\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0<\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente: \u00a0<\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1, D. C., catorce (14) de diciembre de dos mil diez (2010).- \u00a0<\/p>\n
Ref.: 41001-31-03-001-2002-08463-01 \u00a0<\/p>\n
Procede la Corte a dictar la sentencia sustitutiva que resuelva el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por ambas partes, as\u00ed como el grado de consulta que se ha tramitado, en el proceso ordinario que la se\u00f1ora AIDE\u00c9 DURAN DE BELTRAN promovi\u00f3 frente a los se\u00f1ores MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROC\u00cdO y \u00c1LVARO CABRERA CUELLAR, como herederos de B\u00c1RBARA CUELLAR DE CABRERA. \u00a0<\/p>\n
ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, AIDE\u00c9 DUR\u00c1N DE BELTR\u00c1N entabl\u00f3 demanda ordinaria contra MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROC\u00cdO y \u00c1LVARO CABRERA CUELLAR, herederos de la se\u00f1ora B\u00c1RBARA CUELLAR DE CABRERA, para que en sentencia se accediera a las siguientes pretensiones: \u00a0<\/p>\n
1.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cDeclarar resuelto por incumplimiento de la parte demandada y por no haberse pagado parte del precio\u201d, el contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985, respecto del inmueble que all\u00ed se identific\u00f3 por sus medidas y linderos, ubicado, seg\u00fan la nomenclatura urbana, en la calle 20 No. 8-71 y en la carrera 9\u00aa No. 19-70\/74 de Campoalegre (Huila). \u00a0<\/p>\n
1.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como primera s\u00faplica subsidiaria, \u201cdeclarar resuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora, el contrato a que se refiere la petici\u00f3n anterior\u201d. \u00a0<\/p>\n
1.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0A t\u00edtulo de segunda pretensi\u00f3n subsidiaria, \u201cla nulidad del referido contrato por ausencia del requisito esencial de la promesa de indicar el lugar de ubicaci\u00f3n del inmueble\u201d (fl. 41, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
1.4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como consecuencia de la prosperidad de los anteriores pedimentos, se solicit\u00f3 la restituci\u00f3n del\u00a0 inmueble con las mejoras que le correspondan, as\u00ed como con sus instalaciones y anexidades; el pago de los frutos que el bien hubiese podido producir con mediana inteligencia y cuidado a partir del 14 de diciembre de 1985, junto con la correcci\u00f3n monetaria para asegurar el reembolso pleno en raz\u00f3n del efecto retroactivo de la resoluci\u00f3n; se indic\u00f3 que \u201c[e]l valor de las arras ser\u00e1 deducido de la parte del precio que mi representada deba devolver, este sin correcci\u00f3n monetaria, por estar declarada judicialmente incumplida la parte demandada y, en caso que se impetre dicha devoluci\u00f3n\u201d; del mismo modo, se solicit\u00f3 ordenar la cancelaci\u00f3n de \u201cla inscripci\u00f3n de las declaraciones acreditando construcci\u00f3n\u201d (fl. 42, cdno. 1), recaudadas en actuaci\u00f3n adelantada ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva y registradas en el folio de matr\u00edcula inmobiliaria No. 200-0001300. \u00a0<\/p>\n
1.5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se solicit\u00f3, finalmente, condenar a los demandados al pago de las costas del proceso. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Los supuestos de hecho que sirvieron de soporte a las pretensiones antes rese\u00f1adas se pueden sintetizar de la siguiente manera: \u00a0<\/p>\n
2.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La se\u00f1ora AIDE\u00c9 DUR\u00c1N DE BELTR\u00c1N prometi\u00f3 vender a la se\u00f1ora B\u00c1RBARA CUELLAR DE CABRERA el inmueble ubicado en la calle 20 No. 8-71 y en la carrera 9\u00aa No. 19-70\/74 de Campoalegre (Huila). \u00a0<\/p>\n
2.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El precio se convino en la suma de $650.000. La prometiente vendedora declar\u00f3 haber recibido la cantidad de $500.000, y se acord\u00f3 que el saldo de $150.000 se pagar\u00eda en la fecha en la que se otorgara la escritura p\u00fablica que perfeccionara el contrato prometido, que las partes fijaron para el d\u00eda 22 de marzo de 1986 en horas de la ma\u00f1ana, en la Notar\u00eda Primera del C\u00edrculo de Neiva. Las contratantes pactaron \u201ccomo arras del contrato la suma de $100.000\u201d (fl. 42, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
2.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En la fecha anteriormente indicada no se perfeccion\u00f3 el contrato prometido, porque \u201cno se presentaron los paz y salvos Municipal y Nacional\u201d que estaba obligada a exhibir la prometiente compradora y porque la prometiente vendedora \u201chizo uso de la cl\u00e1usula penal pactada que la facultaba para retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual hab\u00eda informado por escrito y con antelaci\u00f3n a su cocontratante y con base en ello hab\u00eda procedido a otorgar escritura de enajenaci\u00f3n a otra persona\u201d (fl. 42, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
2.4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como la prometiente compradora falleci\u00f3, sus herederos, aqu\u00ed demandados, presentaron una demanda ejecutiva contra la se\u00f1ora AIDE\u00c9 DUR\u00c1N DE BELTR\u00c1N para obtener el otorgamiento de la escritura p\u00fablica de venta y \u201cel cobro de la cl\u00e1usula penal pactada\u201d. El Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva, mediante sentencia que est\u00e1 ejecutoriada, pues los ejecutantes desistieron de la apelaci\u00f3n que contra ella en su momento interpusieron, declar\u00f3 probada la excepci\u00f3n de \u201cincumplimiento de la parte demandante\u201d formulada por la prometiente vendedora, con las secuelas de rigor, adem\u00e1s de lo cual se abstuvo de resolver sobre la excepci\u00f3n de fondo propuesta por la ejecutada -aqu\u00ed demandante- para que se declarara resuelto el contrato de promesa de compraventa \u201cen raz\u00f3n de la retractaci\u00f3n por arras de la parte [all\u00ed] demandada\u201d. \u00a0<\/p>\n
2.5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cEl mutuo disenso contractual es prerrogativa que le asiste\u201d a la demandante \u201cpara resolver el contrato en virtud de las arras pactadas y frente al incumplimiento declarado, adem\u00e1s que manifiesta su voluntad no perseverar en el mismo. Tal el fundamento de la petici\u00f3n primera subsidiaria principal\u201d (fls. 42 y 43 cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
2.6. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En el documento que contiene la promesa de contrato las contratantes omitieron un elemento muy importante para su validez, como \u201cera el lugar de la ubicaci\u00f3n del inmueble prometido\u201d en venta, y, aunque tal deficiencia podr\u00eda \u201cpurgarse\u201d por cuanto se manifest\u00f3 en el texto del contrato que el predio est\u00e1 inscrito en el catastro de Campoalegre, en todo caso, se solicit\u00f3 de manera subsidiaria la nulidad del contrato. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Los demandados dieron oportuna respuesta a la demanda y, tras aceptar algunos hechos y negar otros, presentaron las excepciones de fondo que denominaron \u201cexceptio nom adimpleti contractus\u201d y \u201cexceptio doli\u201d (fl. 72). \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tramitado el proceso de acuerdo con lo previsto en el Cap\u00edtulo II del T\u00edtulo XXI del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, el Juez del conocimiento dict\u00f3 sentencia de primera instancia en la que deneg\u00f3 prosperidad a las s\u00faplicas de la demanda, as\u00ed como a las excepciones formuladas; empero, declar\u00f3 \u201cmutuamente incumplido por las partes el contrato de promesa de compraventa\u201d y, como consecuencia de tal pronunciamiento, decret\u00f3 \u201csu resoluci\u00f3n sin indemnizaci\u00f3n de perjuicios\u201d; por tanto, conden\u00f3 a los demandados a restituir dentro de los diez d\u00edas siguientes a la ejecutoria del fallo el inmueble materia del contrato y a la demandante le orden\u00f3 devolver la suma de $500.000, \u201cdebidamente indexada\u201d a partir del 14 de diciembre de 1985; se abstuvo de \u201ccondenar en mejoras por falta de prueba\u201d e impuso, finalmente, a la actora el pago de las costas del proceso.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
6. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La Corte, al pronunciarse sobre el recurso extraordinario de casaci\u00f3n propuesto por la parte actora, cas\u00f3 el fallo de segunda instancia porque el ad quem cometi\u00f3 el yerro f\u00e1ctico denunciado por el censor, en cuanto que el Tribunal consider\u00f3, err\u00f3neamente, por una parte, que la demandante, prometiente vendedora, incumpli\u00f3 el contrato de promesa cuando, de manera previa a la fecha de celebraci\u00f3n del contrato prometido, transfiri\u00f3 a un tercero el bien prometido en venta, pues por esa v\u00eda desnaturaliz\u00f3 las obligaciones que se derivan de este tipo de contratos preparatorios, que s\u00f3lo se refieren a un \u201chacer\u201d y no a un \u201cdar\u201d, confundiendo, igualmente, la funci\u00f3n que en el ordenamiento jur\u00eddico nacional se asigna al t\u00edtulo y al modo, y, por otra, por cuanto el Tribunal consider\u00f3 incumplida a la prometiente vendedora por no haber presentado el paz y salvo correspondiente al impuesto predial del inmueble, con lo que se desconoci\u00f3 que en la sentencia que resolvi\u00f3 el proceso ejecutivo adelantado entre las mismas partes por iniciativa de la prometiente compradora, se concluy\u00f3 que esa precisa obligaci\u00f3n no estaba a cargo de la prometiente vendedora sino de su contraparte, y, en consecuencia, se declar\u00f3 all\u00ed que la prometiente compradora hab\u00eda incumplido la obligaci\u00f3n a su cargo atinente a la presentaci\u00f3n \u201cante la notar\u00eda del paz y salvo notarial correspondiente al a\u00f1o de 1986\u201d. \u00a0<\/p>\n
La Sala, con apoyo en los art\u00edculos 179 y 180 del estatuto procesal civil, ex officio, decret\u00f3 la pr\u00e1ctica de un dictamen pericial para establecer el valor de los frutos que produjo el inmueble a partir de su entrega a la prometiente compradora, los deterioros que sufri\u00f3 y las expensas necesarias para su conservaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
7. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como ya se realiz\u00f3 y someti\u00f3 a contradicci\u00f3n el se\u00f1alado peritaje, es preciso definir los recursos de apelaci\u00f3n interpuestos contra el fallo de primer grado, adem\u00e1s de surtir el grado jurisdiccional de consulta que corresponde, por haber estado los herederos indeterminados de B\u00c1RBARA CUELLAR DE CABRERA representados por un curador ad litem. \u00a0<\/p>\n
LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, tras recordar las formalidades que establece el art\u00edculo 1611 del C\u00f3digo Civil, subrogado por el art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, para la existencia y validez del contrato de promesa, precis\u00f3 delanteramente que si en el contrato preparatorio celebrado por las partes de este litigio se mencionaron \u201cla nomenclatura, los linderos y el n\u00famero de la matr\u00edcula inmobiliaria del bien, no existe raz\u00f3n para cuestionar el contrato por ausencia de identificaci\u00f3n del objeto, por no haberse indicado la localidad\u201d de su ubicaci\u00f3n, dado que las contratantes incorporaron al citado documento elementos que permiten su plena determinaci\u00f3n incluyendo el municipio del cual forma parte (fl. 133 y 134, cdno. 1), lo que le sirvi\u00f3 de apoyo para concluir \u201cla existencia y validez\u201d del referido negocio jur\u00eddico. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En el punto atinente a las acciones de resoluci\u00f3n o cumplimiento de los contratos bilaterales, comenz\u00f3 el juzgador a quo por recordar que para su buen suceso es indispensable que el actor sea el contratante \u201ccumplido o que se haya allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden\u201d y, a su turno, que el demandado sea el \u201ccontratante que se ha desentendido de cumplir con lo pactado en la convenci\u00f3n\u201d (fl. 134), presupuestos que lo condujeron a desestimar la pretensi\u00f3n principal \u2013resoluci\u00f3n contractual-, pues si bien los documentos aportados ponen de relieve que \u201clas contratantes concurrieron a la Notar\u00eda en la fecha se\u00f1alada a cumplir las cargas impuestas, esto no era posible ya que la vendedora no pod\u00eda transferir el dominio del bien por cuanto ya hab\u00eda salido de su patrimonio, coloc\u00e1ndose as\u00ed en imposibilidad de cumplir y la demandada no llev\u00f3 el paz y salvo del impuesto requerido para el tr\u00e1mite escriturario\u201d (fl. 135). \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0La constataci\u00f3n de que los dos extremos del contrato se hab\u00edan sustra\u00eddo de satisfacer las prestaciones que por virtud de su celebraci\u00f3n adquirieron, por tratarse de obligaciones que deb\u00edan \u201ccumplirse simult\u00e1neamente\u201d, condujo al a quo a concluir, por una parte, que la defensa propuesta no se abr\u00eda paso, y, por la otra, que lo procedente era decretar la resoluci\u00f3n de dicho negocio jur\u00eddico sin indemnizaci\u00f3n de perjuicios, en cuanto que \u201cno es posible generar los efectos que [se derivan de] la mora, pues como ya se dijo, lo que se [present\u00f3] fue un incumplimiento mutuo\u201d. Como consecuencia de lo anterior, el juzgador de primer grado conden\u00f3 a los demandados a restituir dentro de los diez d\u00edas siguientes a la ejecutoria de la sentencia el inmueble materia del contrato de promesa y a la demandante a devolver la suma de quinientos mil pesos ($500.000,oo), con el correspondiente reajuste monetario a partir del 14 de diciembre de 1985; se abstuvo de condenar al pago de mejoras por falta de prueba que las demostrara y conden\u00f3 en costas a la demandante\u00a0 (fls. 136 y 137). \u00a0<\/p>\n
LOS RECURSOS DE APELACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ambas partes recurrieron la sentencia de primera instancia. La demandante, para que el superior modificara la decisi\u00f3n en orden a \u201chacerla congruente con las pretensiones de la demanda, su contestaci\u00f3n y lo que result\u00f3 probado\u201d, merced a que, en suma, aunque se alleg\u00f3 copia de la sentencia proferida en el proceso ejecutivo que en su contra instauraron los herederos de la prometiente compradora, en la que se declar\u00f3 el incumplimiento de \u00e9sta por no haber presentado los paz y salvos que eran de su incumbencia para otorgar la escritura p\u00fablica, dicho medio demostrativo no se valor\u00f3 adecuadamente, y, de esa manera, se soslay\u00f3 el instituto de la cosa juzgada. A\u00f1adi\u00f3 que el aniquilamiento de la promesa impone la restituci\u00f3n del bien con los frutos civiles que haya producido o podido producir, as\u00ed como el reconocimiento de los perjuicios causados, lo que debe conducir, en cuanto a este \u00faltimo aspecto, al pago de la \u201ccl\u00e1usula penal\u201d pactada.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Los demandados, por su parte, solicitaron la revocatoria del fallo, porque al estar acreditado que ambas contratantes incumplieron las obligaciones derivadas de la promesa celebrada, no pod\u00eda anonadarse el negocio jur\u00eddico, menos si la conducta asumida por ellos \u201cno puede tomarse como una clara manifestaci\u00f3n de desistencia del contrato\u201d (fl. 9, cdno. 4). Agregaron que, pese a que no pidieron expresamente el pago de las mejoras, como existen elementos que acreditan su existencia, es imperativo su reconocimiento, a\u00fan de oficio, ya que \u201chacer justicia es dar a cada cual lo que le pertenece\u201d (fl. 9). \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se impone recordar, en primer t\u00e9rmino, que en la demanda con la que se dio inicio al presente proceso,\u00a0 se solicit\u00f3, de manera principal, la resoluci\u00f3n del contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985 por la se\u00f1oras AIDE\u00c9 DUR\u00c1N DE BELTRAN, como prometiente vendedora, y BARBARA CUELLAR DE CABRERA, como prometiente compradora, persona fallecida que est\u00e1 representada en el proceso por sus herederos, habida cuenta \u201cdel incumplimiento de la parte demandada y por no haberse pagado parte del precio\u201d. Subsidiariamente se pidi\u00f3, en primer lugar, la resoluci\u00f3n del contrato \u201cpor mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora\u201d, y, en segundo t\u00e9rmino, la nulidad absoluta del aludido contrato preparatorio \u201cpor ausencia del requisito esencial de la promesa de indicar el lugar de ubicaci\u00f3n del inmueble\u201d. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0De conformidad con el planteamiento que se deja expuesto, acomete la Corte el estudio de cada una de las pretensiones formuladas, para efectos de lo cual se realizar\u00e1 una interpretaci\u00f3n integral de la demanda que estar\u00e1 dirigida a hacer efectivos los derechos sustanciales de las partes, como adelante se precisar\u00e1. Asimismo, se despachar\u00e1n las pretensiones en el orden l\u00f3gico que les corresponde. \u00a0<\/p>\n
2.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se comienza, entonces, por el an\u00e1lisis de la pretensi\u00f3n enderezada a que se declare la nulidad del acuerdo de disposici\u00f3n de intereses materia de la controversia, aunque est\u00e1 planteada de manera subsidiaria, porque de cualquier forma el estudio de las otras peticiones de la demandante impone escrutar, anticipadamente, la plena presencia de los requisitos establecidos en el ordenamiento jur\u00eddico para la existencia y validez del negocio jur\u00eddico de que se trata. \u00a0<\/p>\n
2.1.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En esa direcci\u00f3n, \u00fatil es recordar que el contrato de promesa, como de manera uniforme lo han sostenido la jurisprudencia y la doctrina nacionales, \u00fanicamente produce efectos si cumple con los requisitos que se determinan expresamente en el art\u00edculo 89 de la Ley 153 de 1887, es decir, que ella conste por escrito; que el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, por no concurrir los requisitos que el ordenamiento establece; que contenga un plazo o condici\u00f3n que fije la \u00e9poca en que ha de celebrarse el contrato prometido; y que se determine \u00e9ste, de tal manera, que para su perfeccionamiento s\u00f3lo falte la tradici\u00f3n de la cosa o las formalidades legales. \u00a0<\/p>\n
2.1.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Repasado el texto del documento en el que las contratantes otrora materializaron la promesa de compraventa que en su momento las vincul\u00f3, se comprueba el cumplimiento de aquellas exigencias legales, incluida la que extra\u00f1\u00f3 la demandante para postular la nulidad derivada de no haberse incorporado all\u00ed \u201cel lugar de ubicaci\u00f3n del inmueble\u201d (fl. 41, cdno. 1), habida cuenta que si bien en la cl\u00e1usula destinada a identificar el bien ra\u00edz objeto de la enajenaci\u00f3n prometida no se mencion\u00f3 expl\u00edcitamente el municipio al que correspond\u00edan las direcciones a \u00e9l asignadas, es lo cierto que las mismas prometientes, en la estipulaci\u00f3n siguiente, colmaron la supuesta omisi\u00f3n, al se\u00f1alar el n\u00famero de matr\u00edcula inmobiliaria que al bien le asign\u00f3 la correspondiente oficina de registro de instrumentos p\u00fablicos y el c\u00f3digo o la c\u00e9dula que le fij\u00f3 la dependencia de catastro de Campoalegre (ver cl\u00e1usulas 2\u00aa y 3\u00aa, fl. 6, cdno. 1), lo que conduce a la Corte a estimar que el referido inmueble fue adecuadamente identificado, am\u00e9n que en el respectivo escrito el predio se singulariz\u00f3 por su cabida y linderos. \u00a0<\/p>\n
2.1.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Lo dicho es suficiente para colegir que la nulidad reclamada no est\u00e1 llamada a abrirse paso, m\u00e1s a\u00fan cuando no se advierte la presencia de otros vicios que pudieran conducir a la Corte a declarar oficiosamente la invalidez del referido contrato de promesa de compraventa. \u00a0<\/p>\n
2.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como pretensi\u00f3n principal, la demandante solicit\u00f3 la resoluci\u00f3n del contrato base de la acci\u00f3n por el incumplimiento que le imput\u00f3 a la prometiente compradora, campo en el que se impone elucidar si los supuestos de tal acci\u00f3n hacen presencia en el sub judice. Para estos efectos es pertinente memorar que en la \u00f3rbita de los contratos sinalagm\u00e1ticos, el buen suceso de la expresada s\u00faplica, derivada del art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil, exige, adem\u00e1s de la presencia de un contrato bilateral v\u00e1lido, que el actor hubiese guardado fidelidad a sus obligaciones, esto es, cumplido o procurado cumplir los compromisos que del respectivo negocio jur\u00eddico dimanan para \u00e9l, al tiempo que es menester que la otra parte, por el contrario, no hubiese atendido los deberes de prestaci\u00f3n establecidos a su cargo. \u00a0<\/p>\n
En raz\u00f3n de lo anterior, la Corte tiene dicho que \u201c\u2026el titular de la acci\u00f3n resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acci\u00f3n contra el contratante negligente, puesto que la legitimaci\u00f3n para solicitar el aniquilamiento de la convenci\u00f3n surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor \u2026\u201d (G. J. Tomo CLIX, p\u00e1gs. 309 y ss.). \u00a0<\/p>\n
2.2.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Explorado el contenido de la convenci\u00f3n preparatoria fuente de este debate, se advierte que para el otorgamiento de la escritura p\u00fablica que perfeccionar\u00eda la compraventa prometida, sus celebrantes fijaron la Notar\u00eda Primera de Neiva y acordaron que concurrir\u00edan a ella en las horas de la ma\u00f1ana del d\u00eda 22 de marzo de 1986. \u00a0<\/p>\n
Teniendo en la mira la estipulaci\u00f3n que se deja comentada, propio es destacar que con la demanda se ados\u00f3 soporte documental que pone de relieve que ambas contratantes concurrieron a la citada notar\u00eda en la fecha se\u00f1alada y que, pese a su comparecencia, no otorgaron la escritura p\u00fablica que dar\u00eda lugar a la enajenaci\u00f3n del inmueble, resultado \u00e9ste que fuerza a establecer el motivo de ese singular comportamiento, en orden a definir la viabilidad de la resoluci\u00f3n impetrada. \u00a0<\/p>\n
Al respecto, milita en autos copia de la escritura p\u00fablica 763 de 22 de marzo de 1986 de la Notar\u00eda Primera de Neiva, en la cual se hizo constar la comparecencia de la prometiente vendedora, aqu\u00ed demandante, quien expuso que \u201cno puede hacer la escritura de venta prometida en primer lugar porque de conformidad con la cl\u00e1usula quinta de la promesa de venta la se\u00f1ora B\u00e1rbara Cuellar de Cabrera no present\u00f3 en la Notar\u00eda el certificado de paz y salvo municipal sobre los impuestos del inmueble ni entreg\u00f3 a la suscrita con la debida anticipaci\u00f3n el recibo de pago expedido por la Tesorer\u00eda de Campoalegre sobre los impuestos pagados por dicho lote, con el fin de haber reclamado el paz y salvo respectivo. En segundo lugar no puede hacerse la escritura de venta prometida porque hizo uso de la cl\u00e1usula penal, la cual le faculta para retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual le inform\u00f3 por escrito a la prometiente compradora y con base en ello procedi\u00f3 a hacer escritura de venta del mismo bien a otra persona\u201d (fls. 24 y 24 vto., cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
2.2.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Examinado el segundo de los motivos aducidos por la se\u00f1ora AIDE\u00c9 DURAN DE BELTRAN para abstenerse de otorgar la escritura p\u00fablica de venta a la prometiente compradora, relativo a que, con apoyo en lo estipulado en el se\u00f1alado acto preparatorio, comunic\u00f3 a la se\u00f1ora BARBARA CUELLAR DE CABRERA su decisi\u00f3n de \u201cretractarse\u201d del contrato, por lo que vendi\u00f3 el bien ra\u00edz a un tercero, surge como cuesti\u00f3n evidente que, pese a que la prometiente vendedora hizo presencia en la fecha y en el lugar que se hab\u00edan convenido para la ejecuci\u00f3n del indicado compromiso, es lo cierto que su verdadera y manifestada intenci\u00f3n no era, precisamente, la de transferir el dominio del bien a la otra contratante, toda vez que alegaba la existencia de una causa que la justificaba para \u201cno hacer la escritura de venta prometida\u201d, como en esos precisos t\u00e9rminos lo expuso en el numeral segundo de la aludida escritura p\u00fablica, y, adicionalmente, lo afirm\u00f3 en el libelo introductorio de este proceso. \u00a0<\/p>\n
Es decir, no habi\u00e9ndose cumplido la obligaci\u00f3n de hacer derivada de la promesa de contrato celebrada entre las partes -el perfeccionamiento del contrato prometido-, es menester determinar si la prometiente vendedora se encontraba allanada a cumplir con sus compromisos contractuales, frente a lo cual es claro que la citada contratante, a pesar de asistir a la notar\u00eda en la oportunidad convenida, no manifest\u00f3 su disposici\u00f3n de \u201cconformarse, avenirse [o] acceder a algo\u201d (Diccionario de la Lengua Espa\u00f1ola) -allanarse a la celebraci\u00f3n del contrato prometido-, pues expl\u00edcitamente indic\u00f3 lo contrario, que se hab\u00eda retractado con base en la facultad que le confer\u00eda la \u201ccl\u00e1usula penal pactada\u201d y que, por tanto, no otorgar\u00eda la escritura p\u00fablica correspondiente. De modo que es cierto que la prometiente vendedora no incumpli\u00f3 el contrato de promesa por haberle vendido el bien a un tercero de manera previa a la fecha de celebraci\u00f3n de la compraventa prometida y tampoco puede materializarse desatenci\u00f3n de dicha parte contractual en relaci\u00f3n con la obtenci\u00f3n de los paz y salvos fiscales que permitir\u00edan el otorgamiento del instrumento p\u00fablico de marras. Lo que la Corte concluye en sede de instancia es que la prometiente vendedora, sin estar en situaci\u00f3n de incumplimiento contractual, no pod\u00eda entenderse allanada a cumplir el contrato por causa de sus propias manifestaciones, y, en particular, por la pot\u00edsima raz\u00f3n de que al haberse retractado de la celebraci\u00f3n del contrato prometido, como adelante se ver\u00e1, ninguna obligaci\u00f3n surgida del acuerdo preparatorio pod\u00eda considerarse subsistente para la fecha en la que las partes convinieron que se celebrar\u00eda la compraventa respectiva. \u00a0<\/p>\n
2.2.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Siendo as\u00ed las cosas, pertinente es concluir, sin que para ello sea necesario estudiar la disciplina de cumplimiento contractual de la prometiente compradora, que la circunstancia primeramente analizada descarta la prosperidad de la acci\u00f3n resolutoria gobernada por el art\u00edculo 1546 del C\u00f3digo Civil. \u00a0<\/p>\n
Es que para acceder a una declaraci\u00f3n de ese linaje es indispensable que la formule \u201cel contratante cumplidor de las obligaciones a su cargo, nacidas de\u00a0 un acuerdo de voluntades, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos, (\u2026) cuando la otra parte no ha cumplido con las suyas\u201d (Cas. Civ., sentencia de 12 de agosto de 1974, G.J. t. CXLVIII, p\u00e1g. 202). \u00a0<\/p>\n
2.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El fracaso de la resoluci\u00f3n por incumplimiento materia de la pretensi\u00f3n principal, habilita el estudio de la primera s\u00faplica subsidiaria, atiente, como ya se anticip\u00f3, a que el contrato objeto del proceso se declare \u201cresuelto por mutuo disenso, ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora\u201d (fl. 41, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s adelante, agreg\u00f3 que \u201c[l]a primera forma de disoluci\u00f3n del contrato autorizada por la ley, que otros denominan \u2018mutuo disenso\u2019, \u2018resciliaci\u00f3n\u2019 o \u2018distracto contractual\u2019, es la prerrogativa que asiste a las partes, fundada en la autonom\u00eda de la voluntad, para deshacer y desligarse del contrato entre ellas celebrado. Fundados en el mismo principio, pueden mutuamente extinguir sus obligaciones, tal como lo ense\u00f1a el primer inciso del art\u00edculo 1625 del C\u00f3digo Civil, en cuanto dice que \u2018toda obligaci\u00f3n puede extinguirse por una convenci\u00f3n en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula\u2019\u2026.\u201d (Cas. Civ., sentencia de 5 de noviembre de 1979, G.J. t. CLIX, p\u00e1g. 306; se subraya. En similar sentido, fallos de 16 de julio de 1985, G.J. t. CLXXX, p\u00e1g. 125; 7 de junio de 1989, G.J. t. CXCVI, p\u00e1g. 162; 1\u00b0 de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV, p\u00e1g. 707; 15 de septiembre de 1998, G.J. t. CCLV, p\u00e1g. 588 y 12 de febrero de 2007, exp. 00492-01).\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Y en cuanto a las formas en que el mutuo disenso o distracto contractual adquiere perfil, la Corte tiene dicho que \u00e9l se estructura por raz\u00f3n de un consentimiento expreso, o por cuenta de un proceder que t\u00e1citamente as\u00ed lo denote. De suyo, que tal forma de terminaci\u00f3n contractual puede tener \u201corigen [en] una declaraci\u00f3n de voluntad directa y concordante en tal sentido\u201d o \u201cen la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y adem\u00e1s concluyente en demostrar ese inequ\u00edvoco designio com\u00fan de anonadar su fuerza obligatoria\u201d (Cas. Civ., sentencia de 1\u00b0 de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV, p\u00e1g. 707). \u00a0<\/p>\n
2.3.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Puestas de este modo las cosas, es decir, entendida la primera pretensi\u00f3n subsidiaria como que ella apuntar\u00eda a obtener la terminaci\u00f3n de la convenci\u00f3n en comento como consecuencia del \u201cmutuo disenso\u201d t\u00e1cito de las partes, se advierte que el acogimiento de una petici\u00f3n de ese linaje requiere el abandono rec\u00edproco de las prestaciones que se derivan del respectivo negocio jur\u00eddico y, por consiguiente, que la actitud de los contratantes exteriorice que su firme prop\u00f3sito es que lo pactado no perviva o, con otras palabras, que ellos anhelan su desvinculaci\u00f3n de las obligaciones surgidas con ocasi\u00f3n del negocio jur\u00eddico, el cual, por ende, debe aniquilarse. \u00a0<\/p>\n
En forma constante ha advertido la Corte que para la prosperidad del mutuo disenso, estructurado con base en los mandatos de los art\u00edculos 1602 y 1625 del C\u00f3digo Civil, es preciso que \u201cla conducta de todas las partes involucradas sea lo suficientemente indicativa de esa rec\u00edproca intenci\u00f3n de \u2018desistencia\u2019 que constituye su sustancia\u201d (Cas. Civ., sentencia de 7 de marzo de 2000; se subraya). \u00a0<\/p>\n
2.3.3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Al margen de que la actitud de la aqu\u00ed demandante, prometiente vendedora, ciertamente haya estado enderezada a deshacer el memorado negocio jur\u00eddico, particularmente porque desde antes de la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa opt\u00f3, con apoyo en la cl\u00e1usula sexta de la promesa y en el art\u00edculo 1859 del C\u00f3digo Civil, por retractarse del aludido contrato, decisi\u00f3n que posteriormente comunic\u00f3 a la se\u00f1ora BARBARA CUELLAR DE CABRERA y en la que luego se respald\u00f3 para no perfeccionar la citada escritura de enajenaci\u00f3n, cuesti\u00f3n que se abordar\u00e1 m\u00e1s adelante, es ostensible que en cuanto hace a la prenombrada contratante -la prometiente compradora- o a sus sucesores, no existe en el expediente elemento alguno que permita inferir una actitud o intenci\u00f3n similar, es decir, indicativa de querer desvincularse de la referida convenci\u00f3n o de que su designio haya estado orientado a dimitir de ella. \u00a0<\/p>\n
Por el contrario, el proceso registra varios comportamientos que muestran el deseo de la parte demandada de mantener los efectos propios de la promesa, v.gr. el hecho consistente en que la prometiente compradora hubiese manifestado su inconformidad con el retracto que le comunic\u00f3 la prometiente vendedora -al margen del efecto jur\u00eddico que tal manifestaci\u00f3n pudiera comportar-; haber concurrido a la Notar\u00eda Primera de Neiva para suscribir la escritura p\u00fablica prometida, pese a no llevar consigo la totalidad de los documentos que eran necesarios para el efecto; o que sus herederos hubiesen, de un lado, promovido ejecuci\u00f3n para obtener coercitivamente el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de hacer derivada del contrato preparatorio y, de otro, formulado oposici\u00f3n a las pretensiones de la demanda que se analiza. \u00a0<\/p>\n
2.3.4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Lo expresado l\u00edneas atr\u00e1s se infiere de lo que sobre el particular revela la prueba documental adosada a la demanda, en concreto, de los elementos demostrativos relacionados con las copias autenticadas de las escrituras p\u00fablicas n\u00fameros 761 y 763 de 22 de marzo de 1986, otorgadas en la Notar\u00eda Primera del C\u00edrculo de Neiva, en las que, las prometientes compradora y vendedora, respectivamente, dejaron expuestas sus manifestaciones en relaci\u00f3n con el perfeccionamiento del contrato de compraventa prometido en el negocio jur\u00eddico objeto de este proceso. La aqu\u00ed demandante expuso su imposibilidad para otorgar la escritura que perfeccionara la venta prometida, porque, por un lado, la prometiente compradora no hab\u00eda allegado parte de la documentaci\u00f3n fiscal indispensable para realizar el mencionado tr\u00e1mite notarial, y, por otro, con apoyo en las diligencias anticipadas que adelant\u00f3 ante el Juzgado Primero Promiscuo Municipal de Campoalegre, con las que dio a conocer a la prometiente compradora su intenci\u00f3n de retractarse. \u00c9sta, por su parte, adem\u00e1s de que exterioriz\u00f3 su desacuerdo en torno a la se\u00f1alada determinaci\u00f3n de la prometiente vendedora, de todos modos se present\u00f3 a la Notar\u00eda con la intenci\u00f3n de suscribir la escritura p\u00fablica que perfeccionara el contrato prometido. \u00a0<\/p>\n
Tambi\u00e9n de la copia autenticada de la sentencia pronunciada el 8 de abril de 1996 por el Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva para resolver sobre la ejecuci\u00f3n que, por obligaci\u00f3n de hacer -suscribir documentos-, emprendi\u00f3 la parte prometiente compradora contra la prometiente vendedora, con resultados adversos, sin que el desistimiento de la apelaci\u00f3n que en su momento interpusieron los sucesores de la prometiente compradora respecto de la mencionada sentencia del tr\u00e1mite coactivo, permita entender que la intencionalidad que se desprende de sus restantes actuaciones se haya modificado sustancialmente, pues, con posterioridad, en el escrito con el cual los demandados en este proceso ordinario dieron respuesta a la demanda, reiteraron su oposici\u00f3n a la terminaci\u00f3n del contrato. \u00a0<\/p>\n
2.3.5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Siendo de tal estirpe la actitud que, frente a la promesa o, m\u00e1s exactamente, al cumplimiento de las obligaciones derivadas de ella, acompa\u00f1\u00f3 a la prometiente compradora y, luego de su muerte, a sus herederos, los aqu\u00ed demandados, es evidente la imposibilidad de acoger la s\u00faplica sometida a estudio con el alcance literal que en principio se le pudiera atribuir, en tanto que su prosperidad depender\u00eda, como en precedencia se destac\u00f3, de la demostraci\u00f3n de que todos los intervinientes en el respectivo contrato hubieran asumido una conducta inequ\u00edvocamente dirigida a apartarse del mencionado negocio jur\u00eddico preparatorio, con el marcado inter\u00e9s com\u00fan de anonadar su fuerza obligatoria, y en este litigio, independientemente de lo que sobre el punto exterioriz\u00f3 la prometiente vendedora, qued\u00f3 evidenciado que la otra contratante, escogi\u00f3 un sendero notoriamente opuesto a ese prop\u00f3sito. \u00a0<\/p>\n
2.3.6. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Sentado lo anterior, y teniendo presentes los prop\u00f3sitos de la funci\u00f3n p\u00fablica de administrar justicia, se impone a la Corte interpretar integralmente la demanda, en especial su pretensi\u00f3n primera subsidiaria y los hechos que la sustentan, con el prop\u00f3sito de extraer de ese acto de postulaci\u00f3n su verdadero alcance, con el que se logre, adem\u00e1s, zanjar el conflicto que enfrentan las partes y, por contera, hacer eficaces sus derechos, teniendo muy en cuenta la prevalencia del derecho sustancial, que como regla de principio en la actualidad consagra el art\u00edculo 228 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, sin socavar, claro est\u00e1, las reglas de la consonancia y sin quebrantar tampoco la objetividad de la controversia trazada por la actora. \u00a0<\/p>\n
En ese empe\u00f1o, importa recordar que es deber del juez, en este caso de la Corte, como sentenciador de instancia, interpretar la demanda, actividad en la que, sin desfigurar su contenido objetivo, debe preferir el sentido de ella que le permita arribar a una decisi\u00f3n que, conforme al sistema jur\u00eddico, constituya soluci\u00f3n a la problem\u00e1tica sometida a su conocimiento. \u00a0<\/p>\n
Con raz\u00f3n se ha aseverado que \u201cen aquellos casos en que exista cierta vaguedad en la demanda, el juez est\u00e1 en la obligaci\u00f3n de interpretarla \u2018…con el fin de no sacrificar un derecho y siempre que la interpretaci\u00f3n no var\u00ede ni modifique los cap\u00edtulos petitorios del libelo. En la interpretaci\u00f3n de una demanda, ha dicho la Corte, existe el poder necesario para ir tras lo racional y evitar lo absurdo…\u2019 (G.J. tomo XLIV, p\u00e1g.439), facultad que se torna en un deber en cuanto compele al fallador a emplear sus atribuciones legales para evitar las decisiones inhibitorias (art\u00edculo 39 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil)\u201d (Cas, Civ., sentencia de 6 de febrero de 2001, expediente No. 5656; se subraya); y que en desarrollo de esa actividad, importa \u201ctener en cuenta todo el conjunto del libelo y adem\u00e1s, si ello fuere menester para precisar su verdadero sentido, todas las actuaciones desarrolladas no s\u00f3lo en el curso de proceso sino tambi\u00e9n durante la g\u00e9nesis del litigio\u201d (Cas. Civ., sentencia de 19 de julio de 1985. G.J. CLXXX, p\u00e1g. 175). \u00a0<\/p>\n
2.3.7. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Tal y como ya se memor\u00f3, en la pretensi\u00f3n primera subsidiaria la demandante reclam\u00f3 literalmente \u201cdeclarar resuelto por mutuo disenso [el contrato], ante el incumplimiento de la parte demandada y la voluntad de no perseverar de la parte actora\u201d. En relaci\u00f3n con dicha petici\u00f3n es vigorosamente expresivo lo que se indic\u00f3 en el hecho segundo de la demanda que dio origen al proceso, en el que -en lo pertinente- el apoderado judicial de la se\u00f1ora AIDE\u00c9 DURAN DE BELTRAN expres\u00f3 que \u201cella hizo uso de la cl\u00e1usula penal, que [la] facultaba para retractarse como en efecto lo hizo, de lo cual hab\u00eda informado por escrito y con antelaci\u00f3n a su contratante y con base en ello hab\u00eda procedido a otorgar escritura de enajenaci\u00f3n a otra persona\u201d, para despu\u00e9s precisar en el numeral quinto de ese ac\u00e1pite, que \u201c[e]l mutuo disenso contractual es prerrogativa que le asiste a mi mandante para resolver el contrato en virtud de las arras pactadas y frente al incumplimiento declarado, adem\u00e1s que manifiesta su voluntad de no perseverar en el mismo. Tal el fundamento de la petici\u00f3n primera subsidiaria principal\u201d (fls. 41, 42 y 43, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
En virtud de lo anterior, cumple advertir, entonces, que el aniquilamiento de la promesa celebrada por las partes el 14 de diciembre de 1985, que la actora solicit\u00f3 en la mencionada pretensi\u00f3n, no est\u00e1 fundado, en rigor, en el \u201cmutuo disenso\u201d de las contratantes, sino que ella lo situ\u00f3, en estrictez, a partir de lo que se estipul\u00f3 en su cl\u00e1usula sexta del contrato de promesa, conforme a la cual, \u201clas partes acuerdan como arras del contrato la suma de CIEN MIL PESOS $100.000\u201d, convenio que, entonces, la \u201cfacultaba para retractarse\u201d, lo que en efecto tal prometiente vendedora hizo e inform\u00f3 \u201cpor escrito y con antelaci\u00f3n a su contratante\u201d, materializando as\u00ed su prop\u00f3sito de \u201cno perseverar\u201d en el referido acuerdo de voluntades, actitud que explica que en la demanda hubiese solicitado su resoluci\u00f3n \u201cen virtud de las arras pactadas\u201d, en relaci\u00f3n con las cuales, al aludir a las prestaciones mutuas, expresamente, pidi\u00f3 que su \u201cvalor\u201d fuera \u201cdeducido de la parte del precio\u201d que como prometiente vendedora deb\u00eda devolver a la prometiente compradora (Cfme. fls. 6 y 41 al 47, cdno. 1). \u00a0<\/p>\n
2.3.8. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El cabal entendimiento de las precedentes afirmaciones extractadas obviamente del texto de la demanda, en torno de las cuales los demandados expresaron que la retractaci\u00f3n de la prometiente vendedora habr\u00eda sido extempor\u00e1nea por haberse producido con posterioridad a la entrega del bien, aspecto que posteriormente se analizar\u00e1, y corroboradas -las mencionadas aseveraciones- con los documentos existentes en el proceso, cuyo alcance demostrativo no fue controvertido por los demandados, quienes, por el contrario, pidieron igualmente tenerlos como prueba (fls. 71 y 72, cdno. 1), con abstracci\u00f3n, se repite, de la estricta literalidad que acerca de las figuras jur\u00eddicas signadas como s\u00faplicas formul\u00f3 la demandante, particularmente, la primera subsidiaria, impone se\u00f1alar que el constante y firme querer de la actora relacionado con deshacer, a ultranza, la promesa celebrada el 14 de diciembre de 1985, en estricto sentido, tuvo origen y lo edific\u00f3 en la figura jur\u00eddica del retracto, derivado del pacto de arras que all\u00ed incorporaron las contratantes. \u00a0<\/p>\n
2.3.9. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Sobre el mencionado instituto de las arras, propio es observar lo siguiente: \u00a0<\/p>\n
a. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como lo tiene se\u00f1alado la jurisprudencia nacional, por arras \u201cse entiende,\u2026 de acuerdo con la significaci\u00f3n etimol\u00f3gica del vocablo, las cosas que una parte da a la otra en prenda de la celebraci\u00f3n o ejecuci\u00f3n del contrato y que constituyen una estipulaci\u00f3n de car\u00e1cter real y de naturaleza accesoria, vinculada como tal a la validez del contrato principal a que accede\u201d (Cas. Civ., sentencia de 30 de julio de 1941, LII, 25). \u00a0<\/p>\n
El pacto de arras, instituci\u00f3n con innegable raigambre romana pero cuya regulaci\u00f3n particular en el c\u00f3digo civil colombiano tiene claro origen en el derecho castellano1, corresponde a un elemento accidental del acto o contrato, toda vez que no se sobreentiende sino que requiere del consentimiento expreso de las partes, lo que resulta l\u00f3gico si se tiene en cuenta que a trav\u00e9s de tal estipulaci\u00f3n, en su modalidad general -arras de retracto-, se introduce una importante excepci\u00f3n al principio de obligatoriedad de los actos jur\u00eddicos (art. 1602 del C.C.), al permitirse que por la sola voluntad de uno de los contratantes se frustre un negocio jur\u00eddico previamente convenido o se le prive de efectos, con car\u00e1cter vinculante para todos los que participaron en \u00e9l. \u00a0<\/p>\n
Por la raz\u00f3n que se deja se\u00f1alada -el car\u00e1cter accidental y expreso de las arras-, la jurisprudencia tambi\u00e9n ha indicado que no todo lo que las partes se entregan, unas a otras, sea en el per\u00edodo precontractual o en el de ejecuci\u00f3n, puede tomarse como arras. Tal atributo lo tendr\u00e1 \u00fanicamente aquello que las partes hayan convenido en darle el car\u00e1cter de se\u00f1al o garant\u00eda de la celebraci\u00f3n o del cumplimiento del respectivo acto. \u00a0<\/p>\n
b. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Aunque en el derecho comparado y en los desarrollos doctrinales se identifican diversas modalidades de arras, es claro que la legislaci\u00f3n civil colombiana solamente consagr\u00f3 dos clases principales: aquellas que se entregan como s\u00edmbolo, se\u00f1al o manifestaci\u00f3n de querer o de perseverar en el contrato, excluyendo de suyo cualquier posibilidad l\u00edcita de arrepentimiento, las cuales pueden entregarse como parte del precio de la correspondiente operaci\u00f3n o como \u201cse\u00f1al de quedar convenidos\u201d los contratantes, arras que tradicionalmente se han denominado en nuestro entorno como arras confirmatorias; y las que se entregan como garant\u00eda de la celebraci\u00f3n o de la ejecuci\u00f3n del contrato, pero que simult\u00e1neamente confieren a los contratantes la facultad de retractarse, arrepentirse o desvincularse del acto o negocio, asumiendo las consecuencias desfavorables establecidas en la ley para el efecto, consistentes en perderlas el que las ha entregado o restituirlas dobladas el que las haya recibido, modalidad \u00e9sta que, en raz\u00f3n del particular efecto antes descrito, recibe la denominaci\u00f3n de arras penitenciales, arras de retractaci\u00f3n o de retracto o, tambi\u00e9n, la de arras simples. \u00a0<\/p>\n
En todo caso, es claro que las arras de retractaci\u00f3n o arras penitenciales constituyen la regla general en esta materia, de tal forma que si se pacta la entrega de arras, pero no se menciona la intenci\u00f3n de que las mismas constituyan la se\u00f1al de confirmaci\u00f3n de la voluntad contractual, se debe considerar -presunci\u00f3n de derecho- que las partes conservan la facultad de retractarse, en los t\u00e9rminos establecidos en los art\u00edculos 1859 y 1860 del C\u00f3digo Civil.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
c. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0No obstante, dada la naturaleza excepcional que ostentan las arras de retracto, por el car\u00e1cter general que tiene el efecto normativo y vinculante de las convenciones (art. 1602 del C.C.), el legislador tiene establecido que la posibilidad de arrepentimiento caduca en el plazo determinado por las partes o en el breve lapso establecido en el art\u00edculo 1860 de la ley civil (dos meses contados a partir de la fecha del acto o negocio), facultad que tambi\u00e9n se extingue, independientemente del plazo transcurrido, si antes de su vencimiento se otorga la escritura p\u00fablica de venta o comienza a efectuarse la entrega (ibidem). \u00a0<\/p>\n
Al respecto, la jurisprudencia de la Corte, luego de reiterar que las arras de retractaci\u00f3n son la regla general, y de indicar que su principal efecto consiste en que por virtud de ellas las partes tienen \u201cel derecho de desligarse del v\u00ednculo contractual, mediante la p\u00e9rdida de una suma igual al valor de las arras, esto es, el que las dio perder\u00e1 el derecho de reclamarlas y el que las recibi\u00f3 deber\u00e1 devolver el doble del valor de ellas\u201d, ha se\u00f1alado que \u201ccon todo, la prerrogativa de retractaci\u00f3n no puede ser indefinida, pues la ley, para precaver la incertidumbre del v\u00ednculo jur\u00eddico, se\u00f1ala un plazo dentro del cual se debe ejercitar y, adem\u00e1s, fija otras condiciones para su procedencia\u201d, consistentes, b\u00e1sicamente, precisa la Corte, en que no se haya materializado la forma solemne establecida para el perfeccionamiento del contrato, en el caso de que se hayan pactado arras simples en garant\u00eda de su celebraci\u00f3n, o se haya dado comienzo a la ejecuci\u00f3n de las prestaciones derivadas del contrato, en aquellos eventos en que las arras se hayan convenido para asegurar el cumplimiento del respectivo negocio jur\u00eddico.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
d. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Con apoyo en lo anterior, la Sala concluy\u00f3 el an\u00e1lisis que realiz\u00f3 en relaci\u00f3n con las arras simples o de retracto, de la siguiente manera: \u201cLo hasta aqu\u00ed expresado en torno a las arras de retractaci\u00f3n, permite observar que ellas presentan las caracter\u00edsticas siguientes: a) Cada una de las partes tiene el derecho de arrepentirse del contrato, mediante el pago de una pena; b) El derecho de retractaci\u00f3n, para que sea eficaz, debe ejercerse dentro del t\u00e9rmino convencional, o en su defecto dentro de los dos meses siguientes a la celebraci\u00f3n del contrato y, en todo caso, antes de darse comienzo a \u00e9ste o de otorgarse la escritura p\u00fablica; c) Quien ejerza la facultad de retractaci\u00f3n, con motivo de este arrepentimiento pierde las arras si las dio, o le corresponde restituirlas dobladas si las recibi\u00f3; d) Si dentro del t\u00e9rmino convencional o legal, o antes de iniciada la ejecuci\u00f3n del contrato o de otorgada la escritura p\u00fablica, ninguna de las partes se retracta, este derecho se extingue para los contratantes y trae como consecuencia obvia la de que las arras deben ser restituidas a quien las dio o tomarse como parte del precio si fue el comprador quien las entreg\u00f3; e) Extinguido el derecho de retractaci\u00f3n, las partes deben cumplir el contrato en las condiciones pactadas. Por tanto, el incumplimiento subsiguiente no impide al contratante que s\u00ed ha cumplido promover las acciones pertinentes\u201d (Cas. Civ., sentencia de 11 de diciembre de 1978, CLVIII, p\u00e1g. 311). \u00a0<\/p>\n
e. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En relaci\u00f3n con el pacto de arras simples y, en particular, teniendo en cuenta la posibilidad del retracto, la Corte ha considerado que a trav\u00e9s de esta estipulaci\u00f3n las partes convienen la celebraci\u00f3n de un contrato sujeto a condici\u00f3n resolutoria. As\u00ed, ha sostenido esta Corporaci\u00f3n que \u201c[e]n la promesa de venta la estipulaci\u00f3n de arras penitenciales constituye una condici\u00f3n resolutoria. La promesa se resuelve si una de las partes desiste dentro del plazo convencional o legal. En tal caso la otra parte no puede exigir del que se retracta, el cumplimiento de la promesa: s\u00f3lo puede retener las arras o pedirlas dobladas, seg\u00fan el caso. Expirado el plazo dentro del cual pod\u00eda ejercitarse la facultad de desistir, la condici\u00f3n resolutoria se considera fallida (C.C., art\u00edculo 1539) y el contrato debe ejecutarse\u201d (Cas. Civ., sentencia del 6 de junio de 1955, LXXX, p\u00e1g. 407). \u00a0<\/p>\n
Dentro de dicho contexto, ha de precisarse, entonces, que el ejercicio del derecho de retracto derivado del pacto de arras simples implica el acaecimiento de la condici\u00f3n resolutoria expresa de la que pende la subsistencia del respectivo contrato, condici\u00f3n que es potestativa, en la medida en que depende de la voluntad del contratante que desee hacer uso de tal prerrogativa, sin que dicha caracter\u00edstica, como es bien sabido, pueda generar su invalidaci\u00f3n, toda vez que lo que proscribe el ordenamiento jur\u00eddico son las condiciones suspensivas que dependan exclusivamente de la voluntad de la persona que se obliga, supuesto que, claramente, no se presenta en el evento que se analiza. \u00a0<\/p>\n
Adicionalmente, ha de tenerse presente que la forma de terminaci\u00f3n contractual a la que se ha hecho referencia \u2013resoluci\u00f3n- opera, en este evento en particular, \u201csin necesidad de acudir al \u00d3rgano Jurisdiccional del Estado, pues que en tal supuesto el convenio queda deshecho extraprocesalmente y como obvia consecuencia del ejercicio de la facultad leg\u00edtima de retracto por parte de uno de los contratantes\u201d (Cas. Civ. 10 de mayo de 1977, G.J., CLV, primera parte, p\u00e1g. 113).\u00a0 \u00a0<\/p>\n
f. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Pese a que en alguna \u00e9poca la Corte consider\u00f3 que el pacto de arras simples s\u00f3lo era admisible en la compraventa y en el arrendamiento, habida cuenta de la expresa referencia que en las normas correspondientes se hac\u00eda a la viabilidad de aplicar dicha figura en tales tipos negociales (arts. 1859, 1860, 1861, 1932 y 1979 del C.C.), y que, por ende, promesa de contrato y arras eran \u201cnegocios incompatibles por regla general\u201d (Cas. Civ., sentencia de 6 de octubre de 1953, LXXVI, p\u00e1g. 521), lo cierto es que tal postura se rectific\u00f3 en breve (Cas. Civ., sentencia de 6 de junio de 1955, G.J. LXXX, p\u00e1g. 414) y posteriormente la Corporaci\u00f3n ha venido reiterando la viabilidad del pacto de arras no s\u00f3lo en la promesa de contrato (ver sentencias de casaci\u00f3n de 21 de febrero de 1967, CXIX, p\u00e1g. 17, y de 11 de diciembre de 1978, CLVIII, p\u00e1g. 311, entre otras), sino tambi\u00e9n en otros tipos contractuales de naturaleza sinalagm\u00e1tica, teniendo en cuenta, adem\u00e1s, la previsi\u00f3n que, con car\u00e1cter general, establece el C\u00f3digo de Comercio de 1971, el cual en su art\u00edculo 866 dispone que \u201c[c]uando los contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebraci\u00f3n o de su ejecuci\u00f3n, se entender\u00e1 que cada uno de los contratantes podr\u00e1 retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o restituy\u00e9ndolas dobladas el que las haya recibido. Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestaci\u00f3n objeto del mismo, no ser\u00e1 posible la retractaci\u00f3n y las arras deber\u00e1n imputarse a la prestaci\u00f3n debida o restituirse, si fuere el caso\u201d. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
Y es que en verdad el terreno propicio para el pacto de arras simples que garanticen la celebraci\u00f3n del contrato, es un negocio jur\u00eddico de car\u00e1cter preparatorio, como lo es la promesa de contrato2, mientras que la estipulaci\u00f3n de arras de retracto con el prop\u00f3sito de asegurar la ejecuci\u00f3n de la convenci\u00f3n, debe realizarse, por regla general, en el contrato definitivo.\u00a0 As\u00ed lo precis\u00f3 la Corte en fecha reciente, al indicar que \u201c[v]ista la compatibilidad existente entre el pacto de arras y la promesa de contratar, f\u00e1cil es colegir cu\u00e1l es la funci\u00f3n que de ordinario est\u00e1n llamadas a cumplir: la de garantizar la obligaci\u00f3n que es propia de la promesa, vale decir, la de celebrar el contrato prometido. En este marco de ideas, no es cierto, como erradamente lo piensa el impugnador, que el cumplimiento anticipado de las obligaciones propias del contrato prometido posea virtud para extinguir la funci\u00f3n de las arras pactadas al tiempo de la promesa, desde que, como es inconcuso, aun est\u00e1 en vilo la celebraci\u00f3n, nada menos, que del contrato objeto de promisi\u00f3n; esto es, desde que est\u00e1 pendiendo aquello que principalmente, por no decir \u00fanicamente, tiende a garantizar en tal evento el compromiso de las arras, si es que, de otra parte, como aqu\u00ed lo se\u00f1ala el propio recurrente, se las tiene como de retractaci\u00f3n, o com\u00fanmente llamadas penitenciales\u201d (Cas. Civ., sentencia de 7 de septiembre de 1999, exp. No. 5217). \u00a0<\/p>\n
Si las partes del contrato de promesa no hacen uso oportuno del beneficio del retracto, o si precluye la oportunidad para ello por efecto de la celebraci\u00f3n del contrato prometido, en principio, lo dado a t\u00edtulo de arras debe ser restituido a quien lo entreg\u00f3, como quiera que la finalidad de dicha prestaci\u00f3n -el retracto- ya no se va a concretar. Sin embargo, en tal supuesto, si el que entreg\u00f3 las arras fue el prometiente comprador, y ellas se materializaron mediante la transferencia de una suma de dinero, resulta viable entender que el valor de las arras puede imputarse a la suma convenida como precio del bien objeto de la venta en caso de hallarse pendiente y ser exigible, en aplicaci\u00f3n de las reglas de la compensaci\u00f3n de obligaciones. \u00a0<\/p>\n
2.3.10. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ubicada la situaci\u00f3n en el escenario que, en punto a la figura jur\u00eddica de las arras, imponen las reflexiones precedentes, aprecia la Corte que en la promesa de compraventa sobre la que versa este conflicto, las partes convinieron una cl\u00e1usula en ese preciso sentido, con alcance que permite situar la estipulaci\u00f3n dentro de la modalidad de las llamadas arras simples o de retractaci\u00f3n. Igualmente, que la demandante, en tiempo, le comunic\u00f3 a la prometiente compradora su decisi\u00f3n de \u201cretractarse\u201d de dicho acuerdo, con las previsiones y con las consecuencias establecidas en los art\u00edculos 1859 y 1860 del C\u00f3digo Civil, con los ajustes que la naturaleza del contrato -promesa- implica. \u00a0<\/p>\n
Desde luego que la conclusi\u00f3n anterior proviene de que al expediente, en adici\u00f3n a que se aport\u00f3 el escrito en el que se formaliz\u00f3 el contrato con esa especial estipulaci\u00f3n, tambi\u00e9n ados\u00f3 la actora con la demanda copia simple y, luego, en cumplimiento a la exhibici\u00f3n que la Corte le orden\u00f3 hacer con fundamento en los art\u00edculos 179 y 180 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, present\u00f3 los soportes documentales id\u00f3neos -copia autorizada y autenticada por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Neiva- con los que se acredita que ella, tempestivamente, materializ\u00f3 su determinaci\u00f3n de retractarse, esto es, de no perseverar en el contrato de promesa de compraventa en su momento celebrado. \u00a0<\/p>\n
En efecto, de dichos elementos de persuasi\u00f3n se desprende claramente que el 28 de diciembre de 1985, la se\u00f1ora AIDE\u00c9 DUR\u00c1N DE BELTR\u00c1N radic\u00f3 en el Juzgado Promiscuo Municipal de Campoalegre -reparto-, un escrito mediante el cual solicit\u00f3 que se le notificara a la contratante B\u00c1RBARA CUELLAR DE CABRERA su determinaci\u00f3n de \u201chacer uso del derecho de RETRACTARME del contrato de promesa de compraventa que celebramos en documento fechado en Campoalegre el 14 de diciembre de 1985\u201d, respecto del \u201cinmueble ubicado en la esquina sur \u2013 este de la calle 20 con la carrera 9\u00aa (\u2026) en raz\u00f3n de haberse pactado ARRAS y por cuanto el art. 1859 del C. Civil, me cnfiere (sic) ese derecho de retractaci\u00f3n que ha de ejercerse, a falta de pacto entre las partes, dentro de los dos meses siguientes al contrato\u201d, libelo en el que solicit\u00f3, adem\u00e1s, que se la requiriera para la restituci\u00f3n del citado bien, y que se le comunicara que \u201cestoy lista a devolverle la suma de $500.000.oo que recib\u00ed como parte del precio, y a pagarle las arras de ley\u201d (fl. 296). El Juzgado Primero Promiscuo Municipal de esa poblaci\u00f3n, autoridad a la que por reparto se le asign\u00f3 dicha petici\u00f3n, tras ordenar la correspondiente citaci\u00f3n a trav\u00e9s de prove\u00eddo calendado el 31 de diciembre de 1985, en diligencia realizada el 8 de enero de 1986 le notific\u00f3 a la se\u00f1ora CUELLAR DE CABRERA \u201cel contenido del auto anterior y previa lectura de la petici\u00f3n\u201d formulada y del contrato anexo en fotocopia autenticada, efectu\u00f3 los requerimientos de rigor (fls. 297 y 298).\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Por virtud de lo anterior se acredit\u00f3 entonces, por una parte, que las se\u00f1aladas contratantes incluyeron expresamente en el documento una estipulaci\u00f3n de arras simples, y, por la otra, que la prometiente vendedora antes de que expirara el lapso de dos meses previsto en el art\u00edculo 1860 de C\u00f3digo Civil, esto es, el 8 de enero de 1986, en cuanto que tales interesadas \u201cno fijaron plazo dentro del cual pod\u00edan retractarse\u201d, dio a conocer a la prometiente compradora su decisi\u00f3n de no persistir en el contrato, tem\u00e1tica esta \u00faltima sobre la que, en estrictez, ninguna controversia ofrecen las posturas que en el proceso exteriorizaron los demandados, al punto que, se repite, espont\u00e1neamente, aceptaron lo que en los anteriores t\u00e9rminos, sobre el retracto, asegur\u00f3 la demandante. \u00a0<\/p>\n
M\u00edrese que la actora en el libelo con el que promovi\u00f3 el proceso, seg\u00fan arriba se indic\u00f3, sostuvo que \u201chizo uso de la cl\u00e1usula penal que la facultaba para retractarse como en efecto lo hizo\u201d, habiendo \u201cinformado [de ello] \u2026 por escrito y con antelaci\u00f3n a su cocontratante\u201d, aseveraci\u00f3n que aunque los sucesores de la prometiente compradora replicaron con la f\u00f3rmula \u201cno es cierto\u201d, importa ver que tal negativa la limitaron a que \u201ccuando [la vendedora] se retract\u00f3 ya hab\u00eda perdido el derecho para hacerlo\u201d (fl. 70, cdno. 1), dejando as\u00ed en claro que el blanco de tal desaprobaci\u00f3n era lo relacionado con el vigor de la figura, esto es, la divergencia s\u00f3lo apunt\u00f3 a la tem\u00e1tica relativa a la tempestividad del retracto -cuesti\u00f3n sobre la cual l\u00edneas adelante se har\u00e1n las reflexiones necesarias- y no, se repite, en cuanto a la existencia del pacto de arras, ni en relaci\u00f3n con el empleo que la actora hizo de la facultad que de all\u00ed se derivaba para ella. \u00a0<\/p>\n
De lo expuesto surge claro, igualmente, que en el proceso, con los referidos medios de convicci\u00f3n, est\u00e1 acreditado que la promesa base de la acci\u00f3n, suscrita el 14 de diciembre de 1985, se extingui\u00f3 por virtud del acaecimiento de una condici\u00f3n resolutoria \u2013el retracto ejercido por la prometiente vendedora-, como aqu\u00ed habr\u00e1 de reconocerse, en raz\u00f3n de lo cual, como adelante se precisar\u00e1, deber\u00e1n realizarse las restituciones mutuas correspondientes, para lo cual se observar\u00e1n las reglas legales y jurisprudenciales que gobiernan tal materia. \u00a0<\/p>\n
De igual forma, de las mencionadas probanzas se desprende que para la fecha convenida por las contratantes para suscribir la escritura p\u00fablica que habr\u00eda de perfeccionar el negocio jur\u00eddico prometido -22 de marzo de 1986-, el contrato de promesa, y, por ende, las obligaciones que de \u00e9l surgieron, en rigor, ya no se encontraban subsistentes, se repite, por raz\u00f3n de los efectos de la condici\u00f3n resolutoria que se desprend\u00eda del oportuno ejercicio del retracto efectuado por la prometiente vendedora. Asimismo, de all\u00ed se evidencia que el incumplimiento que se ha endilgado a la prometiente compradora, en raz\u00f3n de no haber concurrido a la notar\u00eda, en la fecha antes indicada, con la totalidad de los comprobantes fiscales necesarios para otorgar la escritura p\u00fablica prometida, en realidad, carece de trascendencia, pues mal podr\u00eda darse efectos a la desatenci\u00f3n de compromisos para esa \u00e9poca claramente inexistentes.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
2.3.11. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En punto a la cuesti\u00f3n que ata\u00f1e con la manifestaci\u00f3n que realiz\u00f3 la parte demandada al dar respuesta al hecho segundo de la demanda, circunscrita, como se anticip\u00f3, a que \u201ccuando la demandante se retract\u00f3 ya hab\u00eda perdido el derecho para hacerlo, por haber hecho entrega del bien\u201d a la prometiente compradora (fl. 70, cdno. 1), estima la Corte que dicha objeci\u00f3n no tiene la virtualidad de modificar las conclusiones anteriormente rese\u00f1adas, como pasa a precisarse seguidamente. \u00a0<\/p>\n
En primer t\u00e9rmino, ha de reiterarse que la actora hizo uso en tiempo de la facultad de retractarse, habida cuenta que si el contrato en el que se pactaron las arras se celebr\u00f3 el 14 de diciembre de 1985, sin convenir lapso alguno para que las partes emplearan la figura, y la prometiente vendedora enter\u00f3 a la prometiente compradora de aquella determinaci\u00f3n el 8 de enero de 1986, se comprueba, en acatamiento a lo reglado en el citado art\u00edculo 1860 del C\u00f3digo Civil, que tal acto ciertamente lo ejecut\u00f3 de manera oportuna la parte interesada, pues la mencionada disposici\u00f3n civil establece un plazo de dos (2) meses para el tempestivo ejercicio de la referida facultad negocial. \u00a0<\/p>\n
Como ya se ha se\u00f1alado, el pacto de arras simples o de retracto puede tener dos espec\u00edficas finalidades: asegurar la celebraci\u00f3n de un contrato en \u00e9poca posterior o garantizar el cumplimiento de las obligaciones de un negocio jur\u00eddico que ya se ha perfeccionado. Se ha dicho, igualmente, que el terreno natural para el pacto de la primera clase de arras \u2013en garant\u00eda de la celebraci\u00f3n del contrato- es el de un negocio jur\u00eddico preliminar o de car\u00e1cter preparatorio, como lo es el contrato de promesa, as\u00ed como el de las arras de la segunda especie \u2013en garant\u00eda de la ejecuci\u00f3n del contrato-, es el de los actos jur\u00eddicos que se podr\u00edan denominar definitivos. \u00a0<\/p>\n
En ese contexto, la previsi\u00f3n del art\u00edculo 1860 del C\u00f3digo Civil sobre la caducidad del retracto, dejando de lado el evento del plazo de car\u00e1cter preclusivo, en la que se indica que la mencionada facultad ya no se puede ejercer si se ha otorgado \u201cescritura p\u00fablica de venta\u201d o ha \u201cprincipiad[o] la entrega\u201d, no puede ser aplicada considerando estas dos circunstancias indistintamente, esto es, sin precisar la clase de arras simples espec\u00edficamente convenidas por las partes, pues es claro que el primer evento hace referencia a las arras simples pactadas para garantizar la celebraci\u00f3n del contrato y el segundo para las arras simples estipuladas con el prop\u00f3sito de asegurar la ejecuci\u00f3n del respectivo negocio jur\u00eddico.\u00a0 Se reitera al respecto lo se\u00f1alado por esta Corporaci\u00f3n en la sentencia arriba citada, de fecha 7 de septiembre de 1999 (exp. No. 5217), en cuanto que la ejecuci\u00f3n anticipada de obligaciones propias del contrato prometido no tiene la virtualidad de \u201cextinguir la funci\u00f3n de las arras pactadas al tiempo de la promesa\u201d, desde que est\u00e9 pendiente \u201caquello que principalmente, por no decir \u00fanicamente, tiende a garantizar\u201d este tipo de estipulaciones, que es, como bien se sabe, la celebraci\u00f3n del contrato prometido. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, si en el contrato de promesa de compraventa objeto de este proceso las partes acordaron incorporar las se\u00f1aladas arras y al propio tiempo previeron que desde esa misma fecha AIDE\u00c9 DUR\u00c1N DE BELTR\u00c1N le entregaba a BARBARA CUELLAR DE CABRERA el inmueble materia del contrato prometido, ello no significa que materializado esto \u00faltimo perdiera virtualidad el principal efecto que de aqu\u00e9lla modalidad de arras es dable derivar, merced a que, se repite, atendiendo a las normas sustanciales que gobiernan el tipo de arras particularmente convenido, tal consecuencia s\u00f3lo se hubiera producido, bien porque en el plazo acordado, en su caso, o dentro de los dos meses siguientes, las interesadas no hubieran manifestado su intenci\u00f3n de retractarse, o bien porque antes de consumarse el respectivo t\u00e9rmino las contratantes hubieran decidido celebrar el contrato prometido, a trav\u00e9s de la suscripci\u00f3n de la respectiva escritura p\u00fablica. \u00a0<\/p>\n
Una interpretaci\u00f3n como la que sugieren los demandados, llevar\u00eda a concluir que la estipulaci\u00f3n de arras objeto de an\u00e1lisis no habr\u00eda tenido ning\u00fan efecto desde el propio momento de su pacto, toda vez que en la misma fecha en la que ella se convino, la viabilidad de sus efectos -habilitar el retracto- habr\u00eda deca\u00eddo en virtud de la entrega efectuada en esa data, propuesta interpretativa que, sin duda, socava lo establecido por el art\u00edculo 1620 del C\u00f3digo Civil, en punto a que \u201c[e]l sentido en el que una cl\u00e1usula puede producir alg\u00fan efecto, deber\u00e1 preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno\u201d. Sobre el alcance del citado precepto la Corte ha precisado que \u201csi la interpretaci\u00f3n de una cl\u00e1usula puede aparejar dos sentidos diversos, uno de los cuales le restar\u00eda -o cercenar\u00eda- efectos, o desnaturalizar\u00eda el negocio jur\u00eddico, dicha interpretaci\u00f3n debe desestimarse, por no consultar los c\u00e1nones que, de antiguo, estereotipan esta disciplina\u201d (Cas. Civ., sentencia de 28 de febrero de 2005). \u00a0<\/p>\n
2.3.12. Como consecuencia de lo se\u00f1alado en precedencia, se declarar\u00e1 que el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las se\u00f1oras AIDE\u00c9 DUR\u00c1N DE BELTR\u00c1N y B\u00c1RBARA CU\u00c9LLAR DE CABRERA se encuentra resuelto por el retracto manifestado y oportunamente comunicado por la prometiente vendedora a la prometiente compradora, con las secuelas que a dicha figura corresponden, como se pasa a elucidar a continuaci\u00f3n, dejando claro que para alcanzar la se\u00f1alada conclusi\u00f3n no es necesario examinar las excepciones presentadas por los sucesores demandados, en cuanto que las mismas -\u201cexceptio nom adimpleti contractus\u201d y \u201cexceptio doli\u201d (fl. 72 y 73, cdno. 1)- ten\u00edan como prop\u00f3sito enervar las pretensiones de resoluci\u00f3n por incumplimiento de la parte demandada y mutuo disenso \u2013en su interpretaci\u00f3n simplemente literal- que, como se indic\u00f3, no pueden prosperar, de modo que los soportes f\u00e1cticos de aqu\u00e9llas en manera alguna se relacionan con la instituci\u00f3n jur\u00eddica en la que realmente se fundamenta el aniquilamiento del memorado acuerdo de voluntades. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En punto de las prestaciones que, como consecuencia de haberse resuelto por retracto el contrato de promesa celebrado por las partes, surgen para sus celebrantes, opera, sin duda, aqu\u00e9l principio consagrado en el art\u00edculo 1544 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual \u201c[c]umplida la condici\u00f3n resolutoria, deber\u00e1 restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condici\u00f3n \u2026\u201d, cuyo desarrollo se deber\u00e1 establecer de acuerdo con las particularidades que el caso espec\u00edfico ofrezca, como quiera que \u201c[l]a circunstancia de que el estado de cosas tengan que retrotraerse a como se hallaban instantes antes de aquel en que se produjo la conjunci\u00f3n de voluntades resuelta, se apoya en la necesidad de evitar que se produzcan injustos incrementos patrimoniales, impidiendo de tal manera que, en el evento de que hubiera mediado actividad parcial de cumplimiento por una o ambas partes, el contratante beneficiado con ella pueda retener la prestaci\u00f3n as\u00ed recibida e imponiendo que las prestaciones ya realizadas deban ser restituidas del modo y con el alcance que se muestren apropiados para impedir los enriquecimientos a que se ha hecho menci\u00f3n, pues es as\u00ed como se reponen las cosas al statu quo ante, por cuya virtud \u2018se producen en general los efectos que corresponden propiamente al cumplimiento de toda condici\u00f3n resolutoria, restituy\u00e9ndose las partes mutuamente todo lo que han recibido o percibido por motivo del contrato, en las condiciones y con el alcance especialmente determinados en el art\u00edculo 1932 del C. C.\u2019 (G. J. t. LI, pag.570)\u201d (Cas. Civ., sentencia de 28 de junio de 2005, expediente No. 03169-01). \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0As\u00ed pues, se impone analizar las prestaciones que, en tal virtud, corresponden a cada una de las partes de este proceso, en virtud de la resoluci\u00f3n del contrato de promesa de compraventa que en su momento las vincul\u00f3. \u00a0<\/p>\n
4.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ser\u00e1n de cargo de la demandante, como prometiente vendedora,\u00a0 las obligaciones que a continuaci\u00f3n se relacionan: \u00a0<\/p>\n
4.1.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Devolver a los demandados la parte del precio que recibi\u00f3 de manos de la prometiente compradora, en cuant\u00eda de $400.000.oo, en cuanto que si bien \u00e9sta recaud\u00f3 como parte del precio la suma de $500.000.oo, lo cierto es que, como ya se ha se\u00f1alado, las contratantes convinieron una cl\u00e1usula en materia de arras por el monto de $100.000.oo. \u00a0<\/p>\n
Ahora bien, como el motivo determinante de la resoluci\u00f3n contractual que oper\u00f3 fue el retracto que ejercit\u00f3 la citada demandante, en el que ninguna incidencia tuvieron las acciones u omisiones de la prometiente compradora o de sus sucesores, los aqu\u00ed demandados, propio resulta que el valor correspondiente a la parte del precio recibida por la prometiente vendedora deba ser restituida con la correcci\u00f3n monetaria causada y que se cause desde la fecha en que la se\u00f1ora AIDE\u00c9 DURAN DE BELTRAN la recibi\u00f3, esto es, el 14 de diciembre de 1985, y hasta cuando realice la efectiva y completa restituci\u00f3n de la misma. \u00a0<\/p>\n
Sobre este particular, en el fallo que se acaba de referir se se\u00f1al\u00f3 que as\u00ed como \u201calrededor de las mentadas restituciones la doctrina jurisprudencial de la Corporaci\u00f3n ha proclamado la idea de evitar el aludido enriquecimiento, tambi\u00e9n ha propendido, en aplicaci\u00f3n de principios como el de la justicia y la igualdad que dimanan de la interpretaci\u00f3n de los principios generales de derecho, porque ellas se satisfagan mediante la aplicaci\u00f3n de la correspondiente actualizaci\u00f3n monetaria conforme a las circunstancias pr\u00e1cticas que ofrezca cada caso en particular y en la medida en que las mismas lo permitan; ello equivale a decir que en presencia de una de dichas eventualidades la prestaci\u00f3n restitutoria no se efect\u00fae en la cifra nominal sino debidamente actualizada, como mecanismo id\u00f3neo que permite preservar la equidad aun en este tipo de obligaciones, contrarrestando de esta manera las inevitables consecuencias del envilecimiento del dinero, como as\u00ed, ciertamente, se consider\u00f3 en sentencia de 9 de septiembre de 1999, al se\u00f1alar c\u00f3mo \u2018ante la ausencia de norma expresa que proh\u00edje la correcci\u00f3n monetaria en nuestra legislaci\u00f3n y dado que la inestabilidad econ\u00f3mica del pa\u00eds y el creciente deterioro del poder adquisitivo del dinero son circunstancias reales y tangibles que no pueden pasar desapercibidas al juez a la hora de aplicar los preceptos legales que adoptan como regla general en la materia, el principio nominalista, el cual, de ser aplicado ciegamente conducir\u00eda a graves e irreparables iniquidades, ha concluido la Corte, que ineludibles criterios de justicia y equidad imponen condenar al deudor a pagar en ciertos casos, la deuda con correcci\u00f3n monetaria\u2019 (G.J., t. CCLXI, Volumen I, p\u00e1g. 280)\u201d. \u00a0<\/p>\n
En lo que hace a este concepto, estima la Corte que, en el caso concreto, como desde la celebraci\u00f3n del contrato de promesa hasta la fecha de este fallo ha transcurrido un considerable per\u00edodo de tiempo, que en tal interregno la moneda nacional ha sufrido un evidente proceso de depreciaci\u00f3n, y que del mencionado contrato se retir\u00f3 con \u00e9xito justamente la propia demandante, en acatamiento de principios superiores, en particular el criterio de la equidad (art. 230 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica), el duplo de la suma transferida a t\u00edtulo de arras simples -$100.000- deber\u00e1 ser entregado por la demandante a los demandados con la correspondiente actualizaci\u00f3n monetaria, al margen de que las partes no hubieren convenido expresamente un mecanismo de reajuste o revaluaci\u00f3n monetaria, pues es evidente que, en circunstancias normales, la restituci\u00f3n de las arras debe realizarse, por lo general, en un corto per\u00edodo de tiempo \u2013dos meses- ,por lo que no es razonable exigir a las partes que prevean la p\u00e9rdida del poder adquisitivo de una suma que se debe entregar en tan corto tiempo; sin que pueda objetarse frente a tal determinaci\u00f3n, por otra parte, que a la prometiente compradora se la hubiere considerado en su momento como \u201ccontratante incumplida\u201d, toda vez que la terminaci\u00f3n del contrato por el retracto que exterioriz\u00f3 la prometiente vendedora -detonante de la obligaci\u00f3n de restituir las arras duplicadas- ocurri\u00f3, ciertamente, con antelaci\u00f3n a la presunta infracci\u00f3n de aqu\u00e9lla relacionada con presentar a la notar\u00eda unos comprobantes fiscales; ni tampoco pueda esgrimirse, finalmente, para negar la indexaci\u00f3n, el car\u00e1cter sancionatorio o punitivo que en ocasiones se le ha asignado a la figura jur\u00eddica de las arras de retracto, pues ciertamente resulta extra\u00f1o estimar como sanci\u00f3n o castigo la consecuencia que se produce por el ejercicio de una facultad de obrar, como es la de retractarse. \u00a0<\/p>\n
Como ya lo ha decantado suficientemente la jurisprudencia de la Corte, la actualizaci\u00f3n monetaria de las sumas de dinero no se reconoce en la actualidad como el resarcimiento del da\u00f1o que se haya podido sufrir por la p\u00e9rdida del poder adquisitivo de la moneda, que un contratante incumplido deba reconocer al contratante cumplido, sino que el prop\u00f3sito de la misma es procurar la realizaci\u00f3n de los principios de justicia y equidad en relaci\u00f3n con el poder adquisitivo de las sumas de dinero que se deben entregar en cumplimiento de las obligaciones pecuniarias, particularmente si ello ocurre luego de transcurrido un largo per\u00edodo de tiempo, que desborda cualquier previsi\u00f3n objetiva de los contratantes, umbrales que se ver\u00edan claramente desplazados en casos como el que se analiza, si a los sucesores de la prometiente compradora se les entregara, como consecuencia del retracto de su contraparte, la cantidad nominal de $200.000.oo -duplo de lo entregado a t\u00edtulo de arras-, cuando es evidente que desde el mes de enero de 1986 hasta la fecha de este fallo han transcurrido m\u00e1s de dos d\u00e9cadas en las que el poder adquisitivo de la mencionada cantidad indudablemente ha disminuido por el fen\u00f3meno inflacionario que, aunque en menor proporci\u00f3n que en otras \u00e9pocas, todav\u00eda continua gravitando sobre nuestra econom\u00eda.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
Sirva memorar para el efecto, lo que la Corte se\u00f1al\u00f3 respecto de esta tem\u00e1tica en la sentencia de 9 de noviembre de 1999 (expediente No. 5005):\u00a0 \u201cSi bien no puede desconocerse que en alguna oportunidad la Corte justific\u00f3 la correcci\u00f3n monetaria de las condenas en la necesidad de indemnizar un da\u00f1o emergente, no lo es menos que en la actualidad, en todos aquellos eventos en los cuales de manera concreta ha inferido la necesidad de reconocerla, ha acudido expl\u00edcita o impl\u00edcitamente, como fundamento de tal reconocimiento, a la equidad, entendida no como un principio general del derecho, sino, en acatamiento de lo previsto por el art\u00edculo 230 de la Constituci\u00f3n Pol\u00edtica colombiana, como un instrumento auxiliar de la interpretaci\u00f3n judicial que permite ahondar en las normas jur\u00eddicas en b\u00fasqueda de esa justicia\u201d. \u00a0<\/p>\n
\u201cM\u00e1s exactamente, dado que la equidad, adem\u00e1s de constituir un criterio o pauta para la interpretaci\u00f3n del derecho, admitido por la t\u00f3pica judicial, asume, por mandato constitucional, la funci\u00f3n interpretativa del car\u00e1cter abstracto de la ley para adaptarla a las circunstancias espec\u00edficas de cada hip\u00f3tesis en ella previstas, permiti\u00e9ndole al juez profundizar en el contenido de una norma con miras a deducir la justa soluci\u00f3n de un conflicto, se ha constituido, en no pocas ocasiones, quiz\u00e1s la mayor\u00eda, en una imprescindible herramienta que le ha permitido a la Corte ahondar en los preceptos legales que gobiernan los distintos asuntos con miras a encontrar en ellos alcances que convengan con la justicia impidiendo que determinado acreedor soporte el riesgo de la depreciaci\u00f3n de la moneda. De la mano de tal instrumento, principios que informan el ordenamiento jur\u00eddico colombiano, tales como el del equilibrio contractual o el de la integralidad del pago, justifican con creces su reconocimiento en aquellos eventos en los cuales han tenido cabida\u201d. \u00a0<\/p>\n
\u201c2. Cabalmente, ha dicho esta Corporaci\u00f3n que \u201c…en ausencia general de norma expresa que lo consagre (salvo las especiales ya reconocidas para el sistema UPAC, en sentencia del 24 de abril de 1979) ha admitido (la Corte), mediante interpretaci\u00f3n de las normas legales vigentes, el derecho al pago \u00edntegro de los perjuicios causados contra el responsable extracontractualmente (Cas.30-03-1984, G.J. CLXXVI, p\u00e1g.128; 06-08-1985, G.J. CLXXX, p\u00e1g.266; etc.), comprendiendo dentro de aquel el derecho al quantum equivalente al de la correcci\u00f3n monetaria. Factor \u00e9ste que ha sido incluido en este derecho, m\u00e1s como exigencia de la actualizaci\u00f3n de la reparaci\u00f3n del da\u00f1o al momento en que efectivamente se verifica el pago, que como da\u00f1o emergente propiamente dicho, pues si bien se trata de un fen\u00f3meno extra\u00f1o al hecho il\u00edcito, al contrato y a los autores, que lo pone al margen de la responsabilidad directa de estos, no es menos cierto que tienen incidencia al establecer el quantum de la reparaci\u00f3n, porque si la v\u00edctima o sus herederos requieren de un pago completo por parte del responsable extracontractualmente, que se determina al momento de su realizaci\u00f3n, l\u00f3gicamente habr\u00e1 que incluir, adem\u00e1s del valor del momento de su causaci\u00f3n, el que corresponda a la correcci\u00f3n hasta el momento del pago, a fin de que sea pleno o completo, lo que desde luego, tambi\u00e9n descansa en la equidad\u201d. \u00a0<\/p>\n
\u201cY tambi\u00e9n es cierto que en numerosos fallos (Cas. 01-04-1987 G.J.CLXXXVIII, pag. 123; 02-02-90; 24-10-90; 06-06-91; 17-09-91; 03-12-92; 01-02-94; 07-03-94; 30-05-94; 08-02-94; 30-10-94; 29-07-94, etc.) en que se ha decretado la nulidad de ciertos contratos, la jurisprudencia de esta Corporaci\u00f3n, con fundamento en el art\u00edculo 1746 del C\u00f3digo Civil, se ha entendido que la regulaci\u00f3n de las restituciones mutuas all\u00ed contempladas, no solo resaltan la necesidad de que por mandato legal expreso, se logre unas restituciones \u2018al mismo estado en que se hallar\u00edan (los contratantes) si no hubiese existido el acto o contrato nulo\u2019, sino que el inciso 2o. del citado precepto impone el deber de acudir a \u2018las reglas generales\u2019, que, en materia de contratos conmutativos, ser\u00eda la de establecer el equilibrio equitativo de los contratantes del contrato anulado. Y precisamente en tal virtud la jurisprudencia, en consideraci\u00f3n a las mencionadas restituciones equivalentes y equitativas, ha reconocido la restituci\u00f3n dineraria con correcci\u00f3n monetaria en equivalencia a las contraprestaciones\u201d (G. J. CCXXXIV, P\u00e1g. 439). \u00a0<\/p>\n
En suma, por los particulares perfiles que se presentan en este asunto, se ordenar\u00e1 a la demandante devolver el valor de las arras que recibi\u00f3, dobladas, en cuant\u00eda total de $200.000.oo, cantidad \u00e9sta que deber\u00e1 actualizarse monetariamente no desde la fecha en que le fue entregada -14 de diciembre de 1985-, sino a partir de la data en que oper\u00f3 el retracto -8 de enero de 1986- hasta cuando se efect\u00fae su entrega a los accionados. \u00a0<\/p>\n
4.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0A su turno, a los demandados, como sucesores procesales de la prometiente compradora, se\u00f1ora BARBARA CUELLAR DE CABRERA, se les habr\u00e1n de imponer las siguientes prestaciones: \u00a0<\/p>\n
4.2.1. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En cuanto a la restituci\u00f3n a la demandante del inmueble prometido en venta, que la causante recibi\u00f3 al tiempo de la celebraci\u00f3n del tantas veces mencionado contrato preparatorio, corresponder\u00eda ordenar que su entrega se realizara por la parte demandada y en el estado en el que dicho bien se encuentra. \u00a0<\/p>\n
No obstante, se observa que el inmueble fue objeto de la medida cautelar de secuestro que orden\u00f3 el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, a trav\u00e9s de auto de 9 de mayo de 2000, habi\u00e9ndose realizado tal diligencia el 27 de junio siguiente, por lo que se ordenar\u00e1 que la entrega sea realizada por el respectivo auxiliar de la justicia. \u00a0<\/p>\n
4.2.2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Al tiempo, se determina que el reintegro del inmueble conlleva el del valor de sus frutos, aspecto en torno del cual, como es l\u00f3gico entenderlo, se deber\u00e1 establecer el per\u00edodo de su causaci\u00f3n, la cuant\u00eda de los mismos y si procede o no el reconocimiento de la respectiva actualizaci\u00f3n monetaria. \u00a0<\/p>\n
a. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0En lo que se refiere a los l\u00edmites temporales que habr\u00e1n de tenerse en cuenta para la concreci\u00f3n del factor de que se trata, es de verse que correspondiendo el pacto de arras a una condici\u00f3n resolutoria expresa, seg\u00fan anteriormente se explic\u00f3, a voces del art\u00edculo 1545 del C\u00f3digo Civil, verificada una condici\u00f3n de dicha naturaleza \u201cno se deber\u00e1n los frutos percibidos en el tiempo intermedio\u201d, es decir, aqu\u00ed entre la fecha del contrato y la del acaecimiento de la condici\u00f3n, \u201csalvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes, seg\u00fan los varios casos, hayan dispuesto lo contrario\u201d, hip\u00f3tesis que en el sub lite \u00a0no se cumple, pues ninguna previsi\u00f3n al respecto expresaron las partes en la promesa materia del proceso. \u00a0<\/p>\n
Se sigue de lo anterior, que los frutos que los demandados deber\u00e1n devolver a la actora ser\u00e1n los causados desde cuando \u00e9sta, como prometiente vendedora, ejerci\u00f3 la facultad de retractarse del contrato de promesa de compraventa, esto es, a partir de la fecha en la que ella inform\u00f3 de tal decisi\u00f3n a quien prometi\u00f3 comprar, lo que en precedencia se dijo acaeci\u00f3 el 8 de enero de 1986. \u00a0<\/p>\n
Por otra parte, en consideraci\u00f3n a que, como ya se ha se\u00f1alado, el inmueble se encuentra secuestrado desde el 27 de junio de 2000, ser\u00e1 esta la fecha hasta la que se liquidar\u00e1n los frutos, en el entendido de que los obtenidos a partir de entonces, corresponden a las cuentas que en su oportunidad debi\u00f3 rendir, o que rendir\u00e1, el respectivo secuestre, tal y como en un caso similar, aunque referido a un veh\u00edculo, lo estim\u00f3 la Sala, al decir \u201cque las cuentas de la administraci\u00f3n\u00a0 del\u00a0 automotor,\u00a0 lo\u00a0 cual\u00a0 incluye\u00a0 los\u00a0 posibles\u00a0 frutos que\u00a0 haya\u00a0 podido\u00a0 producir\u00a0 a\u00a0 partir\u00a0 del\u00a0 embargo\u00a0 y\u00a0 secuestro,\u00a0 son\u00a0 de\u00a0 cargo\u00a0 de\u00a0 los\u00a0 auxiliares\u00a0 de\u00a0 la\u00a0 justicia\u00a0 y\u00a0 no\u00a0 del demandado,\u00a0 para\u00a0 ser\u00a0 tramitadas\u00a0 por\u00a0 el\u00a0 procedimiento\u00a0 se\u00f1alado en\u00a0 el\u00a0 art\u00edculo\u00a0 689\u00a0 del\u00a0 C\u00f3digo\u00a0 de\u00a0 Procedimiento\u00a0 Civil\u201d (Cas. Civ., sentencia de 23 de junio de 2000, expediente No. C-4823, ya citada). \u00a0<\/p>\n
La experticia que no fue materia de reproche, en punto a los frutos causados a partir de la entrega del predio, concluy\u00f3 que ellos correspond\u00edan al valor de los c\u00e1nones de arrendamiento que se tasaron en $98.280.000, tras liquidar la renta mensual durante trece (13) a\u00f1os, en cuanto que si bien la parte demandada declar\u00f3 haber recibido el inmueble en la fecha en que suscribi\u00f3 el contrato de promesa -14 de diciembre de 1985-, lo cierto es que el quantum de los frutos debe calcularse a partir de la \u00e9poca en la que oper\u00f3 la figura del memorado retracto -8 de enero de 1986-, siendo incontrovertible que el trabajo se present\u00f3 en el a\u00f1o 1998. \u00a0<\/p>\n
Dicha experticia concluy\u00f3 que los frutos causados a partir de la anotada fecha correspond\u00edan al valor de los c\u00e1nones de arrendamiento que se tasaron en $98.280.000, tras liquidar la renta mensual durante el se\u00f1alado lapso. \u00a0<\/p>\n
Tal dictamen, no obstante la brevedad que registra, se ajusta a la prescripciones legales (art. 237 del C. de P. C.), pues all\u00ed consta que los expertos visitaron el bien y comprobaron que la destinaci\u00f3n que los demandados le han dado corresponde a su arrendamiento mercantil, y los peritos, sin desconocer que en ese aspecto rige lo que los interesados acuerden, destacaron que en la \u00e9poca del trabajo el citado inmueble era ocupado por un local de Drogas La Rebaja, luego de lo cual fijaron el valor de los c\u00e1nones de arrendamiento, tras establecer un cifra mensual promedio. Por lo anterior, se habr\u00e1n de tener en cuenta las citadas conclusiones, ya que, en adici\u00f3n, a la objetividad de las anotadas consideraciones, aqu\u00e9llas y \u00e9stas guardan armon\u00eda con los documentos que al otro peritaje se aportaron. \u00a0<\/p>\n
En lo que refiere al segundo trabajo ordenado en el fallo que emiti\u00f3 la Sala de Casaci\u00f3n Civil, lo primero que se impone es desechar la objeci\u00f3n que respecto del mismo plante\u00f3 el apoderado de los demandados, habida cuenta que con prescindencia de si los fundamentos de esa r\u00e9plica edifican, en estrictez, contradicci\u00f3n en la modalidad de error grave, el desacuerdo de dicha parte con el perito que lo realiz\u00f3 no concierne con el tema medular para el que la prueba se decret\u00f3, pues el mismo apunt\u00f3 a criticar un asunto claramente divergente a lo que toca con el valor de los frutos, respecto de los cuales ning\u00fan reparo se materializ\u00f3.\u00a0 \u00a0<\/p>\n
El auxiliar de la justicia, cumple anotarlo, para realizar el trabajo encomendado parti\u00f3 de iguales reflexiones a las que expusieron los primeros expertos, esto es, consider\u00f3 que los frutos alud\u00edan al valor de los arrendamientos que gener\u00f3 el predio destinado a la actividad comercial de expendio de medicamentos (droguer\u00eda) y, por ello, prohij\u00f3 la cuantificaci\u00f3n que en el inicial dictamen se hizo para el citado per\u00edodo que, como qued\u00f3 dicho, va y corresponde tasarla desde que oper\u00f3 el retracto -8 de enero de 1986- hasta la \u00e9poca en que se present\u00f3 aqu\u00e9l concepto -1998-, los que fueron valorados, se repite, en la suma de $98.280.000. \u00a0<\/p>\n
Respecto de las rentas causadas con posterioridad a ese puntual lapso, el experto, con estribo en los documentos que ados\u00f3, las regul\u00f3 para el a\u00f1o 1999 en $9.843.744, y acerca de los seis primeros meses del a\u00f1o 2000 en $6.152.340, puesto que el bien, ya se se\u00f1al\u00f3, por orden del Tribunal, se secuestr\u00f3 el 27 de junio de 2000 (fls. 36 y 37, cdno. 5), lo que implica que las sumas correspondientes a los c\u00e1nones subsiguientes quedaron en manos del auxiliar de la justicia designado, de modo que la cifra final a reconocer por dicho rubro ser\u00e1 de $114.276.084. \u00a0<\/p>\n
En resumen, los frutos causados son los comprendidos entre la fecha en que oper\u00f3 el retracto -8 de enero de 1986- hasta cuando se cautel\u00f3 el inmueble materia de la promesa -27 de junio de 2000-, lapso en el que se generaron arrendamientos que los peritos cuantificaron en la suma de $114.276.084. \u00a0<\/p>\n
c. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0No se reconocer\u00e1 correcci\u00f3n monetaria sobre el valor estimado de los frutos, toda vez que en cuanto a ellos, como en reciente oportunidad nuevamente lo ratific\u00f3 la Corte, \u201c\u2026\u2018es ciertamente extravagante la condena a pagar la correcci\u00f3n monetaria\u2026, pues la restituci\u00f3n de frutos debe limitarse a su valor, conforme al art\u00edculo 964 del C\u00f3digo Civil, es decir, a lo que val\u00edan o debieron valer al tiempo de la percepci\u00f3n, debi\u00e9ndose deducir al obligado lo que gast\u00f3 en producirlos, y ese valor, y no otro adicional, es el que debe satisfacer el poseedor\u2019 (G. J., t. CLXXXVIII, p\u00e1g. 158); esta posici\u00f3n, por lo dem\u00e1s, ha sido reiterada en las sentencias de 27 de marzo de 2006\u00a0 y 7 de febrero de 2007, atr\u00e1s citadas\u201d (Cas. Civ., sentencia de 21 de julio de 2007, expediente No. 7892). \u00a0<\/p>\n
5. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Acerca de las mejoras que la prometiente compradora asegur\u00f3 haber realizado luego de entrar a ocupar el predio materia del precitado contrato, la Sala precisa que respecto de esta particular tem\u00e1tica surge la necesidad de proceder en los t\u00e9rminos que reclam\u00f3 el apoderado judicial de los demandados, en cuanto que repasados los elementos de persuasi\u00f3n que obran en el expediente corresponde emitir un pronunciamiento orientado a reconocer la pertinente prestaci\u00f3n, a favor de los sucesores de la prometiente compradora. \u00a0<\/p>\n
Se destaca que si en el proceso est\u00e1 acreditado, por una parte, que desde el 14 de diciembre de 1985 la demandante entreg\u00f3 el inmueble materia de la promesa de compraventa a la se\u00f1ora B\u00c1RBARA CUELLAR DE CABRERA, y, por la otra, seg\u00fan el soporte documental -no controvertido-, que luego de materializado ese hecho la prometiente compradora, con dineros propios realiz\u00f3 mejoras en el citado bien ra\u00edz para adecuarlo, en orden a generar la posibilidad de explotarlo econ\u00f3micamente, resulta imperativo, para acatar criterios de equidad y soslayar la posibilidad de generar un enriquecimiento sin justa causa a partir de un pronunciamiento contrario, reconocer la efectiva existencia de las mejoras alegadas por los demandados en orden a que, con posterioridad, a trav\u00e9s del mecanismo procesal correspondiente, se proceda a realizar su liquidaci\u00f3n, como adelante se precisar\u00e1. \u00a0<\/p>\n
Tales testimonios que la parte interesada protocoliz\u00f3 en la Notar\u00eda Segunda de Neiva, a trav\u00e9s de escritura p\u00fablica No. 552 de 24 de febrero de 1986, fueron aportados en la fase probatoria que la Corte orden\u00f3 a prop\u00f3sito de la prosperidad del recurso de casaci\u00f3n interpuesto (Cfme. fls. 189 a 193). \u00a0<\/p>\n
Tambi\u00e9n obran en el expediente dict\u00e1menes rendidos por los auxiliares de la justicia otrora designados, que dan cuenta, en suma, de que en el inmueble de que se trata se observan dos clases de edificaciones: una zona productiva destinada a la actividad comercial -venta de medicamentos- con anotaci\u00f3n en torno a que \u201c[t]odas las obras que en ese local funcionan son con m\u00e1ximo [de] 12 a\u00f1os de antig\u00fcedad. Se puede afirmar que lo que all\u00ed se presenta fue construido entre diciembre de 1985 y posterioridad\u201d (fls. 22 y 23, cdno. 2), y otro sector \u201ca continuaci\u00f3n del local comercial, totalmente enmontado, en cuyo interior se encuentran dos construcciones semidestruidas\u201d (fl. 201, cdno. 5). \u00a0<\/p>\n
Corresponde, entonces, reconocer la existencia de tales mejoras, pues, en adici\u00f3n a que en este proceso los sucesores demandados las reclamaron, en el expediente obran medios probatorios con los cuales se acredita que ellas fueron realizadas con recursos de la prometiente compradora luego de efectuada la entrega que le hizo la demandante; sin embargo, es preciso disponer, como se anticip\u00f3, que la cuantificaci\u00f3n de tales obras se lleve a cabo en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 307 del C. de P. C. a trav\u00e9s del tr\u00e1mite especial que deber\u00e1n promover los interesados dentro de los sesenta (60) d\u00edas siguientes a la fecha de la notificaci\u00f3n del auto que emita el Juzgado del conocimiento para obedecer lo resuelto por el superior, mediante escrito que contenga la liquidaci\u00f3n motivada y especificada de su cuant\u00eda. \u00a0<\/p>\n
6. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Finalmente, sobre \u201clas expensas necesarias invertidas en la conservaci\u00f3n de la cosa\u201d, debe se\u00f1alarse que no es posible realizar dable declaraci\u00f3n en ese sentido, dado que pese a que en la sentencia que resolvi\u00f3 el recurso extraordinario de casaci\u00f3n se orden\u00f3 determinar y cuantificar, de ser preciso, ese rubro, lo cierto es que la parte interesada no formul\u00f3 petici\u00f3n en tal sentido, tanto m\u00e1s cuanto que no existen en el proceso elementos demostrativos que pongan de presente su real causaci\u00f3n, ni tampoco la cantidad a la que pudieran ascender tales gastos. \u00a0<\/p>\n
7. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Corolario de lo analizado es que la sentencia apelada habr\u00e1 de revocarse para, en su defecto, tras negarse las excepciones propuestas por los demandados, se acoger\u00e1 la primera pretensi\u00f3n subsidiaria, empero, en el entendido que de la misma hizo la Sala en virtud de la interpretaci\u00f3n que se realiz\u00f3 del referido libelo, particularmente, de la se\u00f1alada petici\u00f3n y de su soporte f\u00e1ctico. Por lo anterior, se declarar\u00e1 que el contrato de promesa de compraventa base de la acci\u00f3n se resolvi\u00f3 por el retracto que en cuanto a \u00e9l ejercit\u00f3 la actora y, por consiguiente, se dispondr\u00e1n las obligaciones que, como prestaciones mutuas, son de cargo de cada una de las partes, acorde con las consideraciones en precedencia efectuadas al respecto.\u00a0\u00a0 \u00a0<\/p>\n
DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casaci\u00f3n Civil, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, actuando en sede de segunda instancia, REVOCA la sentencia de 14 de diciembre de 1999, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, en el presente proceso ordinario promovido por la se\u00f1ora AIDE\u00c9 DUR\u00c1N DE BELTR\u00c1N contra los se\u00f1ores MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROC\u00cdO y \u00c1LVARO CABRERA CUELLAR, sucesores de la se\u00f1ora B\u00c1RBARA CUELLAR DE CABRERA, y, en lugar del mismo, RESUELVE: \u00a0<\/p>\n
Primero: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DENEGAR la pretensi\u00f3n principal de la demanda. \u00a0<\/p>\n
Segundo: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DENEGAR la pretensi\u00f3n subsidiaria relativa a la nulidad del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes de este proceso. \u00a0<\/p>\n
Tercero: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DECLARAR no probadas las excepciones formuladas por la parte demandada. \u00a0<\/p>\n
Cuarto: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DECLARAR, conforme el genuino sentido de la pretensi\u00f3n primera subsidiaria, que el contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de diciembre de 1985 por la citada demandante, como prometiente vendedora, y la ya fallecida se\u00f1ora B\u00c1RBARA CUELLAR DE CABRERA, como prometiente compradora, se resolvi\u00f3 por el retracto que de \u00e9l hizo la actora. \u00a0<\/p>\n
Quinto: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0DISPONER, como consecuencia de lo anterior, que la demandante, en el t\u00e9rmino de diez (10) d\u00edas, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, cumpla las siguientes prestaciones: \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
a. Devolver a la parte demandada la suma de CUATROCIENTOS MIL PESOS ($400.000.oo) MDA. CTE., que recibi\u00f3 como parte del precio del inmueble prometido en venta, corregida monetariamente desde el 14 de diciembre de 1985 y hasta cuando verifique su pago. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
a. Reintegrar a la parte demandada la suma que recibi\u00f3 a t\u00edtulo de arras, duplicada, esto es la cantidad total de DOSCIENTOS MIL PESOS ($200.000.oo) MDA. CTE., corregida monetariamente desde el 8 de enero de 1986 y hasta cuando verifique su pago. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Sexto: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0ORDENAR, como consecuencia de lo resuelto en el punto segundo precedente, que, en el t\u00e9rmino de diez (10) d\u00edas, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, el secuestre que ostenta la tenencia del inmueble ubicado en la calle 20 No 8-71 y en la carrera 9 No. 19-70\/74 de Campoalegre, Huila, identificado adem\u00e1s por los linderos y caracter\u00edsticas se\u00f1aladas en la demanda, lo entregue a la parte actora de este proceso en el estado en que se encuentra. Para dar cumplimiento a lo anteriormente ordenado, se decreta el levantamiento de la mencionada medida cautelar. \u00a0<\/p>\n
S\u00e9ptimo: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0ORDENAR, como consecuencia de lo resuelto en el punto segundo precedente, que la parte demandada, en el t\u00e9rmino de diez (10) d\u00edas, contados a partir de la ejecutoria del presente fallo, pague a la demandante la suma nominal de CIENTO CATORCE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL OCHENTA Y CUATRO PESOS ($114.276.084.oo) MDA. CTE., por concepto de los frutos que percibi\u00f3 de dicho inmueble. \u00a0<\/p>\n
Octavo: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CONDENAR a la demandante AIDE\u00c9 DUR\u00c1N DE BELTR\u00c1N a pagarle a los sucesores de la se\u00f1ora B\u00c1RBARA CUELLAR DE CABRERA, por concepto de mejoras, el valor que se demuestre a trav\u00e9s del tr\u00e1mite referido en la parte considerativa. \u00a0<\/p>\n
Noveno: \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CONDENAR en costas de la primera instancia a la parte demandada. Sin costas en este grado. \u00a0<\/p>\n
Notif\u00edquese y, en oportunidad, devu\u00e9lvase el expediente al Tribunal de origen. \u00a0<\/p>\n
WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0<\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR \u00a0<\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA \u00a0<\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0<\/p>\n
C\u00c9SAR JULIO VALENCIA COPETE \u00a0<\/p>\n
Con ausencia justificada \u00a0<\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1 Rodr\u00edguez Fonnegra, Jaime. Del contrato de compraventa y materias aleda\u00f1as. Ediciones Lerner. Bogot\u00e1, 1960. P\u00e1gs. 1053 y ss. \u00a0 \u00a0<\/p>\n
2 P\u00e9rez Vives, \u00c1lvaro. Compraventa y permuta en Derecho Colombiano. Editorial Temis. Bogot\u00e1, 1953. P\u00e1g. 54. \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 \u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0 SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0 Magistrado Ponente: \u00a0 ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0 Bogot\u00e1, D. C., catorce (14) de diciembre de dos mil diez (2010).- \u00a0 Ref.: 41001-31-03-001-2002-08463-01 \u00a0 Procede la Corte a dictar la sentencia sustitutiva que resuelva el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por ambas partes, as\u00ed […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[91],"tags":[],"class_list":["post-83942","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-91"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83942","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=83942"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/83942\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=83942"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=83942"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=83942"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}