\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0<\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente \u00a0<\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., catorce (14) de abril de dos mil ocho (2008). \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Referencia: C-2300131030022001-00082-01 \u00a0<\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n que interpuso la sociedad ANTONIO SOF\u00c1N Y C\u00cdA. LTDA., en liquidaci\u00f3n, respecto de la sentencia de 21 de septiembre de 2006, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Monter\u00eda, Sala Civil-Familia-Laboral, en el proceso ordinario de JES\u00daS JAIME CASTRO CASTRO contra la recurrente. \u00a0<\/p>\n
ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
1.- En lo pertinente, seg\u00fan se afirma, el demandante, entonces arrendatario, enfrentado a un proceso de restituci\u00f3n, iniciado el 16 de agosto de 1995, el cual fue sentenciado en su contra, desocup\u00f3, el 15 de junio de 1999, el local donde funcionaba el establecimiento de comercio denominado \u201cVariedades El Tauro\u201d, de su propiedad, situado en la carrera 2\u00aa No. 34-53 de la ciudad de Monter\u00eda. \u00a0<\/p>\n
La sociedad demandada, arrendadora, pese a que solicit\u00f3 la entrega del inmueble para la \u201cconstrucci\u00f3n de una obra nueva\u201d, no dio inicio a la misma dentro de los tres meses siguientes a dicha desocupaci\u00f3n. En la actualidad, \u201cse encuentra en ruinas, sin construcci\u00f3n alguna, los escombros all\u00ed existentes son producto del paso del tiempo que han arrojado al suelo la antigua construcci\u00f3n, solo falta que la naturaleza termine de tumbar el muro o fachada que sostiene a\u00fan las siete puertas viejas met\u00e1licas que sirvieron al establecimiento comercial\u201d. \u00a0<\/p>\n
2.- Solicit\u00f3 el demandante, por lo anterior, que la sociedad demandada fuera condenada a pagarle los perjuicios que determina, derivados de la necesidad de conseguir en arrendamiento, por un valor mayor a la renta que pagaba, y adecuar, con las cargas que esto aparejaba, otro local para continuar la actividad que desarrollaba en su establecimiento de comercio, y de las mejoras realizadas en el inmueble desocupado, as\u00ed como de la p\u00e9rdida de la prima comercial. \u00a0<\/p>\n
3.- La parte demandada se opuso a las pretensiones, en lo esencial, porque no caus\u00f3 perjuicios al demandante, como lo explica, y por haber demolido la edificaci\u00f3n, \u201csalvo su fachada, para evitar la invasi\u00f3n del mismo y no ha podido culminar la construcci\u00f3n (\u2026), por razones de econom\u00eda nacional, y situaci\u00f3n de liquidaci\u00f3n de la sociedad\u201d. \u00a0<\/p>\n
En la misma oportunidad opuso, entre otras excepciones, la que nomin\u00f3 \u201cculpa creditoria y fuerza mayor\u201d, fundada en que habiendo obtenido la respectiva licencia de construcci\u00f3n e iniciados trabajos en 1992, salvo en la parte ocupada por el ahora demandante, no se pudo llevar adelante la obra, por cuanto \u00e9ste se abstuvo de entregar el inmueble, y porque para el momento de la restituci\u00f3n judicial, como secuela del proceso que se inici\u00f3 en agosto de 1995, sobrevino, en 1998-1999, la crisis econ\u00f3mica y financiera que sufri\u00f3 el pa\u00eds, lo cual conllev\u00f3 a la par\u00e1lisis del sector de la construcci\u00f3n y a la liquidaci\u00f3n de la sociedad por su iliquidez. \u00a0<\/p>\n
Adem\u00e1s, la que titul\u00f3 \u201cabsoluta carencia de la intenci\u00f3n de causar perjuicio\u201d y \u201cbuena fe\u201d, consistente en que la construcci\u00f3n no fue improvisada, pues se trat\u00f3 de un proyecto serio que implic\u00f3, desde 1990, obtener la licencia de construcci\u00f3n, previo el cumplimiento de los requisitos municipales, cuya ejecuci\u00f3n se empez\u00f3, en la fecha se\u00f1alada, por etapas, cuando se ten\u00edan los recursos y la forma de financiaci\u00f3n, todo a la postre frustrado, por lo mismo dicho anteriormente. \u00a0<\/p>\n
3.- El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Monter\u00eda, mediante sentencia de 10 de mayo de 2006, declar\u00f3 fundadas las antedichas excepciones y neg\u00f3 las pretensiones, decisi\u00f3n que el Tribunal revoc\u00f3 en el fallo recurrido en casaci\u00f3n al resolver el recurso de apelaci\u00f3n del demandante, para en su lugar, desestimar todas las defensas y condenar a la sociedad demandada a pagar los perjuicios reclamados. \u00a0<\/p>\n
LA SENTENCIA IMPUGNADA \u00a0<\/p>\n
1.- El Tribunal, al establecer que el caso lo gobernaba los art\u00edculos 518 a 524 del C\u00f3digo de Comercio, dej\u00f3 sentado que el empresario arrendatario ten\u00eda derecho a ser indemnizado, en\u00a0 los casos en que, a instancia del arrendador, perd\u00eda el derecho a la renovaci\u00f3n del contrato y era obligado a la restituci\u00f3n del inmueble, siempre que el propietario, acorde con el desahucio, no acometiera, dentro de los tres meses siguientes a la entrega, las obras que se propuso, pues al decir de la comisi\u00f3n redactora del C\u00f3digo de Comercio, de lo que se trata es de prevenir el \u201cabuso del derecho\u201d y el \u201cenriquecimiento sin causa\u201d. \u00a0<\/p>\n
2.- Luego de indicar que los perjuicios objeto de reparaci\u00f3n a que alude el art\u00edculo 522, citado, no es limitativa, sino enunciativa, el sentenciador consider\u00f3 que la responsabilidad all\u00ed prevista subsist\u00eda en \u201ccualquier circunstancia, pase lo que pase\u201d, pues al emplear el precepto el imperativo \u201cdeber\u00e1\u201d indemnizar, esto excluye \u201ctoda causal exculpativa o justificativa\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En ese orden, al probarse que la demandada, propietaria del local donde el actor, en calidad de arrendatario, ten\u00eda su establecimiento de comercio, no hab\u00eda dado comienzo a las obras del desahucio, dentro de los tres meses siguientes a la entrega, ni siquiera a la fecha de presentaci\u00f3n de la demanda, significaba, sin lugar a dudas, una condena indemnizatoria. \u00a0<\/p>\n
3.- No obstante, el tribunal acometi\u00f3 el estudio de las excepciones de m\u00e9rito, las cuales encontr\u00f3 infundadas. \u00a0<\/p>\n
3.1.- En lo pertinente al recurso que se resuelve, la \u201cculpa creditoria o fuerza mayor\u201d, por cuanto la obligaci\u00f3n de indemnizar ten\u00eda como fuente la ley, que no la culpa aquiliana, donde era ajena la culpa de \u00e9sta, y por no ser de recibo el argumento de que las obras no se realizaron porque la entrega del bien fue judicial y no voluntaria, pues en concordancia con la Corte, para el efecto no era dable distinguir entre una y otra cosa. \u00a0<\/p>\n
En cuanto a la crisis econ\u00f3mica y financiera, surgida mucho despu\u00e9s de la aprobaci\u00f3n de los planos y de la licencia de construcci\u00f3n, porque se opon\u00eda el hecho de que la ahora sociedad demandada, a la fecha del desahucio o presentaci\u00f3n de la demanda de restituci\u00f3n, no ten\u00eda aprobado el pr\u00e9stamo para financiar la obra, como ha debido hacerlo y no esperar a la desocupaci\u00f3n del inmueble o a que e superara la citada crisis para el efecto. \u00a0<\/p>\n
3.2.- La \u201cabsoluta carencia de intenci\u00f3n de causar perjuicios\u201d y \u201cbuena fe\u201d, porque si bien aparece acreditado que el inmueble se solicit\u00f3 para \u201cconstruir una obra nueva\u201d, como se observa en los planos elaborados y aprobados por la Oficina de Planeaci\u00f3n Municipal, lo cierto es que la intenci\u00f3n seria de construir y la buena voluntad del arrendador de ejecutar la obra, quedaba desvirtuada con el hecho de no haberse realizado, en su oportunidad, las gestiones para obtener el cr\u00e9dito bancario. \u00a0<\/p>\n
De otra parte, no se puede olvidar que por tratarse de una responsabilidad \u201ceminentemente contractual\u201d, la ley es la que impone la obligaci\u00f3n de indemnizar, raz\u00f3n por la cual bastaba, para ese prop\u00f3sito, que se presentara el incumplimiento de la obligaci\u00f3n contractual que adquiri\u00f3 el arrendador con el desahucio, por lo que no pod\u00eda \u201cexistir causal exonerativa\u201d. \u00a0<\/p>\n
En ese orden, desde ning\u00fan punto de vista, la inejecuci\u00f3n de la obra pod\u00eda achacarse a la culpa del arrendatario, pues la \u201cdemora en el proceso\u201d de restituci\u00f3n y la crisis econ\u00f3mica y financiera que vivi\u00f3 el pa\u00eds en la \u00e9poca, debieron ser \u201cprevistas por el arrendador\u2026antes de proceder a hacer el desahucio\u201d. \u00a0<\/p>\n
4.- En lo dem\u00e1s, el Tribunal centr\u00f3 su atenci\u00f3n a concretar la condena que impuso. \u00a0<\/p>\n
EL RECURSO DE CASACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
De los tres cargos formulados, todos al abrigo del art\u00edculo 368, numeral 1\u00ba del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, la Corte limitara el estudio al primero, por cuanto contiene acusaciones que con alcance total prosperan. \u00a0<\/p>\n
CARGO PRIMERO \u00a0<\/p>\n
1.- Denuncia la violaci\u00f3n directa de los art\u00edculos 520 y 522 del C\u00f3digo de Comercio, y 1\u00ba de la Ley 95 de 1890, e indirecta de \u00e9ste y de aqu\u00e9l, adem\u00e1s de los art\u00edculos 871 de dicho estatuto, 1604, 1613, 1614 y 1616-2 del C\u00f3digo Civil. \u00a0<\/p>\n
2.- Lo primero, porque la responsabilidad del art\u00edculo 522, citado, no es objetiva, pues, de un lado, la \u201cimperatividad\u201d o \u201ccohercibilidad\u201d, son distintivos peculiares de la norma jur\u00eddica en general, y de otro, por cuanto el legislador no consagr\u00f3 excepciones en la norma, como que no se admitir\u00edan exoneraciones, o que en caso de aducirse, no ser\u00edan o\u00eddas. \u00a0<\/p>\n
Como el precepto en cuesti\u00f3n tiene por fin prevenir el abuso del derecho y el enriquecimiento sin causa, resulta desacertado concluir en una responsabilidad de esa naturaleza. Si la Comisi\u00f3n Redactora del C\u00f3digo de Comercio consagr\u00f3 el derecho del arrendador a no renovar el contrato, con la obligaci\u00f3n de pagar perjuicios \u201csi no hay un motivo que justifique su conducta\u201d, sin que para el efecto pueda \u201cprescindirse de la mala fe del propietario o por lo menos de un claro abuso del derecho\u201d, esto indica que el arrendador puede aducir \u201cuna causa justificativa de su conducta\u201d. \u00a0<\/p>\n
Ahora, si la obligaci\u00f3n de indemnizar es de tipo contractual, incorporada en el arrendamiento en virtud de los art\u00edculos 871 del C\u00f3digo de Comercio y 1603 del C\u00f3digo Civil, hay que admitir que la responsabilidad tiene por fundamento una culpa de ese linaje, la cual se presume con el solo incumplimiento. Por lo tanto, \u201cfrente a esa presunci\u00f3n, son legalmente atendibles, como eximentes de responsabilidad la fuerza mayor y el caso fortuito, siempre que la presencia de estos fen\u00f3menos no est\u00e9n determinados por el dolo o negligencia del arrendador\u201d. \u00a0<\/p>\n
De otra parte, al exigirse como requisito previo del desahucio o de la fuerza mayor, la necesidad de tener cr\u00e9dito aprobado, cuando el inmueble se requiere para construir una obra nueva, el Tribunal le hace decir, bien a los art\u00edculos 520 y 522 del C\u00f3digo de Comercio, ya al art\u00edculo 1\u00ba de la Ley 95 de 1890, lo que no dicen, pues es una exigencia que no contemplan. Basta \u201c\u00fanicamente que no haya concurrencia de culpa del deudor para que el acontecimiento imprevisible e irresistible se torne liberatario\u201d. \u00a0<\/p>\n
3.- La violaci\u00f3n indirecta, porque para declarar infundadas las excepciones recibidas en instancia, el Tribunal incurri\u00f3 en la comisi\u00f3n de errores de hecho probatorios. \u00a0<\/p>\n
3.1.- En primer lugar, al no percatar que LEONOR TERESA MART\u00cdNEZ V\u00c9LEZ, gerente, para la \u00e9poca, de la Corporaci\u00f3n de Ahorro y Vivienda Colmena, declar\u00f3 que la demandada \u201cen el a\u00f1o 95 o 96 alcanz\u00f3 a presentar un proyecto que no se pudo realizar\u201d, toda vez que el \u201clocal se encontraba ocupado, posteriormente, como a los dos o tres a\u00f1os, acudi\u00f3 nuevamente a solicitar financiaci\u00f3n pero en ese momento los cr\u00e9ditos estaban cerrados y el proyecto no se le pudo radicar\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La respuesta, como se observa, lleva \u00ednsito que despu\u00e9s de radicado el cr\u00e9dito solicitado para ejecutar la obra, \u201cqued\u00f3 debida y oportunamente aprobado\u201d, am\u00e9n de que exterioriza la p\u00e9rdida de sus efectos, al no poderse desembolsar por el incumplimiento del arrendatario de la obligaci\u00f3n de restituir el local a la terminaci\u00f3n del contrato por el desahuciado. \u00a0<\/p>\n
Luego, si la desocupaci\u00f3n del inmueble ocurri\u00f3 el 15 de junio de 1999, resulta contraevidente concluir, para negar la excepci\u00f3n de fuerza mayor, que la sociedad demandada no contaba con un cr\u00e9dito aprobado \u201ca la fecha del desahucio o presentaci\u00f3n de la demanda\u201d. \u00a0<\/p>\n
3.2.- De otra parte, porque si el Tribunal aprecia correctamente las pruebas, inclusive en el supuesto de que la sociedad demandante no hubiere obtenido el cr\u00e9dito que echa de menos, \u201chabr\u00eda concluido que esa circunstancia no denota exposici\u00f3n de dicha parte a los efectos de la crisis econ\u00f3mica y financiera vivida por el pa\u00eds, ni negligencia de la misma para sustraerse a los efectos de ella, alegada como fuerza mayor, y menos que \u00e9sta hubiere sido previsible\u201d. \u00a0<\/p>\n
La citada testigo, en efecto, adem\u00e1s de manifestar la fluidez econ\u00f3mica de las corporaciones en 1995, ubica a finales de 1998, el origen de la susodicha crisis, muy lejos, por lo tanto, de la conducta de la sociedad demandada. JOS\u00c9 NICOL\u00c1S V\u00c9LEZ CHAKER, arquitecto y constructor, \u201cv\u00edctima de dicha situaci\u00f3n\u201d, dijo que desde finales de 1998 se \u201cempez\u00f3 a dar el fen\u00f3meno de decrecimiento en el sector inmobiliario e hipotecario (\u2026) hasta el punto de que las entidades financieras comenzar\u00edan a suspender, congelar los cr\u00e9ditos para construcci\u00f3n y compra de inmuebles\u201d. ALFONSO JOS\u00c9 GARC\u00cdA SALLEG, constructor y presidente de CAMACOL, Monter\u00eda, manifest\u00f3 que desde 1995 empez\u00f3 un ciclo decadente en la actividad constructora en general, acentu\u00e1ndose en 1997, \u201cmotivada por la crisis general del pa\u00eds\u201d, lo cual ocasion\u00f3 que las instituciones financieras \u201ccancelaran la adjudicaci\u00f3n de cr\u00e9ditos y recuperaran inmuebles en daci\u00f3n en pago por el incumplimiento de los usuarios\u201d y \u201cpor supuesto no pudieron seguir prestando\u201d. \u00a0<\/p>\n
Si la arrendadora, por lo dem\u00e1s, en 1999 se qued\u00f3 sin los recursos con que contaba en 1995, como consecuencia de la aludida crisis econ\u00f3mica y financiera, tampoco habr\u00eda podido acometer la continuaci\u00f3n de las obras, por carecer de solvencia personal. En el certificado de existencia y representaci\u00f3n que obra en el expediente consta que seg\u00fan escritura p\u00fablica de 19 de noviembre de 1999, otorgada en la Notar\u00eda 3\u00aa del C\u00edrculo de Moner\u00eda, la sociedad, debido a su estado de insolvencia, fue declarada disuelta y en proceso de liquidaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Por manera que con o sin cr\u00e9dito aprobado en 1995, la crisis que campeaba en el sector financiero para la fecha de la restituci\u00f3n judicial del inmueble, hab\u00eda resultado igualmente irresistible e imprevisible. Lo primero, porque a la sociedad demandante le era imposible conjurarla, y esto \u00faltimo, porque si bien para la \u00e9poca de la no renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento, la situaci\u00f3n econ\u00f3mica del pa\u00eds era buena para constructores y compradores, como lo revelan los testigos citados, lo cierto es que el sector de la construcci\u00f3n no pod\u00eda conocer la crisis que se avecinaba en todo el territorio nacional, la cual se vino a manifestar en realidad en 1997, pues se trataba de un fen\u00f3meno ocasional que no se sab\u00eda cu\u00e1ndo ni en qu\u00e9 circunstancias se pod\u00eda presentar, as\u00ed se tuviera respecto de \u00e9l una probabilidad vaga de realizaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Luego, si seg\u00fan los testigos citados, lo que se conoc\u00eda entre los constructores en 1995, \u00e9poca para la cual el Tribunal ubica la previsibilidad, eran los movimientos c\u00edclicos de esa actividad, no la crisis financiera y econ\u00f3mica que se avecinaba, es claro que para esa \u00e9poca no pod\u00eda d\u00e1rsele el car\u00e1cter\u00a0 de \u201cconocido al hecho que sirve de fundamento a la excepci\u00f3n de fuerza mayor\u201d. \u00a0<\/p>\n
3.3.- Finalmente, existe otro grupo de pruebas mal apreciadas que, contrario a lo concluido por el Tribunal, ponen de presente que hab\u00eda una intenci\u00f3n seria de culminar las obras iniciadas y de no causar perjuicios al arrendatario. \u00a0<\/p>\n
Sobre que se hizo la demolici\u00f3n y se proyect\u00f3 la obra en tres etapas, culmin\u00e1ndose \u00fanicamente la primera, pues el local donde estaba programada la entrada, el del caso, no hab\u00eda sido desocupado, aunque s\u00ed otros m\u00e1s, declararon, en t\u00e9rminos generales, ANTONIO CLARET SOF\u00c1N SALLEG, representante de la demandada, EDUARDO ANTONIO CORREA SALLEG, arrendatario de uno de los locales desocupados, FELIPE JOS\u00c9 ARRIETA TIRADO, quien am\u00e9n de haber participado en la demolici\u00f3n, da cuenta de la adquisici\u00f3n de los materiales para la obra, y JOS\u00c9 ALBERTO LONDO\u00d1O CARMONA, contratado para las instalaciones sanitarias y de acueducto. Adem\u00e1s, esa intenci\u00f3n seria la acepta el demandante JES\u00daS JAIME CASTRO CASTRO y se observa en las declaraciones de la citada LEONOR TERESA MART\u00cdNEZ V\u00c9LEZ, respecto del tr\u00e1mite bancario, y de GABRIEL ESTEBAN REY FIGUEROA, quien antes de 1992 fue contactado para elaborar el proyecto estructural. \u00a0<\/p>\n
En esa media, si el Tribunal hubiera apreciado correctamente dichas pruebas, habr\u00eda concluido que el arrendador obr\u00f3 de buena fe exenta de culpa, es decir, de manera diligente y sin la intenci\u00f3n de causar perjuicios a sus arrendatarios, y reconocido la excepci\u00f3n que se entronca con esos hechos. \u00a0<\/p>\n
4.- Solicita la recurrente, por lo tanto, que se case la sentencia objeto del recurso de casaci\u00f3n y se provea la sustitutiva que corresponda. \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
1.- Es incontestable que quien entrega en arrendamiento un inmueble o local de su propiedad, para que el arrendatario instale all\u00ed un establecimiento de comercio, lo est\u00e1 afectando en provecho de ese tercero, porque la actividad econ\u00f3mica ejecutada conlleva, en principio, la creaci\u00f3n de algunos intangibles. Por esto, cuando el arrendador pretenda recuperar la tenencia del bien, no lo puede hacer cuando a bien lo tenga, sino en armon\u00eda con los derechos del locatario, entre ellos, el derecho a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo, cuando \u00e9ste ha tenido una duraci\u00f3n no inferior a dos a\u00f1os. \u00a0<\/p>\n
Prerrogativa que, precisamente, se ha instituido para proteger los derechos inmateriales del comerciante, am\u00e9n del inter\u00e9s p\u00fablico que entra en juego, porque se estima que en el susodicho t\u00e9rmino ha establecido su empresa, se ha dado a conocer al p\u00fablico y ha acreditado debidamente su unidad econ\u00f3mica, creando en torno a ella una clientela, de ah\u00ed que como lo tiene explicado la Corte, se \u201ctrata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien econ\u00f3mico, pero tambi\u00e9n los valores intr\u00ednsicos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen\u201d1. De otra parte, porque el inter\u00e9s general clama por la estabilidad de las empresas y no por su aniquilaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Desde luego, al decir de la Comisi\u00f3n Revisora del C\u00f3digo de Comercio, lo anterior no significa que se \u201cpretenda limitar o desconocer el derecho de propiedad del arrendador sino proteger simplemente un elemento creador de beneficios econ\u00f3micos que no es obra del propietario sino del inquilino, para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo que es suyo\u201d2. \u00a0<\/p>\n
Si lo que se propende es asegurar la unidad econ\u00f3mica y con ella la propiedad comercial, esto significa que el desahucio es otro elemento protector de los establecimientos de comercio, porque el conocimiento anticipado sobre que el arrendador no renovar\u00e1 el contrato de arrendamiento, permitir\u00e1 al empresario adoptar las medidas de publicidad necesarias para conservar los intangibles que en torno a su actividad empresarial ha creado y as\u00ed atenuar o eliminar todas las consecuencias que se puedan derivar de un traslado apresurado o intempestivo. \u00a0<\/p>\n
2.- Aunque el desahucio, efectuado debidamente, como se dijo, releva al arrendador de indemnizar al arrendatario los da\u00f1os causados, lo mismo no puede decirse cuando, entregado el inmueble, aqu\u00e9l no cumple el compromiso especial que adquiri\u00f3 para impedir la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento, en el caso, la demolici\u00f3n del inmueble y la iniciaci\u00f3n de la obra nueva, todo dentro de los tres meses siguientes (art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio), con lo cual se evita, precisamente, que la restituci\u00f3n de los locales se haga defraudando la ley, mediante la creaci\u00f3n de situaciones ficticias. \u00a0<\/p>\n
En ese evento, adem\u00e1s del lucro cesante, el resarcimiento del perjuicio comprende, seg\u00fan se prev\u00e9 en la citada norma, los gastos indispensables para la nueva instalaci\u00f3n, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasi\u00f3n de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y \u00fatiles que hubiere hecho el arrendatario en los locales entregados, quedando, en todo caso, el inmueble afectado al respectivo pago. \u00a0<\/p>\n
Porque como lo se\u00f1al\u00f3 la citada Comisi\u00f3n Revisora, el ejercicio de ese derecho por parte del arrendador no resultar\u00eda armonioso cuando la \u201ccontinuidad de la empresa no puede asegurarse de manera completa si el que organiza un negocio y lo desarrolla hasta colocarlo en un grado de buena productividad puede verse, de un d\u00eda para otro, privado de esa concreci\u00f3n material de sus esfuerzos que representa la clientela, el prestigio adquirido por su establecimiento y el mismo aviamiento, que es tanto m\u00e1s valioso cuanto m\u00e1s se funda en elementos objetivos\u201d. \u00a0<\/p>\n
Desde luego que as\u00ed todo gire alrededor de un contrato de arrendamiento, pues esto es lo que al menos habilita para hablar del derecho a la renovaci\u00f3n, cuando se incumple la finalidad prevista en el desahucio, la responsabilidad civil de indemnizar la impone el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio, como una consecuencia, precisamente, de ese incumplimiento, en donde, adem\u00e1s, como se observa, se establece la manera de justificar los perjuicios y de asegurar su efectividad. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, si el precepto en cuesti\u00f3n prev\u00e9 \u00fanicamente las consecuencias contra el propietario, cuando incumple los fines que se propuso al desahuciar al empresario arrendatario, mas no el esquema de la responsabilidad, es claro que \u00e9sta, en ese preciso caso, debe gobernarse por las reglas generales del C\u00f3digo Civil, en donde cabe la prueba de la diligencia y cuidado, am\u00e9n de una causa extra\u00f1a. \u00a0<\/p>\n
En ese orden, no se trata, por supuesto, de una responsabilidad civil puramente objetiva, en el sentido de que el due\u00f1o del inmueble donde funcionaba el establecimiento de comercio de propiedad del arrendatario, debe resarcir los da\u00f1os causados por el incumplimiento de la finalidad prevista en el desahucio, as\u00ed no haya existido culpa de su parte. Porque a diferencia de la responsabilidad civil con culpa probada o con culpa presunta, distinci\u00f3n que al fin de cuentas tiene importancia para efectos probatorios, aquella especie de responsabilidad se predica \u00fanicamente en los eventos en que no cabe la exoneraci\u00f3n, as\u00ed medie una causa extra\u00f1a, como acaece, por ejemplo, en el transporte a\u00e9reo de pasajeros, en el cual la fuerza mayor no es dable aducirla para el efecto, aunque s\u00ed el hecho de un tercero o la culpa exclusiva de la v\u00edctima (art\u00edculo 1880 del C\u00f3digo de Comercio). \u00a0<\/p>\n
En el caso, pese a que, para abundar, el Tribunal acometi\u00f3 el estudio de las defensas propuestas, entre ellas la fuerza mayor, dej\u00f3 sentado, como regla absoluta, que el pago de los perjuicios a que alud\u00eda el art\u00edculo 522 del C\u00f3digo de Comercio, subsist\u00eda en \u201ccualquier circunstancia, pase lo que pase\u201d, pues al emplear el precepto el imperativo \u201cdeber\u00e1 indemnizar\u201d, esto prohib\u00eda aducir \u201ctoda causal exculpativa o justificativa\u201d, o que a pesar de ser una responsabilidad de \u00edndole contractual, de todas formas no pod\u00eda \u201cexistir causal exoneativa\u201d. \u00a0<\/p>\n
Puestas as\u00ed las cosas, lo anterior pone de presente que el Tribunal incurri\u00f3 en el error juris in judicando que en el cargo se denuncia, respecto del alcance del precepto en cuesti\u00f3n, porque la norma no impone la obligaci\u00f3n de responder, as\u00ed medie una causa extra\u00f1a, y porque como qued\u00f3 explicado, lo que en la misma se prev\u00e9 son las consecuencias del incumplimiento, en cuyo caso, al decir de la Corte, el \u201cpropietario podr\u00e1 exonerarse de acuerdo con la ley\u201d3, esto es, probando diligencia y cuidado (ausencia de culpa), o el rompimiento del nexo causal entre el hecho imputable al deudor y el da\u00f1o irrogado, seg\u00fan las circunstancias concretas de cada caso. \u00a0<\/p>\n
3.- En cuanto al otro error jur\u00eddico denunciado, pertinente resulta precisar que al acometerse el estudio de las excepciones recibidas en instancia, el Tribunal necesariamente tuvo que dejar sentado, pues en ello radicaba el derecho del actor, la existencia del desahucio, realizado con la debida anticipaci\u00f3n en 1994, y la raz\u00f3n del mismo, la necesidad de demoler el inmueble para construir una obra nueva, cuesti\u00f3n que, dijo, aparec\u00eda probada con los planos elaborados y aprobados por la Oficina de Planeaci\u00f3n Municipal, y el no inicio de los trabajos dentro de los tres meses siguientes a la entrega del inmueble, hecho que ocurri\u00f3 el 15 de junio de 1999, ep\u00edlogo del respectivo proceso de restituci\u00f3n que se inici\u00f3 el 16 de agosto de 1995. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed mismo, que en 1998-1999 se present\u00f3 en todo el territorio nacional la crisis econ\u00f3mica y financiera que afect\u00f3 al sector de la construcci\u00f3n, entre otros, toda vez que esto constituy\u00f3 el punto de partida para que el sentenciador declarara infundadas las referidas excepciones. En t\u00e9rminos generales, porque a la fecha del desahucio o presentaci\u00f3n de la demanda de restituci\u00f3n, la sociedad demandante no ten\u00eda aprobado el pr\u00e9stamo para financiar la obra, sin que fuera dable para el efecto esperar a la desocupaci\u00f3n del inmueble o a que se superaran las \u201ccondiciones econ\u00f3micas del pa\u00eds\u201d. \u00a0<\/p>\n
Es de notar, sin embargo, que la ley no exige ninguna condici\u00f3n adicional, distinta al desahucio, para que no haya lugar a la renovaci\u00f3n del arriendo. As\u00ed se desprende del art\u00edculo 520 del C\u00f3digo de Comercio, al decir que si el propietario no manifiesta, con la debida antelaci\u00f3n, que requiere el inmueble, entre otros casos, para demolerlo y construir una obra nueva, el contrato de arrendamiento se considera \u201crenovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo t\u00e9rmino del contrato inicial\u201d. Es m\u00e1s, de ser necesaria la recuperaci\u00f3n judicial del bien, tampoco es preciso acreditar la causal aducida, basta que se afirme, porque si el propietario incumple la obligaci\u00f3n que adquiri\u00f3, debe asumir las consecuencias, en cuanto se ver\u00eda compelido a indemnizar al empresario. \u00a0<\/p>\n
4.- En otro aparte de la sentencia, el Tribunal, para decidir como lo hizo, igualmente se\u00f1al\u00f3 que la dif\u00edcil \u201csituaci\u00f3n econ\u00f3mica\u201d que vivi\u00f3 el pa\u00eds en 1998-1999, no ten\u00eda la entidad suficiente para exonerar a la sociedad demandada de la obligaci\u00f3n de indemnizar, frente al incumplimiento que adquiri\u00f3 con el desahucio, porque esa circunstancia debi\u00f3 preverla \u201cantes de proceder a hacer el desahucio\u201d. \u00a0<\/p>\n
Dici\u00e9ndose, entonces, que antes del desahucio, llevado a cabo, como se dijo, en\u00a0 1994, debi\u00f3 preverse un hecho que efectivamente sucedi\u00f3 en el bienio citado, tal cual as\u00ed qued\u00f3 fijado en el proceso, es de entender que, conforme a las pruebas arrimadas, cuando se notific\u00f3 la intenci\u00f3n de no renovar el contrato de arrendamiento, la crisis econ\u00f3mica y financiera era previsible, y que no obstante ello, la sociedad demandada se expuso a sus consecuencias, cuesti\u00f3n que por s\u00ed neutralizaba las excepciones de que se viene hablando. \u00a0<\/p>\n
El Tribunal, empero, no exterioriz\u00f3 las razones que lo llevaron a concluir la previsibilidad de la crisis econ\u00f3mica y financiera en los a\u00f1os citados. Se comprende, sin embargo, que lo fue, en primer lugar, por ser normal o sucesiva, en segundo t\u00e9rmino, porque era suficientemente probable que ocurriera, y por \u00faltimo, que no era tempestiva, excepcional o sorpresiva, todo lo cual aparec\u00eda probado. \u00a0<\/p>\n
Sobre el particular la Corte tiene dicho que sin perjuicio de algunas matizaciones o combinaciones, \u201ctres criterios han sido esbozados (\u2026), en orden a establecer cuando un hecho, in concreto, puede considerarse imprevisible, en la medida en que es indispensable, como lo ha recordado una y otra vez, examinar cada situaci\u00f3n de manera espec\u00edfica y, por contera, individual, a fin de obviar todo tipo de generalizaci\u00f3n: 1) El referente a su normalidad y frecuencia; 2) El atinente a la probabilidad de su realizaci\u00f3n, y 3) El concerniente a su car\u00e1cter inopinado, excepcional y sorpresivo\u201d4. \u00a0<\/p>\n
Respecto de lo anterior, la testigo LEONOR TERESA MART\u00cdNEZ V\u00c9LEZ, gerente de la Corporaci\u00f3n de Ahorro y Vivienda Colmena de Monter\u00eda, manifest\u00f3 que en \u201c1995 las corporaciones eran dentro del sector financiero las entidades con mayor fluidez de recursos, los cr\u00e9ditos tanto para constructores como para compradores individuales se aprobaban \u00e1gilmente y el sector de las corporaciones estaba especialmente interesado en aumentar su participaci\u00f3n en el mercado financiero\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por su parte, JOS\u00c9 NICOL\u00c1S V\u00c9LEZ CHAKER, arquitecto y constructor en Monter\u00eda, declar\u00f3 que siempre estaba al d\u00eda de lo que afectaba directa o indirectamente el sector de la construcci\u00f3n, mercadeo, financiaci\u00f3n, en fin, y que desde finales de 1998 se \u201cempez\u00f3 a dar el fen\u00f3meno de decrecimiento en el sector inmobiliario e hipotecario (\u2026) hasta el punto de que las entidades financieras comenzar\u00edan a suspender, congelar los cr\u00e9ditos para construcci\u00f3n y compra de inmuebles\u201d. \u00a0<\/p>\n
El presidente de CAMACOL, Monter\u00eda, se\u00f1or ALFONSO JOS\u00c9 GARC\u00cdA SALLEG, a la saz\u00f3n constructor, indic\u00f3 que el ciclo decadente que en la actividad constructora en general se ven\u00eda presentando, desde 1995, se acentu\u00f3 en 1997, \u201cpor la crisis general del pa\u00eds\u201d, lo cual ocasion\u00f3 que las instituciones financieras \u201ccancelaran la adjudicaci\u00f3n de cr\u00e9ditos y recuperaran inmuebles en daci\u00f3n en pago por el incumplimiento de los usuarios\u201d y \u201cpor supuesto no pudieron seguir prestando\u201d. \u00a0<\/p>\n
Las anteriores pruebas, denunciadas como mal apreciadas, descartan que la crisis econ\u00f3mica y financiera que se present\u00f3 en 1998-1999, era previsible en 1994, \u00e9poca del desahucio, porque en lo que interesa al caso, para esas calendas lo que aparec\u00eda como normal era la fluidez de recursos, tanto para constructores, como para compradores, y porque si lo infrecuente es lo contrario, que tambi\u00e9n es conocido que suceda, lo que interesa es que no se sepa o no pueda preverse cu\u00e1ndo y en qu\u00e9 circunstancias esa crisis podr\u00eda acontecer. Por esto, como lo explic\u00f3 la Corte en el antecedente inmediatamente citado, con cita de doctrina, \u201cUna simple posibilidad vaga de realizaci\u00f3n \u2013del hecho- (\u2026), no podr\u00eda bastar para excluir la imprevisibilidad\u201d. \u00a0<\/p>\n
En ese orden, salta de bulto que el Tribunal igualmente incurri\u00f3 el error de hecho al apreciar dichas pruebas, porque no existiendo otros medios que se relacionen con el particular, de las mismas no pod\u00eda concluirse, como lo hizo, que la situaci\u00f3n econ\u00f3mica y financiera del pa\u00eds que se vivi\u00f3 en el bienio citado, era previsible antes del desahucio o al menos concomitantemente con el mismo, desconociendo as\u00ed el alcance jur\u00eddico, que no meramente sem\u00e1ntico, tiene el adjetivo \u201cimprevisible\u201d contenido en el art\u00edculo 1\u00ba de la Ley 95 de 1890. \u00a0<\/p>\n
5.- En consecuencia, siendo claro que la responsabilidad contra el propietario que incumple la finalidad prevista para no renovar el contrato de arrendamiento de arrendamiento sujeto a las reglas espec\u00edficas del C\u00f3digo de Comercio, no es estrictamente objetiva, contrariamente a como lo concluy\u00f3 el Tribunal, la sentencia impugnada no puede sostenerse en ese pilar fundamental. \u00a0<\/p>\n
Como pese a esto \u00faltimo, el Tribunal, de todas formas, se adentr\u00f3 al estudio de las excepciones propuestas, declar\u00e1ndolas infundadas, incluyendo las que fueron recibidas en instancia y que con alcance total enervaron el derecho del demandante, el \u00e9xito de \u00e9stas no pod\u00eda negarse simplemente exigiendo un requisito adicional al desahucio no se\u00f1alado en la ley, en el caso, el cr\u00e9dito aprobado para financiera la demolici\u00f3n y la obra nueva, o concluyendo que la crisis econ\u00f3mica y financiera debi\u00f3 haberla previsto el arrendador antes de notificar la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento, cuando esto, desde el punto de vista jur\u00eddico, no era previsible. \u00a0<\/p>\n
Ahora, como los citados errores trascienden, con alcance total, la decisi\u00f3n final, no hay lugar a resolver las otras acusaciones del cargo. Entre otras cosas, porque si antes del desahucio era innecesario el cr\u00e9dito aprobado para financiar la obra, en el hipot\u00e9tico caso de comprobarse que fue cumplido, esto resulta inane, y porque lo atinente a que la sociedad demandante se disolvi\u00f3 por su iliquidez, se relaciona con la irresistibilidad de la fuerza mayor, tema soslayado por el Tribunal, seguramente por echar de menos, sin importar el lugar donde lo hizo, el de la imprevisibildiad. En lo dem\u00e1s, porque lo relativo a la intenci\u00f3n seria de ejecutar la obra, el sentenciador, bien o mal, la asocio con el exigido cr\u00e9dito aprobado y con la previsi\u00f3n de la crisis econ\u00f3mica y financiera, todo lo cual qued\u00f3 desvirtuado \u00a0<\/p>\n
6.- Al prosperar el cargo, en los t\u00e9rminos dichos, es del caso proveer el fallo de reemplazo. \u00a0<\/p>\n
SENTENCIA SUSTITUTIVA \u00a0<\/p>\n
1.- En el proceso se demostr\u00f3 que restituido el inmueble arrendado, hecho que ocurri\u00f3 el 15 de junio de 1999, la sociedad demandada, a la saz\u00f3n su propietaria, no prosigui\u00f3 las obras que se hab\u00eda fijado en el desahucio, realizado en 1994, as\u00ed\u00a0 tambi\u00e9n se hubiere acreditado que el proyecto se plane\u00f3 en 1990 y se empez\u00f3 a ejecutar en 1992, en su fase inicial. \u00a0<\/p>\n
Lo relativo a la crisis econ\u00f3mica y financiera que sufri\u00f3 el pa\u00eds en el bienio 1998-1999, es asunto que igualmente debe dejarse sentado, por ser pac\u00edfico, al punto que en el recurso de apelaci\u00f3n, para controvertir los requisitos de la fuerza mayor, parte de su existencia.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Con relaci\u00f3n a que la mentada crisis era previsible, como lo sostiene el apelante, para desvirtuarlo, la Corte, por econom\u00eda, se remite a lo que sobre el particular se consider\u00f3 al resolver el recurso de casaci\u00f3n.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2.- Se sostiene en la alzada que el otro requisito de la fuerza mayor, como es la irrresistibilidad, se desvirt\u00faa porque a \u201csabiendas de que los cr\u00e9ditos estaban cerrados\u201d, la sociedad demandante \u201cpersisti\u00f3 en la acci\u00f3n restituroria, es decir, no tuvo cuidado ni fue diligente\u201d. \u00a0<\/p>\n
Es de verse, sin embargo, que el hecho que debe confrontarse para el efecto, no es el de la restituci\u00f3n. Lo que debe examinarse es si, frente a la crisis econ\u00f3mica y financiera que persist\u00eda en la \u00e9poca, era posible proseguir las obras proyectadas dentro de los tres meses siguientes a la entrega del inmueble, porque siendo claro que esa dif\u00edcil situaci\u00f3n no la pod\u00eda evitar la sociedad demandada, al punto que, como lo sostiene el juzgado, el Gobierno Nacional y el Congreso de la Rep\u00fablica, tuvieron que adoptar medidas extremas para conjurarla y superarla, hecho que fue de p\u00fablico conocimiento, el anotado elemento implica tambi\u00e9n, como lo tiene explicado la Corte, la \u201cimposibilidad de sobreponerse al hecho para eludir sus efectos\u201d5. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, si la crisis econ\u00f3mica y financiera para la \u00e9poca de la restituci\u00f3n del inmueble era generalizada, la sociedad demandada no pod\u00eda excluirse de sus efectos, tampoco, en concreto, estaba de su parte sobreponerse al hecho, porque como lo muestra el caso, los recursos para ejecutar la obra los hab\u00eda proyectado obtener en las entidades bancarias, como as\u00ed lo declar\u00f3 la gerente de Colmena, se\u00f1ora LEONOR TERESA MART\u00cdNEZ V\u00c9LEZ. \u00a0<\/p>\n
La misma testigo es enf\u00e1tica en manifestar que como consecuencia de la crisis que se present\u00f3, el \u201csector de la construcci\u00f3n estuvo totalmente paralizado. En ese tiempo en las corporaciones dejamos de aprobar cr\u00e9ditos de construcci\u00f3n y cr\u00e9ditos para nuevos compradores\u201d. En el mismo sentido, JOS\u00c9 NICOL\u00c1S V\u00c9LEZ CHAKER, arquitecto y constructor, al decir que el fen\u00f3meno origin\u00f3 que las entidades financieras comenzaran a \u201csuspender, congelar los cr\u00e9ditos para construcci\u00f3n y compra de inmuebles\u201d, y ALFONSO JOS\u00c9 GARC\u00cdA SALLEG, constructor y presidente de CAMACOL, Monter\u00eda, quien dijo que la crisis en general del pa\u00eds ocasion\u00f3 que las instituciones financieras \u201ccancelaran la adjudicaci\u00f3n de cr\u00e9ditos y recuperaran inmuebles en daci\u00f3n en pago por el incumplimiento de los usuarios\u201d y \u201cpor supuesto no pudieron seguir prestando\u201d. \u00a0<\/p>\n
De otra parte, en el hipot\u00e9tico caso que la construcci\u00f3n se pudiera superar con recursos propios, aparece en el certificado de existencia y representaci\u00f3n, que pese a que la vigencia de la sociedad demandada era \u201cINDEFINIDA\u201d, en el mismo 1999, esto es, despu\u00e9s de la restituci\u00f3n del inmueble, fue declarada disuelta y en estado de liquidaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
3.- En esas circunstancias, la sentencia del juzgado debe ser confirmada, pues la existencia de la fuerza mayor, en cuanto circunstancias imprevisibles e irresistibles impidieron proseguir la obra proyectada en las dos etapas siguientes, pues de todos modos aparece probado que la primera ya hab\u00eda sido ejecutada antes de la restituci\u00f3n del inmueble, esto es suficiente para enerva las pretensiones. \u00a0<\/p>\n
DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la Ley, casa la sentencia de 21 de septiembre de 2006, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Monter\u00eda, Sala Civil-Familia-Laboral, en el proceso ordinario de JES\u00daS JAIME CASTRO CASTRO contra la sociedad ANTONIO SOF\u00c1N Y C\u00cdA. LTDA., en liquidaci\u00f3n, y en sede de instancia confirma la de 10 de mayo de 2006 del Juzgado Segundo Civil del Circuito de la misma ciudad. \u00a0<\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y devu\u00e9lvase el expediente a la oficina de origen para lo pertinente. \u00a0<\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA \u00a0<\/p>\n
(En comisi\u00f3n de servicios) \u00a0<\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR \u00a0<\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA \u00a0<\/p>\n
WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0<\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0<\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE \u00a0<\/p>\n
(Con excusa justificada) \u00a0<\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1 Sentencia 184 de 24 de septiembre de 2001, expediente 5876. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
2 Proyecto de C\u00f3digo de Comercio 1958. Ministerio de Justicia. Tomo II, p\u00e1g. 37. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
3 Sentencia 056 de 8 de octubre de 1997, CCXLIX-703. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
4 Sentencia 078 de 23 de junio de 2000, expediente 5475. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
5 Sentencia de 31 de mayo de 1965, CXI y CXII-126. \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
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