\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0<\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente: \u00a0<\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., treinta (30) de noviembre de dos mil diez (2010).- \u00a0<\/p>\n
Ref.: 11001-3103-001-1985-00134-01 \u00a0<\/p>\n
Procede la Corte a dictar la sentencia sustitutiva que en derecho corresponde, en el presente proceso ordinario promovido por el se\u00f1or LUIS CASTILLO DE LA PARRA en contra del se\u00f1or CARLOS ALBERTO OLIVEROS G\u00d3MEZ. \u00a0<\/p>\n
ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de esta capital se tramit\u00f3 el litigio arriba referenciado, en el cual su promotor solicit\u00f3, en s\u00edntesis, que se declarara la resoluci\u00f3n por incumplimiento del contrato de promesa de compraventa que, como prometiente vendedor, celebr\u00f3 con el demandado, como prometiente comprador, el 11 de julio de 1975, respecto del bien inmueble denominado \u201cEsparta\u201d, antes \u201cSan Mart\u00edn\u201d, ubicado en el municipio de Suesca, Cundinamarca, identificado por los linderos que se transcriben en el libelo introductorio; que como consecuencia de tal declaraci\u00f3n, se decretara la restituci\u00f3n del predio con todas sus anexidades, mejoras, dependencias y los frutos civiles y naturales percibidos desde la fecha en que el accionado lo recibi\u00f3 y hasta cuando efect\u00fae su entrega; y que se condenara a \u00e9ste \u00faltimo al pago de la totalidad de los perjuicios que irrog\u00f3 al actor. \u00a0<\/p>\n
En subsidio pidi\u00f3 que se declarara disuelto dicho contrato por \u201cmutuo consenso t\u00e1cito\u201d y que, en tal virtud, se proveyera tambi\u00e9n sobre la restituci\u00f3n del referido predio con todo lo que forma parte de \u00e9l y con los frutos -civiles y naturales- que con mediana diligencia y cuidado hubiera podido producir. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como soporte de las anteriores s\u00faplicas se adujo lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
2.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La celebraci\u00f3n del mencionado contrato de promesa de compraventa, en los t\u00e9rminos fijados en el documento que lo recoge, obrante a folios 2 a 3 vuelto del cuaderno principal. \u00a0<\/p>\n
2.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Su incumplimiento por parte del demandado, como quiera que no atendi\u00f3 el deber de \u201csubrogarse\u201d en \u201clas obligaciones que hab\u00eda contra\u00eddo CASTILLO DE LA PARRA con el Banco Ganadero en el proceso ejecutivo\u201d que se adelant\u00f3 en el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogot\u00e1, al punto que \u00e9ste \u00faltimo \u201cpag\u00f3 dicha obligaci\u00f3n\u2026, seg\u00fan recibo\u2026donde se incluyen las partidas correspondientes al capital\u2026, intereses de mora, asistencia t\u00e9cnica, gastos, cobro judicial, honorarios\u2026por un total de ($974.106.69) pesos m\/cte.\u201d y que s\u00f3lo as\u00ed obtuvo la terminaci\u00f3n de esa acci\u00f3n de cobro. \u00a0<\/p>\n
2.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La entrega del bien al demandado el 12 de julio de 1975. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Luego de admitido el escrito con el que se dio inicio a la presente controversia (auto de 6 de febrero de 1985; fl. 46, cd. 1), el demandado compareci\u00f3 al proceso y, por intermedio de apoderado judicial, en la contestaci\u00f3n que present\u00f3, hizo oposici\u00f3n a sus pretensiones, se pronunci\u00f3 de distinta manera respecto de cada uno de los hechos que les sirvieron de soporte y formul\u00f3 las excepciones que denomin\u00f3 \u201ccontrato no cumplido\u201d, \u201cprescripci\u00f3n adquisitiva de dominio\u201d, \u201cfalta de notificaci\u00f3n de la demanda en debida forma\u201d y \u201cviolaci\u00f3n al debido proceso y al derecho de defensa\u201d (fls. 66 a 90, cd. 1). \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Agotada la instancia, el juzgado del conocimiento profiri\u00f3 sentencia el 15 de octubre de 1992, en la que desech\u00f3 los mecanismos defensivos aducidos por el accionado; en raz\u00f3n del incumplimiento de \u00e9ste, declar\u00f3 la resoluci\u00f3n del contrato materia de la controversia; orden\u00f3 al demandado restituir al actor el inmueble objeto de dicha negociaci\u00f3n y le impuso a aqu\u00e9l el pago, por una parte, del \u201cvalor de los frutos civiles o naturales percibidos o dejados de percibir, desde el 12 de julio de 1975\u201d, al considerarlo \u201cposeedor de mala fe\u201d, y, por otra, de \u201clos perjuicios causados\u201d, condenas que profiri\u00f3 en abstracto, de conformidad con el art\u00edculo 307 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil que estaba vigente en la \u00e9poca en que surgi\u00f3 el conflicto judicial, y en relaci\u00f3n con las cuales previ\u00f3 que su liquidaci\u00f3n deber\u00eda efectuarse por la v\u00eda incidental contemplada en la mencionada norma. \u00a0<\/p>\n
Adicionalmente, dispuso que el actor deber\u00e1 devolver \u201cal demandado las sumas de dinero recibidas junto con la correcci\u00f3n monetaria e intereses legales del 6% anual, desde el d\u00eda en que fueron entregadas y hasta la fecha [en] que se verifique el pago, es decir, la suma de $150.000.oo M\/CTE\u201d. \u00a0<\/p>\n
5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Apelado dicho fallo por el demandado, el Tribunal Superior de Bogot\u00e1, Sala Civil, mediante el suyo, fechado el 24 de octubre de 1996, lo revoc\u00f3 y neg\u00f3 las pretensiones de la demanda, prove\u00eddo que la Corte cas\u00f3, en virtud del recurso extraordinario que contra \u00e9l interpuso el actor. \u00a0<\/p>\n
LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Para arribar a las se\u00f1aladas decisiones, el a quo, delanteramente, destac\u00f3 la satisfacci\u00f3n de los presupuestos procesales, indic\u00f3 que la \u201cacci\u00f3n principal\u201d ejercida corresponde a la \u201cresoluci\u00f3n del contrato de promesa de compraventa\u201d ajustado entre los litigantes, trajo a colaci\u00f3n el mandato del art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil y, con fundamento en dicha norma y en la jurisprudencia, precis\u00f3 que son sus presupuestos estructurales la existencia de un contrato bilateral v\u00e1lido, su incumplimiento, total o parcial, por parte del demandado y que el promotor de la causa haya cumplido o, por lo menos, se haya allanado a cumplir, con las obligaciones a su cargo. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Afirm\u00f3 la satisfacci\u00f3n de la primera de dichas condiciones, habida cuenta que \u201cel documento contentivo del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, re\u00fane las formalidades prescritas por el art. 89 de la Ley 153 de 1887 y 1502 del C.C.\u201d. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Con miras a dilucidar las dos restantes, puso de presente que el aqu\u00ed demandado plante\u00f3 la excepci\u00f3n de \u201ccontrato no cumplido\u201d afincado, esencialmente, en que el se\u00f1or Castillo de la Parra se sustrajo de acatar las previsiones contractuales consagradas en las cl\u00e1usulas segunda, suministro permanente de agua al predio, octava, entrega del bien al d\u00eda siguiente de la promesa, y sexta, otorgamiento de la escritura p\u00fablica con la que se perfeccionar\u00eda el negocio prometido. \u00a0<\/p>\n
En torno de la segunda estipulaci\u00f3n del se\u00f1alado negocio jur\u00eddico, previa transcripci\u00f3n, el juzgado del conocimiento coligi\u00f3 que \u201cninguna obligaci\u00f3n surgi\u00f3 para el prometiente vendedor, en relaci\u00f3n [con] garantizar el suministro de agua al lote prometido en venta, en ella simplemente se hace una descripci\u00f3n de la topograf\u00eda del terreno y de los elementos con que cuenta para la irrigaci\u00f3n del mismo; por el contrario, era el prometiente comprador quien deber\u00eda sufragar los gastos que implicara\u201d el abastecimiento del mencionado l\u00edquido al predio. \u00a0<\/p>\n
Respecto de la entrega del inmueble, con respaldo en la prueba de confesi\u00f3n que dedujo de la contestaci\u00f3n que el demandado hizo al hecho quinto del libelo introductorio y de los planteamientos que esgrimi\u00f3 en respaldo de la excepci\u00f3n de \u201cprescripci\u00f3n adquisitiva\u201d que propuso, el a quo afirm\u00f3 que ella tuvo lugar el 12 de julio de 1975, conforme lo pactado. \u00a0<\/p>\n
Y en cuanto hace a la obligaci\u00f3n relacionada con el otorgamiento de la escritura p\u00fablica que perfeccionara la compraventa prometida, la funcionaria cognoscente estim\u00f3 que ella no era \u201cpura y simple\u201d, sino que estaba condicionada \u201cal previo cumplimiento del comprador de las obligaciones contra\u00eddas en la cl\u00e1usula quinta\u201d, en especial, la atinente a la \u201csubrogaci\u00f3n\u201d por su parte de \u201ctodas las obligaciones a cargo del prometiente vendedor y que surjan del proceso ejecutivo que curs\u00f3 en el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogot\u00e1\u201d a petici\u00f3n del Banco Ganadero, la cual \u201cconstitu\u00eda parte del precio del contrato de promesa de compraventa\u201d, y que hall\u00f3 insatisfecha, seg\u00fan se declar\u00f3 en \u201clas providencias proferidas por el Juzgado D\u00e9cimo Civil del Circuito y el H. Tribunal Superior de esta ciudad, en el proceso ejecutivo seguido por Carlos Alberto Oliveros contra Luis E. Castillo de la Parra\u201d. \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s adelante, el sentenciador de primera instancia, luego de reproducir la cl\u00e1usula quinta del contrato de promesa de compraventa, puntualiz\u00f3 que para el prometiente comprador el deber \u201cde subrogarse [en] la deuda del prometiente vendedor, contra\u00edda con el Banco Ganadero y que se cobraba ejecutivamente en el Juzgado Octavo Civil del Circuito de esta ciudad, constitu\u00eda la principal e inicial obligaci\u00f3n\u201d, porque hac\u00eda parte de la \u201cforma de pago del precio convenido en la promesa\u2026; y que al no haber dado \u00e9l cumplimiento a tal convenci\u00f3n, no nac[i\u00f3] la obligaci\u00f3n del vendedor de otorgar la respectiva escritura p\u00fablica que solemni[zara] la venta prometida\u201d. \u00a0<\/p>\n
A\u00f1adi\u00f3 que \u201c[d]e las pruebas allegadas al proceso y en especial de la de orden documental que milita a folio 22\u201d, se desprende que \u201cla obligaci\u00f3n contra\u00edda por el se\u00f1or LUIS ERNESTO CASTILLO DE LA PARRA con el Banco Ganadero, fue cancelada por intermedio de\u2026 \u2018COLMAIZ S.A.\u2019, por un valor total de $974.106.69, con lo que se demuestra a\u00fan m\u00e1s el incumplimiento del demandado en la subrogaci\u00f3n de dicha obligaci\u00f3n\u201d.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Los precedentes argumentos condujeron al a quo, por una parte, a tener por \u201csatisfechos los presupuestos para la prosperidad de la acci\u00f3n resolutoria incoada\u201d y, por otra, a desestimar la excepci\u00f3n de \u201ccontrato no cumplido\u201d. \u00a0<\/p>\n
5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Pas\u00f3 seguidamente al estudio de las otras defensas, las cuales, igualmente, desech\u00f3, con respaldo en los siguientes planteamientos: \u00a0<\/p>\n
5.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La de \u201cprescripci\u00f3n adquisitiva de dominio\u201d, que el demandado sustent\u00f3 en la posesi\u00f3n del predio por un per\u00edodo superior a diez a\u00f1os, porque no se precis\u00f3 la clase de prescripci\u00f3n invocada, si ordinaria o extraordinaria, am\u00e9n que debi\u00f3 alegarse como acci\u00f3n, mediante la formulaci\u00f3n de la correspondiente demanda de reconvenci\u00f3n, lo que no se hizo, y, finalmente, debido a que fue desestimada como excepci\u00f3n previa. \u00a0<\/p>\n
5.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Y las de \u201cfalta de notificaci\u00f3n\u201d y \u201cviolaci\u00f3n al debido proceso y al derecho a la defensa\u201d, por cuanto la irregularidad en que se incurri\u00f3 respecto del enteramiento del auto admisorio de la demanda al accionado fue debidamente subsanada en el proceso, de forma que \u00e9l la contest\u00f3, se opuso a su acogimiento y formul\u00f3 los mecanismos que, para la salvaguarda de sus intereses, estim\u00f3 pertinentes. \u00a0<\/p>\n
6. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Por \u00faltimo, el a quo se ocup\u00f3 de las prestaciones mutuas y, al efecto, previa consideraci\u00f3n de que la resoluci\u00f3n del contrato base de acci\u00f3n conduce a que las partes, rec\u00edprocamente, restituyan lo que cada una recibi\u00f3, orden\u00f3, al demandado, la entrega de la finca, el pago de frutos \u201cdesde el d\u00eda doce (12) de julio de mil novecientos setenta y cinco (1975)\u201d, para lo cual aplic\u00f3 el art\u00edculo 1932 del C\u00f3digo Civil y calific\u00f3 al accionado como poseedor de mala fe, y, adem\u00e1s, el correspondiente resarcimiento de perjuicios a favor del actor; y, al demandante, devolver la parte del precio que le fue sufragada, con correcci\u00f3n monetaria e intereses legales liquidados al 6% anual. \u00a0<\/p>\n
EL RECURSO DE APELACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El demandado, actuando en nombre propio en su calidad de abogado, interpuso recurso de apelaci\u00f3n contra el fallo del a quo. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Para sustentarlo, en s\u00edntesis, insisti\u00f3 en el incumplimiento por parte del actor de la obligaci\u00f3n de suministrar agua en forma permanente al predio materia de la negociaci\u00f3n, en pro de lo cual efectu\u00f3 una interpretaci\u00f3n distinta de la cl\u00e1usula segunda de la promesa de compraventa a la realizada por el a quo y analiz\u00f3 extensamente el interrogatorio de parte que aqu\u00e9l absolvi\u00f3. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Por otra parte, desconoci\u00f3 que hubiese radicado el incumplimiento que atribuy\u00f3 al demandante en la falta de entrega oportuna del predio y, por el contrario, aval\u00f3 la conclusi\u00f3n a la que, sobre este particular, arrib\u00f3 el juzgado del conocimiento. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Y, finalmente, en relaci\u00f3n con el incumplimiento que se le endilga respecto del otorgamiento de la escritura mediante la cual se perfeccionar\u00eda el contrato prometido, el impugnante manifest\u00f3, por una parte, que tal comportamiento se deriv\u00f3 del incumplimiento previo del actor en el suministro de agua al predio; por otra, que no fue ninguna omisi\u00f3n suya la que determin\u00f3 que el se\u00f1or Castillo de la Parra se sustrajera de atender dicho compromiso, sino la imposibilidad en que \u00e9ste se hallaba para el efecto, debido a que carec\u00eda de los paz y salvos correspondientes, como se desprende del interrogatorio de parte que absolvi\u00f3; y, por \u00faltimo, que la subrogaci\u00f3n mencionada en la promesa fue, en verdad, una cesi\u00f3n de derechos litigiosos que, por consiguiente, no comportaba el pago de la deuda, sino la defensa del all\u00e1 ejecutado -aqu\u00ed demandante-, actividad que no obstante haberse realizado, result\u00f3 fallida, debido a las cartas que \u00e9ste hab\u00eda emitido y que desvirtuaron la prescripci\u00f3n extintiva de dicha acci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Adicionalmente, el apelante reproch\u00f3 que en la sentencia cuestionada no se hubiesen adoptado las medidas pertinentes con miras a hacer efectiva la devoluci\u00f3n de la totalidad del dinero que, por raz\u00f3n del precio, pag\u00f3 al demandante; al reconocimiento de las mejoras que plant\u00f3 en el predio y a la determinaci\u00f3n de los perjuicios derivados de los fallidos cultivos que \u00e9l intent\u00f3 en la finca.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ning\u00fan reparo cabe hacer sobre la satisfacci\u00f3n de los presupuestos procesales, adem\u00e1s de lo cual se debe destacar la inexistencia de motivos de nulidad que pudieran conducir a la invalidaci\u00f3n de lo actuado, pues los defectos en que se incurri\u00f3 al intentarse la vinculaci\u00f3n al proceso del demandado, fueron oportunamente corregidos, de modo que el se\u00f1or Oliveros G\u00f3mez, como ya se hizo ver, dio oportuna contestaci\u00f3n a la demanda y formul\u00f3 diversas excepciones de m\u00e9rito en su defensa. Se suma a lo anterior que los dem\u00e1s desatinos que, eventualmente, se hubieran podido cometer, se encuentran saneados y que la nulidad alegada en casaci\u00f3n, relacionada con el tr\u00e1mite de la segunda instancia, no fue acogida por esta Corporaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En cuanto hace a la legitimidad de los intervinientes, se aprecia, por una parte, que ellos fueron quienes celebraron el contrato de promesa de compraventa y, por otra, que el demandante, como prometiente vendedor, implor\u00f3 la resoluci\u00f3n del mismo, para lo cual atribuy\u00f3 su incumplimiento al accionado, como prometiente comprador. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Precisado lo anterior, corresponde puntualizar que la apelaci\u00f3n en estudio fue circunscrita por su proponente al tema del incumplimiento del tantas veces mencionado contrato preparatorio, tem\u00e1tica en relaci\u00f3n con la cual, b\u00e1sicamente, insisti\u00f3 en que ese estado de cosas sobrevino por la omisi\u00f3n del demandante en atender las obligaciones que con motivo de dicho negocio jur\u00eddico surgieron a su cargo y, adicionalmente, refut\u00f3 que ello hubiese tenido lugar por raz\u00f3n de su desempe\u00f1o -el del accionado- en frente de los deberes contractuales que adquiri\u00f3, como con desacierto lo concluy\u00f3 el juzgado del conocimiento. \u00a0<\/p>\n
Es claro, entonces, que el impugnante no formul\u00f3 ning\u00fan reparo en contra de la negativa del a quo de acoger las excepciones de \u201cprescripci\u00f3n adquisitiva de dominio\u201d, \u201cfalta de notificaci\u00f3n de la demanda en debida forma\u201d y \u201cviolaci\u00f3n al debido proceso y al derecho de defensa\u201d, cuestiones que, por ende, escapan de la competencia de la Corte, al actuar en sede de segunda instancia.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Fijada la atenci\u00f3n de la Sala en la espec\u00edfica circunstancia controvertida por el apelante -el incumplimiento contractual-, indispensable es memorar que la Corte, al decidir el cargo segundo que la parte actora plante\u00f3 en la demanda de casaci\u00f3n con la que sustent\u00f3 el recurso extraordinario que interpuso contra la sentencia desestimatoria que en este asunto profiri\u00f3 la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogot\u00e1, y cuya prosperidad ocasion\u00f3 su quiebre, luego de referirse, en t\u00e9rminos generales, al instituto de la cosa juzgada, consider\u00f3 que en el presente caso \u201cno se remite a duda que las partes aqu\u00ed contendientes, lo fueron previamente\u00a0 tambi\u00e9n,\u00a0 en\u00a0 un\u00a0 proceso\u00a0 ejecutivo\u00a0 instaurado\u00a0 por el -ac\u00e1- demandado en contra del actor, pues a folios 7 a 21 del cuaderno uno, se encuentran las copias de las sentencias de primera y segunda instancia del referido juicio \u2018encaminado a obtener la ejecuci\u00f3n del hecho debido\u2019, que efectivamente fueron denegatorias de las pretensiones, por haberse declarado pr\u00f3spera la excepci\u00f3n de contrato no cumplido\u201d. \u00a0<\/p>\n
Seguidamente la Corporaci\u00f3n observ\u00f3 que \u201c[e]xaminadas tales decisiones, es dable afirmar que en el presente asunto concurren, adem\u00e1s de la identidad de sujetos, los dos presupuestos restantes que para el reconocimiento de la cosa juzgada establece al art\u00edculo 332 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, precedentemente esbozados\u201d, como quiera que \u201chay identidad\u00a0 -o\u00a0 simetr\u00eda-\u00a0 de\u00a0 objeto,\u00a0 por\u00a0 cuanto\u00a0 lo\u00a0 pedido\u00a0 por\u00a0 el se\u00f1or Castillo de la Parra al formular la excepci\u00f3n correspondiente,\u00a0 dentro\u00a0 del\u00a0 proceso\u00a0 ejecutivo\u00a0 adelantado\u00a0 en su contra por el se\u00f1or\u00a0 Oliveros,\u00a0 fue\u00a0 la\u00a0 declaratoria\u00a0 de\u00a0 incumplimiento\u00a0 de\u00a0 este \u00faltimo,\u00a0 medio\u00a0 exceptivo\u00a0 que,\u00a0 como\u00a0 antes\u00a0 se\u00a0 memor\u00f3,\u00a0 fue -irrestrictamente- pr\u00f3spero de cara al referido juicio, al punto que se declar\u00f3 probada la llamada excepci\u00f3n de \u2018contrato no cumplido\u2019 (fls. 12 y 20 vto cdno 1)\u201d; que \u201cel mismo incumplimiento, a su turno, est\u00e1 inmerso -como detonante- en la pretensi\u00f3n de resoluci\u00f3n de contrato, contenida en la demanda con la que -ex post- se inici\u00f3 el proceso ordinario que, en lo pertinente, ahora conoce la Sala\u201d; y que, igualmente, \u201cmedia identidad de causa por cuanto el motivo en que se fund\u00f3 la excepci\u00f3n formulada en el proceso ejecutivo consisti\u00f3 en que el ejecutante (Oliveros), no se subrog\u00f3 en las obligaciones y derechos que el Banco Ganadero exig\u00eda al prometiente vendedor en el proceso ejecutivo adelantado ante el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogot\u00e1, y el mismo hecho, expl\u00edcitamente, fue alegado tambi\u00e9n en el ulterior proceso ordinario (hecho 4, fl. 29 Cdno 1), a manera de basamento del petitum resolutorio\u201d. \u00a0<\/p>\n
Posteriormente\u00a0\u00a0 la\u00a0\u00a0 Corte\u00a0\u00a0 precis\u00f3\u00a0\u00a0 que\u00a0\u00a0 \u201c[e]xistiendo\u00a0 -como existe- entre los dos procesos, identidad de sujetos, de objeto y de causa, es palmario que el Tribunal desconoci\u00f3 la autoridad de cosa juzgada que emanaba de las sentencias dictadas dentro del proceso ejecutivo, pues el segundo contradice, abierta y paladinamente, al primero\u201d, habida cuenta que \u201cmientras en \u00e9ste se decidi\u00f3 -despu\u00e9s de auscultarse el entramado contractual- que la obligaci\u00f3n a cargo del se\u00f1or Oliveros, relativa a la subrogaci\u00f3n [t\u00e9rmino utilizado en tal proceso], deb\u00eda cumplirse en forma previa a cualesquiera otra, en el segundo, se expres\u00f3 lo contrario, juicio que no era dable al Tribunal desconocer, a posteriori\u201d, en raz\u00f3n a que \u201cello implicaba rasgar el sello de la cosa juzgada que cobijaba la decisi\u00f3n proferida en el proceso precedente, con todas las secuelas que de ello se derivan\u201d (se subraya). \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, la Sala concluy\u00f3 que \u201c[e]s incontestable, entonces, que mientras en el juicio ejecutivo, la jurisdicci\u00f3n ordinaria, despu\u00e9s de escrutar el contrato de promesa de compraventa, las obligaciones contra\u00eddas por las partes y su conducta, determin\u00f3, con fuerza de cosa juzgada, que la \u2018subrogaci\u00f3n\u2019 del prometiente comprador era de \u2018previo cumplimiento\u2019 a cualesquiera otras que tuvieran su fuente en el pluricitado negocio jur\u00eddico, en el presente y ulterior proceso, el Tribunal concluy\u00f3 que \u2018no era de previo cumplimiento\u2019, lo que evidencia su rebeld\u00eda -o inobservancia- frente a los pronunciamientos -en el punto en cuesti\u00f3n- dictados en el primer proceso, concernientes al r\u00e9gimen prestacional derivado del mencionado contrato preparatorio, materia de auscultaci\u00f3n previa\u201d. \u00a0<\/p>\n
De lo anterior, al tiempo, coligi\u00f3 que \u201c[s]i el Tribunal hubiera aceptado -como era lo debido- que el se\u00f1or Oliveros deb\u00eda cumplir primero con la referida obligaci\u00f3n -como otrora se hab\u00eda sentenciado- y que el demandante no estaba obligado a honrar las suyas, hasta tanto ello no ocurriera, ha debido concluir que se reun\u00edan los requisitos necesarios para decretar la resoluci\u00f3n del negocio jur\u00eddico, como acertadamente lo hab\u00eda ordenado el A-quo,\u2026\u201d (negrillas fuera del texto). \u00a0<\/p>\n
Y, en definitiva, la Corte estim\u00f3 que \u201cen el presente proceso se demostr\u00f3 con los fallos dictados en el juicio ejecutivo, que el demandado deb\u00eda cumplir -con la que se denomin\u00f3 en \u00e9stos- obligaci\u00f3n de \u2018subrogaci\u00f3n\u2019 antes de otorgarse la escritura p\u00fablica correspondiente y que tal obligaci\u00f3n fue incumplida, pruebas con apoyo en las cuales, el actor ulteriormente solicit\u00f3 la resoluci\u00f3n del negocio jur\u00eddico que lo ligaba con aquel, de tal suerte que la pretensi\u00f3n resolutoria, en s\u00ed misma, ha debido abrirse paso, sin que fuera necesario examinar en este caso -por las razones expuestas- si el actor hab\u00eda o no cumplido sus obligaciones\u201d (se subraya). \u00a0<\/p>\n
5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Deviene del estudio que efectu\u00f3 la Sala al desatar el mencionado cargo segundo de la demanda de casaci\u00f3n, que las decisiones adoptadas en las sentencias emitidas en el proceso ejecutivo que el se\u00f1or Carlos Alberto Oliveros G\u00f3mez adelant\u00f3 en contra del se\u00f1or Luis Castillo de la Parra, al haber hecho tr\u00e1nsito a cosa juzgada, resultan vinculantes y que, por lo mismo, nada distinto a lo decidido en esos fallos puede aqu\u00ed resolverse, de lo que se sigue el acierto de las consideraciones que sobre el punto esgrimi\u00f3 el Juzgado Primero Civil del Circuito de esta capital, autoridad que, como ya se registr\u00f3, con respaldo en las copias de los indicados pronunciamientos, infiri\u00f3 el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa base de la acci\u00f3n por parte del aqu\u00ed demandado, en raz\u00f3n a que \u00e9l no satisfizo primeramente la estipulaci\u00f3n consagrada en el ordinal a) de su cl\u00e1usula quinta, sin que haya lugar, como tambi\u00e9n lo anticip\u00f3 la Corte en la providencia que resolvi\u00f3 el memorado recurso extraordinario, a escrutar el cumplimiento del actor, en torno de lo cual basta insistir, en concordancia con lo expuesto, que como sus obligaciones deb\u00edan cumplirse con posterioridad a la incumplida por el prometiente comprador, aquel no estaba determinado, por lo mismo, a satisfacerlas de antemano (CLVIII, 299; CCXXXIV, 688 y cas. civ. 4 de septiembre de 2000, Exp. 5420). \u00a0<\/p>\n
6. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Si a lo anterior se suma, de una parte, que en el proceso est\u00e1 demostrado el contrato de promesa de compraventa objeto de la pretensi\u00f3n resolutoria debatida, con el documento que obra del folio 2 al 3 vuelto del cuaderno principal, del que se desprende la plena satisfacci\u00f3n de la exigencias consagradas en el art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, que reemplaz\u00f3 el art\u00edculo 1611 del C\u00f3digo Civil, como lo se\u00f1al\u00f3 el a quo, y, por la otra, el fracaso de la totalidad de las excepciones propuestas por el demandado al contestar la demanda, por las razones que se dejaron expresadas, es del caso reiterar que la resoluci\u00f3n contractual solicitada de manera principal en la demanda, estaba llamada a prosperar y que, por consiguiente, en este aspecto, las decisiones adoptadas en la sentencia de primer grado habr\u00e1n de confirmarse. \u00a0<\/p>\n
7.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Desde\u00a0 una\u00a0 perspectiva\u00a0 general,\u00a0 es necesario tener presente lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
7.1.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0De conformidad con el art\u00edculo 1544 del C\u00f3digo de Civil, \u201c[c]umplida la condici\u00f3n resolutoria, deber\u00e1 restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condici\u00f3n, a menos que esta haya sido puesta a favor del acreedor exclusivamente, en cuyo caso podr\u00e1 \u00e9ste, si quiere, renunciarla; pero ser\u00e1 obligado a declarar su determinaci\u00f3n, si el deudor lo exigiere\u201d (se subraya). \u00a0<\/p>\n
De igual forma, el art\u00edculo 1545 ibidem se\u00f1ala, de manera general, que en los eventos de resoluci\u00f3n contractual \u201cno se deber\u00e1n los frutos percibidos en el tiempo intermedio, salvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes, seg\u00fan los varios casos, hayan dispuesto lo contrario\u201d. \u00a0<\/p>\n
Como lo ha destacado la jurisprudencia, uno de los casos en los que el ordenamiento ha establecido una soluci\u00f3n particular en materia de frutos luego de producida la resoluci\u00f3n contractual, es en el contrato de compraventa, toda vez que el art\u00edculo 1932 establece el criterio especifico que debe atenderse para la restituci\u00f3n los frutos a que haya lugar como consecuencia de la resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa, cuando la misma se haya originado en la falta de pago del precio convenido. \u00a0<\/p>\n
7.1.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Por otra parte, a partir de la sentencia de 6 de julio de 2000 (Expediente 5020), la Corte fij\u00f3 como \u201cdoctrina oficial\u201d suya, la aplicabilidad del art\u00edculo 1932 del C\u00f3digo Civil a la resoluci\u00f3n del contrato de promesa de compraventa cuando ella obedezca al incumplimiento del prometiente comprador en el pago del precio del bien, realizado anteladamente en virtud de dicho negocio jur\u00eddico. \u00a0<\/p>\n
Al respecto, la Corporaci\u00f3n concluy\u00f3 que es \u201cv\u00e1lido\u2026aplicar por v\u00eda de interpretaci\u00f3n extensiva la disposici\u00f3n\u00a0 del art. 1932 del C. Civil,\u2026 cuando la resoluci\u00f3n versa sobre un contrato de promesa de compraventa donde las partes convinieron anticipadamente el pago del precio de la cosa vendida y \u00e9sta es precisamente la obligaci\u00f3n incumplida que realiza la condici\u00f3n resolutoria t\u00e1cita\u201d (sentencia citada), norma que es del siguiente tenor: \u00a0<\/p>\n
\u201cLa resoluci\u00f3n de la venta por no haberse pagado el precio dar\u00e1 derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y adem\u00e1s para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se\u00a0 le hubiere pagado, ya en la proporci\u00f3n que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada. \u00a0<\/p>\n
\u201cEl comprador, a su vez, tendr\u00e1 derecho para que se restituya la parte del precio que hubiere pagado del precio. \u00a0<\/p>\n
\u201cPara el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerar\u00e1 al primero como poseedor de mala fe, a menos que compruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado\u201d. \u00a0<\/p>\n
7.1.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Y, finalmente, en relaci\u00f3n con dicha preceptiva, la Corte precis\u00f3, por una parte, que \u201c[n]o puede el comprador entonces recibir el tratamiento de poseedor de buena fe, que s\u00ed se merece el que cumpli\u00f3 o estuvo allanado a cumplir los de su parte\u201d (Cas. Civ., sentencia del 29 de noviembre de 1963) y, por otra, que \u201c\u2026\u2018…en el contrato de compraventa [igual en el de permuta], la legislaci\u00f3n colombiana previ\u00f3 en forma espec\u00edfica sus consecuencias jur\u00eddicas, que no permiten, so pena de sustituir al legislador, incluir dentro de ellas el fen\u00f3meno de la correcci\u00f3n monetaria para la restituci\u00f3n del precio pagado y de los frutos percibidos\u2019 (Sent. 21 marzo 1995, Exp. 3328)\u2026Y ello es as\u00ed, porque la materia relacionada con las restituciones mutuas, en el evento de incumplimiento del precio pactado, gira exclusivamente en torno de lo dispuesto en el art\u00edculo 1932 antes citado y no alrededor de lo reglado en el art\u00edculo 1746 del mismo estatuto, \u2018de all\u00ed que para el juzgador de una resoluci\u00f3n por mora en el pago del precio, sea imperativo sujetarse no solo a lo normado por aquel precepto, sino tambi\u00e9n a su esp\u00edritu\u2019 (Sentencia antes citada)\u2026.En esas condiciones, el vendedor o permutante cumplido tiene derecho a retener las arras que le hayan sido pagadas, o a exigirlas dobladas, y el comprador o permutante incumplido a retener los frutos percibidos en la parte proporcional del precio o su equivalente pagado, as\u00ed como la carga de restituir los frutos en el faltante, y a recibir el precio que hubiere pagado, entendi\u00e9ndose, claro est\u00e1 de conformidad con la interpretaci\u00f3n arm\u00f3nica de dicha regulaci\u00f3n legal, la restituci\u00f3n nominal del mismo\u201d (Cas. Civ., sentencia del 15 de enero de 2004, expediente No. 6913; se subraya). \u00a0<\/p>\n
7.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se infiere de lo expuesto que, como consecuencia de la resoluci\u00f3n contractual decretada, surgen como prestaciones iniciales, que las partes deban restituirse, rec\u00edprocamente, lo que recibieron en virtud del negocio jur\u00eddico que las vincul\u00f3, as\u00ed: el demandante, la parte del precio que le fue cancelada; y el demandado, la finca prometida en venta. \u00a0<\/p>\n
7.2.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En cuanto a lo primero, se establece: \u00a0<\/p>\n
7.2.1.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El Juzgado del conocimiento orden\u00f3 al actor \u201crestituir al demandado CARLOS ALBERTO OLIVEROS GOMEZ, la suma de ciento cincuenta mil pesos ($150.000.oo) M\/cte., junto con la correcci\u00f3n monetaria y los intereses legales al 6% anual, a partir del once (11) de julio y primero (1\u00ba) de agosto de mil novecientos setenta y cinco (1975), hasta cuando se verifique el pago, los que se liquidar\u00e1n por simple operaci\u00f3n aritm\u00e9tica, sin perjuicio de las compensaciones a que haya lugar, por el tr\u00e1mite incidental del art. 307, inciso 4\u00ba, del C. de P.C.\u201d. \u00a0<\/p>\n
7.2.1.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Pese a que, como se vio, no era procedente disponer la correcci\u00f3n monetaria de la indicada suma de dinero, ni el pago de los intereses legales autorizados por el a quo (punto 8.1.3.), dichos pronunciamientos, por ser del todo favorables al demandado, \u00fanico apelante, no pueden ser modificados por la Corte, para excluir tales rubros, como quiera que esos cambios ir\u00edan en perjuicio del accionado y, por lo mismo, trasgredir\u00edan la prohibici\u00f3n de la reformatio in pejus, establecida\u00a0 en el art\u00edculo 357 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. \u00a0<\/p>\n
7.2.1.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En lo tocante con el planteamiento que el accionado sostuvo al sustentar el recurso de apelaci\u00f3n que interpuso contra el fallo de primera instancia, consistente en que \u00e9l pag\u00f3 anticipadamente a lo convenido la cantidad de $250.000.00 contemplada en la parte final del literal b) de la cl\u00e1usula quinta del contrato base de la acci\u00f3n, prevista para ser satisfecha el d\u00eda de la firma de la escritura p\u00fablica mediante la cual se perfeccionar\u00eda la compraventa prometida, encuentra la Corte que la cancelaci\u00f3n de esa parte del precio fue confesada por el aqu\u00ed demandante en el curso de la diligencia de inspecci\u00f3n judicial practicada el 28 de junio de 1979 en el proceso ejecutivo que el se\u00f1or Oliveros G\u00f3mez adelant\u00f3 en el Juzgado D\u00e9cimo Civil del Circuito de esta capital contra el se\u00f1or Castillo de la Parra, cuya copia debidamente autenticada milita del folio 348 al 351 del cuaderno No. 9 y se alleg\u00f3 en cumplimiento del decreto oficioso impartido por la Corte mediante auto de 4 de marzo de 2004 (fl. 231, cd. 9). \u00a0<\/p>\n
En ese acto, el aqu\u00ed demandante manifest\u00f3 que \u201c[y]o no recuerdo haber firmado nunca un recibo por $400.000.oo sino por varias partidas que s\u00ed suman los $400.000.oo y puedo discriminar las partidas tal como lo hice ante el Juzgado 15 o 17 Civil del Circuito en el a\u00f1o pasado en septiembre, en donde quedaron discriminadas las partidas que recib\u00ed del Dr. Oliveros y las puedo discriminar ahora y as\u00ed es: el primer abono lo recib\u00ed el 30 de octubre del 75 por $20.000.oo, el segundo el 28 de noviembre del mismo a\u00f1o por $25.000.oo, el tercero el 5 de diciembre del mismo a\u00f1o por $30.000.oo, el cuarto el 19 de diciembre\/75 por $20.000.oo, el quinto 12 de febrero\/76 por $50.000.oo, el sexto marzo 18 por $20.000.oo, el s\u00e9ptimo abril 8\/76 por $30.000.oo, el octavo mayo 18\/76 por $10.000.oo, el noveno en junio 1\/76 por $20.000.oo, el d\u00e9cimo junio 7\/76 por $5.000.oo y el onceavo agosto 3\/76 por $, (sic) ah\u00ed qued\u00f3 cancelado\u2026\u201d. \u00a0<\/p>\n
Si los dos pagos iniciales ascendieron a la suma de $150.000.00, reconocida por el a quo sin protesta del actor, y los primeros diez abonos detallados por el confesante suman $230.000.00, se infiere que el \u00faltimo instalamento, verificado el 3 de agosto de 1976, debi\u00f3 ser por el valor de $20.000.oo, quedando as\u00ed satisfecha la referida cantidad de $400.000.00, que desde un principio el actor admiti\u00f3 como recibida. \u00a0<\/p>\n
La Sala no tendr\u00e1 en cuenta como prueba de los pagos mencionados, la copia del interrogatorio de parte que el se\u00f1or Castillo de la Parra absolvi\u00f3 ante el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Bogot\u00e1 el 15 de septiembre de 1978, obrante a folios 423 a 427 del cuaderno No. 1, toda vez que no aparece debidamente autenticada, pues la atestaci\u00f3n de su correspondencia con el original provino del Secretario del Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogot\u00e1 cuando, como acaba de indicarse, la prueba se surti\u00f3 en el Juzgado Quinto Civil del Circuito de esta capital y, particularmente, porque su agregaci\u00f3n al expediente no se verific\u00f3 en ninguna de las oportunidades determinadas por la ley procesal civil para la aportaci\u00f3n de los documentos, en la medida en que se anex\u00f3 al memorial mediante el cual el demandado interpuso el recurso de apelaci\u00f3n contra la sentencia de primera instancia. \u00a0<\/p>\n
Viable es colegir, entonces, que se demostr\u00f3 el pago de la suma de $250.000.00, establecida en el literal b) de la cl\u00e1usula quinta del contrato de promesa de compraventa para completar la cantidad de $400.000.00 que all\u00ed se menciona, monto aquel cuya devoluci\u00f3n al demandado se ordenar\u00e1 por su valor nominal y sin intereses de ninguna \u00edndole, conforme las razones que ya fueron explicitadas.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
7.2.1.4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Desde otra perspectiva, propio es se\u00f1alar que no escapa a la Corte que la referida suma de $150.000.00 que primeramente pag\u00f3 el prometiente comprador al prometiente vendedor como parte del precio del bien prometido en venta, la entreg\u00f3 a t\u00edtulo de arras, como se aclar\u00f3 en el \u201cOTRO SI\u201d que figura al final del documento contentivo de dicho acuerdo de disposici\u00f3n de intereses, en donde se precis\u00f3 que \u201clas arras del presente contrato se limitan a la suma de $150.000.00 (ciento cincuenta mil pesos moneda corriente), como consta en la cl\u00e1usula quinta del mismo\u201d. \u00a0<\/p>\n
Siendo ello as\u00ed y no obstante que el art\u00edculo 1932 del C\u00f3digo Civil da \u201cderecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas\u201d, frente al silencio que al respecto guard\u00f3 el sentenciador a quo y a la circunstancia de que el demandante no apel\u00f3 su fallo, la Corte, en acatamiento de las limitaciones que se desprenden del ya citado art\u00edculo 357 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, como con anterioridad se explic\u00f3, se abstendr\u00e1 de tomar cualquier determinaci\u00f3n al respecto. \u00a0<\/p>\n
7.2.1.5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Corolario de lo hasta aqu\u00ed analizado, es que, en cuanto a la orden de restituci\u00f3n del precio adoptada por el a quo, ella habr\u00e1 de confirmarse, sin que haya lugar, por ser el demandado apelante \u00fanico, a excluir el reconocimiento que esa autoridad hizo de la correcci\u00f3n monetaria y los intereses legales del 6% anual sobre la cantidad de $150.000.00, ni a autorizar al actor para retener dicho monto por haberlo recibi\u00f3 a t\u00edtulo de arras, empero modific\u00e1ndola en lo tocante a su cuant\u00eda, que se aumentar\u00e1 en la suma de $250.000.00, por haberse demostrado aqu\u00ed que el se\u00f1or Oliveros G\u00f3mez pag\u00f3 anteladamente a lo estipulado en el ordinal b) de la cl\u00e1usula quinta del contrato de promesa materia del litigio dicho valor, el cual habr\u00e1 de restituirse sin correcci\u00f3n monetaria, ni intereses. \u00a0<\/p>\n
Al mismo tiempo, de conformidad con las previsiones del actual art\u00edculo 307 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, se dejar\u00e1 sin efecto el car\u00e1cter in genere de la condena que se impuso, pues al tenor de ese precepto ello no es procedente. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, se sigue a la verificaci\u00f3n de las operaciones respectivas con aplicaci\u00f3n de los porcentajes actuales del \u00edndice de precios al consumidor, hecho notorio que no requiere de prueba en el proceso (art. 177, inc. 2\u00ba, C. de P.C.), para determinar el valor corregido monetariamente hasta el 30 de junio de 2010 de la mencionada suma de $150.000.00 que el demandado entreg\u00f3 al demandante, teniendo en cuenta la fecha de realizaci\u00f3n de cada uno de los abonos efectuados: \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Indexaci\u00f3n de la suma de $100.000.00 pagada el 11 de julio de 1975: \u00cdndice de julio de 1975: 0.40; \u00edndice de junio de 2010: 104.52. En consecuencia: 104.52 \/ 0.40 X $100.000.00 = $ 26.130.000.00. \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Indexaci\u00f3n de la suma de $50.000.00 pagada el 1\u00ba de agosto de 1975: \u00cdndice de agosto de 1975: 0.40; \u00edndice de junio de 2010:104.52. En consecuencia: 104.52 \/ 0.40 X $50.000.00 = $ 13.065.000.00. \u00a0<\/p>\n
En lo que refiere al c\u00e1lculo de los intereses, se arriba a los siguientes resultados: \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Intereses al 6% anual (0.5% mes) sobre la suma de $100.000.00 desde el 11 de julio de 1975 hasta el 30 de junio de 2010 (equivalente a 419.62 meses): $100.000.00 X 0.5% X 419.6 meses = $209.810.00. \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Intereses al 6% anual (0.5% mes) sobre la suma de $50.000.00 desde el 1\u00ba de agosto de 1975 hasta el 30 de junio de 2010 (equivalente a 419 meses): $50.000.00 X 0.5% X 419 meses = $104.750.00. \u00a0<\/p>\n
Resultado de lo anterior, es que la parte pagada del precio en cantidad de $150.000.00, corregida monetariamente al 30 de junio de 2010, asciende a la suma de $39.195.000.00; y que los intereses legales a la tasa del 6% anual, causados hasta la misma fecha sobre aquel monto, totalizan el valor de $314.560.00. \u00a0<\/p>\n
7.2.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En lo tocante con la devoluci\u00f3n del inmueble materia del negocio jur\u00eddico resuelto, el juzgado del conocimiento orden\u00f3 al se\u00f1or Oliveros G\u00f3mez \u201crestituir al demandante LUIS CASTILLO DE LA PARRA, el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa, dentro de los seis d\u00edas siguientes a la ejecutoria de esta sentencia\u201d, pronunciamiento que por ajustarse en un todo a los par\u00e1metros legales ya examinados, habr\u00e1 de confirmarse en su integridad. \u00a0<\/p>\n
7.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tal y como lo defini\u00f3 el a quo, otra prestaci\u00f3n derivada de la resoluci\u00f3n del contrato base de la acci\u00f3n corresponde al pago de los frutos producidos o que hubiese podido producir el inmueble materia de ese negocio jur\u00eddico. \u00a0<\/p>\n
7.3.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Al respecto, el juzgado del conocimiento conden\u00f3 al demandado a pagar al actor \u201cel valor de los frutos civiles o naturales percibidos o dejados de percibir, desde el d\u00eda 12 de julio de 1975, por considerarse como poseedor de mala fe\u201d. \u00a0<\/p>\n
7.3.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como ya qued\u00f3 indicado, las prestaciones que en el caso sub lite surgen para las partes est\u00e1n reguladas por el art\u00edculo 1932 del C\u00f3digo Civil, que en cuanto hace a la tem\u00e1tica ahora examinada consagra que el vendedor tiene derecho \u201cadem\u00e1s para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporci\u00f3n que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada\u201d. \u00a0<\/p>\n
7.3.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0As\u00ed las cosas, fluye ostensible el exceso en que incurri\u00f3 el sentenciador de primer grado al ordenar el pago de la totalidad de los frutos en cuesti\u00f3n, pues conforme al indicado precepto, esa condena solo pod\u00eda comprenderlos en la proporci\u00f3n de la parte del precio no pagada por el prometiente comprador, raz\u00f3n por la cual habr\u00e1 de modificarse dicha determinaci\u00f3n para reducirla en el sentido anteriormente precisado. \u00a0<\/p>\n
7.3.4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ahora bien, no siendo procedente, como ya se analiz\u00f3, la condena en abstracto, se impone a la Corte concretar el valor de los frutos que el se\u00f1or Oliveros G\u00f3mez deber\u00e1 pagar al aqu\u00ed accionante. \u00a0<\/p>\n
Para ello, es indispensable, conforme los derroteros trazados por el art\u00edculo 1932 del C\u00f3digo Civil, establecer, de un lado, el porcentaje de la parte del precio no pagada por el prometiente comprador y, de otro, el valor de los frutos correspondientes, a lo que se sigue. \u00a0<\/p>\n
7.3.4.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Reza la cl\u00e1usula quinta del contrato de promesa materia del litigio: \u201cComo precio, las partes contratantes acuerdan que el promitente COMPRADOR pagar\u00e1 al promitente VENDEDOR en Bogot\u00e1 D.E., las siguientes partidas: a) El promitente COMPRADOR se obliga y se subroga en todas las obligaciones a cargo del promitente VENDEDOR y que surjan del proceso ejecutivo que actualmente cursa en el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogot\u00e1, referencia: Ejecutivo de Banco Ganadero contra Luis E. Castillo de la Parra e Irmgard M\u00fcrle de Castillo. Por tanto el promitente COMPRADOR corre con todas y cada una de las contingencias del proceso referido cualesquiera que \u00e9stas sean, comprometi\u00e9ndose el promitente VENDEDOR a otorgar todos los poderes que fueren necesarios al promitente\u00a0 COMPRADOR en forma oportuna. b) Y la suma de $400.000.00 (cuatrocientos mil pesos moneda corriente) que el promitente COMPRADOR pagar\u00e1 al promitente VENDEDOR as\u00ed: La suma de $100.000.00 (cien mil pesos moneda corriente) a la firma del presente contrato y que el promitente VENDEDOR declara recibir a satisfacci\u00f3n en cheque No. E965104 del Banco Royal del Canad\u00e1; la suma de $50.000.00 (cincuenta mil pesos moneda corriente) en cheque No. E965105 del Banco Royal del Canad\u00e1 para el d\u00eda primero (1\u00b0) de agosto del presente a\u00f1o, sumas estas que se tendr\u00e1n como arras del negocio imputables al precio del mismo, y el saldo o sea la suma $250.000.00 (doscientos cincuenta mil pesos moneda corriente) ser\u00e1n pagaderos a la firma de la respectiva escritura en la que se protocolice el presente contrato y el plano del lote\u201d. \u00a0<\/p>\n
En torno de la cl\u00e1usula pretranscrita, pertinente es se\u00f1alar que, trat\u00e1ndose all\u00ed del precio y de la forma de pago, la previsi\u00f3n contemplada en su ordinal a), no obstante que alude a que el prometiente comprador \u201cse subroga\u201d en las obligaciones que entonces ten\u00edan el prometiente vendedor y la se\u00f1ora Irmgard M\u00fcrle de Castillo con el Banco Ganadero y que eran materia del proceso ejecutivo que \u00e9ste adelantaba en el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogot\u00e1, no puede entenderse como expresiva de la figura contemplada en el art\u00edculo 1666 del C\u00f3digo Civil, el cual establece que \u201c[l]a subrogaci\u00f3n es la transmisi\u00f3n de los derechos del acreedor a un tercero, que le paga\u201d, sino en el sentido de que el promitente comprador, por virtud de tal estipulaci\u00f3n y, se repite, como parte del precio del inmueble prometido en venta, se oblig\u00f3 a asumir la referida deuda y, por lo mismo, en su momento, deb\u00eda proceder a su pago. \u00a0<\/p>\n
Con otras palabras, como parte del precio pactado en la promesa de compraventa, el prometiente comprador deb\u00eda encargarse de liberar al prometiente vendedor de la obligaci\u00f3n que con anterioridad a la celebraci\u00f3n de ese negocio jur\u00eddico \u00e9ste ten\u00eda para con el Banco Ganadero, estipulaci\u00f3n que, como f\u00e1cilmente se aprecia, dista del pago que de un cr\u00e9dito hace una persona distinta al deudor y que, como efecto jur\u00eddico primordial, la \u201csubroga\u2026en los derechos del acreedor\u201d (art. 1667, C.C.), con todo lo que ello supone. \u00a0<\/p>\n
Con esa comprensi\u00f3n del asunto y con el prop\u00f3sito de concretar el valor del compromiso asumido en el comentado ordinal a) de la cl\u00e1usula quinta del contrato base de esta acci\u00f3n, la Corte tiene en cuenta el documento visible a folio 22 del\u00a0 cuaderno n\u00famero uno, atendible como prueba en los t\u00e9rminos del numeral 2\u00b0 del art\u00edculo 277 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, que informa que el pago que se hizo del cr\u00e9dito cobrado en la ejecuci\u00f3n all\u00ed mencionada, ascendi\u00f3 a la suma de $974.106.69. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, se colige que el precio total fijado en la promesa auscultada fue de $1.374.106.69. \u00a0<\/p>\n
En tal orden de ideas, si como se dej\u00f3 se\u00f1alado en el punto 7.2.1.3. precedente, la parte del precio que el demandado comprob\u00f3 haber satisfecho, fue la cantidad de $400.000.00, en definitiva se obtienen los siguientes porcentajes: parte pagada: 29.10%; y parte no pagada: 70.90%, rata \u00e9sta que ser\u00e1, por ende, la aplicable con miras a concretar el monto de los frutos que el demandado deber\u00e1 restituir al demandante. \u00a0<\/p>\n
7.3.4.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En torno del valor de los frutos producidos o que, con mediana inteligencia y cuidado, hubiese podido producir el predio prometido en venta, desde la fecha en que le fue entregado al demandado (12 de julio de 1975), procede el siguiente an\u00e1lisis: \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La Corte, en consideraci\u00f3n a que para la fecha en que se dict\u00f3 la sentencia de casaci\u00f3n no exist\u00eda prueba de su cuant\u00eda, entre otros puntos, orden\u00f3 que en el dictamen pericial que all\u00ed decret\u00f3 de oficio, el experto estimara \u201c[e]l valor de los frutos naturales y civiles producidos por el inmueble, desde el 12 de julio de 1975 hasta la fecha de rendici\u00f3n de la experticia, y no solamente los percibidos, sino tambi\u00e9n los que el due\u00f1o hubiere podido percibir con mediana inteligencia y cuidado\u201d. \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El perito designado, se\u00f1or H\u00e9ctor Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval, en su trabajo inicial, determin\u00f3 la \u201crentabilidad del predio\u201d para el a\u00f1o de 1975 en la suma de $600.604.00, con fundamento en \u201clas condiciones y clasificaci\u00f3n del suelo, as\u00ed como las tendencias econ\u00f3micas de la zona donde se localiza\u201d la finca; en que, \u201c[h]aciendo un an\u00e1lisis de explotaci\u00f3n y mejor uso de la tierra, se encontr\u00f3 que los pastos y propiedades del terreno como topograf\u00eda, agua disponible y tipo de potreros, eran los \u00f3ptimos para ser rentados para la ganader\u00eda\u201d, sin descartar como factibles otros usos, como ser\u00edan \u201clos cultivos de flores, tub\u00e9rculos u hortalizas\u201d; y en que \u201cefectu\u00f3 un proceso de investigaci\u00f3n y an\u00e1lisis con entidades y agremiaciones reconocidas en ese sector econ\u00f3mico como FEDEGAN, Asociaci\u00f3n Holstein de Colombia y la Bolsa Nacional Agropecuaria entre otros\u201d. Se\u00f1alado lo anterior, trajo a valor presente dicho monto, operaci\u00f3n que arroj\u00f3 como resultado la suma de $118.110.341.12, la cual, en sus conclusiones, fij\u00f3, adem\u00e1s, como el valor de \u201clos perjuicios representados por el lucro cesante\u201d (fls. 250 a 290, cd. 9). \u00a0<\/p>\n
c) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En atenci\u00f3n a las solicitudes de aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n del dictamen que elevaron ambas partes, a las que la Corte accedi\u00f3 por auto del 3 de diciembre de 2004 (fl. 359, cd. 9), el citado perito adicion\u00f3 su experticia mediante escrito que obra del folio 371 al 376 del cuaderno No. 9, en el que, en lo que aqu\u00ed interesa, se\u00f1al\u00f3: \u00a0<\/p>\n
– \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cLa rentabilidad del predio est\u00e1 determinada, en mi concepto, tanto por los frutos civiles o naturales que pueda producir con mediana inteligencia\u201d. \u00a0<\/p>\n
– \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cEn estas circunstancias, cuando me refiero a la rentabilidad, este concepto equivale a los frutos naturales\u201d (se subraya). \u00a0<\/p>\n
– \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cPartiendo de que se estimaron los frutos naturales, promedio a\u00f1o 1975, en la suma de $600.343, tendr\u00edamos que para el periodo comprendido entre aquel a\u00f1o y el 2004, o sea 30 a\u00f1os, la rentabilidad para dicho periodo es de $18.010.290.oo. Actualizando esta suma a valor constante y utilizando la misma metodolog\u00eda observada en el dictamen inicial tenemos: Indicativo para 2004: 150.90, Indicativo para 1975: 0.767343; suma a actualizar $18.010.290.oo; 150.90 dividido por 0.762797 y multiplicado por $18.010.290.oo, nos da un valor actual indexado de $3.562.878.144,oo, por concepto de rentabilidad\u201d. \u00a0<\/p>\n
– \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u201c\u2026los factores tenidos en cuenta para determinar la rentabilidad del predio, son los mencionados en el dictamen, sin que para ello hubiesen sido considerados factores diferentes a los que obran en el dictamen mismo, ni documentos a los que hace alusi\u00f3n la parte. Por lo anterior, teniendo en cuenta, entonces, que el dictamen se refiri\u00f3 a lo ordenado por la H. Corte y que en el mismo se indican los soportes de la conclusi\u00f3n, tenemos que, sobre este punto, no existe nada que adicionar,\u2026\u201d.\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
7.3.4.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como quiera que considerada, incluso, la aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n del trabajo pericial en precedencia compendiada, la Corporaci\u00f3n estim\u00f3 que el perito Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval no calcul\u00f3 los frutos producidos o que hubiese podido producir el predio vinculado al litigio durante todos y cada uno de los a\u00f1os transcurridos desde 1975, orden\u00f3 a \u00e9ste la realizaci\u00f3n de ese estimativo (auto de 19 de octubre de 2005, fls.400 a 404, cd.9). \u00a0<\/p>\n
7.3.4.4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En raz\u00f3n a que el mencionado auxiliar de la justicia no acat\u00f3 oportunamente el referido mandato, la Corte lo removi\u00f3 del cargo (auto de 1\u00ba de agosto de 2006, fl. 421, cd. 9). Luego de varias designaciones del reemplazo, en \u00faltimas, la se\u00f1alada labor fue realizada por el perito Pedro Antonio Salazar Berr\u00edo, quien conceptu\u00f3 que \u201c[l]a FINCA ESPARTA, conforme lo menciona y lo manifest\u00f3 personal y verbalmente su propietario, el Sr. CARLOS ALBERTO OLIVEROS G., no produjo rentas ni utilidades desde la fecha a\u00f1o 1976, \u2026, y hasta fecha a\u00f1o 2002. Es decir, durante este tiempo no existe acreditaci\u00f3n alguna, no encontr\u00e9 prueba real ni documentaria ni similar de que hubo cultivos de ninguna especie, ni explotaci\u00f3n agraria de la tierra\u2026, ni hubo aprovechamiento de los pastizales para ning\u00fan tipo de semoviente o similar; o sea que no hubo FRUTOS PRODUCIDOS,\u2026\u201d. \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s adelante, el mencionado experto observ\u00f3 que \u201c[p]ara fecha a\u00f1o 2002, mes enero, la HACIENDA ESPARTA entr\u00f3 en arrendamiento\u201d; que \u201c[s]in embargo hubo incumplimiento del arrendatario con el pago de los c\u00e1nones de arrendamiento, por lo cual el arrendador certifica de buena fe que solo le pagaron 3 meses o sea $9.000.000.oo, los cuales se deben contar a partir de fecha mes abril 2002\u201d; que luego de que el aqu\u00ed demandado recuper\u00f3 la tenencia de la finca, seg\u00fan \u00e9l lo inform\u00f3, la arrend\u00f3 nuevamente en forma verbal al se\u00f1or Andr\u00e9s V\u00e1squez \u201cpor la cantidad de $1.200.000.oo canon mensual, o sea que desde la fecha enero de 2006 a la fecha (mayo de 2007, aclara la Corte), han transcurrido 15 meses, lo que significa que la Hacienda ESPARTA ha producido FRUTOS REALES por valor de $18.000.000.oo\u201d; y que, por lo tanto, los \u201cfrutos producidos totales\u201d corresponden a la sumatoria de los anteriores montos, operaci\u00f3n que arroja la cantidad de $27.000.000.00, c\u00e1nones que \u201cno generan intereses\u201d (fls. 445 a 452, cd. 9). \u00a0<\/p>\n
7.3.4.5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El apoderado judicial de la parte demandante, dentro del t\u00e9rmino del traslado tanto del dictamen inicialmente rendido por el perito Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval (escrito de folios 298 a 315, cd. 9), como de la aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n que present\u00f3 el se\u00f1or Salazar Berr\u00edo (escrito de folios 469 a 490, cd. 9), objet\u00f3 esos trabajos en lo referente al c\u00e1lculo de los frutos. \u00a0<\/p>\n
En esencia, denunci\u00f3 la comisi\u00f3n de los siguientes errores: se tom\u00f3 \u201cla suma de $600.000 o la de $600.604 como la de \u2018rentabilidad\u2019 del inmueble para todo el periodo desde el 12 de julio de 1975 hasta la fecha del dictamen, cuando en realidad corresponde \u00fanicamente al a\u00f1o de 1975\u201d; \u201c[a]l indexar o actualizar esa suma de $600.000 o de $600.604\u201d se indic\u00f3 \u201cque la cantidad de $118\u2019110.341,12 es la que corresponde a todo el periodo, cuando en realidad corresponde a la actualizaci\u00f3n de una sola anualidad\u201d; y no se tuvo en cuenta, \u201ccomo se\u2026orden\u00f3 en el auto que dispuso oficiosamente la prueba, que la estimaci\u00f3n deb\u00eda comprender el valor de los frutos desde el 12 de julio de 1975 hasta la fecha de rendici\u00f3n de la experticia\u201d, puesto que se omitieron los c\u00e1lculos para \u201clos a\u00f1os 1976, 1977, y as\u00ed sucesivamente hasta la fecha del dictamen\u201d. \u00a0<\/p>\n
En compendio, el objetante manifest\u00f3 que \u201c[c]omo ese estimativo no se hizo, la conclusi\u00f3n sobre el valor de los frutos, o \u2018rentabilidad\u2019 o \u2018lucro cesante\u2019, como tambi\u00e9n los denomina, resulta igualmente err\u00f3nea. Tambi\u00e9n y por los mismos motivos resulta err\u00f3nea la conclusi\u00f3n del perito Salazar respecto del valor de los frutos por $27.000.000\u201d. \u00a0<\/p>\n
7.3.4.6. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Por su parte, el demandado, actuando en nombre propio, dentro del t\u00e9rmino del traslado de la aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n que el perito Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval hizo a su inicial trabajo (escrito de folios 393 a 396, cd. 9), tambi\u00e9n objet\u00f3 dicha experticia, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Remiti\u00f3 al memorial en el que hab\u00eda solicitado aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n del dictamen pericial, donde puso de presente que, conforme se desprende del proceso ejecutivo que el Banco Ganadero adelant\u00f3 al aqu\u00ed demandante en el Juzgado D\u00e9cimo Civil del Circuito de Bogot\u00e1, el se\u00f1or Castillo de la Parra, pese a ser titular de la hacienda denominada \u201cDescanso 2\u201d, luego \u201cValle Verde\u201d, con capacidad de 196 fanegadas, es decir, 4 veces m\u00e1s que la finca \u201cEsparta\u201d, no pudo cumplir con el pago de la suma de $400.000.00, que hab\u00eda solicitado en pr\u00e9stamo para la compra de ganado, por cuanto en dicha extensi\u00f3n s\u00f3lo pudo mantener 38 animales, que fueron los embargados en esa causa. \u00a0<\/p>\n
Con tal fundamento, cuestion\u00f3 la rentabilidad determinada por el perito para el a\u00f1o de 1975, en cuanto hace al n\u00famero de animales sostenibles en el predio materia de este litigio, al promedio de producci\u00f3n de leche y del tiempo del mismo, al porcentaje de natalidad y a la viabilidad de explotar dicho terreno al mismo tiempo con actividades de cr\u00eda, levante y ceba. \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Advirti\u00f3 que en la sucesi\u00f3n del actor se estim\u00f3 \u201cal a\u00f1o 2000 como valor del derecho o inmueble que nos ocupa la suma de $20\u2019000.000.00, lo que implica que nadie puede ser m\u00e1s papista que el papa y por cuanto el perito es funcionario que ocupa esta labor transitoriamente, nadie puede dar m\u00e1s de [lo] que se pide o estima su derecho, por ende, su peritaje est\u00e1 desfasado y contiene un error de hecho sustancial en la situaci\u00f3n puesta a su consideraci\u00f3n\u201d. \u00a0<\/p>\n
c) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Reproch\u00f3 que el auxiliar de la justicia \u201cdebi\u00f3 tener en cuenta lo probado en los distintos procesos cuyas copias obran en autos, de la destinaci\u00f3n como lote de engorde a que estaba destinado el que es motivo del proceso por parte de Castillo, quien igualmente como est\u00e1 probado, Juzgado 8 Civil del Cto (sic), ejecutivo Banco Ganadero vs. CASTILLO, era due\u00f1o y la HDA. ESTABA CONFORMADA POR 105 FANEGADAS y en 10 a\u00f1os que dur\u00f3 su acreencia o proceso no pudo producir en \u00e9sta los $400.000.00 adeudados a la entidad bancaria, siendo 4 veces mayor su extensi\u00f3n para la fecha\u201d. \u00a0<\/p>\n
d) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 Recab\u00f3 en que el aqu\u00ed demandante provoc\u00f3 la clausura del pozo profundo que el demandado construy\u00f3 en el predio, con todo lo que de esa circunstancia se deriv\u00f3, y en las caracter\u00edsticas del suelo, descritas por el mismo perito. \u00a0<\/p>\n
e) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Afirm\u00f3 que \u201c[l]a producci\u00f3n y rentabilidad precisadas por el perito se encuentra[n] en evidente contraposici\u00f3n y desfase con la peritaci\u00f3n del Dr. Orteg\u00f3n que hoy presento a la cual me atengo para objetar por las circunstancia[s] de error grave que tal perito hace notar y establece, ya que de una parte la inactividad de la actora, en el sentido de producci\u00f3n, es evidente y qued\u00f3 demostrada no s\u00f3lo con la prueba aportada, sino tambi\u00e9n con la imposibilidad de pago de sus cr\u00e9ditos antes de mi intervenci\u00f3n en el inmueble, y la peritaci\u00f3n rechazada en tal sentido por el Juzgado 8 C. de Cto (sic) y dado que no hay vida sin agua, correlativamente no hay productividad, y si quien pretende beneficiarse con su propia culpa, dolo, y menos cualificar su calificada actuaci\u00f3n de improductividad anterior en el fundo objeto del experticio\u201d.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
7.3.4.7. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como prueba de las objeciones formuladas contra los relacionados trabajos periciales, en lo ata\u00f1edero a la estimaci\u00f3n de frutos que en ellos aparece, mediante auto del 7 de mayo de 2008 (fls. 506 y 507, cd. 9), se decret\u00f3 la pr\u00e1ctica del dictamen pericial solicitado por la parte actora, que deb\u00eda absolver, fundamentalmente, los siguientes puntos: \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u201c\u2026el c\u00e1lculo de los frutos naturales y\/o civiles del predio, a\u00f1o por a\u00f1o, desde 1975 y hasta la fecha del dictamen\u201d, con la correspondiente correcci\u00f3n monetaria y los intereses legales del 6% anual. \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u201c\u2026el c\u00e1lculo de los frutos por concepto de arrendamiento del predio, a\u00f1o por a\u00f1o, desde 1975 y hasta la fecha del dictamen\u201d, teniendo como base \u201cque para el per\u00edodo enero de 2004 a enero de 2005 el arrendamiento anual es de cincuenta y cuatro millones setecientos cincuenta y un mil quinientos pesos ($54.751.500), los cuales actualizar\u00e1n hacia atr\u00e1s, utilizando, como ya lo hizo para otras sumas, la misma metodolog\u00eda\u201d aplicada, junto con el de los intereses legales del 6% anual.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
7.3.4.8. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La experticia estuvo a cargo de la perito financiera se\u00f1ora Mar\u00eda Magdalena Rinc\u00f3n Bernal, quien para calcular los frutos de la finca parti\u00f3 de la suma de $600.000.00, estimada por el perito Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval para 1975, y fij\u00f3 el valor de los a\u00f1os subsiguientes \u201ccon base en el porcentaje de incremento anual en el valor de la leche al productor\u201d, seg\u00fan datos que obtuvo del \u201cCEGA (CENTRO DE ESTUDIOS GANADEROS Y AGR\u00cdCOLAS)\u201d, y en el \u201cporcentaje de incremento en la producci\u00f3n de reces (sic)\u201d, conforme \u201ccuadros anexos\u201d. Obtenido as\u00ed el valor de los frutos, a\u00f1o a a\u00f1o, desde 1975, la auxiliar corrigi\u00f3 monetariamente cada uno de esos montos, sum\u00f3 los valores indexados y, de esta manera, fij\u00f3 como frutos totales la cantidad de $1.371.943.579.95. \u00a0<\/p>\n
En cuanto concierne al otro punto materia del dictamen -la estimaci\u00f3n de los frutos partiendo del arrendamiento anual por valor de $54.751.500.00 para el a\u00f1o de 2005-, la perito se\u00f1al\u00f3 que \u201c[d]e enero de 2006 hasta la fecha del dictamen, se increment\u00f3 en un 15% anual, para obtener como resultado el valor de los frutos por concepto de arrendamiento\u201d; seguidamente plasm\u00f3 las formulas matem\u00e1ticas que utiliz\u00f3 para la actualizaci\u00f3n de los a\u00f1os restantes; y, por \u00faltimo, condens\u00f3 sus c\u00e1lculos en un cuadro, en el que totaliz\u00f3 el valor de los arrendamientos entre 1975 y noviembre de 2008 en la suma de $579.760.634.22. \u00a0<\/p>\n
7.3.4.9. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Para definir las relacionadas objeciones, pertinente es memorar que \u201ccomo por \u2018error\u2019 se entiende el \u2018concepto equivocado o juicio falso\u2019 y por \u2018grave\u2019 lo que es \u2018grande, de mucha entidad o importancia\u2019, seg\u00fan se define en el Diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola, es claro que no cualquier tacha contra el dictamen conduce a descalificarlo. Los reparos procedentes al respecto son los que, am\u00e9n de protuberantes, en t\u00e9rminos generales, se oponen a la verdad o a la naturaleza de las cosas, a tal punto que si no se hubieren cometido los resultados habr\u00edan sido diametralmente distintos\u2026La Corte, reiterando doctrina anterior, en el punto tiene explicado que las caracter\u00edsticas de los errores de ese linaje y que permiten diferenciarlos de otros defectos imputables al dictamen pericial, \u2018es el hecho de cambiar las cualidades propias del objeto examinado, o sus atributos, por otras que no tiene; o tomar como objeto de observaci\u00f3n y estudio una cosa fundamentalmente distinta de la que es materia del dictamen, pues apreciado equivocadamente el objeto, necesariamente ser\u00e1n err\u00f3neos los conceptos que se den y falsas las conclusiones que de ellos se deriven\u2019\u201d (Cas. Civ., sentencia del 12 de diciembre de 2005, expediente No. C-2530731840012001-00005-01; se subraya). \u00a0<\/p>\n
Examinados los motivos en los que los objetantes sustentaron sus reclamos, se establece, delanteramente, que los cuestionamientos formulados no corresponden, en esencia, al concepto de \u201cerror grave\u201d que se dej\u00f3 dilucidado, en tanto que ellos apuntan, fundamentalmente, a poner de presente, los de la parte actora, que el perito Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval no realiz\u00f3 en forma completa el trabajo que le fue encomendado, puesto que no calcul\u00f3 los frutos producidos o que pudo producir el predio materia del litigio a partir del a\u00f1o 1976 y hasta la fecha de rendici\u00f3n de la experticia, y los de la parte demandada, que el valor de $600.634.00, que dicho auxiliar fij\u00f3 como frutos para el a\u00f1o 1975, carece de fundamento, defectos que de ser ciertos, como en efecto lo son, seg\u00fan m\u00e1s adelante se ver\u00e1, no engendran, per se, la comisi\u00f3n de errores de la intensidad atr\u00e1s advertida, sino que conducir\u00edan a que las conclusiones all\u00ed incorporadas no puedan ser apreciadas como prueba, por no satisfacer las exigencias legales. \u00a0<\/p>\n
Lo dicho es suficiente para desestimar las objeciones analizadas. \u00a0<\/p>\n
7.3.4.10. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Pasa la Sala a valorar los trabajos periciales en lo relacionado con la estimaci\u00f3n de frutos que en ellos se realiz\u00f3, para lo cual tiene en cuenta que \u201c[e]l dictamen debe ser claro, preciso y detallado; en \u00e9l se explicar\u00e1n los ex\u00e1menes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos t\u00e9cnicos, cient\u00edficos o art\u00edsticos de las conclusiones\u201d (num. 6\u00ba, art. 237, C. de P.C.). \u00a0<\/p>\n
a) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La experticia presentada por el se\u00f1or Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval, considerada la aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n que \u00e9l mismo efectu\u00f3, resulta inatendible, como quiera que, por una parte, la suma de $600.634.00, que fij\u00f3 como frutos para el a\u00f1o de 1975, carece de fundamento y, por otra, no comprendi\u00f3 el c\u00e1lculo del mencionado factor -frutos- respecto de los a\u00f1os subsiguientes al en precedencia indicado. \u00a0<\/p>\n
En efecto, como ya se registr\u00f3, para sustentar la mencionada cifra, luego de colegir la aptitud del terreno para desarrollar actividades ganaderas, el perito se\u00f1al\u00f3 que \u201cefectu\u00f3 un proceso de investigaci\u00f3n y an\u00e1lisis con entidades y agremiaciones reconocidas en ese sector econ\u00f3mico como FEDEGAN, Asociaci\u00f3n Holstein de Colombia y la Bolsa Nacional Agropecuaria, entre otros\u201d, empero por ninguna parte relacion\u00f3 el resultado de tales indagaciones y, mucho menos, anex\u00f3 a su trabajo el material que hubiese podido recaudar. \u00a0<\/p>\n
Seguidamente, se\u00f1al\u00f3 que el \u201c\u00e1rea neta \u00fatil de pastos para ser explotada en ganader\u00eda\u201d era la de 30 hect\u00e1reas y que \u201cpor el tipo de pastos, el clima y el grado de tecnolog\u00eda en el proceso productivo de explotaci\u00f3n del ganado, principalmente en lecher\u00eda, se determin\u00f3 el factor de capacidad de carga en una (1) unidad de gran ganado\u201d, sin indicar, en concreto, cu\u00e1l era esa \u201ccapacidad de carga\u201d, ni explicar en qu\u00e9 consist\u00eda \u201cuna (1) unidad de gran ganado\u201d. \u00a0<\/p>\n
En clara alusi\u00f3n al cuadro No. 1, anexado a la experticia (fl. 256, cd. 1), el se\u00f1or Iba\u00f1ez Sandoval explic\u00f3 que la producci\u00f3n ganadera \u201cla conforman las actividades de cr\u00eda, levante y ceba hasta el consumo final como carne\u201d; que en la zona de Suesca y, en general, \u201cen la Sabana, el promedio de producci\u00f3n de leche del ganado t\u00edpico, Holstein, es de 20 litros por d\u00eda. Adicionalmente, el promedio de producci\u00f3n lechera por a\u00f1o es de ocho (8) meses\u201d; y que \u201c[l]os precios de venta de cada una de las actividades de producci\u00f3n para el a\u00f1o 1975 ($7.50, $10,00, $10,00), se establecieron con base en informes de FEDEGAN (Federaci\u00f3n Antioque\u00f1a de Ganado) (sic) del a\u00f1o 1978. Estos valores fueron corroborados, mediante c\u00e1lculos con base en el precio actual al productor afectado por los \u00edndices de precios emitidos por FEDEGAN, encontrando un margen de error cercano al 5%, es decir, en pesos de la fecha 40 centavos, que por su baja cuant\u00eda se considera aceptable\u201d. \u00a0<\/p>\n
Examinado el mencionado cuadro No. 1, elaborado por el mismo auxiliar de la justicia y que \u00e9l denomin\u00f3 \u201cAN\u00c1LISIS DE POTENCIAL USO EXPLOTACI\u00d3N GANADERA FINCA ESPARTA\u201d, contentivo del \u201can\u00e1lisis de producci\u00f3n\u201d, \u201cde ingresos\u201d y \u201cde costos\u201d, concluye la Corte, por una parte, que las precisiones que en torno del mismo hizo el perito, en precedencia compendiadas, son insatisfactorias, pues no justifican aspectos que constituyen base esencial de dicho estudio -que seguidamente se enunciar\u00e1n-, y, por otra, que la rentabilidad de la finca as\u00ed proyectada para el a\u00f1o 1975, como ya se indic\u00f3, no tiene un sustento suficiente que le sirva de soporte. Es as\u00ed como no se detecta la raz\u00f3n del n\u00famero de animales con base en el cual se hicieron las cuentas (en total 69.43, discriminados as\u00ed: 21.00 para la producci\u00f3n de leche, 34.07 por peso y 14.36 para levante), o de la cantidad de leche promedio animal por d\u00eda aplicada (20 litros), o del tiempo de producci\u00f3n contemplado (8 meses por a\u00f1o) y, mucho menos, de los costos estimados. En torno del \u00faltimo punto -costos-, que es toral cuando se trata de establecer la utilidad neta de cualquier actividad econ\u00f3mica, debe destacarse que nada se explic\u00f3 y que, por consiguiente, ninguna pauta ofrece el dictamen que permita entender c\u00f3mo se obtuvieron los valores incluidos por concepto de mano de obra, concentrados, sal mineralizada, cercas, construcciones, inseminaci\u00f3n artificial, manejo de potreros, otros gastos y maquinaria y equipos. \u00a0<\/p>\n
Y en lo tocante al per\u00edodo de c\u00e1lculo de los frutos, es evidente que el perito, en su inicial trabajo, los estableci\u00f3 pero s\u00f3lo respecto del a\u00f1o 1975, en los t\u00e9rminos precedentemente comentados; y que, en el escrito de complementaci\u00f3n, tom\u00f3 el valor que fij\u00f3 para el indicado a\u00f1o, lo multiplic\u00f3 por el t\u00e9rmino de 30 a\u00f1os, que era el tiempo que para entonces hab\u00eda transcurrido, e index\u00f3 el resultado, obteniendo, en definitiva, la cantidad de $3.562.878.144.00. \u00a0<\/p>\n
Se concluye, por consiguiente, que para determinar los frutos que el inmueble prometido en venta hubiera podido producir desde la fecha en que le fue entregado al demandado y hasta cuando se present\u00f3 la complementaci\u00f3n del trabajo pericial (28 de abril de 2005), el auxiliar de la justicia aplic\u00f3 la misma rentabilidad que \u00e9l hab\u00eda determinado para 1975 a los a\u00f1os posteriores, sin aducir raz\u00f3n alguna que justifique ese procedimiento. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, el trabajo pericial analizado no podr\u00e1 ser tenido en cuenta por la Corte para fijar el valor de los frutos que se investigan. \u00a0<\/p>\n
b) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tampoco es atendible con ese fin el concepto emitido por el perito Salazar Berr\u00edo, toda vez que el c\u00e1lculo que efectu\u00f3 de los frutos por valor de $27.000.000.oo est\u00e1 afincado exclusivamente, seg\u00fan su propio decir, en los datos que de manera verbal e informal le suministr\u00f3 el demandado, sustento \u00e9ste que, como es obvio comprenderlo, no pod\u00eda servir de base para la confecci\u00f3n de la experticia. \u00a0<\/p>\n
c) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El dictamen elaborado por la perito Mar\u00eda Magdalena Rinc\u00f3n Bernal, en su primera parte, al igual que los anteriores, est\u00e1 desprovisto del debido sustento, como quiera que parti\u00f3 de la suma de $600.000.00 que el perito Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval fij\u00f3 como rentabilidad de la finca para el a\u00f1o 1975, atr\u00e1s cuestionada, y porque el \u00edndice porcentual que utiliz\u00f3 para incrementar, a\u00f1o a a\u00f1o, el valor de los frutos, a partir de 1976, no fue se\u00f1alado, ni tiene respaldo probatorio, ya que los cuadros anexos a la experticia, a los que la auxiliar remiti\u00f3, versan, al parecer, sobre el \u201cprecio real al productor de la leche (puesto en finca)\u201d a partir, unos, de 1991 (fls. 749 y 750, cd. 9B) y otros, de 1999 (fls.751 a 760 cd. 9B), sin que de ellos, por consiguiente, pueda inferirse, de un lado, los valores correspondientes para el per\u00edodo comprendido entre 1975 y ese primer a\u00f1o -1991- y, de otro, la tasa porcentual de incremento de los precios all\u00ed registrados, que vendr\u00eda a ser la que aplic\u00f3 la experta. \u00a0<\/p>\n
El segundo c\u00e1lculo que en el aludido dictamen se hizo de los frutos, con base en que el valor del arrendamiento de la finca para al a\u00f1o de 2004 ascendi\u00f3 a la suma de $54.751.500.00, tampoco puede considerarse, en la medida que adolece del mismo defecto que se detect\u00f3 en las cuentas que sobre la correcci\u00f3n monetaria de la parte del precio pagado realiz\u00f3 el perito Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval, es decir, la auxiliar de la justicia tom\u00f3 como \u00edndices de precios al consumidor los expresados en la tabla que obra del folio 251 al 264 del cuaderno No. 9, sin que hubiera tenido en cuenta que la base para su fijaci\u00f3n fue modificada en el a\u00f1o 2008 y que, como consecuencia de ello, a partir de 2009 se cambiaron esos valores, lo que denota que el trabajo pericial no est\u00e1 fincado en datos actuales y que, por lo mismo, los resultados econ\u00f3micos de que da cuenta se encuentran desfigurados. \u00a0<\/p>\n
7.3.4.11. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Descartado, como queda, que los trabajos periciales realizados sirvan al prop\u00f3sito de determinar el monto de los frutos que deber\u00e1 restituir el demandado al actor, se concluye que el \u00fanico elemento cierto que puede orientar a la Sala para concretar dichos frutos, es el contrato de arrendamiento celebrado por el se\u00f1or Carlos Alberto Oliveros G\u00f3mez, como arrendador, e Inversiones Mar\u00eda Camila C\u00eda. Ltda. y los se\u00f1ores Mar\u00eda In\u00e9s Hern\u00e1ndez de Torres, Hugo Leonardo Torres Hern\u00e1ndez y Diego Mauricio Torres Hern\u00e1ndez, como arrendatarios, que en copia aut\u00e9ntica milita a folios 245 a 247 del cuaderno No. 9, cuyo original fue reconocido expresamente por aqu\u00ed accionado, documento que fue tenido en cuenta por la Corte en auto del 18 de junio de 2004 (fl. 296, cd. 9). \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En dicha convenci\u00f3n se estipul\u00f3, por una parte, que \u201c[e]l t\u00e9rmino de duraci\u00f3n del presente contrato es de 10 a\u00f1os, contados a partir del 10 de enero del a\u00f1o 2002\u201d (cl\u00e1usula quinta) y, por otra, que \u201c[c]omo precio del canon se ha determinado la suma de $36.000.000.00 TREINTA Y SEIS MILLONES DE PESOS ANUALES, siendo pagaderos en forma anual y por adelantado dentro de los cinco d\u00edas primeros del mes en que empiece cada vigencia o anualidad, por los arrendatarios al arrendador\u2026, pact\u00e1ndose un incremento anual del 15% del valor del canon anual inmediatamente anterior, renunciando a cualquier otro beneficio o mejor porcentaje que determinen los gobiernos o las leyes\u2026.\u201d (cl\u00e1usula octava). \u00a0<\/p>\n
Siendo ello as\u00ed, la Sala, con base en la fecha de vigencia de dicho negocio jur\u00eddico, el canon fijado y el \u00edndice de precios al consumidor, calcular\u00e1 el valor que tendr\u00eda el canon de arrendamiento en el per\u00edodo comprendido entre 1975 y 2001, para lo cual, a\u00f1o a a\u00f1o, restar\u00e1 al precio de la renta la cantidad que resulte de aplicarle el \u00edndice de precios al consumidor del a\u00f1o anterior. En lo tocante con los a\u00f1os posteriores a 2002, incrementar\u00e1, tambi\u00e9n a\u00f1o a a\u00f1o, el canon en el porcentaje que en ese negocio fue estipulado por los contratantes. \u00a0<\/p>\n
Las anunciadas operaciones se registrar\u00e1n por separado en los cuadros que a continuaci\u00f3n se consignan, en relaci\u00f3n con los cuales, para su mejor entendimiento, ES pertinente aclarar que por el a\u00f1o de 1975, s\u00f3lo se incluir\u00e1 el per\u00edodo comprendido entre el 12 de julio y el 31 de diciembre (5.6 meses); que la liquidaci\u00f3n se extender\u00e1 hasta el 30 de junio de 2010, raz\u00f3n por la cual, del presente a\u00f1o, s\u00f3lo se computar\u00e1n 6 meses; y que la cantidad de $36.000.000.00, correspondiente al canon anual del a\u00f1o 2002, s\u00f3lo se sumar\u00e1 en el cuadro No. 2. \u00a0<\/p>\n
CUADRO N\u00b0 1 \u00a0<\/p>\n
C\u00c1LCULO CANON DE ARRENDAMIENTO ANUAL PER\u00cdODO 1975-2001 \u00a0<\/p>\n
A\u00d1O \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
CANON BASE \u00a0<\/p>\n
(A\u00d1O POSTERIOR) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
INDICE DE INFLACI\u00d3N A\u00d1O\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
VALOR REDUCCI\u00d3N \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
CANON PER\u00cdODO \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
N\u00daMERO DE MESES \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
FRUTOS CIVILES \u00a0<\/p>\n
2002 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 36.000.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2001 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 36.000.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
7,65 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 2.754.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0 33.246.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 33.246.000,00 \u00a0<\/p>\n
2000 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 33.246.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
8,75 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 2.909.025,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0 30.336.975,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 30.336.975,00 \u00a0<\/p>\n
$ 30.336.975,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
9,23 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 2.800.102,79 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0 27.536.872,21 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 27.536.872,21 \u00a0<\/p>\n
1998 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 27.536.872,21 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
16,70 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 4.598.657,66 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0 22.938.214,55 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 22.938.214,55 \u00a0<\/p>\n
1997 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 22.938.214,55 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
17,68 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 4.055.476,33 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0 18.882.738,22 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 18.882.738,22 \u00a0<\/p>\n
1996 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 18.882.738,22 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 4.086.224,55 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0 14.796.513,67 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 14.796.513,67 \u00a0<\/p>\n
1995 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 14.796.513,67 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
19,47 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 2.880.881,21 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0 11.915.632,46 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 11.915.632,46 \u00a0<\/p>\n
1994 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 11.915.632,46 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
22,60 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 2.692.932,93 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 9.222.699,52 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 9.222.699,52 \u00a0<\/p>\n
1993 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 9.222.699,52 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
22,61 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 2.085.252,36 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 7.137.447,16 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 7.137.447,16 \u00a0<\/p>\n
1992 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 7.137.447,16 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
25,13 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 1.793.640,47 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 5.343.806,69 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 5.343.806,69 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 5.343.806,69 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
26,82 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 1.433.208,95 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 3.910.597,73 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 3.910.597,73 \u00a0<\/p>\n
1990 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 3.910.597,73 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
32,37 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 1.265.860,49 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 2.644.737,25 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2.644.737,25 \u00a0<\/p>\n
1989 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 2.644.737,25 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
26,12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 690.805,37 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 1.953.931,88 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1.953.931,88 \u00a0<\/p>\n
1988 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 1.953.931,88 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
28,12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 549.445,64 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 1.404.486,23 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1.404.486,23 \u00a0<\/p>\n
1987 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 1.404.486,23 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
24,02 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 337.357,59 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 1.067.128,64 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 1.067.128,64 \u00a0<\/p>\n
1986 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 1.067.128,64 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
20,95 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 223.563,45 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 843.565,19 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 843.565,19 \u00a0<\/p>\n
1985 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 843.565,19 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
22,45 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 189.380,39 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 654.184,81 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 654.184,81 \u00a0<\/p>\n
1984 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 654.184,81 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 119.584,98 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 534.599,82 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 534.599,82 \u00a0<\/p>\n
1983 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 534.599,82 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
16,64 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 88.957,41 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 445.642,41 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 445.642,41 \u00a0<\/p>\n
1982 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 445.642,41 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
24,03 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 107.087,87 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 338.554,54 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 338.554,54 \u00a0<\/p>\n
1981 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 338.554,54 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
26,46 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 89.581,53 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 248.973,01 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 248.973,01 \u00a0<\/p>\n
1980 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 248.973,01 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
25,85 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 64.359,52 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 184.613,49 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 184.613,49 \u00a0<\/p>\n
1979 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 184.613,49 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
28,80 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 53.168,68 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 131.444,80 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 131.444,80 \u00a0<\/p>\n
1978 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 131.444,80 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
18,42 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 24.212,13 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 107.232,67 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 107.232,67 \u00a0<\/p>\n
1977 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 107.232,67 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
28,71 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 30.786,50 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 76.446,17 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 76.446,17 \u00a0<\/p>\n
1976 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 76.446,17 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
25,76 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 19.692,53 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 56.753,64 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 56.753,64 \u00a0<\/p>\n
1975 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 56.753,64 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
17,77 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 10.085,12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 46.668,52 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
5,60 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 21.778,64 \u00a0<\/p>\n
SUBTOTAL \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0 195.981.570,39 \u00a0<\/p>\n
CUADRO N\u00b0 2 \u00a0<\/p>\n
CALCULO CANON DE ARRENDAMIENTO ANUAL PER\u00cdODO 2002-2010 \u00a0<\/p>\n
A\u00d1O \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
CANON BASE \u00a0<\/p>\n
(A\u00d1O ANTERIOR) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
VALOR INCREMENTO CANON \u00a0<\/p>\n
(15%) \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
CANON PERIODO \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
N\u00daMERO DE MESES \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
FRUTOS CIVILES \u00a0<\/p>\n
2002 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 36.000.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 36.000.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 36.000.000,00 \u00a0<\/p>\n
2003 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 36.000.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 5.400.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 41.400.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 41.400.000,00 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 41.400.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 6.210.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 47.610.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 47.610.000,00 \u00a0<\/p>\n
2005 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 47.610.000,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 7.141.500,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 54.751.500,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 54.751.500,00 \u00a0<\/p>\n
2006 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 54.751.500,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 8.212.725,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 62.964.225,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 62.964.225,00 \u00a0<\/p>\n
2007 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 62.964.225,00 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 9.444.633,75 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 72.408.858,75 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 72.408.858,75 \u00a0<\/p>\n
2008 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 72.408.858,75 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 10.861.328,81 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 83.270.187,56 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 83.270.187,56 \u00a0<\/p>\n
2009 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 83.270.187,56 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 12.490.528,13 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 95.760.715,70 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
12 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 95.760.715,70 \u00a0<\/p>\n
2010 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 95.760.715,70 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0 14.364.107,35 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$\u00a0\u00a0\u00a0 110.124.823,05 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
6 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
SUBTOTAL \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 549.227.898,54 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
SUBTOTAL CUADRO N\u00b0 1 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 195.981.570,39 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
TOTAL \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
$ 745.209.468,93 \u00a0<\/p>\n
7.3.4.12. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Totalizan los frutos la suma de $745.209.468.93. En consecuencia, corresponder\u00e1 al accionado restituir al demandante el equivalente al 70.90% de dicho valor, es decir, la cantidad de $528.353.513.47, sin que haya lugar, como ya se consider\u00f3 (punto 7.1.3.), al reconocimiento de correcci\u00f3n monetaria o de intereses. \u00a0<\/p>\n
7.4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ahora bien, si de conformidad con el art\u00edculo 1932 del C\u00f3digo Civil, \u201c[p]ara el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerar\u00e1 al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado\u201d, excepci\u00f3n que en el caso sub lite ni siquiera fue propuesta y que, por consiguiente, aqu\u00ed no aplica, se colige, en primer lugar,\u00a0 que en ning\u00fan error incurri\u00f3 el a quo al calificar al se\u00f1or Oliveros G\u00f3mez como poseedor de mala fe del inmueble que el actor le entreg\u00f3 en virtud de la promesa que habr\u00e1 de resolverse y, en segundo t\u00e9rmino, que en su fallo omiti\u00f3 pronunciarse, dentro del an\u00e1lisis que hizo de las prestaciones mutuas, sobre mejoras, expensas y deterioros, temas que, por lo tanto, estudiar\u00e1 la Corte a continuaci\u00f3n en ese mismo orden. \u00a0<\/p>\n
7.4.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Dispone el art\u00edculo 966 del C\u00f3digo Civil que \u201c[e]l poseedor de mala fe no tendr\u00e1 derecho a que se le abonen las mejoras \u00fatiles de que habla este art\u00edculo\u201d (inciso 5\u00ba), pero que \u201cpodr\u00e1 llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario reh\u00fase pagarle el precio que tendr\u00edan dichos materiales despu\u00e9s de separados\u201d (inciso 6\u00ba). \u00a0<\/p>\n
Apreciadas en conjunto la inspecci\u00f3n judicial practicada al predio prometido en venta en el curso del presente proceso y la experticia rendida por el se\u00f1or Iba\u00f1ez Sandoval, se colige que de las cinco casas identificadas, la primera no fue obra del demandado, toda vez que \u201ccorresponde a una construcci\u00f3n con un \u00e1rea aproximada de 12 X 23 metros\u2026, con una edad de m\u00e1s de 150 a\u00f1os, con acabados constructivos de la \u00e9poca y en mal estado de conservaci\u00f3n\u201d (se subraya). \u00a0<\/p>\n
Por consiguiente, es dable colegir que son mejoras del inmueble: \u201c2 construcciones localizadas al centro del predio, una de ellas en regular estado de conservaci\u00f3n, construida en ladrillo y sin acabados, de aproximadamente 7 X 8 metros y la otra casa en mejor estado de conservaci\u00f3n y con acabados de aceptable calidad y de 10 X 8 metros aproximadamente, otras 2 construcciones en mal estado\u00a0 una de 19 X 9 y otra de 9 X 9. Todas las construcciones est\u00e1n desarrolladas en un nivel, cuentan con adecuaci\u00f3n del terreno para el soporte del mismo, cimentaci\u00f3n y estructura en ladrillo, algunas con fachada en pintura sobre pa\u00f1ete, otras en ladrillo, cuentan con habitaciones sin closet, cocina y ba\u00f1o sin ning\u00fan aditamento especial. Son construcciones de m\u00e1s de 15 a\u00f1os\u2026 aproximadamente\u201d. \u00a0<\/p>\n
Adicionalmente, el auxiliar de la justicia relacion\u00f3 por aparte como tales \u201cuna represa con dimensiones aproximadas de 20 m X 225 m y una profundidad de 3.0 m surtida naturalmente\u201d y un pozo con \u201cuna profundidad de 90 m, t\u00edpica para la zona donde se ubica el predio en estudio, por la existencia de material rocoso en profundidades medias. La tuber\u00eda de revestimiento que la constituye posee un di\u00e1metro de 6\u2019\u2019 y un aforo de 320 galones, que se traducen [en] 21 lts\/min aproximadamente\u201d. \u00a0<\/p>\n
Las referidas mejoras, sin duda, ostentan el car\u00e1cter de \u00fatiles, pues su realizaci\u00f3n aument\u00f3 el valor venal del predio (inc. 2\u00ba, art. 966 del C.C.). \u00a0<\/p>\n
No obstante que en el cuadro en el que el perito resumi\u00f3 la informaci\u00f3n sobre mejoras incluy\u00f3 los conceptos de \u201cpostes (mejora valor real)\u201d y \u201ccercas \u2013cerramientos\u201d, empero bajo el rubro de \u201cotros elementos\u201d, la Sala no tendr\u00e1 como tales los mismos, puesto que el auxiliar, en el subac\u00e1pite de \u201cotros elementos\u201d, luego de explicar que all\u00ed se \u201cincluyen todos los elementos correspondientes a cercas y cerramientos, as\u00ed como la poster\u00eda para los tendidos el\u00e9ctricos\u201d y que \u201c[e]n las inspecciones realizadas se determinaron las cantidades, dimensiones y caracter\u00edsticas de cada uno de los elementos\u201d, a\u00f1adi\u00f3 que \u201cal desconocerse la fecha de adquisici\u00f3n y\/o instalaci\u00f3n de estos o los per\u00edodos en que estos han sido renovados, es imposible determinar su valor real\u201d (se subraya), y en el escrito de aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n de su trabajo, puntualiz\u00f3 que \u201c[r]especto de los manifestado sobre los postes de luz, en el sentido de que fueron una mejora, ello no es materia de dictamen, pues este se limita a su valoraci\u00f3n. Si preexist\u00edan, o no, para que puedan considerarse como mejora, es asunto de demostraci\u00f3n por medio diferente\u201d, de lo que se desprende que no existe certeza sobre que los postes y cercas relacionados por el perito en verdad hayan sido instalados por el demandado. \u00a0<\/p>\n
No habiendo lugar a que el actor abone el valor de las identificadas mejoras \u00fatiles al demandado, seg\u00fan ya se indic\u00f3, la Corte se abstendr\u00e1 de apreciar en este aspecto el dictamen rendido por el citado auxiliar de la justicia, toda vez que el mismo estuvo dirigido a determinar, precisamente, ese valor, y, por consiguiente, no reconocer\u00e1 prosperidad a las objeciones que al respecto formularon las partes, pues tanto el aval\u00fao como los reparos de los litigantes resultan intrascendentes frente de la decisi\u00f3n que aqu\u00ed habr\u00e1 de adoptarse. \u00a0<\/p>\n
Como el inciso 6\u00ba del art\u00edculo 966 del C\u00f3digo Civil, ya reproducido, consagra que el retiro por parte del poseedor de mala fe de los materiales con que fueron construidas las mejoras depende, de un lado, de que pueda procederse a ello sin ocasionar detrimento al inmueble y, de otro, de que el propietario se reh\u00fase a pagar su precio despu\u00e9s de separados, ello supone que \u00e9ste \u00faltimo tiene la posibilidad de optar por lo segundo, caso en el cual aqu\u00e9l no podr\u00eda realizar la acci\u00f3n primeramente descrita. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica del referido precepto impone que el propietario del bien materia de restituci\u00f3n pueda manifestar si ejerce la prerrogativa que le concede el legislador, \u00fanica hip\u00f3tesis en la cual habr\u00eda lugar a determinar \u201cel precio que tendr\u00edan dichos materiales despu\u00e9s de separados\u201d, pues si as\u00ed no fuera, lo que proceder\u00eda ser\u00eda su retiro por parte del poseedor. \u00a0<\/p>\n
Como dicha manifestaci\u00f3n en ning\u00fan caso podr\u00eda realizarse con anterioridad a la sentencia, pues es solamente en ella que cabe definir los derechos que para el poseedor surgen en relaci\u00f3n con las mejoras que hubiere plantado en el inmueble que debe restituir, se concluye que la cuantificaci\u00f3n del valor de los referidos materiales no puede efectuarse en concreto en el respectivo fallo y que, por consiguiente, constituye una excepci\u00f3n a la regla del art\u00edculo 307 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. \u00a0<\/p>\n
En el supuesto de que el propietario del bien no rehusare pagar el precio que tendr\u00edan los materiales despu\u00e9s de separados, la concreci\u00f3n de su valor, por consiguiente, deber\u00e1 efectuarse por la v\u00eda consagrada en el inciso 2\u00ba del art\u00edculo 339 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. \u00a0<\/p>\n
En definitiva, la Corte, con miras a hacer efectivos en el presente asunto los derechos contemplados en el inciso 6\u00ba del art\u00edculo 966 del C\u00f3digo Civil, dispondr\u00e1 que dentro de los diez (10) d\u00edas siguientes a la ejecutoria del auto de obedecimiento y cumplimiento a lo resuelto por el superior, que en su momento le corresponder\u00e1 proferir al juzgado del conocimiento (art. 362 del C. de P.C.), el aqu\u00ed demandante deber\u00e1 manifestar si reh\u00fasa pagar el precio que tendr\u00edan los materiales con que fueron construidas las mejoras plantadas por el demandado en el predio que habr\u00e1 de restitu\u00edrsele, lo que se entender\u00e1 en el supuesto de guardar silencio en dicho t\u00e9rmino, caso en el cual el accionado quedar\u00e1 habilitado para retirar los materiales con sujeci\u00f3n a lo dispuesto en el mencionado inciso y en el art\u00edculo 968 tambi\u00e9n del C\u00f3digo Civil. Si el demandado opta por pagar el referido precio, su valor deber\u00e1 concretarse mediante el incidente mencionado, el cual deber\u00e1 promover el demandado dentro del t\u00e9rmino de los veinte (20) d\u00edas fijados en el art\u00edculo 339 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, pero contados a partir del d\u00eda siguiente a la manifestaci\u00f3n del actor.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
7.4.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En lo referente a expensas, el art\u00edculo 965 del C\u00f3digo Civil establece el derecho del poseedor a que se le abonen las \u201cnecesarias invertidas en la conservaci\u00f3n de la cosa\u201d y precisa que de tratarse de \u201cobras permanentes, como una cerca para impedir las depredaciones, o un dique para atajar las avenidas, o las reparaciones de un edificio arruinado por un terremoto\u201d su valor se reducir\u00e1 \u201ca lo que valgan las obras al tiempo de la restituci\u00f3n\u201d; y que si las expensas se invirtieron \u201cen cosas que por su naturaleza no dejan un resultado material permanente, como la defensa judicial de la finca, ser\u00e1n abonados al poseedor en cuanto aprovecharen al reivindicador y se hubieren ejecutado con mediana inteligencia y econom\u00eda\u201d. \u00a0<\/p>\n
En el caso sub lite, el perito Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval conceptu\u00f3 que \u201c[e]n lo relacionado con las expensas invertidas para la conservaci\u00f3n de la cosa, me abstengo de hacer valoraci\u00f3n alguna por cuanto no se cuenta con elementos indicativos de en qu\u00e9 est\u00e1n representados y los inmuebles se presentan como en su estado natural y, seg\u00fan se observ\u00f3, en mal estado\u201d. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, no habiendo prueba de su causaci\u00f3n, se infiere que no procede su reconocimiento. \u00a0<\/p>\n
7.4.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0A su turno, seg\u00fan voces del inciso 1\u00ba del art\u00edculo 963 del C\u00f3digo Civil, \u201c[e]l poseedor de mala fe es responsable de los deterioros que por su hecho o culpa haya sufrido la cosa\u201d. \u00a0<\/p>\n
No obstante que el perito Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval, en sus conclusiones, indic\u00f3 que los \u201c[d]eterioros sufridos por el inmueble, [est\u00e1n] representados por el valor de reposici\u00f3n de postes de la luz $2.998.019,00 y de cercas de cerramiento: $1.551.734.00. TOTAL CUATRO MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES PESOS ($4.549.753,oo) M\/cte.\u201d, la Corte desatender\u00e1, en este punto, su concepto, habida cuenta que, como se dijo, al tratar el tema de mejoras, no obra prueba en autos sobre si los postes para el tendido de las instalaciones el\u00e9ctricas y las cercas a que hizo alusi\u00f3n el auxiliar de la justicia exist\u00edan o no al tiempo en que el inmueble materia de la controversia fue entregado por el actor al demandado, o si fueron renovadas por \u00e9ste, de donde mal podr\u00eda imputarse al accionado un proceder culpable en el mal estado de conservaci\u00f3n que percibi\u00f3 el perito. \u00a0<\/p>\n
Por tanto, no se condenar\u00e1 al demandado por este factor.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
8. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Es bien sabido que a la pretensi\u00f3n resolutoria por incumplimiento de un negocio jur\u00eddico puede acumularse aquella encaminada a obtener el resarcimiento de los perjuicios causados al contratante cumplido o que se allan\u00f3 a cumplir, por parte de quien dio lugar a ese estado de cosas. Reza el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, que \u201c[e]n los contratos bilaterales va envuelta la condici\u00f3n resolutoria t\u00e1cita en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado\u2026Pero en tal caso podr\u00e1 el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resoluci\u00f3n o el cumplimiento del contrato con indemnizaci\u00f3n de perjuicios\u201d (se subraya). \u00a0<\/p>\n
En el escrito con el que se dio inicio a este debate, el actor solicit\u00f3 \u201c[q]ue se condene al demandado a pagar al demandante el valor de todos los perjuicios emanados del incumplimiento del contrato referido, en la cuant\u00eda que se determine y fije\u201d, sin que en esa pieza procesal se hubiese hecho menci\u00f3n adicional alguna al respecto, menos para describir o detallar los perjuicios reclamados. \u00a0<\/p>\n
El juzgado del conocimiento, en la sentencia apelada, conden\u00f3 al se\u00f1or Oliveros G\u00f3mez a pagar al se\u00f1or Castillo de la Parra \u201clos perjuicios causados, condena que se hace en abstracto conforme lo dispuesto en la parte motiva de esta providencia, y cuya liquidaci\u00f3n se efectuar\u00e1 conforme a lo dispuesto en el art. 307 del C. de P.C.\u201d. \u00a0<\/p>\n
Con fundamento en que una cosa es la demostraci\u00f3n del perjuicio mismo y otra la comprobaci\u00f3n de su cuant\u00eda, es menester destacar que la circunstancia de que para cuando se inici\u00f3 el presente proceso (21 de enero de 1985) el art\u00edculo 307 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil autorizara la condena in genere, a fin de que, posteriormente a la sentencia, se concretara su monto por la v\u00eda incidental, ello no exoneraba al actor del deber que ten\u00eda de especificar en el libelo introductorio los perjuicios que le caus\u00f3 el incumplimiento contractual por \u00e9l imputado al demandado y, particularmente, de acreditarlos de manera suficiente en el curso del litigio, independientemente, se reitera, de que comprobara su extensi\u00f3n econ\u00f3mica. \u00a0<\/p>\n
Sobre el particular, desde antes de entrar en vigencia el Decreto 2282 de 1989, que modific\u00f3 la precitada norma para establecer como deber de conducta de los jueces la imposici\u00f3n de condenas en concreto, la Sala ha observado que \u201c[p]ara que proceda la reparaci\u00f3n de perjuicios por el incumplimiento contractual, es preciso, seg\u00fan reiterada doctrina de la Corte, que se demuestre el da\u00f1o del acreedor y la relaci\u00f3n causal entre \u00e9ste y la culpa de deudor. No basta por lo tanto que se pruebe la inejecuci\u00f3n del contrato para que autom\u00e1ticamente surja la obligaci\u00f3n de resarcir perjuicios, salvo las obligaciones dinerarias (art. 1617 del C.C.). Necesario es, entonces, como quiera que el incumplimiento contractual solo hace presumir la culpa y \u00e9sta es independiente del da\u00f1o, que se demuestre plenamente este \u00faltimo como una consecuencia de aquella para que la condena por perjuicios pueda darse\u2026Y como el incumplimiento de una obligaci\u00f3n no irroga siempre perjuicios al acreedor y casos hay en los que incluso le proporciona beneficios, obvio es concluir que el perjuicio no es un efecto forzoso del incumplimiento, ni una presunci\u00f3n de \u00e9l. Por eso, como regla general, quien demanda la indemnizaci\u00f3n de perjuicios debe demostrar que se le causaron\u2026\u201d (Cas. Civ., sentencia No. 478 del 12 de diciembre de 1989).\u00a0 \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s adelante, en dicho fallo, la Corporaci\u00f3n precis\u00f3: \u201cPero eso no es todo. Del mismo modo es indispensable que se indique cu\u00e1les son esos perjuicios y cu\u00e1nto valen, si en este \u00faltimo caso se pretende que la condena se haga en suma determinada. En efecto, la Corte ha dicho: \u2018Esta disposici\u00f3n, tambi\u00e9n excepcional (se refiere al art. 1599 del C.C.), hace ver por su lado que la regla general es la antedicha, esto es, que quien demanda que se le indemnicen perjuicios\u00a0 debe demostrar que se le han causado, cu\u00e1les son y cu\u00e1nto valen\u2019 (LXVI-2077, 625). Adem\u00e1s, en sentencia de 30 de mayo de 1956 expres\u00f3 igualmente: \u2018En innumerables ocasiones la Corte, acatando un principio fundamental de derecho, ha repetido que quien demanda la indemnizaci\u00f3n de perjuicios, est\u00e1 obligado a probar su existencia y luego su cuant\u00eda, o por lo menos las bases para determinarla. Esto porque a\u00fan en la hip\u00f3tesis de incumplimiento o culpa demostrados, puede ocurrir que el da\u00f1o no se haya producido, o que dicho incumplimiento o culpa haya reportado beneficios\u2019 (LXXXII-2167, 695)\u2026Solo, pues, si los perjuicios est\u00e1n demostrados, puede producirse la condena a pagarlos en suma determinada si su quantum qued\u00f3 establecido, o en abstracto, como lo permite el art\u00edculo 307 del C. de P.C., en el caso contrario. Y puesto que la condenaci\u00f3n in genere es la resultante de la prueba del perjuicio sin quantum, jam\u00e1s ella ser\u00e1 terreno propicio para el replanteamiento de consideraciones atinentes a la existencia de \u00e9ste, cuya previa demostraci\u00f3n es requisito sine qua non de esa condena\u201d. \u00a0<\/p>\n
En tiempo m\u00e1s reciente, la Sala reiter\u00f3 que \u201c[l]a existencia de un contrato v\u00e1lidamente celebrado, la lesi\u00f3n o menoscabo que ha sufrido el demandante en su patrimonio y la relaci\u00f3n de causalidad entre el incumplimiento imputado al demandado y el da\u00f1o causado, son los elementos que estructuran la responsabilidad contractual\u2026.Empero, no siempre el incumplimiento contractual conlleva el resarcimiento de perjuicios, porque como desde anta\u00f1o lo ha sostenido la doctrina de la Corte, \u2018para condenar al pago de perjuicios, el juzgador debe tener ante s\u00ed la prueba de que el reo se los ha causado al actor, pues ellos son la sujeta materia de la condena, y sabido es, por otra parte, que, aunque el incumplimiento es culpa y \u00e9sta obliga en principio a indemnizar, bien puede suceder que no haya dado lugar a perjuicios, que no se los haya causado a la otra parte, y no ser\u00eda l\u00f3gico condenar a la indemnizaci\u00f3n de perjuicios inexistente\u2019\u2026Por eso, cuando se pretende judicialmente el pago de perjuicios, al actor le corresponde demostrar, salvo los casos de presunci\u00f3n de da\u00f1o, como ocurre con la cl\u00e1usula penal y el caso del numeral 2\u00ba del art\u00edculo 1617 del C\u00f3digo Civil, la lesi\u00f3n o menoscabo en su patrimonio, bien por una p\u00e9rdida real y efectiva, ora de una ventaja o ganancia, ocasionado por la inejecuci\u00f3n o ejecuci\u00f3n defectuosa o tard\u00eda de las obligaciones del deudor. Significa esto que el da\u00f1o susceptible de reparaci\u00f3n debe ser \u2018directo y cierto\u2019 y no meramente \u2018eventual o hipot\u00e9tico\u2019, esto es, que se presente como consecuencia de la \u2018culpa\u2019 y que aparezca \u2018real y efectivamente causado\u2019\u201d (Cas. Civ., sentencia de 27 de marzo de 2003, expediente No. C-6879). \u00a0<\/p>\n
Precisado lo anterior, debe se\u00f1alarse que, en realidad, nada aparece demostrado en el proceso en punto de la causaci\u00f3n al actor de perjuicios derivados del comportamiento omisivo del demandado en la satisfacci\u00f3n de sus compromisos contractuales. La Corte no puede acoger el concepto final que sobre el particular emiti\u00f3 el perito H\u00e9ctor Ib\u00e1\u00f1ez Sandoval, quien sobre los perjuicios indemnizables expres\u00f3: \u201cSi bien la demanda solicita su condena, en la misma no se precisan a cu\u00e1les se contrae la pretensi\u00f3n, as\u00ed como tampoco en los distintos elementos de prueba o actuaciones aparecen mencionados o acreditados hechos o circunstancias precisas sobre las cuales pueda practicarse el aval\u00fao. As\u00ed las cosas, los perjuicios que pueden valorarse, en ausencia de otro se\u00f1alamiento, est\u00e1n representados por el lucro cesante que debi\u00f3 sufrir el demandante al verse privado de la explotaci\u00f3n del inmueble que, seg\u00fan su estimativo para 1975, es de $600.604.oo, suma que llevada a valor constante, aplicando la misma metodolog\u00eda utilizada para la actualizaci\u00f3n de las sumas de dinero se\u00f1aladas en el fallo, alcanzan la cantidad de $118.110.341,12 y por el estado de deterioro de las cercas y postas de la luz y conforme aparecen tasados en los cuadros anexos uno y cuatro (1 y 4) en la suma total de $2.998.019,oo\u201d (se subraya). \u00a0<\/p>\n
Posteriormente, el auxiliar de la justicia concluy\u00f3 que el \u201cvalor de los perjuicios\u201d est\u00e1 representado por \u201cel lucro cesante en cuant\u00eda de $118.110.341,12 y por el valor de reposici\u00f3n de postas y cerramientos, $4.549.753,oo, para un total de CIENTO VEINTID\u00d3S MILLONES SEISCIENTOS SESENTA MIL NOVENTA Y CUATRO PESOS CON DIEZ CENTAVOS ($122.660.094,10) M\/cte.\u201d. \u00a0<\/p>\n
El criterio adoptado por el experto es inadmisible, pues la suma de $600.604.00 que aqu\u00ed tuvo como \u201clucro cesante\u201d, es la misma que en otro aparte de la experticia, como ya se analiz\u00f3, fij\u00f3 como \u201crentabilidad del predio\u201d y que le permiti\u00f3 calcular los frutos que hubiese podido producir la finca de haber sido explotada en actividades ganaderas, para lo cual, en un principio, index\u00f3 ese valor y arrib\u00f3 al monto de $118.110.341,12 (trabajo inicial) y, luego, lo multiplic\u00f3 por treinta a\u00f1os y el resultado lo corrigi\u00f3 monetariamente para definir los frutos en la cantidad de $3.562.878.144.00 (aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n). Y porque, adicionalmente, el \u201cvalor de reposici\u00f3n de postes y cerramientos\u201d, lo tuvo como mejoras bajo los conceptos de \u201cpostes (mejora valor real)\u201d y \u201ccercas y cerramientos\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por lo tanto, si se admitiera el comentado concepto pericial, se avalar\u00eda el reconocimiento de un mismo factor dos veces, aunque con denominaciones diferentes, lo que, desde todo punto de vista, es inaceptable. \u00a0<\/p>\n
En conclusi\u00f3n, no habiendo el actor especificado los perjuicios cuya reparaci\u00f3n persigui\u00f3 en este proceso y no militando en autos prueba que acredite su causaci\u00f3n, impropia resulta la condena que sobre este aspecto impuso el a quo, la que, por consiguiente, habr\u00e1 de revocarse para, en su defecto, negarse la correlativa petici\u00f3n de la demanda. \u00a0<\/p>\n
9. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Recapitulando: la Corte denegar\u00e1 las objeciones que por error grave propusieron las partes contra el dictamen pericial que en oportunidad decret\u00f3; confirmar\u00e1 en su integridad los puntos primero, segundo, tercero y sexto de la parte resolutiva de la sentencia apelada; respecto del punto cuarto, mantendr\u00e1 la condena al pago de frutos, pero modific\u00e1ndola en cuanto a su extensi\u00f3n y concretando su valor, y revocar\u00e1 la condena al pago de perjuicios; y en relaci\u00f3n con el punto quinto, avalar\u00e1 la restituci\u00f3n all\u00ed ordenada y la adicionar\u00e1 para disponer la devoluci\u00f3n de la suma de $250.000.00, que igualmente el prometiente comprador pag\u00f3 al prometiente vendedor en desarrollo del negocio jur\u00eddico entre ellos convenido, todo de conformidad con lo expresado en precedencia. \u00a0<\/p>\n
Para establecer la correcci\u00f3n monetaria y los intereses que sobre la suma de $150.000.00 -parte del precio pagado- se causen con posterioridad al 30 de junio de 2010, obs\u00e9rvese el mandato del inciso final del art\u00edculo 308 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. \u00a0<\/p>\n
Los frutos causados y que se causen con posterioridad a la fecha de corte de los c\u00e1lculos efectuados por la Corte (30 de junio de 2010), deber\u00e1n concretarse con plena sujeci\u00f3n a los t\u00e9rminos y procedimientos expuestos por la Sala. \u00a0<\/p>\n
Las costas en segunda instancia correr\u00e1n a cargo del demandado, pero s\u00f3lo en un 80%, por la prosperidad de algunos de los planteamientos en que se sustent\u00f3 la alzada. \u00a0<\/p>\n
DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, actuando en sede de segunda instancia, RESUELVE: \u00a0<\/p>\n
Primero: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Declarar no probadas las objeciones que por error grave, formularon las partes contra la pericia ordenada por la Corte como prueba de oficio, una vez cas\u00f3 el fallo del Tribunal. \u00a0<\/p>\n
Segundo: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Confirmar en su integridad los puntos primero, segundo, tercero y sexto de la parte resolutiva de la sentencia que el 15 de octubre de 1992 dict\u00f3 en este asunto el Juzgado Primero Civil del Circuito de Bogot\u00e1. \u00a0<\/p>\n
Tercero: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Confirmar el punto cuarto de dicho fallo, en cuanto hace a la condena al pago de frutos que se impuso al demandado se\u00f1or CARLOS ALBERTO OLIVEROS GOMEZ en favor del actor se\u00f1or LUIS CASTILLO DE LA PARRA, pero MODIFIC\u00c1NDOLO en el sentido de que ella s\u00f3lo se extiende al 70.90% de los mismos, que al 30 de junio de 2010 se tasan en la suma de QUINIENTOS VEINTIOCHO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS TRECE PESOS CON CUARENTA Y SIETE CENTAVOS ($528.353.513.47) MONEDA CORRIENTE. \u00a0<\/p>\n
Cuarto: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Confirmar el punto quinto de las resoluciones del memorado pronunciamiento. \u00a0<\/p>\n
La suma de $150.000.00 de que all\u00ed se trata, corregida monetariamente al 30 de junio de 2010, seg\u00fan las fechas en que se verific\u00f3 su cancelaci\u00f3n, asciende a TREINTA Y NUEVE MILLONES CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL PESOS ($39.195.000.00) MONEDA CORRIENTE. \u00a0<\/p>\n
Los intereses del 6% anual causados sobre el aludido monto ($150.000.00), al 30 de junio de 2010, seg\u00fan las fechas en que se verific\u00f3 su cancelaci\u00f3n, totalizan la suma de TRESCIENTOS CATORCE MIL QUINIENTOS SESENTA PESOS ($314.560.00) MONEDA CORRIENTE. \u00a0<\/p>\n
Quinto: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Adicionar el referido punto quinto de la sentencia del a quo, para disponer que el demandante se\u00f1or LUIS CASTILLO DE LA PARRA restituya al accionado se\u00f1or CARLOS ALBERTO OLIVEROS G\u00d3MEZ, por concepto de la parte del precio que \u00e9ste pag\u00f3 a aqu\u00e9l en virtud del contrato de promesa de compraventa que se declar\u00f3 resuelto, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($250.000.00), por su valor nominal y sin intereses de ninguna \u00edndole. \u00a0<\/p>\n
Sexto: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Revocar la condena al pago de perjuicios que en el punto cuarto del mencionado fallo de primera instancia se impuso al demandado en favor del actor. En defecto de tal determinaci\u00f3n, se NIEGA el reconocimiento de dichos perjuicios. \u00a0<\/p>\n
S\u00e9ptimo: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Disponer en relaci\u00f3n con las mejoras plantadas por el demandado se\u00f1or CARLOS ALBERTO OLIVEROS G\u00d3MEZ en el predio de que se trata, identificadas en el cuerpo de esta providencia, que dentro de los diez (10) d\u00edas siguientes a la ejecutoria del auto de obedecimiento y cumplimiento a lo resuelto por el superior, que en su momento deber\u00e1 proferir el juzgado del conocimiento (art. 362 del C. de P.C.), el aqu\u00ed demandante se\u00f1or LUIS CASTILLO DE LA PARRA manifieste si reh\u00fasa pagar el precio que tendr\u00edan los materiales con que ellas fueron construidas, una vez separados del suelo, lo que se entender\u00e1 en el supuesto de guardar silencio, caso en el cual el accionado queda habilitado para retirar dichos materiales con sujeci\u00f3n a lo dispuesto en el inciso 6\u00ba del art\u00edculo 966 y en el art\u00edculo 968 del C\u00f3digo Civil. \u00a0<\/p>\n
Si el demandante opta por pagar el referido precio, concr\u00e9tese su valor mediante el incidente contemplado en el inciso 2\u00ba del art\u00edculo 339 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, el cual deber\u00e1 promover el demandado dentro del t\u00e9rmino de veinte (20) d\u00edas consagrado en la precitada norma, contados a partir del d\u00eda siguiente a la manifestaci\u00f3n del actor.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Octavo: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Condenar en costas de segunda instancia al demandado, pero s\u00f3lo en un 80%. T\u00e1sense por el ad quem.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
C\u00f3piese, notif\u00edquese y, en oportunidad, devu\u00e9lvase el expediente al Tribunal de origen. \u00a0<\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR \u00a0<\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA \u00a0<\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA \u00a0<\/p>\n
WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0<\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0<\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0 SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0 Magistrado Ponente: \u00a0 ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0 Bogot\u00e1, D. C., treinta (30) de noviembre de dos mil diez (2010).- \u00a0 Ref.: 11001-3103-001-1985-00134-01 \u00a0 Procede la Corte a dictar la sentencia sustitutiva que en derecho corresponde, en el presente proceso ordinario promovido por […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[91],"tags":[],"class_list":["post-83882","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-91"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83882","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=83882"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83882\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=83882"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=83882"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=83882"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}