\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0<\/p>\n
SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0<\/p>\n
Magistrado Ponente \u00a0<\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA \u00a0<\/p>\n
Bogot\u00e1 D. C., nueve de febrero de dos mil once \u00a0<\/p>\n
Ref. Exp. No. 11001-3103-013-2001-00900-01 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 22 de septiembre de 2008, por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medell\u00edn\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 -en funci\u00f3n de descongesti\u00f3n-, decisi\u00f3n que clausur\u00f3 el proceso ordinario promovido por Inversiones Profin Ltda. contra Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio y Constructora Bol\u00edvar S.A. \u00a0<\/p>\n
ANTECEDENTES \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Inversiones Profin Ltda., pidi\u00f3 declarar la existencia de un contrato de corretaje, con ocasi\u00f3n del cual, finalmente, Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio vendi\u00f3 a la Constructora Bol\u00edvar S.A., el inmueble denominado \u2018Lote Caldas\u2019, identificado con las matr\u00edculas inmobiliarias Nos. 50-0783875 y 50C-142005, cuyos linderos y dem\u00e1s especificaciones se consignaron en la demanda, y al cual se le dio un precio de $2.245\u2019000.000.oo y US$1\u2019760.000.oo. \u00a0<\/p>\n
En consecuencia, solicit\u00f3 condenar a las demandadas a pagar, a t\u00edtulo de remuneraci\u00f3n, el 3% del precio de esa transacci\u00f3n, junto con los intereses moratorios causados desde su perfeccionamiento. \u00a0<\/p>\n
Con posterioridad, reform\u00f3 la demanda para pretender, subsidiariamente, que se declarara la celebraci\u00f3n de un contrato verbal de corretaje y que, en caso de existir alg\u00fan vicio en su celebraci\u00f3n, se decretara la nulidad, con las consiguientes restituciones mutuas y el reconocimiento de los perjuicios causados. Y en caso de no prosperar esa s\u00faplica, solicit\u00f3 declarar que Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio se enriqueci\u00f3 sin justa causa por cuenta del servicio que le fue prestado al haber intermediado en la negociaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
En sustento de las pretensiones de la demanda, se dijo que Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio inform\u00f3 a Inversiones Profin Ltda. la necesidad de vender del mencionado inmueble, raz\u00f3n por la cual esta \u00faltima lo ofreci\u00f3 a la Constructora Bol\u00edvar S.A., tal y como consta en la comunicaci\u00f3n de 25 de agosto de 1997. \u00a0<\/p>\n
Se anot\u00f3, asimismo, que tras visitar el predio, despu\u00e9s de varias reuniones y luego de lograr la modificaci\u00f3n de su destinaci\u00f3n ante el Departamento de Planeaci\u00f3n Distrital, la Constructora Bol\u00edvar S.A. suscribi\u00f3 una promesa de compra del bien. M\u00e1s adelante, a trav\u00e9s de cinco instrumentos p\u00fablicos suscritos entre octubre de 1999 y julio de 2000, adquiri\u00f3 un total de 70.672,38 metros cuadrados que hac\u00edan parte del inmueble en menci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
Seg\u00fan adujo la demandante, adem\u00e1s de haber puesto en contacto a las partes, durante todo ese tiempo promovi\u00f3 e impuls\u00f3 la negociaci\u00f3n, lo cual le da derecho a la comisi\u00f3n del 3% sobre el valor de la venta, remuneraci\u00f3n usual en el comercio que, conforme al art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio, deben pagar las demandadas \u201cpor partes iguales\u201d, lo cual hasta ahora no han hecho a pesar de diferentes requerimientos. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio se opuso a la prosperidad de las pretensiones; con tal prop\u00f3sito, aleg\u00f3 que nunca celebr\u00f3 un contrato de corretaje con Inversiones Profin Ltda.; adem\u00e1s, sostuvo que ninguna de las ventas se realiz\u00f3 con ocasi\u00f3n de la intermediaci\u00f3n que dijo haber prestado la demandante, quien por lo mismo carece de derecho a la indemnizaci\u00f3n reclamada. \u00a0<\/p>\n
Adem\u00e1s, formul\u00f3 las excepciones que denomin\u00f3 \u201cinexistencia del contrato de corretaje\u201d, \u201cincapacidad absoluta de la demandante para celebrar el contrato de corretaje\u201d, por corresponder a un acto ajeno a su objeto social; \u201cimprocedencia de la solicitud de nulidad y restituciones mutuas\u201d; e \u201cinexistencia de enriquecimiento sin causa\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por su parte, la Constructora Bol\u00edvar S.A. anot\u00f3 que desde noviembre de 1998 y hasta febrero de 2000, la demandante \u201cno volvi\u00f3 a intermediar en la negociaci\u00f3n finalmente realizada\u201d. Igualmente, afirm\u00f3 que si alg\u00fan acuerdo hubo entre la demandante y la vendedora, \u00e9ste le era inoponible a la compradora. En su momento, present\u00f3 los medios de defensa intitulados \u201cinexistencia del contrato de corretaje en relaci\u00f3n con la Constructora Bol\u00edvar S.A.\u201d, \u201cFalta de legitimaci\u00f3n en la causa pasiva\u201d, \u201cCobro de lo no debido\u201d, y \u201cla causa del contrato\u2026 no fue la intermediaci\u00f3n efectuada por Inversiones Profin Ltda.\u201d. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El a quo acogi\u00f3 parcialmente las pretensiones de la demanda, declar\u00f3 que entre la demandante y Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio hubo un contrato de corretaje, entendi\u00f3 que por la gesti\u00f3n realizada deb\u00eda reconocerse una comisi\u00f3n del 1.5% sobre el valor de la venta y, por ende, conden\u00f3 a la vendedora al pago de la suma de $33\u2019675.000.oo y de US$26.400.oo. En cuanto a la Constructora Bol\u00edvar S.A., concluy\u00f3 que ning\u00fan acuerdo hab\u00eda realizado con Inversiones Profin Ltda., raz\u00f3n por la cual quedaba eximida de cualquier condena. \u00a0<\/p>\n
4.\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Al conocer del recurso de apelaci\u00f3n, el Tribunal revoc\u00f3 parcialmente la sentencia, para declarar que la Constructora Bol\u00edvar S.A. tambi\u00e9n deb\u00eda asumir la remuneraci\u00f3n del corretaje; por ende, orden\u00f3 que la comisi\u00f3n del 1.5% sobre el precio de la venta, fuera cubierta por las demandadas, en partes iguales. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Luego de realizar algunas aproximaciones te\u00f3ricas sobre el contrato de corretaje, el Tribunal destac\u00f3 que constituye una actividad comercial cuya remuneraci\u00f3n est\u00e1 subordinada a lo convenido por las partes, a lo que se acostumbre para la gesti\u00f3n encomendada o, en su defecto, a la estimaci\u00f3n que hagan los peritos, conforme al tr\u00e1mite previsto en el art\u00edculo 2026 del C\u00f3digo de Comercio. \u00a0<\/p>\n
A rengl\u00f3n seguido, anot\u00f3 que esa contraprestaci\u00f3n debe ser sufragada por ambas partes, en proporciones iguales, salvo pacto en contrario, am\u00e9n de que s\u00f3lo es procedente cuando a ra\u00edz de la intervenci\u00f3n del corredor se perfecciona el negocio encomendado. En caso contrario, precis\u00f3 el ad quem, el corredor s\u00f3lo tendr\u00e1 derecho al pago de las expensas causadas a la hora de realizar su actividad. \u00a0<\/p>\n
De otro lado, el juzgador de segundo grado destac\u00f3 que en este caso no importaba que dentro del objeto social de Inversiones Profin Ltda., no se contemplara la actividad de intermediaci\u00f3n, toda vez que la \u201cla ley exige para el contrato de corretaje que sean personas que conozcan de la actividad y por ser conocedoras se dedican a la misma\u201d, condici\u00f3n que cumpl\u00eda la demandante por su experiencia en la administraci\u00f3n de inmuebles y por su relaci\u00f3n con empresas reconocidas y respetables del sector, lo cual se verifica por el solo hecho de que Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio, para promocionar la venta, le ofreciera el bien ra\u00edz que a la postre fue vendido a la Constructora Bol\u00edvar S.A. \u00a0<\/p>\n
Por \u00faltimo, el ad quem puso de presente que la remuneraci\u00f3n a que ten\u00eda derecho la demandante por su desempe\u00f1o, deb\u00eda ser pagada por ambas partes, pues as\u00ed se desprende del tenor del art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio, el cual s\u00f3lo deja de aplicarse cuando existe pacto en contrario. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Como la parte demandante solicit\u00f3 la aclaraci\u00f3n y complementaci\u00f3n del fallo, por considerar que no se resolvieron todos los reclamos planteados, en especial aquellos que se refer\u00edan a que la comisi\u00f3n deb\u00eda ser del 3% y a que los demandados eran solidariamente responsables de ese pago, el Tribunal dict\u00f3 la providencia complementaria de 22 de abril de 2009. \u00a0<\/p>\n
En dicho prove\u00eddo, neg\u00f3 la aclaraci\u00f3n por cuanto la parte resolutiva del fallo no conten\u00eda frases o conceptos que ofrecieran verdadero motivo de duda. Sobre la solicitud de adici\u00f3n, explic\u00f3 el Tribunal que m\u00e1s parec\u00eda \u201cuna censura de fondo al fallo cuestionado, que neg\u00f3 la solidaridad implorada entre los demandados derivada de la comisi\u00f3n del contrato de corretaje cuya existencia declar\u00f3 el fallo de primera instancia y que confirm\u00f3 la citada corporaci\u00f3n, como se deduce de la norma que aplic\u00f3 el Tribunal, el art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio seg\u00fan el cual \u2018salvo estipulaci\u00f3n en contrario, la remuneraci\u00f3n del corredor ser\u00e1 pagada por las partes, en partes iguales\u201d. \u00a0<\/p>\n
Finalmente, acot\u00f3 que \u201cen cuanto a la comisi\u00f3n, hay que decir que al confirmarse el fallo se acogi\u00f3 lo dispuesto por el a quo en ese sentido. De esa manera, as\u00ed el Tribunal no hubiese explicado en las motivaciones lo relativo a la solicitud de aumento de porcentaje, lo cierto es que con la confirmaci\u00f3n abraza la proporci\u00f3n que para tal efecto expuso el juzgador de primer grado\u201d, de donde concluy\u00f3 que tampoco era procedente la complementaci\u00f3n de la sentencia de segunda instancia. \u00a0<\/p>\n
LA DEMANDA DE CASACI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
La demandante formul\u00f3 el recurso de casaci\u00f3n; en su demanda present\u00f3 dos cargos que se resolver\u00e1n en el orden inverso a como fueron planteados, dada la prosperidad parcial del primero de ellos. \u00a0<\/p>\n
PRIMER CARGO \u00a0<\/p>\n
El recurrente denuncia la violaci\u00f3n directa, \u201cpor error de derecho\u201d, del art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio y de los art\u00edculos 1626 y 1627 del C\u00f3digo Civil. \u00a0<\/p>\n
En desarrollo del cargo, explica que en el contrato de corretaje, regulado en los art\u00edculos 1340 a 1346 del C\u00f3digo de Comercio, el corredor realiza una actividad independiente, sin que le confieran representaci\u00f3n alguna; en su criterio, se trata de una labor de colaboraci\u00f3n que se reduce a poner en contacto a las partes para dar inicio al proceso de formaci\u00f3n del negocio, esto es, que con su intermediaci\u00f3n se propicia el acercamiento entre la oferta y la demanda. \u00a0<\/p>\n
Seg\u00fan afirma, a diferencia del mandato, de la agencia mercantil y de la comisi\u00f3n, en el corretaje \u201cno se retribuyen los esfuerzos del intermediario, sino exclusivamente los resultados\u201d, am\u00e9n de que el art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio s\u00f3lo permite la remuneraci\u00f3n en los casos en que \u201csea celebrado el negocio en que intervenga\u201d. Por ende -prosigue- si el negocio no se realiza, no habr\u00e1 ninguna compensaci\u00f3n, a pesar de los esfuerzos que hubiere hecho el intermediario. \u00a0<\/p>\n
Entonces, considera que la obligaci\u00f3n del corredor es de resultado y de ejecuci\u00f3n instant\u00e1nea, ya que consiste, fundamentalmente, en lograr el acercamiento de las partes, al paso que la remuneraci\u00f3n est\u00e1 condicionada a que el contrato promovido se celebre. \u00a0<\/p>\n
A partir de lo anterior, concluye que en este tipo de casos no se mira la intensidad de la actividad del corredor, ni puede reducirse su indemnizaci\u00f3n con fundamento en una eventual inactividad que carece de significado jur\u00eddico, ya que las obligaciones del intermediario se agotan con su labor de acercamiento y, por lo mismo, cuando su actividad es la causa eficaz del contrato que celebran las partes, tiene derecho a percibir la remuneraci\u00f3n usual, que en este caso, como se acredit\u00f3 en el proceso, era del 3% sobre el valor de la venta que hizo Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio a la Constructora Bol\u00edvar S.A. \u00a0<\/p>\n
Por ende, estima que cuando el Tribunal acogi\u00f3 las consideraciones del juzgado sobre esta materia, hizo una indebida interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio, yerro que le llev\u00f3 a inferir que el corretaje es un contrato de ejecuci\u00f3n continuada, en contrav\u00eda de la letra y el esp\u00edritu de esa norma. \u00a0<\/p>\n
Pide, entonces, que se case parcialmente el fallo del Tribunal y que, en su lugar, se acceda al reconocimiento de la comisi\u00f3n del 3% a que tiene derecho. \u00a0<\/p>\n
SEGUNDO CARGO \u00a0<\/p>\n
En la segunda acusaci\u00f3n, el recurrente denuncia la violaci\u00f3n directa, por \u201cerror de derecho\u201d, de los art\u00edculos 825 y 1341 -inciso 2\u00ba- del C\u00f3digo de Comercio. \u00a0<\/p>\n
En ese sentido, aduce que de conformidad con el art\u00edculo 825 del C\u00f3digo de Comercio, en el campo mercantil la regla general es la solidaridad, modalidad que se aplica cuando existen varios deudores de una obligaci\u00f3n divisible. \u00a0<\/p>\n
A su juicio, si bien el inciso 2\u00ba del art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio ense\u00f1a que en el corretaje la remuneraci\u00f3n \u201cser\u00e1 pagada por las partes, por partes iguales\u201d, tal norma es compatible y se complementa con el art\u00edculo 825 ib\u00eddem. As\u00ed, dice, \u201cla norma del corretaje no modific\u00f3 la regla general en materia de responsabilidad comercial, simplemente la complement\u00f3 con el fin de establecer la f\u00f3rmula de divisi\u00f3n de la obligaci\u00f3n entre los deudores solidarios, para los efectos de la subrogaci\u00f3n a que habr\u00eda lugar una vez que uno solo de los obligados pagara al acreedor\u201d. \u00a0<\/p>\n
En ese mismo sentido, argumenta que la expresi\u00f3n \u201cpor partes iguales\u201d contenida en el art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio, \u201cno es una excepci\u00f3n a la solidaridad general del comercio, sino simplemente la asignaci\u00f3n de la cuota de los codeudores solidarios\u201d. \u00a0<\/p>\n
Por consiguiente, como considera que el Tribunal incurri\u00f3 en desacierto al aplicar esas normas, pide que se case el fallo de segundo grado y que se complemente la sentencia de segunda instancia en el sentido de que la obligaci\u00f3n a cargo de las demandadas, consistente en pagar la comisi\u00f3n en el corretaje, es de car\u00e1cter solidario. \u00a0<\/p>\n
CONSIDERACIONES DE LA CORTE \u00a0<\/p>\n
1. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Una primera cosa por decir, es que si bien es cierto el recurrente menciona en los cargos anteriores la comisi\u00f3n de errores \u201cde derecho\u201d -aspecto que ser\u00eda propio de la v\u00eda indirecta de la causal primera de casaci\u00f3n-, en todo caso, en los fundamentos de la demanda dirige sus ataques contra las premisas jur\u00eddicas del Tribunal. Por ende, la Corte entiende que independientemente de la nominaci\u00f3n de las acusaciones, el censor plantea la violaci\u00f3n directa de las normas que denuncia quebrantadas y, sobre esa base, proceder\u00e1 a desatar la impugnaci\u00f3n. \u00a0<\/p>\n
2. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ahora bien, en el segundo cargo, el recurrente critica al Tribunal por no advertir que el pago de la remuneraci\u00f3n en este tipo de eventos, constituye una obligaci\u00f3n solidaria, es decir, que queda comprendida dentro de la regla general que prev\u00e9 el art\u00edculo 825 del C\u00f3digo de Comercio, seg\u00fan el cual, \u201cen los negocios mercantiles, cuando fueren varios los deudores se presumir\u00e1 que se han obligado solidariamente\u201d. \u00a0<\/p>\n
Para el censor, cuando el art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio prev\u00e9 que \u201cla remuneraci\u00f3n del corredor ser\u00e1 pagada por las partes, por partes iguales\u201d, se refiere \u00fanicamente a la responsabilidad entre los codeudores solidarios, de modo que si alguno de ellos paga, s\u00f3lo podr\u00e1 reclamar de los otros la parte o la cuota que a cada uno corresponda. \u00a0<\/p>\n
Sin embargo, la hermen\u00e9utica que presenta el casacionista deja de lado que el art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio es suficientemente claro en se\u00f1alar que la remuneraci\u00f3n se pagar\u00e1 \u201cpor partes iguales\u201d, lo que viene a significar, sin alambicadas elucubraciones, que se trata de una obligaci\u00f3n que, por expreso mandato legal, se distribuye entre los contratantes cuyo contacto facilit\u00f3 el corredor. \u00a0<\/p>\n
No en vano, cuando el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espa\u00f1ola se refiere a la expresi\u00f3n \u201cpor partes\u201d, lo hace para indicar una locuci\u00f3n adverbial que significa \u201ccon distinci\u00f3n y separaci\u00f3n de los puntos o circunstancias de la materia que se trata\u201d, lo que aplicado a la materia en estudio, traduce una separaci\u00f3n tajante y proporcional de los contratantes en su compromiso de pagar la cuota de la remuneraci\u00f3n que les corresponde por haber sacado provecho de la gesti\u00f3n del corredor. \u00a0<\/p>\n
Expresado en otros t\u00e9rminos, si la ley es clara y divide la obligaci\u00f3n entre las partes, es porque entiende que a cada contratante le corresponde el pago de una cantidad o porci\u00f3n determinada de la deuda, de modo que a ninguno de ellos se le puede exigir el pago total, como s\u00ed acontecer\u00eda si se tratase de una obligaci\u00f3n solidaria. \u00a0<\/p>\n
Es sabido que en la solidaridad pasiva \u201cel acreedor podr\u00e1 dirigirse contra todos los deudores solidarios conjuntamente, o contra cualquiera de ellos a su arbitrio, sin que por \u00e9ste pueda opon\u00e9rsele el beneficio de divisi\u00f3n\u201d, conforme regula el art\u00edculo 1571 del C\u00f3digo Civil. Sin embargo, en el caso del art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio, el legislador determin\u00f3 de modo espec\u00edfico y deliberado el quantum de la obligaci\u00f3n a cargo de cada uno de los beneficiarios de la gesti\u00f3n del corredor, lo que significa, sin m\u00e1s, que dentro de su potestad de libre configuraci\u00f3n normativa, excluy\u00f3 este caso de la regla general de la solidaridad, cosa que perfectamente pod\u00eda hacer, y efectivamente hizo, al consignar en una instituci\u00f3n particular como el corretaje, una regla distinta a la de solidaridad que de modo general se aplica a las relaciones mercantiles. Y as\u00ed procedi\u00f3 el legislador, porque anticip\u00f3 el juzgamiento sobre el inter\u00e9s de cada parte en el contrato, entendiendo que si nada se pacta, cada extremo tiene similares expectativas y, por ende, debe concurrir rec\u00edprocamente al pago de la remuneraci\u00f3n del corredor. \u00a0<\/p>\n
La indagaci\u00f3n sobre el porqu\u00e9 de la regla prevista en el art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio, invita a distraer moment\u00e1neamente la atenci\u00f3n sobre el contrato de corretaje, para m\u00e1s bien posar la mirada en el contrato gestionado por el corredor, en este caso, el de compraventa. De conformidad con la regla del sinalagma, en los contratos bilaterales las prestaciones se miran como equivalentes. Por lo mismo, y si se admite aquello de la objetividad del valor de las cosas, en la compraventa el precio es equivalente al bien vendido, regla a partir de la cual puede deducirse que el inter\u00e9s de las partes en la compraventa es proporcional, de lo cual se sigue que la remuneraci\u00f3n a un tercero por la facilitaci\u00f3n y el \u00e9xito del negocio jur\u00eddico, debe estar en correspondencia con la expectativa que tienen. As\u00ed, frente al intermediario cada uno de los contratantes con intereses que a primera vista se juzgan equivalentes, responde en esa misma medida, pues el legislador no lo previ\u00f3 de modo distinto. \u00a0<\/p>\n
De otro lado, vista la solidaridad como una garant\u00eda para el acreedor, ser\u00eda extra\u00f1o que entre personas desconocidas, el legislador impusiera la carga de respaldarse rec\u00edprocamente en beneficio de un tercero. Dicho de otro modo, comprador y vendedor antes del contrato son desconocidos, mientras que el corredor, por la idea que tiene del mercado, sabe de las intenciones contractuales de ambos\u00a0 y, justamente, propicia su contacto, raz\u00f3n que lleva a distribuir rec\u00edprocamente la responsabilidad entre aqu\u00e9llos. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed las cosas, como no es posible calificar de desacertado el entendimiento del Tribunal, en virtud del cual conden\u00f3 a las demandadas a pagar la remuneraci\u00f3n por mitades, el segundo cargo resulta fallido. \u00a0<\/p>\n
3. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Ahora bien, el planteamiento que hace el casacionista en el primer cargo, tiene que ver con el derecho que le asiste a percibir el total de la remuneraci\u00f3n \u201cusual\u201d en el sector inmobiliario de la ciudad, esto es, el 3% del precio final de la venta, en este caso la celebrada entre Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio y la Constructora Bol\u00edvar S.A., pues su gesti\u00f3n se agot\u00f3 a cabalidad y, de hecho, fue la causa \u00fanica y eficaz de esa negociaci\u00f3n, tal y como se dijo en el fallo del Tribunal. \u00a0<\/p>\n
En criterio del censor, al haberse cumplido la gesti\u00f3n de la demandante, consistente en acercar a las partes, y al celebrarse el contrato promovido, conforme ocurri\u00f3 en este caso, se agot\u00f3 el resultado propio de su actividad, por lo cual deb\u00eda recibir una retribuci\u00f3n completa, pues aqu\u00ed no importaba la supuesta inactividad que el a quo le atribuy\u00f3. \u00a0<\/p>\n
En orden a resolver ese reproche, cabe recordar que en esta tipolog\u00eda de asuntos, seg\u00fan el art\u00edculo 1340 del C\u00f3digo de Comercio, el corredor \u201cse ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relaci\u00f3n a dos o m\u00e1s personas, con el fin de que celebren un negocio comercial\u2026\u201d. \u00a0<\/p>\n
As\u00ed, la actividad de dicho intermediario se reduce, exclusivamente, a facilitar el encuentro de dos o m\u00e1s sujetos que tienen la voluntad de contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal labor el corredor obra como un puente conductor o, si se quiere, como un vaso comunicante entre quien tiene la intenci\u00f3n de ofrecer un bien o prestar un servicio, y aqu\u00e9l que desea hacerse a \u00e9l. \u00a0<\/p>\n
Acontece que el corredor facilita la complementaci\u00f3n de las econom\u00edas de los contratantes, porque su conocimiento le permite saber de las necesidades comunes y esa es, precisamente, la importancia de su gesti\u00f3n en el desarrollo del negocio, misma que no puede detener una vez ha desatado la iniciativa, pues el acuerdo de voluntades ya no depende de su actividad, sino de los deseos y expectativas de los contratantes. \u00a0<\/p>\n
Por lo mismo, no se puede cargar al corredor con obligaciones ajenas al contacto, como la de mantenerse en vigilia para la realizaci\u00f3n efectiva del mismo, pues su funci\u00f3n es puramente gen\u00e9tica, por lo que se descarta que deba alimentar con denuedo el proceso de convicci\u00f3n de los contratantes sobre las bondades de la celebraci\u00f3n del acto. \u00a0<\/p>\n
En ese sentido, la jurisprudencia precis\u00f3, al abrigo del C\u00f3digo de Comercio anterior, que \u201cson corredores -dice el art\u00edculo 65 del C. de Co.- los agentes intermediarios entre el comprador y el vendedor que, por su especial conocimiento de los mercados, acercan entre s\u00ed a los comerciantes y les facilitan sus operaciones. En realidad la anterior definici\u00f3n es incompleta, porque no comprende todas las especies de corretaje. El corredor puede intervenir en operaciones distintas de la compra y venta, como por ejemplo, respecto de transportes, seguros, etc. El corredor es un simple mediador. Limita su intervenci\u00f3n a poner en contacto dos contratantes para facilitar sus negociaciones\u2026 su tarea queda reducida a descubrir los contratantes para ponerlos en relaci\u00f3n directa en orden al perfeccionamiento del negocio\u2026 limita su actuaci\u00f3n a las tareas preparatorias para aproximar a los interesados, comunicando las ofertas y contraofertas y allanando las diferencias entre ellos, de tal suerte que al llegar los contratantes a un acuerdo sobre las condiciones del negocio, el corredor desaparece de las escena, quedando al cuidado de las partes el perfeccionamiento del respectivo contrato en el cual no interviene ya aqu\u00e9l. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El agente intermediario ha merecido el nombre de corredor porque va y viene entre los contratantes en su tarea propia de lograr acercarlos para la celebraci\u00f3n del negocio. El corredor puede recorrer estos pasos: a) buscar a la persona interesada en negociar con el comitente dentro de las condiciones y prop\u00f3sitos contractuales de \u00e9ste; b) comunicar a la parte interesada, una vez hallada, la voluntad del comitente de concretar el negocio e indagar las intenciones de aqu\u00e9l respecto de los t\u00e9rminos de la oferta; c) trabajar el \u00e1nimo de la contraparte si no se muestra a llevar a cabo el negocio; d) transmitir la aceptaci\u00f3n del cliente al comitente y persuadir a \u00e9ste, en caso necesario, sobre los t\u00e9rminos del negocio convenido por el corredor. En todas estas etapas de intermediaci\u00f3n aparece bien caracterizado el papel del corredor\u2026 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Sobre la disciplina del contrato de mediaci\u00f3n y la posibilidad de revocarse el encargo en cualquier tiempo, expone Vivante lo siguiente: \u00abAlgunas veces es el propio mediador el que toma la iniciativa en su intervenci\u00f3n, otras es el cliente el que le busca; pero esto carece de importancia, porque en ambos casos la disciplina del contrato es la misma\u00bb\u2026 \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0El corredor como simple intermediario no es un mandatario. No tiene la representaci\u00f3n del comitente, ni realiza ning\u00fan acto jur\u00eddico por cuenta de \u00e9ste. Su intervenci\u00f3n se limita a actos materiales para aproximar a los contratantes a fin de que \u00e9stos perfeccionen por s\u00ed mismos el negocio\u2026 \u201d (Sent. Cas. Civ. Sent. de 6 de octubre de 1954, G.J. No. LXXVIII, p\u00e1g. 861, reiterada en Sent. Cas. Civ. de 13 de abril de 1955, G.J. No. LXXX, p\u00e1g. 13). \u00a0<\/p>\n
M\u00e1s adelante la Corte recalc\u00f3 esa doctrina, al advertir que \u201csi bien la ley comercial, en su art\u00edculo 332 considera la corredur\u00eda como una especie de mandato comercial, la noci\u00f3n que de la figura del corretaje da el art\u00edculo 65 de la misma ley, deja ver que la misi\u00f3n del corredor se reduce a poner en contacto a las partes (vendedor u comprador) para la celebraci\u00f3n del negocio. De ellas emana la declaraci\u00f3n de voluntad y no del intermediario, quien, por lo mismo, no act\u00faa como mandatario en representaci\u00f3n de quien le confiri\u00f3 el encargo\u201d (Sent. Cas. Lab. de 6 de abril de 1963, G.J. No. CII, p\u00e1g. 417). \u00a0<\/p>\n
Recientemente, ya en vigencia del C\u00f3digo de Comercio de 1971, la Corte expres\u00f3 que \u201cexaminadas sendas definiciones de corredor, la general y la espec\u00edfica del seguro, emerge como elemento com\u00fan, sin duda el que caracteriza el contrato de corretaje, la labor de intermediaci\u00f3n que cumple el sujeto, cuya finalidad, como bien se sabe, no es otra que la de poner en contacto, \u201cponer en relaci\u00f3n\u201d, o acercar \u201ca dos o m\u00e1s personas\u201d, \u201ccon el fin de que celebren un negocio comercial\u201d, conforme lo expresa el primero de los art\u00edculos -se refiere al\u00a0 art\u00edculo 1340 del C\u00f3digo de Comercio-\u2026 \u00a0<\/p>\n
El corredor, dicen las actas de la Comisi\u00f3n Revisora del Proyecto de C\u00f3digo de Comercio (1958), \u00abtoma la iniciativa del negocio y busca a los interesados a quienes propon\u00e9rselo o insinu\u00e1rselo, e, igualmente, relaciona a estos con todas las personas que pueden servir a los fines del negocio en proyecto\u00bb. La labor del corredor se encamina a facilitar a las personas el acercamiento entre s\u00ed, la b\u00fasqueda, hallazgo y conclusi\u00f3n de los negocios, agregan las mismas actas. \u00a0<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0De manera que los corredores son aquellas personas que por virtud del conocimiento del mercado, y con \u00e9l la idoneidad y el grado de calificaci\u00f3n que \u00e9ste otorga, tienen como rol profesional y funcional, am\u00e9n de t\u00edpico, la intermediaci\u00f3n que se ha venido explicando, sin vinculaci\u00f3n con ninguna de las partes del futuro contrato, ya por trabajo, ora por mandato o representaci\u00f3n, puesto que son independientes\u201d (Sent. Cas. Civ. de 8 de agosto de 2000, Exp. No. 5383). \u00a0<\/p>\n
Los precedentes, pues, son contestes en hacer ver el papel del corredor y su importancia como instrumento de cooperaci\u00f3n en el desarrollo de los negocios, pues sin mandato o representaci\u00f3n alguna, pone al servicio de otros su conocimiento del mercado con el fin de maximizar el uso de los recursos y la complementaci\u00f3n de las econom\u00edas. \u00a0<\/p>\n
Y aunque es posible que el intermediario, despu\u00e9s de acercar a las partes, realice otras actividades de acompa\u00f1amiento tendientes a lograr el perfeccionamiento del negocio, ellas constituyen tareas aleda\u00f1as que no son de su esencia, y en las que puede tener inter\u00e9s, precisamente, porque s\u00f3lo cuando nace el negocio en el cual interviene, surge su derecho a percibir la remuneraci\u00f3n; sin embargo, esas gestiones adicionales, si es que las hay, no miden el cumplimiento de su labor, en tanto que, se insiste, \u00e9sta se agota con el simple hecho de juntar la oferta y la demanda. \u00a0<\/p>\n
Ello se explica, adem\u00e1s, porque el corredor -tambi\u00e9n llamado por alg\u00fan sector de la doctrina como mediador-, en principio es un elemento externo de la negociaci\u00f3n, que facilita el escenario para que las partes concurran a fijar el alcance de sus declaraciones de voluntad, pero que, strictu sensu, no tiene poder para negociar en nombre de aqu\u00e9llas, ni puede compelerlas a hacerlo. \u00a0<\/p>\n
Ahora bien, no toda intermediaci\u00f3n supone una retribuci\u00f3n para el corredor. A la luz del inciso 2\u00ba del art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio, aqu\u00e9l \u201ctendr\u00e1 derecho a su remuneraci\u00f3n en todos los casos en que se ha celebrado el negocio en que intervenga\u201d. S\u00edguese de ello que, salvo pacto en contrario, s\u00f3lo puede haber reconocimiento econ\u00f3mico para el corredor en la medida en que los sujetos que puso en contacto finalmente arriben a un acuerdo de voluntades. Entonces, es menester que exista una relaci\u00f3n directa, o si se quiere, un nexo causal, entre la gesti\u00f3n del corredor y la feliz celebraci\u00f3n del negocio, al punto que se pueda decir que si no hubiera sido por esa actividad, las partes no habr\u00edan contratado. \u00a0<\/p>\n
En verdad, as\u00ed se emplee con laxitud la noci\u00f3n de \u201cgesti\u00f3n del negocio\u201d, m\u00e1s que una gesti\u00f3n, se trata de un simple acercamiento o de la contribuci\u00f3n para ayudar a empalmar intereses que se buscan. De este modo, no puede calificarse la actividad marginal o el acompa\u00f1amiento adicional del corredor como una obligaci\u00f3n a su cargo, y menos que las partes puedan desde\u00f1ar el valor de su papel, alegando que el proceso de negociaci\u00f3n fue tortuoso y que poco hizo el corredor para que se realizara. Tampoco ser\u00eda admisible que la nulidad o lesi\u00f3n sobreviniente del negocio jur\u00eddico, pueda mermar el derecho a la remuneraci\u00f3n del corredor. \u00a0<\/p>\n
Sobre ese particular, la Corte sostuvo que \u201cel corredor tiene derecho a percibir retribuci\u00f3n, siempre que se cumplan estos requisitos: a) que el comitente haya solicitado o aceptado los servicios del intermediario para efectuar determinado negocio; b) que el corredor haya efectuado gestiones id\u00f3neas para el logro del encargo; c) que como consecuencia de las gestiones efectuadas por el corredor, se haya concluido el negocio con el comitente con el tercero, salvo revocaci\u00f3n abusiva del encargo\u201d (Sent. Cas. Civ. de 13 de abril de 1955 G.J. No. LXXX, p\u00e1g. 13). \u00a0<\/p>\n
Con esa misma orientaci\u00f3n, la doctrina comenta que \u201c\u2026las diferencias entre la b\u00fasqueda e indicaci\u00f3n de la persona, con la cual tratar y concluir o de la cosa referente al negocio proyectado por el comitente, y la intermediaci\u00f3n para aproximar a las partes y reunir sus consentimientos, no tiene influencia sobre el concepto de la mediaci\u00f3n, desde que por una parte en la base de tales pr\u00e1cticas est\u00e1 el encargo entendido en sentido amplio (distinto del encargo del mandato), y por otra se trata tambi\u00e9n de actos de intromisi\u00f3n que representan en todo caso una forma de actividad del mediador concurrente a la preparaci\u00f3n y perfeccionamiento del contrato, bastando solamente, para tener derecho a la retribuci\u00f3n, que exista un nexo de causalidad entre la indicaci\u00f3n suministrada y el contrato concluido, sin que el mismo pueda excluirse a priori en todo caso\u201d1. \u00a0<\/p>\n
Todo para reafirmar que \u201cel mediador tiene derecho a la remuneraci\u00f3n, \u00abaunque -las partes- hayan introducido alguna modificaci\u00f3n a las condiciones conseguidas por el agente\u00bb, tambi\u00e9n lo es que, de cualquier modo, la medida del trabajo del corredor \u00abes cuesti\u00f3n de hecho que ha de decidirse seg\u00fan las circunstancias; si la ausencia del mediador en la \u00faltima fase de las negociaciones le quitase el derecho a la mediaci\u00f3n, las partes podr\u00edan rechazar su intervenci\u00f3n maliciosamente, a medio camino, poni\u00e9ndose de acuerdo entre s\u00ed y priv\u00e1ndole de su comisi\u00f3n\u00bb, de donde, por ello es que a \u00e9sta se tiene derecho\u00a0 (Vivante, C\u00e9sar, Tratado de Derecho Mercantil, Volumen I, Ediciones Reus, Madrid, 1932, p\u00e1ginas 285 y s.)\u201d (Sent. Cas. Civ. de 3 de mayo de 2005, Exp. No. 62812-01). \u00a0<\/p>\n
En suma, si se acredita que el corredor propici\u00f3 el acercamiento de las partes, si \u00e9stas finalmente llegan a un acuerdo y si existe un nexo de causalidad entre tales circunstancias, se configura el derecho a percibir la remuneraci\u00f3n estipulada, la usual o la fijada por peritos, as\u00ed sea que las partes introduzcan modificaciones a las condiciones del contrato inicialmente ofrecidas, o prolonguen en el tiempo su perfeccionamiento. De no ser as\u00ed, el corredor podr\u00eda ver burlados sus derechos. \u00a0<\/p>\n
De la mano de las anteriores premisas, encuentra la Corte que en el presente caso hubo violaci\u00f3n directa del art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio, como quiera que el Tribunal, al momento de abrigar como propias las consideraciones del juzgado, comparti\u00f3 la conclusi\u00f3n de que la remuneraci\u00f3n de la demandante deb\u00eda ser disminuida por un supuesto abandono de las negociaciones, cuando lo cierto es que ese aspecto no era relevante a la hora de mirar el cumplimiento de su gesti\u00f3n; por el contrario, la dilaci\u00f3n de las partes, la tardanza de ellas en la realizaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico o el retracto del mismo, no pueden ser fuente de mengua en la remuneraci\u00f3n del corredor. \u00a0<\/p>\n
Con la interpretaci\u00f3n del a quo, avalada con premura y sin m\u00e1s por el Tribunal, se cre\u00f3 sin fundamento alguno una subregla para el contrato de corretaje, seg\u00fan la cual el monto de la remuneraci\u00f3n depende de la intensidad de la gesti\u00f3n hecha por el corredor despu\u00e9s de haber puesto en contacto a las partes, cuando lo cierto es que a la luz de las normas que gobiernan la materia, s\u00f3lo esto \u00faltimo, o sea, el acercamiento entre la oferta y la demanda, es suficiente para que se configure el derecho a recibir la remuneraci\u00f3n, si es que, como aqu\u00ed sucedi\u00f3, finalmente se llev\u00f3 a cabo la compraventa que interesaba a las demandadas. El error del ad quem, pues, es evidente, y amerita el rompimiento parcial de la sentencia de segundo grado. \u00a0<\/p>\n
El primer cargo, por consiguiente, se abre paso. \u00a0<\/p>\n
4. \u00a0\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Entonces, como hay desacierto en la hermen\u00e9utica que el Tribunal le otorg\u00f3 al art\u00edculo 1341 del C\u00f3digo de Comercio, se casar\u00e1 la parte pertinente del fallo de segunda instancia y, en su lugar, en sede de instancia, la Corte modificar\u00e1 la decisi\u00f3n del a quo que reconoci\u00f3 a la demandante la retribuci\u00f3n equivalente al 1.5% del valor del contrato, y en vez de ello, dispondr\u00e1 el pago de una remuneraci\u00f3n que ascender\u00e1 al 3% de ese monto, pues seg\u00fan la costumbre comercial acreditada -y que aqu\u00ed no fue objeto de discrepancia-, esa es la usual que se paga en ese tipo de casos. \u00a0<\/p>\n
DECISI\u00d3N \u00a0<\/p>\n
En m\u00e9rito de lo expuesto, la Sala de Casaci\u00f3n Civil de la Corte Suprema de Justicia, administrando justicia en nombre de la Rep\u00fablica y por autoridad de la ley, CASA PARCIALMENTE la sentencia de fecha y procedencia preanotadas. \u00a0<\/p>\n
En su lugar, actuando como Tribunal de segunda instancia, se modifica el numeral \u201cSEGUNDO\u201d de la sentencia de primer grado, el cual quedar\u00e1 as\u00ed: \u201ccondenar a Mar\u00eda Cristina Rivera de Aparicio y a Constructora Bol\u00edvar S.A. a pagar a la demandante, por partes iguales, las sumas de $67\u2019350.000.oo y US$52.800.oo\u201d. \u00a0<\/p>\n
En lo dem\u00e1s, la sentencia de segundo grado queda inc\u00f3lume. \u00a0<\/p>\n
Sin costas en el recurso de casaci\u00f3n debido a su prosperidad. En su oportunidad, vuelva el proceso al despacho de origen. \u00a0<\/p>\n
RUTH MARINA D\u00cdAZ RUEDA \u00a0<\/p>\n
JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR \u00a0<\/p>\n
PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA \u00a0<\/p>\n
WILLIAM NAM\u00c9N VARGAS \u00a0<\/p>\n
ARTURO SOLARTE RODR\u00cdGUEZ \u00a0<\/p>\n
EDGARDO VILLAMIL PORTILLA \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
1 Bolaffio, Rocco, Vivante, Derecho Comercial, Tomo XI, Volumen II, Del Mandato Comercial, De la Comisi\u00f3n, Ed. Ediar, Buenos Aires, p\u00e1gs. 243 y 244. \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/p>\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA \u00a0 SALA DE CASACI\u00d3N CIVIL \u00a0 Magistrado Ponente \u00a0 EDGARDO VILLAMIL PORTILLA \u00a0 Bogot\u00e1 D. C., nueve de febrero de dos mil once \u00a0 Ref. Exp. No. 11001-3103-013-2001-00900-01 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Se decide el recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[92],"tags":[],"class_list":["post-84171","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-92"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/84171","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=84171"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/84171\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=84171"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=84171"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dmsjuridica.com\/buscador_20179478954\/salacivil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=84171"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}