\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0<\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Magistrado Ponente: \u00a0<\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2010). \u00a0<\/p>\n
REF.: 11001-3103-003-2006-00728-01 \u00a0<\/p>\n
Procede la Corte a decidir el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la sociedad ESTACI\u00d3N DE SERVICIO EL TOPACIO LTDA. contra la sentencia proferida el 19 de junio de 2009 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogot\u00e1, dentro del proceso ordinario instaurado por la recurrente frente a EXXONMOBIL DE COLOMBIA S. A. \u00a0<\/p>\n
I. ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
1.- \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ante el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogot\u00e1 pretendi\u00f3 la actora que se declarara el incumplimiento de la demandada frente al contrato de arrendamiento contenido en la escritura p\u00fablica 8679 de 27 de diciembre de 1988 de la Notar\u00eda Segunda de Bogot\u00e1, reformado parcialmente por el que consta en el instrumento 1502 de 28 de mayo de 1999, de la Notar\u00eda Diecinueve de esta ciudad; solicit\u00f3 tambi\u00e9n la terminaci\u00f3n del indicado convenio, la restituci\u00f3n de los inmuebles arrendados y la condena a pagar su favor los perjuicios, que estim\u00f3 en $ 16.418.993.891, junto con los intereses moratorios a la tasa m\u00e1s alta permitida, desde el 25 de julio de 2006 hasta que se satisficiera la obligaci\u00f3n, o los que se demostraren en el proceso.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2.- Como fundamento f\u00e1ctico, adujo que entre las partes se celebr\u00f3 un contrato mediante el cual la sociedad El Topacio Ltda. dio en arrendamiento comercial a Exxonm\u00f3bil de Colombia S. A. dos lotes de terreno para que en ellos funcionara una estaci\u00f3n de servicio durante 180 meses, que comenzaron a correr el 26 de julio de 1990, con cimiento en lo cual la demandada, el 24 de mayo de 2005, comunic\u00f3 por escrito a la actora su inter\u00e9s en la pr\u00f3rroga y pag\u00f3 posteriormente el canon correspondiente al a\u00f1o que iba desde el 26 de julio de 2005 al 25 de julio de 2006. A pesar de haber operado la prolongaci\u00f3n del contrato por un t\u00e9rmino igual al inicial y en las mismas condiciones, el 12 de julio de 2006 la arrendataria le dijo a la arrendadora que por no haber llegado a un acuerdo sobre la renovaci\u00f3n el contrato terminar\u00eda el 25 de julio de 2006, y aunque no cancel\u00f3 el precio a que hab\u00eda lugar a partir de esa fecha, sigui\u00f3 manteniendo en su poder los bienes; a\u00f1adi\u00f3 que la intempestiva extinci\u00f3n del contrato y la falta de pago le han ocasionado cuantiosos da\u00f1os, avaluados en $16.418.993.891.00, correspondientes a lucro cesante y su incremento.\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3.-\u00a0 Notificada Exxonmobil de Colombia S. A. del auto admisorio, contest\u00f3 aceptando la mayor\u00eda de los hechos y negando haber incumplido los compromisos adquiridos, fincada en que el contrato de arrendamiento expir\u00f3 el 26 de julio de 2005, pero se prorrog\u00f3 por acuerdo entre los celebrantes hasta el 26 de julio de 2006 con la finalidad de discutir las condiciones de una posterior renovaci\u00f3n; mas, como no se pusieron de acuerdo, la arrendataria decidi\u00f3 entregar los inmuebles en esa \u00faltima fecha y as\u00ed se lo comunic\u00f3 a la arrendadora, quien no acudi\u00f3 a recibir los bienes el d\u00eda se\u00f1alado. Con ese fundamento, formul\u00f3 las excepciones de vencimiento del plazo contractual, terminaci\u00f3n de la relaci\u00f3n y extinci\u00f3n de las obligaciones nacidas a partir de ella. \u00a0<\/p>\n
4.-\u00a0 Puso fin a la instancia inicial la sentencia proferida el 14 de enero de 2009, mediante la cual el a-quo declar\u00f3 probadas las excepciones de m\u00e9rito y conden\u00f3 en costas a la parte actora. \u00a0<\/p>\n
5.-\u00a0 Interpuesta la apelaci\u00f3n frente a esa decisi\u00f3n, fue confirmada en su integridad. \u00a0<\/p>\n
1.- Luego de explicar los tres pilares del deber de responder contractualmente, que dijo eran la existencia del negocio jur\u00eddico, el incumplimiento culpable del demandado y la insatisfacci\u00f3n de las obligaciones que estando a cargo del actor deb\u00edan ser cumplidas con antelaci\u00f3n a las del convocado, pas\u00f3 el ad-quem a se\u00f1alar c\u00f3mo la renovaci\u00f3n y la pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento constitu\u00edan conceptos dis\u00edmiles, en tanto la primera \u201c\u2026se ofrece cuando el arrendador al vencimiento del plazo pactado\u2026\u201d no ha solicitado el local, al paso que la segunda \u201c\u2026descansa sobre un aspecto de sanci\u00f3n al arrendador\u2026\u201d por su \u201c\u2026actitud sorpresiva\u2026\u201d al haber desahuciado \u201c\u2026repentinamente\u2026\u201d al arrendatario sin cumplir con el deber de hacerlo antes de comenzar a correr los seis meses anteriores a la expiraci\u00f3n del lapso convenido, de manera que, prosigui\u00f3, una vez configurada impedir\u00eda la alteraci\u00f3n, por cualquiera de las partes, de las condiciones vigentes del contrato. \u00a0<\/p>\n
2.- Seguidamente, sostuvo que no era admisible el fen\u00f3meno de la pr\u00f3rroga en el caso presente porque \u201c\u2026los fundamentos f\u00e1cticos del asunto no encajan dentro de ninguna de las hip\u00f3tesis que trae la norma -art. 520- para que ella proceda\u2026\u201d, como quiera que el inmueble no fue requerido por el propietario con la idea de fijar su propia habitaci\u00f3n o para un establecimiento suyo destinado a una empresa distinta de la del arrendatario o porque tuviera la necesidad de incurrir en la demolici\u00f3n o reparaci\u00f3n, sino que, pr\u00f3xima la fecha de vencimiento del primer convenio, se intent\u00f3 la celebraci\u00f3n de otro; a\u00f1ade que por ello convinieron los estipulantes continuar con el que ten\u00edan por una anualidad m\u00e1s \u201c\u2026a fin de discutir durante tal interregno los nuevos t\u00e9rminos de la contrataci\u00f3n\u2026\u201d que inicialmente hab\u00eda sido pactada a 15 a\u00f1os. \u00a0<\/p>\n
3.- Luego afirm\u00f3 que, con base en las declaraciones obrantes en el expediente y en las comunicaciones cruzadas entre las partes, era claro el pacto realizado para continuar la relaci\u00f3n durante un a\u00f1o m\u00e1s, mientras \u201c\u2026mantuvieron conversaciones\u2026\u201d destinadas a renovarlo desde el 26 de julio de 2006; que como no pudieron llegar a un acuerdo en ese periodo, y hab\u00edan considerado la posibilidad de terminar la negociaci\u00f3n en caso de que eso ocurriera, ella qued\u00f3 concluida sin que fuera menester acudir a la jurisdicci\u00f3n a dirimir las diferencias mediante el proceso verbal contemplado en el art\u00edculo 519 del C\u00f3digo de Comercio, en virtud de lo anterior y porque la finalidad primordial de ese tipo de tr\u00e1mite era la fijaci\u00f3n por medio de peritos del valor exacto de la renta. \u00a0<\/p>\n
De esa manera, expuso, qued\u00f3 evidenciado en el proceso que el contrato se prolong\u00f3 por un a\u00f1o y luego termin\u00f3 gracias a la expiraci\u00f3n de su vigencia, raz\u00f3n por la cual no estaba compelida la demandada a continuar pagando los c\u00e1nones, sino a entregar el bien, como quiso hacerlo sin que pudiera, debido a la mora de la arrendadora en recibir. Tambi\u00e9n entendi\u00f3 que no era menester para la locataria acudir al proceso establecido en el art\u00edculo 426 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, regulador de la restituci\u00f3n de inmueble arrendado, porque no conten\u00eda ese precepto una obligaci\u00f3n a su cargo sino el derecho de acudir a la jurisdicci\u00f3n en caso de estimarlo necesario. \u00a0<\/p>\n
4.- Finalmente, refiri\u00e9ndose a la disposici\u00f3n contenida en el art\u00edculo 524 de la ley mercantil, a cuyo tenor las estipulaciones de las partes contrarias a lo se\u00f1alado en los art\u00edculos 518 a 523 no produc\u00edan efectos, asever\u00f3 que hab\u00eda sido instituida a modo de protecci\u00f3n a los derechos del arrendatario con el fin de evitar los despojos injustos de los inmuebles donde funcionaran los establecimientos de comercio.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
5.- Con asiento en lo expuesto, confirm\u00f3 el fallo de primer grado y conden\u00f3 en costas a la parte apelante.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
III. LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
Un cargo formula la parte demandante, con invocaci\u00f3n de la causal primera de las contempladas en el art\u00edculo 368 del C. de P. C. \u00a0<\/p>\n
CARGO \u00daNICO \u00a0<\/p>\n
1.- Acusa la sentencia de violaci\u00f3n directa, por falta de aplicaci\u00f3n, de los art\u00edculos 519, 524, 870 y 897 del C\u00f3digo de Comercio, estructurantes de la denominada ineficacia liminar o de pleno derecho, falencia que condujo al sentenciador a considerar que la voluntad de las partes se encuentra por encima de las leyes de orden p\u00fablico consagradas en los art\u00edculos 518 a 523 del indicado estatuto y del derecho del contratante cumplido para pedir la indemnizaci\u00f3n de perjuicios compensatorios. \u00a0<\/p>\n
3.-\u00a0\u00a0 Asegura luego que, de conformidad con el art\u00edculo 519 citado, las diferencias ocurridas entre las partes a la hora de la renovaci\u00f3n, deben ser resueltas por medio del proceso verbal, como lo sostienen la Corte Constitucional y esta Sala de la Corte Suprema de Justicia en dos pronunciamientos que, fraccionados, trasunta; expone tambi\u00e9n c\u00f3mo, de acuerdo con el 524 ib\u00eddem, contra los preceptos 518 a 524 de esa codificaci\u00f3n no produce efectos ninguna estipulaci\u00f3n de las partes, as\u00ed como que, al tenor del 897 ejusdem, cuando se exprese que un acto no genera consecuencias debe entenderse ineficaz de pleno derecho, de donde toda cl\u00e1usula acordada por los contratantes en contra de lo previsto en dicho art\u00edculo 519, relativo a la necesidad del procedimiento judicial para resolver las controversias en estos casos, carece de secuela, de acuerdo con el 524 mencionado.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4.- En abierta rebeld\u00eda frente a los art\u00edculos 519, 524 y 897 citados, contin\u00faa, se manifest\u00f3 el tribunal al negarse a aplicar esas normas, pretextando que las partes hab\u00edan convenido que la falta de acuerdo sobre las nuevas condiciones conducir\u00eda a la terminaci\u00f3n y que la finalidad del proceso verbal aludido en el primero de los textos en menci\u00f3n radica en la fijaci\u00f3n del valor exacto de la renta, cuando lo cierto es que cualquier tipo de diferencias, bien acerca del canon ora sobre otra clase de condiciones, entre arrendador y arrendatario en punto de la renovaci\u00f3n, deben ser definidas mediante ese tr\u00e1mite verbal. \u00a0<\/p>\n
5.- Observa la censura que, de haber aplicado el sentenciador ese art\u00edculo 519, hubiera encontrado que en el presente asunto se suscitaron diferencias en punto de la renovaci\u00f3n entre arrendatario y arrendador, por lo que lo procedente era acudir al juez para dirimirlas, en acatamiento de la indicada regla y que, consecuentemente, el locatario incumpli\u00f3 la prestaci\u00f3n debida \u201c\u2026al terminar el contrato ofreciendo la entrega\u2026\u201d y contrari\u00f3 con su manifestaci\u00f3n de voluntad la norma de orden p\u00fablico advertida.\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
6.- Si el ad-quem hubiera aplicado los art\u00edculos 524 y 897 en referencia, advierte, habr\u00eda notado que los preceptos 518 a 523 son de orden p\u00fablico, as\u00ed como que las manifestaciones de voluntad de los contratantes contrarias al 519 son ineficaces de pleno derecho y, por tanto, que ante las diferencias presentadas entre ellos en este preciso asunto no proced\u00eda la extinci\u00f3n del contrato, raz\u00f3n por la cual se equivoca el fallador al considerar expirado por vencimiento el se\u00f1alado acto, pues la manifestaci\u00f3n del arrendatario de terminarlo es inoperante ope legis, de suerte que, como dej\u00f3 de cumplir sus obligaciones, debe ser aplicado el art\u00edculo 870 del C\u00f3digo de Comercio. Entonces, si no era procedente la extinci\u00f3n contractual por parte del arrendatario con cimiento en la falta de acuerdo de las cl\u00e1usulas de renovaci\u00f3n, estaba vigente la relaci\u00f3n negocial y, por ende, deb\u00eda Exxonm\u00f3bil seguir honrando sus obligaciones. \u00a0<\/p>\n
7.- Al concluir, expresa que como el arrendatario en ejercicio de su derecho de renovaci\u00f3n convino con el arrendador la continuidad del contrato por un a\u00f1o m\u00e1s mientras se discut\u00edan las nuevas condiciones y como, adem\u00e1s, no se pudo llegar a un acuerdo, la vigencia de la relaci\u00f3n deb\u00eda mantenerse hasta que el juez, al que era menester acudir para decidir sobre las diferencias, se pronunciara al respecto. Igualmente, sostiene, no cab\u00eda la terminaci\u00f3n del contrato porque la manifestaci\u00f3n del arrendatario de darlo por concluido era in\u00fatil por ministerio de la ley, de conformidad con el art\u00edculo 524, corolario de lo cual es que por cuanto el arrendatario no sigui\u00f3 pagando la renta pactada incurri\u00f3 en incumplimiento de sus compromisos y dio lugar a la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 870, por el que la parte cumplidora de un convenio puede pedir su resoluci\u00f3n o su cumplimiento.\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1.- Resulta patente la existencia actual de un conjunto de disposiciones destinadas a la protecci\u00f3n de la actividad comercial, cuyo fundamento y venero se hallan en el inter\u00e9s general y superior de la sociedad y del Estado, comprometidos como est\u00e1n en el mantenimiento de la estabilidad de las empresas, la subsistencia de las formas organizadas de acci\u00f3n econ\u00f3mica y la continuidad del comportamiento empresarial, por cuanto en las naciones modernas \u00e9stas representan importante factor de desarrollo y de equilibrio social. Esas normas constituyen, entonces, especial amparo al comerciante para que no se vean apagados o reducidos los resultados de sus esfuerzos por generar y preservar la fuente de empleo y de riqueza que el oficio mercantil supone. \u00a0<\/p>\n
Sirve tambi\u00e9n la equidad de inspiraci\u00f3n a ese conjunto normativo, pues surge indispensable proteger la autor\u00eda del elemento inmaterial consistente en la acreditaci\u00f3n del establecimiento y en la conquista de una espec\u00edfica clientela, fruto valioso que no deviene, como emerge obvio, de la conducta del propietario del inmueble, sino de la labor, la paciente espera, el impulso y la fruct\u00edfera gesti\u00f3n del empresario; esta raz\u00f3n, por tanto, impone su resguardo frente a cualquier abuso en el que pudiera incurrir el arrendador, tendiente a evitar que se enriquezca sin causa alguna con aprovechamiento, evidentemente injusto, del derecho que ha sido creado por el esfuerzo del comerciante. \u00a0<\/p>\n
Precisamente, en esa direcci\u00f3n defensora del establecimiento, de su propietario y de la estabilidad econ\u00f3mica y laboral que trae consigo la permanencia de la empresa, se ubican las reglas se\u00f1aladas en los art\u00edculos 516 a 524 del C\u00f3digo de Comercio, entre las cuales sobresale, por su especial car\u00e1cter, el derecho de renovaci\u00f3n con que cuenta el inquilino que ha \u201c\u2026ocupado no menos de dos a\u00f1os consecutivos un inmueble con un mismo\u2026\u201d negocio mercantil, quien, por la circunstancia de haber organizado y acreditado durante ese tiempo su proyecto, a la par que por haber cumplido sus obligaciones convencionales frente al arrendador, cuenta con la potestad de continuar utilizando el local mediante la explotaci\u00f3n de su actividad, salvo que, am\u00e9n del incumplimiento contractual, el arrendador lo requiera para su propia habitaci\u00f3n o con el fin de establecer una empresa sustancialmente diversa de la del arrendatario, o que deba ser demolido o reconstruido con obras de imposible realizaci\u00f3n sin el desalojo. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed, de conformidad con el art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio, el \u201c\u2026empresario tendr\u00e1 derecho a la renovaci\u00f3n del contrato al vencimiento del mismo\u2026\u201d, cuando haya ocupado no menos de dos a\u00f1os el inmueble con un mismo establecimiento de comercio, cumplido satisfactoriamente las respectivas obligaciones a su cargo y el arrendador no lo necesite para su habitaci\u00f3n o un negocio suyo sustancialmente distinto del que tiene el empresario, ni el local exija desocupaci\u00f3n o entrega para ser reconstruido o reparado, como tampoco se imponga su demolici\u00f3n a fin de adelantar una obra nueva o en virtud del estado de ruina. Esto es, la atribuci\u00f3n en cita se ha establecido, como lo deja ver el texto literal de la norma, en favor del mercader, pero, ha de precisarse, tal prerrogativa adquiere plena vitalidad una vez satisfechas las condiciones se\u00f1aladas en los numerales 1, 2 o 3 del precepto, puesto que si alguna de ellas no aparece colmada, la posibilidad de renovar no hace su aparici\u00f3n, seg\u00fan fluye tambi\u00e9n del contenido normativo. \u00a0<\/p>\n
Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, a\u00fan en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongaci\u00f3n de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante conclusi\u00f3n, sino, de modo exclusivo, la opci\u00f3n de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, por lo menos, la alteraci\u00f3n de algunas de las cl\u00e1usulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a las circunstancias de utilizaci\u00f3n del bien materia de arrendamiento. Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirvi\u00e9ndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A eso se circunscribe el derecho de renovaci\u00f3n que asiste al locatario. \u00a0<\/p>\n
En ese sentido se ha manifestado la jurisprudencia desde cuando la Sala Plena de la Corte, en sentencia de 29 de noviembre de 1971, reci\u00e9n expedido el Decreto 410 de 1971 -C\u00f3digo de Comercio actualmente vigente-, sostuvo la constitucionalidad de los art\u00edculos 518, 520, 521, 522 y 524 del mencionado estatuto. Dijo en aquella oportunidad la Corporaci\u00f3n, despu\u00e9s de reconocer la renovaci\u00f3n como un mecanismo sobresaliente dentro del \u201c\u2026sistema de protecci\u00f3n del derecho del arrendatario\u2026\u201d,\u00a0 que esa figura no implica la posibilidad de una pr\u00f3rroga y que, por tanto, no es el \u201c\u2026primitivo contrato el que va a seguir rigiendo, sino uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeci\u00f3n a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilizaci\u00f3n de la cosa arrendada\u2026\u201d. \u00a0<\/p>\n
Posteriormente, en sentencia de 24 de septiembre de 1985 (G. J. CLXXX, pag. 431), insisti\u00f3 la Sala de Casaci\u00f3n Civil, refiri\u00e9ndose al art\u00edculo 518 del C. de Co., que \u201c\u2026la forma como est\u00e1 redactado el citado art\u00edculo indica que el derecho que consagra en favor del arrendatario tiene como sujeto pasivo al arrendador\u2026\u201d, al igual que lo expres\u00f3 en el fallo de 31 de octubre de 1994, proferido dentro del expediente 3868, cuando afirm\u00f3 c\u00f3mo \u201c\u2026esta norma erige un derecho a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento a favor del arrendatario de inmueble ocupado con establecimiento comercial por no menos de dos a\u00f1os\u2026\u201d, el cual no es absoluto, en la medida en que el arrendador puede \u201c\u2026discutir las condiciones en que debe producirse la renovaci\u00f3n, y si no llega al respecto a un acuerdo con el arrendatario, le queda expedita la v\u00eda judicial con tal fin, v\u00eda a la que tambi\u00e9n debe acudir el arrendatario, en su caso, seg\u00fan se desprende del art\u00edculo 519 ib. \u2026\u201d, cual se expresa en esta \u00faltima decisi\u00f3n.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Esa l\u00ednea de pensamiento se ha mantenido con el paso del tiempo, como lo muestran las sentencias de 27 de julio de 2001, expedida en el expediente 5860, y de 24 de septiembre de 2001, emitida en el expediente 5876, en la primera de las cuales se lee que \u201cpara evitar que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario, se hizo evidente la necesidad de protegerlo, concedi\u00e9ndole, fundamentalmente dos derechos de distinta \u00edndole: de un lado, la prerrogativa de renovar el contrato, siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en la ley (art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio) y, de otro, cuando se le priva de dicha potestad con sustento en las causales legales, el derecho a ser indemnizado si el due\u00f1o no da a los locales el destino indicado o no emprende las obras\u2026\u201d, mientras en la segunda se explica c\u00f3mo la capacidad de renovaci\u00f3n \u201c\u2026que asiste al empresario garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la relaci\u00f3n sustancial, porque, como se anot\u00f3, pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde anta\u00f1o se cumple la actividad\u2026\u201d. \u00a0<\/p>\n
\u00daltimamente, en sentencia 022 de 14 de abril de 2008, pronunciada en el expediente 2001 00082 01, reiter\u00f3 la Corte que esa prerrogativa corresponde al locatario y se erige \u201c\u2026para proteger los derechos inmateriales del comerciante, am\u00e9n del inter\u00e9s p\u00fablico que entra en juego\u2026\u201d, pues se considera que en el t\u00e9rmino de los dos a\u00f1os a que hace referencia la norma \u00e9l estableci\u00f3 su empresa, la\u00a0 dio a conocer al p\u00fablico y acredit\u00f3 su unidad econ\u00f3mica.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2.- Puestas en este orden las cosas, emerge palmario que, adem\u00e1s de ser un derecho consistente en la posibilidad de seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es tambi\u00e9n, y fundamentalmente, una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador y, por ende, no puede ser exigido por \u00e9ste sino por aqu\u00e9l. \u00a0<\/p>\n
En efecto, ya que con ese mecanismo se pretende preservar la estabilidad del negocio y, de esa manera, el crecimiento econ\u00f3mico, el empleo y la creaci\u00f3n de riqueza, es palmario que no se proh\u00edja con \u00e9l la actividad del arrendador, sino el inter\u00e9s del arrendatario, en tanto con su esfuerzo hace un importante aporte a la sociedad y colabora a la satisfacci\u00f3n de los fines del Estado. Consecuentemente, puesto que se procura amparar el inter\u00e9s general, de rango superior, as\u00ed como aqu\u00e9l elemento inmaterial creado por el empresario, ning\u00fan sentido tiene conceder ese privilegio a quien arrienda el inmueble, mientras, en contraste, se observa c\u00f3mo resulta de supremo valor la salvaguarda de la estabilidad empresarial del arrendatario, la que en \u00faltimas redunda en beneficio del bien com\u00fan aunque de entrada genere utilidad principalmente a \u00e9ste.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En ese orden, al tiempo que el legislador entrega al inquilino, en beneficio del inter\u00e9s general, el derecho de renovar el contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello, tambi\u00e9n le otorga a las partes el derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de mantenerse en el bien, las reglas que gobernar\u00e1n la relaci\u00f3n naciente y el de acudir, si lo consideran \u00fatil, a los mecanismos judiciales para lograr la definici\u00f3n del litigio planteado cuando no adviene el arreglo entre los dos.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
En s\u00edntesis, si al t\u00e9rmino del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrend\u00f3 no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipaci\u00f3n de que trata el art\u00edculo 520 y aqu\u00e9l pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovaci\u00f3n se produce de manera autom\u00e1tica y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusi\u00f3n en torno de las estipulaciones que habr\u00e1n de regir en el futuro la relaci\u00f3n sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia de controversia.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De igual forma, cuando al momento de concluir el plazo contractual el comerciante no hace uso de la atildada opci\u00f3n, porque no le interesa continuar explotando el bien en virtud de haber hallado otro de mejor ubicaci\u00f3n o, en fin, por la raz\u00f3n que sea que lo acompa\u00f1e, nada puede obligarlo a seguir atado a un ligamen que ha expirado por el vencimiento del periodo inicialmente acordado y, por ese camino, es imposible compeler al adelanto del pleito judicial destinado a la supresi\u00f3n de las diferencias, en la medida en que sin renovaci\u00f3n no existen ellas ni, por tanto, tiene origen la discusi\u00f3n.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
3.- Ahora, seg\u00fan acaba de quedar expuesto, la renovaci\u00f3n es una prerrogativa del arrendatario y, por ende, su negativa a utilizarlo impide el nacimiento de la autorizaci\u00f3n para deliberar, pues no existe la posibilidad de contrato posterior sobre cuyas cl\u00e1usulas pueda haber disputa; no puede, consecuentemente, ese particular comportamiento, resultar contrario al sentido y alcance del precepto 519 del C\u00f3digo de Comercio, como quiera que no corresponde m\u00e1s que al leg\u00edtimo ejercicio de la potestad que le asiste de optar o no hacerlo por la indicada modificaci\u00f3n y, por lo mismo, tampoco de \u00e9l se puede predicar la ineficacia de pleno derecho a que hace alusi\u00f3n el 524 \u00eddem. \u00a0<\/p>\n
Efectivamente, de conformidad con lo que viene de explicarse, la mencionada renovaci\u00f3n constituye una facultad establecida por la ley en inter\u00e9s p\u00fablico y en favor exclusivo del locatario mercantil, para que al vencimiento del t\u00e9rmino del contrato se mantenga su vigencia en el tiempo, siempre que no se hayan presentado las circunstancias impeditivas se\u00f1aladas en el mismo precepto; mas no se trata de una obligaci\u00f3n o de un deber de ese contratante, raz\u00f3n por la cual su utilizaci\u00f3n o su abandono est\u00e1n lejos de erigirse en expresiones contrarias al art\u00edculo 518 ejusdem. \u00a0<\/p>\n
Por esa misma raz\u00f3n, vale decir, porque no comportan esas conductas, activa o pasiva, contradicci\u00f3n con el contenido material del precepto en cita, sino que son t\u00edpico y legal ejercicio del derecho que implica, resulta imposible predicar la vulneraci\u00f3n del art\u00edculo 519, referido al debate de posiciones encontradas en lo atinente a las nuevas estipulaciones y, por lo mismo, tampoco florece la inoperancia ope legis contemplada en la ley mercantil.\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
De esta manera, puesto que como consecuencia de la solicitud de renovaci\u00f3n realizada por el empresario surge para los contratantes la atribuci\u00f3n de debatir las condiciones en que habr\u00e1 de continuarse la tenencia del inmueble, seg\u00fan atr\u00e1s se expuso, emerge tambi\u00e9n la posibilidad de intervenci\u00f3n judicial para la resoluci\u00f3n del litigio creado por el desacuerdo en punto de esas estipulaciones, conforme dispone el art\u00edculo 519 del estatuto de los comerciantes; pero, no se trata de una carga espec\u00edfica de alguna de ellas, sino de la potestad con que cuentan para asistir ante el juzgador a fin de obtener que se dirima la controversia; de suerte que no existiendo \u00e9sta debido a que el arrendatario no hace uso de la renovaci\u00f3n o porque llegaron a acuerdo los interesados, o si, a pesar de su existencia, no es deseo de ellos ejercitarla, nada puede constre\u00f1ir a su uso. \u00a0<\/p>\n
A esa conclusi\u00f3n se arriba tambi\u00e9n con cimiento en la redacci\u00f3n de la norma, puesto que la opci\u00f3n del procedimiento verbal emerge \u00fanicamente en \u201c\u2026presencia de diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovaci\u00f3n del contrato\u2026\u201d. Esa posibilidad emana, entonces, bajo dos condiciones simult\u00e1neas: a) el ejercicio del derecho de renovaci\u00f3n por el arrendatario y, b) la existencia de diferencias entre las partes a prop\u00f3sito de esa eventual modificaci\u00f3n contractual; por consiguiente, la carencia de ejercicio de aquella facultad por parte del empresario impide el nacimiento del derecho del arrendador, al igual que lo obstaculiza la falta de las mencionadas discrepancias.\u00a0 De esta forma, la renovaci\u00f3n es un antecedente l\u00f3gico de la oportunidad de debatir, a tal grado que no surge \u00e9sta sin aqu\u00e9lla. \u00a0<\/p>\n
Expresado con otras palabras, la alternativa de discutir ante el juez las diferencias suscitadas, de conformidad con el art\u00edculo 519 del C\u00f3digo de Comercio, supone necesariamente la presencia de los desacuerdos as\u00ed como del ejercicio de la renovaci\u00f3n por parte del arrendatario, sin el cual no habr\u00eda lugar a las divergencias, ni, por tanto, a la posibilidad de pedir a la jurisdicci\u00f3n el despliegue de su actividad.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
4.- Deviene de lo dicho que en el asunto de esta litis no pudo incurrir el tribunal en la afirmada falta de aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 519, 524, 870 y 897 del C\u00f3digo de Comercio, estructurantes en este caso, al decir del recurrente, de la denominada ineficacia liminar o de pleno derecho, porque para la definici\u00f3n del caso no era menester servirse de ese conjunto normativo, en tanto le bastaba tener en cuenta el contenido del precepto 518 \u00eddem, relativo al derecho de renovaci\u00f3n del demandado, como en efecto lo hizo el ad-quem. \u00a0<\/p>\n
Debe notarse, entonces, que para el sentenciador \u201c\u2026lo aqu\u00ed acontecido fue que antes de llegar a la fecha de vencimiento del contrato inicial, las partes intentaron celebrar uno nuevo, por lo que convinieron continuar con el que ten\u00edan por una anualidad m\u00e1s, de julio de 2005 a julio de 2006, a fin de discutir durante tal interregno los nuevos t\u00e9rminos de la contrataci\u00f3n\u2026\u201d, s\u00f3lo que como al final del periodo no arribaron a ning\u00fan acuerdo, la convenci\u00f3n \u201c\u2026termin\u00f3 por expiraci\u00f3n de su vigencia\u2026\u201d. Emerge, pues, con claridad que, en el criterio del tribunal, a pesar de los intentos realizados por las partes para convenir las condiciones de otra renovaci\u00f3n, ella no se produjo y el arrendatario decidi\u00f3 entregar el inmueble, o sea, entendi\u00f3 terminado el vigor de la convenci\u00f3n que lo ataba, luego de abandonar su opci\u00f3n de renovar. \u00a0<\/p>\n
Bajo la consideraci\u00f3n que antecede, es claro que el fallador acogi\u00f3 en su integridad y aplic\u00f3 para la soluci\u00f3n del caso el precepto explicado l\u00edneas atr\u00e1s por la Corte, sin que, en su criterio, le fuera necesario atender las normas que estima el casacionista necesariamente aplicables al asunto litigado.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por consiguiente, si la inteligencia que debe darse al aspecto relativo a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento mercantil es la que ampliamente se ha dejado expuesta, el juzgador no pudo infringir, de modo directo, las disposiciones normativas determinadas en el \u00fanico cargo, porque, cual se deduce del resumen del fallo combatido, la comprensi\u00f3n, el alcance y el tratamiento que desde el punto de vista jur\u00eddico \u00e9l le dio a la problem\u00e1tica planteada, en contra de lo que en la impugnaci\u00f3n pregona el recurrente, se aviene en un todo a la orientaci\u00f3n trazada por la doctrina jurisprudencial de la Corporaci\u00f3n, como se dej\u00f3 considerado. \u00a0<\/p>\n
5.- El cargo, pues, no prospera. \u00a0<\/p>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
VI. DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
Consecuentemente, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia proferida el 19 de junio de 2009 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogot\u00e1, dentro del proceso ordinario que instaur\u00f3 la ESTACI\u00d3N DE SERVICIO EL TOPACIO LTDA. contra EXXONMOBIL DE COLOMBIA S. A. \u00a0<\/p>\n
Costas en el recurso de casaci\u00f3n a cargo de la parte recurrente. \u00a0<\/p>\n
NOTIF\u00cdQUESE, \u00a0<\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE \u00a0<\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR \u00a0<\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA \u00a0<\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA \u00a0<\/p>\n
WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0<\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODRIGUEZ \u00a0<\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0 SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Magistrado Ponente: \u00a0 C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE \u00a0 Bogot\u00e1, D. C., veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2010). \u00a0 REF.: 11001-3103-003-2006-00728-01 \u00a0 Procede la Corte […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[91],"tags":[],"class_list":["post-83884","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-91"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83884","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=83884"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83884\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=83884"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=83884"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=83884"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}