\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0<\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente \u00a0<\/p>\n
WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., diecinueve (19) de octubre de dos mil nueve (2009). \u00a0<\/p>\n
Discutida y aprobada en Sala de veintiuno (21) de octubre dos mil nueve\u00a0 (2009) \u00a0<\/p>\n
Referencia: 05001-3103-009-2001-00263-01 \u00a0<\/p>\n
Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por las sociedades demandadas respecto de la sentencia proferida el 24 de enero de 2007, por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn, Sala Civil en el proceso ordinario de Elkin Tamayo Villegas y Nancy Salazar Trejos contra Sendero Brujo S.A. en liquidaci\u00f3n y \u00d3ptima S.A. Vivienda y Construcci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Los demandantes pidieron declarar civil y \u201csolidariamente responsables\u201d a las sociedades demandadas en \u201crelaci\u00f3n concausal\u201d por los da\u00f1os del deterioro a la ruina con p\u00e9rdida total de la casa ubicada en la Urbanizaci\u00f3n Sendero Brujo, trastornos y costos de ocupaci\u00f3n para vivienda familiar, desocupaci\u00f3n forzada en virtud del peligro para su vida, refacciones, valor de la residencia sustitutiva y dem\u00e1s quebrantos; la vendedora, por sus obligaciones resultantes de la inestabilidad del suelo y ruina de la edificaci\u00f3n, y la constructora del inmueble \u201cy ejecutora de obras en la urbanizaci\u00f3n vecina que provocaron y precipitaron la reptaci\u00f3n de los suelos, el falseamiento del terreno (\u2026) y el arruinamiento\u201d de la casa; en consecuencia, condenarlas a pagar los perjuicios en la suma indicada \u201co la que en m\u00e1s o en menos sea determinada en la sentencia\u201d debidamente \u201cactualizada al d\u00eda en que haya de ser efectivo el pago\u201d aplicando el \u00edndice de precios al consumidor \u2013IPC- y, en subsidio, en la proporci\u00f3n probada. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El petitum, se sustent\u00f3, en s\u00edntesis, as\u00ed: \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El 14 de marzo de 1996 suscriben con la constructora un \u201cprecontrato\u201d respecto de una casa, cuya venta se formaliz\u00f3 por la comercializadora del proyecto seg\u00fan Escritura P\u00fablica n\u00famero 3122 otorgada el 23 de noviembre de 1998 en la Notar\u00eda Novena de Medell\u00edn, por un precio inferior al real pactado en $141.500.000. \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La vendedora adquiri\u00f3 el terreno donde se construy\u00f3 la propiedad, por aporte de sus accionistas mayoritarias \u00d3ptima S.A. y Promotora Escodia S.A. \u00a0<\/p>\n
c) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Entregado el bien, los compradores lo ocuparon, adecu\u00e1ndolo con la ampliaci\u00f3n de dos alcobas, biblioteca, red de gas, cabina de ba\u00f1o, puertas de lavadero, ventana de cocina, estuco, moldura, pintura y marmolizado, buitr\u00f3n, pasamanos, papel de colgadura, maletero, vidrieras, cenefas, ba\u00f1era, zonas verdes, vitrales, cortinas, chimenea, extractor, cer\u00e1mica y tabla de escaleras. \u00a0<\/p>\n
d) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0A pesar del anegamiento de la zona verde interior, confiaron en su secamiento despu\u00e9s del invierno, surgiendo los primeros da\u00f1os en la estructura con persistencia de la humedad a mediados de 1999, hundimientos y fisuras en los pisos aleda\u00f1os, fracturas, desajustes en los muros de la primera planta y agrietamientos hacia el interior de la casa, con afectaci\u00f3n del \u00e1rea social, desocup\u00e1ndola por exigencia de las autoridades municipales. \u00a0<\/p>\n
e) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Denunciados los da\u00f1os ante la constructora y la vendedora, el ingeniero director de la obra orden\u00f3 algunas refacciones de superficie atribuyendo los sucesos al asentamiento del suelo. \u00a0<\/p>\n
f) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Al agravarse la situaci\u00f3n,\u00a0 los demandantes por su cuenta colocaron soportes para la loza del segundo piso, proponiendo a las demandadas cambiar el predio o reconocer su valor, ante lo cual, el ingeniero les contest\u00f3 el 17 de febrero de 2000, recordando los sucesos, las evaluaciones efectuadas y la realizaci\u00f3n de un estudio pendiente. \u00a0<\/p>\n
g) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El 26 de mayo de 2000, el representante legal de las demandadas, inform\u00f3 las medidas de protecci\u00f3n adoptadas no por ser responsables sino por la relaci\u00f3n comercial con los propietarios, refiri\u00f3 los estudios y condiciones del suelo antes de la construcci\u00f3n, el comportamiento hist\u00f3rico de la zona, precis\u00f3 los perjuicios recibidos con la suspensi\u00f3n del proyecto \u2018Canto del Bosque\u2019 y las solicitudes elevadas al municipio de Envigado y a las Empresas P\u00fablicas de Medell\u00edn para la elaboraci\u00f3n de filtros y trabajos de prevenci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
h) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Las fallas del suelo y los deterioros de la estructura de las viviendas coincidieron con la iniciaci\u00f3n de las obras de la urbanizaci\u00f3n colindante \u2018Cantos del Bosque\u2019, construida tambi\u00e9n por \u00d3ptima S.A., permitiendo creer que los da\u00f1os pudieron ser causados, detonados o precipitados por tales obras. \u00a0<\/p>\n
i) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Solingral, empresa encargada por el municipio y la constructora para el an\u00e1lisis del problema, entreg\u00f3 el estudio geot\u00e9cnico reportando la conformaci\u00f3n del sector, el fen\u00f3meno ocurrido, las alternativas de soluci\u00f3n y las conclusiones, pero las demandadas siguieron eludiendo sus obligaciones y atribuyeron la responsabilidad al municipio. \u00a0<\/p>\n
j) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Los propietarios encuentran la responsabilidad \u201cconcausal\u201d de la vendedora y constructora en la prueba t\u00e9cnica agregada, en los movimientos, excavaciones y construcciones del proyecto \u2018Cantos del Bosque\u2019, generatrices de la reptaci\u00f3n de los suelos, concurriendo \u201clas fallas propias del suelo y los agentes impelentes de la reptaci\u00f3n de los mismos y de los suelos contiguos superiores\u201d. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Las demandadas al oponerse a las pretensiones invocaron la causa extra\u00f1a del falseamiento del terreno, no s\u00f3lo por el mal uso de las aguas de la quebrada y de su cauce por el municipio de Envigado y el da\u00f1o en el tubo de las Empresas P\u00fablicas de Medell\u00edn, sino porque las reformas a la casa vendida generaron una sobrecarga y propusieron por excepciones las denominadas ausencia de culpa, causa extra\u00f1a, \u201cinexistencia de la obligaci\u00f3n de saneamiento por inexistencia de vicios ocultos al momento de contratar, pues su causa fue posterior\u201d y la de prescripci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La providencia del a quo, condenando a las demandadas al pago de una suma de dinero indexada, adem\u00e1s de la devoluci\u00f3n de la casa, la cancelaci\u00f3n de la escritura y la reducci\u00f3n en un 15% de las costas a cargo de las demandadas, se confirmo por el superior, adicion\u00e1ndola para declarar resuelta la compraventa, disponer la restituci\u00f3n del precio con intereses moratorios a la tasa legal, la devoluci\u00f3n jur\u00eddica y material del bien, denegar la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n, modificar la indemnizaci\u00f3n del perjuicio material y ordenar el pago total de las costas procesales. \u00a0<\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Relatado el acontecer litigioso, rese\u00f1\u00f3 el contrato de compraventa \u201cregido por el C\u00f3digo de Comercio, dada la \u00edndole de comerciante de la parte vendedora\u201d, los compromisos rec\u00edprocos de las partes, la obligaci\u00f3n de dar de la vendedora comprensiva tanto de la entrega jur\u00eddica cuanto f\u00edsica del objeto de la prestaci\u00f3n y no agotada con la transferencia del dominio al propietario para el uso, goce y abuso de la cosa, al extenderse a la idoneidad del bien para su uso natural, sin vicios ocultos o redhibitorios, cuya presencia comporta incumplimiento contractual. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0De la correspondencia cruzada desde noviembre de 1999 entre los compradores y la constructora, hall\u00f3 la aceptaci\u00f3n por \u00e9sta de \u201cla presencia de fallas estructurales que aconsejan la desocupaci\u00f3n de la vivienda y por el peligro inminente de derrumbamiento\u201d, agregando que estos documentos aut\u00e9nticos demuestran el incumplimiento de la vendedora a su obligaci\u00f3n de entregar la casa en estado de servir para su destinaci\u00f3n natural, presumiendo la culpa susceptible de desvirtuar con prueba del caso fortuito o por un suceso imprevisto e irresistible proveniente del comprador, de un tercero, de cosa o animal ajenos, de hechos de la naturaleza o de orden leg\u00edtima de autoridad competente, no obstante la diligencia, prudencia, cuidado y pericia reclamados de un buen padre de familia, por ser el contrato \u00fatil a ambas partes. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Seguidamente estudi\u00f3 la argumentaci\u00f3n de la vendedora para infirmar la presunci\u00f3n de culpa con la imputaci\u00f3n del suceso imprevisto a la impericia del municipio en el manejo de las aguas de la cuenca de la quebrada Las Brujas y a las Empresas P\u00fablicas de Medell\u00edn por la ruptura en las tuber\u00edas del tanque de su propiedad, que no abarca la diligencia exigible a aqu\u00e9lla sobre su car\u00e1cter irresistible en consideraci\u00f3n \u201ca su objeto social de constructora de proyectos urban\u00edsticos (\u2026) seg\u00fan el certificado de existencia adjunto a la demanda\u201d,\u00a0 concluyendo que al tiempo del contrato deb\u00eda conocer el vicio oculto de la cosa, en cuanto los estudios de suelo ordenados en la antesala del proyecto no comprendieron las zonas aleda\u00f1as a los problemas advertidos como demuestran los dict\u00e1menes de los expertos designados de consuno por las partes; tambi\u00e9n, desestim\u00f3 la incorporaci\u00f3n de reformas a la casa sin consulta de c\u00e1lculo estructural como concausa, al constar en la escritura p\u00fablica contentiva de la venta \u201cque el edificio tiene un \u00e1rea construida de 120.58 metros cuadrados, que puede ser ampliada para alcanzar \u00e1rea de 156.16 metros cuadrados\u201d, permitiendo la agregaci\u00f3n, por lo cual,\u00a0 no es la causa del da\u00f1o originado exclusivamente en la mala calidad del suelo, no advertida por la vendedora, pues a\u00fan sin las anexiones, la ruina de todos modos se hab\u00eda producido, de donde no infirmada la presunci\u00f3n de culpa \u201cque al un\u00edsono con el hecho il\u00edcito\u201d estructura la responsabilidad civil, surgieron para los compradores dos intereses leg\u00edtimos al tenor del art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio: el primero, para la resoluci\u00f3n del contrato o la rebaja del precio por vicios posteriores a la entrega, ignorados por el comprador sin incurrir en culpa y con causa anterior, presupuestos colmados ante la desocupaci\u00f3n de la casa por el inminente peligro de derrumbamiento y consejo de la constructora en virtud de las fallas conocidas luego de la entrega f\u00edsica, sin que los compradores tuvieran el deber de realizar estudios de suelos, confiados en el profesionalismo de la vendedora, y, el segundo, para la imposici\u00f3n de la obligaci\u00f3n indemnizatoria de perjuicios moratorios, con fuente en el hecho il\u00edcito, estando el vendedor en mora, producida con la notificaci\u00f3n del auto admisorio de la demanda, perjuicios bifurcados en el da\u00f1o emergente y el lucro cesante. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Interpretando la demanda y, en particular, la pretensi\u00f3n incoada para el pago del valor actual del bien, el Tribunal, concluy\u00f3 que el comprador opt\u00f3 por la resoluci\u00f3n del contrato, destinada a ser estimada, en tanto que la vendedora incumpli\u00f3 su primordial obligaci\u00f3n de la entrega material del inmueble en condiciones de servir para su destinaci\u00f3n natural, debiendo las partes volver a la situaci\u00f3n jur\u00eddica y f\u00e1ctica existente a la fecha de celebraci\u00f3n del contrato. \u00a0<\/p>\n
En cuanto a la indemnizaci\u00f3n, pese a rogarse el pago del valor actualizado del bien a t\u00edtulo de da\u00f1o emergente, encontr\u00f3 en el art\u00edculo 942 del C\u00f3digo de Comercio, una tarifa legal para el reconocimiento del inter\u00e9s legal comercial calculado sobre el monto del precio pagado, constituyendo asimismo da\u00f1o emergente el valor de las modificaciones justipreciadas sin importar la \u00edndole de las mejoras, cuya p\u00e9rdida por la calamidad de la edificaci\u00f3n mengu\u00f3 el patrimonio de los demandantes, no encontrando ning\u00fan otro perjuicio material por tal concepto, verbi gratia, arrendamientos, mudanzas, expensas notariales y registrales e impuestos, t\u00f3picos que por no haber sido sustanciados impiden al Tribunal, decretar pruebas de oficio al no haber sido objeto de demostraci\u00f3n ni contradicci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En lo ata\u00f1edero a la prescripci\u00f3n alegada \u201cpara lo que el vendedor cuenta con el t\u00e9rmino de seis meses, a partir de la entrega a cuyo vencimiento caducaron esos intereses jur\u00eddicos\u201d, para el fallador, no obstante la redacci\u00f3n del art\u00edculo 938 del C\u00f3digo de Comercio, en rigor se contempla una hip\u00f3tesis de caducidad y no de prescripci\u00f3n por concernir al tiempo en el cual el comprador debe pedir la\u00a0 tutela jur\u00eddica del art\u00edculo 229 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, debiendo entenderse, interpretado sistem\u00e1ticamente con el art\u00edculo 938 ejusdem, como regulador del \u00fanico evento del aparecimiento de los vicios ocultos en el l\u00edmite m\u00e1ximo de seis meses, \u201cpero, qu\u00e9 ocurre si surgen a posteriori\u201d, situaci\u00f3n no prevista en el C\u00f3digo de Comercio, debiendo acudirse, por integraci\u00f3n \u201canal\u00f3gica\u201d, al precepto general del C\u00f3digo Civil, cuyo art\u00edculo 2536 fija el tiempo \u201cde veinte a\u00f1os\u201d para invocar el otorgamiento del amparo jur\u00eddico, no trascurrido para cuando se present\u00f3 la demanda por los hechos iniciados en noviembre de 1999. \u00a0<\/p>\n
7. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Finalmente, por la ruina de la casa, encontr\u00f3 el Tribunal dos responsables civiles: la vendedora y la constructora, gener\u00e1ndose para ellas la obligaci\u00f3n solidaria de pagar los perjuicios por disposici\u00f3n del inciso 1\u00ba del art\u00edculo 2344 del C\u00f3digo Civil, adem\u00e1s de resolver el negocio, volver la situaci\u00f3n al estado jur\u00eddico y f\u00e1ctico anterior, cancelar la escritura y su registro y los gastos a cargo de la vendedora. \u00a0<\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
Tres cargos contiene; dos por la primera de las causales del art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil y el tercero por la segunda, cuyo estudio y decisi\u00f3n, har\u00e1 la Corte, empezando por \u00e9ste relativo al error in procedendo y, luego, los restantes. \u00a0<\/p>\n
CARGO TERCERO \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Con respaldo en el numeral 2\u00ba del art\u00edculo 368 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia por no estar su parte resolutiva en consonancia con las pretensiones de la demanda al condenarse a m\u00e1s de lo pedido, a cuyo prop\u00f3sito, las recurrentes memoran el alcance normativo y jurisprudencial de este vicio, puntualizando la incongruencia del fallo modificatorio de la decisi\u00f3n del a quo, en cuanto respecta a la condena por intereses moratorios jam\u00e1s pedidos, quebrantando el art\u00edculo 305 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Precisan la pretensi\u00f3n incoada en el libelo a una condena por $200.000.000 \u00f3 la suma m\u00e1s o en menos determinada y el lucro cesante corrido hasta la conclusi\u00f3n del proceso, indemnizaci\u00f3n actualizada con el IPC, sin mencionar los intereses moratorios, los cuales no pod\u00edan reconocerse oficiosamente, pues al optarse por la indexaci\u00f3n sentado qued\u00f3 el lindero del fallo. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Destacan las impugnantes, conforme al 2\u00ba inciso del art\u00edculo 90 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil que la notificaci\u00f3n del auto admisorio surte el efecto del requerimiento para constituir en mora cuando la ley lo exija y no se hubiere hecho, pudiendo quien demanda en proceso declarativo pedir intereses de mora a partir de tal notificaci\u00f3n, pero si en la demanda s\u00f3lo se reclam\u00f3 actualizar las condenas, a ello debi\u00f3 accederse de ser pertinente, sin que el juez pueda suplantar el querer de las partes para reconocerlos de oficio desde \u00e9poca anterior a la prevista en el art\u00edculo 90 citado, pues de ser procedentes \u00fanicamente se dar\u00edan desde la notificaci\u00f3n mencionada, acontecida el 12 de octubre de 2001. \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se denuncia la falta de consonancia del fallo, porque al reformar la sentencia de primera instancia, el ad quem, sin mediar petici\u00f3n expresa, concedi\u00f3 intereses moratorios y, an\u00e1logamente, de ser admisibles, no proced\u00edan desde la celebraci\u00f3n del contrato, sino en gracia de discusi\u00f3n, a partir de la constituci\u00f3n en mora con la notificaci\u00f3n del auto admisorio, cuando se pretendi\u00f3 la indexaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Al respecto, el Tribunal, puntualiz\u00f3: \u201c[s]e suplica el pago del valor actual del bien ra\u00edz a t\u00edtulo de indemnizaci\u00f3n del perjuicio material y por da\u00f1o emergente, lo que opera como consecuencia obligada de la decisi\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato y con revaluaci\u00f3n, pero al respecto existe tarifa legal introducida por el C\u00f3digo de Comercio art\u00edculo 942 citado, que impone el pago del inter\u00e9s legal comercial calculado sobre el monto del precio pagado\u201d. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El juzgador de segundo grado basado en el precepto legal antes citado, estim\u00f3 procedente reconocer intereses legales sobre la condena del da\u00f1o emergente y, as\u00ed lo dispuso. \u00a0<\/p>\n
De este modo, el posible enjuiciamiento es ajeno al simple quehacer jurisdiccional y propio de la manera de pensar sobre una interpretaci\u00f3n normativa, la cual, es menester refutar para derrumbar la condena impuesta. \u00a0<\/p>\n
La congruencia, es regla de procedimiento o actividad e impone al juzgador un pronunciamiento consonante con las pretensiones, los fundamentos f\u00e1cticos y las excepciones (art\u00edculo 305 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil). \u00a0<\/p>\n
Su desconocimiento se presenta por exceso (ultra o extra petita), defecto (minus petita) o invenci\u00f3n de los hechos, esto es, por asimetr\u00eda con el thema decidendum configurado por el petitum, la causa petendi y las excepciones (cas. civ. 22 de mayo de 2008, [SC-045-200], exp. 25151-3103-001-2003-00100-01). \u00a0<\/p>\n
Contrario sensu, no existe la falta de consonancia cuando el sentenciador apoyado en una norma jur\u00eddica tergiversa los l\u00edmites de la litis,\u00a0 pues s\u00f3lo la desarmon\u00eda formal u objetiva estructura la incongruencia excluyendo defectos de apreciaci\u00f3n a consecuencia de los cuales decide de manera diferente incurriendo \u201cen un vicio in-judicando, que debe ser atacado por la causal primera de casaci\u00f3n\u201d (CXVI, p. 84, y CCXLVI, 1, 157). \u00a0<\/p>\n
El cargo no prospera. \u00a0<\/p>\n
CARGO PRIMERO \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Denuncia la sentencia por violaci\u00f3n directa al interpretar err\u00f3neamente los art\u00edculos 934 y 938 del C\u00f3digo de Comercio, no aplicar los art\u00edculos 2512, 2513, 2535, 2539, 2544 y 2545 del C\u00f3digo Civil, 306 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil y aplicar indebidamente el art\u00edculo 2536 del C\u00f3digo Civil con una conclusi\u00f3n equivocada frustrando la prosperidad de la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En su desarrollo, recuerdan las recurrentes, la cuesti\u00f3n no debatida \u201catinente a que se ejercita la acci\u00f3n del art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio\u201d citada en la demanda, los alegatos de las partes y su an\u00e1lisis expreso en los fallos de ambas instancias, existiendo \u201cun\u00e1nime entendimiento acerca del objeto del proceso\u201d, y por esto el Tribunal lo estudi\u00f3 con el art\u00edculo 938 \u00a0ib\u00eddem, aunque de manera err\u00f3nea, postulando la inadmisible tesis que la aparici\u00f3n de los vicios con posterioridad a los seis meses constituye una situaci\u00f3n no prevista que autoriza aplicar las normas generales de la prescripci\u00f3n, cuando claramente disciplinan una clara hip\u00f3tesis de la garant\u00eda del vendedor por vicios o defectos ocultos con causa anterior al contrato sujetando la acci\u00f3n al t\u00e9rmino prescriptivo de seis meses contados desde la entrega, cuyo transcurso asigna al comprador las consecuencias de los da\u00f1os, pues las cosas perecen para su due\u00f1o, desconociendo su sentido y el art\u00edculo 2545 del C\u00f3digo Civil, a cuyo tenor las prescripciones de corto tiempo de las acciones especiales nacidas de ciertos actos o contratos, mencionadas en los t\u00edtulos respectivos, corren contra toda persona, salvo regla contraria, inexistente en el caso del art\u00edculo 938 al regular la condici\u00f3n espec\u00edfica para computar el plazo del inciso 2\u00ba del art\u00edculo 2535 del C\u00f3digo Civil. \u00a0<\/p>\n
Para la censura, la entrega material del inmueble determina la iniciaci\u00f3n del t\u00e9rmino prescriptivo a cuyo vencimiento el vendedor puede invocarlo conforme a los art\u00edculos 2513 del C\u00f3digo Civil y 306 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, las prescripciones especiales o de corto plazo son espec\u00edficas y obligatorias, y la general regida por el art\u00edculo 2356 del C\u00f3digo Civil, comprende las restantes hip\u00f3tesis, norma aplicada\u00a0 indebidamente por la operancia de un t\u00e9rmino extintivo de corto plazo, que inexorablemente debi\u00f3 acatar el juzgador por mandato de los art\u00edculos 2545 ib\u00eddem y 822 del C\u00f3digo de Comercio, siendo indiscutida la compraventa comercial gobernada en materia de garant\u00edas por los art\u00edculos 934 y 938 ejusdem e insostenible la interpretaci\u00f3n a prop\u00f3sito de la aplicaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n general cuando los defectos no aparecen en el plazo de la garant\u00eda extendi\u00e9ndose un plazo taxativo a uno no estipulado, ignorando la primac\u00eda de los tiempos especiales de prescripci\u00f3n sobre los generales, a\u00fan m\u00e1s si el art\u00edculo 938 no mira nada diferente al transcurso de los seis meses, por lo cual, de no surgir los vicios, o manar luego, sin la interrupci\u00f3n del art\u00edculo 2539 del C\u00f3digo Civil, cuando el deudor opone la prescripci\u00f3n (art\u00edculo 2513 ejusdem), frente a la acci\u00f3n ejercida extempor\u00e1neamente, debe declararse porque vencidos los seis meses, la garant\u00eda fenece salvo renuncia expresa o t\u00e1cita de la prescripci\u00f3n, no ocurrida en este caso, de donde, asumiendo la entrega de la casa en la misma fecha de la escritura p\u00fablica, o sea el 23 de noviembre de 1988, el plazo venci\u00f3 el 22 de mayo de 1999, sin concurrir causal de interrupci\u00f3n, pues la demanda se present\u00f3 el 18 de septiembre de 2001. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Para las impugnantes, lo disciplinado en el art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio, no es nada diferente al saneamiento de los vicios redhibitorios definidos en el art\u00edculo 1915 del C\u00f3digo Civil, pudiendo las partes convenir eximirse del saneamiento con los l\u00edmites del art\u00edculo 1916, acci\u00f3n sujeta a la prescripci\u00f3n de seis meses para las cosas muebles y de un a\u00f1o de los bienes ra\u00edces, seg\u00fan el art\u00edculo 1923 ejusdem, si las leyes o contratantes no hubieren ampliado o restringido el lapso, cont\u00e1ndose el tiempo desde la entrega real, por lo que, en gracia de discusi\u00f3n, de aplicar las normas del C\u00f3digo Civil, igualmente estar\u00eda prescrita la acci\u00f3n porque el plazo anual tambi\u00e9n sucumbi\u00f3. \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Examinado el fallo de segunda instancia, el Tribunal, tuvo claridad sobre la pretendida responsabilidad de la sociedad vendedora por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida surgida del contrato de compraventa comercial del inmueble celebrado con las compradoras, recalcando sus intereses leg\u00edtimos conforme al art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio sustento del deber resarcitorio \u201cal un\u00edsono con el hecho il\u00edcito\u201d, cuyo entendimiento arm\u00f3nico con el art\u00edculo 938 ib\u00eddem, en su sentir, contempla la hip\u00f3tesis \u00fanica de la aparici\u00f3n de los vicios en el l\u00edmite m\u00e1ximo de seis meses y no despu\u00e9s, evento en el cual, se presenta un vac\u00edo normativo, colmado mediante la aplicaci\u00f3n a la acci\u00f3n de responsabilidad del plazo prescriptivo de \u201cveinte a\u00f1os\u201d previsto en el C\u00f3digo Civil, por cuanto, aquel precepto, disciplina un t\u00e9rmino de caducidad y no de prescripci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
En cap\u00edtulo separado, analiz\u00f3 la responsabilidad de la constructora, fund\u00e1ndola en el art\u00edculo 2341 del C\u00f3digo Civil,\u00a0 por el hecho il\u00edcito, la culpa y el da\u00f1o, para concluirla in solidum, ex art\u00edculo 2344, inciso 1\u00ba, ejusdem, con la de la sociedad vendedora por la destrucci\u00f3n de la casa vendida y construida. \u00a0<\/p>\n
Por su parte, la censura reprocha la\u00a0 hermen\u00e9utica del juzgador, en tanto las normas jur\u00eddicas aplicables al contrato de compraventa comercial celebrado por las partes, en especial el art\u00edculo 938 del C\u00f3digo de Comercio dispone un t\u00e9rmino prescriptivo y no de caducidad para la acci\u00f3n prevista en su art\u00edculo 934, siendo inaplicable la prescripci\u00f3n general regulada en el C\u00f3digo Civil, y en particular la consagrada en el art\u00edculo 1915 a la acci\u00f3n de saneamiento por vicios redhibitorios mercantil, que a\u00fan de ser aplicable, adem\u00e1s estaba extinta seg\u00fan el art\u00edculo 1923 del mencionado c\u00f3digo. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Dada la naturaleza onerosa y conmutativa del contrato de compraventa mercantil, la obligaci\u00f3n de\u00a0 saneamiento redhibitorio a cargo del vendedor, entra\u00f1a una prestaci\u00f3n de resultado garantizado sobre la ausencia de vicios o defectos \u201cque hagan la cosa impropia para su natural destinaci\u00f3n o para el fin previsto en el contrato\u201d, cuya inobservancia, ex art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio, concede al comprador el derecho a solicitar la \u201cresoluci\u00f3n\u201d (actio redhibitoria) o la \u201crebaja\u201d del precio a su justo valor (actio quanti minoris). \u00a0<\/p>\n
La compraventa (emptio venditio), es un contrato fruto del acuerdo dispositivo de las partes respecto de sus elementos esenciales (esentialia negotia),\u00a0 la cosa y el precio, sin los cuales no existe o degenera en otra clase de contrato.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
La cosa, por su naturaleza o designios de las partes contratantes, est\u00e1 llamada a desempe\u00f1ar una funci\u00f3n\u00a0 seg\u00fan su especie, clase o destinaci\u00f3n y cuando no la colma, se plantea el interrogante relativo a las consecuencias jur\u00eddicas de la situaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Para evidenciar los aspectos m\u00e1s relevantes, ante la comprobada existencia de vicios o defectos de la cosa vendida, una corriente advierte que se trata de cosa diferente a aqu\u00e9lla respecto de la cual versa y forma el acuerdo contractual; otra, prohija un anomal\u00eda del consenso al emitirse sobre una cosa sin disfunciones de \u00edndole alguna y resultar con deficiencias; y, alguna, postula el incumplimiento de la prestaci\u00f3n de dar (dar, dare rem) o entregar, en cuanto, el vendedor ha de transferir el dominio y entregar una cosa sin vicios o defectos. \u00a0<\/p>\n
De vieja data, las soluciones normativas se formulan desde diferentes perspectivas, claramente inconfundibles. \u00a0<\/p>\n
Prima facie, el vendedor debe entregar la cosa vendida con todos sus componentes, caracteres o cualidades, y no puede constre\u00f1ir al comprador a recibir otra distinta, as\u00ed sea de igual o mayor calidad a la debida. \u00a0<\/p>\n
Por otro lado, cuando se entrega una cosa por otra (aliud pro alio), sea en su materialidad, bien en sus caracter\u00edsticas intr\u00ednsecas o extr\u00ednsecas, ya en sus calidades funcionales u ontol\u00f3gicas, ora seg\u00fan los fines relevantes de las partes, o con vicios, defectos, deficiencias o disfunciones, la protecci\u00f3n dispensada por el ordenamiento jur\u00eddico a los derechos e intereses al comprador, comprende acciones diferenciadas en su naturaleza, requisitos y efectos. \u00a0<\/p>\n
Una aplicaci\u00f3n significativa, frente al incumplimiento de la obligaci\u00f3n de entregar o la entrega de una cosa distinta a la contractual, ata\u00f1e a la posibilidad de exigir el cumplimiento o terminaci\u00f3n del contrato conforme a las reglas generales (arts. 1546 C.C. y 870 C. Co.), en cuyo caso, el t\u00e9rmino prescriptivo de la acci\u00f3n es de diez a\u00f1os (arts. 2356 C.C. y 8\u00ba, Ley 791 de 2002). La hip\u00f3tesis en cuesti\u00f3n, excluye la invalidez y, por tanto, la nulidad relativa del contrato como consecuencia de un vicio en el consenso. Por el contrario, exige la existencia y validez del contrato, el incumplimiento o\u00a0 renuencia injustificada a cumplir de una de las partes y el cumplimiento o disposici\u00f3n al mismo por la otra, aunque trat\u00e1ndose de la inobservancia por el vendedor a su obligaci\u00f3n de tradici\u00f3n valida, el comprador podr\u00e1 reclamar perjuicios, \u201csin necesidad de instaurar previamente cualquiera de las acciones consagradas en el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil y 870 de este libro\u201d (art\u00edculo 925 C\u00f3digo de Comercio). \u00a0<\/p>\n
En el \u00e1mbito de la celebraci\u00f3n del contrato, empero, podr\u00e1 presentarse un vicio en el consentimiento, sea por error espont\u00e1neo, sea por error provocado, rectius dolo, respecto de la identidad o de las calidades sustanciales de la cosa, en cuyo caso, d\u00e1ndose las restantes exigencias normativas, el negocio jur\u00eddico adolece de nulidad relativa o anulabilidad (arts. 1511, 1740 y 1743 C.C.; 900 C. de Co.; cas. civ. 28 febrero de 1936, 1909, p. 530) y la acci\u00f3n prescribe en cuatro a\u00f1os en materia civil (art. 1750 C.C.) o en dos a\u00f1os en materia comercial (art. 900, inc. 2\u00ba C.C.). En este supuesto, las \u00fanicas acciones susceptibles de ejercicio corresponden a la invalidez y, por consiguiente, a la nulidad. \u00a0<\/p>\n
Entregada la cosa vendida con vicios o defectos ocultos en ejecuci\u00f3n de una compraventa existente y v\u00e1lida, el vendedor est\u00e1 obligado al saneamiento redhibitorio. En este evento, el comprador, de quien se presume la buena fe de adquirir la cosa sana y completa, podr\u00e1 ejercer las acciones \u201cedilicias\u201d, para exigir la \u201crescisi\u00f3n de la venta, o la rebaja del precio, seg\u00fan mejor le pareciere\u201d (art\u00edculo 1917 C\u00f3digo Civil) en la compraventa civil, o la \u201cresoluci\u00f3n\u201d o \u201crebaja del precio a justa tasaci\u00f3n\u201d (art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio) en la comercial. \u00a0<\/p>\n
Dicha acci\u00f3n, tiene dicho la Corte, es \u201cdiversa de la de los vicios del consentimiento acerca del objeto\u201d (cas. civ. 15 de octubre de 1968) y tambi\u00e9n de la resoluci\u00f3n del contrato prevista en las normas generales (art\u00edculos 1546 C\u00f3digo Civil y 870 del C\u00f3digo de Comercio), la garant\u00eda de buen funcionamiento (art. \u00a0<\/p>\n
932 C. de Co, cas. civ. 3 de octubre de 1977, CLV, 2396, 320 a 335; sentencia de 11 de septiembre de 1991) y la garant\u00eda m\u00ednima presunta derivada de las relaciones de consumo (art\u00edculos 13 y 29, Decreto 3466 de 1982; sentencias C-1071 de 3 de diciembre de 2002, C-1141 de 2000, C-973 de 2002; cas. civ. sentencias de 13 de diciembre de 2002, 6462; 3 de mayo de 2005, 044210-01; 7 de febrero de 2007, 1999-00097-01; CE, Secci\u00f3n primera, 28 octubre de 2004), por lo cual, no es posible confundirlas, tanto cuanto m\u00e1s por sus requisitos legales, finalidad, plazos y consecuencias. \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s exactamente, la acci\u00f3n de nulidad por vicios del consenso es incompatible con la resoluci\u00f3n general y con\u00a0 las acciones edilicias, por supuesto que todas estas \u00faltimas, presuponen un contrato existente y v\u00e1lido. \u00a0<\/p>\n
La acci\u00f3n redhibitoria o quanti minoris, del art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio, exige un contrato existente y v\u00e1lido, la revelaci\u00f3n de vicios o defectos de la cosa vendida \u201ccon posterioridad a su entrega\u201d, no excluye la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n por el incumplimiento en determinados casos se\u00f1alados por la Sala, ad exemplum,\u00a0 de la prestaci\u00f3n de entregar sana y completa la cosa, particularmente trat\u00e1ndose de defectos \u201cque determinan un incumplimiento que inutiliza el artefacto de manera ostensible, por asimilarse natural\u00edsticamente en realidad a una falta total de entrega\u201d (cas. civ. sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7524), ni tampoco, la indemnizaci\u00f3n de perjuicios, pues,\u00a0 \u201cpuede ocurrir que dada la magnitud del vicio que presenta la cosa, \u00e9sta definitivamente quede inutilizada para servir al fin que naturalmente le corresponde\u201d, descartando la acci\u00f3n estimatoria o de rebaja del precio \u201cpara dar paso a una pretensi\u00f3n aut\u00f3noma (compensatoria), destinada a obtener la indemnizaci\u00f3n de los perjuicios, da\u00f1o emergente y lucro cesante, sufridos como consecuencia de la inejecuci\u00f3n de la obligaci\u00f3n del vendedor de entregar la cosa en el estado que garantice el aprovechamiento y la utilidad que la naturaleza de ella indique\u201d, especialmente cuando se presenten situaciones en donde no exista justificaci\u00f3n a obligar al acreedor a perseverar en la prestaci\u00f3n por decaimiento del inter\u00e9s, en cuyo caso, \u201ctiene derecho a demandar directamente, en cumplimiento del correspondiente contrato, una indemnizaci\u00f3n compensatoria que comprenda todo el da\u00f1o emergente y todo el lucro cesante sufridos por \u00e9l como consecuencia de la inejecuci\u00f3n absoluta o imperfecta de la obligaci\u00f3n, sin que sea necesario pedir la resoluci\u00f3n del contrato, que es cosa enteramente diferente y que puede no convenirle. Por ello, agrega la Corte, el art. 1546, da la opci\u00f3n de pedir la resoluci\u00f3n o el cumplimiento, y una manera de cumplir el contrato es pagando el deudor al acreedor la indemnizaci\u00f3n compensatoria, es decir, los perjuicios padecidos, que deben ser demostrados cualquiera sea la causa del incumplimiento del contrato\u201d (cas. civ. sentencia de 18 de noviembre de 1999, [S-5103], reiterando la sentencia de 3 de noviembre de 1977). \u00a0<\/p>\n
A dicho prop\u00f3sito, todo contrato como acuerdo dispositivo de dos o m\u00e1s partes o sujetos contractuales para constituir, modificar o extinguir relaciones jur\u00eddicas (arts. 864 C. de Co. y 1495 C.C.), es norma contractual (pacta sunt servanda, lex privatta, lex contractus), genera obligaciones en todo cuanto le corresponde por definici\u00f3n (esentialia negotia), por ley, uso, costumbre o equidad (naturalia negotia) y en lo expresamente pactado (accidentalia negotia) y desencadena desde su existencia, el efecto primario o inicial, propio de su naturaleza obligatoria proyectada en la atadura, v\u00ednculo u obligatoriedad de su cumplimiento \u00edntegro, efectivo, oportuno, en la forma u oportunidad pactada y de buena fe; siendo de prestaciones correlativas para ambas partes, el incumplimiento o renuencia a cumplir de una y el cumplimiento o disposici\u00f3n a cumplir de la otra, confiere acci\u00f3n para su resoluci\u00f3n o cumplimiento con indemnizaci\u00f3n de perjuicios, esto es, para exigir la obligaci\u00f3n misma (prestaci\u00f3n in natura, verbi gratia, en la compraventa, la cosa acordada) o su equivalente pecuniario (subrogado, aestimatio pecunia, por ejemplo, en la compraventa, el valor econ\u00f3mico de la cosa) con la plena reparaci\u00f3n de da\u00f1os, comprensiva de las compensaciones relativas a las p\u00e9rdidas o disminuci\u00f3n efectiva de los bienes (damnun emergens) y a la privaci\u00f3n de las ganancias o aumentos patrimoniales (lucrum cessans) esperados por el perjudicado, las cuales se habr\u00edan producido de no haber ocurrido el incumplimiento contractual (cas. civ. sentencias de 12 de agosto de 1988, CXCII, p\u00e1g. 71; 14 de octubre de 1992 (CCXIX, p\u00e1g. 722; 27 de marzo de 1996, CCXL), es decir, del da\u00f1o emergente, o sea, \u201cel perjuicio o la p\u00e9rdida que proviene de no haberse cumplido la obligaci\u00f3n o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento\u201d (art\u00edculo 1614 del C.C.), esto es, la p\u00e9rdida, destrucci\u00f3n o deterioro real y efectivo del patrimonio econ\u00f3mico, la erogaci\u00f3n o gasto necesario para su recuperaci\u00f3n o restablecimiento y, el lucro cesante (art\u00edculo 1613 y siguientes del C.C.) \u201cganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligaci\u00f3n, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento\u201d (art\u00edculo 1614 del C.C.), utilidad, beneficio o provecho cierto, actual o futuro, que se deja de percibir en raz\u00f3n del hecho il\u00edcito y que sin \u00e9ste se hubiera percibido, ya de manera principal (art\u00edculos 1610 y 1612 del C\u00f3digo Civil), ora accesoria y consecuencial (art\u00edculos 1546 y 1818 del C\u00f3digo Civil), bien aut\u00f3noma e independiente, porque, el da\u00f1o brota de la inobservancia del deber de conducta prestacional, su g\u00e9nesis es su lesi\u00f3n, o sea, el incumplimiento total o parcial, del cual dimana, originando una prestaci\u00f3n indemnizatoria, consistente en reparar el quebranto inmotivado de los derechos e intereses conculcados que puede exigirse con la prestaci\u00f3n originaria o subrogada o de manera independiente. Incluso, en veces el incumplimiento no es de tal magnitud, trascendencia o gravedad para justificar la resoluci\u00f3n, ocasionando, empero perjuicios, a cuyo resarcimiento tiene derecho el acreedor y a\u00fan \u00e9ste puede aceptar el cumplimiento, perseverando en la reparaci\u00f3n de los da\u00f1os causados y tambi\u00e9n, ejecutado el contrato, podr\u00e1n presentarse reclamaciones a prop\u00f3sito de la idoneidad funcional de los bienes o servicios, tal como acontece, ad exemplum, en la compraventa, con los vicios o defectos ocultos de la cosa entregada. \u00a0<\/p>\n
Con estas premisas, a partir de la rectificaci\u00f3n de la postura que negaba esta posibilidad, salvo en las obligaciones de hacer (cas. civ. 3 de diciembre de 1977, CLV, p. 323), ha sido, doctrina constante de la Corte, dentro del \u00e1mbito de la preceptiva legal contenida en el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, la de que la indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os derivada del incumplimiento constituye una prestaci\u00f3n diferente y como tal puede exigirse, ya como pretensi\u00f3n accesoria, complementaria o consecuencial de la resoluci\u00f3n o del cumplimiento, bien como pretensi\u00f3n aut\u00f3noma e independiente.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Ahora bien, la acci\u00f3n inherente a la prestaci\u00f3n de garant\u00eda\u00a0 por saneamiento redhibitorio, est\u00e1 sujeta a\u00a0 requisitos concurrentes, a saber: a) La presencia de vicios o defectos ocultos de la cosa vendida con posterioridad a su entrega, esto es, escondidos, no conocidos, dados a conocer ni perceptibles a simple vista y\u00a0 detectados luego de recibirse; b) Una causa\u00a0 ex ante de los vicios al contrato de compraventa\u00a0 (sentencia de 15 de octubre de 1968,\u00a0 CXXIV, p\u00e1g. 334; 25 de\u00a0 marzo de 1969, CXXIX, p\u00e1g. 17); c) La revelaci\u00f3n exterior de los defectos y su conocimiento despu\u00e9s de la celebraci\u00f3n del contrato y de la entrega; d)\u00a0 La ignorancia de los vicios sin culpa del comprador; e) La relevancia o gravedad del vicio proyectada en\u00a0 la ineptitud de la cosa para su destinaci\u00f3n natural o la finalidad prevista en el contrato, \u201ccuesti\u00f3n de hecho que el juzgador ha de apreciar directamente\u201d (cas. civ. 15 de octubre de 1968, CXXIV, p\u00e1g. 334) por \u201cconstataci\u00f3n objetiva derivada del car\u00e1cter sinalagm\u00e1tico de la venta\u201d (Alain\u00a0 BENABENT, Droit civil; les contrats\u00a0 sp\u00e9ciaux civils et\u00a0\u00a0 commerciaux, 5\u00aa edici\u00f3n, Editorial Montchrestien, Paris, 2001), excluyendo \u201cimperfecciones o defectos que incomoden o desagraden al comprador\u201d (cas. civ. 15 de marzo de 1969, CXXIX p. 17); y\u00a0 f) Su ejercicio en la oportunidad legal de seis meses contados a partir de la entrega (cas. civ. sentencia de 14 de enero de 2005, [SC-005-2005]). \u00a0<\/p>\n
Cuando el defecto de la cosa vendida era conocido o deb\u00eda conocerse por el vendedor, sea que se pida la resoluci\u00f3n, sea que se pretenda la reducci\u00f3n del precio, estar\u00e1 obligado adem\u00e1s a la indemnizaci\u00f3n de perjuicios, en cuanto, la sola existencia del vicio no la origina de suyo, sino su conocimiento o deber de conocerlo y su conducta omisiva, deliberada o err\u00f3nea compromete su responsabilidad (cas. civ. 11 de octubre de 1977; 12 de agosto de 1988, CXCII, 2431, p. 65; 11 de septiembre de 1991, CCXII, 2451, p. 120 y 18 de noviembre de 1999, [S-5103]), debiendo, empero, las partes examinar la cosa, verificar su estado, condiciones y, ninguna puede \u201creclamar si incurre en negligencia grave al respecto; ni tampoco puede alegar ninguno la rescisi\u00f3n si en raz\u00f3n de su profesi\u00f3n y oficio, han debido conocer tales vicios\u201d (LXXX, p. 451).\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Es que, con sujeci\u00f3n al postulado de la buena fe y a ineludibles deberes conexos o coligados al deber central de prestaci\u00f3n, en especial, los de protecci\u00f3n, transparencia e informaci\u00f3n, el vendedor est\u00e1 obligado a informar con claridad, precisi\u00f3n y a plenitud al comprador los vicios o defectos que conozca o deba conocer y, por ello, la reparaci\u00f3n de los da\u00f1os encuentra tambi\u00e9n venero en su inobservancia, por cuanto de conocerlos o haber logrado conocerlos, pod\u00eda evaluarlos y abstenerse de contratar o hacerlo en t\u00e9rminos diferentes. Tales deberes son m\u00e1s intensos en quienes se dedican habitual o profesionalmente a la venta, ya de manera exclusiva, concurrente o conexa con otras actividades, verbi gratia, con la construcci\u00f3n, sea por s\u00ed mismo o por otro, en cuyo caso, han de adoptar todas las medidas exigibles, razonables e id\u00f3neas para conocer e informar el exacto estado de la cosa. \u00a0<\/p>\n
Correlativamente, la acci\u00f3n contemplada en el art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio, para la \u201cresoluci\u00f3n\u201d (actio redhibitoria) o \u201crebaja\u201d del precio (actio quanti minoris) por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida en la compraventa mercantil, y en su caso, con la indemnizaci\u00f3n de perjuicios, de conformidad con el art\u00edculo 938 ib\u00eddem, \u201cprescribir\u00e1 en seis meses, contados a partir de la entrega\u201d, es decir, ministerio legis, est\u00e1 sometida, no a caducidad sino a prescripci\u00f3n extintiva, cuyo plazo, expressis verbis, es de seis meses contados a partir del hecho objetivo de la entrega. \u00a0<\/p>\n
A diferencia de la compraventa mercantil donde el t\u00e9rmino prescriptivo es \u00fanico a la actio redhibitoria y la actio quanti minoris, la legislaci\u00f3n civil consagra plazos y condiciones diferentes en los art\u00edculos 1923 y 1926 del C\u00f3digo Civil. En efecto, para aqu\u00e9lla de \u201cseis meses respecto de las cosas muebles y un a\u00f1o respecto de los bienes ra\u00edces, en todos los casos en que leyes\u00a0 especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contar\u00e1 desde la entrega real\u201d (art\u00edculo 1923 C\u00f3digo Civil) y \u201c[h]abiendo prescrito la acci\u00f3n redhibitoria, tendr\u00e1 todav\u00eda derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnizaci\u00f3n de perjuicios, seg\u00fan las reglas precedentes\u201d, hip\u00f3tesis en la cual, \u201cprescribe en un a\u00f1o para los bienes muebles y en diez y ocho meses para los bienes ra\u00edces\u201d (art\u00edculos 1924 y 1926, ejusdem). \u00a0<\/p>\n
De esta manera, el sistema legal disciplina soluciones a hip\u00f3tesis f\u00e1cticas concretas. Ninguna discusi\u00f3n ni confusi\u00f3n ofrece esta circunstancia, el saneamiento por vicios redhibitorios presupone un contrato existente y v\u00e1lido, la entrega de la cosa viciada ex ante y detectada con posterioridad, esto es, parte del principio liminar de la entrega de la cosa vendida y la revelaci\u00f3n posterior a \u00e9sta de tales vicios o defectos; la entrega de cosa distinta, sit\u00faa la problem\u00e1tica en la resoluci\u00f3n de contrato y, la que es objeto del contrato con vicios o defectos ocultos, en el saneamiento. \u00a0<\/p>\n
Desde luego, la preexistencia de los vicios y su conocimiento posterior a la entrega por el comprador, comporta un incumplimiento de la obligaci\u00f3n de entregar la cosa sana y completa, cuya consecuencia es el saneamiento redhibitorio, o sea, la resoluci\u00f3n o la reducci\u00f3n del precio y, en su caso, con indemniza ci\u00f3n de perjuicios, pero si el vicio o defecto es del tal magnitud, gravedad e importancia que inutilice absolutamente la cosa seg\u00fan su destinaci\u00f3n funcional natural o negocial, estricto sensu, asimilase \u201cnatural\u00edsticamente en realidad a una falta total de entrega\u201d dando paso a la acci\u00f3n resolutoria general (cas. civ. sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7524). \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Con los lineamientos precedentes, en cuanto hace al art\u00edculo 938 del C\u00f3digo de Comercio, es palpable la errada inteligencia de las normas por el Tribunal, pues, asimil\u00f3 la prescripci\u00f3n clara, expl\u00edcita e inequ\u00edvocamente expresada en el precepto, a la caducidad y, adicionalmente, err\u00f3 en la iniciaci\u00f3n del plazo legal prescriptivo a partir del conocimiento de los vicios o defectos, supeditando la aplicaci\u00f3n de la norma a la hip\u00f3tesis no prevista en el factum\u00a0 consistente en\u00a0 la aparici\u00f3n de tales vicios o defectos en el t\u00e9rmino de los seis meses. \u00a0<\/p>\n
Y, es mayor el desatino, al aplicar las reglas de la prescripci\u00f3n extintiva de las acciones contempladas en el C\u00f3digo Civil, concurriendo, seg\u00fan existe disposici\u00f3n espec\u00edfica reguladora de la situaci\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Conviene brevemente resaltar, por su significaci\u00f3n, que la prescripci\u00f3n y la caducidad son institutos jur\u00eddicos diferentes, desde luego que no pueden confundirse. \u00a0<\/p>\n
Baste indicar la naturaleza imperativa o de ius cogens de las normas rectoras de la caducidad, inspiradas en primigenias razones de orden de p\u00fablico definitorias de un plazo o t\u00e9rmino perentorio, \u00fanico e insustituible para el ejercicio de ciertas acciones, cuyo transcurso comporta ope legis la imposibilidad jur\u00eddica para ejercitarlas despu\u00e9s de su fenecimiento generando el efecto ineluctable e irremediable de su extinci\u00f3n, por lo cual, es susceptible de declararse ex officio por el juzgador (arts. 85, 305 y 306, C\u00f3digo de Procedimiento Civil), no admite renuncia, interrupci\u00f3n ni suspensi\u00f3n, pues s\u00f3lo su incoaci\u00f3n oportuna impide sus efectos (art. 90 C\u00f3digo de Procedimiento Civil; a\u00fan cuando, impropiamente, el art. 788 del C\u00f3digo de Comercio, previene la suspensi\u00f3n de la caducidad de la acci\u00f3n cambiaria de regreso por fuerza mayor y el art. 806, ib\u00eddem, por el procedimiento de cancelaci\u00f3n o reposici\u00f3n) y, tampoco, son susceptibles de interpretaci\u00f3n ni aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica o extensiva a hip\u00f3tesis diversas de las previstas en el ordenamiento jur\u00eddico. \u00a0<\/p>\n
Per differentiam, la prescripci\u00f3n, cuyos t\u00e9rminos tambi\u00e9n son de orden p\u00fablico, debe invocarse expresamente, no es declarable oficiosamente, puede renunciarse una vez cumplida e interrumpirse o suspenderse en los casos y por las causas legales (arts. 90, 305 y 306 C. de P.C.; 2513,2514, 2538 a 2541 C\u00f3digo Civil; SNG, 1\u00ba de octubre de 1945, CXI, 690; 1\u00ba\u00a0 de octubre de 1946, LXI, 588 y ss.; 11 de mayo de 1948, LXVIV, 371; cas. civ. de 22 de septiembre de 1955, LXXXI, 152; 19 noviembre de 1976, CLII, 505 y ss.; 23 de septiembre de 2002, exp. 6054). \u00a0<\/p>\n
Para la Corte, por consiguiente, es evidente la err\u00f3nea interpretaci\u00f3n del juzgador de los art\u00edculos 934 y 938 del C\u00f3digo de Comercio, como reclama la censura, porque al tenor del art\u00edculo 938 ib\u00eddem, el\u00a0 t\u00e9rmino de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n redhibitoria o quanti minoris prevista en el art\u00edculo 934 ejusdem\u00a0 por vicios o defectos ocultos, es de seis meses contados a partir de la entrega de la cosa vendida, sin presentarse un vac\u00edo normativo cuando brotan con posterioridad para aplicar las reglas generales de la prescripci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tales aspectos, por ello, objeto de rectificaci\u00f3n doctrinaria, no son bastantes para quebrar el fallo acusado. \u00a0<\/p>\n
Justamente, en ejecuci\u00f3n de lo convenido por el representante legal de las sociedades demandadas, los demandantes y sus apoderados, en la audiencia de conciliaci\u00f3n surtida ante el a quo (fls. 277 y 278, Cdno. 1), las partes de consuno presentaron \u201ca su aprobaci\u00f3n el siguiente acuerdo: 1. DEFINICI\u00d3N DEL DIFERENDO T\u00c9CNICO.= La definici\u00f3n del diferendo t\u00e9cnico que resulta de las proposiciones contenidas en la demanda y en la contestaci\u00f3n, ser\u00e1 sometida al dictamen del Ingeniero JOSU\u00c9 GUTI\u00c9RREZ VILLEGAS, quien lo har\u00e1 con base en el expediente del Proceso (demanda, contestaci\u00f3n, anexos, etc.).\u00a0 Cada una de las partes se reserva la facultad de pedir aclaraci\u00f3n y\/o complementaci\u00f3n del dictamen. Si emitido el dictamen definitivo, cualquiera de las partes lo objetare por error grave, la objeci\u00f3n ser\u00e1 sometida al dictamen del Ingeniero JAIME EDUARDO HINCAPI\u00c9, cuyo experticio (sic) no podr\u00e1 ser objetado. 2. ALCANCES DEL DICTAMEN.= Si del estudio t\u00e9cnico y el dictamen se deduce que el estudio de suelos no mostraba, en su momento, problema alguno, es decir que era posible levantar una urbanizaci\u00f3n en el lote de terreno donde hoy est\u00e1 Sendero Brujo, y que los problemas se presentaron por causas distintas y posteriores a su construcci\u00f3n, la se\u00f1ora Juez dictar\u00e1 sentencia desestimando las pretensiones de la demanda. En caso contrario, vale decir, que el estudio de suelo s\u00ed mostraba fallas en \u00e9ste y que la causa fue anterior a la construcci\u00f3n, la se\u00f1ora juez proferir\u00e1 sentencia acogiendo las pretensiones de la demanda\u201d (fl. 283, cdno. 1), siendo aprobado por el juzgador con auto de 27 de septiembre de 2002 (fl. 286, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
Por lo tanto, con absoluta claridad y precisi\u00f3n, sin duda alguna, acordaron que el juzgador acogiera o desestimara \u201clas pretensiones de la demanda\u201d, seg\u00fan el resultado positivo o negativo de la regulaci\u00f3n pericial, sin reserva ninguna de la prescripci\u00f3n, por lo cual, el desacierto del juzgador de segunda instancia, si bien se rectifica, carece de la relevancia suficiente para casar la sentencia. \u00a0<\/p>\n
Por lo anterior, no prospera el cargo. \u00a0<\/p>\n
CARGO SEGUNDO \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Aduce quebranto indirecto por infracci\u00f3n de los art\u00edculos 934 del C\u00f3digo de Comercio, 1604, inciso 3\u00ba del C\u00f3digo Civil e inaplicaci\u00f3n del art\u00edculo 64 ejusdem, al incurrir en error de hecho en la apreciaci\u00f3n de las pruebas\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Asimismo, dicen que las partes, en la audiencia preliminar, acudieron al concepto de Josu\u00e9 Guti\u00e9rrez y en subsidio al de Jaime Eduardo Hincapi\u00e9, que ser\u00eda la base para la decisi\u00f3n del juzgador, informe que destaca como causa determinante de los da\u00f1os la alteraci\u00f3n de los cauces de las aguas provenientes de la micro-cuenca por una intensa intervenci\u00f3n antr\u00f3pica, inestabilidad que compromet\u00eda un \u00e1rea fuera de los l\u00edmites de la urbanizaci\u00f3n Sendero Brujo, siendo muy dif\u00edcil, a partir de un estudio geot\u00e9cnico convencional, identificar la probable ocurrencia de los fen\u00f3menos de inestabilidad presentados, por lo que err\u00f3 el Tribunal al analizar esta prueba, pues de ella se concluye que las demandadas hicieron un adecuado estudio de suelos, que por las circunstancias que determinaron los movimientos del terreno no era posible conocerlas para cuando se hizo la construcci\u00f3n y que esos movimientos se presentaron casi un a\u00f1o despu\u00e9s de entregado el inmueble y se agravaron debido a lluvias intensas, resultando evidente la demostraci\u00f3n por la demandada de la ocurrencia del da\u00f1o por causas que no le son imputables y, por tanto, debi\u00e9ndose admitir las excepciones de ausencia de culpa y causa extra\u00f1a, deducci\u00f3n apoyada en el trabajo realizado por Solingral a petici\u00f3n de la Secretar\u00eda de Obras P\u00fablicas de Envigado, poniendo de presente que los problemas obedecen b\u00e1sicamente a malos tratamientos del cauce de la quebrada Las Brujas. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Igualmente, censuran al Tribunal, por no estimar las pruebas demostrativas de la presentaci\u00f3n de los problemas de estabilidad en el suelo hasta noviembre de 1999, es decir, casi un a\u00f1o despu\u00e9s de entregada la casa, como se desgaja de la carta de Tamayo Villegas a la constructora, de la respuesta del ingeniero director de la obra y de la tutela de los actores, reafirmando la conclusi\u00f3n del perito Hincapi\u00e9 respecto de la dificultad para predecir e identificar la probable ocurrencia de los fen\u00f3menos de inestabilidad, no imputables a las demandadas. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Cierran la acusaci\u00f3n, precisando que el an\u00e1lisis adecuado de las pruebas imped\u00eda al juzgador se\u00f1alar que el estudio de suelos no fue completo incurriendo en culpa, haciendo mal al no tener por probada la causa extra\u00f1a o el caso fortuito, debiendo aplicar el Tribunal el art\u00edculo 64 del C\u00f3digo Civil por la presencia de un caso fortuito, al ser un imprevisto imposible de resistir, excluyente de la responsabilidad de las demandadas frente a las causas de los vicios anteriores, sin que hubiera deducido la responsabilidad del art\u00edculo 934 del C\u00f3digo de Comercio, en cuanto a que los da\u00f1os tuvieron causas anteriores al contrato, imposibles de conocer para las demandadas e impedir su ocurrencia, no pudiendo derivar responsabilidad cuando de apreciar el caudal probatorio debi\u00f3 tener por cumplida la carga de la prueba del caso fortuito, seg\u00fan el inciso 3\u00ba del art\u00edculo 1604 del C\u00f3digo Civil. \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Seg\u00fan se compendi\u00f3, el ataque memora los estudios realizados por Norman Santander en noviembre de 1995 adicionado en abril de 1997, el de marzo de 2000, el solicitado de consuno por las partes a Josu\u00e9 Guti\u00e9rrez y a Jaime Eduardo Hincapi\u00e9, el de Solingral a petici\u00f3n de la Secretar\u00eda de Obras P\u00fablicas de Envigado, resaltando el acatamiento de las observaciones formuladas por el primer dictamen, la ocurrencia de los sucesos da\u00f1inos a finales de julio de 1999, su generaci\u00f3n en la zona alta del talud fuera del terreno de \u00d3ptima S.A., por la alteraci\u00f3n de los cauces ante la intensa intervenci\u00f3n antr\u00f3pica de las aguas provenientes de la microcuenca, la complejidad del ambiente de la zona, destacando la dificultad, para identificar y predecir la ocurrencia de la inestabilidad presentada a partir de un estudio geot\u00e9cnico convencional, de donde deduce el adecuado estudio de suelos de las demandadas, la imposibilidad de conocer las circunstancias determinantes de los movimientos del terreno para la \u00e9poca de la construcci\u00f3n, los desplazamientos agravados por las intensas lluvias, y las causas no imputables a las demandadas, puntualizando, la ausencia de estimaci\u00f3n de las cartas cruzadas entre Elkin Tamayo y el ingeniero de la obra, la acci\u00f3n de tutela, probando la ocurrencia de los problemas de estabilidad en noviembre de 1999, casi un a\u00f1o despu\u00e9s de entregada la casa y reforzando el concepto de Jaime Eduardo Hincapi\u00e9 en cuanto a la imposible predicci\u00f3n de la ocurrencia de los hechos.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El Tribunal, no obstante, no se\u00f1al\u00f3 deficiencia en la plenitud de los estudios, omisi\u00f3n en sus exigencias t\u00e9cnicas o legales ni cuestion\u00f3 la idoneidad de los peritos, teniendo claridad sobre la fecha de ocurrencia de los hechos como lo extrajo de la carta del ingeniero director de la obra respecto de \u201cla manifestaci\u00f3n del problema en noviembre de 1999\u201d y, no se apart\u00f3, seg\u00fan dicen las recurrentes que, en la ocurrencia del da\u00f1o, concurri\u00f3 \u201cla culpa de terceros el municipio de Envigado y las Empresas P\u00fablicas de Medell\u00edn, de aqu\u00e9l por el manejo de las aguas en toda la cuenca de la quebrada Las Brujas y de la segunda por la ruptura de las tuber\u00edas provenientes del tanque de su propiedad\u201d, adem\u00e1s de las intensas lluvias. \u00a0<\/p>\n
Tampoco, desconoci\u00f3 el reclamo sobre la exigencia legal del estudio de suelos de las zonas aleda\u00f1as, considerando que de haberse realizado evidenciar\u00eda la diligencia del constructor al anticiparse a las funestas consecuencias en una zona compleja seg\u00fan dicen las mismas recurrentes y de haber acaecido el suceso luego de cumplido el estudio de suelos en las zonas aleda\u00f1as, tal comportamiento previsivo hubiera acreditado la prudencia, cuidado, pericia y experiencia esperadas de la constructora. \u00a0<\/p>\n
En rigor, no sienta el juzgador la posibilidad de identificar el advenimiento de los fen\u00f3menos de inestabilidad, como lo reitera el cargo; simplemente, se detuvo en analizar y determinar para la demostraci\u00f3n del caso fortuito invocado como eximente de culpa, el comportamiento diligente de la constructora antes de levantar la urbanizaci\u00f3n, no encontrando probanza de \u00e9ste, pues aunque reconoce la presencia de un estudio de suelos en la antesala de la iniciaci\u00f3n del proyecto \u201clos mismos omitieron el an\u00e1lisis de las zonas aleda\u00f1as g\u00e9nesis de los problemas advertidos\u201d, quedando claro para el fallador, la falta de todas las medidas tendientes a advertir los posibles riesgos que se pudieran presentar en una zona bordeada por un cauce de aguas, por unas tuber\u00edas de las empresas p\u00fablicas y de alta pluviosidad. \u00a0<\/p>\n
En suma, no prospera el cargo. \u00a0<\/p>\n
DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia proferida el 24 de enero de 2007, por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de\u00a0 Medell\u00edn, -Sala Civil – en el proceso ordinario de Elkin Tamayo Villegas y Nancy Salazar Trejos contra Sendero Brujo S.A. en liquidaci\u00f3n y \u00d3ptima S.A. Vivienda y Construcci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Sin costas en el recurso por la rectificaci\u00f3n doctrinaria. \u00a0<\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese, publ\u00edquese y devu\u00e9lvase al Tribunal de origen. \u00a0<\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0<\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR \u00a0<\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA \u00a0<\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA \u00a0<\/p>\n
WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0<\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE \u00a0<\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA \u00a0<\/p>\n
Aclaro voto \u00a0<\/p>\n
Ref. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Aunque comparto la decisi\u00f3n adoptada por la Sala, comedidamente creo que no es menester desplegar, a prop\u00f3sito del primer cargo, un discurso acerca de la prescripci\u00f3n, pues estimo bastante con haber resaltado la intrascendencia del posible yerro interpretativo respecto de la manera de contar el t\u00e9rmino legal para ejercer la acci\u00f3n redhibitoria, si es que las partes convinieron en que el diferendo fuera desatado de conformidad con el dictamen pericial que calificara el estado del inmueble. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed, los contendientes acordaron, con total exclusi\u00f3n del decaimiento de la acci\u00f3n, que el perito ingeniero Josu\u00e9 Guti\u00e9rrez Villegas definiera las desavenencias planteadas en las pretensiones (fls. 277 y 278 c. 1), es decir, con tal instrumento aquellas descartaron todo debate sobre el t\u00e9rmino de prescripci\u00f3n, porque como interesados en la controversia restringieron la manera en que deb\u00eda dirimirse el conflicto. \u00a0<\/p>\n
Por ello, estoy persuadido de que el juicioso an\u00e1lisis que se hace en la sentencia fue a dar m\u00e1s all\u00e1 de lo que exig\u00eda la pendencia, \u00e1rea de suyo limitada por la aplicaci\u00f3n del principio dispositivo que impera en el \u00e1mbito de la jurisdicci\u00f3n civil y con especial \u00e9nfasis en la decisi\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Entonces, con la rectificaci\u00f3n doctrinaria sobre el punto de la prescripci\u00f3n, la Sala abord\u00f3 un tema que exced\u00eda las necesidades del fallo, pues en ning\u00fan momento hubo discusi\u00f3n sobre la eficacia normativa del negocio acordado entre los\u00a0 demandantes y la demandada; luego era ese convenio suficiente para excluir los planteos del cargo sobre el dies a quo del t\u00e9rmino de prescripci\u00f3n, en tanto el propio casacionista contribuy\u00f3 a la factura del mecanismo de autocomposici\u00f3n utilizado v\u00e1lidamente por aquellos. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Adem\u00e1s de innecesario, tampoco puedo compartir el agregado sobre la hermen\u00e9utica del art\u00edculo 938 del C\u00f3digo de Comercio, en especial, por la forma de contar el t\u00e9rmino de prescripci\u00f3n all\u00ed previsto en cuanto a la venta de inmuebles se trata. \u00a0<\/p>\n
En efecto, la Sala interpreta dicho precepto a partir del m\u00e9todo literal, para deducir que el plazo legal para ejercer las acciones \u201credhibitoria o quanti minoris\u201d por vicios ocultos es de seis meses \u201ccontados a partir de la entrega de la cosa vendida\u201d. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Sin embargo, encuentro que la epiqueya de la norma comentada puede arrojar otros sentidos, posiblemente m\u00e1s compatibles con el contexto del sistema que gobierna las prescripciones en general y de la adquisici\u00f3n de inmuebles en particular. \u00a0<\/p>\n
3.1. La regulaci\u00f3n legal en materia de vicios redhibitorios es la soluci\u00f3n jur\u00eddica para el evento en que el comprador ejecute de manera imperfecta sus obligaciones, en tanto que la cosa entregada por el deudor resulta insatisfactoria para cubrir las expectativas leg\u00edtimas del comprador. Ese presupuesto de incumplimiento no puede ser juzgado in abstracto, sino que debe ser conocido por el contratante afectado con el mismo, de donde puede extraerse que el comprador \u00fanicamente tiene conocimiento de los vicios ocultos, cuando ellos revelan su presencia, s\u00f3lo a partir de ese momento puede contarse la prescripci\u00f3n, pues como de vieja data se tiene por sabido, los t\u00e9rminos de prescripci\u00f3n no pueden contar sino desde el momento en que el interesado est\u00e9 habilitado para ejercer la acci\u00f3n. Dicho en otras palabras, la prescripci\u00f3n como modo de extinguir la reclamaci\u00f3n, no corre si la acci\u00f3n no ha nacido, como reconoce el aforismo latino, seg\u00fan el cual, \u201cactioni non natae non praescribitur; non valenti ag\u00fcere, non currit praescriptio\u201d, cuya aplicaci\u00f3n puede verse entre otras, en sentencias de casaci\u00f3n civil de 4 de noviembre de 1930 GJ. t. XXXVIII, p. 424; 5 de julio 1934, G.J. t. XLI bis, P\u00e1g. 29; y Sala de Negocios Generales de 18 de junio de 1940 G.J. t. XLIX, p. 726; 7 de noviembre de 1977 y Sent. Cas. Civ. de 30 de septiembre de 2002, Exp. No. 6682 y 12 de febrero de 2007, Exp. No. 0074901. En la doctrina nacional, P\u00e9rez Vives \u00c1lvaro, \u201cTeor\u00eda General de las Obligaciones\u201d, 2\u00aa edici\u00f3n, Editado por la Universidad Nacional de Colombia, Bogot\u00e1, 1957, Vol. III, P\u00e1g. 462. \u00a0<\/p>\n
Es que como ha sostenido la Corte, para que se produzca el fen\u00f3meno prescriptivo, es indispensable que concurran dos elementos estructurantes: \u201c1\u00ba) el transcurso del tiempo se\u00f1alado en la ley, y 2\u00ba) la inacci\u00f3n del acreedor\u201d (Sentencia de 18 de junio de 1940, G.J. XLIX, 726, Sala de Negocios Generales), luego para juzgar el segundo requisito, resulta indispensable que pueda atribuirse desidia o dejadez a que quien acude a la jurisdicci\u00f3n tard\u00edamente, juicio que no podr\u00eda tener lugar, si el sujeto carece de inter\u00e9s actual para demandar o no existe derecho en riesgo que merezca la tutela judicial. \u00a0<\/p>\n
Para ver una aplicaci\u00f3n de la dependencia indiscutible entre la exigibilidad de las obligaciones – aqu\u00ed de saneamiento – y la prescripci\u00f3n, remem\u00f3rase que la Corte, con apoyo en el art\u00edculo 2535 y de cara al contrato de seguros, ha doctrinado \u201cque la prescripci\u00f3n que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso durante el que no se hayan ejercido dichas acciones, precisa [entonces] que se cuente este tiempo desde que la obligaci\u00f3n se hizo exigible, es decir, que aun en el caso de que la obligaci\u00f3n haya nacido a la vida del derecho, mientras no sea exigible, mientras no se pueda demandar su cumplimiento, no empieza a correr el t\u00e9rmino prescriptivo\u201d (Sent. Cas. Civ. de 7 de noviembre de 1977, reiterada, entre otras, en Cas. Civ. de 23 de mayo de 2006, Exp. No. 1998-03792-01). \u00a0<\/p>\n
De manera que sin desconocer el texto del art\u00edculo 938 del C\u00f3digo de Comercio, juzgo que mientras los defectos permanezcan ocultos, vale decir, entretanto el comprador no pueda advertir que hubo incumplimiento del vendedor en cuanto a sus obligaciones, tampoco puede endilgarse descuido o desidia al acreedor de la cosa, como para reprocharle a este, por abstenerse de llevar a cabo las acciones judiciales tendientes a conjurar la infracci\u00f3n contractual de su deudor.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3.2. De otro lado, no es estrictamente necesario que sea aplicable el t\u00e9rmino de seis meses previsto en el art\u00edculo 938 del C\u00f3digo de Comercio,\u00a0 pues eventos hay en que los vicios arruinan el inmueble de manera que pueda considerarse que hubo un desconocimiento radical de la obligaci\u00f3n de entregar la cosa, circunstancia que autoriza acudir a las normas generales sobre incumplimiento de los contratos mercantiles, vale decir, el art\u00edculo 870 del C\u00f3digo de Comercio, como reconoci\u00f3 la Corte, cuando concluy\u00f3 que la acci\u00f3n resolutoria general puede abrirse paso si el defecto de la cosa es de tal gravedad que \u201cinutiliza el artefacto de manera ostensible, por asimilarse natural\u00edsticamente en realidad a una falta total de entrega\u201d (Sent. Cas. Civ. de 14 de enero de 2005, Exp. No. 7524). \u00a0<\/p>\n
De donde viene que la prescripci\u00f3n de las acciones dise\u00f1adas para reclamar la responsabilidad del vendedor por el incumplimiento de su obligaci\u00f3n de sanear de hecho la cosa1, no implican fatalmente que el dicho t\u00e9rmino delet\u00e9reo deba contarse en la forma en que plante\u00f3 la sentencia, o que necesariamente resulte pertinente la aplicaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n de seis meses, establecida por el art\u00edculo 938 del C\u00f3digo de Comercio, razones que conducen con suficiencia a separarme de la lectura asignada por la Corte a la norma aludida. \u00a0<\/p>\n
3.3. Se agrega a todo lo anterior, que dada la naturaleza de los inmuebles, las dificultades en su construcci\u00f3n, los problemas de estabilidad de los mismos, los posibles vicios suelen aflorar en oportunidad posterior a los seis meses, luego no podr\u00eda prohijarse que el vendedor lograra librarse de sus compromisos en ese reducido tiempo, cuando el lapso en que los defectos se revelan es mayor, m\u00e1xime que se trata de un negocio con importante repercusi\u00f3n en el plano constitucional, pues m\u00e1s all\u00e1 del \u00e1nimo de lucro que puede impulsar a los particulares, en medio de tal contrato se encuentra la garant\u00eda del derecho a la vivienda digna de que trata el art\u00edculo 51 de la Carta. \u00a0<\/p>\n
Luego\u00a0 resulta imprescindible que la interpretaci\u00f3n de las disposiciones que regulan tan singular forma contractual, est\u00e9 rodeada de las previsiones necesarias, para que el sentido normativo se avenga con los preceptos constitucionales y consulte el sistema integralmente, que tiene como prop\u00f3sito garantizar un derecho de rango superior. \u00a0<\/p>\n
En ese mismo sentido, n\u00f3tese que la interpretaci\u00f3n de la cual me separo, en lugar de propiciar la honra de las obligaciones por parte de los constructores, llevar\u00eda a que los compradores tuvieren que asumir los riesgos inherentes a la construcci\u00f3n, como asentamientos del terreno, mala condici\u00f3n de los materiales, que estos no frag\u00fcen debidamente, etc., todo con la grave tendencia a que aquellos edifiquen con mengua de la calidad, en detrimento del derecho a la vivienda digna y de la confianza p\u00fablica en los controles estatales en una actividad con tanta repercusi\u00f3n social; en especial, con efectos perniciosos para las personas de menores ingresos, sacrificadas por ese tiempo angustioso que viene a incrementar la desventaja del consumidor. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En suma, si bien acompa\u00f1o a la Sala en el sentido de la decisi\u00f3n, las reflexivas disquisiciones puestas en la sentencia, aparejan compromisos te\u00f3ricos que desde mi punto de vista, y sin compartirlos, parecen innecesarios, pues de cara a la soluci\u00f3n de la controversia planteada, debi\u00f3 atenderse el querer de las partes, como finalmente se hizo en la providencia s\u00f3lo a partir del numeral 4\u00ba de la decisi\u00f3n del primer cargo (P\u00e1g. 29). \u00a0<\/p>\n
Fecha ut supra, \u00a0<\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA \u00a0<\/p>\n
Magistrado \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
1 La Corte abord\u00f3 recientemente los aspectos sustanciales de las acciones derivadas de los vicios redhibitorios en sentencia de casaci\u00f3n civil de 4 de agosto de 2009, Exp. No. 09578-01. \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0 SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0 Magistrado Ponente \u00a0 WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0 Bogot\u00e1, D. C., diecinueve (19) de octubre de dos mil nueve (2009). \u00a0 Discutida y aprobada en Sala de veintiuno (21) de octubre dos mil nueve\u00a0 (2009) \u00a0 Referencia: 05001-3103-009-2001-00263-01 \u00a0 Se decide el recurso […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[],"class_list":["post-83701","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-90"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83701","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=83701"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83701\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=83701"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=83701"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=83701"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}