SS-064-2007<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA <\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL <\/p>\n
MAGISTRADO PONENTE: <\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE <\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., veintiuno (21) de junio de dos mil siete (2007). <\/p>\n
Referencia: expediente n\u00famero 7892. <\/p>\n
Como la Corte, mediante providencia de 29 de septiembre de 2005, cas\u00f3 la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pasto el 6 de septiembre de 1999 en el proceso ordinario que Jaime Edmundo G\u00f3mez L\u00f3pez adelanta contra Alicia del Socorro Villacis de Obando, le corresponde ahora dictar la que debe sustituirla, con el fin de desatar la apelaci\u00f3n interpuesta por las partes frente a la decisi\u00f3n de primera instancia dictada por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ipiales el 24 de febrero de 1999. <\/p>\n
I. ANTECEDENTES <\/p>\n
En el correspondiente fallo de casaci\u00f3n los antecedentes fueron resumidos de la siguiente manera: <\/p>\n
\u201c1. El demandante convoc\u00f3 a juicio ordinario a la demandada para que se declarara, principalmente, que el inmueble descrito en la demanda era de su exclusiva propiedad; para el evento que a ello no se accediera, solicit\u00f3 declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa que suscribi\u00f3 con la opositora el 31 de enero de 1977; en subsidio de las anteriores pretensiones pidi\u00f3 la resoluci\u00f3n, por incumplimiento de Villacis de Obando en el pago del precio acordado, del referido contrato; y, para el caso que las precedentes s\u00faplicas no fueran de recibo, demand\u00f3 que se declarara resuelto, por mutuo disenso t\u00e1cito, el mencionado acuerdo de voluntades. <\/p>\n
\u201cLas pretensiones principales y subsidiarias relacionadas comprenden peticiones expresas relativas a que, como consecuencia de accederse a cualquiera de ellas, se ordenara a la opositora…restituir el aludido inmueble, con los frutos civiles y naturales que hubiere podido producir con mediana inteligencia, as\u00ed como con \u2018las cosas que forman parte del mismo\u2026o que se reputan inmuebles por la conexi\u00f3n con \u00e9l\u2019, y que se tuviera a la opositora como poseedora de mala fe. <\/p>\n
\u201c2. Fundament\u00f3 las pretensiones en los hechos que seguidamente se compendian: <\/p>\n
\u201ca) El 31 de enero de 1977, en Ipiales, celebr\u00f3 con la demandada el contrato de promesa de compraventa, por medio del cual prometi\u00f3 venderle, quien a su vez prometi\u00f3 comprarle, la casa de habitaci\u00f3n ubicada en la urbanizaci\u00f3n \u2018Los Fundadores\u2019 de la citada localidad, marcada en el plano interno de tal urbanizaci\u00f3n con la letra \u2018I\u2019. <\/p>\n
\u201cb) En ese contrato se pact\u00f3 como precio por la enajenaci\u00f3n la suma de $488.325, pagaderos as\u00ed: $48.832,50, como cuota inicial, al momento de la suscripci\u00f3n del mismo; $48.832,50, quince d\u00edas despu\u00e9s de la fecha de ese acuerdo; $48.832,50, a la firma de la escritura p\u00fablica por medio de la cual se perfeccionara el contrato prometido; y $341.820,50, \u2018con pr\u00e9stamo concedido por la Corporaci\u00f3n Popular de Ahorro y Vivienda Corpavi o por el Banco Central Hipotecario o con recursos propios\u2019. <\/p>\n
\u201cc) All\u00ed se convino que el otorgamiento de la escritura por la cual se verificara la venta prometida tendr\u00eda lugar en la notar\u00eda segunda de Ipiales, una vez que \u2018Corpavi\u2019 o el \u2018Banco Central Hipotecario\u2019 aprobara \u2018el cr\u00e9dito solicitado por el promitente comprador\u2019. <\/p>\n
\u201cd) Tambi\u00e9n se acord\u00f3 que la entrega real s\u00f3lo se efectuar\u00eda en la fecha en que la citada corporaci\u00f3n girara \u2018el valor del pr\u00e9stamo concedido y solicitado por el promitente comprador\u2019 o cuando cancelara \u2018con sus recursos propios la suma restante para completar dicho valor\u2019. <\/p>\n
\u201ce) No obstante lo dispuesto en la cl\u00e1usula cuarta de la memorada convenci\u00f3n, la opositora \u2018de manera ilegal procedi\u00f3 a ocupar el inmueble\u2026, sin que haya cancelado suma de dinero alguna\u2026por concepto de arrendamiento y\/o a manera de contraprestaci\u00f3n\u2019. <\/p>\n
\u201c3. Notificada la demandada, contest\u00f3 el libelo oponi\u00e9ndose a las pretensiones; y frente a los hechos, dijo que eran ciertos los atinentes a la fecha de suscripci\u00f3n de la promesa, al precio y su forma de pago; en relaci\u00f3n con el otorgamiento del negocio prometido manifest\u00f3 que se aten\u00eda a lo estipulado en dicho acto bilateral; admiti\u00f3 que en la aludida promesa se la autoriz\u00f3 para girar al Fondo Nacional de Ahorro el saldo del precio convenido; finalmente expres\u00f3 haber entrado en posesi\u00f3n del inmueble antes de celebrarse el susodicho contrato, por lo que no derivaba sus derechos del actor, como as\u00ed se desprend\u00eda de la misma promesa. <\/p>\n
<\/p>\n
\u201cPropuso la excepci\u00f3n que denomin\u00f3 prescripci\u00f3n extintiva de las acciones intentadas, fundada en que, de un lado, siendo ella poseedora del bien con anterioridad, incluso, a la fecha del contrato de promesa, la acci\u00f3n de dominio se encontraba extinguida por haber transcurrido m\u00e1s de veinte a\u00f1os desde el inicio de la posesi\u00f3n; y, de otro, en que como desde la fecha de celebraci\u00f3n del contrato de promesa -31 de enero de 1977- a la de presentaci\u00f3n de la demanda -31 de enero de 1997- transcurrieron veinte a\u00f1os y un d\u00eda, las acciones de nulidad absoluta y resoluci\u00f3n, tanto por incumplimiento como por mutuo disenso t\u00e1cito, se hallaban igualmente prescritas\u201d. <\/p>\n
II. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA <\/p>\n
1. Luego de que dio por establecida la legitimaci\u00f3n en la causa de las partes y de haber afirmado que para la prosperidad de la acci\u00f3n de dominio se requer\u00eda que el actor demostrara los elementos que la estructuraran, los cuales relacion\u00f3, hizo ver el a-quo c\u00f3mo si bien esta acci\u00f3n judicial hab\u00eda sido concedida al propietario para proteger su derecho frente a quien arbitrariamente lo hubiere despojado de la posesi\u00f3n sobre la cosa, la verdad era que si esa situaci\u00f3n de hecho se ejecutaba no contra la voluntad del due\u00f1o sino en desarrollo de una convenci\u00f3n ajustada entrambos, resultaba improcedente el mentado expediente judicial, toda vez que conforme al art\u00edculo 1602 del C\u00f3digo Civil el contrato es ley para las partes, sin que se pudieran desconocer en forma unilateral los derechos y obligaciones all\u00ed regulados, sentido en el que se hab\u00eda pronunciado esta Corporaci\u00f3n conforme a los precedentes jurisprudenciales que transcribi\u00f3. Indic\u00f3 que, como consecuencia de lo anterior, la pretensi\u00f3n reivindicatoria invocada como principal no estaba llamada a prosperar. <\/p>\n
2. En torno de la s\u00faplica subsidiaria de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa del predio, no sin antes aludir a las hip\u00f3tesis en que un negocio de esa especie es ineficaz, afirm\u00f3 el juzgado que el convenio involucrado en este asunto era nulo, de nulidad absoluta, por raz\u00f3n de que, al no contener un plazo o condici\u00f3n que fijara la \u00e9poca para la celebraci\u00f3n de la compraventa prometida, deven\u00eda insatisfecho el requisito previsto en el numeral 3\u00ba del art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887, pues a este prop\u00f3sito resultaba del todo indeterminado el momento al que los contratantes quisieron aludir en la cl\u00e1usula cuarta del pacto. Consider\u00f3 entonces que la nulidad se impon\u00eda, como en efecto la declar\u00f3. <\/p>\n
3. Al resolver acerca de la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n extintiva que la demandada plante\u00f3 frente a la mencionada pretensi\u00f3n de nulidad, asever\u00f3 el a-quo que por cuanto el contrato de promesa se celebr\u00f3 el 31 de enero de 1977, el comentado fen\u00f3meno prescriptivo no se alcanz\u00f3 a configurar toda vez que cuando se present\u00f3 la demanda, vale decir, el 31 de enero de 1997, no hab\u00edan transcurrido los veinte a\u00f1os que al efecto contemplaba la ley, si se ten\u00eda en cuenta que el inciso 2\u00ba del art\u00edculo 67 del C\u00f3digo Civil preve\u00eda que el primero y el \u00faltimo d\u00eda de un plazo en meses o a\u00f1os deb\u00edan tener un mismo n\u00famero en los respectivos meses. <\/p>\n
4. Se\u00f1al\u00f3 entonces el juez del conocimiento que como la pretensi\u00f3n de nulidad sal\u00eda avante, acorde con el art\u00edculo 1746 ib\u00eddem deb\u00eda resolver lo atinente a las restituciones mutuas, en orden a lo cual hizo ver c\u00f3mo, de acuerdo con la cl\u00e1usula cuarta del mentado contrato, las partes convinieron que la entrega del inmueble a la demandada se realizar\u00eda en la fecha en que la prometiente compradora cancelara el saldo del precio, lo que nunca ocurri\u00f3, pues no hab\u00eda prueba demostrativa de esa cancelaci\u00f3n. Agreg\u00f3 que por cuanto la suscripci\u00f3n de la escritura p\u00fablica mediante la cual deb\u00eda realizarse la venta y la entrega del bien a la demandada no tuvieron ocurrencia, resultaba obvio que por virtud del mentado acuerdo Villacis de Obando tampoco recibi\u00f3 el predio del litigio. De esta manera, dijo, no pod\u00eda ordenar que el inmueble en cuesti\u00f3n fuera restituido al actor, pues la posesi\u00f3n que habilitaba a la demandada no proven\u00eda del convenio cuya nulidad dispondr\u00eda. <\/p>\n
A\u00f1adi\u00f3 que como la opositora el 31 de enero de 1977 le pag\u00f3 al actor $48.832,50, ordenar\u00eda que \u00e9ste restituyera dicha suma con la correspondiente actualizaci\u00f3n monetaria. <\/p>\n
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5. Anot\u00f3, para finalizar, que al ser la decisi\u00f3n parcialmente favorable al actor, en aplicaci\u00f3n del numeral 4\u00ba del art\u00edculo 392 del estatuto procesal civil se absten\u00eda de imponer condena en costas. <\/p>\n
III. EL RECURSO DE APELACI\u00d3N <\/p>\n
El fallo de primera instancia fue apelado por las partes. <\/p>\n
1. En los escritos de sustentaci\u00f3n de la alzada el demandante precisa que con dicho recurso pretende, de manera primordial, que se revoque la decisi\u00f3n apelada y, en su lugar, se condene a la demandada de conformidad con las pretensiones principales, disponiendo la reivindicaci\u00f3n del predio, \u201cel cual ha venido siendo pose\u00eddo\u201d por la opositora \u201cen virtud de una promesa de compraventa carente de validez jur\u00eddica\u201d. Se\u00f1ala que para el caso de que no se acceda a lo anterior, de manera subsidiaria dicha impugnaci\u00f3n persigue que, al confirmarse la declaraci\u00f3n de nulidad dispuesta, se concedan todas las peticiones contenidas en el primer grupo de s\u00faplicas subsidiarias, condenando a Villacis de Obando a restituir el bien. <\/p>\n
Al sustentar los precedentes pedimentos el actor asevera que la providencia objeto de apelaci\u00f3n desconoce que la demandada, al contestar la demanda, confes\u00f3 encontrarse en posesi\u00f3n del inmueble desde el 31 de enero de 1977, cuando suscribi\u00f3 la promesa, la cual, por encontrarse \u201cviciada de nulidad absoluta\u201d de conformidad con el art\u00edculo 1611 del C\u00f3digo Civil, \u201cno genera derechos ni obligaciones entre los contratantes\u201d, motivo por el cual se debe decretar la reivindicaci\u00f3n del inmueble. Hace ver c\u00f3mo el a-quo afirm\u00f3 que el actor no le hab\u00eda entregado a la opositora el inmueble, lo que para el impugnador implica sacrificar \u201cel fondo por la forma\u201d, pues con ello aqu\u00e9l desconoci\u00f3 que conforme a la inspecci\u00f3n judicial, la confesi\u00f3n contenida en la contestaci\u00f3n a la demanda y en el interrogatorio de parte absuelto por la opositora, se demostraba que el predio \u201cen la pr\u00e1ctica s\u00ed fue entregado\u201d por el actor. <\/p>\n
Insiste en que con aquellas pruebas y los testimonios recibidos se demuestra el hecho de que Jaime Edmundo G\u00f3mez efectu\u00f3 la entrega del bien, por lo que se debe \u201cacceder a las pretensiones principales del libelo\u201d. Dice que cuando la demandada suscribi\u00f3 la susodicha promesa, \u201ccarec\u00eda del \u00e1nimus como poseedora\u201d, por lo que la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n no debe prosperar. <\/p>\n
2. La opositora, por su lado, se\u00f1ala que el juez del conocimiento desestim\u00f3 la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n respecto de la pretensi\u00f3n de nulidad absoluta del contrato, por las razones all\u00ed consignadas, las cuales juzga equivocadas, habida consideraci\u00f3n que con ese razonamiento aqu\u00e9l olvid\u00f3 que como el t\u00e9rmino se\u00f1alado en la ley para la prescripci\u00f3n extintiva debe fijarse en a\u00f1os, la tesis correcta al respecto es la consistente en que el mencionado plazo deb\u00eda contarse seg\u00fan el calendario com\u00fan, de donde si empez\u00f3 el 1\u00ba de enero, el t\u00e9rmino de un a\u00f1o expiraba o se cumpl\u00eda el 31 de diciembre, y no el d\u00eda siguiente. <\/p>\n
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Desde otro punto de vista se duele de que el juzgado se haya abstenido de imponer costas al demandante, por haber prosperado las pretensiones en forma parcial, \u201cpero sin exponer las razones de tal negativa como lo exige el art. 392 numeral 5\u00b0 del C. de P. C.\u201d, siendo que, precisamente, por no haber triunfado la reivindicaci\u00f3n, debi\u00f3 disponer esta en forma parcial. Solicita entonces declarar probada la mentada excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n extintiva y condenar en costas del actor. <\/p>\n
3. Sentadas las premisas anteriores, como la relaci\u00f3n litigiosa se trab\u00f3 regularmente y en el tr\u00e1mite impuesto a este asunto no se ha incurrido en defecto procesal que conduzca a la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 145 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, cumple ahora dictar la sentencia de reemplazo. <\/p>\n
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE <\/p>\n
1. Habida cuenta que este asunto incorpora pretensiones que fueron acumuladas en forma subordinada -sistema en que el juez podr\u00e1 pronunciarse sobre las eventuales s\u00f3lo en la hip\u00f3tesis de no prosperar ninguna de las principales-1 <\/p>\n
, a manera de explicaci\u00f3n previa debe anotar la Sala que primero abordar\u00e1 el estudio de la s\u00faplica de dominio, propuesta como principal, para seguidamente adentrarse en el an\u00e1lisis de las peticiones vinculadas con la nulidad del contrato, planteadas dentro del primer grupo de subsidiarias, pues a ellas el a-quo centr\u00f3 el \u00e1mbito de sus determinaciones, de donde accedi\u00f3 en forma parcial a las \u00faltimas de las mencionadas, y en los respectivos escritos de apelaci\u00f3n las partes limitaron su inconformidad a ese mismo contexto. <\/p>\n
2. Conforme al art\u00edculo 946 del C\u00f3digo Civil la acci\u00f3n de dominio es la que tiene el due\u00f1o de una cosa singular, de la que no est\u00e1 en posesi\u00f3n, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla, precepto a partir del cual la jurisprudencia de la Corporaci\u00f3n tiene sentado que para el buen suceso de la reivindicaci\u00f3n el promotor del litigio tendr\u00e1 que probar la presencia de los respectivos presupuestos, esto es, el derecho de dominio en cabeza del demandante, la posesi\u00f3n material en el demandado, la identidad de la cosa pretendida con la pose\u00edda por el opositor y que se trate de cosa singular o cuota determinada de cosa singular. <\/p>\n
Seg\u00fan se desprende de lo acabado de se\u00f1alar, es al demandante a quien le compete probar que ostenta la calidad de propietario del bien objeto de la pretensi\u00f3n, pues s\u00f3lo de esa manera podr\u00e1, por lo menos en principio, desvirtuar la presunci\u00f3n que protege al demandado en su condici\u00f3n de poseedor, cual lo prev\u00e9 el art\u00edculo 762 del C\u00f3digo Civil al decir, seg\u00fan su inciso segundo, que \u201cel poseedor es reputado due\u00f1o, mientras otra persona no justifique serlo\u201d. En este orden de ideas, resulta que, acorde con lo dicho por la Sala, en una acci\u00f3n como la que se viene comentando el litigio puede desarrollarse en uno cualquiera de los dos siguientes terrenos: mediante la confrontaci\u00f3n de t\u00edtulos del demandante con t\u00edtulos y posesi\u00f3n del demandado o enfrentando t\u00edtulos del actor contra la mera posesi\u00f3n del opositor (G. J., t. XLVI, pag. 626; CLV, pags. 417 y 418; CCXLIX, Volumen II, pag. 1774, entre otras). <\/p>\n
3. En esta \u00faltima hip\u00f3tesis, que es la que viene al caso, es claro que al promotor del proceso tambi\u00e9n le incumbe poner al descubierto que el opositor, en efecto, es el poseedor de la cosa reclamada, pues a este aspecto es al que alude justamente al segundo de los elementos enantes relacionado. En este punto de la exposici\u00f3n debe reiterar la Sala que la posesi\u00f3n se configura cuando aparecen cabalmente evidenciados los dos elementos que la estructuran, esto es, el animus y el corpus, significando aqu\u00e9l -elemento subjetivo-, la convicci\u00f3n o \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o de ser propietario del bien desconociendo dominio ajeno, en tanto que el segundo -material o externo-, ocupar la cosa, lo que se traduce en la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica de la misma, con actos tales como levantar construcciones, arrendarla, usarla para su propio beneficio, entre otros hechos de parecida significaci\u00f3n. Los requisitos que as\u00ed se dejan explicados, cuya base legal sustancial es, en lo fundamental, el art\u00edculo 762 del C\u00f3digo Civil, permiten distinguir la instituci\u00f3n en referencia de la tenencia, de que trata el art\u00edculo 775 ib\u00eddem, pues, en lo atinente al \u00e1nimo o conducta en una y otra situaci\u00f3n, mientras en la primera a la materialidad se junta la voluntad de comportarse ante propios y extra\u00f1os como due\u00f1o, en la segunda apenas externamente se est\u00e1 en relaci\u00f3n con los bienes. <\/p>\n
Conforme a lo se\u00f1alado por la Corporaci\u00f3n, es evidente que el C\u00f3digo Civil \u201cdestaca y relieva en la posesi\u00f3n no solo la relaci\u00f3n de hecho de la persona con la cosa, sino un elemento intelectual o sicol\u00f3gico. As\u00ed, mediante el art\u00edculo 762 establece que \u2018la posesi\u00f3n es la tenencia de una cosa determinada con \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o\u2019, con lo cual reclama para su tipificaci\u00f3n la concurrencia de dos elementos con fisonom\u00eda propia e independiente: el corpus, o sea el elemento material u objetivo; y el animus, elemento intencional o subjetivo. \u2026 Seg\u00fan la teor\u00eda subjetiva o cl\u00e1sica, que fue la acogida en el punto por los redactores de nuestro estatuto civil, de los dos elementos que la integran es el animus el caracter\u00edstico y relevante de la posesi\u00f3n y por tanto el que tiene la virtud de trocar en posesi\u00f3n la mera tenencia. Para que \u00e9sta exista es bastante la detentaci\u00f3n material; aqu\u00e9lla, en cambio, exige no s\u00f3lo la tenencia sino el \u00e1nimo de tener para s\u00ed la cosa\u201d (G. J., t. CLXVI, pag. 50). <\/p>\n
4. Por consiguiente, debido a que el derecho de propiedad se entiende como el poder jur\u00eddico que tiene su titular sobre una cosa para usarla, gozarla y disponer de ella sin respecto a determinada persona, y dado que la acci\u00f3n de dominio constituye, justamente, una consecuencia inevitable de la naturaleza propia de ese derecho, el r\u00e9gimen \u201cprobatorio impone a quien ejercita tal acci\u00f3n, en primer lugar, la obligaci\u00f3n de demostrar que es el propietario del bien que pretende reivindicar, como quiera que es este uno de los supuestos de hecho del precepto legal que consagra el efecto jur\u00eddico perseguido\u201d, y, en segundo t\u00e9rmino, desvirtuar \u201cla presunci\u00f3n de dominio que conforme al art\u00edculo 762 del C. C., ampara al poseedor demandado\u201d (G. J., t. CLV, pags. 416 y 417). <\/p>\n
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5. Descendiendo a las particularidades que ofrece este asunto, en lo tocante con la pretensi\u00f3n principal es de verse que de los presupuestos de la acci\u00f3n de dominio arriba relacionados, los inherentes a la propiedad en cabeza del demandante, la identidad del bien perseguido por \u00e9ste con el que se dice posee la demandada y la singularidad de esa cosa, no admiten reparo alguno, no s\u00f3lo porque son aspectos frente a los cuales las partes no plantearon ninguna objeci\u00f3n sino por raz\u00f3n de que los mismos aparecen debidamente acreditados dentro del proceso. <\/p>\n
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Sobre el particular es menester anotar que la propiedad del demandante respecto del bien pretendido est\u00e1 probada con la escritura n\u00famero 213 de 28 de febrero de 1973, de la Notar\u00eda Segunda de Ipiales, pues en ella Blanca Oliva Rodr\u00edguez de Mej\u00eda le transfiri\u00f3 a aqu\u00e9l, a t\u00edtulo de venta, el derecho de dominio sobre un predio de mayor extensi\u00f3n, ubicado en la carrera 6\u00aa con calle 25 de la nombrada localidad, con \u00e1rea superficiaria de 20.000 metros cuadrados, dentro del cual, luego de que fue urbanizado y acordado el reglamento de propiedad horizontal, surgi\u00f3 el inmueble objeto de la reivindicaci\u00f3n. Dicho acto, al igual que el instrumento p\u00fablico 492 de 4 de marzo de 1977, contentivo de la urbanizaci\u00f3n, fue registrado en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria n\u00famero 244-59603. La identidad del bien solicitado por el actor con el que se arguye posee la opositora, as\u00ed como la singularidad del mismo, son aspectos que quedaron evidenciados en el plenario, particularmente en la inspecci\u00f3n judicial. <\/p>\n
6. No ocurre lo propio con el presupuesto relativo a que la demandada sea la poseedora material de la cosa reclamada, por cuanto ella no la ostenta en su poder con \u00e1nimo de se\u00f1ora y due\u00f1a, toda vez que el \u201canimus\u201d, -uno de los elementos de la posesi\u00f3n, seg\u00fan atr\u00e1s se expuso con suficiente amplitud-, en su favor no obra si se tiene en cuenta que reconoci\u00f3 dominio ajeno sobre la misma, seg\u00fan pasa a verse. <\/p>\n
En efecto, de acuerdo con las peticiones principales contenidas en el acto introductorio, tras demandar declaraci\u00f3n acerca de que el inmueble era de su dominio, el demandante pidi\u00f3 condenar a la opositora a restituirle esa heredad, consistente en una casa de habitaci\u00f3n, junto con el lote respectivo, ubicada en la urbanizaci\u00f3n Los Fundadores de Ipiales, identificada en la ficha catastral con el n\u00famero 01-0-277-006 y en el plano respectivo con la letra \u201cI\u201d, cuyos linderos y dem\u00e1s caracter\u00edsticas all\u00ed se detallaron. Y en el hecho primero de ese mismo escrito relat\u00f3 que el 31 de enero de 1977 en aquella localidad suscribi\u00f3 con Alicia Villac\u00eds el contrato a trav\u00e9s del cual \u00e9l prometi\u00f3 venderle y \u00e9sta comprarle el predio acabado de identificar. <\/p>\n
La demandada, por su parte, en la contestaci\u00f3n a la demanda sencillamente admiti\u00f3 aquel fundamento f\u00e1ctico, as\u00ed como el segundo, pues all\u00ed respondi\u00f3 que uno y otro eran \u201ctrasunto fiel de las cl\u00e1usulas primera y tercera del contrato de promesa de compraventa consignado en el documento privado de fecha 31 de enero de 1997\u201d. <\/p>\n
El acto bilateral en relaci\u00f3n con el cual las partes admitieron, seg\u00fan se indic\u00f3, que el actor hizo la promesa de venderle a la opositora y \u00e9sta asimismo de comprarle \u201cel derecho de dominio y la posesi\u00f3n que el primero tiene sobre\u201d el bien atr\u00e1s relacionado, aparece consignado en el documento que corre a folios 7 y 8 del cuaderno 1 del expediente, suscrito ciertamente por G\u00f3mez L\u00f3pez, en aquella condici\u00f3n, y Villacis de Obando, en esta. <\/p>\n
Conforme a las evidencias demostrativas que vienen de relacionarse, resulta palmario que en torno a la cosa pretendida por el demandante en reivindicaci\u00f3n la demandada en forma expresa reconoci\u00f3 dominio ajeno, pues no otra cosa es lo que se comprende del hecho de que ella haya aceptado convenir que quien figuraba inscrito en la oficina de registro de instrumentos p\u00fablicos como titular de ese derecho, o sea el actor, se la prometiera en venta, como que esa mera declaraci\u00f3n de voluntad, per se, erradic\u00f3 el \u00e1nimo que ella tuviera o quisiera tener de se\u00f1ora y due\u00f1a del inmueble o para que pudiera ser reputada titular del dominio sobre el mismo, en los t\u00e9rminos que para la posesi\u00f3n de manera perentoria exige el art\u00edculo 762 del C\u00f3digo Civil. <\/p>\n
Entonces, si al decir de los testigos Germ\u00e1n Ricardo Sarasti Coral (fls.16 a 24, cd.3), Gilma Eulalia Obando de Cabezas (fls. 84 a 87), Teresa de Jes\u00fas Almeida Estupi\u00f1\u00e1n (87 a 90), Pastora Tapia de Hern\u00e1ndez (90 a 92), Julio Gilberto Bustos Villota (fls. 93 a 95) y Fabio Chaves Bustos (96 a 100), la demandada empez\u00f3 a poseer el bien en diciembre de 1976, dicha condici\u00f3n se extingui\u00f3, sin duda, el mismo 31 de enero de 1977 cuando suscribi\u00f3 el contrato de promesa de compraventa, como que a trav\u00e9s de tal acto bilateral, ajustado precisamente sobre el mismo predio, no hizo m\u00e1s que reconocer dominio ajeno, en la medida en que al prometer all\u00ed comprarle al demandante la mencionada heredad admiti\u00f3 que \u00e9ste era su propietario, comportamiento con el cual desapareci\u00f3, desde ese momento, la presunci\u00f3n que incorpora el art\u00edculo 762 del C\u00f3digo Civil, justo por ausencia del elemento subjetivo de la posesi\u00f3n, esto es, el animus. <\/p>\n
En esta direcci\u00f3n resulta menester observar, como lo tiene sentado la Corporaci\u00f3n, que la \u201cposesi\u00f3n no se configura jur\u00eddicamente con los simples actos materiales o mera tenencia que percibieron los declarantes como hecho externo o corpus aprensible por los sentidos sino que requiere esencialmente la intenci\u00f3n de ser due\u00f1o, animus domini -o de hacerse due\u00f1o, animus rem sibi habendi-, elemento intr\u00ednseco que escapa a la percepci\u00f3n de los sentidos. Claro est\u00e1 que ese elemento interno o acto volitivo, intencional, se puede presumir ante la existencia de los hechos externos que son su indicio, mientras no aparezcan otros que demuestren lo contrario\u201d (G. J., t. LXXXIII, pags. 775 y 776). <\/p>\n
<\/p>\n
De modo que si con arreglo a lo expuesto la opositora no tiene en su cabeza la posesi\u00f3n sobre la cosa reclamada, por cuanto, al ajustar aquel acto bilateral en que el actor prometi\u00f3 venderle el predio por \u00e9l reclamado en reivindicaci\u00f3n y ella prometi\u00f3 compr\u00e1rselo, admiti\u00f3 dominio ajeno, como el mismo promotor del proceso lo acept\u00f3 al alegar de conclusi\u00f3n, entonces no se cumplen todos aquellos presupuestos que tornaran viable la acci\u00f3n de dominio que se viene comentando. <\/p>\n
Adicionalmente debe anotar la Sala que en el documento contentivo del contrato de promesa no hay ninguna cl\u00e1usula indicativa de que al hac\u00e9rsele entrega de la cosa a la demandada, en su condici\u00f3n de prometiente compradora, el demandante le estuviera dando la posesi\u00f3n sobre la misma, de forma tal que pudiera decirse que al recibir la heredad entrara a ella como poseedora, debido a que s\u00f3lo mediante una declaraci\u00f3n as\u00ed de manifiesta ser\u00eda posible atribuirle a dicha contratante la mencionada calidad, pues, cual desde antiguo lo tiene dicho la doctrina jurisprudencial de la Corporaci\u00f3n, para \u201cque la entrega de un bien prometido en venta pueda originar posesi\u00f3n material, ser\u00eda indispensable entonces que en la promesa se estipulara clara y expresamente que el prometiente vendedor le entrega al futuro comprador en posesi\u00f3n material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa, pues s\u00f3lo as\u00ed se manifestar\u00eda el desprendimiento del \u00e1nimo de se\u00f1or o due\u00f1o en el prometiente vendedor, y la voluntad de adquirirlo por parte del futuro comprador\u201d (G. J., t. CLXVI, pag. 51). <\/p>\n
Estas puntuales circunstancias son las que en el presente asunto impiden abrirle paso a las s\u00faplicas que el demandante plante\u00f3 como pretensiones principales, y no el argumento que para negar tales peticiones adujo el a-quo, seg\u00fan se dej\u00f3 analizado en el compendio que de la decisi\u00f3n apelada recoge esta providencia. <\/p>\n
Corolario de lo expuesto es que la pretensi\u00f3n reivindicatoria est\u00e1 llamada al fracaso, cual lo decidi\u00f3 el a-quo en el fallo apelado; y como tal improsperidad se impone a ra\u00edz de la falta de uno de los presupuestos de la mentada acci\u00f3n de dominio, no se hace necesario entrar en el estudio de la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n extintiva que contra dicha s\u00faplica se plante\u00f3. <\/p>\n
7. En lo concerniente a la pretensi\u00f3n de nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa, que hace parte del primer grupo de pretensiones subsidiarias, con independencia de que la opositora no haya planteado inconformidad alguna frente al fundamento a cuyo amparo el juzgado del conocimiento estim\u00f3 que ese acto bilateral era absolutamente nulo, como que el argumento que trae el escrito en que se sustenta el recurso de apelaci\u00f3n con exclusividad est\u00e1 dirigido a pretender demostrar la prescripci\u00f3n de esta acci\u00f3n, debe decir la Sala, en cumplimiento del mandato contenido en el art\u00edculo 2\u00ba de la ley 50 de 1936, que ese convenio resulta inv\u00e1lido, por las razones que a espacio expuso el a-quo en el fallo objeto de la alzada, por cuanto las partes omitieron se\u00f1alar en el susodicho acto bilateral el plazo o la condici\u00f3n que de manera clara fijara la \u00e9poca en que deb\u00eda ajustarse el negocio all\u00ed prometido, como en forma perentoria lo impone el art\u00edculo 89 de la ley 153 de 1887. <\/p>\n
Sobre el particular es menester rese\u00f1ar c\u00f3mo los contratantes, en la cl\u00e1usula cuarta del mentado pacto de promesa, simplemente estipularon que el \u201cotorgamiento de la escritura que perfeccione el presente contrato se har\u00e1 una vez que \u2018Corpavi\u2019 o Banco Central Hipotecario apruebe el cr\u00e9dito solicitado por el promitente comprador\u201d(fl.7vto.), lo cual en verdad no entra\u00f1a un plazo o condici\u00f3n determinados que permita establecer, a ciencia cierta, la \u00e9poca que previeron para el perfeccionamiento o celebraci\u00f3n del negocio prometido. <\/p>\n
Al respecto la Corte ha precisado que \u201cen trat\u00e1ndose del requisito 3\u00ba del art. 89 de la ley 153 de 1887, la \u00fanica condici\u00f3n compatible con este texto legal, en consideraci\u00f3n a la funci\u00f3n que all\u00ed cumple, es aquella \u2018que comporta un car\u00e1cter determinado\u2019, por cuanto s\u00f3lo una condici\u00f3n de estas (o un plazo), permite la delimitaci\u00f3n de la \u00e9poca en que debe celebrarse el contrato prometido\u201d, ya que la \u201cde la otra clase, precisamente por su incertidumbre total, deja en el limbo esa \u00e9poca, y con ella la transitoriedad del contrato de promesa que es una de sus caracter\u00edsticas esenciales\u201d(sentencia 010 de 22 de abril de 1997, exp.#4461); de suerte que para cumplir la exigencia prevista en el citado precepto normativo \u201cno pueda acudirse a un plazo indeterminado o a una condici\u00f3n indeterminada, porque ni el uno ni la otra, justamente por su indeterminaci\u00f3n, son instrumentos id\u00f3neos que sirven para cumplir el fin perseguido, que es el se\u00f1alamiento o fijaci\u00f3n de la \u00e9poca precisa en que ha de celebrarse la convenci\u00f3n prometida\u201d (G. J., t. CLXXXIV, pag. 284). <\/p>\n
De este modo, es evidente que el mencionado contrato de promesa de compraventa es absolutamente nulo, de conformidad con el art\u00edculo 1741 del C\u00f3digo Civil, cuesti\u00f3n que conduce a la confirmaci\u00f3n de la sentencia apelada tambi\u00e9n en este otro aspecto, pues la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n extintiva que al respecto propuso la demandada no alcanz\u00f3 configuraci\u00f3n, por las razones consignadas en la sentencia a trav\u00e9s de la cual esta Corporaci\u00f3n desat\u00f3 el recurso de casaci\u00f3n contra el fallo que mediante este se reemplaza, a cuyas consideraciones se remite para el efecto. <\/p>\n
8. En cuanto toca con las prestaciones mutuas, que conforme al art\u00edculo 1746 del C\u00f3digo Civil se imponen como consecuencia del aniquilamiento del memorado acuerdo de voluntades, nota la Corte que ning\u00fan reparo le merece la estimaci\u00f3n que hizo el juzgado alrededor de la forma mediante la cual orden\u00f3 devolver la suma de dinero que con ocasi\u00f3n de dicho acuerdo recibi\u00f3 el actor de manos de la demandada. <\/p>\n
9. En torno a la restituci\u00f3n del inmueble cabe observar c\u00f3mo si bien es cierto que en la cl\u00e1usula cuarta del aludido negocio jur\u00eddico, se previ\u00f3 que el prometiente vendedor -aqu\u00ed demandante- le entregar\u00eda a la prometiente compradora -ahora demandada- el predio objeto de la venta prometida, en la fecha en que la Corporaci\u00f3n de Ahorro y Vivienda Corpavi o, en su caso, el Banco Central Hipotecario girara la suma de dinero correspondiente al saldo del precio pactado para la enajenaci\u00f3n, o, en \u00faltimas, cuando Villac\u00eds de Obando lo cancelara con recursos propios -lo que podr\u00eda dar a entender que con ocasi\u00f3n del susodicho acuerdo a \u00e9sta no le fue dada la cosa reclamada-, no lo es menos que en este asunto se demostr\u00f3 todo lo contrario, esto es, que el actor efectivamente le dio el bien a aqu\u00e9lla como satisfacci\u00f3n adelantada de la obligaci\u00f3n que en ese sentido contraer\u00eda alrededor del mencionado contrato y, por ende, como cumplimiento antelado de las prestaciones que deb\u00eda satisfacer en torno del convenio as\u00ed prometido. <\/p>\n
En efecto, el testigo Germ\u00e1n Ricardo Sarasty Coral, quien para la \u00e9poca de los hechos era empleado del aqu\u00ed demandante, declar\u00f3 que a la demandada \u201cle fue vendida una casa de habitaci\u00f3n en el barrio Los Fundadores\u201d, la cual le \u201cfue entregada\u2026por el Dr. G\u00f3mez en diciembre de 1976\u201d, a lo que precis\u00f3 que aunque para ese entonces el aludido predio \u201cno ten\u00eda escrituraci\u00f3n\u201d, ella lo recibi\u00f3 \u201ccomo un acto de confianza\u201d de G\u00f3mez L\u00f3pez, y que posteriormente \u201cse elabor\u00f3 promesa de compraventa\u201d. Este deponente insisti\u00f3 en \u201cque la casa fue entregada por el doctor G\u00f3mez a la se\u00f1ora Alicia Villacis de Obando como un acto de confianza\u201d, esto es, que \u201cno hab\u00eda sido escriturada y la promesa de compraventa se la hizo posterior a la ocupaci\u00f3n de la misma, o sea en enero de 1977\u201d. <\/p>\n
Las anteriores manifestaciones del referido testigo las reafirm\u00f3 la opositora en el interrogatorio de parte que absolvi\u00f3, quien, indagada para que expresara las circunstancias mediante las cuales se produjo el particularizado contrato, sin ambages confes\u00f3 que ese negocio \u201cse llev\u00f3 a cabo como est\u00e1 en el documento\u201d -el contentivo de la susodicho promesa de compraventa-, tras lo cual precis\u00f3 que la vivienda se la entreg\u00f3 \u201cJaime G\u00f3mez L\u00f3pez y sus llaves\u201d el 15 de diciembre de 1976, cuando ella acompa\u00f1aba a su hermana Gloria Esperanza Villacis de Burbano a que aqu\u00e9l le entregara la heredad que la misma ya hab\u00eda comprado. Declar\u00f3, asimismo, que en ese instante \u00e9l le propuso que comprara \u201cla otra casa\u201d, a lo que respondi\u00f3 \u201cque no ten\u00eda plata\u201d, frente a lo cual Jaime Edmundo le \u201cdijo que no hab\u00eda problema respecto a la cuota a pagar\u201d, que la inspeccionara a fin de constatar \u201cque estaba lista para habitarla\u201d. Tambi\u00e9n depuso que en ese momento el actor la convenci\u00f3 para que adquiriera el predio y le expuso \u201cque vendr\u00eda a hacer el contrato de promesa de compraventa despu\u00e9s de unos d\u00edas\u201d; agreg\u00f3 que fue as\u00ed como ese a\u00f1o pas\u00f3 \u201clas fiestas de navidad all\u00e1 en la casa\u201d, por lo que en \u201cenero el se\u00f1or vino a celebrar el contrato de promesa de compraventa, y se hizo el negocio\u201d. <\/p>\n
De suerte que si, al contrario de lo sostenido por el a-quo, la unidad habitacional involucrada en este asunto al fin de cuentas la recibi\u00f3 la opositora de manos del actor con ocasi\u00f3n o a prop\u00f3sito del mentado contrato, y si dicho negocio jur\u00eddico debe aniquilarse por engendrar un vicio que lo hace nulo, cual qued\u00f3 considerado, resulta inevitable disponer su restituci\u00f3n, precisamente como una de las prestaciones mutuas que tiene lugar como consecuencia de la anunciada nulidad del mentado convenio. <\/p>\n
Por consiguiente, en la tem\u00e1tica \u00faltimamente aludida se complementar\u00e1 el fallo objeto de apelaci\u00f3n, para ordenar la restituci\u00f3n de la cosa. <\/p>\n
10. Resta por estudiar lo concerniente a las mejoras y a los frutos que deben disponerse como consecuencia de la nulidad del contrato de promesa de compraventa, pues, cual viene de analizarse, con ocasi\u00f3n del mismo la opositora recibi\u00f3 el bien que constituy\u00f3 su objeto. <\/p>\n
A este prop\u00f3sito puntualiza la Sala, anteladamente, que como las prestaciones rec\u00edprocas a que da lugar la declaraci\u00f3n judicial de nulidad de un acuerdo de voluntades, reglamentadas por el art\u00edculo 1746 del C\u00f3digo Civil, dentro de las cuales est\u00e1n, \u201cadem\u00e1s de la devoluci\u00f3n de las cosas dadas con ocasi\u00f3n del contrato invalidado\u2026, sus intereses y frutos, el valor de los gastos y mejoras que se hubieren realizado en ellas\u201d (sentencia 020 de 24 de febrero de 2003, exp.#6610), \u201cse rigen por las mismas reglas generales de las prestaciones mutuas consignadas en el Cap\u00edtulo 4\u00ba del T\u00edtulo 12 del Libro 2\u00ba del C\u00f3digo Civil\u201d (G. J., t. CCXXXIV, pag. 886), en este asunto la determinaci\u00f3n y tasaci\u00f3n de tales aspectos se har\u00e1 siguiendo los lineamientos trazados por dichos preceptos normativos. <\/p>\n
11. En orden a establecer lo atinente a las mejoras, se impone resaltar que la demandada debe ser tenida como poseedora de buena fe, no s\u00f3lo por raz\u00f3n de que \u00e9sta se presume sino porque como Villacis de Obando entr\u00f3 a ocupar la cosa por virtud del aludido acuerdo de voluntades -pues a trav\u00e9s del mismo fue como la recibi\u00f3 directamente de manos de su propietario G\u00f3mez L\u00f3pez, cual atr\u00e1s se dej\u00f3 analizado-, ella tampoco puede ser calificada como poseedora de mala fe, por cuanto \u201cquien toma la posesi\u00f3n de un bien\u201d convencido de que lo adquiere \u201cde su verdadero due\u00f1o o de la persona autorizada por \u00e9ste\u201d, no \u201cqueda ubicado en posici\u00f3n de mala fe, puesto que en tal evento el poseedor sigue amparado por la presunci\u00f3n general de la buena fe\u201d, la que tambi\u00e9n es factible extender al \u201cposeedor con t\u00edtulo putativo y, en casos excepcionales\u201d, al \u201ccarente de t\u00edtulo\u201d2. <\/p>\n
Precisado lo anterior, ha de verse que los testigos Jorge Erney Mart\u00ednez Betancourt -fls. 27 a 29, cd.2-, Germ\u00e1n Ricardo Sarasty Coral -fls. 16 a 25, cd. 3-, Gilma Eulalia Obando de Cabezas -fls. 84 a 87-, Teresa de Jes\u00fas Almeida Estupi\u00f1\u00e1n -fls. 87 a 90-, Pastora Tapia de Hern\u00e1ndez -fls. 90 a 92-, Julio Gilberto Bustos Villota -fls. 93 a 95- y Fabio Chaves Bustos -fls. 96 a 100- de manera concordante, con indicaci\u00f3n de las circunstancias de tiempo, modo y lugar, declararon acerca de las diversas mejoras plantadas por la demandada en el predio involucrado en esta causa; las versiones que en el t\u00f3pico referido emitieron los nombrados deponentes acompasan, en lo fundamental, con lo que el juzgado del conocimiento constat\u00f3 en la inspecci\u00f3n judicial que practic\u00f3 el 5 de febrero de 1998 en el mismo bien (fls.23 a 29, cd.2), as\u00ed como con lo que sobre el particular conceptuaron los peritos Jaime Bustos Bedoya y Ana Luc\u00eda Montenegro Chamorro en el dictamen pericial que rindieron, conforme se aprecia a folios 39 a 42 del cuaderno 2 del expediente. <\/p>\n
Estas probanzas, apreciadas en forma individual y en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana cr\u00edtica, como lo manda el art\u00edculo 187 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, son demostrativas de que en la mentada heredad la opositora, entre otras obras, ciertamente construy\u00f3 un antejard\u00edn en la entrada, al cual le instal\u00f3 la correspondiente verja protectora; un garaje amplio, con pisos en granito; remodel\u00f3 totalmente la cocina, con pisos en cer\u00e1mica y accesorios de buena calidad, donde coloc\u00f3 una cocina integral; en la entrada al garaje y a la vivienda propiamente considerada, puso portones en l\u00e1mina de hierro; sustituy\u00f3 por otras de mejor calidad las puertas de las alcobas; enchap\u00f3 los ba\u00f1os con baldosa y en madera las paredes de entrada a una altura aproximada de dos metros; a las ventanas de la edificaci\u00f3n les implant\u00f3 protectores de seguridad; ampli\u00f3 el \u00e1rea correspondiente al comedor; dispuso el trabajo mediante el cual hizo y ubic\u00f3 armarios en madera, es decir, \u201ccambi\u00f3 carpinter\u00eda en madera en cl\u00f3set\u201d(fl.17, cd.3), pues los \u201cde todas las habitaciones eran de muy mala calidad\u201d(fl.97, cd.3); instal\u00f3 en ese mismo material \u201clos pasamanos entre el paso del primer y segundo nivel\u201d(fl.42, cd.2); en lo tocante con instalaciones el\u00e9ctricas, cambi\u00f3 los conductores de alambre por cuanto estaban deficientes; en la parte trasera del predio, dise\u00f1\u00f3 y paviment\u00f3 un patio amplio, al cual le puso una cubierta de marquesina en una de las dos franjas en que lo dividi\u00f3, mientras que la otra qued\u00f3 desprotegida para el tendido de ropas; en esa misma \u00e1rea, en una edificaci\u00f3n de dos pisos, construy\u00f3 tres habitaciones, y, por separado, levant\u00f3 una alcoba adicional; a todas estas dependencias, al igual que al ba\u00f1o y a la zona de lavander\u00eda all\u00ed levantados les hizo la correspondiente instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica. Estas mejoras le pertenecen a ella, pues, como los mencionados declarantes lo depusieron, fue la misma quien las orden\u00f3 y pag\u00f3. <\/p>\n
Sobre el particular se\u00f1ala la Sala que la circunstancia consistente en que entre el promotor del proceso, Ricardo Sarasty Coral y Fabio Chaves Bustos hayan existido algunos pleitos judiciales, y que Gilma Eulalia Obando de Cabezas se encontrara dentro del segundo grado de afinidad con la opositora, como aqu\u00e9l lo sostuvo al tachar de sospechosos estos testigos, per se no afecta la credibilidad o imparcialidad de las versiones entregadas por ellos, pues las mismas, analizadas con el rigor que imponen dichas imputaciones, especialmente en lo atinente a las mejoras, resultan corroboradas y concordantes no s\u00f3lo con aquello que dentro de ese \u00e1mbito depusieron los otros declarantes atr\u00e1s citados sino con lo constatado por el juez del conocimiento en la inspecci\u00f3n judicial y tambi\u00e9n con el dictamen pericial, como se expuso l\u00edneas precedentes. <\/p>\n
Ahora, teniendo en cuenta que la demanda se present\u00f3 en enero de 1997 y el auto admisorio, de 28 de febrero de dicho a\u00f1o, fue notificado a la demandada el 10 de abril siguiente, tales mejoras, siendo \u00fatiles y habiendo sido plantadas antes de contestarse el libelo -desde luego que en el interior del proceso no hay evidencia indicativa de que alguna de ellas haya sido levantada con posterioridad-, generan derecho al abono de su valor, cual lo prev\u00e9 el inciso primero del art\u00edculo 966 del C\u00f3digo Civil, aplicable a esta causa por la remisi\u00f3n que hace el art\u00edculo 1746 de esa misma codificaci\u00f3n. <\/p>\n
<\/p>\n
Y como el inciso segundo del art\u00edculo 966 ya citado prev\u00e9 que el \u201creivindicador elegir\u00e1 entre el pago de lo que valgan, al tiempo de la restituci\u00f3n, las obras en que consisten las mejoras, o el pago de lo que en virtud de dichas mejoras valiere m\u00e1s la cosa en dicho tiempo\u00bb, en principio es \u00fanicamente el demandante quien puede \u201coptar por una u otra, pero calculando siempre su estimaci\u00f3n al momento de la restituci\u00f3n del inmueble, raz\u00f3n por la cual debe conectarse lo establecido por el citado precepto, con lo dispuesto en el art\u00edculo 339 del C. de P. C., para concluir que es mediante incidente tramitado con posterioridad al fallo como el demandante puede hacer uso de la facultad que le otorga la ley sustantiva, norma que se erige, entonces, como excepci\u00f3n a la regla consagrada en el art\u00edculo 307 ib\u00eddem, al consignar uno de los casos en que la condena no se hace en concreto, sino que, por el contrario, queda sujeta a ser cuantificada mediante el tr\u00e1mite incidental pertinente que se rit\u00faa con posteriori\u00addad a la decisi\u00f3n judicial que determine la calidad en el poseedor\u201d(G. J., t. CCXXXVII, Vol. I., pags. 202 y 203); este criterio, por lo dem\u00e1s, lo reiter\u00f3 la Sala en pronunciamientos recientes, como puede verse en las sentencias 036 de 27 de marzo de 2006 (exp.#0139-02) y 015 de 7 de febrero de 2007 (exp.#00004-01), entre otras. <\/p>\n
Por tanto, se condenar\u00e1 al demandante a abonarle a la demandada, de la manera alternativa ya referida, el valor de aquellas mejoras, a cuya cuantificaci\u00f3n y elecci\u00f3n pertinentes se proceder\u00e1 mediante el incidente previsto en el art\u00edculo 339 ejusdem. <\/p>\n
12. Tocante con los frutos, es de observarse que los peritos Jaime Bustos Bedoya y Ana Luc\u00eda Montenegro Chamorro en su experticia conceptuaron que para el a\u00f1o de 1977 el precio mensual por el arrendamiento de la casa de habitaci\u00f3n comprometida en esta causa ascend\u00eda a $5.000, y si bien en ese mismo trabajo emitieron el valor del canon en cada una de las anualidades subsiguientes hasta 1985, aplic\u00e1ndoles un incremento est\u00e1ndar del 18%, lo cierto es que en la complementaci\u00f3n presentada a dicho dictamen puntualizaron que aquella suma mensual era la que tambi\u00e9n correspond\u00eda para los a\u00f1os de 1977 a 1985 por cuanto en tal interregno, por imperio de las normas que all\u00ed adujeron, hubo congelamiento en el precio de los arrendamientos; esta \u00faltima precisi\u00f3n ellos la reafirmaron en la aclaraci\u00f3n que, a solicitud de la Sala, hicieron al susodicho trabajo, donde adicionalmente hicieron ver el \u201cerror\u201d que hab\u00edan cometido en aquel escrito de \u201cfolios 47 y 48 del cuaderno 2 del expediente\u201d, en el que reportaron una cifra mensual de $4.000 siendo que la correcta era la de $5.000. <\/p>\n
Debido a que en los aspectos acabados de mencionar -y \u00fanicamente en ellos-, la preanotada prueba pericial es consistente, pues alrededor de esos t\u00f3picos contiene la exposici\u00f3n de las razones en que se apoya, am\u00e9n de que en tan particular tem\u00e1tica no fue objeto de recriminaci\u00f3n por ninguno de los litigantes, la Sala la adoptar\u00e1 en orden a establecer el monto al que ascienden los frutos causados hasta el a\u00f1o de 1985 y la tendr\u00e1 en cuenta como base para calcular los producidos desde 1986. <\/p>\n
Se acaba se advertir que tan s\u00f3lo en los puntos relacionados en forma expresa, toda vez que para la cuantificaci\u00f3n de la renta a partir de la anualidad \u00faltimamente citada la mentada pericia no ser\u00e1 acogida, pues las sumas al respecto indicadas en los tres escritos que la componen, resultaron como consecuencia de la actualizaci\u00f3n o reajuste del precio mensual del arrendamiento, siendo que durante esas anualidades se produjo la congelaci\u00f3n admitida por los mismos expertos; desde luego que esta circunstancia impon\u00eda establecer dicha renta con fundamento en el valor del canon vigente en el per\u00edodo anual precedente, esto es, aquellos cinco mil pesos. <\/p>\n
En este orden de ideas, como se trata de un inmueble urbano destinado a vivienda, cual se infiere de las pruebas atr\u00e1s relacionadas, y por cuanto el art\u00edculo 10 de la ley 56 de 1985 ten\u00eda dispuesto que cada 12 meses \u201cde ejecuci\u00f3n del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr\u00e1 incrementar el canon hasta en una proporci\u00f3n que no sea superior al 90% del incremento que haya tenido el \u00edndice de precios al consumidor en el a\u00f1o calendario inmediatamente anterior al del vencimiento del t\u00e9rmino del contrato o el de la pr\u00f3rroga vigente\u201d, para determinar el monto por el anotado concepto a partir de 1986 se tomar\u00e1 como base la suma de dinero en la que para el a\u00f1o de 1985, por efecto del mentado congelamiento, se encontraba el valor mensual de la renta, incrementada en el mencionado porcentaje. <\/p>\n
Con arreglo a lo expuesto se tiene entonces que durante los 108 meses y un d\u00eda que transcurrieron entre el 31 de enero de 1977 -cuando se suscribi\u00f3 el contrato de promesa objeto de la declaraci\u00f3n de nulidad- y el 31 de diciembre de 1985, la cifra total que produjo o pudo producir el inmueble por el anotado concepto fue de $535.117, it\u00e9rase, a raz\u00f3n de $5.000 cada mes. <\/p>\n
Adicionalmente, al reajustar la suma reci\u00e9n mencionada, equivalente a los frutos mensuales que pudo producir la cosa en el a\u00f1o de 1985, conforme se dej\u00f3 considerado, durante cada una de las anualidades subsiguientes, aplic\u00e1ndoles el \u00edndice de precios al consumidor certificado por el DANE para las inmediatamente anteriores -advi\u00e9rtese que los indicadores econ\u00f3micos se consideran hechos notorios a t\u00e9rminos de art\u00edculo 191 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil-, resulta la correspondiente renta mensual y anual de la manera como se plasma en el gr\u00e1fico siguiente: <\/p>\n
A\u00d1O <\/p>\n
IPC del A\u00f1o Inmediatamente anterior <\/p>\n
90% IPC <\/p>\n
A\u00f1o anterior <\/p>\n
CANON MENSUAL <\/p>\n
VALOR CANON <\/p>\n
ANUAL <\/p>\n
1986 <\/p>\n
21.78% <\/p>\n
19.6% <\/p>\n
$5.980 <\/p>\n
$71.760 <\/p>\n
1987 <\/p>\n
21.55% <\/p>\n
19.3% <\/p>\n
$7.134.14 <\/p>\n
$85.609,68 <\/p>\n
1988 <\/p>\n
22.64% <\/p>\n
20.37% <\/p>\n
$103.048,37 <\/p>\n
1989 <\/p>\n
27.64% <\/p>\n
24.87% <\/p>\n
$10.723.04 <\/p>\n
$128.676,49 <\/p>\n
1990 <\/p>\n
26.08% <\/p>\n
23.47% <\/p>\n
$13.239.73 <\/p>\n
$158.876,84 <\/p>\n
1991 <\/p>\n
31.88% <\/p>\n
28.69% <\/p>\n
$17.038.20 <\/p>\n
$204.458,49 <\/p>\n
1992 <\/p>\n
26.82% <\/p>\n
24.13% <\/p>\n
$21.149.51 <\/p>\n
$253.794,20 <\/p>\n
1993 <\/p>\n
25.13% <\/p>\n
22.61% <\/p>\n
$25.931.41 <\/p>\n
$311.176,96 <\/p>\n
1994 <\/p>\n
22.60% <\/p>\n
20.34% <\/p>\n
$377.470,20 <\/p>\n
1995 <\/p>\n
22.59% <\/p>\n
20.33% <\/p>\n
$37.550. <\/p>\n
$450.600 <\/p>\n
1996 <\/p>\n
19.46% <\/p>\n
17.51% <\/p>\n
$44.121.25 <\/p>\n
$529.455 <\/p>\n
1997 <\/p>\n
21.63% <\/p>\n
19.46% <\/p>\n
$52.707.24 <\/p>\n
$632.486,94 <\/p>\n
1998 <\/p>\n
17.68% <\/p>\n
15.91% <\/p>\n
$61.092.96 <\/p>\n
$733.115,53 <\/p>\n
1999 <\/p>\n
16.70% <\/p>\n
15.03% <\/p>\n
$70.275.23 <\/p>\n
$843.302,77 <\/p>\n
2000 <\/p>\n
9.23% <\/p>\n
8.3% <\/p>\n
$76.108.07 <\/p>\n
$913.296,90 <\/p>\n
2001 <\/p>\n
8.75% <\/p>\n
7.8% <\/p>\n
$82.044.49 <\/p>\n
$984.533,98 <\/p>\n
2002 <\/p>\n
7.65% <\/p>\n
6.88% <\/p>\n
$87.689.15 <\/p>\n
$1.052.269,80 <\/p>\n
2003 <\/p>\n
6.99% <\/p>\n
$93.204.79 <\/p>\n
$1.118.457,50 <\/p>\n
2004 <\/p>\n
6.49% <\/p>\n
5.84% <\/p>\n
$98.647.94 <\/p>\n
$1.183.775,30 <\/p>\n
2005 <\/p>\n
5.50% <\/p>\n
4.95% <\/p>\n
$103.531.01 <\/p>\n
$1.242.372,10 <\/p>\n
2006 <\/p>\n
4.85% <\/p>\n
4.36% <\/p>\n
$108.044.96 <\/p>\n
$1.296.539,50 <\/p>\n
2007 (Ene \u2013 Mayo) <\/p>\n
4.48% <\/p>\n
4.03% <\/p>\n
$112.399.17 <\/p>\n
TOTAL <\/p>\n
—————————- <\/p>\n
——————– <\/p>\n
—————— <\/p>\n
$13.237.070 <\/p>\n
<\/p>\n
Se tiene as\u00ed que la suma de dinero por los arrendamientos percibidos o que se pudieron percibir respecto del predio objeto de la restituci\u00f3n durante el per\u00edodo comprendido entre el 1\u00ba de enero de 1986 y el 31 de mayo de 2007 asciende a $13\u2019237.070. <\/p>\n
<\/p>\n
Puestas as\u00ed las cosas, se condenar\u00e1 a la demandada a pagarle al demandante la suma de $13\u2019772.187 ($535.117 + $13\u2019237.070) correspondiente a los frutos civiles que durante el per\u00edodo comprendido entre el 31 de enero de 1977 y el 31 de mayo de 2007 produjo o pudo producir el bien materia del contrato deshecho, as\u00ed como las cantidades de dinero que por el mismo concepto se causen desde la fecha \u00faltimamente indicada, para cuya cuantificaci\u00f3n habr\u00e1 de procederse con base en la suma mensual de $112.399,17 en lo relacionado con los meses venideros de la anualidad que transcurre, y con apoyo en esa misma cantidad para aquellos que eventualmente se generen en el a\u00f1o siguiente, en esta \u00faltima hip\u00f3tesis ajustada con el 90% del \u00edndice de precios al consumidor certificado por el DANE para el a\u00f1o inmediatamente anterior, y as\u00ed en forma sucesiva, hasta cuando le restituya al actor el predio en cuesti\u00f3n. Precisa la Corte, eso s\u00ed, que no hay lugar a imponer actualizaci\u00f3n monetaria por el indicado concepto, ya que, como lo tiene dicho, respecto de frutos \u201ces ciertamente extravagante la condena a pagar la correcci\u00f3n monetaria\u2026, pues la restituci\u00f3n de frutos debe limitarse a su valor, conforme al art\u00edculo 964 del C\u00f3digo Civil, es decir, a lo que val\u00edan o debieron valer al tiempo de la percepci\u00f3n, debi\u00e9ndose deducir al obligado lo que gast\u00f3 en producirlos, y ese valor, y no otro adicional, es el que debe satisfacer el poseedor\u201d (G. J., t. CLXXXVIII, pag. 158); esta posici\u00f3n, por lo dem\u00e1s, ha sido reiterada en las sentencias de 27 de marzo de 2006 y 7 de febrero de 2007, atr\u00e1s citadas. <\/p>\n
De este modo, emerge inane la objeci\u00f3n que por error grave plante\u00f3 la demandada frente a la aclaraci\u00f3n que los auxiliares de la justicia hicieron al dictamen pericial inicialmente presentado, por cuanto la determinaci\u00f3n de la renta mensual a partir de 1986 -que es el aspecto al que con exclusividad se limita dicha inconformidad-, no se hizo con apoyo en esa experticia sino que al efecto se acudi\u00f3 de manera directa a las pertinentes normas legales, seg\u00fan se consider\u00f3 atr\u00e1s. <\/p>\n
13. Acerca de la alzada que plantea la opositora frente al tema de la condena en costas, observa la Sala que la misma emerge infundada ante la prosperidad del recurso interpuesto por el actor, habida consideraci\u00f3n que el \u00e9xito parcial de las s\u00faplicas, del cual aquella parte hizo depender su impugnaci\u00f3n, desaparece con las determinaciones que habr\u00e1n de disponerse en este fallo sustitutivo, pues con ellas salen avante todas las peticiones que conforman el primer grupo de pretensiones subsidiarias. <\/p>\n
<\/p>\n
14. Por tanto, se confirmar\u00e1 la sentencia del Juzgado Primero Civil del Circuito de Ipiales, objeto de los recursos de apelaci\u00f3n interpuestos contra ella por las partes, aunque por las razones que se han dejado se\u00f1aladas, y con las modificaciones ya expresadas. <\/p>\n
15. La demandada ser\u00e1 condenada en las costas de causadas en las instancias del proceso. <\/p>\n
V. DECISI\u00d3N <\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, en sede de instancia, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, <\/p>\n
RESUELVE: <\/p>\n
Primero: CONFIRMAR la sentencia apelada, esto es, la de 24 de febrero de 1999, dictada en este asunto por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Ipiales. <\/p>\n
Segundo: Como consecuencia de la declaraci\u00f3n de nulidad del mentado contrato de promesa de compraventa, se dispone ADICIONAR el citado fallo de primera instancia con las siguientes determinaciones: <\/p>\n
a) CONDENAR a la demandada Alicia del Socorro Villacis de Obando a restituir al demandante Jaime Edmundo G\u00f3mez L\u00f3pez, dentro de los diez (10) d\u00edas siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, el inmueble descrito en las pretensiones de la demanda, marcado en el plano interno de la urbanizaci\u00f3n \u201cLos Fundadores\u201d con la letra \u201cI\u201d, ubicado en la calle 24-E n\u00famero 6-56 del municipio de Ipiales, departamento de Nari\u00f1o. <\/p>\n
b) RECONOCER a favor de la demandada y a cargo del demandante las mejoras \u00fatiles determinadas en la parte motiva de esta providencia, existentes en el predio objeto de la restituci\u00f3n. Para establecer la suma respectiva, proc\u00e9dase mediante el incidente previsto en el art\u00edculo 339 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. El demandante podr\u00e1 elegir el objeto de su obligaci\u00f3n en la forma dispuesta por el art\u00edculo 966 del C\u00f3digo Civil, una vez en firme dicha liquidaci\u00f3n, la cual deber\u00e1 comprender las dos maneras de cancelar el valor de las mejoras, prevista en dicha norma. <\/p>\n
<\/p>\n
c) DECLARAR que la demandada tiene derecho a retener el inmueble que habr\u00e1 de restituirle al actor, hasta que se le pague por \u00e9ste el valor que corresponda por las mejoras aqu\u00ed reconocidas, sin perjuicio de la compensaci\u00f3n de que el mismo pueda hacer uso. <\/p>\n
d) CONDENAR a la demandada a pagar a favor del demandante los frutos que hubiese podido producir el aludido inmueble por el per\u00edodo comprendido entre el 31 de enero de 1977 y el 31 de mayo de 2007, cuya estimaci\u00f3n a esta \u00faltima fecha asciende a la suma de $13\u2019772.187; los frutos que se causen a partir de esta fecha hasta cuando acaezca la entrega real y material del mismo, se cuantificar\u00e1n y reajustar\u00e1n en la forma y t\u00e9rminos indicados en la parte motiva de este fallo. <\/p>\n
e) DISPONER que el actor podr\u00e1 compensar las cantidades que resulten de las condenas impuestas en esta sentencia a su favor, con aquella que surja a favor de la opositora por concepto de las mejoras reconocidas. <\/p>\n
Tercero: CONDENAR a la demandada a pagar, a favor del demandante, las costas causadas en las instancias. T\u00e1sense y liqu\u00eddense en su oportunidad por el tribunal de origen las de la segunda instancia. <\/p>\n
C\u00d3PIESE, NOTIF\u00cdQUESE, C\u00daMPLASE Y OPORTUNAMENTE DEVU\u00c9LVASE EL EXPEDIENTE AL TRIBUNAL DE ORIGEN PARA LO PERTINENTE. <\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR <\/p>\n
MANUEL ISIDRO ARDILA VEL\u00c1SQUEZ <\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA <\/p>\n
CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO <\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA <\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE <\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA <\/p>\n
<\/p>\n
1 G. J., t. XLIII, pags. 752 y 753; XLV, pags. 114 y 115. <\/p>\n
2 G. J., t. CLIX, 1\u00aa Parte, pag. 363. <\/p>\n
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SS-064-2007 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL MAGISTRADO PONENTE: C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE Bogot\u00e1, D. C., veintiuno (21) de junio de dos mil siete (2007). Referencia: expediente n\u00famero 7892. Como la Corte, mediante […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[88],"tags":[],"class_list":["post-83562","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-88"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83562","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=83562"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83562\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=83562"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=83562"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=83562"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}