienen los recurrentes, no depend\u00eda de que, por cualquier circunstancia, se dejara sin valor ni efecto el anotado reglamento. <\/p>\n
De otro, que como esta \u00faltima determinaci\u00f3n no pod\u00eda adoptarse en el presente asunto, \u201cpor no haber sido pretendida en la demanda ni ser admisible, como antes se dijo, su expedici\u00f3n oficiosa\u201d, igualmente estaba denotando que tampoco pod\u00eda fulminar la nulidad absoluta del contrato de compraventa, al menos de manera oficiosa, seguramente porque lo relativo a la falta de objeto o de causa no emerg\u00eda del mismo contrato, sino que hab\u00eda que buscarla en otro documento. <\/p>\n
En ese orden, como el sentenciador, frente al vicio absoluto que afectaba el reglamento de propiedad horizontal, no decret\u00f3 la nulidad del contrato de compraventa, por razones que explicit\u00f3, es claro que en ning\u00fan yerro de incongruencia objetiva incurri\u00f3. Distinto es que esas razones sean equivocadas, pero esto de ninguna manera constituye un yerro de actividad. <\/p>\n
Lo mismo debe decirse en el evento de que a esa conclusi\u00f3n hubiere llegado a ra\u00edz de la comisi\u00f3n de errores probatorios, concretamente al apreciar pruebas il\u00edcitas, es decir, que trascienden el plano constitucional, como se denuncia en este cargo, inclusive en el sexto, pues al decir de la Corte, a prop\u00f3sito de la incongruencia, cuando se procede a \u00abenjuiciar la actividad del sentenciador en el campo probatorio\u00bb esto es \u201cm\u00e1s que suficiente para que la censura no prospere\u00bb9. <\/p>\n
3.3.- Con relaci\u00f3n a las pretensiones de desistimiento y de resoluci\u00f3n del contrato de compraventa, en los cargos octavo y noveno, los recurrentes sostienen que existe incongruencia objetiva y f\u00e1ctica, porque, respecto de lo primero, el Tribunal omiti\u00f3 resolver sobre dichos t\u00f3picos, y de lo segundo, porque no se tuvieron en cuenta los hechos del incumplimiento, es decir, que se vendi\u00f3 un inmueble sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, cuando, por lo reiterado, no lo estaba. <\/p>\n
3.3.1.- Cuanto que no se resolvieron dichas pretensiones, es de notar que el Tribunal, una vez hizo el an\u00e1lisis por separado de cada una de ellas, en el numeral segundo de la parte resolutiva de la sentencia, desestim\u00f3 las mismas. <\/p>\n
El desistimiento, por no haberse alegado en la demanda que habi\u00e9ndose comprado cosa futura, s\u00f3lo tuvo existencia parcial, y porque no se demostr\u00f3 que en el edificio no hab\u00eda los doce garajes prometidos en el reglamento, aunque s\u00ed las imperfecciones y deficiencias de la zona de garajes, pero no que estuviera incompleta. La resoluci\u00f3n, porque si bien hubo cumplimiento defectuoso, esto no era suficiente para el efecto, sino que se requer\u00eda un incumplimiento que trascendiera la causa final o el m\u00f3vil subjetivo determinante. <\/p>\n
Frente a lo anterior, claramente se pone de presente que el Tribunal no omiti\u00f3 pronunciarse sobre dichos aspectos, sino que simplemente los neg\u00f3. Por esto, la incongruencia objetiva no se estructura, porque al decir de la Cote, \u201cCosa distinta de no decidir un extremo de la litis es resolverlo en forma adversa al peticionario. En el primer supuesto el fallo ser\u00eda incongruente y, en consecuencia, atacable en casaci\u00f3n con base en la causal segunda; en el segundo no, puesto que la sentencia desfavorable implica un pronunciamiento del sentenciador sobre la pretensi\u00f3n de la parte, que s\u00f3lo podr\u00eda ser impugnada a trav\u00e9s de al causal primera, si ella viola directa o indirectamente la ley sustancial\u201d10. <\/p>\n
3.3.2.- Igual resultado debe predicarse de la inconsonancia f\u00e1ctica, porque dici\u00e9ndose que los hechos del incumplimiento, determinantes del desistimiento del contrato de compraventa y de su resoluci\u00f3n, no fueron tenidos en cuenta, esto, en el eventual caso de ser cierto, configura es un error de juzgamiento, pues como supra se indic\u00f3, el yerro de procedimiento, en tal caso, tiene lugar \u00fanicamente cuando hay imaginaci\u00f3n o invenci\u00f3n de hechos. <\/p>\n
4.- Por lo dicho, los cargos quinto, sexto, s\u00e9ptimo, octavo y noveno, no se abren paso. <\/p>\n
CARGO UND\u00c9CIMO <\/p>\n
1.- Acusa la violaci\u00f3n indirecta de los art\u00edculos 1741, 1746 del C\u00f3digo Civil, 2\u00ba de la Ley 50 de 1936, 11 y 19 de la Ley 182 de 1948, 99-6 del Decreto 960 de 1970, 37-4, 179 y 180 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, entre otros. <\/p>\n
2.- Los recurrentes afirman que el 6 de abril de 2001, solicitaron que de oficio se tuviera como prueba la copia aut\u00e9ntica de la escritura p\u00fablica, contentiva del reglamento de propiedad horizontal, y que el 30 de junio del mismo a\u00f1o, hicieron lo mismo respecto del certificado de 23 de agosto de 1996, expedido por la Notar\u00eda Quinta del C\u00edrculo de Barranquilla. <\/p>\n
Lo anterior, para acreditar, de un lado, que no se protocolizaron los planos del edificio ni los t\u00edtulos antecedentes de dominio, y de otro, que esto imped\u00eda la divisi\u00f3n de las unidades de propiedad, la existencia del apartamento como cuerpo cierto y los efectos del contrato de compraventa, entre otros. <\/p>\n
3.- Si el Tribunal, concluyen, hubiere cumplido el poder-deber de tener como pruebas esos documentos, habr\u00eda decretado la nulidad del reglamento de propiedad horizontal y de todo lo que del mismo se deriv\u00f3, como lo hizo el juzgado. <\/p>\n
CARGO DUOD\u00c9CIMO <\/p>\n
1.- Denuncia, en t\u00e9rminos generales, la violaci\u00f3n de las mismas normas citadas en el cargo anterior, como consecuencia de la comisi\u00f3n de errores de hecho probatorios. <\/p>\n
2.- En efecto, omiti\u00f3 apreciar la certificaci\u00f3n de 26 de septiembre de 1986 de la Notar\u00eda Quinta de Barranquilla, sobre que con la escritura p\u00fablica contentiva del reglamento de propiedad horizontal no se protocolizaron los planos del edificio; los certificados de tradici\u00f3n decretados de oficio, en cuanto a la nota de registro del citado reglamento; y las cl\u00e1usula primera y tercera del contrato de compraventa, donde se hace constar que el inmueble objeto del mismo estaba sujeto a ese r\u00e9gimen, lo cual fue incumplido como se dijo en la demanda, respecto de las pretensiones de desistimiento y resoluci\u00f3n. <\/p>\n
3.- La preterici\u00f3n de esas pruebas, dicen los impugnantes, llevaron al Tribunal, equivocadamente, a darle eficacia al reglamento de propiedad horizontal y a abstenerse de ordenar, de oficio, su nulidad absoluta, con todo lo que aparejaba. <\/p>\n
CONSIDERACIONES <\/p>\n
1.- Contrariamente a como se afirma, en el proceso el sentenciador dej\u00f3 establecido que al momento de protocolizarse el controvertido reglamento de propiedad horizontal, se hab\u00eda omitido incluir los planos del edificio, inclusive los t\u00edtulos antecedentes del dominio. <\/p>\n
As\u00ed lo constat\u00f3 \u201ccon claridad y sin debate\u201d en la misma escritura p\u00fablica mediante la cual se hab\u00eda protocolizado el citado acto jur\u00eddico, \u201cporque el Notario no dio cuenta al extenderla de que con \u00e9sta se protocolizaran los planos del Edificio Maracay. Al leer su texto salta a la vista que s\u00ed se protocolizaron el Reglamento de Copropiedad, la Memoria Descriptiva y la Declaraci\u00f3n de la Secretar\u00eda de Urbanismo, Fomento y Planeaci\u00f3n Municipal de Barranquilla, lo que no es m\u00e1s patente que el haberse omitido la protocolizaci\u00f3n de los planos\u201d. <\/p>\n
Igualmente, que lo anterior afectaba la mentada escritura p\u00fablica y el acto jur\u00eddico que conten\u00eda, porque esa \u201costensibilidad\u201d constitu\u00eda el \u201cm\u00e1s significativo presupuesto de la facultad y el deber de declarar oficiosamente la nulidad absoluta que le atribuye al juez el art\u00edculo 1742 del C\u00f3digo Civil\u201d, en concordancia con el art\u00edculo 2\u00ba de la Ley 50 de 1936. <\/p>\n
2.- De lo anterior se sigue que los errores probatorios que se denuncian en ambos cargos, los cuales se orientan a demostrar que el reglamento de propiedad horizontal estaba afectado de nulidad absoluta, raz\u00f3n de suyo suficiente para estudiarlos a la vez, caen al vac\u00edo, porque al margen de que tales yerros existieren, de todas formas el Tribunal y los recurrentes, aunque por caminos distintos, confluyen a lo mismo. <\/p>\n
Distinto es que, frente al vicio que el sentenciador reconoci\u00f3, no haya decretado la nulidad del mentado acto jur\u00eddico y restablecido el statu quo, como lo hizo el juzgado, determinaci\u00f3n que, en todo caso, no fue inopinada, porque como lo se\u00f1al\u00f3, apoyado en el art\u00edculo 306 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, para ello se exig\u00eda integrar el contradictorio necesario. <\/p>\n
Lo dicho, desde luego, con relaci\u00f3n al contrato de compraventa, no se pas\u00f3 por alto, porque al ocuparse de la solicitada nulidad absoluta de dicho contrato, por falta de objeto o de causa, seg\u00fan el caso, no la pudo decretar, pues para ello previamente habr\u00eda que dar por nulo el acto constitutivo de la copropiedad, nulidad a la que no pod\u00eda arribar \u201cpor no haber sido pretendida en la demanda ni ser admisible, como antes se dijo, su expedici\u00f3n oficiosa\u201d. <\/p>\n
Ahora, si tampoco, de oficio, decret\u00f3 la nulidad absoluta del mismo contrato, por falta de objeto o de causa, es de entender que no lo hizo, seguramente porque no emerg\u00eda del mismo, sino del reglamento de propiedad horizontal. Como lo tiene dicho la Corte, para el efecto se requiere que \u201cel vicio se exteriorice, resalte o ponga de bulto con la sola lectura del contrato sin necesidad de acudir a otras pruebas\u201d, dado que si la \u201ccausal de nulidad se construye al margen del acto o contrato, o sea mediante el auxilio de otras pruebas, su prosperidad procesal pende de la alegaci\u00f3n de la parte interesada\u201d11. <\/p>\n
En ese orden de ideas, si en el punto, en alguna equivocaci\u00f3n incurri\u00f3 el sentenciador, no estar\u00eda en la apreciaci\u00f3n de las pruebas que en ambos cargos se singularizan, sino en las razones que esgrimi\u00f3 para proceder de conformidad, a la postre las bases fundamentales de la decisi\u00f3n. Esto, obviamente, a partir de reconocer el vicio absoluto que, a su juicio, afectaba el reglamento de propiedad horizontal. <\/p>\n
Por supuesto que si los argumentos que al respecto esboz\u00f3 el Tribunal eran equivocados, el ataque debi\u00f3 enfilarse a desvirtuarlos. Tarea que igualmente ten\u00eda que cumplirse en el evento de que, en sentir de los recurrentes, frente al reconocido vicio absoluto que afectaba el reglamento de propiedad horizontal, de todas formas, interpartes, a\u00fan sin decretar su nulidad, proced\u00eda acceder, por las razones que fueren, a la nulidad absoluta del contrato de compraventa. <\/p>\n
Sin embargo, nada de eso se propuso, pese a lo extenso de la demanda presentada para sustentar el recurso de casaci\u00f3n. Por esto, las razones que expuso el Tribunal para no decretar la nulidad del reglamento de propiedad horizontal y del contrato de compraventa, acertadas o no, siguen amparadas por la presunci\u00f3n de acierto, sin que sobre el particular tenga la Corte que adentrarse a un estudio oficioso, dado el car\u00e1cter estricto y dispositivo del recurso de casaci\u00f3n. <\/p>\n
3.- En los cargos que se resuelven tambi\u00e9n se insin\u00faa que como no se vendi\u00f3 el apartamento sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal o en las condiciones funcionales se\u00f1aladas en el mismo, esto se entronca con el incumplimiento aducido, respecto de las pretensiones de desistimiento y de resoluci\u00f3n del contrato de compraventa. <\/p>\n
Es de notar, sin embargo, que el Tribunal expresamente se pronunci\u00f3 al respecto. Con relaci\u00f3n al desistimiento, al decir que \u201cno est\u00e1 probada la afirmaci\u00f3n de los demandantes de que en el edificio Maracay no hab\u00edan los doce garajes prometidos en el reglamento. Se estableci\u00f3 s\u00ed, que la zona de garajes ten\u00eda imperfecciones y deficiencias, pero no que estuviera incompleta\u201d. <\/p>\n
En cuanto a la resoluci\u00f3n, al dejar sentado que por lo \u201cdicho y repetido\u201d, la afirmaci\u00f3n de los demandantes sobre que el edificio \u201cnunca alcanz\u00f3 a quedar sujeto al r\u00e9gimen de pisos y departamentos\u201d, \u201cno pod\u00eda tener asidero\u201d, pues se demostr\u00f3 que hubo transferencia y entrega material del apartamento, y porque si bien hubo cumplimiento defectuoso, esto no era suficiente para el efecto, sino que se requer\u00eda un incumplimiento que trascendiera la causa final o el m\u00f3vil subjetivo determinante. <\/p>\n
Empero, como frente a los hechos del incumplimiento que valor\u00f3 el Tribunal, los recurrentes nada encaran, es de entender que en ning\u00fan error f\u00e1ctico se incurri\u00f3 sobre el particular, raz\u00f3n de suyo suficiente para que, sin m\u00e1s, esta otra parte de la impugnaci\u00f3n no se abra paso. <\/p>\n
4.- Los cargos, por tanto, no prosperan. <\/p>\n
DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la Ley, no casa la sentencia de 14 de abril de 2004, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Civil-Familia, en el proceso ordinario de JORGE LUIS PAB\u00d3N APECILLA y LUZ MARINA ZULUAGA LLANOS contra MAGNA LIMITADA, INVERSIONES CONSTRUCCIONES, y GRANAHORRAR. <\/p>\n
Sin costas en casaci\u00f3n porque los recurrentes se encuentran amparados por pobre. <\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y devu\u00e9lvase el expediente al Tribunal de origen para lo pertinente. <\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA <\/p>\n
(En comisi\u00f3n de servicios) <\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR <\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA <\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ <\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE <\/p>\n
(Con excusa justificada) <\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA <\/p>\n
1 Cfr. Sentencia 100 de25 de mayo de 2005, expediente 7198. <\/p>\n
2 G. J. Tomo LVII-563, reiterada en sentencia 190 de 24 de mayo de 1990, sin publicar oficialmente. <\/p>\n
3 Sentencia 068 de 6 de octubre de 1999, CCLXI-535, segundo semestre, volumen II, reiterada en sentencia 205 de 15 de diciembre de 2006, entre otras. <\/p>\n
4 Sentencia 173 de 10 de septiembre de 2001, expediente 5961. <\/p>\n
5 Cas. Civ. Sentencia de 20 de noviembre de 1995, CCXXXVII-1390. <\/p>\n
6 Sentencia 005 de 3 de febrero de 2004, expediente 7374. <\/p>\n
7 Cfr. Sentencia 065 de 25 de abril de 2005, expediente 014115. <\/p>\n
9 Sentencia 112 de 21 de octubre de 2003, Exp. 7486, citando doctrina anterior. <\/p>\n
10 Sentencia 107 de 9 de junio de 2001, Exp. 5719, reiterando doctrina anterior. <\/p>\n
11 Sentencia 133 de 28 de septiembre de 2004, Exp. 7896, citado doctrina anterior. <\/p>\n
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SC-141-2007 [0800131030081982-24646-01] CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL Magistrado Ponente JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR Bogot\u00e1, D. C., doce (12) de diciembre de dos mil siete (2007). Referencia: C-0800131030081982-24646-01 Se decide el recurso de casaci\u00f3n que interpusieron JORGE LUIS PAB\u00d3N APECILLA […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[88],"tags":[],"class_list":["post-83530","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-88"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83530","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=83530"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83530\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=83530"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=83530"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=83530"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}